芳园里项目可行性研究报告 26页

'芳园里项目一、总论1、项目位置及背景本项目处在北京市朝阳区芳园里中路，西临万客隆超市，南临兆隆大厦，北靠星城国际公寓、北京京东方电子公司，东临东光电工厂及海军701厂。地理位置优越，环境幽雅。芳园里地区是北京市泛CBD区域，因受CBD及丽都商圈的影响已逐渐成为北京最活跃和繁荣区域。芳园里外销公寓最为集中，并有少量商务大厦及商住楼，代表性的项目有星城国际、海润国际公寓、佳境天成、和乔丽晶公寓等，每平方米均价8500元以上。本项目最近区域的商品房的销售为兆隆大厦，其均价为7200元/平米，销售情况良好，但兆隆大厦是塔楼，而本项目为板楼，其间的差价应在500元左右。芳园里地区同时又是京城规划中的10个边缘集团之一，10个边缘集团所在区域以东五环沿线为主，如芳园里(望京)、东坝、定福庄、垡头和北苑均处于东五环的北京市东部地区。其余的5个边缘集团则分布在五环沿线的南部、西部和北部地区。据伟业公司的调查显示，边缘集团范围内在售的117个项目中，西苑集团占5个、清河集团占6个、北苑集团占16个，芳园里集团占37个、定福庄集团占18个、垡头集团2个、南苑集团9个、丰台集团9个、石景山集团15个。由此可以看出东五环和北五环沿线的边缘集团发展较快，特别是芳园里集团的望京26 和北苑集团已成为楼市中的热点区域。有关人士认为，无论是价格还是环境，五环沿线的边缘集团都有着城区不可比拟的优势，特别是随着五环路的加紧建设和私家车的逐渐普及，芳园里地区成为住宅旺地已指日可待。2、项目概况：本项目占地面积19200平米，总建筑面积87300平米，建筑规模为地下8000平米，地上79300平米，建筑容积率为4.11，分为两栋住宅楼、一栋写字楼共三栋单体建筑，地下两层、地上14-16层。经估算，工程总造价约4.3亿元，住宅楼销售部分每平米造价为4712元，写字楼销售部分每平米造价5824元。项目总的销售保本价格为5684元/平米。针对兆隆大厦的均价7200元/平米的塔楼销售价格，同时考虑资金的回笼速度，本项目住宅楼的销售价格低定位在6000元/平米，写字楼销售价格定位在8000元/平米，销售收入为5.12亿元，公司实际投资20158万元，销售净利润为4598万元，投资回报率为24%。一、北京市住宅市场分析1、北京房地产市场发展状况北京市自1978年以来国民经济呈现出高速增长的态势，GDP的平均年增长率为15.27%，除个别年份以外均保持10%以上的经济增长速度，近5年经济发展态势平稳没有出现大起大落的计划经济发展特点，说明北京市的市场进程有了较大的提高。26 房地产投资作为固定资产投资是拉动经济增长的有效手段，房地产作为高值耐用消费品可启动消费，同时房地产业具有产业关联的产业特性可以带动相关产业的发展，因此房地产作为第三产业，目前对国民经济的发展十分重要。加入WTO对房地产市场的影响分析在2001年下半年，中国加入世贸组织（WTO）之后，中国的经济发生了深刻的变化。相应的，北京也获得难得的发展机遇。首先，加入WTO使中国的经济规则与世界接轨，增加了政策的透明度及稳定性，使国外的投资者能够理解和把握。这将极大地刺激国外投资者的投资信心，增加国外投资者对国内各行业的关注。房地产作为国内赢利预期最好的行业之一，必将受到投资者的极大关注，从而拓宽开发商的融资渠道，促进房地产行业的健康发展。同时，稳定、规范化的政策环境将使国外投资者有信心投资于国内的各种资产，扩大整体房地产行业的市场需求规模，缓解目前的供需失衡局面，增加行业景气。其次，加入WTO，使得国内产品与国外产品站在同一竞争地位，通过公平的竞争必将使国内外消费者享受到更好的产品服务，刺激进出口业务的发展，提高国内的市场化程度，进而吸引更多的国外投资者进入中国的各个行业，带动国内尤其是北京的写字楼、高档公寓、酒店、商业设施等各方面不动产物业的需求，对房地产的繁荣是个有利的促进。26 最后，大量国外投资者的渗入，将提高对人才资源的需求，增加国内人员的收入预期及消费信心，激发一部分购买力，扩大房地产市场的需求。虽然，国外产品对国内制造业将产生冲击，但对于北京这样的服务型功能为主的城市来说，影响不大且调整相对容易。