某商住小区建设项目可行性研究报告 60页

'第一章总论一、项目概况(一)项目名称：拓新·东方之骄(二)项目性质：新建(三)项目业主：(四)项目法人代表：(五)建设地点：(六)主要建设内容及规模：1.建设内容整个规划区域地块内的土建、安装、道路、绿化、市政管网等全部建设内容。2.建设规模项目总占用地面积19750平方米，总建筑面积85121.57平方米，其中：住宅建筑面积69893.75平方米；商业用房建筑面积13881.21M2；车库建筑面积810.86平方米；物业用房建筑面积535.75平方米。(七)项目建设投资及资金筹措1.项目建设投资项目建设总投资13402万元，预计利润总额可达5079万元。2.项目资金筹措：项目资金来源由三部分组成，其中：一部分为业主自筹资金5400万元,占总投资40.29%，第二部分由预售及销售收入4002万元支付,占总投资29.86%，第三部分以银行贷款4000万元投入，占总投资29.85%。 一、开发建设单位概况二、项目开发背景重庆直辖以来,渝西片区房地产业取得了显著的成绩，伴随国民经济的持续增长、人民生活水平的不断提高和城镇化的进一步加快，渝西地区房地产业在新的时期将具有更加广阔的发展空间和市场前景，具有更多的发展机遇和有利条件。主要表现在以下几个方面：一是直辖效应将进一步发挥吸纳作用，继续吸引国内外的各界人士来渝投资置业，从而为房地产业的发展创造机会；二是重庆作为国家实施西部大开发的“前沿阵地”，渝西作为其经济走廊,在大开发过程中将会产生出比其他西部城市更多更明显的房地产消费需求；三是商业性银行对个人住房信贷业务的增长以及职工工资收入的增加，将进一步促进居民的住房消费；四是危旧房改造工程的继续实施，也将带动房地产业的发展。荣昌县是渝西片区内非常重要的区域，是未来新渝西的象征。拓新集团抓住目前房地产发展的大好时机，在该县以全面搞好“三创”城市总揽荣昌经济社会发展全局，紧紧围绕建设中高档住宅小区为目标。本项目位于荣昌县北部新城内，高速公路出口与县城联系的主要景观大道旁，为荣昌县城市设计的重点控制地段。除西侧临南北大道不能有车行出入口外，地块南北向均可与城市的支干道相连，对外交通十分便捷，区位经济优越。项目所处的位置交通便捷、生活配套设施比较齐全，区域发展前景广阔，是未来荣昌的新兴居住区，有极大的升值潜力。三、项目可行性研究的范围和依据 本项目可行性研究范围包括项目建设意义、项目投资环境、项目市场前景、项目用地现状及动迁、项目规划设计方案、项目建设组织及进度、投资估算及融资计划、财务经济效益及风险评价等。其报告将根据国家计委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和《建设项目可行性研究指南》以及建设部《房地产开发项目经济评价方法》，结合重庆市房地产开发状况及本项目具体情况，经过认真分析测算编制而成。主要编制依据有：1.重庆市荣昌县规划局选址意见通知书2.《重庆市荣昌县控制性详细规划》3.重庆市人民政府国有土地有偿使用批文4.重庆市目前房屋开发有关税费文件及收费标准5.本项目符合条件的有关优惠政策及减免税费文件6.有关本项目的行政性文件及批复7.建设部《房地产开发项目经济评价方法》以及国家计委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和《建设项目可行性研究指南》8.项目工程地质初勘报告9.其它有关资料 第一章项目可行性研究前提及假设一、本可行性研究报告在重庆开发（集团）有限公司提供的相关资料和介绍的有关情况的前提下作成，重庆开发（集团）有限公司对有关资料的真实性负责。二、项目以开发并销售商住楼为目的，本可行性研究报告以重庆开发（集团）有限公司不改变其开发目的为前提。三、本可行性研究报告不考虑不可抗力或对项目的特殊交易及有关关联方的权力产生的影响。四、项目可出售标的物在达到可出售的情况下无他项权利限制，以公开、公平、公正的原则进行公开销售，在此期间房地产价格仍将保持稳定。五、假设项目可出售标的物在达到可出售条件以前经济环境及荣昌县周边环境无大的变化。六、本可研报告涉及土地容积率设计商业、住宅均为3.0，商业、住宅比例为16.3%、83.7%，如实际建筑容积率与本报告设计容积率不符，地价将有相应调整。七、可行性分析数据及结论均不考虑不确定因素的影响，不考虑资金时间价值的影响。 第一章项目宏观背景分析一、重庆市概况（一）重庆简介1.地理位置：重庆直辖市位于长江上游，地处我国中西结合部，地跨东经105°17′-110°11′，北纬28°10′-32°13′之间，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西，是我国西南地区的工商业重镇和长江上游最大的中心城市。2.行政区划：重庆直辖市辖区包括原重庆市、万县市、涪陵市和黔江地区。下辖13个区、23个县（自治县）和4个县级市，幅员面积8.2万平方公里，东西长470公里，南北宽450公里，人口3060万人。3.地形地貌：重庆地形南北高，中间低，由南北向长江河谷逐渐降低。地貌由南而北层层下降的中山和低山构成，其景观东西迥异，南北不同。境内以丘陵和低、中山为主体，海拔多在500米以下，属东南陷褶地带。4.气候条件：重庆属中亚热带湿润季风气候区，具有夏热冬暖，光热同季，无霜期长，雨量充沛，湿润多阴等基本特点。全年平均气湿17.7℃，年总降雨1239.6毫米，冬春多雾，年雾日约69天，最多达148天，素有“雾都”之称。 5.交通运输：重庆是长江上游和西南地区最大的水陆空立体交通枢纽。重庆港属国家一类开放口岸，是长江上游最大的天然良港，以长江黄金水道为依托可抵长江中、下游各城市并直航海外。三峡工程建成后，万吨级船队可逆江而上直达重庆。九龙坡国际集装箱码头是整个西部唯一集铁路、水路、公路交汇中心的码头，不仅实现了江海联运，而且川黔、襄渝、成渝线及成渝、渝涪高速公路和渝贵高速公路联通了整个重庆港经济腹地。道路网络以市区为中心，区县乡镇为结点，辐射城乡，四通八达。全市现有公路干路20多条，通车里程3.3万公里，其中等级公路1.75万公里，初步实现“半小时走遍主城区，8小时走遍重庆市”。3条铁路重庆段的电气化工程的实施使重庆铁路运输能力成倍增长，并已开通重庆至香港的集装箱专列。重庆是西部地区连接欧洲的唯一通道，也是国内为数不多的获得口岸入境落地签证权的城市，重庆江北机场是国家一级标准民用机场，现已通航的国内外城市有50多个，航线70余条。6.邮政通讯：重庆是西南地区重要的邮政、邮电枢纽和邮件交换中心。以光缆为主，数字微波和卫星通讯为辅，集数字化传输、程序交换为一体的通讯网络覆盖全市，现有电话总装机量达388.9万部，固定电话用户198.9万户，移动电话用户79.9万户，IP网用户2.5万户。邮件业务实现了自动化和网络化，现建立的邮政综合计算机网主要子系统已进入全国大网，并相继开办了同城特快商业信函、国际汇兑、国际邮件互换直封等业务。（二）在过去五年重庆的发展状况1、积极贯彻中央宏观调控政策措施，经济结构调整成效明显。三次产业比重由2002年的16∶39.2∶44.8调整为12.9∶44.6∶42.5。工业经济主导地位更加凸显。工业投资占全社会固定资产投资的比例由2002年的18%提高到33.5%，工业增加值占全市生产总值的比重由31.7%提高到36.8%。规模以上工业企业户数翻了一番，销售收入超100亿元的企业集团由1户增加到9户。北部新区、经开区、高新区、西永微电子产业园、长寿化工园和特色工业园区工业产值占全市工业的比重达到50%。消费需求持续增强，社会消费品零售总额比2002年增长94.6%。旅游总收入翻了一番。房地产业稳定发展。现代物流、会展、文化创意产业方兴未艾。     实施中长期科学和技术发展规划纲要。市应用技术研究院建成，市农业科学院、质量计量检测研究院加快建设，国家重点实验室和工程技术研究中心增加到11个。推动大学城和西永微电子产业园互动发展。取得家蚕功能基因组研究、混合动力汽车、2兆瓦风力发电机组等一批重大科技成果。五年专业技术人才增长15.2%，引进外国专家1.1万人次。获得发明专利授权1050件。   