商业广场可行性研究报告 31页

'目录第一章市社会经济发展概况3第1节市经济概况3第2节市城市规划4第3节对投资商的优惠政策4第二章项目概括4第1节研究基础4第2节可行性研究分析的基本依据4第3节项目经济技术指标和有关参数4第三章项目背景及必要性4第1节项目发展投资商4第2节项目发展投资商管理团队4第3节项目建设背景4第4节项目建设的必要性4第四章市场及建设条件可行性分析4第1节项目市场可行性4第2节房地产市场现状、价格走向及发展态势4第3节市商品房需求分析4第4节项目建设条件4第5节环境评价………………………………4第6节项目风险控制4第五章营销方案4 第六章项目投资预测4第1节项目总投资4第2节：资金筹措与投资4第七章项目财务可行性分析4第1节销售计划与销售价格4第2节销售收入预算4第3节成本费用估算4第4节项目财务分析4第八章可行性研究结论与建议4第1节可行性研究结论4第2节项目实施建议30第九章相关证书、文件附件30 第一章市社会经济发展概况第1节X市经济概况市位于X平原腹地，紧邻九省通衢的特大城市武汉，距国际天河机场仅45公里，武汉“1+8”城市经济圈之列。长江最大支流--汉江横穿全境，107、318国道、宜黄高速公路及汉丹铁路穿境而过，汉江大桥连通107国道和宜黄高速公路，区位优势明显，水陆交通发达。全市面积1663平方公里，人口120万。境内资源丰富、土地肥沃，素有“X明珠”和X平原“鱼米之乡”之美誉。工业经济形成规模，民营企业发展强劲。全市全部工业总产值达108.5亿元，工业经济实力和乡镇企业产值已进入全省“十强”行列。全市国有及年销售收入过500万元以上的非国有工业企业达140家。“三资”企业38家。年销售500万元以下的非国有工业企业5864家。79家销售收入过千万元、14家过5000万元、6家过亿元的“民营小巨人”。以国家重点工程120万KW的电厂为纽带的五大支柱产业，均形成规模效应。即以汉正服装工业城、马口纺织为龙头的纺织服装产业群，以福星科技、永和安为龙头的金属制品产业群，以荆川水泥、黎明钢构公司为龙头的建材包装产业群，以通达源为龙头的光纤光缆产业群和以达利食品为龙头的食品加工产业群。农业基础雄厚，产业化特色明显。是国家重点商品粮、商品鱼、优质出口棉和速生丰产林生产基地，是X平原农业综合开发、农业机械化推广重点县市和全国水产渔业淡水养殖试验区。水产品生产量为全省“十强”和全国“百强”。粮食年产3.1亿公斤，棉花1700万公斤，棉花、水产品产量及农林牧副渔业产值分别居全省单项排序前十位。商业网点达4.1万个，资产72亿元，年销售额超过35亿元，商贸经济活跃。 第2节市城市规划2005-2010年城市规划目标：充分利用武汉的经济辐射和产业的聚集作用，发挥环境资源优势，积极吸引武汉主城外迁产业，大力发展工业和第三产业，将建成人居环境优美、企业环境优良、用地布局合理、道路交通便捷、城市协调发展的现代化中等城市。向水乡园林城、武汉卫星城、都市后花园、新型中等工业城市的目标迈进，成为武汉辐射西部城市的战略支点。城区定位为全市的中心，武汉的卫星城，武汉城市圈核心圈层内具有良好生态环境和水乡园林特色的新型工业城市。第3节对投资商的优惠政策税收优惠经营十年以上，年税收总额实现50万元以上的生产性企业，企业所得税依率计征后地方留成部分前两年全额返还，后三年减半返还，年度结算；其依率计征的增值税由市财政部门按地方留成部分的50%返还给企业，优惠期自竣工投产之日起一定5年。收费优惠客商兴办企业，在办理项目审批，办证手续时，市级权限内属行政事业性收费的实行打包包干收费，服务性收费按最低标准的30%收取投资过5000万元以上的项目服务性收费实行“一事一议”。供水优惠工业生产和生活用水主管道优先铺通对自备水源5年内免收水资源费。供电优惠电费依据国家电价政策，加设输电专线，电力部门只收取成本费。对客商投资企业不准乱摊派、乱收费、乱罚款，不得随意停建、停电、停水、停业、停电话，不得随意查封账户和财产。对重点企业实行挂牌保护 。负责挂牌保护企业的部门要负连带责任，因工作失误而影响客商投资企业生产，经营活动的追究当事人的责任，因直接原因造成损失的依法予以赔偿。第二章项目概括第1节研究基础用地单位：湖北川东置业发展有限公司发展商：湖北川东置业发展有限公司用地性质：商住楼（高尚住宅）项目名称：汉正商业广场用地位置：市欢乐街用地现状：拆迁重建第2节可行性研究分析的基本依据1．