总体来说，加入WTO将扩大北京房地产的需求规模，并刺激其消费，是一件利大于弊的重大利好。举办奥运对房地产市场的影响申奥成功将给北京带来大规模的基础设施建设，有利于投资硬环境的改善。为了成功地举办奥运，北京市政府将投入大量资金改善北京的基础设施状况。比如机场的扩建、城市的公交、高速公路、轻轨铁路、地铁等。另外，电视媒体的转播系统、通讯系统，都将加强建设。拟重点建设142个项目，投资逾1800亿元。包括：900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等；450亿元用于环境治理，实现天更蓝、水更清、地更绿；300亿元用于信息化建设，初步实现电子政务、电子商务、信息化社区和远程教育；150亿元将用于水、电、气、热等生活设施的建设和改造等。这些不仅对北京投资硬环境的改善具有非常直接的促进作用，而且对居住的舒适性也将得到提高，总体提升了不动产物业的价值。26 申奥成功将带动一批相关产业的发展，给国内外的投资商带来了重大的商机。举办奥运无论是对广告业、旅游业、体育产业，还是零售商业等，都将得到发展的机会。这不仅对北京的一些行业来讲是一个巨大的机会，对于其它省市，乃至于全球的投资商，都是一个重要的商机。举办奥运会，还将增加就业，增加居民的收入，从消费的角度来看，这无疑会拉动北京经济的增长，提高国内外投资商对北京市场投资的回报率和盈利的乐观性，同样可以促进北京物业市场的销售和发展。申奥成功将促进科技等服务行业的发展，将把北京的投资环境提高到一个更新的层次。北京奥运提出了“绿色奥运、科技奥运和人文奥运”，在环境治理、绿化城区建设、公园化的城市、三废治理等等方面，都将投入大量资金。在水环境的治理、空气污染的改善以及生活垃圾的处理和改善方面，也要做许多工作。这些项目的开展，都离不开相关行业的发展，必将为北京赢得良好的城市形象，从而使北京的投资环境达到更高的层次。2、北京市房地产市场发展展望随着申奥的成功、加入WTO的利好，房地产市场热度升级。目前北京房地产开发投资增长迅速。土地购置面积和土地开发面积大幅增长。土地购置面积为284.9万平方米，土地开发面积为459.2万平方米，分别增长2.8倍和3.5倍，说明在开发投资和开复工面积强势增长的同时，土地购置面积和土地开发面积也有很大幅度的增长，后劲十足，势头强劲。北京房地产市场供销两旺。商品房在建规模扩大，开发速度剧增。北京房地产市场发展潜力相当可观。从城市人口和商品房的销售量上看，北京的市场发展潜力十分看好、房地产市场的潜在需求十分巨大。北京的购买力正处于上升阶段，随着住房补贴政策的落实，北京的个人购房比例将会大大增加。北京房地产市场经营格局将会发生很大变化，一些无资金、无人才、无项目的小企业将会被淘汰出局，二三十家大型开发集团将主导北京市场。这也是北京房地产市场进入有序竞争的要求和表现。26 举办奥运会对北京房地产市场的影响，具有区域性、局部性、时间性的特征。办奥运对城市结构、物业布局和房地产市场格局有重大影响，但对房地产市场需求总量的直接影响并不大。办奥运的辐射力，在空间上是递减的在时间上是先增后减的。在空间上，距奥运场馆尤其是奥运村越远，辐射力越小，虽然全北京都能够从奥运受益，但城市重心还是会进一步北移；在时间上，以举办奥运会时的2008年为界，从现在到2008年，办奥运的影响趋势是逐年递增，到2008年后逐年递减直至消失。办奥运的影响是表层性的，而入世对北京房地产市场的影响，是深层次、制度性、全局性、环境上的，比举办奥运会的影响更加重要、更加深刻、更加持久。包括房地产企业在内的众多企业要面对更多的国内外竞争对手，挑战与机遇并存。虽然举办奥运会和入世对北京房地产市场同为利好因素，但是两者的重要性不可同日而语。对于北京房地产市场而言，举办奥运会和入世是一种互动关系，两者既相互联系，相互作用，又相互补充。从时间上看，举办奥运会和入世几乎同时作用于北京房地产市场，这使得北京房地产市场步入了新的历史时期，新的阶段。进一步讲，举办奥运会给北京房地产带来的契机是在WTO规则下实现的。