地产开开发建设工程 可行性研究报告 63页

'目录1总论11.1项目背景11.2研究内容31.3主要研究结论42项目背景与建设必要性82.1岳阳县经济社会现状82.2岳阳县“十一五”、中长期及远期经济社会发展规划的目标错误!未定义书签。2.3岳阳县新区发展规划错误!未定义书签。2.4项目建设必要性93市场分析123.1岳阳市商品房价格现状和走势123.2岳阳市商品房销售现状和走势164建设规模与方案设计194.1建设规模194.2方案设计194.3建筑设计理念204.4结构设计214.5主要材料234.6给排水工程234.7电气工程254.8建筑物接地与防雷254.9弱电工程265项目选址与建设条件285.1场址现状错误!未定义书签。5.2场址建设条件286环境保护336.1环境质量标准336.2环境现状333 6.3项目建设期与运营期对环境的影响336.4环境保护措施356.5环境影响评价结论357劳动安全卫生与消防367.1安全367.2消防398节能节水措施408.1节能措施408.2节水措施429组织机构与项目管理449.1组织机构449.2项目管理4410项目实施进度及招投标4710.1项目实施进度4710.2工程招投标4711投资估算与资金筹措4911.1投资估算4911.2资金筹措5212财务分析5312.1编制依据5312.2基础数据5312.3财务收入及税金估算5312.4总成本费用5412.5利润5512.6财务盈利能力分析5512.7清偿能力分析5512.8盈亏平衡分析5612.9财务评价结论5713综合评价583 13.1项目风险评价5813.2项目经济效益评价5913.3降低风险的主要措施5914问题与建议6014.1关于资金筹措与使用6014.2关于环境保护6014.3关于项目实施措施6014.4关于防洪错误!未定义书签。340 1总论1.1项目背景1.1.1项目基本情况⑴项目名称浔阳花苑建设项目⑵建设地点岳阳县长风路与贺坪路交叉口东南⑶建设工期共计18个月，即2010年6月——2010年12月1.1.2项目建设单位简况本项目建设单位是岳阳县天祥房地产开发有限公司。公司成立于2008年4月，核定经营范围为凭资质证书从事房地产开发、销售；物业管理、建筑材料销售。2008年4月批准从事房地产开发销售业务，核定资质等级为肆级。注册资本：人民币400万元营业执照注册号：公司地址：岳阳县城关镇卫农村159号法定代表人：岳阳县天祥房地产开发有限公司的经营宗旨是：为客户创造生活——提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效丰富多彩；63 为社会创造价值——服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现天祥房地产开发有限公司的社会价值；为员工创造机会——创造发展空间，提升员工素质，提高天祥房地产开发有限公司的工作生活质量。1.1.3项目简介房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在的房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。本项目为岳阳县天祥房地产开发有限公司浔阳花苑建设工程，地处岳阳县长风路与贺坪路交叉口东南。1.1.4项目编制依据⑴《中华人民共和国土地管理法》；⑵《中华人民共和国土地管理法实施条例》；⑶《中华人民共和国房地产管理法》；⑷《城市房屋拆迁管理条例》；⑸《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）；63 ⑹岳阳县国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要；⑺房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；⑻岳阳县县区基准标价；⑼《岳阳县城市总体规划》（2008—2030）；⑽投资项目方签订的协议书或意向书；⑾国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；⑿其他有关专业设计规范；⒀建设单位提供的其他各项基础资料。1.2研究内容通过对拟建项目区域社会经济、产业布局、交通运输、自然条件等内容的详细调查、研究、分析，依据项目影响区域社会经济发展，重点研究项目建设的必要性，同时，结合工程方案、建设规模、投资估算、资金来源和经济效益等，编制成《浔阳花苑建设工程可行性研究报告》。本报告主要研究内容有：(1)项目建设的必要性；(2)市场分析；(3)建设规模与方案设计；(4)建设条件；63 (5)投资估算及资金筹措；(6)经济评价；(7)工程环境影响分析；(8)问题与建议。1.3主要研究结论1.3.1建设内容与建设规模岳阳县天祥房地产开发有限公司浔阳花苑建设工程主要包括住宅房建设、给排水、绿化、电力、电讯等配套设施建设，项目用地面积12580.09平方米，总建筑面积48256.12平方米，其中住宅建筑面积41760.59平方米，商业铺面建筑面积4937.68平方米，架空车库建筑面积1557.85平方米。项目主体建筑3栋，单体建筑均为18F+1。1.3.2投资估算及资金筹措⑴投资估算本工程总投资估算5000万元，其中工程费用4250万元，工程建设其他费550万元，基本预备费200万元。⑵资金筹措及安排本项目建设资金来源为银行贷款和建设单位自筹两部分，具体如下：①申请银行贷款1000万元。②自筹资金4000万元。63 1.3.3投资计划方案投资计划安排见表1-1。表1-1推荐方案投资计划与资金筹措表单位：万元序号年份项目合计建设期第一年第二年1总投资5000280022001.1自有资金4000250015001.2银行贷款10003007001.3.4工期安排⑴建设工期安排本项目建设进度，计划用2年(2010.6—2011.12)完成。⑵实施计划拟建项目工程进度安排见表1-2。表1-2拟建项目工程进度安排表年份2010年2011年季度二三四一二三四一前期工作征地拆迁三通一平材料及现场准备土建工程辅助工程竣工验收1.3.5经济评价该项目的各项基础条件已具备、时机已成熟，符合国家的有关方针、政策，能产生一定的社会效益，因此项目是可行的。63 1.3.6综合评价本项目建设是必要的，经济上是合理的，技术上是可行的，因此，本项目推荐实施。主要技术经济指标见表1-3。表1-3主要技术经济指标表序号项目名称单位指标备注1项目总用地面积m212850.09小区总用地面积19.2751亩2净用地面积m23总建筑面积m248256.123.1住宅建筑面积m241760.593.2商业小铺面m24937.683.3架空车库面积m21557.854建筑基底面积m23900.625总户数户2965.1125-135m2户765.2115-125m2户465.3135-140m2户1545.4105-115m2户25.5其它复式户186地上停车位个966建筑密度%30.35整个小区7容积率3.76整个小区63 8绿地率%33.6整个小区9总投资估算万元500010项目建设期月1863 2项目背景与建设必要性2.1项目区概况岳阳县位于湖南省东北部，东接湖北省通城县，东南连平江县，南抵汩罗市，西南以湖洲与沅江市、南县交界，西与华容县、君山区毗邻，北与临湘市、云溪区、岳阳楼区、君山区接壤。