住宅楼新建项目可行性研究报告 132页

'海南住宅楼·甘肃家园项目可行性研究报告建设单位：澄迈恒润达实业有限公司XX编制单位：海南XX方能投资顾问有限公司 编制日期：2014年3月10日目录第一章项目总论11.1项目名称与项目单位11.2可行性研究报告编制依据21.3项目概况31.4结论与建议5第二章项目建设背景及必要性62.1项目建设背景62.2项目建设必要性16第三章市场分析183.1我国整体投资环境分析183.2海南XX省投资环境分析253.3海南XX房地产市场分析323.4项目市场定位与竞争能力分析423.5项目建设规模与销售方案43第四章项目选址与建设条件464.1项目选址464.2建设条件47第五章建筑方案525.1总图布置方案525.2建筑单体设计585.3工程方案59第六章节能分析736.1合理用能标准及节能设计规范73 6.2项目所在地能源供应和消耗状况分析73 6.3项目能耗数量及用能指标分析756.4项目节能措施776.5项目节能效果分析82第七章环境和生态影响分析837.1生态环境依据和标准837.2生态环境现状837.3生态环境影响分析867.4生态环境保护措施897.5特殊环境影响907.6环评小结91第八章劳动安全卫生与消防928.1危害因素及危害程度分析928.2职业安全卫生健康对策与措施928.3消防93第九章组织机构及人员配置969.1组织架构969.2管理工作内容969.3人员资源配置97第十章项目实施进度计划9810.1项目建设期9810.2项目实施进度计划98第十一章项目招标9911.1招标内容9911.2招标组织形式和招标方式9911.3预期目标10011.4招标方案100II 第十二章投资估算与财务分析10112.1投资估算及财务分析说明10112.2投资估算与资金筹措10212.3资金筹措10612.4资金投入计划10712.5财务分析107第十三章社会效益分析12213.1社会影响效果分析12213.2社会适应性分析12413.3社会评价结论124第十四章风险分析12514.1项目主要风险因素识别12514.2风险防范和降低风险对策12614.3风险分析结论127第十五章结论及建议12815.1结论12815.2建议128III 第一章项目总论1.1项目名称与项目单位1、项目名称：海南XX·甘肃XX家园项目2、项目建设进度概况：海南·甘肃X家园整体项目总规划用地面积200亩，总投资为172605.8万元。项目分两期工程建设，一期工程建占地面积为项目总规划用地面积的45%，即总用地面积为90亩，总投资为66103.58万元。一期工程建设内容包括1栋2～3F会所、园林景观、项目规划的3#、4#、5#、6#栋23F的住宅楼，项目一期工程于2013年6月开工，本项目工程包括会所、90亩园林景观建设已经全部竣工，4栋住宅楼目前正在建设当中。本报告主要针对海南XX·甘肃XX家园项目一期工程进行可行性研究及论证。23、项目建设单位：澄迈恒润达实业有限公司XX34、建设单位概况：澄迈恒润达实业有限公司XX成立于2010年8月30日，注册地点为：澄迈老城镇谭脉村南边，注册号为：469027000016131。是以高端项目投资、地产旅游开发等为主的企业。公司经营范围为：房地产开发经营、能源综合开发、钢材、建材、水暖设备、五金交电、汽车配件、橡胶只凭的销售、高科技项目开发经营、农业综合开发、装饰装修工程、冷库储藏、包装（以上项目凡涉及许可证经营的凭许可证经营）。公司已取得房地产开发资质，资质证书号：【2011】琼建房开证暂字第71807号。1.2可行性研究报告编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》；2、《中华人民共和国城乡规划法》；3、《中华人民共和国环境保护法》；4、《中华人民共和国招投标法》；5、国家发改委、建设部联合制定的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；第31页共129页 6、《投资项目可行性研究指南》（2002年中国电力出版社）；7、《海南XX省国民经济和社会发展十二五规划纲要》；8、《海南XX国际旅游岛建设发展规划纲要（2010—2020）》；9、《海南XX省澄迈县旅游发展总体规划》；10、《澄迈县老城片区总体规划修编（2011-2016.20）》；11、《澄迈县土地利用总体规划（2006-2020）》；12、国家有关政策、法规、规范、标准；13、澄迈恒润达实业有限公司XX提供的其它资料。1.3项目概况1.3.1项目选址及用地本项目选址位于海南XX省澄迈县老城经济开发区。用地性质：商业及居住用地。1.3.2项目建设性质本项目为新建项目。1.3.3项目建设内容及规模本项目用地约117379.0960000.3㎡（已扣除道路面积18213.39㎡），容积率1.91，建筑密度20.1717.32%，绿化率49.92%，项目总建筑面积374981.44114766.37㎡，其中地上建筑面积334183.83㎡，地下建筑面积40797.61㎡（不计容）。地上建筑面积包括：会所建筑面积37996.993335.9㎡，4栋会所及配套建筑面积7084.03㎡，商业建筑面积24219.48㎡，住宅建筑面积259360.8111430.475㎡，架空建筑面积5522.38㎡，计容面积328661.45㎡；停车位26241404个，其中地上停车位1097624个，地下停车位1527780个。1.3.4投资规模及资金筹措方式该项目总投资66103.58万元。其中，建筑工程费用36438.72万元，设备购置与安装工程费8015.47万元，工程建设其它费用15775.66万元，预备费1891.65万元，建设期利息3564.130.00万元，铺底流动资金7087.153982.08万元。第31页共129页 本项目估算总投资额为118119.1566103.58万元，资金全部由项目建设单位自筹98119.1566103.58万元。项目建设单位运营状况良好，资金力量雄厚，能够为本项目提供资金保障。1.3.5项目建设期本项目建设，建设期总共为6012个月，即20134年46月-20194年35月。1.3.6项目主要技术经济指标表1-1项目主要经济技术指标表序号项目合计1营业收入135105.29万元2营业税金及附加7093.03万元3土地增值税5164.48万元4开发成本666103.58万元5销售及管理费用12470.71万元6印花税1591.37万元7财务费用0.00万元8利润总额(1-2-3-4-5-6)14330.88万元9应纳所得税额14330.88万元10所得税3582.72万元11净利润10748.16万元12公积金1074.81万元13未分配利润9673.35万元15总投资收益率21.68%16总投资利税率32.41%17动态投资回收期3.94年18财务内部收益率15.25%19财务净现值2236.03万元1.4结论与建议本项目建设符合国家房地产政策的要求，顺应了澄迈老城片区总体规划修编的发展要求，符合海口市社会经济发展和城市建设总体规划，是实施海口市“中强、西拓、东优、南控”战略规划和落实海南XX第31页共129页 省十二五产业发展规划的必要举措。项目的建设符合国家和地方政府在环境保护、资源节约、科学规划、消防安全等各个方面的要求，设计方案科学合理，具有前瞻性。本项目的实施将产生良好的经济效益和社会效益，风险可控。通过对项目各专题的分析，本报告认为，项目的实施是可行的。建议项目单位在项目建设过程中，尽快落实建设资金；高度重视市场预测；加强工程建设“三控制、两管理、一协调”，加强核算，减少不可预见事件的发生导致工程建设费用增加；做好节能环保和消防安全措施。第31页共129页 第二章项目建设背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1国家及行业发展1、国家政治经济形势及有关房地产政策2012年全年国内生产总值519322亿元，比上年增长7.8%。其中，第一产业增加值52377亿元，增长4.5%；第二产业增加值235319亿元，增长8.1%；第三产业增加值231626亿元，增长8.1%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为45.3%，第三产业增加值比重为44.6%。图2-12008年-2012年国内生产总值及其增长率全年全社会固定资产投资374676亿元，比上年增长20.3%，扣除价格因素，实际增长19.0%。其中，固定资产投资（不含农户）364835亿元，增长20.6%；农户投资9841亿元，增长8.3%。东部地区投资[10]151742亿元，比上年增长16.5%；中部地区投资87909亿元，增长24.1%；西部地区投资88749亿元，增长23.1%；东北地区投资41243亿元，增长26.3%。第31页共129页 图2-22008-2012年全社会固定资产投资及其增长率全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。表2-12012年房地产开发与销售主要指标完成情况及其增长表指标单位绝对数比上年增长%投资额亿元7180416.2其中：住宅亿元4937411.4房屋施工面积万㎡57341813.2其中：住宅万㎡42896410.6房屋新开工面积万㎡177334-7.3其中：住宅万㎡130695-11.2房屋竣工面积万㎡994257.3其中：住宅万㎡790436.4商品房销售面积万㎡1113041.8其中：住宅万㎡984682.0本年资金来源亿元9653812.7其中：国内贷款亿元1477813.2个人按揭贷款亿元1052421.3本年土地购置面积万㎡35667-19.5本年土地成交价款亿元7410-16.7第31页共129页 2011年“国八条”出台，确定了全年房地产调控基调，同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕：a.控价格：“国八条”首次释放通过调控平抑的信号，即“将房价控制在合理水平”，并且要求地方政府上报年度价格控制目标。b.强保障：再次强调加强保障性住宅建设，并确定年度、十二五期间建设目标，并要求地方政府逐级分解。c.严问责：对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制，并要求对公众公开，使“问责制”的落实有据可依并可由公众监督。d.扩范围：将限购、限贷等调控政策的涉及范围进一步扩大，进行全国性的房地产调控。2、《中国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》第三十五章提高住房保障水平第三节改善房地产市场调控进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管，规范房地产市场秩序。加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。3、《海南XX国际旅游岛建设发展规划纲要（2010——2020）》第九章房地产业积极引导和发展与国际旅游岛发展目标相适应的房地产业，科学规划、合理引导房地产业发展的类型、规模和速度，保持房地产业平稳健康发展。第一节房地产供应体系发挥生态宜居特色，积极发展房地产业。建立健全多层次的房地产产品供应体系，满足多样化消费需求。优先发展满足常住居民住房需求的房地产，加快保障性住房建设，积极发展会所、度假村等经营性房地产，适度发展满足避寒、疗养、养老等不同需求的度假旅居型房地产。逐步形成以海口、三亚为两大中心，东部、中部、西部地区均衡发展，区域之间特色各异、互补性强的房地产空间发展格局。第31页共129页 第三节规范房地产市场加强对房地产业发展的宏观调控。强化规划引导，适度供应土地，合理调控房地产的规模、结构、开发时序和空间布局。使房地产业发展与人口规模、资源和环境容量、城镇发展、公共服务体系建设相协调。认真贯彻落实土地、信贷、税收等政策，合理引导住房消费，促进房地产市场规范有序发展。严格房地产准入和清出制度，建立房地产业诚信体系，建立健全土地和商品房市场信息披露机制，加强对房地产开发建设、销售环节的严格规范管理。规范发展房地产中介和物业管理服务业，规范二手房交易和房屋租赁市场。严厉打击圈地不建、捂盘惜售等违法违规行为，遏制房地产投机炒作，促进房地产市场规范健康发展。2.1.2海南XX省总体发展规划1、《海南XX省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》（琼府〔2013〕68号）（九）适当降低纯商品住房开发的比例。自2013年起，逐步降低商品住房开发比例，增加高端、经营性房地产比重，力争至2017年末，全省商品住房新开工面积占商品房新开工面积的比例下降至70%（2012年，全省为84.4%，全国为73.7%）。各年度商品住房比例控制目标由省住房城乡建设厅制定，并纳入市县考核指标体系，由省统计局制定指标考核方案，呈报省委、省政府批准后实行考核。根据年度考核指标，省国土环境资源厅对各年度新出让的商品住房用地占房地产开发用地总量的比例做相应调整。各市县政府要在规划和施工报建阶段严格控制商品住房报建面积比例，确保年度商品住房比例控制目标的顺利完成。对已规划为居住用地或已出让但未开发的居住用地，鼓励市县根据产业布局，依法调整为商业或者旅游用地。对在2013年内调整规划并动工的项目，由市县政府在基础设施配套费等方面适当给予优惠。（十三）加大对区域（社区）基础设施和公共服务设施投入力度。各市县政府应明确社区配套和商品房小区配套界限，对房地产项目周边道路、交通、教育、文化、体育、医疗卫生和商业等基础设施和公共服务设施，应加大投入和建设，避免因配套设施落后而导致房地产价格低廉，造成宝贵资源浪费。对房地产开发企业主动完善社区基础设施、公共服务设施的，由市县政府适当减免城市基础设施配套费。第31页共129页 2、《海南XX省房地产业发展战略与中长期规划（2010-2020）》《海南XX省房地产业发展战略与中长期规划》确定海南XX房地产发展的总体目标为：以本岛长居型居住地产为基本、经营性旅游地产为主导、度假旅居型地产为特色、商业及其他地产为补充，建立多元化、多层次的房地产产品供应体系与住房保障体系，并与国际旅游岛建设紧密结合，良性互动，打造国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特的世界一流的海岛型幸福家园、旅游胜地与度假天堂。还特别对保障性住房建设和商业地产提出了具体要求。就这个规划和海南XX房地产业发展，罗保铭省长强调，要加强规划的约束性要求，要把核心的水源地、生态保护区保护放在第一位；要继续对规划做深度定量分析，使规划的指导性更强；要尽快制定“十二五”海南XX保障性住房建设专项规划，要摸清全省房地产的基础资料，要抓紧制定全省房地产业发展指导意见，结合海南XX情况研究制定海南XX房地产专项政策，促进海南XX房地产持续健康发展。3、《海南XX国际旅游岛建设发展规划纲要（2010-2020）》发挥生态宜居特色，积极发展房地产业。建立健全多层次的房地产产品供应体系，满足多样化消费需求。优先发展满足常住居民住房需求的房地产，加快保障性住房建设，积极发展会所、度假村等经营性房地产，适度发展满足避寒、疗养、养老等不同需求的度假旅居型房地产。逐步形成以海口、三亚为两大中心，东部、中部、西部地区均衡发展，区域之间特色各异、互补性强的房地产空间发展格局。“北部组团”即以海口市为中心，包括文昌、定安、澄迈三市县，面积7965平方公里，占海南XX岛面积23.37％。重点发展文化娱乐、会议展览、商业餐饮、高尔夫休闲、金融保险、教育培训、房地产等现代服务业和汽车制造、生物制药、食品加工、高新技术等产业。4、《海南XX省城乡经济社会发展一体化总体规划（2010-2020）》积极引导发展与国际旅游岛建设目标相适应的房地产业。以海口、三亚为两大中心，东部、中部、西部地区均衡发展，因地制宜差异化发展中心城市型、滨海度假型、山区度假型、产业配套与旅游度假结合型、大城市周边型（郊区型）等五种地域类型房地产，逐步形成“两大中心、三大区域、五种地域类型”的空间格局。第31页共129页 图2-3海南XX房地产业功能空间组织规划图2.1.3项目建设区域发展战略1、《澄迈县土地利用总体规划（2006～2020年）》“北部沿海平原重点建设区：包括老城镇、桥头镇，区域总面积22952.08公顷，占全县土地总面积的11.05%。本区以平原为主，拥有优越的区位优势，是澄迈县经济发展最快的地区。”“土地利用方向：以老城经济开发区为“龙头”，充分利用其港口、铁路和公路设施，与海口市的发展紧密结合，形成西部开发建设的先进制造业和信息产业聚集区、全省现代物流基地和区域旅游、休闲、会展中心，以工业化发展为重点，带动澄迈县城镇化和经济的整体发展。”2、《澄迈县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》“第31页共129页 在产业高新化的前提下，努力实现由管理开发区向经营开发区的转变，探索区内土地利用新模式，实现经济与生态效益的双赢。做好项目管理及人才吸引工作，努力将老城经济开发区打造成宜居宜商、宜游宜工的花园式工业区。