WTO规则对开发商来说是新的、不熟悉的东西，企业在不熟悉的环境中运营具有很大的风险，这种风险主要是政策风险和规则风险，这种风险与市场风险相互作用，从而增加了市场的不确定性，我们对这种政策风险和规则风险要有足够的认识和充分的准备。26 到2008年奥运会举办之前，除奥运会本身所需场馆外，其它直接需求不会增多，但潜在客户会大大增加。办奥运会使北京的全国核心地位得到加强，国际化程度提高，城市功能得到加强，环境得到改善，会吸引更多的国内外人士来北京观光、旅游、工作、生活、学习，集聚了人气，潜在客户大大增加，带动经济持续增长，整个城市购买力上升，这些必然会引致对各类房地产物业的需求上升。但是，这一需求具有不确定性，这要求决策者眼光长远，头脑清醒，冷静看待奥运需求，供给量与需求量应相匹配。同时因为奥运会后的需求肯定是下降的。办奥运是北京房地产市场的一个前所未有的发展契机。从整体上看，办奥运促进北京持续、平稳、健康发展的繁荣局面，人们的预期变得更好，集聚了人气，总的投资会增加，从而使开发商对未来北京房地产市场有一个良好的预期，对前景充满信心，刺激、带动更多的本地或外地开发商投资房地产，增加投资，大干快上做项目，投资有不断扩大的趋势，从而使整个房地产市场的供给明显增加。据我们分析预测，因为奥运村及奥运设施对城市布局、物业结构和房地产市场格局的影响，会导致城北的供给急剧大幅增加，城南的供给会均衡大量地增加。而且，供给的有效性大大增强，供给的速度、数量和质量都能够充分满足房地产市场的需求。一、项目周边市场状况1、周边写字楼物业状况26 本项目位于朝阳区芳园里地区，该地区有四星级丽都酒店、海逸酒店；嘉林、京润别墅区；丽都、和乔丽晶、钻石、宏源等高档公寓云集；第三使馆区、望京第四使馆区的建设即将展开。同时该地区有和睦家医院、北京国际学校、日本学校、德国学校、万客隆超市等商务居住条件。雀巢中国总部、ABB、松下电子管、爱立信、诺基亚、西门子等电子产品的加工出口为该地区提供产业支持。另外芳园里电子城已纳入中关村科技园五园一区的大规划内，入住的新技术企业享受与中关村科技园同等的优惠税收政策。以上利好条件促进了本项目的发展前景，同时周边楼市的火爆也为本项目提供了有利的实践依据。以下对附近楼盘作一简要概述：1、星城国际中心位于芳园里电子城，占地面积2.2万平方米，建筑总面积15万平方米，容积率为6.82。拥有一座1万多平方米带高尔夫球场的空中花园；两栋共管式外销国际公寓；一栋酒店式公寓智能化写字楼，及4.6万平方米的国际商务展厅；和3.6万平方米的智能化地下车库，800个车位，外销公寓售价为12500元/平方米，物业管理费19元/月/平米，车位每12万/个，入住率80%以上。内销公寓售价为均价8000元/平米，物业管理费为3元/月/平米，取暖费30元/年/平米。其户型结构如下：户　型面积均价估价2室2厅2卫119.278000元(人民币)/平米954160元/套2室2厅2卫128.918000元(人民币)/平米1031280元/套2室2厅2卫140.868000元(人民币)/平米1126880元/套3室2厅2卫145.38000元(人民币)/平米1162400元/套3室2厅2卫145.598000元(人民币)/平米1164720元/套26 3室2厅2卫148.188000元(人民币)/平米1185440元/套3室2厅2卫153.868000元(人民币)/平米1230880元/套4室2厅2卫196.648000元(人民币)/平米1573120元/套2、银枫家园位于朝阳区首都机场大山子收费出口,规划的西直门-回龙观-东直门的轻轨铁路及规划五环路也将从小区周边经过，银枫家园毗邻湖光水色的望京公园，与北京最尊贵之银湖别墅隔路相望，总建筑面积25万平方米。物业管理费为3元/月/平米，取暖费30元/年/平米。物业类型：普通住宅价格：均价5300元(人民币)/平米装修状况：毛坯房户型结构如下：户　　型面积单　价（均价）估　价2室2厅2卫119.275300元(人民币)/平米632131元/套2室2厅1卫128.915300元(人民币)/平米683223元/套2室1厅2卫140.865300元(人民币)/平米746558元/套3室2厅2卫145.35300元(人民币)/平米770090元/套3室2厅2卫145.895300元(人民币)/平米773217元/套3室2厅1卫148.85300元(人民币)/平米788640元/套3室2厅1卫153.865300元(人民币)/平米815458元/套4室2厅2卫190.645300元(人民币)/平米1010392元/套3、佳境天成位于北京朝阳望京中环南路甲2号，占地面积：26 9757平方米，绿化率：30%，总建筑面积：65000平方米，容积率为6.66。