万豪酒店可行性研究报告 42页

'万豪酒店可行性研究报告42 目录第一章总论1、1项目概况1、2项目提出的背景及建设必要性1、3可行性研究的依据和范围1、4主要技术经济指标1、5施工进度计划第二章市场调研及前景预测2、1市场形势分析2、2市场供求分析2、3项目比较分析2、4本项目前景预测第三章项目定位3、1功能定位3、2开发该项目目的定位3、3项目开发的市场需求定位3、4行业发展趋势对项目影响3、5配套条件3、6市场定位3、7项目建设方案及规划设计定位3、8入市姿态及推广时机定位3、9运行方式定位第四章营销策略4、1宣传主题概念42 4、2卖点整合4、3优惠措施4、4销售目标体系——整体推广思路4、5分阶段控制的公关效果第一章投资估算和资金筹措5、1投资估算第二章财务评价与社会效益分析6、1敏感性分析6、2社会效益分析第七章环境和生态分析7、1环境影响评价7、2水土保持方案7、3地质灾害影响分析第八章结论42 第一章总论1、1项目概况项目名称：万豪酒店，以下简称本项目。本项目由X茂业有限公司投资建设，总投资10亿元，位于河北省秦皇岛市海港区金梦海湾6号地块，占地面积34亩，呼吸着温馨的海洋季风，这是一条关于滨海的假日旅行线。这里冬夏分明，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。项目建成后，将成为五星级酒店的标志性建筑。金梦海湾区域及周边有着众多的高端配套：包括四家五星级酒店（香格里拉大酒店、西海岸度假酒店、湾海国际中心、秦皇国际大酒店以）、风情商业街、高档办公区、游艇俱乐部、奥体中心、中心花园等，未来是秦皇岛的沿海中心区域。1、2项目提出的背景及建设必要性在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，秦皇岛的旅游业步步升温。近几年，随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及秦皇岛旅游综合环境的不断改善，使得秦皇岛作为旅游度假目的地越来越受到国内各地的关注。与其同时，秦皇岛市也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是北京、天津等地42 的人们对到秦皇岛避暑、度假充满热情。大力改进旅游环境，强化旅游宣传促销,努力建设具有滨海特色的国际旅游城市，旅游业再现强劲发展势头。秦皇岛市海港区良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，近年来工商业蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。在此背景下，我们准备开发建设的万豪酒店项目无疑适时而上，具有一定的建设必要性，满足市场的需求，产生较大的经济效益和社会效益。1、3可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。1、4主要技术经济指标总占地面积：22667平方米总建筑面积：22520平方米可销售面积：13283平方米建筑密度：45%容积率：3绿化率：25%1、5施工进度计划目前该项目的战略性投资合作意向书已经签订，规划设计方案正在调整之中，近期报市规委会审核。42 第二章市场调研及前景预测2、1市场形势分析酒店是旅游产业链中的重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大的类型之一。项目所处的市场形势利好。在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，秦皇岛的旅游业步步升温。近年来海港区城市发展日新月异，城市品位显著提升。市委、市政府对城市总体规划进行了布局修编，创造了“山、海、河、城”融为一体的城市生态环境。在城市建设方面，海港区近年来加大规划建设力度，大规模投资进行城市建设，使区容区貌容有了很大的变化，勾画了一个现代化文明沿海特色城市的模型。综上所述，万豪酒店的开发有着良好的外部经济环境，社全环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。2、2市场供求分析进入2014年，海港区酒店业市场持续向好，酒店开房率均超过去年同期水平，暑期，海港区酒店开房率持续增长。具体表现如下：1、从国内和秦皇岛的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长，有利于海港区房地产市场的持续稳步发展，但全国性的经济过热现象，加大了政府实施宏观调控的决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大的开发难度；42 2、宏观调控政策将“有控有扩”，从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消费需求；从投资结构看，对局部过热的行业投资、高消耗高污染投资，对各地形象工程、高档住宅等投资要调控，而对农业、能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍需扩大；3、当前经济正处在一个重要关口，只有树立和落实科学发展观，控制固定资产过快增长，注重结构和效益的提高，才能保证经济的平稳较快增长；4、秦皇岛市的旅游和酒店业已经全面上升，并且在秦皇岛市政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速回升，行业步入正常运行轨道。