以生态软件园为龙头，依托海南XX省高新技术产业示范区的独特资源，在发展高新科技产业的同时，努力将老城建成海南XX省高新技术汇集高地，人才聚集中心，花园式高新产业区带。”2.1.4项目建设区域投资环境1、区域概况1）道路及基础配套设施项目紧邻的富音北路、北二环路均已建成通车，交通优势非常明显。2）旅游配套设施项目紧邻盈滨半岛旅游渡假区，区域准备建设为4A级旅游景区。该景区规划用地面积为4.32平方公里，拥有优良的海景，优质的水质、沙质和宗教文化三大特色，通过创建国家4A景区。根据《澄迈盈滨半岛旅游度假区规划》，着力把盈滨半岛及其周边腹地1600公顷旅游区打造成以度假养生、地域文化展示为特色，集滨海旅游休闲、康体健身于一体的国际化旅游度假区。在功能分区方面，该片区依据旅游资源特征及项目布置分为“一带三区”，即银滩海滨游赏带、金角高端消享区、天堂湾文化休闲区、天堂湾养生度假区。目前正在建设项目包括：Ø景区管理中心、4个游客服务中心、电瓶车总站、电瓶车分站、景区大门以及303亩填海造地工程等Ø海南XX梦幻岛海上竞技运动项目团组（内容包括海上竞技运动主营地、青年营、游客服务中心、天文台、游艇俱乐部、水上餐饮文化广场、医疗、会议中心、电瓶车队、海上竞技运动职业学院、新农村合作社等22个项目，预计两年建成，总投资额达10亿元。）Ø区内5.699公里的环保电瓶车道及内环海路正在建设中，水上运动和沙滩竞技场馆仍在规划设计中。已经建成的项目包括：u永庆寺佛教文化旅游区u月亮湾高尔夫球场u西海岸温泉会所u金鑫足球训练基地第31页共129页 3）区域交通现状海口西站57路、59路公车，老城-马村巴士。海口市区20分钟，到海口火车站10分钟，到机场20分钟，到西线高铁第一站仅需5分钟。2、项目区域的经济社会情况及政策因素澄迈县经济增长全省领先，经海南XX省统计局审定，20123年全县完成生产总值（GDP）171亿元，同比增长17.1%，比全国平均水平8.1%高出9.3个百分点，比全省平均水平9.1%高出8.0个百分点。其中，一、二、三产业分别实现增加值55.76亿元、75.08亿元和39.67亿元，分别增长7.9%、25.3%和12.4%。经济总量继2010年突破百亿大关、2011年连跨四个十亿台阶，2012年再夸三个十亿台阶，不但总量实现三年翻番，经济增长速度更是在全国宏观经济减速的情况下，连续三年全省排名第一，实现三连冠。人均GDP突破五千美元。按常住人口计算，2012年全县人均生产总值达到36157元，比全省平均水平高出3783元，按当年汇率折算为5752美元，继2010年超3000美元、2011年超4000美元后，再上5000美元新台阶，标志着澄迈经济发展进入全新阶段。经济实力持续增强。2012年，全县全口径财政总收入突破40亿元，达到41.21亿元，同比增长1.0%。其中地方公共财政预算收入15.73亿元，增长25.0%，比GDP增速快8.2个百分点。从征收部门看，国税部门征收收入8.07亿元，增长5.0%;地税部门征收收入11.77亿元，增长14.7%；固定资产投资强劲增长。全年全社会固定资产投资190.72亿元，同比增加62.37亿元,增长48.6%。城镇固定资产投资180.89亿元，增长47.6%。其中，第一产业投资2.82亿元，下降18.6%；第二产业投资81.16亿元，增长39.5%；第三产业投资96.92亿元，增长59.2%。全县施工项目195个，同比增长57.3%，其中，新开工项目69个，本年竣工项目90个，增长210.3%。房地产开发投资较快增长。全年房地产开发投资47.70亿元，增长16.7%。房地产房屋施工面积311.77万平方米，增长52.8%。建筑业较快增长。全年建筑业完成增加值18.72亿元，按可比价格计算，同比增长16.9%。全年房屋建筑施工面积351.50万平方米，增长8.5%，其中，住宅施工面积313.67万平方米，增长38.9%。第31页共129页 20123年，老城经济开发区内企业总产值38462亿元，同比增长241.35%；生产总值（GDP）100亿元，同比增长20%；税收收入13亿元；固定资产投资120亿元，已发展成为全省少有的具备大工业基础、年总产值超380亿元的省级开发区。多年来，澄迈县实行倾斜政策，通过加大投入、改革放权、强化服务、选商择资等措施，举全县之力促进了老城经济开发区跨越发展。仅在基础设施建设上就累计投入60多亿元，基本达到了国家级园区的“七通一平”，增强了开发区的吸引力，掀起了开发区三次创业热潮。2.1.5项目的提出1、项目发起人澄迈恒润达实业有限公司XX2、项目提出的理由①项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约为1.5-4.3个百分点，改革开放30年来，房地产业对国民经济的拉动作用不断增强，已经成为国民经济的重要支柱产业。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积达到22㎡，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2011年达到人均建筑面积35㎡，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是拉动国民经济发展的需要。②项目对城市建设将起到促进作用海口市第十一次党代会提出，要按照“中强、西拓、东优、南控”第31页共129页 的发展思路，以广阔的视野拓展海口的城市发展空间，逐步形成中心带动、轴线辐射、组团式的城市发展格局。“中强”就是加强主城区建设，提升主城区水平。“西拓”就是要加快西海岸新区建设，以行政中心建设为突破口，带动行政办公和总部经济功能区、教育和高科技产业功能区、旅游度假功能区建设；要把西部工业基地建设、临港物流园区建设与新区建设紧密结合起来，初步形成工业集中、物流畅通、新城崛起的西部大发展的良好局面。“东优”就是充分发挥江东组团的生态资源优势，打造东海岸国家级旅游度假区，创造集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。“南控”就是要严格控制城市向南发展，保护南部城郊生态森林，筑牢城市生态屏障。海南XX作为国家重要战略部署，其经济发展速度在中南区域经济中的领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力。在以海口为中心的“中强、西拓、东优、南控”的发展规划环境下，海口市党代会提出了要突出海南XX城市形象建筑，提高海南XX城市品位，加强城市辐射功能的目标。目前，海口市的人均拥有住宅偏少，而且买不起房的现象比比皆是，与海南XX省人均拥有住宅相差甚远。因此，改善海南XX省人民的居住问题已经成为海南XX政府特别关心的问题之一。同时，随着海南XX经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使海南XX城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。甘肃XX家园项目不但符合海南XX城市建设总体规划，贯彻了“中强、西拓、东优、南控”的发展战略，而且对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。③解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业出现职工下岗再就业的现象也就在所难免。广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。第31页共129页 据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为海南XX省西延线重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加海南XX当地社会就业岗位作出一定的贡献。2.2项目建设必要性项目甘肃XX家园的建设，符合海口市及老城开发区产业结构升级的十二五规划的要求，项目建成后具有较大的综合效益，项目的建设是必要的。1、项目甘肃XX家园的建设改善城市环境，提高生活质量，持续利用自然资源，加快城市化进程的需要。海南XX省是一个拥有较好的自然资源的省份，全省拥有的亚热带土地面积占全国的42%，同时还有较好的气候、降水等自然条件。澄迈县是海南XX西部龙头，城市是地区政治、经济、文化教育和科学技术的中心，在城市现代化建设中起着主导作用。城市建设是形成和完善城市多种功能、发挥西部城市中心作用的基础性工作，它必须与经济建设相互协调。本项目所在的澄迈老城镇，是目前老城镇建设和政策导向的重点开发区域，随着本项目和周边规模社区的陆续建成，将进一步加快这一地区的发展步伐和提升区域环境质量。本项目的建设对于完善环境、集约利用土地，使得项目所在地周边整体环境清洁优美，提供有利的生产条件和方便的生活条件，适应人们日益增长的物质和文化生活需要是非常必要。甘肃XX家园位于老城高新技术产业区内北接工业大道，南临博院路，欣龙路从地块中心穿过，交通便利，地段显赫；项目投资单位欣龙控股集团股份有限公司实力雄厚，审时度势，在老城开发区建设甘肃XX家园不仅满足了海口市产业结构升级的需要，为老城开发区旅游产业的发展提供了必要的基础设施条件；项目建设具有促进老城中心区区发展的经济效益。2、项目甘肃XX家园的建设体现了和谐社会发展观，有利于社会的可持续发展。房地产业的良性发展是城市发展的重要组成部分，任何城市都是依靠房地产开发先行，使聚集到城市的人口有栖身和活动场所。城市人口的再聚集、经济再发展、规模再扩大，以及自身结构的演化和不断更新，又为房地产的再发展提供了空间和资源的可能。近年来，房地产开发逐渐成为城市发展的重要力量，扮演着城市发展的重要角色。澄迈甘肃XX第31页共129页 家园的建设和经济发展亦离不开房地产业，通过本项目的建设，是对现有城区内的空间重构，使更多居民定居在此。通过房地产开发，既可提供城市建设资金，又可对开发的土地性质、规模、位置的择定符合城市规划的意图和要求，克服以往完全依靠行政管理手段下存在的一些弊端，既满足开发的要求，又保证城市规划的实施、落实。甘肃XX家园的设计贯彻“以人为本”、“尊重自然”与“可持续发展”思想，以建设绿色生态的生态住宅区为目标，创造布局合理、功能齐备、环境优美的生态居住区；拟建项目在未来运作中将处处体现和谐发展的先进理念，不仅有利于整个澄迈房地产业的健康循环发展，同时有利于促进整个海南XX社会和谐发展。3、项目甘肃XX家园的建设可以提高区域形象、增强区域活力。甘肃XX家园设计定位是建设成为房地产业为主、宜居宜业的会所、商业配套设施为辅，建成后住宅居住区的销售、区域定居人员增长，会所会所的经营等，使之成为澄迈县老城镇经济开发区的发展中心，项目建成后既为展示区增添了一处适于居住的建筑，提高硬件设施水平，并对推动展示区经济发展、繁荣市场经济文化生活，发挥积极的带动效应，而且本项目所处地块的土地价值得到最大限度的开发，在今后的发展过程中将形成新的宜居生活区，从而为当地聚集更多的商业气氛。综述，项目的建设将可以有效提升整体区域形象，增强区域经济发展活力。4、项目甘肃XX家园的建设能够提供众多的就业机会，增加社会税收。本项目的建设有利于繁荣当地市场经济，扩大社会就业机会。随着本项目的实施，为澄迈县老城开发区第三产业的发展提供了良好的基础条件。项目在实施过程中将提供众多的就业岗位，这不仅解决了当地农村剩余劳动力的就业问题，为构建和谐社会作出贡献，同时项目的自身开发运营也给当地政府带来了财政收入，从而更进一步的促进了当地经济的发展。甘肃XX家园的建设，不仅能给澄迈带来巨大的经济收入，也将有助于澄迈产业结构、人才结构的调整和发展，对澄迈经济发展将起到巨大的推动作用。第31页共129页 第三章市场分析3.1我国整体投资环境分析3.1.1我国固定资产投资环境2013年1-11月份，全国固定资产投资（不含农户）391283亿元，同比名义增长19.9%，增速比1-10月份回落0.2个百分点。从环比看，11月份固定资产投资（不含农户）增长1.47%。图3-12013年1月-11月份我国固定资产投资（不含农户）同比增速分产业看，1-11月份，第一产业投资8509亿元，同比增长31.7%，增速比1-10月份加快1.1个百分点；第二产业投资167043亿元，增长17.3%，增速回落0.3个百分点；第三产业投资215730亿元，增长21.5%，增速回落0.1个百分点。第二产业中，工业投资164287亿元，增长17.9%，增速回落0.4个百分点；其中，采矿业投资12497亿元，增长12%，增速回落0.3个百分点；制造业投资134206亿元，增长18.6%，增速回落0.5个百分点；电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资17585亿元，增长17.7%，增速加快0.5个百分点。分地区看，1-11月份，东部地区投资181848亿元，同比增长18.4%，增速比1-10月份回落0.2个百分点；中部地区投资110117亿元，增长23%，增速回落0.2个百分点；西部地区投资96588亿元，增长23.1%，增速回落0.1个百分点。第31页共129页 图3-22013年1月-11月份我国分地区投资相邻两月累计同比增速分登记注册类型看，1-11月份，内资企业投资369597亿元，同比增长20.7%，增速比1-10月份回落0.2个百分点；港澳台商投资9896亿元，增长8.6%，增速回落0.9个百分点。从项目隶属关系看，1-11月份，中央项目投资20632亿元，同比增长13.4%，增速比1-10月份加快5.3个百分点；地方项目投资370650亿元，增长20.2%，增速回落0.6个百分点。从施工和新开工项目情况看，1-11月份，施工项目计划总投资836466亿元，同比增长17.9%，增速比1-10月份回落0.3个百分点；新开工项目计划总投资328420亿元，同比增长14.3%，增速回落0.1个百分点。从到位资金情况看，1-11月份，到位资金433419亿元，同比增长20.2%，增速与1-10月份持平。其中，国家预算资金增长15.4%，增速比1-10月份回落0.9个百分点；国内贷款增长17%，增速加快0.7个百分点；自筹资金增长20.6%，增速加快0.4个百分点；其他资金增长24.9%，增速回落2个百分点。第31页共129页 图3-32013年1月-11月份我国固定资产投资到位资金同比增速表3.1.2我国房地产开发和销售分析1、房地产开发投资完成情况2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，增速比1-10月份提高0.3个百分点。其中，住宅投资53112亿元，增长19.1%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。图3-4全国房地产开发投资增速1-11月份，东部地区房地产开发投资43068亿元，同比增长17.3%，增速比1-10月份提高0.2个百分点；中部地区投资17084亿元，增长21.7%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资17259亿元，增长23.1%，增速回落0.7个百分点。1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积646096万平方米，同比增长16.1%，增速比1-10月份提高1.5个百分点；其中，住宅施工面积472941万平方米，增长13.5%。房屋新开工面积181055万平方米，增长11.5%，增速提高5个百分点；其中，住宅新开工面积131849万平方米，增长10.0%。房屋竣工面积69420万平方米，增长2.5%，增速提高0.7个百分点；其中，住宅竣工面积54265万平方米，下降0.1%。第31页共129页 2、商品房销售和待售情况1-11月份，商品房销售面积110807万平方米，同比增长20.8%，增速比1-10月份回落1个百分点；其中，住宅销售面积增长21.3%，办公楼销售面积增长26.6%，商业营业用房销售面积增长12.1%。商品房销售额69946亿元，增长30.7%，增速比1-10月份回落1.6个百分点；其中，住宅销售额增长31.1%，办公楼销售额增长39.5%，商业营业用房销售额增长22.4%。图3-5全国商品房销售面积及销售额增速1-11月份，东部地区商品房销售面积54709万平方米，同比增长22.2%，增速比1-10月份回落1.8个百分点；销售额42904亿元，增长33.1%，增速回落1.9个百分点。中部地区商品房销售面积28663万平方米，增长22.2%，增速回落0.3个百分点；销售额13634亿元，增长31.8%，增速回落0.1个百分点。西部地区商品房销售面积27435万平方米，增长16.7%，增速回落0.4个百分点；销售额13407亿元，增长22.6%，增速回落1.8个百分点。11月末，商品房待售面积46806万平方米，比10月末增加1444万平方米。其中，住宅待售面积增加932万平方米，办公楼待售面积增加99万平方米，商业营业用房待售面积增加258万平方米。