物业类型：商住办公价格：均价10900元(人民币)/平米装修状况：毛坯房物业管理费为3元/月/平米，取暖费30元/年/平米。4、蓝色家族位于朝阳区京顺路与广顺南大街交汇处，距丽都酒店仅500米，紧邻百米绿化带，正对第四使馆区。蓝色家族采用法式白派建筑的风格简约明朗，STEPBACK的立体板式塔楼设计，32层的高窗阔景。独到精良的板塔设计是蓝色家族最大的亮点之一。蓝色家族将2003年7月全面入住。物业管理费为3元/月/平米，取暖费30元/年/平米。　物业类型：普通住宅价格：均价5700元(人民币)/平米装修状况：简装5、电子城小区位于朝阳区芳园里驼房营，小区总建筑面积33万平方米，其中经济适用住房面积为20万平方米。小区分为三个组团，规划为13栋高层塔楼住宅，规划居住人口达9000余人。物业管理费1.52元/月/平米，取暖费30元/月/平米。物业类型：经济适用房价格：均价3600元(人民币)/平米装修状况：毛坯房26 户型结构如下：户　型面积单　价（均价）估　价2室1厅1卫84.143600元(人民币)/平米302904元/套2室1厅1卫88.423600元(人民币)/平米318312元/套2室2厅1卫104.813600元(人民币)/平米377316元/套3室1厅2卫118.23600元(人民币)/平米425520元/套3室1厅2卫121.463600元(人民币)/平米437256元/套3室1厅2卫129.23600元(人民币)/平米465120元/套2室1厅2卫131.33600元(人民币)/平米472680元/套3室2厅2卫131.793600元(人民币)/平米474444元/套6、嘉润花园位于北京朝阳区望京南湖渠东路，是由北京金致达房地产开发公司投资建设的精品内销公寓项目。位于望京南湖渠东路，距京顺路百米之隔，占地2.5公顷，总建筑面14万平方米，包括地下2万平方米的停车库。由A、B、C、D四栋楼和7000平米的高档会所组成。2000底主体完工，2001年6月30日全面入住。物业管理费为3元/月/平米，取暖费30元/年/平米。物业类型：普通住宅价格：均价5700元(人民币)/平米装修状况：毛坯房开发商：北京金致达房地产开发有限公司户型结构如下：户　型面积单　价（均价）估　价26 2室2厅2卫106.095700元(人民币)/平米604713元/套2室2厅2卫114.995700元(人民币)/平米655443元/套2室2厅2卫115.565700元(人民币)/平米658692元/套2室2厅2卫125.55700元(人民币)/平米715350元/套3室2厅2卫132.595700元(人民币)/平米755763元/套3室2厅2卫147.795700元(人民币)/平米842403元/套3室2厅2卫148.065700元(人民币)/平米843942元/套3室2厅2卫149.795700元(人民币)/平米853803元/套4室2厅2卫179.085700元(人民币)/平米1020756元/套4室2厅2卫179.085700元(人民币)/平米1020756元/套7、亮马水晶位于朝阳区亮马桥路5号，毗邻电子城，西接燕莎亮马商圈，是北京冠德房地产开发有限公司开发的高档公寓。总建筑面积为41647平方米，绿化率高达31%。主要户型为一居和二居，为白领阶层精心打造，园区内绿化面积大，水景设计巧妙，完善。物业管理费为3元/月/平米，取暖费30元/年/平米。物业类型：公寓价格：均价6500元(人民币)/平米装修状况：毛坯房户型结构如下：户　型面积单　价（均价）估　价1室2厅1卫436500元(人民币)/平米279500元/套1室1厅1卫826500元(人民币)/平米533000元/套26 2室1厅1卫856500元(人民币)/平米552500元/套8、海润国际公寓建筑面积，售价为8988元/平方米（均价），已销售70%以上。