万豪国际建设项目社区可行性研究报告 141页

'X万豪国际建设项目可行性研究报告目录第一章总论11.1项目背景11.2项目提要51.3研究范围81.4问题与建议8第二章项目建设背景102.1宏观背景102.2旅游背景142.3投资背景142.4项目实施背景15第三章项目建设的必要性及可行性173.1项目建设的必要性173.2项目建设的可行性19第四章建设目标定位及规模确定224.1建设原则224.2建设目标234.3建设规模的确定234.4建设内容244 第五章场址选择275.1场址现状275.2场址条件27第六章项目建设方案316.1指导思想316.2总体规划方案316.3建筑设计方案45第七章节能措施817.1节约能源的意义817.2节能标准及依据837.3节能规划原则847.4项目能耗计算847.5节能措施85第八章环境影响评价898.1环境保护目标898.2项目环境质量标准898.3主要污染源分析898.4项目建设及营运对环境的影响908.5环境保护措施918.6生态治理措施938.7环评结论93第九章安全卫生与消防954 9.1危害因素及危害程度分析959.2安全设施959.3卫生措施959.4消防措施96第十章项目管理和物业管理9910.1组织管理方案9910.2资金管理方案10010.3质量管理方案10110.4物业管理101第十一章项目招投标方案10311.1招投标方案的依据10311.2项目招标范围、招标组织形式和招标方式104第十二章项目实施进度10612.1建设工期10612.2实施进度安排10612.3实施进度表106第十三章投资估算、资金筹措10813.1投资估算范围和依据10813.2当地主要材料及人工费价格10913.3投资估算10913.4资金筹措116第十四章技术经济评价1184 14.1成本费用估算11814.2财务效益估算11914.3财务分析12214.4不确定性分析12714.5综合评价129第十五章社会稳定风险分析13015.1编制依据13015.2风险识别13015.3风险估计13115.4风险防范和化解措施13315.5风险等级13415.6风险分析结论134第十六章研究结论与建议13616.1研究结论13616.2建议136附件：1、区位图2、总平面图3、经济技术指标表4、固定资产投资项目节能登记表4 第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称X万豪国际建设项目1.1.2项目性质新建1.1.3建设单位与法人代表建设单位：法人代表：1.1.4项目申报单位概况项目申报单位XX实业发展有限公司，位于云南省X市古城区祥和顺天武警苑1幢，是安徽伟华集团下属子公司。公司注册资金5000万元人民币，经营范围为商品房开发与销售。现公司已于X市古城区竞买取得商业开发用地。1.1.5建设单位组织架构 137 1.1.6报告编制原则 1、持续性原则 保护第一：旅游区的开发建设必须建立在对区内自然和人文资源充分保护的基础上，做到严格保护、合理开发、科学经营、持续利用。 整体优化：对区域内的生态、经济和社会进行全面规划，追求整体优化。 生态优先：在生态质量与其它方面发生冲突时，包括与景观质量发生冲突时，以生态质量优先。 容量控制：接待容量不超过生态承载力，保证景观的自然原始性。 旅游项目开发必须与生态建设相结合，生态建设促进旅游项目的发展，旅游项目带动生态建设。二者相互拉动，互为依托。 2、精品化原则 规划和建设要有精品意识，营造旅游精品，做到“精心规划、精心策划、精心设计、精心建设、精心服务、精心管理”，向高品位要效益，向高质量要市场，向品牌要竞争力，达到一流水平。 3、市场导向原则 137 以区域的相应吸引力研究对应的市场范围与层次，以市场导向为基础规划建设项目。坚持以人为本的服务原则，使本社区无论从硬质景观环境，还是软性动态项目，都着意于人性化、归属感的营造，使业主、游客在体验观览的同时，享受到高品质的优良服务。 4、特色性原则 特色是旅游目的地吸引力、竞争力和生命力的所在。要从全省、X市旅游大系统的全局出发，突出X传统文化特色，力求做到“人无我有、人有我优、人优我特”，体现区域互补、项目互补、功能互补、产业联动的战略思想。 5、区域化原则 本项目的开发与周边地区的景区景点配套，形成旅游网络系统。 6、协同性原则 项目区的硬件与软件相匹配，食、住、行、游、购、娱乐与安全、卫生设施，旅游资源开发与客源市场开发，旅游设施建设与旅游人才培养等统筹安排，协调发展。 1.1.7报告编制依据1、建设单位提供的项目设计委托书和规划设计的具体要求；2、建设单位提供的地形图和经国土部门确认的用地红线图；3、《中华人民共和国城乡规划法》；4、《城市规划编制办法》；5、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）；6、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93，2002年版）；137 7、《城市规划强制性内容暂行规定》建规[2002]218号；8、《X市城市总体规划修编》（2004-2020）；9、《X市城市规划管理暂行规定》；10、《X城市绿化管理办法》；11、《城市居住区公共服务设施设置规定》；12、《住宅设计规范》（GB50096—2011）；13、《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；14、《云南省城市规划管理条例》；15、《云南省城市房地产开发交易管理条例》；16、《云南X历史文化名城保护管理条例》；17、X市城乡规划主管部门对项目的具体规定及要求；18、《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社）；19、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）中国计划出版社；20、国家现行的有关法律、法规、规范、标准等。1.1.8项目提出的理由与过程X市祥和片区是重要的城市交通枢纽和门户，城市南部的发展新区和旅游目的地。是X国际旅游城市新的城市空间的拓展和功能的重要补充。集居住、商业、娱乐休闲、行政、种植基地等，是体现现代化进程的综合片区。137 近年来，X市沿着建设国际精品旅游城市的步伐，在旅游业为龙头的带动下，社会经济各项事业都取得了全面、迅猛的发展，城市面貌日新月异。随着X市经济的飞速发展，中心城区可开发建设的用地越来越少，特别是撤地设市以后，古城区的建设发展用地几乎为零。为了缓解X城区的压力，祥和片区必将成为X城市未来发展的重点，并成为X城区最好的安置和疏散用地。祥和片区必将成为集商业居住、会议度假、休闲旅游等为一体的新形城市。城市发展的步伐已经越来越快，而目前的祥和片区基础设施建设还不完善，还不能提供新区生产生活等一系列需求，基础设施建设已迫在眉睫，犹如箭在弦上不得不发。推迟祥和片区的基础设施建设，必将推迟整个X的城市化进程，加大X城区的各种压力，改变X的城市发展格局，以致影响X的旅游产业健康发展。作为X未来城市功能片区，它的建设成功与否对调整完善X的产业结构、城市格局、保护和传承X的城市形象和文化传统都有极其重要的意义。今天的X已是蜚声国际的最佳旅游目的地之一，完善的居住环境空间将成为人们越来越重视的话题，X万豪国际项目的建设，能够更好的塑造世界X的影响力和知名度。1.2项目提要1.2.1建设地点本项目场址位于X市祥和片区，北面距古城南门约1.5公里，东邻丽大路，南靠庆云东路，西邻规划路，地处老城传统居住区边缘，是成熟居住老城区的功能升级区域。137 1.2.2建设期限2014年6月—2016年06月1.2.3建设规模与内容科学规划，合理利用土地资源，本项目规划总用地面积72592平方米（108.9亩），可建设用地65527.4平方米（98.3亩），总建筑面积91536平方米，容积率1.05。项目功能设计为酒店，特色民居住宅，商业区（含物业用房）以及其他配套建设部分。主要建设内容如下：（1）酒店：建筑面积26614平方米；（2）特色民居住宅：建筑面积36586平方米；（3）商业区（含物业用房）：建筑面积25353平方米；（4）其他配套建设部分：建筑面积2983平方米；（5）配套建设景区给排水、电力、道路等基础设施。1.2.4主要建设条件（1）本项目场址位于X古城南部区域。用地为XX实业发展有限公司所有，无任何纠纷和争议。（2）拟建地点已确定，项目一经落实，即可开工建设。（3）已完成了环境影响评价工作。（4）已完成了水土保持方案评价工作。（5）地质勘探、地质灾害等评估工作已完成。（6）项目建设的前期准备工作基本完成，具备建设条件。1.2.5项目投入总资金及资金筹措137 本项目共需投资47220.8万元。总投资中直接工程费用31482.54万元，其他工程费用2190.38万元，基本预备费2693.83万元。建设资金来源：50%的资金由企业自筹，另外50%申请银行贷款。1.2.6主要经济技术指标技术经济指标表序号名称指标1建设用地面积65527.4㎡2总建筑面积91536㎡其中地上部分建筑面积55456㎡地下建筑面积36080㎡3建筑占地面积21434.01㎡4绿地面积22934.59㎡5绿地率35%6容积率1.057建筑密度32.71%8道路与硬质铺地21158.8㎡9停车位506个10项目总投资47220.8万元10.1直接工程费31482.54万元10.2其他工程费2190.38万元10.3基本预备费2693.83万元10.4土地费用7864万元10.5开发费用2990.05万元11资金筹措44230.75万元11.1企业自筹22115万元11.2银行贷款22115万元12资本金33627.23万元13借贷资金22915.3万元14自营收入9946万元15销售收入59810.4万元16营业税金及附加3906.36万元17利润总额17931.67万元18所得税9416.17万元19税后利润8515.51万元20盈余公积金2824.85万元21财务内部收益率税前66.21%税后51.39%22财务净现值(I=12%)：税前11464.45万元税后8074.49万元137 23财务内部收益率196.24%24财务净现值(I=13%)：14189.22万元25投资利润率18%26投资利税率47.7%1.3研究范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家发改委《投资项目可行性研究指南》的规定，对X万豪国际建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和相关部门提供决策依据。本报告研究范围包括：（1）论述项目建设的必要性和意义；（2）通过对X市南部区域发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；（6）对社会稳定风险进行分析；（7）提出可行性研究结论和建议。1.4问题与建议137 X万豪国际建设项目位于古城南部区域，具有得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。本项目有相当的发展潜力，适合开发于特色住宅项目，具有良好的投资价值和可观的经济效益。当然本项目也存在一定的问题：（1）由于规划区周边紧邻居民区，需尽量减少施工期间对周边民居的影响。（2）建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金。同时，应适时加大广告宣传力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，保障建设质量，全力打造高品味的休闲度假环境。（3）做好施工组织设计，保证施工质量。137 第二章项目建设背景2.1宏观背景1、地理位置X地处云南省西北部，地跨东经99°23"～101°31"，北纬25°59"～27°56"，东西最大横距为212.5公里，南北最大纵距为213.5公里，处于金沙江中、上游，青藏高原和云贵高原结合部，属低纬度内陆高原山区。东面、东北面与四川省攀枝花市、盐边县、盐源县、木里藏族自治县接壤，东南面与楚雄彝族自治州的永仁县、大姚县隔江相望，南与大理白族自治州的宾川县、鹤庆县、剑川县毗邻，西与怒江傈僳族自治州的兰坪县、迪庆藏族自治州的维西县相接，北与迪庆藏族自治州的香格里拉县隔江相望。X城区离昆明502公里，距攀枝花市280公里，至下关市201公里，至兰坪金顶206公里，至香格里拉县城198公里。总面积20600平方公里。X市下辖1区4县共72个乡（镇、街道办事处），其中有4个街道办事处、13个镇、33个乡、22个民族乡，总人口126多万人。X自古就是一个多民族聚居的地方，共有12个世居民族，其中纳西族23.37万人，彝族20.14万人，傈僳族10.62万人。其中纳西族占古城区及玉龙县（即原X县）总人口的57.7%。并且著有“国中贵原，云中X”。137 从旅游区位上讲，X处于滇西北旅游区的中心区域，大香格里拉环线的南端，是两条精品旅游线路的交汇之处。2、自然条件（1）地形地貌X市地处青藏高原南部边缘与云贵高原相连结的过渡地带，地跨横断山峡谷与滇西高原两个地貌单元。地势总趋势为西北高，东南低，最高点玉龙雪山主峰海拔5596米，最低点为东南部华坪县民主行政村塘坝河口，海拔1015米，最大高差4581米。玉龙雪山以西为横断山系切割山地峡谷亚区，山高谷深，河流深切其间，高差极为悬殊。玉龙雪山以东属滇西北中山山原亚区，海拔较高，山势浑厚，宁蒗、永胜、华坪三县，属于此地貌区。全市主山脉与水系多呈近南北向及北东向排列，在主山脉两侧又广泛发育着东西向的河谷支流，形成错综复杂的地块地貌景观。全市地貌可分为冰川、极高山、高山、中山、低山、丘陵、盆地、阶地、湖泊、冲积扇及冲积堆、剥蚀面、狭谷宽谷等12种类型。（2）气候条件X市处于我国的西部季风气候区，全年季节性差异明显。由于地形地貌的影响，气候随海拔和地形的不同而有明显差异。全市气候类型丰富多样，有北亚热带、中温带和高原气候的特点，具有“一山分四季，十里不同天”的垂直气候特征。具体来说，X市的气候条件呈现出以下几个特征：137 四季不分明，雨热同季。海拔2100～2400米的X市区、永胜县和宁蒗县一年12个月中，4个月为冬天，其余8个月为春（秋）季；地处低热河谷的华坪县城，半年为春（秋）天，半年为夏天。全市多数地方无明显的春夏秋冬之分。全市最热的月份是5～8月，而全年雨量的67％以上集中在6～8月，具有雨热同季的特点。干湿季分明。全市季风气候明显，冬半年（11月至次年4月）盛行干燥的大陆季风，加上北面高山的屏障作用，使北方强寒潮较难入侵，形成明显的干季，季风大，天气晴朗少云，日照充足，空气湿度小，降水少，雨量只占年降雨量的15％左右，气温日较差大，夏天盛行西南季风，这股来自孟加拉湾上空的气流带来大量的水汽。当这股气流与北方南下的冷空气相遇时，形成大量降水和连绵阴雨天气。全市年降雨量的85％左右集中在夏半年。干湿季节交替明显。年温差小，日温差大。全市地处低纬高原的群山之中，夏季天空经常有云，气温不高，冬季经常为晴天，在阳光照耀下气温不低，因而年温差小；日温差较大，尤其是冬天，早晚凉而白天温暖。气候垂直差异明显，X市因地处滇西北高山峡谷之中，有“一山分四季，十里不同天”137 的垂直气候特征。如：地处玉龙雪山南麓的X坝子（海拔2393米），年平均气温只有12.6摄氏度；而在玉龙雪山雪线下面的云杉坪（海拔3240米），年平均气温则降到5.5摄氏度。3、社会经济条件2013年X市全年完成生产总值(GDP)2488114万元，按可比价格计算，较上年增长14.2%，分别高于全国、全省6.5、2.1个百分点。从三次产业看：第一产业增加值411407万元，增长6.6%，较上年下降0.4个百分点；第二产业增加值1126893万元，增长23.2%，较上年提高1.8个百分点；第三产业增加值949814万元，增长7.7%，较上年下降5.9个百分点。第二产业成为经济增长的主要力量，其对经济增长的贡献率超过70%。第一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为7.09%、70.64%和22.26%，分别拉动经济增长1.0、10.1和3.1个百分点。X市经济社会发展中存在的主要矛盾和问题：一是经济发展中的结构性矛盾仍很突出，支柱产业单一，工业化、城镇化程度低，非公经济发展不足；二是农业产业结构调整效果不显著，产业化程度低，结构调整存在趋同性；农民进入市场的组织化程度低；农村剩余劳动力转移困难，农民增收难度大；农村贫困面大，扶贫工作任务艰巨。三是微观经济运行活力不够，特别是部分国有企业经济效益较差。四是随着体制改革力度的加大和利益分配格局的变化，影响社会稳定的不安定因素和社会热点、难点问题增多，维护社会稳定工作还需加强。2.2旅游背景137 近年来，把云南建成我国向西南开放的重要桥头堡，是党和国家在新时期推进我国陆上开放、提升沿边开放水平的重大战略部署，突出了云南在国家对外开放战略中前沿性、重要性和带动性的作用，“桥头堡”战略部给云南加快发展带来了千载难逢的历史机遇。而在这样千载难逢的历史机遇面前，云南旅游地产迎来了跨越式发展的时机，云南省委、省政府高度重视旅游业发展，先后制定并出台了加快旅游业发展的决定等政策措施，突出旅游业在经济结构调整中全局性的重要地位，在投资政策上予以倾斜，并将旅游业列为云南省经济发展计划的重中之重。X市委、市政府提出：围绕把X建设成为国际精品旅游胜地的要求，重点在旅游基础设施建设和旅游资源整合开发、打造旅游精品、扩大对外开放、提高旅游产业管理和服务水平、加强旅游宣传促销上狠下功夫，大力提升旅游产业竞争力，实现旅游产业从粗放型向集约型转变、从旅游资源大市向旅游经济强市转变，在发展规模和产业质量上实现新的跨越。X市依托大研古镇、束河古镇、三江并流、玉龙雪山、印象X等旅游品牌，X旅游业发展在未来相当长一段时间必然保持高速增长的态势。2.3投资背景政府重视及相关优惠政策。X市政府有发展旅游投资的优惠政策和条件，为投资者提供绿色通道，保障合法经营，能取得良好经济效益。137 公司快速发展衍生的需要。项目投资企业XX实业发展有限公司属安徽伟华集团下属子公司，集团资金实力雄厚，经营项目涉及地产开发、经营、销售等领域，自创建以来，始终坚持走“诚信经营、不断创新”的发展之路，在为广大消费者提供大量优质楼盘及各种配套服务的同时，不断实现创新和自我超越，取得了较好的经济效益和社会效益，为各地区域经济的发展作出了贡献。为了应对激烈的市场竞争，集团进一步拓展经营面，增加创收点、分摊经营风险。旅游业作为朝阳产业，有着广阔的市场发展前景，既能增加经济收益，又能带动就业，经济效益和社会效应明显。因此，投资X万豪国际对公司来说是很好的选择。2.4项目实施背景1、X万豪国际建设是提升X城市形象、完善城区功能的必然要求。作为云南省旅游高端城市，经过多年发展，X城市规模不断扩大，城市形象已焕然一新；但低水平重复建设的问题较为普遍，粗放型开发的现象较为突出，代表X城市形象的标志性建筑极为稀缺。137 X万豪国际是X南部片区一个大型综合性项目，投资商诚邀相关建筑设计院对其进行高水准精心设计，挺拔、壮观、现代的特色建筑群落将成为X当之无愧的城市名片。酒店、特色民居住宅、商业等多元化为一体的城市综合体开发模式也将大大丰富城区功能，成为X城市发展的重要里程碑。2、X经济发展迅速，城市人口剧增，呼唤上规模、上档次的住宅区和大型商业中心。X处于云南省旅游核心区域，是滇西北旅游和香格里拉旅游大环线的重要中转站，具有区位、交通、资源等天然优势，素有“东方威尼斯”和“高原姑苏”的美誉，更有一大批知名旅游企业。城镇可支配居民收入和消费支出均位居全省前茅，具备迫切的消费需求和雄厚的消费能力。X城区通过北扩南移，城市骨架不断扩大，城市人口飞速剧增，市区常住人口总数已达15万，2013年外来游客数量近2000万，如此庞大的人群聚集，对高端住宅和大型商业中心的渴望是不可言喻的。X万豪国际的建设，以运营城市为使命，将彻底改变X现有住宅区规模小、档次不高，商业中心小、杂、低档次竞争的局面，带来超前的开发理念和质的飞跃。