小学学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 115页

'小学学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告69 目录前言…………………………………………………………………………6第一章项目综述……………………………………………………………………61.1项目名称及建设单位101.2研究工作的依据和范围101.3建设规模与内容121.4投资估算与资金筹措方式131.5项目结论13第二章项目建设背景与必要性……………………………………………………152.1项目建设背景152.2项目建设必要性16第三章市场预测与住房保障分析…………………………………………………213.1公共租赁住房市场预测213.2住房保障分析22第四章项目建设总体规划………………………………………………………244.1项目建设规划方案244.2项目建筑形态和物业建设规划方案244.3项目建设户型规划方案244.4项目建成后价格规划方案254.5配套功能建设规划方案27第五章场址与建设条件……………………………………………………………295.1项目选址295.2地势地貌295.3气候气象295.4水文条件305.6交通条件305.7公共设施条件315.8施工条件31第六章工程建设方案………………………………………………………………336.1建筑设计3369 6.2结构设计376.3给排水系统406.4电气系统43第七章项目管理……………………………………………………………………497.1质量管理497.2进度管理507.3合同管理507.4资金管理517.5现场管理517.6项目实施517.7建设工期527.8运营期管理52第八章环境保护及消防安全………………………………………………………558.1建设地点环境现状558.2主要污染物和污染源558.3治理方案568.4绿化578.5环境影响评价578.6消防及安全57第九章节能………………………………………………………………599.1概述599.2节能规范和用能指标609.3节能措施609.4建立能源管理机构及制度609.5建立完善的能源计量系统609.6能耗估算60第十章工程招标投标………………………………………………………………7010.1招标原则7010.2招标范围7010.3招投标程序70第十一章　投资估算与资金筹措…………………………………………………7469 11.1投资估算7411.2工程项目资金筹措76第十二章经济及社会效益分析……………………………………………………8912.1社会影响分析8912.2环境影响分析8912.3互适性分析8912.4经济效益分析8912.5社会效益分析89第十三章结论与建议……………………………………………………………95附图：1、项目地理位置图；2、用地红线图；3、公租房平面图；附件：1、组织代码证；2、土地使用证；69 前言1、公共租赁房公共租赁住房是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工和其他中低收入群体出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的中低收入群体。2、公共租赁住房的含义公共租赁住房作为有别于廉租住房、经济适用房的一种新型保障性住房，目前尚无一个内涵统一的明确界定。分析《指导意见》中对于发展公共租赁住房的要求，比较各地方公共租赁住房管理办法中对于公共租赁住房的规定，公共租赁住房呈现如下特征：第一，保障性。住房权是得到《世界人权宣言》、《经济、社会和文化权利国际公约》、《消除一切形式种族歧视公约》等国际公约一致确认的一项基本人权。《指导意见》也明确指出，大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城乡中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措。由此可见，发展公共租赁住房是我国政府继廉租住房、经济适用房之后推出的保障居民住有所居的一种新型保障性住房。69 第二，政策支持性。公共租赁住房不是在房地产市场中自发生成的，而是由国家推动出现的，是国家为了住房保障的目的人为设计的新型住房类别，因此公共租赁住房的发展，尤其是发展初期，只有在国家特殊政策的支持下，才能步入正常的发展轨道。同时，基于公共租赁住房的保障性特质，国家也有责任通过政策支持来推动公共租赁住房的发展。对此，《指导意见》专设“政策支持”部分，从土地供应、国家投资、税收优惠、金融支持方面给予公共租赁住房发展以政策支持。第三，租赁性。这是公共租赁住房的核心特征，也是公共租赁住房与经济适用房的最大区别。经济适用房是为目标群体提供的低于市场价格的产权住房，而公共租赁住房则是向目标群体提供适当的租赁住房来保障其住有所居。第四，专业性。这是公共租赁住房与个人出租住房最大的区别。传统的个人出租住房的首要功能是产权者自住，而公共租赁住房不论是通过新建、改建、收购，还是通过在市场上长期租赁住房等方式筹集的房源，都不是为了自住，而是专业用于出租的。第五，供应群体广泛性。在我国原有的保障性住房中，廉租住房的供应对象是最低收入群体，经济适用房的供应对象是中等收入群体。而《指导意见》规定：69 公共租赁住房的供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。部分地方规定的公共租赁住房供应群体则更加广泛，如上海将公共租赁住房供应对象由户籍人口扩大为常住人口，并且不设收入限制。3、公共租赁住房的比较优势国家之所以将发展公共租赁住房建设作为解决当前住房困难问题的政策选择，是因为公共租赁住房相较个人购买、廉租住房、经济适用房和个人出租等方式所具有的比较优势：（1）公共租赁住房有利于引导国民“先租后买”，合理住房消费。实现“住有所居”的目标，通常有两种方式：一种是购买住房，另一种是租赁住房。据了解，在发达国家，首次购房人的年龄比我国要大很多，年轻人长期租房是一种普遍状态。在日本、德国，首次购房人平均年龄为42岁，法国为37岁，美国也在30岁以上，英国在2008－2009年间近32%的家庭靠租房解决居住问题，而在我国现阶段，国民太过关注购房，而租房则处于相对被忽视的境地。鉴于此，国家应在正确引导国民的住房消费理念方面有所作为，即住房应“从租到买、由小及大”。公共租赁住房为居民提供可租赁适当房源，这不仅可以引导鼓励居民租房，减轻中低收入群体购买住房的经济压力，而且可以减少“被买房”群体的数量，对抑制过高房价起到积极作用。（2）公共租赁住房有助于克服廉租住房和经济适用房的弊端。首先，公共租赁住房扩大了保障范围，有利于解决“夹心层”69 住房问题。因为廉租住房只面向最低收入群体，经济适用房尽管保障对象是中等收入群体，但其价格仍然偏高，甚至部分地区的经济适用房和商品房价格相差无几。由于廉租住房、经济适用房和商品房三者之间不能实现对接，形成两个数量庞大的“夹心层”，即收入超过廉租住房申请标准、但无力购买经济适用房的人群和收入超过经济适用房申请标准、但无力购买商品房的人群。而公共租赁住房则是面向中等以下收入群体出租，在保障范围上实现了与商品房的对接。其次，经济适用房是产权房，存在套利空间，且通过行政手段进行分配，极易诱发权力寻租现象的发生，而公共租赁住房则是面向中等以下收入群体出租住房，不存在引发上述弊端的空间或土壤。（3）公共租赁住房有益于弥补个人出租住房的不足。在我国，个人出租住房主要存在以下不足：一是数量少，尤其是在大城市可供出租的房屋数量远远不能满足需求；二是我国城市人口膨胀，住房资源紧缺，加之各城市纷纷出台“限购令”，致使私人出租住房难以成为租赁住房的主体，发展空间较小；三是因可供出租的房屋远远不能满足需求直接导致了过高的租金和“群租”现象。四是房屋租赁专业经营机构少，出租房屋都是私人闲置房屋，出租并非首要目的，稳定性差，租赁房的居住功能存在缺陷，难以达到产权房的居家效果。与此不同，公共租赁住房则解决了个人出租住房数量短缺、运营不规范等问题，为中低收入无房群体提供数量充足、租期稳定、价格合理的住房。69 第一章项目综述1.1项目名称及建设单位1.1.1项目名称项目名称：冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目。1.1.2项目建设性质：新建1.1.2项目建设单位项目建设单位：永州市冷水滩区教育局。法人：朱昌锋建设单位简介：冷水滩区教育局局长、党委书记：朱昌锋；党委委员、副局长：贺建明、李秀江、雷发云；党委委员、纪委书记：杨联国；党委委员、人事股长：唐春江；党委委员、办公室主任：周健；党委委员：周晔。全区现有中小学校133所，其中，公办学校122所（教师进修学校1所、综合职业中专1所、普高2所、初级中学11所、九年一贯制学校11所、完全小学31所、村小65所），民办学校11所（职高2所，义务教育学校9所）。在校学生70162人，其中，小学生45191人，初中生20450人，高中生4521人；教职员工4321人，退休1917人。69 全区教育在发展中始终坚持走协调、均衡发展之路，统筹兼顾各类教育协调发展，取得了较大成效。一是学前教育基本普及。全区城乡现有幼儿园144所，在园幼儿23300余人，其中民办幼儿园在园人数20701人，公办性质的幼儿园在园人数近2000人，公办幼儿园在园人数600余人。学前一年教育入园率达99.6%，学前三年教育入园率达79.4%。二是高中教育不断强化。为进一步加快教育强区建设步伐，促进全区高中教育教学更好更快发展，各学校在不断竞争发展中形成了各自鲜明的办学特色，市四中移交给市里之后，市二中不断强化自身建设，正努力创建省示范性高中；市八中的体艺特色逐渐形成，2013年秋季，冷水滩区将市八中初中部交与市四中托管，成立了李达中学，同时市四中对市八中高中部进行对口扶持。三是职业教育全面发展。2013年，全区共有中职生人。市综合职业中专被评为省示范性中等职业学校，秋季招生1050人。民办职业学校办学规模不断扩大，成人教育稳步推进，实用技术和农村劳动力转移培训积极开展。1.1.3项目拟建地点项目拟建地点：分别位于冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校内。1.2建设规模与内容项目占地面积6720平方米，拟新建4F公共租赁住房9栋，总建筑面积13440平方米，容积率2.0，建筑密度50％，绿地率35％，共224套公共租赁住房，每套建筑面积60平方米。其中：花桥街镇学校公租房占地面积1200平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积2400平方米，40套公共租赁住房；上岭桥镇中心小学公租房占地面积720平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房；69 普利桥中心小学公租房占地面积1200平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积2400平方米，40套公共租赁住房；楚江圩中心小学公租房占地面积720平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房；易家桥小学公租房占地面积720平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房；阳山观小学公租房占地面积720平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房；郝皮桥小学公租房占地面积720平方米，两栋4F公共租赁住房（一栋16套，一栋8套），建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房；坪塘学校公租房占地面积720平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房。