物业管理费为3元/月/平米，取暖费30元/年/平米。物业类型：商住公寓价格：均价8988元(人民币)/平米装修状况：精装修、送全部家电户型结构入下：1室1厅1卫638988元(人民币)/平米566244元/套1室1厅1卫688988元(人民币)/平米611184元/套1室1厅1卫728988元(人民币)/平米647136元/套2室2厅1卫1108988元(人民币)/平米988680元/套2室2厅1卫1168988元(人民币)/平米1042608元/套2室2厅1卫1198988元(人民币)/平米1069572元/套3室2厅1卫1388988元(人民币)/平米1240344元/套3室2厅2卫1518988元(人民币)/平米1357108元/套3室2厅2卫1648988元(人民币)/平米1474032元/套4室2厅2卫2118988元(人民币)/平米1896468元/套2、该地区的发展前景按北京市的远景规划，北京市将成为一个中心、10个边缘集团的“分散集团式”市区格局。十大边缘集团：1992年的《北京城市总体规划》中规划了位于市区与县城之间的10个边缘集团。从北往东数，分别为清河集团、北苑集团、芳园里集团26 、东坝集团、定福庄集团、垡头集团、南苑集团、丰台集团、石景山集团、西苑集团。十大边缘集团的形成及其各种设施的完善，悄悄地改变了北京的城市格局和市民的居住观念。而十大边缘集团将成为北京市民新的居住区。随着10个边缘集团人气的兴旺，除了新建小区自建的商业设施以外，还出现了上百个超市、便利店、仓储店等多种商业网点。另外，作为一项前景广阔的新兴产业，北京物流中心、SHOPPINGMALL也建在四环路以外。医疗、教育问题是老百姓最关心的，随着本市医疗、教育政策的改革，各个小区的小型医疗设施和社区学校会越来越多，居民就医和孩子上学会越来越方便。在大环境上，本市以四环周边地区为主的240平方公里城市绿化带在今年年内完成，这些有吸尘、杀菌、隔音作用的城市“绿肺”将使城市边缘集团所在地区的综合环境质量比城里好得多；小环境上，由于地价相对较低，开发商舍得减少一些容积率，做园林，让居民开门见绿，有一个好的社区环境。有了这些优势，加之房价便宜，10个边缘集团已成为北京新的生活居住区。相对三环内而言，四环、五环周边还有比较“整”、比较“大”的地块，能使开发商、设计师有更大的发挥空间，做出品质好、楼体形式合理、绿化率高、密度小、配套全、适合居住的好房子。因此，10个边缘集团也就成了北京最适合居住、最富有时代气息的人文区域。26 从空中鸟瞰，京城规划中的10个边缘集团均是围绕着五环路线而建，10个边缘集团所在区域以东五环沿线为主，如芳园里(望京)、东坝、定福庄、垡头和北苑均处于东五环的北京市东部地区。其余的5个边缘集团则分布在五环沿线的南部、西部和北部地区。据伟业公司的调查显示，边缘集团范围内在售的117个项目中，西苑集团占5个、清河集团占6个、北苑集团占16个，芳园里集团占37个、定福庄集团占18个、垡头集团2个、南苑集团9个、丰台集团9个、石景山集团15个。由此可以看出东五环和北五环沿线的边缘集团发展较快，特别是芳园里集团的望京和北苑集团已成为楼市中的热点区域。有关人士认为，无论是价格还是环境，五环沿线的边缘集团都有着城区不可比拟的优势，特别是随着五环路的加紧建设和私家车的逐渐普及，五环成为住宅旺地已指日可待。东北五环附近的银枫家园、宏源公寓、星城国际等，望京附近的慧谷金色家园都有多条公交线路经过，因此受到购房者的青睐。3、企业的影响该地区属于中关村高科技产业发展特区内，有雀巢中国总部、ABB、松下电子管、爱立信、诺基亚、西门子等国外大型企业集团，同时又有国内大型企业如北京兆维科技股份有限公司、北京京东方科技集团股份有限公司、北京电子城科技园、北京牡丹电视新厂区、东光电工厂、海军701厂等企业。A、北京兆维科技股份有限公司（简称兆维科技）位于北京电子城科技园区内，是一家以通信和IT产业为核心业务的高科技上市公司（股票代码600658）,旗下共有十一家分、子公司及参股公司。