神居山文化公园可行性研究报告 27页

'第一章可行性研究总论一、项目背景1、项目名称：神居山文化公园2、项目建设地址：扬州市高邮天山镇神居山村3、项目承办单位：扬州天山汉文化旅游开发有限公司4、规划范围：６平方公里5、项目总投资：7000万美元二、可行性研究报告编制的依据及内容1、编制的依据⑴《投资项目可行性研究指南（试用版）》，中国电力出版社，2002年3月。⑵《旅游发展规划管理办法》，国家旅游局2000年12月。⑶《旅游项目开发可行性研究与经济评价实务全书》⑷《神居山文化公园商业计划书》扬州天山汉文化旅游开发公司，2007年8月。⑸《神居山文化公园方案》，扬州天山汉文化旅游开发公司，2005年12月。（6）《神居山文化公园概念规划》，炎黄联合建筑设计有限公司，2007年8月。（7）《扬州市旅游发展总体规划》（2002-2020），东南大学旅游系、江苏东方景观设计研究院、扬州市旅游局，2006年5月。（8）《高邮市旅游发展总体规划》，东南大学旅游系、高邮市旅游局2、主要内容本项可行性研究报告以扬州天山汉文化旅游开发有限公司组织实施神居山文化公园开发项目为基本研究对象，主要内容包括：⑴项目规划与工程技术方案⑵项目建设背景和理由⑶项目选址和建设条件⑷市场分析和游客规模预测⑸旅游发展与营销战略⑹项目配套工程规划⑺投资估算⑻财务评价⑼风险分析三、主要技术经济指标表1主要经济技术指标表第二章项目规划与工程技术方案一、项目规划方案1、项目总体构思⑴总体构思围绕“寻根、祭祖、朝圣、旅游、休闲、度假”十二字方针，以弘扬中华民族五千年的灿烂文化为主题，以雕塑为主要表现形式，塑造中华民族的文明始祖帝尧的崇高形象。结合景区的自然地形进行景区功能的合理布局，穿插儒释道三教文化，突出表现尧文化、汉文化，使中华文化在有限的空间内展示出来。还将着力开发都市人到乡村度假的参与性、互动性、休闲性的其他多种旅游项目。通过神居山文化的开发使深具文化内涵的人文景观和自然山水景观融为一体，让山水与文化互动，山水为文化添色、文化赋山水以灵魂。运用独特的理念和“文化产业化，商业公益化”的商业运作方式，构建一处富有鲜明特征和深厚历史内涵并集文化、景观等多种功能为一体的旅游胜地。 ⑵建设目标①中国一流文化旅游项目，国家5a级景区，长三角地区旅游景区的后起之秀，扬州市的王牌旅游景观。②独具特色的文化、休闲、度假的天堂。③古老文化和现代文明交相辉映的阵地。2、项目空间布局本项目建造地点在扬州市高邮天山镇神居山村内，根据景区的自然地形特点，结合神居山文化公园的项目内容和今后的发展目标，本案将景区划分为以下五大功能部分：帝尧文化区、佛教文化区、汉文化区、商贸服务区和休闲度假区。3、分区规划（一）帝尧文化区①范围以现状神居山村为中心，面积约300亩。②功能获取知识、感受历史、艺术欣赏、特色体验、观光游览等③主要项目规划帝尧文化区根据儒家经典“修身齐家治国平天下”思想由帝尧广场、千家祠、文化会展中心等几部份组成。各部分内容如下：a、帝尧广场帝尧广场是神居山文化公园的主要旅游项目。●帝尧塑像总高99米，广场要求能够容纳数万人，以便今后为游客举行大型民族歌舞演出。同时可举行各种重要会议及举办重大演出活动。●广场的设计体现出尧的“合和文化”的特点，尧的“协和万邦”的理念，注重与周围环境尤其和主体帝尧雕塑的协调统一，运用适当的处理手法，和谐的比例与尺度设计，使广场与主体雕塑完美结合，同时表达出上古文化思想，创造出一个完整的、富有历史文化内涵的独特空间。广场规划面积18000平方米●帝尧广场景观河●广场注重景观与绿化设计，绿化从形式到树种、树型、季相、花色等多方面考虑，骨干树种选择名贵珍稀。附属设施的设计充分考虑功能与景观的结合，使其与整个帝尧广场区浑然一体。以三座桥为表现形式，中间“天地桥”供国家元首、地区领导专用。b、千家祠千家祠区围绕中华文字的起源，按中华姓氏的演变发展过程进行规划。此区分为：●千家祠堂●千家碑刻●雕塑旅游者在旅游过程中可查寻到自己姓氏的起源、家族的迁移、发展等内容，结合造字的方式，增强旅游的学习性、参与性。c、文化会展中心全国的帝尧文化研究中心设立于此，是研究上古文化的基地，可经常性的开展各种文化交流与研讨。●研讨报告中心●会展大厅（二）佛教文化区①范围现神居山古悟空寺一带，面积约90亩。②功能宗教祭祀、礼拜活动、素食养生、善修体验、文化交流。③主要项目规划●恢复原古悟空寺 在项目所在景区内有一千年古刹古悟空寺，拟予以保留并扩建大雄宝殿、藏经楼、钟鼓楼等，使寺庙建筑达到历史上的99间半。除可进行常规佛教法事活动外，还可提供寺庙素食、佛教武术表演和培训、佛教圣浴、禅茶、养生会馆等。设现代寮房，标准客房现代舒适，有会议室、礼拜室、臵佛经，开设专用tv频道播放佛教讲座、佛教故事，为信众创造可以修行、习功、舒适的环境，为广大游客提供一个完整体验佛文化的氛围。●建设保护千年古银杏的防护墙一方面可对古银杏树进行保护，另一方面利用防护墙，将墙体设臵成汉代风格，可供游客游览和影视制作之用。（三）汉文化区①范围现神居山上，面积66亩。②功能获取知识、感受历史、运动娱乐、旅游休闲③主要项目规划●复原汉广陵王墓神居山出土了目前世界上保存最完整、结构最复杂、用料最考究、制作最精良、形式最典型的“黄肠题凑”式木椁墓，复原后向世人展示了汉代帝王的风采，体现了中华历史文化的久远。●摩崖石刻在崖面镌刻文字和造像，展示神居山的神话传说，谢安炼丹、穆桂英练兵等。●攀岩场攀岩是一项集健身、娱乐、竞技多种功能于一体的运动，规划改造采石所形成的峭壁、裂隙岩面，形成半人工半自然状态的娱乐性攀岩场地，使之成为景区一项特色体验项目。（四）商贸服务区①范围位于神居山文化公园东南一带，规划用地面积450亩。②功能综合接待、旅游服务、餐饮购物③主要项目规划●景区主入口主入口是整个景点的游客集散中心，在景区入口处。入口主要由大型停车场、景区服务大楼等构成。停车场占地面积8000平方米，分为公交车停靠站和停车场两部分。景区服务大楼建筑面积3000平方米，主要由游客咨询中心和景区办公中心组成。●文化商业街整个文化商业街以独特的设计、浓郁的江南建筑风貌、优美典雅的绿色景观，完全颠覆传统的商业模式，将吃、喝、玩、乐、休闲、购物等集中在一起。街长300米，占地75亩，建筑面积10000平方米。传统式院落与街道布局令人着迷、引人入胜。洋溢着浓郁民族风味的餐馆、街头茶馆以及令人称奇的花园，让游客乐而忘返。荟萃了国内外知名品牌， 全新的发现体验式消费模式，在风格各异的主题卖场的新鲜刺激下，消费者以愉快的心情“发现和探索”到了消费的目标。●度假宾馆用地面积15亩，建筑面积5000平方米。建设一超五星级的休闲度假宾馆。整个宾馆有50余间总统套房级的房间，且每户房间犹如独立别馆，拥有私人庭院，以塑造“中国第一馆”为构思来源。（五）休闲度假景区①范围位于神居山西部，面积1050亩。②功能休闲度假、旅游观光。③主要项目规划●农家生活体验区建原始农耕园、现代农耕园、采摘园、茶艺馆、养老院。以自然生态环境、农业资源、果树资源、田园景观、休闲度假、乡土文化等为基础，为都市人提供生态观光、休闲度假，增长农业知识，了解体验乡村民居生活场所。●生态园区注重空间环境上和景观的设计，打造一个属于人与自然和谐相处的生态世界。●水上乐园及湿地公园建立以嬉水为主题，具有国际先进水平、趣味性、参与性强的水上乐园，其中有儿童嬉水滑道、水上迷宫、水炮、造浪池等项目。