从上表可见秦皇岛的酒店还没有达到饱和，星级客房接等依然有很大的市场。万豪酒店以其毫无可比拟的特色区别于凯莱、喜来登等酒店，这将牢固的巩固和保持其竞争地位。2、3项目比较分析1．项目地块情况项目的地块金梦海湾6号地块，约22667m2，是一块优质的酒店用地。用开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺的一块宝地。此块地有着极大的升值潜力。无论开发为何种物业，它都是稀缺的，不可多得的。2．市场定位万豪酒店是设计为五星级标准的度假酒店，目标是来海港区度假的具有高消费能力的顶级富豪、高端游客，包括世界500强企业、新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。42 3．比较分析在同样的地理条件下，金梦海湾暂时尚未出现可类比的项目没有一家发出产权销售的信息。2、4本项目前景预测我们评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。我们在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，均是低于目前的市场价格；成本，又是按最高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。随着秦皇岛整个经济环境的逐步改善和秦皇岛旅游产业的快速、稳定发展，房地产市场价格的回升也是指日可待。秦皇岛作为旅游度假目的地，越来越受到人们的关注，而位于万豪酒店，更会为海港区旅游房地产业增添新的亮色，可以预测，本项目具有较好的市场前景。42 第三章项目定位3、1功能定位结合秦皇国际等五星级酒店成功之处，规划设计的万豪酒店项目，完善配套设施，满足不断增长的客流量的需求，提高接待能力，增强市场竞争优势。3．2开发该项目目的定位：1．投资收益的最大化2．提升万豪酒店的品牌形象；3．为海港区成为世界级的旅游目的地做出贡献；4．增强在市场竞争力；5．增强客户满意度，提升客户重复入住率；6．完善配套设施，使酒店的配套和运作最佳化。3．3项目开发的市场需求定位过去秦皇岛星级酒店积累了许多成功的经验，这些都将成为万豪酒店建成后，成功运作的保障。客人反馈了很多好的建设性建议，是促使开发万豪酒店的重要源动力。这些意见包括：1．对总体接待能力的需求，尤其是节假日的客房需求，对海景客房，尤其是对正海景客房的需求；2．对多功能厅和现代化会议设施的需求；3．需求更多的娱乐设施，包括海滩和水上运行；5．需求更多的康体设施和水疗（SPA）设施；6．需求更多的独家休闲和VIP空间；42 7．需求更多的文化活动和短程旅行活动。3．4行业发展趋势对项目影响秦皇岛近些年出现了许星级酒店，多种不同风格的建筑与优美的环境，国外先进的管理经验与优质服务，对万豪形成了压力。为了保持万豪在市场上的竞争力，应该在以下方面跟上行业发展趋势，通过前期的规划与建设，创造更完美、更能迎合市场需求的中国式滨海度假酒店：1．规划、设计更大面积的客房和可灵活组合的套房；2．更高质量的建筑、更漂亮的外立面和更精细的室内装饰；3．体现与其它品牌和酒店的合理差异性，以保持自我优势和特色，提高对国际客源的吸引力，提高市场竞争力；4．招聘、培养、培训并保持高素质的员工队伍，提高服务水准；5．增加康体和健康水疗设施；3．5配套条件1．万豪酒店的建设规划，有完整的包括边防、消防支队、派出所在内的行政管理架构；2．文化体育设施包括：游泳池、剧院、潜水、多项水上运动和和沙滩运动等；3．各大酒店自设医务室；4．给排水、电、电信及英特网、有线电视等网络健全；5．排污系统、垃圾站健全；6．通往市区和机场、车站的交通便利。42 3、6市场定位市场定位实际上就是选择客户，确定项目的客户是哪一类人。下面将根据“家庭生活的阶段”及“区域”两个标准进行划分及详细分析，从而最终准确地确定项目的目标客户群体。3.6.1、以“家庭生活的阶段性”为划分标准的客户分析家庭生活周期阶段与特点入住与消费特点旅游消费特点1、单身阶段：年轻、单身几乎没有经济负担，新消费观念带头人。但普遍没有厚实的经济基础。好动型青年是主要入住者。对新生事物的接受较快，对旅游拥有浓厚的兴趣与热情，尤其对自助游情有独钟。出游以朋友同事作为组合元素。2、新婚阶段：年轻夫妻，无子女经济条件比最近的将来要好。购买力强，自助旅游的期望和要求强烈。经济处于上升阶段，购买力强，开始以家庭为旅游的组合方式。对自助游拥有更充足的财力、精力和兴趣，而暂时没有繁重的工作与家庭负担。3、满巢阶段（一）：42 年轻夫妻，有6岁以下子女家庭用品购买的高峰期。不满足现有的经济状况，注意储蓄，购买较多儿童用品，对自助旅游觉得经济负担过重。开始承担繁重的工作及家庭压力，开支剧增，对旅游的兴趣和精力明显减弱。4、满巢阶段（二）：年轻夫妻，有6岁以上子女经济状况较好。趋向理智，受广告及其他营销刺激的影响减少，注意档次较高的商品及子女教育投资。职位上升快，有较好的能力调整自己的生活档次。经验的积累，职位的升迁令该群体拥有更强、更稳固的经济实力。开始注重投资及对生活质素的提高，高质量的休闲度假生活已经提到议事日程。时间与财力对此的支持处于不断上升阶段，同时财力和对新事物的接受程度正处一个最佳的平衡点。5、满巢阶段（三）：年长夫妇与尚未独立的成年子女同住经济状况仍然好。伴侣或子女皆有工作，注重储蓄，思想冷静、理智。仍然拥有较强的经济实力，对高质素度假生活的需求及消费能力正达到高峰，但消费态度日趋理智。