城乡一体化安置房建设项目可行性研究报告 26页

'城乡一体化安置小区建设工程可行性研究报告3 目录第1章概述11.1建设单位简介11.2项目简介21.3可行性研究编制依据2第2章项目建设背景和必要性分析32.1项目背景32.1.1**市政府决定全面推进城乡一体化建设32.1.2***城市建设背景32.1.3***全力加快*****开发和建设42.2项目建设必要性52.2.1建设创新型城市，实现产业的转型升级的需要52.2.2改善人居环境、加快城市化进程的需要52.2.3加强土地集约利用的需要6第3章项目区域分析8第4章项目规划建筑设计114.1规划设计理念114.2总平面规划设计124.2.1总平面布局124.2.2道路交通组织与停车系统124.2.3景观设计134.2.4技术经济指标143 第5章项目实施进度计划16第6章投资估算和资金筹措176.1投资估算编制依据176.2投资估算176.3资金筹措18第7章社会效益分析197.1提高农民的生活水平、增加就业197.2保持社会稳定197.3提高土地利用价值20第8章结论21附件1：****安置小区**工程估算表22附件2：****安置小区**总平面图233 第1章概述项目名称：建设单位：单位地址：项目联系人：电话：传真：电子信箱：邮政编码：1.1建设单位简介本项目以*********为建设主体，负责建设农民安置房用以安置当地被拆迁居民。（1）基本情况*********为新成立的有限公司，***年***月***日成立，目前公司注册资金***亿元，实收资本***万元。（2）公司职能及经营范围公司按照***委、市政府关于城乡一体化工作的要求，为农村改革创新、富民惠民工程、农民集中居住等共工作服务。具体经营范围：资产经营管理、基本建设投资、项目投资、实业投资、城乡一体化中的安置房建设等。23 1.2项目简介****安置小区**位于*********地块内。东至***、南至***、西至***、北至规划河道，总用地面积约32232平方米，总建筑面积61183平方米(含一层车库）。项目建设内容主要包括小高层住宅、多层住宅、地下停车库等，共有18栋住宅楼。地面停车位（含一层车库）243辆，地下车库停车位117辆，总户数514户。1.3可行性研究编制依据（1）**市委、市政府《关于全面推进城乡一体化改革发展的决定》（***发[***]***号）；（2）***《关于加快城乡一体化，推进农民进城（镇、区）集中居住的实施意见》（***委发[****]***号文件）；（3）****安置小区**规划设计方案；（4）《投资项目可行性研究指南（试用版）》（国家计委办公厅计办投资[2002]15号文）；（5）国家及地方有关设计规范、标准。23 第1章项目建设背景和必要性分析2.1项目背景2.1.1**市政府决定全面推进城乡一体化建设近年来，**市委、市政府坚决贯彻党的十七大关于形成城乡一体化发展新格局的决策部署，坚持把加快推进城乡一体化发展综合配套改革试点作为深入贯彻落实科学发展观的重大举措。《**市关于全面推进城乡一体化改革发展的决定》(***发[****]**号)要求加快推进“居住向社区集中，企业向园区集中，土地向规模经营集中”，优化城镇、工业、农业、居住、生态规划布局，进一步拓展新的发展空间，到2012年，农村居民集中居住度达到50%左右。《**关于加快城乡发展一体化推进农民进城（镇、区）集中居住的实施意见》（***委发[****]***号）要求，要充分调动各方面的积极性，切实为农民进城（镇、区）集中居住营造最优的环境。积极引导和鼓励农民向城镇转移、居住向城（镇、区）集聚。合理确定农民安置公寓房和集中居住区的布局和规模，推进土地集约节约利用。切实改进农村建房模式，对农民进城进镇居住的全面推行公寓房。2.1.2***城市建设背景根据***城市总体规划，城市发展方向为生活用地向东南推进，生产性用地向北发展。城市规划布局以****、****、****为界形成**、**、***、**（即*****）四片。