商业广场可行性报告 71页

'XX省XX广场建设项目可行性研究报告XX广场有限公司二○一二年六月第71页共71页 X目录第一章总论…………………………………………………71.1项目概况………………………………………………71.2编制内容及依据………………………………………71.3主要技术经济指标……………………………………81.4主要结论………………………………………………9第二章项目建设的背景与必要性……………………………112.1项目建设的背景………………………………………112.2X零售业发展概况…………………………………122.3项目建设的必要性……………………………………13第三章项目区域概况…………………………………………143.1X县概况……………………………………………143.2X县旅游产业发展概况……………………………143.3X县气候条件………………………………………143.4X县基础设施条件…………………………………15第四章市场调研与前景预测…………………………………164.1市场分析………………………………………………164.2项目比较分析…………………………………………164.3项目前景预测…………………………………………174.4开发目的定位…………………………………………174.5设置导向………………………………………………17第71页共71页 X4.6布置原则………………………………………………18第五章需求分析及建设规模…………………………………195.1需求分析………………………………………………195.2建设内容及规模………………………………………19第六章建设场地及条件………………………………………216.1建设场地…………………………………………………216.2建设条件…………………………………………………216.3项目前期工作情况………………………………………21第七章工程设计方案………………………………………227.1设计依据………………………………………………227.2建筑设计………………………………………………227.3结构设计………………………………………………227.4辅助工程………………………………………………247.5空调设计………………………………………………287.6强电设计………………………………………………337.7弱电设计………………………………………………36第八章　消防设计………………………………………………428.1总体消防………………………………………………428.2消防给水………………………………………………428.3管材与保温……………………………………………468.4电气消防………………………………………………46第九章节能节水………………………………………………50第71页共71页 X9.1设计依据………………………………………………509.2建筑节能………………………………………………509.3电气节能………………………………………………509.4暖通节能………………………………………………509.5节水措施………………………………………………51第十章安全与卫生…………………………………………5210.1安全保护………………………………………………5210.2卫生防疫………………………………………………54第十一章环境影响分析………………………………………5611.1施工期影响分析………………………………………5611.2建成后影响分析………………………………………5811.3环境评价结论…………………………………………58第十二章项目实施进度………………………………………5912.1项目实施内容和建设阶段……………………………5912.2建设工期安排…………………………………………5912.3招标方案………………………………………………60第十三章投资估算及资金筹措………………………………6113.1投资估算的依据………………………………………6113.2投资估算………………………………………………6113.3资金来源………………………………………………6113.4资金使用计划…………………………………………61第十四章财务分析……………………………………………62第71页共71页 X14.1财务分析的依据和方法………………………………6214.2基础数据………………………………………………6214.3服务规模………………………………………………6314.4营业收入与税金估算…………………………………6314.5财务分析………………………………………………6314.6财务分析结论…………………………………………63第十五章项目建设组织与管理………………………………6515.1项目组织机构…………………………………………6515.2工程质量管理…………………………………………6515.3财务管理………………………………………………6515.4进度管理………………………………………………6515.5经营管理………………………………………………66第十六章风险分析及对策……………………………………6716.1投资估算的风险………………………………………6716.2建设资金断档风险……………………………………6716.3销售风险………………………………………………67第十七章社会评价……………………………………………6917.1项目的社会影响分析…………………………………6917.2与项目关系密切的主要群体分析……………………6917.3主要社会效益分析……………………………………7017.4负面影响与对策………………………………………7017.5项目与所在地相互适应性分析………………………70第71页共71页 X17.6社会评价结论…………………………………………70第十八章结论与建议…………………………………………7118.1结论…………………………………………………7118.2建议…………………………………………………71第71页共71页 X第一章总论XX广场是XX广场股份有限公司投资的集高档购物、娱乐、美食、住宿一体的项目，主要功能为高档购物和美食、娱乐休闲服务中心，严格按照国际先进的购物中心运作管理，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。1.1项目概要1.1.1项目名称：XX广场建设项目1.1.2建设性质：新建1.1.3建设地址：X县新正街1.1.4项目业主单位：XX广场有限责任公司1.1.5公司法人：1.2编制内容及依据1.2.1主要内容本项目建议书研究的重要内容包括：项目建设的背景及必要性、建设内容及规模、建设方案、投资估算及资金筹措、财务分析、环境影响分析、社会影响分析、结论及建议。1.2.2编制的依据《X县“十一五”规划》《X县民生八大工程规划》《X县城市建设整体规划》《X县旅游产业发展规划》《房地产开发项目经济评价方法》第71页共71页 X《建设项目经济评价方法与参考数》1.3主要技术经济指标序号项目单位数量一建设指标1占地面积平方米45582总建筑面积平方米393903建筑层数层264绿化面积平方米12005购物中心面积平方米62006美食、娱乐面积平方米20007住宿、休闲面积平方米20008停车位辆500二经济指标1总投资万元233001.1主体建筑万元108001.2装修工程费用万元25001.2设备及工器具购置费用万元40001.3其他费用万元60002营业收入（正常营业）万元180003总利润（正常营业）万元14404投资利润率（正常营业）%85投资回收期（税后）年12.5第71页共71页 X1.4主要结论1.4.1项目建设内容及规模XX广场建设项目主要建设内容为：新建26层大楼一幢39390平方米，附属工程10200平方米。高档购物中心面积6200平方米，美食、娱乐面积2000平方米，住宿、休闲面积2000平方米，停车场面积1800平方米。1.4.2投资估算、资金筹措及使用计划XX广场建设项目总投资2.33亿元，其中：主体工程费用1.08亿元，装修工程费用2500万元，设施及工器具购置费用4000万元，其他费用6000万元。资金来源为业主单位自筹，其中：股东自有资金9000万元，申请银行贷款6000万元。1.4.3工期安排项目建设期分为一期和二期，一期根据建筑工程的相关定额和类似工程，工程建设期预计为24个月，即：2012年8月至2014年7月。二期工程建设预期为18个月。1.4.4结论与建议XX广场建设项目是在X县经济社会高速发展，旅游产业异军突起的大背景下提出的，项目建设符合X县城市建设整体规划、旅游产业发展规划，提升县城品味，推动区域经济发展起到积极作用。