6、满巢阶段：年长夫妇，子女离家自立有充足的时间和金钱计划度假的生活，其中部分由于子女的支持，更拥有强大的经济实力实现高质素的退休后的度假生活，并且对新生事物的接受程度已经大幅度下降。42 前期收入较高。较多购买老年人用品，如医疗保健品等。对医院等配套设施依赖性增强，后期退休收入减少。7、孤独阶段：单身老人独居收入锐减。特别注重情感沟通、关注安全保障，着重社区人事因素，怕孤独和冷落。消费力和消费兴趣明显下降。从上表分析可知，以“家庭生活的阶段性”为标准划分的不同客户群中，项目的主要目标客户群应包括下列3个部分：3．6.1.1、经济富裕的年轻阶层包括上表中阶段1、2的人群：年轻夫妻，无子女或单身人士。行为及性格特征对新生事物拥有最快的接受速度和最浓厚的兴趣，因而，是旅游度假物业推广的突破点。对自助游情有独钟，酒店较为完善的配套服务，对他们来说有极大的吸引力。容量大，快节奏的旅游活动比较适合他们的口味。因而，周边旅游景点广泛分布的海港区将对其有强大的吸引力。价格适中偏低，使用时间灵活，旅游配套服务齐备的度假酒店产品较能迎合该群体的口味。经济实力及消费习惯42 本阶段的客户群体虽然积蓄有限，但已经开始进入经济实力的上升阶段，对自助游的方式比较容易接受。随着产业结构的改变，高薪年轻一族的比例正呈不断上升的趋势。由于暂时没有很重的经济负担，所以消费欲望相对较强，而且容易受到媒体及市场营销活动的影响。同时，彼此间的相互影响力也不容忽视。3.6.1.2、注重生活质素的成熟家庭包括上表中阶段4、5的人群。行为及性格特征该类人群的家庭结构及经济收入已经进入稳固并不断上升的阶段。经济实力的不断提高使他们对生活质素的要求提升到一个更高的层次，享受型而非纯粹观光型的度假生活更迎合该群体的口味。家庭拥有一定的积蓄，并进入有计划的收支模式中，对投资有着最浓厚的兴趣及较强的实力。度假及其余的消费活动通常以家庭为单位进行。经济实力及消费习惯经济实力不断加强的同时，消费态度也日趋理智，在整个家庭有条理的理财模式形成并稳定后，媒体或市场营销活动的影响而激发的冲动型消费行为已基本不存在。但由于处于基本稳定期，具有一定的社会地位。3.6.1.3、财力雄厚人包括上表中阶段6的人群42 行为及性格特征拥有最充足的时间和精力计划退休后的度假生活。回复年轻时代的习惯，喜爱与同龄人结伴而行。节奏缓慢．配套服务细意周到、环境良好的乡居式度假生活较为迎合该类人群的口味。经济实力及消费习惯虽然逐步进入“无收入”的阶段，但由于多年的积蓄及子女在经济上的支持，拥有充裕的时间和金钱计划去享受退休后的悠闲日子。另外，随着秦皇岛作为旅游度假目的地地位的日趋形成，海港区越来越成为南方银发一族避暑度假所钟情的地方。因此，本项目推出的旅游度假酒店将会成为银发一族充分享受人生的最后一个机会。具体细分，该项目的细分市场应是：●第一类市场：以度假休闲为主要目的的岛外中产阶层（在工作地拥有一至两套住宅，并有富裕资金）享受型市场●第二类市场：以养老为主要目的的岛外退休老人（子女出资）养老型市场●第三类市场：内部接待和员工度假为目的的区外机构客户3、7项目建设方案及规划设计定位3、7、1总体规划设计特色本项目的设计主旨是为度假旅游的成功人士、各国政要、会议团队提供一个高档的休闲度假酒店。本项目设计为一幢“F”型分布的建筑物，分为裙楼和主楼，楼高八层，裙楼用于度假酒店公共配套。42 “F”型建筑物围合部分，组成中心园林，以当今国际流行的设计理念，融合海港区的本土文化特色。规模恢弘大气，制作精致完美。蜿蜒的石路，玲珑的雕塑，变化的泳池，叠错式的喷泉，室内spa,精巧别致的灯饰，加上植物、果树、花草，使得整个园林风情万种，美不胜收。别具一格的酒店大堂，滨海风情的豪华观海客房，融合成出优美的海滨度假酒店效果。3．7．2建筑设计与规划定位1．标高大多数的建筑标高按原地形设计，其主要功能都设计在原地面积高（elo+12.0）以上，以防范在台风期间供水的侵袭；2．景观与朝向将客房与高效益的区域尽可能多的设计于有海景的位置，一最大限度地减少对一期公共区域和客房视野的景响。建筑主体朝向取最广域的海景，顺应夏季主导风向。3．地形利用充分利用原有的起伏地形，通过设计，减少建筑物对人的视觉冲击和房间之间的对视。4．规模与设计（参见《技术经济指标表》）设计约400套客房，安排不同布局方式的单元，1000平方米以上的多功能厅，并与花园直接接通；设户内、外儿童娱乐园；配备各种中、西餐厅、酒吧、小型超市；有室内SPA、泳池；特色园林充分考虑其植物的多样性、利用高大植物制造适宜的遮阳效果；充分考虑到看海的通透性与客人户外活动的私密性的相辅相成；同时要创造由不同灯光制造的优美的夜间视觉环境。42 5．建设与装修高标准建设。针对万豪酒店项目特点，充分利用海港区海景的资源优势，将其建成海港区五星级度假酒店标志性建筑，在同类度假酒店中，从规模、风格和特色上将充分体现其硬件优势。建筑采用框架结构，户型以单间为主，配以部分双套间和三套间，以适用不同客户的需求。户型面积从51m2到256m2不等。装修：全部按五星级酒店标准装修，配备五星级酒店必备的设施、用品。6．设计意图和要求：a.充分利用阳光，同时以苍翠繁茂的园林和水景的结合，创造舒适宜人的荫凉环境；b．创造一个有滨海气息的室内外空间，提供高质量的、令人身心舒畅的停居环境；c.建筑风格、园林风格统一并相互陪衬，相得益彩，符合地方个性和气候特征；d.结合环保设计，如太阳能利用，水循环使用和污水处理系统。　本项目房屋造型及格调以休闲度假为原则，体现酒店外观，项目建设密度低，大绿化，充分体现海景最大化和园林效果。