第三章项目建设的必要性及可行性3.1项目建设的必要性137 3.1.1项目符合城市建设的需要本项目是根据X市社会经济的发展现状，结合城市建设的需要，而提出的房地产开发项目。本项目性质是集星级酒店、高端住宅、大型商业等多元化为一体的城市综合体。通过本项目的建设，满足市民对高品质居住区的需要，促进X市社会、经济的可持续性发展。本项目的实施将为X市城市重大基础设施的建设奠定基础，加快X市城市建设的进程，提升城市功能，改善城市形象，改善X市的人居环境质量，加快X山水田园城市的建设进程，促进X市国际旅游精品城市的建设，具有重大的现实意义和深远的历史意义。根据X社会经济和城市发展的态势，X城市建设已进入快速发展时期。旅游业的迅速发展，促进了X经济的发展，改变了X的产业结构，也对X城市发展和基础设施的建设提出了更高的要求。X丰富的生物资源也需要依托城市物流的加速和城市都市化、商业化的加快。凡此种种，都要求X城市的进一步发展。X现有城区是根据X原有社会经济状况确定的，已经不能满足建设和发展的需要。城市建设将有一个加速进行的时期。本项目就是在这样的形势下应运而生的。项目不仅是城市重大基础设施建设的配套工程，也符合城市建设的需要。3.1.2是改善和提高城市人居环境质量的需要137 X原有的住宅区受历史条件的限制，基础设施不配套，人居环境的质量水平低。随着时代的发展，社会的进步，人们的生活方式发生着巨大的变化，原有的居住建筑的规划布局、使用功能、建筑造型等，已经明显不适应现代生活方式的需要。对现代通讯手段的需求。对各种传播媒介的需求，对市政基础设施的需求，都很难在原有的居住群落中得到满足。本项目通过完善配套相关的市政设施，保证现代生活方式对基础设施的需要。在小区建设时，注重环境的营造，注重规划及建筑设计的“以人为本”，注重社区管理统一性和人居环境个性张扬的契合，以绿化、美化、信息智能化从建筑空间形态、小区环境形态、社会文化形态等多层次的去满足人们居住功能和人居环境质量的多样化需求。本项目的实施，将改善和提高X市人居环境质量。3.1.3是促进X社会经济发展的需要项目的新建，必将带动项目所在区域地块的旅游、度假、休闲等诸多第三产业的发展。本项目的开发建设，可以提升城市功能和提升城市形象，其本身也对社会经济的发展有一定的推动作用。项目的建设，会带动相关产业的发展，尤其是第三产业的发展，提高城市第三产业的比率。项目开发本身，增加了大量固定资产的投资，对GDP值增长有相当的贡献。在增加地方税收和地方财政收入方面，城市开发建设项目的贡献也十分可观。3.1.4有利于吸引外地资金，改善当地投资环境，促进当地经济发展137 X规范新建与纳西传统建筑文化风格相协调的精品建筑，吸引着大批海内外高消费游客及投资商等前来观光度假、置业投资。旅游者在尽兴之余，不免还将留意当地的自然资源、地理、经济环境等多方面状况。这是一种最为直观的宣传推广X的机会，有利于吸引外资，对改善当地投资环境十分有利。3.1.5有利于开发当地新兴旅游资源，提升当地旅游产业档次X已拥有了丰富的自然和人文资源，但随着周边地区旅游地产项目的开发，X更加需要开发独特的、更高档次的品牌地产项目，以吸引消费能力更强的客源。利用X绚丽的风光、宜人的气候，依托X城发展并形成以具有传统风貌和现代功能的新兴住宅地产板块，建成集居住、商贸、旅游休闲、文化熏陶于一身的场所。起到缓解老城区压力、增加住宅人文气息、文化氛围和扩大旅游容量、提升和完善旅游服务设施等功能。以环境优美，功能完善、交通便利的精品住宅地产，带动整个房地产和旅游产业的层次提升。3.2项目建设的可行性X万豪国际是X投资较大、产品线最为丰富、开发理念最为领先的房地产项目，无论从宏观政策、区位价值还是产品形态、项目发展前景等方面来看，该项目都具备现实的可行性和实施的紧迫性。1、政策的支持。137 从政策层面分析，X万豪国际的建设与国家鼓励投资、拉动内需的政策一脉相承。X作为云南省旅游发达城市，加快经济发展的愿望更为迫切，而项目建设是推动X达到精品国际旅游城市的核心环节之一，各级政府大力支持，确保项目有序进行。2、建设资金基本落实。项目建设资金由项目申报单位XX实业发展有限公司筹措，资金来源有保障。3、项目建设用地有保障。本项目用地为XX实业发展有限公司征地，无任何纠纷和争议。4、建设方案已全部完成。X万豪国际建设项目已完成总体规划设计，项目整体建设风格，各区域建设方案均已完成。5、项目组织实施有保障。近几年，随着我市旅游开发建设工程项目的实施，我们积累了成功的项目实施建设管理经验，并形成了一套切实可行的项目建设管理办法。因此，在该项目的实施中，能够有效保证项目按照程序化、标准化、规范化组织实施，提高工程质量，促使项目按期保质保量顺利完成。通过本项目的建设，将极大地改善X南区城市公共基础设施，提高城市环境和人居环境的品质，从而推进X的城市化进程。同时可以填补X旅游市场精品住宅产业链的空白，可极大提升X发展高端旅游的城市综合配套设施品质。经研究，无论从工程技术方面还是从社会效益方面，对X万豪国际进行建设，是十分必要和可行的。137 第四章建设目标定位及规模确定4.1建设原则X万豪国际建设项目遵循总体规划、统筹兼顾、逐步改善的原则，严格按照国家有关建设标准和要求实施。137 1、新建项目的建筑设计规范，应满足功能合理、设施完善、安全卫生、适度超前的要求。既要有长远规划，又要量力而行，合理确定建设水平。2、新建项目严格按照统一规划，合理布局，与X祥和片区总体规划紧密衔接，充分考虑周边环境及其未来的发展与该项目建设的衔接性。3、实事求是、分类指导的原则，做到项目各地块之间有机结合，统筹兼顾，互相协调；坚持国家指导、地方负责；坚持因地制宜的经济实用原则。本项目以X纳西族古老的历史民族文化底蕴即生态文化、水文化和农耕文化为特定的主题，结合当地区位、场地现状、周边建筑形态、水景资源、气候、空间形态、景观等方面的具体情况，自然地体现了建设项目的建筑风格和装饰艺术，以及特定的居住氛围，让业主获得富有个性的居住感受。同时项目中以建设优越的交通基础设施为重点，结合景观休闲广场，将商业、服务项目融入主题，以建筑多元化的模式取代单一化的模式，让不同的业主获得不一样的居住感受。4.2建设目标137 本项目将紧扣X祥和片区发展战略进行建设，项目将为X市城市重大基础设施的建设奠定基础，同时可加快X市城市建设的进程，提升城市功能，改善城市形象，改善X市的人居环境质量，加快X山水田园城市的建设进程，促进X市国际旅游精品城市的建设。X万豪国际将作为X城市的标志型住宅复合物业，以搭建全球顶级交流平台为市场切入点，致力于中国乃至亚洲地区国际化程度最高端的特色住宅目的地之一，建设高品质、高档次的绿化生态环境居住空间，致力打造中国西部地区低碳、环保、节能、智能的高端特色民居住宅区。除了一贯的国际设计、卓越建筑品质之外，万豪国际还进一步深入挖掘休闲度假服务需求，推出“全时服务度假”理念，将项目服务体验与当地度假体验有效整合，精心打造独特的净心度假路线，为业主打造度假生活的魅力延展。业主不仅能在项目内体验净心感受，还能在更广阔的X环境中，享受大自然带来的舒适感，以满足长期深度度假的需求。4.3建设规模的确定目前，X随着知名度的不断提升，前来观光旅游的游客和前来购房置业的外地人逐年创新高。同时随着该市城镇居民生活水平的提高和居住观念的不断改变，原有的自建房小区已不能满足城市功能的要求和居民住房的需求，更多的人群对住房条件的需求已经往高端化、精品化发展，而X精品住宅产业链的空白将成为这一发展的瓶颈。137 根据这一现状，XX实业发展有限公司对此高度重视，出于集中资源、科学规划、合理利用土地资源，根据本项目现场实际情况及X祥和片区未来发展需求，确定了本项目的建设规模。本项目可建设用地面积65527.4平方米，总建筑面积91536平方米。平面功能设计为酒店、特色民居住宅、商业中心。4.4建设内容本项目建设包括建筑工程、广场工程、环境绿化工程。1、建筑工程按照建筑类别分为住宅、商业服务中心、酒店几个部分。（1）住宅住宅主要工程内容为：固定泊车位、建筑结构施工、建筑外装饰、建筑内装饰初装修、室内给排水、室内电力系统、室内弱电系统、监控系统等。（2）商业中心商铺主要工程内容为：地下停车场、建筑结构施工、建筑外装饰、建筑内装修、室内给排水、室内电力系统、室内弱电系统等。（3）酒店工程酒店主要工程内容为：主要为地下停车场，固定泊车位，建筑结构施工、建筑外装饰、建筑内装修、室内给排水、室内电力系统、室内弱电系统等。2、广场工程137 根据相关规划及住宅区布局需求，在住宅区各节点处设置休闲娱乐等活动场地，以硬质铺地为主，兼绿化美化点缀。主要工程内容：铺设五花石地面，设置绿化草坪、移种乡土树，配套座椅、室外照明等。3、环境绿化工程（1）院落间绿化工程技术方案：为中档景观绿化。运用造园及枯山水的手法，以景观树、灌木、花卉点缀，植草覆盖，以五花石铺砌适当面积的硬质地面，供居民休息用。运用造园手法，精心营造其园林林景观。主要工程内容：地面平整、绿化草坪、移种乡土树，五花石铺砌地面、花坛、设置景观照明等。（2）住宅区周边绿化工程工程范围：构筑物周边的环境绿化。技术方案：利用零星边角用地，进行生态绿化，以增加环境生态绿化，遮挡不良景观。零星绿化工程以植草、植树和种植灌木、花卉为主。主要工程内容：设置绿化草坪、移种乡土树，配套林间游道、花坛、绿篱围栏等。137 第五章场址选择5.1场址现状5.1.1地理位置本项目场址位于X市南部，北面距古城南门约1.5公里，东邻丽大路，南靠庆云东路，西邻规划路，地处老城传统居住区边缘，是成熟居住老城区的功能升级区域。5.1.2场址土地权属137 项目用地属XX实业发展有限公司规划用地。5.1.3现有场址利用情况拟建地点已确定，已做详细规划。拟建场地主要是荒废的田地，有一些灌溉的水渠穿过基地，有居民建筑物和构筑物与拟建基地相邻，地块内杂草丛生，土地利用率非常低下，该地块土地利用效能与古城南部的黄金地段相比形成了明显的反差。该地块不涉及搬迁等工程，可以一次性进行场地平整，降低建设投资。5.2场址条件5.2.1地形地貌条件本项目规划用地红线区域内地势平坦，在整个勘探工程结束后未见断裂构造、滑坡、泥石流等不良地质现象，无液化土、无膨胀土等特殊岩石分布，无市政设施的地下管线穿越，场地整体稳定适于项目的建设。5.2.2工程地质、水文地质条件拟建场地历史上无火山、滑坡、泥石流等自然灾害,场地内地基土层为人工耕填土、粉质粘土、粉土、圆砾等。拟建场地位于盆地内，现状下没有发现滑坡、泥石流等明显不良地质现象，但土层中局部含有软弱土夹层，有一定的不良影响，总体上为比较稳定的场地，适宜于一般的工程项目建设。拟建区位于金沙江断裂带，构造活动比较强烈。按地形、地貌结合场地土层情况，综合判定场地土类型为中软场地土，覆盖层厚度大于50m，根据有关规定，综合判定为Ⅱ137 类建筑场地。场地内无液化土层，但分布有较软土薄层，地形平缓，无明显不良地质现象，属抗震较为有利地段。拟建场地属于金沙江流域，洪峰期地表形成径流，旱季地表无水，勘察期间地下水位较稳定，埋深为1.10m—1.40m，水质分析结果，PH=7.1，为中性水，HCO3离子含量366.49mg/L,SO42-离子含量119.77mg/L—96.77mg/L，Cl-1离子含量60.48mg/L—34.58mg/L，地下水对砼及砼中钢构件不具腐蚀性，但对外露钢构件有弱腐蚀作用。5.2.3周边建筑物与环境条件X万豪国际建设用地被多条规划道路分割成多块不规则用地。地块一北临小型道路并与金山建筑公司相望；地块二东临“凯瑞苑”新建小区以及部分公建地和村庄自留用地；地块三北侧、西侧各临村庄自留用地；地块四东侧为村庄自留用地，隔庆云东路与“幸福里”新建小区相望。建设场地周边供排水系统、电力电信线路均已形成，本项目的给水管网及电力电信线路均可与城市管网线连接，而且项目用地内有泉水水源和少量不规则浅水渠，泉水水源可作为酒店景观水系的水源。5.2.4交通条件137 规划区对外交通条件良好。穿越用地南北的规划道路连接古城南门距离约1.5公里，但通达时间未定；南侧庆云东路为新建城市主干道，向西约2.5公里直达X市政府和未来新商业中心；东侧丽大路为交通主干道，是古城景区直达机场的必经之路。5.2.5公共设施条件1、给水项目给水管接自市政给水管网，管径DN100—DN300。供水压力均为0.04MPa，基本能满足建设期及项目投入使用后的用水需求。2、排水（1）、排水体制根据《城市排水规划规范》（GB50318-2000），新建城区采用分流制排水体制。即雨水与污水采用不同的管道排入室外下水道。（2）、生活污水经化粪池初级处理后排至市政污水管网。屋面雨水的收集及利用设置单独的雨水系统。雨水集中收集后，统一排入就近的室外雨水管网。雨水管管径d300—d400，污水管管径d200—d300。3、供电建设区内已有市政电力管网，可保证建设期及项目投入使用后的用电需求。5.2.6施工条件拟建场地地势平坦，交通便捷，与现有建筑物（构筑物）之间有一定距离，不涉及搬迁，可以一次性进行场地平整，建设场地比较独立，可以组织封闭施工，对周围环境不会造成大的影响。5.2.7建筑材料及运输条件137 项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、河砂、石子、石灰等，均可就地购买。木材、钢材可由当地建材市场充足供应，可满足项目建设的需要。建材运输可通过城市公路网与各建材供应商联系，将项目建设所需建材、设备、机械直接运至施工现场。5.2.8建设条件评价本项目所处地块周边交通、供水、排水、供电、通信等各项基础设施齐全，均可配套利用,建设条件可行。第六章项目建设方案6.1指导思想1、以本土民族文化元素符号做支撑，规划设计通过布局、功能、户型设计的创新，配套完善的基础设施，营造有品味、有档次、舒适宜人的居住空间。2、充分利用现有土地资源，提高土地利用率，合理布局，有效地组织安排住房结构，为居者提供一个舒适、幽雅、安全的居住环境。137 3、平面设计不拘一格，充分体现时代性、多样性，实现人与自然的和谐，营造室内空间与户外空间和谐统一的高品质环境空间。4、建设完善的基础设施，以提高项目整体品位。5、建设方便快捷的道路体系和停车场地。6、总体协调好建设项目与周边环境的用地关系，既自成一个完整的体系，又充分与周边文荣村落、水系、道路等有机结合。6.2总体规划方案6.2.1规划设计依据1、《中华人民共和国城乡规划法》；2、《云南省城市规划管理条理》；3、建设单位提供的地形图；4、《X城市总体规划》，文本图集《云南省城乡规划设计院》（2004-2020年）；5、《X城市发展概念性规划》；6、《云南省X历史文化名城保护管理条例》；7、《X历史文化名城保护规划》；8、《X古城传统民居保护维修手册》；9、X城乡规划部门相关规划设计要求；10、国家相关法律、法规、规范、标准、办法等。137 6.2.2规划设计原则1、符合X城市总体规划。2、体现“以人为本”的原则，以人为本、景观优先、亲和自然，创造舒适宜人的居住环境。3、继承与发展的原则：注重民族性、地方性，有机的结合传统和现代的风格，体现人文与自然、传统与现代相结合的体验式村落，充分体现地域文化的传承与创新。4、环境优先原则：合理配置基础设施，减少环境污染，提高城市环境质量和人居环境质量。5、交通便捷高效原则：合理组织交通流线及静态交通，保证交通便捷、高效。6、周边协调原则：规划设计兼顾城市景观边际效应，协调好周边关系，与环境有机结合。7、节约成本原则：缩短建设周期，节约投资。8、可持续发展的原则：充分适应近期、中期、远期的发展需求。9、情景交融原则：以建筑与环境情景交融为基点，推行自然的设计理念。6.2.3项目定位为提供本土文化深度体验而搭建的精品度假平台。137 6.2.4规划设计目标近年来随着X市旅游业的急速发展，城市知名度的提高，到X的游客越来越多。但是由于X主城区缺乏配套的经典高端城市综合体（如精品酒店、特色民居、高端商业区等），大多游客只能以中低端消费为主，X的各项资源没有得到很好的开发和利用。为了增强品牌对旅游者的吸引力，提高经济效益，通过完善配套设施同时开发高端城市综合体以及设计有吸引力的产品项目，使其能更好的带动商业及休闲活动，使旅游业更好的为地方经济服务。基于上述情况我们针对X万豪国际提出以下几点规划目标：1、合理规划X万豪国际交通道路，科学分流，减少车流交叉，构筑良好的交通体系，避免拥堵和混乱。2、通过基础设施各功能配套开发，合理利用各功能区来修建立体停车体系，修建充足的地下停车场，缓减地面车辆停放压力，同时对车辆的停放有效管理。3、通过各地块规划控制和道路分流，实现人，车分流。合理的分流使整个社区空间井然有序，从而提升景区的形象气质。4、借助万豪国际的商业开发，实现该片区商业的产业换代升级，改变片区商业档次低，同质化的初级模式，打造一个符合纳西院落空间特质，传统街巷氛围的现代民俗艺术商业精品街区。以点带面，推动片区商业迈向新的平台。137 6.2.5主要经济技术指标技术经济指标表序号名称指标1可建设用地面积65527.4㎡2总建筑面积91536㎡其中地上部分建筑面积55456㎡地下建筑面积36080㎡3计容建筑面积68803㎡4建筑占地面积21434.01㎡5绿地面积22934.59㎡6绿地率35%7容积率1.058建筑密度32.71%9道路与硬质铺地21158.8㎡10停车位506个6.2.6规划结构和布局根据周边的城镇结构及自然的肌理结构，结合地块形状、功能分区和现状交通道路等情况，在项目各地块分别设置多个出入口，并与城市干道——丽大路及项目区内各规划路连接,整个交通空间呈“井”字型摆开。构筑畅达的交通体系，不仅方便区内外车辆通行，而且同周围田园风光贯通连接。规划区内设置了充足的停车位，专用的生态停车和出入口及内部车行道有机结合，达到区内交通自循环，从而确保相临城镇道路的流畅和便捷。X万豪国际内机动车道路流线通畅，在便于管理的基础上使整个区内交通规划达到合理、有序、互不干扰的理想运营模式。137 在项目设计中充分考虑消费群体的使用所需，利用不同的户型面积区分出不同等级的特色纳西公寓群，从而使功能分区更加明确。X万豪国际整体由多个块状组合，分布在丽大路西侧环境较好的地段，以底层精品特色民居为主，酒店特色住宅和商业区相结合；平面规划中相对有序的住宅布局与类似产品不同的是：根据外部景观资源分析得出的“首层看庭院，看景致，高层看山、看水”的原则。严格按照城乡规划主管部门出具的用地规划条件考虑总体布局，新的规划设计中虽然采用了相对规整排立的手法，但同时又尊重当地的传统习俗，在社区内营造出一些传统典型纳西景观的气氛，为使整个住宅空间能很好的融入周围的环境做出努力。在规划区内刻意安排布置的河流水域，顺应着自然河流的曲线但又各自不同，相对规整排列的同时又顺应着地形自然曲线延展开来，与周围的传统排列形成既有不同之处但又相互呼应，尝试着将现代的造景形势与自然相互联系起来。设计上充分考虑住宅区的消防安全问题，消防通道覆盖了整个纳西特色住宅区，相关消防设计均严格按国家建筑消防设计有关法律法规执行。137 总体规划时为了与周边村落的纳西传统民居环境相协调，因而将整个规划布局化整为零，建筑形态采用院落的围合式布局，吸取纳西传统村落肌理，建筑的风格通过屋顶错落和造型的精心设计，着重体现地域纳西民族特色，通过形体的构成和有机的变化，使整个建筑群力求做到错落有致，亲切宜人，突出展示X纳西村落和特色民居建筑的神韵。规划力求达到建筑与环境相生相融，并与古城环境保持高度的协调一致。X万豪国际以独特的方式，向居民展现现代的旅游和生活方式，精美的建筑中渗透着极度的奢华与舒适气息，这里旨在成为象征城市文化的中心。总平面规划以X传统民居的传统手法和国内外先进经验作为设计源泉，创造出现代园林风格的高品质空间系列，从半封闭空间到封闭空间，从开放空间到半开放空间，从交通空间到绿化空间，讲求大小组合、渗透过渡、分割联系，营造出高品位的具有纳西传统建筑文化风格和氛围的精品特色住宅区。6.2.7总平面设计结合项目区域的自然地形、周围既有建筑及本项目建设的目标、统一规划。本项目建设，立足于对项目地块进行全面规划调整，使其各功能区相对独立又相互协调，创造一个优雅、舒适、高端的休闲度假环境。延续X古城及项目地块周边纳西村落建筑自然形成的功能和肌理。强调建筑与自然，自然与人，人与建筑的和谐关系。将酒店、特色民居住宅及配备商业一体化设计，使之成为集住宿，文化商业，休闲于一体的高端城市综合体。