某某湖现代产业综合开发区可行性研究报告 71页

'目录第一章总论11.1项目名称11.2建设单位11.3项目负责人11.4项目编制依据11.5可行性研究范围21.6项目概况21.7建设规模与内容31.8项目投入总资金及来源31.9建设工期41.10社会效益41.11可行性结论与建议4第二章项目背景与必要性62.1项目背景62.2发展机遇及面临挑战错误！未定义书签。2.3项目的提出102.4项目建设的必要性10第三章场址选择及建设条件143.1场址选择143.2项目建设条件14第四章项目规划布局1813 4.1规划原则与规划理念184.2项目开发定位204.3主体工程布局与功能要求20第五章项目建设规模与建设方案275.1建设规模275.2主体工程建设方案275.3配套设施建设28第六章节能节水措施326.1节能标准和规范326.2节约能源的原则及要求326.3节能措施336.4节水措施356.5建立节能机构、加强节能管理35第七章环境影响评价367.1环境现状367.2环境保护设计依据367.3施工期的环境影响377.4运营期的环境影响377.5环境保护措施387.6环境影响结论39第八章消防与安全防护408.1消防4013 8.2潜在危害分类418.2安全防护措施42第九章项目管理与组织机构439.1项目管理439.2项目组织机构44第十章项目招标4710.1招标范围4710.2招标程序4710.3评标人员组成4910.4投标单位条件50第十一章项目实施进度5111.1建设工期5111.2项目实施进度安排5111.3项目实施进度表51第十二章投资估算与资金筹措5212.1投资估算5212.2资金筹措方式与来源54第十三章效益分析5613.1社会效益5613.2财务评价57第十四章结论与建议6614.1结论6613 14.2建议66附图：附图1—项目总体规划图附图2—辅助工程及配套设施图附表：项目建设投资估算总表财务评价报表13 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告第一章总论1.1项目名称某某湖现代产业综合开发区某大道商贸综合服务中心项目1.2建设单位项目建设单位：某某湖开发建设有限公司1.3项目负责人（某某湖开发建设有限公司总经理）1.4项目编制依据1、《中华人民共和国城乡规划法》(2007)；2、《城市规划编制办法》(2005)；3、《关于印发〈近期建设规划工作暂行办法〉、〈城市规划强制性内容暂行规定〉的通知》建设部【建规（2002）218号】文；5、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－90）；6、《城市居住区规划设计规范》（GBJ50180－93）（2002年版）；7、《城市道路交通设计规范》（GBJ50220－95）；8、某市国民经济和社会发展第十一个五年规划(2006-2010)；9、《某市城镇体系规划(2006—2020)》；13 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告10、《某某湖现代产业综合开发区总体规划（2007－2025）》；11、《某市某湖现代产业开发区东片区控制性详细规划》；12、其他相关的法律、文件、标准等。1.5可行性研究范围本项目依据国家相关政策、法规，按照某湖开发区总体规划对项目建设进行可行性研究，包括项目背景与必要性、场址选择及建设条件、项目规划布局、建设规模与建设方案、节能节水措施、环境影响评价、消防与安全防护、项目管理与组织机构、投资估算及资金筹措、项目实施进度、项目招标、效益分析、结论与建议等方面，为投资决策部门和承办单位建设提供建设依据。1.6项目概况1.6.1项目建设区位：规划区位于某湖现代产业综合开发区的东片区，是某湖开发区发展的重要综合项目区。北接现代加工制造业综合园区，南接居住组团片区，西边是具有国际影响力的通用航空产业基地和航空特色体验旅游集聚区，东侧是省道渭清路，东片区北部有西韩铁路东西向穿过，并设有陈庄火车站。地理位置十分优越。1.6.2项目建设地点：项目拟建地址位于某湖开发区东片区，某13 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告大道与天阳大道什字以东某大道两侧，东侧有渭清公路南北向通过，西侧为朝阳大街，中部有新城路南北贯通。其中某大道南侧234.420亩，北侧278.411亩。1.6.3建设规模与内容项目总占地512.831亩，总建筑面积约306545.9平方米。主要建设内容见下表：主要建设内容占地面积（亩）建筑面积（万m2）金融中心66.888.026商贸中心87.728.772客运站6.000.280大型服装城85.094.538小商品交易中心60.703.238“一村一品”特色农产品批发市场57.183.050建材批发市场51.592.751以及停车场、道路、广场、绿地等辅助工程并完成给排水、供电、消防、室外管网等配套工程及相关设备购置与安装等。1.7项目投入总资金及来源项目估算总投资52797.27万元，其中主体工程投资36120.00万元，辅助工程投资750.00万元，配套工程投资2800.00万元，其他部分费用投资450.00万元。资金来源通过招商引资和项目单位自筹解决，其中招商引资36958.09万元，项目单位自筹15839.18万元。13 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告1.8建设工期项目拟定建设周期为三年。1.9项目效益（1）社会效益项目建设为开发区提供了服务平台，可以有效促进开发区经济增长与开发区建设。项目建设通过提升开发区综合服务功能，完善服务体系，提高区域内外开放程度，带动周边地段相关服务业的发展，促进区域及周边地区的发展空间和商业利用价值。项目建设可以满足项目区居民生产和生活的需求，同时为广大居民提供大量可以安置就业的劳动岗位，更好地为稳定社会、促进社会和谐发展做出贡献。（2）经济效益根据项目建设计划及项目财务分析，本项目建成运营后，预测项目年均实现收入为8480.66万元，年均总成本为4780.18万元，年均上缴税金1275万元。年均净利润2425.53万元。1.10可行性结论与建议通过对建设区现状、政策支持、机遇和挑战等全面剖析和评价，从工程技术角度、经济效益方面来评价，该项目符合某某13 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告湖现代产业综合开发区总体规划，符合当地经济社会发展现状。项目建设的外部环境较好，工程不涉及拆迁问题，项目选址符合建设要求。项目建设的技术成熟，项目承建单位具有实施本项目的管理经验和实力。项目的建设，必将会进一步提升开发区及某的商贸综合服务能力，促进某某湖现代产业综合开发区的发展，产生巨大的经济和社会效益。建议有关部门尽快批准该项目，并为项目实施创造良好的外部条件，使项目早日建成投产、发挥效益。13 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告第二章项目背景与必要性2.1项目背景2.1.1某概况某市位于黄河中游，地理坐标为东经108°58′-110°35′，北纬34°13′-35°52′。南北长182.3公里，东西宽149.7公里，是八百里秦川最宽阔的地带，位居新亚欧大陆桥的重要地段，是陕西省和西部地区进入中东部的“东大门”。国土总面积13134平方公里，其中耕地面积58.8万公顷，占总面积的44.8%。目前，某市下辖一区(临渭区)、两市(韩城、华阴)、八县(华县、潼关、大荔、蒲城、澄城、白水、合阳、富平)和某高新区，196个乡、镇、办事处，3235个行政村，总人口546万人，总面积13134平方公里。某市交通便利，县县通铁路，乡乡通公路，西渭、渭潼、西禹3条高速公路，陇海、西南、西延、西韩、南同蒲等6条铁路与108国道，101、106等7条省道纵横贯通，形成四通八达的交通网络。2.1.2某湖开发区基本情况某某湖现代产业综合开发区地处陕西关中东部渭河平原，位于蒲城县西南与富平县东北片区，东经109°26′～109°50′，北纬34°59′～35°06′13 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告。规划范围东到渭清二级公路，西至富平县刘集镇，南到某湖边缘坎塬，北至蒲城县农化基地，区域南北长约1.5-7km，东西宽约30km，总面积约124.24km2。规划区域北距蒲城县城约8km，西距阎良约20km、距富平县城约30km，南距某中心城区约35km，距省会西安约85km。某湖现代产业综合开发区横跨蒲城、富平两县，共涉及6个乡镇51个村及2个省级单位，分别是蒲城县的党睦镇、荆姚镇、陈庄镇、原仁乡，富平县的张桥镇、刘集镇，以及陕西省航空体育运动学校蒲城训练基地和陕西省某劳改场。