23 近几年是**历史发展最快的几年。特别是城市建设方面，老城区改造、新城区建设都得到了很好的推进。城区道路有序进行提档改造，老小区整治逐年加大力度，房地产业快速发展，住房保障体系不断健全，主要道路两侧建筑立面滚动翻新，城区绿化面积年年有所增加，绿化养护水平不断提高等等。**城市形象得到了很大的改善，对外的知名度也在逐年上升，同时群众的满意度也不断提高，**城市精致和谐适宜人居的特性越来越得到体现，获得群众的认可。2009年，**获得省节水型城市称号，以“改善住房条件”为主题再获省级人居环境范例奖；2010年，**成为****************。*******位于***南郊，地处**、**、**三城交汇的中心地带，是***于今年1月份正式成立的新城区。*****是立足更高层面建设创新型城市，实现产业转型升级的重要区域。根据相关规划，*****为科技、教育、文化产业等现代服务业的集聚区，由它服务于**老城，补缺**老城自身不能提供的多样城市功能。新城定位以居住为主，同时兼有商业购物、休闲、度假、文化、体育、教育等功能，为发展**外向型经济提供服务。2.1.3***全力加快*****开发和建设目前，*****的城市形态框架已经初步显现。2010年1月，***市委书记***、市长***在视察*****建设情况时指出，*****是**城市建设和城市经营的重要板块，要作为整个市区的一部分来大力度推进，高水平建设。*******的开发建设事关全市发展大局，充分调动各方面的积极性，全市各地、各部门要积极支持*****发展。23 市长陆留生对加快*****建设提出了具体要求，他指出，目前*****的框架已经拉开，下一步重点要加快***国道以东动迁安置区建设，并在更大范围内加强预拆迁和村庄整理工作，尽快完善功能，早出形态。要加强招商，根据*****的发展定位明确招商的重点，要大力引进科技、教育和文化等产业，同时还要加快相关载体建设，大力发展总部经济、创意经济、金融服务等智力服务型经济。2.2项目建设必要性2.2.1建设创新型城市，实现产业的转型升级的需要创新型城市是依靠科技、知识、人力、文化、体制等创新要素驱动发展的城市，对其它区域具有高端辐射和引领的作用。加快推进创新型城市建设，是**加快转型升级，实现新一轮跨越发展的战略选择。*****概念的提出符合产业转型升级的要求，符合发展文化产业的精神，符合建设生态环保型城市、节能型产业的精神。*****的建设为加快提升***自主创新能力，加快建设创新型城市，转变经济发展方式、实现跨越发展提供了重要支撑。2.2.2改善人居环境、加快城市化进程的需要围绕新市民安居社区主题，高标准规划建设集中居住小区，不仅可以为*****引入规模化企业提供发展空间，更是改善人居环境、加快城市化进程的重要途径。本项目范围内的居民原为分散居住，市政及公益基础设施不甚完全，污水排放、垃圾处理、卫生环境、医疗保障、文化娱乐、商业服务等条件较薄弱。随着此次*****23 的建设，对拆迁农民进行了集中安置，高起点的规划、建设集中居住小区，使农民成为社区居民，群众生活水平将有明显提高。主要体现在以下几点：一是搬迁居民将迁入的小区各项基础设施十分完备，水电供应、燃气供应、污水收集、垃圾处理、公共卫生等一系列市政设施均一步到位，群众可以真正过上方便的现代城市生活；二是按照以人为本、注重功能的原则，建成后的小区内设有社区中心、文化娱乐中心、大型绿地等服务功能区，公共设施配套能力较之以前明显增强，能为居民创造一个优越的生活、娱乐、休闲环境；三是安置房按照高标准、高质量、高水平的要求建设，注重居民生活的需求与细节，从使用（功能配置）与空间（视觉体验）两个层面全面提升社区的整体品质，区别于以盈利为目的的商品房，群众安置均采用产权调换的形式，不会因住房条件改善而提高价格，使群众真正享受到城市建设的“实惠”。与此同时，群众还能得到不同程度的经济补偿，为他们以后的安居乐业增添一份保障，这也是***政府取之于民、用之于民、富民强市政策的具体体现。