县界极端位置，东至月田镇钟山村钟家山南麓，南至长湖乡民主村王家寮分水岭，最西、最北均以东洞庭湖湖洲与君山区相接。全县土地总面积2930.95平方公里，占全市土地面积的19.51%。县境地貌自东北幕阜山余脉向西南东洞庭湖呈降阶梯状倾斜。山地、丘陵、岗地、平原、水面比例大致可分为12:11:24:13:40。全县水域面积1190平方公里，占全县总面积的40.60%，主要为县辖东洞庭湖水面。主要河流有直泄东洞庭湖的新墙河、费家河、坪桥河、直入南洞庭湖的罗水河。全县干支河流63条，其中入东洞庭湖的59条、入南洞庭湖的4条。2009年，岳阳县人民在县委、县政府的正确领导下，坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，推进和谐社会建设，努力克服原材料、能源价格持续上涨等制约经济发展的因素，实现了“十一五”的良好开局。人民生活水平继续提高，经济结构进一步优化，各项社会事业加快发展。初步核算，2009年地区生产总值77.90亿元，增长16.363 %，增幅比上年提高1.8个百分点。其中：第一产业增加值26.65亿元，增长5.5%；第二产业增加值26.98亿元，增长27%；第三产业增加值24.28亿元，增长16.5%。按常住人口计算，人均生产总值12816元，增长27.9%。三次产业结构由2006年的33.1：33.3：33.6调整为33.1：33.3：33.3。年末全县从业人员21516人。年末城镇登记失业率控制在4%之内。2009年岳阳县全社会固定资产投资完成额41.34亿元，增长75%。城镇以上固定资产投资完成27.96亿元，增长80.5%，其中：基本建设完成投资5.98亿元,更新改造完成投资21.36亿元，房地产投资4000万元。商品房销售额4000万元，销售面积7000万平方米。据公安部门统计，2009年岳阳县户籍人口689952人，增加3166人。其中：非农业人口114204人；农业人口575748人。全县城镇在岗职工平均工资15893元，比上年增长17.9%，农村居民人均纯收入5104元，比上年增长17.7%；城镇居民可支配收入10009元，比上年增长26.8%。2.2项目建设必要性2.2.1是改善居民居住环境的需要扩大城市容量，提高城镇综合承载能力，加快城市化进程，改善人居环境、提高市民生活质量，提高城市辐射带动能力，是岳阳县的重要发展目标之一。同时《岳阳市63 城市住房建设规划（2006-2010年）》明确提出建立完善的住宅建设和供应体系，着重开发建设一批规划合理、质量优良、配套完善、环境优美、体现以人为本的现代居住小区；合理进行旧城居住区和“城中村”改造，逐步实现其综合环境改善。建设地地处东西向过境岳阳县中心城区地段，项目建设符合《岳阳县经济和社会发展“十一五”规划》及《岳阳县城市住房建设规划》的要求，是岳阳县城市建设的重要片区。2.4.2是构建和谐社会主义社会的需要“居者有其屋”一直是千百年来中国人的一个理想，也被视为百姓生活的一个最基本的问题。温家宝总理在《政府工作报告》中一再强调要“以人为本”，就是要求我们应当关注民生问题，满足广大人民群众的基本要求。“居者有其屋”也就必然成为我们党和政府所必须解决的问题。随着人民生活水平的提高，购房需求量增大，供求矛盾突出。开发建设居住小区，对于构建和谐社会，促进经济发展、社会稳定具有重要作用。2.4.3是岳阳县城市建设用地的客观需要岳阳县优越的地理位置和区域交通条件、雄厚的农业基础、丰富的自然资源和人文资源，使岳阳县具有强大的发展潜力。但是，目前岳阳县63 城区规模仍然很小，城市化水平较低，在一定程度上已经跟不上甚至制约了岳阳市社会经济的发展。这一地区工程地质及地形地貌也较为简单,可为扩大岳阳城区规模提供完整的发展用地，同时有利于疏解旧城区中心压力，改善城区中心交通状况和居民生活环境，为岳阳市的未来发展提供广阔的空间。2.4.4是带动相关产业和地方经济共同发展的需要房地产在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位，地域性很强。除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家俱、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的配套完善，推动商业、金融、医疗卫生、教育、交通运输、邮政电信、餐饮服务等公共服务行业的共同发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面发挥着巨大的作用。63 3市场分析3.1岳阳商品房价格现状和走势3.1.1岳阳商品房价格现状3.1.1.1商品房销售价格基本合理⑴从房屋成本均价来看，销售价格基本合理从目前我县购房群体来看，多层住宅仍是我县购房者首选。根据房地产价格评估机构测算，2007年，岳阳一般地段普通多层商品住宅成本均价为1543元/㎡，其中：楼面地价400元/㎡，前期费用130元/㎡，建安工程费700元/㎡，税值130元/㎡,其他183元/㎡。而2007年多层商品住宅销售价格在1650元/㎡左右。2008年1-6月，岳阳一般地段普通多层商品住宅成本均价为1858元/㎡，其中：楼面地价450元/㎡，报建费等前期费用130元/㎡，建安工程费820元/㎡，税值约190元/㎡,其他268元/㎡。而今年上半年多层商品住宅销售价格平均为1916元/㎡。根据以上数据推算，开发企业在多层商品住宅开发中企业利润率在15%以下，属于正常利润水平，销售价格基本合理。⑵从省内其他地市销售价格比较来看，我县销售价格基本正常63 今年上半年，我省其他地市新建商品住宅平均销售价格是长沙3000元/㎡、郴州2200元/㎡、益阳1600元/㎡、株洲2300元/㎡、衡阳1800元/㎡、常德2000元/㎡、湘潭2100元/㎡，所以岳阳平均销售价格1916元/㎡不算高，属正常水平。⑶按“房价收入比”分析，我县房价整体合理按照国际通行的“房价收入比”计算，我市2007年城镇家庭年收入为4.5万元，而同期市场主力户型（120平方米）售价约为20万元，“房价收入比”为4.44，处于3至6倍的合理区间；按我国通行方式测算，2007年我市城镇双职工年均工资收入为3.71万元，而同期60平方米经济适用住房售价约为8万元，“房价收入比”为2.16，低于4的合理区间。由此可见，我县房价虽在增长，但整体仍然合理。3.1.2岳阳商品房价格走势3.1.2.1新建商品房销售价格仍将平稳上涨⑴住房建设投资成本在增加，决定了房价上涨①土地价格不断上涨。