国土证：川国用（2007）字第1527号2．建设用地规划许可证：市规字第号3．商品房预售许可证：房预许（200）号第3节项目经济技术指标和有关参数规划区总用地面积10,254.4平方米；项目占地面积8,700平方米；建筑面积65,020平方米；容积率6.3(含车库)本项目经济技术指标和有关参数：总用地面积：8,700平方米 总建筑面积：65,020平方米其中：高层住宅37,812平方米商用楼22,708平方米地下停车场(仓库)4,500平方米销售收入（2008年至2010年）：23,837万元其中:住宅楼7,478万元商用楼16,350万元开发总投资（2008年至2010年）：15,159万元其中：(一)、开发成本13,258万元1、土地费用：6,074万元2、前期工程费：125万元3、房屋开发费：6,112万元4、公共配套设施费：520万元5、不可预见费:183万元6、项目开发税费：222万元7、其它费用：22万元(二)、开发费用1,901万元1、销售费用：880万元2、管理费用:199万元3、建设期利息：822万元 第三章项目背景及必要性 第1节项目发展投资商项目投资及开发商湖北川东置业发展有限公司创建于2000年8月，系市最早的一家民营房地产开发企业，注册资本金3,000万元。现有二家全资子公司，即川东（武汉）物流有限公司和汉正物业管理有限公司，两家控股公司，即湖北川东能源开发有限公司和湖北志翔建设工程有限公司，一家分公司，湖北川东置业发展有限公司武汉营销分公司，一家参股公司为湖北川东汉正广场商务有限公司。公司拥有“川东”和“汉正服装工业城”两个商标，具备房地产开发三级资质，现有核心员工75人，各类专业技术人员48人，其中：高级职称3人，中级职称28人。公司谨守“思想为创新之源，诚信为立足之本”的公司生存宗旨，自成立以来，完成了兴发小区A、B、C区和武汉钢洲花园等近20万㎡商住项目建设及汉正服装工业城项目一期A、B、C组团组团400亩近48万㎡工业厂房及商业街开发建设，和汉正新城（位于市新河工业园）8万㎡商住小区项目建设以及拟建的本项目汉正商业广场。开发商具有较高的经营管理水平和丰富的房地产开发经验，是湖北省政府颁发的“重合同、守信用”企业，曾受到了中共中央政治局委员、湖北省委书记俞正声等领导的高度赞誉，对推动城区改造建设和市招商引资工作做出了重大贡献。 第2节项目发展投资商管理团队公司董事长李志祥先生，45岁，毕业于华中师范大学经济管理学院工商管理系，孝感市第三届、第四届人大代表，高级工程师。湖北川东置业公司创始人。“汉正服装工业城”商标的拥有者，曾任武汉市乔口区招商局副局长，十六年建筑开发经历，武汉市青山区“钢洲花园”项目，市“兴发小区”A、B、C区，“兴发佳园”，以及“汉正服装工业城”项目实施者，汉正新城，汉正商业广场的策划人。公司总经理李文甫先生，48岁，执行董事，法人代表。毕业于武汉工程大学土木建筑系，市第三届人大代表，市商会副会长，市工商联执行委员，经济师。湖北川东置业公司创始人之一。武汉市青山区“钢洲花园”项目，市“兴发小区”A、B、C区，“兴发佳园”，以及“汉正服装工业城”项目实施者，汉正新城，汉正商业广场的策划人之一。公司副总经理方心宽先生，38岁，监事。毕业于中南财经大学会计系，曾任中国建设银行电厂专业支行信贷副科长，湖北川东置业公司财务部经理、湖北志翔建设公司总经理。“汉正服装工业城”项目实施者，汉正新城，汉正商业广场的策划人之一。公司总顾问傅烈培先生，56岁，毕业于郑州航空工业管理学院交通运输系，湖北省第八届人大代表，曾任中国建设银行电厂专业支行行长，中国建设银行孝感分行副行长，现任湖北川东环保能源开发有限公司总经理。准确把握国家宏观走向，洞悉企业发展瓶颈，为企业提供战略决策。公司律师江文力先生，36岁，毕业于武汉大学法律系，硕士研究生。擅长民事合同、知识产权、企业改制、重组、并购、股票发行等企业法律事务。 第3节项目建设背景随着市委、市政府关于建设秀美、富裕、和谐新战略的实施，政府对老城区改造的力度进一步加强。市汽车客运站迁出城区后，对客运站原址的建设改造势在必行。2007年2月，湖北川东置业发展有限公司成功竞拍位于市区商业中心欢乐街中段的老汽车客运站土地后，本着高层次、高品位的开发标准，拟建一座综合性商住中心--汉正商业广场。◇地理人口市位于X平原腹地，紧邻九省通衢的特大城市武汉，距国际天河机场仅45公里，是全国经济百强和湖北省经济5强县市之一，工业经济发展迅猛，农业基础良好，商贸经济活跃。