截至2002年6月，公司总资产已超过7.3亿元人民币。26 作为北京电子信息产业的支柱之一，兆维科技的发展得到了来自政府的有力支持。在第一大股东北京兆维电子（集团）有限责任公司坚实的技术产品化和多元化规模经营基础上，兆维科技还拥有强大的技术开发、创新能力和成功的国际合作经验，国际合作伙伴包括西门子、康宁、摩托罗拉等诸多跨国通信业巨人。而上市公司雄厚的投资、融资实力以及全新的运作机制、经营机制和激励机制，则是科技创新和企业发展的不竭动力。目前，兆维科技业已形成了以网络通信与光通信、通信及相关设备制造、通信网络优化系列产品与印刷材料等产品体系构成的完整的产业链。主导产品的销售网络覆盖国内主要城市和地区，2001年销售收入相比2000年增长逾两倍，已经成为享誉业界的通信及相关设备制造商，通信及网络服务提供商。将逐步发展成为中国最大的通信产业基地之一。B、北京京东方科技集团股份有限公司创立于1993年4月，是一家由管理层和员工出资650万元，在连续亏损七年的传统国企――北京电子管厂的基础上，按现代企业制度共同发起设立的民营化机制的股份制公司，于1997年在深圳证券交易所上市。目前公司注册资本5.5亿元人民币，总资产67.8亿元人民币。公司创立十年来，业务一直快速稳健增长，2002年集团营业额达91.1亿元人民币。其中，主营业务收入47.8亿元人民币，比企业创立初期增长60倍。四、项目建设定位：1、建筑面积及内容：26 根据北京市规划委员会规划意见书的要求，本项目可建造两栋住宅楼，一栋写字楼，建筑面积为87300平方米，其中地上建筑面积为79300平方米，地下建筑面积为8000平方米，容积率为4.11，要求绿化率为30%。2、建设规模及经济技术指标本项目处在北京市朝阳区芳园里中路，西临万客隆超市，南临兆隆大厦，北靠星城国际公寓、北京京东方电子公司，东面是东光电工厂及海军701厂。项目技术指标如下：项目名称：华鑫商务会馆占地面积：19200平方米总建筑面积87300平方米其中：地下建筑面积8000平方米地上建筑面积79300平方米层数：地上：三栋楼分别为14、15、16层地下：两层檐高：57-61米容积率：4.11停车位：395个绿化面积：10000平米绿化率：52.1%建筑形式：共分为A、B、C三栋单体建筑，其中：两栋为公寓，一栋为写字楼。26 2、建设标准住宅楼的建设标准为：项目　做法成本估算备注结构施工地下部分框架结构2000元/m2含装修地上部分剪力墙结构800元/m24800万元建筑施工外墙外墙外保温，四层以下为石材，四层以上为国产中档外墙面砖80元/m2480外窗国产铝合金窗或高档塑钢窗，中空玻璃70元/m2420户内装修毛坯房150元/m2900户门国产高档四防门15元/m290公共部分及楼梯墙面、顶棚为国产高档乳胶漆，国产中档地砖地面60元/m2360电梯间墙面、地面为石材，顶棚为造型天花板30元/m2180给排水通风地下车库通风与排烟40元/m2240采暖集中供暖，国产中档散热器50元/m2300给排水包括给水、排水、中水、热水管线70元/m2420消防室内外消火栓系统，自动喷淋系统，国产木质放火门70元/m2420电气强电照明、动力、防雷接地、预埋电视、网络、电话、可视对讲系统120元/m2720弱电电视、电话、网络、可视对讲系统、火灾自动报警系统、楼控及车库管理系统80元/m2480总计13610平均造价按6.8万平米计算2001.5写字楼的建设标准为：26 项目　做法成本估算备注结构施工地上部分剪力墙结构800元/m21520建筑施工外墙外墙外保温，四层以下为石材，四层以上为国产中档外墙面砖80元/m2152外窗国产铝合金窗70元/m2133户内装修精装修700元/m21330户门国产高档四防门15元/m228.5公共部分及楼梯墙面、顶棚为国产高档乳胶漆，国产中档地砖地面60元/m2114电梯间墙面、地面为石材，顶棚为造型天花板30元/m257给排水采暖通风中央空调系统450元/m2855给排水包括给水、排水、中水、热水管线70元/m2133消防室内外消火栓系统，自动喷淋系统，国产木质放火门70元/m2133电气强电照明、动力、防雷接地、预埋电视、网络、电话、可视对讲系统150元/m2285弱电电视、电话、网络、可视对讲系统、火灾自动报警系统、楼控及车库管理系统100元/m2190总计4930.5平均造价按1.9万平米计算25953、住宅户型规划：根据附近楼盘的调查，热销户型为：一室一厅一厨一卫约65平米两室两厅一厨一卫约125平米三室两厅一厨两卫约155平米五、费用估算1、项目的成本估算：26 