2、基础设施建设提速，城乡面貌焕然一新。《重庆市城乡总体规划（2007-2020年）》获得国务院批准。城镇化率由2002年的39.9%提高到48.3%。城乡交通条件明显改善，实现了“8小时重庆”和“半小时主城”目标。建成渝万、渝邻、渝黔、渝遂、垫忠、界水等高速公路，通车总里程突破1000公里。新建和改建地方干线公路2500公里，新建和改造农村公路3万多公里。建成渝怀铁路和遂渝铁路。新增港口货物吞吐能力2000万吨。江北国际机场旅客吞吐量突破1000万人次，跻身全国大型枢纽机场之列；万州机场建成运行。信息基础设施和应用水平领先西部。五年新增电力装机容量467万千瓦，提前三年建成重庆电网500千伏“日”字型环网。新建跨长江、嘉陵江大桥16座，新增城市道路1487公里，主城区铺设改性沥青路面590万平方米，公交线网覆盖率达到75%，建成西部地区第一条城市轨道交通线。改造主城区危旧房789万平方米。全市新增城市绿地9011万平方米，主城区新建成公园41个。实施灯饰工程，山城夜景更加亮丽。    3、 支农惠农政策力度加大，社会主义新农村建设扎实推进。比全国提前一年全部免除农业税及其附加。五年市级财政累计对“三农”投入663亿元。新农村建设“千村推进、百村示范”工程进展良好，实施“三百工程”取得新成效。耕种收综合机械化水平提高到14.2%。粮食总产量稳定在1100万吨左右。建成优质农产品商品基地1315万亩。市级以上农业产业化龙头企业发展到237家。“百强镇”经济总量达到700亿元。完成水利投资220亿元，开县鲤鱼塘水库和“泽渝”一期水利工程顺利推进，建成中型水库17座，整治病险水库700座，解决了400多万农村居民饮水安全问题。新建农村沼气池30万口。大力发展劳务经济，市级以上财政安排3.9亿元专项资金用于农村劳动力技能培训，开展农民工服务和管理试点，解决了一批农民工最关心的就业创业、社会保障、子女教育、住有所居、权益维护等实际问题。 4、三峡库区移民迁建主体任务基本完成，库区产业发展和移民就业形势出现新的转机。累计完成移民动态投资453.7亿元，搬迁安置移民107.2万人，调整搬迁淹没工矿企业1392户。出台了加快库区产业发展、移民后期扶持的支持政策。库区产业发展明显提速。城镇移民零就业家庭和农村移民零转移就业家庭全部消除，库区城镇调查失业率由2005年底的12.8%下降到2007年底的9.3%。国家部委、兄弟省市和主城区“三位一体”对口支援库区格局已经形成。5、 节能减排工作力度加大，生态环境质量显著改善。五年累计完成生态建设和环境保护投入255亿元，重点实施蓝天、碧水、绿地、宁静四大行动。完成43户主城区环境污染安全隐患重点企业的搬迁和改造，关停“五小”企业2249家。建成污水处理厂55座、垃圾处理场42座，全市城镇生活污水集中处理率达到68%、生活垃圾无害化处理率达到72%。天然林资源保护、退耕还林、水土流失治理、库周绿化带建设加快推进，全市森林覆盖率达到33%。所有经营性土地实行招拍挂出让。实施三峡库区水环境治理、消落区整治和二、三期地质灾害防治，维护了库区生态安全。    6、经济体制改革深入推进，发展活力不断增强。国有企业资源、债务、产权重组改革取得重大成果。八大建设性投资集团五年累计完成投资1400亿元、融资1700亿元。渝富公司成为助推国有企业改革的典范，重庆联交所成为中西部地区产权交易平台。1007户国有商贸企业改革基本完成。坚持“非禁即准、非限即许”，出台放宽市场准入、减免工商规费、改善融资环境等政策，非公有制经济加快发展。公共财政框架初步形成。重庆银行、西南证券、重庆国际信托、市农村信用联社改革重组取得实质性进展，保险机构总部和地区总部数量西部第一，组建三峡库区产业信用担保公司，新引进8家外资金融机构。本地上市公司股权分置改革基本完成，新增7户上市公司。分类实行投资项目审批、核准、备案制。垄断行业改革加快推进。产品质量和食品药品安全监管得到加强。    7、 对内对外开放同步推进，开放型经济发展进入新阶段。外贸出口总额年均增长32.8%。积极承接国内外产业转移，世界500强企业累计有93家入驻重庆。境外劳务人员突破1万人。成功举办第五届亚太城市市长峰会等国际盛会，开展俄罗斯“中国年·重庆周”、“中法文化年·重庆-图卢兹文化节”、菲律宾“中国年·重庆周”等活动。新设外国领事机构2个，新增国际友好城市9个。渝港、渝澳联系更加紧密，川渝、渝黔等区域合作更加深入。重庆正在成为国内外投资者青睐的一片热土。    8、文化体制改革迈出重要一步，文化建设开创新局面。开展“解放思想、更新观念”大讨论，培育“自强不息、开拓开放”的重庆人文精神，推出了“人人重庆”城市形象标志。组建文资公司、报业集团、广播电视集团、出版集团、新华书店集团和红岩联线，鼓励和支持民营文化企业发展，文化产业增加值年均增长27.9%。建成了红岩革命历史博物馆、中国三峡博物馆、湖广会馆、重庆图书馆等一批标志性文化设施和基层公共文化设施，新增文化设施40多万平方米，50户以上自然村全部通广播电视。哲学社会科学、文学艺术、新闻出版涌现出一批具有全国影响的创新成果和优秀作品。重庆杂技、川剧、綦江版画等展演走出国门，获得好评。第十七届全国书市、首届中国重庆文化艺术节、首届重庆农民工日等重大文化活动圆满成功。三峡文物保护抢救工作进展顺利。武隆“中国南方喀斯特”列入世界自然遗产名录。群众文化和全民健身活动蓬勃开展，市第二届运动会、第三届农运会成功举办。    9、 社会建设取得长足进步，群众最关心的一些民生问题得到切实改善。教育发展实现历史性跨越。全市“两基”工作通过国家验收，“两基”人口覆盖率达到100%；初中毕业生升入高中阶段学校的比例达到84.5%；高等教育进入大众化阶段，毛入学率达到23%；大学城主体功能基本形成。全市人均受教育年限由2002年的7.7年提高到8.4年。全部偿清19.6亿元“普九”欠债，全部消除442.9万平方米中小学库存D类危房。农村代课教师问题得到基本解决。全面实现农村免费义务教育；在全国率先对中等职业学校学生进行资助，重庆籍学生资助面达到100%；高校困难家庭学生资助体系逐步完善。重大疾病与突发公共卫生事件得到有效防控，城市社区卫生服务网络进一步健全，新型农村合作医疗制度覆盖所有区县，农民参合率达到77%。实行儿童免疫规划接种全免费。人口自然增长率控制在4％。以内。10、城镇就业状况明显改善，实现当年城镇新增就业岗位多于新增劳动力和新增失业人员。城镇职工社会保障水平逐步提高，企业退休人员基本养老金五年平均翻了一番。城市居民最低生活保障实现应保尽保，农村居民最低生活保障制度全面建立。主城区“双困”家庭全部实现廉租住房保障。3032户农村岩洞窝棚户全部迁入新居。农村易地扶贫搬迁6.5万人。平安重庆建设扎实推进。安全生产基层基础工作进一步加强，投入7亿元建设“安保工程”4800公里；全市安全事故起数和死亡人数持续下降，特别是重特大安全事故起数比前五年减少58.3%。加强社会治安综合治理，刑事犯罪高发势头得到有效遏制，人民群众安全感有所上升。社会预警、突发公共事件应急和社会动员机制进一步完善。（三）2007年重庆房地产市场的发展状况分析截至2007年12月底，重庆市房地产开发投资完成额达678.84亿元，同比增长38.0%，较上月提高2.4个百分点，实现商品房销售面积2737.17万平方米，同比增长88.3%，较上月下降4.5个百分点，销售回归平稳。总体来看，1—12月重庆市房地产市场主要体现出以下几点特征。 1、土地购置费增加临近岁末，各开发商所支付的土地购置费大幅增长。1—12月土地购置费总额107.87亿元，同比增长30.9%，较上月提高14.1个百分点，占本年房地产开发投资完成额的比重15.9%，较上月高2.4个百分点。从12月本月完成投资额来看，99.77亿元的本月完成投资中，29.70亿元的土地购置费占到29.8%的比重，而上月土地购置费12.26亿元，占当月开发投资额的13.6%。由此可看出，年底支付的土地购置费增加比较明显。