3、7、3功能分类及户型设置定位3、7、3、1功能分类本项目总建筑面积约22667平方米，其中：42 客房部分11334平方米，占总建筑面积的50%，公用设施部分包括为5893平方米，占总建筑面积的26%，包括大堂、走廊、机电设备房、工作间及电梯候梯厅、垃圾道、烟道和消防楼梯和、商务中心、会议室、餐厅、便利店、配送中心、美容美发中心、健身房等。地下室部分：5213平方米占总建筑面积的23%，包括：办公室、停车场、仓库等。3、7、3、2户型设置建议设置三种销售户型：单间、双套间、三套间。单间是一房一卫一阳台，带一个小型的衣帽间,200间，占54%双套间设计为一房一厅一厨两卫加阳台，100间，占27%；三套间设计是两房一厅一厨三卫加阳台，70间，占19%。3、8入市姿态及推广时机定位酒店项目以什么样的姿态出现以及选择什么样的推广时机，要结合项目自身特点。从理论上讲，酒店项目应该以最完整的形象出现，即所谓最佳姿态，它应该是：●主体工程已基本完成●配套设施已全部到位●外部环境与内部配套已衔接到位●形象与品牌的推广已达到了预期的效果●管理模式、服务项目、收费标准已确定但针对该项目的特点：●自筹资金无法完成项目建设，部分后续资金依赖销售回款或银行贷款；42 ●施工周期未确定：是否具备上述最佳条件，所形成的时间差也不过是三、四个月的时间，以最佳姿态出现时再入市将令资金回收的速度更加迅速；●概念销售：硬件上必须给客户营造强大的信心，以达成对信心的有力支持；●项目规模有限、推广费用有限：适宜选择最佳的时机，最佳的姿态集中火力，以“短、平、快”的推广策略完成项目，而避免因拖延时间过长而造成的宣传费用分散和推广力度不足影响业绩；综合上述分析，建议采用先入为主的推广策略，提前宣传，以抢占市场份额，赢取更多的市场优势。3、9运行方式定位运行方式对销售进度的影响也是比较大的。根据项目的特性、投资方式、资金回笼计划和发展商实力等具体条件，将能够更加顺利地达到销售目标的酒店运行方式确定下来。第四章营销策略42 4、1宣传主题概念●万豪酒店，您的酒店您的家●时尚型的、共享型的，交流型的，开放型的●经典的地段，吸引经典的顾客，经典的顾客享受经典的人生4、2卖点整合●具有中心游泳池的滨海花园式景观●雍居城市中心，配套齐全，交通便捷，生活便利●配有完善的酒店配套设施并提供个性化的酒店服务4、3优惠措施●宣传期间入住，优惠2%●试营业期间，优惠1%●一次性订房两套以上（含两套），优惠2%●一次性订房五套以上（含五套），优惠4%●特定促销期入住，额外优惠备注：以上优惠可以叠加。4、4目标体系——整体推广思路营业的目标，毫无疑问就是要顺利地将产品推广，这就需要每一个操作步骤都达到了预期的效果，包括形象与品牌的推广效果、公关效果、进度和资金回笼计划。这些既独立执行而又要互相协调的操作步骤都各有自己的预期目标，但同时又为了实现同一个最终目标，是一个因果循环的目标体系。各步骤需要达到的预期目标如下。42 4、4、1形象与品牌推广效果企业形象与项目品牌的推广应该要早在销售开始前就进行，以便让目标客户有一个从了解到接受的过程。在本项目的前期宣传铺垫的阶段，应使得“秦皇岛首推的滨海酒店公寓主题（Beachcondo）”形象得以确立，使得本项目“时尚Condo，共享型的，开放型的，交流型的”概念得以确立。这些要首先体现在项目施工围墙、工地POP上。施工队伍进场之日，即要开始建立围墙广告的宣传效果，采用墙体喷绘技术，使项目的主题概念首先体现工地围墙上，并选择较好的位置树立适量大小和数量的工地广告牌。同时还要开始精心打造一个具有特色和品位的卖场，力争使卖场和现场宣传效果相呼应，并在项目出正负零之前完成，为以后项目提前进入销售状态打下基础。4、4、2现场广告牌的制作内容：项目鸟瞰图、项目名称、主题广告词、副广告词、发展商、地址、联系电话。色彩：底色为白色；图案为实效效果图图案；主题广告词为深蓝色；副广告词为深蓝色；发展商、地址及联系电话为橙色。4、4、3施工围墙的制作围墙高度2.2米；底色为白色；墙顶为坡顶、带槽，深蓝色；图案采用墙体喷绘或者挂式广告牌，画面内容简洁，色彩明快，辅以项目广告语言，烘托销售气氛。4、4、4卖场的制作42 卖场规模及装修品位：总面积约165平方米（其中样板房80平方米；展厅60平方米；办公室20平方米；洗手间5平方米），精致典雅、于细微处体现发展商浓浓关怀与企业精神。建筑外型：坡顶、圆型亭楼式建筑，白色玻璃幕墙，绿色圆型柱，墨绿色屋顶。外围：背靠巨副广告牌，左右与宣传围墙自然连接，以宽广的整体视觉带形成强烈的楼盘印象；周围绿树与花草相辉映，通往卖场的道路以鹅卵石或石板铺就；整个卖场营造一种轻松、休闲而又不失典雅的氛围。内部：色彩：主色调为淡蓝色和绿色，白色玻璃幕墙，青石板或防滑地砖地面，淡蓝色墙体及天花板；增强色调（为体现卖场的识别性，需恰到好处的配以较亮丽的色彩）为橙色和绿色，如接待案板为蓝色，背景饰以橙蓝相间的强印象色调（或者背景以淡蓝色为底色，绘以公司蓝黄相间的徽标）；接待桌椅为主色调浅绿色和白色；销售人员着装颜色为公司标志性颜色即上装为橙色，短裙为蓝色。所有宣传资料、销售手册外面均饰以公司蓝橙色标志或以蓝、橙色为底色。陈设：墙体张贴或悬挂公司营业执照、营业资格、宣传展板、入住表；室内摆放接待案板、谈判桌椅、休息沙发、签约桌椅、沙盘模型、饮水机、空调机、文件柜、适量盆景。4、4、5广告语广告牌主题广告语：“万豪酒店——您的酒店，您的家”。本广告语为广告牌主题语言，也是本项目之核心概念，以醒目颜色和字体于最醒目位置。“您的酒店”，表明本项目的基本功能具有度假酒店基本使用功能；“您的家”42 是指兼顾居家的使用特点。整个概念营造了一种高雅、舒适、休闲的生活意境。