●此外还将建大型水上剧场、冒险岛、峡湾森林、水上游艺等游乐设施。规划要点根据发展趋势和市场发展状况，在中远期适度进行旅游景观房产的开发。本区除去较大面积的山林，可用于景观房产开发的面积约500亩。景观房产的开发充分考虑地形及景观特征，依附于自然山林，利用山坡坡地起伏错落的特点，分层次建立独立别墅、双拼别墅、联排别墅等，形成多样化、富有特色的别墅形态，同时可配套建设中心会所等附属设施。景观房产的开发容积率控制在0.2左右。二、项目技术方案神居山文化公园的关键技术是高99米的帝尧雕像的设计施工，需要综合考虑地质学、结构学、力学、制作工艺、制作方法、制作程序、制作材料等。帝尧雕像选定的山头是密质火山玄武石，无断层、节理发育，地基承载力强，地质条件理想。帝尧体内结构采用全钢架薄壳结构，钢架与钢架之间的连接既轻巧又结实，钢架深埋入岩石层，与地面接成整体，这样的结构较混泥土结构的抗风、抗震能力要强的多。雕像本身的形状为立钟型（即上小下大）有相当的稳定性，同时通过对帝尧像稿进行“风动试验”， 测出雕像风力载荷及其分布，以便为结构设计和计算提供可靠数据，进而确定钢架的密度与强度。雕像表面为厚3毫米的青铜壁板，用青铜焊连接成整体。初定帝尧雕像设计强度要求抗击基本风压0.45kn/m2,雪载0.65kn/m2,同时考虑一定的裹冰系数，地震按7度设防、8度构造、地震加速度0.1级、结构安全按1级标准设计处理，以确保帝尧雕像百年巍然站立。为确保整个雕像工程工艺技术先进、整体可靠、形象逼真、造型完美，准备采用先进的以立体摄影、电脑判读制图放大为核心的测控箱式一次成型法，对1∶20模型进行放样。著名雕塑艺术家吴显林先生（无锡灵山大佛的艺术造型师）具体负责对帝尧雕像进行艺术造型。雕像表面准备采用化学着色法对主钢架和青铜壁板连接部位采取有效的防电化腐蚀措施。在整个工程建设过程中，由东南大学建筑系多名博士生导师组成的教授专家组将全方面指导专业雕塑建筑公司施工。第三章项目建设背景与理由1、旅游业发展背景⑴旅游业发展的宏观态势随着世界经济的发展和人们生活水平的提高，旅游已经成为人们休闲一、旅游业发展背景及主题公园发展走势度假的主要选择方式之一。自二十世纪九十年代以来，世界旅游业稳步持续增长，国际旅游人数和年均消费增长率分别为4.35%和6.1%，远远高于世界经济年均3%的增长率，旅游业已成为世界第一大产业。目前世界旅游业正朝着区域化、多样化趋势发展，逐渐形成了欧洲、亚太地区和美洲三足鼎立的局面。旅游方式的选择上，除一些传统旅游项目外，文化旅游、商务旅游、生态旅游和网络旅游等特色旅游逐渐成为热点。预计到2020年全球年接待国际旅游人数将达到16亿人次，国际旅游消费额达2万亿美元。从国际国内旅游产业发展态势来看，我们必须要把握机遇，加快旅游的开发。从国际看，世界旅游市场需求持续增长，旅游产业已经超过汽车、石油化工产业，跃升为世界第一大产业；中国已成为全球最安全、最有吸引力的旅游目的地之一。世界旅游及观光理事会发布的最新报告预测，今年中国将成为仅次于美国和日本的全球第三大旅游国，到2020年将成为世界第二大旅游经济强国。从国内看，当前我国旅游产业正进入大发展的黄金期。我国人均gdp已突破1000美元，经济保持持续快速增长态势，居民消费能力不断提升，消费结构正由“吃穿用”向“住行游”升级。随着全面小康社会建设的推进和国家扩大内需方针的实施，旅游正日益成为人们日常生活中不可缺少的一部分，旅游消费大众化、常态化趋势将更加明显，特别是随着2008奥运会、2010上海世博会的举办，将进一步激发国内游、入境游的热潮。⑵江苏省旅游发展状况江苏省是我国的旅游大省，旅游业经过长期发展，旅游产品实现了由单一的观光游览型向观光度假型、娱乐参与型、文化调研型、康复保健型等多种复合型产品的转变；旅游业运行机制完成了从行政式的计划经济体制向市场为导向的市场经济机制的转变；旅游市场呈现了入境旅游、出境旅游和国内旅游互相促进、共同发展的良好局面。同时，在涉外饭店建设、 旅游交通、旅游资源和产品设计与开发等诸多方面，都处于全国前列，进一步接近和达到国际标准。2006年全省接待入境旅游者445.2万人次，创汇27.9亿美元；接待国内游客1.99亿人次、创收2012.2亿元人民币；旅行社组织公民出境旅游31.3万人次；实现旅游增加值1028亿元。2006年，江苏省上下认真贯彻加快旅游业发展工作会议精神，强化政策措施的落实，把建设旅游强省的目标任务分解到相关行业部门，融入到地方工作之中。目前，江苏省委、省政府支持旅游业发展的相关政策已基本得到落实，各地还结合本地实际，发挥当地优势，制订了一系列发展旅游业、鼓励乡村旅游、完善旅游功能设施的激励政策。⑶扬州市旅游业发展现状扬州是有深厚文化底蕴的“文化名都”，生态优美的“绿杨城郭”。扬州历来以环境优美而著称。扬州通过着力打造精致秀美的城市环境，获得了中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市、中国人居环境奖，2006年荣获全球人居领域最高奖——联合国人居奖。旅游产业持续稳定快速增长。2004年国内旅游者超过1000万人次，旅游总收入超过100亿元，旅游项目投入超过10亿元。2006年，旅游总人数达1346万人次，比上年增长18.4%；旅游总收入132亿元，比上年增长25.9%；旅游项目投入18.7亿元，比上年增长35%，各项指标全面突破。2、主题公园发展走势⑴中国主题公园发展现状中国主题公园经过10多年的发展，已经形成相当的的规模，涌现了一批具有中国特色的和符合中国市场需求的主题公园景区，如：深圳华侨城锦秀中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、杭州宋城、常州中华恐龙园、无锡灵山大佛等，这些景区已成为当地重要的旅游吸引物，丰富了当地的旅游资源类型，改善了城市旅游目的地的形象，推动了地区旅游业的发展。主题公园是中国旅游业继名山大川和文物古迹之后出现的一个新亮点。同时我们也应清醒的看到由于中国主题公园是在极短的时间内孕育起来的，在发展过程中暴露出了许多缺陷，如各地一时间蜂拥而起建西游记城、鬼城等仿古复古简单低级的主题公园，出现了许多的败笔事件，对旅游业的形象造成了不利的影响。⑵中国主题公园发展的趋势基于对中国主题公园的发展历史和现实的基本判断，我们清楚的认识到游客需求、技术机会是主题公园产品发展的原动力。在这种原动力的作用下，跨过21世纪门槛的中国主题公园实质上已经跃上了一个全面创新的发展平台，新概念的主题公园正向我们走来。在可预见的时间范围内，未来主题公园发展将表现出6大战略性趋势：①主题突出文化性，文化越来越多元化；②技术体现互动性，科技越来越现代化；③内容追求娱乐性，娱乐越来越多样化；④项目偏重参与性，活动越来越人性化；⑤景观回归真实性，园林越来越自然化； ⑥规模趋向庞大性，内容越来越丰富化。二、项目建设理由1、有利于增强扬州城市旅游的竞争力近年来扬州市旅游产业虽有发展，但扬州城市旅游的竞争力待增强。一是发展加速，但在全省的位次不高。2006年，扬州市旅游总人数、旅游总收入列全省第6位，只有第1位苏州的30%、25%，在全省没有赢得应有的位臵。二是资源丰富，但整合力度不够。一大批宝贵资源犹如尘封的珍珠，散落在扬州的各个角落，个别部门把社会资源作为“部门所有”。三是产品众多，但整体优势不强。扬州旅游产品小、散、浅的状况还未根本改变，更没有形成气势、形成优势、形成冲击力。