2、其他房地产投资比重增加按房地产开发投资用途分组来看，1-12月全市住宅完成投资425.37亿元，同比增长46.7%，占完成投资的62.7%，比重下降2.1个百分点；其他房地产完成投资182.10亿元，增长28.1%，占总额的26.8%，比重增加2.3个百分点；商业营业用房投资58.72亿元，增长16.7%，占8.7%；办公楼完成投资12.65亿元，增长33.3%，占总额的1.9%，所占比重最低。3、施工竣工面积平稳增加1—12月，全市房屋施工面积9446.70万平方米，同比增长20.0%，其中新开工2771.65万平方米，增长31.8%。住宅施工面积7282.25万平方米，同比增长22.3%，其中新开工2272.66万平方米，增长35.4%；办公楼239.60万平方米，增长19.8%，其中新开工44.70万平方米，增长36.0%；商业营业用房1273.83万平方米，增长1.6%，新开工240.64万平方米，同比下降2.0%。 全市1—12月份房屋竣工1254.30万平方米，同比增长19.6%。其中，住宅竣工面积988.47万平方米，增长21.5%，办公楼竣工面积27.59万平方米，增长71.9%，商业营业用房竣工面积160.52万平方米，同比下降2.0%一、荣昌县简况（一）荣昌县概况荣昌历史悠久，约在两万年以前，荣昌地域就有原始人群在此繁衍生息。西汉以后，县地基本上均为江阳和汉安两县属地。唐乾元二年正月，即公元758年，始设昌州，下辖昌元、静南、大足三县，昌元县的设置便是荣昌地域建县的开始，时为唐昌州府州治所在地。明洪武七年（公元1374年）因昌元县系置荣州、昌州之地,而改名荣昌县,亦寓繁荣昌盛之意,属重庆府。民国时期隶属重庆蜀军政府及四川省政府。1949年12月7日荣昌解放后，成立县人民政府，县府设昌元镇至今，先后隶属江津专区，永川地区，1983年永川地区并入重庆市,荣昌县即成为重庆市直辖县。荣昌县交通方便，成渝铁路、公路、高速公路横贯全境，高速公路距重庆94公里，距成都246公里，县内公路总里程达2042公里。邮电通信水平较高，实现村村通电话，已建立荣昌县信息中心。县境内以汉族为主，还有回、满、苗等24个少数民族及外国人加入中国藉1人，共1583人。现有各类学校385所，在校生124806人。1.自然地理资源位置：荣昌县位于重庆市西部，地处四川、重庆两地接壤处，介于东经105度17分至150度44分，北纬29度15分至29度41分之间，东邻大足、永川，西接四川省隆昌县，南邻泸州，北与内江、安岳接壤。辖区幅员面积1079平方公里。地势：全境地貌以浅丘为主，土地肥沃，地势起伏平缓，平均海拔 380米，山岭南有古佛山（主峰三层岩海拔711.3米,为全县最高点）,中有螺罐山,北有铜鼓山。气候：气候属亚热带季风性湿润气候，年平均降水量1099毫米，年平均气温17.8摄氏度，年总积温6482摄氏度，平均气温稳定通过温度的总积温5633摄氏度，无霜期327天，月极端最高温度39.9摄氏度(1972年),月极端最低温度-3.4度（1975年），历年日平均气温稳定通过12度，为265天。年平均日照时获得1282小时。河流：区境有大小溪河151条，建有大小型水利工程3474处，其中水库100座，加上塘堰，可蓄水1.5亿立方米，有效灌溉面积30万亩，水资源蕴藏总量为4.2亿立方米。资源：全县现有耕地93.6万亩（航测面积），其中田55.3万亩、土38.3万亩。2.行政区域单位面积(km2)年末总人数(人)人口密度(人/m2)社区(居委会)(个)社区(居委会)小组(个)村委会(个)村民小组(个)荣昌县1079.13810273751495302093113昌元镇116.6815054312901112513501广顺镇38.324709812298153886丰高镇644258066511114255路孔镇251591663715643直升镇331952359214739安富镇56.93530899336861175清江镇17.921515584617534仁义镇79.465676071421020388河包镇744337358611016253古昌镇31242007811-953吴家镇83.54761057022512302清流镇2615319589--539铜鼓镇35168434811-640观胜镇39211295421-8135盘龙镇1267875662511022512远觉镇28153215471-636 双河镇88.56654475277715112清升镇29.2820039684136107荣隆镇66.54434926541414124龙集镇21169838091-629（二）荣昌县2007年的经济发展状况1、综述荣昌县全年实现地区生产总值850856万元，比上年增长20.2%。其中，第一产业增加值190023万元，增长12.8%；第二产业增加值397041万元，增长29.3%；第三产业增加值263792万元，增长13.5%。第一产业增加值占地区生产总值的比重为22.3%，比上年上升0.4个百分点；第二产业增加值比重为46.7%，上升3.4个百分点；第三产业增加值比重为31%，下降3.8个百分点。三次产业对经济增长的贡献率分别为14.1%、63.1%和22.8%，分别拉动GDP增长2.8、12.7和4.7个百分点。按常住人口计算，人均地区生产总值达到13097元，比上年增长20.3%。图1 2003—2007年荣昌县生产总值及其增长速度 图2 2003—2007年人均地区生产总值及其增长速度2、农业全年粮食种植面积55005公顷，比上年增加1915公顷，增长3.6%；油料种植面积7631公顷，增长15.2%；蔬菜种植面积13166公顷，增加10公顷。3、工业和建筑业　　全年全部工业实现增加值354743万元，比上年增长29.9%。规模以上工业企业136户，实现增加值271782万元，增长49.7%；实现新产品产值43019万元，增长55.4%；中国国名牌产品产值55771万元，增长69.6%；重庆名牌产品产值43069万元，增长31.9%；产品销售率达到100.2%，比上年提高0.6个百分点。4、固定资产投资 全年全社会固定资产投资408937万元，比上年增长55.8%。分城乡看，城镇投资292495万元，增长85.3%；农村投资116442万元，增长11.3%。分产业看，第一产业投资10295万元，增长27.3%；第二产业投资199013万元，增长42.6%；第三产业投资199629万元，增长74.0%。图4 2003—2007年固定资产投资及其增长速度  　　全年房地产开发投资51779万元，比上年增长43.0%，其中商品住宅投资38391万元，增长71.2%。完成开发土地面积22.85万平方米，增长117.8%。商品房施工面积137.04万平方米，增长27.2%；商品房竣工面积43.04万平方米，增长61.4%。商品房销售面积48.35万平方米，增长25.4%，其中商品住宅43.84万平方米，增长25.3%。5、国内贸易　　全年社会消费品零售总额256449万元，比上年增长17.0%。分地域看，县级消费品零售额105952万元，增长17.2%；县以下消费品零售额150497万元，增长16.8%。分行业看，批发和零售业零售额196159万元，增长16.4%；住宿和餐饮业零售额53143万元，增长19.8%；其他行业零售额7147万元，增长11.8%。6、对外经济 　　全年外贸进出口总额4354万美元，比上年增长30.2%。其中，出口4149万美元，增长24.1%。　　全年新签约项目132个，协议投资总额56.74亿元，到位资金15.96亿元，竣工和在建项目84个。实际利用外资389万美元，同比下降2.8%。实际利用重庆市外境内资金53910万元，增长54.5%。7、交通、邮电　　全年交通运输、仓储和邮政业增加值50334万元，比上年增长11.5%。8、财政、金融　　全年，县域财政总收入达到97200万元，增长70.4%。全县地方财政收入67168万元，比上年增加33970万元，增长102.3%。其中：一般性财政收入39866万元，增长46.5%；基金收入27302万元，增长355.7%。从税收看，全年共完成县级税收收入22456万元，增长43.0%。其中：增值税5937万元，增长24.6%；营业税5284万元，增长70.3%；企业所得税2006万元，增长48.2%；个人所得税1199万元，增长21.7%。