房地产开发工程项目可行性研究报告 56页

'房地产开发工程项目可行性研究报告第56页共56页 目录第1章总论31.1.项目背景与概况31.2.主要技术经济指标71.3.问题与建议8第2章项目投资环境与市场研究92.1.投资环境分析92.2.区域房地产市场分析112.3.销售预测152.4.营销策略19第3章建设规模与项目开发条件213.1.建设规模213.2.项目概况现状213.3.项目建设条件22第4章建筑方案264.1.设计依据264.2.项目设计主题和开发理念264.3.项目总体规划方案274.4.建筑设计284.5.结构设计294.6.给排水设计30第5章节能节水措施325.1.设计依据325.2.建筑部分节能设计32第6章环境影响评价336.1.编制依据336.2.环境现状336.3.项目建设对环境的影响346.4.环境保护措施34第7章劳动卫生与消防357.1.指导思想35第56页共56页 7.2.职业安全卫生健康对策与措施357.3.消防设计36第8章组织机构与人力资源配置388.1.组织机构388.2.人力资源配置38第9章项目实施进度399.1.项目开发期399.2.项目实施进度安排399.3.项目实施过程控制措施39第10章项目招投标4110.1.工程项目招标投标概述4110.2.工程项目招标投标因素分析4210.3.招标依据4410.4.招标范围4410.5.招标方式44第11章投资估算与资金筹措4511.1.投资估算4511.2.资金筹措45第12章财务评价4712.1.项目评估依据4712.2.财务评价基础数据的选择4712.3.财务评价4712.4.不确定性分析48第13章社会评价4913.1.项目对社会的影响分析4913.2.风险分析5013.3.社会评价结论51第14章研究结论与建议5214.1.可行性研究结论5214.2.建议52第56页共56页 第1章总论1.1.项目背景与概况1、项目名称：水禾园三期B区项目2、承办单位概况单位名称：中山市港穗房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司注册资金：4387万元单位住所：中山市港口镇民新路三巷业务范围：房地产开发、销售法定代表人：企业负责人：建设单位简介：中山市港穗房地产有限公司简介（以下简称公司）成立于2001年8月17日，注册资金人民币43870027元。公司由股东二人组成，其中廖锦泉先生占公司股权65.14%，汤筱青女士占公司股权34.86%。公司法定代表人及公司总经理由廖锦泉先生担任。公司财务总监由杨焯生先生担任。公司经营范围：房地产开发；销售；建筑材料。公司由总部、开发部、销售部、财务部四大部门组成。全公司现在企业员工46人，其中具有中级职称以上12人（包括工程师、会计师、经济师）。公司自成立以来，先后已竣工开发小区有：“港穗商业大厦”第一期，9680m2，第二期11240m2，第三期12683m2，；和“水禾园”第一期84759m2，第二期60191m2。总计已开发竣工楼盘共5期，开发总面积达178553m2，创造利润2955万元，上缴国家2290万元。3、可行性研究报告编制依据（加地方依据）（1）与委托方签订的咨询协议；第56页共56页 （1）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；（2）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；（3）《城市房地产开发经营管理条例》；（4）《房地产项目经济评价方法》。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对水禾园三期B区项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由①项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。中山房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2009年，我国城镇居民人均建筑面积将达到28平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到18%，城市化水平将提高到41%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室以上，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和二室两厅。第56页共56页 正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。②项目对港口镇建设将起到促进作用随着港口经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使港口居民的生活环境、居住环境不断得到改善。水禾园居住小区三期项目符合中山城市建设总体规划，贯彻了城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。③解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为中山市港口镇重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加港口镇当地社会就业岗位作出一定的贡献。④第56页共56页 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发水禾园三期工程。6、拟建地点本项目位于中山市中心城区北部，港口镇群众社区、木河迳以南、东近靠兴港南路，南面有北环路、西面有东明北路交通条件十分发达。7、预期目标该项目的开发建设期为12个月，该项目投资回收期为2.59年，投资估算为14437万元，该项目计划2011年4月开工，2013年1月工程竣工，计划投入自有资金为5400万元，占项目总投资的38%，投入自有资金中不包括土地出让金及契税为3656万元，前期工程费用1516万元。预计该项目于2013年3月全部竣工交付使用。8、主要建设条件水禾园居住小区三期建设项目是中山港穗房地产开发项目的一部分，该项目分城市基础设施建设（教师公寓）和商住房开发两部门进行，项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的健康生活。为了加快招商引资力度，加快港口基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把港口建设成为区域性的中心城市。主要技术经济指标项目规划经济指标序号项目总体指标1用地面积18694.3第56页共56页 2土地用途商住3容积率2.34总建筑面积673795可售面积657806建筑栋数4序号项目单位数值1建筑密度%　22.42容积率2.33绿地率　%434项目总投资万元144375财务净现值万元6财务内部收益率%357静态投资回收期年8动态投资回收期年1.1.问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及中山市港口镇的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。港口镇第56页共56页 房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。考虑到水禾园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一。同时在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。第56页共56页 第1章项目投资环境与市场研究1.1.投资环境分析1、国家政治经济形势根据国家统计局统计数据2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。　　2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。　　2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。　　