2.2.3加强土地集约利用的需要土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。国务院颁布的《关于深化改革严格土地管理的决定》是近年来国务院出台的关于土地管理的最全面、最明确、规格最高的一份文件。《决定》从我国现实国情出发，贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，坚持社会主义市场经济的改革方向，针对当前土地管理中存在的突出问题，提出了深化改革、严格土地管理的一系列重大措施。23 ***坚决贯彻执行国家及**省的有关文件，实行统一的土地价格管理和用地指标管理，根据上级下达的用地计划，确定年度各类用地数量，实行定性定量供地。********区域内目前分布着大量的农民宅基地和镇村办企业，缺少科学规划，房屋多以二、三层为主，土地使用过程中存在着容积率低、利用粗放、布局零乱、效率不高等现象。通过本项目的实施，将充分挖掘*****区域内原有建设用地的潜力，大大提高土地使用效率，盘活现有存量土地，实现有限土地资源的“再生”利用，达到从严控制建设用地总量、土地节约集约利用的目的，为***未来城市发展提供可观的用地保障。23 第1章项目区域分析****年**城市经济综合实力进一步增强。初步核算，全年实现地区生产总值（GDP）***亿元，按可比价格计算，比上年增长***%。其中，第一产业增加值***亿元，增长***%；第二产业增加值***亿元，增长***%；第三产业增加值***亿元，增长****%。按常住人口计算，人均地区生产总值达到***元，增长***%。全市三次产业比例为3.2:59.0:37.8。财政收入大幅增加。全年完成财政收入***亿元，比上年增长23.4%。其中，地方一般预算收入***亿元，增长17.2%。地方一般预算支出***亿元，增长16.1％。农林牧渔业稳定发展。全年完成农林牧渔业总产值***亿元，比上年增长6.3％。工业经济总量持续增长。全市完成工业总产值****亿元，比上年增长11.6％。建筑业稳步发展。资质以内建筑企业完成总产值****亿元，比上年增长16.6%。房地产业高速发展，全市房地产开发完成投资****亿元，比上年增长4.6%，占全社会固定资产投资的比重为14.4%。***教育现代化稳步推进，学前三年入园率为100%，义务教育巩固率为100%，三类残疾儿童入学率为100%，高中阶段毛入学率为99.56%，高23 等教育毛入学率达66.08%。全市公共卫生服务能力和医疗卫生服务水平不断提高，年末卫生机构拥有床位2480万张，拥有卫生技术人员2894人，其中执业医师1046人，分别比上年增长0.4%、8.3%和1.5%。文化事业加快发展。市文化艺术中心、图博中心工程加快推进。实施积极就业政策，关注民生之本，推进充分就业，农村劳动力转移率达87%，就业率达96%。实行政策关怀，推进社会保障。全市46万城乡居民各类社会养老保险参保率、医疗保险参保率均保持在99.6％以上。城乡居民生活水平日益改善。据城乡住户抽样调查，城镇居民人均可支配收入***元，农村居民人均纯收入***元，分别比上年增长11%和10%。城乡居住条件进一步改善，城镇人均住房建筑面积39.5m2，农村人均钢筋、砖木结构住房面积73m2。本项目地处*****，********位于**、**、**三城交汇的中心地带，是连接**和**的首要门户，立体化交通网与**畅通对接。*****总面积12平方公里，规划人口15万。*****交通发达，区位优势明显，*****不仅有优越的区位，并且交通发达、路网密集，与**畅通对接。***国道、沿江沈海高速（G15）分别在*****东西两侧进入**，准备开建的沪通铁路在*****南端设有站点，沿*****与**交界的***高速正在**路网规划中，**11号轻轨延伸段已经规划。沪通铁路与轻轨站点在*****界内合一。