整个规划区利用地形现状，合理分层，利用X院落建筑的空间将大型停车体系隐形，使之与周边传统建筑尺度和风貌相呼应。商业步行街是文化商业中心的主体形态，是提升购物品质、体现休闲特质的重要公共空间，因而商业群体建筑中强化了具有纳西特色的步行空间体系。137 本次设计注重体现环境，功能，人文与建筑四合一的精神内在，设计中注重该片区传统居民建筑群落的肌理保护和延续。各区域功能布局因地制宜，以人为本，对于原有纳西院落空间的封闭性做出适度的调整，建筑街巷空间局部打开，显山透绿，让人与自然高度融合。结合项目场地的自然地形、既有建筑及本项目建设的目标、统一规划。本项目建设，立足于对项目地块进行全面规划调整，使其各功能区相对独立又相互协调，创造一个恬静、优雅，环境舒适的休闲、购物、度假环境。总平面规划布局，以玉龙雪山的方向规划一条空间布局的主要轴线，以此轴线贯穿形成酒店、商业、特色民居三大板块。酒店位于南部，临近庆云东路的十字路口，形成本项目对城市的展示面。酒店主体采用“十字”型六重院落布局，并沿主轴线向特色民居延伸。商业采用“园中园”的布局，8个独立的商业组团形成院落群，步行街联通，中央围合成广场。特色民居划分为3个组团，与酒店共享中央景观带，同时向东延伸至丽大路，形成社区沿城市干道的另一个展示面。于酒店区域设置两个出入口，分别位于酒店主楼西侧和南侧。西侧入口为酒店主入口，南侧入口为酒店后勤或员工出入口。特色民居住宅基地分别位于地块一和地块二内，地块一内建筑为特色民居住宅（叠拼），地块二内建筑为特色民居住宅（院落）、特色民居住宅（叠拼）和酒店特色民居客房。137 于地块一特色民居住宅（叠拼）东、南侧各布置一个住宅出入口；地块二特色民居住宅（叠拼）北侧布置一个住宅出入口，特色民居住宅（院落）北、西侧各设置一个住宅出入口。地块三为商业院落区，于院落东侧设置两个商业入口，院落北侧设置三个商业入口；于商业院落区西北角于东南角各设置一个车行入口。整个布局功能分区明确，互不干扰，同时又能相互联系。6.2.8道路交通、市政管道和停车位规划道路交通：为了实现合理、有序的交通组织，设计中采用出入车辆循环分流和人车分流的方式。内部道路顺应住宅楼自由布置，局部区域形成环道。车辆进入住宅区后，可就近停入相对应的专用停车位。为满足安全、疏散和消防要求，道路在平面设计中呈“井”字型布局，既满足使用功能和消防等要求，又不破住宅区独特的环境布局。部分景观绿化区设置不规则的休闲景观支路进入休憩亭，在道路铺设上用可渗透材料。整个社区道路采用环状道路，根据功能要求，本规划道路分为五部分。第一部分为整个万豪国际各地块间城市主道，道路为雪花石路面。第二部分为区内车行道，布置于酒店主楼区、商业区西南外环线、特色民居住宅（院落式），为雪花石路面。第三部分为区内步行道路，布置于酒店特色民居客房、商业区、特色民居住宅（叠拼式），硬质铺地路面，结合绿化布置。137 第四部分为电瓶车道，布置于酒店特色民居客房，硬质铺地路面，结合绿化布置。第五部分为消防车道，呈环线布置于整个社区间，为硬质铺地路面。总的来说，规划中将步行体系与车行流线合理分开，以确保各区域流线的安全。根据现状地形孕育而成的多层竖向景观区域合理规划休闲，购物，度假人群的流线。将酒店、特色民居住宅、特色民俗艺术商业区融合贯通。使之成为一个自然、休闲、开放型的步行体系。另外，X民居自然形成的挤压式布局特色空间是X建筑空间的骨架，也是其独有的空间韵味。但由于街、巷的尺度过小，转折很多，消防车很难通行，因而站在消防安全的角度上具有很大的火灾隐患。但是如果只是简单严格从满足消防车通行的角度上把握，做出来的建筑空间环境完全没有了纳西建筑的空间脉络肌理，与其他城市的街道没有差别，对于X纳西建筑肌理是断裂式的破坏，这样的设计方式也明显行不通。因此，如何营造满足现代化功能又传承传统纳西建筑肌理的空间体系，同时又满足现代化消防扑救要求是本次整治研究和探讨的目标。137 本次开发建设建筑群落最大限度的保持纳西建筑环境特色空间，满足一定尺度内消防车的通达性，避免消防死角。把应急消防通道以环境艺术的手法隐身，达到建筑群落使用安全化和艺术化相协调。地下停车库采用自动喷淋消防灭火系统，并于地下室配置消防水池。通过以上的措施力求解决居民特色营造与消防控制的矛盾，项目的开发建设也符合其它有关消防的要求。消防通道沿建筑群落四面环通，确保了小型消防车的到达。市政管道：规划完善的市政设施，包括建设完整的排污设施，可靠的饮用水、完善的电信通信等，实现三线三管入地。沿区内道路埋设电力、电信、有线电视电缆管道及排水管道。住宅内设路灯及庭园灯，由物业管理中心控制。区内生活用水和户外消防栓用水分别由市政供水管网和城市消防管网接入。生活污水、粪水采用合流制集中收集到化粪池沉清处理后，排至城镇排污系统；雨水通过暗沟排至市政管道。停车体系：随着X知名度的提高，往来人流量逐年增加，加上私家车大幅度增长，停车难已经成为一个突出的矛盾。因而本案在交通整治规划设计的时候力求多做一些地下停车泊位，在一定范围内缓解该区域停车压力。酒店主楼公共区地下室设有地下车库，满足自驾及酒店工作人员的停车需求，主入口外设有地面临时车位（包含残疾人车位）。商业区地下设置停车库，满足商业及万豪国际居住的全部停车，同时便于车辆管理。巧妙的地下停车可以尽量释放地面绿化及休闲空间，提升社区步行空间环境品质。露天停车位采用生态砖铺设，与绿化、小品等共同营造出恬静幽雅、舒适宜人的户外公共活动空间。137 6.2.9绿化景观规划玉龙雪山作为最重要的外部景观要素，以此形成主要的景观轴线。以水为灵魂贯穿环绕整个项目、将现状水系改造、创造多个以水为主题的庭院，在塑造丰富建筑形象的同时把环境资源的利用最大化。1、景观规划X万豪国际室外空间，包括道路、广场等景观节点上的集中绿地，通过山水、田园、院落式小花园、户外休息厅等的有机结合，形成特色的主题景观。每个空间以不同的景观风格，不同的种植种类，不同的意境营造不同的主题绿地，力求创造不同空间各不相同的个性特征，从而打造不同个性的住宅群落。力求做到“集中居住，分散体验”。2、绿化规划住宅区绿化系统由集中绿地园林景点、各群落主题景观、行道树、空间绿地等园林景观结合雪山大背景，形成点、线、面的立体绿化系统。点：由组团级园林景观和院落级主题景观等绿化布置和建筑小品组成，作为住宅区的重要标志，体现区内的绿化风貌和特色。线：在主要车行道和步行道两侧种植行道树绿化带，将整个住宅区绿化联成一个网络绿化系统。137 面：以雪山作为整个特色民居大背景，结合山水、田园等自然景色，进一步使住宅区内组团及宅间绿化采用集中覆盖的布置方式，提高区内绿化率，使区内绿化与周边景色相生相容。绿化树种以地方适生树种为主，种植花卉、草坪为辅。疏密有序、错落有致地种植树木花卉。行道树以长绿乔木为主；集中绿地以灌木、花卉、向日葵、观赏草为主；院落花园及绿地以乔、灌、草、花结合布置。绿化树种规划采用：滇杨、垂柳、冬青、腊梅、丁香、玉兰等，地方花卉：牡丹、茶花、月季等。该住宅区的绿化与室外景观的规划，力求人与自然的和谐融合。结合规划构思的家园概念，强调各园区主题景观的个性话，充分体现环境的品位及幽雅。绿化及景观的规划设计注重点、线、面的结合，注重空间景观的渗透，为居住者营造绿色生态环境。以自然园林为主导，空间环境体现人与自然的和谐关系，以乔木、灌木、藤和观赏草等组合园林景观，结合铺地的造型搭配，创造出一片优美宁静的休憩环境。住宅区内植被高低错落，五彩缤纷，体现美的自然情趣。4、植物种植原则在植物种植上以群落搭配为基调，在尊重自然生态规律的同时，运用生态学原理和生物多样性原则，植物造景艺术建立完整的绿化生态系统，再现大自然的优美景观。（1）以植物造景为主，形成特色生态景观，注重植物四季色彩搭配，以科学的比例搭配常绿、落叶植物。137 （2）在营造园林大空间的结构下，突出局部的景观。注重乔木、灌木、地被植物不同层次的合理应用。（3）注意选用本土品种，长势良好并适于采购的植物，让远离自然久居城市的人们都有机会欣赏到自然生态和原生植物之美。（4）植物种植人性化，使用有益于人体健康的植物品种，避免一些植物对人带来不利影响。6.2.10空间景观规划采用简约质朴的手法和材料，体现超逸雅致、返朴归真的品位和现代文明的理念。主要景观轴线的空间处理手法吸取了中式园林意象，尽可能造成有收有放、步移景异、曲径通幽的效果。由于外部自然环境欠佳，着重打造内部空间，营造感受各异的庭院，以细腻精致的园景和小尺度的近人景观打动进入每一重庭院的人，并突出重点公共景观的文化氛围。多重院落形成的内聚景观与开阔的宏大景观形成反差，细小的空间里蕴含禅意。1、空间景观规划整个X万豪国际以组团院落的空间形式为主，不同层次的空间由不同等级的道路空间联系，形成开放、半通透、围合的空间序列。137 总体布局上顺应住宅区内道路，连接大小不同空间广场，区域内部景观视线通透，且拥有丰富的日照，可充分利用光能源，形成围合式平面布局，以一种极致的方式对阳光资源加以利用，从而达到户型和利益最大化，人均占有资源较多，从而有效提升了居住品质，内部环境更加完整和静谧。一种浪漫自然环境氛围自然而生，营造富有现代精神而又充满人情味的居住氛围和视觉景观。2、空间环境组织X万豪国际空间环境以集中绿地和景观水系为核心，以区内干道连线进行组织，形成绿化景观（景观水体）—区内干道—组团空间的多级空间序列，组成公共空间—半公共空间—私密空间的三级室内外空间环境。公共空间由X万豪国际区道网和集中绿地组成，半公共空间由居住组团次干道及群落园林景观等组成，私密空间由院落小花园及宅前绿地、室外休息空间组成。6.2.11规划的可操作性规划充分考虑了近期、中期、远期的发展需求。在杂草丛生的荒废地上统一规划建设X万豪国际，在满足功能的前提下，营造一个高雅、宽敞、舒适的居住环境。本项目投入使用后，能够满足未来可持续发展需要，实现民居住宅区内的绿化空间与城镇空间共生、共融，从而达到人与自然和谐的最高境界。6.3建筑设计方案6.3.1建筑设计方案1、设计依据（1）《民用建筑设计通则》GB50352—2005；137 （2）《建筑结构抗震设计规范》；（3）《住宅设计规范》（GB50096—2011）；（4）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50—2001）；（5）国家现行的有关规范、标准、法规等。2、设计原则（1）传承历史文脉，提取X民居的传统符号，建设与清溪片够协调、具有鲜明民族特色又有时代气息的居住环境。（2）符合充分利用公共服务和附属设施的原则，营造一个宽敞、舒适的居住环境。（3）符合场地的实际状况，有效结合地形和功能要求，合理布局。（4）建设水平与当地的经济发展水平相适应，做到实事求是、因地制宜、功能适用、能够满足未来可持续发展。（5）整体协调好X万豪国际与周边环境的用地关系。（6）在完善使用功能的前提下，最大限度地节省建设投资。（7）建筑耐久年限按不低于二级（50—100年），建筑安全等级不低于二级进行设计。3、建筑风格与材料X万豪国际建筑群落以它的形体、密度、尺度、选材、质感，与周边古城，田园风光有机相融，以一种低调内敛的精致，回应着世界文化遗产的人杰地灵，并将当代人的居住行为空间梳理得流畅而舒适。137 住宅区的空间肌理由其中的建筑元素所构成，而民居的特色形态则由建筑的体量、立面和屋顶所传递。规划中提出以X本土的建筑形态组合构筑住宅区空间肌理，以纳西民居的建筑符号修饰现代建筑的设计理念。在建筑造型上，力求通过大的建筑形态实现民族特色化，采用真实的民族建筑语言表达建筑内涵。为体现建筑的文化性和地域性，以现代手法为主导表现传统建筑千百年来沉淀的精华所在。表现纳西民居的清新、质朴、，表现屋顶造型的柔美、错落，并使其更为轻盈，同时展现出中式建筑的结构之美。以钢筋混凝土和钢结构取代木结构，突破材料自身的局限性，使建筑的形式和空间更为简洁和纯粹。选择五花石、青石、灰砖、青灰筒瓦、柚木等传统本土材料与涂料、轻钢、玻璃的搭配，强调质朴的材料与精美工艺的对比，在细节上体现品质。平台上、屋檐下采用木饰面装饰，给人温馨的感觉。在材料运用上采用比当地现有建筑更为精致的方式，配以素雅的色调，体现整个项目“本土、文化、精品”的定位。打造精品，真正实现X的万豪国际，云南的万豪国际，给世界文化遗产地一个和谐的建筑空间环境，正是本规划设计所追求的和想给予的。4、建筑风貌定位及设计137 X万豪国际建筑风貌定位着重从保护与发展，交通的梳理，片区基础设施功能完善，X地域本土建筑的传承与发展，建筑与环境等多视角审视本项目的建筑风格，确立以下原则作为建筑造型与空间的设计准则：（1）坚持本土特质为主。控制建筑的华丽、华贵包装。结合时代发展，功能所需，局部渗透现代元素。（2）建筑群体功能自然组合，合理搭配，突出纳西传统建筑韵味。（3）合理控制建筑高度，建筑之间高低错落，达到建筑群落与周边村落肌理和谐；建筑群落与古城建筑的和谐。（4）建筑群空间环境商业景观与纳西文化界面的和谐；建筑空间体现纳西传统建筑街巷空间尺度。（5）现代的大体块建筑功能化整为零，利用屋顶的错落与空间的开闭等设计手法巧妙弱化，达到整体效果与纳西建筑肌理统一，和谐。X传统建筑最显著最具有高价值的特质是融入和利用自然的建筑和谐群体。因此本次设计的重点不是突出设计某一栋建筑，而是注重各地块各区域范围内整体建筑群落的设计。传统源于传统生活，当代源于当代生活，有些传统只能成为历史，当代建筑必须在传统基础上再创造。因此，因地制宜的创造是本次设计的核心和价值所在。形式形态是在满足该项目时代功能所需的基础上形成的。缺失了功能的基础，传统形式只能让我们留恋在对传统形式的审美习惯中。传统当然要继承发展，关键是要继承发展传统的价值和财富。本次设计中建筑风貌以本土风格为主，结合功能所需，顺应时代的发展进行创作设计。因地制宜、因事因时制宜、不循框式，营造生动自然的建筑群落。主要特点如下：（1）和谐建筑群落137 基本保持X传统建筑现状。利用场地现状特点和绿化景观掩映周边建筑群。合理控制休闲度假人群的视线范围，各区域建筑空间视线开阔，显山透绿。所有建筑群严格控制高度，高低错落，与周边村落及古城建筑协调统一，风格上寻求发展中的融合，突出生态，自然，开发。（2）化整为零，传统肌理建筑设计巧妙将顺应X旅游发展所需的大型停车场隐于地下，利用地形特点将整体建筑上部处理成为高低错落，曲折有致的院落式街巷空间。上部建筑肌理自然，平和的展开。控制粗野厚实；强化虚面，淡化实体；求屋面多样和重视平屋面的屋顶绿化；避免一刀切等等。其中，控制大面积的纯白墙面就是避免在山水自然环境中突出建筑，减弱建筑对自然环境视觉上的冲击力。整体风格与相邻村落建筑高度保持和谐统一。（3）通过各功能区域的景观节点来强调建筑的自然生动和协调，室内外环境空间渗透，提高室外环境的生态质量，让建筑功能造型组合得生动有机。水景观沿线建筑高低错落，合理退让临水界限，建筑适度做退台处理，避免对沿河景观过于压抑。（4）商业空间尺度合理控制，与X古城街巷尺度保持一致。建筑风格在基本保持本土特色的大前提下，结合商业使用临街大玻璃的现代商业功能所需适度融入些铝合金窗结构，大玻璃的现代商业元素，把时尚商街的氛围营造出来。建筑时代的产物，一味的追求复古带来的只会是传统建筑的艺术枯萎。结合时代需求适度发展的建筑才具有生命力。同时，强调街巷的艺术化表情，突出地域民族风格。形成一个艺术的商业空间。137 （5）建筑高度控制：整体建筑群按照X历史文化遗产保护区建筑控高相应规定进行控高。局部建筑根据居民建筑群落组合肌理，天际轮廓线高低错落的原则适当增加。5、功能布局项目拟建区域南部为X万怡度假酒店舰旗店，包含酒店大堂、会议中心、餐厅酒吧、康体设施、78间客房以及44套特色民居客房。东北部为特色民居住宅，包含院落式和叠拼式三个民居组团。西部的商业街包含8个组团，每个组团可灵活划分，满足商业零售、餐饮、客栈、会所等多种业态的可能性。各区域建筑功能布局如下：酒店：酒店主体地上建筑面积为11408平方米，地下建筑面积为11696平方米，层数为地下2层，地上3层。酒店特色民居客房地上建筑面积为3510平方米，为地上2层建筑。整个酒店区域总停车泊位107位，其中地上车位8位，地下车位有99位（含大巴车位3位）。酒店主体地下2层：配置停车位99位；设备机房5间。楼梯间、电梯间：于停车区域设置2个楼梯间和2个电梯间；于设备机房区域设置3个楼梯间和3个电梯间。车辆出入口：于建筑地下2层西北角设置1个车辆出入口通往地下1层。137 酒店主体地下1层：设置健身房、接待室、服务间、中央厨房、布草暂存间、临时库房、综合冷冻室、垃圾间、员工活动室、员工餐厅厨房、制服发放室、医务室、培训室、消防控制室各1间；男女更衣淋浴室、安保监控室、倒班宿舍各2间；设备机房8间；客房部、财务办公室、行政销售餐饮办公室、工程部办公室、收货办公室、人事部办公室各1间。楼梯间、电梯间：整个地下2层共设置4个楼梯间和7个电梯间。车辆出入口：于建筑地下2层西北角设置1个车辆出入口，一端通往地下2层，一端通往地面。于东南方向设置一个酒店后勤车辆出入口，主要用于客房服务电瓶车和货车、垃圾车等通行。酒店主体1层：主要设置集中客房26间、大堂、商务中心、会议室2间、全日餐厅（80座）、全日餐厅及宴会厨房、宴会厅（320人）、家具库、男女卫生间各2间。楼梯间、电梯间：整层共设置7个楼梯间和7个电梯间。酒店主体2层：主要设置客房26间、服务间2间、设备机房4间、包间8间（分别为16人、10人、12人）、A/V控制室。楼梯间、电梯间：整个楼层共设置7个楼梯间和7个电梯间。酒店主体3层：设置客房26间、服务间2间。楼梯间、电梯间：整个楼层共设置3个楼梯间和4个电梯间。酒店特色民居客房单卧A：首层面积49㎡，设置客厅、厨房、卫生间；二层面积42平方米，设置卧室、卫生间、露台。酒店特色民居客房单卧B：首层面积59㎡，设置客厅、厨房餐厅、卫生间；二层面积53平方米，设置卧室、卫生间、露台。酒店特色民居客房双卧：首层面积107㎡，设置客厅、厨房餐厅、卧室、卫生间；二层面积57平方米，设置卧室、卫生间。137 酒店特色民居客房三卧：首层面积144㎡，设置客厅、厨房餐厅、卧室2间、卫生间；二层面积74平方米，设置卧室、卫生间。特色民居住宅：特色民居住宅分院落式和叠拼式。其中院落式建筑单体有60栋共60户（A户型32户、B户型10户、C户型4户、D户型14户），地上建筑总面积为13034平方米，地下建筑总面积为5590平方米，层数为地下1层，地上2-3层。叠拼式建筑单体有21栋共148户（A户型10栋共60户、B户型11栋共88户），地上建筑总面积为13936.5平方米，地下建筑总面积为4025.5平方米，层数为地下1层，地上4层。整个住宅区域总停车泊位46位。院落式A户型：首层面积86㎡，设置客厅、厨房餐厅、卧室、卫生间；二层面积80平方米，设置2卧室2卫生间；三层面积64平方米，设置2卧室2卫生间；地下一层面积98平方米，设置影音室、游艺活动室、机房、卫生间。楼梯间、电梯间：整栋楼设置1个楼梯间和1个电梯间。院落式B户型：首层113㎡,设置客厅、厨房餐厅、卧室、卫生间、起居室；二层102㎡,设置2卧室2卫生间；地下一层108㎡,设置影音室、游艺活动室、健身房、机房、卫生间。楼梯间、电梯间：整栋楼设置1个楼梯间和1个电梯间。院落式C户型：首层面积168㎡，设置客厅、厨房餐厅、卧室、起居室、卫生间；二层面积111平方米，设置2卧室2卫生间；地下一层面积144平方米，设置影音室、游艺活动室、家政室、卫生间。137 院落式D户型：首层面积63㎡，设置客厅、厨房餐厅、卧室、卫生间；二层面积56平方米，设置2卧室1卫生间；三层面积47平方米，设置1卧室1卫生间、露台；地下一层面积56平方米，设置游艺活动室、机房。叠拼式A-1户型：地下1层：A户型面积96.4平方米，B户型面积93.8平方米。均设置客房、书房、卫生间、家庭厅各1间。地上1层：A户型面积91平方米，B户型面积88.6平方米。均设置卧室2间，卫生间、客厅、餐厅各1间。地上2层：C户型面积87.5平方米，D户型面积84平方米。均设置入户花园、会客厅、餐厅、卫生间、2间卧室。地上3层：E户型面积89.8平方米，F户型面积86.33平方米。均设置卧室2间，卫生间、客厅、餐厅各1间。地上4层：E户型面积52.5平方米，F户型面积51.8平方米。均设置卧室、卫生间、衣帽间各1间。