南京市国有土地上房屋征收评估技术导则 55页

'南京市国有土地上房屋征收评估技术导则2012年7月 目录1、关于印发南京市国有土地上房屋征收评估技术导则的通知宁建征字[2012]731号……………………………………………（1） 宁建征字[2012]731号关于印发南京市国有土地上房屋征收评估技术导则的通知各评估机构、各相关单位：根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（宁政规字[2012]13号）的有关规定，现将《南京市国有土地上房屋征收评估技术导则》印发给你们，请遵照执行。二○一二年六月二十八日—1— 南京市国有土地上房屋征收评估技术导则第一章总则第一条制订目的：为规范国有土地上房屋征收评估技术行为，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，保证房屋征收评估结果客观公平，制定本技术导则。第二条制订依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）、《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》（苏政发〔2011〕91号）、《房地产估价规范（GB／T50291-1999）》、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（宁政规字[2012]13号）等有关规定。第三条适用范围：在本市玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、雨花台、栖霞区（以下称区）国有土地范围内，评估被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本技术导则，但其他法律法规有相关规定的，从其规定。第二章征收评估要素第四条评估机构：承担房屋征收评估业务的评估机构应列入南京市国有土地上房屋征收评估机构信用名录。第五条评估人员：承担房屋征收评估的房地产评估专业人员应该是符合本技术导则第四条规定的评估机构中的注册房地产估价师和持有房屋征收评估上岗证的人员。房地产评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。被征收房屋价值评估的整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。第六条评估对象：被征收房屋及其附属物、产权调换房(含占用范围内的土地使用权)。第七条评估对象分类：被征收房屋分为住宅房屋和非住宅房屋两大类。为适应征收评估的技术需要，住宅房屋和非住宅房屋又划分为若干细类，有关分类的定义及标准—2— 见附件一。第八条评估目的：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”；用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。第九条评估时点：房屋征收决定公告之日。第十条价值标准：指评估对象在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑租赁、抵押、查封等因素的影响。第十一条评估方法选择：注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，合理选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估，并在评估报告中作相应说明。第十二条评估区位：根据南京市国有土地上房屋征收评估区位划分体系，将南京市主城区玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、雨花台、栖霞8个城区划分为6个等级25个分区，作为征收评估的技术基础，见附件二。第十三条评估程序：⑴接受评估委托，明确评估基本事项并签订书面房屋征收评估委托合同；⑵接受委托方提供资料，开展前期调查，拟订征收评估作业方案；⑶到征收地点进行现场告示；⑷注册房地产估价师逐户实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录；⑸依照本技术导则评估测算分户的初步评估结果；⑹将分户的初步评估结果提交委托方；⑺在委托方公示分户的初步评估结果期间安排负责评估项目的注册房地产估价师进行现场说明解释，对存在错误的予以修正；⑻在分户初步评估结果公示期满后，提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告；⑼完成评估资料立卷、归档工作。第十四条评估结果表达：房屋征收评估结果包括分户评估结果和整体评估结果。房屋征收分户评估结果以《南京市国有土地上房屋征收补偿金额分户初步评估结果表》、《南京市国有土地上房屋征收补偿金额分户评估结果表》和《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修补偿金额分户评估结果表》，以及《南京市国有土地上房屋征收评估补偿金额分户汇总表》表达，作为被征收房屋（含其占用范围内的国有土地使用权）的补偿依据；房屋征收整体评估结果以《南京市国有土地上房屋征收评估结果汇总表》表达。房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。—3— 第十五条评估报告：征收评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，依照本技术导则的要求出具征收整体评估报告,分户评估报告的格式应符合本技术导则的要求。第十六条评估结果应用的有效期：自提交正式评估结果之日起，至该征收项目征收补偿结束时止。如果评估条件发生变化需要修改评估结果，前一份评估报告自动作废，并应在后一份报告中作相应说明。第三章住宅房屋征收评估第十七条住宅房屋征收评估方法：普通住宅房屋应当选用市场法的基准价格修正方式评估。除普通住宅外的特殊住宅房屋可选用市场法的直接比较方式评估，也可视具体情况选用其它市场化方法评估。被征收住宅房屋的细类划分见附件一，市场法可比实例的选择要求见附件三㈡。第十八条住宅房屋征收评估技术路线：选用市场法的直接比较方式和其它市场化方法评估的特殊住宅房屋评估技术路线按《房地产估价规范》要求执行。对选用基准价格修正方式评估的普通住宅房屋，其征收评估价格测算的技术路线为：1.确立评估基准在征收项目范围内设定“住宅标准样本房屋”作为评估基准，“住宅标准样本房屋”的设定要求见附件三㈢。2.测算基准价格按《房地产估价规范》中市场法评估的有关规定测算比准价格，“住宅标准样本房屋”基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件见附件三㈡。其计算公式为：1n100(P2)100100100基准价格V0=∑VS×××××ni=1(P1)100(P31)(P32)(P33)Vs—可比实例成交价格，n为可比实例的个数；P1—交易情况修正系数。由于选用买卖的正常交易实例为可比实例，该系数取值为100；P2—交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体—4— 情况，参照当地有关部门公布的相关价格指数确定；P31—可比实例实体因素修正为“住宅标准样本房屋”实体因素的修正系数。该系数确定见附件三㈣；P32—可比实例区位因素修正为“住宅标准样本房屋”区位因素的修正系数。该系数确定见附件三㈤；P33—可比实例权益因素修正为“住宅标准样本房屋”权益因素的修正系数。该系数取值为100。3.确定评估价格各被征收房屋分别与对应类型“住宅标准样本房屋”进行实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格并考虑交易情况修正后得出各被征收住宅房屋的评估价格。其计算公式为："(P)(P1)i31被征收住宅房屋评估价格V=V××i0100100V0─基准价格；Pi31─“住宅标准样本房屋”实体因素修正为被征收房屋实体因素的修正系数。系数确定见附件三㈣；"P1—交易情况修正系数。由于选用征收前买卖的正常交易实例为可比实例，而房屋征收改变了征收区域房地产供求，应对征收前买卖的正常交易价格进行交易情况修正。该系数由房地产估价师根据征收项目规模及对周边房屋供求关系的影响确定。第四章非住宅房屋征收评估第十九条非住宅房屋征收评估方法：被征收非住宅房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估。在无市场法评估依据或评估依据不充分而不宜选用市场法时，评估方法选择如下：1.非住宅营业房屋非住宅营业房屋中的商铺类房屋应当选用以收益法为基础的基准价格修正方式评估。除商铺类房屋外的其它非住宅营业性房屋应当选用收益法评估。—5— 2.非住宅非营业房屋非住宅非营业房屋或者其类似房地产有经济收益的，可以选用收益法评估；也可视具体情况选用成本法等其它市场化方法评估。市场法、收益法、成本法应用说明见附件三㈠、附件四㈠、附件五㈠。3.工业及仓储房屋工业及仓储房屋应当选用成本法评估；有工业及仓储用途租金收益的，也可视具体情况选用收益法等其它市场化方法评估。第二十条非住宅营业房屋征收评估技术路线：选用市场法、收益法和其它市场化方法评估的非住宅营业房屋评估技术路线按《房地产估价规范》要求执行。对选用以收益法为基础的基准价格修正方式评估的非住宅营业商铺类房屋，其征收评估价格测算的技术路线为：1.确立评估基准在征收项目范围内设定“商铺标准样本房屋”作为评估基准，“商铺标准样本房屋”的设定要求见附件四㈡。2.测算基准价格选用收益法评估“商铺标准样本房屋”的基准价格时，应选用有限期收益法公式。考虑到征收评估的补偿性质，一般选用稳定收益情形测算。其计算公式为：A10基准价格V=[1−]onR(1+R)A0—设定“商铺标准样本房屋”的年净收益；R—资本化率。由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况确定；n—收益年期。由评估机构根据《房地产估价规范》规定确定。3.确定评估价格各被征收房屋分别与对应类型“商铺标准样本房屋”进行实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格后得出各被征收房屋的评估价格。其计算公式为：(P)Vi31被征收商铺类房屋评估价格Vi=0×100V—基准价格；0P─“商铺标准样本房屋”实体因素修正为被征收房屋实体因素的修正系数。