全年地方财政支出117674万元，增长62%。其中：一般预算支出89818万元，增长34.6%；基金支出27856万元，增长373.2%。　　到年末，全县金融机构人民币存款余额达到712172万元，增长18.2%；其中企业存款177905万元，增长44.6%；居民储蓄528577万元，增长14.4%；定期储蓄、活期储蓄分别增长11.9%、20.8%。金融机构人民币贷款余额215349万元，增长25.7%，其中个人消费贷款增长35.7%。从贷款期限看，短期贷款下降8.1%，中长期贷款增长43.2%。 图9 2003—2007年城乡居民人民币储蓄存款余额及其增长速度9、城市建设、环境保护坚持“北拓、东扩、西进、南延”的城市发展思路，加快北部新区、西部生态宜居区、东部工业发展区建设，迅速构建大城市骨架，扩大主城区面积4平方公里，建成区面积达到16平方公里。投入资金6.7亿元，完成了迎宾大道、昌龙大道建设工程；基本完成西部生态宜居区一期市政道路建设工程；完成了体育场附属设施建设工程；新增城市道路12.6公里；城区灯饰、雕塑等大量增加，城市景观大为改善。10、人口、人民生活和社会保障年末全县常住人口65.01万人，其中城镇人口22.54万人，城镇化率34.7%，比上年提高1.7个百分点。按户籍人口统计，年末全县总人口为827487人，比上年末增加5178人；人口性别比为105.7；全年出生人口10212人，出生人口性别比为110.5，出生率为12.4‰；死亡人口5741人，死亡率为7.0‰；自然增长率为5.4‰。 （三）荣昌县房地产发展现状近几年荣昌的房地产市场呈现了健康发展状态，主要体现在房地产开发投资增长与全县固定资产投资增长，房地产开发投资占全区固定资产投资比重，房价增长和城镇居民收入增长，商品房市场供应、结构与消费需求四个方面的基本协调。1.房地产开发投资持续稳健增长。2004年全年房地产开发投资23503万元，比上年增长19.7％。2005年全年房地产开发投资34946万元，比上年增长20.7%。商品房施工面积73.91万平方米，增长23.4%；商品房竣工面积30.14万平方米，增长133.9%。商品房销售额39230万元。其中，现房销售额占52.1%，期房占47.9%。2006年房地产开发投资36217元，比上年增长3.6％。全年商品房施工面积110.03万平方米，增长42.3%，竣工面积29.77万平方米，下降16.5%；商品房销售面积43.35万平方米，下降15%，销售额47920万元，增长6.8%，其中住宅销售额增长11%，占商品房销售额的83.6%。2007年全年完成房地产开发投资5.18亿元，增长43%。其中住宅投资3.84亿元，增71.2%。完成开发土地面积22.85万平方米，增长1.2倍。 2.大企业开发投资速度逐步上升由于房地产开发投资项目资本金比例提高，资金雄厚的大企业显露优势。强势企业的进一步扩张逐渐提升了产业集中度。3.商品房销售良好2007年全年完成房地产开发投资5.18亿元，增长43%。其中住宅投资3.84亿元，增71.2%。完成开发土地面积22.85万平方米，增长1.2倍。商品房销售形势依然趋热，销售面积和销售额分别比去年增长25.4%、59.5%，空置面积下降15.6%。4.国内贷款到位资金大幅回落信贷的紧缩增强了房地产开发商使用资金的安全性，资金门槛的提高加速了房地产市场优胜劣汰的整合过程。房地产开发商采取多种渠道融通开发投资所需资金，房地产融资渠道多元化开始显现，房地产企业抵抗风险的能力加强。（三）荣昌县房地产发展前景 荣昌房地产业经过多年的发展，虽然取得了巨大成就，但与发达地区比较而言，还存在着较大差距。随着荣昌社会经济的进一步发展，荣昌房地产业前景广阔。1.随着荣昌经济社会的持续快速增长，荣昌房地产业具备了加速发展的经济基础。影响房价的因素主要有供求关系，成本和一个地方的GDP。正常情况下，GDP增长越快，房地产业越有发展空间。2007年荣昌县GDP突破85亿元，达到85.09亿元，增速跃上20%的历史新台阶，达到20.2%，创造了历史最高增速。这一增速在全市名列第3位，渝西第2位，仅低于双桥区（25.0%）和渝北区（23.1%）。与2006年的位次相比，在全市提升了7位，在“一小时经济圈”提升了6位，在“渝西片区”提升了1位（2006年居全市第10位，“一小时经济圈”居9位，“渝西片区”居3位），位2.随着荣昌城市基础设施建设步伐的加快，荣昌房地产业发展空间巨大。直辖后的重庆是国家实施西部大开发的“前沿阵地”，作为直辖于重庆的荣昌更是通往西部的黄金走廊,在大开发过程中，会产生出比其他西部城市更多更明显的房地产消费需求，并会使荣昌房地产市场档次提高，升值潜力增大。3.随着城镇化进程的加快以及居民收入水平的提高，荣昌未来住宅市场的发展前景十分广阔。2007年居民收入大幅增加，农村居民人均纯收入达到4329元，增长24.1%，城镇居民可支配收入也大幅增加，达到11786元，增长21.2%。居民储蓄达到52.86亿元，比年初增长14.3%荣昌县的房地产业还有很大的发展空间,随着城镇人口的增多和住房建设重点由城市中心区向周边地区的转移，住宅需求量亦将同步增加不难看出荣昌县在未来几年对房屋的需求是非常大的，从而奠定了本项目可行的基础。 4.随着房地产业政策的日趋完善，房地产市场环境将更加规范。近年来，荣昌县经济运行态势良好，政府为进一步促进经济发展，扩大消费，加大了宏观调控力度及市场经济秩序的整顿，开展了土地市场和房地产市场秩序整顿和规范工作，土地供应市场化制度基本建立，并对开发企业从广告、“放号”、收费、面积计算、项目竣工综合验收、物业管理等一系列违法行为的清理整顿、查处，建立了较完善的广告发布审查、商品房销售公示、开发限时申报、房地产中介服务人员执业资格等制度并落实实施。随着这一系列举措的贯彻落实，未来荣昌的房地产市场将更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业仍将持续健康的发展。根据以上分析，展望未来几年，荣昌房地产市场仍将持续升温，市场发展将出现以下趋势：1.房地产供求将持续走高根据以上对荣昌县房地产市场的现状及前景分析，以及2006年和2007年房地产需求持续走高，未来几年将延续这种趋势。2.住房消费有望进一步扩大随着出台的十项扩大住房消费政策的逐步实施、住房货币化分配工作的加快、房地产交易税费的降低、住房金融配套的完善，以及房地产市场秩序的规范所带来的住房消费环境的改善，城市人均可支配收入的提高，全县住房市场将进一步繁荣，全县住房消费有望再上台阶。同时，由于房屋拆迁量增大的影响，二手房交易量价继续保持上升势头，二手房的活跃，又势必带动商品房市场的繁荣，形成住房梯级消费、住房一、二级市场联动的格局。3.楼盘规模化集成化时代大盘的规模化、集成化开发，也越来越成为一种必然的发展趋势。目前，荣昌楼市步入了大盘时代，从5万平方米 到10万平方米的楼盘不断推出。正是这些不断涌现的大盘改变着荣昌楼市。大盘具有两大特点：一是开发商实力雄厚，具有相当的知名度和品牌号召力；二是项目定位水平高，不仅注重居室空间设计，更注重内部配套和景观。大盘在市场定位、规划设计、设施配套等方面均匠心独具，提升了楼市的整体品质。大盘不但拥有成为一个大社区的基础，而且有宏大的气势和品牌效应，更能得到消费者青睐。因此楼盘的规模化、集成化开发，也将成为未来发展的大趋势。4.房价持续健康升温2007年全年完成房地产开发投资5.18亿元，增长43%。其中住宅投资3.84亿元，增71.2%。完成开发土地面积22.85万平方米，增长1.2倍。商品房销售形势依然趋热，销售面积和销售额分别比去年增长25.4%、59.5%，空置面积下降15.6%。依据该情况来看，我们不难做出对未来“拓新·东方之骄”房价的预测：年份2006年2007年2008年2009年2010年房价（元）13001900230026003000 综合以上分析可以得出结论：该县房地产市场供销两旺，现阶段荣昌房地产业仍处于持续升温阶段，发展态势健康协调；住宅商品房价格仍将保持稳步持续增长；未来荣昌房地产市场仍然会高速、健康地发展。