背景广告语：“时尚型的，共享型的，交流型的，开放型的”。本广告语以连续、重复的隐影字体出现在广告牌的名字下面和下边框线上，连续冲击受众者，使受众者同时对本项目形成这么一种印象：时尚的住所，它带给消费者一种全新的生活方式，而这种建筑必然要求不仅能满足自助游主义者对阳光、绿树、沙滩和海景的要求，同时也能满足他们对公共性、交流性和开放性以及公共资源共享性的要求，这样的酒店，才是让人身心愉悦的、充满快乐的房子。完善的酒店设施与服务先进完备的会议设施、多样化的海上运动和康体设施、ID电话、房内宽带上网冲浪、录象节目、智能化管理系统、24小时保安服务、24小时送餐服务、VIP贴身管家服务、导游服务、美容美发中心、按摩桑拿中心、医务室、洗衣服务、邮政收发和快递服务、机票预定、机场接送、车辆租用、停车场、行李寄存、商务中心秘书服务、婴儿看护/婴儿床、免费擦鞋服务、外币兑换、专业摄影摄像、高尔夫球场预定、残疾人卫生间/轮椅、插花、叫醒服务、留言服务五星级酒店标准室内配备客厅：名牌空调，名牌电视机，沙发床，茶几，电视桌，灯具，电话机，鞋架，水杯，垃圾筒，烟灰缸；卧室：名牌空调(同客厅)，高级席梦思床，床头柜，写字桌椅，衣架，灯具，电话机，水杯，垃圾筒，烟灰缸；洗手间：全套布草，五星级酒店标准日耗品，口杯，垃圾筒，烟灰缸；餐厅：餐桌椅，餐布，灯具；厨42 房：灶具，炊具，餐具，品牌电冰箱，微波炉，电磁炉，组合式厨房设备，厨用布草，电热水壶，灯具，垃圾筒；窗帘：高级遮光窗帘；床上用品：全套高级优质床上用品。装修标准外墙：进口防水、防霉、防盐碱的环保高级涂料；内墙：环保高级防霉高级涂料；天花：环保高级防霉高级涂料；地面：实木地板，用滨海风情的石材；门窗：高级铝合金；厨房：高级防滑瓷砖；卫生间：墙体高级面砖，地面高级仿古防滑地砖或石材，大理石台面；阳台：高级仿古防滑瓷砖；电梯：上海三菱电梯GPS3或同级；通信接口：二个/间洁具：科勒、美标、TOTO高级洁具或同级；信息管理：安保系统，自动消防系统（烟感或自动喷淋到户），热水系统，内部电话交换系统，宽带网接入。基本户型：一共八层。（带地下停车场）户型分为：单间双套间三套间等。房类分为：端头海景房、豪华海景房等。专业团队贴心管家训练有素，彬彬有礼，离您十米开外微笑悄然为您绽放。42 他们是顾客生活的助理，历经长期严格训练，全力完成顾客的要求。全天候24小时周到护卫，确保顾客的绝对隐私。忠诚为顾客提供全方位的细致服务。智者识万豪、前瞻无限景五星级酒店、五星级服务享受、顶级硬件配套设施、一线绝版的海景视野，为你规划国际级滨海酒店生活。连绵无垠的洁白沙滩、浩渺无边的粼粼碧海、涛声、海风、阳光，万豪酒店编织你明天的美好生活。围墙广告：以项目名称“万豪酒店”为主文字，要求字体醒目，颜色鲜艳（可考虑采用发展商之标志性色彩即橙色）；以“时尚型的，共享型的，交流型的，开放型的”为副文字，要求以较暗的颜色衬托主题文字（可考虑采用发展商之标志性色彩蓝色）；其中，点缀着绿色的植物、蓝色的海浪和公司徽标，整个画面以白色为底色，并以亮丽的橙色、稳重的蓝色以及活泼的绿色渲染，共同构筑一幅典雅而活泼、并能充分体现滨海特色的画卷。4、5分阶段控制的公关效果基于本项目的特点，本方案前面部分已提出项目的宣传推广建议采用“短、平、快”的路线，因此项目的公关活动应建议有步骤地划分为三个阶段：●形象建立及宣传铺垫阶段●试营业阶段●正式营业阶段第五章投资估算和资金筹措5、1投资估算42 ●总建设成本费用列项A、土地费用：12000万（含过户）B、前期费用：3000万（含规划设计、报建、勘探测量、水电配套）C、土建及安装（含园林、绿化、公共部分装修、地下室工程）：预计共30000万D、消防自动系统、集中供热系统：500万E、客房内部精装修费用：共15000万小计：60500万元●其它开发费用列项：F、财务费用：5000万G、开发期税费：10000万●成本综计75500万第六章财务评价与社会效益分析6、1敏感性分析42 本项目在营业面积不变的情况下，利润变化的敏感因素为销售价格和单位成本费用。以下就本项目的情况对销售价格和单位成本费用两个敏感因素进行分析。由于本项目主导产品为酒店，因此，只分析酒店部分。6、2社会效益分析本项目的成功开发，可以改善秦皇岛的综合环境，启动社会闲置资金，增加就业率，对促进旅游消费起到积极的作用，同时也为秦皇岛市旅游的开发和运作提供了宝贵的经验，提供了一条新的发展思路。这也是本项目的社会效益所在。第七章环境和生态分析42 7.1环境影响评价本项目地块环境现状较好，无特别污染源。周边为主要干道，存在少量的交通噪音污染，但也无特殊环境条件。本项目建设会产生一定的“三废”，但其治理方法是可行和有效的，在全面落实本文提到的环保和污染控制措施后，本项目建设对周围环境影响不大，项目在环保上基本可行。根据本工程已经批复的建设项目环境影响报告书，对本项目的环保措施有关内容简述如下：7.1.1环境影响评价标准(1)环境质量标准大气评价标准采用《环境空气质量标准》（GB3095-1996）中的二级标准；地表水执行《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中Ⅱ类标准，；声环境标准采用《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）的2、4类标准，临新城大道采用4类标准，其余三侧采用2类；(2)污染物排放标准废水：污水处理厂已建设完工开始运行，本项目属该污水处理厂纳污范围，则本项目废水执行《污水综合排放标准》中(GB8978-1996)中的三级标准。