系i31—6— 数确定见附件四㈡；第二十一条非住宅非营业房屋征收评估技术路线：选用市场法、成本法和其它市场化方法评估的非住宅非营业房屋评估技术路线按《房地产估价规范》要求执行。对选用收益法评估的非住宅非营业房屋，其征收评估价格测算的技术路线为：1.测算年净收益选用市场法测算比准年净收益，评估对象年净收益按比准价格的算术平均值确定。测算年净收益的可比实例的选择条件见附件三㈡。其计算公式为：n1100(P2)100100100年净收益A=∑AS×××××ni=1(P1)100(P31)(P32)(P33)As—可比实例年净租金，n为可比实例的个数；P1—交易情况修正系数。由于选用出租的正常交易实例为可比实例，该系数取值为100；P2—交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，参照当地物价部门公布的相关价格指数确定；P31—可比实例实体因素修正为评估对象实体因素的修正系数。该系数确定可参见附件三㈣；P32—可比实例区位因素修正为评估对象区位因素的修正系数。该系数确定可参见附件三㈤；P33—可比实例权益因素修正为评估对象权益因素的修正系数。该系数取值为100。2.确定评估价格其计算公式为：A1被征收非住宅非营业房屋评估价格V=[1−]inR(1+R)A—年净收益；R—资本化率，由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况确定；n—收益年期，由评估机构根据《房地产估价规范》规定确定。第二十二条工业及仓储房屋征收评估技术路线：选用市场法、收益法和其它市场—7— 化方法评估的工业及仓储房屋评估技术路线按《房地产估价规范》要求执行。对选用成本法评估的工业及仓储房屋，其征收评估价格测算的技术路线为：1.测算土地重新购建价格土地重新购建价格应当选用市场法测算。在无法选用市场法时，可选用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。土地重新购建价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地开发管理费用、土地开发投资利息、土地开发利润等。选用基准地价修正法测算土地重新购建价格时可参照执行附件五㈠的有关规定。2.测算建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格通常选用成本积算法求取。建筑物重新购建价格内涵包括建筑物开发成本、建筑物开发管理费用、建筑物开发投资利息、建筑物开发利润等。建筑物开发成本中的建筑安装工程费用可参照附件五㈡所示工业及仓储房屋建筑安装工程费用参考表作适当调整后确定。3．确定建筑物折旧建筑物折旧应根据现场勘察结果，对照《房屋完损等级评定标准》的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。房屋成新评定等级及说明与不同年限房屋成新上限见附件五㈢。4.确定评估价格选用土地与建筑物分别估算的成本法评估基本公式计算被征收工业及仓储房屋的评估价格。其计算公式为：被征收工业及仓储房屋评估价格Ｖi＝PD＋PJ－CPD—土地重新购建价格；PJ—建筑物重新购建价格；C—建筑物折旧。第五章其它征收评估问题处理第二十三条室内装饰装修的价值评估：被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。被征收房屋室内装饰装修的评估价值应当根据工程造价的计价方法结合成新确定。室内装饰装修工程造价的计价方法宜首先选择指标估算法中的单位面积价格法；无法选用单位面积价格法—8— 的，可选用工程量清单计价方法。选用单位面积价格法时的室内装饰装修评估价值可以按照下列公式进行：室内装饰装修评估价值＝（房屋室内装饰装修部分建筑面积×分类分级室内装饰装修工程单位面积价格±各单项装饰装修调整项目差价总金额）×装饰装修综合成新率测算中涉及的分类分级室内装饰装修工程单位面积价格、各单项装饰装修调整项目差价等价格标准，以及装饰装修综合成新率等指标的取值，可视评估具体情况，参照本技术导则附件六的数据选取。选用工程量清单计价方法时的室内装饰装修工程造价确定按南京市工程造价管理部门有关规定执行。第二十四条其它不动产价值评估：其它不动产包括不可移动的围墙、假山、水井、烟囱、水塔等。其它不动产应当根据工程造价的计价方法结合成新确定。计价方法宜选择指标估算法，无法选用指标估算法的，可选用工程量清单计价方法。第二十五条住宅“地大于房”的评估：对被征收住宅房屋及“住改非”房屋建筑面积小于土地使用面积情况的，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为：⑴“地大于房”面积S＝合法土地面积－合法房屋建筑面积⑵“地大于房”土地单价ＶW=ＶO-PJ×gＶO—该征收项目“住宅标准样本房屋”基准价格；PJ—该“住宅标准样本房屋”建筑物重置单价；g—该“住宅标准样本房屋”成新率；⑶“地大于房”补偿金额＝ＶW×S第二十六条产权调换房屋价值评估：⑴用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。⑵除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。评估机构应依据房屋征收部门或者产权调换房屋的所有权人提供的产权调换房屋的权属、区位、用途、建筑面积、建筑结构、建成时间等情况和资料采用本技术导则上述规定同样的市场化评估模式和方法进行产权调换房屋价值评估。第二十七条停产停业损失补偿确定：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人协商确定。协商不成，但具备评估条件的，可根据房屋被征收前的效益、停—9— 产停业期限等因素通过评估确定，采用评估方式测算停产停业损失补偿时的技术路线为：1.确定被征收前年均效益房屋被征收前年均效益应依据税务部门提供的与被征收对象对应、征收决定作出前3年（不满3年的，按照实际年限）的完税证明表明的税后利润计算。2.确定停产停业期限⑴货币补偿情况：被被征收人选择货币补偿的，停产停业期限为被征收人实际搬迁之日至以原生产方式或者经营方法恢复到原生产经营规模所需的社会平均时间。评估中应视具体情况，参照本技术导则附件七规定选取。⑵产权调换情况：被征收人选择产权调换的，停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止。被征收人使用房屋征收部门提供类似房屋周转的，使用周转房屋的时间相应扣减。3.确定停产停业损失补偿评估价值停产停业损失补偿评估价值V=R×（T-Tz）tR—被征收前年均效益；T─停产停业时间，以年为单位，不足一年按比例计；Tz─使用征收人提供类似房屋周转时间，以年为单位，不足一年按比例计。第二十八条其它评估：未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物的残余价值；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。第二十九条特别情况说明：被征收评估房屋土地使用权取得方式是划拨的，应在评估报告中作相应说明。第六章征收评估工作准则第三十条评估项目技术负责人责任：评估机构必须确定评估项目的技术负责人。评估技术负责人最终确定评估技术方案，并对评估方法的选择和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。第三十一条现场告示和前期调查要求：评估机构应组织专业人员进行现场告示和前期调查。—10— 第三十二条实地查勘要求：评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。实地查勘记录是测算评估价格和撰写评估报告必备的基础资料。无法入户的，参照同类房屋确定，并在评估报告中说明。第三十三条评估人员要求：评估人员应佩戴由市房屋征收部门统一监制的房屋征收评估工作证逐户逐项评估，做到工作上门到户，实地勘测准确、权证查验无误，不得错计或缺项、不徇私舞弊。第三十四条评估结果核查：评估结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。第三十五条评估报告提交：评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户初步评估结果。分户初步评估结果公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。分户初步评估结果、分户评估报告须经注册房地产估价师签字认可，整体评估报告须经项目评估技术负责人签字认可。第三十六条评估报告解释：评估机构及其专业人员负有解释评估报告，接受征收当事人咨询和质疑的义务，并负有向房地产价格评估专家委员会报告及提供有关资料和答复技术质询的义务。第七章征收评估报告第三十七条征收评估报告格式：征收评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具征收评估报告。第三十八条征收评估报告内容：征收评估报告包括整体评估报告和分户评估报告。整体评估报告应包含以下内容：⑴封面；⑵目录；⑶致委托方函；⑷估价师声明；⑸估价的假设和限制条件；⑹估价结果报告；⑺估价技术报告；⑻附件。—11— 分户评估报告应包含：对评估依据、评估程序、评估方法等的简要说明；分户评估对象的构成及其基本情况和评估价值等。格式见附件九。第三十九条估价结果报告内容：估价结果报告中应记载下列内容：⑴估价项目名称；⑵委托方名称和住所；⑶估价方（房地产评估机构）名称和住所；⑷评估对象；⑸估价目的；⑹估价时点；⑺价值定义；⑻估价依据；⑼估价原则；⑽估价方法及其技术路线；⑾标准样本房屋基准价格的测算说明及测算结果(如有)；⑿估价结果及其确定的理由；⒀估价作业时间；⒁估价报告应有的有效期；⒂估价人员；⒃注册房地产估价师的声明和签名、盖章；⒄估价的假设和限制条件；⒅附件，应包含评估对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，评估对象的产权声明，估价中引用的其它专用文件资料，估价人员和评估机构的资格证明。第四十条估价技术报告内容：估价技术报告应包含下列内容：1.征收评估项目总概况2.评估对象实体和区域因素分析3.房地产市场背景分析4.估价方法选用5.标准样本房屋选取及其说明(如有)6.估价测算过程7.估价结果确定第四十一条征收评估报告签名盖章：征收评估机构出具的评估报告应当由注册房地产估价师签名盖章，并加盖评估机构公章。