12月当月，房屋新开工面积1.86亿平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面积2.75亿平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降4.5%；土地购置面积4889万平方米，增长1.5%，土地购置费1061亿元，增长5.8%。2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。　　12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。第56页共56页 　2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。1、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素 根据中山市统计局数据显示2010年，全市坚持以科学发展观为指导，深入贯彻落实中央及全省各项决策部署，努力在转方式调结构、扩内需稳外需、惠民生保稳定等方面下功夫，全市经济运行态势良好。全年实现生产总值1826.32亿元，同比（下同）增长13.5%。其中，第一产业增加值50.52亿元，增长3.2%；第二产业增加值1073.60亿元，增长15.7%；第三产业增加值702.20亿元，增长11%，三次产业比重为2.8:58.7:38.5。第二产业对经济增长的贡献率为67.4%，拉动GDP增长9.1个百分点；第三产业对经济增长的贡献率为32.1%，拉动GDP增长4.3个百分点。    一、工业产销增速平稳，产业活力持续增强    全年完成工业总产值5309.64亿元，增长20.4%；实现工业增加值1021.51亿元，增长16.3%。规模以上工业企业完成产值5056.19亿元，增长20.8%。从主要行业看，装备制造业和支柱产业领先增长，区域特色产业亮点频现。装备制造业总产值1435.67亿元，占规模以上工业的28.4%，增长30.9%，超出规上工业增长水平10.1个百分点；支柱产业总产值2863.73亿元，占规模以上工业的56.6%，增长23.5%；区域特色产业中，医药制造业增长32.8%，家具制造业增长30.0%，增速分别高于规上工业增长水平12.0和9.2个百分点；从经济结构看，民营工业与“三资”工业齐步发展。民营工业完成总产值1805.33亿元，增长21.1%；“三资”工业总产值2678.76亿元，增长20.9%；从产销状况看，工业销售与生产增长基本同步，全市完成工业销售产值4844.40亿元，其中实现出口交货值1687.46亿元，工业产品销售率95.8%，同比提高0.3个百分点。    二、农业经济持续发展，渔业产值带动明显    全市实现农林牧渔业总产值86.89亿元，增长3.3%。其中：渔业产值48.91亿元，增长4.3%，占农林牧渔业总产值的56.29%，是拉动全市农业产值增长的主要因素；农业产值26.26亿元，占比30.22%；畜牧业产值10.70亿元，增长1.1%，占比12.31%。    三、投资增幅稳中有升，商品房销售增速加快第56页共56页     全市完成固定资产投资660.37亿元，增长21%。从产业投向看，第二产业投资243.75亿元，增长22.4%，其中工业投资242.57亿元，增长21.9%；第三产业投资416.36亿元，增长20.3%；房地产开发投资241.79亿元，增长25.7%。商品房销售额349.71亿元，增长34.8%，商品房销售面积为671.61万平方米，增长19.2%。    四、消费市场稳定增长，市场物价增速平稳    全年社会消费品零售总额648.11亿元，增长18.2%。其中批发和零售业零售额581.85亿元，增长18.7%；住宿和餐饮业零售额66.26亿元，增长14.6%。受食品价格尤其是瓜果蔬菜及水产品价格上涨的影响，居民消费价格总指数同比上涨3.0%。其中非食品价格上涨1.5%，服务项目价格上涨2.3%，消费品价格上涨3.1%。在消费品价格指数中，八大类消费价格总体呈现“六升二降”态势，其中食品类价格上涨6.0%，居住类价格上涨5.1%，衣着类价格下降6.9%。    五、出口增速较为平稳，利用外资稳步增长    全市完成进出口总额311.19亿美元，增长27.2%，其中进口86.14亿美元，增长27.9%，出口225.05亿美元，增长26.9%。出口份额居前的国家为美国，占全市出口总值的22.66%；出口增速最快的国家是韩国，增速为67.09%，比全市增速高40.19个百分点。全市新签利用外资项目147宗，合同利用外资7.70亿美元，增长89.9%；实际利用外资7.30亿美元，增长19.8%。    六、财税收入持续增长，信贷增速稳步加快      全市实现地方财政一般预算收入139.37亿元，增长26.2%，一般预算支出146.19亿元，增长24.8%。完成国地两税收入（含海关代征）324.77亿元，增长17.5%，其中，国税收入（含海关代征）213.50亿元，增长15.9%；地税收入111.26亿元，增长20.9%。    年末，全市金融机构本外币存款余额2665.35亿元，比年初增长20.5%。其中，城乡居民储蓄本外币存款余额1443.74亿元，比年初增长18.3%；全市金融机构本外币贷款余额1373.62亿元，比年初增长14.8%。　　2010年涉及八方面内容，包括经济发展、产业结构调整、区域合作、城乡体制改革、社会事业、民生保障和政府自身建设。对于2010年工作的总体要求，“以调结构、增后劲、促发展、惠民生为重点，坚持走内涵提升为主的道路，转变发展方式；坚持先进制造业与现代服务业双轮驱动，调整经济结构；坚持自主创新与体制创新，增强发展动力；坚持统筹城乡与生态文明建设，促进社会和谐，取得‘三个适宜’新型城市建设更大成就。”1.1.区域房地产市场分析1、港口镇房地产市场区域分布及特点项目周边主要板块：第56页共56页 港口镇比较有代表性的有等。港口镇位于中山市北部，是中山市主要的商业区、工业区。区域的后发优势已经开始体现，片区市场将具有较大的发展和潜力。中山市民对港口镇的认可度是比较高的，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生活便利程度不断提高。由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境，现已成为中山市民购房置业的首选区域。2、中山房地产投资分析从中山市国土资源局数据中可以看出，中山房地产投资一共出现两次较大幅度的增长，一次是2007年，一次是2010年。2007年开始出现房地产投资的热潮兴起，而2010年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。从近几年的数据，我们分析其房地产投资增长，如下：年份2007200820092010房地产开发投资金额（亿元）12.4813.2316.5923.51增长幅度8.43%6.01%25.4%41.71%上表中很明显，2009、2010年是中山港口房地产投资的快速增长年，快速的投资增长来自于中山房地产市场需求的提升。从走访的楼盘看，很多都是2009年就开始兴建的项目，只经过6个月至1年的销售，项目就基本售完，表明销售速度大大提升。3、中山房地产供求分析1）供给分析年份2007200820092010商品房施工面积（万平方米）248.14271.49311.58460.13第56页共56页 其中新开工面积（万平方米）81.4894.4283.99197.84新开工面积增幅33.4%15.88%-11.05%135.55%2010年，不管是施工总面积和新开工面积都增加了100万平方米以上，尤其是新开工面积增幅达135.55%,与市场投资呈现着明显的正比递增关系，2011年可以算是一个不折不扣的中山房地产开发年。2）需求分析年份200520062007商品房施工面积（万平方米）86.35107.85120.92增幅14．08%24．90%12．12%年份200520062007商品房施工面积（万平方米）9.6813.517.42增幅16．04%39．46%29．04%从上页的系列图表中可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大的增长势态，市场需求整体向好。4、中山房地产市场特征分析：综上所述，我们可以对近几年港口房地产市场的特征总结如下：①房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。