2007年新建商品住宅每平方米楼面地价为400元，今年上半年为450元，上涨12.5%，而且城区可供房地产开发的土地资源越来越稀缺，刺激地价快速上涨。据国家统计局岳阳调查队调查情况显示，我市中心城区地价每年涨幅不低于20%。②税收增加。据调查，岳阳房地产开发的新建商品住宅税金2007年为130元/㎡，今年为190元/㎡，增长63 46.2%。增长快的原因是：今年开始，增加和调整了土地增值税等税种，其中，城镇土地使用税提高了2倍，耕地占用税提高了1倍。另外，2007年前，开发企业所得税按销售利润计税，为此，不少开发企业项目决算报表中将企业利润做成0或亏损，无法计征企业所得税。而从2008年开始，企业所得税在项目销售前提取3%。③劳动力成本增加。管理人员、营销人员报酬增加等因素带动管理费用增加，去年为40元/㎡，今年为50元/㎡，增加25%。④融资成本增加。融资手续费每个项目去年约为20万元，今年约为25万元，增加25%。利率去年为9%，通过央行6次调息后，今年为12%。利息去年为50元/㎡，今年为85元/㎡，增加70%。⑤建材价格上涨。据权威部门调查情况显示，今年6月，建材价格同比上涨16.1%，其中钢材价格上涨了30%。以上成本最终将消化到房价中去。开发项目投资成本的增加，是商品住宅销售价格不断上涨的最主要因素，对房价的提升起到关键性的作用。⑵需求量的放大，带动购买力的增加，刺激房价的增涨63 随着我市城市化进程的加快，大量农村人口进城经商、打工，县（市）区部分工职人员、企业人士也选择在岳阳购置房产度假、休闲、定居、投资，市区人口的增加，加大了城市住房的需求。另据权威部门统计，我市每年大约有6万人出生，其中楼区大约有6千多人，从某种程度上讲，人口的自然增长也带来了住房需求的增长。根据湖南省城镇化发展总体目标，“十一五”期间全省力争城镇化水平年均增长达到1.6个百分点，至2010年，岳阳市将成为全省构建6个50—100万人口的大城市之一。需求量的增大终将刺激房价的提高。⑶岳阳房价与省内同类型城市相比还存在价格差距，具有价格增长的空间以多层住宅商品房销售价格为例，我市与长沙相比平均价格少1000元/㎡，比株洲市少300元/㎡，比湘潭少100元/㎡，比郴州少300元/㎡，与常德差不多，只比益阳和衡阳高出200元-400元/㎡。所以，从价格比较来看，我市房价存在涨价空间。⑷岳阳房价涨幅平稳据国家统计局湖南调查总队提供的前二季度房地产价格情况显示，我省纳入国家70个大中城市调查样本的3个城市中，长沙、岳阳、常德3市房屋销售价格涨幅分别为7.5%、9.1%和7.8%，均低于全省平均9.6%的涨幅，主要原因是其它城市如湘潭24.6%、怀化17.8%、邵阳16%涨幅偏高，拉动了全省房价涨幅较高所至。但与全国70个大中城市比较，1—5月长沙、岳阳、常德3市房屋销售价格分别上涨10.2%、10.4%和9.4%，与全国平均10.1%的涨幅比较，长沙、岳阳市分别高出0.1和0.3个百分点，居全国房价涨幅中游水平，同时也表明我市房价仍在平稳上升。63 综上所述，目前，我市新建商品房销售价格基本合理，也存在上涨空间。按权威部门多年来的调查统计数据分析，从2005年开始我市房价每年都在以15%以上的速度上涨，据此推算，在没有国家大的政策调控和其他特殊因素影响的前提下，我市后5年房屋销售价格上涨30%—50%，即新建商品住宅上涨到2500元/㎡—3000元/㎡是很有可能的。况且，我市少数开发企业开发销售的商品房价格正在接近这个价位。当然，近年来，在国家特别关注房地产市场动态并采取金融、土地和税收等宏观调控政策来抑制房价“大涨”的形势下，再出现房价“07狂涨”现象的可能性不大，但从中长期房价走势图上还是可以窥探出房价的绝对价格现在还是出于上行期，只不过速度放缓而已，所以，岳阳商品房销售价格平稳上涨也是必然。3.2岳阳市商品房销售现状和走势3.2.1岳阳市商品房销售现状3.2.1.1市场供销保持平衡1-6月份，我市批准商品住宅预售8425套，面积111.4万平方米，销售商品住宅4746套，面积66.32万平方米，市场既保证了充足的供应，又没有造成滞销，供需基本保持平衡。3.2.1.2现房销售比例提高63 1-6月份，我市期房销售面积42.08万平方米，同比下降8%，占销售面积的57.75%；现房销售面积30.78万平方米，同比上升82.6%，占销售面积的42.25%。我市商品房销售仍以期房为主，由于去年销售低迷使许多期房转为现房，使上半年现房销售同比大幅增长，另一方面由于购买现房纠纷相对较少，使消费者更倾向于购买现房。3.2.1.3空置状况基本正常岳阳市2009年1-6月房屋空置情况见表3-1。表3-1岳阳市2009年1-6月房屋空置情况表单位：万m2阶段合计住宅办公商业其它2008年1-6月8.763.290.025.20.242009年1-6月2.141.5600.5901-6月份，我市商品房空置面积为2.14万平方米，同比下降75.54%，空置率为5.82%，低于10%的警戒线。其中空置1-3年的3168平方米，占空置面积的15%；空置3年以上的4158平方米，占空置面积的19%,两者所占比例为34%，市场供应没有出现滞销积压现象。3.2.1.4外来人员购房增加岳阳市2009年1-6月份中心城区商品房购买对象分类见表3-2。表3-2岳阳市2009年1-6月份中心城区商品房购买对象分类表单位本市外地63 本市城区本市其他区本省其他地区外省境外成交面积万m231.5321.619.9415.177.335.342.5成交套数套27251914811542251931981-6月，中心城区共成交商品住宅46.7万平方米。其中本市人口购买面积为31.53万平方米，占67.52%，外地人口购买面积为15.17万平方米，占32.48%。我市优越的地理环境以及较低的房价吸引了大批外来人员购房。3.2.2岳阳市商品房销售走势3.2.2.1商品房成交量持续增加今年以来，市委、市政府先后开展了打击无资质开发和集中整治违法建设专项行动，我市房地产市场秩序明显好转。无资质开发和违法建设减少后，将有效提高商品房市场需求，促进销售量稳步增长。此外，随着国家、省、市促进房地产市场消费的各项政策的进一步落实，消费者持币观望的心理将逐步消除，自住型需求和改善型需求将进一步释放，投资型需求将可能触动。63 4建设规模与方案设计4.1建设规模本项目为岳阳县天祥房地产开发有限公司浔阳花苑建设工程，规划总用地面积12850.09平方米，建筑面积48256.12平方米，其中住宅41760.59平方米，商业建筑4937.68平方米，架空车库1557.85平方米，总居住户数296户，容积率3.76，绿化率33.6%。4.2方案设计4.2.1指导思想建筑设计、配套设施与三农特点应互相协调。随着城建力度加大，规模化安置小区面对着农村人口多、从事农业生产人口多、农村民俗讲究等特点，应该着力研究体现城郊农民居住特点的小区建筑格局。同时，要加大交通出行配套设置建设，提高居民生活质量。