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对估价报告的内容和结论负责。第四十二条征收评估报告文件要求：房屋征收评估报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。第八章征收评估工作资料存档第四十三条征收评估报告存档：评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告（含技术报告）共同整理存档：⑴评估委托合同；⑵房屋征收决定公告；—12— ⑶评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；⑷评估对象的实地查勘记录、照片等资料；⑸标准样本房屋的实地查勘记录、照片等资料(如有)；⑹可比实例的实地查勘记录、照片等资料；⑺确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；⑻其它涉及评估项目的必要资料。第四十四条征收评估报告保管：完成并出具评估报告后，应对与该评估项目有关的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。评估报告及有关资料至少应保留十年。第四十五条其它规定：评估涉及办理证据保全手续的房地产情形的，评估机构应将评估报告（含技术报告）及评估过程中形成的有关评估资料同时提交委托方。第九章附则第四十六条导则附件：本技术导则附件是本技术导则的必要组成部分。第四十七条评估管理：对从事征收评估机构及评估专业人员的管理，按照国家、省、南京市相关规定执行。第四十八条特种业务：凡房屋征收评估中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程费用分析等专业技术工作的，可由评估机构委托有资格从事该类业务的机构协助评估。第四十九条实施时间：本技术导则自2012年7月1日起执行。—13— 南京市国有土地上房屋征收评估技术导则附件附件一征收评估房屋分类及其说明㈠住宅房屋分类及说明1.住宅房屋分类住宅房屋分类表一级分类二级分类三级分类四级分类钢结构低层、多层钢筋混凝土结构砖混结构成套住宅钢结构中高层普通钢筋混凝土结构住宅房屋钢结构高层钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构非成套住宅（不细分层）砖混结构砖木结构、木结构、简易结构等独栋砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构、木结构等双拼砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构、木结构等别墅联排砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构、木结构等花园洋房等砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构、木结构等钢结构特殊低层、多层钢筋混凝土结构住宅房屋砖混结构新建成套商品房（5钢结构年及5年内）中高层钢筋混凝土结构钢结构高层钢筋混凝土结构其它特殊住宅房屋2.住宅房屋分类说明住宅房屋分类说明表分类分类说明普通通常指以商品开发或单位统一建设方式建造的，由若干卧室、起居室、厨房、卫成套住宅住宅生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。房屋非成套住宅除成套住宅房屋以外的普通住宅房屋。指以商品开发建设方式建造的独栋、双拼、联排别墅，花园洋房等密度低（容积率≤1）、层次少（≤4）、环境优、式样有特色房屋；新建成套商品房屋（5年特殊住宅房屋及5年内）等个体价格差异较大，无法通过设置“标准样本房屋”进行批量评估的住宅房屋。㈡非住宅房屋分类及说明—14— 1.非住宅营业性房屋分类及说明非住宅营业房屋分类及说明表分类分类说明以百货商场、大型超市为典型建筑。通常层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场商场类房屋所。以门面房、小商铺、餐馆、饮食店等为典型建筑。一般为临街道、巷道房屋，多商铺类房屋数为单开间。指企业、服务业等办公用房屋，及经营性的办公场所。包括写字楼、商业性及商务金融类房屋金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等。旅游类房屋指宾馆、饭店、乐园、俱乐部、旅行社等主要从事旅游服务所用的房屋。娱乐类房屋指各类歌舞厅、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等。其它营业性房屋指除上述类别外的各类营业性房屋。2.工业及仓储房屋分类及说明工业及仓储房屋分类表一级分类二级分类钢结构钢筋混凝土结构（框架、排架等）单层工业及仓储房屋砖混结构简易结构钢结构多层工业及仓储房屋钢筋混凝土结构（框架、排架等）工业及仓储房屋分类说明表工业及仓储房屋分类分类说明工业房屋指工业生产用房及直接为工业生产服务的附属用房仓储房屋指用于物资储备、中转的房屋3.非住宅非营业性房屋分类及说明非住宅非营业性房屋分类表一级分类二级分类钢结构低层、多层钢筋混凝土结构砖混结构、砖木结构、木结构、简易结构等办公性钢结构房屋中高层钢筋混凝土结构钢结构高层钢筋混凝土结构钢结构公共性低层、多层—15— 房屋钢筋混凝土结构砖混结构、砖木结构、木结构、简易结构等钢结构中高层钢筋混凝土结构钢结构高层钢筋混凝土结构非住宅非营业性房屋分类说明表分类分类说明指政府行政办公，教育、医疗卫生、科研、文化、新闻、体育等事业单位办公办公性房屋类用房。指教育、医疗卫生、科研、文化、新闻、体育等事业单位除办公外的其它用房。公共性房屋以展览馆、体育馆、图书馆等为典型建筑，通常有较为独特的建筑造型和功能要求。—16— 附件二征收评估区位级别㈠有关说明1.南京市主城区分区分级总体情况南京市主城区玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、雨花台、栖霞8个城区划分为6等级25个分区。2.南京市主城区房屋征收区位划分分级情况南京市主城区房屋征收区位划分分级情况表区位等级玄武白下秦淮建邺鼓楼下关雨花台栖霞一级玄1白1秦1／鼓1下1／／二级玄2白2秦2建1鼓2下2／／三级玄3/秦3建2/下3/／四级/白4/／//雨1栖1五级玄4／/／／下4雨2栖2六级／／／建3／／／栖3上述分区分级情况见“南京市国有土地上房屋征收区位划分图”。3.区位划分说明南京市国有土地上房屋征收区位划分根据南京市房地产市场发展与变化情况，综合考虑城区不同地段的环境、交通、市政与公共设施配套的条件和水平，结合城区不同地段发展历史沿革、群众心理习惯、街区自然界线等因素，以南京市城区行政区划为基础，在各城区行政区划内按上述原则进行区段划分。将区位条件相同相近的区域划为一块（分区），并在分区内选择若干样本点收集点上存量房的市场价格，测算分区内存量房的市场均价，再根据该市场均价水平验证和调整分区范围；根据各分区存量房的市场均—17— 价水平梯度，确定征收区位等级。㈡划分情况南京市征收评估区位级别划分情况表城区分区分区四至划分依据及分区特点包括鼓楼、新街口市级中心，市玄北至龙蟠路；东至龙蟠路、城墙；南至中山东路政府所在，环玄武湖地区、富贵1-1区界；西至中央路区界。山地区，有明故宫、南京历史博物馆等；玄北沿明陵路经翁仲路、陵前路、陵东路至区界；钟山风景区辐射范围，南京现代玄武2-2东、南、西至区界。农业科技园核心区；北至区界、黑墨营路、宁镇公路；东至环宁公路；玄钟山风景核心区，旅游景点丰南沿明陵路经翁仲路、陵前路、陵东路至区界；3-4富，自然景观优越；西沿城墙至龙蟠路，北临区界。玄北、东、南至区界；西至北苑西路、墨黑营路、偏远东郊，呈明显城乡结合部特4-5宁镇公路、环宁公路。征。白北至汉中路、中山东路;东至御道街;南至升州包括新街口、夫子庙商业中心，1-1路、建康路区界；西至秦淮河区界。学区好；白北至中山东路、中山门大街区界；东至区界；南居住小区较多，涵盖月牙湖地区白下2-2至光东街；西至御道街。等；白北至光华东街、区界；东、南至区界；西至大明月牙湖地区，铁路穿过，有城乡3-4路。结合部特征。秦北至升州路、建康路区界；南、东至城墙；西至夫子庙、白鹭洲公园地区（老城1-2内秦淮河。南地区）；城墙内中华门地区（老城南地秦北至城墙、秦淮河区界；东至大明路；，南、西秦淮区），企业分布较多，南京南站、2-2至区界。中华门长途汽车站；秦老飞机场地区，有城乡结合部特北、东、南至区界；西至大明路。3-3征。建北至汉中门大街；东至秦淮河区界；南至应天大南湖地区、莫愁湖地区；1-2街、区界；西至江东中路。建北至应天大街；东至凤台南路区界；南至河西大奥体中心，河西新城中央商务建邺2-3街；西至扬子江大道。区，南京新城科技园；江心洲，河西新城中央商务区、建北、南、西至区界；东至区界、应天大街、扬子南京新城科技园带动的新区外3-6江大道、区界。围；省委省政府所在，涵括山西路、鼓北至区界（十里长沟）；东至中央路中山路区界；鼓楼鼓楼、新街口市级中心，还有多1-1南至汉中门大街区界；西至城墙。个高校、省市级医院；鼓北至区界；东至虎踞北路、虎踞路；南至汉中门一般性学校、科研院所等事业性2-1大街区界；西至城墙、秦淮河。单位分布较多；—18— 鼓北至定淮门大街；东至秦淮河；南临汉中门大街河西板块；3-3区界；西至长江边。下北至三汊河；东至秦淮河；南至定淮门大街；西河西新兴开发区及工业企业较1-1临长江。密集区域；下北至建宁西路、建宁路；东至大桥南路、区界；区政府所在，热河南路地区、挹2-2南至三汊河、秦淮河；西至江边。江门地区，新建滨江景观区；下关下北沿桥头堡至大桥南路、铁路线至中央北路；东各类批发市场集聚，滨江景观3-3至中央北路；南至建宁路、护城河；西至江边。区；下北、东至栖霞区分界线；南沿桥头堡至大桥南路、码头、南京西站、大桥等及工业4-5铁路线至中央北路；西至区界。企业较密集区域；宁南地区，人文景观较丰富，自雨北、东、西至区界；南至绕城公路。然景观较好，交通便利、城市化1-4雨花台发展快；雨北至绕城公路；东、西、南面区界。城乡结合部特征；2-5栖北、东、南至区界；西至中山陵风景区区界。大型企业、石化企业分布区域；1-4栖北至燕子矶；东至和燕路、栖霞大道、万小路至栖霞迈皋桥地区；2-5区界；南至区界；西至下燕路、区界。栖北、东、南至区界；至和燕路、栖霞大道、万小南京经济技术开发区等。3-6路至区界。—19— 附件三征收评估市场法附件㈠市场法应用说明⑴被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估。