②增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。③商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。④产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。第56页共56页 5、2010年中山市港口楼市分析①港口房地产市场走势随着国家宏观调控政策的贯彻落实，中山2010年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点：1）房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。2）住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积100平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。3）土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。②2011年港口楼市走势对中山房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至3000点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以2011年楼市房价依然有一定的上涨空间。1.1.销售预测1、项目需求分析本项目所在地港口是离市区最近的一个镇之一第56页共56页 ,人口众多,交通发达,在这里工作和经商的人很多,轻轨站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处港口镇的核心地段。项目将利用其的良好生态和区位优势在中山港口镇打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造中山港口高品质、高标准的住房，使得港口镇成为中山人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。2、项目销售目标群定位本项目规划为中山地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下：1）一类客户：周边的私营业主项目毗临中山轻轨站，周边的中小私营业主较多，主要分布在东方广场、创富商城、广东路批发街等几大中山主力批发市场，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主过万人，目前都住在江东，街道狭小，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。2）二类客户：港口镇公务员港口镇公务员系统，包括企事业单位员工近万人，该部分客户主要考虑就近工作就近上班，但由于江东缺少大型的优质物业，不能满足他们改善居住环境的基本要求，而水禾园的出现完全改变了这种尴尬的局面，本区公务员必将置业的目光从江西重新转移到江东。3）三类客户：中山在外地成功人士目前湘江边乃至整个中山，大型规模的社区都罕有，特别是别墅社区，对于在外工作的中山籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高的规模社区，作为湘江边唯一的别墅区，水禾园无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。特别是刘和平等名人作为水禾园的准业主，对项目内在品质的提升是更大的促进。中山第56页共56页 人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。4）四类客户：各地房地产投资人士中山港口房价目前在广东省来讲都偏低，2010年中山市房地产销售平均价格7000元/㎡以上,中山港口现在的水平还不到5000元/㎡，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。本项目暂时未作任何广告宣传，已经有近500批客户慕水禾园的名声前来公司作登记，希望能第一时间购买到水禾园的房屋。销售部计划在项目开盘前进行为期3个月的蓄客期，计划储备客户3000批以上。1、销售计划鉴于目前水禾园工程进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。①销售量二期工程共4栋楼标准层住宅663套，总建面积67379.43㎡，可销售额约2.2亿；②销售进度本项目预计2011年10月初开盘：l开盘后一个月内，即至2011年11月底，完成总销售任务的50%，约330套住宅，销售金额约1.亿；l开盘后六个月内，即至2012年4月底，完成总销售任务的80%，约530套住宅，销售金额约1.8亿；l开盘后十二个月，即至2012年10月底，完成总销售任务的100%，约670套，销售金额约2.2亿。2、销售收入预测1）周边房价比较：第56页共56页 许多业内人士认为，中山港口目前房价水平处于市城镇的中等水平，经济发展潜力大，在未来相当长的一段时间里，将有比较好的成长空间，据中山市国土资源局数据表明中山市镇区商品房住宅均价为4723元/平方米，低于周边同档次楼盘的平均水平。经过前面两个阶段的准备，许多业内人士认为，中山港口房价上涨已是万事惧备，并且已经在现在楼市上体现出来了。一是房贷新政策抬高门槛，开发企业融资成本增加，自然促进房屋价格上涨；其次是本身就稀缺的土地，协议出让方严管后，地价还有进一步上升的趋势；其三是建材价格在上涨，提高了建筑成本；第四是随着人居环境和小区规划的日益完善，房屋成本上涨；其四是轻轨的开通到广州、珠海、澳门均比较方便了，且港口的房价比其他周边城市较低。最后城市变化带来了较大的有效需求促进房地产行业的发展。这些因素将让中山房价面临快速爆发的到来。中山楼市价格现状：根据中山业内人士市场调查，中山电梯楼价大致如下：中泰峰景均价3000元/平方米，愉景湾均价2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江东的云森湘江风光2600元/平方米，月畔湾2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。2）项目销售价格定位：根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于3250元/㎡；本项目预测销售总收入为2.2亿，详见附表五《销售收入及税金估算表》。1.1.营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：第56页共56页 1、推广渠道①报纸广告包括中山日报、属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广既可。②短信推广成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。③影视广告当地几个电视台收视率高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。④单张派发贯穿项目营销始终的宣传利器，中山地方小，人口集中，单张派发能起到良效。2、媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传水禾园，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘前，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。l公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。l路桥广告：贯穿项目营销始终。l影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。l中山报纸：开盘前一月投放3－4次，以及每次新货上市投放1次。l单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到中山的每一个角落。l短信推广：一般一个月派发4－6次，开盘前每周发送2－3次。l第56页共56页 公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行1－2场，开盘后视销售情况举行。