叠拼式A-2户型：地下1层：A户型面积96.4平方米，设置卧室、书房、卫生间、家庭厅各1间。地上1层：A户型面积91.4平方米，设置卧室2间，卫生间、会客厅、餐厅各1间。地上2层：B户型面积87.9平方米，设置入户花园、会客厅、餐厅、卫生间、2间卧室。地上3层：C户型面积90平方米，设置卧室2间，卫生间、客厅、餐厅各1间。地上4层：C户型面积52.5平方米，设置卧室、卫生间、衣帽间各1间。137 叠拼式B-1户型：地下1层：A户型面积96.4平方米，B户型面积93.8平方米。均设置客房、书房、卫生间、家庭厅各1间。地上1层：A户型面积91平方米，B户型面积88.6平方米。均设置卧室2间，卫生间、客厅、餐厅各1间。地上2层：C户型面积87.5平方米，D户型面积84平方米。均设置入户花园、会客厅、餐厅、卫生间、2间卧室。地上3层：C户型面积87.5平方米，D户型面积84平方米。均设置入户花园、会客厅、餐厅、卫生间、2间卧室。地上4层：E户型面积80平方米，F户型面积75.4平方米。均设置卧室2间，卫生间、客厅、餐厅各1间。叠拼式B-2户型：地下1层：A户型面积96.4平方米，B户型面积93.8平方米。均设置客房2间，卫生间、会客厅、餐厅各1间。地上1层：A户型面积91平方米，B户型面积88.6平方米。均设置卧室2间，卫生间、会客厅、餐厅各1间。地上2层：C户型面积87.5平方米，D户型面积84平方米。均设置入户花园、会客厅、餐厅、卫生间、2间卧室。地上3层：C户型面积87.5平方米，D户型面积84平方米。均设置入户花园、会客厅、餐厅、卫生间、2间卧室。地上4层：E户型面积80平方米，F户型面积75.4平方米。均设置卧室2间，卫生间、客厅、餐厅各1间、露台2个。商业精品院落街区：商业区地上建筑面积为11584平方米，地下建筑面积为13769平方米，层数为地下2层，地上3层。137 地下2层：设置停车位155个，楼梯间11个，B2车库出入口各1个；地下1层：设置停车位210个，楼梯间14个，物业管理用房、库房、垃圾间各1间，B1车库出入口各1个，B2车库出入口各1个；地上1-3层：地上共设8个商业院落，设置楼梯间14间，所有布置为商铺。6、建筑消防设计设计依据：《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）;《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）;《万豪酒店管理集团的万怡酒店防火设计标准》。消防车道呈环路布置。兼做消防车道的步行道两侧为可碾压的草坪，满足消防车承载要求和坡度要求。庭院内结合景观设计隐形消防车道，满足围合建筑内部的消防扑救要求。消防车道净宽4m,转弯半径9m，道路尽端设置15mx15m的回车场。坡道坡度小于10%，扑救场地坡度小于3%。酒店设喷淋及火灾自动报警系统，地上每个防火分区不超5000㎡，地下室防火分区面积不超过1000㎡，地下车库防火分区包含两个以上疏散出口。地下防火分区至少包含一个直通室外的疏散出口和一个通向相邻防火分区的出口。6.3.2结构设计方案1、设计依据（1）现行国家规范、规程及云南省有关地方标准。（2）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068—2001）；137 （3）《建筑抗震设防分类标准》（GB50223—2008）；（4）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；（5）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）；（6）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）；（7）《建筑地基处理技术规范》（JGJ79-2002）。2、地质情况拟建场地地形平缓，没有发现滑坡、泥石流等明显不良地质现象。构成场地的地基土层为粉质粘土、粉土、圆砾等。场地内无液化土层，总体上为比较稳定的场地，适宜于工程建设。依据《岩土工程初步勘察报告》，拟建场地为中硬场地土，二类建筑场地。3、结构设计标准（1）本项目建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年。（2）地基基础设计等级为丙级。（3）根据《建筑抗震设防分类标准》（BG50223—2008），本项目工程抗震设防分类为标准设防类（丙类）。（4）根据《建筑抗震设计规范》（GB50011—2010），本工程抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.3g，设计地震分组为第二组。4、结构方案选型137 本工程位于X地区，为地上多层建筑，部分建筑地下一层为停车场，结合建筑物使用功能要求，民居住宅、商业中心、酒店等建筑采用钢筋混凝土框架结构，地下车库采用框架剪力墙结构。钢筋混凝土框架结构采用钢筋混凝土独立柱基础，其余建筑采用毛石基础。墙体均采用普通粘土砖砌筑。梁板柱均为现浇钢筋混凝土构件。对照抗震设计规范，对于单体平面布置不规则以及超长的建筑，设置抗震缝，将抗震不规则划分为若干各规则的抗震结构单元，并采取必要的抗震技术措施，满足《建筑抗震设计规范》的设防目标要求。结构计算采用北京建筑设计研究院编制的PKPM结构计算软件。5、使用材料（1）混凝土均采用C30。（2）钢筋梁、柱、墙受力主筋的强度等级为HRB400级（Ⅲ级）或HRB500级（Ⅳ级），箍筋选用HRB335级（Ⅱ级）或HRB400级（Ⅲ级）钢。其余（构造筋、分布筋）的强度等级HPB300级（Ⅰ级）；板主筋采用HRB400级（Ⅲ级）高强钢筋。本项目所涉及的建筑物内结构所需钢筋全部采用钢筋，即HRB400级热轧钢筋。（3）砌体上部结构外墙、卫生间墙拟采用烧结空心砌块，其余内隔墙采用其它轻质环保墙体材料。6、设计活荷载标准值（1）楼（屋）面活荷载标准值137 楼面活荷载标准值按现行荷载规范取值，有特殊使用要求的房间，按实际使用条件确定。（2）风荷载基本风压值：0.30KN/㎡（3）雪荷载基本雪压值：0.30KN/㎡6.3.3电气设计方案1、设计内容（1）变、配电系统；（2）照明配电系统；（3）防雷接地系统；（4）电话系统；（5）有线电视系统；（6）宽带接入网络系统；（7）可视对讲系统；（8）安防系统；（9）综合布线系统；（10）消防设计。2、设计依据（1）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16—2008）；（2）《低压配电设计规范》（GB50054—2011）；（3）《建筑照明设计标准》（GB50034—2013）；（4）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116—2013）；137 （5）《建筑物防雷设计规范》（GB50057—2010）；（6）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—95）（2005年版）；（7）《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；（8）《汽车库、修车库、停车库设计防火规范》（GB50067—97）;（9）《全国民用建筑工程设计技术措施——电气》（2009年版）；（10）建筑电气专业提供的设计条件。3、负荷分级依据《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）的有关规定本工程：酒店消防设备用电、应急疏散照明、消防电梯、客梯、生活水泵、潜水泵、火灾自动报警系统、漏电火灾自动报警系统、安防系统、主要通道照明、厨房、娱乐等用电设备为一级负荷。中型商场消防设备、客梯、营业厅、门厅照明等为二级负荷。除一、二级以外的都属于三级负荷。4、用电负荷指标特色民居：30～50W/㎡；商业：40～100W/㎡；酒店：60～120W/㎡；5、负荷估算及供电系统本项目用电量总计量容量约为2700KW，变压器总装机容量约为3375KVA。137 拟引接至少两回高压10KV电源作为正常供电。市政10KV高压供电形式及10KV高压电源开闭所由当地供电部门根据该片区供电规划确定。酒店区域内拟设计一座10/0.4KV变配电所，干式变压器装机容量2*630KVA。商业区域内拟设计一座10/0.4KV变配电所，干式变压器装机容量1*1000KVA。特色民居区根据供电半径及地块位置拟设置两座10/0.4KV室外箱式变电站，变压器装机容量800KVA+315KVA。酒店及商业区域拟分别设置自备柴油发电机，为一、二级负荷提供备用电源。柴油发电机总装机容量约为500KW。6、低压配电系统低压380V/220V电源采用放射式或树干式相结合的方式进行配电。消防设备放射式供电，双电源末端切换。计量方式采用高供高计低压分表的计量方式。商业、居民院落设置一户一表抄表到户的计量方式，公共部分设备、办公室实行分区域、分单位设置电表计量的方式。7、电气照明设计（1）主要场所的照明照度（LX）：商场照度：300LX院落照度：100LX大厅值班室照度：100LX地下车库照度：75LX沿街商铺照度：300LX137 大厅照度：75LX（2）主要场所的灯具选择：本工程设计包括一般照明、局部照明、应急照明、疏散指示。<1>一般照明：采用节能型荧光灯，并配用电子镇流器。商铺灯具采用吸顶安装，公共走道吸顶安装。院落照明采用节能型吊线灯具。<2>局部照明：本工程在消防值班室、弱电机房设置局部照明。<3>夜间照明：公共走道及门厅前室等地设有夜间照明。<4>疏散指示：本工程设置智能灯光疏散应急照明系统。采用带应急电源的灯具，走道安装高度距地0.5M以下，出入口安装高度离门上方0.2M处。在商业建筑内的主要疏散通道、出入口地面设置有引导疏散的灯光流。<5>应急照明采用双电源供电至每层的应急照明配电箱，楼道及走道均吸顶安装。疏散用的应急照明，其地面最低照度不应低于0.51LX。应急照明灯、疏散指示标志灯、出口指示标志灯、安全照明灯采用蓄电池作备用电源（连续供电时间≥30min）。避难层疏散应急照明时间为90min。<6>过道厅、疏散走道采用电子节能型筒灯（Ra≥70，色温4000K）,力图营造一个柔美协调的亲和氛围。<7>荧光灯选用低谐波、无频闪L级电子镇流器，CosΦ≥0.95。<8>机电设备机房及库房采用蝙蝠翼荧光灯具，要求光输出比≥70，配三基色直管荧光灯（Ra≥80,色温4000K137 ）及电子镇流器（CosΦ≥0.95）。<9>各类灯具外壳须与（PE）干线可靠连接。<10>本工程酒店主楼区域及商业院落街区为营造环境艺术情调氛围，增加区域内建筑的艺术性，设置LED灯夜景照明，并设置集中灯光控制器进行控制。8、线路敷设（1）供电电源进线采用电缆沿室外电缆沟引入地下室电缆桥架内，再引至配电室。（2）楼层照明，动力供电干线均沿电缆桥架敷设。平面布线采用导线穿管暗敷设。（3）线路敷设有跨域防火分区的管线穿墙处应按要求做防护处理。（4）重要的消防设备供电干线采用无腐蚀和不燃材料封闭。（5）电线管穿线后，管口应采用无腐蚀和不燃材料封闭。9、防雷设计防雷建筑物等级的划分和防护措施：根据有关规定，本工程地块内建筑单体属第二、第三类防雷建筑物。（1）建筑物的防雷装置应满足直击雷、防雷电感应及雷电波的侵入，根据规范要求进行总等电位联接。（2）避雷带：避雷带沿屋面女儿墙或沿口平敷，避雷带每隔1.0M转弯处0.5M设固定支架。支架高度为0.1M，避雷带为热镀圆钢Φ137 10。凡屋面的所有金属构件、金属通风管、金属屋面、金属屋架均与避雷带可靠焊接，防侧击和等电位措施。建筑物内所有竖直敷设的金属管道、金属构件均应在两端分别于避雷带和基础钢筋可靠联接。三类防雷建筑要求整个屋面避雷带网格不大于24M×16M。（3）本工程防雷引下线利用建筑物内主筋。引下线取柱内两根主钢筋，作为引下线的钢筋应具有贯通性连接。引下线钢筋应与避雷带焊接连通。防雷引下线结构柱钢筋的连接采用土建施工的绑扎法连接。（4）为防止侧击雷建筑物每三层外圈梁钢筋须用-40X4扁钢作等电位联接，建筑物每层外侧所有金属门窗须与建筑物柱内钢筋作等电位联接。（5）所有引入建筑物的电缆金属铠装外皮及保护钢管应与接地装置良好连接以防雷电波侵入。突出屋面的物体屋面上所有金属物件与避雷带可靠联接。（6）为防雷击电磁脉冲，本工程信息系统防雷电磁脉冲防护等级分别为D级，按建筑相应的等级设置保护。10、接地保护本工程接地地级利用地下建筑和停车库基础钢筋作为接地极，基础钢筋的连接采用土建施工的绑扎法连接。实测冲击接地电阻不得大于1欧姆，否则补打接地极直至合格。（1）本工程采用共用接地装置，以建筑物，构筑物的金属体，构造钢筋和基础钢筋作为接地体，其接地电阻小于1欧。220V/380V低压系统接地形式采用TN-S，PE线与N线严格分开。137 （2）建筑物采用总等电位连接，在变配电所内安装一个总等电位箱，将所有进出建筑物金属管道，金属构件，与接地干线总等电位箱有效连接。卫生间灯电位接地做法详见（002D501-2-16），总等电位接地干线采用BV-5001×25mm2经接地端子板与建筑物基础钢筋相联接作为一个接地整体。（3）本工程地下车库接地保护形式采用TN-S系统，其他各单体则采用TN-C-S系统。（4）本工程变压器中性点工作接地、防雷接地，电气设备保护接地，计算机功能接地，等电位联接接地及其他电子设备的功能接地合用同一接地体（联合接地体），即利用地下室基础桩基及承台内主钢筋作接地极，要求接地电阻不大于1欧姆。（5）为防止间接接触点击和由接地故障引起的爆炸及火灾危险，设总等电位联接（MEB）。正常情况下建筑物内不带电金属设备均须与等电位联接线可靠连接。（6）管道井、通讯机房、消控中心、计算机机房、控制室、重要电子设备机房等处设局部等电位联接端子板，机房等电位连接网采用S型星型结构。（7）金属桥架和线槽及其支架全长应不少于两处与接地（Pe）干线相连接，桥架间（或线槽间）连接板两端不少于两个有防松螺母或防松垫圈的连接固定螺栓。（8）金属导管须与（Pe）干线可靠连接，连接处的两端采用专用接地卡固定跨接接地线，接地线采用S≥4mm2铜芯软导线。（9）考虑到系统的电磁兼容性EMC，弱电线缆均穿金属管或金属线槽敷设。相邻布置的信息、电视插座与电源插座的间距≥200。137 （10）室外引入弱电信息系统线缆每回路加装电涌保护器（SPD）。11、智能化系统通信光纤入户系统及有线电视系统均采用市政网接入方式。市政通信规划容量为280跟入户光纤，有限电视规划容量260个。（1）综合布线系统按照《综合布线系统工程设计规范》（GB50311-2007）设计，由以下五个子系统组成：工作区子系统、配线子系统、干线子系统、设备间子系统、管理子系统。在商场、商铺、酒店院落设置终端插座及弱电箱。（2）可视对讲门禁系统本工程每个单元设置数字式可视对讲门禁系统，办公设置可视对讲分机，主机设置在弱电机房。（3）闭路电视保安监视系统在各单体的主要出入口，楼梯间，地下室车库出入口、电梯前室和电梯轿厢内设监控摄影机，在监控机房设监视器，用多画面监视器进行连续监视。并设有录像机和大屏幕监视器，当遇到重要情况时，可利用键盘将任一台摄像机的图像调到大屏幕上连续监视，并可录像。（4）有些电视系统电视信号接自城市有线网，有线电视前段机房设在一层弱电机房，在各办公室，会议室等处设有电视插座，全楼采用分配分支系统，系统出线口电平为64±4dB。12、电气消防设计（1）概况137 按照《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2008）的要求，本工程属火灾危险场所，耐火等级为二级，消防报警系统分部按相关级别保护要求设置。（2）消防报警系统采用控制中心报警系统方式。（3）火灾自动报警系统火灾自动报警系统包含：火灾自动报警及消防联动控制系统，火灾应急广播系统，消防直通对讲电话系统、电气火灾监控系统、气体灭火系统。<1>火灾自动报警系统本工程采用集中报警系统，在一般场所设置感烟探测器，在车库、水泵房、柴油发电机房等房间设置感温探测器。在适当位置设置手动报警按钮及消防对讲电话插孔。在消火栓内设置消火栓报警按钮，接线盒设置在消火栓的开门侧，在各楼层及主出入口处设置火灾声光报警显示装置。<2>消防联动控制系统火灾信号确认后在消防控制室对消火栓泵通过现场模块进行自动控制，也可在联动控制台上进行手动控制，并接受其反馈信号，消火栓泵应实现现场控制、远程控制；非消防电源在火灾信号发生后应能及时切断电源。<3>火灾应急广播系统火灾应急广播按照防火分区分路设置，每分区一路，消防控制室值班人员可根据火灾发生的区域，及时疏导、指挥现场人员撤离火灾现场。<4>消防直通对讲电话系统137 在消防控制室内设置消防直通电话主机，在水泵房、消防控制室设置消防直通电话分机，在消防控制室设置直接报警的外线电话。<5>电气火灾监控系统电气火灾监控系统应具有探测漏电电流、过电流等信号，准确报出故障线路地址、监视故障点的变化。存储各种故障和操作实验信号，存储时间不得小于12个月。当发生漏电电流、过电流时，应能切断漏电线路上的电源，并显示其状态，但消防设备的电源，漏电报警只作用于信号，不作用于切断电源。<6>气体灭火系统气体灭火系统作为一个相对独立的系统，应配置自动控制所需的火灾探测器，并能独立完成整个灭火过程。火灾时，火灾自动报警系统应能接收每个防护区域的气体灭火系统控制盘送出的火灾信号和气体喷放后的动作信号，同时也能接收每个防护区的气体灭火系统控制盘送出的系统故障信号。同时，消防控制设备应能对管网气体灭火系统有下列控制显示功能：A、显示系统的手动、自动工作状态。B、在报警、喷射各阶段，控制室应有相应的声、光报警信号，并能手动切除声响信号。C、在延时阶段，应自动关闭防火门、窗，停止通风空调系统，关闭有关部位防火阀。D、显示气体灭火系统防护区的报警、喷放及防火门（帘）、通风空调等设备的状态。（4）报警及控制程序137 探测器发出信号为报警信号，手动按钮及消火栓按钮为确认信号，火灾信号确认后消防控制中心应具有以下自动、手动功能：<1>切断有关部位及上下层的非消防电源。<2>启动正压风机并打开有关部位的正压送风阀。<3>启动消防泵及喷淋阀。<4>电梯迫降至底层。<5>关闭防火阀。<6>通过消防广播通知建筑物内人员疏散。（5）本工程在供电干线上，设置有电气火灾监控系统探测器。报警主机设置于消防控制中心，所有的消防干线回路只报警不动作。电气火灾监控探测器动作电流值为500MA。在院落总照明配电箱和动力配电箱的进线断路器处装设防止电气火灾的漏电电流探测保护器。（6）系统必须满足如下功能：<1>电气火灾监控系统的报警电流值应连续可调。<2>电气火灾监控系统应具有自动巡检功能。<3>探测剩余电流、过电流等信号，发出声光信号报警，准确报出故障线路地址，监视故障的变化。<4>储存各种故障和操作实验信号，信号储存时间不应少于12个月。<5>若需要时可切断漏电线路上的电源，并显示其状态。<6>显示系统电源状态。<7>剩余电流动作电气火灾监控系统产品应经国家法定检验机构检验合格、符合消防产品市场准入要求。137 13、安全防范系统本工程安全防范系统采用视频安防监控系统。系统应能根据建筑物的使用功能及安全防范管理的要求，对须进行视频安防监控的场所、部位、通道等进行有效的视频探测、视频监视、图像显示、记录与回放。6.3.4给排水设计（一）工程概况X万豪国际建设项目拟建地地形基本平坦，单体建筑为多层建筑，屋顶设置水箱，给水考虑采用上行下给式统一供水系统，给水采用生活用水、消防等两个系统。污（废）水采用管道组织排放，排水分别采用生活污水、雨水两个系统。（二）设计范围1、室内给水、排水系统设计2、室内消火栓系统设计3、建筑灭火器配置设计4、室外给水、排水及消防系统设计5、生活、消防调节水池、消防泵组。（三）设计依据1、建筑方关于本工程的设计任务书、设计要求等相关资料。2、建筑方提供的本工程周围城市市政管道概况资料。