住宅楼成本估算住宅楼成本估算（地上部分6万平米、地下0.8万平米）阶段划分项目名称平米费用（元／平米）金额前期准备土地费用、拆迁费用　15009000住宅楼土地出让金住宅楼（6万平米）5503300监理及设计费用按建安成本的3%考虑75510合计　　212512810施工阶段市政配套　5003400结构装修　200213610合计　250217010销售阶段销售费用按200元/平米计算2001200其他管理费用按建安成本的3%考虑75510不可预见费用按建安成本的3%考虑75510总计　471232041写字楼成本估算写字楼成本估算（地上部分1.9万平米）阶段划分项目名称平米费用（元／平米）金额前期准备土地费用、拆迁费用　15002850写字楼土地出让金写字楼（1.9万平米）7501425监理及设计费用按建安成本的3%考虑93176合计　　23434451施工阶段市政配套　500950结构装修　25954931合计　30955881销售阶段销售费用按200元/平米计算200380其他管理费用按建安成本的3%考虑93176不可预见费用按建安成本的3%考虑93176总计　58241106526 2、项目综合成本分析：住宅楼综合成本为4712元/平米，写字楼综合部分成本为5824元/平米。则项目的总投资为43104万元，项目的平均成本为43104/8.7=4955元/平米。项目的综合平均成本为4955元/平米。3、项目的前期准备及开竣工日期的假定：◆假定本项目的前期拆迁及三通一平工作在三个月内完成。◆假定本项目建安施工在十五个月内施工完毕。项目的假定持续时间：项目分项持续时间（月）前期施工准备完成拆迁及三通一平3建安施工基础施工3.5结构施工5.5装修施工5竣工清理及验收1六、经济指标分析1、项目的现金流出如下：◆在项目办理开工证之前支付全部土地出让金的40%，共计1890万元。结构封顶的当月，交纳1#、2#楼（住宅楼）剩余的土地出让金共1980万元；在竣工的当月交纳3#楼（写字楼）剩余的土地出让金共855万元。◆26 土地费用、拆迁费用为：1500元/平米：在项目转让协议签定后，付4500万元；三个月后即建安施工开始后，付4500万元；竣工后支付2850万元。◆监理及设计费用：计686万元。支付时分两次进行，合同签定后付20%（140万元），结构封顶时支付40%（273万元），竣工后支付40%（273万元）。◆建安施工费用：结构施工为垫资到结构封顶后支付结构工程款的90%，竣工后支付剩余的10%。此间的资金投入为结构封顶前为零，结构封顶后支付结构款（结构施工费用暂估为800元/平米）6264万元，竣工后支付696万元。装修工程款按月支付，装修施工费用暂估为1331元／平米，计11581万元，每月支付1930.17万元。◆基础设施及市政配套费用计4350万元，按竣工前5个月均等支付,每月为870万元。◆其他费用：如销售费用、管理费用及不可预见费等共2952万元，按15个月均等支付，为196.8万元/月。现金流出如下表：序号月份总计前期准备结构施工装修施工1234567891011121314151617181土地费用118504500450028502土地出让金4725189019808553监理及设计费用6861402732734建安施工费用185418194193019301930193026265市政费用43508708708708708706其他费用29521971971971971971971971971971971971971971971977总计431046530469719719719719719719719719710644299729972997299776718累计653011227114241162011817120141221112408126041280123445264422943932436354334310426 2、项目综合成本（含税收等支出）分析本项目总计成本为43104万元（不含贷款利息），项目投入最大资金为项目开始销售时的累计投入资金23445万元（即结构封顶后开始销售时），此时考虑贷款利息的支出为23445*0.0531=1245万元，剩余资金可通过售楼收入周转。