从产业发展环境和发展态势看，本项目面临着较为有利的投资时机。对2008年荣昌县房地产市场的总体预测是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。 第一章项目定位及目标市场分析一、项目概况（一）、地理位置拓新·东方之骄位于荣昌县城南北大道地区，位于荣昌县的主要景观大道－南北大道一侧，三面临街。基地的南，北面均为规划的城市次干道，西面紧靠B06-2地块居住用地，东边邻城市主干道南北大道。项目位于荣昌县北部新城内，高速公路出口与县城联系的主要景观大道旁，为荣昌县城市设计的重点控制地段。除西侧临南北大道不能有车行出入口外，地块南北向均可与城市的支干道相连，对外交通十分便捷，区位经济优越。（二）、项目技术经济指标总用地面积计量单位数值所占比重备注规划总用地面积：㎡19750建设用地面积：㎡17845居住户数套686居住人数人2195按3.2人/户总建筑面积：㎡75438一、按功能性质划分1）住宅建筑面积㎡592502）公建及配套设施建筑面积㎡161883）其他建筑面积㎡二、按地上地下性质划分 1）地上建筑面积㎡592502）地下建筑面积㎡16188停车泊位辆2161）地面辆222）地下辆218容积率3．00建筑密度%20．96绿地率%30.7（三）、项目设计说明1.该地块三面临街，分两期建设。一期建筑沿道路条形布置板式多层住宅；二期位于用地东部，其形式为点式高层建筑。2.建筑设计中，沿街一层为商业用房，其后部作为物管用房和住宅入户门厅，二层以上为住宅。小区内28层高层为纯住宅。3.交通组织，地下设备用房三个疏散口，直接对外；地下车库分为两个防火分区，每个防火分区均有两部以上楼梯与地面联系；商业门面直接对外疏散；28层住宅塔楼核心筒采用两部客梯（兼消防电梯）和一部防烟楼梯，合用前室。4、建筑立面造型 建筑风格为现代风格，尽量通过整体立面的尺度效果和简洁、明快并运用现代细腻的表面肌理设计，达到与周边环境和城市空间互相呼应，力求创造出具有鲜明时代气息特色。建筑体量，采用平面凹，凸的手法富了城市空间，使人们看到建筑顶部的变化。商业裙房部分在临城市干道一侧，立面采用了简洁的几何划分，同时通过高技术手段和细部的精心设计来强化建筑的造型和吸引人们的注意力。主在建筑的主体顶部采用大尺度的架空支架式的结构造型，同时在体量上向内收，既加强了建筑的稳定感又强化了顶部，达到良好的视觉效果。五、建筑设计图、效果图：二、项目S.W.O.T及核心竞争力分析（一）项目S.W.O.T分析1、项目优势及机会分析⑴、拓新品牌，享誉全城；⑵、社区规划具有一定的超前性，符合当地未来消费需求；⑶、项目位于南北干道旁，位置优越，交通便利；⑷、小区成围合式布局，小区环境优美，利用绿化、小区广场、水景、植物等，形成独特的园林生态景观；⑸、与周边竞争楼盘相比，本项目在功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优势，即有多层又有高层，以多层来带动高层； ⑹、户型面积搭配合理，户型设计具有紧凑、实用、合理的优点；⑺、区域发展前景广阔，在未来必将成为荣昌新兴居住区；⑻、农村购房进城以及本县外镇购房现象在逐渐增多,扩大了目标消费群；2、项目劣势及威胁分析⑴、由于本项目的开发正处于南北干道开发的前奏，真实价值还没有在房地产市场体现出来，所以存在着很多的不确定性；⑵、项目占地面积相对较小，没有规模效应，配套设施不全；⑶、2008年荣昌开发量较大，市场竞争压力加大；⑷、荣昌人口有限，消费规模相对有限；⑸、紧邻主干道、有一定的噪音和灰尘污染；⑹、按揭银行，贷款利率高，手续繁琐；⑺、08年中国的经济形式不宜乐观，紧缩的货币政策对房地产市场有一定的影响；⑻、建筑面积公摊面积比较大；（二）、项目核心竞争力分析项目的核心价值：1、低密度整体规划布局：30%的高绿化，低密度的空间布置。2、现代简约的建筑风格：通过整体立面的尺度效果和简洁、明快并运用现代细腻的表面肌理设计，达到与周边环境和城市空间互相呼应，力求创造出具有鲜明时代气息特色。 3、现代人居的环境景观:舒适高效的户型空间小区成围合式布局，小区环境优美，利用绿化、小区广场、水景、植物等，形成独特的园林生态景观；4﹑先进便捷的智能化系统5﹑广阔的区域发展前景；项目位于荣昌第一景观大道南北干道旁，此区域必将成为荣昌最适合居住的区域。三、项目主要目标客户群分析Ⅰ、荣昌县家庭情况分析1、家庭成员结构2000年全县共有家庭户大约21.48万户，家庭户人口为65.14万人，占总人口的98.78%，平均每个家庭户的人口为3.03人，而且平均每个家庭户的人口有下降的趋势。到2005年，全现家庭户数大约为25.84万户，平均每个家庭户入口为3.17人，有上升的趋势。2、家庭收入情况预测2007年，惠农政策的落实到位，农产品价格的大幅上涨，使广大农民受益，全年农业生产实现恢复性增长，农民的家庭经营性收入将会大幅增加，务工的工资性收入也将伴随物价上涨而提高，全年农村居民人均纯收入将增加620元以上，超过4100元。城镇在岗职工的工资普遍上涨，资本市场持续向好，都将增加城镇居民的工薪收入和财产性收入，全年城镇居民人均可支配收入有望突破15％的增速，超过11000元。1－10月荣昌县居民储蓄余额为505329万元，同比增长10.6％。Ⅱ、项目客户群定位 1、目标市场区域范围界定项目的销售市场主要区域界定为荣昌县城及其管辖的20个乡镇。次要区域界定为荣昌周边区县。2、目标客户细分及特征描述A、主要目标客户群细分及描述①、乡镇教师、医生及各级乡镇机关的公务员。②、在东南沿海及发达城市打工的荣昌本地年轻人。③、随着板桥工业园区的发展，在工业园内企业打工人员。④、私营业主，企业效益较好的打工人员。B、次要目标客户群及描述①、荣昌本地二次置业者。②、外来人员到荣昌定居者。③、主城区退休后想到县城来养老人员。④、看好区县楼市的发展，到荣昌来投资人员。⑤、随着农民收入的增加，想到县城里发展的农民。七、项目开发主题定位根据项目的核心价值：现代建筑、园林景观、阳光房型、新城市地段、智能化系统、保姆式物管等分析，并通过认识和把握项目各项特点及情况，把项目开发主题定位为：现代人居的榜样·生态社区的典范————高品质生活院馆———— 第一章项目可行性分析一、项目的合法性分析重庆开发（集团）有限公司取得房地产开发企业贰级资质证书，对本报告中涉及土地取得重庆市房地产权证，项目获得选址许可、立项批复、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。二、项目选址及建设条件分析选址：本项目选址在荣昌县城南北大道地区，位于荣昌县的主要景观大道南北大道一侧，三面临街。基地的南，北面均为规划的城市次干道，西面紧靠B06-2地块居住用地，东边邻城市主干道南北大道。地质条件：工程整个基地地块呈规整的矩形，自然海拔高程为322.00米-333.50米，除局部高差大外，大部分地势平坦。基地最大长度约为183米左右，最大宽度约101.5米左右；除用地西北角及东南角有局部高差外，其余地段地势平缓，皆可作为建设用地。水电及通讯：目前荣昌县城的水电及通讯条件完善，能够保证各拟建设区域的未来需要。荣昌县城有日供水能力2.5万吨的水厂一座，管网设备齐全，县城形成了环形供水管理网体系，日供水能力5万吨，供水充足；荣昌县城电网的改造已基本上全部结束，完全保证供电要求；荣昌县目前已建成完备的通讯网络，国内、国际通讯均十分便捷。 气候：荣昌县的年平均气温在17.8。C之间，极端最高气温39.9。C，极端最低气温-3.4。C，年平均相对湿度70％，年平均风速1.6米/秒，无对项目区建设及未来规划的较大影响。商贸：荣昌县城现已形成较为成熟的商业区，同时有新世纪、重百等大型百货商场入驻，有多家档次较高的酒店宾馆。一、项目工作进度分析本项目工程工期为两年，即：二00八年一月至二0一0年一月四、项目经济社会效益前景分析荣昌县自改革开放以来，经济和社会事业的发展取得了长足的进步，人民生活水平得到了极大达到的提高。2006年上半年固定资产投资累计完成6.26亿元，比去年同期增长9.1%。小城镇建设继续推进，城镇化水平不断提高。