规划区现状人口约5.5万。现状农业以种植小麦、玉米、油菜、棉花、豆类等作物为主，受土壤盐碱化影响，粮食产量一直不高。近几年群众以种植棉花为主，农民年人均收入1398元，而同时期蒲城县农民年人均收入1983元，富平县农民年人均收入1924元，某市农民年人均收入2043元，陕西省农民年人均收入2165元。规划区内工业以开采芒硝为主，现有硝厂30余个，年产量3万余吨，产值3000万元；企业97个，年产值2700余万元。2.1.3某湖开发区总体规划13 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告根据西安建筑科技大学编制的《某某湖现代产业综合开发区总体规划》（2007～2025），开发区以绿色、生态、环保为基调，主要发展现代制造业、现代服务业、现代农业及农产品加工业、特色旅游业。开发区总体布局强调生态规划思想并遵循“自然群落布局”原则，以湖、田、林、渠为基质，以铁路、高速公路、区间道路为廊道，以生态群落、人居群落、产业群落为斑块，集中建设区和分散开发区有机融合，积极践行生态、生活、生产和谐相融的现代化发展模式，努力创造田园、人居、产业魅力独具的城乡一体化典范。开发区建成将形成一心、两廊、三区、四团、五园格局。【一心】—即沿开发区中部“一河两岸”位置设立的“综合管理服务中心”。【两廊】—即以“某湖大道”为轴线的“现代产业发展走廊”和以“某湖湖面”为轴线的“特色旅游景观走廊”。【三区】—即以“现代加工制造业综合园区”为核心的某湖现代产业开发区东区，以“航空产业园”和“管理服务中心”13 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告为核心的某湖现代产业开发区中区，以“现代物流园区”、“现代加工制造业主导园区”、“现代加工制造业配套园区”为核心的某湖现代产业开发区西区。【四团】—即某湖特色旅游景观走廊沿线的由东向西依次分布的三个居住园区A、B、C以及通用航空产业基地西韩铁路以北的居住园区D。【五园】—即“现代加工制造业综合园区”、“通用航空产业基地”、“现代物流产业园区”、“现代加工制造业主导园区”、“现代加工制造业配套园区”。2.2建设单位基本情况某某湖开发建设有限公司是经陕西省人民政府同意批准成立的国有独资公司，实行董事会领导下的总经理负责制，与某湖现代产业综合开发区管理委员会合署办公，实行“一套人马、两块牌子”，实行企业化管理，对外独立法人，是某市政府直属机构，以先进的经营理念、管理模式运作，具有一批管理经验丰富，熟悉当地情况，工作热情高、踏实肯干的精英管理人员，为该项目的开发建设和今后的经营发展奠定了坚实的基础。公司经营范围是：经营、开发项目区的建设用地；区内城市基础设施项目的投融资和开发管理；参股经营企业。13 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告2.3项目的提出某湖现代产业综合开发区是某市建设“新型工业大市、现代农业强市、特色旅游名市、文明绿色新市”的重点项目区之一，某市政府将加大农业基础设施建设，积极推进农业产业化经营，促进规模化经营和专业化生产，鼓励发展依托特色农产品的精深加工产业，实现延伸农业产业链、以工促农、以销强农的发展目标，为某湖现代产业综合开发区的全面发展创造了历史性机遇。随着某湖现代产业综合开发区总体规划的完善，和东部片区作为开发一期发展区的规划的完成，为了保证开发区整体开发的品质及树立高标准的开发起点，特选取本项目区域作为东区建设先期工程，为东片区甚至整个开发区的建设和发展提供先期资金、技术、人才、交通条件和科技力量支撑，构筑一个最有利于整个开发区逐渐成熟发展的金融、贸易平台。2.4项目建设的必要性2.4.1项目建设为开发区建设提供服务平台某某湖现代产业综合开发区建设以绿色、生态、环保为基调，集现代制造业、现代化工业、现代农业、现代物流业、通用航空、特色旅游于一体，在建设规模、结构、投资、布局上都是某13 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告地区领衔经济发展的大项目，着力建设现代工业城镇，打造渭北明珠为目的。本项目就是为了作为一个充分、完整的支持和支撑平台而规划与建设的，将伴随着某湖现代产业综合开发区建设的每一步发展，提供信息、物流、技术、金融等服务，为更好地利用资金、吸引高端人才、增强自主创新和自我发展能力提供有利条件。2.4.2项目建设是加快开发区现代化建设，促进城市经济增长的必然要求某湖开发区的划分是对某市城市发展形态的一次重大调整，有利于更好的建设现代化的新城区，构建组团式城市格局，加速工业化城市化步伐。依据某湖开发区城市总体规划，项目的建设将会进一步强化开发区商业服务设施功能，有力推进开发区发展成为经济强区，为开发区的商业发展提供了空间，是某市未来商业经济繁荣的一大支柱产业地区。项目建成后将会为某湖开发区的经济增长贡献力量。2.4.3项目建设是开发区长期发展的需要项目建成后将作为某湖现代产业综合开发区重要的金融、贸易、商品服务区域，全面促进开发区发展的结构优化、领域拓宽、功能增强、水平提高，支撑第一、第二产业持续快速发展，满足项目区居民生产和生活的需求。13 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告一是坚持壮大实力。整合资源，聚集发展，打造品牌，做大规模，提高产业竞争力。抓住体制和机制创新，发展商贸综合服务业，改造提升传统服务业，努力在金融商贸服务业和消费性服务业上实现新突破，实现开发区整体实力新的跨越。二是坚持优化结构。坚持市场化、产业化和社会化方向，在发展中优化结构，以金融、商贸服务业为重点促进开发区全面发展，发挥服务业特别是金融商贸服务业对经济发展的支撑引领作用，实现产业结构优化升级和发展方式转变。三是坚持创新机制。着力解决制约金融商贸发展的突出问题，深化服务业体制机制改革，顺应市场需求变化，推进理念创新、技术创新、管理创新、业态创新和商业模式创新，充分发挥市场配置资源的基础性作用，促进资源要素合理集聚，推进整个服务中心的标准化进程。四是坚持协调发展。大力培育现代服务业，改造提升传统服务业，实现生产性服务业和消费性服务业协调发展，充分发挥城市金融商贸服务业优势，强化城市对农村服务业的带动和领导作用，创建县域特色服务业，推进城乡基本公共服务均等化，实现服务业的合理布局。2.4.4项目建设是促进居民就业，构建和谐社会的需要根据某湖总体规划，项目建设区域将会带动附近居民城镇化建设步伐的加快，农民的就业问题在城镇化建设的过程中较为突出；另一方面大量大中专毕业生需要就业，下岗职工需要再就业。某13 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告大道商贸综合服务中心项目的建设，引进国内外商业集团和企业，加快了开发区的建设，为广大居民提供了大量可以安置就业的劳动岗位，创造了大量就业岗位，吸纳安置需要就业的人群，为地方政府减轻了就业压力，更好地为稳定社会、促进社会和谐发展做出了贡献。13 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告第三章场址选择及建设条件3.1场址选择3.1.1项目建设地址项目拟建地址位于某湖开发区东片区，某大道与天阳大道什字以东某大道两侧，东侧有渭清公路南北向通过，西侧为朝阳大街，中部有新城路南北贯通。其中某大道南侧234.420亩，北侧278.411亩，总面积约512.831亩。3.1.2场址土地类别项目区内现状用地以耕地为主，有少量村民住宅用地，另外还分布有部分盐碱滩地和水塘。项目总占地面积512.831亩，是某某湖现代产业综合开发区整体规划中的重点金融商贸建设区域，承担着整个开发区建设的支撑平台作用，贯穿了开发区建设的整个过程。3.2项目建设条件3.2.1自然条件1、地形地貌67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告项目规划区位于渭河盆地中段，受新华夏系干扰复合，地表被第四系疏松沉积层覆盖。规划区地势开阔平坦，地形总的趋势是西高东低，由西北向东南方向倾斜，四周高，中间低，明显呈双环型封闭洼地。洼地南缘与渭河三级阶地相接，洼地内开阔平缓，地面比降1/500-1/1000不等，项目区位于东滩，东滩又称“内府滩”，海拔高程在372.5-385.9m之间，高差13.4m。2、气候气象项目建设区域属暖温带大陆性季风气候。全年多东北风，次为西北风。四季分明，日照充足，雨量偏少。年均气温14.5℃，降水量521.8mm，日照2242.9h，无霜期158-220天，相对湿度64%，平均风速2.6m/s。3、土壤和植被土壤类型以轻、中、重盐化潮土和盐土为主，土质粘重，土壤养分低，平均有机质含量0.872%，全氮0.0532%，碱解氮29.8PPM，有效磷12.6PPM。