第1章建设规模与项目开发条件1.1.建设规模本项目总占地面积26768.4平方米，总建筑面积为67379.43平方米，建设总容积率为2.3，楼高11层的8栋，共663套。项目概况现状1、地点与地理位置本项目水禾园3期B区工程位于中山市港口镇胜隆路港口理工学校右侧，项目的东面是：南面是：西面是：北面是：距中山北站轻轨火车站不到1.5公里，自然环境优越，交通十分便利，是一个理想的商业、住家的风水宝地。第56页共56页 2、土地权属类别和土地状况本项目开发建设的土地位于中山市港口镇，经中山市人民政府《中府国用（2011）第1100046号国土使用权证》及《中府国用（2009）第110123号国土使用权证》面积为26768.4平方米。批准为城镇住宅用地。本项目土地的开发建设规划，已经中山市规划局审议通过。1.1.项目建设条件1、港口镇基本情况第56页共56页 港口镇座落于珠江三角洲腹地，毗邻香港、澳门，位于中山市中心城区北部，东临中山港，西接东升镇、阜沙镇。镇域面积为70.5平方公里，常住人口近11万。港口镇是中山市中部的平原地区，镇内地势平坦，河涌密布，鸡鸦水道，小榄水道分别流经北部和中部，内河浅水湖与港口河分别与横门水道、小榄水道及石岐水道相通，全镇水资源充沛。运输十分便利，距全国集装箱吞吐量十强的中山港仅10分钟车程。港口镇是中山市中心城区北部陆路交通的重要交汇点，京珠高速公路与中江高速公路在镇内相连且设有出入口，番中公路从镇东部边缘穿过并与镇内沙港公路相连，广珠城际快速轨道交通穿过镇域西南角，全镇交通便捷，至珠海、深圳、香港、广州等城市都在90分钟车程范围内，成为沟通粤东、粤西及穗港澳重要的交通枢纽之一。2、气候条件处低纬度区，全境均在北回归线以南，属亚热带季风气候，光热充足，雨量充沛，太阳辐射能量丰富。总辐射量以7月最多，达51141.3焦耳/平方厘米；2月最少，仅23285.7焦耳/平方厘米。历年平均日照时数为1843.4小时，占年可照时数的42%；年最多日照时数为2392.6小时（1955年），占年可照时数的54%；年最少日照时数为1448.2小时（1994年），占年可照时数的33%。年平均气温为22.0℃。月平均气温以1月最低，为13.6℃；7月最高，达28.5℃。极端最高气温38.7℃（2005年7月18日和19日），极端最低气温-1.3℃（1955年1月12日）。濒临南海，夏季风带来大量水汽，成为降水的主要来源，年平均降水量为1791.3毫米。影响全市的灾害性天气有台风、暴雨、低温、霜冻、低温阴雨、干旱和雷暴。3、水文地质地质发展历史悠久，地壳变动频繁，地质构造体系属于华南褶皱束的粤中坳陷，中山位于北段。    地形以平原为主，地势中部高亢，四周平坦，平原地区自西北向东南倾斜。    第56页共56页 地貌由大陆架隆起的低山、丘陵、台地和珠江口的冲积平原、海滩组成。其中低山、丘陵、台地占全境面积的24%，一般海拔为10～200米，土壤类型为赤红壤。平原和滩涂占全境面积的68%，一般海拔为-0.5～1米，其中平原土壤类型为水稻土和基水地，滩涂广泛分布有滨海盐渍沼泽土及滨海沙土。河流面积占全境的8%，西江下游的西海水道、磨刀门水道自北向南流经市西部边界，由磨刀门出南海；北江下游的洪奇沥水道自西北向东南经过市东北边界由洪奇门出珠江口。其间汊道纵横交错，其中小榄水道、鸡鸦水道横贯市北半部，汇入横门水道由横门出珠江口。水系划分为平原河网和低山丘陵河网两个部分，平原地区河网深受南海海洋潮汐的影响，具典型河口区特色。4、交通运输条件交通发达，在全国45个公路交通主枢纽城市中处于重要地位，京珠、中江高速交汇于市区，2010年广州到珠海的城际轻轨也汇接于中山，到广州恰28分钟，到珠海10分钟，公路纵横交错、四通八达，北京至珠海的105国道连接广州珠海，市区距广州白云机场机场约90公里，行程不到1小时。中山作为全国45个公路主枢纽之一，不仅是不同运输方式的连接点，也是物流的集散地，这里的水运资源也十分丰富，中山境内的中山港可以发货到营口港、锦州港、大连港，天津港，青岛港、日照港、泉州港、厦门港、福州港、上海港、南京港、南通港、镇江港、常熟港、扬州港、常州港、江阴港、宁波港、温州港、台州港等。为依托而建立起来的运输网络，可以辐射周边所有的省市地区。中山市大力发展水路运输，努力构筑铁路、公路、水路“三位一体”的立体交通网络，并从抓基础设施入手，切实加强水路航道港口建设，实现了质的飞跃。5、生态环境条件第56页共56页 一）大气环境质量。中山市城市空气中的二氧化硫、可吸入颗粒物(PM10)的年日均值达到环境空气质量(GB3095-1996)二级标准，二氧化氮年日均值达到一级标准，降尘达到省推荐标准。二氧化硫的年均值比2005年有所下降，可吸入颗粒物(PM10)和降尘的年均值有所上升，二氧化氮年均值与去年持平。空气污染指数介于12～100之间，空气质量为优的有140天，占38.4%；良225天，占61.6%。空气质量为优时不报告首要污染物，2006年首要污染物以PM10为主。    （二）水环境质量。港口镇区内饮用水水质均达到《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)Ⅱ类水质标准，各监测因子达标率均为100%。是中国人所追求的理想居家之地。6、地区经济条件改革开放三十年，尤其是升格地级市的二十年，中山市坚持经济建设为中心，推进工业立是、工业强市、科技兴市战略，总体经济实力居全省前列。形成了以高科技术产业为龙头、名优产品为拳头的多元化产品结构，产业集群优势进一步增强；大力发展“一镇一品”区域特色经济；扩大对外开放，利用外资结构不断优化；大力发展循环经济，综合能耗水平不断下降，形成了一个有中山特色的经济发展模式。中山用全省1%的土地，2.7%的人口，创造了占全省4%的生产总值，经济总量居全省21个地级以上的是第5位。6、施工条件本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而中山市满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。7、政策环境本项目的建设符合中山城市建设总体规划和中山市港口镇总体规划，贯彻了中山第56页共56页 市政府城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。第1章建筑方案1.1.设计依据1、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）2、《民用建筑设计通则》GB50352-20053、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-954、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-975、《城市规划编制办法》6、《中山市城市规划行政技术准则》第56页共56页 1.1.项目设计主题和开发理念项目建筑设计由全球知名的“承接，该设计公司接触项目初期，即被中山所蕴藏的厚重文化所折服，即付倾囊之力用建筑的方式让水禾园所创造的辉煌得以延续、绽放的光芒得以升华。在建筑设计上，考量中山当地居民的生活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观的均好性、通风及采光的自然畅通，而且每栋均拥有宽绰楼间距，使每一户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋的自然美景。在项目整体规划上，以岭南建筑特色为蓝本，融合东方居住理念，倾力打造国际生活标准社区，为业主营造高品位、高质量的居住氛围。水禾园居住小区三期项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造健康、运动、休闲、生态、养生的居家场所。在住宅的设计理念上，项目引入了“新都市主义”、“街区型规划”、“仿生规划”等先进设计理论，力求将欧洲经典艺术的大气、尊贵与东方文化的“天人合一”理念有机结合，将和谐生活氛围的营造融入社区文化建设的精神层面。1.2.