2005年全县新增房屋建筑面积81万平方米，新增城镇人口0.9万人，城镇化率达到29.8%，比上年提高1.7个百分点。财政收入增势良好，2006年上半年全县地方财政收入完成14376万元，同比增长29.1%。在岗职工平均工资7145元，增长24.5%。城镇居民人均可支配收入5494元，同比增长12%。农民人均现金收入1736元，比去年同期增加157元，增长9.9%。重庆开发（集团）有限公司经过多年的发展，已积累了雄厚的资金，具有较强的投融资能力，并拥有各方面的专业人才，技术实力雄厚，本项目的开发将在一定程度上满足荣昌人民住房要求和生活要求。 第一章建筑设计一、工程设计的主要依据1.民用建筑设计通则（JGJ37—81）2.多层民用建筑设计防火规范2.高层民用建筑设计防火规范（GB50045—95）3.方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范（JGJ50—88）4.工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）5.现场地质初勘资料。6.国家及市有关现行设计规范。二、工程设计的规模和设计范围（一）设计规模1.该地块三面临街，分两期建设。一期建筑沿道路条形布置板式多层住宅；二期位于用地东部，其形式为点式高层建筑。2.建筑设计中，沿街一层为商业用房，其后部作为物管用房和住宅入户门厅，二层以上为住宅。小区内28层高层为纯住宅。（二）设计范围建筑、结构、给排水、照明、动力、弱电、通风、概算、市政管网、消防等。三、经济技术指标（一）总用地面积：19750m2；（二）总建筑面积：85121.57m2；（三）容积率：3.0； （四）建筑占地：17845m2，建筑密度：20.96%；（五）绿地面积：5478，绿地率：30.7%；（六）建筑高度：高层±0.000以上92.5m,±0.000以下4.2m；（七）停车泊位:216辆；四、总平面（一）场地概述本规划区位于荣昌县北部新城内，高速公路出口与县城联系的主要景观大道旁，为荣昌县城市设计的重点控制地段。三面临街，基地的南、北面均为规划的城市次干道，西面紧靠B06-2地块居住用地，东边邻城市主干道南北大道。（二）总平面设计根据地块的地域条件和周边条件，以及该地块的控制性详规要求，利用南北城市支干道的地形高差，建筑总体布局充分利用周边城市道路的空间，沿西侧布置条形的板式多层建筑群。而设在用地东侧为三栋28层点式高层住宅，小区车行出入口设计在用地南北两端。五、建筑设计1.以当地市场调查为依据，提供多种户型，有一室一厅、两室两厅、三室两厅共686套。2.户型平面设计中合理组织套内功能空间。做到动静分区，洁污分区，合理处理公共空间与私密空间、就餐空间与居寝空间、居寝空间与工作空间、便浴空间与盥洗洗涤空间的关系。各功能空间均具有适宜的尺度，避免了房间形态上的比例失调。室内交通组织短捷，不穿行主要功能空间，符合人的生活行为规律。3.每户均做到了“明厨、明卫、明卧、明厅”的“四明”格局 ，户型方正、分区合理、路线流畅，提高了居住的舒适度。4.在满足使用功能的同时，对建筑的采光、通风、日照、噪声、及其它专业进行综合考虑，做到功能合理先进。5.在建筑立面设计上，采用新中式风格体现，充分运用现代建筑造型手法表达中国古典建筑的元素和符号,并使二者互相融合.如顶部采用马头墙、双斜坡、半坡黛瓦屋顶等形式,使项目承载古典建筑元素的同时,增加时尚与动感。简洁、明快并运用现代细腻的表面肌理设计，达到与周边环境和城市空间互相呼应，力求创造出具有鲜明时代气息特色。建筑体量，采用平面凹，凸的手法富了城市空间，使人们看到建筑顶部的变化。商业裙房部分在临城市干道一侧，立面采用了简洁的几何划分，同时通过高技术手段和细部的精心设计来强化建筑的造型和吸引人们的注意力。主在建筑的主体顶部采用大尺度的架空支架式的结构造型，同时在体量上向内收，既加强了建筑的稳定感又强化了顶部，达到良好的视觉效果。 第一章结构设计一、设计依据（一）本工程所遵循的国家主要标准、行业标准和地区标准：《建筑结构荷载规范》GB50009-2001《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《建筑抗震设计规范》GB50011-2001《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2004《建筑边坡工程技术规范》GB50330-2002《建筑桩基技术规范》JGJ94-94《建筑地基基础设计规范》DB50-047-2006《冷扎带肋钢筋混凝土结构技术规程》JGJ95-2003《多孔砖砌体结构技术规范》JGJ137-2001（二）自然条件1.修正后的基本风压：0.33kN/m2；地面粗糙度为B类。2.地震设防烈度：6度二、结构设计该工程共有两类住宅建筑，其中板式为上部10层、底部为1层裙房。点式为18层住宅。1.结构体系和结构布置：均采用剪力墙结构体系。 2.楼盖采用全现浇主次梁楼盖体系。三、建筑物安全等级及抗震等级。1、建筑物重要性为丙类，建筑物安全等级为二级。2、框架、剪力墙抗震等级为三级。四、基础形式1.基础型式采用柱下人工挖孔灌注桩基础、筒体筏板基础，持力层为中风化基岩。2.环境挡墙根据高度不同，分别采用条石砌体重力式挡墙、钢筋混凝土锚杆挡墙或与主体结构连为一体的钢筋混凝土挡土板等形式。五、边坡及挡土墙负一层背面设240mm厚钢筋混凝土自抗渗挡土墙，利用结构体系形成支挡。六、主要结构材料的选用1.丙座上部结构混凝土强度等级：丁座上部结构砌体材料等级：2.基础部分混凝土强度等级：柱、地梁、条基、钢筋混凝土挡墙C30桩基C20，桩基护壁为C153.构造柱、过梁、圈梁为C20；4.钢材：梁、柱、挡土墙、桩受力纵筋采用Ⅱ级钢fy=310MPa；以上构件的分布筋、箍筋采用Ⅰ级钢，fy=210MPa；d<12mm，当d≥12mm 时，采用Ⅱ级钢。板筋采用冷轧带肋钢筋（直径φ5—φ9），fy=340MPa。5.填充填：采用页岩空心砖砌块（容重γ=8.0kN/m3，厚度100—200mm），M2.5水泥砂浆砌筑。 第一章给排水设计一、给水1、该工程接自市政自来水管，但缺具体的技术资料。2、.生活用水量：序号用水单位名称使用单位数用水定额工作时间（h）时变化系数日用水量（m3）最大时用水量（m3）1住宅483人220升/人.日242.5106.211.062绿化1000㎡2升/米2.日21.00123未预计水量按以上用水量和的10%计10.71.34总用水量117.914.36该项目最高日生活用水量为117.9m3/d最高日最大时生活用水量为14.36m3/h。3.系统设计：根据水压情况，8F及以下各层均由市政自来水管网直接供水。9F～18F高区，采用管网叠压供水设备供水，以满足进户管给水管水压不大于0.35MPa的要求。二、排水1.污水量：该项目最大日污水排放量为117.9m3/d。雨水量：Q=j×F×qq=4.42升/秒·100㎡住宅5KW~6KW/户商业80W/㎡ 附属用房30W/㎡(3)用电容量计算Pe=804KW；Pj=362KW；(4)电源本工程采用0.4KV电源供电，电源引自一期变配电房。 第一章暖通设计一、设计依据1.甲方所提要求及建筑专业提供的有关资料；2.《采暖通风与空气调节设计规范》（GＢ50019－2003）;3.《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045－95）（2005年版）二、通风系统1.水泵房等设备用房分别设置机械送排风系统。3.通风排气房间的换气次数如下：水泵房：6次/h三、空调系统各建筑物一般考虑设置分体式空调机。如业主需设置空调及通风设备时，则应严格按照相关的设计规范进行设计配置。四、防排烟系统1.地上各层均利用可开启外窗自然排烟。2.不能自然排烟的防烟楼梯间及其合用前室均设机械加压送风系统。 第一章消防设计一、建筑消防防火设计本工程建筑防火设计按二类高层建筑防火要求予以设计。1.总体布局：建筑群体周边形成循环道路，主扑救面以城市主干道进行扑救，扑救面大于1/4周长。