3、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2009年版）；137 4、《民用建筑节水设计标准》（GB50555-2010）；5、《室外给水设计规范》（GB50013—2006）；6、《室外排水设计规范》（GB50014—2011年版）；7、《建筑中水设计规范》（GB50336－2002）；8、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；9、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—2005年）；10、《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001，2005年版）；11、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；12、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-2012）。（四）给水系统1、水源本工程由地块庆云东路和丽大路市政给水管网上分别引一根市政给水管进入各地块内并形成环状供水；地块一、三分别引两根DN100的市政给水管进入地块形成环状供水；地块二、四引两个市政管进入二、四号地块形成环状供水。2、用水量生活用水量：最高日m³，平均时m³。主要用水（新水）项目为酒店、特色民居住宅、商业中心。其最高日用水量为296.8m³（含未预见用水量）。各项目用水量详见表6-1：137 表6-1新水用水量一览表序号用水项目使用人数用水量小时变化使用用水量m³名称或单位数标准系数K时间h平均时最大时最高日1酒店客房162人250L/人·天2.5241.694.2240.52酒店特色民居客房176人300L/人·天2.5242.25.552.83酒店餐饮845人40L/人·天1.5122.824.2333.84酒店员工150人80L/人·天2.5240.51.25125住宅728人100L/人·天2.5243.037.5872.86商业11584㎡5L/㎡·d1.2124.835.857.92小计15.0728.58269.82未预见用水量计10%241.512.8626.98总计2416.5831.44296.8主要用水（中水回用水）项目为绿化用水、地下车库浇洒用水。其最高日用水量为166.04m³。各项目用水量详见表6-2：表6-2中水回用水量一览表序号用水项目使用人数用水量小时变化使用用水量m³名称或单位数标准系数K时间h平均时最大时最高日1绿化用水25407㎡2L/㎡2次101.632地下车库浇洒用水32203㎡2L/㎡64.41137 总计166.04（注：绿化用水及地下车库浇洒用水均由中水回用水供给）3、供水方式整个地块采用市政水接合变频调速加压系统进行供水，采用下行上给的方式。（五）热水系统1、设计范围：酒店及住宅2、热源选择：酒店采用集中供热系统，热源为集中太阳能接合空气热泵；住宅采用分户太阳能接合分户空气源热泵进行供热。3、热水用水标准：酒店客房热水用水量标准为120L/床位·天，酒店员工热水用水量标准为40L/人·天，住宅用水量标准为60L/人·次。（六）排水系统1、室内采用污、废分流排水管道系统，厨房废水设置专用的油水管道系统，与卫生间污水管道系统分开设置。2、室内地面层（±0.00）以上生活污、废水重力流直接排出室外；地面层（±0.00）以下污、废水由排水管道汇集到污水提升设备间，经污水提升专用设备提升后，排入室外污水或油水管道。3、生活污、废水经化粪池处理后部分进入中水处理站，部分污水处理达到杂用水水质标准后回用，部分进入市政污水管道。137 4、最高日排水量估算：（1）污水量：根据《城市排水规划规范》及总体规划要求，污水量按生活最高日用水量的85%计算。污水量为392×0.85=333.20m3/d。（2）雨量计算：①X市降雨量公式为：(升/公倾·秒)式中P—重现期,规划p=1年，屋面P=5年；t—降雨历时,t=t1+Mt2，单位:分钟；地面积水时间t1=8分钟，屋面t1=5分钟。折减系数m:支管和接户管M=1；干管M=2；明沟M=1.2。q—暴雨强度。②雨水量计算按Qy=qΨF式中：Ψ—指径流系数，一般Ψ＝0.55，F—汇水面积(ha)5、雨水收集利用本次设计区域内雨水主要采用入渗的方式回补地下水。（1）建设下凹式绿地，绿地内设置雨水应急排放设施，当雨水降雨量超过下凹式绿地雨水容纳量时，多余的雨水通过雨水口收集设施就近排入附近的雨水管道。137 （2）建设渗排一体化管网，根据现场条件，渗排一体化管网安置于地块周边地下室外墙轴线之外的下凹式绿地之下，以达到雨水的充分渗透，弃流的目的。（3）在人行道路及车位下铺设透水砖或植草砖，以及设置渗透式雨水口、渗透式雨水井，可就地将降落雨水渗透。（4）室外道路边设置雨水沟，收集道路、人行道雨水，并于建筑周边设置雨水沟，收集屋面雨水。雨水管管径d300—d500，污水管管径d150—d300。6、化粪池选型表6-3.化粪池选型一览表名称综合污水量m³/d计算使用卫生器具人数污水停留时间污泥清挖周期化粪池型号化粪池数量住宅333.20112024h180dG7-20SF47、排水系统污水管道及雨水管道沿道路敷设，充分利用自然地形，自流到排水管网。生活污水经化粪池初级处理后排至市政污水管网。（六）消防设计1、设计范围本工程红线以内室外和室内消防系统设计。2、室外消防给水工程设计（1）室外消防水源由市政给水管网保证。（2）室外消防用水量30L/S。137 （3）室外采用生活用水与消防用水分开设置管道系统，共设置6套室外消火栓，其间距不超过120m，距道路边不大于2.0m，距建筑物外墙不小于5.0m。（4）室外消防采用低压制给水，由城市自来水直接供给消防用水，发生火灾时，由消防车从现场室外消火栓取水经加压进行灭火或经消防水泵接合器供室内消防灭火用水。（5）消防用水量表6-4.（二、四号地块）序号消防系统名称消防用水量标准（L/S）火灾延续时间（h）一次灭火用水量（m³）备注1室内消火栓系统10272由消防水池供给2自动喷淋系统301108由消防水池供给3室外消火栓系统302216由市政管网供给4消防水池容积180表6-5.（三号地块）序号消防系统名称消防用水量标准（L/S）火灾延续时间（h）一次灭火用水量（m³）备注1室内消火栓系统202144由消防水池供给2自动喷淋系统301108由消防水池供给137 3室外消火栓系统301216由市政管网供给4消防水池容积2523、室内消防给水工程设计本项目室内消火栓系统按多层高级旅馆及多层商业进行设计；自动喷水灭火系统按地下车库中危险Ⅱ级进行设计。消防水源及消防用水量（1）消防水源分别在三、四号地块地下一层消防泵房内设置的消防水池。（2）火灾延续时间：室外消火栓系统为2h，室内消火栓系统为2h，自动喷水灭火系统为1h。（3）消防用水量标准及一次灭火用水量，详见表6.3、6.4。（4）二、四号地块消防水池有效容积为V=252m³，能满足一次灭火用水量252m³的要求，水池为钢筋混凝土水池；三号地块消防水池有效容积为V=180m³，能满足一次灭火用水量180m³的要求，水池为钢筋混凝土水池。4、室内消火栓系统（1）室内采用临时高压制消火栓给水系统。消火栓加压给水泵与消防水池设置于地下室消防泵房内，泵房内设置有室内消火栓泵两台，一用一备。137 （2）各建筑内部的各层均设置室内消火栓进行保护，其布置保证室内任何一处均有2股水柱同时到达，灭火水枪的充实水柱为10m。（3）每个消防栓内均配置DN65mm消火栓一个，DN65mmL25m麻质衬胶水带一条，DN65X19mm直流水枪一支、启动消防水泵按钮与指示灯各一只及消防软管卷盘。（4）二、四号地块室内消火栓系统设有两套地上式消防水泵接合器；三号地块消火栓系统设有一套地上式消防水泵接合器。（5）在二、四号地块酒店屋顶及三号地块商业屋顶设有不锈钢拼装高位消防水箱，有效容积18m³，并通过消防增压稳压系统满足最不利消火静水压7m水柱的要求。（6）管材：室内消火栓给水管采用热镀锌钢管，丝扣及沟槽式卡箍连接，工作压力为1.2MPa。5、自动喷水灭火系统（1）保护范围：地下车库、酒店各层的内部（2）设计参数：本建筑自动喷水灭火系统按中危险Ⅱ级设计；喷水强度：8L/min.㎡，作用面积160㎡，持续时间1小时，最不利喷洒头工作压力0.1MPa；系统设计用水量为30L/S。（3）系统设计：137 室内采用临时高压制自动喷淋给水系统。自动喷淋加压给水泵与消防水池设置于地下室消防泵房内，泵房内设置有自动喷淋水泵两台，一用一备。本项目湿式报警阀组集中设置于消防水泵房内。喷洒头：采用ZST-15直立或下垂型玻璃球喷洒头，动作温度为68℃、厨房及洗衣房区域动作温度为93℃，K=80；酒店客房内部设置ZSTB-15边墙型玻璃球喷洒头。自动喷水灭火系统每个防火分区或每层均设置信号阀和水流指示器。自动喷水灭火系统设有两套地上式消防水泵接合器，供消防车从室外消火栓取水向室内自动喷水灭火系统补水。平时由屋顶消防水箱设专用水管连接至报警阀前供水管以保证自动喷水灭火系统压力。管材：室内自动喷水灭火系统给水管采用双面热镀锌钢管，丝扣，沟槽或卡箍连接，工作压力为1.2MPa。6、气体灭火系统本项目柴油发电机房，高、低压变配电室内设置超细干粉气体灭火系统进行保护。7、灭火装置的配置建筑火灾类别为A类火灾，危险级别为严重危险级，采用磷酸铵盐干粉灭火器配置在建筑内部各层以满足消防要求。（七）管材选用及其接口，覆土深度1、给水管采用PP－R聚丙烯给水塑料管，热熔连接；室外埋地给水管用高密度聚乙烯管[HDPE],电热熔连接。137 2、消防管采用热镀锌钢管，连接方式；DN＜100丝扣连接，DN≥100，法兰连接。覆土深度≥700。3、室内生活污水排水管采用螺旋消音硬质聚氯乙烯UPVC排水管，雨水排水管采用UPVC塑料排水管,胶粘接口；室外埋地排水管用硬聚氯乙稀(PVC-U)双壁波纹管,橡胶圈承插接口。坡降为：DN50，i≥0.035，DN75，i≥0.02；DN100，i≥0.015；DN150，i≥0.015；DN200，i≥0.01；覆土深度≥1000。（八）给排水环保设计1、生活污水与雨水采用分流制，生活污水由化粪池截流，局部处理后，再排入市政污水管道。2、二次生活给水泵防噪隔振。（1）泵组采用隔振基础；（2）水泵进水管、出水管设置可曲挠橡胶接头和弹性吊、支架，减少噪音及振动传递；（3）水泵出水管止回阀采用静音式止回阀，减少噪音和防止水锤。3、给水支管的水流速度采用措施不超过1.0m/s，并在直线管段设置胀缩振动传递。6.3.5采暖通风与空气调节设计1、设计范围（1）平时通风系统（2）消防防排烟系统137 1、设计依据（1）《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》（GB50736-2012）（2）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）（3）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）（4）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）（5）《云南省民用建筑节能设计标准》（DBJ53/T-39-2011）（6）《全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调.动力分册》（2009年版）（7）甲方的要求、建筑专业提供的工作图和各种经济技术指标。3、设计说明（1）本项目由特色民居、商业、酒店等多种功能区域组成。其中酒店是由多个院落组成的低密度，高档次度假酒店，暖通专业拟设置冷暖两用的集中式舒适性空调系统：采用空气-水系统，空气源热泵主机为冷热源，客房选用风机盘管为末端，新风单独集中处理；大堂、餐厅等选用吊柜式空调器。空调末端由设于现场的三速温控开关控制启停及风量大小；空气源热泵机组及循环水泵连锁控制。（2）酒店地下停车库、柴油发电机房、变配电室及厨房、洗衣房、锅炉房等设备用房按规范要求设置必需的机械排烟系统及通风系统。不满足自然排烟条件的内走廊设置机械排烟系统；满足建筑开窗条件的房间采用自然排烟方案。137 （3）本项目上述排烟系统主管上均设280℃熔断的排烟防火阀，通风系统主管上均设70℃熔断的防火阀；火灾发生时，消防控制中心联动切断所有通风系统电源，并关闭火灾区域通风系统主管上的防火阀；同时启动相应的排烟风机、阀门及风口，及时排除烟气。（4）本工程其他商业、特色民居等房间等，最大程度通过建筑开窗合理组织自然通风，营造节能、健康、舒适的室内环境。4、环境及节能消声（1）在本设计中所有设备均采用性能优越、工作可靠、噪声低、震动小、节能先进设备，选型时尽量让设备最高效率点接近工作实际工况。（2）吊装风机的托架、吊架必须牢固，设备与托架之间加设橡胶减振垫；设备吊架采用减振吊钩。设备基础均采用减振基础。第七章节能措施7.1节约能源的意义节约能源是指加强用能管理，采取技术上可行、经济上合理以及环境和社会可以承受的措施，从能源生产到消费的各个环节，降低消耗、减少损失和污染物排放、制止浪费，有效、合理地利用能源。强台风、沙尘暴、高温干旱、极端降水……137 近年来，全球极端天气频频发作，危害越发严重。究其原因，其中最重要且人类负有不可推卸责任的是，碳基燃料消耗过大而造成的全球气候变暖———极端天气只是能源消耗问题的一个折射而已。中科院一项调查显示，我国是全世界自然资源浪费最严重的国家之一，在59个接受调查的国家中排名第56位。另据统计，中国的能源使用效率仅为美国的26.9%，日本的11.5%。因此，推进节能减排，可谓迫在眉睫。在我国，建筑能耗占总能耗的27%以上，而且还在以每年1个百分点的速度增加。建设部统计数字显示，我国每年城乡建设新建房屋建筑面积近20亿平方米，其中80%以上为高能耗建筑；既有建筑近400亿平方米，95%以上是高能耗建筑。建筑能耗占全国总能耗的比例将从现在的27.6%快速上升到33%以上。我国新建建筑已经基本实现按节能标准设计，比例高达95.7%，而施工阶段执行节能设计标准的比例仅为53.8%。在不少城市，为了美观和气派，主要街区的写字楼都是玻璃幕墙，还兴建了不少大型的穹顶建筑作为公共设施。夏季紫外线照射强烈，造成光污染，冬天不挡寒，一年四季不得不开放大功率的空调来调节气温，冬天要先于其它建筑保暖，夏天要先于其他建筑供冷。据不完全统计，全国现有玻璃幕墙（非节能玻璃）面积已超过900多万平方米，而且呈持续发展趋势。玻璃幕墙在带来所谓美观的同时，也带来了能耗的成倍增长。137 随着我国城市化水平的不断提高，我国建筑总量不断增加，建筑能耗总量也呈持续增长态势，在社会总能耗中所占比例将继续提高，最终接近发达国家当前33%的水平。如果建筑能耗照此趋势发展下去，将给我国能源供应安全带来较大的压力。由此建筑的节能降耗显得尤为重要。　建筑行业推行“节地、节能、节水、节材”的“四节”工作是落实科学发展观，缓解人口、资源、环境矛盾的重大举措。随着世界人口的不断增长，工业化水平的不断提高和消费量的增加，能源消耗迅速增长。目前我们使用的能源除太阳能外，如石油、天然气、煤、原子能等均系不能再生的能源。随着时间的推移，地球上资源的储量只会减少，不会增加，故节约能源已成为世界各国的共识。能源是发展国民经济和提高人民生活水平的重要物质基础，《中华人民共和国节约能源法》指出“节约资源是我国的基本国策。国家实施节约与开发并举、把节约放在首位的能源发展战略。”节约能源是我国国民经济发展的一项长远战略方针，节约能源是每一个建设项目应遵循的基本准则。为保证工程项目做到合理利用能源和节约能源，项目的建设水平应达到节能型建设的指标。搞好资源节约与综合利用，实现经济增长方式的根本转变，是促进经济社会课持续发展和人与自然和谐的根本保证，节约资源是贯彻中央提出建设节约型社会的发展趋势，项目的节能节水措施是落实中央及云南省“十二五”及中长期节能减排目标的一部分。根据云南省气候区划图的划分，X城区属于温和地区（VB区），即一月平均气温5—13℃，七月平均气温18—25℃137 。虽然VB温和地区一般民用建筑节能设计没有特殊的要求，但结合工程特点，设计上主要就以下方面采取节能降耗措施。7.2节能标准及依据1、《中华人民共和国节约能源法》（1998年1月1日执行）；2、《中华人民共和国节约用电管理办法》；3、《国务院关于加强节能工作的决定》(国发〔2006〕28号)；4、《云南省节约能源条例》(云南省第九届人大常委会公告第40号2000年5月26日）；5、《公共建筑节能设计标准》GB50l89-2005；6、《建筑采光设计标准》GB/T50033—2001；7、《云南省民用建筑节能设计标准》；8、各专业的设计规范及提供的资料。7.3节能规划原则项目建设工作中，应大力发展“节能省地型”建设项目。按照减量化、再利用、资源化的原则，搞好资源综合利用，大力抓好节能、节地、节水、节材工作，建设“节能省地型”项目。本项目“节能省地型”建设应该定位在以下几个方面：137 1、节能：一是通过科学的规划布局、合理的功能分区布置；二是通过建筑朝向、体形系数等规划设计手段；三是通过提高建筑围护结构保温隔热性能以及设备和管线的节能，来减少能源消耗。2、节地：合理规划房屋建设用地，在保证房屋功能和舒适度的条件下，提高单位房屋用地的面积密度；通过设计的优化，改进建筑结构形式，增加可使用空间；充分利用土地空间，提高土地利用率；延长寿命，减少重复建设；合理控制，实现土地资源的集约有效利用；合理配置规划区的环境绿化用地，增加单位绿化量；减少停车占地并向立体空间发展。3、节水：推广应用节水器具等节水措施与设备，节约用水。4、节材：推广应用高性能、低材耗的建筑材料；因地制宜地选用当地的、可再生的材料及产品；推行一次装修到位，减少耗材、耗能和环境污染。7.4项目能耗计算本项目能耗主要来源是电力用电，故天然气、汽油、柴油、型煤能耗量不计在内。在电力能耗量计算中，按照《综合能耗计算通则》（GB/T2589）中规定的电力当量值进行计算，项目用电每平米按照60瓦计算，需用系数取0.65.每天用电量按6小时计算，每年按照365天计算。参考折标系数为0.1229kgce/(kW•h)。项目用水按日最高用新水量计算，每年按照365天计算。参考折标系数为0.0857kgce/T。通过计算，电力年需要实物量=（91536*60*0.65*6*365）/1000=7818089.76KW；年耗能量=（7818089.76KW*0.1229kgce/(kW•137 h)）/1000=960.84吨标准煤。新水按296.8立方米/日计算，296.8立方米/日*365天=108332立方米，年耗能量=（108332立方米*0.0857kgce/T）/1000=9.284吨标准煤。本项目年耗能总量（吨标准煤）为960.84+9.284=970.124吨标准煤。详见附件：《固定资产投资项目节能登记表》。7.5节能措施7.5.1节地措施总平面规划着眼于怎样才能更有效、更长远地提高土地的利用，因而对整个规划用地进行合理布置，提出切实有效的设计。同时，注重地块未来的发展建设。除满足近期建设的需要外，为实现远期的目标预留了发展空间，达到节约土地的目的。建筑平面力求紧凑、简洁。采用交通路线短、利用率高的布局手法来组织交通。7.5.2工艺节能措施（1）在满足工艺条件前提下，选用节能效率高的设备，采用新工艺、新技术，通过技术改造达到节能目的。（2）场区平面布置时，要按功能分区，避免物料往返运输，动力设施应靠近负荷中心，避免能量损失。（3）对散发高温的设备采取保温措施，既改善了操作环境，又减少了热量散失，节约了能源。137 7.5.3建筑节能措施由于建筑能耗迅速增加，建筑节能开始成为中国节能的重点。发展节能省地型住宅和公共建筑，做好建筑节能、节地、节水、节材工作，是落实科学发展观，调整经济结构，转变经济增长方式的重要内容，是建设节约型社会的重要举措。从固定资产投资源头开始落实节能减排，对国家的可持续发展具有重要的现实意义。我国建筑节能总体目标是：到2020年我国住宅和公共建筑建造和使用的能源资源消耗水平要接近或达到现阶段中等发达国家的水平。对新建或改造的建筑进行节能设计，其节能目标和途径是通过改善建筑围护结构，保温、隔热性能，提供供暖、通风设备、系统的能效比，采取增进照明设备效率等措施来减少总能耗。