第71页共71页 X项目建设条件良好，方案科学可行，资金估算较为准确，资金来源可靠，能够保障项目顺利实施，且项目建成后发展前景广阔，项目各效益指标均能满足投资预期要求，经济效益明显。项目建设条件具备，经济社会效益明显，是十分必要和可行的。第71页共71页 X第二章项目建设的背景与必要性2.1项目建设的背景购物中心是城市规划建设的重要组成部分，既是城市经济实力的体现，也是城市风貌的代表。随着我国改革开放的不断深入，市场经济的持续发展，城市商业设施已成为体现城市现代化水平的一个缩影。展望21世纪，随着经济的发展、社会的进步，人们的消费观念、消费行为也发生了深刻的变化，购物中心建设也呈现出新的特点：一是建设规模由小变大；二是新型商业业态在城市发展迅速，过去的百货零售业一统天下的经营格局被打破，大型超市、连锁超市、专卖店、便利店等多种业态不断涌现；三是现代商业设施和管理手段从无到有，大型零售企业已实施了电子商务工程。购物中心是目前最先进的零售业态，由百货商场、大型超市、各类专业店、专卖店等零售业态、餐饮、娱乐设施等构成，其中百货店、大型超市为核心店。由于购物中心功能齐全，是集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能为一体，购物环境符合都市生活节奏和现代消费的需求，具有较好的发展前景和较强的竞争优势。因此，购物中心将成为现有大型零售网点改造升级的方向和建设商业功能区大型零售网点的选择。从2005年到2010年，X第71页共71页 X县生产总值由8.7亿元增加到23.9亿元，增长1.75倍；地方一般预算收入由2307万元增加到5400万元，增长1.35倍；经济结构不断优化，三次产业结构比为30.1：41.4：28.5。县域经济综合实力在全省、全市的位次稳步攀升，2006年、2007年连续两年综合考核名列全市第一，2008年成为全省县域经济发展争先进位前十县之一。X县域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场特点，决定实施该项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。2.2X县零售业发展概况X是人类始祖女娲的故里，历史悠久、传统文化赋予了她浑厚的文化内涵，现已成为X乡村游的亮点。自改革开放以来，X的社会经济飞速发展，全市的商业也得到了迅速发展，社会消费品零售总额快速增长。X现状的零售业态有食杂店、超市、专业店、专卖店、家居建材商店，百货店、中小型购物商城、电视购物、网上商店等业态。虽然X的商业得到了迅速发展，但同时也暴露出了许多问题，主要存在如下几点问题：1、商业体系不完善，城乡商业层次结构不清楚，商业中心不明显，档次不分明。2、城市商业网点建设缺乏统一规划，无章可循。3、商业经营方式比较落后。多数商业为传统商业，经营方式、管理方式都比较落后；第71页共71页 X4、商业设施档次不高，市场效率和效益较低。5、局部商业网点开发过剩。6、市场体系不完善，部分市场布局不合理，设施不完善。7、商业区商业氛围不浓，购物环境较差，特色不鲜明；综合街区较多，专业街较少，业态不集中；档次和品位不高，配套设施不完善。8、物流配送业严重滞后，与现代流通方式相比格格不入。2.3项目建设的必要性购物中心是城市配套服务设施的基础，区域经济发展的表现，城市发展的前提条件，XX广场项目建设必要性主要表现在：（1）、提升城市配套设施的需要（2）、是发展三产、构建现代经济的客观要求（3）、人们物质生活水平提高的需要第三章 项目区域概况第71页共71页 X3.1X县概况  X县南依巴山，北靠汉江，连接巴蜀，贯通楚渝，地处大西北古城西安至安康连接三峡、张家界的黄金旅游通道上。有着悠久厚重的历史文化，迷人的自然风光。2600多平方公里县域疆土，“八山一水一分田”，森林覆盖率达70%以上，一个生态优美的绿色家园养育了23万勤劳纯朴的人们。3.2地形地貌　X地处大巴山北坡，大巴山主脊横亘县境东南，向西北延伸，形成秋山、药妇山、西岱顶、平头山支脉，全县最高点为南部的大巴山主峰化龙山，海拔2917.2米，最低点为西河镇头洞子，海拔300米，地势南高北低，东高西低。南部以山地地形为主，北部以丘陵地形为主。3.3、X县的气候条件X县属亚热带气候区，四季分明，一般春未多雨，夏季多干旱，秋季多连阴雨，冬季少雨雪。年平均气温13.9C极端最高气温40.2C极端最低气温12.2C冻土深度10-5cm年总降雨量958.5mm日最大降雨量107.2mm年平均气压981.9mb（毫巴）第71页共71页 X年日照1736.6小时年无霜期250天3.4X县基础设施条件X县交通便捷、区位优势明显，距襄渝、阳安、西康铁路交汇处安康市60公里，地处西安、重庆、成都、武汉四大城市板块的几何中心，随着西康、襄渝、阳安铁路复线和安康—张家界—常德铁路将相继建成，包茂、十天、安康至巫溪、竹溪高速公路将陆续开通，以及安康机场迁建、汉江航道改善，高效快捷的现代立体交通格局正在形成。县内以县城为中心，国道、省道为骨架，地方公路为脉络的公路交通网络基本完善。水资源充沛，城区供水系统完善，完全可满足生产、生活需要。电力资源丰富，县境内有小水电站10余座，总装机容量为10万KW，西北电网通过X县。县内移动、联通、电信各网络俱全，完全可满足公司对外、对内通讯联络。第四章市场分析及前景预测第71页共71页 XXX广场建设项目有着良好的外部经济环境，社全环境和地理位置，这都是本项目面对的市场基础。4.1、市场分析目前，X县城仅有广伟商城和民威商场两个购物商场，主要有喜盈门超市、宜家超市、恋家超市、永安超市等中型综合超市。X目前商业规模小，种类不够齐全，特色不明显，经营品种档次高、中、低档混杂，精品店、专卖店、名店少，大多商店以小型铺面为主，使得X的商业品位和商业形象档次比较低。具有特色的商业经营不突出，难于创造商业区的品牌和吸引力。购物休闲环境普遍较差。缺乏大型现代化卖场，缺乏开敞空间、停留空间和停车场等。功能分区不明显，各种业态相互混杂，定位不明确。XX广场集购物、娱乐、住宿、美食、休闲等为一体，项目建设开发完全是顺应了这一市场需求的。4.2项目比较分析4.2.1项目位置情况本项目位于X县城的中心，新正街和西直街交叉十字路口，西大桥东端，是X的西大门，极具升值潜力。4.2.2市场定位该区域是X县商业繁华、历史最为悠久、人流较为密集、商机较为旺盛的商业街区，是城市文化和传统的载体，具有独特的氛围，升值潜力巨大。规划将该区域定位为：X县人性化、舒适化的精品购物、美食和休闲娱乐综合商业中心，打造为X县标志建筑和城西商业核心，第71页共71页 X服务对象为外来游客及本市的消费者。4.2.3比较分析在同样的地理条件下，X尚无可类比的项目，优势明显。4.3项目前景预测我们评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，均是低于目前的市场价格；成本，又是按最高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。可以预测，本项目具有较好的市场前景。4.4开发目的定位：投资收益的最大化；提升X城市形象；增强客户满意度；完善设施，使中心的配套和运作最佳化。4.5设置导向4.5.1鼓励设置：大型超市、百货、国际国内专业品牌店、专卖店等。设置业态强调商品精品化，服务规范化、设施高档化。4.5.2适度设置：特色餐饮美食、文化娱乐和休闲设施、医疗服务、金融网点等。4.6布置原则4.6.1第71页共71页 X以零售为主的原则。经营方式以零售为主，服务内容以休闲购物和金融商贸等综合商业为主。4.6.2业态设置合理的原则。适当调整业态结构，积极引进专业店及大型超市。4.6.3精品化、高中档化、分工定位明确化的原则。4.6.4业态相对集中的原则。把分散的各类业态集中，提高专业商业中心的聚合度、知名度第五章需求分析与建设规模第71页共71页 X5.1需求分析近些年，我县大力实施“生态立县”战略，优化投资环境，加大招商力度取得明显效果，随着一批批招商引资项目的建成落户，县域经济发展迅猛。X目前商业规模小，种类不够齐全，特色不明显，经营品种档次高、中、低档混杂，精品店、专卖店、名店少，大多商店以小型铺面为主，使得X的商业品位和商业形象档次比较低。具有特色的商业经营不突出，难于创造商业区的品牌和吸引力。购物休闲环境普遍较差。缺乏大型现代化卖场，缺乏开敞空间、停留空间和停车场等。功能分区不明显，各种业态相互混杂，定位不明确。