项目主要建设内容见下表：表1-1建设内容表序号名称占地面积层数建筑面积（㎡）备注69 1花桥街镇学校120042400一栋2上岭桥镇中心小学72041440一栋3普利桥中心小学120042400一栋4楚江圩中心小学72041440一栋5易家桥小学72041440一栋6阳山观小学72041440一栋7郝皮桥小学72041440二栋，其中：一栋16套、一栋8套8坪塘学校72041440一栋合计13440主要技术经济指标见下表：表1-2主要技术经济指标表序号名称数量单位备注一规划用地总面积6720㎡69 其中：花桥街镇学校1200㎡上岭桥镇中心小学720㎡普利桥中心小学1200㎡楚江圩中心小学720㎡易家桥小学720㎡阳山观小学720㎡郝皮桥小学720㎡坪塘学校720㎡二总建筑面积13440㎡9栋4F公共租赁住房其中：花桥街镇学校2400㎡40套上岭桥镇中心小学1440㎡24套普利桥中心小学2400㎡40套楚江圩中心小学1440㎡24套易家桥小学1440㎡24套阳山观小学1440㎡24套郝皮桥小学1440㎡24套坪塘学校1440㎡24套三建筑基底面积3360㎡其中：花桥街镇学校600㎡上岭桥镇中心小学360㎡普利桥中心小学600㎡楚江圩中心小学360㎡易家桥小学360㎡阳山观小学360㎡郝皮桥小学360㎡坪塘学校360㎡四建筑密度50％五绿地率35％六居住人数224人69 1.3研究工作的依据和范围1.3.1研究工作的依据1、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国发[2005]26号）；2、《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)；3、国家住房和城乡建设部等7部委《关于加快发展公共租赁住房指导意见》(建保〔2010〕87号)；4、国务院办公厅《转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）；5、国务院《关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）；6、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）；7、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；8、《关于改善农民工居住条件的指导意见》；9、国家颁发的有关建筑、结构、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；10、《永州市2013年度统计年鉴》；11、永州市城市总体规划（2001-2020）（2010年修订）；69 1、永州市城市规划管理技术规定（试行）；2、冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房规划设计方案；3、冷水滩区教育事业发展“十二·五”规划（2011年—2015年）；4、《永州市建设教育强市规划纲要（2011—2020年）》；5、其他有关资料1.3.2研究工作范围根据项目建设条件的实际状况，通过对项目建设背景、必要性、建设地点及建设条件、建设内容与建设规模、项目的组织管理和实施计划、环境保护、消防与公共安全、招投标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、投资估算和资金筹措方式，以便为项目的融资和建设，提供可靠的决策依据。1.4投资估算与资金筹措方式初步估算，项目总投资为1666万元，全部申请财政拨款。1.5项目结论69 搞好环境建设，实现人与自然的和谐，是建设和谐社会的客观要求。该项目通过改善人居环境，为社会公众提供了良好的公共产品和公共服务，是社会进步的体现，应受到社会各界的广泛关注和支持。该项目将有力促进和提高城市现代化水平和文明程度，加速城市化进程，提升城市品位和知名度，项目的社会互适性明显，社会效益显著。有利于改善农村学校教师住房困难，缓解贫富差距，让住房困难家庭共享改革开放的成果，对促进社会公平与正义，维护社会稳定，促进区域经济社会协调、可持续发展和社会主义小康社会建设，促进和谐社会建设，具有重要的现实意义和深远的历史意义。在该项目实施过程中应建立健全项目区各级项目管理机构，加强组织管理，保证实施进度和建设质量，保证工程高标准建设并及时投入使用，尽快发挥项目应有的效益。69 第二章项目建设背景与必要性2.1项目建设背景高举建设有中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，以人为本，关注和改善民生，把解决低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的重要职责，加快建立健全以廉租住房、公共租赁租房制度为重点、多渠道解决低收入家庭住房困难的政策体系，让广大人民群众充分享受改革开放成果，逐步实现“居者有其屋”、百姓安居乐业，促进区域经济社会协调、可持续发展，促进社会公平和正义，促进和谐社会建设。随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。69 近些年来，永州市城市取得了飞速的发展，随着城市建设步伐加快，为促进永州经济持续、快速发展，妥善处理居民住房问题，已成为城市建议工作的重点。随着市场经济体制的逐步完善和健全，商品和人口的流动更加频繁，人居环境空前高涨。联城发展势在必行，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备、周边公用配套条件较好;工作规划符合国家城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀；各项费用取费全面、合理，符合当地造价一般水平，销售价格合理、性价比优势明显；市场需求潜力较大，市场销售风险较小，投资效益较高。该项目建成后，对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，将起到积极地推动作用。冷水滩区现有农村中小学校91所（其中辖区村小和教学点52所），学生15109人，教师1663人，在双基验收、合格学校建设等一系列改善农村办学条件的建设项目中，主要是建设教学楼、科教楼、学生食堂，教职工的住房一直没有统筹考虑，因而工作住房问题比较突出。目前，有的教职工仍居住在70、80年代建设的砖瓦房中（经有关部门鉴定分别为C、D级危房），影响了农村教职工人才队伍的稳定、教学的积极性以及教学质量的提高。为稳定农村教职工队伍，优化办学条件，改善教职工的住宿条件、剔除安全隐患已迫在眉睫。因此，本项目的实施是必要的、刻不容缓的。69 2.2项目建设必要性1、从法律角度看。我国宪法规定，社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。《土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有”。《宪法》第七条规定：国有经济，即全民所有制经济，是国有经济的主导力量。我国的经济适用房、廉租房及公共租赁租房作为一种社会住房保障体系，其价格构成中不含土地出让金。每个人都应拥有一块属于自己的、安身立命的土地，为了居住，只需支付材料费、人工费和必要的税费。从这点上看，经济适用房、廉租房及公共租赁租房符合宪法规定。2、从和谐社会角度看。实现社会和谐、建设和谐社会，始终是人类孜孜以求的理想。纵观中国历史，从古代社会的孔、孟等提出的“和为贵”、“兼相爱”、“大道之行也，天下为公”，到近代太平天国洪秀全提出的“务使天下共享”以及康有为在《大同书》里提出要建立一个“人人相亲，人人平等，天下为公”的理想社会，这些思想，都在一定程度上反映了广大人民群众对美好生活的向往。目前，我国改革发展正处在一个关键时期。改革开放以来，随着经济的发展，国人的生活水平大大提高，这是有目共睹的事。与此同时，也出现了地区差距、城乡差距、居民差距日益扩大的趋势。现在20％的富裕家庭占有社会总金融资产的55％，而20％的最低收入家庭只占有1.5％，两者的财富占有差距超过34倍，这种状况引发了许多社会矛盾。69 住房是人类最基本的生存条件之一。我们欣慰地看到，我们采取的住房模式是商品房、经济适用房、廉租房及公共租赁租房并存。以期达到全社会有居所的均好准则。此住房制度，尤其是经济适用房、廉租房及公共租赁租房的提出，是作为对占绝大多数的广大中低收者的一种政策优惠，加之救济性质的经济适用房、廉租房及公共租赁租房政策，不失为通过扶持弱势群体政策谋求政治的稳定和社会和谐的一个良策。有数据表明，改革前后城镇居民人均住房面积从不足5平方米扩大到了25平方米，这是全世界过去200余年城市化历史上没有过的奇迹。3、从安居乐业角度看。安居乐业，是古老的成语，不灭的真理。作为对国民幸福富有终极责任的中央政府，把“居者有其屋作为己任”，是正义的、顺乎民意的举措。其实世界各国政府都把百姓居住当做头等大事，只是体制不同表现的形式不同。经济适用房、廉租房及公共租赁租房保障体系是顺民意的。69 4、从城镇化及农民角度看。有人说：房地产市场空间很大，还要涨20年。因为中国有不断扩张的真实需求：一是从现在的挤破头买经济房的现象就可看到现在的真实需求远未满足；二是从每年超过1.5%城镇化率看人口增长、住房需求增长。要根本解决长期以来城乡隔离、对立、分离的局面，需要一次制度改革，解放农民，转移农民，减少农民，让更多的中国农民看到进城的希望，并最终让他们融入到城市化的洪流中去。如今农民散落在城市的每一个角落，他们为在城市生存支付着昂贵的居住成本。应该给进城农民及城镇新就业人员及低收入群体一个安身之地、一个安居保障。改革开放以来，我国经济社会各个领域发生了天翻地覆的变化，经济发展日新月异，人民群众的生活水平得到了极大的提高和改善，各类基础设施和社会公益设施也有相当大的改善。当前，我国正处于全面建设小康社会、加快推进现代化的关键阶段，经济和社会发展面临许多重大而艰巨的任务，各级党委和政府都有加快发展经济的巨大决心。但是，各地的经济基础和发展条件是不一样的，居住生活的条件也有很大差距。有些地方因为居住生活条件较差，从而影响了当地居民群众的团结及社会、经济的发展。因而适当改善这些地方的居住生活条件也就成了必须，同时国家也是允许的。5、从国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的要求来看近年来政府一直加大农业产业的改造和投入,城乡一体化进度发展迅猛,城市对区域经济的辐射作用日益增强，城乡互动、互补性越来越明显，城市对农村的要求从单一的提供鲜活农副产品逐步向发展有机健康食材，提供休闲观光场所，发挥生活功能等多方面发展。近年来，广大消费者的健康意识逐步增强，目前市场上农产品的品种和质量已经远远不能满足广大消费者的需求。发展现代农业既是农业农村发展的内在要求，也是全面推进小康建设的必然选择，是新农村建设不可动摇的产业基础。休闲观光农业是利用农业景观资源和农业生产条件，发展观光、休闲、旅游的一种新型农业生产经营形态。也是深度开发农业资源69 潜力，调整农业结构，改善农业环境，增加农民收入的新途径。休闲观光农业把农业生产、科技应用、艺术加工和游客参加农事活动等融为一体，供游客领略在其它风景名胜地欣赏不到的大自然情趣。可以促进城乡人员、信息、科技、观念的交流，加强城市对农村、农业的支持，实现城乡协调发展。6、从国民经济和社会发展总体规划的要求来看国家建设部制定的“城市住宅建设与房地产‘九五’规划及2010年远景目标”中要求：（1）城镇(非农业人口)人均居住面积达到12平方米，解决人均居住面积6平方米以上城镇家庭的住房问题，重点解决人均居住面积在4平方米以下住房困难户的住房问题。（2）建设住宅12亿平方米，平均每年建设住宅2.4亿平方米。（3）改造现有使刚功能不伞的住房和简陋住房，使住房成套率达到70％以上。为此，自1989年以来，建设部在56个城市建设了66个省级试点小区，以不断总结我国住宅小区建设的经验。冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房的建设，符合国民经济和社会发展总体规划中解决农村教师住房问题、节约土地的要求。69 第三章市场预测与住房保障分析3.1公共租赁住房市场预测3.1.1低收入住房困难家庭现状2013年度对永州市调查资料显示，在低收入住房困难家庭中，年人均可支配收入在2000元以下的家庭，占低收入家庭总量的15%；年人均可支配收入在2000－4000元之间的家庭，占30%；年人均可支配收入在4000-6000元之间的家庭，占35%；年人均可支配收入在6000-7000元之间的家庭，占20%。人均住房建筑面积低于15平方米的家庭占总家庭数的60%，人均在15-25平方米的占总数的20%，25平方米以上的占总家庭数的20%。低收入住房困难家庭以购买公有住房为主，占70%以上的低收入家庭通过继承、购买等方式拥有私有住房；还有近30%的低收入家庭没有产权房，而是通过租赁私房等方式解决住房问题。3.1.2市场需求预测按照永州市住房保障政策规定的“双困”线标准，即家庭人均年收入低于上年度当地平均水平60%的，住房面积人均不足15平方米的。已享受廉租住房实物配租和经济实用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。69 项目建设所在地保障对象有数百户。通过问卷调查，约有60%的低收入家庭有购房意向；部分低收入家庭由于其经济基础较为薄弱等原因，将通过领取租赁住房补贴、享受实物配租保障等方式改善其居住条件，公共租赁住房有很大的市场需求空间。冷水滩区各农村学校教师住房经过摸底后知道教师的住房缺口很大，现有住房建于70、80年代，由于资金匮乏而年久失修，已成为危房，突出的表现在花桥街镇学校、上岭桥镇中心小学、普利桥中心小学、楚江圩中心小学、易家桥小学、阳山观小学、郝皮桥小学、坪塘学校八所学校。教师住房欠缺数量分别为50、27、47、21、20、11、17、32（套）。