4.2.2总平面布局本工程的总体设计注意周围城市景观资源的利用和营造恬静优美的小区环境相结合。在总平面设计中，充分尊重基地和城市环境的关系。基地的南侧为芭蕉湖，为充分利用沿湖63 景观，建筑的天际线由北向南降，从而形成良好的日照、通风条件，使住户充分享受沿湖风景带景观资源。同时，总体布局采用围合状的总体布置，通过规整的多层住宅布局和曲线的多层住宅布局相结合，围合形态不断变化，形成环环相扣的内园空间，使本小区成为芭蕉湖沿岸的一处景观，同时也使小区的景观与城市的景观融为一体。4.2.3居住空间住宅空间布局以线形空间为主，局部穿插开敞空间。建筑单体面向中间景观带布置，充分利用景观资源。注意空间的疏密、舒展与紧凑的效果。展现自由的空间形态。4.2.4环境景观小区在规划布局中借鉴中国古典园林的手法，“小中见大，步移景异”空间有收有放，入口处适当放大。院落空间、中心绿化互相结合，形成丰富的景观空间形态。4.2.5道路交通小区交通以环状道路为主，出入口设在规划道路上，减少对城市干道的影响。采用地上停车和地下停车相结合的方式。4.3建筑设计理念⑴每幢住宅均有相对独立的景观绿化空间，户户均有舒适安静的环境，并共享小区中央花园与周边生态景观，住宅楼的户内空间充分体现出优良的视觉和功能的环境。63 ⑵户型设计继承发展了传统的住宅设计理念，空间布局紧凑合理，以明确清晰的流线确保生活私密和减少行为干扰。建筑设计的平面布局做到小户型功能分区明确、动静分区、洁污分区；大户型功能齐全，满足居家生活的各种需求。住宅顶层设计为跃层房型，利用屋顶平台设置屋顶花园，既增加屋顶使用率，同时丰富建筑天际线。⑶在建筑形态上，单体设计从历史文脉中汲取美感，建筑风格力求体现时代感和艺术感，把艺术装饰主义融入建筑，追求空间、花影、色彩、质感的对比和统一，通过建筑物的高低错落，形成丰富的空间效果，以凸窗，独特的屋顶轮廓来增添立面的虚实对比效果和空间的立体动感。典雅、简洁的形态，新颖别致，气度非凡。4.4结构设计4.4.1自然条件⑴风荷载根据《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）全国基本风压分布图规定：岳阳市基本风压(采用50年一遇的风压值)0.40KN/m2。⑵雪荷载基本雪压值采用50年一遇的雪压值0.55KN/m2。⑶抗震设计烈度：7°63 ⑷根据建筑物重要性，建筑抗震类别为丙类建筑。4.4.2主要设计荷载4.4.2.1恒荷载设计恒荷载包括：设计建筑结构自重、设计的固定设备重量、设计覆土自重。填充墙按按小型混凝土空心砌块的荷重计算，容重15kN/m3。4.4.2.2主要楼面活荷载⑴住宅的卧室、起居室、盥洗室、走廊、门厅、厨房 均为2.0kN/m2⑵住宅阳台            2.5kN/m2⑶住宅卫生间           2.0kN/m2⑷设水冲按摩式浴缸的卫生间    4.0kN/m2⑸消防疏散楼梯          3.5kN/m2⑹商场            3.5kN/m2⑺地下室顶板（室内部分为住宅）2.0kN/m2⑻地下室顶板（室外部分）    10.0kN/m2⑼地面车道（双向板）      20.0kN/m2⑽停车库（双向板）        2.5kN/m2⑾屋顶花园           3.0kN/m2⑿上人屋面            2.0kN/m2⒀不上人屋面          0.5kN/m263 4.4.3安全等级建筑结构安全等级：二级 4.5主要材料⑴水泥：425标号以上普通硅酸盐水泥。⑵钢材：6-12采用圆钢，14及14以上采用Ⅱ级螺纹钢。⑶建筑中的梁、板、柱结构保护层的厚度均满足一类建筑的防火要求。⑷砼强度等级：本工程拟采用C40砼。⑸钢筋：Ⅰ级钢fy=210N/mm2，Ⅱ级钢fy=310N/mm2。⑹墙体材料：外墙采用多孔承重砖，内墙采用轻质材料，以减少梁柱截面尺寸，减少投资。4.6给排水工程4.6.1设计范围⑴本次设计包括本小区红线内的室内外给排水系统和消防系统。⑵红线内总水表及其红线以外与城市给水管的连接管段；建筑红线以内最后一个接合井以外的雨、污水管道，均由有关部门负责设计。4.6.2给水工程4.6.2.1水源63 本项目建成后小区居民生活用水由铁山供水厂供给。4.6.2.2给水系统本项目采用无负压变频给水设备供水。4.6.2.3管网系统给水主干管管径DN800-DN1200，供水水压应满足最不利点服务水头28m的要求。每隔120m至150m设置一消防取水口。4.6.3排水工程4.6.3.1编制依据⑴《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；⑵《室外排水设计规范》GB50014-2006；⑶《污水综合排放标准》GB8978-1996。4.6.3.2室内生活污水、废水系统室内采用雨、污水分流，并设置专用透气系统，含油污水经隔油处理后排入污水管，生活中产生的废水经处理后排入污水管。室外采用雨污水分流，雨水重现期按3年设计，雨水排入雨水管道或水体。本工程污废水经污水处理系统处理达标后排入水体。4.6.3.3管材室内排水管、通气管均采用PVC-U排水塑料管，承插粘接。立管低部的弯头和横管采用日标承压排水PVC-U管。压力排水管采用焊接钢管，焊接或法兰连接。63 4.7电气工程小区内用电负荷，主要集中在建筑物内。⑴电源：新区规划变电站两座，分别为110kV永济变电站和110kV松阳湖变电站，主变容量近期2×50MVA、远期3×50MVA，占地面积10000m2，型式为户外式。永济变电站110kV电源采用架空线近期引自现状110kV云溪变电站、远期引自规划220kV路北变电站。⑵负荷估算：本工程住宅按75W/m2进行估算；公建按100W/m2进行估算。4.8建筑物接地与防雷4.8.1防雷保护小区内各建筑物均按二类防雷建筑考虑，在大楼屋顶设置避雷带，并且利用建筑物结构柱内主钢筋作为引下线，避雷带和主钢筋可靠焊接，引下线和基础底板、桩钢筋焊接为一整体作为接地装置，并且在地下层四周外墙适当位置甩出热镀锌扁钢，以备将来增打接地极用。4.8.2接地本工程接地系统统一设置，即：利用建筑物的基础作为共同接地系统，故要求实测总接地电阻R≤1欧姆。当接地电阻达不到要求时，可补打人工接地极。63 4.8.3安全措施接地保护采用TN-C-S制。各建筑物内均采用等电位联结，卫生间等部分场所设局部等电位联结。4.9弱电工程小区内弱电工程设计内容包括通信系统、有线电视系统、安全防范系统。4.9.1通信系统内部管网与公网连接，充分利用公共信息资源，向住户提供话音通信、视频广播、宽带接入等信息服务。4.9.2有线电视系统与有线电视网联网，系统采用862MHz网络设计施工。对于住户，每个可分居住空间内均设置电视插座。4.9.3安全防范系统在小区内设置安保中心，对小区周界、重点部位、住户室内采取安全防范措施，并由安保中心统一管理。4.9.3.1周界报警系统在小区周界围墙设置红外报警探测器，以及时发现非法越界者。