树木以梨树、杨树、柳树等耐碱树种为主，草类以水飞蓟、苍耳、芦苇、青蒿等水生和半水生植物为主。4、工程地质项目场地为中盐渍土地区，水位埋深约1.1米—5米左右，上部地层主要为湖沼相沉积的粉质粘土(黄土状土)，不存在黄土的湿陷性问题。场地l—2层为盐渍土。坦深约7.5米左右，盐渍土分布广泛。其主要化学成分为硫酸盐与氯盐化合物。地下水对钢筋混凝土或钢结构均有中度腐蚀性。67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告5、水文地下水按赋存条件分为第四系孔隙潜水及岩溶水。第四系孔隙潜水赋存于地表黄土层孔隙内，受大气降水补给，一般井深150m以上，单井出水量15-25m3/h。岩溶水赋于奥陶纪石灰岩裂隙内，简称“380奥灰岩溶水”，水量丰富，井深一般在300-700m左右，单井涌水量约100m3/h。3.2.2建设条件1、供水条件某湖现代产业综合开发区水资源十分丰富，除了丰富的地下水资源，开发区周边现已形成陕西东雷一期、二期抽黄工程。渭北380水系人饮水直供开发区，东雷抽黄可保障工业用水，完全可满足工程用水需求。2、供电条件在电力供应方面，某某湖现代产业综合开发区为了配合先期入驻开发区的通用飞机项目建设并兼顾大工业项目的建设，在开发区东侧已完成110kv党睦变电站的修建，已投入运行。同时，开发区邻近蒲城发电站，电力资源充裕。目前，省电力公司拟建蒲城电厂三期330kv送出工程，架设线路沿开发区南边东西穿过，这位西区用电提供了便利条件。3、排水条件67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告规划采用雨、污分流的排水体制。规划在某湖东区和西区各建一座污水处理厂。项目位于某湖现代综合产业开发区东片区，污水统一收集排至东区污水处理厂。4、建筑材料供应条件本项目建设所需的水泥、沙子、碎石、钢材等建筑材料，在项目地和西安附近供应充足，项目实施单位可通过货比三家，择优选购，从市场采购解决。5、交通、通讯条件某某湖现代产业综合开发区西区北距蒲城8km，西距阎良20km，西北距富平30km，南距某中心城市35km，距西安78km，距咸阳国际机场92km，外围交通便捷发达。西禹高速、渭清公路擦边而过，规划中的渭—蒲高速公路在区内穿过。西延、西韩铁路横穿滩区，区内有张桥、钟家、陈庄三个火车站，为工程的顺利实施提供了良好的运输条件。项目区为蒲城县电信局农话网覆盖区，目前有电话用户7200户，宽带用户150户，现装机容量14000门。滇西网络通达每一个自然村，铺设方式为架空方式。67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告第四章项目规划布局4.1规划原则与规划理念4.1.1规划原则1）贯彻落实《某某湖现代产业综合开发区东片区控制性详细规划》，立足新世纪，高起点规划，打造设施配套、功能齐全、富有时代气息的现代化开发区。2）坚持可持续发展原则，在城市总体规划的指导下合理规划，使开发区建设带动城市总体建设进一步加快发展。3）结合开发区性质，合理确定各类用地性质和规模。考虑开发区建设用地发展的弹性，注重各发展阶段的衔接，增加规划弹性，使之具有较强的适应性和可操作性。4）节约土地，节省投资，科学合理规划各项功能用地。5）建立商贸综合服务中心与开发区其他功能分区通畅便捷的交通联系，内外有机结合规划开发区的道路交通体系。4.1.2规划理念空间结构综合考虑项目区整体的协调关系，进行合理布局与空间整合，并通过路网结构加强功能区、绿地系统及空间环境的有机联系，以形成整体性强、结构清晰、联系紧密的商贸综合服务中心。根据某湖东片区规划“一带、三园、一区、六组团”67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告的功能布局结构要求，努力建设“一带”功能区，即沿某湖大道形成的开发区商贸服务及景观轴带区域。建设艺术与风格不同的目标客户群，有着不同的购买习惯、文化背景、生活形态及媒体接触习惯，对同一产品的态度持有迥然不同的看法。了解其具体特点，在沟通上形成一对一的对话，将使宣传得到事半功倍的效果，如：金融中心要呈现大气、稳重的沟通风格，在设计这一目标客户群时，我们采取稳重大气的沟通风格，使建筑风格现代化，气势雄浑，体现金融业的实力、稳定，映射出时代精神，而服务业类则强调管理的档次及项目的尊贵，在与他们沟通时则有必要采取类似豪宅的沟通手法。使其获得心理上的满足。在尽可能的情况下，能让潜在投资的人只通过风格便能辨认这就是金融中心、商贸中心、或是商品交易市场，从而提高建筑的有效性和实用性。建筑特征与结构金融中心和商贸中心位于项目区的核心位置，定位于甲级写字楼，将为对开发区的发展建设具有关键作用的金融机构、国外大型科技类公司、国内高科技企业以及有实力的中介服务公司提供优质、舒适、方便和人性化的高品位办公用房。67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告项目力求造型优美及尊重人文环境的建筑设计风格。建筑外部应用优美的曲线造型，外立面运用在水平和垂直两上方向弯曲的玻璃幕墙，独特的双曲面结构呈现出强大的视觉冲击力，外墙以玻璃和金属表面构成，使整个建筑的造型具有时代感和吸引力。其中金融中心和商贸中心高40米，是项目区目前已经规划的最高建筑，金融中心在设计上追求高新技术的广泛应用，并充分考虑最终使用者的需要。独特的定位、优越的地段与极具特色的设计使金融中心成为某湖开发区的标志性建筑，在为客户提供高档、优质、人性化办公空间的同时，也成为都市中美丽的风景。4.2项目开发定位项目拟建地址位于某湖开发区东片区，某大道与天阳大道什字以东某大道两侧，总占地512.831亩，拟建设金融中心、商贸中心、客运站、大型服装城、小商品交易中心、“一村一品”特色农产品批发市场、建材批发市场等主体工程，作为开发区建设的服务平台。4.3主体工程布局与功能要求4.3.1平面布局要求1、充分利用地形、地势、工程地质及水文地质条件，合理地布置建筑物、构筑物和有关设施，并应减少土（石)方工程量和基础工程费用。67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告2、结合当地气象条件，使建筑物具有良好的朝向、采光和自然通风条件。高温、热加工、有特殊要求和人员较多的建筑物，应避免西晒。3、防止有害气体、烟、雾、粉尘、强烈振动和高噪声对周围环境的危害。4、合理地组织货流和人流。5、使建筑群体的平面布置与空间景观相协调，并应结合城镇规划及厂区绿化，提高环境质量，创造良好的生产条件和整洁的工作环境。4.3.2总平面布置某某湖现代产业综合开发区某大道商贸综合服务中心建设项目将沿某大道两侧进行布置，本项目主要由金融中心、客运站、小商品交易中心、特色农产品批发市场、商贸资讯中心、大型服装城、建材批发市场组成，其中金融中心、客运站、小商品交易中心、特色农产品批发市场位于某大道北侧，商贸咨询中心、大型服装城、建材批发市场位于某大道南侧，功能分区鲜明，布局合理。根据《某某湖现代产业综合开发区东片区控制性详细规划》，商贸中心内部道路均为开发区内次干道，采用水泥路面，各功能分区均设置停车位。同时项目区内将将进行绿化美化环境设施，绿化引入有机环境的概念，采用点、线、面相结合的手法，将各绿化景点有机的联系起来。在项目区四周设立绿化隔离带，以便降低噪声和汽车尾气对环境污染。67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告总平面布置应根据建设布局、建筑防火、安全卫生、交通运输等各类设计规范要求及节约建设用地、合理使用土地等原则。4.3.3功能要求（1）金融中心：金融中心主要租户包括国内外银行、保险公司、证券机构、金融集团、会计师事务所、金融时报社、中心商场、星级酒店等机构。金融中心建筑意向图见图4-1。图4-1金融中心主要功能有：清算和支付功能、融资功能、股权细化功能、资源配置功能、风险管理功能、激励功能、信息提供功能。建设某大道金融中心实际上就是以区域金融中心来带动和支撑某湖开发区经济的发展，进一步推动区域产业结构的调整与优化。（2）商贸中心：商贸中心的主要租户包括娱乐业、酒店业、国际咨询机构等企业集团和社会团体，为企业提供与商业有关的信息以及提供协助商业运作的工作。商贸中心建筑意向图见图4-2。67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告图4-2商贸中心（3）客运站：客运站的主要任务是安全、迅速、有秩序地组织旅客乘车、下车，便利旅客办理一切旅行手续，为旅客提供舒适的候车条件。客运站的布局应有利于旅客和车辆的流线。旅客一般都是经过广场、售票厅、托运厅、候车厅、检票口、站台等，这条流线应力求短捷，避免各区旅客相互干扰。