全市人口120万，城区人口25万人，随着新农村建设的推进，人口城市化以每年45%速度增长，住房需求和商业产权需求旺盛，投资型消费成为人们的新需求。◇发展现状项目所在地位于市最繁华的城区商业中心位置--欢乐街核心地带，这里白天人涌如潮，晚上也成为流光溢彩的不夜城，是全市的最大、功能最齐全的消费中心区。对面有全市最大的三星级宾馆--白云大酒店，周围有欢乐街市场，商城，宫庭烤鸡酒店，银海大酒店，川宇商城，仙女佳园等，人口稠密，近千家商铺星罗棋布。而形成规模大型超市--中百仓储也只委身郊外，商业区高档购物中心空缺。◇规划目标湖北川东置业发展有限公司拟对该项目采用武汉广场建设模式，主体楼设计由国际知名的武汉（国际）袁培煌建筑设计师事务所承担，规划起点高。项目建成后，汉正商业广场集购物、停车、娱乐、商住于一体，综合配套项目齐全，专业卖场面积大，主营品牌及高附加值商品等特点的大型中高档购物娱乐中心。项目规划总建筑面积65,020㎡ ，共22层。1--4层为商铺，面积22,708㎡，5--22层为住宅楼，面积为37,812平方米。计划商用扶手电梯2部，载货电梯2部，住宅电梯4部。项目建设期13个月，总投资15,159万元。第4节项目建设的必要性项目所在地前身为市盛达汽车客运站，盛达客运站已搬出好几年了，而地处商业心脏地带老车站场地，一直未能充分发挥应有的功能与商业地位，这与经济的高速发展，商贸经济活跃的地位极不相衬，也极大地影响了老城区建设改造的步伐。市政府高屋建瓴，将汉正商业广场的建设列为这届政府要办的十件大事之一；湖北川东置业发展有限公司立足产业促地方经济发展，实业报国，回馈家乡的理念得到人民的认同，最终以高价格出标，高标准补偿而一举中标。建好汉正商业广场，时不我待；运营好汉正商业广场，对、对湖北川东置业公司都具有里程碑的历史意义。 第四章市场及建设条件可行性分析 第1节项目市场可行性投资环境分析：市地处汉江平原北东边缘，居汉江下游湖北中部，紧邻省城武汉，武汉“1+8”城市经济圈之列中等城市。全市人口120万人，市区现有人口25万人。历史机遇与现实风险分析：住宅建设和消费，截止2006年底，全市房地产开发投资总额为16.67亿元，交易面积171.66万㎡，交易金额18.28亿元。全年房地产施工面积221.29万㎡，竣工面积48.14万㎡，销售面积34.12万㎡，销售金额13.74亿元，个人购买商品房面积比重为98.6%，个人购买住宅比重为89.68%。这表明，市房地产大市仍处于复苏阶段，值得看好的是，市民对房屋的消费持续增长，个人购买商品房已成为拉动房地产市场的一支重要力量。现全市住宅使用面积共有429万㎡，居住人口25万，人均居住面积为17㎡／人。根据城市规划和发展要求，未来20年内市人均住房面积要达到30－35㎡，住宅的需求量将有较大的发展，这为房地产商提供了一个很大的发展空间。第2节房地产市场现状、价格走向及发展态势商品房需求主要指标汉正商业广场主要面对市区居民及武汉投资置业客户。市区主要经济指标如下：◆市区人口约25万，6万个家庭。◆人均GDP3.1万元，全省排5位（2006年）◆人均储蓄存款3.4万元，户均月收入4750元◆人均居住面积17㎡◆商品房交易率8 9％（2006年）◆市场面的状态是：住宅商品化已成为大众趋势，居民购房欲望较为强烈，支付能力较强。◆武汉地产的升温，中环内房价已逼近5000元/㎡，“1+8”城市圈兴起，交通便捷，直接拉动周边房市的需求。商品房需求祈求根据抽样调查（市区，分层多级抽样，有效样本500户）结果表明，市民购买商品房的基本特点是：◆一次性投资额度为16万元。◆低端需求户（接受商品房价格为1500－2000元／㎡者）收入2530元，需求房屋面积均值为90㎡。41％的人希望一次性付款，月均供楼支出1290元。◆高端需求户（2000－2800元／㎡）收入4500元，需求房屋面积均值为142㎡。22％的人希望一次付款，月均供楼支出1800元。◆有购房意向的家庭中，地段偏好为优先选择。商品房为居民主要的消费支出。房地产作为一项重要的商品，成为大多数个人和家庭的一个重要的消费和投资的目标，因而房地产需求必会有一定的增长。经济有了稳步增长，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然会投向一些投资领域，如股票、债券、教育、旅游和房地产上，而房地产作为不动产，其投资数额较大，增值的机会也颇为可能。