废气：废气排放执行《中华人民共和国国家标准大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）中新污染源二级排放标准。噪声：执行《工业企业厂界噪声标准》中的2、4类标准。7.1.2施工期环境影响简要分析(1)施工扬尘的影响分析42 在整个施工期，产生扬尘的作业有土地平整、打桩、回填、道路浇注、建材运输、露天堆放，装卸和搅拌过程，如遇久旱无雨季节，加上大风，施工扬尘污染较为突出。调研同类工程，距施工现场100米处的TSP监测值在0.12-0.79mg/m2。施工工地的扬尘主要来自汽车行驶的扬尘、堆料场起风扬法及装卸建筑材料等作业扬尘，其中汽车行驶产生的扬尘约占扬尘总量的一半以上，且影响范围较大，因此本工程施工期应特别注意施工扬尘的防治问题，须制定必要的防治措施。如施工阶段对主要道路进行定期清扫，洒水作业（每天4-5次），可使空气中扬尘量大减少（降70%左右），达到较好的效果。同时加强施工管理，合格安排混凝土搅拌与建筑材料的堆放场地，对易起尘的建筑材料加盖篷布或实行库内堆放管理，汽车运输沙土和建材也采取相应的措施，以减少施工扬尘对周围环境的影响。(2)施工噪声的影响分析施工噪声具有阶段性、临时性和不固定性，根据本工程的特点，不同的施工阶段和施工设备产生的噪声不同，在多台机构设备同时作业时，各机械声级将会叠加1-5bB。在各类施工机械中，噪声最高的为挖掘机，达114dB。另外，打桩机、压路机、电锯、振捣器、铲土机在100dB以上，根据项目的施工特点，施工期所用的机械设备基本元隔声、隔振措施，声源声级较高，对项目周边影响较大。本项目的建筑机械动力噪声对项目周边的环境影响很大，因此合理安排施工作业，夜间严禁施工，减少噪声对周围环境的影响。目前塔坪地块正在开发建设中，周边尚无住宅和办公场所，因此，本项目施工对周边的影响不大。42 (3)施工废水影响分析1）施工泥浆主要来自堆放的建筑垃圾，开挖土石方及堆砂场被雨水冲刷产生的念泥沙污水，还有混凝土搅拌跑、冒、滴、漏水。因此在施工场地必须临时沉淀池，使污水沉清后外排，并定时清挖沉渣。2）生活废水现场施工人员产生的生活污水是本项目建设期的主要污染源。根据工程分析，施工高峰期，预计施工人员约200人，用水量以50L/d人计，施工现场生活污水产生量为10m2/d，BOD5为2.0kg/d，CODer3.5kg/d。上述生活污水如直接排放，会加重纳污水体的有机污染负荷，应设置临时厕所和化粪池，经处理达标后外排。(4)固体废弃物影响分析施工过程中产生的固废包括施工人员生活垃圾和建筑垃圾（包装袋、废建材等），这类物品若处置不当，也可以对环境产生一定的影响，因此必须做好这些垃圾的处理工作。首先要对其中可以回收利用的建筑垃圾进行回收，不能回收的可进行填方处理自行消化或者定点堆埋处理。生活垃圾妥善收集，及时送环卫部门处置。7.1.3营运期环境影响分析(1)废水因项目的污水属城关处理厂的纳污范围，故污水排放执行《污水给定排放标准》（GB8978-1996）三级标准，污水进项目自建沼气净化池处理后排入新城污水管道并入城关污水处理厂处理。(2)噪声42 1）噪声源项目内配有1个配电房和1个锅炉房，配电房中的柴油发电机只有偶尔停电时使用柴油发电机。根据项目的总平面设计方案，配电房在酒店一层，配电房在外墙与项目住房的外墙相距约28米，中间有15米的绿化带；中央空调冷却塔在酒店屋顶层，噪声约为70-75dB；柴油发电机运行时会产生的声源比较大，约在80-90dB之间，经过两个24砖墙的阻隔（降噪约30dB），及距离的衰减和中间绿化带的隔音，到达住户的噪声约为40-50dB，达到GB（3096-93）II类区标准。预计对项目住宅区影响不大，但发电机的振动对酒店本身会产生一定影响。故应对机房进行隔声屏蔽，底座安装减振垫起到降噪减振的作用。同样锅炉房也应采取措施，对锅炉房的风机安装隔声罩，可起到降噪作用。酒店中KTV包厢，设在酒店的四层共有19个，据类比，KTV包厢的声级达95dB，如KTV包厢的隔音效果不好，会对酒店的上、下层造成影响。故包厢装修时应采用隔声效果好的材料。如在墙四周及天花板安装吸音棉垫，除入口处，其余采用全封闭式包厢。2）外环境对项目的影响预测结果表明，昼间新城道路两侧在不同的车流条件下均能达到（GB3096-93）IV类区标准；但夜间各车流条件下，道路两侧噪声值均超标，近期25米距离超标3.7分贝，远期25米距离超标5.9分贝。(3)废气项目建成使用后，产生废气的地方有发电机房产生的燃油废气和汽车尾气等。1）发电机械油废气42 本项目设有配电房，有1台500KW的备用发电机。备用发电机燃用轻质柴油，运行时会产生燃油废气，年使用次数不多，只偶尔停电时使用。废气中含有So2、Nox和CO等污染物，故配电房应设排气筒将燃油废气引至室外屋顶排放。1）汽车尾气项目设有机动车停车位60个。汽车废气包括排气管尾气、曲轴箱漏气及油箱和化油箱燃然系统的泄漏等。汽车废气中主要污染因子为CO、HC、NO2、SO2和Pb等，汽车废气各污染物排放量与车型和车辆数等有关，一般项目进出车基本为小型车，如轿车、微型车等，并且在项目内行驶速度较慢，可以视作怠速。一般车辆不会同时进出，同时停放，产生尾气排放量不大。产生的尾气可迅速扩散，对周围大气环境影响不大。对地下停车室产生的汽车尾气应设排气管至屋顶排放。2）厨房油烟废气根据对同等规模的酒店类比调查，厨房炒菜时产生油烟废气产生的浓度为25m3/n3，油烟废气中成份十分复杂，既含有油脂、蛋白质及原料佐料在受热条件下进行物理化学反应产生的有机烟气，也有加热操作过程中液滴溅裂、油料物料分解、氧化、聚合的高分子化合牧，因此存在的形态有TSP，又有气体分子的有机太污染物。