项目总体规划方案1、规划设计原则①挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区；②以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；③节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；④人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。2、项目结构和布局本项目总体规划领先于中山众多大盘规划，力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积26768.4平方米，总建筑面积为67379.43平方米，第56页共56页 本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在中山房地产业中高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。1更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。2充分考虑中山的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。3采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。3、住宅物业类型和商业布局本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有社区会所。小区南北两个地块之间的市政路，结合小区主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街，沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商业氛围。1.1.建筑设计1、主要规范及标准《建筑结构荷载规范》[GB50009-2001]《建筑地基基础设计规范》[GB50007-2002]《混凝土结构设计规范》[GB50010-2002]《建筑抗震设计规范》[GB50011-2001]《建筑桩基技术规范》[JGJ94-94]第56页共56页 《地下工程防水技术规范》[GB50108-2001]《砌体结构设计规范》GB50007-2002《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》JGJ6-99《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002《人民防空地下室设计规范》GB50038-94《钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》CECS51：932、建筑风格及立面特点①依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。①建筑立面体现典雅细腻的岭南风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。3、建筑户型特色1）细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。2)充分考虑中山的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。3)住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。4)采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。1.1.结构设计1、指导思路在结构设计中充分考虑以下内容：Ⅰ、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。Ⅱ、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。第56页共56页 Ⅲ、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。2、结构设计结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。3、结构选型：住宅采用框架结构4、地下室设计地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。1.1.给排水设计1、给排水①设计规范1)《建筑给水排水设计规范》[GB50015-2003]（03年版）2)《建筑灭火器配置设计规范》[GB50140-2005]3)《自动喷水灭火系统设计规范》[GB50084-2001]（05年版）4)《建筑设计防火规范》[GB50016-2006]5)《室外给水设计规范》[GB50013-2006]6)《室外排水设计规范》[GB50014-2006]7)国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等②给水设计Ⅰ水源概况本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水第56页共56页 市政给水管网的供水流量能满足小区用水量要求；压力能保证小区低层建筑的压力要求。Ⅱ用水量生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。Ⅲ给水系统小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。Ⅳ消防系统小区室外消防给水管网成环状布置，管径DN200，并分别从小区室外有按规范设置室外消火栓。③排水设计小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市政下水道。第56页共56页 第1章节能节水措施1.1.设计依据为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策，改善广东省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中华人民共和国行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》，JCJ134-2001制定的标准为依据。1.2.建筑部分节能设计1、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。外加保温隔热构造。采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。3、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。4、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。5、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。第56页共56页 第1章环境影响评价1.1.编制依据1)《污水综合排放标准》GB8978-1996；2)《城市区域环境噪声标准》GB3096-93；3)《地表水环境质量标准》GHZB1-1999；4)《大气污染物综合排放标准》GB16297-96。1.2.环境现状1、气象2、大气质量现状根据检测结果，建设区域内的SO2、NOX污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。1.3.项目建设对环境的影响第56页共56页 项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。1.1.环境保护措施1、设计依据《环境空气质量标准》；《城市区域环境噪音标准》；《大气污染物综合排放标准》；《室外排水设计规范》。2、设计原则①建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和中山市有关排放标准。②坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。3、治理措施①污水治理本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。②噪声治理高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。