客车的流线则是进站、下客、清洗、加油、停放、调车、上车、出站，要求车辆进出口大门分设，减少干扰，洗车台、加油站应顺序布置。客运站客运站主体建筑平面主要由候车厅、售票厅两大部分构成。按两者的相互位置分为：沿马路一字布局，称为“一”67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告字形，立面宏伟，但占用街道过长，立面处理费用较高。若候车厅、售票厅相互垂直布置呈“T”字形可突出临街部分，采用高层，满足城市建设的要求，根据旅客流线，这部分应为售票及综合服务之用，而候车厅则可用单层伸入内院。在交叉路口设站时，可用“L”字形。（4）大型服装城：拟建的大型服装城将是某地区规模最大、装修最好、配套最完善的中高档时装批发中心，某市大型综合商业中心。在时装城内经营时装的业户将有500多户，囊括全国各地的服装企业和厂商。它既是中、高档服装的现货批发、零售中心，也是服装品牌连锁加盟中心。建成后日均客流量可达数万人，服交会期间日客流量可高达十万余人。根据大型服装批发市场的需求，时装城内需建立一套完善的服务机制；如电子信息平台、商务中心、银行服务、服装设计中心、时装展示中心及导购、礼仪等配套服务。为进驻服装城的业主和顾客，提供一个安全、舒适的购物环境。服装城67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告（5）“一村一品”特色农产品批发市场：白水苹果韩城花椒某一村一品集苹果之乡、酥梨之乡、花椒之乡之美誉，举柿子村、蔬菜大棚村、西瓜村、冬枣村之盛状，更有皮影专业村助兴；它养肥了“八鱼”，喂壮了“石羊”，唯关中腹地、农业大区某市不负盛名。一村一品”产业呈现出良好的发展态势。（6）建材批发市场：拟建建材批发市场是集家装、家具、建筑材料、装饰为一体的大型建材批发市场。市场内全部建筑采用钢结构构建，建筑主体采用象征着青春、活力、时尚的橙色，监控系统、空调系统、烟杆报警、消防栓、喷淋等消防装置一应俱全，并对全部展厅进行吊顶、隔断等精装修工作。本着适应某地区居民的需求，服务百姓生活的需要为宗旨，构建某地区最具规模的融家装、家具、建材为一体的综合批发市场，开启一站式购物的新纪元！67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告建材批发市场——家具展区67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告第五章项目建设规模与建设方案5.1建设规模项目总占地512.831亩，总建筑面积约306545.9平方米。主要建设内容见下表：主要建设内容占地面积（亩）建筑面积（万m2）金融中心66.888.026商贸中心87.728.772客运站6.000.280大型服装城85.094.538小商品交易中心60.703.238“一村一品”特色农产品批发市场57.183.050建材批发市场51.592.751以及停车场、道路、广场、绿地等辅助工程并完成给排水、供电、消防、室外管网等配套工程及相关设备购置与安装等。5.2主体工程建设方案金融中心：建筑面积8.026万平方米，高5层，采用钢筋混凝土结构，建地下停车位720个；商贸中心：建筑面积8.772万平方米，高5层，采用钢筋混凝土结构，建地下停车位354个；客运站：建筑面积0.280万平方米，高1层，采用钢筋混凝土结构；大型服装城：建筑面积4.538万67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告平方米，高2层，采用轻钢结构；小商品交易中心：建筑面积3.238万平方米，高2层，采用砖混结构；“一村一品”特色农产品批发市场：建筑面积3.050万平方米，高2层，采用砖混结构；建材批发市场：建筑面积2.751万平方米，高2层，采用砖混结构。5.3配套设施建设5.3.1绿地、停车场、道路、广场等建设本项目绿化设计主要布置绿化座椅、景观灯等，以达到防止污染、净化环境、美化园区的目的。项目绿地面积2.821万平方米；本工程道路工程的设计，力求骨架清楚，内外联系方便，同时满足消防要求。停车场的布置充分利用地形，设置分散停车位，本工程停车场，道路，广场等面积2.636万平方米，水泥地面。5.3.2给水净水：项目区用水由某湖净水厂提供，引入管沿某湖大道两侧敷设，主干管设计管径为2*DN350。区内净水主管以环状布置为主，以确保供水安全，管道埋深均在冻土深度以下。5.3.3排水据《某67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告湖现代产业综合开发区总体规划2007-2025》，规划采用雨、污分流的排水体制。排水管网的铺设沿路行走，尽量处于人行道下部，由于项目区地势平坦，地下水位很高，对区域排水相当不利。规划雨水管道收集雨水后尽量就近排入排碱渠。污水工程：采用DN400～DN1000钢筋混凝土管，污水统一排至东区污水处理厂。5.3.4供电项目区根据《某湖现代产业综合开发区总体规划2007-2025》要求，东西两侧将设置无人值守10kv开关站、10kv箱式变电站及10kv变配电站。各级线路原则上敷设于道路两旁，与电信线路分侧布置，新建电力线路根据总体规划安排布置在道路东侧或南侧。5.3.5供热热水锅炉一次网热水温度为130℃-80℃，二次网为95℃-70℃，一级管网接至各单位或居住小区的热力站或换热站，然后由二级管网送至不同热用户。供热管网枝状布置，主要采用有补偿直埋敷设，在主要路口等重要地段，根据情况分别采用管沟，顶管及开槽直埋敷设方式。5.3.6供气根据《某67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告湖现代产业综合开发区总体规划2007-2025》，项目区燃气气源为陕北天然气，规划区燃气管网以环状与枝状结合的形式布置，燃气管道埋地敷设，管道埋深在最大冻土深度以下；管道应尽量布置在人行道下，并应符合安全防护距离要求；燃气管道的设计、施工应严格按国家有关规范执行，并应由相关专业部门组织设计施工。5.3.7消防设施根据《城市消防规划建设管理规定》，结合项目区实际情况，消防供水管网采用环状布置，管径不少于250mm。消火栓的布置按间距不大于120米，保护半径不超过150米的原则布置，各企业内部按防火规范设置室外消火栓。长度大于150米的沿街建筑或总长超过220米的建筑内必须规划建设不小于4.0m×4.0m的消防通道，消防通道上所有井盖均应为承重井盖。5.3.8管线综合规划1、地下工程管线从道路向道路中心方向平行布置的次序，依次为电信电缆、电力电缆、燃气管线、热力管线、给水管线、污水管线、雨水管线。2、规划将所有强电线路如：中压配电线路、低压配电电路、路灯线路等统一在强电管沟内，所有弱电线路如：电信、联通、移动、有线广播电视等线路统一在弱电管道内。67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告3、在安排各种管线的空间位置时尽量在竖向上错开，污水管道应在其他管道之下。在管线发生交叉时，按照压力管让重力管，小管径让大管径，易弯曲让不易弯曲，临时让永久，工程量小让工程量大的原则处理。4、控规对各种地下工程管线的敷设位置和占地宽度进行了规划控制，如果有控规未涉及的工程管线需埋地敷设，其敷设位置和占地宽度，应严格按照国家、行业现行标准、规范和规定的有关要求执行，并应征得当地规划主管部门的同意。67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告第六章节能节水措施6.1节能标准和规范1、《中国节水技术政策大纲》；2、《陕西省人民政府关于印发陕西省行业用水定额的通知》（2004）；3、《民用建筑节能设计标准》；4、《民用建筑节能设计标准陕西省实施细则》；5、陕西省人民政府办公厅《关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的实施意见》（陕政办发[2005]86号）；本项目为一般建筑项目，项目资源消耗主要是土地、水资源、电力及天然气。项目设计方案遵循中、省相关节能政策及规范标准，符合国家“十一五”规划提出的建设节约型社会的基本要求。6.2节约能源的原则及要求节约能源是我国经济建设中的一项基本国策。节约能耗、降低成本的各项措施能降低市场的运营成本，而且给社会、环境也带来了一定益处。本工程节能设计的专业有通风、电气、供水及建筑等。根据《中华人民共和国节约能源法》，本项目工程节能原则应从辅助设施及建筑材料两方面考虑。67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告6.2.1设备选型选用国家推广的节能设备，各设备设施之间应相互配套对应，避免大马拉小车等耗能现象。6.2.2能力预留物流园区的配套设施应综合考虑，在供电、供热、空调等设施等方面可适当考虑园区下一步发展，进行能力预留，但一定要科学、合理、适中，以减少无为的能耗。