这部分潜在的消费者，其对地理位置优越、规划设计较好、环境一流、物业管理水平高的小区特别中意，接受商品房的平均价格为1800元／㎡从对消费者购买力的分析来看，居民已具有相当的购买力，他们对房屋的要求已从安置型过渡到适用和舒适型。据调查，市民能够接受的商品房平均价格为1800元／㎡，其中中高收入家庭则为2600元／㎡。在付款方式上，大多数市民更倾向于银行按揭分期付款方式。消费者在购房时，对小区周围环境、配套设施、物业管理等因素比较注重，希望发展商能提供位置好、价格适中、环境优美、配套完善、服务优质的小区。主流消费面积在100㎡ 以上消费者在房屋面积、间隔、装修、户型设计方面，大多希望房屋面积较大，尤其是厅的面积要足够大，间隔合理，有基本的室内装修或全部装修，装修档次处于中等，户型上选择三房二厅和四房两厅的消费者居多。第3节市商品房需求分析商品房供给总量及特点房地产经历九四、九五年房地产为虚火过旺，从而在之后的国家宏观调控中，房地产业进入谷底近几年来，房地产市场在经过国家政府的正确引导和市场的良性竞争和淘汰，房地产开发商的数目下降，买方市场正在逐渐形成。在受到市场竞争的影响和消费者日益成熟的情形下，房地产发展商之间的竞争从初期的无序化圈地竞争向更高层次和更为规范的品牌竞争、服务竞争演进。各个房地产商为了在市场上争得更大的市场份额，不论在规划设计、房型、环境布置上，而且在质量管理、绿化、物业管理水平上都十分注重提高档次和水平，市也出现了些高质素的住宅小区，如御城春景小高层，在市场细分上创出了不俗的成绩，形成房地产消费的一个个小高潮。市商品房市场发展趋势房地产业的发展，将会带动一大批相关产业的发展，因而房地产业成为一些相关产业的助动器。市的房地产业的发展，也倍受政府和企业的关注。房地产业的良性发展，受国家相关政策、法规影响极大，当前，国家相继出台了一系列法规和政策，支持和刺激房地产业的发展，国家建设部也先后出台了相应的措施鼓励和扶持房地产业的发展，在这种情形下，房地产业已成为国民经济的一项关系国计民生的重要产业，具有较为广阔的发展前景。市房地产的发展，与国内其它城市的房地产业相比，既具有共同之处，也显现出其特殊的一面。市商品房发展有以下几个趋势： （1）在政府鼓励消费政策和加快房改进程影响下，市民的商品房消费日益提高，住宅市场需求容量增大。商品房作为老百姓消费生活中的一个大件耐用消费品，其主导作用极为明显。市民人均收入近年来一直呈稳步增长势态，其对商品房的消费也必将有所增长，住房需求增大增多。（2）房地产市场竞争日益激烈，竞争将更多地表现在发展商的实力、信誉、品牌上的竞争，通过竞争，市场日益规范和成熟。房地产市场竞争加剧，各发展商在房地产项目上更趋于理性和务实，竞争不仅在户型设计、结构、小区环境等方面，更多地将在实力、规模、品牌上展开。（3）伴随武汉1+8城市圈的发展和中央加快新农村建设投入的加大，势必带来更多的外来资金和农村人口涌入城市，进一步刺激房地产业的发展。作为大城市武汉市的近邻，经济建设发展很快，并由于其优越的地理位置和良好的投资环境，吸引了众多外地投资者，在引来资金流的同时，还涌入了大批经商务工的外来人员，他们的住房需求也会给予本地房地产业的一定的发展机会。（4）随着消费者和房地产市场的逐步成熟，消费者对房地产的要求将趋向于更加舒适、更便利，高层住宅将会趋向人性化、智能化、功能化多方向发展，这为广大房地产商又提供了一个新的市场机会。在满足了住的基本需要后，消费者对高档住宅的需求趋向更高的要求，如对小区智能化的要求，便是今后住宅的一个发展方向。第4节项目建设条件 本项目地区位于城市中心黄金地段，现状的建设状况和环境质量与其区位和土地价值极不相称，急需建设改造。本区域外围二面临城市道路，基础设施齐全，用地内高差不大，比较平整，易于建设；从现状建筑类型看，以住宅、商业为主的办公建筑，为形成文化商业广场提供了条件,完全可以改造为展现市欢乐街商业中心新形象的城市商业文化中心。第5节环境评价该项目产生的污染主要为施工期的施工噪声、扬尘、渣土、废水等；入住期的生活污水、地下车库的汽车尾气、居民油烟、小区内各种设备运行产生的噪声以及生活垃圾。施工期的污染随着工程的结束而消失，其对外环境的影响不大。入住期产生的生活污水预处理后经城市污水管网进入市污水处理厂处理；商业及生活垃圾由本公司的物业公司集中后运往市生活垃圾集中地填埋等。