测试发现，食用油加热到150-200℃时产生的气态污染物中有不少是有害物质。故油烟废气必须经处理后达标外排，经过类比调查，经过净化处理后油烟废气浓度一般在1.33~1.77mg/m2之间，平均值约为1.5mg/m242 ，达到《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）油烟浓度为2mg/m的要求，油烟废气通过排气筒至屋顶排放，酒店的层数12层与住户的层数一样高，烟囱高度要高出酒店屋顶3米其他油烟废气对环境影响不大。1）锅炉废气影响分析项目锅炉采用轻柴油作为燃料油，燃料油燃烧过程产生SO2及NOx等大气污染物，根据对同等燃料油O#轻质柴油和同等锅炉（1.5t/h）风机风量计算污染物排放浓度及排放速率能够达到《锅炉大汽污染物排放标准》一般不需要进行除尘脱硫处理。锅炉废气经不低于酒店屋顶5米内排气筒排放后对环境侬气影响不大。5）项目的固体废弃物主要是生活垃圾。生活垃圾的产生量与消费水平，生活水平有关，据统计，人均日产垃圾1kg左右，故垃圾产生量按1kg/人/日，则日产生垃圾0.8t，年产生量为320吨。因此，应做好生活垃圾的收集，防止散落对环境造成影响，并及时清运，送环保部门处理。7.1.4建设项目拟采取的防治措施及预期治理效果内容类型排放源（编号）染污物名称防治措施预期治理效果大气染污物1、施工粉尘2、发电机废气3、地下车库1、PMm2、SO2、NO、CO3、NO2、CO、HC4、SO2、NOs1、洒水作业，每天至少3-4次2、给排气筒引至屋顶排放3、地下车库废气需引至楼顶排放达标排放42 4、燃油锅炉5、厨房油烟4、排气筒排放不低于酒店屋顶5米5、油烟净化器至屋顶排放水污物物1、施工废水2、生活污水餐饮废水1、SS、COD、WH3等2、CODcc、物油、SS、BOD等1、施工期间生活污水设置化粪池处理外排，施工废水设置沉淀池处理外排。2、室内实行情清污分流，室外雨污分流制。污水管道按最大排放量设计，以免污水超负荷溢出污染环境。3、小区污水排放执行《污水综合排放标准》（GB8978-1996）中二级排放标准后排入污水管道再并入城关污水处理厂一并处理。4、项目的生活污水先经自建沼气净化池进行预处理，设计日处理能力为118吨的生活污水池溶积≥353m2。在沼气净化池入口处设油水分离池。达标外排工艺流程：油水分离池食堂污水生物过滤兼氧过滤乐氧发酵42 隔棚粪便污水达标外排城关污水处理厂水质采桩井生物细过滤固体废物生活垃圾废纸箱废酒瓶废塑料袋剩饭菜对废纸箱、废酒瓶类可以回收的应尽量回收；其余不能回收的由项目垃圾筒和垃圾收集点收集，小区和酒店分别设置一个垃圾收集点和数个垃圾筒，再练天由环卫工作运至xx镇南面的垃圾中转站统一处理。实现零排放噪声1、施工期噪声，防护措施，应合理安排班次，夜间严禁打桩地机施工，并按《建筑施工场界噪声限值》进行控制.。2、发电机虽然年使用次数不多，但产生的声源较强，影响较大，故应安排在单独屏蔽的工作室与外界隔离，建立安装在地下室，锅炉房进行隔声屏蔽，风机安装隔声罩。3、对KTV包厢天花板及四周墙壁安装吸音棉垫，除了入口处，其余采用全封闭，不安装窗户。生态保护措施及预期效果1、本项目为商住区，根据规划平面图绿地率达30.1%，附合项目绿化要求。2、项目建成营运后，污水处理设施经当地环保部门验收合格后，每年至少一次委托环保部门监测，以保证处理设施正常运行。42 7.1.5环境影响分析结论本项目选址附合环保要求。该项目在建设期及建成使用期要产生污水、噪声、废气和固体废弃物，经环评分析，只要采取严格的科学管理和环保治理手段，可基本控制环境污染。可以认为，在全面落实本报告提出的各项环保措施的基础上，切实做到“三同时”，并在使用期内持之以恒地加强管理，从环保角度看，本项目建设是可行的。7.2水土保持方案7.2.1主体工程水土保持分析与评价7.2.1.1主体工程方案比选及制约因素分析与评价（1）万豪酒店的建设，将有效的带动秦皇岛市的发展。整个工程的选址主要制约因素为周边有未开发的地块，在工程的建设期对周边造成一定的影响。因此，在工程施工期间，应加强对工程建设的监督管理，减少对周边环境的影响。（2）本项目避开了泥石流易发区，崩塌滑坡危险区，没有涉及市级以上人民政府划分确定和已建的水土保持重点试验区、监测站点。从水土保持角度分析，本工程没有限制性制约因素，工程的建设是可行的。7.2.1.2主体工程占地类型、面积和占地性质的分析与评价工程所在地属水土流失一般防治区，该地区水土流失类型以降雨和地表径流冲刷引起的水力侵蚀为主，主要形式为面蚀，其次为沟蚀。本工程的工程量较大，历时较长，工程地下开挖量大，在工程的建设中极易造成水土流失。42 7.2.1.3主体工程土石方平衡本工程的土石方量，主要为主体工程的开挖量，根据工程平面布置图，结合地下室开挖高度，开挖高度为3m。工程开挖土石方26360m3，工程合计填筑土石方3414m3，弃方22946m3。工程另需绿化用土1882m3，全部外购。本项目地已经平整，没有表层土需要剥离。7.2.1.4主体工程设计的水土保持分析与评价(1)绿化工程评价万豪酒店项目地块较为规整，项目中未硬化区域全部进行绿化，由城市绿化、小区内绿地和庭院内部绿地三个层次相结合，形成集中与分散相结合、点、线面相结合的绿地系统。以水土保持角度分析，工程现状平面装立面布置减少了土石方的开挖填筑量，未感化区域绿化，这此措施均有利于水土保持。(2)围墙工程评价主体工程设计中设计围墙740m，能有效的防治水土流失向周边区域扩展。