本项目在屋面保温隔热方面，结合X当地民居的作法，将屋顶设计成为坡屋顶，极大提高了保温隔热的效果，从而达到节能降耗之目的。万豪国际：建筑朝向以南北向为主，主轴线偏西6度。开窗以薄进深小体量为主，开敞通透，地上建筑均可获得良好的自然采光和通风。开窗面积控制在合理的比例，南北向窗墙比小于0.6，东西向窗墙比小于0.4，开窗面积均大于40%。传热系数：屋顶传热系数≤1.2，无天窗；外墙传热系数≤1.8；外门窗采用断桥铝合金中空玻璃，传热系数晓以大义3.0。137 气密性：外窗≥5级，玻璃幕墙≥2级。遮阳：建筑外窗设有百叶遮阳，建筑相连的室外平台设有水平金属百叶遮阳。7.5.4电气节能措施电气节能根据本工程特点采取如下技术措施：（1）合理选择配电室建筑位置，使其尽量靠近负荷中心减少线耗。（2）根据负荷大小合理选用各级配电线路。（3）在低压侧进行集中无功补偿，对大容量动力设备采取就地补偿，降低无功损耗。（4）优化系统接线，灵活调配电能，根据用电特点对部分负荷进行投切。（5）照明节能从照度合适，灯具布置合理，并采用高效光源和节能灯具。高效荧光灯采用就地补偿方式。并从提高控制水平等各方面入手。（6）照度标准满足《建筑照明设计标准》GB50034-2004。（7）照明控制根据功能要求，采用分组、分区、动静控制等方式。（8）疏散指示灯，采用低功耗光源。7.5.5节水措施（1）卫生洁具、供水设备采用符合现行国际或行业标准的高效节水、节能型产品。（2）公共卫生间内设置自闭冲洗阀蹲式大便器。（3）各用水单元，总进水管均设水表计量。137 （4）给水系统采用竖向分区方式控制最不利处用水器具处的静水压不大于0.45MPa。进水管水压大于0.35MPa者设减压阀。（5）在万豪国际用地西北部设置中水处理站，废水先经过排放进入区内的中水处理站，经过处理的污水达到国家《城市污水再生利用景观环境用水水质》（GB/T18921-2002）标准中观赏性景观环境用水中河道类及景观类水质指标的规定。处理后的中水用于绿地灌溉、景观水循环和蒸发量的补给、地面和车位冲洗等。第八章环境影响评价8.1环境保护目标1、总体目标保护好自然环境、历史文化资源、培育景区自然人文特色，促进景区文化可持续发展。2、具体目标137 整治景区卫生环境，达到旅游景区的卫生标准；完成景区内建筑风貌的改造和道路景观的美化；文物古迹的历史建筑得到较好的保护和利用、景区环境得到有效地保护和整治；景区风貌和格局得到整体保护。8.2项目环境质量标准8.2.1环境质量标准1、《环境空气质量标准》（GB3095-1996）2类标准2、《城区区域环境噪声标准》（GB3096-2008）1类标准8.2.2污染物排放标准1、《污水排入城镇下水道水质标准》（CJ343-2010）三级标准2、《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）8.3主要污染源分析本项目为公共建筑设施，在施工及营运过程中所产生的生活污水、生活垃圾、生活噪音，可能造成环境的影响。1、废气本项目的废气主要为餐馆油烟及汽车尾气排放。2、废水废水为本项目的主要污染物，主要是由建筑内清洁、卫生间冲洗等使用产生，属生活废水，废水中主要污染物为CODcr、BOD5、SS、氨氮和磷酸盐。3、固体废物137 本项目固体废物主要为生活垃圾和化粪池产生的污泥。4、噪声噪声为汽车噪声、人员活动噪声及项目内其他使用电气设备的噪声等。8.4项目建设及营运对环境的影响8.4.1建设期对环境的影响施工过程中产生的扬尘、运输车辆产生的汽车尾气、噪声以及施工废水、建筑垃圾等对周围生态环境产生不同影响。在施工期环境空气与施工活动紧密相关，施工结束后就不在延续，是短期和非联系性的影响。合理安排好施工进度、缩短基础建设持续时间，尽快固化地坪和完成场区绿化工作，均可有效减轻施工期不利的环境空气影响。施工过程产生的废水也会造成一定的影响。但因废水产生量不大，对地表水体的影响期较短，施工结束后即可终止，故不会对水体产生大的影响。另外，施工期因挖方、填土产生裸露地面，存在水土流失现象。但在通过采取一定的保持水土流失措施后，可控制水土流失程度。施工期水土流失属轻度侵蚀状况。8.4.2使用期对环境的影响137 项目使用期内主要污染源为餐馆油烟、汽车尾气、废水、工作垃圾、化粪池的污泥。汽车尾气呈分散、无规律的形式排放，排量小，对周围的环境空气无大的影响。项目建成后的废水属于生活废水，污水排至化粪池处理后流入区内污水管网，然后再进入项目中水处理系统。处理后的中水回用作为绿化及浇洒用水，部分多余水量外排进入市政污水管网。对于各类固体垃圾通过严格的管理和分类处理后，对环境影响不大。8.5环境保护措施8.5.1施工期环保措施本项目建成后不会对周围环境造成污染，但须注意工程施工过程中的环境保护和文明卫生。1、施工期污染控制措施：①料堆、土堆等应加防起尘措施，挖出的土壤等固体废弃物应及时清运；工地周围用围墙或防护板围护，减少工地场扬尘对环境的影响。②加强施工人员的环保教育，提高其环保素质，提倡文明施工。2、施工期噪声污染控制措施：①执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523—90）对各施工阶段噪声限值的要求。②将施工场界噪声限定噪声源，如搅拌机（车）、临时加工车间、建筑料场等相对集中，并尽可能布置于远离周边声敏感点。3、施工废水、建筑垃圾污染控制措施：①施工期间工地废弃物应指定地点堆放并及时组织清运。137 ②施工现场要严格规定排水去向，或安排简易排水管道，严禁污水遍地横流。4、施工期清洁生产与综合污染防治对策：①用先进的施工技术；②加强施工管理；③采用预制装配施工方案；④采用先进的施工机械设备；⑤采用优质、环保型的工程材料。５、项目污水主要来源于卫生间产生的废水，污水排至化粪池处理后流入区内污水管网，对地表水环境影响不大。8.5.2使用期环保措施1、废水处理措施项目应实施清污、雨污分流。雨水直接外排。项目污水排至化粪池处理后流入区内污水管网。2、固体废物治理措施项目应对垃圾分类集中收集。与酒店和商业街的地下设置垃圾间，垃圾回收及清运在地下完成，经货物入口运出。特色民居住宅地面设置垃圾收集点，服务半径不超过70米。项目应与垃圾清运部门签定合同，分类收集后的垃圾委托垃圾清运单位进行清运。化粪池便、污泥应与环卫部门签订合同，由环卫部门定期进行清运处理。137 项目内应设置专门的管理部门，对项目内固体废物的分类、收集、储运实施严格的管理，做到固体废物妥善处理。8.6生态治理措施本项目按园林城市建设要求，加强绿化、美化环境。在路边绿化带采用树龄长、树枝端正、体形优美、成活率高的乡土树种，配之以低矮灌木。绿化采用种植景观树木、灌木为主，草坪为辅的绿化方案。8.7环评结论本项目主要功能为解决居住问题,同时提供娱乐、休闲、购物等服务，解决和满足X高端客层的需求。符合国家及X市相关政策要求。本项目在设计中，将周边环境因素表达在设计里面，并尽可能的把自然生态的元素体现在建筑及其他建设内容中，在充分考虑旅游与自然资源、生态环境和社会文化相互作用、影响的前提下，把旅游开发建立在生态环境承受能力之上，努力谋求旅游业与自然、文化和人类生存环境协调发展。本项目总体方案布局从环境保护的角度给与了充分考虑，在坚持“三同时”的原则基础上，即环境工程建设与主体工程建设“同时设计、同时施工、同时投入使用”，严格执行国家有关规定和标准要求。本项目主要污染物为废水，废水可通过市政排污管道进入污水处理厂，项目污水处理有较好的保证。项目建成后，各种污染物、源，已有相应处理措施，不会对周围环境造成污染。137 项目建设环境可行。第九章安全卫生与消防9.1危害因素及危害程度分析本项目在施工和使用过程中无有毒、有害物品产生，施工时可能会产生工伤，投入使用后无明显的安全隐患。9.2安全设施137 1、建筑施工时，施工企业必须严格执行国家有关施工安全的规定，做好各种防护、保护措施。2、在设计中已按相关规程、规范，设计了通道、楼梯、出入口的安全防护设施。合理设置道路，避免各种流线交叉，顺利疏导交通。3、建成后，在各路段设置明显的疏散路线示意图、指示和标志。9.3卫生措施1、生活饮用水水池（箱）与消防水池分开设置。生活用水水池（箱）且设加锁密闭人孔盖，但两水池及水泵共用一个房间，并设有通风系统。生活饮用水水池（箱）采用不锈钢板材质的水箱。生活饮用水池上部无污水管道。2、生活给水二次加压水泵采用恒压变量变频调速泵组，不设屋顶生活饮用水箱，防止二次污染水质。3、二次生活给水加压泵的吸水管上装设紫外线消毒器，对二次供水进行消毒，防止水池（箱）二次污染保证生活饮用水水质。4、消防水池设自洁式消毒器，并定期对池水进行循环，防止水质变坏。水池通气管及溢水管管口加防虫网罩，防止杂物尘埃进入池内污染水质。137 5、生活饮用水池（箱）进水管与水泵吸水管对侧设置，以防短流，且水池进水管管口高出池（箱）内溢流水位，溢流管和泄水管的出口排至泵房内排水明沟。管底（口）高出排水沟沿不小于0.15m。池（箱）顶设通气管。6、本工程总水表之后设管道倒流防止器，防止红线内给水管网之水倒流污染城市给水。7、卫生间内的蹲式大便器采用脚踏开关冲洗阀，防止人手接触产生交叉感染疾病。8、室内污水排水管道系统设置专用通气管，改善排水水力条件和卫生间的空气卫生条件。9、室内所用排水地漏的水封高度不小于50mm。9.4消防措施9.4.1消火栓消防给水系统1、建筑消火栓消防给水系统室内消防用水量为10L/S，每根立管最小流量为5L/S。管径DN≥100，每层消火栓布置的数量确保两股火柱同时到达室内任一点。消火栓采用SN65，DN65/KD65，QZ19，L25（详99S202P5），且带启动按钮。管网布置为环状，保证两条进水管与水泵出水管连通。一旦火灾发生，启动消防泵，供给所需的消防用水量（10L/S）、（15L/S），保证最不利消火栓水压要求。2、建筑其他消防给排水设施室外设一组水泵接合器，型号为SQS—B—137 100，详99S203P23。室外消防给水由本单位消防给水干管，保证室外消防用水量15L/S，设一组室外消火栓。为满足火灾延续时间（2小时）内的室内、外消防用水量，在室外设置180m3的消防水池。消防水泵采用XBD7.5/15-18.5-SHY一台。房顶设置10min火灾初期消防用水量水箱6立方米，同时保证最不利点，消火栓静压不低于0.7MPa。9.4.2灭火器配置根据规范，住宅属轻危险级ABC类火灾，配置基准分别为100平方米/A；灭火器采用磷酸铵盐干粉灭火器MF/ABC3，灭火级别2A。9.4.3电器配置1、所有电力线路采用套管暗敷设，防止电气火灾。2、电器设备选型、安装满足防火要求，同时注意日常维护和检修。9.4.4外部环境设置1、新建建筑四周均有环状消防车道，可保证消防车到达。2、建筑防火间距满足规范要求。3、加强群众防火意识，在明显道部位设置警示牌。137 第十章项目管理和物业管理10.1组织管理方案为了提高建设项目投资效益，实现项目管理科学化，本项目成立建设领导小组，负责提出建设项目申请和具体使用要求，参与或组织规划设计、建设管理、竣工验收等。通过招标、委托等方式选择的建设单位，承担依据委托协议或合同规定的工程建设管理事项。137 1、在建设过程中认真贯彻勤俭节约、经济适用的要求。严格履行建设程序，实行项目全过程控制；采用先进技术，节能降耗；有效控制投资，提高资金使用效益；加强廉政建设，杜绝违法违纪行为。2、建立健全建设项目责任制，通过签定建设项目管理责任书和廉政责任书，明确投资、建设、监管、使用等各方的相应责任。明确决策程序和项目执行中的责任、权利和义务，明确防腐倡廉的要求和措施，并严格按照建设项目管理责任书和廉政责任书的条款对项目建设情况进行监督。实现对工程项目的立项审批、招标投标、施工组织、监理、合同管理和资金支付、审计和后评价等全过程、全方位的监督控制。3、严格执行建设监理制，充分发挥监理单位合同管理、信息管理和工程协调作用，实现质量、投资、进度和安全的控制目标。4、建设项目必须实行合同管理制。其设计、施工、采购和工程监理依法订立合同。各类合同要有明确的质量要求、履约担保和违约处罚条款。5、项目实施过程中，加强对建设单位和监理单位的指导，建立和完善项目管理规章制度，细化操作程序；采用技术手段定期分析预算控制状态；严格资金支付手续，督促工程及时结算。6、严格按照国家档案管理的有关规定，及时收集、整理、归档，从项目筹划到工程竣工验收等各环节的文件资料，建立健全建设项目档案。7、项目完成后，按有关规定及时组织竣工验收。验收合格后，在3个月内完成竣工决算，并提交审计部门依法进行审计。10.2资金管理方案137 1、严格按照基本建设程序、年度投资计划、年度支出预算、工程进度申请按时拨付资金。项目预算资金要专款专用，按规定标准开支。2、严格执行工程价款结算制度，按照工程价款结算有关程序支付资金。工程价款结算要符合财政支出预算管理的有关规定。按工程结算价款总额的5%预留工程质量保证金，待工程竣工验收一年后再清算。3、加强基本建设财务管理，建立预算资金审核制度；做好年度财务决算的编制、审核、报批工作；加强对基本建设项目竣工财务决算的组织、审核工作，及时编制竣工财务决算。10.3质量管理方案1、依据《中华人民共和国招投标法》规定，本项目工程建设进行施工招标，不将建设工程肢解发包。2、向有关的勘察、设计、施工、工程监理等单位提供与建设工程有关的原始资料保证真实、准确、齐全。3、施工图设计文件报有关部门审查，未经审查批准的不得使用。4、委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理。5、在领取施工许可证或者开工证前，按照国家有关规定办理工程质量监督手续。6、不明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。137 7、房屋建筑在装修过程中，不擅自变动房屋建筑主体和承重结构。8、收到建设工程竣工报告后，组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程验收合格后，才可交付使用。10.4物业管理优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。本项目聘请X实力较强的物业公司进行全程物业指导。物业公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。住宅区出入口设保卫室，每栋民居的入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。此外，本项目物业管理还提供全天候的区内保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。137 第十一章项目招投标方案为了确保本项目的工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，特制定本项目的招投标方案。11.1招投标方案的依据按照《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（中华人民共和国国家发展计划委员会令，第3号2000年5月1日）以及《云南省建设工程招标投标管理条例》（云南省第八届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过1997年1月1日）等国家有关法令法规，结合本项目的实际情况，对本项目勘察、设计、施工、监理以及重要设备等采购活动依法进行招标，方案依据如下：1、《中华人民共和国招投标法》（中华人民共和国主席令第二十一号1999年8月30日）；137 2、《工程建设项目招标投标管理条例》（国家发展计划委员会第3号令2000年11月）；3、《云南省建设工程招标投标管理条例》（云南省第八届人民代表大会常务委员会1997年7月1日）；4、《云南省建设工程招标投标管理机构监督管理工作暂行规定》（云南省建设厅2002年5月27日）；5、《云南省建设工程勘察设计管理条例》（云南省人民代表大会常务委员会2009年3月27日）；6、其他相关法律法规。11.2项目招标范围、招标组织形式和招标方式11.2.1招标范围本项目招标的范围包括基础设施建设的勘察设计招标、施工监理招标、施工企业招标和设备与材料采购招标，面向社会全部进行公开招标。11.2.2招标组织形式鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招投标活动，全部委托给有资质的招标代理机构办理。11.2.3招标方式137 按照《中华人民共和国招投标法》的规定，国务院发展计划部门规定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目不适宜公开招标的，经国务院发展计划部门或者省、自治区、直辖市人民政府批准，可以进行邀请招标、除此之外均要进行公开招标。根据本项目的具体情况，土建工程、安装工程、设备材料可以采取公开招标的方式。根据《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（中华人民共和国国家发展计划委员会令，第3号）第七条规定范围内的各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的，必须进行公开招标（见表11-1）。137 表11-1：项目招标情况表建设项目名称：X万豪国际建设项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√23.4设计√√√846.51建筑工程√√√27276.35安装工程√√√3035.56监理√√√574.14设备√√√1170.63重要材料其他情况说明：建设单位盖章年月日137 第十二章项目实施进度12.1建设工期本项目的目标和任务计划在24个月内完成，即2014年06至2016年06月。12.2实施进度安排1、2014年6月,成立项目领导小组,完成可研的编制及审批工作、规划审批工作；2、2014年7-8月,完成初步设计及施工图设计;3、2014年09月,完成施工招标工作;4、2014年10月至2016年05月,主体工程施工；5、2016年06月,工程收尾及竣工验收。12.3实施进度表横线图，详见表12-1。137 表12-1：分年度工作计划表序号年度季度阶段2014201520162341234121立项审批2设计工作3招标投标4主体工程施工5工程收尾及竣工验收137 第十三章投资估算、资金筹措13.1投资估算范围和依据13.1.1建设投资估算范围本项目投资估算工程内容包括以下部分:1、工程本身费用：包括项目的土建工程、给水、排水工程、消防工程、电气照明、防雷工程、弱电工程、土地费用、设备购置及室外工程建设等费用；2、其他费用：包括工程建设的其他费用以及基本预备费。13.1.2投资估算编制依据1、《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2008；2、《云南省建设工程造价计价规则》2003；3、《云南省建设工程措施项目计价办法》2003；4、《云南省建筑工程消耗量定额》2003；5、《云南省安装工程消耗量定额》2003；6、《云南省住房和城乡建设厅关于调整2003版建设工程造价计价依据人工综合工日单价的通知》（云建标[2011]452号文）；7、《云南省住房和城乡建设厅关于调整建安工程造价税金计算系数的通知》（云建标[2011]454号文）；8、《云南省建设厅关于将意外伤害保险安全防护文明施工费用列入建安工程造价的通知》（云建标[2005]661号文）；9、《云南省园林绿化工程消耗量定额》2003；137 10、《工程勘察设计收费标准》（2002修订本）；11、《工程建设监理收费标准》2007年（发改价格[2007]670号）；12、《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》1999年；13、《施工图设计审查收费标准》（云发改[2012]253号）；14、财政部《基本建设财务管理规定》（财建[2002]394号）；15、《云南省建设工程造价咨询服务费收费标准》（云价综合[2012]66号）；16、《云南省建设厅关于进一步规范建设工程材料价格波动风险条款约定及工程合同价款调整等事宜的通知》（云建标[2008]201号文）；17、《关于公布取消和停止征收100项行政事业性收费项目的通知》（财综【2008】78号）；18、《X价格信息》（2013年第3期）；19、与本项目相关的法律、法规、规范、文件、政策等资料。