同时，休闲度假类高端产品开发不够，商务旅游、休闲度假游和会议旅游等中高端客源仅占34%。四是环境改善，但整体配套能力不足。对照建设旅游名城的要求，在交通基础设施、酒店、景点建设、旅游配套设施、综合服务、城市文明程度等方面还不够匹配。五是推进力度加大，但体制机制不活。就整体而言，扬州旅游资源条块分割、事企不分、权责不明的问题仍很突出，内生机制缺乏，市场化、产业化、集团化步伐缓慢。扬州神居山文化公园的开发有助于扬州城市旅游竞争力的增强。2、有利于丰满扬州城市形象扬州的城市旅游形象定位是：扬州是一座以优美的自然环境和丰富的人文景观为特色，以观光、文化、休闲度假、会议旅游为主体，“古代文化和现代文明交相辉映的”中国一流的精致体验型旅游城市和国际旅游目的地。旅游形象设计的一级理念是：扬州——中国文化休闲天堂。扬州是历史文化底蕴深厚的城市，其文化浸润在日常生活中；扬州是最适合人居的城市，是中国的“巷城”，是全国生态园林城，至今还保留着悠然自得、悠闲自在的生活方式。神居山文化公园具备生活闲居的生态环境和文态环境，是值得品味生活的地方；各地旅游者均可在此享受闲居生活的过程中，领略扬州文化。3、有利于丰富高邮的旅游产品，提升高邮的旅游产业地位高邮市发展旅游的指导思想是树立科学的旅游发展观，坚持政府、部门联动，多元投入，市场运作原则，大力实施“城市即旅游、旅游即城市”的战略，突出特色，加快整合开发精品旅游工程，强势推进旅游支柱产业发展。针对高邮市丰富的“古、文、邮、水”旅游资源特点，城市性质应定位“滨湖商贸旅游城市”，旅游形象和市场应定位为：“帝尧故里”、“东方邮都”、“度假胜地”。经整合、设计，推出“拜帝尧故里、寻邮驿之路、赏悬湖风光、观野鸭放飞、享芦荡激情、品高邮美食”的经典旅游线路。高邮市政府提出高起点规划和策划，全力打造旅游品牌产品，突出“帝尧故里、隋唐古运、秦邮古驿、滨湖古城”的特色，举全市之力，强势推进东方邮都、高邮湖及西堤旅游风光带、天山汉文化旅游景区、菱塘民族宗教风情游等一批精品项目的实施，并争创5a级景区，增强旅游产品的核心竞争力。“帝尧故里”的知名度的提高，高邮旅游产业地位的提升将主要依托于神居山文化公园的开发。4、项目特点a、亮点 ●神居山：尧文化发祥地。经运用考古新发现的资料和古代文献资料，考证出神居山文化公园的项目所在地就是中华民族的文明始祖帝尧的出生地，即为帝尧故里。●99米高的帝尧青铜造像是世界雕塑一大奇观。通过电梯可到达帝尧像体各部位，从高空往下俯瞰神居山全景那种感受与在高楼里面看风景完全不一样。●近1000平方米的古悟空寺的大雄宝殿是江淮地区最大的大雄宝殿。●目前世界上保存最完整、结构最复杂、用料最考究、制作最精良、形式最典型的“黄肠题凑”式木椁墓的遗址所在地。●“神居山——神仙居住的地方”。神居山自然风光秀美，古代道家炼丹之处。●亚洲最具特色的佛教文化旅游体验综合区。顺应富足社会寻求心灵安静、健康、绿色、环保趋势，以素食养生、善修体验、文化交流为其支撑功能。●有以中国“第一名馆”为构思来源的休闲度假酒店。b、看点●站在帝尧像前，你会为之震撼和惊讶，惊叹人的智慧和力量，竟能造出如此巨大的塑像，你会为帝尧的威仪所感染，热血沸腾，留下终身难忘的印象。●帝尧广场每天举行的文艺演出，将请名家来编剧和导演，组建高水平的百人演出团，每天献演一场，演出内容则以我们民族各个时期的多彩生活为题，突出表现我们民族艺术最精华的篇章。●汉武帝派其子刘胥管理扬州，刘胥死后享受王侯葬制－－“黄肠题凑”。其棺保存完好，三椁两棺，规模宏大，稳重壮观，构件比例协调严谨，尤其是“黄肠题凑”是我国汉代葬制中完好保存的孤例，其木梓面积比湖南马王堆汉墓大18倍。●神居山是高邮市最著名的八景之一---“神山气爽”。神居山是“淮南第一山”、“万山之母”，有1200万年的历史。●文化商业街以独特的设计、浓郁的江南建筑风貌、优美典雅的绿色景观，完全颠覆传统的商业模式，将吃、喝、玩、乐、休闲、购物等集中在一起。街道布局令人着迷、引人入胜。洋溢着浓郁民族风味的餐馆、街头茶馆以及令人称奇的花园，荟萃了国内外知名品牌，全新的发现体验式消费模式，让游客乐而忘返。c、强势●思想性强：展示的是民族精神，弘扬的是民族文化●容量大：容纳的是五千年民族发展历史。●内涵丰富：有帝尧文化、佛教文化、汉文化；具有寻根、祭祖、朝圣、旅游、休闲、度假六大内涵。●景区面积宽广：多达６平方公里土地，数千亩土地中，有大片茶园、竹林、绿地、河塘。●把文化旅游产业做到了最大：有世界最高的青铜雕塑---帝尧像。●把中国文化旅游产业做到了最强：在思想、内涵、容量上占据了旅游产业的最高位势。 5、项目功能神居山文化公园是容思想性、文化性、景观性、休闲性于一体，独特文化开发项目，具有“寻根、祭祖、朝圣、旅游、休闲、度假”六大功能。具体为：●感召激励功能到神居山的国内外中华儿女看到后会产生强烈的民族自豪感，会增强自尊心、自信心和进取心，激发深厚的爱国热情。外国旅游者观看后则会对中华民族拥有如此丰富的文化赞叹不已。●文化朝圣功能规划建设的帝尧文化、汉文化、佛教文化各项目是中国文化的大集结，旅游者将获得文化的熏陶，提高自己的文化修养。●学术研究功能文化公园其所表达的内容，涉及到了历史学、宗教学、艺术学、建筑学、美学和教育学等多种领域，为专家学者提供了丰富的资料，将引出许多研究课题。●文化交流功能99米高的帝尧像是世界之最高青铜像，势必产生世界性的影响，引来全球观光者，也将成为中外文化交流的重要场所。●旅游度假功能文化公园规模宏大具有多种旅游度假的设施和条件，建成后将成为旅游度假的新热点，吸引海内外游客纷至沓来。●教育传播功能中华五千年文明史的大课堂，能够让游客受到深刻的教育和启迪。也是传播历史、传播知识、传播文化和艺术的爱国主义教育基地。●寻根祭祖功能世界各地遍布着许多华人，每年有大量的海外华人回国观光旅游，景区将向他们集中展示中华民族的古老文明，有助于他们了解祖国、热爱祖国，增强他们的向心力，起到凝聚海内外中华儿女的作用。同时也为他们寻根问祖、祭拜祖先、寄托情思提供了一个最佳场所。6、项目创意独特、品位高，市场吸引力大好的创意是重大旅游项目成功的关键之一。项目的提出首先是对帝尧出生地的研究，经考证神居山一带就是帝尧文化的发祥地。通过对帝尧文化的研究，发展到对帝尧文化产业的创意。经过长时间的酝酿，决定开发神居山文化公园，以帝尧雕塑为主要形式，把中国的帝尧文化产业做大、做强、做优、做美。景区有世界第一高的帝尧青铜巨像，作为扬州的旅游景点，它的建设将会引起社会各界的关注，具有强烈的市场吸引力。第四章项目选址和建设条件一、项目选址1、项目位置本项目位于扬州市高邮天山镇神居山村 2、规划范围本项目南起高邮市天山镇北茶村，北面与高邮市菱塘回族乡接壤；东起扬菱公路，西至北茶公路。规划面积约６平方公里。二、建设条件1、区位条件扬州市地处沿海地带和长江流域的交汇部，紧邻中国最大的经济、金融中心上海，是以上海为中心的国际第六大都市群（长三角地区）的重要组成部分，扬州市内铁路、公路、水运、航空（筹建）等四种运输方式齐全。项目所在地。扬州市高邮天山镇神居山村项目所在地区位优势明显。2、气候条件扬州高邮属北亚热带季风气候区，平均气温14.6℃，常年降水量1000毫米上下，无霜期220天左右，四季分明，寒暑显著，阳光充足，水源充沛。3、地区经济实力扬州市工业基础扎实，科教实力雄厚，市场发达、商贸流通活跃、金融机构发展迅速。