2.防火分区：居住、商业、车库及设备部分均按国家规范进行防火分区。3.报警消防：设置消防报警中心、住宅、商业、地下部分均按规范设置消防报警和喷淋系统。4.耐火等级：主体结构墙、板、柱按防火耐火等级设计，装修严格按有关规范执行并上报审批。5.安全疏散：疏散依据高规建筑每栋主体塔楼设计剪刀梯与消防电梯合用前室，电梯合用前室和防烟楼梯均自然采光通风。商业服务网点单独进行疏散。6.防烟通风：设备房、车库、商业层直接对外采光通风采用自然通风，不能自然排烟的防烟楼梯间及其合用前室均设机械加压送风系统。二、给排水消防防火设计（一）、设计依据1.现行国家设计规范（1）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）（2）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—952005年版） 2.其它技术资料。（二）、消防标准本工程为一类高层居住建筑。（三）、消防用水量用水项目用水量（升/秒）火灾延续时间（h）总用水量（m3）室内消火栓202162室外消火栓152106消防总用水量268（四）、室外消防给水1.水源：为市政自来水管网。2.消防给水管道及消防设施：拟从市政自来水管引一条DN150给水管绕该建筑布置成环，环上设置多个室外消火栓。（五）、室内消火栓给水系统消火栓系统为临时高压给水系统。在18层屋顶上设消防水箱。在中心绿地负一层设置一个消防水池和水泵房，消防水泵房内设置两台消火栓泵，一用一备。消火栓管道竖向成环，每层消火栓间距不大于30M，且能保证同层相邻两个消火栓水枪的充实水柱，同时达到被保护范围内的任何部位。消防电梯前室均设消火栓，各屋顶设装有压力表的检试消火栓。每个消火栓箱处设有直接启动消防水泵的按钮。（六）、消防排水在负一层设DN150排水管，收集排除消防电梯井的消防排水。（八）、管材消火栓系统管材采用焊接钢管，法兰和焊接连接。 （九）、主要设备材料表序号名称规格型号单位数量备注1消火栓泵台2一用一备2消防水泵接合器SQ100-1.0套2消火栓3室内消火栓SN65套4消防水箱12m3个1三、电气消防防火设计1．选用防火电线电缆。2．设置应急照明。 第一章环境保护一、建筑环保设计1.由于本工程商业门面、住宅均采用自然采光为主（商业门面辅以人工照明），各房间间距均满足通风要求。2.生活污水处理在室外统一设置无害化污水净化装置，处理后的污废水排入周边市政下水。3.噪声处理：水泵房、柴油发电机房、通风等设备基础均采用隔振措施采用低噪声型设备。4.各层垃圾间，定时清洁工分层集中外运。5.绿化：由于处于城市重要黄金地带，在尽量留出一定的空地作为绿化景观环境场地，利用平台立体绿化，室内外盆栽绿化，形成整个建筑的空间绿化系统，以提高建筑的品位和环境效果。二、绿化及环保设计1.生活污水经过污水处理装置处理后排入周边市政排水管网。2.噪声处理：选用低噪声型设备；采取设置隔振垫、弹性支吊架和橡胶接头等隔振措施。三、环境保护措施（一）施工期环境保护1.噪声：根据GB12523-90 《建筑施工场界噪声标准》，施工阶段不同，噪声限值也不同。夜间除打桩阶段为禁止施工外，其它阶段限值为55dB。因此，应提倡文明施工，减少人为噪声，尽量采用低噪声有消声设备的施工机械，建立健全控制噪声的管理制度，对噪声进行监测，发现超标应及时、有效地采取控制措施。常见的控制措施有：消声、吸声、隔声和阻声。虽然施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，随施工的结束而消失，但由于噪声较强，且日夜连续工作，将会对周围声学环境产生严重影响，极易引起人们的反感，应予以重视，建议采取以下噪声防治措施：①采用较先进的、噪声较小的施工设备，并加强维护和保养，以降低声源声级；②施工尽量在白天进行；③将有固定工作地点的施工机械应尽量设置在距居民区较远的位置，并采取适当的封闭和隔声措施；④高、中考前半个月，禁止非抢险抢修且产生噪声污染的夜间施工作业。施工场界噪声的控制应达到《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）的要求。2.废水：由于施工期间产生的施工废水含悬浮物和少量石油类，建议修建隔油池、沉砂池，施工期间的废水经隔油、沉淀后通过市政排污管排入嘉陵江。3.废气：为减少施工期空气污染对环境的影响，建议采取以下措施：①施工期必须加强施工机械的使用管理和保养维修，提高机械设备的正常使用率，缩短工期，降低燃料废气的排放量；②对开包的水泥应及时使用和清扫，对土石方装卸和运输产生的扬尘采取洒水、限制车速抑尘措施，以减轻对施工区域附近地面环境空气质量的影响；③运渣车辆不得超高运输，并要关闭顶部车盖，以免洒落。 4.固废：施工期应对固体废弃物的产生、排放、收集、储存、运输、利用、处置的全过程进行统筹管理，不仅应着眼于对已产生的固废进行处置，更应强调不产生、少产生固体废弃物和对已产生的固废进行综合利用，以实现固体废料的“减量化、资源化、无害化”。如采取水土保持措施，减轻水土流失对水体的污染；产生的弃土和施工废料应运往指定的地点填埋；施工人员的生活垃圾分类收集后由环保部门统一处置等。5.扬尘：可在现场设置围挡，实施淋水降尘，场内道路硬化，垃圾封闭，使用清洁燃料等措施进行控制。（二）营运期的环境保护1.噪声：选用高效低噪及振动小的设备，振动设备基础均设置橡胶或弹簧减振器，配备电机设隔音罩。通风机等振动设备与管道连接处设软接头、减振支；吊架，水泵基础加减振垫。通过这些措施，可以有效的减少营运期机电设备噪声对周围声学环境的影响。噪声控制参照《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）执行。2.废水：本项目区内的污水统一排入该区外围的排污沟，经市政污水沟截留进入市政污水管网，经过太平门预处理站预处理后，再进入鸡冠石污水处理厂，处理达到一级排放标准后排入长江，对长江水质不会产生污染影响。生活污水的排放标准应按《污水综合排放标准》（GB8978-1996）一级标准执行。3.废气：建筑物内使用电能、天然气作为燃料，其废气对空气污染很小。因楼内提供餐饮服务，应安装油烟净化设施和专用通道，油烟道引至楼顶排放，对环境的影响很小；平时地下车库设通风风机，车库内排气经竖井引至楼顶排放，对空气环境的影响不大。油烟的排放浓度应达《饮食业油烟排放标准》（GB8483—2001）的要求，即排放浓度应不高于2.0mg/m3。4.固废：生活垃圾袋装化，并设垃圾收集点，城市垃圾处理场统一处置，不得造成二次污染。 综上所述，拟建工程的建设符合城市规划及发展要求，项目实施后，对辖区内土地利用、住宅及商业环境开发、配套设施建设以及城市景观的规划布置有极好的促进作用，具有良好的杜会、经济效益，基于环境评价的角度，本项目的建设是可行的。 第一章节能一、编制依据1．《中华人民共和国节约能源法》2.各相关企业行业节能规范。二、项目所需的能源结构项目是集住宅、商业等为一体的大型房地产开发项目，根据其功能定位，项目所需的能源主要有电、天然气、水。三、建筑节水1.住宅一户一表，商业用水单设水表计量。2.选用节水型卫生洁具。3.给水系统合理分区，避免因水压过大导致用水器具超压出流。4.选用成熟可靠的给水管材与接口形式，防止管网的渗漏。5.采用变频调速水泵机组供水。6.绿化用水采用微喷滴灌方式浇洒，并设置单独用水计量装置。水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。 四、电气节能1.设置低压无功电容补偿装置，就地补偿。2.选用T8荧光灯及高效电子镇流器。3.走道及楼梯间选用感应节能开关。 第一章项目组织与建设进度计划一、项目组织根据业主的实际情况和项目的特殊性，为了能够充分发挥各部门的作用，项目的组织机构设置为如下图所示的模式，并从各部门配备专门人员负责。拓新集团拓新开发公司营销部，10人策划部，2人行政部，3人财务部总工办拓新建筑公司，20人一、工程进度计划本项目建设工期自立项之日起至项目全面建成并投入使用。