XX广场集购物、娱乐、住宿、美食、休闲等为一体，项目建设开发完全是顺应了这一市场需求的。5.2建设内容及规模XX广场将成为X县人性化、舒适化的精品购物、美食和休闲娱乐综合商业中心，打造为X县标志建筑和城西商业核心。XX广场建设项目主要建设内容为：新建26层大楼一幢39390平方米，附属工程10200平方米。高档购物中心面积6200平方米，美食、娱乐面积2000平方米，住宿、休闲面积2000平方米，停车场面积1800平方米。XX广场建设项目总投资2.33亿元，其中：主体工程费用1.08亿元，装修工程费用2500万元，设施及工器具购置费用4000万元，其他费用6000万元。第71页共71页 X第六章建设场地及建设条件6.1建设场地第71页共71页 X本工程选址X县新正街，符合X县城市规划相关要求。6.2建设条件项目所在区域完善的配套设施，为项目建设提供良好条件。水：项目所需要的用水，由X县城市自来水管网提供，享受X县市政管网的配套，水质符合GB57-84标准。电：项目用电由城市电网供电，用电线路拟将从附近变电站供给。污水：项目污水通过化粪池处理后，通过管道进入污水处理厂，不对环境排放。交通：项目建设场地交通十分方便，有利于建设施工。6.3工程前期工作情况项目的前期筹备工作进展顺利，规划、设计、环评等都在进行中。综上所述，项目建设条件已初步具备。第七章工程设计方案第71页共71页 X7.1设计依据总体布置图纸百惠购物中心相关设计要求。规划用地红线图。国家和地方颁发的有关规范和标准。7.2建筑设计7.2.1总体布局与环境设计XX广场位于X县城新正街，西大桥东端，是县城的核心位置。整个项目包括20000平米的购物中心及附属设施，购物中心按照高层标准设计。7.3结构设计7.3.1设计荷载使用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下：1.使用荷载：上人屋面2.0KN/m2非上人屋面0.5KN/m2办公室及客房2.0KN/m2商场3.5KN/m2厨房、空调机房、餐饮4.0KN/m2走道、楼梯、厕所2.5KN/m2消防疏散楼梯2.5KN/m2第71页共71页 X库房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。2.风荷载基本风压值为0.4KN/m2，基本雪压值为0.4KN/m2。地面粗糙度类别——B类3.地震作用丙类建筑，设房烈度6度、设计地震分组为第一组，特征周期：0.35sⅡ累场地土。水平地震加速度0.05g。4.抗震等级：主楼采用框架—剪力墙结构体系，框架抗震等级为四级、剪力墙抗震等级为三级。裙房采用框架结构体系——框架抗震等级为四级。贵宾楼采用框架结构体系——框架抗震等级为四级。7.3.2上部结构1.据建筑平面布置，按〈建筑抗震设计规范〉要求，在主楼与裙房间设置抗震缝，缝宽度120mm，结构体系明确、平面规则、受力简洁、经济合理。2.根据主楼建筑平面、高度及功能，主楼采用框架—剪力墙结构体系，楼面为现浇梁板。3.裙楼采用框架结构体系，楼面为现浇梁板。第71页共71页 X7.3.3材料混凝土：主楼：C40，C0，其他均为C30。垫层为100厚C10混凝土。钢筋：HPB235、HRB335。钢材：Q235B墙体：所有墙体材料见建筑说明。7.4辅助工程7.4.1给水排水设计7.4.1.1设计依据《建筑给水排水设计规范》【GB50015－2003】《建筑设计防火规范》【GB50016—2006】《自动喷水灭火系统设计规范》【GB50084-2001】（2005年版）《建筑灭火器配置设计规范》【GB50140-2005】《室外给水设计规范》【GB50013-2006】《室外排水设计规范》【GB50014-2006】7.4.1.2设计范围1.规划红线内室内外给水、排水设计以及消防（消火栓系统、自动喷淋灭火系统、灭火器系统）系统的设计。2.水表井与市政给水管的连接段与城市污水管及雨水管的连接管，由城市有关部门负责设计。7.4.1.3给水设计第71页共71页 X1．生活给水水源：在东一路，酒店门前市政给水干管上分别接出一根DN100的引入管，在酒店院内成环状布置，做为基地生活及消防用水。2．市政给水水压：市政供水压力0.20Mpa计。3．生活用水量：客房按35m3/d，餐厅按50m3/d设计。4．给水系统：（1）室外绿化用水采用市政自来水直接供水。（2）其余部分全部采用水箱—变频给水设备联合供水。（3）泵房内设置50m3不锈钢生活调节水箱及1套高效成套变频供水设备，水泵从生活水箱吸水,提供酒店用水。（4）基地内总进水管及单体进水管均设表计量，空调补水单独设表计量。7.4.1.4热水设计1．用水点：酒店餐厅及客房；员工淋浴均需供应热水。2．用水量（热水温度60度)：最大日用水40m3/d3．热水系统（1）热水热源:采用气源热泵。（2）地下室集中泵房内设置20m3不锈钢生活储热水箱及1套热水供水泵分别供酒店热水。（3）热水给水系统采用同程布置的方式，在回水管上设置循环泵，采取机械循环。循环泵启闭由热水回水温度直接控制。7.4.1.5污废水系统第71页共71页 X1．建筑单体室内污废水合流。2．最高日生活污废水量为50m3/d，最大时生活污废水量为3m3/h3．各单体污水立管采用单立管排水系统，伸顶通气。4．食堂废水经隔油池处理，粪便污水经化粪池处理，检测达标后排至市政污水管道。7.4.1.6雨水系统1．各建筑单体室外雨污水分流。2.单体屋面雨水量采用安康地区暴雨强度公式：q=2806(1+0.803lgP)/(t+12.8P0.231)0.7683．单体设计重现期P=3a，5分钟降雨强度为368L/s.ha，屋面溢流按总排水能力不小于设计重现期P=10a设计，并设置事故溢流排出口。4．室外雨水量室外设计重现期：P=2a，设计降雨历时：t=t1+mt2，m=2地面集水时间：t1=5min暴雨强度q=472L/S·ha汇水面积：F=7910m2地面综合径流系数：取Ψ=0.65雨水量Q=197L/s第71页共71页 X本单体采用室内外排水相结合的雨水排水系统。室外道路边适当位置设置平箅式雨水口，收集道路、人行道及屋面雨水,排至市政雨水管网。7.4.2燃气设计7.4.2.1设计依据1．《城镇燃气设计规范》【GB50028-93】2．《建筑设计防火规范》【GB50016-2006】3．《全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调.动力》7.4.2.2设计范围及原则本工程燃气气源为城市低压天然气，按燃气公司规定，本设计仅从进户管开始设计，天然气表及天然气灶具的安装及户外天然气管道的设计由燃气公司承担。7.4.2.3天然气耗气量计算本工程天然气用量为：10Nm3/h。设10立方米/时燃气表，DN50燃气管道进户。7.4.2.4管道材料及安装1．天然气管道采用镀锌钢管，丝扣连接。填料采用聚四氟乙烯带。2．进户管设沉降补偿器。3.所有使用天然气的房间均需保证良好的通风并设有泄漏报警器，并和电磁紧急切断阀连锁。7.5空调设计7.5.1设计依据第71页共71页 X《采暖通风与空气调节设计规范》【GB50019-2003】《建筑设计防火规范》【GB50016-2006】《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》【GB50067-97】《通风与空调工程施工质量验收规范》【GB50243-2002】《全国民用建筑工程暖通空调动力设计技术措施》《民用建筑暖通空调设计技术措施》（第二版）《公共建筑节能设计标准》【GB50189-2005】。《城市区域环境噪声标准》【GB3096-95】。7.5.2室内设计计算参数表7-5中央空调设计参数表编号名称夏季冬季新风量(m3/h.P)噪声标准干球温度℃相对湿度%干球温度℃相对湿度%1公共空间26～28≤6516～20≥40>20≤502中心及房间25～28≤6518～20≥40>30≤40表7-6防排烟设计参数表编号部位加压送风量或机械排烟量第71页共71页 XA汽车库6换气次数(次/h)B封闭房间或封闭内走廊负担两个防烟分区排烟量120m3/h·㎡表7-7机械通风烟气设计参数表编号房间名称换气次数（次/h）附注A汽车库6送、排风B电梯机房15～20排风C卫生间10～15排风D变电所20～30送、排风F工艺用房、机电设备用房6～10送、排风7.5.3设计内容7.5.3.1中央空调系统中央空调冷、暖源的选择要求为一般舒适性空调，运行时间单一，本设计拟采用风冷热泵冷暖水机组的“中央空调”的冷、暖源形式，电驱动制冷和制热，风冷热泵机组、冷暖循环水泵及闭式膨胀水箱设置在五层屋面上。