③固体废物治理第56页共56页 小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。第1章劳动卫生与消防1.1.指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。1.2.职业安全卫生健康对策与措施1、安全施工保障措施①选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。②对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。③建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。④建立健全项目安全施工应急救援体系。⑤建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。⑥建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。2、职业卫生健康对策与措施第56页共56页 ①建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。②建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。③研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。④落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。⑤加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。⑥建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。1.1.消防设计1、设计依据与原则1)《建筑设计防火规范》[GB50016-2006]2)《建筑灭火器配置设计规范》[GBJ140-90]3)《自动喷水灭火系统设计规范》[GB50084-2001]4)《火灾自动报警系统设计规范》[GB50016-98]5)《建筑内部装修设计防火规范》[GB50222-95]本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。2、总体消防设计本工程为多层建筑,耐火等级为二级。本方案严格遵循国家有关规范，首先满足与相邻建筑的防火间距，在小区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，并保证大量人流的快速、便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设计备的可能性。3、室内装修防火第56页共56页 室内消防应严格按照《建筑物内部装修设计规范》（GB50222-1995）执行，根据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。4、消防道路设计商业部分：四周形成了环形路，消防车能达到大部分位置。住宅部分：住宅四周已有环形道路，小区内设不小于4米的环状道路。5、水量室内消火栓用水量：30L/S室内消火栓用水量：25L/S自动喷水用水量：30L/S6、室内消火栓系统小区的四周按规范设置室内消火栓，城市室内消火栓在范围内可记入。7、室内消火栓系统小区内的各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于50米并有2股水柱同时达到室内任何部位。8、自动喷水系统小区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。第56页共56页 第1章组织机构与人力资源配置1.1.组织机构中山港穗房地产开发有限公司是在200年8月17日工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，组织结构图如下：第56页共56页 董事长总经理销售部工程部财务部技术部管理部办公室1.1.人力资源配置1房地产开发有限公司现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称12人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，完全能满足企业现阶段发展和本项目顺利实施的人员需要。第2章项目实施进度2.1.项目开发期2011年4月至2012年3月为项目主体工程建设期。第56页共56页 1.1.项目实施进度安排项目总体工期时间为1.5年，从2011年4月至2013年3月。2011年4月，完成项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作；2011年12月，商品住宅房、商铺房项目主体完工；2012年6月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。1.2.项目实施过程控制措施1、项目进度控制措施在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种:(1)建立项目实施进度报表；(2)派出常驻人员，现场进行检查；(3)定期召开现场会议。2、项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。3、项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。第56页共56页 第56页共56页 第1章项目招投标1.1.工程项目招标投标概述招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，确保招标项目质量优化。1、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。改革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业原来在生产销售过程中建立的优势已经不复存在，于是不断加大技术改造的力度，通过招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术，开发新产品，以领先者的姿态从容面对市场新一轮竞争。2、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实，但投资决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控，投资结构不够合理，低水平重复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增加，贷款资金本息不能如期收回。3、招标制度能够降低引进技术设备的价格。在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各方面考虑，都力争中标，而价格是否较低是评标的中标的重要依据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞相压价，争取中标。4、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。第56页共56页 由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代的周期缩短，因此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量的时间和精力。5、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性，是招标过程的首要条件。随着我国加入WTO和经济的飞速发展，企业的采购行为将进一步规范化，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域，为我国经济建设的发展作出更大的贡献。1.1.工程项目招标投标因素分析招投标是作为一种市场交易方式的最优选择应运而生的，一个成功的招标项目往往意味着采购业主在时间、投资及精力上的大大节省，同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力消耗。