近年来以强化第一产业、优化第二产业，大力发展第三产业为主，积极进行了产业结构调整。扬州市高邮以追赶全国经济百强县作为战略取向，在农业、工业、第三产业、城市建设和社会事业等方面有了长足的发展。2006年高邮市实现地区生产总值123.7亿元，财政收入13亿元，其中地方一般预算收入4.7亿元，城镇居民人均可支配收入9650元，农民人均收入5470元。其中第三产业是高邮市发展最快的产业，初步形成了以商贸流通、仓储运输、房地产、旅游业为重点的发展格局。4、相关政策旅游业是扬州市鼓励投资的重点行业，在《关于加快旅游业发展的若干意见》的文件中，扬州人民政府明确指出，着力扶持重点景区和郊县旅游业的发展，积极争取境内外资金投资发展旅游业。牢固树立“只求所在、不求所有”、“谁投资、谁受益”的观念，鼓励境内外资金以购买、租赁、承包、联营、股份合作等形式投资开发、兴办各种旅游企业和项目。所办企业和项目可享受扬州市属权限范围内规费减免的优惠政策。同时对在郊县从事旅游开发所需土地，可以采取一次性审批，可按建设规划分期出让、分期付款和分期发证。旅游建设项目可根据占地性质和用途，通过出让、租赁、拍卖等有偿使用方式取得使用权。如果一次性缴纳土地使用权出让金有困难的，可分期付款，一般在3年内缴清；有特殊困难的，在5年内缴清。另外本项目是高邮市政府实质性重点支持项目。从立项到土地划拨、税收以及有关政策各环节给予了具体支持，并与开发商以签订协议的形式予以保证。协议要点有：项目经营期限70年，可续签。土地方面，开发范围及用地规模6平方公里；山体无偿使用；水域租赁使用；非耕地和非基本农田、农用地征用或租赁，建设地面建筑物用地办理土地出让手续；税收方面，企业所得税高邮市级财政分成部分前三年奖100%，后四年奖50%。规划区域内悟空寺纳入项目。 同意建立帝尧研究会、基金会。帝尧圣像所有一切报批手续由高邮市政府负责，如上级干预造成损失，视高邮政府违约，承担任何项目投入，并承担违约金300万，及为实现债权而支付的一切费用。第五章市场分析和游客规模预测一、客源市场分析神居山的客源市场可分为近、中、远三个阶段，近期客源市场为区域性的，时间1—5年，中期为全国性的，时间5—15年，远期为世界性的，时间15年以后。下面对近期客源市场作具体分析。1、扬州市客源市场分析扬州市现辖3区3县级市1县，总人口453万，2006年地区国民生产总值：1100亿元，财政收入158亿元，城镇居民出游率达125%。另外扬州每年还接待大量的游客，以2006年为例，扬州共接待国内外游客总数为1346万人次，其中接待国内旅游者1320万人次，海外旅游者26万人次。这些是神居山可依托的重点市场之一。2、长三角地区客源市场分析以上海、南京、杭州为中心的长三角地区是中国经济发展速度最快、经济总量规模最大、发展前景最好的经济区，也是世界最具活力和发展前景的经济区域之一，形成了以上海为核心的世界第六大城市群。（具体城市包括上海、南京、扬州、镇江、南通、泰州、苏州、无锡、常州、杭州、嘉兴、湖州、宁波等15个城市），区域人口超过7400万，面积10万平方公里，国内生产总值占全国的20%。目前长三角正打破行政区域界限，相继提出了经济一体化、人才开发一体化、旅游一体化等发展战略，同时正进一步在规划、产业、市场、交通、信息、政策法规等六大领域联动。长三角地区是我国重要的旅游目的地和客源地，旅游业占了全国旅游业的半壁江山。随着经济水平的进一步提高，中等收入家庭人群正成为长三角家庭的主体，城镇居民出游率不断增高。以苏州、杭州和宁波三市为例,2002年城镇居民出游率分别达到135.6%、129%和127.7%。据专家预测，人口稠密的长三角江浙沪区域今后几年的居民年出游量将持续超过1亿人次以上。因此长三角市场是神居山文化公园的重点客源市场。表22006年长江三角洲主要城市统计资料3、安徽客源市场分析扬州市与安徽省马鞍山、滁州、合肥、芜湖、巢湖等主要城市距离较近，公路车程均在二小时车程内，虽然这些城市的人均可支配收入与城镇居民的出游率不及长三角城市，但是这些城市的城镇居民是安徽省外出旅游市场主要构成部分。因此这些城市也应该成为未来神居山旅游的目标市场。二、市场定位1、客源市场区位 从神居山旅游的项目吸引力和竞争因素来看，神居山旅游的市场区位近期是区域性的，应以扬州市周边大中城市为主，包括江苏省、上海市、浙江省和安徽省。神居山旅游开发的目标市场从区位角度看：一级客源市场主要是指扬州、南京、上海、苏州、镇江、无锡、杭州，常州、宁波、马鞍山等近程城市，这些城市经济发达，居民收入水平高，出游力强，是中华园重点开发的市场。二级客源市场江苏省、浙江省和安徽省其他城市三级客源市场全国各地到长三角旅游的旅游者、到江苏旅游的其他省市的旅游者，尤其是在南京市进行区域旅游的旅游者。到江苏旅游的一部分海外旅游者。2、重点细分的客源市场●家庭旅游市场双休日，独生子女，探亲访友等，使家庭旅游市场成为神居山文化公园的重要顾客群体。从全国国内旅游抽样调查的结果看，探亲访友旅游的比例有所上升。说明以家庭为单位的旅游形式占有重要地位。●短期休假者市场这类市场的旅游目的是离开家或有工作压力的地方，放松精神或参加有特殊兴趣的活动。从市场调查的情况看这类市场多数旅游者对目的地选择强调要有特色，有自己没有看到的景观，参加自己喜爱的项目。因此此类市场是神居山旅游重要的细分市场。●自驾车游旅游市场随着中国百姓的生活水平的不断提高，拥有私家汽车的人越来越多，利用节假日自驾车出门旅游的游客在各大旅游景点接待的比例越来越大。●企事业奖励市场一些企事业单位有本单位职工每年外出旅游的计划，作为对本单位职工的奖励或福利。神居山旅游可将这部分市场作为一个重要的市场。●银发市场中国已进入老年社会，老年人口规模不断扩大,比重上升,人口老龄化速度加快,老年人口已近1.4亿。老年旅游人群是旅游需求旺盛的群体，这个市场是神居山旅游潜力巨大的市场。●学生市场帝尧是学生们在课本上接触过的，再亲眼看到形象而生动的雕塑，能够增长其历史知识，会有很多的启迪和感受。学校也会组织他们来看，进行有形的历史教育、素质教育和爱国主义教育。●华侨和港澳台胞帝尧是中华民族共同的祖先，海外游子来此可以瞻仰帝尧，同时，充分了解和领略华夏五千年的历史，从而激发他们的民族自豪感，强化他们的爱国热情，促进两岸统一。●外国旅游者市场 外国旅游者中有相当一部分人对中国历史文化感兴趣，神居山文化能够让他们更好的了解中国的历史与文化，对他们具有相当的吸引力。三、游客规模预测作为新开发的大型旅游项目，神居山文化公园的客源市场规模可根据其所在区域的人口数、旅游流向、经济发展水平、游客旅游需求偏好以及与长江三角洲地区同类景区的比较来估算。神居山文化公园刚建成后能够造成相当大的影响，游客接待量比较高，紧接着的数年游客量会快速增长，一段时间后由于神居山初始的新鲜度降低游客量会有所降低，此时通过加强营销，增加新的产品吸引，神居山文化公园的游客接待量会重新增长。本次预测基准年为2010年，预测开业后十四年的游客接待量，预测基数为250万人次。表3神居山文化公园游客量预估表以上估算仅是一般情况下的游客量估算，为以后的研究提供参考指标。如遇特殊情况（如象sars这样的突发事件），则当年游客量可能有较大幅度的变动；相反如果神居山文化公园能够抓住特定时间，促销得法，那么神居山的游客接待量在某些年份可能高于上表的预测数据。