另设有电子水处理仪、空调水管路系统、其他辅机和BA自控系统，向室内空调系统末端设备供给空调循环水。空调系统形式．控制方式和节能措施第71页共71页 X在空调冷（暖）媒介为冷（暖）水的前提下，室内空调末端设备根据不同的使用场合采用不同的设备形式，本工程大空间采用空气水系统，空调器采用吊顶式空调器，小间包箱采用风机盘管加新风的空调方式，风机盘管为卧式暗装，新风机组吊设在走廊吊顶内。新风由外墙风口引入，空调气流形式采用侧送双层百叶风口或顶送散流器送风口，所有室内空气都经过表冷（加热）、消声处理后送入室内，加上外墙防水新风口和室内百叶排风口，构成完整的公共空间气流组织。中央空调均由BA系统自动控制，空调机组可根据负荷变化自动调节供冷（暖）量，空调末端设备可以由温控器调节冷热量的需求，从而节约能量。集中式中央空调系统可采用全新风运行，以利用自然能源。本工程空调水系统为一个系统，系统采用同程式.为便于系统的调试及运行管理，本工程空调系统各供水干管上均设计有平衡阀。7.5.3.2防排烟系统和消防措施（1）、两楼之间的走廊设机械排烟系统，机械排烟风机箱设置于专用的排烟机房内，排烟口设于靠近吊顶处的墙壁上。（2）、所有通风及空调系统均采用不燃、难燃的设备和材料，如风管采用镀锌钢板，排烟风管采用加厚镀锌钢板，并考虑用耐热材料敷设，风管软接采用不燃的硅玻钛金不燃软风管制作，空调风管和水管的保温材料采用离心玻璃棉等。（3）、本工程通风系统和空调系统中，在必要的部位均设有防火调节阀（常开，着火时或70℃关）。在其他必要处设有多叶加压送风口（常闭，着火时开，280℃第71页共71页 X关）、排烟口和排烟阀（常闭，着火时开，280℃关）、防烟防火调节阀阀（常开，着火时或70℃关）等消防用风阀，防火阀、排烟口、送排风机均与消防中心连锁，互为连动。7.5.3.3机械通风系统①、设备用房设有机械通风系统，兼火灾时作消防排烟系统，包括排风风机、排风管、排风口及消声器等，废气高空排放。各封闭房间均设有自然补风口。②、变电间设有送、排风系统，由柜式离心风机箱负责排除余热。另备有空调系统。③、各层卫生间均设置了由吊顶式排气扇构成的机械排风系统。其他需要排除污浊空气或余热的房间、场所，也设有机械排风系统。7.5.3.4管材和保温空调风管和普通送、排风管均采用镀锌钢板制作，壁厚按《通风与空调工程施工及验收规范》的有关规定选用。高温排烟风管壁厚按《高层民用建筑设计防火规范》和《民用建筑防排烟技术规程》的有关规定选用。空调水管用料为当管径≥100mm时采用无缝钢管镀锌二次安装，当管径＜100mm时采用镀锌钢管，丝接，冷凝水管、排水管采用PVC管，给水管均采用镀锌衬塑钢管。第71页共71页 X空调风管和水管保温采用离心玻璃棉板材或管壳套，防潮层采用复合夹筋铝箔。新风引入管和排风风管不用保温。冷凝水管的保温采用橡塑管壳套。7.5.3.5环保和卫生防疫措施通风设备均采用低噪声型，并采取消声、隔声、减振、隔振的措施，如吊装的通风机组设置弹性减振吊架，落地机组设弹性减振基座，风管系统设消声器、消声弯头或消声静压箱，离心风机外设吸声罩，在风机进、出口设置非燃性的软接头，综合采取各种措施以满足环保部门和设计规范有关噪声控制的要求。厨房排油烟均经静电油雾净化器处理达标后高空排放。新风量的取值标准为：个人空间30～50m3/h·人，公共空间15～25m3/h·人。有污浊空气处及自然通风无法满足要求处均设置机械排风设施。通风设备均设置有可供清洗的空气过滤网，并设置杀菌装置，以保证室内空气品质的要求。7.5.4节能设计机械通风系统,可根据使用情况对风机箱设置变风量(大,中,小)控制器,还可设定时启停控制器,在部分负荷时低速运行,节省能耗。选择通风系统的风机时,计算其单位风量耗功率(Ws),所选风机的单位风量耗功率不高于0.32W/(m3/h),风机效率不小于52%。选择冷热水机组时,选择能量调节装置灵敏和可靠的机型。7.6强电设计7.6.1设计依据第71页共71页 X《民用建筑电气设计规范》【JGJ16-2008】《建筑照明设计标准》【GB50034-2004】《建筑物防雷设计规范》（2000年版）【GB50057-94】《供配电系统设计规范》【GB50052-95】《低压配电设计规范》【GB50054-95】《建筑设计防火规范》（2006年版）【GB50016-2006】《建筑物电子信息系统防雷技术规范》【GB50343-2004】《汽车库、修车库、停车厂设计防火规范》【GB50067-97】7.6.2供配电系统设计设变电间，一路10KV供电。四台630KVA变压器。变配电所高压系统设有进线柜和变压器柜；低压系统设有进线柜、补偿柜、联络柜和馈线柜。接线为单母线（或单母线分段方式）。低压侧无功自动补偿后功率因数达0.9以上。负荷计算中使单台变压器负荷率控制在70—85%，达到技术可靠，经济合理。本工程设置一台600KW柴油发电机组，给二级负荷供电。当电源因故停电时，柴油发电机组投入使用。以上内容为当地电业供电部门设计考虑，此处仅供参考。用电估算Ps=11800kw计算负荷约为Pjs=9000kw7.6.3电干线设计1．主干配电系统设计由变电所至室内采用电缆桥架敷设方式。容量大的采用放射式配电，容量小的采用放射式与树干式相结合的配电方式。第71页共71页 X动力与照明线路分开敷设。对于二级由变电所引二路（一用一备）220/380V专放电源至负荷末端配电箱（柜），箱（柜）内设ATS自切自复装置。配电线路采用铜芯导线或电缆，按长时间允许温升选择并按电压损失校验。一般线缆成束敷设时，采用无卤低烟C级阻燃型WDZC-YJV。为二级负荷配电的线缆，采用无卤低烟C级阻燃耐火型WDZCN-YJV。消防配电回路明敷时，在金属管或金属线槽上涂布防火涂料保护；采用暗敷时，则穿金属保护管敷设在不然烧体结构内，保护层厚度≥30。2．子配电箱（柜）系统设计消防泵、喷淋泵、消控中心、防排烟风机、客梯、生活泵、应急照明、通信机房及主要空调机组等分别集中在各自的控制室或设备用房内控制。一般插座回路加装漏电断路器保护（漏电动作电流IΔ=30mA）。电梯、水泵等电机设备采用漏电保护断路器保护（漏电动作电流IΔ=300mA）。对于消防设备装设单相接地报警装置（漏电动作电流IΔ=300mA），动作时仅发信号，不跳闸。消防用电配电箱设明显标志。第71页共71页 X7.6.4接地设计1.本工程低压电源系统的接地型式为TN-S制，所有正常不带电之电气设备金属外壳均应可靠接地。2.各单体设置等电位联结，采用联合接地方式，利用大楼基础桩基及承台内主钢筋作接地极，要求接地电阻不大于1欧姆。防雷接地、电气设备保护接地、弱电设备等功能性接地合用同意接地体。3.各单体的配电室内设总等电位端子板.。电子设备机房设局部等电位联结。4.在每层电气竖井设置等电位联结线，各层在正常情况下不带电的金属器件（包括电气设备外壳、风管、水管等）均须与等电位联结线可靠联结。5.各插座回路均设漏电保护。7.6.5防雷系统本工程属人员密集场所，按三类防雷设防：1.坡屋面上敷设φ10热镀锌圆钢作接闪器，并在屋面暗敷设不大于20m×20m或16m×24m的网格，利用钢筋混凝土结构柱内不少于二根φ16主筋作引下线。2.突出屋面的物体屋面上所有金属物件与避雷带可靠连接。3.每层利用结构圈梁水平钢筋焊接连通形成均压环，并与引下线可靠焊接。4.采用结构基础中混凝土构件内有箍筋连接的二根φ第71页共71页 X16主筋主通长焊接做环形联合接地体。5.为防雷电波侵入，引入建筑物低压电缆金属铠装外皮及保护钢管应与接地装置良好连接。6.为防雷击电磁脉冲，本工程在电缆由LPZ0区引入建筑物内LPZ1区交界面处（变电所、热泵机组、空调室外机、风机、泛光照明等）配电装置及信息设备配电装置前端设电涌保护器。7.重要的计算机、UPS电源、电梯的集中控制装置以及对人身安全要求较高的电气设备等供电的末端配电箱的各相母线上，应装设SPD。7.7弱电设计7.7.1设计依据1．《民用建筑电气设计规范》【JGJ16-2008】2．《有线电视系统工程技术规范》【GB50200-94】3．《智能建筑设计标准》【GB/T50314-2000】4．《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》【GB/T50311-2000】5．《建筑设计防火规范》（2006年版）【GB50016-2006】6．《建筑物信息系统防雷设计规范》【GBJ0343-2004】7．