第31页共129页 3.3海南XX房地产市场分析3.2.1海南XX省房地产发展情况分析表3-6海南XX省2013年1月—10月份房地产开发投资情况表房地产开发投资完成情况(万元)本月止上年同期比上年同期增减累计绝对数%一、房地产开发投资91934536966375222707832.0按工程用途分住宅77116255584378212724738.1#90平方米以下3160324263884452148019.8办公楼10022846114541141.2倍商业营业用房52353441744910608525.4其他858066918434-60368-6.6二、本年财务资金来源合计1834554513672564467298134.21.上年末结余资金45854693382161120330835.62.本年财务资金来源小计1376007610290403346967333.7国内贷款2579823213553144429220.8利用外资103073677-72647-98.6#外商直接投资3073677-73647—自筹资金5173447457492959851813.1#自有资金276949526218711476245.6其他资金60057763506266249951071.3#定金及预付款42577802837096142068450.1三、房屋施工面积（万平米）5745.084661.251083.8323.3#本年新开工1370.831312.4858.354.4四、房屋销售面积（万平米）912.03689.22222.8132.3#住宅885.58661.85223.7433.8房屋销售额81155425625537249000544.3#住宅78754935353980252151347.1表3-7海南XX省2013年1月—10月份分市县房地产开发投资情况表分市县房地产开发投资额(万元)本月止上年同期比上年同期增减第31页共129页 累计绝对数%东部地区71898045693032149677226.3海口市2001829140718459464542.3三亚市2463249191149755175228.9文昌市478826441640371868.4琼海市744506751967-7461-1.0万宁市70293542561327732265.2陵水县798459755131433285.7中部地区4767404327494399110.2五指山市102824715133131143.8定安县104478114731-10253-8.9屯昌县4496252480-7518-14.3琼中县40990234291756175.0保亭县130159136686-6527-4.8白沙县53327339101941757.3西部地区152690984059468631581.6儋州市2475041811006640436.7儋州2278791806044727526.2洋浦196254961912938.6倍东方市24611313202411408986.4澄迈县6772992857623915371.4倍临高县13230049554827461.7倍乐东县2010391609344010524.9昌江县2265431220-8566-27.4注：市县房地产开发投资额含农垦数据。表3-8海南XX省2013年1月—10月份分市县房屋销售面积表分市县房屋销售面积(万平方米)本月止上年同期比上年同期增减累计绝对数%东部地区666.93548.64118.3021.6海口市267.37214.8952.4824.4三亚市139.83125.0914.7411.8文昌市70.7772.84-2.06-2.8琼海市76.6161.6414.9824.3第31页共129页 万宁市50.6535.1915.4643.9陵水县61.7039.0022.6958.2中部地区74.9251.9922.9344.1五指山市16.677.898.781.1倍定安县17.5216.580.945.7屯昌县18.8611.367.5066.0琼中县7.034.802.2446.7保亭县13.178.085.0963.0白沙县1.663.28-1.62-49.5西部地区170.1888.6081.5892.1儋州市37.2525.8311.4244.2儋州35.1424.5110.6343.4洋浦2.101.320.7960.0东方市13.706.537.181.1倍澄迈县67.7639.9227.8469.7临高县23.911.3622.5616.6倍乐东县24.0211.7412.281.0倍昌江县3.543.230.329.8注：市县房屋销售面积含农垦数据。表3-9海南XX省2013年1月—10月份分市县房屋销售额表分市县房屋销售额(万元)本月止上年同期比上年同期增减累计绝对数%东部地区67399034898849184105437.6海口市2021180148846053272035.8三亚市2200310159694760336337.8文昌市2953192294436587628.7琼海市54619433471121148363.2万宁市56046931659424387577.0陵水县111643193269418373719.7中部地区38121421113217008280.6五指山市9478644878499081.1倍定安县5935367130-7777-11.6屯昌县6897030845381251.2倍第31页共129页 琼中县2219216750544232.5保亭县12875540541882142.2倍白沙县715810988-3830-34.9西部地区99442551555647886992.9儋州市1738671220535181442.5儋州1697251085916113456.3洋浦414213462-9320-69.2东方市6953128246412851.5倍澄迈县38933624463414470259.2临高县150722537714534527.0倍乐东县2003051039689633792.7昌江县1066411278-614-5.4注：市县房屋销售额含农垦数据。3.3.12海南XX房地产发展布局海南XX独特的自然资源与亚热带、热带气候环境、交通发展现况是组成海南XX房地产发展布局的重要因素，使海南XX形成今天资源导向型分布的地产格局，并且呈现轴式发展趋势：南北带动、两翼推进、发展中部。第31页共129页 图3-11海南XX省房地产发展布局图具体划分如下：北部：泛海口区域南部：泛三亚区域东部：东海岸沿线西部：西海岸沿线中部：五指山、保亭、琼中等地泛海口区域泛三亚区域西海岸沿线东海岸沿线中部区域图3-12海南XX省房地产发展布局图表3-10海南XX省房地产特点表区域区域旅游资源特点区域房地产特点代表项目泛海口区域具备热带滨海度假休闲、观光、会展、商务、购物、文化、娱乐等复合型都市旅游资源海口房地产市场是海南XX最早发展起来的市场，市场较为成熟，市场容量较大，是本土客户比重最大的城市万科浪琴湾、富力盈溪谷、海口·外滩中心、江南城、国瑞城、鲁能海蓝椰风、海蓝福源、观澜湖泛三亚区域中国唯一热带滨海度假休闲旅游目的地海南XX最为成熟、最具代表性的旅游地产市场鲁能三亚湾、半山半岛、公主郡、卓达东方巴哈马、凤凰水城、福湾、清水湾、富力湾东海岸沿线国家海岸、航天城、亚洲论坛，集海景、温泉疗养、热带植被观光、国际会展为一体的滨海旅游休闲区东线高速为串联，借助政府规划，优越条件，将自然资源转化为地产资源，将以单纯欣赏海景、商务会议的客源转化为房地产客源博鳌：博鳌亚洲湾、宝莲城、千舟湾；万宁：神州半岛第31页共129页 西海岸沿线自然保护区，原生海岸资源为岛内保持原生态较为完整地区，前几年规划为工业开发集中地带，旅游地产开发属于初级阶段龙沐湾中部区域五指山、热带雨林、热带温泉，与滨海度假资源互补的热带雨林度假休闲养生和黎苗族文化风情旅游目的地先期低端度假产品催热市场，定位为养老、养生度假休闲地产山水绿世界、五指山林溪、双大和园、七仙瑶池1、泛海口区域房地产发展特征：依托海南XX强势的旅游资源，结合自身优势城市配套，已逐步进入高速发展周期。图3-13泛海口区域房产布局图表3-11泛海口区域房地产特点表　区域划分代表楼盘板块特征西海岸滨海区域西海岸长流片区、滨海片区、海甸岛片区万科浪琴湾一线海景，价格高、户型大，针对岛外高端度假类人群城市商务中心中心老城片区海口·外滩中心容积率较高、以多层为主，成为外地人居家养老和本地高品质人群的选择西线辐射区域盈滨半岛区域富力·盈溪谷一线海景、投资度假内陆腹地非成熟区域东部区域和火山口南部区域鸿洲江山内陆区域、自造景观，总价便宜、单价低小结：总体平稳，后势强劲，泛海口地产趋于成熟，年销售面积持续增加，地价、房价稳步上涨。第31页共129页 2、泛三亚区域房地产发展特征：三亚房地产近10年的迅速增长，使得三亚市域原有湾区土地开发殆尽，东线湾区逐渐成熟，西线开发即将展开。泛三亚区域房地产布局：以三亚为中心，沿海岸线，向两翼方向延展,形成目前的“七湾一区”。香水湾三亚湾大东海亚龙湾海棠湾清水湾红塘湾图3-14泛三亚区域房地产发展布局图3、东海岸沿线房地产发展特征：东线滨海度假，以东线高速为串联，借助政府规划、优越条件，将自然资源转化为地产资源，重点集中于琼海（博鳌、嘉积、官塘）、万宁两区域，面积3576平方公里，占海南XX岛面积10.49%。发展动线：自北向南节点式推进，起步较早。琼海市：以博鳌为重点，发展商务、会议、度假地产代表项目：千舟湾、宝莲城、亚洲湾万宁市：主要以兴隆、神州半岛两大区域为重点发展旅游资源（海）地产。代表项目：神州半岛、华润石梅湾小结：随着由三亚、海口向南北推进的进程，以及东海岸线的优越的旅游资源，以及东环轻轨的开通和博鳌机场的建设，加之博鳌亚洲论坛、万宁神州半岛等大项目的带动，东海岸沿线将成为继泛三亚区域、泛海口区域之后又一重点发展区域。第31页共129页 4、西海岸沿线房地产发展特征：自然保护区，原生海岸资源为岛内保持原生态较为完整地区，前几年规划为工业开发集中地带，旅游地产开发属于初级阶段，未来定位于高端旅游度假区。代表项目：江苏国信龙沐湾旅游度假区（一期在开发，尚未销售）5、中部区域：养生、养老休闲度假地产，以热带雨林和温泉为主要资源。五指山：依托于热带雨林资源的养老养生度假地产；保亭：依托于热带温泉资源的养老养生度假地产。发展动线：散点式分布。综上，海南XX房地产布局小结：泛海口区域中海口作为省会城市，主要以自住以及度假双重需求的客户为主，城区主要以常规城市居住型产品分布为主，投资、度假主要以西海岸沿线为主。泛三亚区域主要以针对岛外的高端度假投资产品为主，由于其旅游地产发展较早，已成为整体市场中的成熟型标杆。东海岸沿线将是下一个发展的重点区域。西海岸沿线逐渐步入开发轨道，一些知名企业已在此区域大规模圈地。中部区域目前只能以热带雨林、温泉为卖点资源的点状式开发。3.3.32013年海南XX房地产开发情况分析根据海南XX省统计局公布的2013年前三季海南XX房地产开发情况数据显示，我省房地产投资增长较快，房屋销售面积持续高位增长，新开工面积略有增长，到位资金相对充足。1、房地产开发投资在波动中维持较快增长前三季度，海南XX房地产开发完成投资814.45亿元，增长31%，增速比去年同期下降2.8个百分点，比1-8月提高0.2个百分点，全省房地产开发投资增速高出固定资产投资5.8个百分点。第31页共129页 住宅投资增速明显高于房地产开发投资。前三季度，住宅投资690.47亿元，增长39.6%，占房地产开发投资的84.8%，比重同比提高5.2个百分点；办公楼投资8.37亿元，增长93.2%，占房地产开发投资的1%，比重同比提高0.3个百分点；商业营业用房投资46.91亿元，增长13.9%，占房地产开发投资的5.8%，比重同比下降0.8个百分点；其他投资68.70亿元，下降15.9%，占房地产开发投资的8.4%，比重同比下降4.7个百分点。第31页共129页 西部地区房地产开发投资增长势头强劲。前三季度，东部地区房地产开发完成投资636.25亿元，增长25.4%，增速比1-8月提高0.7个百分点；西部地区完成投资135.08亿元，增长78.5%，增速比1-8月提高1.6个百分点；中部地区完成投资43.12亿元，增长10.8%，增速比1-8月下降9.9个百分点。从完成投资总量上看，三亚市完成投资219.45亿元，位列第一，同比增长31.5%；海口市完成投资171.74亿元，全省第二，同比增长38.3%；陵水县投资72.23亿元，增长3.4%；琼海市投资70.67亿元，增长1.8%；万宁市投资60.16亿元，增长52.5%；澄迈县投资59.79亿元，增长1.3倍；文昌市投资42亿元，增长11.9%。2、房屋施工面积增长快速，竣工面积下降明显，新开工面积略有增长前三季度，海南XX房屋施工面积为5691.54万平方米，增长24%，增速比1-8月提高2.7个百分点。其中，住宅施工面积为4781.2万平方米，增长20.6%，增速比1-8月提高1.9个百分点。施工面积增长速度比房地产开发投资速度低7个百分点，运行趋势基本保持一致。前三季度，海南XX房屋竣工面积为400.76万平方米，下降7.5%，增速比1-8月下降7.5个百分点。其中，住宅竣工面积为328.23万平方米，下降6%，增速比1-8月下降3.7个百分点。前三季度，我省房地产新开工项目个数为72个，比去年同期减少10个。我省新开工面积为1311.73万平方米，比去年同期略增3.4%，抑制了从年初到8月的回落势头。其中，住宅新开工面积为1114.88万平方米，增长6.1%，增幅比房屋新开工面积扩大2.7个百分点。3、房屋销售高位开局、增速逐步回落今年海南XX房屋销售迎来开门红，1-2月累计房屋销售面积为129.25万平方米，同比增长62.2%。一季度房屋销售面积为260.17万平方米，增长39.1%。上半年，房屋销售面积为572.21万平方米，增长38.9%。前三季度，房屋销售面积为825.94万平方米，增长30.1%。第31页共129页 年初开始，住宅销售面积增速一直略高于房屋销售面积增速。前三季度，住宅销售面积为802.14万平方米，增长31.1%，增速比房屋销售面积要高1个百分点；占房屋销售面积的比重为97.1%，比重同比提高0.7个百分点。从当月销售面积来看，从3月份至5月份，全省当月销售面积呈逐月下降态势。3月份销售面积为130.92万平方米，同比增长1.1倍；4月份销售面积为99.74万平方米，同比增长69.4%；5月份销售面积为84.89万平方米，同比略降1.3%。6月份因保障性住房的纳入，当月销售面积反弹至127.41万平方，同比增长18.1%。7月份当月房屋销售回落至最低为64.82万平方米，随后8、9月逐月增长，8月份销售80.76万平方米，9月销售108.15万平方米。考虑到除保障性住房外的纯商品房销售持续下降趋势以及去年保障性住房的大量销售造成同比基数较大的两方面因素考虑，预计全年房屋销售增速仍有进一步回落的趋势。分地区看，西部地区销售增长较快。前三季度，西部地区销售面积为150.01万平方米，增长82.8%；东部地区销售610.95万平方米，增长21.4%；中部地区销售64.97万平方米，增长31.5%。从销售总量上看，海口市销售238.61万平方米，位列第一，增长23.2%；三亚市销售131.38万平方米，增长8.2%；琼海市销售71.24万平方米，增长30.6%；文昌市销售64.01万平方米，增长3.7%；澄迈县销售61.78万平方米，增长62.4%；陵水县销售58.84万平方米，增长56.2%；万宁市销售46.87万平方米，增长37.2%。第31页共129页 3.3澄迈房地产市场分析3.3.1澄迈商品房发展状况分析澄迈县2013年全年房地产开发投资47.70亿元，增长16.7%。房地产房屋施工面积311.77万平方米，增长52.8%；澄迈县房屋销售96.56万平方米，增长37.9%；房屋销售额53.11亿元，增长18.3%。目前澄迈商品房市场整体销售平稳，旺季月均18套。据有关数据统计，除2011年恒大澄迈项目集中入市带动了澄迈整体成交水平外，近4年的时间，澄迈整体成交未有较大变化。如下表所示：2013年澄迈商品房销售旺季月平均650套，按照目前在售的35个项目计算，旺季各项目平均月销售18套，淡季为旺季的一半左右，即9套。如下表所示：第49页共129页 3.3.2澄迈县商品房市场供给分析根据《澄迈县老城片区产业空间布局规划》可知澄迈县主要的住宅分布在盈滨半岛旅游度假区、老城经济开发区宜居新城、高新技术产业园区、现代物流园和美榔双塔——历史文化旅游区5大区域：表3-15澄迈县主要住宅分布区域分布区域备注标志性楼盘盈滨半岛旅游度假区开展高档的、富有特色的滨海度假休闲活动，以满足休闲度假、会议、沙滩活动、水上运动、潜水、休闲渔业、海鲜美食、海岸风景观光旅游以及佛教参禅祈福等需要金手指高尔夫温泉小镇、半岛壹号、海峡南岸温泉花园、远洋华墅、博亚龙湾、盈滨之恋、金螺湾、隆苑庄园、鲁能海蓝福源老城经济开发区宜居新城以老城镇宜居工业新城为核心，立足琼北地区的区位优势和产业基础，打造海南XX北部产业经济功能区，建设起一座滨海宜居新城，促使老城经济开发区将向具有自我生长功能的“城市综合体”转变冠永凤凰城、盈滨绿生花园、永升滨海城、福隆丽水湾、孟乐新城、新香缇假日、中华坊、四季康城、老城商业广场、鼎基香榭美榔双塔——历史文化旅游区海南XX石塔文化历史主题公园旅游区——高新技术产业园区打造琼岛北部新型工业航母、海南XX省航运货运中心枢纽、琼北地区主要的工业基地和现代港口新区后海温泉小镇、海南XX恒大御景湾、东汇森语林、博亚熙园现代物流园海南XX省琼北地区区域型综合物流中心的功能定位快速通关的物流中心、高时效配送中心、大量仓储中心藏龙福地从澄迈老城片区住宅楼分布的主要5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是盈滨半岛旅游度假区、高新技术产业园区和老城经济开发区宜居新城，金马现代物流园和美榔双塔——历史文化旅游区作为概念性规划区域的发展潜力还未完全显现出来。