3.2住房保障分析3.2.1住房规划保障永州市制定解决城乡低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划，把经济适用住房、廉租住房及公共租赁房建设纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。依据中长期规划，确定年度计划。科学制定廉租住房、公共租赁租房保障的中长期规划及年度建设计划。根据城镇最低收入家庭住房需求及经济发展水平，合理确定廉租住房、公共租赁租房保障范围和保障水平，科学测算资金需求总量，明确资金筹集方式，不断扩大廉租住房、公共租赁租房保障覆盖面。根据住房保障发展规划，编制廉租住房、经济适用住房、公共租赁租房年度建设计划与用地计划，报市相关部门审批。“十二五”69 期间，经济适用住房每年竣工面积原则上不低于商品住房竣工面积的70％。廉租住房、公共租赁租房和经济适用住房建设由县人民政府组织，可由政府确定的实施经济适用住房管理的非营利性机构直接组织建设，也可按照市场化运作的原则实行项目法人招标，参与投标的房地产开发企业必须具备相应资质、良好的开发业绩和社会信誉。3.2.2政府保障能力分析按照国务院《关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》文件精神，以城市低收入住房困难家庭为保障对象，健全完善廉租住房、公共租赁租房制度，规范深化经济适用住房制度，大力推进旧城区改造，力争到“十二五”末，实现低收入家庭人均住房面积达到25平方米以上，基本拥有或租住一套建筑面积60平方米左右的成套住宅，城市低收入住房困难家庭全部享受住房保障。该公共租赁住房建设项目选址已定，土地有保障，保障了项目的顺利实施。69 第四章项目建设总体规划4.1项目建设规划方案随着房地产市场的发展，人们对住房功能的要求越来越高，对楼盘的户型环境功能、设计、朝向、景观、规划等都有要求，消费也趋理性，选择楼盘将不仅仅是住的功能需求，也是对生活居住环境的选择。建设规划应适当超前，设计环境优美、功能合理、经济适用、融合人与自然的宜居住宅，有着广泛的市场基础的。规划9栋公租房，均为4F住宅，尽量南北朝向布置；采用自由式组合，二栋房子间的距离为9.5米。建筑退道路红线距离为10米，建筑离界的最少距离为12米，具体见附图：各学校公租房平面布置图。4.2项目建筑形态和物业建设规划方案冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房的总平面规划设计在满足交通便利、布局合理、功能完善的宗旨下，创造环境优美、功能明确的人居空间。小区在中间区域设有集中游园绿地及儿童活动场地，为居民提供便利的交往休憩场所，有效方便住户的生活需求。绿地与开放空间系统由中心绿、入口广场、及各组团的宅间绿地组成。各种场所均以绿色植物相隔，使其环抱在绿色之中。69 4.3项目建设户型规划方案1、规划原则遵循政策及有关法律法规与标准规范，注重整体功能和利用率等住房实际消费需求，控制造价，满足特定客户消费承受能力要求。设计原则上综合考虑路网结构、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完整的而又相对独立的有机整体。2、规划标准公共租赁租房一般设计为两室一厅型，面积60㎡左右。根据不同消费者群体的需要及其所占的比例，确定户型面积配比定位，满足目前的主流市场需求，充分考虑项目后期开发的可持续性和先进性。依靠优质的产品引导市场，特别注重以人为本，按照人与环境和谐共处，融人入景，满足私密性与公共生活便利性要求，提高住宅各功能区的利用率，确保住宅及其各功能区的功能系数和价值系数能满足市场需求。还可设计落地飘窗，以增加有效使用面积。应尽量多设计单身公寓，以控制总价，满足有效需求。4.4项目建成后价格规划方案1、规划原则项目所处地理位置优越，本案须具备合理性、经济性、超前性和鲜明的特点，才能符合该区发展趋势。在坚持可持续发展的总战略下遵循以下原则：（1）整体设计原则69 将多个因素进行系统综合的考虑，加强小区与外部之间的组织关系，以及内部与外部其它功能的沟通，促进功能互补，适当的延续景观界面和生态系统，塑造和诣、便捷的整体空间关系。在注重公共空间的划分、组织的同时，加强小区的连续性与整体交通的连续性。（2）以人为本的原则贯彻以人为本的思想，以建设生态小区为规划目标，创造一个交通便捷、生产、居住环境优良生态小区。注重满足舒适、安全、方便、私密等方面的要求，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把以人为本作为设计的基本出发点和最终目标。（3）自然优先原则在提高土地经济效益的同时，因势利导，充分合理地利用基地内的自然环境和资源来塑造良好的生态环境，在保护自然环境的同时，再通过改造，力求提高小区的环境质量，拓展自然舒展、富于变化的开放空间和疏密有序、错落有致的绿化空间，创造具有自然面貌的优美环境。（4）综合效益原则体现高起点、高标准、高水平、现代化的要求，做到社会效益、环境效益和经济效益的有机结合。充分考虑建设单位和当地低收入居民收入水平和住房消费承受能力，以及住房保障政策；分区域、分物业形态、分建筑形态、分档次品味、分组团并按照功能系数与价值系数大小定价，考虑开发与运营成本。69 （5）可操作性原则从规划入手，加强规划设计、建筑设计、环境设计之间的结合，在保证整体系统的前提下，使开发建设工作便于分期实和经营，提供合理、可行、富有弹性的开发设计和实施手段。针对本案的开发建设，将可持续发展的指导思想贯彻到设计、建设与管理中，提出循序渐进的发展模式，形式良性循环、滚动开发的机制，从而能够适应市场的变化，优化投资。2、规划构思规划总体构思以：“以公租房小区为主体、以其它为配套”的立意，以功能配置基本完善，性能标准合理，提高质量保证来塑造包括新的生产理念；新的消费意识；新的生活行为；新的交往形态；新的管理模式为内容的新生活。3、价格规划公共租赁住房租金：由物价部门根据有关政策，结合当地物价水平及低收入居民收入水平、承受能力等综合因素核定，并实行“收支两条线”管理。4、规划理由公租房属于社会保障范畴，属公益事业，政策性强、原则性强，价格规划定位应依据国家现行政策及有关规定。4.5配套功能建设规划方案该项目在设计中宜突出以下几个方面特色：69 居家品位：经济适用、分区功能科学、健全，环境独特、格调高雅、舒适温馨的居家空间。服务品位：优质、专业化、标准化的人性化服务，以人为本的科学管理。生活品位：讲究住宅风水和室内设计理念（如少装修、多装饰），居家配备齐全的高品质生活。69 第五章场址与建设条件5.1项目选址项目拟建地点：分别位于冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校内。5.2地势地貌冷水滩区地处越城岭山脉、零祁盆地的北部，四明山下，北、东、西三面高，中、南部较低平，整个地势近似背北朝南的"簸箕形"，最大高差50423.7米，地貌特点以岗、平为主，山、丘、水兼有。其中山地85.13平方公里，占7%，绝大部分布在区境北缘；丘陵232.82平方公里，占19.1%；平原386.6平方公里，占31.64%，水面113.22平方公里，占9.27%；岗地401.37平方公里，占32.95%；地貌类型齐全。项目地地形起伏不大，最大高差约为1-2米左右，工程地质情况良好。根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），区内地震动峰值加速度为0.05g，地震动反应谱特征周期为0.35s，相应地震基本烈度<六级，属地壳较稳定地区。5.3气候气象冷水滩区属中亚热带季风气候，夏季多为低纬度海洋暖湿气团盘踞，温高湿重。冬季常为西伯利亚和蒙古干湿气团控制，清冷干燥。气候温和，光热充足，雨热基本同季；春温多变，冷气入侵频繁；春夏多雨，夏秋多旱；冬冷期短，暑热期长，无霜期长。69 全区年平均日照1623.1小时；年太阳辐射总量109.6千卡／厘米2；年平均气温17.9℃；日平均稳定通过10℃的初日为3月23日，终日为11月29日，间隔期252天；大于或等于10℃活动积温5670℃；无霜期287天；年均降雨量1271―1696mm，70％以上集中在4―9月。5.4水文条件冷水滩区地处湘江上游，水资源丰富，水资源总量10.73亿立方米，其中地表水总量7.65亿立方米，地下水总量3.08亿立方米，湘江沿南向北经过该区11个乡镇，主长80公里。境内有一级支流13条，三级支流11条，三级支流58条，合计流程213公里，还有双牌水库六条支渠流入境内，全长103公里，形成了以湘江为主干的树枝状水系网。现有大型水利工程一处，中型水库一座，小二型水库118座，大小山塘27664口，蓄、引提总水量达到2.61亿立方米。据区域及邻近水文地质资料，场地内地下水水质良好，对拟建砼基础无侵蚀性。5.5交通条件69 项目选址位于永州市冷水滩区竹山桥镇及上岭桥镇，离冷水滩城区仅11公里，由冷祁快速公路入园，南临永州国家高科技农业示范园区。规划区西接规划道路，东至冷祁快速路，北临规划道路，用地形状不规则，地势比较平坦，最大高差约为3-5米左右，工程地质情况良好，交通位置优越，交通条件便利。5.6公共设施条件该项目所在地位于分别位于冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校内，水、电、通讯等公用设施齐全，完全可以满足项目建设需要，已具备项目建设条件。供水：该项目水源根据实际情况自备水源，校内已有完善的供水管网，能够保证该项目用水需求。排水：该项目采用雨污分流制，雨水作为农田、种植灌溉用水；污水经化粪池处理后作为绿化、农田灌溉用水。供电：从各学校现有供电网络引入380V/220V电源。通讯：项目区全国直拨程控电话容量充足，移动通讯覆盖整个区域，可满足项目固定和移动通讯要求。5.7施工条件该项目址规划为建设用地，地面构筑物极少，附属物正在清理，“三通一平”容易实现。土方：该项目址地形起伏不大，施工期不需在项目建设地点进行大量的土方开挖，局部土方开挖量可满足工程土方回填的需要，挖方填方基本平衡。69 砂、石料：工程所需砂及石料等市场供应充足，可由周边城市道路运输至项目建设地点，满足工程建设需要。主要材料来源及供应：钢材、木材、水泥、电缆等均可由当地建筑材料市场供应，所需混凝土可采用商品混凝土。5.7其它条件1、国家扩大内需，加大基础设施，改善人居环境的政策支持；2、该项目建设不仅能优化学校资源配置，完善城学校功能，加快和推动各学校教育的发展，美化学校面貌，还能完善学校路网工程；3、项目位于分别位于冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校内，交通便利。69 第六章工程建设方案6.1建筑设计6.1.1设计依据1、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；2、《供电系统设计规范》（GB50052-95）；3、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；4、其它有关的现行规范和规程；5、项目建设单位提供的图纸与设计要求。6.1.2建筑设计指导思想与原则项目宜遵循以人为本，统筹人与自然、统筹人与社会，构建和谐社会，建设和谐社会的指导思想，按照绿色、环保、节能的理念，以人类居住健康的可持续发展的理念，满足居住者生理、心理和社会多层次的要求，为居住者营造一处健康、安全、舒适和环保的高品质住宅和社区。建筑是具有灵性的空间，设计的最高境界就是回归人性建筑的本质，达到人与建筑、生态环境的高度融合，强调“以人为本”，体现对人的关怀，结合环境心理学，并引如个性化、生态化、环保化、智能化作为设行的理念，从功能布局、交通组织、环境美化等各方面入手，充分利用该地段的人流、物流、信息流，全方位作好商业价值和居住环境相融合的文章，努力创造一个商业流通活跃、居住环境幽雅、安全保证可靠的现代化的居住小区。69 采用流畅、简练的现代风格手法，以质朴的材质和柔和的色彩表现淡雅的风格，简约，大气。赋予建筑自然清新的都市情怀与灵性美。努力营造舒适宜人的物理空间与人居环境，强调居住均好性和家园的人情味与亲切感。在规划中进行科学的功能定位和合理的组织结构，结合区域自然地形条件，按照“以人为本、人与自然和谐相处”的规划理念，建设“宜居”工程和城市亮点工程。按照总体规划“统一规划，分期实施”的工程组织原则，可将该项目分期分步实施，保证工程的建设品质，使该项目成为精品工程。6.1.3项目布局方案为保证项目建设，在建筑设计、景观设计可聘请有资质的设计单位，精心做好规划和建筑设计及景观设计。项目居住区域基本上可以满足低收入消费群体的住房功能需求。开放的小区空间与半围合的空间组合，保持空间的开方性和通透性，使住户有较好朝向，拥有良好的自然景观。以人为本，因地制宜，融入周边生态环境，绿地与开放空间系统由中心绿、入口广场、及各组团的宅间绿地组成。各种场所均以绿色植物相隔，使其环抱在绿色之中。使小区与周边区域融为一体，有创意、合理的空间变化具有良好视觉景观和空间效果，有利于营造宜人的生活居住空间。