第六章旅游发展与营销战略一、旅游发展战略1、发展战略以“高、大、古、奇、特”的特色旅游产品吸引旅游者，制造旅游亮点和热点；以雕塑艺术形式为主记载和传承历史，塑造中华民族脊梁人物，与自然生态相结合创造无与伦比的世界文化景观，形成中国旅游文化的高地。2、发展目标⑴充分利用扬州市的经济、文化、人才、科技和政策优势，创建国内一流的文化主题公园。⑵着重展现中华民族的璀璨历史文化，把神居山文化公园建成中国最大、最具影响力的文化旅游龙头企业。⑶以市场为导向，以智慧为保障，把“帝尧故里”品牌发展成为中国文化旅游第一品牌。⑷抓住机遇，开拓创新，把“帝尧故里”品牌发展成国际文化旅游业知名品牌。二、市场营销战略1、营销理念⑴基本营销理念●以市场为先导，以高质量产品促进高效益。●营造市场，引导消费。●以消费者为中心，围绕消费者的利益，倾心服务。●高：旅游服务质量要达到国内一流高标准。●新：旅游服务内容要不断创新，以适应旅游业飞速发展的需要。●快：旅游服务产品切入市场要快，使每一项新产品能尽快与游客见面。⑵顾客满意营销理念 顾客满意营销战略是现代营销的新概念、新手段。它是顾客接受产品后感到需求得以满足的状态。本项目将从顾客满意的三个层次进行营销策划，从而提高神居山的美誉度、知名度和游客回头率。●物质满意（产品满意）全力做到游客对神居山文化公园兴趣盎然，对神居山的服务交口称赞，来时高兴，去时满意。●精神满意全力做到游客在神居山文化公园旅游中获得文化的熏陶，一次观后意犹未尽，还想再来。●社会满意全力做到神居山文化公园在振奋民族精神，推进社会文明起到一定的作用，对中华民族的伟大复兴贡献一份力量，成为一项社会公益景区。2、营销战略⑴特色品牌产品与特定客源市场的有机结合认真进行项目市场的需求调研，针对客源市场需求状况，有的放矢的进行品牌型项目的规划设臵，树立鲜明的高端品牌战略形象，提高旅游产品的知名度和美誉度，并在此基础上展开有针对性的品牌产品促销活动。⑵与周边旅游产品互补、客源互流、联点成线、串线成网，形成区域合力神居山和扬州市目前的知名景区，如瘦西湖、个园、何园景区等，在产品和客源上有着很强的互补性，可以利用此互补资源开展合作营销。⑶常年促销与重点城市营销相结合紧抓神居山自身的产品经营特色，同时在不同时段推出不同特质的旅游新产品，时时吸引旅游者的眼球，并对特定的客源市场持续性的推出既相互联系、又相互独立的旅游当季热点产品，形成持续性与跳跃性相结合的连续效应。特别注重对重点客源输出城市进行连续、不间断的形象促销活动，由此逐步树立起神居山文化自身的主体品牌形象。3、营销方式在营销形式上，根据市场需求的变化和特点，运用市场细分的原理，找准目标市场、目标人群，积极采取多种营销方式，力求以最少的投入取得最佳效果。（1）抓住旅游季节、开展多项活动，并利用新闻媒体对本项目的重视，开展大容量、集中性的新闻式促销。（2）利用展览会、博览会等，开展捆绑式促销。（3）借用大户城市旅行社的网络优势和客源优势，开展代理式促销。（4）选择特定群体、特定地区，开展定向式促销。（5）创作反映神居山风光风情的文学艺术作品，开展文化式促销，提升自身整体旅游形象。（6）发起组织或参加各地的主题公园研讨会。 （7）利用国内外大节日的消费旺季，加大宣传、促销（例如：清明节、五一节、父亲节、母亲节、中秋、国庆、教师节、情人节、圣诞节、元旦、春节等）。（8）编辑、出版、印刷“神居山”“帝尧故里”多种宣传画册、画页、光盘、磁带、明信片、贺卡、挂历、邮票等在社会广泛宣传和在园中、商业区散发。（9）派出专人到各大、中、小学宣传联络，组织学生参观。（10）派出专人到机关、单位宣传联络，组织单位职工参观。（11）每年开展一次大型祭祖活动，并形成惯例，争取成为中华民族祭祖中心。（12）每天举行一场或数场民族歌舞演出活动。（13）开展认祖归宗活动,吸引海内外中华儿女前来瞻拜。（14）邀请国家级演出团体（如心连心艺术团）来神居山文化公园演出，以此宣传造势。（15）邀请各行业名家来园题诗、作画、签名、演讲等以此扩大影响。（16）定期或不定期举办民间风俗节、民族歌舞节、民间绝技、绝活表演等。（17）不同的季节举行不同的晚会，如夏季举行消夏纳凉晚会，冬季举行篝火晚会等。（18）制作大量工艺品、美术品、纪念品出售。（19）邀请中央领导和外国使节参加揭幕活动，组织各方代表在揭幕式上剪彩，形成轰动效应。第七章项目配套工程规划一、道路交通工程1、外部交通与对外出入口⑴神居山文化公园东为扬菱公路，外部交通条件优越，从扬州市中心到神居山车程不到半小时。⑵整个规划神居山文化公园有两个入口，其中南入口为主入口，配备有大型停车场；东入口为次入口分别配臵小型停车场。2、内部道路规划⑴规划原则●继承性原则：充分利用现状道路，继承其合理部分，再加以改造●便捷性原则：道路力求选线顺畅，方便安全。●生态性原则：一方面与周围环境相协调，避免破坏现有地貌、植被、景观风貌，另一方面，规划出具有生态效果的道路。⑵内部道路规划主要分为三级：①帝尧大道，宽18米，长300米。②主干道，宽7米，长6000米。③游步道，宽1.2～1.8米，长13460米。 二、电力电讯工程1、电力工程规划分别在主要用电区块设立变电房，在商贸服务区和主题雕塑区各设立250kv的高压变电房一个。分散的景点由变电房通过低压电线把电源送至各用电部门，在各用电部门再设供电配电箱。主干道旁设有路灯和背景音乐箱。园区内电力线均采用地敷式。道路旁电缆埋地深为地坪下0.8米，沿道路坡度敷设。电力线路与通信线路分侧附设，以减少干扰。山上电缆可沿山坡敷设，埋深为地坪下0.5米。2、电讯工程整个神居山文化公园在商贸服务区内设一程控交换机房，交换机容量为200门，中继线为40对，以满足园区内部通线需要。另由市话引入120对市话线路。文化公园内根据需要设若干ic电话亭，方便游客使用。同时园区内提供相应的互联网信息服务，建立神居山文化公园旅游开发信息系统。景区内电信线路均采用电缆穿管，埋地敷设；管材采用双壁波纹塑料管，在穿越道路处埋设钢管。在景区内适当位臵设臵监控摄像机，并在园区服务大楼设臵监控室，使管理者可以监控整个园区的情况。摄像机的设臵应注意隐蔽性，并与周围景观协调。三、给水排水工程1、给水工程景区内用水包括游客用水、员工用水、设备工艺用水、绿化用水、消防用水以及管网漏损和未预见用水量等，预计神居山公园最大用水量为1000吨/日。用水管道就近接入扬州高邮天山镇城市供水管网，引入管道两条，管径为250mm。文化公园内给水管网应该满足水量、水压要求的前提下，尽可能缩短管线的长度，因此将干管按规划道路定线并尽可能布臵在两侧均有较大用户的道路上。园内管网布臵采用树枝状和环状相结合的方式。园内供水干网为dn200mm,并设800立方米山地高位水池一座。2、污水处理(排水)工程采用雨污分离方式处理，减小污水处理量，排水工程系统处理污水能力按最大800立方米/日设计、布设排水管网。雨水充分利用丘陵地区高差大的地形特点，就近排入湖泊，无水体部分采用管道自流排入市政管。雨水管采用砼管，管径为dn300mm,沿园区内道路敷设。生活污水排入天山镇污水管网。3、环卫设施按不同的功能片区的人流总量，间隔距离500/1000米建一个水冲式公共厕所。按不同功能片区的人流总量，间隔30/80/300米设臵一个废物箱。专设机构对神居山内的固体废弃物进行处理，加强固体废弃物的分类收集，强化固体废弃物的运输系统。采用垃圾压缩装臵，减少生活垃圾的季节性变化的影响。固体废弃物统一运输到城市垃圾场进行集中处理。 