从环境角度而言，该项目建设可行。第6节项目风险控制◇政策风险汉正商业广场为本届市政府承诺为市民要办的十件大事之一，享受市政府招商优惠政策，该项目与普通房地产开发不同，不在国家房地产调控之列，无政策风险。◇市场风险经济高速发展，房地产供不应求，商业地产更是凤毛麟角，且该项目的地理位置处于成熟的商业黄金区，市场销售风险较小。 ◇资金风险湖北川东置业发展有限公司与银行建立了良好的合作关系，信用状况一直良好，且首付比例执行标准一般高于大城市，成功的汉正服装城开发和武汉地产项目为公司积累了相对充足的资金，资金风险较小。◇管理风险湖北川东置业发展有限公司建成立了一全套企业规范运作的管理制度，安全管理、项目管理、投资管理等方面拿制度管理企业，完善了股东会、董事会议事制度，搭建好权力制约制衡的公司构架，克服个人主观随意，降低了管理风险。◇技术风险公司完善了130条施工技术安全措施，骋请武汉（国际）袁培煌建筑设计事务所为公司建筑设计单位，将中企动力股份有限公司作为自己品牌网站营销的强力合作伙伴，与严谨的环宇工程监理公司合作，严把工程质量关，将技术风险大大降低。◇定价风险汉正商业广场处于商业的铂金地段，有财富聚宝盆的美称，稀有、独特赋予其高溢价，物有所值，物超所值，值得珍藏，降低了定价风险。◇法律风险公司决策采用智囊团方式，由资深律师和总顾问把关，杜绝了经营中的法律风险。 第五章营销方案汉正商业广场本着创造价值，提升品位，互惠双赢的原则，主要引进大型知名商家和品牌代理商入驻，项目销售由专业销售公司统一策划、销售。并与中国工商银行、中国建设银行进行合作，为购房用户提供银行按揭，即商业店面首付为五成，十年期按揭方式；第一套住宅楼首付为三成，十年按揭方式。湖北川东置业发展有限公司提供毛坯房，根据客商不同功能要求，由客户根据自己的需求设计图统一装修、统一规划、统一设计、统一施工、统一配套，室内装修具体营销方式如下：1、一层沿街面为商铺门面，分隔为建筑面积20—40㎡商铺若干，中间为通透敞开式买场，每个柜台建筑平面在20㎡以上，为分割出售，每层建筑面积5,677㎡。2、二至三层为整体通透敞开式卖场，设各种品牌柜区，为整体或分割出售。每层建筑面积5,677㎡。2、四层为娱乐休闲、餐饮区，整体或分割出售，每层建筑面积5,677㎡。4、五至二十二层为高层住宅区，每层建筑面积2101㎡，按单套出售。 第六章项目投资预测第1节项目总投资开发总投资（2008年至2010年）：15,159万元其中：(一)开发成本13,258万元1、土地费用：6,074万元2、前期工程费：125万元3、房屋开发费：6,112万元4、公共配套设施费：520万元5、不可预见费:183万元6、项目开发税费：222万元7、其它费用：22万元(二)、开发费用1,901万元1、销售费用：880万元2、管理费用:199万元3、建设期利息：822万元 第2节：资金筹措与投资1、资金筹措该项目总投资1.5亿元，公司自筹1亿元。其中：公司自筹资金5,800万元，预售再投入资金4,200万元,向银行借款5,000万元。2、项目投资计划（1）2008年1—6月，投资6,000万元，支付土地出让金和项目前期工程费。（2）2008年6—12月，投资6,000万元，支付建安工程费和部份营销费用。（3）2009年1—12月，投资2,000万元，用于公共设施配套。(4)2010年度，投资1,000万元,进行相关税费清算。3、资金筹集及偿还计划2008年初向工商银行借款5000万元,期限三年,利息按月支付,本金采用分期还款方式,即:第一年度偿还本金1000万元,第二年度偿还本金3000万元,第三年度偿还本金1000万元。资金调度见明细表表1资金筹集、偿还评估表序号项目2008年2009年2010年2011年合计1销售收入5297132435297-238372销售成本265266252652-119293销售费用196342342-8804经营税金及附加292727292-13115管理费用1215424-199 