在轻轨贯通前，专门开通了沪太城际快线，并且**公共交通卡与**实现一卡通用，使*****和**形成了完全同城效应。独特的区位、便捷的交通十分有利于人才流动和资源整合，形成“不在**、就是**、胜似**”的优势。23 *****是整体规划、区域一体化建设的。各类基础设施功能先进、布局合理、规划超前。通过道路、绿化、水系、电力、公共配套等专项规划，着力在生态化、数字化、功能化、城乡一体化过程中完善城市功能。*****总体布局为“一心两轴”，即水系汇聚的大型中央湖泊、绿化景观主轴线和水道主轴线，两轴交汇于中央湖，充分体现了人与自然的和谐，突出了生态环保功能。*****注重运用先进的规划理念，合理配置产业、商务和居住功能，在城市可持续发展和高标准生活质量中充分平衡。*****特别注重通过完善配套的现代生活系统维持文化人才的高品质生活方式，以保持人才创新活力、激发创意激情。规划中的*****体育健身中心、游泳馆、篮球馆、会展中心、品牌餐饮、休闲咖啡、中式茶座、生态森林、时尚运动、高等级医院、中小学校，中高端房产项目等一应俱全。建设中的*****已经初现端倪。23 第1章项目规划建筑设计4.1规划设计理念本方案出发点是合理利用好现有的土地资源，在规划允许的范围内创造最大的社会效益与经济效益。设计本着以人为本，再现符合居住的都市生活环境，以满足人们对生活不断提高的追求，同时满足建设主管部门的基地控制指标。此项目的规划遵循以下基本原则：(1）人本原则规划设计中坚持以人为本的原则。设计建造一个自然、和谐且独具魅力的人居环境，提升本地块的生活品质。适应**人口结构的变化趋势，在居住区中贯穿无障碍设计原则。(2）生态的、可持续发展的原则坚持规划设计与经济发展水平的协调，以可持续发展为目标，配置公共服务设施，留有发展余地。设计中贯穿生态设计观，合理确定居住区生态容量，绿地设计注重生态效益。(3）地域文化性原则创造和谐愉悦的居住氛围，为营造小区特色文化提供硬件基础。在创造舒适的生活空间的同时，更应注意传统文化的移植与延续。增强居住区内的人的交流、沟通、提供舒适的空间和环境。(4）注重城市形态设计原则23 在营造优美小区环境的同时，充分考虑立面风格的特点，创造良好的城市风貌，形成和谐统一的城市天际线。4.2总平面规划设计4.2.1总平面布局小区形成以住宅为主中间低四周高的空间轮廓线，地上总建筑面积为61183平方米。沿主入口布置了物业管理设施。小区内住宅以多层和小高层为主，基地中间主要为多层住宅，四周均为小高层住宅。住宅层数的变化形成了丰富的天际线。户型以一梯两户为主，并有少量的一梯三户，在总体布置上本着景观均好的原则。4.2.2道路交通组织与停车系统小区以一条弧形道路作为主要车行道，贯通整个小区，流畅便捷。主干道7米，次干道5米，宅间路2.5—3米。主干道连通了大部分的建筑单体，同时运用一些辅助的环形车道构成了整个小区的路网。小区内停车位根据住宅的分布平均设置，不单独建造地面车库，力求达到地面景观的完整性。住宅小区机动车停车位按每户0.7辆设置，采用地下车库、底层停车库及地面停车相集合的停车方式。共有设车位360个。其中地下车库停车位117辆，底层停车库车位50辆，地面停车193辆。小区内居民非机动车停车位按每户二辆设置，分别布置在多层住宅的底层和高层住宅的地下室。给排水泵房均布置在地下车库，部分地下车库战时兼人防，人防按六级人员掩蔽所设计。23 4.2.3景观设计总体设想：小区绿化系统建设努力创造舒适、安全、健康、平衡的生态型景观环境。(1）景观系统利用现有规划水系，沿水形成生态绿地，多种植乔木及其他多样生物，体现生态要求。岸线布置多样化，有自然草坡，有人工驳岸，有亲水平台，有台阶延伸，有凌波汀步，水的形态也多样化设计，使其可赏、可游、可憩。沿街景观是小区面向城市的窗口，也是城市空间向住宅小区空间的过渡区域，该区通过尺度、比例、细部的处理，营造一种社区居住文化的氛围，并使之成为城市一景。绿化渗透到每一寸商业中，构成点、线、面全方位立体景观系统。