63 4.9.3.2访客系统本系统为可视楼宇访客对讲系统与家庭安全防范报警系统相结合。4.9.3.3巡更系统小区相应地点设置无线巡更信息点，巡更人员装备电子巡更器，按规定的线路进行值班巡查并记录。4.9.3.4车辆管理系统对出入小区的机动车辆通过智能卡形式进行管理与计费，并将信息实时送至小区安保中心。63 5项目选址与建设条件5.1场址选址5.1.1选址要求⑴本项目建设选址应在交通便捷、环境适宜、公共服务设施条件较好和远离污染源的地点，应避免建设在工业区、商业区、居民区和交通流量过于密集区域。⑵项目建设应节约用地、少占或不占耕地，因地制宜，充分提高土地利用率，满足城镇规划的要求。⑶项目场址有利于合理布局和安全运行，符合岳阳县城区建设有关基地绿化等指标的规定。5.1.2项目选址根据选址要求和项目承办单位的实际需要，以及岳阳县“南移东扩、适度西延”的县城发展总体规划，项目建设选址岳阳县长风路东侧，县劳动局北侧。用地为东西长的矩形地块，地势平坦，交通便捷，其土地性质为建设用地。5.2场址建设条件5.2.1地形地貌条件63 岳阳县县境地貌自东北幕阜山余脉向西南东洞庭湖呈降阶梯状倾斜。山地、丘陵、岗地、平原、水面比例大致可分为12:11:24:13:40。全县水域面积1190平方公里，占全县总面积的40.60%，主要为县辖东洞庭湖水面。项目用地为东西长的矩形地块，地势开阔平整。5.2.2工程地质条件项目地处九岭-幕阜山凸的西侧，自上而下上为复耕土、黏土，下为前震旦冷家溪群泥质、粉砂质板岩，呈强风化。地基承载力150~350kpa，工程地质条件较好。根据国家质量技术监督局2001年2月发布的《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），该地区地震动峰值加速度为0.10g，对应地震烈度为7度。5.2.3自然环境条件项目所在地处在东亚季风气候区中，气候带上具有中亚热带向北亚热带过渡性质，属湿润的大陆性季风气候。其主要特征是严寒期短，无霜期长，春湿多雨，夏秋多旱，四季分明，季节性强，光照充足，热能充裕。⑴气候年平均气温　　　　　　　　　17℃极端最高气温　　　　40.8℃（2003年8月2日）极端最低气温　　　　-11.8℃（1956年1月23日）无霜期279天年平均气压　　　　　　　　　　　　　1009.9百帕年主导风向　　　　　　　　东北偏北风（NNE，18%）63 夏季主导风向　　　　　　　　　　偏南风（S，16%）年平均风速　　　　　　　　　　　　　　　　2.90m/s瞬间风速在17m/s以上大风日数14.6天年降雨量1211.3-1463.9mm年最大降雨量　　　　　　　　2336.5mm(1954年)年最少降雨量　　　　　　　787.4mm(1968年)日最大降雨量256.4mm(1954年6月16日)年平均初雪日12月13日年平均终雪日3月6日冬季积雪日8天年积雪最大深度　　23cm(1972年2月7日)年平均相对湿度78%月平均最大相对湿度91%（1982年2月）日最小相对湿度12%(1958年12月10日)年平均日照时数1764.1小时年最多日照时数2064.9小时(1959年)年最少日照时数1370.8小时(1982年)⑵水文63 岳阳县地表水系为洞庭湖水系，洞庭湖连湘、资、沅澧四水，北接长江。主要河流有直泄东洞庭湖的新墙河、费家河、坪桥河，以及直入南洞庭湖的罗水河。全县干支河流63条（入东洞庭湖59条、入南洞庭湖4条）。新墙河干流总长115.40公里，沙港、游港河为新墙河两大支流，其中沙港河县境流域面积974.69平方公里；游港河县境流域面积275平方公里。县境湖泊有与长江相通的东洞庭湖，有与境内河流相连的内湖。东洞庭湖面积1327.80平方公里。县境尚有大小内湖22个。5.2.4区位交通条件项目选址于岳阳县城西，西临长风路，东靠劳动路，沿岳荣公路距离岳阳市中心城区约20多公里，项目选址地外部交通非常便利，交通区位优势明显。5.2.5基础设施条件项目公用工程给排水、电力电讯等有岳阳县市政工程作为依托，能为项目提供可靠保证。5.2.6征地、建材、施工条件项目用地已经取得相关手续。项目建设所需主要建材如钢材、水泥、木材、砂石、砖瓦等，本地市场均可解决，其质量和数量均可满足工程要求。根据工程建筑物结构形式，本工程施工技术无特殊要求，用常规施工方法均可解决。该场地主要为低山丘陵与洞庭湖平原过度区域，基础条件较好。本项目施工场地宽敞，便于工程施工，但项目建设期应按相关规定做好安全防护，做到文明施工。5.2.7政策支持条件63 本项目建设得到了岳阳县相关部门、岳阳县人民政府的高度重视，经岳阳县县长办公会议研究决定，同时，项目建设符合岳阳县城市总体规划和有关项目建设政策要求，项目建设具有良好的外部环境和多方面的政策支持。63 6环境保护6.1环境质量标准⑴《环境空气质量标准》GB3095-1996；⑵《城市区域环境噪声标准》GB3096-93；⑶《污水综合排放标准》GB8978-1996；⑷《地表水环境质量标准》GHZB1-2002；⑸《城镇垃圾农用控制标准》GB8172-87；⑹《生活垃圾填埋污染控制标准》GB16888-1997。6.2环境现状工程建设场地附近没有对本项目造成污染的污染源，周围环境良好。6.3项目建设期与运营期对环境的影响6.3.1项目建设期对环境的影响⑴大气污染源施工期的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和房屋装修的油漆废气以及建筑噪声等。粉尘（扬尘)的影响范围较广，主要表现在交通运输沿线道路两侧及施工现场，尤其是天气干燥及风速较大时更为明显，从而使该区块及周围附近地区大气中总悬浮颗粒浓度增大。63 油漆废气分别来自于外墙漆和房屋装修用漆，该废气的排放属无组织排放，其主要污染因子为二甲苯和甲苯，此外还有极少量的汽油、丁醇和丙醇等。⑵水环境污染源主要为工程施工人员排放的生活污水。⑶工程施工噪声主要来自于打桩机、水泥搅拌机、水泥浇捣机、土石方及建筑材料运输汽车等设备噪声，另外还有突发性、冲击性、不连续性的敲打撞击噪声。⑷建筑垃圾。6.3.2项目运营期对环境的影响⑴营运期废气的排放该项目无废气排放。⑵营运期生活污水的排放生活污水经化粪处理排入城市污水管网。⑶固体废弃物本项目营运期的固体废弃物主要是生活垃圾。据类比调查，城市生活垃圾来源主要为家庭生活废弃物，小商品、副食品、商场等集贸商业垃圾和企事业单位、写字楼等办公垃圾。生活垃圾成分较为复杂，各地差异和季节性变化都很大，根据有关调查资料分析，城市生活垃圾的特点是：食品垃圾多，有机物丰富；商业、办公垃圾中纸张、塑料、金属、玻璃瓶类包装废物多，可回收利用率高。63 6.4环境保护措施⑴建筑噪声和扬尘：加强施工管理，使用低噪声机械设备，避免夜工程打桩；施工中对产生噪声较大的机械设备需加隔声装置，对粉尘拟采用喷水降尘，并向环保部门申报建筑和接受环保部门环保监察。