13.2当地主要材料及人工费价格钢材：4800-4900元/吨；水泥：480元/吨；砂石：85-90元/立方米；加气混凝土转：550-560元/立方米；人工费：53.23元/工日。137 13.3投资估算本项目建设投资为44230.75万元，其中直接工程费用31482.54万元，其他工程费用2190.38万元，基本预备费2693.83万元，详见表13-1。137 表13-1：X万豪国际社区建设项目投资估算表序号工程项目各费用名称估算价值（万元）占投资%技术经济指标建筑工程设备安装工程其他费用总值计量单位工程量单价或费率计算公式或说明一第一部分：直接工程费用27276.351170.633035.560.0031482.5466.67%91536.001酒店8613.14229.86917.760.009760.7620.67%1.1项目地上工程费用5221.3089.51566.880.005877.6914918.001.1.1土建工程2983.602983.60㎡14918.002000.00按项目所在地市场的经验平均值估算1.1.2室内外装饰装修2237.702237.70㎡14918.001500.001.1.3给排水及消防工程179.02179.02㎡14918.00120.001.1.4电气照明与防雷工程238.69238.69㎡14918.00160.001.1.5弱电工程149.18149.18㎡14918.00100.001.1.6安防监控系统89.5189.51㎡14918.0060.001.2项目地下工程费用3391.84140.35350.880.003883.0711696.001.2.1土建工程2807.042807.04㎡11696.002400.001.2.2室内外装饰装修584.80584.80㎡11696.00500.001.2.3给排水及消防工程116.96116.96㎡11696.00100.001.2.4电气照明与防雷工程140.35140.35㎡11696.00120.001.2.5弱电工程93.5793.57㎡11696.0080.001.2.6暖通工程93.5793.57㎡11696.0080.001.2.7安防监控系统46.7846.78㎡11696.0040.00137 2特色民居住宅9531.12223.271097.580.0010851.9722.98%按项目所在地市场的经验平均值估算2.1项目地上工程费用6742.63107.88809.120.007659.6226970.502.1.1土建工程5394.105394.10㎡26970.502000.002.1.2室内外装饰装修1348.531348.53㎡26970.50500.002.1.3给排水及消防工程269.71269.71㎡26970.50100.002.1.4电气照明与防雷工程323.65323.65㎡26970.50120.002.1.5弱电工程215.76215.76㎡26970.5080.002.1.6安防监控系统107.88107.88㎡26970.5040.002.2项目地下工程费用2788.50115.39288.470.003192.359615.502.2.1土建工程2307.722307.72㎡9615.502400.002.2.2室内外装饰装修480.78480.78㎡9615.50500.002.2.3给排水及消防工程96.1696.16㎡9615.50100.002.2.4电气照明与防雷工程115.39115.39㎡9615.50120.002.2.5弱电工程76.9276.92㎡9615.5080.002.2.6暖通工程76.9276.92㎡9615.5080.002.2.7安防监控系统38.4638.46㎡9615.5040.003商业（含物业用房）6338.25211.56760.590.007310.4015.48%按项目所在地市场的经验平均值估算3.1项目地上工程费用2896.0046.34347.520.003289.8611584.003.1.1土建工程2316.802316.80㎡11584.002000.003.1.2室内外装饰装修579.20579.20㎡11584.00500.003.1.3给排水及消防工程115.84115.84㎡11584.00100.003.1.4电气照明与防雷工程139.01139.01㎡11584.00120.00137 3.1.5弱电工程92.6792.67㎡11584.0080.003.1.6安防监控系统46.3446.34㎡11584.0040.003.2项目地下工程费用3442.25165.23413.070.004020.5513769.003.2.1土建工程2753.802753.80㎡13769.002000.003.2.2室内外装饰装修688.45688.45㎡13769.00500.003.2.3给排水及消防工程137.69137.69㎡13769.00100.003.2.4电气照明与防雷工程165.23165.23㎡13769.00120.003.2.5弱电工程110.15110.15㎡13769.0080.003.2.6暖通工程110.15110.15㎡13769.0080.003.2.7安防监控系统55.0855.08㎡13769.0040.004其他建筑686.090.0065.630.00751.721.59%2983.00按项目所在地市场的经验平均值估算4.1土建工程536.94536.94㎡2983.001800.004.2室内外装饰装修149.15149.15㎡2983.00500.004.3给排水及消防工程29.8329.83㎡2983.00100.004.4电气照明与防雷工程35.8035.80㎡2983.00120.005公共配套设施2107.75505.93194.000.002807.695.95%按项目所在地市场的经验平均值估算5.1室外道路、广场846.35846.35㎡21158.84005.2室外排污工程（含中水处理、化粪池）150150项115000005.3绿化景观1261.401261.40㎡22934.595505.4公共配套设施费（垃圾中转站、桶）44项1400005.5室外消防水池4040项14000005.6变压器6565台1650000.00137 5.7室外照明440.93440.93㎡44093.39100面积取值为绿化景观、道路及硬质铺地面积之和二第二部分：其他工程费用0.000.000.002190.382190.384.64%1其他费用1947.531947.531.1工程设计费846.51846.51万元31482.542.69%按[2002]工程勘察设计收费标准计算1.2施工图审查费55.0255.02万元846.516.50%云计价格设计费的6.5%1.3施工图预算编制费94.4594.45万元31482.540.30%云计价格直接工程费用的0.3%1.4招标代理服务费41.2941.29万元31482.540.13%云建[2002]906号1.5工程监理费574.14574.14万元31482.541.82%发改价格[2007]670号计算1.6建设单位管理费284.86284.86万元31482.540.90%财建[2002]394号1.7防雷检测费5.495.49㎡91536.000.60云发改收费[2006]1415号1.8工程质量实体检测费45.7745.77平方米91536.0052前期工程费用242.85242.852.1前期工作费100.00100.00项11000000.00暂估2.2招投标交易中心服务费94.4594.45万元31482.540.30%按直接工程费的3‰计算137 2.3可行性研究报告编制费20.0020.00项1.00200000.00云计价格[2003]1047号2.4环评报告编制费5.005.00项1.0050000.00发改环保计价格[2002]125号2.5勘察费23.4023.40米1800.00130.00建设部[1991]316号计算三第一、二部分费用合计27276.351170.633035.562190.3833672.9271.31%四基本预备费8%2693.832693.835.70%%8.00五土地费用7864786416.65%亩98.3800000六建设投资27276.351170.633035.5612748.2144230.7593.67%七开发费用2990.052990.056.33%管理费用884.62884.6244230.752.00%管理费用按建设开发投资的2%估算营业费用1395.131395.1369756.402.00%营业费用按营业收入的2%估算财务费用710.31710.31八项目总投资27276.351170.633035.5615738.2747220.81100.00%137 13.4资金筹措13.4.1项目总投资、建设投资根据建设规模和内容，经估算，本项目总投资47220.8万元，其中，建设投资为44230.75万元，详见建设投资估算章节。13.4.2利息根据项目资金筹措计划，本项目开发建设投资44230.75万元，企业自筹22115万元，申请银行贷款22115万元，贷款年利率暂定为6.5%。经计算项目贷款总利息为1528.4万元，建设期利息为710.31万元。财务费用仅计建设投资借款利息，其他各种银行的手续费暂不考虑。资金筹措及使用计划详见表13-2：投资计划与资金筹措表。投资计划与资金筹措表表13-2单位：万元序项目贷款合计开发期建设经营期号名称利率1231项目总投资47220.8045793.98992.44434.381.1开发建设投资44230.7544230.75001.11建筑安装工程费28674.8528674.85001.12土地费用78647864001.13前期工程费用242.85242.85001.14基础设施建设费00001.15公共设施建设费2807.692807.69001.16开发期税费00001.17其他费用1947.531947.53001.18开发间接费01.19不可预见费2693.832693.83001.2管理费用884.62294.87294.87294.871.3营业费用1395.13558.05697.56139.511.4财务费用710.31710.310.000.002资金筹措47220.8038721.067083.121416.62137 2.1资本金33054.5633054.562.2借贷资金22115.300.000.000.002.21贷款本金22115.000.002.22利息1528.400.000.000.002.3预售筹资14166.245666.507083.121416.62137 第十四章技术经济评价项目技术经济是按照国家发展改革委员会、建设部联合下发的发改投资[2006]1325号文发布的《国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》（第三版）及中华人民共和国住房和城乡建设部2000年9月18日下发的建标[2000]276号文关于印发《房地产开发项目经济评价方法》的通知等的有关规定进行分析的。14.1成本费用估算14.1.1项目开发成本估算项目开发成品成本即开发建设投资为44230.75万元，其中：建筑安装工程费28674.85万元，前期工程费用242.85万元，公共设施建设费2807.69万元，开发期税费0万元，其他费用1947.53万元，不可预见费2693.83万元，管理费用884.62万元，营业费用1395.13万元，财务费用710.31万元。开发经营总费用47220.8万元。由于本项目拟建场地为XX实业发展有限公司出资征地，故将其纳入本项目成本开发估算范围内，土地费用按80万元每亩计，共计7864万元。详见表14-1，开发产品费用总成本估算表。开发产品成本费用估算表表14-1单位：万元序号项目名称开发产品成本合计开发期经营期137 1231土地费支付进度比例100.00%100.00%0.00%0.00%2投资分摊比例100.00%100.00%0.00%0.00%3开发产品总成本44230.7544230.7544230.750.000.003.1建筑安装工程费28674.8528674.8528674.850.000.003.2土地费用7864.007864.007864.000.000.003.3前期工程费用242.85242.85242.850.000.003.4基础设施建设费0.000.000.000.003.5公共设施建设费2807.692807.692807.690.000.003.6开发期税费0.000.000.000.000.003.7其他费用1947.531947.531947.530.000.003.8不可预见费2693.832693.832693.830.000.004管理费用884.62884.62294.87294.87294.875财务费用710.31710.31284.12355.1671.036营业费用1395.131395.13558.05697.56139.517开发经营总费用47220.8047220.8045367.801347.59505.428开发建设投资(开发产品成本）44230.7544230.750.000.009运营费用2990.051137.051347.59505.4214.1.2运营期费用估算（1）管理费用：管理费用按建设开发投资的2%估算；（2）营业费用：营业费用按营业收入的2%估算；（3）财务费用：仅计建设投资借款利息，其他各种银行的手续费暂不考虑。14.2财务效益估算14.2.1估算依据（1）开发当年开始预售，住宅、商铺各年度销售比例为40％、50％、10％；137 （2）产品售价：本项目可出售的商业、住宅建筑面积：49842平方米，销售价格：12000元/平方米；（3）营业税率按收入的5%计；城建税按营业税的7%计；教育费附加按营业税的5%计；（4）土地增值税按收入的1%计；（5）所得税：按正常税率25%估算；（6）法定盈余公积金及任意赢余公积金分别按10%、5%计提。14.2.2估算结果营业收入合计69756.4万元/a（含税），营业税金及附加3906.36万元/a（其中：营业税3487.82万元/a，城建税244.15万元/a，教育费附加174.39万元/a），土地增值税697.56万元/a，利润总额17931.67万元/a，所得税9416.17万元/a,法定盈余公积金2824.85万元/a，任意赢余公积金1271.18万元/a，净利润8515.51万元/a。详见表14-2，销售收入、经营税金及附加估算表；详见表14-3，利润及利润分配表。销售收入、经营税金及附加估算表表14-2单位：万元序号项目名称合计开发期经营期123　销售比例　40%50%10%1营业收入69756.4027902.5634878.206975.641.1自营9946.003978.404973.00994.601.2出售59810.4023924.1629905.205981.042营业税金及附加3906.361562.541953.18390.642.1营业税3487.821395.131743.91348.78137 2.2城建税244.1597.66122.0724.412.3教育费附加174.3969.7687.2017.443土地增值税697.56279.03348.7869.76利润与利润分配表表14-3单位：万元序号项目名称合计开发期经营期1231营业收入69756.4027902.5634878.206975.642经营成本47220.8045793.98992.44434.383营业税金及附加3906.361562.541953.18390.644土地增值税697.56279.03348.7869.765利润总额17931.67-19732.9931583.806080.866弥补前一年度亏损0.000.007应纳税所得额37664.670.0031583.806080.868所得税9416.170.007895.951520.229净利润8515.51-19732.9923687.854560.6510期初未分配利润0.0011可供投资者分配的利润8515.51-19732.9923687.854560.6512法定盈余公积金2824.850.002368.79456.0613可供投资者分配的利润5690.66-19732.9921319.074104.5814应付优先股利0.0015任意赢余公积金1271.180.001065.95205.2316投资各方利润分配24152.470.0020253.113899.3517未分配利润0.000.000.000.0018息税前利润17931.67-19732.9931583.806080.8619息税折旧摊销前利润17931.67-19732.9931583.806080.8620累计未分配利润0.000.000.000.00　计算指标　总投资收益率:37.97%　资本金净利润率:25.76%14.3财务分析14.3.1盈利能力分析137 以项目每年的现金流量分析计算本项目的财务内部收益率，以反映项目所占用资金的盈利能力。进行盈利能力分析的指标有财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、投资利润率、投资利税率、资本金净利润率等。经计算，本项目主要财务盈利能力指标如下：（1）全部投资财务内部收益率：所得税前：66.21%所得税后：51.39%（2）全部投资财务净现值（I=12%）：所得税前：11464.456万元所得税后：8074.49万元（3）投资回收期：所得税前：1.7年（含开发期1.0年）所得税后：1.76年（含开发期1.0年）（4）资本金财务净现值（I=z12%）：14189.22万元（5）总投资收益率：196.24%（计算期总额）从以上动态和静态指标来看，所计算的效益指标高于《国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》（第三版）中的基准参数值，表明项目具有较好的财务效益。详见:表14-4，项目投资财务现金流量表；表14-5，资本金财务现金流量表。