6.2.3建筑材料建筑围护墙选用新型材料，减少建筑物热能消耗，从而降低相关辅助设施的运营成本。6.3节能措施根据开发区总体布局和发展规模，从用户构成、经济发展、能源结构、生态要求等方面分析，本着改善用能结构，优化能源品质，提高优质能源的使用比例，用能方式以节能、单位产品低能耗、无污染为主的原则。1、根据国家《民用建筑节能的设计标准》及有关本地区的节能法规进行设计开发；采用先进成熟的节能技术和节能产品，保证节能设计质量。67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告2、施工单位必须按照建筑节能设计标准组织施工，施工图审查机构在审查建筑工程项目时应当将建筑节能设计作为施工图审查的必审内容，对违反建筑节能设计标准的项目，不得审查通过。3、监理单位应当按照节能标准、节能设计对工程实施监理。4、在墙体建筑方面，应逐步禁止使用其他黏土制品墙体材料，应用目前新型墙体材料，如普通混凝土小型空心砖块、轻集料混凝土小型砌块、石膏砌块和条板、非黏土类烧结砖、轻质墙板复合保温墙板、整体式墙板、高掺量的利废制品、其他不含黏土成分的新型墙体材料。充分运用市场经济手段，发挥投资税收、价格等经济政策的引导手段，鼓励工业废弃物的循环利用，限制黏土资源的过度消耗，推进墙体革新工作和节能建筑的发展。5、改善外围护构件的保温性能，尽量避免热桥，同时采用新技术，加强外墙保温。如复合夹心保温墙体、外贴聚苯板保温墙体等。改善门窗设计，尽可能将窗面积控制在合理的范围之内，采用高效节能玻璃加强密封，尽量减少热量损失。6、采用合理建筑物体型系数：一般情况下，体型系数每增加0.01能耗将增加25％。因此，在建筑物平面设计应在满足建筑物功能要求的前提下，降低建筑物体形系数，以达到节能目的。7、充分利用太阳能、地下能源、风能等应用技术和产品，在建筑物的建设方面，尽量选择南北朝向，充分利用太阳能。事实证明，建筑物南北朝向比东西朝向建筑耗能要少。67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告8、大力推广遮阳与通风设施应用技术和产品。以减少因降温需要空调的能耗，达到节能目的。6.4节水措施1、提倡科学合理节水，尽量选用节水型配套设备和卫生洁具，在项目设计阶段，应对选用的用水器材和排水设施进行认真审查，在工程建设期间，对使用不符合节水规定器材的工程不予验收。2、建立完善的节水规章制度，实施节水目标责任制，节约设备用水和生活用水，严禁跑、冒、滴、漏和长流水等一切浪费水的现象。3、合理利用水资源，空调冷却用水应循环使用，绿化用水、场地清洗水等可充分利用用后的回收水，尽量提高水资源的循环利用率。6.5建立节能机构、加强节能管理在项目前期工作领导小组办公室下设节能办公室，后勤服务配套设立节能管理人员，制定节能管理措施，定期监督检查，使节能措施落到实处，发挥其应有的作用。67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告第七章环境影响评价7.1环境现状根据某湖现代产业综合开发区总体规划，本项目所处区域为工业、居住区等。根据实际环境调查和环境保护部门公布的环境质量报告，项目所在区域环境质量良好，空气环境质量满足区划的大气环境质量二类功能区标准；声环境达到《区域环境噪声标准》的Ⅱ类标准；区内无工业废水、烟尘、有毒物等污染源及污染物排放企业。7.2环境保护设计依据1、《中华人民共和国环境保护法》；2、《建设项目环境保护管理条例》；3、《地表水环境质量标准》GB3838—2002；4、《环境空气质量标准》GB3095—1996；5、《城市区域环境噪声标准》GB3096—1993；6、《建筑施工场界噪声标准》GB12525—1990；7、《污水综合排放标准》GB8978—1996；8、《锅炉大气污染物排放标准》GB13271—2001。9、《工厂企业厂界噪声标准》CB112346-90二级标准67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告7.3施工期的环境影响7.3.1大气施工期的大气污染物主要是地面扬尘污染，主要来自三个方面：①土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；②建筑材料包括白灰、水泥、沙子等搬运和搅拌扬尘；③来往运输车辆引起的二次扬尘。7.3.2污水施施工期废水主要来自以下几个方面：①施工人员排放生活污水；②施工机械机修以及工作时油污跑、冒、滴、漏产生的含油污水；③混凝土搅拌产生的施工废水。7.3.3噪声施工期的噪声主要可分为机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声等。7.3.4固体废物施工期产生的固体废弃物主要包括施工人员的生活垃圾、施工废渣土及废弃的各种建筑装饰材料等建筑垃圾。7.4运营期的环境影响7.4.1废水主要为项目区产生的生活污水。7.4.2生活垃圾运营期间的固体废物包括生活垃圾及商业固体废弃物等。67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告7.4.3噪声运营期噪声主要为交通噪声，商业活动噪声等。7.5环境保护措施7.5.1施工期环境保护措施1、水污染控制措施施工期废水产生量较少，主要污染物为SS,对施工生产废水应进行就地沉淀处理后循环利用，施工生活污水应进行小型二级生化处理系统处理后排放，施工材料如沥青、水泥、油漆等化学品应远离地面水，以防外溢污染地面水；工区所积雨水应排至开发区雨水管道。2、大气污染控制施工中应加强管理，对运送散体物质的车辆应用篷布盖严，尽量减少运输过程中产生粉尘污染；正在施工的工地应经常洒水，以达到降尘、抑尘的目的；沿线附近有少量居民区，混凝土的搅拌应远离居民区敏感点，并设于广场中间位置。3、噪声污染控制对施工期产生较大噪音的设备合理布局，对强声源的设备采取隔音、消声措施，使其达到GB12523—90《建筑施工场界噪声限值》。4、固体废弃物处理对施工期产生的建筑垃圾合理堆放，定期清运至垃圾处理厂；合理安排工期，尽量缩短工期以减轻施工对周围环境的影响。67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告7.5.2运营期环境保护措施1、水污染控制措施项目正常运行时产生的废水主要为生活污水，经化粪池和沉淀池处理后，由项目区污水管网排入某大道污水干管，最终排入某某湖现代产业综合开发区污水处理厂，不会对周围环境及受纳水体造成大的影响。2、固体废物处理项目通过制定并实施垃圾清扫、收集、清运的管理制度，保证项目区环境的优美；并设置垃圾筒，采取分类堆放，最后由管理人员定期集中收集后，由环卫部门统一处理，对周围环境影响较小。3、运营期噪声治理措施商业活动应尽量少用高音设备，对周围敏感区建造防护措施。建设单位应合理布置噪声设备及排风口的位置，使其噪声值应满足《城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）昼间70dB（A），夜间55dB（A）。7.6环境影响结论该项目所产生的固体废弃物、废水及废气等污染物，按照国家有关规定进行科学综合治理后，均达到污染物排放标准，对环境不造成严重污染，项目建设是可行的。67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告第八章消防与劳动安全8.1消防8.1.1设计标准1、《建筑工程消防监督审核管理规范》（中华人民共和国公安部第30号）；2、《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）；3、《火灾自动报警系统设计规范》（GBJ116-88）。8.1.2消防等级确定本项目主体建筑为单层或多层建筑，耐火等级为二级，室内按要求须设有消火栓，室外须设消防栓。8.1.3室内消防系统室内消防系统采用与生活用水系统合并使用的消防给水系统。室内消火栓应每层均设，且设在明显易于取用地点，栓口离地面高度1.5米，其出水方向向下。消火栓栓口直径为65毫米，衬胶水带长度为25米，水枪喷嘴口径19毫米，消火栓处均设置启动消防水泵的按钮。检验消火栓设于顶层屋面，室内消防管道成环，设2条进水管与室外环状网相连接。消防给水管道采用给水铸铁管，胶圈接口，消防竖管在屋面各自连接成环状管网。8.1.4室外消防系统67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告室外消火栓的布置应满足：室外消火栓间距不超过120米；消火栓距路边不超过2米，距房屋外墙不超过5米。消防管道阀门均为常开，均采用有明显启闭标志的蝶阀。室外消防给水管道自成环状连接，用水量为25L/s，与蓄水池、加压泵相连。