但是，影响一个招投标项目成功与否的因素是多方面的，其中任何一个因素不配合，就有可能造成招标项目的失败。1、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。首先，业主应对招投标这种采购方式有一定的了解，信任这种方式，并希望通过招投标带给企业良好的效益。 其次，业主与其委托的招投标机构应建立相互之间的信赖，并时常就各自的想法进行相当程度的相互沟通，从而保证在整个招标项目实施过程中，采购业主与招投标机构“步调”、“口径”一致，不致产生误导投标人的结果。第三，采购业主在其采购行为纳入招标程序后，由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的潜在投标人。此时，如果采购业主与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好的竞争氛围，有效降低设备的投标报价，增加设备的配置，实现采购业主利益最大化。2、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。第56页共56页 采购业主在项目纳入招投标前有时会与部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构的采购设备技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况；而有时，采购业主也可能由于对拟采购设备不完全了解，提供给招标机构的参数过于简略。3、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。近年来，我国《招标投标法》及招标办法的管理规定相继颁布，国家对企业通过规范招标采购设备也给予了一定的政策扶植。然而，由于招投标的重要意义已经被社会普遍接受和认识，越来越多的机构看好这个市场的前景，纷纷进入。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉，同时急于占领招标市场，往往采用无序竞争，一味满足采购业主的不合理要求，违反国家的相关招标管理规定，视经济效益为其最高的追求目标，从而给规范操作的招标机构带来巨大的冲击。4、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本保证。招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识，一切从业主利益出发，以高度的敬业精神要求自己，配合采购业主的时间安排加班和出差，主动办理好各种手续并勤与其联络，急业主之所急，想业主之所想。由于招标机构在招标项目中位置的特殊性，参与主持评标工作的招标机构成员往往会在评标委员会中占一席之地，这都需要招标从业人员严格自律，遵守《招标投标法》和国家有关招标管理的规定，尊重评标委员会的决定，不做损害采购业主利益的事。5、业务素质高，专业分配合理的专家评委为招标项目的成功提供有力的技术支持。第56页共56页 招标机构如果与一批各行各业的具有高度专业素质的专家建立了融洽的、长期的工作关系，则在招标过程的招标文件审核和开标评标中，采购业主和招标机构就有很大把握邀请到专业配置合理的专家评委，基于这些专家长期在自己研究领域的丰富经验，他们常常会给采购业主从各方面提供合理的、关键的意见和建议，完善招投标文件或对参与投标的设备给予公正的评价，招标项目由此可在发标阶段寻找到更多投标人，采购业主则可在评标阶段了解投标人更全面的情况，这在技术方面对招投标项目的成功是一个有力的保障。6、做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一个重要条件。一个招投标项目的运作并不是从发标到开标、定标的简单过程，从招投标从业人员角度说，它是包含了项目前期和后期两个阶段的较长周期的工作。也就是说：招投标并不仅仅局限于从编制招投标文件到开标、定标完毕这么一个过程，项目开展前，招投标从业人员就应当提早介入，收集资料、寻找潜在投标人、与采购业主保持沟通，确保招投标顺利实施。在项目定标，采购业主与中标人签定购货合同乃至到货过程中，招投标从业人员仍应及时跟踪项目进展，在货物验收合格，正式投产后，还应回访业主，了解设备使用情况。也就是说，招投标从业人员真正将业主的事情当成自己的事情一样对待，招投标这种采购方式才能完全体现其优点和益处。1.1.招标依据根据《中华人民共和国招标投标法》、广东省发展和改革委员会制定的《广东省工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》及《广东省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》第十一条之规定，达到下列规模标准之一的，必须招标：①施工单项合同估算价在100万元人民币以上的；②重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；③勘察、设计、监理等服务，单项合同估算价在30万元人民币以上的；④单项合同估算价低于本条第①项、第②第56页共56页 项规定标准，但项目总投资额在1,000万元人民币以上的。1.1.招标范围序号名称招标情况备注不招标招标1项目勘察、设计　招标　2土方工程　招标　3桩基工程施工　招标　4土建工程施工　招标　5装修装饰工程　招标　6水电工程　招标　7小区绿化、景观塑造　招标　8小区道路及基础设施施工　招标　9重要设备、建筑材料等物资的采购　招标　10项目监理　招标　1.2.招标方式项目招标均采用公开招标的方式。项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，小区道路及基础设施建设，重要设备、材料等物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式。第2章投资估算与资金筹措2.1.投资估算1、法律依据Ⅰ、国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；第56页共56页 Ⅱ、国家发改委《投资建设项目可行性研究指南（试用版）》；Ⅲ、中国建筑工业出版社曹善琪主编的《民用建筑可行性研究与快速报价》；Ⅳ、国家发展计划委员会、建设部《工程设计收费基价表》；Ⅴ、《中华人民共和国土地管理法》；Ⅵ、《中华人民共和国城市房地产管理法》；Ⅶ、中华人民共和国国家标准GB/T18508—2001《城镇土地估价规程》。2、投资估算结果项目总投资为14437万元，包括工程费用10781万元，前期费用102.62万元，土地费用3656万元,报建费168万元,监理费105万元,设计费210万元,不可预见费200万元,销售费用100.万元，详见附表一《总投资估算表》1.1.资金筹措1、资本金筹措本项目自筹资本金为9037万元（约占总投资的63%），全部用于本项目的开发和建设。2、债务资本筹措本项目债务资金约5400万元，全部用于本项目的开发和建设，通过向金融机构融资解决，按2年期利率6.6%上浮20%计算，本金及利息拟用销售款进行偿还。3、资金来源落实情况房地产开发企业资金运作方式一般如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除有关税费后用于投资；若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。第56页共56页 本项目开发投资的资金来源有两个渠道：一是自有资金，二是银行借贷资金。根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例的通知：房地产开发（不含经济适用房）项目资本金比例提高到35%及以上，本项目自有资金9037万元(约占总投资的63%)，向金融机构融资5400万元(约占总投资的37%)，本项目未考虑以销售回款补充建设资金。本项目资金筹措情况如下表所示：投资计划与资金筹措表单位：万元项目2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年合计一、总投资502076501767144371、固定资产投资502073741321137152、建设期利息213106320其中：长期借款利息213106320流动资金借款利息二、资金筹措502076501767144371、自筹资金502073741321137152、借款54005400其中：长期借款54005400短期借款第56页共56页 第1章财务评价1.1.