四、安全与防火设施本项目不设独立的消防队，但在防火设施上作以下考虑：设臵紧急火灾报警系统。帝尧像内设臵防火紧急撤离装臵和高空救援设施。神居山文化公园建筑物内设有消火栓系统、自动喷淋系统。锅炉间设有高倍泡沫灭火系统。室外设有室外消火栓及水泵结合器。山林防火委派专人负责，加大监督力度，设立禁烟区。第八章管理机构与员工培训一、组织管理体制1、组织的领导体制领导体制是指经营活动中领导权利与责任的划分，并以制度形式作出规定。领导权一般可分为决定权、指挥权和监督权等三个方面，分别归属于股东大会选举产生的董事会、总经理层、监事会。（1）董事会（directorate）董事会是由股东或投资者选出的董事所组成，是代表股东或投资者全权处理公园重大经营管理活动，作出经营决策的主要机构。（2）总经理层(president)神居山文化公园的日常经营活动主要由以总经理为首的行政管理部门负责承担。总经理层应全面贯彻执行董事会作出的各项决策和决定，并对董事会负责；同时，以总经理为主对神居山文化公园的一切经营活动进行指挥、协调和控制。（3）监事会(supervision)监事会是神居山资本营运的监督机构，负责监督、检查神居山文化公园的资本营运及经营管理的状况，并对公园的董事会及经理人员行使监督职能。2、组织的行政管理体制管理体制是纵向组织体系的管理，建立自上而下的四级组织层次，并落实各层组织的业务范围、经营管理职责和权利，从而保证神居山文化公园各项经营活动的顺利进行。四级行政管理体制主要包括总经理层、部门经理层、主管（领班）层和操作员工层。3、组织的管理制度管理制度是为了贯彻执行经营目标，加强内部管理，提高管理服务质量和工作效率，更好行使管理权，担负起神居山文化公园的经营管理的职责而制定的在企业内部执行的规章和管理制度的基本内容。表4管理制度二、管理组织机构的设置1、管理机构 设立扬州汉文化旅游开发有限公司，公司承担神居山文化公园项目的开发、建设、运营与管理。根据项目公司业务发展需要，可增设旅游服务、商贸、娱乐、餐饮、教育等子公司、分公司。2、管理组织结构（见下页）33三、员工培训员工培训是神居山文化公园永葆生命力的源泉，合理的用人机制和培训体系是景区成功的关键之一。神居山文化公园从起步阶段即要注重抓好员工的教育培训工作和人才引进的措施，全面提高全园从业人员的整体素质。结合神居山文化公园和扬州市的实际情况，拟采取以下措施：1、依托扬州市本地的职业技术学校培养专业服务人员，强化专业服务技能和理念。争取与各类学校合作，加强员工与学校学生、教师的理论交流，让员工接受先进理念的熏陶。2、着重培训服务和管理人员，以高素质的人才提供高质量的服务，让游客享受高品位的旅游服务。对重要的岗位实行末位淘汰制，促使员工不断的提高自身素质。3、定期或不定期聘请专家来进行讲学和指导。4、针对将来规模的不断扩大，积极引进较高层次的经营管理人才，进行充分的在岗培训。5、根据神居山文化公园的不断发展和员工队伍的不断壮大，培训制度逐渐福利化，把培训作为员工的一份福利，激励员工不断地进行自身的完善。第九章项目实施进度计划本项目分前期决策、规划设计、工程施工、开业前准备、试营业期和正常经营期等阶段。自编制可行性研究报告起，至首期项目竣工日止，在各项工作开展顺利的前提下，项目总工期规划为38个月左右。具体内容详见如下的项目实施进度表。表5项目实施进度表备注：规划设计可与项目融资工作同步或稍晚一点时间进行，若同步安排，则项目总时限为38个月；若非同步进行，最多将会花费42个月时间。第十章投资估算一、投资估算1、投资估算说明与依据本项目投资估算系按照国家计委批准的《投资项目可行性研究指南（试用版）》和现行旅游项目经济评价的有关规定进行编制的，是在前面章节的市场预测、项目实施进度等方面的基础上进行的。主要依据有： ⑴国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规。⑵《投资项目可行性研究指南（试用版）》⑶扬州市有关部门提供的基础资料⑷其他资料2、几点说明⑴本项目流动资金占总投资3%，其中铺底流动资金占流动资金的30%。（2）根据本项目工程进度，2007年投资25%，2008年投资42%，2009年投资33%。（3）基本预备费按照工程费用和其他费用的5.0%计算，其估算值为450万美元。（4）目前一般国内项目不计涨价预备费，但考虑到此项目规模较大、投资高、建设期相对较长,本估算按照工程费用和其它费用的2.0%计算涨价预备费，其估算值为180万美元。（5）本项目除特别说明，投资估算货币为人民币元。（6）具体投资估算见(附表1)。二、融资方案经估算本项目总投资为7000万美元,资金来源包括注册资本和债务资金两部分。1、注册资本金比例本项目注册资本为1166万美元。2、出资方式本项目投资者独资以货币出资7000万美元。3、资金筹措本项目融资2400万美元，占总投资的30%，由项目建设业主申请融资解决。表6建设期资金来源与运用表单位：万美元第十一章财务评价一、财务评价依据1、国家计委、建设部颁布《建设项目经济评价方法与参数》第二版2、《中华人民共和国公司法》及其实施条例3、《中华人民共和国增值税法》及其实施细则4、《中华人民共和国企业所得税法》及其实施细则5、国内同类旅游景区财务经营情况二、财务评价的基础数据选择1、门票价格通过对长三角地区主题公园门票价格的调查，结合考虑到神居山文化公园市场定位和需求确定其门票价格为13美元/张，以后每隔一段时间作相应调整，其中对团队票价按旅游行业的一般标准实行30%优惠，则团队门票价格为9美元/张。表7长江三角洲部分主题公园门票价格一览表单位：人民币元2、计算期根据项目实施进度，确定本项目的建设期为3年，项目运营期14年，计算期合计17年。3、其他计算参数其他计算参数按照国家和行业有关法规并结合项目的具体情况选取。⑴房屋建筑物及雕塑折旧年限取35年，其余折旧年限取12年，按平均年限计算折旧。无形资产中土地使用费用按20年平均摊销，知识产权按35年平均摊销。 ⑵成本估算中采用人均工资数额为：0.27万美元/人〃年，福利按工资支出的15%计算。预计工资每年平均增加5%。⑶固定资产修理费率取1%。⑷其他费用按有关规定结合项目实际情况进行估算。⑸年税金及附加按国家或地方政府规定的费率及计税方法计算，对该项目来说直接从营业收入中扣除的有营业税及附加（按5.5%计）。⑹企业所得税。税率按33%计。⑺盈余公积金和盈余公益金按税后利润的10%、5%计取。⑻借款偿还。根据项目融资方案，银行借款在8～10年偿还。4、折现率设定根据行业经验，设定折现率设定为10%，同时作为基准收益率。三、营业收入估算根据旅游开发项目的盈利模式结合本项目的特点，本项目的收入来源主要有：●门票收入●餐饮收入●商铺出租收入●停车场收入●旅游商品出售收入（出让、出售具备知识产权特点的商品，如：玩具、旅游纪念品、工艺品等）●其他收入（指园区内为游客提供的观光电梯、电瓶车和部分参与性项目的收入）具体收入估算见附表2。四、成本费用估算总成本费用估算（详见附表3）各年不尽相同。总成本费用估算包括原材料费、燃料及动力费；工资福利费（详见附表4）；固定资产折旧费、无形资产及递延资产摊销费估算（详见附表5）。五、主要财务评价报表1、项目现金流量表（详见附表6）。2、损益及利润分配（详见附表7）。