主要的住宅楼情况参见下表：第49页共129页 区域名称占地面积（平方米）总建筑面积（平方米）容积率绿化率（%）地理位置售价（元/平方米）物业费（元/月/平方米）盈滨半岛旅游度假区半岛壹号2990061432720.3441.50澄迈县盈滨半岛260006.3博亚龙湾66000420000.4545海口市西海岸盈滨半岛15000——盈滨海岸1000601442411.1866澄迈县盈滨半岛旅游度假区盈滨路12000——金螺湾43511347450.3953.56海口市老城盈滨半岛永庆大道东武警支队对面120001.8鲁能海蓝福源1018861209960.3457澄迈县盈滨半岛盈滨路65002.5金手指高尔夫温泉小镇226664.404000001.5849海口市西海岸盈滨半岛国际旅游度假区盈滨路45001.5高新技术产业园区后海温泉小镇39960010000002.540.12海南XX省海口市盈滨半岛老城经济开发区75001.5恒大御景湾2393335600001.850海口西海岸·盈滨半岛旅游度假区二环路68001.8——2.5东汇森语林34660.59855872.255海口市南海大道21公里处南侧53001.6老城经济开发区宜居新城冠永凤凰城74372.891800002.035海南XX老城经济开发区南一环路北侧1.5公里处46001.6盈滨绿生花园88784.111442681.840海口市西海岸盈滨半岛南端老城经济开发区60001.2永升滨海城619332188223.141海南XX省澄迈县老城经济开发区5700——福隆丽水湾53333310000002.042海南XX省海口市南海大道西延长线21公里处6400——中华坊182667278175.731.240.02海南XX省澄迈老城经济开发区南海大道11-1号（生态软件园对面）61001.8四季康城12440.61291102.035.6海南XX省老城开发区工业大道1号（老城管委会侧面）75001.5老城商业广场5879.3723922.323.530海南XX老城开发区澄江北路5600——现代物流园藏龙福地600000149097.63.4845海口市澄迈县老城经济开发区工业大道316号5600——第49页共129页 表3-16澄迈县主要住宅楼基本情况第49页共129页 3.4项目周边案例调研根据本项目规划建设基本情况，我们对老城经济开发区类似物业进行竞争性及价格参考性市场进行了详细调查，经调查，目前开发区对本项目具有竞争性及价格参考性并已建成开盘销售类似物业主要有：碧海蒙苑、四季康城、和恒大御景湾等。3.4.1碧海蒙苑碧海蒙苑位于老城镇盈滨半岛旅游度假区内，北二环以北欣龙路以西，项目产品包括中精装公寓、高层公寓，其中以14栋精装高层公寓为主。社区配套有高级酒店会所、商业街等。碧海蒙苑项目总占地面积约110亩，总建筑面积约13万㎡，共计1366户，其中商业面积达10万㎡。物业名称碧海蒙苑售价均价7400元/㎡装修状况精装修容积率1.6绿化率45%物业类别高层住宅开发商澄迈恩利置业有限公司3.4.2四季康城四季康城一期位于位于海南XX省澄迈老城开发区工业大道1号(老城管委会侧面)。项目总建筑面积28万平米。四季康城一期AB区占地面积59440.60㎡(89亩)，建筑面积129110㎡，由16栋中、高层住宅和5栋1-2层商业组成，总有住宅1532户。商业配套有：东南亚园林、大型商业配套、下沉式景观泳池，下沉式阳光休闲会所(健身、瑜珈、温泉泡池、棋牌、咖啡茶座、乒乓球室)等。第49页共129页 物业名称四季康城售价均价7800元/㎡装修状况毛坯容积率2.0绿化率35.6%物业类别住宅、商住开发商海南XX泽航房地产开发有限公司3.4.3恒大御景湾恒大御景湾位于老城·盈滨半岛旅游度假区二环路，项目占地面积239333平方米，建筑面积560000平方米，容积率1.8，绿化率50%，总户数为1750户。项目配套设施有5500㎡商业街、5200㎡超五星级奢华会所，国际级双语幼儿园等。物业名称恒大御景湾售价均价6500元/㎡装修状况精装修容积率1.8绿化率50%物业类别住宅开发商海南XX明好置业有限公司3.5项目市场定位与竞争能力分析3.5.1市场定位第49页共129页 本项目地处老城经济开发区内，与海口西海岸片区和盈滨半岛旅游度假区遥相呼应。该片区的总体定位为，在产业高新化的前提下，努力实现由管理开发区向经营开发区的转变，探索区内土地利用新模式，实现经济与生态效益的双赢。做好项目管理及人才吸引工作，努力将老城经济开发区打造成宜居宜商、宜游宜工的花园式工业区。项目定位：结合项目周边房地产开发运营的类型以及本项目的建设规模，本项目的开发主题定位为努力把小区规划成具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的历史文化内涵的21世纪新型居住小区“21世纪新型居住甘肃XX家园小区”，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代住区。3.5.2本项目竞争能力分析（1）关键竞争因素关系到高端复合型地产个体的竞争力因素主要包括：地段和交通、复合型资源（自然生态环境、人文环境、商业圈环境等）、总建筑面积、容积率、物业形态等五个方面。（2）关键竞争对手的确定项目区域内现有高端地产竞争对手主要有坐落于项目区附近的碧海蒙苑、四季康城、和恒大御景湾等。（3）各因素权重的确定参照目前高端复合型的竞争状况和经营状况，同时征求相关专家的意见，确定各关键因素的权重。表3-17复合型地产关键因素权重因素地段和交通总建筑面积复合型资源容积率物业形态权重0.20.10.30.10.3（4）竞争能力评分各单项评价分数为1、2、3、4、5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。表3-18竞争能力评分结果单项因素碧海蒙苑半岛壹号海峡南岸温泉花园四季康城远洋华墅恒大御景湾地段和交通4434总建筑面积333第49页共129页 复合型资源443容积率435物业形态443加权总分3.93.83.2综合考虑，我们认为本项目具有较强的行业竞争能力。3.56项目建设规模与销售方案3.56.1建设规模本项目用地面积约60000.3㎡，总建筑面积为114766.37㎡，主要建设高层商品房、会所为主，商业配套设施园林景观建设为辅的建筑，具体分为高层住宅区、临街商业、会所三两大块。具体各区域建筑指标和总体建筑指标建设内容见下表。表3-19各区域建筑指标和总体建筑指标二居住小区主要技术经济指标一览表序号项目单位数量备注1总用地面积㎡60000.390亩2总建筑面积㎡114766.373其中会所建筑面积㎡3555.9住宅楼建筑面积㎡111430.474容积率1.915建筑占地面积㎡23679.3610392.0556建筑密度%20.1717.328绿地率%489.929住宅区总户数户4748111510停车位辆2624130411其中地上停车位辆1097624含双层机械复式车位4332辆地下停车位辆1527780双层机械停车位1376辆3.56.2销售方案该项目位于老城经济开发区，比照项目区域内周边多项高端复合型楼盘的总建筑面积和容积率，详见下表：第49页共129页 表3-20盈滨半岛旅游度假区高端复合型楼盘面积比较项目名称总建筑面积（平方米）容积率销售均价（元/平方米）恒大御景湾5600001.806800鲁能海蓝福源碧海蒙苑690001273471.191.60657400四季康城金手指高尔夫温泉小镇4000001291101.582.045007800平均值149703.22731520.8241.8148407300高端复合型楼盘通常采用租售结合的经营方式，这种方式更利于分享物业增值收益但也可能存在不利于物业管理的弊端。本着收益最大化和物业管理质量最优化的原则，本项目则采用“房产、商业商铺会所出售+剩余部分出租”的模式。根据海南XX省目前房地产市场热销的情况以及盈滨半岛旅游度假区域内的地价，考虑到未来几年房地产价格依然处于上升通道，保守估计住宅出售均价为7000元/平方米，会所、商铺均出租，具体销售、回款计划见《销售收入及营业税及附加估算利润与利润分配表》。第49页共129页 第四章项目选址与建设条件4.1项目选址4.1.1选址原则符合澄迈老城片区总体规划和当地经济发展规划的要求。交通便利、周边配套公用设施比较完备，具有适当的发展余地。节约用地，少占耕地。建设用地应因地制宜，优选考虑利用荒地、劣地、山地和空地，尽可能不占或少占耕地，并力求节约用地。减少拆迁移民。工程选址应着眼于少拆迁，少移民，尽可能不靠近、不穿越人口密集的城镇或居民区。场地无洪涝危害，不应选在有害气体和烟尘影响较大的区域内，与噪声源及贮存易燃、易爆物场所的有关距离应符合有关部门的规定。有利于保护环境和生态。4.1.2拟建场址位置及现状情况1、项目拟建场址位置根据上述场址选择的基本要求以及本项目甘肃XX家园的性质，项目建设单位在澄迈县老城镇及周边市区进行了多次踏勘。在充分综合建设场址位置、占地面积、地形地貌气象条件、工程地质条件、征地拆迁移民安置条件、交通运输条件、市政配套设施、环境保护等方面的因素，海南XX甘肃XX家园最终选定场址位于海南XX澄迈老城经济开发区富音北路与北二环路交汇处东南侧的地块。地块目前多为农业用地，土地肥沃，适合海南XX各类热带植物生长，利于营造大面积集中绿化，周边自然环境优美，是发展旅游地产的绝佳之地。2、区位交通该场址位于海南XX澄迈老城经济开发区富音北路与北二环路交汇处东南侧的地块，项目拟建位置距海口市区20分钟，到海口火车站10分钟，到机场20分钟，到西线高铁第一站仅需5分钟；海口绕城高速环线西端与海南XX西线高速相连，直达三亚，东端可直达海口市美兰国际机场。交通便捷，区位优势明显。3、场地现状第49页共129页 地块现状多为农业用地，地形平坦，土地肥沃，适合海南XX各类热带植物生长，利于营造大面积集中绿化，项目总规划用地面积为200亩，其中项目一期工程用地面积为90亩。用地范围内现状地形已经过初步平整，整个地势西南高东北低，高差约4米。周边配套设施比较完善。项目位置图4-1项目建设地理位置图4.1.3征地拆迁和移民安置规划方案项目单位通过出让方式取得该土地使用权，项目建设不涉及征地拆迁和移民安置工作。4.2建设条件4.2.1澄迈县区域概况1、社会经济条件2013年澄迈生产总值完成170.52亿元，同比增长16.8%，增速连续三年位居全省第一。全年呈现“一季度较快发展，二季度回调企稳，三、四季度逆势上行”的发展态势，一、二、三、四季度分别增长14.3%、13.9%、15.3%和16.8%。第49页共129页 2013年,县委县政府把创品牌、惠农增收作为中心任务来抓，政策好，价格优，天气顺，促使农业和农村经济形势良好。2012年全县实现农业增加值55.76亿元，增长7.0%，增速高于全省0.7个百分点。其中，种植业、林业、牧业、渔业分别增长6.0%、10.1%、6.9%和5.9%。2013年全县实现工业总产值209.35亿元，同比增长31.8%；工业增加值56.36亿元，同比增长27.7%，对全县经济增长的贡献率为60.0%，拉动全县经济增长10.1个百分点。2012年全县工业产值增速一直保持在30%以上，主要得益于园区企业强力拉动。统计数据显示，生态软件园3家规模以上工业企业产值增长22.9%，贡献率达到69.0%。2013年产值超亿元的企业达69家，年税收超千万元的企业29家。全省技术最先进的水产品加工厂通威水产、全省规模最大的包装印刷厂永凯包装材料厂、中国最大的高端玻璃制造基地中航特玻、填补国内空白的海胶集团乳胶丝等一批规模大、带动力强、科技含量高的重点项目相继建成投产。“三港合一”马村中心港区一期工程竣工，作为全国第四个综合保税区的海口综合保税区封关运行。列为省“一岛一区两园”发展战略项目的海南XX生态软件园成功开园，吸引了东软、微软等198家知名IT企业入驻，2012年产值突破30亿元。填补海南XX海上娱乐项目空白的梦幻岛海上竞技运动项目开工建设。历时七年建设的中国最大面积的单体佛苑永庆寺落成。富力·红树湾、四季康城等一批高端房地产项目建成。2、自然环境条件气象条件：澄迈县属热带季风气候，年平均气温23.8℃，年平均日照时数2059小时，年均降雨量1786.1毫米，且热雨同季，终年基本无霜。较之全省东部市县，处于静风环境区，台风影响较弱。地势南高北低，南部为丘陵山地，中部为河积平原，北部为台地和海积平原。气候温和，日照充足，适合生产生活旅游。水资源：澄迈县全县大小河流20多条，年流量35亿立方米。海南XX最大的河流南渡江流经县内8个乡镇，长达120公里，年流量为17.4亿立方米，可利用水4亿立方米。县内有大小河流20多条，总长250公里，常年流量35亿立方米。南渡江流经10个乡镇，流程116.3公里，年均流量13.4亿立方米。建有中型水库4宗，小型水库13宗，总库容量1亿方，蓄水工程472宗，引水工程90宗，提水工程33宗，年年加大投入大搞冬修水利建设，用水实灌面积17.2万亩。第49页共129页 全县海岸线长有89.8公里(含内湾线)，内外港湾15处，海洋面积达1000平方公里，属琼州海峡和北部湾的一部分，水温温和，海水深度大，盐度适中，发展港口贸易，海洋捕捞业、养殖业等条件优越。矿产资源：澄迈县经探明储量最大的矿产资源有：石油、石英石、石灰石、水晶、黄金、白银、泥煤、锌铝、赤铁、高岭土、花岗岩、锰等十多种。其中石油1.9亿吨；石英石5000多万吨，平均品位含硅99.5%；石灰石1075万吨，平均含石灰钙53.92%；水晶矿床长5.5公里，宽3公里；高岭土约有8000万吨。县内已探明的陆地矿产资源有石灰石1070万吨，石英石5000万吨，还有石油、高岭土、铅锌、金银、花岗石、玄武岩、砖瓦粘土矿等10多种，发现矿产地55处，其中金属矿产地11处，非金属矿产地32处，能源矿产4处，水气矿地8处。海洋资源：澄迈县北靠琼州海峡，海岸线全长89.8公里（含内湾线）。内港湾有浅海涂滩2.3万亩，海水有机物质丰富，是海水养殖的理想基地。近港湾海域盛产马鲛鱼、红鱼、黄花鱼、石斑鱼、鲳鱼、金枪鱼、鱿鱼、墨鱼、龙虾、虾米等名贵海鲜。内外港湾15处，均可建2万吨级泊位码头。沿海海边风光猗丽，沙白水清，环境保护完好，是开辟海边旅游度假景点的黄金地带。4.2.2区域文化特色澄迈县文化底蕴深厚。“澄迈”县名已沿用1390多年，隋大业三年(公元607年)迁县城于今老城镇的老城墟，因西有“澄江”东有“迈山”而取澄江，迈山之首字，名澄迈县。据史载，澄迈县名自此始。　　澄迈县建制历史悠久，是海南XX西汉时期三大历史名邑（即玳瑁、紫贝、苣中）之一，西汉武帝元鼎六年(公元前30年)为苟中县，属珠崖郡，县治设在今美亭乡的美中墟。隋大业三年(公元607年)迁县城于今老城镇的老城墟，属临振郡。唐高祖武德五年(公元622年)改珠崖郡为崖州，澄迈隶属崖州。贞观十三年(公元639年)又拆琼山地置曾口、颜卢、琼山三县，属琼州。曾口县治设在博罗村(今永发镇内)。唐玄宗开元十三年(公元755年)把曾口县并人澄迈县。两县合并后，其县城仍设在老城。后因老城地区发生地震，瘟疫流行，遂于清光绪十八年(公元1892年)将县城迁至今治南渡江边的金江镇。第49页共129页 4.2.3区域人区环境澄迈县老城镇人文特色浓郁，交通发达便捷，自然资源和文化资源丰富，发展空间广阔，是创业、居住的理想之地。该区域自然资源和人文景观都比较丰富，人居环境要素比较理想，是自然、休闲、人文、旅游和谐结合的理想人居之地。区内环境优美，大型公共设施及旅游休闲娱乐场所众多，为广大市民提供高品位的休闲娱乐场所。4.2.4区域交通条件澄迈县毗邻海南XX省省会海口市，两者相距仅50公里；东接琼山市、定安县，南与屯昌县、琼中县相连，西与临高县、儋州市接壤，北临琼州海峡。澄迈县的交通以公路为主，海榆中、西干线和环岛西线高速公路和在建的粤海跨海铁路纵横贯穿县内东西部地区，海榆西线公路从本县北部横贯而过，北部近海地区又有新建成的环岛西线高速公路洋浦至海口段，成为东西快速干道。海南XX火车货运车站坐落境内。乡镇公路实现沥青化，村村有公路相通，形成了纵横交错的公路网。澄迈县境内地方公路网发达，各乡镇均通车，县城金江镇每日有客车通往省内各市县；在沿海的马村港、美当湾已兴建了6个0.5-3.5万吨级泊位深水码头，澄迈县形成琼北最大的码头群。东水、马村、玉包、新兴等重要港口，每天有国内外船只开往海口、湛江、北海、广州及东南亚等地。项目地块南部、北部有规划市政支路经过位于富音北路与北二环路交汇处东南侧，交通条件优越，出入非常方便。