6.1.4主体建筑设计方案项目建筑风格可融合白墙、灰砖、黛瓦和简约明快的线条“新中式风格”69 ，融合古朴与现代、现代风情的文化品味。为使住宅的尺度更加宜人亲切，在住宅单体设计时可引进退台处理，从次顶层开始减小建筑的体量，使小区具有浓郁的地域文化风情及强烈的可识别性。总建筑高度：12米，一至4层：每层层高3.0米。6.1.5建筑风格设计强调通风和景观的均等性，增强住宅的开放性，与自然环境融为一体；追求简洁的居家风格和平和的居家气氛，在立面设计中，力求以简约的手法体现建筑本身所具有的美感。在外墙设计中，采用清净、平和的冷色调，少一分城市的喧嚣，添一分居家的宁静。6.1.6户型设计户型结构求实用，减少室内不必要的交通面积，室内布局科学，室内各功能分区合理，要求动静分开、洁污分开、工作与生活空间分开、公共与私密空间分开。户型设计，建筑单体设计做到功能布局合理，实用舒适，形式朴实大方，充分考虑了本地人的生活习惯和对房间布局的喜好，做到了动、静分开，私密性与公开性分开，布置了生活阳台，南北通透、采光、日照、通风良好，人们居住其中，有一种舒适、温馨、幸福的感觉。住宅采用多层形式，建筑风格为现代坡屋顶建筑，层数4层。6.1.7道路系统道路：宽度3.5米。6.1.8步行系统69 沿道路两侧人行道，结合沿街绿化景观，形成方便、安全、舒适的步行系统；步行系统考虑行车，休息、游览、景观、交往等各种要求，注重遮荫、避雨、停自行车等设施的布置；适当放宽人行道并完善地面铺装及各种设施，进行盲道及无障碍设计；6.1.9道路坚向规划1、综合考虑地形、地貌，减少土石方工程量；2、满足排水管线的埋设要求；3、有利于建筑布置与空间环境设计；4、对外联系的高程与城市道路标高相衔接。6.1.10绿化系统规划1、能利用自然地形、地貌、山水资源，塑造绿色家园和城市风貌；2、建立多层次的点、线、面结合的绿化系统；绿化与步行系统，紧密结合，创造宜人的步行休息环境和步移景变的绿地景观；3、绿化建设与周边建筑粗间协调，与提高周边地段开发的环境效益、经济效益结合。6.1.11总体布局绿地与开放空间系统由中心绿、宅间绿地组成。各种场所均以绿色植物相隔，使其环抱在绿色之中。6.1.12照明系统1、69 街道照明要符合车行和人行的不同要求，车行道的照明形式要简洁；人行道的街灯要符合人行尺度，造型可丰富多彩，但风格要统一；1、沿街建筑单体的照明要有特色，整体要形成规模和统一的色调，形成一定的连续性；2、广告、小品、服务设施的灯光要统一，色彩要丰富，小品、服务设施的灯光设计要突出自身风格；3、绿化的灯光设计要求注意突出绿化的丰富体形，用点状的灯光点缀其间。6.2结构设计6.2.1工程结构形式建筑单体选型做到功能布局合理、实用舒适，形式朴实大方，结构经济合理。住宅采用多层形式，条形基础，建筑层数：4层；建筑高度：12米；建筑结构形式为砖混结构，建筑风格为现代建筑，且与当地环境相印衬，安全等级为三级。6.2.2结构设计依据1、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005)；2、《住宅设计规范》（GB50096—1999）；3、《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068—2001）；4、《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2002）；5、《建筑桩基技术规范》（JGJ94—94）；69 1、《建筑结构荷载规范》（GB50009—2001）；2、《混凝土结构设计规范》（GB50010—2002）；3、《砌体结构设计规范》（GB50003—2001）；4、《多孔砖砌体结构技术规范》（JGJ137—2001）；5、《建筑地面设计规范》（GB50037—96）；6、《建筑采光设计标准》（GB/T50033--2001）；7、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50015—2003）；8、《建筑抗震设防分类标准》（GB50223—2004）；9、《建筑物防雷设计规范》（GB50057—94）（2000年版）；10、《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）；11、《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；12、国家现行的其它有关技术规范规程等。6.2.3抗震设计及荷载本工程抗震设防烈度为非抗震，结构安全等级为二级，设计使用年限为非作50年。餐厅、卧室、卫生间、楼梯间楼面均布活荷载2.0KN/m2，阳台、露台楼面均布活荷载2.5KN/m2，消防疏散楼梯活荷载3.5KN/m2，上人屋面活荷载2.0KN/m2，不上人屋面活荷载0.5KN/m2，机房荷载7.0KN/m2。建筑二次装修楼面荷载标准值（KN/m2）分别为：厅、卧：1.2，卫生间：1.0。69 基本荷载取值：风荷载：基本风压值：w。=0.4kN/m2；地面粗糙度：C类雪荷载：基本雪压值：s。=0.25kN/m2；6.2.4结构材料1、混凝土C25～C30；2、承重墙：±0.00以下采用多孔砖，M10水泥砂浆；3、±0.00以上墙体采用多孔砖，M7.5混合砂浆；4、其他墙：±0.00以下采用多孔砖，M10水泥砂浆；5、±0.00以上采用多孔砖，M5混合砂浆，厨卫可改用M5水泥砂浆；6.2.5结构选型结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计，地基基础的设计应根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，再确定采用的工程基础形式。6.3给排水系统6.3.1设计依据1、《建筑给水排水设计规范》（GB50015—2003）；2、《建筑设计防火规范》（GB5016—2006）；3、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140—2005）；4、《室外给水设计规范》（GBJ13—86）；69 1、《室外排水设计规范》（GBJ14—87）；2、《生活杂用水水质标准》（CJ25.2—89）；3、《污水综合排放标准》(GB8798—1996)；4、《污水排入城市下水道水质标准》(CJ3082—1999)；5、相关专业提供的设计条件等。6.3.2给水系统1、设计原则根据项目区总体规划和道路情况，合理预测需水量，按各建筑单体，合理分布供水区。既有利于安全和卫生，又要满足各建筑供水量和水压的要求，考虑施工和维修便捷，尽可能缩短配水管线的总长度。小区给水管网除供给本建筑物生活用水外，还应满足建筑物消防用水的要求。根据建筑设计防火规范要求，室外消防用水量为40L/S。为满足生活用水及消防用水的要求，小区室外拟由园区给水管网引进两条ø150给水管，并在室外形式环状的供水系统。2、水源学校已有完善的供水管网，能满足项目的用水需求。3、用水量⑴用水估计：本工程最高时用水量为2.4㎡/h。具体见表9-2。⑵消防用水量：室外消防用水量为：40L/S。4、消防系统69 项目的消防可安装消火栓给水系统、自动喷水系统。在小区内集中设置消防水泵，为满足消防用水要求，设置室外消防栓。6.3.3排水系统1、设计原则根据项目区总体设计和道路情况，合理预测污水量，合理计算雨水量，建立合理完善的排水系统，有效地收集输送污水，同时尽可能考虑降低工程造价和运行管理维护费用。2、雨水的收集和排放项目雨水主要靠雨水口进行收集，分布在屋面、步行街、住宅区、绿化地带和进排风口等处。屋面雨水通过跌落管汇入室外雨水井，与室外雨水一起排入哲塘冲水库。3、污水的收集与排放系统项目的污水收集系统有住宅卫生间、公用厕所、地漏等处的排水。建筑采用单立管重力排水和底层单排。室内排出的污水经室外污水管导入化粪池腐化处理后，作为农业园种植浇水用。所有的排水立管均敷设保温层，防止管壁结露，降低管内水流噪音。整个排水系统设置器具透气管。4、敷设方案项目区排水系统可采用雨污分流制，结合地形和实际情况，分区排放。沿主干道路敷设d500—69 d800污水干管和雨水干管，雨水、污水干管上每隔30米设雨水口和检查井（直径800mm）各一个。在各主要路口和建筑单体前预留DN800的污水检查井。管道敷设于硬化路面以下，最小坡度I=0.003。6.3.4主要设备材料选择根据国家目前对输水管材的要求，该项目给水主管道采用钢塑复合管，支管采用PPR管。室内排水管采用UPVC排水管，空调冷凝水管采用UPVC给水管，室外排水管采用双壁波纹管。室外雨水管采用钢筋砼管D500或D800。6.3.5系统与设备的控制生活、消防水泵的启动由控制柜内微处理器的控制程序实施。水泵控制柜带有时间均衡功能，它能在一个设定的时间周期内切换水泵的动作顺序，使每一台水泵的累计工作时间都趋于一致。给排水系统为无人值守设施，因此在水泵的控制柜里都设有管理系统（BMS）的接口。平时由管理系统负责对各水箱的高低报警水位、水泵的供电状态、运行状态、故障情况进行监视。自动喷淋系统和消火栓系统的增压泵的启动控制属于压力控制的范畴。增压泵除了在消防中心能遥控起动之外，具有自动切换功能，当某一台增压泵失效时会自动切换到备用水泵。6.4电气系统6.4.1供配电设计依据1、《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16—92）；2、《住宅设计规范》（GB50096—1999）；69 1、《建筑照明设计标准》（GB50034－2004）；2、《建筑物防雷设计规范》（GB50057—94）；3、《10KV及以下变电所设计规范》（GB50053—94）；4、《供配电系统设计规范》（GB50052—95）；5、《低压配电设计规范》（GB50054—95）；6、《低压配电装置及线路设计规范》（GB50223—2004）；7、《电力装置的继电保护和自动装置设计规范》（GB50062—92）；8、《汽停车位、修停车位、停车场设计防火规范》（GB50067—97）；9、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116—98）；10、其他资料。6.4.2设计范围设计范围包括变、配电系统，照明与动力配电控制系统，防雷与接地系统，等电位联结系统，火灾自动报警与消防控制系统，通信与网络设施，电视设施，安防系统。6.4.3变配电系统1、负荷等级与供电要求普通多层住宅属三级负荷用户，其消防用电设备、排污水泵、生活水泵、主要通道及楼梯间照明、设备房备用照明，属三级用电设备。69 2、从附近变电所引入10KV电源。楼座内配电干线采用YJV-1KV电缆，支线采用BV-0.5KV铜芯绝缘线。消防用配电线路采用阻燃型线缆。楼座内线路可采用金属线槽明设和穿钢管暗设相结合的敷设方式。高压电缆可采用YJV22—10KV金属铠装型，在地坪下0.7米处直埋；低压电缆户外部分可采用YJFAV22—1KV金属铠装型，户内部分三级负荷可采用YJFAV—1KV型及三级及消防负荷采用ZR—YJFAV—1KV型，户外部分直埋在地坪下0.7米处敷设，户内部分穿管或电缆桥架敷设。小区内的景观照明及道路照明电源就近取得,采用YJFAV22—1KV型电缆沿路边0.5米直埋敷设。6.4.4电力系统电源：从附近变电所引入10KV电源，低压系统电压等级为220V～380V。住宅的低压配电系统可在电源进户设置配电总箱，再以放射式系统配电至各单元配电总箱，提高供电的可靠性。由单元配电总箱至楼层电度表箱采用树干式系统。多层住宅的公共走廊、楼梯间照明计量表可设在一层单元配电总箱内。住宅内的消防设备用电（消防水泵、消防电梯等）及应急照明等属三级负荷。楼梯照明灯采用电子延时开关控制，火灾时强制点亮。根据负荷分级及供电要求，设两路电源供电。住宅的配电系统可在地下室或一层设置低压配电室作为整个建筑的配电中心，各层均设电气竖井和配电小间。1、电力配电采用380/220V，50HZ，三相四线制系统。69 2、为保证消防用电设备（消防水泵、排烟风机、应急照明等）及重要负荷（生活给水泵等）的可靠供电，采用双回路专用电缆供电，在末端设双电源自动切换。其他电力设备采用放射式或树干式方式供电。6.4.5照明系统主要采用T5荧光灯，其照明标准、照明器型式可根据建筑场所的性质，按国家规定执行。人防、电梯间、楼梯间、公共通道和主要出入口等场所，应设急疏散指示照明及楼层指示灯，在正常及事故时均点燃。泛光照明和特殊照明，设计时按估算负荷预留电源，以便专业公司设计安装。光源：楼梯间、走道可采用节能型环型荧光灯管的吸顶灯照明，设备用房、地下停车位等场所采用荧光灯照明。考虑节能因素，荧光灯管选用细管和紧凑型节能灯及高效率整流器。应急照明：变配电所、消防控制室、楼梯、消防泵房等处设置火灾应急照明，其容量按100%考虑，各层出入口设疏散指示灯和标志灯。应急疏散、楼层指示灯等应急照明灯具及标志灯采用自带蓄电池，其工作时间应不少于60min。6.4.6防雷与接地系统项目工程均可按三类防雷建筑设计，每个配电点设总等电位连接，卫生间做局部等电位连接。避雷带采用φ69 12镀锌圆钢沿屋顶女儿墙明敷；引下线利用建筑物结构柱或剪力墙内两根主筋(≥φ16),上端与避雷带焊接,下端连接基础钢筋及桩基内主筋。