各建筑物周围预留不低于4m宽环形消防通道。8.1.5其它消防措施建筑内各层均设置通风排烟系统及疏散照明系统。建筑内部设双向疏散通道，在数量、疏散间距、疏散宽度上均满足建筑防火要求。预防火灾，增强消防意识。除在硬件设施建设上加强火灾防范外，必须定期对人员进行消防知识技能培训，组织消防演练，经常检查消防器材。8.2劳动安全8.2.1项目建设中主要危害因素粉尘：在施工过程中产生多种粉尘，主要包括矽尘、水泥尘、电焊尘、石棉尘以及其他粉尘等。噪声：在施工过程中产生噪声，主要是机械性噪声和空气动力性噪声。67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告高温：建筑施工活动多为露天作业，夏季受炎热气候影响较大，少数施工活动还存在热源（如沥青设备、焊接、预热等），因此建筑施工活动存在不同程度的高温危害。振动：部分建筑施工活动存在局部振动和全身振动危害。其他因素：许多施工活动还存在紫外线作业、电离辐射作业、高气压作业、低气压作业、低温作业、高处作业和生物因素影响等。8.2安全防护措施1、建立安全领导小组。确定某市中心医院院长为小组组长，全面负责项目建设期安全工作。2、施工过程中，工程开挖较多，应加强安全管理，及时采取防护措施，防止跨塌陷落滑坡事故。应按规定设置警示标志，防止行人车辆陷落事故。3、要求电工对电源、插头定期检查，消除一切安全隐患。4、特殊工种的工作人员，必须执证上岗。5、制定事故应急措施，以便发生事故时操作人员能及时处理事故并安全疏散。6、加强安全教育对新入职或岗位调换的职工必须经过三级安全教育后方可上岗。67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告第九章项目管理与组织机构9.1项目管理9.1.1项目管理原则1、坚持精心组织、精心设计、精心实施、精心管理的原则；2、先规划、再设计、后施工的原则。9.1.2项目管理制度本项目建设过程中，将严格按照国家建设程序办理，实行工程质量领导负责制度、项目法人责任制度、合同管理制度、工程监理制度和竣工验收制度，以确保项目的顺利实施和工程质量。本项目建成后，将严格按照国家有关规定和批复的建设内容进行竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用。此外，在项目实施的过程中要加强项目的档案管理工作，从筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集、整理和归档。9.1.3项目实施方式1、组成精干、高效的实施班子，分工负责抓好项目建设的组织、计划、招标、施工、验收等工作，并同时做好协调工作，保证项目顺利实施。67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告2、采取单体工程同步施工、平行交叉的作业方式，缩短建设周期。9.2项目组织机构9.2.1机构性质某某湖现代产业综合开发区管理委员会，为某市正县级政府机构，全面负责项目区的规划、建设和管理工作。项目实施单位是某某湖开发建设有限公司，公司是某某湖现代产业综合开发区管理委员会作为出资人而设立的具有独立法人资格的国有独资企业，具体负责项目的贷款、招标和建设工作。9.2.2机构定位和职责某某湖开发建设有限公司的职能定位是：作为某某湖现代产业综合开发区开发的融资主体、建设主体和引导产业发展的投资主体。某某湖开发建设有限公司的主要职责是：基础设施建设，市政配套管理服务、房地产开发和企业投资等。9.2.3机构设置某某湖开发建设有限公司实行董事长负责制，下设资金财政部、工程技术部、合同预算部、办公室和土地储备部。组织机构图如下：67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告9.2.4人力资源配置本着科学合理和精干高效的原则，根据工作职责和机构设置，某某湖开发建设有限公司设董事长1名，董事2名。根据公司发展进展情况，人员逐步到位，保证公司各项工作顺利进行。9.2.5劳动制度和工作制度某某湖现代产业综合开发区管理委员会人员实行委派制和招聘制相结合的劳动制度。主要管理人员实行委派制；其他人员实行招聘制，根据国家有关规定，管委会与受聘人员签订试用合同和正式合同。某某湖开发建设有限公司人员实行招聘制的劳动制度，从全国公开招聘。67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告人员薪酬实行岗位工资和年薪制相结合的工资制度，实行每周5天，每天8小时的工作制度。67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告第十章项目招标10.1招标范围本项目的招标范围包括设计、施工、施工监理、设备供货等项。本项目的招标活动，应采取委托给有资质的招标代理机构代理进行。10.2招标程序根据本项目质量要求高，施工难度大，以及建设项目分项规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序。1、经上级主管部门批复同意后，由招标代理机构在国内媒体上公开发布招标公告。2、有意愿的投标人或组织在招标文件开始发出之日起30天内按照规定的要求报送资格预审文件，通过资格预审的投标人或组织方有资格购买标书。3、通过资格预审的投标人或组织在接到通知后15天内到指定地点购买标书。购买标书时应缴纳一定金额的投标保证金，如果投标人在投标过程中有违规行为，要罚没其投标保证金。4、通过资格审查的投标人少于3个时应重新进行招标。67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告5、投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应，招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、最近5年的主要业绩和拟用以完成此招标项目的机械设备。6、开标时由委托招标代理单位主持，邀请所有投标人参加，开标时由招标人委托的公正机构进行检查并公正。投标人的投标应当能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能满足招标文件的实质性要求。7、评标时严格按照《中华人民共和国招投标管理法》的规定和程序进行。8、中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担相应的法律责任，自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，招标人和中标人签定书面合同，同时，中标人要向业主开具履约保证函。其金额应为合同金额的10%。9、在合同执行过程中，中标人不得向他人转让或转包中标项目，不得将中标的项目肢解后分别向他人转让。10、对招标项目的公开范围和选择投标人的资质要求。不同的项目有以下资质要求：（1）勘察设计招标勘察设计招标是整个项目的前期性基础工作。对项目的设计进行分开招标时，在全省范围内公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求为乙级以上。67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告（2）施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工招标时，公开选择有资质的施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求为乙级以上。（3）施工企业招标依据工程的需要，选择有资质的施工企业。本工程要求资质为三级以上，公开选择招标人。（4）主要材料及设备主要材料及设备的供应要选择具有相应资质的供货商，所有的材料和设备均要达到设计要求的质量标准。10.3评标人员组成建设项目全部采用分开招标的方式，因此，在招标过程中，为保证项目的公开、公平，对评标委员会的组成和资格有如下要求。1、评标委员会的人员组成评标委员会由项目承办单位代表和有关环境、工程、技术、经济等方面的专家组成，最低不少于5人。2、评标委员会的评标标准评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和办法，对投标文件进行评审和比较，在保证工程质量的前提下，按照投资最少的经济原则，以确定最优的承包商。67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告3、评标委员会成员的资格要求评标委员会由市级以上的专家库抽取，具有副高（高级工程师）级以上职称，对工程项目有较深入的研究和了解，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。