137 全部投资财务现金流量表表14-4单位：万元序号项目名称合计开发期建设经营期1231现金流入69756.4023924.1634878.2010954.041.1销售收入59810.4023924.1629905.205981.041.2出租收入0.001.3自营收入9946.004973.004973.001.4其他收入0.001.5回收固定资产余值0.001.6回收经营资金0.002现金流出51824.7345828.193649.552346.982.1开发建设投资(含土地不含利息）44230.7544230.750.000.002.2经营资金0.002.3运营费用2990.051137.051347.59505.422.4经营税金及附加3906.36390.641953.181562.542.5土地增值税697.5669.76348.78279.033所得税前净现金流量17931.67-21904.0331228.658607.064所得税前累计净现金流量-21904.039324.6217931.675所得税前财务内部收益率66.21%财务净现值(I=12%)11464.45万元投资回收期1.70年（含开发期1年）5.1净现金流17931.67-21904.0331228.658607.065.2累计净现金流量-21904.039324.6217931.675.3折现系数=0.120.890.800.715.4净现值-19557.1724895.296126.335.5累计净现值-19557.175338.1211464.455.6折现系数0.600.360.225.7净现值-13178.4111303.971874.445.8累计净现值-13178.41-1874.440.006所得税后财务内部收益率51.39%财务净现值(I=12%)8074.49万元投资回收期1.76年（含开发期1年）6.1调整所得税4482.920.002331.152151.766.2所得税后净现金流量13448.76-21904.0328897.496455.29137 6.3所得税后累计净现金流量-21904.036993.4613448.766.4折现系数=0.120.890.800.716.5净现值-19557.1723036.904594.756.6累计净现值-19557.173479.748074.496.7折现系数0.660.440.296.8净现值-14468.2212607.901860.336.9累计净现值-14468.22-1860.330.00资本金财务现金流量表表14-5单位：万元序项目合计开发期建设经营期号名称1231现金流入69756.4027902.5634878.206975.641.1销售收入59810.4023924.1629905.205981.041.2自营收入9946.003978.404973.00994.601.3回收固定资产余值0.001.4回收经营资金0.002现金流出50064.7036033.1811545.502486.022.1资本金33054.5633054.560.000.002.2经营资金0.000.000.000.002.3运营费用2990.051137.051347.59505.422.4经营税金及附加3906.361562.541953.18390.642.5土地增值税697.56279.03348.7869.762.6所得税9416.170.007895.951520.222.7借款本金偿还0.000.000.000.003净现金流量19691.70-8130.6223332.704489.624折现系数=0.130.880.780.695净现值-7195.2418272.923111.536累计净现值-7195.2411077.6914189.227折现系数0.340.110.048净现值-2744.582658.70172.699累计净现值-2744.58-85.8886.81计算指标：财务内部收益率：196.24%财务净现值(I=13%)：14189.22万元137 14.3.2偿债能力分析本项目含50%银行贷款，项目开发投资借款22115万元。偿还能力分析主要指标为：利息备付率和偿债备付率。利息备付率是指项目在借款偿还期内各年可用于支付利息的税息前利润与当期应付利息费用的比值。偿债备付率是指项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值。随着借款偿还期内各年借款本金的偿还，利息备付率随之逐年上升，借款偿还期内偿债备付率大于1，项目利息有保证。表明项目利息偿付及还款付息资金有保障。详见表14-6，借款还本付息计算表。借款还本付息计划表序号项目合计建设期经营期123451借款221151.1期初借款余额2211522115165861105855291.2当期还本付息2364306239595757855663其中：还本2211505529552955295529付息1528.400710.31428.02256.00134.071.3期末借款余额221151658611058552902可还款资金来源43905092921151111538115652.1未分配利润4146087891089010890108902.2折旧12473123123123122.3摊销11981913093363632.4其它0计算指标利息备付率00.200.811.361.95偿债备付率01.011.021.021.71137 14.3.3财务生存能力分析本项目经营期各年均有盈余，项目计算期总赢余资金为17417.6万元。详见表14-7，资金来源与运用表。项目清偿能力分析主要是考察计算期内各年的财务状况及偿债能力。综合建设投资借款偿还、资产与负债、资金来源与应用等各方面的分析，本项目建设投资借款偿还年限较短，资产负债率低、项目赢余资金充足，具有较强的清偿能力。资金来源与应用表表14-7单位：万元序项目合计开发期建设经营期号名称1231资金来源102810.9656978.7234878.2010954.041.1销售收入59810.4023924.1629905.205981.041.2自营收入9946.004973.004973.001.3资本金33054.5633054.560.000.001.4长期借款0.000.000.000.001.5短期借款0.001.6回收固定资产余值0.001.7回收经营资金0.002资金运用85393.3647209.3731798.626385.382.1开发建设投资44230.7544230.750.000.002.2经营资金0.000.000.000.002.3运营费用2990.051137.051347.59505.422.4经营税金及附加3906.361562.541953.18390.642.5土地增值税697.56279.03348.7869.762.6所得税9416.170.007895.951520.222.7应付利润（投资各方利润分配）24152.470.0020253.113899.352.8长期借款本金偿还0.000.000.000.002.9长期借款利息支付0.000.000.000.003盈余资金17417.609769.363079.584568.664累计盈余资金9769.3612848.9417417.60137 14.4不确定性分析本项目在做经济效益评价时，所采用的数据有一些来自预测和估算，有一定程度的不确定性。为了分析不确定性因素对经济评价指标的影响，需要进行不确定性分析，以估计项目可能承担的风险，确定项目在经济上的可靠性，本项目的不确定性分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析。14.4.1敏感性分析敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素发生变化时对经济评价指标的影响，从中找出敏感因素并确定其影响程度。在项目计算期内可能发生变化的因素有营业收入、开发建设投资、租售率等。本项目的敏感性分析以营业收入、开发建设投资、租售率这三个因素单独变化时，分析其对财务内部收益率的影响。从这些因素的变化，分析财务内部收益率、投资回收期、借款偿还年限的影响程度，寻找较敏感因素，评价本项目的抗风险能力，详见表14-8，敏感性分析表。敏感性分析表表14-8序号项目名称财务内部收益率财务净现值所得税后增减幅度所得税前增减幅度所得税后增减幅度所得税前增减幅度1基本方案51.39%66.21%8074.4911464.452销售价格　20%52.30%1.77%67.39%1.78%8225.151.87%11662.281.73%　15%52.07%1.32%67.09%1.33%8187.481.40%11612.831.29%　10%51.85%0.90%66.80%0.89%8149.820.93%11563.370.86%137 　5%51.62%0.45%66.50%0.44%8112.150.47%11513.910.43%　-5%51.17%-0.43%65.92%-0.44%8036.82-0.47%11414.99-0.43%　-10%50.94%-0.88%65.63%-0.88%7999.15-0.93%11365.53-0.86%　-15%50.72%-1.30%65.34%-1.31%7961.49-1.40%11316.08-1.29%　-20%50.50%-1.73%65.05%-1.75%7923.82-1.87%11266.62-1.73%3开发建设投资　20%18.45%-64.10%23.62%-64.33%1831.52-77.32%3424.46-70.13%　15%24.83%-51.68%31.83%-51.93%3392.26-57.99%5435.45-52.59%　10%32.24%-37.26%41.39%-37.49%4953.00-38.66%7444.45-35.06%　5%40.96%-20.30%52.68%-20.43%6513.74-19.33%9454.45-17.53%　-5%64.11%24.75%82.75%24.98%9635.2319.33%13474.4517.53%　-10%79.96%55.59%103.44%56.23%11195.9738.66%15484.4535.06%　-15%100.33%95.23%130.10%96.50%12756.7157.99%17494.4552.60%　-20%127.50%92.51%165.78%121.31%14317.4577.32%19504.4570.13%通过敏感性分析表可以看出，产品的营业收入及开发建设投资变化对项目效益的率影响最大。14.4.2临界点分析临界点分析是测算一个或多个不确定性因素变化时，房地产项目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度。临界点分析是项目评价的另一方面，它反映在预期可接受是在投资内部收益率下，投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。根据敏感性分析，假定投资者期望的内部收益率为12%，经计算，本项目商铺的最低销售价为9750/m2，最低销售面积为40496.63，最高工程费用为55642.28万元（不含土地费）。详见表14-9，临界点分析表。临界点分析表137 表14-9序号变化因素基本方案收入或费用盈亏平衡点（利润＝0）临界点(内部收益率=12%）变化率（％）收入或费用（万元）变化率（％）收入或费用（万元）1商铺、酒店、住宅12000.00-18.75%9750.00-12.05%10554.002销售面积（m2）49842.00-18.75%40496.63-12.05%43836.043工程费用（万元）44230.7525.80%55642.2814.00%50423.0614.5综合评价本项目属房地产开发项目，所开发的特色民居住宅、部分酒店民居住宅、商铺用来进行出售，其投资即是成本，二者在经济及财务上具有同等含义，且项目的计算年限较短，因此，其动态指标和静态指标所反映的效益情况相差较小。从这点上看，动态指标所反映的意义不大，而静态指标更能直观的反映项目的经济效益。从前述的各项指标来看，项目的效益是比较好的。根据项目所处的地理位置、周围环境、住宅的建筑及结构型式，以及所确定的销售价格适中，预计工程完工后，销售前景会令人满意。项目具有良好的经济效益和社会效益，具有较强的抗风险能。137 第十五章社会稳定风险分析15.1编制依据为切实规范和全面推进重大固定资产投资项目社会稳定风险分析和评估工作。根据《国家发展改革委重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法》的通知精神和国家、地方相关规定，切实从源头上预防、减少和消除建设工程影响社会稳定的隐患，规范工程建设管理，确保X万豪国际建设项目的顺利实施，对于该项目的社会稳定风险进行分析评估。主要依据包括：（一）相关法律、法规、规章、规范性文件以及其他政策性文件；（二）XX实业发展有限公司的委托合同；（三）XX实业发展有限公司提供的拟建项目基本情况和风险分析所需的必要资料；（四）国家出台的区域经济社会发展规划、国务院及有关部门批准的相关规划；（五）其他依据。15.2风险识别137 根据对X万豪国际项目实施过程中易发生的社会风险的经验判断，并结合项目的具体情况，可能会诱发的异议、损失或不适等诸多社会风险，主要如下：1、项目前期规划阶段项目的规划设计合理与否，直接决定了X万豪国际的可持续发展的需求，如规划设计不合理而造成的资源浪费、功能重复等，则势必对项目产生负面影响。2、项目建设阶段项目建设工程中可能会对地表水、空气、噪声环境等方面产生一定程度的不利影响，产生粉尘、施工噪声，施工机械燃油或机油渗漏会引起油污染，施工物堆料场受降雨冲刷引起的地表径流污染，施工营地生活污水未经处理直排或生活垃圾随意抛弃引发的污染。3、项目运营阶段项目运营工程中将产生更多固、液体废弃物，如得不到妥善收集和处理，则有可能造成水源的污染，从而造成对公共资源的破坏，引发社会矛盾。15.3风险估计1、政策风险项目的建设符合国家的政策要求。且X市规划局已出局选址意见书，项目建设符合相关的发展规划及土地利用总体规划，不存在政策风险。2、规划风险137 项目规划中充分以X本土的建筑形态组合构筑整个规划区的空间肌理，以纳西民居的建筑符号修饰现代建筑的设计理念。在建筑造型上，力求通过大的建筑形态实现民族特色化，采用真实的民族建筑语言表达建筑内涵。项目利用景观生态学原理，根据本地气候、土壤等综合因素，选择合适的植物种类,最大限度的模拟自然生态系统，形成具有良好生态效益绿色板块。从而建设一个布局合理，配套设施齐全，环境优美的民居场所。另外，建设完善的基础设施、方便快捷的道路体系、室外活动场所和停车场地，以提高规划区舒适度。故项目建设规划风险较小。3、环境影响风险本建设项目以绿色、环保为主基调，采用严格的施工期及运营期环境保护措施。环境影响风险较小。4、安全风险项目施工期将采取严格的安全保护措施，避免由施工带来的各类安全风险，项目安全风险较小。5、接纳性风险项目的建设能够改善X祥和片区基础设施薄弱和环境较差的状况，同时产生明显的经济效益，对周边群众无不良影响，项目的建设不会引发群众对项目选址不认可的风险。6、项目资金风险项目资金由XX实业发展有限公司筹集，公司实力雄厚，可保证项目资金的及时到位。由于资金不到位而引发的拖欠施工方款项而造成劳务纠纷的风险较小。项目各类风险及其风险程度如下表所示：137 主要风险因素及其风险程度表序号风险类型发生阶段风险因素风险概率影响程度风险程度1政策决策是否符合政策极小较大项目与大政策相冲突，导致建设不能正常进行2规划准备是否当地建筑风貌相协调较小较大项目规划不能与当地建筑风貌相融合，不能满足“环境协调区”的要求3环境影响实施运行污染环境较小较大项目建设和运营期内由于环境保护措施不当而造成水体污染4安全实施是否会威胁他人生命财产安全较小较大项目施工期间由于安全防护措施不当而导致伤害他人人生安全，从而引起纠纷5接纳性运行群众不接受较小较大群众不支持项目选址、建设于“环境协调区”内的做法，导致项目备受公众的质疑6项目资金准备建设单位资金不到位较小较大建设资金不到位，导致不能如期支付施工方款项，从而引起劳工纠纷15.4风险防范和化解措施为了从源头上防范、化解X万豪国际项目建设可能引发的风险，根据项目自身特点，针对主要风险因素，拟采用如下风险防范、化解措施：风险防范和化解措施汇总表序号风险发生阶段风险因素主要防范、化解措施实施时间责任主体风险程度1决策是否符合政策认真研究国家及地方相关政策，确保项目建设符合政策要求项目决策之前业主项目与大政策相冲突，导致建设不能正常进行2准备是否与周边建筑群相协调按照X市建筑风貌风格进行规划设计，确保项目建成后能够与当地建筑风貌相协调项目规划设计阶段业主及业主委托的设计单位项目规划不能与当地建筑风貌相融合，不能满足“环境协调区”的要求137 3实施运行污染环境项目以绿色、环保为主基调，采用严格的施工期及运营期环境保护措施建设期及运营期业主及施工单位项目建设和运营期内由于环境保护措施不当而造成水体污染4实施是否会威胁他人生命财产安全项目施工期间采取严格的安全保护措施，避免因项目建设伤及他人生命财产安全建设期施工单位项目施工期间由于安全防护措施不当而导致伤害他人人生安全，从而引起纠纷5运行社会公众对项目选址产生质疑项目的建设能够改善祥和片区基础设施薄弱和环境较差的状况，同时产生明显的经济效益，对周边群众无不良影响，目前各项用地手续均已办理完毕，程序合法项目准备阶段业主群众不支持项目选址、建设于“环境协调区”内的做法，导致项目备受公众的质疑6准备建设单位资金不到位XX实业发展有限公司资金实力雄厚，可保证建设资金的及时到位项目准备阶段业主建设资金不到位，导致不能如期支付施工方款项，从而引起劳工纠纷15.5风险等级本报告对X万豪国际项目建设过程中可能发生的社会稳定风险进行了识别和评价，报告中所述的风险防范、化解措施均可行、有效，项目可能会引发6类不利于社会稳定的风险均可控。通过对项目风险防范、化解措施的严格执行，可将上述可预见到的6类风险有效地防范和化解，此6类风险均为低等级风险。15.6风险分析结论15.6.1主要风险因素及防范、化解措施序号风险因素防范、化解措施1政策于项目决策之前认真研究国家、地方的相关政策、法律法规，确保项目建设符合相关政策2规划按照X市建筑风貌风格进行规划设计，确保项目建成后能够融入当地规划风貌3环境影响采用严格的施工期及运营期环境保护措施。4安全施工期间采取严格的安全保护措施，避免因项目建设伤及他人生命财产安全。5接纳性137 项目的建设能够改善祥和片区基础设施薄弱和环境较差的状况，同时产生明显的经济效益，对周边群众无不良影响，群众完全给予接受。6资金XX实业发展有限公司资金实力雄厚，可保证建设资金的及时到位。15.6.2项目风险等级由于上述可预见到的6类风险均可通过严格地执行风险防范、化解措施得以有效地控制，故将此6类风险的风险等级均划为低级风险一类。综合评价，X万豪国际建设项目社会稳定风险程度低，通过采取相应一系列风险防范措施，在一定程度上会起到降低以致消除社会风险的效果。但其效果的好坏，取决于这些防范措施执行力度大小的影响。137 第十六章研究结论与建议16.1研究结论X万豪国际建设项目拟建地，具有得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境。城市综合配套功能进一步的加强，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。本项目有相当的发展潜力，具有良好的投资价值和可观的经济效益。本项目通过经济评价、社会影响及风险分析，符合国家产业发展方针政策、项目区区位优势明显、建设方案设计合理，实施方案可行。项目建设地具有良好的地理位置，利于项目建成后充分发挥其功能作用；工程地质和水文地质条件良好，无不良地质状况；环境条件和周边条件较好，适宜本项目建设；公共设施配套完善，交通便利，使本项目具有良好的公共设施条件和交通条件。项目属XX实业发展有限公司投资，公司资金雄厚，资金来源有保证。项目建设不会侵害弱势群体的利益，不存在与宗教教义和民族习惯不相容的问题，对地方文化也无不良影响，无社会风险。综上所述，本项目实施建设，不但非常必要，而且完全可行。16.2建议137 1、加强项目规划设计的论证工作。在项目实施过程中，要进一步做好与X市城市总体规划的衔接，必须按照规划的要求实施，尽快进行项目的详细规划设计论证。2、加强项目的前期管理工作。要严格按照国家关于建设项目的有关程序，在进行充分可行性研究报告的基础上作出项目决策并按程序报批。在实施过程中，要注意优化设计方案，实行项目业主负责制、招投标制、工程监理制、以保证工程进度和质量。3、项目实施单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，加强建设资金管理，要完善项目组织机构建设，制定详细实施计划，提高投资效益。4、由于本项目所涉及的区域较大，范围较广。要实施好本项目，除开发商自身要积极努力外，还需要其他相关部门积极予以配合和支持。5、项目实施后，要加强对外宣传，适时加大广告宣传力度，加强市场营销，使项目的建设目的得以实现。137'