屋面避雷带网格不大于20M×20m或16m×24m。在建筑物外周被用作引下线的结构柱其距室外地坪0.8m处预埋接地连接板120×120×10作为接地电阻测试点；接地装置利用桩基内的主筋承台及基础梁底部水平方向的主筋焊接连通成一闭合回路。要求突出屋面的所有金属物均应就近与避雷带网格连接。上述各种连接包括钢筋搭接均为牢固焊接，焊接处应涂防腐漆。为防雷电波入侵，进出建筑物的各种金属管道、穿线钢管、电缆金属外皮等在入户处与接地装置连接。接地系统采用TN—S系统并进行等电位联结。所用强弱电系统及防雷接地系统共用接地体，接地电阻要求不大于1欧姆。6.4.7通讯系统项目小区按一户一宽带网络及电话线路接入，宽带网络及电话信号电缆由小区外部引至弱电房，弱电房可设在一层。弱电信号电缆穿外经110mm双壁波纹管暗敷于地坪下0.8米处，转弯、分支处及每隔50米段设弱电井或弱电手孔。在各建筑物一层设电话端子箱及网络箱，住户电话分支线采用RVS—2×0.5导线，网络分支线采用5类信号电缆，均穿硬质PVC管穿墙或电缆井敷设。69 6.4.8有线电视系统电视信号由市有线电视网引来，有线电视网系统采用放大器、分配器、分支器及同轴电缆组成网络，用户终端的电视信号输出电平要求为64±4dB，图象清晰度应在四级以上。干线选用SYWV—75—12型，用户分支线选用SYV—75—5型，穿硬质PVC管在板、墙内暗敷。公共建筑内有线电视系统预留在弱电箱内，引出部分由用户二次装修确定。室外有线电视信号引入处加装避雷保护器，以防止雷电波侵入。6.4.9可视对讲系统在每栋楼一层住宅门口设门口对讲机系统，在各住户内设可视对讲分机，分机除可以与门口对讲机通话外，还可以根据来访者情况进行开启防盗门、报警等操作。6.4.10火灾报警系统采用中心控制报警系统，消防中心控制室设集中报警控制器，对区域内的消防进行探测监视和控制。消防控制室的报警控制设备由火灾报警控制盘、事故广播设备、消防对讲电话、CRT图形显示器、打印机、备用电源等组成。在消防控制室设置联动控制台，控制方式分手动和自动控制两种，通过联动控制台，实现对消火栓、自动喷洒灭火系统、防排烟机、加压送风系统以及切断一般照明及动力电源的监视和控制。69 事故广播系统采用定压式输出，在各层楼梯间等适当位置设置3W耐火型扬声器或声光报警器，安装在距地2.5m的墙上。消防事故广播回路按楼层分路，当发生火灾时，消防控制室内值班人员可根据火灾发生区域，自动或手动进行事故广播，及时指挥疏导人员撤离火灾现场。在消防控制室内设消防直通对讲电话总机，在各层疏散口附近适当位置设置消防直通对讲电话插口，并在变配电房、消防水泵房等处设置消防直通对讲电话分机，同时在消防控制室内设专用消防报警电话。69 第七章项目管理该项目的建设实施，涉及面广、问题繁多，在项目建设过程中，必须要结合建设条件，发挥建设单位和协作单位各自的优势，加强工程管理，科学合理地组织施工，确保工程有序进行，以节省投资，加快进度，争取早开工，早完成，早见效益。7.1质量管理项目批准后，承建单位应严格按照国家对工程项目建设管理的有关规定和程序，开展施工建设。对项目建设工程质量负主要责任的领导、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。同时，根据工程特点，项目应从建筑材料、设备安装以及施工质量等方面加强质量控制，坚持质量高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化。要实行工程监理制。项目建设过程中，招投标选定有资格的监理单位，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。把住材料、设备选用关和开箱检验关，要将主要材料、设备的产地、品牌、性能列成表格，纳入合同，对有疑问的材料还要做理化、力学试验，用科学的方法处理，严把工程质量关。项目在建设过程中，工程建设领导小组要结合建设条件及项目资金情况，充分发挥施工单位和监理单位的优势，节省投资，加快进度，争取早开工、早建成、早见效益。69 一是实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、对参建单位和领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。二是项目建设由要求专业的施工队和技术人员严格按照国家标准进行施工，施工人员需获得必要的国家职业资格证书。三是应将项目的情况建立档案，做到统一组织、统一规划设计、统一技术标准等。四是严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受发改、建设（房管）、财政、审计等部门和社会舆论的监督，项目建成后，按照有关规定进行严格的竣工验收。7.2进度管理针对工程特点要求承包商合理安排建设进度，根据工程前后逻辑顺序组织工序交叉和立体交叉施工，以提高效率，控制工程总进度计划，设计实验与施工要交叉进行，可采取流水施工，多工种要交叉作业，立体交叉施工，以确保工程有序进行。7.3合同管理合同管理贯穿于合同谈判签定、履行、合同期满直至归档全过程。工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和机会均等性。实行全过程合同管理，每个合同都有专人管理，使得每个分项工程都处于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。69 7.4资金管理该项目在建设过程中要及时支付工程款，防止承包商以此为由拖延工期，对项目资金实行分阶段收报帐管理，对不达进度、不合质量标准的工程坚决不予验收和拨付资金。对项目资金实行专账管理、专款专用，严禁挪用和挤占。7.5现场管理工程建设期间，将会有多支队伍共同施工，形成联合作战的格局。要确保施工现场有条不紊、文明施工。要以系统、合理、可行原则，加强现场管理，组织科学文明施工。根据不同施工阶段制定不同的总平面图，以总平面图为依据检查各分包商文明施工的落实情况。结合施工现场周边为城市繁华地区，人员拥挤、复杂的情况，对出入施工现场的人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场人员的管理得到有效的控制。7.6项目实施准备工作：编报项目建议书及批复，编制可行性研究报告及评估、论证、批复、准备设计资料等。勘察设计：场地测量勘察、初步设计及审批、施工图设计。施工：仪器、设备采购，落实协作关系，土建施工、设备安装与调试等。竣工验收：交工验收，投入使用。为加快建设进度，缩短建设周期，各阶段工作应尽量提前进行，允许有一定程度的交叉。69 7.7建设工期项目建设总工期为18个月。具体建设进度如下表7-1所示：表7-1项目实施计划进度表序号日期内容2014年2015年6-8月9-12月1-2月3-10月11月1准备工作2勘察设计3招投标4建筑施工5竣工验收7.8运营期管理1、完善住房保障法规政策体系目前，住房保障管理方面的法规、政策还不完善，尚未形成一个完整的体系。因此，要使住房保障体系更完善，就要先完善住房保障管理方面的法规、政策，廉租房管理部门将按照国家和省里的相关政策规定，及时出台实施土地、财政、税收、金融等支持住房保障的规章、政策，使保障制度更加规范、系统。2、实施规范化管理69 做好低收入家庭住房档案的建立和管理工作，进一步完善住房保障制度的准入、退出机制，不断完善动态管理机制，这是确保住房保障制度良性运转的关键。将围绕这些工作，出台政策，完善制度，规范工作程序，确保住房保障工作规范化运转。3、积极探索完善住房保障工作的新路子为加快住房保障工作进展，将在努力做好各项工作的基础上，在住房保障方式、住房保障标准、住房保障范围、保障性住房建设模式等方面开展政策研究，努力探索完善住房保障工作的新路子，确保住房保障水平与经济社会发展相适应，让更多低收入家庭共享改革发展成果。4、建立健全各项工作制度贯彻落实廉租住房、公共租赁租房管理办法等各项规定，建立健全申请、审核和公示制度。做好申请人家庭收入、住房状况的调查审核，完善轮侯制度，特别是强化廉租住房、公共租赁租房的年度复核工作，健全退出机制。坚决查处弄虚作假等违纪违规行为和有关责任人员，确保各项政策公开、公平、公正落实。5、明确廉租住房、公共租赁租房保障方式69 廉租住房、公共租赁租房保障实行货币补贴和实物配租相结合的方式，以实物配租为主、货币补贴为辅。通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。租赁补贴标准由县人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素确定。其中，对符合条件的城市低保家庭，可按当地的廉租住房、公共租赁租房保障面积和市场平均租金给予补贴。实物配租应当优先面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭。6.确定并公布住房保障标准廉租住房、公共租赁租房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准，由当地政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。廉租住房、公共租赁租房保障面积标准，由政府根据当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素确定，并报市房管局备案。廉租住房、公共租赁租房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理，由当地政府每年向社会公布一次。69 第八章环境保护及消防安全8.1环境卫生规划⑴以国家标准为依据,按照“因地地制宜、清洁城市、全面规划、合理布局”的原则，依靠群众，清洁城市，造福于民。⑵一次规划，分期实施的原则，以保护规划的连续性。⑶环卫工作的收集，转运、处理、回收、利用等环节的合理配套。⑷垃圾箱、公厕等环卫设施必须依照城市设计的要求，在形态、色彩、风格等方面与环境协调。8.2建设地点环境现状本项目所在区域附近，空气、声环境质量现状良好，适合本项目的建设，但在设计、建设和使用中要实行环保和污染治理措施，避免造成对环境的不良影响。8.3主要污染物和污染源8.3.1工程建设期1、工程建设时由于车辆运输等原因，会使交通变得拥挤和频繁，易造成交通问题，这种影响将随着工程的结束而消失。2、工程施工期间，运输的泥土通常堆放在施工现场，直至施工结束，长达数月。堆土裸露，车辆过往，满天尘土，使大气中悬浮颗粒物含量骤增，使场地的环境整洁难以保持。69 3、施工期间的噪声，主要是施工机械和建筑材料的运输等。特别是夜间。4、施工时，工人临时食宿地的水、电及生活废弃物，若无妥善安排则会影响施工区的卫生环境。5、期间将产生许多废弃物，如车辆装载过多时导致沿途废弃物散落等，都可能对环境产生影响。8.3.2排放标准1、《大气污染物综合排放标准》（GBl6297—1996）；2、《污水综合排放标准》）（GB8978-1996）；3、《建筑施工场界噪声限值》(GBl2523-90)；8.4治理方案1、对于工程建设期交通特别繁忙的道路要避让高峰时间(如采用夜间运输)。对于施工中的尘土飞扬，建议采取定期清扫、定期洒水等方法解决。2、对于施工期间的噪声治理，一般不允许晚上十一点至次日上午六时内施工，同时施工设备尽量采用低噪声机械。对夜间一定要施工的工序，应对施工机械采取降噪措施，并在工地周围设临时声障之类的装置，以保证项目区周围的声环境质量。3、施工现场的废弃物，施工单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物，对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作、生活环境卫生质量。69 8.5绿化绿化在防止污染、保护和改善环境方面起着特殊作用，它具有较好地调温、调湿、改善气候、绿化空气、减弱噪声等功能。根据项目的总体规划，考虑充足的绿化区，能够保持良好的生态环境和卫生环境。8.6环境影响评价本项目实施以后，周围环境不会产生新的污染。项目产生的废水、废渣、废气、噪声均可以得到有效的控制和治理。所有排放物可以做到按国家规定的排放标准达标排放。针对项目建设期中产生的污染，经过综合、科学的治理以后，均可达到国家规定的标准。本项目运营期产生的废水、垃圾等均可得到有效的治理和最大限度的综合利用。所有排放物可以做到按国家规定的排放标准排放。8.7消防及安全1、设计依据及标准规范(a)中华人民共和国公安部令第30号《建筑工程消防监督审核管理规定》；(b)《建筑设计防火规范》(GBJl6—87)(1995年修订版)；(c)《建筑灭火器配置设计规范》(50166—92)。2、建筑防火本项目建筑执行“建筑设计防火规程”(GBJl6—87)。建筑防火应符合国家现行有关建筑防火标准的规定。建筑物的耐火等级：建筑物一级。69 3、消防措施(a)建筑单体周围道路一般宽度大于5m，有障碍处的净高度大于4m，可作为消防车道使用。