《火灾自动报警系统设计规范》【GB50116－98】7.8.2设计范围根据本项目需要及业主要求，并结合发展趋势，将做如下系统设计：第71页共71页 X1.有线电视系统2.通信网络和综合布线系统3.背景音乐广播系统与消防广播系统4.火灾报警及消防联动控制系统5.安全防范系统6.车库管理系统7.7.3有线电视及卫星电视系统（含闭路电视系统）1.通电视信号由室外有线电视信号引来。系统采用（860）MHz邻频传输，用户电平要求64土4dB，图像清晰度应在四级以上。卫星天线数量接收节目内容与甲方商定。前端设备设在顶层电视机房内。天线具体位置待建到顶层实测，且确定厂家后再确定基础做法。2.本工程设有闭路电视系统，在前端设备中预留节目输入端，以备大楼播放自办节目。7.7.4通信网络CNS和综合布线系统GCS1.系统概述为满足本项目对通信和计算机网络的需要，根据先进性、开放性、可靠性、可扩充性原则，设计一套主干为千兆位的标准、灵活、开放的结构化布线系统，该布线系统采用光纤加千兆位双绞铜缆布线，集语音、数据、文字、图像于一体，可满足高速数据传输的发展需要。第71页共71页 X2．本工程设一个电信进户点，由总电信机房引来，即光纤将数据网联接到各单体首层弱电井，语音网采用铜缆联接到各单体首层弱电井。数据网采用FTTB+LAN宽带网络传输形式，弱电井内设19英寸主配线MDF（内置HUBSWITCH），各楼层设层配线架IDF。系统语音主干线缆为3类铜缆：数据及图像主干线缆为多芯多模光纤，水平线缆均为超五类线。语音及数据均以放射性方式敷设3类大对数语言铜缆和4芯数据光纤至各层弱电间网络配线柜，由配线柜至平面端口则采用超五类非屏蔽八芯双绞线缆。从而构成24小时在线式联接的组网方式。高速宽带网可提供一些列信息和综合服务，如：高速上网、休闲娱乐、信息服务、电子商务以及语音电话等等。3．内部通信（数据、语言）CNS传输平台采用GCS。各信息终端口语音或数据功能的确定，可通过IDF（或MDF）内部跳线方式来确定。按需求设置数据终端及语音终端。本工程各信息端口采用RJ45型，可灵活的满足电话通信及计算机网络设备的使用，在端口使用上采用端口防护装置。7.7.5背景音乐广播系统与消防广播系统本楼内设服务性广播及火灾时消防广播，背景音乐系统的前端设备设在办公楼一层消防控制机房，消防广播前端设备设在一层消防控制柜内。服务性广播主要是作背景音乐广播，消防广播主要火灾时指导人们及时安全疏散时使用。第71页共71页 X背景音乐广播及消防广播的功率放大器分开设置，服务性广播功率放大器应能满足各层一般广播的功率要求。消防广播应满足最大三个层面的消防广播，消防广播功率为250W。传输电压为110V定压输出，系统信噪比≥50db，频率特性为50～16000HZ±3db。7.7.6灾报警及消防联动控制系统1.消防控制室消防控制室设在地下一层，其隔墙及楼板的耐火极限分别不低4小时，并与其它部位隔开和设置直接通往室外的安全出口。消防控制室内设有火灾自动报警控制器，消防联动控制合，应急广播设备，中央电脑，CRT显示器，打印机，电梯运行监控盘及消防专用电话总机，UPS电控设备等。消防控制室内设能够直接报警的外线电话。2.火灾自动报警系统：1)在办公室、会议室、客房/、餐厅、楼梯间、走道厅等场所设置感烟探测器；在开水间，厨房，车库等平时烟尘较大的场所设置感温探测器；在煤气表问，厨房等处设置可燃气体探测器。2)在本建筑的主要出入口、疏散楼梯口等场所（从一个防火分区内的任何位置到最邻近的一个手动报警按钮的距离小干30米设置。每个防火分区应至少设置—个手动报警按钮及消防对讲电话插孔。3)在消火栓箱内设置消火栓报警按钮。第71页共71页 X4)火灾自动报警控制器可接收感烟，感温，火焰，可燃气体，空气采样早期烟雾探测器的火灾报警信号及水流指示器、检修阀、湿式报警阀、手动报警按钮、消火栓按钮的动作信号；还可接收排烟阀、加压阀、70℃，280℃防火阀的动作信号。3.消防联动控制：在一层消防控制室内设置了柜式联动控制，其控制方式为手动控制、手动硬线直接控制、通过联动控制台、可实现对消火栓灭火系统、自动喷水灭火系统，防排烟系统，电梯运行，火灾应急广播、火灾应急照明疏散指示等的监视及控制、火灾发生时可手动自动切断空调机组、通风机及一般照明等非消防电源。7.7.7安全防范系统1、本工程的安全防范等级为二级，由闭路监视系统、门禁系统、入侵探测系统、巡更系统等组成。2、报案控制室设在地下一层，负责整个大楼的防范控制，监控室对所有报警装置及闭路摄像机进行监控。3、录像监测器、出入口控制输入计算机、操作键盘和屏幕、闭路电视摄像机控制器、入侵监测系统主机和对讲电话系统主机等均装于监控室内的控制台上。7.7.8车库管理系统第71页共71页 X停车库设出入口控制和闭路电视(CCTV)系统，通过验证出入卡、票等，识别各进出车辆，从而防止车辆被盗、车辆进入系统能精确地建立车辆外侧表面上部的轮廓，并能模拟地拍摄高分辨率的车辆摄影图像。它还能迅速地自动探测车辆的车牌，从所拍影像中提取资科，然后把所拍车牌资料和影像与票据和车辆特征记录相结合。第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告第八章　消防设计8.1总体消防XX广场设自动喷淋系统和自动报警系统。8.2消防给水8.2.1主体建筑高度为60米，按普通多层民用建筑进行消防设计。根据规范要求：单体设置室内消火栓系统和自动喷淋灭火系统；建筑物和地下室均按规范要求等级配置灭火器系统。室外设置室外消火栓系统。8.2.2消防水源：在市政给水干管上分别接出一根DN150的引入管，做为室外消火栓用水及消防水池补水。8.2.3消防用水量：系统形式用水量标准（L/s）火灾延续时间（h）消防用水量（M3）1室内消火栓系统2021442室外消火栓系统3022163自动喷淋灭火系统4011444室内消防同时作用最大用水量(1+2+3)905048.2.4室外消防系统：第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告1.基地内消防供水管上设室外地上式消火栓，间距≯120米，距路边≯2米，距建筑外墙≮5米。2.消防火灾时，城市消防车从室外消火栓取水进行灭火。8.2.5室内消防系统：1.室内消火栓灭火系统室内消火栓系统为临时高压消防供水系统。地下室消防泵房内设二台消火栓泵。水泵从300T消防水池吸水，供室内消火栓系统用水。栓口出水压力大于0.50MPa时，设减压稳压型消火栓。屋顶(14.100米)设18m3消防水箱，提供火灾初期10分钟消防用水，水箱出水管接室内消火栓系统建筑内各楼层均设消火栓进行保护，其布置保证室内任何一处均有同层同一防火分区2股充实水柱同时到达。每个消火栓箱内均配置DN65消火栓一个、25米长麻质衬胶水带一条、￠19直流水枪一支、消防卷盘一套、消防泵启动按钮和指示灯各一只以及手提式磷酸铵干粉灭火器若干。在室外设有消火栓系统用地上式水泵接合器2套，水泵接合器15－40m范围设有室外地上式消火栓。系统控制：(1)消火栓水泵开启由各个消火栓箱内的消防泵启泵按钮和消防控制中心控制。水泵开启后，其运转讯号反馈至消控中心和消火栓处，该层或防火分区内的消火栓指示灯亮。(2)消防泵房内及消控中心均设手动启泵水泵控制装置。第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告(3)消火栓泵备用泵在工作泵发生故障时自动投入工作。消防泵设置定时自检装置。2.自动喷水灭火系统A．除淋浴、强弱电间、卫生间、厨房冷库外，其余场所均设喷洒头保护。B．设计参数：表7-4自动喷水灭火系统设计参数表设置场所火灾危险等级净空高度(m)喷水强度（L/min.m2）作用面积（m2）最不利点喷头工作压力（Mpa）客房中危Ⅰ级≤861600.10地下车库及商业用房中危Ⅱ级≤881600.10中庭非仓库类高大净空场所8-1262600.10系统设计用水量按非仓库类高大净空计算，为40L/s。1）喷淋系统为临时高压消防供水系统。喷淋加压泵设于地下一层消防泵房内，1小时消防水量储存于室内300m3消防水池内，火灾时由喷淋泵从水池取水加压供水。地下一层柴油发电机房采用水喷雾系统，其余采用湿式自动喷水系统。第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告在地下室消防泵房内间内设有2套湿式报警阀及1套雨淋报警阀。阀前供水管成环状布置。每套报警阀负担喷头数不超过800只。在报警阀前后均设置信号阀，且每个报警阀设置系统测试检验装置。每层、每个防火分区均设水流指示器。喷头动作温度除厨房部分为93℃外，其余均为68℃。