本技术导则市场法附件主要适用于住宅和非住宅房屋中的办公用房屋评估，其它非住宅房屋市场法评估技术路线及相关修正系数确定按《房地产估价规范》要求执行。⑵由于选用征收前买卖的正常交易实例为可比实例，而房屋征收改变了征收区域房地产供求，应对征收前买卖的正常交易价格进行交易情况修正。该系数由房地产估价师根据征收项目规模及对周边房屋供求关系的影响确定。经调研测算，现阶段南京市住宅房屋征收评估该系数值取值不超过110；非住宅该系数值取值为100，暂不调整。㈡市场法可比实例的选择要求⑴可比实例应按本技术导则的分类尽可能与评估对象的细分类别相同；⑵可比实例应选择与评估对象所处的征收区位分区相同或相邻分区的房屋；⑶可比实例应与评估对象的规模相当，档次相接近；⑷可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；⑸可比实例的交易类型应选取一般买卖的存量房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格；⑹可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异不得超过十二个月，一般应选择近期六个月内成交的房屋实例作为可比实例；⑺选用的可比实例的数量应为4个及以上数量；⑻选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%，在交易实例相对较少的情况下，则该价格差异不应超过30%；⑼每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20%，综合系数调整不得超过30%；⑽选择标准样本房屋的可比实例时，应选择一般装修（定义详见标准样本房屋设定要求）的房屋作为可比实例，因故选择了高于一般装修等级的房屋作可比实例时，该可比实例的成交价格应在作装修费用扣除后方可进行比准价格计算。㈢住宅标准样本房屋设定要求及非成套住宅评估说明1.住宅标准样本房屋设定要求—20— 首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“住宅标准样本房屋”的原型，再根据具体情况，从方便操作、提高效能的角度出发，综合被征收房屋的典型特征，设定“住宅标准样本房屋”。成套住宅应按下述要求在征收项目范围内设定“住宅标准样本房屋”：⑴应为成套具备使用条件的砖混结构或钢筋混凝土结构房屋；⑵应为除底层和顶层中的某一层，至少一间朝南，一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋；⑶房屋为中等套型，成新为六－八成新左右。⑷每一征收项目可视具体情况设置一套或多套“住宅标准样本房屋”，遇有征收项目跨分区或跨等级时，则所跨的每一分区或等级至少应选择一套“住宅标准样本房屋”,作为相应分区和级别范围内被征收房屋的比较基准。2.非成套住宅评估说明⑴当选择非成套住宅作“住宅标准样本房屋”且可收集到符合要求的可比实例时，应按成套住宅评估技术路线测算其基准价格；⑵当选择非成套住宅作“住宅标准样本房屋”，且无法收集符合要求的可比实例时，应按以下公式测算其基准价格：Kj非成套住宅标准样本房屋基准价格V=V×oj0100Ｖo—成套住宅标准样本房屋基准价格；Ｋj—成套住宅价格修正为非成套住宅价格综合修正系数。该系数由结构因素修正系数k1、成新因素修正系数k2、朝向因素修正系数k3、层次因素修正系数k4、功能因素修正系数k5、区位因素修正系数k6六项组成，Ｋj取值不得低于90。其计算公式为：kkkkkk123456Ｋj=（×××××）×100100100100100100100其中k1～k4系数采用附件三（四）“被征收房屋实体因素修正系数”、k6系数采用附件三（五）“基准价格修正区位因素系数”，k5系数主要考虑平面布置、房屋附属设备设施、通风、日照等内容，实际评估时分五等按下表确定：—21— 非成套住宅样本房屋功能因素修正系数k5表成套住宅样本明厅或明明厅或明明厅、明卧、明厅、明卧、明厅、明无明厅、明房屋成套因素卧和明厨卧或明厨明厨、明卫明厨或明卫卧（成套卧、名厨、明或明卫（成和明卫（成（成套因素（成套因素因素取值卫（成套因素套因素取套因素取取值106）取值105）104）取值100）非成套样本房屋值103）值102）一等9495969798100二等939495969799三等929394959698四等919293949597五等909192939496⑶被征收非成套住宅房屋评估价格确定"(P)(P)(P1)i31i32被征收非成套住宅房屋评估价格V=V×××i0j100100100V0j─非成套住宅标准样本房屋基准价格Pi31─非成套住宅标准样本房屋实体因素修正为被征收房屋实体因素的修正系数。该系数除将成套住宅实体因素修正系数中成套因素改为功能因素外，其它组成因素及确定方式与成套住宅相同（即包括结构、成新、朝向、层次、功能五项）。调整的功能因素主要考虑平面布置、房屋附属设备设施、通风、日照等内容，实际评估时分五等按下表确定相关系数值。非成套住宅房屋功能因素修正系数表待估房屋一等二等三等四等五等样本房屋一等10099989796二等101100999897三等1021011009998四等10310210110099五等104103102101100P—征收评估项目范围内小区位因素的修正系数，采用附件三（五）“基i32准价格修正区位因素系数”。"P1—交易情况修正系数。经调研测算，现阶段南京市住宅房屋征收评估该系数值取值不超过110—22— ㈣被征收房屋实体因素修正系数1.住宅房屋实体因素修正系数⑴住宅房屋结构因素修正系数住宅房屋结构因素修正系数表待估房屋钢筋混凝土钢筋混凝土砖混一砖混二砖木一砖木二简易一等二等等等等等结构样本房屋钢筋混凝土一等100999897///钢筋混凝土二等1011009998///砖混一等10210110099989790砖混二等103102101100999892注：对照住宅分级标准，遇特殊层高或房屋质量情况时，可视具体情况在上表系数上再做正负1%至2%的调整。住宅房屋等级说明表房屋等级分部分项具备条件类别钢筋混凝土整板基础或独立基础、基础梁，钢筋混凝土梁柱承重，围钢结构护结构为砖或其它轻质材料，钢筋混凝土楼屋面；结构质量好，外观筋无缺陷。混铝合金或塑钢窗，木质门或其它金属门，成品防盗门，底层窗户设防门窗凝盗网。土内墙为一般乳胶漆墙面,外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为一般乳钢墙面及天棚一胶漆平顶。筋等屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面。混凝设备水电卫齐全；照明、动力分线路设置且暗敷；有电话、电视系统。土钢筋混凝土条形基础或独立基础、基础梁，钢筋混凝土梁柱承重，围结钢结构护结构为砖或其它轻质材料，钢筋混凝土楼屋面；结构质量一般，外构筋观有缺陷。混门窗钢窗或木窗，木质门。凝内墙面为一般乳胶漆墙面，外墙为一般涂料或水泥砂浆粉刷；天棚为土墙面及天棚一般乳胶漆平顶。二屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面。等设备水电卫齐全；照明、动力未分线路设置或明敷；有电话、电视系统。房屋等级分部项具备条件类别砖钢筋混凝土基础，砖墙及钢筋混凝土梁承重，钢筋混凝土楼屋面；有结构混砖混构造柱、圈梁等抗震构造措施。结一等门窗钢窗、铝合金窗或塑钢窗，木质门或钢门，有防盗门。—23— 构内墙为一般乳胶漆墙面，外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为一般乳墙面及天棚胶漆平顶。屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面。设备水电卫齐全；照明、动力分线路设置且暗敷；有电话、电视系统。钢筋混凝土或砖基础，砖墙承重，钢筋混凝土楼屋面，没有或很少有结构构造柱，圈梁。门窗木门窗或普通钢窗。砖混内墙为一般乳胶漆墙面，外墙为一般涂料或水泥砂浆墙面或清水墙；墙面及天棚二等天棚为一般乳胶漆平顶。屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面；防水屋面。设备水电齐全；照明、动力未分线路设置或明敷；有厨无厕。房屋等级分部项具备条件类别砖或混凝土基础，砖墙承重，屋面木梁、木屋架承重，木料上等，制结构作规范。门窗金属门窗或用料上等的木质门窗，分户配有防盗门。砖木内墙为一般乳胶漆墙面，外墙为涂料或面砖墙面；天棚为一般乳胶漆墙面及天棚一等平顶。砖水泥砂浆或水磨石地面、木楼板；屋面基层有质量上等的木望板或望屋楼地木砖；平瓦或小瓦屋面。结设备水电齐全；照明、动力分线路设置；厨卫分设。构结构砖或混凝土基础，砖墙承重；屋面木梁、木屋架承重；外观质量一般。门窗木门窗。砖木墙面内墙为一般涂料，外墙为普通砂浆。二等屋楼地水泥砂浆地面、木楼板；普通屋面木基层、木望板，平瓦或小瓦屋面。设备水电齐全；照明、动力线路未分开设置；有厨无厕或无厨无厕。砖或混凝土基础，用料上等的木梁柱承重，木屋架，砖围护墙，有较结构好的木楼梯。木门窗制作考究的木门窗。结构墙面及天棚内墙面为一般涂料，外墙面为水泥砂浆或涂料。一水泥砂浆地面，木楼板；屋面有质量上等的木望板或望砖，平瓦或小屋楼地等瓦屋面。木设备水电齐全；明设线盒。结构结构砖或混凝土基础，一般用料的木梁柱承重，木屋架，砖围护墙。木门窗木门窗。结构墙面内墙刷石灰水，外墙为清水墙或刷石灰水。二碎砖或混凝土地坪或土地坪，木楼板；屋面基层为芦席，普通木望板屋楼地等或望砖的瓦屋面。设备有水电。房屋等级分部项具备条件类别简简易结构乱砖、半节砖、自制砖，煤屑砖砌墙承重墙、瓦屋面。易一等门窗完整的木门窗，或旧的钢门窗，无框门窗。结墙面及天棚普通砂浆抹灰，或内外墙刷石灰水。构屋楼地三合土地面或碎砖地面；小梁或杂木椽子屋面。—24— 设备有水电。结构乱砖、半节砖、自制砖等砌墙承重，旧铁皮或杂乱瓦屋面。门窗废旧、不完整的门窗。简易墙面及天棚内、外墙面清水墙或刷石灰水。二等屋楼地砖铺面或泥地面，设备有简易水电。⑵住宅房屋成新因素修正系数住宅房屋成新因素修正系数表待估房屋八成新及以上七、六成新五、四成新三成新以下样本房屋八成新99~10296~9895~9690~95六、七成新102~10499~10296-9892~97⑶住宅房屋朝向因素修正系数住宅房屋朝向因素修正系数表卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间朝南修正系数98.59999.5100100.5101⑷住宅房屋层次因素修正系数①多层住宅修正系数多层住宅房屋层次因素修正系数表层次一二三四五六七总楼层一100二100100三99.510099四9999.510098.5五9999.510010098.5六989910010099.598七989910010099.598.598—25— 说明：1.