⑵本项目建设中产生的建筑垃圾和基础开挖需要运出的建筑土石方，在装运过程中，采取有效措施，防止沿途掉落，以防对院内道路和区域的影响。⑶营运服务期生活污水：与主体工程配套构筑生活污水处理设化粪设计，采用02S701并结合有关新技术进行设计，水处理流程如下：生活污水—按新技术设计建造化粪池—排入城市下水道污水在处理设施停留时间为两天以上。⑷生活垃圾：进入城市生活垃圾处理场。6.5环境影响评价结论通过环境影响分析可以看出，本项目环境污染较小，污染源及污染物的综合治理措施合理可行，项目建设不会对环境产生大的负面影响。63 7劳动安全卫生与消防7.1安全7.1.1危害因素和危害程度本项目安全危害因素主要是项目建设施工过程中的施工场所危险源、施工场所及周围地段危险源，其意外危害发生后，可能造成人员死亡或重伤或重大物质损失。具体如下：⑴基坑开挖、人工挖孔桩等施工降水，造成周围建筑物因地基不均匀沉降而倾斜、开裂，倒塌等意外。⑵脚手架（包括落地架，悬挑架、爬架等）、模板和支撑、起重塔吊、物料提升机、施工电梯安装与运行，人工挖孔桩（井）、基坑（槽）施工，局部结构工程或临时建筑（工棚、围墙等）失稳，造成坍塌、倒塌意外；⑶高度大于2米的作业面（包括高空、洞口、临边作业），因安全防护设施不符合或无防护设施、人员未配系防护绳（带）等造成人员踏空、滑倒、失稳等意外；⑷焊接、金属切割、冲击钻孔等施工及各种施工电器设备的安全保护（如：漏电、绝缘、接地保护、一机一闸）不符合，造成人员触电、局部火灾等意外；⑸工程材料、构件及设备的堆放与搬（吊）运等发生高空坠落、堆放散落、撞击人员等意外。63 7.1.2安全措施方案坚持“安全第一、预防为主”、“安全责任、重于泰山”的原则，严格贯彻执行《安全生产法》、《建设工程安全生产管理条例》、《建设工程质量安全监督管理规定》、《房屋建筑和市政工程工地用起重机械设备安全监督管理规定》、《建筑施工安全技术标准体系》、《建设工程安全监督工作导则》、《安全生产许可证条例》、《建筑施工现场环境与卫生标准》、《施工企业安全生产评价标准》、《建筑施工安全检查标准》等法律法规及管理部门的相关规定，加强安全生产管理工作，确保安全生产。具体如下：⑴实行安全生产责任制，与建筑承包商签订安全生产责任书，建筑工地安全和卫生措施的最终责任由主承包商承担。⑵施工单位应任命有足够资格和经验的人员专职负责和促进安全和卫生工作。⑶对工作场所可能出现的危险迅速加以防止,劳动组织上要考虑工人的安全和健康，使用安全和卫生的材料和产品。⑷在其他办法不能保护工人免从高处坠落的地方,安装并保持适当的安全网或安全挡布或应提供并使用适当的安全带。⑸对建筑机械与设备的安全视情况进行逐类或逐件检验测试。⑹63 每一脚手架及其组成部分应按其使用目的用适当和优质的材料制作，具有足够的规模和强度，并保持完好。每一脚手架应经合理地设计、架设和维护、以防在正常使用中倒塌或意外移位。脚手架工作平台、舷梯和踏板的尺寸、建造与防护应能保护人员免于坠落并免遭因物体坠落而造成的危险。脚手架不得超负荷或不适当地使用。未经施工现场负责人批准，不得架设脚手架或对其作重大更动或拆除。应按国家法律或条例规定由管理人员在下述情况下对脚手架进行检查并将结果记录在案。⑺起重机械和升降附属装置：按规定在初次使用之前、在工地架设之后、随后按国家法律或条例规定的间隔时间、进行重大更动或修理之后等时间，对起重机械和升降附属装置进行检验测试。任何起重机械和升降附属装置均应安装得当，以便在任何活动部件与固定物体之间保持足够间隔，并保证起重机械的稳定性。在未安置适当的信号设施的情况下不得使用任何起重机械。⑻按国家法律或条例规定的起重机械的驾驶员和操作人员应符合最低年龄的规定并经过适当培训，条件合格。⑼运输机械、土方和材料搬运设备:应提供适当的信号和其他指挥装置，以防止车辆和土方搬运或材料转运设备运行时所造成的危险。车辆和设备倒退时应采取特别的预防措施确保安全。⑽63 加强安全生产教育，牢固树立安全生产意识，真正做到安全第一。7.1.3卫生保健措施根据施工工人人数、工作时间，安排足够设备，使工人能获得或准备食品和饮用水。为建筑工地工人提供适当住所。并应为男女工人分别提供卫生、盥洗设施和宿舍。7.2消防7.2.1建筑物消防间距建筑的间距也是消防要求的一个重要内容，根据我国有关规范要求多层建筑与多层建筑的防火间距应不小于6m，以利于求援车辆顺利通行。7.2.2消防用水消防水源由城市给水管网提供。消防用水量以同一时间的火灾次数为二次，一次灭火用水量为25-35L/S为标准。供水管网建设与市政消火栓建设应同步，保证市政消火栓沿道路均匀设置，道路宽度超过60m时其两侧均应设置消火栓，其间距不应超过120m，保护半径150m。63 8节能节水措施8.1节能措施8.1.1节能措施综述本项目在方案设计中，充分考虑利用既有资源，提高设备的运行效率和优化设备的技术参数，以达到整体的节能效果，建筑本体围护采用保温隔热设计，结构设计适当考虑压缩建筑结构空间；空调冷却水系统采用多台并联技术，送风采用变风量方式调节室内温度，以及空调系统均采用自动控制，冷媒管，冷冻水管均采用橡塑海绵保温材料；合理选择配电系统布局，加强节能管理。8.1.2相关专业的节能措施8.1.2.1建筑及结构专业的节能措施建筑节能主要从建筑设计规划、围护结构、遮阳设施等方面考虑。⑴本项目根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体初步设计中，科学合理地确定了建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高，初步设计将选用节能型建筑材料、保证建筑外围护结构的保温隔热等热工特性，最大限度减少建筑物能耗量，将会获得理想的节能效果。⑵建筑围护结构的保温隔热性能63 使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。⑶门窗尽量减少门窗的面积：门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本项目在进行初步设计时，在保证日照、采光、通风、观景条件下，将尽量减少外门窗洞口的面积，以减少建筑能耗。提高门窗的气密性：初步设计中将采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构，如加装密封条提高门窗气密性，防止空气对流传热。尽量使用新型保温节能：门窗将选用新型保温节能门窗。⑷屋顶初步设计时，屋顶将采用浅色屋面，以隔热太阳辐射热，减少阳光直射。建议在屋顶涂上隔热防水膏,使屋面具备保温、隔热、防水等节能效果。8.1.2.2电气专业的节能措施⑴合理确定供电线路长度及电缆截面，降低供电线路上的电能损耗。⑵用现场和集中补偿的方法,提高功率因数，使供电系统的功率因数达0.9以上。⑶采用高效灯具、光源及节能型电感镇流器或电子镇流器。63 ⑷照明采用集中、分散和自动相结合的控制方式，确定合理的照度值,充分利用天然光。⑸采用具有节能效果的新系列高、低压电器，以取代功耗大的老产品。