每个报警阀组控制的最不利点处设末端试水装置，其他防火分区、楼层设末端试水阀，并设有试水排水管。各楼层配水管入口处设置减压孔板，以控制配水管入口压力不大于0.40Mpa。在室外设有喷淋系统用地上式水泵接合器三套，水泵接合器15－40m范围设有室外地上式消火栓。屋顶设18m3消防水箱，喷淋出水管经增压稳压设备，供至报警阀前供水管，保证系统最不利点喷头工作压力≮0.1MPa。增压稳压设备型号为：ZW(L)-II-Z-B型喷淋增压设备，立式隔膜罐的型号为SQL800X1.0，配水泵型号为:25LGW3-10x8N=2.2Kw。D．系统控制1）火灾发生后喷头玻璃球破碎喷水，水流指示器动作，向消防控制中心报警，显示火灾发生位置并发出声光等信号。2）系统压力下降，报警阀压力开关动作，自动开启喷淋泵，水力警铃报警，同时向消控中心报警。消控中心有喷淋泵运转情况信号显示。E．消防泵设置定时自检装置。（3）灭火器设置第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告A．根据《建筑灭火器配置设计规范》，各建筑内除商业部分设置5Kg手提式干粉灭火器外，其余部分均设置3Kg手提式干粉灭火。B．火灾种类车库部分为B类，其余部分为A类。C．电梯机房、空调机房、排风机房、新风机房及电气设备间单独配置磷酸铵盐干粉灭火器。D．变电所配置推车式磷酸铵盐干粉灭火器。（4）消防排水A．地下车库结合地面冲洗废水设集水井，容量不小于2m3，井内设排水泵2台，排水流量不小于10L/s。B．自动喷水系统排水、水力警铃排水排至集水坑，由潜水泵提升进行排水。消防泵试验排水回至消防水池。8.3管材和保温空调风管和普通送、排风管均采用镀锌钢板制作，壁厚按《通风与空调工程施工及验收规范》的有关规定选用。高温排烟风管壁厚按《高层民用建筑设计防火规范》和《民用建筑防排烟技术规程》的有关规定选用。8.4电气消防1、本工程消防二级负荷供电,一路由变电所供电,另外地下室设置一台200KW柴油发电机组为消防供电。2、系统组成：——火灾自动报警系统；——消防联动控制系统；第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告——火灾应急广播系统；——应急照明系统3、灾报警及消防联动控制系统1）.消防控制室消防控制室设在南一楼，其隔墙及楼板的耐火极限分别不低4小时，并与其它部位隔开和设置直接通往室外的安全出口。消防控制室内设有火灾自动报警控制器，消防联动控制合，应急广播设备，中央电脑，CRT显示器，打印机，电梯运行监控盘及消防专用电话总机，UPS电控设备等。消防控制室内设能够直接报警的外线电话。2）、火灾自动报警系统：a)在办公室、会议室、客房/、餐厅、楼梯间、走道厅等场所设置感烟探测器；在开水间，厨房，车库等平时烟尘较大的场所设置感温探测器；在煤气表问，厨房等处设置可燃气体探测器。b)在本建筑的主要出入口、疏散楼梯口等场所（从一个防火分区内的任何位置到最邻近的一个手动报警按钮的距离小干30米设置。每个防火分区应至少设置—个手动报警按钮及消防对讲电话插孔。c)在消火栓箱内设置消火栓报警按钮。第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告d)火灾自动报警控制器可接收感烟，感温，火焰，可燃气体，空气采样早期烟雾探测器的火灾报警信号及水流指示器、检修阀、湿式报警阀、手动报警按钮、消火栓按钮的动作信号；还可接收排烟阀、加压阀、70℃，280℃防火阀的动作信号。3）消防联动控制：在一层消防控制室内设置了柜式联动控制，其控制方式为手动控制、手动硬线直接控制、通过联动控制台、可实现对消火栓灭火系统、自动喷水灭火系统，防排烟系统，电梯运行，火灾应急广播、火灾应急照明疏散指示等的监视及控制、火灾发生时可手动自动切断空调机组、通风机及一般照明等非消防电源。4、背景音乐广播系统与消防广播系统本楼内设服务性广播及火灾时消防广播，背景音乐系统的前端设备设在办公楼一层消防控制机房，消防广播前端设备设在一层消防控制柜内。服务性广播主要是作背景音乐广播，消防广播主要火灾时指导人们及时安全疏散时使用。背景音乐广播及消防广播的功率放大器分开设置，服务性广播功率放大器应能满足各层一般广播的功率要求。消防广播应满足最大三个层面的消防广播，消防广播功率为250W。传输电压为110V定压输出，系统信噪比≥50db，频率特性为50～5、应急照明系统：应急照明，疏散指示照明等采用专用回路双电源配电、并在末端互投；疏散指示照明及部分应急照明采用内置蓄电池作备用电源，其工作模式为，平时常亮，故障时持续亮，连续供电时间≧30min；持续工作的备用照明连续供电时间≧120min。第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告应急照明系统干线采用采用无卤低烟B级阻燃耐火型电缆(导线)在弱电问，吊项内明敷于金属防火线槽。支线采用耐火或阻燃导线穿钢管SC管暗敷设于不燃烧体的结构层内。且保护层厚度不宜小于30mm、所有楼梯间，疏散走道，交配电室，水泵房，防排烟机房，消防控制室，地下车库等场所设置应急照明、公共场所应急照明一般按正常照明的10~15％设置。d)消防系统线、路的选型及敷设方式：信号传输干线采用_采用无卤低烟B级阻燃耐火型WDZBN-RV；电源干线采用4mm2，电源支线采用2.5mm2。电话线采用WDZBN-RV-2x1.52.5mm2；广播线采用WDZBN-RV-2x1.52.5mm2。传输线采用防火金属线槽，在弱电间，吊顶内明敷，支线采用穿钢管SC管保护暗敷设于不然烧体的结构层内，且保护层厚度不宣小于30mm、由顶板接线盒至消防设备段线路穿金属软管。第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告第九章节能节水9.1设计依据1、《节约能源管理条例》2、《民用建筑热工设计规范》【GB50176-93】3、《公共建筑节能设计标准》【GB50189-2005】4、《全国民用建筑工程设计技术措施》节能专篇9.2建筑节能为贯彻国家有关节约能源、保护环境的法规和政策、改善酒店建筑室内热环境，提高维护结合保温隔热性能，降低采暖和空调的使用耗能，设计上对建筑的围护结构采取节能措施，以达到夏热冬冷地区建筑节能设计标准的要求，并符合和《公共建筑节能设计标准》。9.3电气节能本工程照明灯具以荧光灯及气体放电灯为主，荧光灯采用电子镇流器，或低温低耗镇流器既提高了功率因数，又降低了能耗。照明光源选用T8灯管9.4暖通节能1.机械通风系统,可根据使用情况对风机箱设置变风量(大,中,小)控制器,还可设定时启停控制器,在部分负荷时低速运行,节省能耗.2.第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告选择通风系统的风机时,计算其单位风量耗功率(Ws),所选风机的单位风量耗功率不高于0.32W/(m3/h),风机效率不小于52%。选择冷热水机组时,选择能量调节装置灵敏和可靠的机型。9.5节水措施1.热水热源:采用空气源热泵。2.所有用水器具均采用节水型产品。其中坐式大便器采用6升冲洗水箱节水型号。第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告第十章安全与卫生10.1安全保护10.1.1线缆敷设设计一般电线电缆成束敷设采用无卤低烟B级阻燃型WDZB；为一级负荷配电的线缆采用无卤低烟B级阻燃耐火型WDZBN；为二级负荷配电的线缆采用无卤低烟C级阻燃耐火型WDZBN消防配电回路明敷时，在金属管或金属线槽上涂布防火涂料保护；采用暗敷时，则穿金属保护管敷设在不然烧体结构内，保护层厚度≥30。10.1.2接地安全设计1.本工程低压电源系统的接地型式为TN-S制，所有正常不带电之电气设备金属外壳均应可靠接地。2.各单体设置等电位联结，采用联合接地方式，利用大楼基础桩基及承台内主钢筋作接地极，要求接地电阻不大于1欧姆。防雷接地、电气设备保护接地、弱电设备等功能性接地合用同意接地体。3.各单体的配电室内设总等电位端子板.。电子设备机房设局部等电位联结。4.在每层电气竖井设置等电位联结线，各层在正常情况下不带电的金属器件（包括电气设备外壳、风管、水管等）均须与等电位联结线可靠联结。第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告5.各插座回路均设漏电保护。10.1.3防雷设计：本工程属人员密集场所，按三类防雷设防：坡屋面上敷设φ10热镀锌圆钢作接闪器，并在屋面暗敷设不大于20m×20m或16m×24m的网格，利用钢筋混凝土结构柱内不少于二根φ16主筋作引下线。