顶层为坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加1%；2.有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，顶层系数在表中顶层系数基础上减1%；3.底层为杂物间的，房产证上记载建筑面积部分底层系数在表中底层系数基础上减少40%，房产证上未记载面积部分底层系数在表中底层系数基础上减少60%；4.带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加0.5%；5.底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%。注：考虑采光因素，视现场勘查的具体情况，可在上述楼层系数的基础上再作0.5%至1%的调整。②中高层、高层层次修正系数中高层、高层住宅层次修正系数层次1234567～（顶层-1）顶层系数97.598.098.599.099.5100100+（n-6）×0.2100+[（n-6）×0.2]-3～6注：考虑采光因素，视现场勘查的具体情况，可在上述楼层系数的基础上再作0.5%至1%的调整。⑸成套因素修正系数成套因素修正系数=100+（明厅调增系数+明卧调增系数+明厨调增系数+明卫调增系数）×100其中：明厅、明卧调增系数取值均为2%，明厨、明卫调增系数取值均为1%。2.非住宅办公用房屋实体因素修正非住宅房屋中的办公用房屋实体因素修正系数包括结构因素、成新因素、层次因素三项，取值参考住宅房屋。3.实体因素修正系数计算说明如某套被征收住宅房屋在结构因素、成新因素、朝向因素、层次因素、成套因素方面评定的修正系数分别为S1、S2、S3、S4、S5，则其：SSSSS12345实体因素修正系数P=（××××）×100i31100100100100100Pi31的取值范围应该界于70∽130之间；可比实例修正到标准样本房屋的实体修正系数P31的确定也可参照上述测算办法进行。㈤基准价格修正区位因素系数1.区位因素修正调节系数评分—26— 区位因素修正调节系数评分表评分等级因素项目标准分考察项目内容一等二等三等四等自然景观、风向a116.55.554.5自然环境10空气污染、噪音、水文a126.55.554.5建筑或小区布局a216.55.554.5规划设计15建筑密度、外型等a226.55.554.5绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a236.55.554.5物业管理10物业管理情况a311211109离市区主干道的距离a411211109交通条件20公交线路情况a421211109教育医疗所在学区学校情况a511514121020设施医院及医疗机构分布情况a5210987商业配套25重要商业配套设施a6129272523设施2.区位因素调节系数评分等级说明区位因素调节系数评分等级说明表因素项目考察项目一等二等三等四等内容公认的自然环境自然环境良好，附附近有少量绿地附近周围无绿化，拥优越地区，如月牙近有一定的绿地和绿化，卫生环挤、杂乱、环境差。自然景观湖、紫金山、玄武和绿化，基本整境欠缺。湖地区，依山傍水洁、卫生。自然环境或临近公园。空气清新、无污空气良好，少量污空气局部受污靠近污染源、靠近车染，无噪音，水域染，白天有部分交染，靠近大马路，站、机场等，有严重环境污染清洁，达卫生标通噪音，水体局部白天和晚间均有噪音。准。污染。噪音影响。布局合理、错落有布局一般，排列整布局过于局促。任意布置、拥挤。建筑或小区致，满足通风、日齐。布局照等健康要求。建筑密度在建筑密度在建筑密度在建筑密度在60%以建筑密度与30%-40%，外型美40%-50%，外型比50-60%，外型陈上，外型破旧杂乱。规划设计外型等观。较整齐。旧。绿地率在30%以绿地率在30%以少量绿化，基本无绿化，无公共活动室外公共活上，立体绿化，室下，部分绿地和无公共活动空空间。动空间与绿外公共活动空间绿树，公共活动间。化景观丰富。空间较小。物业管理情全封闭物业管理。半封闭物业管理。有物业管理。无物业管理。物业管理况。—27— 离市区主干道的离市区主干道的离市区主干道的离市区主干道的距离市区主干距离在300米以距离在300-600米距离在600-800离在800米以上。道的距离内。之间。米之间。交通条件距离公交站点100距离公交站点距离重要的公交距离公交线路的距公交线路情米内，有3条以上100-200米内，有线路的距离在离在500米以上。况重要公交线路。1-2条重要公交线200-路。-500米之间。属于省级及以上属于市级及以上属于区级及以上一般中小学学区。所在学区学重点中学（初中）重点中学（初中）重点中学（初中）校情况和重点小学学区。和重点小学学区。和重点小学学教育医疗设区。施医院及医疗距市级及以上医距市级及以上医距市级及以上医距市级及以上医院机构分布情院1000米以内。院1000米－2000院2000米－2500米以上。况米。2500米。在400米范围内在400-800米范在800米范围在800米范围内基有大型的城市围内区级商业内有零散分布本上无商业网点。重要商业配商业环境级商业配套设设施较集中。的商业网点，套设施施。基本满足生活需求。3.基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明⑴住宅房屋区位因素调节系数6fi住宅房屋区位因素调节系数K＝∑∑aiji==11j其中f1＝2，f2＝3，f3＝1，f4＝2，f5＝2，f6＝1。⑵当对可比实例和标准样本房屋进行区位修正时，可比实例区位因素调节系数为KS，标准样本区位因素调节系数为K0，则可比实例修正为标准样本房屋区位状况修正系数KSP32＝×100。K0—28— 附件四征收评估收益法附件㈠收益法应用说明⑴评估对象的年净收益可通过同类房地产正常出租的平均税后年租金收益扣除正常的空置及维持房地产正常使用所必须的维修、管理、保险等费用后，得到的归属于房地产的收益计算；在无法取得客观租金收益数据的情况下，商场类、旅馆类、商务类等房地产可以选用客观经营年收益计算（客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平）。对于大型综合性房地产可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。年净收益计算的成本费用扣除项目应对照评估对象现实情况分别按出租型、直接经营型和混合型房地产的净收益求取规定进行。⑵评估对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中应用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易实例作为测算的可比实例；应用安全利率法计算时，资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率应当选用当时银行一年期整存整取存款利率水平，风险调整值则由评估人员根据收益法原理结合评估对象经营风险认识和评估经验选取。⑶评估对象收益年期的求取主要根据评估对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。㈡商铺类房屋评估1.商铺标准样本房屋设定征收项目范围内每一商业街区均应设定至少一宗“商铺标准样本房屋”，“商铺标准样本房屋”设定条件为：⑴位于征收项目范围内商铺集中区域；⑵商铺业态为经营烟酒、五金、日常用品、食品等；⑶砖混或钢筋混凝土结构多层建筑物之底层，房屋七成新左右；⑷单开间，临街店面宽约3~4米；⑸一般装修：普通涂料外墙，内部水磨石或水泥砂浆地面、乳胶漆内墙面、简易吊顶、日光灯照明为主；⑹临街巷。2.实体因素修正系数Pi31—29— 商铺类房屋的实体因素主要从门面临街状态（按底层情形考虑）及正面临街宽度因素S1、楼层因素S2、进深因素S3和土地使用年期修正系数S4四方面考虑：SSSS1234P=（×××）×100i31100100100100⑴临街状态（按底层情形考虑）及正面临街宽度因素S1修正系数正面临街宽度因素S1表两面及以上正面临街宽正面临街宽度正面临街宽度正面临街宽度正面临街宽度临街状态临街度≤3m3—4m4—7m7—10m≥10mS110295100101102103上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。⑵楼层因素S2修正系数楼层因素S2表楼层一层二层三层四层及以上S2100664636-40上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动；地下室及半地下室修正系数由房地产评估专业人员根据评估对象实际情况确定。⑶进深因素S3修正系数进深因素S3修正系数表进深进深<6m6m≤进深<12m进深=12m进深>12m进深超过12m部分的，每增加2m，调节S3104102100系数递减0.02⑷年期修正系数S4n1n2年期修正系数S4＝[1-1/(1+i)]÷[1-1/(1+i)]i——资本化率；n1——剩余使用年限；n2——“商铺标准样本房屋”剩余使用年限。㈢非住宅营业房屋部分系数取值参考表1.营业房屋客观空置和欠租损失率—30— 营业房屋客观空置和欠租损失率表营业房屋类型商铺类商场类商务类旅馆类餐饮类娱乐类客观空置和欠租损失4-6%9-11%7-9%7-9%8-12%11-13%率2.营业房屋楼层修正系数营业房屋楼层修正系数表营业房屋类型商场类商务类旅馆类餐饮类娱乐类地下室或半地下室55-65%55-65%55-65%55-65%55-65%一层100%80-85%100%100%100%二层80-90%85-90%75-85%70-95%80-90%三层70-80%90-95%80-90%75-90%75-90%四层65-70%100%75-85%五层60-70%每增一层在六层55-65%上一层基础75-95%75-95%上加1.5-2%70-95%七层55-60%加至120%止。八层及以上50-55%注：营业房屋内有电梯时，标准层（100%）上每升一层可在上表系数值基础上酌情增加1-5%。—31— 附件五征收评估成本法附件㈠成本法应用说明1.