(2）绿地系统遵循“均好性”原则，结合主题草地、林木点缀。在小区中心设置阳光绿地，并逐步向两地块形成各自的中心景观，再向周边内部组团引导，形成了以点带面、沿中心向周围辐射的绿化景观系统，使每个组团都能充分享受景观，充分体现均好性。23 力求自然活泼的风格，建造景观各异，丰富多彩的人工植物群落；植物布置充分考虑住宅的通风、采光、隔热等待定功能，并处理好与地下车库及地下管线的关系；高层的绿化设计充分考虑鸟瞰效果，满足居民的俯视要求；运用传统园林的设计手法，充分利用建筑、树木、地形、水体、道路等条件，设置对景、借景、框景等不同景点，使景区内的植物空间优雅舒适，变化丰富。a）立体绿化推行分绿到户的原则，强调环境的均好性与可识别性，形成收放有致、和谐有序的高尚社区绿化系统，并与道路绿化、庭院绿化、平台垂直绿化相连，形成点、线、面、立体交织的网络状绿化体系。精心处理小区绿地，使之园林化、艺术化、增强环境的可参与性，重点建设小区中心绿地。充分利用健身场地、活动体闲场地、小品、雕塑等中西造园手法来组景、造景、点景，丰富社区的园林文化氛围。b）栽植计划植物栽植选取原则：注意常绿灌木和落叶乔木的分配，丰富季节变化；少病虫害、抗污染、适应性强，树形洁净以减少管理维护之困难；在可选择的条件下，尽可能使用诱鸟与蜜源植物，以加动物之食源与栖息之所；基于景观道路的效果考虑，局部性选用开花树种，以构成花间道效果。4.2.4技术经济指标本项目农民安置房建设技术指标详见下表：项目数量总用地面积32232m2总建筑面积61182.99m223 其中高层住宅面积42166.82m2多层住宅面积18730.17m2物业，配电房及门卫286m2建筑基底总面积6860.42m2绿地总面积14372.8m2容积率1.89建筑密度21.3%绿地率44.5%总户数514户总停车位360辆其中地上一层停车位50辆地下停车位117辆地面停车193辆23 第1章项目实施进度计划计划今年*月份开工，分阶段施工，第一阶段：打桩，用**天时间；第二阶段：主体施工，用***天时间；第三阶段：装修、小区配套建设及验收，用时***天，至明年*月份完成建设。23 第1章投资估算和资金筹措6.1投资估算编制依据（1）招标文件；（2）本工程设计方案图纸及说明；（3）本估算是在方案设计基础上，参照同地区类似工程的费用水平，并考虑到同地区物价行市水平对本工程造价的作用，及周围地段市政基础设施的条件对本工程的影响等因素而编制的。6.2投资估算本次工程总建筑面积为67178平方米，估算总投资10744.8万元，其中建筑安装工程10233.15万元，预备费511.65万元。单位投资为1599.4元／平方米。本投资估算仅为工程费用，但未包括以下各项:工程前期费用（土地、拆迁、开办费、业务设备费）;红线外市政工程配套费用及各类增容、补贴费等；勘察、设计、监理等各类咨询费用；二次装修费。工程投资估算表序号工程和费用名称建筑面积（m2）单位价值（元／m2）总价值（万元）占百分比（%）一建筑安装工程费用（1）多层住宅一般土建工程18730.179001685.7给排水、管道工程5O93.65电气工程55103.02弱电工程l528.123 电梯工程OO小计10201910.4617.78（2）小高层住宅一般土建工程42166.8212005060.01给排水、管道工程7O295.16电气工程65274.41弱电工程l563.25电梯工程130548.16小计14806240.9958.08（3）地下车库一般土建工程599526001558.7给排水、消防工程5O29.98电气工程5O29.98弱电工程lO6通风工程（不含主机）352l小计27451645.6315.32（4）室外工程道路、绿化等29071.58150436.074.05建筑安装工程费用合计1527.210233.1595.24二预备费5%511.654.76估算总投资1599.410744.8100.006.3资金筹措本项目建设资金全部由建设单位自筹解决。