4.2.5软环境条件老城经济开发区以“以诚招商、以诚待商、以诚留商”为宗旨，积极开展“讲诚实、守信用”教育活动，创新诚信工作机制，努力提高开发区人的道德素养，树立开发区整体信用形象，让诚实守信成为共同的价值取向和行为规范。2005年4月26日，海南XX老城经济开发区开全省先河，创建了全省第一个项目投资服务中心窗口，制订和实施了“一条红地毯铺路、一个窗口对外、一条龙服务、一支笔审批”的办事制度，减少办事环节，简化手续程序，大幅度提高办事效率。第49页共129页 如今只要开发商和投资者踏进开发区大门，区内各种审批手续在两个工作日内便可办结，县有关职能部门在两个工作日内也办完各种审签手续；需要省有关部门办理的手续，由开发区派专人跟踪办理，投资商无须为了一个又一个“公章”而奔波。此外，开发区还成立了“马上办”办公室，把特事特办的高效机制提上更高一个层次。正因为这一贯的诚信作风及良好的投资环境，2006年9月海南XX老城经济开发区被评为“中国50家投资环境诚信安全区”。4.2.6配套条件1、给水项目片区内建有老城水厂，占地面积13公顷，现状供水能力为10万m³/d，规划未来几年内供水能力提升到20万m³/d，供水能力充足。2、排水（排污）老城经济开发区片区内已建有西区污水厂，占地面积25公顷，现状处理污水能力为5万吨/日，规划提升到30万吨/日，片区内规划污水工程可接入澄迈县市政污水管网，项目污水排放要求能够得到满足。3、供电澄迈县有水电站10座，安装发电机组25台，容量共7691千瓦，常年输电量2500万度，已并入省网，统一供电。海南XX省最大的火力发电厂——马村海口发电厂建在县境内，电力充足，全县18个乡（镇）扩大通电率达93%。在老城开发区已建起11万伏的变电站，满足全区的工厂用电。4、通讯全县长途电话开通了光缆传输，现有自动电话交换机容量4014门，其中县城安装程控电话1702门，号码升8位并与全省联网。用户可直拨国内大中城市及世界各个国家和地区。同时开通无线Wifi，移动电话，实现了程控、自动、传呼、移动四结合的立体通讯。5、燃气通过建设通往老城镇和金江镇的输气管道，以及对福山油气田的勘探开发和油气加工，项目块地所需天然气由澄迈天燃气管网供给，压燃气经调压箱调压后接至用户。6、社区配套第49页共129页 海南XX老城经济开发区内商业网点密布，文化娱乐设施齐全，各专业银行均在此设有分支机构，区内有中小学十几所，闻名遐迩的海南XX立达学园就在开发区内。区内设有公安分局，确保了区内社会治安的稳定及维系了正常的工作、生活秩序。另外，区内还设有一所设施完备的医院，3个规划布局合理的农贸市场，30多家全天候服务的豪华会所，极大地满足了开发区人们的生活需求。7、建设材料及运输条件项目工程所需的建设材料如钢材、木材、水泥、电缆等均可由老城开发区内及周边的建筑材料市场供应，满足项目建设需求。第49页共129页 第五章建筑方案5.1总图布置方案5.1.1规划设计原则1．坚持统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设的原则。2．做到高层低密度加大楼间距和景观空间，在项目用地内开挖一万平方米的人工湖面，使居住空间一步一景，独居特色。3．综合考虑道路结构，功能分布，建筑群体组合、绿化系统、空间和环境设计等的内在联系，以构成一个完善的、相对独立的有机整体。4．适应不同的居民群体的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配件设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的居住生活环境。5．充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益。5.1.2规划设计理念及定位本项目处于海南XX秀丽的澄迈县，澄迈属海南XX旅游发展规划中以海口为核心的琼北旅游区，充分利用本案的区位优势，体现本项目的新时代特征，以鲜明的广场、绿地、轴线和天际线和整体性的区域联系，体现现代居住区形象。体现现代居民城市生活的丰富、自然和舒适性，以丰富的公共、会所、休闲空间，自然、生态的居住环境，丰富、有机、错层次的绿化景观，共同创造现代以人为本的居住环境。充分考虑和延续悠久而有内涵的历史文化和传统特色，以丰富有特色的组团院落互相围合的居住空间，来体现传统生活空间的私密性和人际交流。5.1.3项目总图布置1、总规划布局①　建筑后退红线建筑后退北二环路35米，后退富音北路36.8米，后退南侧用地红线24.5米，后退东侧用地红线18.00米。②　规划布局第49页共129页 项目规划采用高层低密度的理念，在有限的土地上创造尽可能大的景观和绿化，建筑布局以并列式和围合式相结合的规划形式，景观规划主次明确，由外到内、由闹到静、由面到线，小区入口设计一万平米的大型水面，配合小岛、栈桥、喷泉、亲水广场、水体雕塑等形成丰富、立体的景观层次，使建筑与水景形成呼应，创造灵活多变，空间丰富的住宅组团。注重小区布局对北二环街景空间的影响，在道路转角部位设计与街景相适应的建筑，使建筑立面形象在面向北二环方向得以彰显。把居住区的设计与城市的相关要素整合起来，使居住区的特色表现在与城市要素形成空间整合的过程中，增添城市的亮点，形成统一中富有变化的天际轮廓线。2、道路组织形式1）道路规划设计原则①　内外联系道路通而不畅，安全便捷。②　道路布置分级设置，以满足居住区内不同的交通动能的要求，形成安全、安静的交通系统和居住环境。③　人车分流，满足居民日常出行以及小区外围商铺货车、消防车、救护车、小型搬家车车辆通行。④　区内道路满足地下工程管线的埋设要求。2）道路分级道路分为四级，及北二环路和富音北路、组团级道路、住宅组团级道路和宅间小道。北二环路线宽60米，富音北路宽42米，住宅组团级道路宽为4米，宅前道路2.5米。3）道路规划设计组团内有三个出入口与外围道路联系，分布为人行主出入口在北二环路，开口位置距离十字路口154米；车辆主出入口在富音北路，距离十字路口244米，车辆次出入口在南向规划道路上，距离十字路口355米，以保证就有良好的内外联系，又不会对城市交通造成影响。道路系统在联系上有互通式、近端式和综合式三种。在布局上有环形、树枝形、半环形等多种。3、园林绿地及景观规划三横一纵，点面结合的景观布局，旨在最大限度的发展绿化、水系、广场、健身场等。第49页共129页 万米人早水域与瀑布、小岛、栈桥、亲水平台等一起打造一个小型的水世界，与建筑相映成辉，水体驳岸以自然过渡，林荫小道婉穿期间，为人民提供享受自然的完美条件，音乐喷泉和水体雕塑在视觉上丰富水体，内部演绎广场和中心广场提供较大型的活动，网球场和健身区让住户尽情感受健康的快乐。4、竖向规划1、）充分利用自然地形，形成立体错落的观海面；2、）有利于地面排水，地面积水及水土流失；3、）满足道路、广场的设计允许坡度；4、）有利于布置建筑和组织环境景观；5）达到土方量最少。5、环卫环保规划与措施1）对有噪音的设备设于地下室并做好隔声减震措施和消声措施及降噪措施，如发电机房。柴油发电机排烟设水木除尘。2）在住户进水管上（水表前）装橡胶接头，生活污水排水管立管上安装降噪器。3）生活供水管道采取优质无污染环保型管材（upvc），用于生活的水箱采用食用不锈钢材质，并采取防污染措施。二次供水采用紫外线消毒。4）采用分体式空调，室外机统一安排，集中排放冷凝水，能效比大于2.7.5）污水、废水在排入市政管道前视具体情况分别采取化粪池、隔油、沉淀等处理措施。6）小区商铺内不经营大型餐饮及卡拉OK。7）建设无露土小区，有效防止尘土、异味等侵害。8）小区内设垃圾收集点及垃圾转运站，实现垃圾袋装化及分类收集。1）环卫规划u垃圾产生量预测规划采用人均指标法预测，人均每日垃圾产生量标准取1.2kg；则规划区生活垃圾日产生量约为吨。u设施规划：a.小区设立垃圾收集点。b.生活垃圾袋装化分类收集，垃圾转运要实现密闭化中运输。第49页共129页 a.主入口两旁临街每50~80米设垃圾箱一个，其它道路两旁则每80~100米设垃圾箱一个。b.为保障健康，全部给水设备均选用新型卫生型产品，给水管选择铜质或铅塑复合型材以防止水质二次污染。c.加强宣传教育，增强居民的爱护环境观念，减少乱扔垃圾的现象。2）环保规划①　整个规划区大气环境质量控制标准执行《环境空气质量标准》（GB3095-2012）的一级标准。②　规划区内地面水域执行《地面水环境质量标准》（GHzB1-2002）中的III类标准。③　规划区内声学环境控制标准：昼间执行标准45dB(A)、夜间执行标准35dB（A）。④　能源只允许使用太阳能、液化石油气等清洁能源，不得使用煤、碳、薪柴等作为燃料。⑤　所有污废水必须进行处理后利用，禁止直接向地面水体排放。⑥　各类型建设工程必须与周边环境协调，建筑周边加强绿化，乔木、灌木、草本植物相配种植，不留裸露土壤，形成生态多样性的绿化环境。绿化应选择种植适应山地、树冠优美、抗风性能强、恢复速度快的种植种类。5.32工程方案5.32.1建筑方案1、设计依据及设计要求《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）2006版；《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）2008版；《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2004）；《建筑结构制图标准》（GB/T50105-2001）；《建筑结构设计术语和符号标准》（GB50083-97）；第49页共129页 《地下工程防水技术规范》（GB50108-2001）；《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2001）；《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）。2、结构设计自然条件1、基本风压：Wo=0.75KN／㎡地面粗糙度B类。2、抗震设防烈度：8度，地震设计加速度a=0.2g，设计地震分组为第一组，抗震设防类别为丙类。3、建筑结构安全等级：二级，设计使用年限为50年。4、工程地质条件：有待查明。本工程建筑物抗震等级均为二级。5）建筑构件的耐火等级与耐火极限本工程设计建筑构件的耐火等级为二级，各构件的耐火极限均按规范要求执行。构件挠度允许值【f】=L/200，最大裂缝宽度允许值：室内正常环境【Wmax】=0.2mm。5、建筑分类等级本工程建筑结构的安全等级为二级，抗震设防类别为乙类，结构抗震等级为三级。地下室防水等级为二级。地基基础设计等级为乙级。6、上部结构及地下室结构方案结构形式：会所、住宅独栋楼采用轻钢结构，高层采用剪力墙结构，纯地下室部分采用框架结构。楼面、室面板采用钢筋混凝土楼板；地下室周圈采用钢筋混凝土挡墙。73、基础方案活荷载（附表）序号荷载类别标准值分项系数准永久值系数1不上人屋面0.51.402上人屋面2.01.40.43卧室、餐厅2.01.30.84楼梯、走道3.51.40.35车道20.01.30.86厨房、卫生间2.51.40.57空调机房、电梯机房7.01.30.6第49页共129页 本工程目前尚未进行工程地质勘察，因此本工程基础拟采用钢筋砼桩筏基础。84、主要结构材料结构计算（1）混凝土强度等级：墙、柱、梁、板、楼梯：C30、C25（2）混凝土结构的环境类别：一类环境：二b类环境意外部分；二b类环境：基础底板、外墙、水池及其他处于潮湿环境的部分。2、钢筋：直径＜10㎜为HPB235级钢筋；直径≥10㎜为HPB335级钢筋；且应符合国家标准《钢筋混凝土用热轧带肋钢筋》GB1499的有关规定。3、焊条：E43（用于HPB235）E50（用于HPB335）4、填充墙采用陶粒砖切块M5级混合砂浆砌筑（砌块容量r≤12KN／㎡强度等级不小于MU2.5级）。9、5、建筑设计结构选型1、地基基础：主体部分采用预应力管桩基础；裙房部分采用柱下独立基础。2、楼盖体系：本工程正常的梁板结构体系。3、抗震缝、沉降缝、温度缝；为满足建筑使用要求以及便施工，本工程不设温度缝，为解决温度应力问题除建筑外墙及屋面采用屋面采取有效的保温措施，还采取增大屋面板配筋率及增设后浇带等其他措施。1#塔式住宅楼与商业裙房之间设沉降缝，结构体系万全分开。在住宅建筑形象的设计上，我们采用ARTDEC0风格。建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势。106、结构优化设计第49页共129页 为了控制好开发成本，进而取得良好的经济效益和社会效益，优化设计将贯穿整个结构设计全阶段。优化思路并不是简单的减少钢筋用量，而是通过调整构件刚度的比例关系，充分利用和发挥构件的受力特点和作用，使整体结构达到安全性、合理性、经济性的统一，从而使结构设计达到优化。5.32.2给排水方案1、给水工程设计依据《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）；《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）。1）《建筑给水排水设计规范》（2009年版）GB50015-2003；2）《高层民用建筑设计防火规范》GB50016-2006；3）《自动喷水灭火系统设计规范》（2005版）GB50084-2001；4）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；5）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；6）《室外给水设计规范》GB50013-2006；7）《室外排水设计规范》(2011年版）GB50014－2006；8）《建筑给水钢塑复合管管道工程技术规范》CECS125:2001；9）《建筑给水聚丙烯管道工程技术规范》GB/T50349—2005；10）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93；11）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；12）《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》（2007）。2、设计范围用水量主要考虑居民生活用水、公共建筑用水、道路及绿地浇洒用水等。根据当地的用水现状及水资源状况，参照海南XX省其它类似项目的用水量指标，用水量指标选用及用水量见下表5-1：表5-1用水量与预测表楼号用水单位用水标准数量日用水量（m³）3#楼居住250L/人，日1090人272.504#楼居住250L/人，日840人210.00第49页共129页 5#楼居住250L/人，日818人204.506#楼居住250L/人，日818人204.50会所会所8L/㎡3335.9㎡26.60地下室停车场3L/㎡29100㎡87.30室外绿化3L/㎡59995.40179.99小计1185.39管网漏损及未遇见用水118.54消防用水415合计1718.93注：管网漏损水量及未预见用水量按用水量总和（不含消防用水）的10%计算给水系统、排水系统（生活污废水系统）、雨水系统、太阳能热水系统。4、排水系统给水水源规划给水水源为市政给水管网。①　最大日生活污水量为2136.60m³/d。②　建筑内采用污、废水分流，室外采用雨、污分流。总体雨水经雨水管网收集以后，就近排入市政雨水管网。生活污水经污水管网收集以后，排入市政污水管网。③　住宅卫生间设置专用通气管。④　在地下汽车库内分区设置隔油集水井，排水经沉砂隔油集水井处理以后，由潜水泵提升，排入市政污水管网。⑤　泵房内、消防电梯处、地下机动车坡道处分别设置集水井和潜水泵排水。5、卫生设备及管材网管规划为确保供水安全可靠，降低网管中水头损失，采用环状为主，树枝状为辅的供水管网。规划给水管网采用PE管。管径根据水利计算的结果确定，计算时留有余地，按最高日最高时用水量乘1.2的弹性系数计算，并按消防时及事故时等工况进行校核。6、生产、生活给水系统低压生活给水系统生活用水量和水压直接由城市自来水保证。市政给水系统直接供给不大于3层的生活用水。高层建筑生活给水系统第49页共129页 该系统由贮水箱、加压泵、变频控制系统、管网等构成，供给3层及以上建筑生活用水。7、消防给水系统室外消防为地压制，利用市政给水水压，消防栓的保护半径不大于150米。不单设消防管道系统，消防与生活供水管网合一，在供水管道上每隔不大于120米设一套地上式消防栓，保证从官网内取到足够的消防用水。消防用水按同一时间发生火灾1处考虑，灭火用水量为30升/秒，时间持续2小时。室内消防系统又贮水池、加压泵、高位水箱和管网构成。8、排水规划依据及规划原则《室外排水设计规范》（GB50014-2006）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）9、排水规划原则根据全面规划、统筹安排、因地制宜、分期实施的要求，合理编制雨水、污水排水规划，力争用较少的投资达到较好的效果。根据以上目标，提出以下雨、污水排放处理的规划原则①根据自然条件和排水工程现状，合理确定排水体质。②综合考虑排水系统总体布局，合理确定雨水出水口位置。