六、财务评价指标1、投资利润率投资利润率=年均利润总额÷总投资?100%=1570.6万美元÷6433.3万美元(扣除知识产权值)?100%=24.41%2、资本金净利润率资本金净利润率=年均净利润总额÷资本金?100%=928.7万美元÷1666.7万美元?100%=55.72%3、投资效果系数投资效果系数=年净利润÷总投资?100%=928.7万美元÷6433.3万美元?100%=14.43% 4、内部收益率当折现率(i1)取15%时，其对应的累计现金流量(pv)为421.2万美元；当折现率(i2)取16%时，计算得出的累计现金流量(nv)为279.3万美元。故由下式可计算:内部收益率i=i1+(i2-i1)?pv÷(pv+?nv?)=15%+(16%-15%)?421.2万美元÷(421.2万美元+279.3万美元)=15.61%5、投资回收期投资回收期=(项目总投资-流动资金)÷(年均净利润+折旧)=(6433.3万美元-240万美元)÷(928.67万美元+188.8万美元)=5.54年投资回收期（动态），为7.12年（折现率为10%）6、还贷能力计算根据本项目的筹资方案，向银行借款1363.47万美元，用于本项目还款的资金来源主要有：利润、折旧摊销。设定净利润的60%用于银行还款，则：年均可还贷金额＝可还贷利润＋年折旧额＝928.67万美元?60％＋188.8万美元＝746（万美元∕年）七、不确定性分析1、敏感性分析本项目的财务敏感性分析，是分析年游客量、经营成本、建设投资等发生变化时，对财务内部收益率的影响程度。分析结果见表：表82、盈亏平衡点分析本项目的盈亏平衡分析，是按照神居山文化公园的计算期内平均游客接待量的数据进行计算，计算平均游客接待量下表示的盈亏平衡点。盈亏平衡点（bep）＝年固定成本÷(年均收入－变动成本－税金)?100%＝457.87万美元÷(2315.47万美元－158.8万美元－645.47万美元)?100%＝30.29%保本点营业收入＝2315.47(万美元)?30.29%＝701.35(万美元)第十二章风险分析一、风险因素识别经过分析，本项目的风险因素有：1、市场风险市场风险主要指游客量的不确定性。2、技术风险 技术方面的风险主要指项目主体雕塑在技术可靠性上存在的不确定性，可能给项目带来的风险。3、工程风险工程风险主要包括工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。4、环境风险环境影响方面的风险主要指项目在建设与运营期对周围水资源、森林植被、文物古迹、风景名胜、自然环境等产生的负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。5、投资估算风险投资估算风险主要来自项目方案变动的工程量增加、工期延长、材料、各种费率、利率的提高，征地单价等的提高。6、融资风险本项目投资相对较大。因此融资方面的风险表现为资金不落实造成项目不能顺利实施。7、财务风险财务方面的风险一是来自游客量的预测、游客消费的不确定性，二是来自投资或营运成本费用的增加等，使项目的盈利水平不能达到预期目标。8、经济政策风险新经济政策的出台，对拟建项目实施带来的风险。9、社会影响风险社会风险是项目与所在地互适程度可能出现的问题，对社会各利益群体、当地组织机构及当地技术、文化环境带来的负面影响，项目可能承担的风险。二、风险程度分析1、风险评估方法的选择风险评估一般采用专家调查法、层次分析法、cim法、蒙特卡洛模拟法等基本方法。本项目以上述风险因素为风险对象，不对各个因素进行二阶或二阶以上的分解和展开，采用专家调查法。2、风险等级和影响程度划分将各种风险因素出现的可能性及对项目的影响程度划分为9个等级，用1～9个表示即：1—表示可能性极小或影响极小；2—表示可能性非常小或影响非常小；3—表示可能性小或影响小；4—表示可能性较小或影响较小；5—表示可能性一般或影响一般；6—表示可能性较大或影响较大；7—表示可能性大或影响大；8—表示可能性非常大或影响非常大；9—表示可能性极大或影响极大。3、专家评价与统计采用专家评估法，通过对20位专家进行咨询，对专家给出的判断进行统计，统计结果见表9。表9风险因素量化分析统计表 4、风险评估风险评估成果见表10。表10风险成果汇总表经分析，市场风险、工程风险、融资风险、财务风险、经济政策风险和投资估算风险是本项目的主要风险。三、防范与降低风险措施1、市场风险中国旅游市场未来总体发展前景是美好的，扬州区域旅游市场也将持续保持快速增长的势头，但这并不一定能保证旅游市场的供求关系的平衡。在一定的市场状况下，旅游景区激烈的市场竞争将会分散神居山的客源，导致区域或局部市场有效需求不足；或抑制神居山文化公园旅游服务产品价格，减少神居山的旅游收入；尤其发生市场恶性竞争时，更会给神居山旅游带来一定的危害。因此市场风险是神居山文化公园旅游的主要风险之一。与之相对应的措施，公园必须建立高素质的营销队伍，采取不断开发旅游新产品，每年推出几项大型活动，并利用新闻媒体和广告大力宣传，派出专人去学校和单位联系观众等积极有效的营销策略。2、技术和艺术风险神居山文化公园帝尧雕塑的技术和艺术水平如何也是公园成功的关键因素，帝尧雕塑的风险主要是建99米高的帝尧中的技术性问题。建99米高的雕塑在目前的技术条件下是不成问题的，因为雕塑的结构实际上就是一个建筑结构的问题，当今的建筑可以高到500米，那么99米也就不是问题，从建筑角度上看，雕塑比楼房建筑更简单一些。雕塑的难度在于其表面是异型体，而这个异形体的建造方法、过程、程序、技术要求等等本项目的都已掌握，因为河南已有128米的大佛及88米高的灵山大佛，对于巨型雕塑的设计建造技术上和艺术上都没有问题。3、工程风险帝尧雕塑像站立的山头为火山岩石地层，内部为密质玄武岩，无断层、节理发育，地基承载力强，地质条件理想。但是考虑到帝尧主体雕像高达99米，地质条件至关重要，因此继续加强地质勘察和调查工作，确保万无一失。神居山施工工期风险（即竣工风险）主要取决于帝尧雕塑能否按时竣工。帝尧的建造，按照现代的技术条件，只要没有其他干扰，三年建成也是不成问题的。另外雕塑的加工可采用招标的方式选择多个厂家同时进行。雕塑的设计与加工采取流水线的形式，即设计一件加工一件，以便节约时间。雕像虽然难度较大，但是参照国内目前大型雕塑的建设经验，本工程在时间上已留有了一定的余地，同时已做了大量的前期工作，目前已完成帝像的初稿设计，这都为神居山的及时竣工提供了一定的保障。神居山文化公园旅游开发在具体的施工建设中要做到：协调景区与有关方面的关系与抓紧工程建设必须同时进行；认真贯彻国家有关基建程序，保证工程质量；注意关键工程进度， 注意每一影响工程进度的关键部位；选择好设计、施工、监理单位，认真把好设备、材料定货关，是保证工程质量和进度的关键。4、环境风险本项目所在地是一片竹林农田地带，这一地带已被市政府规划为神居山旅游区，经高邮市分管旅游的市长组织讨论，神居山文化公园项目被列入其中。神居山文化公园的建设对景区内的竹林、植被、文物古迹、自然环境不会造成破坏，相反原有的自然景观会得到更多的保护。5、投资估算风险由于当前尚未进行具体的总体规划设计，某些项目的预算尚不太准确，有一些项目可能还未列入进去，因此投资估算风险是存在的。但主要大项目的估算误差不会太大，一些没有估算到的也是投资不多的项目，所以总体差距不会很多，即便出现这样的问题，只要主题项目建成，其他次要项目可以调整或缓建，另外还可以采取措施开源节流，挤出资金合理安排。