6财务费用41132982-8227总成本费用367280773392-119298税前利润162551661905-86969减：所得税002174-217410净利润16255166-269-652211开发成本104131948897-1325812结转开发成本265266252652-1192913净现金流量-5725101721568-601514累计净现金流量-572544476015--15净现值-511281091116-411316累计净现值-511229974113--17财务内部收益率：92%财务净现值：4113万元财务投资回收期：2.02年总投资：15159万元开发成本：13258万元开发费用：1901万元18销(预)售收入5297132435297-2383719企业自筹资金580000-580020负债增加(减少)额5000-1000-3000-1000021其中:工行贷款5000-1000-3000-1000022年初负债累计额0500040001000023其中:工行贷款0500040001000024当年可用还贷资金5075101721568-25资金结余507514247128151181526当年偿债保证比0155133.36工行贷款偿还期：3年综合偿债保证比：3.36 第七章项目财务可行性分析第1节销售计划与销售价格计划完工面积65,020平方米，计划销售54,468平方米,空置率10%。其中：高层住宅销售34,031平方米,商铺销售20,437平方米;实现销售收入23,837万元。其中：住宅平均销售单价2,200元，实现销售收入7,487万元;商铺平均销售单价8,000元,实现销售收入16,350万元。表2汉正商业广场销售计划表销售期间销售类型可供销售面积(㎡)项目比率(%)计划销售面积(㎡)计划均价(元/㎡)计划销售金额(万元)2008年6-12月商住预售22,70820%4,541.680003,6332008年6-12月住宅预售37,81220%7,562.422001,664　小计12,104.05,2972009年1-12月商住预售22,70850%11,354.080009,0832009年1-12月住宅预售37,81250%18,906.022004,159　小计30,260.013,2432010年1-12月商住销售22,70820%4,541.680003,6332010年1-12月住宅销售37,81220%7,562.422001,664　小计12,104.05,297　合计60,52090%54,468.0437623,837 第2节销售收入预算表3(一)汉正商业广场收入预算表序号项目面积（㎡）单价（元/㎡）金额（万元）1可实现销售收入60,5204,37626,485.052一楼商铺5,67716,0009,083.203二楼商铺5,6776,0003,406.204三楼商铺5,6775,5003,122.355四楼商铺5,6774,5002,554.656商铺小计22,7088,00018,166.407销售90%20,43716,349.6085楼住宅2,1011,890397.0396楼住宅2,1011,930405.43107楼住宅2,1011,970413.83118楼住宅2,1012,010422.23129楼住宅2,1012,050430.641310楼住宅2,1012,090439.041411楼住宅2,1012,130447.441512楼住宅2,1012,170455.851613楼住宅2,1012,210464.251714楼住宅2,1012,250472.651815楼住宅2,1012,290481.051916楼住宅2,1012,330489.462017楼住宅2,1012,370497.862118楼住宅2,1012,410506.262219楼住宅2,1012,450514.662320楼住宅2,1012,450514.662421楼住宅2,1012,450514.662522楼住宅2,1012,150451.6426住宅搂小计37,812.062,2008,318.6527销售90%34,031.007,486.82注：（1）一楼商铺单价按16,000元/㎡，二楼商铺单价按6,000元/㎡，三楼商铺单价按5,500元/㎡，四楼商铺单价按4,500元/㎡；商铺均价8,000元/㎡,可实现销售18,166万元,按90%计算,实现销售 16,350万元。（3）住宅楼单价1,890元/㎡起步，楼层每增一层单价加40元/㎡，住宅均价2,200元/㎡，可实现销售8,319万元，按90%实现销售7,487万元。