(b)在进线电缆沟内安装防火墙、防火门，电缆竖井和电缆穿墙孔采用耐火材料堵墙。在易发生火灾处使用电线槽盒，公用重要回路如直流电源、消防报警、架空电缆等处采用防火材料。(c)电气系统设计中，确保电器设备、弱点系统、计算机网络系统等保护接地系统的可靠性。69 第九章节能9.1概述能源是人类赖以生存的物质基础。在当今世界，能源和环境，是全人类共同关心的问题，也是关系我国社会发展的重要问题。我国正处在经济发展的重要阶段，随着经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，工业化、城镇化进程的加快，能源需求将大幅度上升。我国能源正面临以下严峻的形势：一是储量严重不足，我国人均能源资源占有量仅为世界平均水平的一半；二是能源利用效率远低于世界先进水平，我国的能源利用效率目前仅为33％，比发达国家落后20年，相差近10个百分点；三是以煤为主的能源结构导致环境污染严重；四是大量进口石油严重威胁国家的经济安全。能源大量消耗和环境严重污染的粗放型经济增长模式，影响全面建设小康社会总目标的实现。能源是中国崛起的动力，也是制约我国经济社会发展的重要因素。要缓解能源约束，减轻环境压力，保障经济安全，实现可持续发展，必须按照科学发展观的要求，高度重视行业节能措施的制定和推行。节能是解决我国能源问题的根本途径，是当前经济工作的一项紧迫任务，是全面落实科学发展观的本质要求。要从战略和全局的高度，充分认识加强节能工作的极端重要性和紧迫性，增强忧患意识和危机意识，增强历史责任感和使命感，把节能摆在更加突出的战略位置，采取更强有力的措施，努力实现“十二五”69 节能目标，促进国民经济又快又好地发展。9.2节能规范和用能指标1、《节约能源法》（1998年1月1日施行）；2、《中国节能技术政策大纲》(2006)；3、《节能中长期专项规划》(发改环资[2004]2505号)；4、《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GBl7167-2005）；5、《节电措施经济效益计算与评价》（GB／T13471—1992）；6、《节约用电管理办法》（2000年12月19日发布实施行）；7、《节电措施经济效益计算与评价》（GB／T13471-1992）；8、《建筑照明设计标准》（GB50034—2004）；9、《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》(国家发改委[2005]第65号)；10、《民用建筑节能条例》（国务院令第530号）（2008年7月23日国务院第18次常务会议通过，自2008年10月1日起施行）。9.3节能措施9.3.1建筑节能措施1、建筑总体布置尽量采取南北向，提高自然通风效果，利用穿堂通风，并使进风窗迎向主导风向。2、总平面设计69 建筑总平面布置和单体平面设计，尽量利用冬季日照取暖，减少夏季太阳热辐射，并充分利用自然通风，本项目建筑物的朝向均接近南北向。（1）总体规划方面1）良好的朝向——建筑尽量做到自然采光通风。2)适宜的间距——本建筑与周围建筑物间距较大，对周围建筑无任何遮挡，符合当地日照标准要求。(2)单体设计方面1)采用简单规整的体形，尽量缩小体形系数。2)组织良好的穿堂风——房间尽量采用两对侧开窗，形成良好的穿堂风，有利于夏季降温。3、对建筑围护结构采取保温隔热措施，具体保温隔热方案如下：屋面（自上而下）：碎石、卵石混凝土（30mm）+水泥砂浆（30mm）+保温砂浆（60mm）+钢筋混凝土（120mm）+混合砂浆（20mm）。外墙（由外至内）：花岗岩、玄武岩（20mm）+水泥砂浆（20mm）+保温砂浆（50mm）+页岩多孔砖（240mm）+混合砂浆（20mm）。门窗：在满足采光、自然通风的前提下，严格控制窗墙面积比，尽量减少门窗的面积；采用塑钢多腔窗框+6mm低辐射中空玻璃+9mm空气+6mm透明节能窗，降低传热系数，满足《建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法》的规定，减少窗墙面积比，增加实体墙面面积。采暖空调房地面：水泥砂浆（20.00mm）+钢筋混凝土（120.00mm）+保温砂浆（40.00mm）+水泥砂浆（20.00mm）。69 分隔采暖与非采暖房隔墙：20mm水泥砂浆+钢筋混凝土（120.00mm）+聚苯颗粒砂浆（30.00mm）+水泥砂浆（20.00mm）。架空层及外挑楼板：水泥砂浆（20mm）+钢筋混凝土（200mm）+聚苯颗粒砂浆（25mm）+水泥砂浆（20mm）。（3）提高建筑物外窗的气密性。建议商业建筑外窗的气密性不低于《建筑外门窗气密性、水密性、抗风压性能分级及检测方法》（GB/T7106-2008））规定的6级。透明幕墙气密性不低于《建筑幕墙》（GB/T21086-2007）中规定的3级。（4）设计合理的体形系数：建筑的体型系数≤0.35。（5）采取外遮阳措施，减少夏季太阳辐射商业建筑在窗户外侧设置遮阳百叶。9.3.2工艺节能措施采用先进的建筑技术节能，该项目采用具有国内领先水平的塔吊施工、桩基地基处理、水泥搅拌等建筑技术，机械化程度高、可连续生产，可以节省大量的人力、物力。9.3.3电气节能措施1、采用高效、低耗、节能型的SCB11系列干式变压器，减少电能损耗；2、将变配电所设置在负荷中心，减少低压侧线路长度，降低线路损耗；3、功率因数的补偿采用集中补偿，变电所在低压侧设置功率因数自动补偿装置，功率因数补偿到不小于0.95；69 1、严格按照《建筑照明设计标准》中的规定设计照明功率密度，采用高效节能、光通量高的光源，室内照明以T5荧光灯为主，沿街商业建筑的夜景及道路照明采用LED灯具，照明灯具并配置低谐波含量的电子整流器；2、公共场所按房屋使用功能的不同，采用相应的照明控制方式，本项目照明灯具的布置应对应使用功能按临窗区及其它区域合理分组，采取分组控制，以充分利用自然采光，各功能分区按不同情景照明需要配置功能完善的调光控制设备；3、楼梯间、走道等公共区域照明采取声光控制方式，以减少开灯时间，减少照明电耗；4、道路照明、景观照明采取分类、分区控制方式，并采用光控程序控制、时间控制等智能技术进行实时控制；5、严格按着《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17167-2006）中规定对用电量实现三级计量；本项目采取相应自动控制系统，使电气设备的控制在满足正常使用功能的同时，为管理节电提供手段、创造条件。9.3.4通风、空调节能措施1、采用高效节能的变频空调系统；2、空调系统需要保温的管道采用轻质保温材料进行保温。9.3.5节水措施3、本着节约用水的原则，生活废水经化粪池处理后69 处理后作为种植浇水；雨水经收集流入哲塘冲水库，作为种植、农田、绿化等灌溉用水。1、供水系统采用分户计量，有效的防止水资源的浪费以节约用水，并推广和采用节水设备和节水技术。2、给水系统采用符合现行产品标准要求的管材，选用管内壁光滑、阻力小的给水管材，以减少管道对流体动力的消耗。3、公共建筑给水采用节水器具，并引导住户选择节水器具。给水水嘴采用陶瓷阀芯等密封性能好、能限制出流流率水嘴；禁止使用一次冲水量大于6L坐便器；公共卫生间采用红外感应水嘴和感应式冲洗阀小便器、大便器。4、优化给水工程设计，加强施工管理，减少管网的漏失率。注重管材接口，控制管网漏失率不大于5%。5、按着《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17167-2006）中规定配置水表，实现对对水消耗的三级计量。9.4建立能源管理机构及制度1、根据《中华人民共和国计量法》和有关规定，配备用能计量器具，并按规定定期校检，加强用能计量管理。2、居住建筑的节能管理设立能源管理岗位和专职机构，聘用具有节能知识、实践经验以及工程师以上技术职称的人员担任能源管理人员，管理本单位能源利用，对能源利用情况进行监督、检查，对涉及用能岗位人员进行岗位培训；69 3、制定本单位能源使用计划，下发各部门执行，每年定期检查计划执行情况，年终以书面形式总结本单位能源使用情况，并报政府节能主管部门；4、建立节能工作责任制，对节能工作取得成效的集体和个人给予奖励；5、公租房按户设置计量器具，公共建筑按楼层设置计量器具，并建立用能统计制度。定期向政府节能管主部门报送能源使用统计报表。项目建成后，实行物业经理负责制，成立三级能源管理机构，管理机构组织图如图9-1所示。节能领导小组下设节能管理办公室和节能专业组，节能专业组为：节电组、节水组。节能领导小组节能管理办公室节电组节水组图9-1节能管理机构组织图8.0建立完善的能源计量系统1、严格按着了《用能单位能源计量器具配备和管理通则》的要求配备计量器具，实现对水、电、气三级计量，计量器具配备方案具体如下：（1）电计量69 高压计量在10kV高压柜进行；专变系统在变电所低压屏按不同负荷类别设分别计量，公变系统设置低压总计量具体的计量方式以供电部门的要求为准。住宅计量到户；住宅电表分别集中装设于一层。（2）水计量进水总管网上设一总水表，单体建筑供水支管网上分别单独设置一水表，公建部分用水在总水表后设水表单独计量，住宅及商业网点水表设于室外。2、变电所设置计算机控制系统，与大楼BAS系统联网，高压断路器、变压器、低压侧主开关及重要出线回路开关、直流配电屏、柴油发电机等均设置检测模块，能实现远距离实时遥控、遥测、遥信等现代化与智能化管理，以达到节能目的。3、项目采用楼宇自控系统（BAS）对空调、通风、照明及其他用电设备进行能量自动控制、自动调节、降低能耗。4、建立完善的能源计量设备台账，定期对相关计量设备进行校核、自检活动，形成了较为完善的能源消耗数据的监测、统计、分析的平台系统。9.6能耗估算本项目是房地产项目，建设期能耗不在本研究范围，只对运营期能耗进行估算。69 1、运行期电耗依据《工业与民用配电设计手册》（第三版）的建筑负荷指标标准，利用负荷密度法来估算，功率因数取0.9，见下表：表9-1负荷与电耗估算表名称数量（㎡）指标值（W/㎡）需要系数同时系数功率因数计算有功功率（KW）计算视在功率（KW）年使用小时年耗量（KW.h）花桥街镇学校2400500.450.80.943.248.0219094608上岭桥镇中心小学1440500.450.80.925.928.8219056764.8普利桥中心小学2400500.450.80.943.248.0219094608楚江圩中心小学1440500.450.80.925.928.8219056764.8易家桥小学1440500.450.80.925.928.8219056764.8阳山观小学1440500.450.80.925.928.8219056764.8郝皮桥小学1440500.450.80.925.928.8219056764.8坪塘学校1440500.450.80.925.928.8219056764.8合计13440529804.8本项目总年耗电量约529805kw.h，各学校公租房耗电情况具体见表9-1。2、运营期水耗依据《民用建筑节水设计标准》用水定额进行估算，本项目年用水量约6505ｍ3，具体见表9-2：69 表9-2用水估算表名称用水定额单位数量单位日用水小时时变化系数最高时用水量（m3）年用水天数年用水量（m3）未预见用水小计花桥街镇学校80L/人.d40人101.20.38300960961056.0上岭桥镇中心小学80L/人.d24人101.20.2330057657.6633.6普利桥中心小学80L/人.d40人101.20.38300960961056.0楚江圩中心小学80L/人.d24人101.20.2330057657.6633.6易家桥小学80L/人.d24人101.20.2330057657.6633.6阳山观小学80L/人.d24人101.20.2330057657.6633.6郝皮桥小学80L/人.d24人101.20.2330057657.6633.6坪塘学校80L/人.d24人101.20.2330057657.6633.6小计2.145913.6未预见用水按用水量的10％计算0.21591.4合计2.46505.069 项目总能耗情况:本项目年综合能耗见下表：(1)、电耗：年实物耗量约529805KWh，折标煤65.1吨；(2)、水耗：年实物耗量约6505吨，折标煤0.6吨；本项目运营期综合能耗约为65.7吨标煤。表9-3年综合能耗表能源种类年消耗实物量折标系数单位折标煤（tce)当量值比例电力（kwh)5298050.1229kgce/kwh65.199.2%新水（t)65050.0857kgce/t0.60.8%合计65.7100.0%本项目固定资产投资项目节能登记表如下：109 固定资产投资项目节能登记表项目编号：项目名称：冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目填表日期：2014年6月项目概况项目建设单位冷水滩区教育局（盖章）单位负责人朱昌锋通讯地址负责人电话建设地点分别位于冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校内邮编425000联系人联系人电话15074691366项目性质■新建□改建□扩建项目总投资万元投资管理类别审批□核准□备案■项目所属行业房地产行业建筑面积(m2)13440建设规模及主要内容项目占地面积6720平方米，拟新建4F公共租赁住房9栋，总建筑面积13440平方米，容积率2.0，建筑密度50％，绿地率35％，共224套公共租赁住房，每套建筑面积60平方米。