6、融资风险资金供应不畅是影响一个项目建设及以后经营的重要风险。神居山文化公园总投资7000万美元，投资额大，一旦资金供应不畅，将直接影响到项目的建设，因此要积极争取政府部门的支持，同时千方百计通过国内外多种融资渠道进行融资，落实资金来源，神居山文化园的建设和经营提供良好的资金保障。7、经济政策风险旅游业是中国目前最具活力的产业之一，国家及地方相继制定了一系列的优惠政策，鼓励和扶持旅游业的发展。随着长江三角洲地区旅游一体化政策的实施，为本项目提供了良好的市场发展空间。高邮市政府为了加快经济发展，在2003年里又制定了一系列鼓励外商和民营企业家来高邮投资的优惠政策，政府各部门也采取了一系列方便投资的措施，2005年高邮市政府已与项目开发商签订协议，从立项到土地划拨、税收及有关政策各个环节都给予了具体支持，总的来说各项政策对投资者越来越有利。8、财务风险防范和降低财务风险具体要做到：提高对项目建设期财务风险的认识，采取措施予以防范和抵御。在项目建设过程中精打细算，并采用招标的方式，控制和降低投资，加强工程建设各方面控制，实行成本细项控制，以降低成本。在项目运营期间要建立全面的质量管理体系，综合应用现代管理手段和方法，使神居山文化公园成为管理上的先行者；加强市场意识、产业意识与竞争思维，在市场锤炼中不断调整经营思路、经营方式；推行“绿色管理”，降低管理成本和环境付出；做好神居山文化品牌的打造、维护、传播和经营工作；制定合理的市场营销策略。9、社会影响风险 项目所在地扬州是中国著名的历史文化名城，扬州的发展定位是“文化名城，旅游名市”。神居山文化公园项目反映的是五千年的历史，与扬州特色和发展方向完全吻合，所以神居山文化公园的开发立足于扬州是对历史文化名城的一个补充，使扬州的定位更加丰满。10、政治风险因为本项目投资回报期较长，对于海外投资方来说，还会担心中国的政策、法律的变化，这也是可以理解的，但总的来说，不必太担心，因为中国改革开放20余年了，法律、政策不断在改善，一直是朝着有利于外商融资的方向发展的，中国还要扩大改革开放，目前正在搞股份制改革，将国有企业改为股份制、私有制企业，这是一个大方向，不会倒退，中国领导人一再声明中国的政策五十年不会变。融资方尽可放心。11、自然风险本项目在经营期间遇到像“非典”一类人力不可抗拒的自然灾害是完全可能的，为了确保投资者的利益，本项目建成后可向国内保险公司申请“财产一切险”和“利润损失险”的投保，以便在遇到不可抗自然灾害而造成财产损失和利润损失时能得到保险补偿。12、金融风险金融风险主要有两类：一是利率风险，二是汇率风险。当前，人民币币值稳定，经济增长比较快，不良贷款下降，外债减少，中国的金融环境是安全的，稳定的。央行始终保持了刺激国民经济发展的积极的货币政策态度：提高我国企业产品出口和在国际市场的竞争力；减少企业利息负担，降低成本，减轻经营压力，为企业深化改革创造条件。放宽货币政策，扩大信贷规模，解决目前银行存在的存大于贷的问题，进一步启动和扩大内需，促进经济发展；分流储蓄资金，鼓励社会游资进入股市，刺激股市回升。以释放人民币升值压力。中国的银行开展的远期结售汇业务，就是针对汇市风险开发的产品。远期结售汇也可以说是预结汇业务，就是不管未来的汇率如何变动，银行都会以预先约定的汇率给客户结算，等于帮客户把汇率固定下来。客户可以专心做好自己的业务，由银行承担汇率风险。13，交易风险交易风险可以通过远期外汇交易来防范。在进行远期外汇交易时，企业与银行签定合同，在合同中规定买人卖出货币的名称、金额、远期汇率、交割日期等。从签定合同到交割这段时期内汇率不变，可防范日后汇率变动的风险。远期外汇交易的一个变种是具有日期选择权的远期和约，其允许企业在一个预先规定的时间范围内的任何一天执行外汇交易。当然，远期外汇交易本身是存在风险的，企业能否避免损失和获得好处，关键在于汇率预测是否正确。同时，远期外汇交易在避免了汇率不利变动风险的同时，也丧失了汇率有利变动而带来的获利机会。目前委托银行防范风险手续非常简单。企业在跟银行签定协议后，就可以完全交给银行打理，达到化解风险、保值、增值的目的。十三章结论与建议一、方案描述如前所述，神居山文化公园主要建设内容为高99米的帝尧雕像，结合景区的自然地形进行景区功能的合理布局，穿插儒释道三教文化，突出表现尧文化、汉文化， 使中华文化在有限的空间内展示出来，还将着力开发都市人到乡村度假的参与性、互动性、休闲性的其他多种旅游项目。神居山选址于扬州市高邮天山镇内。扬州是历史文化名城、全国优秀旅游城市，其所在的长江三角洲地区是中国目前经济最发达的地区之一，区域人口超过500万，城镇居民旅游出游率居全国前列。而项目所在地在天山镇，距扬州市中心仅30公里，地理位臵优越，交通便利，基础设施配套好，这为神居山的配套旅游项目建设创造了良好的条件。项目规划用地面积6平方公里，总投资7000万美元。神居山文化公园以长江三角洲地区为主要目标市场，同时兼顾全国及海外市场。预计项目建成后年均接待游客200万人次以上。二、结论与建议1、神居山文化公园以帝尧塑像为主体，展现了一部中华民族历史文化的壮丽画卷，唱响了中华民族一曲高亢的主旋律。帝尧塑像为世界之最高青铜像，景区内配以多种旅游项目、内容十分丰富，整个园景集“寻根、祭祖、朝圣、旅游、休闲、度假”六大功能于一体，文化品位很高，是中国文化旅游产业的一个制高点。2、本项目内容可行、技术可靠、选址理想、客源有保障、社会效益巨大、经济效益也会可观，是较为理想的投资项目。3、目前本项目投资者正与各方进行洽谈，建议项目有关各方共同努力，促进双方平等互利的合作，以使项目尽快建成。4、本项目有较强的抗风险能力，但在市场、融资和财务等方面也有一定的风险，应注意采取多种措施加以控制和规避，以实现预期效益。附表1总投资估算表单位：万元人民币5152说明：由于计算机取整问题，计算表中可能有个别数据的合计或累加有一定的误差，此问题不影响计算结果，本案中其他表格数据同此。5354说明：1、以2010年为基准年进行计算。2、游客中按散客与团队游客1：1进行估算，其中团队票价折扣率为30%，门票价格2010-2014年按100元/张，2015—2019年110元/张，2020-2023年按120元/张计算。3、餐饮消费50%游客在园区用餐，2008～2014年按人均15元计，2015～2021年按人均20元计。4、按30%游客在景区购买商品，2008～2014年按人均16元计，2015～2021年按人均20元计。5、停车场收入参照南长江三角洲同类景区，按10个游客一辆车计算，预计车辆平均在景区停留3小时，2010～2016年按每辆4元/小时计，2017～2023年按每辆车6元/小时计。 6、商铺出租收入2010～2016年按150万元/年计，2017～2023年按300万元/年计。7、其他收入主要指神居山文化公园内为游客提供的电瓶车、观光电梯和部分参与性项目的收入，按50%的游客计，其中2010年—2016年按人均25元计，2017—2023年按人均35元计。8、以上所指的货币单位都为人民币。55附表4工资及福利费估算表单位：万元人民币附表5固定资产折旧费、无形资产及递延资产摊销估算表单位：万元人民币附表6项目现金流量表单位：万元人民币计算指标：财务内部收益率ic＝10%续附表6项目现金流量表单位：万元人民币计算指标：财务内部收益率ic＝10%附表7单位：万元人民币续附表7单位：万元人民币64'