23 第1章社会效益分析7.1提高农民的生活水平、增加就业*******范围内的现状用地以农用地为主，居住用地以乡村居住为主，多是80年代修建的农村住宅，总体居住环境较差，市政及公共基础设施不甚完善。***政府将农民安置作为*****建设的头等大事，本项目安置房小区设计新颖、质量优良、设施完备，建成后将成为*******中典型的绿色节能、环保智能化的小康型居住社区，使安置房也成为新城的一道风景，真正让农民住在城中。本项目安置工程的实施，在满足拆迁安置人口数量的同时，使农民住房条件得到跨越式的发展。其生活质量也将得到显著提高，与***经济快速发展同步增长。7.2保持社会稳定随着新城区建设的不断推进，大量的集体土地被征用，原有的农民成为了失地、失业的“双失”农民。如何做好失地农民问题是事关社会发展和稳定的大事。*******为集约利用土地，从解决经济发展中的人口、资源和环境各要素之间的矛盾入口，高标准统筹建设农民集中安置房。要求新城拆迁安置房超前建设，不再让拆迁群众在外长期过渡等房，而要建好房等群众入住；在提供住房的同时，想尽办法为当地农民开辟就业渠道，*****管委会将加强失地农民的再就业培训，对就业年龄段或有就业意愿的失地农民，开展保洁、物业、绿化和相关工作的技能培训，创建社区劳务合作社等再就业平台。23 同时完善社会保障，***政府对此出台了《***征地补偿和被征地农民基本生活保障实施办法》，规定依法给予被征地农民合理补偿，并建立被征地农民基本生活保障制度，将失地农民全部纳入社保体系，并且根据**经济社会发展情况，相应地提高失地农民生活保障标准。真正实现从农村到城市的转变，最大限度体现了社会公平，从而营造一个和谐的社会氛围，保持了社会长期稳定。7.3提高土地利用价值我国是一个人多地少且土地资源分布不平衡的国家。特别是我国农村的村庄规划严重滞后，多数地方没有进行村庄规划或者规划不能严格执行，存在着闲置土地比重高，土地利用率低的现象。农村建设用地浪费现象十分突出。近年来，非农业用地逐年增加，人均耕地逐年减少，使得土地所承载的经济社会发展的压力愈来愈大。本项目建设通过对被拆迁农村居民进行集中统一安置，解决拆迁范围内存在的农村宅基地用地粗放、布局零乱、容积率低的突出问题，科学合理规划原有土地用途，充分挖掘农村建设用地的潜力。在满足***土地利用总体规划、城市总体规划要求的基础上，保证当地经济发展所需要的建设用地，在建设用地总量不变的情况下增加土地的效益产出，使土地使用效率得到切实提高。23 第1章结论****安置小区**作为***城乡一体化项目，符合***社会事业发展的总体战略部署，本项目的实施满足人民群众生活需求，提高人民群众生活品质的需要，有助于促进和谐社会的发展。项目建设采用的设计方案合理，投资估算合理，社会效益显著，建设方案可行。23 附件1：****安置小区**工程估算表****安置小区**工程估算表序号工程和费用名称建筑面积（m2）单位价值（元／m2）总价值（万元）占百分比（%）一建筑安装工程费用（1）多层住宅一般土建工程18730.179001685.7给排水、管道工程5O93.65电气工程55103.02弱电工程l528.1电梯工程OO小计10201910.4617.78（2）小高层住宅一般土建工程42166.8212005060.01给排水、管道工程7O295.16电气工程65274.41弱电工程l563.25电梯工程130548.16小计14806240.9958.08（3）地下车库一般土建工程599526001558.7给排水、消防工程5O29.98电气工程5O29.98弱电工程lO6通风工程（不含主机）352l小计27451645.6315.32（4）室外工程道路、绿化等29071.58150436.074.0523 建筑安装工程费用合计1527.210233.1595.24二预备费5%511.654.76估算总投资1599.410744.8100.00附件2：****安置小区**总平面图23'