主要建设内容主要包括土建工程、给排水工程、供电工程等。年耗能量能源种类计量单位年需要实物量参考折标系数年耗能量（吨标准煤）电力kw·h5298050.1229kgce/（kW·h）65.1能源消费总量（吨标准煤）65.1耗能工质种类计量单位年需要实物量参考折标系数年耗能量（吨标准煤）新鲜水t65050.0857kgce/t0.6耗能工质总量（吨标准煤）0.6项目年耗能总量（吨标准煤）65.7项目节能措施简述（采用的节能设计标准、规范以及节能新技术、新产品并说明项目能源利用效率）：本项目的节能技术措施主要为：电气节能、管理节能等。其中电气节能措施主要为：选用节能型电机、变压器以及荧光灯以减少线路损耗和变压器损耗,达到节能的目的；管理节能措施主要为：定期在职工中举办节能讲座并建立健全的设备维护和维修制度，达到节能的目的。其它需要说明的情况：节能审查登记备案意见：（签章）年月日注：各种能源及耗能工质折标准煤参考系数参照《综合能耗计算通则》(GB/T2008-2589)。109 第十章工程招标投标10.1招标原则为提高经济效益，保证工程质量，缩短工程建设期，防范和避免工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，按照《中华人民共和国招标投标法》，编制了该项目的招投标方案。在招标过程中应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。10.2招标范围项目招标范围包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关主要材料等的采购。10.3招投标程序10.3.1招标项目的招标活动由法人单位委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：1、项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标。2、招标人在国家指定媒体上发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。3、项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签定合同的主要条款。109 （1）勘察设计招标勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的设计进行招标时，公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求为甲级。（2）施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求为甲级。（3）施工企业选择招标依据工程的需要，采用总承包方式选择施工企业。本工程要求资质为一级，公开选择投标人。（4）主要材料采购招标依据项目的需要，公开选择设备生产厂家，投标人的技术水平应符合该项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。10.3.2投标1、项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。2、投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。3、投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应当在招标文件中载明。4、投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。109 5、投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。10.3.3开标、评标和中标1、开标由招标人主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。2、评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并有高级职称或具有同等专业水平。3、评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。4、中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出三十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。109 表10-1项目招标情况表冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目招标范围招标组织形式招标方式资质要求不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√乙级设计√√√乙级建筑工程√√√三级安装工程√√√三级监理√√√乙级设备√√√相应资质重要材料√√√相应资质其他审批部门核准意见说明：109 第十一章　投资估算与资金筹措11.1投资估算11.1.1投资估算范围该项目投资估算范围包括建安工程、工程其他费及预备费、给排水、消防、电气、弱电、防雷及室外附属工程等。11.1.2投资估算依据1、《投资项目可行性研究指南》（计办投资〔2002〕15号）；2、《投资项目经济咨询评估指南》（咨经〔1998〕11号）；3、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)（国家发展改革委、建设部发改投资〔2006〕1325号）；4、《湖南省建筑工程定额》（2006版），并参考近期类似工程概、预算指标并调到2014年一季度当地市场价格水平；5、《国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知》（计价格[2002]10号）；6、湖南省城市建设有关费用的文件规定；7、湖南省政府对公租房的有关优惠政策文件及有关部的应缴税费的各项规定；8、建筑、安装定额、湖南省造价信息及周边同类工程造价情况，并进行适当调整。11.1.3投资估算说明1、工程费用根据相同结构的类似工程决算，并参考现行市场材料价格和湖南省工程造价指数信息进行调整，以单方指标计入。109 1、《建设项目的可行性研究投资估算编制办法》；2、《工程建设其它费用编制规定》；3、各专业估算指标、参照类似工程，结合本项实际调整；4、工程二类企业标准取费；5、建筑材料价格均依据湖南省现行规定并结合当前的市场情况进行估算。6、其他费用按照有关工程项目其它费用的计算规定，并结合该项目实际情况确定。5、建筑安装工程费建筑安装工程费参照湖南省定额和实际造价水平估算。6、项目建设期较短，不计涨价预备费。11.1.4投资估算本项目占地面积6720平方米，拟新建4F公共租赁住房9栋，总建筑面积13440平方米，容积率2.0，建筑密度50％，绿地率35％，共224套公共租赁住房，每套建筑面积60平方米。本项目总投资为1666万元，其中：1、建安工程费1488.1万元；2、建设工程其他费103.5万元；3、基本预备费74.4万元。详见表11-1。11.2工程项目资金筹措资金来源为项目建设单位申请财政拨款。109 109 表11-1投资估算表序号工程或费用名称估算造价（万元）技术经济指标建筑工程安装工程设备购置其他费用合计单位数量单位价值（元）标准一第一部分工程费用1075.286.2314.911.81488.1m21土建工程1075.21075.2m2134408002装修装潢80.6295.7376.3134402803给排水管网2.49.612.0m12001004供电管线3.29.612.8m1600805绿化11.811.8㎡235250二工程建设其他费103.5103.51建设单位管理费22.322.31.50%2前期工作费17.317.33勘察费设计费22.022.04竣工图编制费2.22.28%5工程建设监理费25.125.16招标代理服务费7.77.77施工图设计审查费2.42.410%8工程保险费4.54.50.30%109 三预备费74.474.41基本预备费74.474.45%四建设项目总投资1666.0109 第十二章经济及社会效益分析12.1社会影响分析 1、该项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响 不断提高广大人民群众的物质和文化生活水平，是经济发展的出发点和归宿，也是扩大内需、保证经济持续增长的动力。通过本项目的建设，有利于解决项目所在区低收入者买不起房，住不起房的社会现状，进而提高该地区居民的生活水平和生活质量。 2、该项目对所在地区居民就业的影响 项目的建设、运营将对当地居民产生正面和负面的影响。 正面影响主要来源于项目的实施后将会增加新的就业机会，将加快当地的工业、服务业、零售业、餐饮业、房地产业的发展，由此会增加新的就业机会和就业人数。 负面影响主要在于施工期间对环境有暂时的不利影响，以及部分搬迁居民暂时的生活困难和居住不便，但负面影响期短。 综合来看，项目的运营所带来的积极因素要远大于负面影响。 3、项目对所在地区不同利益群体的影响 项目的建设与实施会使项目影响区大部分企业和老百姓直接或间接受益，这些群体普遍对项目的实施持希望和欢迎的态度。 12.2环境影响分析 109 1、施工废水对水质的影响 施工期产生废水主要源于砂石料冲洗、混凝土拌和、养护。混凝土系统产生的生产废水量较大且相对集中，水中悬浮物含量和PH值较高，因此预计施工期生产废水对水质有一定不利影响。 施工期，施工人员排放的生活污水对地面水带来一定影响，但排放量少且分散，污染负荷低，对沿线水质造成的影响不明显。 2、施工对空气质量的影响 工程区大气环境质量较差，与交通和市民居住集中有关。在工程建设期将增加施工机械、车辆尾气、粉尘的污染，影响局部地区的空气质量。但由于工程分段施工，施工增加的污染负荷物有限和不集中，因此，对空气质量不会产生显著影响。 3、对声环境的影响 施工过程中，大量现代化工程机械的使用，会带来噪声污染问题。从本工程采用的机械设备分析，搅拌站、搅拌车、混凝土泵车、推土机、挖掘机等，最大声源强度可达90dB（A）左右。从施工沿线情况看，居民距离施工现场距离较远，受施工噪声影响不大。 4、对水土流失的影响 工程实施方案设计充分考虑了区域水土保持问题，避免因洪水直接淘蚀而造成的危岩滑坡崩塌，并起到阻挡土地资源流失的作用。同时，结合工程建设清除区域固体废弃物，使项目区原有水土流失现象得以有效治理。 109 工程对水土流失的不利影响表现在施工期，尤以施工中的基础开挖、填方取土影响最大；其次，在工程施工期的土地占用、临时运输道路、施工材料的堆存等将占用或破坏部分人工植被和天然植被，造成轻微的水土流失；第三，施工弃土土质疏散，易被降雨和地表径流冲刷流失，若管理不善，易引起水土流失，淤塞沟渠和河道，因此，在施工期间必须做好水土保持工作。 12.3互适性分析 本工程是完善永州市社会保障制度，保障城镇困难群众基本生活的重大项目，项目实施社会意义重大。就当地的居民而言，对国家大政方针十分支持，普遍持欢迎态度。 本工程的实施中会涉及多个部门、单位，需要政府组织，各部门和单位的积极配合与参与，这些部门也是项目的直接或间接受益者，它们普遍对本工程的建设和运营持支持和配合态度。12.4经济效益分析 1、评价依据（1）国家发改委、建设部2006年颁发《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（2）国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资[2002]15号）；（3）国家和有关部门颁布的有关财会等方面的政策、法规；109 （4）项目单位提供的相关资料。2、基础数据（1）建设规模项目占地面积6720平方米，拟新建4F公共租赁住房9栋，总建筑面积13440平方米，容积率2.0，建筑密度50％，绿地率35％，共224套公共租赁住房，每套建筑面积60平方米。