(3)排水系统评价主体工程设计的排水系统起到了一定的截排水作用，具有一定的水土保持效果。排水接入中心区污水管道系统，处理达标后排入城市污水干管，雨水通过雨水管道排放。(3)施工组织设计评价42 施工临时设施布置在工程绿化区域内，减少了施工临时占地。工程、的基础采用预制管桩和人工挖孔桩相结合，没有采用钻孔灌注桩(地质条件决定)工程不能自身消耗的土方，运至秦皇岛市政府指定的地点消纳，政府指定的地点为秦皇岛市相关部门负责管理，现场已做有水土流失防治措施。土方外运费用列入主体工程估算。从水土保持角度分析，减少施工临时占地的同时也减少了项目建设对原地貌的破坏，有利于水土保持：工程施工不产生泥浆，有利于水土保持。7.2.1.5工程建设对水土流失的影响因素分析项目建设对水土流失的影响主要在建设期和自然恢复期。建设期损坏原地貌及植被，使工程用地范围内原地貌植被所具有的水土保持功能迅速降低或丧失，大量松散堆积物易被冲刷造成流失；自然恢复期由于植被恢复是一个缓慢的过程，水土流失程度仍高于工程未建造前的水平。项目建设伴随着剥离表土、土方回填、施工道路运输、材料堆放、建立临时设施等施工活动，这些活动都将占用土地，破坏原有地貌、毁坏植被和原有水土保持设施，降低植被覆盖率，破坏原有生态防护体系，同时，大量地表裸露，势必加大水土流失发生的可能性和危害程度。此外，在项目建设过程中，若临时防护措施采取不到位，产生的新增水土流失将给项目区及其周边环境和村镇的生产生活带来危害。因此，科学预测工程建设过程中造成的水土流失及其影响，为尽可能减少工程施工对原地貌的破坏、合理布设防护措施、有效防治新增水土流失、重建和恢复区域生态防护体系提供依据，以保证项目建设的安全施工和运营以及生态环境的良性循环，为当地经济的可持续发展服务。42 7.2.1.6结论性意见、要求与建议(1)工程的开发建设活动易造成水土流失：本工程具有较好的水土保持功能，其建设完成后，将有效的防治水土流失，有利于区域的水土资源的保护。(2)从扰动土地、造成水土流失影响范围和程度分析，主体工程采用的环保绿化、土石方处理、围墙的位置与水土保持要求基本一致。(3)主体工程建设的占地对周边环境会造成一定的负面影响。(4)主体工程从安全的角度采取了一些相应的工程，这些工程也具有一定的水土保持功能，能起到防治水土流失的作用。但从水土保持的角度看，还需进一步的补充和完善。(5)本方案对水土保持体系做出相应得调整和补充，建议下阶段的主体工程的设计的相关内容结合本方案进行补充和完善。7.2.2水土保持主要结论7.2.2.1项目建设产生的水土流失预测(1)水土流失防治责任范围面积共计为21246m2，其中项目建设区面积为20800m2，直接影响区面积为400m2。(2)经计算本项目扰动土地面积为20800m2，破坏水土保持设施面积20800m2。经预测，工程产生水土流失总量为2226t，其中可能新增水土流失总量为2202t。7.2.2.2水土流失防治方案本工程的水土流失防治区为主体工程防治区，施工临时设施防治区，其它防治区三个防治分区。42 在进行水土流失防治分区的基础上，综合考虑土地利用、措施类型以及治理效果等问题，并充分反映工程所在地区的生态和经济要求，本方案水土保持措施的设置重点考虑以下两个方面：一是项目责任范围区水土保持措施既要做到有效保持水土，又要兼顾景观要求，力求做到全面规划、合理布局；二是重视施工过程中水土保持临时防护措施的落实到位，合理安排施工作业程序，减少水土流失量。方案实施的水上保持工程量：排水沟开挖846m，沉沙池设置5个，土方沟槽开发473m3、凹填460mm3，浆砌粘土砖8.3m3；铺设塑料薄膜1550m3，编织袋挡土墙155m，抽水机12台，抽水管200m。7.2.2.3水土保持效益分析本水土保持方案实施并发挥效益后，扰动土地治理率大于87％，造成水土流失面积的治理度大于87％，土壤流失模式的控制比为1.0，植被恢复系数大于97％，林草覆盖率30.1％，拦渣率大于98％。综上所述，从水土保持角度分析，本项目的实施是可行的。7.3地质灾害影响分析秦皇岛南临渤海，北依燕山，东接辽宁省葫芦岛市，西接唐山，近京津，位于最具发展潜力的环渤海经济圈中心地带，是东北与华北两大经济区的结合部。秦皇岛市的气候类型属于暖温带,地处半湿润区，属于温带季风气候。因受海洋影响较大，气候比较温和，春季少雨干燥，夏季温热无酷暑，秋季凉爽多晴天，冬季漫长无严寒。辖区内地势多变，但气候影响不大。年平均气温10℃上下，冬季最低气温－15℃，平均每年只有8天气温高于30℃。1月平均气温一5℃至一4℃，7月平均气温为23.6℃，每年平均降水量736.3毫米，空气相对湿度为62%。 42 本项目申请报告参照相邻区域项目的工程地质情况，本场地在勘察范围内未发现有暗塘、暗浜等影响工程稳定性的不良地质现象，根据中国地震烈度分区图，秦皇岛为地震基本烈度六度区，地震动峰值加速度为0.05g，场地20m埋深内地基土多为淤泥及淤泥质土，场地土类型为软弱场地土，场地类别可定为III类场地。设计采用现浇钢筋砼框架结构。根据建筑物平面尺寸，依照规范，在中间适当部位设置温度伸缩缝。基础选用钻孔灌注桩。总体而言，本项目的建构筑物无大荷载单体，在正常运行中也无大的动荷载等，因此本项目基本无诱发地质灾害的可能性。42 第八章结论通过以上的分析和策略，我们发现，项目达到的盈亏平衡点较低，而且，投资收益率高于行业基准收益率，具有较大的投资吸引力。在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本项目的赢利目标将是可以实现的。42'