考虑售楼收入的税收按5.5%计算，则售楼收入与成本之间的计算为：售楼收入*（1-5.5%）=43104+1245（贷款利息）则售楼收入=44349/0.945=46930万元平均销售保本价格=46930/7.9=5940.5元/平米以上计算不包括地下车库的车位销售收入约2000万元。如考虑车库销售收入则平均销售保本价格为平均销售保本价格=（46930-2000）/7.9=5687.3元/平米。3、现金流量如项目销售的住宅楼定价为6000元/平米，写字楼销售的定价为8000元/平米。销售情况为：1＃、2＃楼竣工时销售完70%，剩余的30%在一年内销售完毕；3#楼竣工后一年内销售完毕。其现金流量表见附表一。如项目销售的住宅楼定价为6500元/平米，写字楼销售的定价为8500元/平米。销售情况为：1＃、2＃楼竣工时销售完70%，剩余的30%在一年内销售完毕；3#楼竣工后一年内销售完毕。其现金流量表见附表二。26 4、投资收益分析如项目销售的住宅楼定价为6000元/平米，写字楼销售的定价为8000元/平米。则项目销售利润为：4598万元。公司实际投入资金为20158万元，剩余资金的投入则是从销售收入中支付的。投资回报率为4598/20158*%=22.8%。如项目销售的住宅楼定价为6500元/平米，写字楼销售的定价为8500元/平米。则项目销售利润为：8331万元。公司实际投入资金为19827万元，剩余资金的投入则是从销售收入中支付的。投资回报率为8331/19827*%=42.02%。七、风险分析及对策1、市场风险分析：从北京市目前的住宅市场看，出现了高档住宅、公寓供过于求的现象，其原因除了市场有效需求不足，购房者举棋不定，房价超过消费者的承受能力等原因外，小区位置偏远，设施不配套，交通不方便，住宅小区环境不尽人意，缺乏良好的居住环境是其重要原因。本项目市场定位为中高档公寓，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定的风险。但随着申奥的成功、加入WTO的利好，房地产市场热度升级。目前芳园里地区同时又是京城规划中的10个边缘集团之一，房地产开发投资增长迅速。通过对芳园里地区近十个楼盘的调查显示，高档公寓的销售前景看好。2、经营管理风险分析：26 本项目应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低项目风险的因素之一，同时应做好物业管理和售后服务工做。八、结论：通过以上分析综合本项目的基本情况，可以得出如下结论：1、从占地面积及项目容积率分析：本项目占地面积为19200平米，而建筑面积为87300平米，地上建筑面积为79000平米，容积率为4.11，较低的容积率使得项目能够满足50%的绿化率，同时芳园里地区的大环境及其所形成的文化氛围是别的地区所无法相比的，对于热衷于容积率比较大，环境比较好的白领收入阶层是一个不错的选择。2、项目的地理位置决定了本项目具有旺盛的生命力，当建筑面积为8.7万平米，销售情况为假定结构封顶后先开盘1＃、2＃楼，竣工后再开盘3＃楼。公司实际投入资金为20158万元。项目的保本销售价格为5684元/平米。公司最低的投资回报率大于22.8%。综合芳园里地区的住宅楼的销售水准，如本项目销售定价为住宅楼6000元/平米，写字楼8000元/平米，则销售定价将比同样楼盘的价格低1500元/平米，价格的优势将极大地促进本项目的销售火暴。26 由此可以确定本项目的实施是公司进军房地产市场的一个机遇，同时本项目也能为公司独立开发房地产提供一个历史的舞台，故建议公司对本项目进行投资，项目投资的产物为----两栋住宅楼、一栋写字楼。26'