10.4投标单位条件1、具有招标文件要求的资质证书，并为独立的法人实体；2、生产设备达到国家质量标准，符合生产技术要求；3、在最近三年内没有骗取合同以及其它经济方面的严重违约行为。67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告第十一章项目实施进度11.1建设工期项目拟定建设周期为三年。11.2项目实施进度安排本项目实施进展情况拟定如下：2010年10月——2011年03月完成立项、工程设计、资金筹措、工程招投标等项目前期工作；2011年04月——2013年06月完成项目全部建设工程；2013年07月——2013年09月竣工验收并交付使用。11.3项目实施进度表　　2010年2011年2012年2013年序号项目第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度1项目前期工作　　　　　　　　　　　2全部建设工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3竣工验收并交付使用　　　　　　　　　　　　　67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告第十二章投资估算与资金筹措12.1投资估算12.1.1投资估算依据（1）国家发改委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）；（2）国家发改委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格〔2002〕1980号）；（3）国家发改委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格[1999]1283号）；（4）国家发改委、建设部制定的《建设工程监理与相关服务收费标准》（发改价格[2007]670号）；（5）《陕西省建筑工程综合概预算定额（1999）》；（6）陕西省发改委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》（1999年）。12.1.2建设投资估算项目总投资52797.27万元，具体为：（1）建筑工程直接费用主体工程金融中心：建筑面积80260.2平方米，投资12841.60万元；67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告商贸中心：建筑面积87718.5平方米，投资14034.96万元；客运站：建筑面积2800平方米，投资420万元；大型服装城：建筑面积45380.8平方米，投资5445.696万元；小商品交易中心：建筑面积32176.0平方米，投资3075.72万元；“一村一品”特色农产品批发市场：建筑面积30496平方米，投资2897.12万元；建材批发市场：建筑面积27514平方米，投资2613.83万元；辅助工程停车场，道路，广场等建设面积26358平方米，投资316.3万元；绿地建设面积28209平方米，投资84.63万元；配套工程给排水、供电、供热、供气等地下管线建设按100元/平米，建设面积按总建筑面积的20%计，投资2232.24万元；消防系统投资446.45万元；（2）设备购置及安装工程费估算投资334.84万元；（3）工程建设其他费用67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告包括：建设单位管理费、工程监理费、勘察设计费、城市建设配套费、招投标代理费、土地费用等，投资10809.07万元；（4）预备费估算投资1666.57万元；（5）其他费用估算投资2777.61万元。12.2资金筹措方式与来源项目估算总投资52797.27万元，资金来源通过招商引资和项目单位自筹解决，其中招商引资41997.52万元，占总投资的70%；项目单位自筹17998.84万元，占总投资的30%。13.5融资方案9.3.1资金筹措陕西秦岭八卦庙狩猎俱乐部项目估算总投资7165.74万元，由陕西嘉腾旅游开发有限公司作为投资主体，负责融资。该项目属高投入、高产出的建设项目。本项目投资较高，陕西嘉腾旅游开发有限公司的自有资金投入难以承受。因此，在资金筹措上应坚持资本多元化的方针，谁投资，谁受益，调动社会各方面的积极因素，制定各种优惠政策，招商引资，吸引资金，形成投资多元化的旅游开发项目格局。具体筹措办法有：67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告1、争取政府对旅游业的投入导向，加大对旅游重点项目建设的支持力度。2、分解独立项目，实行BOT方式吸纳资金。项目资金筹措方案为申请银行贷款4500万元，自筹2665.74万元。9.3.2资金使用计划项目建设投资分二次投入，第一年投入3896.26万元，第二年投入3269.48万元，含流动资金515万元。（资金使用计划见辅助报表1）9.3.4融资方案分析1、融资结构分析陕西秦岭八卦庙狩猎俱乐部项目总投资7165.74万元，其中：申请银行贷款4500万元，占总投资的62.8%，自筹资金2665.74万元，占总投资的37.2%。3、融资风险分析在融资方案的实施过程中，往往受到各种风险的影响。为了确保项目在实施过程中资金的稳妥可靠，按时到位，需要对融资风险进行识别、分析。综上所述，项目融资方案是可行的，建设项目的融资无大的金融风险，不会给项目建设造成风险损失。67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告第十三章效益分析13.1社会效益随着某湖现代产业综合开发区建设步伐的加快，开发区将以良好的生态环境、高效的产业集聚、宜人的生活空间、完善的基础设施以及合理的规划布局，打造关中东部区域经济的重要增长极。本项目着力打造开发区商贸综合服务中心，项目的实施具有较大的社会效益：1、项目建设通过完善基础设施、市场物流、产业结构的配套、链接、互补，强化商贸、交通、金融、创新等功能，能够提升开发区综合服务功能，提高区域内外开放程度。2、项目建设可以完善现代物流枢纽，打造西部重要商贸中心，通过大力发展交通、金融、交易等，提升现代服务业档次，着力完善服务业体系，推动开发区建设。3、项目建设作为一个服务平台可以更好地利用资金、吸引高端人才、增强自主创新和自我发展能力。4、项目建成后将作为某湖现代产业综合开发区重要的金融、贸易、商品服务区域，全面促进开发区发展的结构优化、领域拓宽、功能增强、水平提高，支撑第一、第二产业持续快速发展，满足项目区居民生产和生活的需求。67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告5、项目建设为广大居民提供了大量可以安置就业的劳动岗位，创造了大量就业岗位，吸纳安置需要就业的人群，为地方政府减轻就业压力，更好地为稳定社会、促进社会和谐发展做出贡献。6、项目建设将带动周边地段餐饮、住宿、休闲娱乐等相关服务业的发展，促进区域价值的提升，大大提升区域及周边地区的发展空间和商业利用价值。13.2财务评价14.2财务评价财务评价将在项目财务效益与费用估算的基础上，主要计算项目有关财务指标来进行项目盈利能力、偿债能力、生存能力的分析，从而分析项目在财务上的可行性。14.2.1评价指标的选取根据项目的性质和目标,本项目主要分析计算以下财务评价指标:1、投资回收期Pt2、财务内部收益率FIRR3、财务净现值FNPV4、资本金净利润率ROE5、总投资收益率ROI14.2.2财务评价依据67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告1、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数第三版》（2006）2、国家计委《投资项目可行性研究指南》（2002）3、国家现行财税制度和行业有关规定。4、项目单位提供的有关资料13.2.3评价指标的选取1、本项目计算期定为20年。其中建设期3年，项目运营期17年。2、本项目基准收益率为12%。基准收益率的选取参考银行利率和有关行业的财务基准收益率指标,选取为ic=12%比较适宜。3、营业税金及附加税收按国家现行税收政策和税率计算。营业税按经营收入5%计取，城建税按营业税7%计算，教育费附加按营业税的3%计算。5、所得税按照有关政策,项目开发建设期免交,投入运营后所得税按25%交纳。6、盈余公积金按可分配利润的15%计提14.2.4费用的确定67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告1、运营成本本项目运营成本按照营业收入的20%计提，年均2404.84万元。