（二）、项目销售进度2008年6月起预售20%，2009年销售50%，2010年销售20%（详见表2）,商品房空置率10%。 第3节成本费用估算汉正商业广场总投资15,159万元，其中：工程开发成本13,258万元(含土地增值税),开发费用1,901万元。表4项目投资支出表项目2008年2009年2010年2011年合计（一）项目开发成本104131948897-132581、土地费用6028466074其中:土地出让金4981465027土地转让费00拆迁安置补偿费104710472、前期工程费125000125其中:规划勘测设计费99099可行性研究费33三通一平费23233、房屋开发费3967163351206112其中:建安工程费3967163351206112附属工程费0室外工程费04、公共配套设施费5215631205205、不可预见费11949150183其中：基本预备费(3%)119491501836、项目开发税费108575702227、其他费用147122其中：工程监理费87116招标管理费22保险费33其他11（二）项目开发费用728725448019011、销售费用19634234208802、管理费用12154240199 3、建设期利息4113298208224、其他费用0项目总支出合计1114126731345-15,159第4节项目财务分析一、项目主要财务预测表(表5、表6、表7、表8)表5汉正商业广场预计损益及利润分配表借款人损益及利润分配预测表单位：万元年份2008年2009年2010年合计主营业务收入529713243529723837减：主营业务成本26526625265211929主营税金及附加2927272921311(1)营业税2656622651257(2)城市维护税19451983(3)教育费用附加820836主营业务利润23535891235310597减：销售费用196342342880管理费用1215424199财务费用41132982822营业利润1625516619058696利润总额1625516619058696减：所得税0021742174净利润16255166-2696522加：年初未分配利润016256791-上年利润调整可供分配利润1625679165226522加：盈余公积补亏减：提取盈余公积提取公益金-27-27应付利润-13-13年末未分配利润1625679165626562 表6项目现金流量表单位：万元序号项目2008年2009年2010年2011年合计1(一)现金流入5297132435297-2383721.现金收入5297132435297-2383732.租金收入43.其它5(二)现金流出1102230713729-1782261.建设投资1073023441263-1433772.销售税金及附加292727292-131183.所得税002174-217494.其它10(三)净现金流量-5725101721568-601511(四)累计净现金流量-57254447601512(五)净现值（12%）-511281091116-411313(六)累计净现值-511229974113表7资金来源与运用表单位：万元序号项目2008200920102011合计1一、资金来源16097132435297-3463721．现金收入5297132435297-2383732．自有资金580000-580043．借款500000-50005其中：工商银行贷款500000-50006他行贷款-7其它负债-84．其它来源-9二、资金运用1102230713729-17822101．总成本费用1073023441263-14337112．经营税金及附加292727292-1311 123．所得税002174-2174134．公益金-145．