其中：花桥街镇学校公租房占地面积1200平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积2400平方米，40套公共租赁住房；上岭桥镇中心小学公租房占地面积720平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房；普利桥中心小学公租房占地面积1200平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积2400平方米，40套公共租赁住房；楚江圩中心小学公租房占地面积720平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房；易家桥小学公租房占地面积720平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房；阳山观小学公租房占地面积720平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房；109 郝皮桥小学公租房占地面积720平方米，两栋4F公共租赁住房（一栋16套，一栋8套），建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房；坪塘学校公租房占地面积720平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房。（2）财务基础数据：建设期18个月，作2年计算；运营期20年；房屋折旧年限50年；无形、递延资产摊销年限5年；基准收益率6%。3、成本估算：项目建成后，主要的费用为管理费用，管理人员3人，管理费用按每年6万元估算，每5年增长8%。根据上述原则和依据并结合市场具体情况进行估算，本项目运营期内年平均管理成本为8.16万元；根据实际情况，项目年平均维护、维修费用为5万。则项目运营期内年平均总成本为13.16万元。4、营业收入、营业税金（1）公租房租赁收入根据永州市房屋租金情况调查情况，2013年永州市住房市场租金如下表12-1所示：表12-1永州市住房市场租金统计表地区类别市场平均租金备注一类25二类20三类15四类10永州市住房平均市场租金为（25+20+15+10）/4=17.5元/m2109 /月，根据永州市房屋租金情况调查报告，公共租赁住房租金与市场租金的差价率为0.75。因而：公租房平均租金=市场平均租金×差价率公租房平均租金=17.5×0.75=13.125元/m2/月（2）项目公租房租赁收入根据市场分析，2013年永州市公租房平均价格13.125元/m2/月，本项目公租房全面建成投入使用后为2015年11月，平均每套公租房按13.125元/m2/月收取租金，其后租金按每五年上涨5%的趋势进行调整。根据进度安排，工程竣工后，公租房可以全部进入公租房市场，出租率按100%估算，则第二年公租房租赁收入为13440×13.125×12=211.68万元。5、结论项目年利润=211.68-13.16=198.52万元。通过计算，本项目具有一定的盈利能力，经济上是可行的。12.5社会效益分析该项目有利于改善低收入家庭住房困难，缓解贫富差距，让住房困难家庭共享改革开放的成果，对促进社会公平与正义，维护社会稳定，促进区域经济社会协调、可持续发展和社会主义小康社会建设，促进和谐社会建设，具有重要的现实意义和深远的历史意义，有利于促进住宅产业协调、可持续发展，提高低收入家庭群体的生活质量，符合国家固定资产投资政策以及城市规划，对促进区域经济社会发展具有重要现实意义。项目建成后，109 可以满足冷水滩区竹山桥镇、上岭桥镇经济发展对城镇居住的要求，可促进区域经济发展，增加国民收、财政收入，提高人民生活水平；可以提升冷水滩区竹山镇的城市形象；可加强城镇内部区域联系，盘活周边城镇建设用地。满足了社会对住宅产业多样化的需求，对于建设和谐社会，为当地经济发展和社会稳定提供有力的保障。生活在宁静优美、景色宜人的环境之中，将会成为一道美丽的风景线，同时也是市民休闲娱乐的好去处，对改善生态环境、提高人民群众生活质量、树立城乡形象、优化投资环境都将有着明显的积极作用，社会效益明显。搞好城乡环境建设，改善困难住户住房条件，实现人与自然的和谐，是建设和谐社会客观要求。该项目通过改善人居环境，为社会公众提供良好的公共产品和公共服务，是社会进步的体现，应受到社会各界的广泛关注和支持。109 第十三章结论与建议该项目深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，以人为本，关注和改善民生，把解决低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，加快建立健全以经济适用房及廉租住房、公共租赁租房制度为重点、多渠道解决低收入家庭住房困难的政策体系，让广大人民群众充分享受改革开放成果，逐步实现了“居者有其屋”、百姓安居乐业，促进了区域经济社会协调、可持续发展，促进了社会公平正义和谐社会建设。该项目可以促进建立健全住房保障体系，解决低收入家庭住房困难，解决教职工住房困难，使符合条件的低收入家庭及教职工都能享受到住房保障，改善低收入住房困难家庭住房条件，响应了中央关注民生，构建和谐社会的重要举措，项目可行。建议在项目实施过程中应建立健全项目区各级项目管理机构，加强组织管理，在保证质量的前提下抢工期，争取及早投入使用，尽快发挥项目应有的社会及经济效益。109 109 109 109 109 109 109 109 109 109 109 109 109 109 109 109 109 关于审批冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告的请示冷水滩区发改委：冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目是合理配置教学资源，改善学校办学条件的重要举措。项目的实施将对楚江圩中心小学等八所学校的教育事业发展起到推动和促进作用，不仅有利于完善办学规模和教育设施，更有利于促进当地经济建设和社会发展，项目建设是完全必要的。一、项目名称：冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目二、建设规模及内容：项目占地面积6720平方米，拟新建4F公共租赁住房9栋，总建筑面积13440平方米，容积率2.0，建筑密度50％，绿地率35％，共224套公共租赁住房，每套建筑面积60平方米。其中：花桥街镇学校公租房占地面积1200平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积2400平方米，40套公共租赁住房；109 上岭桥镇中心小学公租房占地面积720平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房；普利桥中心小学公租房占地面积1200平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积2400平方米，40套公共租赁住房；楚江圩中心小学公租房占地面积720平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房；易家桥小学公租房占地面积720平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房；阳山观小学公租房占地面积720平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房；郝皮桥小学公租房占地面积720平方米，两栋4F公共租赁住房（一栋16套，一栋8套），建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房；坪塘学校公租房占地面积720平方米，一栋4F公共租赁住房，建筑面积1440平方米，24套公共租赁住房。主要建设内容包括：土建工程、给排水工程、供电工程、室内外装饰装潢工程等。三、建设地点：冷水滩区易家桥小学内。四、总投资及资金来源：项目总投资估算总额为1666万元，上级财政拨款。五、建设期限：2014年6月－2015年11月109 综上所述，冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目无论是从建设的必要性，还是经济合理性以及技术可行性等方面来论都是切实可行的，建议尽早付诸实施。请予以核准或批复，特此请示。附件：冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告。冷水滩区教育局(盖章）　　　　　　　　　　　　　　　　2014年6月109 冷环管字[2014]号建设项目环境影响登记表（试 行）项目名称：冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目建设单位（盖章）：永州市冷水滩区教育局编制日期：2014年6月12日国家环境保护总局制109 项目名称冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目总投资1666万元建设单位永州市冷水滩区教育局建设地点分别位于冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校内行业代码建设性质新建建设依据主管部门永州市教育局工程规模13440㎡占地面积6720㎡排水去向污水经化粪池处理后排入各学校的排污管网，最后排入附近水渠环保投资12.8万元法人代表朱昌锋电话、邮编、425000主要产品名称产量、规模主要原辅材料用量花桥街镇学校公租房2400㎡名称现状用量新增用量总用量上岭桥镇中心小学公租房1440㎡多孔砖201.6万块201.6万块普利桥中心小学公租房2400㎡水泥215吨215吨楚江圩中心小学公租房1440㎡砂砾2150ｍ32150ｍ3易家桥小学公租房1440㎡阳山观小学公租房1440㎡郝皮桥小学公租房1440㎡坪塘学校公租房1440㎡水资源及主要能源消耗名称现状年用量年增用量年总用量水6505吨6505吨电529805kw.h529805kw.h燃煤燃油燃气建设项目环境影响登记表（表一）建设项目环境影响登记表（表二）115 项目地理位置示意图：见附图：公租房地理位置图。项目平面布置示意图：见附图：公租房平面布置图。建设项目环境影响登记表（表三）115 周围环境概况拟建项目位于永州市冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校内，建设项目具体位置见附图：公租房地理位置图。所在地区无地质灾害，周边环境质量现状较好。工艺流程及污染物产生环节施工期：土石方、建筑垃圾、扬尘、施工废水、噪声。营运期:废水主要来源于住房的生活污水，年排放量约为5854.5吨，生活污水排入化粪池，经处理后排入水渠作为农田浇灌用水，无排放，对环境响较小。建设项目环境影响登记表（表四）115 项目排污情况及污染治理措施简述：(篇幅不够可附页)建设期产生的污染物将采取如下措施：建设过程中产生的土石方、建筑垃圾填埋在项目内低洼处或运往指定的建筑垃圾填埋场进行填埋；施工现场采取设置围墙，采取洒水降尘等措施，运输建筑材料车辆采用篷布封盖等措施，以减少粉尘对环境的污染；严格控制作业时间，选用低噪声的机械设备，并采取防振降噪措施，减少减轻对环境的影响。运营期污染物的处理将采取如下措施：生活垃圾:集中收集后转运至环卫部门指定的垃圾填埋场；生活废水:经化粪池处理后排入沟渠作为农田灌溉用水。填表人签名(盖章)：2014年6月12日备注：除审批意见，此表由建设单位填写。115 关于办理环保审批手续的申请冷水滩区环保局：“冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目”分别位于冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校内，项目占地面积6720平方米，拟新建4F公共租赁住房9栋，总建筑面积13440平方米，容积率2.0，建筑密度50％，绿地率35％，共224套公共租赁住房，每套建筑面积60平方米。主要建设内容包括：土建工程、给排水工程、供电工程、室内外装饰装潢工程等。现特向冷水滩区环保局办理环保审批手续。特此申请。永州市冷水滩区教育局（盖章）2014年6月12日115 关于审查冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目固定资产投资项目节能登记表的请示冷水滩区发展和改革委员会：冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目,建设地点分别位于冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校内。拟建设时间为2014年6月至2015年11月。本项目在运营期内年综合能耗折标准煤65.7吨，其中各种能源消耗情况：年消耗电力529805千瓦时，折标煤65.1吨；年消耗水6505吨，折标煤0.6吨。我公司委托“长沙瀚邦项目管理咨询有限公司”编制了《冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目固定资产投资项目节能登记表》（送审稿）现随文上报。妥否，请批示。附件：冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目固定资产投资项目节能登记表。冷水滩区教育局（盖章）2014年6月115'