项目评估依据1、建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》（第二版）；2、国家现行的财税制度和有关法规。1.2.财务评价基础数据的选择销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定；营业税：税率为5.5%；城市维护建设税：按实际缴纳增值税7%计算；教育费附加：按实际缴纳营业税的3%计算；所得税：税率为25%。折现率的设定：参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为10%；1.3.财务评价1、基本报表损益和利润分配表（见附表六）。财务现金流量表（全部投资）（见附表八）。第56页共56页 2、盈利能力分析财务内部收益率根据预计的现金流量表计算，可以测算出所得税后财务内部收益率（FIRR）为%，详见附表八。财务净现值根据预计的现金流量表计算，在基准收益率为10%的前提下，可测算出其净现值为万元。详见附表八。投资回收期根据预计的现金流量表计算，本项目在2012年上半年现金流转正，从2011年5月开始计算，本项目投资动态回收期0.88年。详见附表八。根据损益和利润分配表测算，本项目年均利润总额为6545万元、年均净利润为4900万元。1.1.不确定性分析1、敏感性分析根据本项目的特点选择对销售收入和总投资两个指标对本项目所得税后的净现值（NPV）、财务内部收益率（FIRR）进行敏感性测试。测试结果表明：当最不利因素商品房销售下降5%时,总投资不变的情况下，其收入下降5%，项目财务净现值万元，内部收益率为%；当项目成本增加10%，在收入不变的情况下，项目财务净现值为万元，内部收益率%。均高于基准收益率10%，说明项目有很强的抗风险能力。2、盈亏平衡分析当其他条件不变，销售均价下降19%时，净现值趋近于0，也可以说，当销售率为81%时（不考虑其他经营性收入，如车位租金、会所经营等），就可以达到盈亏平衡。第56页共56页 就直接成本而言，在其他条件不变情况下，直接成本上升30%时，也能保持盈亏平衡。第1章社会评价1.1.项目对社会的影响分析本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面：1、引进先进的住宅开发理念，推动中山港口房地产业的发展中山市港口房地产近年来发展很快，但由于起步较晚，大多数房地产开发商品牌意识较差，注重短期效益，不考虑当地环境、气候条件，房地产开发从住居习惯和开发原则上都生搬硬套其他地区经验，造成了房地产产品同质化严重，真正有竞争力，能形成品牌优势的项目几乎没有。第56页共56页 港穗房地产开发有限公司在开发理念上首先强调与自然环境的结合，通过户型设计、人车分流、景观营造和星级物业等方面树立富邦升辉的形象，力争建立本地区的高档次标志性楼盘，着眼于在港口房地产事业的长远发展。2、开发精品社区，提高住户的人居水准本项目作为港穗房地产开发有限公司在中山市以北地区建设的又一大型房地产开发项目，将从产品定位、设计施工、材料采购、配套完善、市场推广、客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出一个高档次的精品住宅小区，进一步提高客户的人居水准。通过本项目的建设，将大大改善周边居民的生活环境，提升整个港口楼盘的建设品位，总体改善港口镇区的面貌，为中山市房地产的产品类别提供新的定义，并成为港穗房地产开发有限公司品牌文化建设的标志性楼盘。3、发展中山市经济，从实质上提升区域价值根据中山市十二五发展规划制定的发展战略，中山市各项基础设施及城市配套功能日趋完善，城市的人气越来越旺。本项目属于中山市房地产市场的一项重大工程，规划、品牌优势明显，项目建成后将改变中山港口镇城市基础设施严重落后的面貌，提高城市品位，营造高品质的生活环境，突出“人·城市·生态文化”主题，有效地提升区域内房地产的整体品质和拉动销售价格，促进本区域内的商业、服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升中山城市建设档次与水平，改善区域环境，提升中山港口镇形象，具有十分重要的意义。1.1.风险分析1、政策风险及防范第56页共56页 近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。2、销售风险及防范本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。3、工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强的竞争力，加之若严格控制房屋开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。1.1.社会评价结论通过社会评价和风险分析得出：本项目建成后，不仅给发展商带来可观的投资回报，给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益，又能安置好住户，改善和提高居民的居住生活条件和环境，为政府排忧解难，在承担社会责任的同时也会对当地发展产生积级的影响。第56页共56页 第56页共56页 第1章研究结论与建议1.1.可行性研究结论1、市场分析结论通过对当前宏观经济形式、中山市房地产市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。2、经济分析结论通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为73.86%，大于基准收益率10%；财务净现值为3,001.06万元，大于0；静态投资收回期为0.83年，动态投资回期为0.88年，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。综上所述，本项目的实施，其社会、经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。1.2.建议1、项目所处区域房地产市场日趋竞争激烈，购房者心态也越来越成熟，良好的规划、设计、建设品质及人文环境已成为中、高档物业必备的前提条件，公司结合消费者的心理，按照规划设计方案尽快完成景观、庭院详细设计及施工。第56页共56页 2、从资金来源看，银行还贷、销售转投入对销售回笼款的依赖性较强，公司密切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，尽快开展楼盘的形象展示，尽快聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案的顺利实施，加快销售款回笼。3、本项目能否按规划工期、设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在一定的不确定性；在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度，确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响销售及完工交付。4、为了降低市场风险，保障贷款资金的安全性、流动性，同时减少开发商的资金压力，保障项目顺利建设，贷款银行对开发商销售款开设专用帐户，对销售款进行监管，保障销售款及时偿还贷款本利。附表：附表一：总投资概算表附表二：投资估算简表附表三：投资计划与资金筹措表附表四：总成本费用附表五：销售收入及税金估算表附表六：损益和利润分配表附表七：还本付息计划表附表八：财务现金流量表（全部投资）附表九：敏感性分析表（销售收入变动）附表十：敏感性分析表（项目成本变动）附表十一：招标情况表附页：第56页共56页 1、中华人民共和国《建筑用地规划许可证》地字第180222009050001（补）号及审查意见2、中华人民共和国《建筑用地规划许可证》地字第1802220120012（补）号及审查意见2、《港穗房地产开发有限公司组织机构代码证》3、《港穗房地产开发有限公司营业执照副本》4、《港穗房地产开发有限公司房地产开发资质证书》5、《中府国用（2011）第1100046号国土使用权证》6、《中府国用（2009）第110123号国土使用权证》第56页共56页'