成本法成本构成房地产价值评估方法中的成本法是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法。即成本法中成本构成与房地产价格构成相同，具体见下表：成本法成本构成表序费用构成费用说明备注号土地使用权购买价格。1土地取得成本计入土地重新购建价格买方应缴纳的税费。2开发成本“七通一平”费用。计入土地重新购建价格勘察设计和前期工勘察、设计费用及前期可行性研究、核准申⑴程费用请、环境影响评价、节能评估报告编制等费计入建筑物重新购建价格用。建造房屋及附属工程所发生的土建工程、安⑵建筑安装工程费用计入建筑物重新购建价格装工程、装饰装修工程费用等。项目内直接为房屋配套建设的道路、供水、⑶基础设施建设费供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环计入土地重新购建价格卫等公共基础设施费用。列入项目规划图、规划要点，与主体房屋相⑷公共配套设施费配套的非营业性的公共配套设施费用。由开发商支付的与工程建设相关费用。包括：施工图审查费用；工程监理、工程造价计入建筑物重新购建价格⑸其它工程建设费用咨询、招标代理费用；勘探检测、桩基检测、消防检测、环保检测费用；合同鉴证、公正费用等。有关管理部门收取的费用。包括市政公用基础设施配套费、新型墙体材料专项基金、新⑹开发期间规费计入建筑物重新购建价格建房屋白蚁防治费、散装水泥费、人防工程费用等。为组织和管理项目开发经营活动所必需发3管理费用生的费用。4销售费用为销售房屋而发生的费用。分配计入土地重新购建价5投资利息项目开发完成所有必要费用应计算的利息。格与建筑物重新购建价格项目开发完成应由卖方缴纳的税费。如销售6销售税费税金及附加等。7开发利润项目开发商利润。—32— 2.选用基准地价修正法时土地重新购建价格测算评估对象土地重新购建价格PD=基准地价D0×基准地价修正系数k1×（1+土地综合费用调增系数k2）⑴基准地价D0执行南京市国土资源局2008年编制的南京市市区住宅、商业及工业用地地价区段基准地价图地价标准。工业用地地价区段基准地价图见南京市国有土地上房屋征收评估专用图册。⑵基准地价修正系数k1依据《南京市市区土地级别基准地价成果》（2008年）使用说明，应对评估基准日、土地使用年期、土地开发水平和容积率等与基准地价内涵的设定条件不同的待估宗地进行修正。①期日修正k11：可参考“中国城市地价动态监测网”地价指数（基期为2000年）或《江苏省城市地价动态监测报告》换算后确定；②土地使用年期修正k12：按土地评估时点后的剩余使用年限计算；③土地开发水平修正k13：按待估宗地具体情况确定；④容积率修正k14：参照2008年南京市主城区各类用地容积率修正系数表确定（工业用地不修正）；⑤区域及个别因素修正k15：参照2008年南京市主城区各类用地地价区段影响因素修正系数表和影响因素指标说明表确定。⑶土地综合费用调增系数k2土地综合费用调增系数是指应计入评估对象土地重新购建价格的基础设施建设费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润等增加费用部分的计算系数。因现行2008年南京市江南八区工业用地地价区段划分范围较大，考虑征收补偿评估实际情况及与原有补充规定（三）的衔接，工业及仓储用地土地重新购建价格综合费用调增系数上限取值可参照下表选取：工业用地土地重新购建价格综合费用调增系数上限取值表（k2）区段土地开发地面单价综合费用区段名称区段四至2编号级别程度（元/m）调增系数东至马台街-安仁街-进香河路-龙蟠路-009G明城墙内长白街；南至马道街；西至祁家桥-云南1-1六通2200155%一平—33— 路-上海路-牌楼巷-虎踞南路-莫愁路-王府大街-中山南路；北至模范马路-新模范马路东至金川门外街-三牌楼大街-模范马路六通-城墙-玄武湖东侧-南侧-龙蟠路-黄埔一平路-御道街-明御河路-尚书巷-大光路-1-22200107%城墙-箍桶巷；南至城墙；西至虎踞北路-西康路-虎踞关-虎踞南路-升州路-中山南路；北至中山北路东至玄武湖东侧-白马公园-城墙-护城六通河一线；南至护城河-秦淮河一线；西至1-3一平220079%秦淮河-城墙一线；北至护城河。东至中央门-城墙-秦淮河一线；南至定六通008G中山码头淮门大街；西至长江；北至长江-大桥公21600140%一平园-京沪铁路沪宁段一线东至绕城公路；南至宁芜铁路-秦淮河一石门坎-六通010G线；西至秦淮河-护城河一线；北至沪宁2820289%马群地区一平高速大明路-东至大明路；南至卡子门大街-大明路；五通013G卡子门大西至龙蟠南路-卡子门大街一线；北至秦2900264%一平街淮河雨花台地东至龙蟠南路；南至雨花南路；西至南五通014G21000299%区河；北至南河-秦淮河一线一平东至秦淮河；南至梦都大街；西至长江；六通023G河西地区21200198%北至定淮门大街一平东至绕城公路；南至紫金山-玄武湖北侧六通005G烷基苯厂一线；西至和燕路-中央门一线；北至栖3680172%一平霞大道东至和燕路；南至和燕路-中央门-京沪铁路沪宁段一线；西至京沪铁路沪宁段-五通007G幕府山3780172%大桥公园-长江一线；北至长江-燕子矶一平一线东至绕城公路；南至绕城公路、夹岗东夹岗-佳五通012G路；西至雨花大道；北至大明路-卡子门3580187%营路一平大街-雨花西路铁心桥工东至雨花大道；南至绕城公路；西至南五通015G3750144%业园河；北至雨花南路一平东至秦淮河-南河一线；南至秦淮新河；六通016G奥体地区3630173%西至长江；北至梦都大街一平新港开发东至仙新路；南至栖霞大道；西至绕城五通001G4440224%区公路；北至长江一平南京炼油东至九乡河；南至京沪铁路沪宁段；西五通002G4380191%厂至仙新路；北至长江一平—34— 东至九乡河西路；南至沪宁高速-估价范东桥坊-五通003G围一线；西至绕城公路；北至京沪铁路4430224%仙林一平沪宁段东至仙新路；南至京沪铁路沪宁段；西五通004G尧化门4400238%至绕城公路；北至栖霞大道一平东至绕城公路；南至栖霞大道；西至和五通006G燕子矶4500196%燕路；北至长江一平东至估价范围；南至估价范围、宁杭高高桥门-五通011G速公路；西至宁杭高速、绕城公路；北4480205%白水桥一平至绕城公路油坊工业东至机场高速；南至秦淮新河；西至南五通017G4530186%园河；北至绕城公路一平宁南工业东至宁杭高速公路；南至估价范围；西五通018G4520190%集中区至机场高速；北至绕城公路一平梅山-大东至估价范围；南至估价范围；西至绕五通019G4490200%定坊城二环线-长江三桥一线；北至秦淮新河一平雨花经济东至宁芜铁路；南至大江路；西至长江；五通020G4470201%开发区北至通长江三桥高速公路一平东至宁芜铁路；南至估价范围；西至长五通021G梅山宝钢4430224%江；北至大江路一平绿洲机器东至估价范围；南至估价范围；西至宁五通022G4430224%厂芜铁路；北至宁芜铁路、绕城二环线一平注：评估单价原则上不应低于原《<南京市城市房屋拆迁评估技术规范>补充规定（三）》的水平，也不应高于《<南京市城市房屋拆迁评估技术规范>补充规定（三）》评估单价的30%。3.建筑物重新购建价格测算建筑物重新购建价格测算=开发成本（除计入土地重新购建价格外）+管理与销售费用+投资利息+开发利润+销售税费⑴开发成本J（除计入土地重新购建价格外）除计入土地重新购建价格外的开发成本，包括勘察设计费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、其它工程建设费用、开发期间规费等。其中建筑安装工程费用测算可见附件四㈡，其它费用由评估人员依据评估对象具体情况确定。⑵管理与销售费用（F）F=J×（k3+k4）J—开发成本（除计入土地重新购建价格外）；k3—管理费率，取值范围3-5%（参照《南京市商品房作价办法》）；k4—销售费率，取值范围2-3%（参照《南京市商品房作价办法》）。—35— ⑶投资利息（L）应计息项目：开发成本、管理费用与销售费用。L=（J+F）×i×n×1/2J—开发成本（除计入土地重新购建价格外）；F—管理与销售费用；i—利率；n—计息时间，取值范围1.5-3年（参照《南京市商品房作价办法》）。⑷开发利润（R）开发利润通常按照一定基数乘以相应利润率估算。按计算基数不同利润率可以有直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率等多种表现形式。本技术导则参照《南京市商品房作价办法》规定计算开发利润。R=J×k5J—开发成本（除计入土地重新购建价格外）；k5—直接成本利润率，取值范围10-25%⑸销售税费（S）S=（J+F+L+R）×k6J—开发成本（除计入土地重新购建价格外）；F—管理与销售费用；L—投资利息；R—开发利润；含税税率k6—销售税率（不含税税率，不含税税率=）。1−含率税率或：销售税费（S）=销售收入×税率㈡非住宅房屋建筑安装工程费用参考表及其说明本附件中非住宅房屋建筑安装工程费用按2012年1季度价格水平测算，房屋征收评估人员参考使用附件数据时应依据评估时点评估对象客观建筑安装工程费用水平对其进行适当修正。1.非住宅非营业性房屋建筑安装工程费用参考表及其说明⑴办公性房屋—36— 办公性房屋建筑安装工程费用参考表2单位：元/m分部项单价建安工程费房屋类别等级单价结构门窗墙面及天棚屋楼地设备高层钢筋混凝土结构不分等级1602978172156112184中高层钢筋混凝土结构不分等级133081214513599139一等10606511121158498多层钢筋混凝土结构二等94462291777084多、低一等8814861121157098砖混结构层二等77446984845681一等81130810211518898砖木结构二等619231806316184一等7502741059119684低层木结构二等608251806315856一等28712236218028简易结构二等2168729145728办公性房屋等级说明表房屋等级分部项具备条件类别钢筋混凝土整板基础或独立基础、基础梁，钢筋混凝土梁柱承重，结构围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋混凝土楼屋面；结构质量好，外观无缺陷。钢筋混凝铝合金或塑钢窗，木质门或其它金属门，有防盗门，底层窗户设门窗土防盗网。钢一等内墙为一般乳胶漆墙面,外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为一墙面及天棚筋般乳胶漆平顶。混屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面。凝设备水电齐全；照明、动力分线路设置且暗敷。土钢筋混凝土条形基础或独立基础、基础梁，钢筋混凝土梁柱承重，结结构围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋混凝土楼屋面；结构质量一构般，外观有缺陷。钢筋混凝门窗钢窗或木窗，木质门。土内墙面为一般乳胶漆墙面，外墙为一般涂料或水泥砂浆粉刷；天二等墙面及天棚棚为一般乳胶漆平顶。屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面。设备水电齐全；照明、动力未分线路设置或明敷。房屋等级分部项具备条件类别砖砖混钢筋混凝土基础，砖墙及钢筋混凝土梁承重，钢筋混凝土楼屋面；结构混一等有构造柱、圈梁等抗震构造措施。结门窗钢窗、铝合金窗或塑钢窗，木质门或钢门，有防盗门。构内墙为一般乳胶漆墙面，外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为一墙面及天棚般乳胶漆平顶。—37— 屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面。设备水电齐全；照明、动力分线路设置且暗敷。钢筋混凝土或砖基础，砖墙承重，钢筋混凝土楼屋面，没有或很结构少有构造柱，圈梁。门窗木门窗或普通钢窗。砖混内墙为一般乳胶漆墙面，外墙为一般涂料或水泥砂浆墙面；天棚墙面及天棚二等为一般乳胶漆平顶。屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面；防水屋面。设备水电齐全；照明、动力未分线路设置或明敷。房屋等级分部项具备条件类别砖或混凝土基础，砖墙承重，或少量混凝土柱、砖柱承重；屋面结构木梁、木屋架承重，木料上等，制作规范。门窗金属门窗或用料上等的木质门窗，分户配有防盗门。砖木墙面及天棚内墙面为一般涂料，外墙为涂料、面砖等。一等水泥砂浆或水磨石地面、木楼板；屋面基层有木质较好的木望板屋楼地砖或望砖。木设备水电齐全；照明、动力分线路设置。结砖或混凝土基础，砖墙承重；用料中等的木梁、木屋架；外观质构结构量较好。门窗普通木门窗或花格窗。砖木墙面及天棚内墙为一般涂料，外墙为一般涂料或水泥砂浆粉刷；无吊顶。二等水泥砂浆或水磨石地面、木楼板；屋面为一般材料的木椽子、木屋楼地望板。设备水电齐全；照明、动力线路未分开设置。砖或混凝土基础，用料上等的木梁柱承重，木屋架；砖围护墙，结构内墙木板隔断，有较好的木楼梯。门窗制作考究的木门窗木结构一墙面及天棚内墙面为一般涂料，外墙面为普通水泥砂浆或涂料。等普通水泥砂浆或水磨石地面，木楼板；屋面基层有质量上等的木屋楼地望板或望砖。木结设备水电齐全。构结构砖基础，一般用料的木梁柱承重，木屋架，空斗墙围护。门窗一般用料的木门窗。木结构二墙面及天棚内墙刷石灰水，外墙为清水墙或刷石灰水。等砖铺地面或一般水泥地面，屋面基层为芦席，普通木望板或望砖屋楼地的瓦屋面。设备有水电。房屋等级分部项具备条件类别简结构乱砖、半节砖、自制砖，煤屑砖砌墙承重墙、瓦屋面。易门窗完整的木门窗，或旧的钢窗，无框门窗：简易结墙面及天棚普通砂浆抹灰，或内外墙刷石灰水。一等构屋楼地碎砖地面、小梁或杂木椽于屋面。设备有水电—38— 结构乱砖、半节砖、自制砖等砌墙承重，旧铁皮或杂乱瓦屋面。门窗废旧、不完整的门窗。简易墙面及天棚内、外墙面清水墙或刷石灰水。二等屋楼地砖铺面或泥地面设备有简易水电。⑵公共性房屋因不同公共性房屋建筑安装工程费用差异较大，评估时应由造价工程师依据评估对象具体情况选用相应工程造价计价方法确定。2.工业及仓储房屋⑴单层工业及仓储房屋单层工业及仓储房屋建筑安装工程费用参考表2建安工程分部项单价(元/m)房屋等级费单价类别结构门窗墙面及天棚屋楼地设备钢筋混凝带行车12268069856154112土结构不带行车966560985615498钢结构不带行车798378986316198砖混结构／63040656774942搁料房屋25911228217028简易结构钢架大棚210842807028单层工业及仓储房屋类型说明表房屋等级分部项具备条件类别钢钢筋混凝土基础，钢筋混凝土排架或框架结构；钢屋架或钢筋混凝土筋结构屋架，钢筋混凝土屋面板；有吊车梁；砖墙围护结构；檐高6.0-7.2混米。凝带门窗实腹钢门窗。土行墙面及天棚内墙面一般涂料，外墙面水泥砂浆；无吊顶。结车屋楼地混凝土地面或水磨石地面，有组织排水屋面，保温屋面。构设备有动力电源、排气(风)设备。该类别房屋典型的是机修车间、金加工车间；吊车吨位为3—10T；当吊车吨位、檐高等条件不符时，另行评估。不素混凝土、砖条形基础，钢筋混凝土地圈梁，钢筋混凝土独立柱基带结构或杯形柱基；预制或现浇钢筋混凝土柱承重；实砌砖墙；钢筋混凝行土预制屋架及钢筋混凝土预制板屋面或钢屋架及彩钢板屋面。车门窗普通钢门窗；铝合金卷帘门或钢木大门。—39— 墙面内外粉混合砂浆、内刷普通涂料。屋楼地混凝土地坪或水磨石地坪；有组织排水屋面，带保温层。设备有动力电源、排气(风)设备。有梁式钢筋混凝土带形基础；1.2米高实砌砖墙；1.2米以上C型钢结构墙架，钢柱；钢梁或钢屋架、C型钢檩条、单层彩钢板屋面。不钢门窗铝合金或塑钢窗门；彩钢板移门或彩钢板(铝合金)卷帘门。带结墙面内外粉混合砂浆，彩钢板墙面。行构混凝土地坪，可开汽车；超细玻璃棉保温层、钢丝网托底，彩钢板车屋楼地天沟。设备有动力电源、排气(风)设备。素混凝土、砖条形基础，砖柱基或钢筋混凝土独立柱基；砖柱、组合结构砖柱或砖墙承重；钢屋架、混凝土檩条、屋面板或纤维板、瓦屋面。砖门窗普通钢门窗，铝合金卷帘门或钢木大门。混墙面及天棚内外粉混合砂浆、内刷普通涂料。结混凝土地坪或水磨石地坪；一般为无组织排水。屋面板或纤维板、瓦屋楼地构屋面。设备必要的水电到位；简易砖基础；乱砖墙、空斗墙或煤屑砖承重，杂木或毛竹檀条、椽结构子。搁门窗无门窗或简易门窗料墙面及天棚无粉刷、刷石灰水或纸筋灰粉刷房简易水泥地坪或砖地坪；冷摊瓦或石棉瓦屋面，单层彩钢板或压型屋屋楼地金属板屋面。简易设备有电无水结简易砖基础；土坯墙，杂木或毛竹立柱、檀条；简易钢柱、钢桁架，结构构无围护。钢门窗简易木门窗架墙面及天棚无粉刷大棚简易水泥地坪或砖地坪；石棉瓦屋面、单层彩钢板或压型金属板等屋楼地屋面设备有电无水单层工业及仓储房屋檐高范围及调整标准表调整项目调整值单层工业厂房檐高在7.2m以上调增,6m以下调减(不含7.2m／每增减0.3m，结构价格增减2.0％6m)—40— 单层工业及仓储房屋跨度及跨数调整标准表跨度(m)12(15)1824跨数123修正系数6%0-12%修正系数0-15%-20%⑵多层工业及仓储房屋因不同多层工业及仓储房屋建筑安装工程费用差异较大，评估时应由造价工程师依据评估对象具体情况选用相应工程造价计价方法确定。㈢房屋及室内装饰装修的成新因素确定1.房屋成新评定等级及说明房屋成新评定等级及说明表完损等级成新评定说明新旧程度折余率全新100%完好房九成新90%八成新80%按《房屋完损等级七成新70%基本完好房评定标准》的相关六成新60%规定执行。五成新50%一般损坏房四成新40%严重损坏房三成新30%危险房不足三成新30%以下2.房屋成新上限（限值）房屋成新上限表超过4036～4031～35结构房屋类别26～30年21～25年16～20年11～15年10年以内年年年钢筋住宅6.577.588.599.5混凝土非住宅66.577.588.59按实际情住宅66.577.588.59况评定砖混非住宅5.566.577.588.5住宅5.566.577.588.5按实际情砖木非住宅5.566.577.588.5况评定，使住宅5.566.577.588.5用5年以木非住宅55.566.577.58上的房屋住宅0034.55.567成新率上简易非住宅000455.56.5限应不超单层工业厂房66.577.588.59出9.5。3.装饰装修成新上限（限值）—41— 装饰装修成新上限表征收前装饰装修时间8年前6～8年5年4年3年2年及以下综合成新率住宅房屋35788.5按实际情况评上限非住宅房屋34.56.57.58定4.房屋成新的评定应根据房屋类型进行细致的现场勘察，依据《房屋完损等级评定标准》的相关规定和描述，现场观察对照，从房屋结构（包括屋盖、梁、柱、墙体、楼地、基础等内容）、设备（水、电等）、装修（门窗、内外粉、楼地面、天棚以及其它特殊装修等）三方面评定其新旧程度与完损等级，从而综合评定房屋成新。㈣附属物补偿标准附属物补偿标准参考表补偿项目单价单位备注2一砖厚围墙168元/m2以围墙面积计算半砖厚围墙90元/m2住宅庭院内砼地坪80元/m2砖地坪20元/m以地坪面积计算2水泥场地（厂区）120元/m2道路150元/m2利用室内空间或坡屋顶空间建成的阁楼(或元/m120以面积计算夹层)，高度在1．4米以上3住宅室外水池65元/m以体积计算3砖砌门墩（水泥砂浆粉刷）450元/m以体积计算砖砌花坛水泥砂浆粉刷50元/m以延长米计砖砌花坛贴面砖80元/m—42— 附件六各类房屋室内装饰装修工程费用参考指标及其说明本附件中各类房屋室内装饰装修工程费用按2012年1季度价格水平测算，房屋征收评估人员参考使用附件数据时应依据评估时点评估对象客观室内装饰装修工程费用水平对其进行适当修正。㈠住宅房屋室内装饰装修工程费用及等级说明1.住宅房屋室内装饰装修工程费用住宅房屋室内装饰装修工程费用单价表2装饰装修工程分部项单价(元/m)等级费用单价楼地面墙面天棚水电及厨卫其它一等99030022914922092二等66717716310616754三等423109108779534四等26370723965182.住宅房屋室内装饰装修等级说明住宅房屋室内装饰装修等级说明表房屋类别等级分部项具备条件住中档实木企口地板（榉木、芸香木等）、免漆免刨地板、中档花楼地面宅岗岩（珍珠白等）、高档地砖等，以及相应踢脚线。中、高档内墙砖、切片板墙裙（榉木、黑胡桃木等）等；切片板一等墙面、墙裙门窗套；高档乳胶漆、墙纸；有部分造型或饰物。房间切片板、轻钢龙骨或木龙骨纸面石膏板造型吊顶等；厨卫塑天棚扣板吊顶。普通实木企口地板（樱桃木、桦木等）、普通花岗岩（牡丹红、楼地面蒙古黑等）、中档地砖等，以及相应踢脚线。中档内墙砖、切片板墙裙（水曲柳等）等；切片板门窗套；中高二等墙面、墙裙档乳胶漆、墙纸。房间切片板、轻钢龙骨或木龙骨纸面石膏板造型吊顶等；厨卫塑天棚扣板吊顶。普通地砖、复合地板、木地板（水曲柳等）、普通花岗岩(603、楼地面635等)等，以及相应踢脚线。普通内墙砖，普通夹板墙裙等；普通门窗套；普通乳胶漆、墙纸三等墙面、墙裙等。