10、污水工程1）污水量规划主要考虑生活污水、生活污水排放量按用水量的85%计算，则规划最高日污水量约1375.14立方米/日。2）污水管网规划区排水体质采用分流制，建设污水管网专门收集生活污水，结合地形地势，按就近原则接入市政污水管，保证规划区内污水都能靠重力顺利排放。规划区内的生活废水可以直接排入污水管网。管材采用UPVC排水管或双壁波纹管。11、雨水工程1）强度计算暴雨强度公式：第49页共129页 q=2338（1+0.4Lgp）/（t+9）0.65(1/s*hm2)式中：P—设计重现期，取p=1年；t—降雨历时：t=tl+mt2，其中t1为地面汇水时间，单位为分钟；在本次雨水规划计算中，根据径流去面积的大小、雨水流程长短、地形坡度大小等不同情况。取t1=5~10分钟不等。t2为雨水在上游管段流行的时间，单位为分钟。m为折减系数，圆管m=2.2）雨水流量计算雨水流量计算公式：Q=ψ*q*F式中：Ψ—径流系数，在本次雨水管道管径计算中，ψ值取0.3~0.7，具体情况根据集雨区地表状况和地形坡度情况而定；F—汇水面积(单位：公顷)3）雨水排放分析规划区及周边的地形地势条件，雨水应排入周边市政雨水灌渠，同时遵循以下要求：尽可能利用地形实现地面自然排放。根据地形、道路坡度向等来布置雨水管道，最近排放。雨水管道的最小坡度不低于规范要求的最小坡度。1）卫生设备：所有卫生设备均采用符合国家标准的节水型产品，选型待定。2）管材：生活给水系统，DN≤40mm者采用PP-R给水塑料管，热熔连接；DN＞40mm采用塑钢管道，螺纹连接。室内雨污水管道采用优质PVC排水塑料管，胶黏剂粘结；室外雨污水管道采用HDPE双壁波纹管，橡胶圈承插连接，地下室排水管道采用镀锌钢管。5.32.3暖通及空调设计方案1、设计依据《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》（GB50736-2012）；《公用建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；第49页共129页 《海南XX省公共建筑节能设计标准》（DBJ03-2006）；《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（JGJ01-2005）；《海南XX省居住建筑节能设计标准》（JDJ01-2005）；《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；《高层民用建筑设计防火规范》（GBJ50045-95）（2005年版）；《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；甲方及其他专业提供的条件图。1）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；2）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；3）《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）；4）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；5）《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）；6）建筑专业提供的本工程的有关资料。2、设计范围气象参数地上建筑通风、空调及防排烟系统设计；地下室平时通风系统及防排烟系统设计。大气压力：冬季：1016.0hPa夏季：1002.4hPa室外计算干球温度：空调通风：34.5℃夏季通风：32℃室外计算湿球温度：27.9℃3、设计资料3、涉及范围的要求本设计范围包括本建筑的通风空调及防排烟系统设计，各房间的设计内容如下表所示：序号房间名称设计内容通风防排烟空调1地下室设备房√2卫生间、厨房√3防烟楼梯间、合用前室√4会所、公寓√√第49页共129页 5地下车库√√1）室外设计气象参数（参照海口地区）夏季空调室外计算干球温度：35.1℃夏季空调室外计算湿球温度：28.1℃夏季空调计算日平均温度：29.9℃夏季室外平均风速：2.8m／s大气压力：100.34kPa2）室内设计计算参数序号房间名称夏季温度（℃）夏季相对湿度％新风标准1商铺266016（m³／h.）人2超市266016（m³／h.）人3棋牌室266025（m³／h.）人4服务用房266030（m³／h.）人5商业266016（m³／h.）人6餐饮266025（m³／h.）人7住宅客厅26600.6次／h换气次数8住宅卧室26600.6次／h换气次数表5-2项目通风设计范围表4、通风空调系统设计1）本工程小面积空调采用风机盘管加独立新风系统；大房间采用变新回风比全空气单风道系统。空调末端设备冷冻水由3#楼五层屋面的制冷机房冷源设备集中供给，冷冻水供回水温度：7℃／12℃。空调冷冻水系统为一次泵两管制变流量同城闭式机械循环系统，冷却塔放置于33#楼五层屋面。吊顶式空气处理机和新风机组水陆设电动比例调节阀，受送风管路中温控器控制，保证送风温度的稳定。风机盘管机组设电动二通阀，温控器及三速开关，以实现风量及温度的自动调节。空调冷凝水通过冷凝水管同意收集后排至卫生间，冷凝水管采用PVC管，采用10㎜黑色发泡橡塑保温套管保温，冷凝水盘的泄水支管沿水流方向坡度不小于0.01，冷凝水水平干管坡度不小于0.005，冷凝水水平干管开始端设置扫除口。第49页共129页 2）会所采用多联机中央系统，空调冷凝水通过冷凝水管统一收集后排至卫生间，冷凝水管采用PVC管，采用10mm黑色发泡橡塑保温套管保温，冷凝水盘的泄水支管沿水流方向坡度不小于0.01，冷凝水水平干管坡度不小于0.005，冷凝水水平干管开始端设置扫除口。3、住宅采用分体空调，所选用空调设备能效比不小于3.4w/w。室外机放置在外墙预留位置，空调冷凝水由凝水立管统一收集后排至室外散水，冷凝水管采用PVC管，采用10mm黑色发泡橡塑保温套管保温，坡度为≥0.01，管线设计详见给排水专业设计图纸。地下室配电室、水泵房等设自然进风机械排风系统，通风量分别按换气次数不小于15和8次/h设计。卫生间、厨房设有外窗，按自然通风设计。住宅各房间设有外窗，按自然通风设计。地下汽车库设置换气次数不小于6次/h的自然进风、机械排风系统。与其排烟系统合用。5、空调通风系统设计1）平时通风系统设计公共卫生间设置机械排风，换气次数为10次/h。住宅卫生间设置机械排风，换气次数为3次/h。公共厨房预留排油烟风井，其换气次数不小于40次/h，竖井应采取无回流、无泄漏的措施，其油烟排放浓度不应大于2.0mg/m³。公共厨房预留排油烟风井，其换气次数不小于3次/h，竖井应采取无回流、无泄漏的措施，其油烟排放浓度不应大于2.0mg/m³。电梯机房设置机械排风，换气次数为10次/h。地下设备房设置机械通风，发电机房换气次数为10次/h，储油间换气次数为5次/h，变配电室换气次数为10次/h，弱电室换气次数为6次/h，水泵房换气次数为4次/h，值班室通风量为30（m³／h.）人，消防控制室通风量为30（m³／h.）人。地下停车库按防火分区设机械通风系统，平时通风量按4次/小时的换气次数计算，平时送风量为平时排风量的80％∽85％。2）事故通风系统设计第49页共129页 发电机房、配电房设置了气体灭火，设火灾时气体灭火后的事故通风，事故通风量按12次/h换气次数计算确定，事故通风与平时通风合用系统。3）消防通风系统设计不能满足自然排烟要求的合用前室、前室设置加压送风系统，地上与地下合用一套加压送风系统，加压送风机布置在屋顶，发生火灾时，由消防控制中心开启加压送风机和着火层及其上下相邻两层的电动加压送风口，灭火后由消防控制中心控制关闭风机和加压送风口，加压送风口同时设置手动开启装置。不能满足自然排烟要求地上防烟楼梯间，设置一套加压送风系统，加压送风机布置在屋顶，发生火灾时，由消防控中心开启加压送风机和加压送风口，灭火后由消防控制中心关闭风机。不能满足自然排烟要求的地下防烟楼梯间设机械加压送风，火灾时由消控中心电控开启加压送风机对地下防烟楼梯间进行加压送风。地下超过20米的疏散内走道，设计些排烟系统，排烟面积包括走道面积与连通走道且和走道相通的门不是防火门的无外窗房间面积之和，排烟量按60m³／㎡·h计算，并设计补风量不小于排烟量50％的补风风机。地下停车库设机械排烟，排烟系统和平时排风系统共用管道和风机。消防排烟量按6次／小时的换气次数计算，停车库采用单层百叶风口排风排烟，火灾时消控中心根据火灾位置，打开相应的排烟风机排烟，同时由车道入口、采光通风口自然补风或者机械补风，补风量不小于排烟量的50％。防烟分区按防火分区设置，划分的防烟分区面积不大于2000㎡，以顶棚下突出的不小于500mm的梁或用不燃材料制作的不小于500mm的挡烟垂壁隔断。5.32.4电气系统力工程规划方案1、设计依据《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94；《供配电系统设计规范》GB50052-2009；《低压配电设计规范》GB50054-2011；《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；《住宅设计规范》GB50096-2011；第49页共129页 《住宅建筑电气设计规范》JGJ242-2011；《商店建筑规范》JGJ48-88；《建筑照明设计标准》GB50034-2004；《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010；《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004；《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-952005年版)；《火灾自动报警系统设计规范》GB50016-98；《电气火灾监控系统设计、施工及验收规范》DBJ20-2012；《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98；《安全防范工程技术规范》GB50348-2004；《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005；《旅馆建筑设计规范》JGJ62-90；兴建单位提供的设计要点及使用要求。1）《高层建筑设计防火规范》（GB50045-95，2005版）；2）《高层建筑电气设计手册》；3）《民用建筑电气设计规范》（IGI16-2008）；4）《低压配电设计规范》（GB50045-2011）；5）《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）；6）《建筑照明设计标准》（GB50034-2013）；7）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）；8）有关专业提供的设计资料；9）建设单位提出的要求。2、设计范围负荷预测根据现在调查资料和负荷资料，参照同类项目的用电状况，采用单位建筑面积负荷招标法进行负荷预测。规划用地负荷预测见下表：序号用电项目建筑面积（㎡）用电指标（W/㎡）计算负荷（Kw）需要系统（Kx）计算负荷（Kw）1高层住宅114766.37505738.320.301721.50第49页共129页 4会所3335.9060200.150.85170.135地下室及人防14100.00304230.7296.16室外照明40.007其他30.008总计2257.739有功计算负荷取同时使用系数0.85，即按总计的85%计1919.073、供电电源和网络规划区用电来自市政10KV电力线路。在规划区6#楼地下室内分别设3#变电所供给10KV电源。变电所位置和变压器台数及容量见《小区室外电力及弱电线路规划总平面图》。10KV线路和380/220V低压线路根据实际情况同路径7根及以下者采用电缆埋地敷设；8根及以上者采用电缆沟敷设。3#变配电所内设有1台630KVA、1台800KVA干式SCB10节能变压器供5#、4#、6#住宅楼用电。根据用电负荷计算结果和《中国南方电网城市配电计算导则》的相关要求。根据用电负荷计算结果和《中国南方电网城市配电技术导则》的相关要求，各变配电所380/220V供电半径不大于200-250米。4、配电设计消防泵、防排烟风机、消防控制室、消防电梯、事故照明等消防设备和生活泵、弱电机房等重要用电设备的供电电源均采用双电源末端互投自复方式。大容量干线采用密集型封闭母线槽供电。、沿电缆桥架敷设的一般电缆均采用阻燃电缆，消防设备电源电缆均采用无卤耐火电缆（或矿物绝缘电缆），消防线路暗敷时应穿管并应敷设在不燃烧体结构内且保护厚度不应小于30mm；明敷设时应穿有防火保护的金属管或由防火保护的封闭式金属线槽。竖向配电设有电管竖井，水平集束线缆采用防火电缆托盘配线。5、电气照明光源选择：第49页共129页 商场、地下室、设备房以T8、T5系列高效荧光灯主，陪电子镇流器；走道照明采用节能灯或LED灯；室外照明结合景观设计选择光源，适当选用风光互补的太阳能照明灯具。6、防雷接地及安全措施住宅各体建筑按二类防雷设计，会所建筑按三类防雷设计。二类防雷并在屋面组成不大于10*10或12*8的网格，三类防雷并在屋面组成不大于20*20或24*16的网格，且与引下线可靠焊接。屋面上所有金属设备及构件应与避雷带焊接。沿建筑物四周均匀布置引下线，其间距不大于18米。利用建筑基础作综合接地体。要求接地电阻R≤1Ω，不满足者，应不打接地极。楼内变压器，高压柜，低压配电柜，无功补偿柜，各层配电箱，各层的金属风管、水管，竖直敷设的金属管道以及各大型金属设备构件的顶端和低端应与防雷装置相连，所有与建筑物组合在一起的大尺寸金属件不仅应与等电位连接在一起，并应与防雷装置相连，进行总等电位的连接。应在45m及以上的外墙设均压环，且外侧的栏杆、门窗等较大的金属物与均压环和防雷引下线连接，进行防侧击雷。所有进入建筑物的外来导电物体均应在LPZ0A,LPZOB于LPZI区的界面处做等电位连接接地。当被保护设备安装位置在不界面上，线路能够承受所发生的电涌电压时，保护设备处可安装电涌保护器。10KV配电柜设有10KV避雷器。弱电线路进线箱应设适配的电涌保护器，进行过电压保护。本工程建筑单体的供配电系统、照明电力、防雷及保安接地系统，和火灾自动报警系统。3、供电电源、电压及配电方式根据本工程用电负荷的性质和负荷分级，拟设三座10KV变配电所，供电电源由市政10KV电网引来一路独立的10KV电源，供电电源为三相50Hz,10KV不接地系统。第49页共129页 为满足本工程管理及消防要求，拟在每个10KV变电所处附设一柴油发电机组，作为本工程的应急备用电源，以确保消防及本工程最小运行状态下的负荷用电。柴油发电机采用自启动方式启动，启动信号来自低压母段。当母线停电时，发电机自动启动，并自动投入。低压配电系统采用单母线分段方式运行，为防止两路电源并联运行，两回路进线开关之间设联锁装置。4、负荷等级本工程的应急照明，消防设备电源，电梯动力，生活水泵动力，潜水泵动力等为一级负荷,其余为三类负荷。5、用电负荷计算表5-3项目用电负荷表名称面积或数量（㎡）负荷（W/㎡）Pe（Kw）KcPjs（Kw）住宅259360.854010374.430.55187.22商业及配套用房69300.51006930.050.74851.04地下部分40797.6115611.960.8489.57总计10527.836、变配电设计本工程地下一层设低压配电房。内设金属移开式100KV开关柜5台，采用真空断路器，环氧浇注式干式变压器柜4台，容量为3200kVA，低压配电系统采用成套抽屉式开关柜。配电系统采用高供高计，在电源进线设有专用有功、无功计量柜，在高低压母线上装置电压表，各进出线回路装设电流表。第49页共129页 低压配电系统采用放射性和干线式相结合的配电方式。配电房至各层照明、动力等用电采用封闭母线沿竖井敷设的干线式配电方式，配电房至各重要设备（消防设备）用电采用放射性双电源，末端自动切换的配电方式。无功补偿采用低压侧集中补偿方式。7、低压系统低层区对每户在地下室配电间，电梯、公共照明在表计间计量；住户采用一户一表制量电。高层区每单元设置电气竖井；十一层及以下采用阻燃电线放射式配电，电表集中在地下一层配电间内安装；对公建就地设置低压分计量表。对一、二级负荷均采用双电源以电缆放射供电至设备端作自切后配出。8、照明设计本小区内室外高压线路采用YJV22-8.7/10KV型交联电力电缆，低压线路采用YJV22－0.6/1KV型交联电力电缆。本小区低压网络为380/220V，三相四线加专用接地线的TN-S系统，向用户供电。照明灯具光源采用荧光灯或其他节能型灯具。9、防雷与接地本工程采用公共接地体，按二类防雷建筑设计，在各高层建筑屋顶设不大于10×10米网格的避雷带，利用注重主筋作防雷引下线，利用结构基础做接地体，要求实测接地电阻不大于4欧姆。配电系统采用三相五线制（TN—S）。工程做总等电位联接，宿舍等卫生间座局部等电位联接，各电梯两头需做等电位联接。电气竖井内的接地线其下端应与接地网可靠连接。弱电进线及电源引入线采用防雷电引入措施。