⑹设置合理的计量和检测设备。8.1.2.3其他节能措施⑴采用高效节能的名牌水泵、风机以提高运行效率。⑵绿化：对建筑周围环境进行绿化设计，绿化将对居住区气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气候，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减少城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。8.2节水措施⑴根据给水系统出流的实际情况，综合考虑到各种配水器具的位置标高和保证安全供水等多种因素，对给水系统的压力做出合理限定，通过采用节水龙头或采取减压措施合理限定配水点的水压，防止给水系统超压出流造成的“隐形”水量浪费。⑵尽可能采用变频调速泵供水，选用优质给水管材，避免因给水系统发生二次污染而需将受到污染的水排放和对供水系统进行清洗处理所造成的水量浪费。⑶63 在可能条件下，充分利用各种排水如生活排水、盥洗废水、雨水等优质杂排水，减少自来水耗费。⑷对生活用水和清洗水采用节水阀门，并采取有效措施避免跑、冒、滴、漏等现象。配水装置和卫生设备是水的最终使用单元，其节水性能的好坏，直接影响节水的成效，因此，应根据使用场所的实际情况，选择使用适当的节水器具，提高节水效益。63 9组织机构与项目管理9.1组织机构岳阳县天祥房地产开发有限公司已基本建立了现代化企业制度和较为完善的经营管理与服务体系，现有员工30人。公司将根据项目建设的需要，组织相应的人员与机构，负责对项目的具体实施与招商引资工作。公司组织机构如下图：董事会综合办公室工程管理部财务管理部招商部规划建设部9.2项目管理项目在实施过程中，需对工程质量、实施进度、合同、资金、施工现场等进行管理和成本控制。9.2.1质量管理63 从建筑材料、设备安装以及施工质量等方面加强质量控制，坚持质量高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化。9.2.2进度管理要求承包单位针对工程特点进行施工组织设计，合理安排工程进度，采用先进的网络控制技术，按工程各工序间的先后逻辑顺序组织施工，在严格遵守安全规范的情况下，组织平行流水，交叉作业，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工进程，以确保工程总进度计划的落实。9.2.3合同管理合同管理贯穿于合同谈判签定、履行、合同期满直至归档全过程。本工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和机会均等性。实行全过程合同管理，合同管理要落实到人，使得每个分项工程都处于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。9.2.4资金管理本项目在建设过程中要按合同及时支付工程款，防止承包商以此为由拖延工期，对项目资金实行分阶段验收报帐管理，对不达进度、不合质量标准的工程坚决不予验收和拨付资金。9.2.5现场管理63 工程建设期间，要确保施工现场有条不紊、文明施工。要以系统、合理、可行为原则，加强现场管理，组织科学文明施工。根据不同施工阶段制定不同的总平面图，以总平面图为依据检查各分包商文明施工的落实情况。结合施工现场周边的具体情况，对出入施工现场的人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场人员的管理得到有效的控制。63 10项目实施进度及招投标10.1项目实施进度根据项目的具体情况，本项目建设期18个月，从2010年6月开始，至2011年12月竣工。工程实施进度安排：2010年6月～2010年7月前完成前期准备工作，包括项目拆迁调查、安置方案协商、协议签订等。2010年7月完成工程设计；2010年7月～2011年11月工程施工；2011年12月竣工验收。10.2工程招投标⑴招标范围根据《中华人民共和国招标投标法》及湖南发展计划委员会制定的《湖南工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定》，本项目的设计、施工、监理以及设备、重要材料采购等活动均以招标形式进行。⑵招标方式项目的招标均采用公开招标的方式。63 鉴于建设单位的实际情况，对照湖南省发展计划委员会印发的《湖南省工程建设项目自行招标试行办法》中对自行招标作出的规定：⑴具有项目法人资格（或者法人资格）；⑵具有与招标项目规模和复杂程度相适合的工程技术、概预算、财务和工程管理等方面的专业技术力量；⑶有从事同类工程建设项目招标的经验；⑷设有专门的招标机构或者拥有3名以上专职招标业务人员；⑸熟悉和掌握《中华人民共和国招标投标法》及有关法规规章。本报告认为，项目的设计、建筑工程、监理及设备、重要材料采购宜采用委托招标的组织形式，委托具有相应资质等级的招标代理公司组织招标，并在省市级媒体或其它公开刊物及专业网站上公开招标信息。63 11投资估算与资金筹措11.1投资估算11.1.1编制范围本项目为浔阳花苑建设工程及配套设施建设，建设内容主要是总占地面积12850.09平方米，总建筑面积48256.12m2的住宅及配套设施建设。建设内容包括征地拆迁、主体土建工程、给排水工程、绿化工程、电力工程、电讯工程等。11.1.2编制依据⑴国家及有关部、委关于建设项目投资估算编制的要求及规定。⑵依据国家规范和项目建设规模并结合岳阳市云溪区城区实际情况进行编制。⑶建设单位管理费、勘察设计费及其他税费按湖南省建设委员会96年60号文件及岳阳人民政府办公室1996年17号文件转发的建筑工程收费一览表计算。⑷建筑工程根据建筑结构形式，参考岳阳市云溪区当地目前类似工程造价指标，按平方米造价指标估算。⑸安装工程和其他费用根据湖南省和岳阳市有关费率指标选取。63 11.1.3编制中有关问题的说明⑴建设期为2年，各工程按计划进行施工，贷款总额度为1000万元，第一年贷300万元，第二年贷700万元，贷款年利率为6.48%。⑵征地拆迁根据建设单位提供，征地拆迁费用按30万元/亩价格水平计算。11.1.4投资估算汇总本工程总投资估算5000万元，其中工程费用4250万元，工程建设其他费550万元，基本预备费200万元。本工程投资估算见表11-1。63 表11-1项目投资估算表序号工程项目与费用名称投资估算（万元）备注建筑工程设备购置安装工程其他小计第一部分工程费用4250　　7505000一建筑工程850元/m2，新建130000m2二公用工程4250　　425042501供配电　　　3403402给排水、消防　　　60603电信　　　80804道路与场地硬化　　　45455绿化　　　9595第二部分工程建设其他费　　　60601建设单位管理费　　　2152102勘察、设计费3招标代理费　　　30304工程监理费　　　50505报建费　　　3030第三部分基本预备费　　　3030合计　　　707063 11.2资金筹措本项目建设资金来源为银行贷款和建设单位自筹两部分，具体如下：①申请银行贷款1000万元。