房间普通夹板、轻钢龙骨或木龙骨纸面石膏板吊顶等；厨卫塑扣天棚板吊顶。四等楼地面普通地砖、普通地毯、席纹地板、杉木地板等，以及相应踢脚线—43— 墙面、墙裙普通内墙砖、塑料扣板墙裙等；普通门窗套；普通乳胶漆。天棚厨卫塑扣板吊顶等；普通窗帘盒、阴角线。说明：①表中重置价格以房屋建筑面积计算；②装饰装修等级应按上表标准评定。当本等级某具体单项不符时，按相符的等级单价结合其单项价格进行调整；③房间内的橱、柜及门、窗差价调整另行计算；㈡非住宅房屋室内装饰装修工程费用指标及其说明1.非住宅房屋室内装饰装修类型及等级非住宅房屋按其室内装饰装修标准分为三等（工业及仓储房屋一般无须另计室内装饰装修工程费用）：⑴普通装饰装修：一般指石膏板/矿棉板平顶天花，国产乳胶漆；地砖或低档国产石材地面，或复合地板地面；墙面为普通墙纸或国产乳胶漆、面砖。⑵中档装饰装修：一般指石膏板/木工板带造型天花，进口乳胶漆或硝基漆；中档国产石材地面局部拼花、普通实木地板地面；墙面为高级墙纸或进口乳胶漆，部分为石材或木饰面。⑶高档装饰装修：一般指进口铝板/镜面板天花，或石膏板/木工板带造型天花刷高档进口漆；进口石材拼花地面或高档地板地面，局部羊毛地毯；墙面为高档实木饰面或软包、部分石材、异形石材线条或实木收边。2.非住宅房屋室内装饰装修工程费用估算指标⑴办公性房屋及商务金融类房屋（典型如行政办公房屋，企、事业单位办公房屋，商务写字楼等）办公性房屋及商务金融类房屋室内装饰装修工程费用估算指标2元/m项目门厅办公室备注普通装饰装修700～800450～550不包括专业灯具、装饰灯具、活动家中档装饰装修1100～1200700～800具、艺术品、工艺品。高档装饰装修1500～17001050～1150注:表中重置价格以房屋建筑面积计算；—44— ⑵公共性房屋及商场类房屋（典型如展览馆、体育馆、商场等）公共性房屋室内装饰装修工程费用估算指标元2/m项目指标备注普通装饰装修650～750不包括专业灯具、装饰灯具、活动家具、艺术品、中档装饰装修1100～1250工艺品。高档装饰装修1500～1800注:表中重置价格以房屋建筑面积计算；⑶旅游类房屋（典型如宾馆、酒店等）旅游类房屋室内装饰装修工程费用估算指标2元/m项目大堂客房备注招待所、旅馆1500～1600700～800包括客房卫生洁具、照明灯具，不包中档宾馆酒店3200～35001300～1400括专业灯具、装饰灯具、活动家具、艺术品、工艺品。高档宾馆酒店4700～55001800～2000注:表中重置价格以房屋建筑面积计算；㈢室内装饰装修工程部分单项费用调整室内装饰装修工程量计算除注明者外，均以装饰装修实际面积计算。室内装饰装修工程部分单项费用调整表2指标（元/m，除注明者外）序号分部分项工程名称普通中档高档一楼地面装饰1单色石材楼地面1363037112拼花石材楼地面22049510853复合地板楼地面60851204实木地板楼地面1762314665地砖楼地面781742976地毯楼地面1122674397塑胶地板701243048抗静电地板1802302969铸铁实木栏杆（以长度计算，单位：元/m）12017521110车木栏杆（以长度计算，单位：元/m）18925032611不锈钢钢化玻璃栏杆（以长度计算，单位：元/m）620810923—45— 二墙、柱面装饰1乳胶漆装饰面1118262墙纸装饰面1839793木装饰墙面941291454布艺软包墙面1061232385面砖墙面411061426石材墙面2114338437玻璃隔墙2833595648轻质隔墙981381659柱面石材29348586110圆柱面石材78515002237三天棚面装饰1平面天棚（1）轻钢龙骨纸面石膏板5075106（2）普通切片板硝基漆105160185（3）拼花切片板硝基漆121197231（4）花饰拼花切片板硝基漆132218253（5）铝板吊顶3967101（6）铝格栅天棚121176275（7）铝合金天棚矿棉板面层57791052迭级天棚（1）轻钢龙骨纸面石膏板8295120（2）木夹板硝基漆120195230四其它21装饰门（以门洞面积计算，单位：元/m）（1）切面板装饰门（含门套）420658950（2）拼花切面板门（含门套）6608461010（3）花饰拼花切面板装饰门（含门套）7809911200（4）全玻门5446718342卫生设备（按套计算）（1）浴缸3006601200（2）洗脸盆200350500（3）大、小便器等2003606003固定家俱（1）矮柜（以长度计算，单位：元/m）350406495（2）靠墙文件橱（按主立面面积计算）390436490（3）石材台面、钢基层大堂服务台（以长度计250038504260算，单位：元/m）（4）酒柜、展示柜（按主立面面积计算）6809431200—46— 附件七停产停业期限确定参考表1.营业性房屋（1）商场、旅游、娱乐类房屋（整幢经营）商场、旅游、娱乐类房屋停产停业期限参考表2建筑面积S（m）---规模分类S≥100003000≤S<10000S<3000停产停业期限1.5年1年0.5年（2）商铺、商务金融、其它营业类房屋商铺、商务金融、其它营业类房屋停产停业期限确定不分规模统一按0.5年时间计取。2.工业及仓储房屋工业及仓储房屋停产停业期限参考表2建筑面积S（m）---规模分类S≥80005000≤S<8000S<5000停产停业2年1.5年0.5年期限—47— 附件八征收评估用各类样表㈠征收评估委托确认表征收评估委托确认表项目名称:房屋坐落房屋性质产权人承租人房屋用途结构等级建筑面积（㎡）土地面积（㎡）备注房屋征收部门（盖章）：—48— ㈡房屋征收分户评估结果样表1.征收评估补偿金额分户汇总表（分户初步评估结果表）⑴住宅房屋征收评估补偿金额分户汇总表南京市国有土地上住宅房屋征收评估补偿金额分户汇总表（分户初步评估结果表）项目名称：委托单位：征收区位级别：房权承权地大于房屋补偿产权序屋丘产权证分户建所在基准评估评估承租人租证房土地建筑金额人补备注号座号人性筑面积层数价格单价总价补偿款人号面积结构合计偿款落质123456789101112131415161718⑵非住宅房屋征收评估补偿金额分户汇总表南京市国有土地上非住宅房屋征收评估补偿金额分户汇总表（分户初步评估结果表）项目名称：委托单位：征收区位级别：房权地大承权分户房屋补偿产权承租序屋丘产权证于房房屋所属所在评估评估评估租证建筑建筑金额人补人补备注号座号人性土地用途类别层数方法单价总价人号面积结构合计偿款偿款落质面积12345678910111213141516171819202.征收评估补偿金额分户评估结果表⑴住宅房屋征收补偿金额分户评估结果表南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户评估表房屋产权人承租人座落权证房屋房屋面积编号土地土地丘号区位级别结构等级所在朝向成套与否层次结构成新朝向层次成套区位功能交易基准修正修正修正修正修正修正修正情况评估单价价格系数系数系数系数系数系数系数系数评估地大于房补偿金产权人承租人最低总额保障补差备注总价单价总价额合计补偿款补偿款—49— 评估机构：注册房地产估价师：⑵非营业性房屋及工业、仓储房屋征收补偿金额分户评估结果表南京市国有土地上非营业性房屋及工业、仓储房屋征收补偿金额分户评估结果表房屋座落产权人承租人房屋用途使用性质丘号房屋结构所属层次房屋房屋权证编号面积征收区位等级所属类别土地土地可比区位房屋交易交易用途成交比准评估单价实例等级结构时间情况性质单价价格市场比A较法BCD建筑物重新建筑物土地重新取得价格评估单价成本法购建价格折旧率年纯收益a资本化率r收益年期n评估单价备注收益法评估单价评估总价评估补偿金额产权人补偿款承租人补偿款备注评估机构：注册房地产估价师：⑶营业性房屋征收补偿金额分户评估结果表营业性房屋征收补偿金额分户评估表房屋座落产权人承租人房屋用途使用性质丘号房屋结构所属层次房屋房屋权证编号面积征收区位等级所属类别土地土地可比区位房屋交易交易用途成交比准评估备注实例级别结构时间情况性质单价价格单价市场A比较法BCD年纯收益a资本化率r收益年期n评估单价收益法评估单价评估总价评估补偿金额产权人补偿款承租人补偿款备注评估机构：注册房地产估价师：3.房屋征收室内装饰装修补偿金额分户评估结果表—50— 南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修补偿金额分户评估结果表房屋座落产权人承租人使用性质建筑面积丘号房屋结构权证编号征收区位等级所在层数装饰装修装饰装修各单项装饰装修调整项目室内装饰装修室内装饰装修等级或类别工程费单价差价总金额折合单价综合成新补偿评估单价室内装饰装修评估补产权人补偿款承租人补偿款备注偿金额合计评估机构：注册房地产估价师：㈢房屋征收整体评估结果样表南京市国有土地上房屋征收评估结果汇总表项目名称项目名称编号征收决定号档案号项目相关单位委托单位实施单位评估单位所在地点所在区与分区征收区位等级征收范围项目基本情况征收总建筑总面积登记面积未登记面积自拆面积面积（）居民总户数工企单位总征收总户数总户数适用最低总价适用评估价格总户数户数（户）保障户数户数住宅房屋面总面积非住宅房屋面积评估总面积（）积汇总营业房屋非营业房屋大于房屋建筑面积的总面积住宅用地面积非住宅用地面积土地使用权面积（）住宅房屋营业用房非营业用房室内装饰室内装饰室内装饰房屋补偿房屋补偿房屋补偿征收评估装修补偿装修补偿装修补偿补偿金额单总单总单总单单总价总价单价总价（元）价价价价价价价价居民补偿征收补偿金额补偿总金额工企单位补偿总金额补偿总额适用最低总价保障总额汇总（元）建设单位：征收部门：评估机构：评估机构技术负责人：—51— ㈣征收评估报告释疑答复表征收评估报告释疑答复表被征收人姓名房屋坐落报告编号答复内容：（评估机构名称）（日期）—52— 附件九征收评估分户评估结果报告格式分户评估报告编号:被征收人姓名受征收人的委托，我司根据国家和江苏省、南京市有关法律、法规和政策要求，遵循中华人民共和国国家标准GB/T50291－1999《房地产估价规范》和《南京市国有土地上房屋征收评估技术导则》的操作程序，认真地查验了征收人提交的估价对象房屋的产权证件和相关资料，细致地进行了现场勘察，分析考虑了影响房地产估价的诸多因素，坚持公平、公正、公开的基本原则，经过评估方法的选用分析，选用市场法对您所有的坐落于被征收房屋(委估建筑面积平方米及相应的土地使用权)以征收补偿为评估目的进行了价值评估，经过综合测算，确定该房屋（含相应的土地使用权）在估价时点年月日的征收评估价值为人民币元整。（具体情况详见该户《房屋征收补偿金额评估表》）注册房地产估价师（签字）：*****公司年月日—53—'