建设工期主要包括项目前期准备、土建工程施工、设备采购与安装、装饰工程、设备调试、竣工验收等阶段。参考建设项目工期定额和单位工程工期定额，结合本项目建设内容、工程量大小、建设难易程序，以及施工条件等具体状况，项目具体进度安排如下：年份2007年2008年2009年2010年可研及审核前期项目报建土建工程安装工程竣工验收 2010年1月，完成项目所有相关工作，完全具备入住条件，并使项目成为一个完善的社区。一、资金计划假设各项资金的使用均在发生期间均匀投入，除前期可研和报建费用外，全部工程的开发采用滚动投入的方式，总体资金计划为13402万元，其中自筹和销售形成的滚动资金9402万元，向荣昌县农村信用合作联社借款4000万元，借款年利息为9.072％。 第一章投资估算及收入测算一、估算依据和条件（一）估算依据1.“东方之骄”工程设计方案。2.1999年《全国统一建筑工程基础定额重庆市基价表》及2000年《重庆市建筑工程综合基价表》。3.2000年《重庆市安装工程单位基价表》。4.1999年《重庆市建设工程费用定额》及重庆市建委相关配套文件、材料指导估算价格。5.1999年《重庆市市政工程预算定额》6.《重庆市装饰工程基价表》7.重庆市有关部门制定的相关文件及规定。（二）估算条件本项目的估算时间为2007年11-12月，工程建设所需资金由项目业主自筹、借贷等组成。1.土地费用：按照购买土地的实际价款计取。2.前期费用：包括工程勘测费、设计费、平基费及道路、施工水电通讯费、城市建设配套费、其他费用等。3.工程报建费：包括城市规划费、工程监理费等。4.建安工程费：土建单方造价按780元/㎡计取，通风空调消防单方造价40元/㎡，电梯费单方造价30元/㎡。5.配套费用：包括室外给排水工程、室外供电工程、天然气管道工程、视讯工程、绿化工程、小区道路及路面等。 6.其他费用：包括销售费用、建设单位管理费用、贷款利息、土地契税、不可预见费用等。详细估算情况及结论见“附表1：总成本费用投资估算表”。二、收入测算结合施工计划和工程进度计划，项目销售计划情况如下：年份2008年2009年2010年销售比例10%80%10%由于项目地块位于北部新城内，距传统商业中心的距离不到一公里，且与成都、重庆等城市的交通枢纽贯通，经济区域已形成，基础配套设施正在完善。地块用途定位为商住，结合拓新集团近期的房屋销售价格水平和近年荣昌县城商品房价格的走势，假设物价和房价水平稳步发展，不考虑资金时间价值对项目标的达到可出售状态下价格的影响，预计住房销售均价2300元/M2、商业用房销售均价4500元/M2、车库销售均价2500元/M2的基础上，则按设计面积计算的项目总销售收入为20908万元。 第一章财务评价一、有关损益项目的假设和说明1.本项目中所涉及的税金有：营业税（收入的5％）、城建税（营业税的5％）、教育费附加（营业税的3％）、土地增值税（按收入的1％测算）。2.假设本项目借款2008年4月1日全额发放。1.假设在项目的建设期企业所得税率为33％。2.盈余公积按项目业主的章程规定按当年税后利润的10％提取。二、项目损益情况说明本项目建设后，预计共实现税后利润3008万元，共实现所得税2071万元。详细分析数据见附表4：财务损益表。三、财务盈利能力分析根据各财务基础数据资料，计算得出主要财务分析评价指标如下表：指标项目内部收益率FIRR财务净现值FNPV投资回收期全部投资20.31%2671.01万元2.05年其中，项目财务基准收益率（ic）在参照社会平均资金成本的基础上确定为ic＝10%,投资回收期从2007年项目立项开始计算。各项财务评价指标的计算，详见“附表6：财务现金流量表（全部投资）”和“附表7：敏感性分析表”。 四、财务清偿能力分析财务清偿能力分析是通过考察项目计算期各年的财务状况，来选择贷款偿还方案，以及分析本项目偿还贷款的能力。根据本项目特点，先期资金由企业全部自筹，假设在2008年4月初该贷款全部到位，借款偿还期为2年，从“附表5：还款付息表”可以看出，本项目能满足贷款条件并及时支付利息和偿还贷款。五、项目风险分析（一）项目面临的主要风险分析本项目的风险主要来自项目完善期内的投入成本、开发周期和贷款利率以及经营收入稳定等方面，其中以经营收入是否稳定和开发成本的变化影响最大。本项目现有主要状况为：1、项目建设期时间要求短、资金投入较多、各方关系协调难度大，如果没有周密合理的计划，将使未来不确定因素增多，资金压力大，项目业主承担较大风险；2、根据项目建设计划，建设工程投入较大，增大了项目资金压力、资金成本以及融资难度。（二）敏感性分析由于本项目的不确定因素相对较少，其投资由前期可研论证、建安工程、设备购置和环境整治其他费用三部分构成，且各部分的影响因素不同；其产生的收益受到的影响因素也不同。为此，本章从投资和收益两个大的方面进行敏感性分析。具体分析数据结果见附表7敏感性分析表：从敏感性分析表可知，当总销售收入降低10％时，项目财务净现值为1786.8万元，内部收益率为15.03％（大于基准收益率10％），贷款偿还期2.16年，项目可行；当总销售收入增加10％时，项目财务净现值为3555.22万元，内部收益率为25.76 ％（大于基准收益率10％），贷款偿还期1.95年，项目可行。当项目总投资成本增加10％时，项目财务净现值为1982.63万元，内部收益率为15.18％（大于基准收益率10％），贷款偿还期2.16年，项目可行；当项目总投资成本降低10％时，项目财务净现值为3359.3万元，内部收益率为26.71％（大于基准收益率10％），贷款偿还期1.94年，项目可行。由此可知，项目建成后总经营收入对项目经济效益敏感性与项目经营成本对项目经济效益的敏感性相差不多。该项目能获得较好的经济效益，项目风险较小。（三）盈亏平衡分析盈亏平衡分析以全部项目进行，本项目总成本费用为13401.61万元，利息支出总额为1088.64万元，营业税金及附加为销售收入总额的6.4%，假设销售价格保持在原有水平不变且住房、商业用房和车库销售比例一致。根据上述数据计算项目盈亏平衡点如下：BEP（利用率）＝总成本费用+利息支出总额预计销售收入总额*（1-6.4％）×100%＝74.05%盈亏平衡分析表明，本项目建成后年总销售收入只需达到预计总销售收入的74.05％，企业就可以保本，说明项目具有较强的抗风险能力。综上所述，本项目具有较为良好的财务状况、盈利能力、还债能力较强的特点，项目基本财务状况、资产构成较为合理；投资回收时间较短，具有一定承受风险变化的能力，在财务上是可行的。 第一章结论与建议一、结论本项目是拓新集团开发的又一个大型楼盘。项目业主实力雄厚、房地产开发经验丰富，技术力量强、企业知名度高、品牌形象好，对本项目的成功建设奠定了基础。项目选址北部新区，地理位置优越、交通和配套条件完善，项目选址靠近项目定位的消费群体，市场销售前景好。项目建设内容丰富、建筑设计风格和特点鲜明，将打造成为荣昌标志型建筑的一个亮点。项目建设规模合理、建筑方案优良、使用功能完善、户型设计周到、建设进度适宜。财务评价表明：本项目实施后经济效益好，投资回收期短，贷款偿还期快。本项目实施后，项目能够满足社会中高收入人群需要，对加快荣昌城市化进程，完善城市功能有积极的推动作用。本项目产业关联度高，在建设过程中和投入运营后，能拉动诸多关联产业的发展和进步；本项目的成功开发和运营对荣昌县同行能起到积极的示范作用；项目对增加地方税收、提供就业机会等均有积极的贡献，项目社会效益良好。综上所述，“东方之骄”项目建设是必要的、也是可行的。二、建议（一）房地产开发涉及面广，项目业主应加强与当地政府和各部门的沟通，使项目实施有一个好的外部环境。（二）本项目建设内容多、建设周期较 长，要确保项目如期完成，应精心组织，精心实施，真正把本项目做成精品工程、样板工程，在广大荣昌县市民中树起项目业主的企业品牌形象。（三）本项目既有高层也有多层建筑，建设难度较大，投资总额约13402万元，项目业主应尽早完善融资方案，确保建设资金按时到位。附表：1、总成本费用投资估算表2、总成本费用投资计划表3、销售收入测算表4、财务损益表还款付息表5、6、财务现金流量表（全部投资）7、敏感性分析达华工程管理(集团)有限公司二○○七年十二月'