②自筹资金4000万元。63 12财务分析12.1编制依据⑴国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（2006年）；⑵国家发改委推荐的《投资项目可行性研究指南》（2002年版）；⑶国家和地方有关财税制度、征地拆迁补偿标准等。12.2基础数据⑴岳阳县天祥房地产开发有限公司对该项目的计算期按3年，其中建设期2年；⑵岳阳县天祥房地产开发有限公司浔阳花苑建设工程总投资5000万元；⑶财务基准收益率按7%，银行贷款年利率按6.48%；⑷固定资产按2年折旧，残值率为0；⑸税金：按照国家有关财税政策，营业税税率取5%，城市维护建设税和教育费附加分别按营业税的5%和3%计取，企业所得税的税率为25%的比例税率。12.3财务收入及税金估算岳阳县天祥房地产开发有限公司对本项目的财务收入主要为营业收入和补贴收入，其中营业收入主要为房屋销售63 ，补贴收入主要为房屋销售补贴。本项目建成后总建筑面积48256.12m2，其中住宅面积41760.59m2，商业门面4937.68m2，住宅销售价格以550元/m2计，商业门面销售价格以2200元/m2计，房屋销售期从2011年开始，住宅销售比例二年分别以7.19%、92.81%计，商业门面销售比例二年分别以16%、84%计。运营期平均每年可取得房屋销售收入5934.5万元，共计可取得房屋销售收入11869万元；补贴收入6200万元，分两年投入，其中2011年投入贷款贴息费用2200万元，2012年投入房屋销售补贴4000万元。本项目房屋销售收入及税金估算详见附表。12.4总成本费用项目的总成本费用包括经营成本、折旧以及利息支出。⑴经营成本本项目经营成本主要为其他费用。其他费用：本项目其他费用包含其他营业费用、其他管理费用。其他营业费用按10万元/年计算，其他管理费用按3万元/年计算，房屋销售期年均其他费用共计13万元。⑵折旧本项目固定资产折旧年限取2年，残值率为0，按平均年限法折旧，固定资产原值及年折旧额详见固定资产折旧费估算表。⑶利息63 本项目贷款总额10000万元，利率按6.48%，建设期利息为1296万元，以最大偿还能力作为还款方式，年度利息支出详见借款还本付息表。本项目总成本费用详见总成本费用估算表。12.5利润本项目营业收入为5934.5万元（生产期平均），财政对该项目贷款贴息费用和房屋销售补贴6200万元，除去税金以及总成本费用7058.16万元后（生产期平均），税后利润为1482.26万元（生产期平均），由利润与利润分配表可知，本项目年均息税前利润、息税折旧摊销前利润分别为2462.34万元和17402.07万元。12.6财务盈利能力分析本项目主要为解决岳阳县新城区居民的住房安置问题，是一项以人为本的民生工程。12.7清偿能力分析本项目贷款总额1000万元，利率按6.48%，借款偿还方式为最大偿还能力，偿还资金来源于房屋销售收入和财政对该项目贷款贴息费用及房屋销售补贴，扣除税金以及总成本费用后，其余金额可全部用来还贷。计算期内本项目可取得利润1641.392万元（除去63 经营成本、营业税金及附加、所得税后），其中还本付息资金1129万元,完全可保证贷款本息偿还。由借款还本付息计划表可知，贷款偿还期为3年（含建设期），还款期内偿债备付率分别为1.00、1.73，年均利息备付率为7.35，可见项目具有较好的贷款偿还能力。12.8盈亏平衡分析根据项目的具体情况，结合项目完成后各年总成本费用与经营收入情况进行项目的盈亏平衡分析，以生产能力利用率（BEP）表示的盈亏平衡点：BEP=年平均固定成本/（年均收入-年均可变成本—年均销售税金及附加）×%=6737.7/（9034.5-320.46）×%=77.32%项目实施后房屋实际销售量达到预计出售量的77.32%，即可保本不亏。盈亏平衡图如下：63 盈亏平衡图12.9财务评价结论综上所述，项目总投资收益率为13.22%；营运期年均总利润为1976.34万元，年均净利润为1482.25万元；还款期内偿债备付率分别为1.00、1.73，年均利息备付率为7.35；房屋销售盈亏平衡点为77.32%。可见本项目房屋销售具有较好的贷款偿还能力，在财务上是可行的。63 13综合评价13.1项目风险评价本项目属房地产建设项目，其定位符合岳阳市总体规划和土地利用总体规划，可能的主要风险因素包括投资风险、经营风险等。13.1.1投资风险评价本项目属于一般住宅房产开发，开发周期较短，土地价格基本符合目前当地土地市场价格，且该地块位于湖南城陵矶临港产业新区，项目地段优势非常明显，按正常情况经营，项目收益较好，各项财务指标均显示项目可行，项目投资风险一般。在项目开发过程中，加强项目投资管理，做到专款专用，可建立项目风险准备金，以应对风险。13.1.2经营风险评价63 房地产市场受宏观经济环境、相关经济政策、市场供应量等因素影响较大，且以上因素都具备相当的不确定性，项目开发计划受影响较大。目前，区域房地产市场供应量偏大，对项目后续开发销售带来较大的市场风险。因此，该项目存在较大的经营风险，在操作过程中，必须加强对消费者心理的研究、创新产品设计，以符合实际市场需求加快项目产品去化为目标、深化项目营销管理。价值较高的商铺可适当安排在市场回暖期间推向市场。13.2项目经济效益评价从项目各项财务指标分析来看，项目整体盈利能力较好，具备投资价值。根据敏感性分析结果来看，市场形势的变化对项目收益影响较大，加强项目产品设计与营销管理是实现项目良好收益的关键。13.3降低风险的主要措施⑴加强项目单位队伍建设和能力建设，制定和优化工作计划，建立严格的责任制。⑵加强资金筹措，争取国家贷款和银行授信。⑶加强房地产市场跟踪研究和价格规划。⑷制定详细的工作计划和社会冲突应急预案，按照政策妥善进行拆迁安置。⑸加强与规划单位联系，降低因双方沟通不及时或不力造成的设计频繁变更；对规划设计方案进行专家评审，及时发现问题；加强项目管理，健全招投标制度，优中选优，精心组织承包方施工；加强与施工承包方的协调沟通，帮助其提高工作效率；加强监理工作；健全工程监督机制与责任机制，杜绝因责任心不强或谋私动机引起的材料不合格现象。⑹通过加强内部管理、资金管理、招投标管理等降低开发成本。63 14问题与建议14.1关于资金筹措与使用本项目的建设任务较为紧迫，建议建设单位做好项目的前期工作，做好工作建设的资金筹措工作，计划好工程资金的使用，以保证工程的顺利进行。14.2关于环境保护按照统一规划，分步实施的原则，认真实施岳阳市城区建设规划，尽力减少对当地噪声、扬尘、环境的影响，以维护岳阳市城区的生态环境，在尽量保持项目所在地原貌的基础上，实现人工与自然风景的天然融合。14.3关于项目实施措施在项目建设实施过程中，建设单位及各相关部门，应统一指挥，明确分工与责任，保证建设的标准与质量，确保项目按期建成。63'