高层建筑从第三层开始每隔三层在建筑物外墙敷设一圈-40*4镀锌扁钢做均压环相连，建筑物内钢构架和钢筋混凝土的钢筋应相互连接。5.32.5弱电设计方案1、设计依据1）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；2）《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2008；3）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2007;第49页共129页 4）《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-2011；5）《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010；6）《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2012；7）《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94；8）建设单位提供的设计任务书；9）其它专业提出的要求及配合资料。2、设计范围原则居民户每户考虑1-3部电话。会所及设备房按需设置电话终端，预计外线电话的总对数为提高网络技术水平为重点，提高通信网的运行效率为根本。3、业务量预测根据规划区特点，主要考虑居民生活需求，采用“普及率法”预测通信业务量，见下表：项目单位指标备注规划人口人3568固定电话用户数线1115户288套1725固定电话普及率%100数据用户数线781数据用户普及率%70有线电视用户数线1115有线电视覆盖率%100包括综合布线、计算机网络系统、通信网络系统、火灾报警、广播及停车库管理系统的设计。通信及有线电视系统分界为弱电中心，电缆进线及外线工程由电信部门及有线电视部门负责设计及施工。34、通信系统语音和数据信息均采用光缆由澄迈县老城镇电信部门埋地引入本规划区3#住宅楼首层弱电中心的网络机房，有网络机房进行分配后，再采用光缆埋地引入各片区弱电机房，经光电转换后再分配至各楼。弱电干线均采用排管埋地敷设。通信线路包括电信电缆（光纤）、广播电视电缆等，实行同沟共井。通信线路应尽可能短直，严禁采用架空明线。小区共有住户4748户，电话普及率100%，同时考虑公建所用部分话机，预测小区话机数远期将达到期5000部。第49页共129页 规划由市政向小区引入市话主干光缆。规划区公建中心设电信机房,电信电缆采用HYV2型，敷设方式为电缆穿PVC保护管地下直埋方式敷设。居民楼设计施工应保证电信线入户，同时设置信报箱，便于通邮。小区主干线12孔,以敷设有线电视中国联通网通等管线。45、火灾自动报警及消防联动控制系统1）主要消防电气设备本工程选用智能化二总线火灾自动报警系统和相应的联动设备、广播设备、专用电话及配套电源设备。各楼层设有报警显示器。在柴油发电机房和变电所设置感温及感烟探测器；在商业的厨房内选用感温探测器，防火卷帘两侧采用感烟、感温探测器，其余场所选用感烟探测器，并在每个消防处设置碎玻璃按钮及适当场所设手动报警器作为报警设备。在地下设备用房及前室、强电竖井、电梯机房设感烟探测器。主要出入口及疏散口设手动报警和警铃，在主要设备用房设对讲电话系统。消防栓泵控制：火灾时，击碎玻璃按钮，启动消防泵。喷淋泵控制：火灾时湿式报警阀压力开关动作，启动喷淋泵。火灾时启动消防、喷淋泵、控制电梯破降至首层，开启相应的防排烟机，切断非消防电源，利用事故广播系统进行疏散指挥。所有消防联动设备信号均反映至消防控制室。消防水泵和消防防排烟风机除二总线控制外，还设有消防控制室能直接起停的多线控制设施。2）应急电源本工程消防负荷包括：消防警报和联动主机、消防泵、喷淋泵、消防电梯、防排烟机、正压送风机、事故照明等，所有消防负荷为一级负荷，均需两路电源供电，且在末级自动切换。当市电停电时，柴油发电机组能在30秒内自动启动，对消防负荷供电。3）应急与疏散照明在主要设备用房，地下室、消防控制室，前室、楼梯间、走道等处设应急照明，在疏散走道、安全出口处设疏散指示。按规范要求供电。在适当部位增设自带蓄电池的应急照明灯。第49页共129页 4）广播设备主机容量按最大同时广播的扬声器容量之和的1.5倍考虑。消防应急广播和大厦管理广播可共用主机设施。广播线路按楼层和防火分区进行分配，实行广播优先的原则。5）对发电机房和变配电所的气体灭火装置进行控制。根据消防规范要求，本工程的地下车库及每层面积大于3000平方米商业房按一级保护对象设防；设中央空调系统或每层面积为2000∽3000平方米商业房按二级保护对象设防；消防控制中心设在或物业管理中心一层。1）消防联动控制消防控制室内设置联动控制台，其控制方式分为自动/手动控制、手动硬线直接控制。通过联动控制台，可现实对消火栓系统、自动喷水系统、防排烟系统、正压送风系统、防火卷帘门、防火门、电梯运行、火灾应急广播、火灾应急照明等的监视及控制。火灾发生时可手动/自动切。在地下车库考虑设置温感探测器，在商铺及高层会所公寓的公共部位设感烟探测器，另外在楼梯口及交通要道口设置手动报警按钮及火警铃。消防中心里的联动系统当收到火灾报警信号后并经过确认，将发出以下控制指令：①切断火灾层本层以及相邻两层非消防电源，并反馈信号。②开启火灾层及相应上下两层有疏散广播系统，关闭背景音乐广播。③开启排烟风机，并反馈信号。④向电梯控制器发出信号，使用电梯都迫降到底层，并停止运行，仅留消防电梯仍处于运行状态。⑤用于防火分区的电动防火卷帘门在火灾探测器动作后，卷帘下降到底，并反馈信号。⑥启动消防泵并反馈信号。⑦启动喷淋泵并反馈信号。⑧接通市消防电话并报警。消防中心的FAS设备包括：中央处理机（CPU）、显示控制屏（SCC）、打印机（PRT）、消防紧急电话（FTEL）、24V不间断电源（UPS）、电脑数据图像显示器（CRT），采用二总线制智能报警系统。第49页共129页 管线敷设全部采用穿PVC管沿楼板暗敷设，线缆采用耐火导线和电缆。56、保安监控系统在项目区管理室设置电视监控室（可与消防中心合用），具体可设置电视监控设备，使其集防盗与报警于一体。在项目区主要入口、地下车库、室外项目区主要公共场所及电梯轿箱内考虑设备电视摄像进行监控。系统管线采用穿PVC管沿顶板暗敷。项目区内保安监控系统的设计、施工和调试由承包商设计负责。67、强电部分高压一路100KV电源由澄迈变电站经电缆线路直埋地引至本规划区变电站，低压系统采用单母线分段的主接线方式。为确保一、二级负荷和消防用电设备供电的可靠性，在地下一层设两台500KW自启动柴油发电机机组，作为备用电源；当市电故障时，柴油发电机自动启动，市电恢复时，自动停机，恢复正常供电。用电指标：每户设计容量为8KW；计量：高压设总计量(计非居照明)，低压设电力，商业会所照明，住宅照明分计量。采用带自动调节装置的静电电容器柜，在低压配电室集中进行无功功率补偿；气体放电灯设就地电容器分散补偿。5.3.6暖通系统方案1、设计依据1）业主要求及建筑专业提供的图纸；2）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；3）《建筑设计防火规范》（GB50016-2012）；4）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50016-2006)；5）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；6）《工程建设标准强制性条文——房屋建筑部分》（20013年版）；7）《公共建筑节能设计标准》（DB13(J)81-2009）。2、设计内容本地块的采暖及空调系统设计；本地块的通风及防、排烟系统。3、设计参数第49页共129页 1）室外设计计算参数<部分数据参照海口地区>：表5-4室外设计计算参数表夏季冬季备注空调计算干球温度℃34.510空调计算湿球温度℃27.9/空调计算相对湿度%/85平均风速m/s2.83.4大气压力Pa1002401016002）室内设计计算参数表5-5室内设计计算参数表房间名称夏季冬季新风量m³/h.p噪声dB（A）备注室内温度相对湿度室内温度相对湿度商业26℃60%22℃40%25≤353）通风换气次数：表5-6通风换气次数表区域名称送风次/h排风次/h备注地下停车库6自然进风卫生间12配电房/变电房1015/30电梯机房305.2.5太阳能设计方案4、空调系统根据空调负荷及营运特性，本项目空调系统冷热源分为：公建均在建筑群一层，为方便运营及管理，空调均采用变制冷剂流量多联分体式空调系统。同时设置先进完善的新风系统，能使空调房间更舒适更健康。新风系统按区域设置，可对室外环境温度的急剧变化作出快速反应，保证稳定的送风温度，维持室内稳定的温度场分布，最大限度地保证室内空气的清新。住宅区每户单独设置分体式空调系统。5、空调风系统空调风系统设计以横向按防火分区设置空调系统为原则。对重要房间如安保间、值班室等，另装设双制分体空调机，既可以单独控制，又可以充分满足其24小时使用的工作要求。空调风管采用镀锌钢板制作，其保温采用不燃性带夹筋铝箔贴面防水保护层的离心玻璃棉就热保温板材，其密度不小于32kg/m³第49页共129页 ，厚度为30mm。保温风管穿越楼板、墙体时在保温层外用0.75mm的镀锌钢板做保护壳，保护壳与墙面、楼板地面平齐，比楼板面高出20mm。空调通风系统均按规范规定在必要的位置装设防火阀。且由消防控制中心联动控制在火警时，空调系统停止运行。在各主要出入口处均安装空气幕。配电房、设备用房等均设独立的机械送、排风系统。1、气象参数水平面年平均太阳辐射量Jt：12.912MJ/(㎡·d)；年平均每日的日照小时数Sy；5.9h：年总日照小时数：2139.0h；年平均室外温ta：24.1℃。2、热水设计参数日最高用水定额qr：60L/（人·d），日平均用水定额qar：50L(人·d)。设计热水温度tend：60℃。设计冷水温度tL:15℃。3、热水系统负荷计算系统日耗热量、热水量计算取qar：70L(人·d)；c=4187J/（kg·℃）；pr=0.983kg/L：tend=60℃；tL=15℃，使用人数m=4500人。代入公式：Qd=qrCPr（tendtL）m/86400=578787.33w。系统设计日用热水量：qrd=qrm=270000L/d。4、设计小时耗热量、热水量计算设计小时耗热量取m=4500人；qar：50L/（人·d）；c=4187J/（kg·℃）；tend=60℃；tL=15℃；pr=0.983kg/L；Kh=3.0。代入公式Qh=KhmqrC（tendtL）Pr/86400=2257270.58w。设计小时热水量取tend=60℃；tL=15℃；pr=0.983kg/L。代入公式qrh=Qh/1.163（tend-tL）pr=43877.10L/h。4、热水循环流量全日供应热水系统的热水循环流量：取Qs=5%Qh；△t=5℃。代入公式qx=Qs/1.163△t=19409.03L/h。5、太阳能集热系统设计第49页共129页 太阳集热器定位太阳集热器与建筑同方位，正南：倾角为20°。确定太阳集热器面积确定太阳能保证率f，海口属第三类太阳能资源区，太阳能保证率45&。集热器年平均集热效率ηcd，年平均日辐射照度计算公式为：G=Jr/3.6SY式中，Jt=12912KJ/㎡：SY=5.9h。则G=608w/㎡；归一化温度X=（tm-ta）/G式中，开始时贮热水箱内水温tm=tL/3+2tend/3=15/3+2*60/3=45℃，年平均室外温tm：24.1℃；则X=0.0344㎡·℃/w。根据归一化温差查集热器生产厂家提供的集热器效率曲线图，得ηcd得=50%确定管路和贮水箱损失率ηt=0.25AC=QWCW(tendtL)f/JTηcd（IηL）式中AC：太阳能集热系统所需集热器总面积，㎡；QW：日平均用热水量；CW：水的比热，4.187kJ/（kg·℃）；Tend：热水温度60℃；tL：冷水温度15℃；f：太阳能保证率45%；Ηcd：集热器效率，54%ηL：管路和贮水箱热损失率=0.25则AC=3693.66㎡。5.2.6燃气工程设计方案1、燃气供应方案燃气由市政中压燃气总管上接出。天然气总管由城市管网引入后，沿道路边埋地敷设，埋地深度为0.9m，天然气使用前经中低压调压箱接入各使用终端，调压箱设置快速切断阀、减压阀及计量总表，并设有超压切断和超压放散等安全保护装置。第49页共129页 中低压调压设施采用无人值守的调压柜（箱）。室外燃气管网支装布管，车行道下干管埋深不小于0.9m。地下燃气管道与给水管道距离不小于0.5m，与排水管道间距不小于1.2m，与电力电缆间距不小于0.5m，距街树中心不小于0.75m，并应尽量避开并远离上、下水井及化粪池。室外燃气干管上，根据地形、坡度，设置若干个高压燃气凝水器。室内燃气支管选用镀锌钢管，室外燃气干管，室内、室外连接管，选用无缝钢管。埋地管采取加强防腐措施。燃气管道的敷设，燃气设备的安装使用按有关规范执行，确保安全。2、应气量指标住宅取50万千卡/（人/年），公共厨房取200万千卡/（人/年）。3、用气量预测住宅使用人数按3568人计，年耗气量=3568*50=178400万千卡/年=160600Nm³/年；会所厨房使用人数按800人计，年耗气量=800*200=160000万千卡/年=150200Nm³/年；总年耗气量=160600+150200=310800Nm³/年。第49页共129页 第六章节能分析6.1合理用能标准及节能设计规范本项目以合理利用能源、提高能源利用效率为原则，依据国家合理用能标准的节能设计规范进行建设。主要使用的用能标准和规范为：1、《中华人民共和国节约能源法》（2007年主席令第77号）；2、《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）；3、《公共建筑节能设计标准》（DB13(J)81-2009）；4、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（JGJ75-2012）；5、《民用建筑节能管理规定》（2005年建设部第143号令）；6、《民用建筑节能条例》（国务院令第530号）；7、《绿色施工导则》（建质[2007]223号）；8、《居住建筑节能设计标准》（DBJ14-037-2012）；9、《民用建筑节水设计标准》（GB50555-2010）；10、《建筑照明设计标准》（GB50034-2013）；11、《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2008）；12、《城镇燃气设计规范》（GB50494-2009）；13、《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）；14、《居住建筑节能检测标准》（JGJ/T132-2009）；15、《节能建筑评价标准》（GB/T50668-2011）；16、《建筑外窗气密、水密、抗风压性能现场检测方法》（JG/T211-2007）；17、《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17167-2006）。6.2项目所在地能源供应和消耗状况分析项目所需能源主要是电、水、天然气。6.2.1主要能源供应1、电力供应第49页共129页 经过积极发展，澄迈县现已有水电站10座，安装发电机组25台，容量共7691千瓦，常年输电量2500万度，已并入省网，统一供电。海南XX省最大的火力发电厂——马村海口发电厂建在县境内，电力充足，全县18个乡（镇）扩大通电率达93%。在老城开发区已建起11万伏的变电站，满足全区的工厂用电。本项目规模相对较小，年耗电量不大，仅7101.81592.09万千瓦时。根据《澄迈县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，“十二五”时期，高州市以提供稳定、安全、高效、清洁的能源供应为目标，充分利用资源优势，大力发展风电、生物质发电等新能源和可再生能源。加快推进光伏太阳能等电源项目，推进天然气管网建设。加强骨干电网及城乡电网的建设与改造，完善电网结构，提高电网抗灾能力和电力减灾能力，打造智能化电网。澄迈县供电实力雄厚，对本项目的供电有保障。2、市政供水全县大小河流20多条，年流量35亿立方米。海南XX最大的河流南渡江流经县内8个乡镇，长达120公里，年流量为17.4亿立方米，可利用水4亿立方米。蓄水100万立方米以上的水库20宗，水域面积2.48万亩，库容蓄水1亿立方米。海南XX最大的水库松涛水库主干渠道穿越县境内9个乡镇和农场，灌溉面积近34万亩。地下水总储量3.2亿立方米，其中优质地下矿泉水7处，形成了以福山水库为龙头，大中型水利工程、蓄引提水工程相结合的比较完善的水资源配置供水系统。本项目年耗水量为371.9041.52万吨，直接接自附近市政管网，项目供水有保证。3、天然气供应天然气是清洁环保的首选燃料，2000年以来，随着国家“西气东输”的规划建设，我国掀起了天然气发展热潮。