突出屋面的物体屋面上所有金属物件与避雷带可靠连接。。每层利用结构圈梁水平钢筋焊接连通形成均压环，并与引下线可靠焊接。采用结构基础中混凝土构件内有箍筋连接的二根φ16主筋主通长焊接做环形联合接地体。为防雷电波侵入，引入建筑物低压电缆金属铠装外皮及保护钢管应与接地装置良好连接。为防雷击电磁脉冲，本工程在电缆由LPZ0区引入建筑物内LPZ1区交界面处（变电所、热泵机组、空调室外机、风机、泛光照明等）配电装置及信息设备配电装置前端设电涌保护器。重要的计算机、UPS电源、电梯的集中控制装置以及对人身安全要求较高的电气设备等供电的末端配电箱的各相母线上，应装设SPD。10.1.4安保电视监控系统本工程采用一套电视监控设备，电视监控设备设在一层安保监控中心。第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告安保中心内设保安监控控制设备，监控设备包括视频矩阵管理系统，画面分割器，硬盘录像机，稳压直流电源，控制台及键盘，监视器幕墙。其功能满足对建筑物内部重复的部位和场所进行视频监视，并有效记录，再现画面、图像。具有长时间录像和视频报警的装置，监视器画面显示具有任意编程，信号切换采用矩阵方式，能自动和手动切换，在画面上设有摄像机的编号，部位、地址和时间显示，本系统可与电梯控制系统联动，当发生报警时能自动对报警现场的图像和声音进行复核，能将现场图像自动切换到指定的监视器上显示，并自动录像，整个系统以彩色系统构成。10.1.5安防系统1、本工程的安全防范等级为二级，由闭路监视系统、门禁系统、入侵探测系统、巡更系统等组成。2、报案控制室设在地下一层，负责整个大楼的防范控制，监控室对所有报警装置及闭路摄像机进行监控。3、录像监测器、出入口控制输入计算机、操作键盘和屏幕、闭路电视摄像机控制器、入侵监测系统主机和对讲电话系统主机等均装于监控室内的控制台上。10.2卫生防疫1．建筑单体室内污废水合流。2．本基地最高日生活污废水量为170m3/d，最大时生活污废水量为16.28m3/h。第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告3．各单体污水立管采用单立管排水系统，伸顶通气。4．食堂废水经隔油池处理，粪便污水经化粪池处理，检测达标后排至市政污水管。第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告第十一章环境影响分析11.1施工期影响分析施工期的环境空气污染源主要有各类燃油动力机械在进行场地挖填、清理平整、运输等施工活动时排放的CO和NOX废气。由于施工的燃油机械为间断作业，且使用数量不多，因此所排的燃油废气污染物仅对施工点的空气质量产生间断的较小不利影响。土方开挖、出渣装卸、钻孔、散装水泥和建筑材料运输等施工活动将产生二次扬尘。根据类似工程实地监测资料，在正常情况下，施工活动产生的粉尘在施工区域近地面环境空气中TSP浓度可达1.5-3.0mg/m3，对施工区域周围50-100m范围以外的贡献值符合环境空气质量二级标准；在大风（大于5级）情况下，施工粉尘对施工区域周围100-300m范围以外的贡献值符合空气质量二级标准。施工期间的开挖、混凝土养护等不可避免会排放大量的含泥沙量大、浊度高的施工废水，同时在对施工燃油动力机械等主要施工作业工具进行维护和冲洗时，将产生少量的含有SS和石油类物质的废水。由于地下水丰富，且埋深浅，这类废水直接排放，会对环境质量和局部地区的水环境产生明显影响，但这种污染影响是有限的，而且是暂时性的，将随着工程施工的完成而消除。第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告施工期产生的固体废弃物主要是土石方工程、混凝土浇筑中产生的弃土石和施工废料等。若处理不当或未做好防护措施，不仅会占用宝贵的土地资源，同时弃方受雨水或水流冲刷，还易对周围环境产生水土流失影响和景观影响。所以，设计应充分结合地形，尽量保证合理的土石方平衡，对弃方应作好安排，以减少因弃方流失对环境造成的污染；同时，施工中应硬化堆料场地，严禁乱堆、乱放建筑材料。施工后应清除所有施工垃圾，尽量减少施工留下的痕迹。施工期间，各类大型施工机械、运输车辆和部分高噪声设备的使用，其产生的噪声对沿线声环境产生较大的影响。施工阶段声源有：土石方工程施工用的推土机、空压机、挖掘机、装载机、载重汽车等；混凝土搅拌机、钻井机、振捣机、电锯等；工程安装使用的吊车、升降机等；其中有部分会产生强烈的噪声、震动，对周围环境造成污染影响，但大多数设备单独运行时产生的噪声在60m处昼间能达到（GB12523-90）《建筑施工场界噪声限值》中70dB（A）的标准限值，而夜间要满足55dB（A）的标准限值，土石方和基础施工阶段声源须距场界150m，发电机须距场界250m。同时使用机械施工时，昼间应使所有机械距施工场界保持60m的距离，夜间则应保持350m的距离。第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告合理安排施工组织计划，在分布有敏感点的区域施工时，对于产生噪声、振动较大的作业，尽量避免在夜间和居民休息时间进行施工；严格遵守对施工现场管理的相关规定，严格执行建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）的规定，加强管理和调度，提高效率，尽量缩短施工期，减少施工噪声影响的范围和事端，高噪声固定源采用隔声罩或隔声屏进行处理，将影响降至最小。11.2建成后影响分析严格地实行雨污分流的排水方式。项目建成后产生的污水主要是生活污水，排入片区内市政污水管，最终排入污水处理厂。项目建成后的固体废弃物主要是生活垃圾，生活垃圾应实行袋装化，由环卫部门统一收集点，及时清运。11.3环境评价结论工程项目的实施，虽然会对周围环境产生噪声、振动、废水、废气及城市景观等环境影响问题，但只要在施工期和建成后采取保护环境、减缓和消除对环境不得影响的措施，严格执行“三同时”制度，保证本项目在环境方面的不利影响降到最小，就可以取得环境、社会、经济三个效益的统一。工程的建设，有效地改善了该片区现有的生活环境和居住环境；另一方面为区域经济繁荣与社会发展创造条件。工程环境效益十分明显，从环境影响角度看，工程也是可行的。第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告第十二章项目实施进度12.1项目实施内容和建设阶段12.1.1项目实施原则在项目建设实施的过程中，要本着“全面布局、合理安排、科学设计、保证质量”的原则，认真组织项目的实施，科学安排工程进度，保证项目高效率、高质量的实施。12.1.2项目实施内容1、准备工作：编制项目建议书及评估、论证、批复、招投标、方案设计等。2、勘察设计：测量勘察、初步设计及审批、施工图设计。3、施工阶段：设备的采购、落实协作关系、土建施工、设备安装与调试等。4、竣工验收：试运转、交工验收。12.1.3项目建设阶段第一阶段为前期工作阶段，第二阶段为建设施工阶段。为加快建设进度，缩短建设时间，各阶段的工作应尽量提前进行，允许有一定程度的交叉。12.2建设工期安排根据建筑工程的相关定额和类似工程，建设项目实施计划视工作顺序及资金组织情况，建设期预计24个月，具体安排如下：1、2012年10月1日前：完成全部前期工作。第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告2、2013年10月1日前：完成酒店主体工程建设。3、2014年10月1日前：完成安装工程、装饰装修工程建设及设备采购、安装，试运行与相关竣工验收工作。12.3招标方案为了确保项目建设的工程质量，防范和化解工程建设中的违法违规行为，按照《中华人民共和国招投标法》、《工程建设项目施工招投标办法》，本项目采用议标的组织形式。第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告第十三章投资估算及资金筹措13.1投资估算的依据1、《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2008)。2、2009年《X省省建筑工程工程量清单计价定额》。3、建设场地的自然条件和施工条件。4、项目周边地区类似工程的建设投资指标。5、其它相关文件及资料。