2、外购燃料和动力费用参考同规模项目，本项目外购燃料和动力费用为400万元。3、维修费按固定资产原值的3%计提，运营期年均712.42万元4、人员工资及福利本项目定员100人，年均人员工资为1.8万元，福利费按工资额的30%计，项目运营期人员工资及福利总额为234万元。5、其他费用本项目其他费用主要是企业管理费按运营期按每年经营收入的1%计提，运营期年均120.24万元。6、折旧房屋、建筑物折旧均按20年折算,残值率均按原值的5%计算。其它可进入固定资产原值部分也按20年折算。年均折旧费1128.0万元。本项目经营成本运营期年均3871.51万元。总成本费用为项目经营成本加项目固定资产折旧,年均总成本为4999.51万元。13.2.5经营收入测算67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告经营收入主要为会展大厅收入、会议厅收入、科研中心收入、学术交流中心收入、大型购物中心收入、专家公寓收入、某宾馆收入等部分。1）会费收入年会费价格为30万元/人，项目运营期第1年会员30人，会费收入为900万元，自第2年起，会员人数为50人，每年会费收入为1500万元。第3年后为100人，达到设计规模，会费收入为3000万元。年均收入2833.33万元。2）狩猎文化旅游接待中心收入主要为会议接待收入和客房收入。会议接待收入：价格为1000元/天，设2个会议室，每月按10天计算，年收入24万元；客房收入为：标准间160间，价格200元/间，入住率为第1年至第3年为30%，第四年后达到50%，年均收入501.33万元。大套间客房8间，价格500元/天，入住率第1、2年按20%测算，第3年后为30%，年均收入34.67万元。因此，年均接待中心收入为560万元。3）别墅区经营收入67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告设置别墅10套，价格为3000元/天套，运营期第1年至第3年入住率为20%，第4年后为30%，每年按300天计算。别墅区年均收入255万元。4）射击训练场收入按预测年游客人数的40%计算，第1年至第5年消费标准为30元/人。第五年后为50元。射击训练场门票年均收入1576.11万元。5）动物驯养繁殖观赏区门票收入按预测年游客人数的80%计算，消费标准为10元/人计。动物驯养繁殖观赏区门票年均收入692.54万元。6）餐饮收入狩猎俱乐部餐饮收入包括游客餐饮和接待中心餐饮。游客餐饮按每位游客消费20元计算，消费人数第1年至第3年为游客量的50%，第四年以后消费人数为游客量的70%，人均消费30元；接待中心餐饮标准按150元/人计算，预期参加会议、游客消费人数为5万人次。因此，年均餐饮收入2451.64万元。7）商业娱乐收入按会议接待收入及客房收入的20%测算。年均商业娱乐收入112万元。项目运营年均收入12024.22万元。13.2.6税金、利润的计算1、营业税金及附加67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告营业税按收入5%计征，城建税按营业税7%计算，教育费附加按营业税的3%计算。项目运营期年均营业税金及附加661.33万元。2、利润的估算本项目运营期年均利润总额6363.38万元。3、所得税所得税按25%交纳，本项目运营期年均上缴所得税1590.84万元。13.2.8财务生存能力分析通过分析项目计算期内的投资、融资和经营活动所产生的各项现金流入和流出，计算净现金流量和累计盈余资金，由财务计划现金流量表可以看出，经营期净现金流量第1年为2144.56万元，以后各年依次增大，可以满足经营活动的现金需求。同时累计盈余资金各年均远大于0，项目经营财务的持续性有保障（见资金来源与运用表）。13.2.9财务盈利能力分析税前财务内部收益率（FIRR）=25.01%静态投资回收期=5.47年动态投资回收期=5.53年财务净现值=6008.79万元税后67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告财务内部收益率（FIRR）：21.26%静态投资回收期：5.93年(含建设期)动态投资回收期：6.04年(含建设期)财务净现值：4499.62万元总投资收益率：45%资本金净利润率：90%综上财务分析，本项目的盈利能力较好，借款偿还有保障，各项经济指标均高于行业一般水平，在项目计算期内，财务状况良好，因此本项目在财务上是可行的,具有投资价值。13.2.10不确定性分析由于项目所涉及的不少方面都具有长期性和变动性，会受到诸多因素变化的影响，这些难以预知的变化因素决定了企业投资的不确定性，投资风险一般是难以避免的。为减少风险，提高投资安全性，最大程度的实现预期效益，本可行性研究进行投资项目的不确定性分析。1)盈亏平衡分析13.2.1盈亏平衡分析以生产能力利用率表示的盈亏平衡点：年均固定成本BEP＝×100％＝60.96％67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告年均营业收入－年均可变成本－年均营业税金通过计算可知，以生产能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP）为79.09%，可见项目盈利能力较强。2)敏感性分析根据项目特点，本评价只进行单因素敏感分析，选择营业收入、经营成本、建设投资三个因素，对项目税后全部投资内部收益率指标进行风险分析，测试这些因素±10%范围内对项目可盈利性的影响。表几？敏感性分析表项目名称单位基本方案营业收入经营成本建设投资0.10-0.10-0.100.100.10-0.101、财务内部收益率%21.2128.2114.2126.5215.9123.7618.67比基本方案增减%　33.00%-33.00%25.00%-25.00%12.00%-12.00%2、财务净现值万元32507.4442259.6722755.2140309.2224705.6537058.4827956.40比基本方案增减%　30.00%-30.00%24.00%-24.00%14.00%-14.00%3、动态投资回收期年9.459.379.539.399.509.479.43比基本方案增减%　-0.85%0.86%-0.61%0.62%0.22%-0.21%4、敏感性评价　　最敏感较敏感不敏感从上表可见：三个因素对项目盈利能力均有不同程度的影响，其中营业收入最敏感、经营成本影响较为敏感，建设投资次之。因此，在项目经营中，要切实提高服务质量，加强成本意识，提高企业效益。14.4财务评价结论通过上述技术经济分析表明，投资利润率为67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告14.40%，全部投资财务内部收益率分别为28.98%（所得税前）和23.48%（所得税后），也高于基准值12%；财务净现值远大于零；全部投资动态投资回收期分别为年5.81（含建期2年，所得税前）和7.10年（含建设期2年，所得税后）。本项目各项财务评价指标较好，项目具有较强的抗风险能力和盈利能力，有很好的经济效益。综上所述，本项目经济分析可行。67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告第十四章结论与建议14.1结论1、项目通过对建设区现状、政策支持、机遇和挑战等全面剖析和评价，按照建设新型工业化明星城镇和打造渭北明珠的总体规划要求，探索统筹城乡发展的新模式，能够充分发挥对全省的示范带动作用，具有得天独厚的建设优势，项目的建设对推进城市化进程、建设宜居城市具有十分重要的意义。2、从工程技术角度看，本工程主要为多层或低层商业建筑，工程技术成熟，承担项目建设的某某湖开发建设有限公司具有丰富的工程建设与管理经验，建筑施工队伍技术人才多，技术力量强大，具备该项目的开发实力，不存在技术风险。3、从经济效益评价看，本项目建成运营后，预测项目年均实现营业收入为8480.66万元，年均总成本为4780.18万元，年均上缴税金1275万元。年均净利润2425.53万元，投资回收期适中，投资风险较低，项目在经济上是可行的。4、从社会效益角度分析，项目对促进区域经济发展和群众增收，促进区域产业结构调整具有较强的推动作用。因此得出结论：项目建设是必要的，也是可行的。67 某产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告14.2建议（1）项目工程投资较大，资金来源为招商引资和项目单位自筹，建设资金的落实到位将直接影响工程的实施进度和质量，需要尽快落实资金问题。（2）为项目顺利开展，需要政府有关部门的鼎力支持。（3）待本报告批复后，建议业主以高标准为起点，选取具有相当水平和有效资质的设计单位进行一流的设计，为项目合理高效建设打下良好的基础。67'