其它000-15三、偿还借款及盈余资金5075101721568-16815表8项目借款偿还预测表单位：万元序号项目2008200920102011合计1资金来源16097132435297-346372盈余资金5075101721568-168153年初还货资金结余0507514247-193224用于还贷资金来源5075152471581512815168155年初项目借款余额050004000100006其中：工行贷款050004000100007本年增加额500000050008其中；工行贷款500000050009本年还本额0100030001000500010其中：工行还贷0100030001000500011年末项目借款余额5000400010000012其中：工行贷款5000400010000013当年偿债保证比-155133.3614年末还贷资金结余5075142471281511815-二、财务分析从财务预测表（表5—表8）来分析，汉正商业广场项目建设期为13个月，完工面积65,020平方米，计划销售54,468㎡,预计可实现主营业务收入23,837万元，主营业务成本11,929万元，主营业务税金及附加1,311万元,营业费用、管理费用、财务费用合计1,901万元，预计所得税2,174万元，税后利润6,522万元。投资适中。项目总投资15,159万元，开发成本13,258万元，开发费用1,901万元。回收期短。财务投资回收期为2.02年，含建设期也仅为3年。资金使用期限匹配合理。项目总资金来源34,637 万元,总资金运用17,822万元,盈余资金16,815万元。现金流充足。项目累计现金流入6,015万元,现金流出4,113万元,净现金流量8,456万元,累计折合净现值7,013万元(按12%贴现率)。收益率较高。财务内部收益率92%，投资收益率43%，销售净利率27.4%。综合偿债保证比高。综合偿债保证比为3.36，向银行借款有利。综上所述，汉正商业广场项目资金运投资适中，投资回收期短，可克服经济周期性风险；资金使用期限匹配合理，有利企业稳健经营；现金流充足，收益率较高，偿债能力强，可保障项目的顺利实施，且项目综合偿债保证比高,贷款偿还有保障。从财务角度来看，该方案可行。 第八章可行性研究结论与建议第1节可行性研究结论总体供给状况市房地产业经过几年的发展，市场竞争已进入良性化竞争状况，各开发商为争夺更大的市场份额，在小区的规划、建设、管理服务等方面都投入了大量精力，目前市场上进行销售的和准备的销售的住宅约十万平方米，房屋总体供应情况呈供不应求的局面。销售情况较好的小区均位于市区内，开发规模较大，物业形象和楼宇素质良好，交通便利，但这类小区销售价格较高。根据项目的可比性原则，我们选取市内的御景春城小高层、金地名居等较有代表性的楼盘，作为汉正商业广场的主要竞争者进行对比和研究。从地理位置来看，汉正商业广场位于老城商业中心，人流，商业氛围交通极为便利，均优于御景和金地；楼盘建设楼盘设计，其舒适而富有变化的户型设计、具有现代气息的建筑造型均由名师精心设计，一次性开发完成。销售情况御景春城小高层于2007年5月开盘，均价已近2000元／㎡；金地名居2007年10月份开盘以来，均价已达2400元／㎡；在付款方式上，大部分是采用一次性付款和银行按揭两种方式。在银行按揭上为8成10年。在这两个楼盘销售策略上，不同的发展商采取了不同的销售方式，御城春景主要针对武汉客户，金地名居则以本地成功人士为主，而汉正商业广场的营销对象主要为外地到投资型客商和地区中高端客户。同时由于其位于商业中枢，升值潜力大，对购房者的吸引力较大。汉正商业广场为市2008年市政府要办的“十件大事”之一，享有“六项”政策优惠措施。因此汉正商业广场具有如下优势：（1）政策鼓励项目（2）发展商信誉好 （3）小区地理位置好（4）配套设施完善（5）规划设计水平高。但因土地成本高，补偿高，设计要求高，而导致定价均会超过御景和金地及所有的楼盘，商业地段寸土寸金，绿化地带少，对汉正商业广场也有些影响。但物超所值的黄金地段，环绕左右的仙女山公园，火猴山公园给渲闹的城市带来宁静与清新。第2节项目实施建议汉正商业广场项目地处城区商业中心地段，在此开发投资，资金需求大。湖北川东置业发展有限公司作为本地开发商，秉承“诚信至尊，追求无止”，“客户至上，信誉至上，品牌至上”的企业理念，以实业报国，回馈家乡，在成功打造汉正服装工业城和汉正新城项目时，将打造商贸第一广场为己任，与金融部门建立了良好的合作关系和信用美誉度，有实力足够克服资金需求的风险；国际知名设计师精心设计，高标准严要求的施工建设，物有所值，物超所值让高定价的风险消失；成熟的营销模式以及高素质的营销队伍让时间风险缩短；较好的投资回收率和相对短的投资回收期，让汉正商业广场经济效益和社会效益同时提高。鉴于项目的成熟性和风险的可控性，以及有良好的社会效益和经济效益，建议汉正商业广场项目尽早立项开发建设。 第九章相关证书、文件附件'