13.2投资估算XX广场建设项目总投资2.33亿元，其中：主体工程费用1.08亿元，装修工程费用2500万元，设施及工器具购置费用4000万元，其他费用6000万元。项目一期工程总投资1.5亿元，项目二期工程总投资1亿元。13.3资金来源项目资金由业主自筹解决。13.4资金使用计划本项目建设期为36个月，资金使用计划根据工程进度使用。第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告第十四章财务分析14.1财务分析的依据和方法1、按照国家政策和现行的财税制度。2、国家发布的项目项目建议书内容和制度以及有关技术、经济指标、经济参数、价格及收费标准。3、产品和服务的价格均按项目区现行价格，成本核算中的大部分指标参照业主单位近两年来的经济运行综合指数依据。14.2基础数据1、项目计算期：10年。3、税率：营业税率5%，城市建设附加税7%，教育附加税3%，所得税率25%。4、固定资产折旧本项目固定资产折旧采用平均年限折旧法，房屋及建筑物折旧年限为30年，设备折旧年限为20年，工程折旧年限为10年。5、无形资产及递延资产摊销本项目无形资产摊销年限为10年，递延资产摊销年限为5年。6、流动资金估算：采用扩大指标法估算项目流动资金。7、总成本费用估算项目总成本包括：⑴原辅材料、燃料及动力消耗成本分析。第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告⑵修理费：按固定资产原值的0.3%计取。⑶其它费用：管理费用和销售费用，管理费用（扣除工资及福利）按年销售收入的5%计取；销售费用按年销售收入的8%计取。14.3服务规模根据X县市场分析与项目定位并综合分析各种因素，对业主单位未来的服务规模进行预测。14.4营业收入与税金估算项目生产期第一年营业收入可达1.8亿元，正常营运后每年营业收入可达2.6亿元。14.5财务分析14.5.1现金流量分析本项目基准收益率取8%，测算出全部投资的盈利能力指标如下：全部投资内部收益率：12.5%。14.5.2盈利能力静态分析通过对项目经营收入、总成本分析与利润分析，项目各盈利指标如下：达产年净利润：1440万元；投资利润率：8%。14.6财务分析结论第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告通过对项目盈利能力进行分析，表明项目具有较强的盈利能力。同时项目建设对于X县旅游产业和县域经济的迅速发展有非常重要的意义，具有明显的社会效益。项目财务分析可行。第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告第十五章项目建设组织与管理15.1项目组织机构XX广场工程组织管理机构为该项目业主XX广场股份有限公司，负责项目的设计、采办、施工管理等工作。15.2工程质量管理1、审查监理、施工单位的资格和质量保证条件；2、组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；3、对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；4、质量事故的报告和处置；5、督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；6、督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；7、督促、检查工程材料是否符合要求。15.3财务管理1、负责工程所需资金的筹措与拨付；2、负责资金使用的监管；3、负责项目投资管理，对项目投资控制，确保项目投资控制在造价限额以内，以保证控制目标的实现；4、配合政府部门对工程建设进行财务监督管理。15.4进度管理第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告在施工承包合同、监理合同中写进有关工期、进度、进度违约金等条款，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。15.5经营管理15.5.1整体经营方式XX广场股份有限公司将按照现代企业制度组建。企业整体经营方式，是在董事会的领导下、监事会的监督下实行的总经理负责制、企业整体将实行统一管理下的承租经营方式。15.5.2分体经营方式商业经营：按照商业百货零售的业态特点，在企业统一领导下进行承租式的管理经营；客房经营：按照国际化的酒店管理集团经营模式进行管理经营；餐饮经营：主营餐饮在企业统一领导下进行承包式的管理经营；特色餐馆在企业监督管理下进行承租经营；其他服务项目经营：按照企业一体经营理念，进行分包的管理经营。第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告第十六章风险分析及对策16.1投资估算的风险本项目虽然对项目的投资进行了估算，但是由于设计方案未完全确定，使得主要工程的工程量与实际情况可能存在一定的偏差，同时，由于政策、法律、市场等因素的变化，一定程度上也会影响估算投资的准确性，从而最终导致投资估算的不正确，产生估算风险。建议业主在实施过程中应对规划建设方案进行明确并尽量优化，力图减少不必要的工程量，减少投资。如发现产生对估算投资重大影响的变化，应及时调整估算投资，确保项目正常实施。16.2建设资金断档风险本项目建设所需要的资金量较大，周期短，主要由自筹资金解决。本报告认为，无论那方面资金不按工程进度及时到位，都可能给本项目带来建设资金断档风险。建议一是充分考虑项目建设的特点，周密安排，保证工程建设按计划进行。二是合理安排自筹资金的使用，积极主动与银行沟通协调，确保贷款资金及时到位。16.3销售风险任何经营性项目都存在销售风险，建议业主单位从如下几个方面尽量降低销售风险：1、加强购物中心的经营管理；第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告2、加强购物中心的宣传，提高知名度；第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告第十七章社会评价17.1项目的社会影响分析社会评价从以人为本的原则出发，研究拟建项目的社会影响分析、项目与所在地区的相互适应性分析和社会风险分析。本项目在其建设过程中和完成后，必然会影响到周边经济的发展，包括产生的正面影响和负面影响。17.2与项目关系密切的主要群体分析与项目关系密切的主要群体有项目地周边的居民、项目地周边的经商者、X县零售业从业者、X县餐饮业从业者、X县酒店服务从业者、X县休闲娱乐从业者以及政府等。在项目建设期和运营期，均会一定程度的影响到项目地周边的居民，他们是项目建设的受损者，但是这种负面影响在科学合理的控制下，影响较小。项目建设对X县经济有助推作用，项目地周边的经商者、产业从业者都将是项目的长期受益者。项目建设给X县零售从业者带来了竞争，对于X县零售从业者的影响主要表现为负面影响。但项目建设同时能提高X县城市形象和服务能力，对于扩大X县城市吸引力，扩大X县零售业整体市场有正面作用，因此对于X县零售从业者的竞争非常小。项目建设能给X县带来就业、财政收入等较多的积极作用，因此，政府将是本项目建设的受益者。第71页共71页 陕西省平利中环广场项目建设可行性研究报告17.3主要社会效益分析项目进行购物中心建设，对于完善X县城市服务设施、提升城市品牌形象、为推动X县域经济的发展等均有重要的意义。17.4负面影响与对策社会的负面影响主要是项目建设期对周边环境的影响。对策主要通过科学合理的环境保护措施加以控制，最大限度减少对周边环境的影响。17.5项目与所在地相互适应性分析本项目建设经济效益、社会效益明显，而无明显的负面影响，故此项目的实施会得到X县广大民众的认可和接受，因此，项目建设与所在的互适性良好，社会风险极小。17.6社会评价结论项目直接影响区为X县，项目建设社会效益明显，负面影响和社会风险能够得到很好的控制，社会评价可行。第71页共71页 陕西省平利县百惠购物中心项目建设可行性研究报告第十八章结论与建议18.1结论项目建设条件良好，方案科学、可行，投资估算较为准确，资金来源可靠，能够保障项目顺利实施。X县零售产业有巨大的发展前景，项目建设市场空间广阔。项目建设经济效益明显，项目各效益指标满足投资预期要求。项目建设对于完善X县服务设施，提升X城市品牌形象，推动X县县域经济的发展等均有重要的意义。项目建设条件具备，社会效益明显，是十分必要和可行的。18.2建议建议X县政府批准本项目建议书，以利于项目尽早组织实施，发挥效益。第71页共71页'