《澄迈县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》把“海南XX中油深南液化天然气（LNG）储备库及码头配套工程项目”和“海南XX福山油田20万吨/年产建设能骨架工程”列入澄迈县十二五重点建设项目，通过建设通往老城镇和金江镇的输气管道，以及对福山油气田的勘探开发和油气加工，项目块地所需天然气需求可以满足。第49页共129页 6.2.2主要能源消耗情况据海南XX省统计局资料显示，2013年海南XX省能源生产平稳增长，能源市场供应充足。规模以上工业一次能源生产量85.18万吨标准煤，同比增长6.38%。其中，风力发电量1.80亿千瓦时，同比增长1.25倍；水力发电量10.06亿千瓦时，同比增长4.37%；天然气产量1.95亿立方米，同比增长6.16%；天然原油产量19.66万吨，同比下降1.46%。澄迈县本期规模以上工业综合能耗增加26%，本期规模以上工业增加值增加33%，单位工业增加值能耗减少7.05%。澄迈县十二五期间节能减排目标设定为：万元GDP能耗低于0.8吨标煤、万元GDP地耗低于0.016公顷、万元GDP水耗低于220吨、。6.3项目能耗数量及用能指标分析6.3.1项目能源消耗种类和数量1、能源消耗种类本项目为商业地产开发项目，根据项目特点，本项目建设完成后使用的能源品种为电力、天然气，耗能工质为新鲜水。根据项目用能需要实际情况，并参照国家有关能源政策和法规，本项目因地制宜地选择能源品种和质量，能源品种选用合理。2、用能量估算1）用电量估算项目用电估算采用密度负荷法计算，充分考虑用电实际情况选择合理的密度负荷、用电时间及同时系数，经估算，项目年用电量2133.68592.09万kWh，折标准煤2622.29727.68吨。详细估算参见表6-1：表6-1项目运营期年耗电量估算表序号建筑类别面积/㎡负荷功率密度值W/㎡使用时间/h天数同时系数用电量/万kWh1住宅259360.85114766.3745083650.302994.33502.682商业会所69300.53335.960103650.6851910.6137.263地下室1455100130123650.87142.9550.98第49页共129页 地下室及人防4绿化及道路照明室外照明75325.634123650.6585.781.035其他0.145合计　　　　　2133.68592.092）用水量估算本项目建成后，住宅总居住户数47481115户。根据国家居民生活用水和消防用水统一标准估算：该项目住宅用水按365天/年计；每户用水按660800L/户•d计算，商业会所用水按8L/㎡•d，地下室清洗用水2.5L/㎡•d，绿化用水按2L/㎡•d，其他未预见用水量按生活用水10%计。则共计年用水量为151.641.52万吨。表6-2项目运营期年用水量估算表序号用水项目使用数量单位用水定额单位使用时间（d、月）年用水量（万m³）1居民用水47481145户660250L/户.d365114.3833.432商业会所69300.53335.9㎡8.0L/㎡.d36520.240.973地下室40797.6114550㎡2.53.0L/㎡.次480.49214绿化道路用水59995.475325.63㎡23.0L/㎡·d1802.7116小计137.8236.735不可预见量以上用水的10%3.67合计41.523）天然气用量估算项目消耗天然气主要为居住区居民生活烹饪用气和餐饮类商铺、会所等的烹饪用气。项目用天然气由市政燃气管网供给站提供，根据海南XX地区人均天然气用量统计数据，居民生活用气耗热指标250Nm³/户•年计算，则该项目住宅天然气年用量为29.03万m³，商业用气指标按照335kJ/（㎡·d）计算，按每年365天计算，用气1.05万m³；则项目年总计耗气量30.08万m³。根据《综合能耗计算通则》（GB-T2589），天然气折标系数为1.3300kgce/m³，则本项目天然气折标煤384.8吨。第49页共129页 表6-3住宅用天然气用量估算表定额单位户数消耗量/万Nm³250Nm³/户•年111529.03表6-4商业用气量估算表类型用气指标（kJ/（㎡·d））面积（㎡）天数低位发热值（kJ/Nm³）总量（万Nm3）商业会所33569300.53335.936539008.921.721.054）项目综合能耗计算本项目年耗电量为2844.76592.09万kwh，年用水量为151.641.52万t，年消耗天然气量为140.4228.93万m³，项目的总能耗为5363.8吨标煤（当量值）。详见6-5项目运营过程年能源消耗种类和数量：表6-5项目年综合能耗计算表序号能耗品种年需要量折标系数值单位折标煤量（tce）比例单位消耗量（当量值）1电力万kW·h2133.68592.091.229t/万kW·h2622.29727.68当量值59.3032.23%3.39387.711953.90等价值　2天然气万Nm³140.4228.9313.3t/万Nm³1867.59384.77当量值4067.77.70%13.31867.59384.77等价值　3自来水万t151.641.52　当量值　等价值　　4合计　　4489.881112.4511255.32338.67100%6.3.2项目能耗指标分析根据以上计算，得出项目居住区和商业单位面积耗电量及与国内先进值对标结果如下表所示：表6-6项目单位耗电指标对标表项目项目数值对标数值对比结国单位建筑面积耗电量（kW·h/㎡）居住37.380.7340.68国内先进商业131.1039211.55国内先进第49页共129页 由上表可知，本项目单位面积电耗量分别为居住37.3830.73kW·h/㎡，商业131.5539kW·h/㎡，均处于国家先进水平。因此，本项目能耗量合理。6.4项目节能措施根据国家相关节能标准及节能设计规范，从经济角度出发，对本项目制定具体的节能方案，并对落实措施的节能效果进行必要的预测。6.4.1整体结构及布局节能措施1、采用的主要结构材料：项目建设主要的原材料包括钢筋、水泥、砂、石、砖块（蒸压加气混凝土砌块、混凝土空心砖）、石灰、胶合板、松杂木方板材、钢支堵等，当地的材料供应商完全可满足项目所需。项目采用的加气混凝土砌块、混凝土空心砖等节能建筑材料，具有质轻、防火、隔音、保温、抗渗、抗震、耐久等特点，而且无污染、节能降耗、是绿色的环保建材。2、建筑的规划设计是建筑节能的重要的一部分，本项目的整体建筑布局充分考虑了建筑平、立、剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候因素对建筑能耗的影响，在冬季最大限度地利用太阳辐射热量和减少热损失，夏季最大限度地减少得热并利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。3、朝向选择的原则是冬季能获得足够的日照并避开主导风向，夏季能利用自然通风并防止太阳辐射。本项目建筑物的朝向、方位以及建筑总平面设计考虑了多方面因素，同时结合地形、城市规划、道路、环境等条件的影响，本项目建筑的主体朝向设计为接近南北向，主要房间避开冬季主导风向和夏季最大日射朝向。4、建筑体形的变化直接影响建筑采暖能耗大小。建筑体形系数越大，单位建筑面积对应的外表面积就越大，传热损失就越大。因此，综合考虑建筑造型、平面布局、采光通风等条件，建筑体形不太复杂，基本呈长方形，经计算建筑的体形系数为0.26，小于0.4，符合国家标准。第49页共129页 5、朝向窗墙面积比是指每个朝向外墙面上的窗、阳台门及幕墙的透明部分的总面积与所在朝向建筑的外墙的总面积的之比。窗墙面积比的确定要综合考虑多方面的因素，其中最主要的是冬、夏季日照情况、季风影响、室外空气温度、室内采光设计标准以及外窗开窗面积与建筑能耗等因素。窗墙面积比越大、采暖和空调能耗也越大。6.4.2墙体节能墙体是建筑围护结构的主体，其主要功能是承重、防水、防潮、隔热、保温。本项目墙体设计采用了复合墙技术，保证了建筑物墙体节能的效果。外墙维护结构采用加气混凝土砌块，由于其轻质（干密度为500－750kg/㎡，约为粘土空心砖的1/2）保温隔热（导热系数≤0.2W/㎡·K，约为粘土空心砖的1/3-1/2）、隔音等性能较好，是理想的墙体填充材料。墙体保温采用外保温结构，保温层采用EPS聚苯板，厚度为40mm，传热系数Ｋp为0.79w/(㎡·k)，热惰性指标D为2.82。EPS聚苯板保温方法是将保温隔热体系置于外墙外侧，使建筑达到保温的施工方法。由于结构层在系统的内侧，外界环境对墙体影响甚微，而其高值的蓄热性则能得到充分利用。6.4.3门窗节能幕墙和门窗洞口可采用吸热玻璃，反射玻璃，限热遮光蒲膜，LOW-E镀膜玻璃减少热传递和光污染。使用高分子聚合材料配合保温板的外墙装饰材料，可省去施工中材料间的结合层减少工序。6.4.4屋面节能屋顶隔热设计，商业裙房屋顶使用阳光反射涂料来减少热传导，可大大降低屋顶的热传导。6.4.5电气节能措施1、本项目变压器采用H级绝缘干式变压器，负载损耗小，噪音低。各变压器设计负荷率控制在70%—85%，有利于降低损耗。合理选择变压器容量、台数，便于管理人员根据负荷情况确定投入台数，减少不必要的损耗。变压器两两之间设低压联络，即提高供电可能性，又可随负荷变切除变压器，系统灵活、节能。2、项目设计时按照供电局要求设置电容补偿。合理选择缆线截面，降低线路损耗。第49页共129页 3、照明光源以荧光灯光源为主，直管荧光灯采用高光效灯管，吸顶灯采用紧凑型节能荧光灯。镇流器选用电子镇流器或节能电感镇流器（要求功率因数大于等于0.9）。4、为了节能和方便管理，地下车库、产研区、综合办公区、地下室和裙房楼梯间和前室、走道照明灯具智能照明控制，楼梯间和前室、走道照明灯具的控制考虑采用红外线感应定时开关控制（用于应急照明的感应开关应带消防功能以确保火灾时能强迫点亮）。房间内照明采用分组控制方式。6.4.6给排水设备节能措施本项目室内生活给水采取变频调速供水。变频调速恒压供水设备充分利用自来水管网的原有压力能源，在同样供水需求的情况下，可以选用功率相对较小的水泵及控制设备，同时在夜间小流量用水的情况下利用自来水水压直接供水而无需起动水泵。相比较于传统的带水池的变频恒压变频调速恒压供水可节约大量的电能运行成本及投资成本。 变频调速恒压供水无需建造水池、水箱，占有空间相对较少，节省设备的初期投资和节省了冲洗水池和给水池消毒的费用。 变频调速恒压供水采用水泵与自来水管网直接相连，用压力调节罐作为水泵进水储水装置，采用真空消除器消除管网内所产生的负压，在充分利用自来水管网的原有压力的基础上实现了供水的二次增压，该设备既实现了增压的目的(且丝毫不会影响管网其它用户水)，又节省建水池，水箱的投资，在保证管网水质的同时(无二次污染)，又可充分利用管网的原有水压，其节能效果极其显著，可达50%以上。 变频调速恒压供水设备全自动运行，管理简单，使用方便。结构紧凑，占地面积小，投资省，安装方便，便于集中管理。变频调速恒压供水设备可以按所需压力，根据用水量的变化来调节电机泵的转速，使设备恒压供水，达到高效节能的目的。6.4.7照明节能措施在民用建筑能耗中，照明能耗也占有较大的比例。因建筑照明量大而面广，故照明节能的潜力很大。 第49页共129页 本项目在满足照度、色温、显色指数等相关技术参数要求的前提下，照明节能设计从下列几方面着手： 1、选用高效光源 按照明场所的条件，选用不同种类的高效光源，可降低电能消耗，节约能源。其具体设计如下：住宅、一般室内场所照明，应优先采用荧光灯或小功率高压钠灯、金属卤化物灯等高效光源。本项目设计住宅照明采用紧凑型荧光灯，以满足《建筑照明设计标准》的限值要求。2、选用高效灯具 除装饰需要外，优先选用直射光通比例高、控光性能合理；反射或透射系数高、配光特性稳定的高效灯具，采用非对称光分布灯具。由于它具有减弱工作区反射眩光的特点，在一定的照度下，能够大大改善视觉条件，因此可获得较高的效能。选用变质速度较慢的材料制成的灯具，如玻璃灯罩、搪瓷反射罩等，以减少光能衰减率。所选室内灯具效率不低于80%；室外灯具效率不低于75%（但室外投光灯不应低于55%）。 3、选用合理的照明方案 采用光通利用系数较高的布灯方案，优先采用分区一般照明方式。在有集中空调且照明容量大的场所，采用照明灯具与空调回风口结合的形式。在需要有高照度或有改善光色要求的场所，采用两种以上光源组成的混光照明。室内表面采用高反射率的浅色饰面材料，以更加有效地利用光能。4、照明控制和管理 1）充分利用自然光，根据自然光的照度变化，分组分片控制灯具开停。设计时适当增加照明开关点，即每个开关控制灯的数量不要过多，以便管理和有利节能。 2）对大面积场所的照明设计，采取分区控制方式，这样可增加照明分支回路控制的灵活性，使不需照明的地方不开灯，有利节电。 3）尽量采用调光器、定时开关、节电开关等控制电气照明。走廊、楼梯间、门厅灯公共场所照明，采用集中控制的照明方式，并安装带延时的光电自动控制装置。 4）室外照明系统，为防止白天亮灯，拟采用光电控制器代替照明开关，以利节电。第49页共129页 5）在插座面板上设置翘板开关控制，当用电设备不使用时，可方便切断插座电源，消除设备空载损耗、达到节电的目的。6.4.8节水措施1、低区生活给水采用市政自来水直接供给，节约能源；2、高区生活给水采用变频调速技术，节能效果明显；3、坐便器冲洗采用6.0L水箱且采用两档，洗脸盆采用陶瓷片密封水龙头，节约用水；4、公共卫生间内的蹲便器、小便器均采用自闭式或感应式冲洗阀，洗脸盆采用陶瓷片密封水龙头或采用自动感应式水龙头，以利于节约用水同时可减少公共场所的交叉感染；5、给水系统采用符合现行产品标准要求的管材，选用管内壁光滑、阻力小的给水管材，以减少管道对流体动力的消耗。6、优化给水工程设计，加强施工管理，减少管网的漏失率。注重管材接口，控制管网漏失率不大于5%。7、部分雨水回收后作为室外绿化用水。6.5项目节能效果分析结论资源节约和节能降耗是我国经济社会发展的一项长期战略任务。大力推进资源节约和节能降耗，是树立和落实科学发展观，加快经济增长方式转变，缓解资源约束，减轻能耗压力，增强国民经济整体素质和竞争力，实现全面建成小康社会目标和可持续发展的必然选择。经分析可知：该项目节能设计符合国家发布的节能法律、法规和产业政策，符合合理用能标准和节能设计规范，能源消耗品种、数量对所在地区能耗负荷的影响较小，节能措施较为完善，节能效果显著。。第49页共129页 第七章环境和生态影响分析7.1生态环境依据和标准1、《中华人民共和国环境保护法》(1989年12月)；2、《中华人民共和国环境影响评价法》(2002年10月)；3、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》(2005年4月)；4、《中华人民共和国水土保持法》（2010年12月）；5、《中华人民共和国水污染防治法》（2008年6月）；6、《中华人民共和国大气污染防治法》（2000年4月）；7、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》（1996年10月）；8、《环境空气质量标准》（GB3095-2012）；9、《建设项目地下水环境影响评价规范》（DZ/T0225-2004）；10、《室内空气质量标准》（GB/T18883-2002）；11、《声环境质量标准》（GB3096-2008）；12、《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337-2008）；13、《大气污染物综合排放标准》（DB11/501-2007）；14、《环境影响评价技术导则大气环境》（HJ2.2-2008）；15、《建筑施工场界环境噪声排放标准》（GB12523-2011）。7.2生态环境现状由于项目建设地点位于澄迈县老城经济开发区，靠近海口市，故生态环境现状参考海口市环境状况。根据《海口市2013年环境质量公报》，2013年，全市的环境质量继续保持优良水平。城市环境空气质量优良率为100%；环境功能区水质达标率为100%，集中式生活饮用水源地水质达标率为100%；声环境质量无明显变化，环境质量总体良好，环境保护工作取得了显著成效。1、水环境质量现状第92页共129页 2013年海口市水环境质量状况总体良好。南渡江流域水环境质量无明显变化；海甸溪、红城湖等水体水质与去年基本持平。近岸海域海水水质均达到相应功能区标准。1）地表水环境质量2013年开展监测的8条江河共14个断面26个监测点位中，约69.2%的监测点位水质符合地表水Ⅱ类～Ⅲ类标准，同去年相比无明显变化。南渡江后黎村、南渡江龙塘、南渡江儒房渡口等3个国控断面水质符合地表水Ⅲ类标准。其它江河、湖库水质大部分监测项目能达到国家标准，但东西湖、美舍河、五源河、工业水库和沙坡水库及泄洪沟等水体部分项目监测结果超标。跨行政区水体设有后黎村和农垦橡胶所一队两个监测断面，其中后黎村交接断面水质达到《地表水环境质量标准》Ⅲ类标准，农垦橡胶所一队交接断面水质达到《地表水环境质量标准》Ⅱ类标准。2）集中式生活饮用水源地水质集中式生活饮用水源地分两类：一是地表水集中式生活饮用水源地，监测点位为龙塘水厂和永庄水库；二是地下水集中式生活饮用水源地，监测点位为秀英水厂。全年集中式生活饮用水源地水质状况继续保持良好态势。2012年地表水109项和地下水39项指标全分析结果表明我市饮用水源地水质符合国家饮用水源地水质标准。3）近岸海域水环境质量近岸海域海水监测点位分别为东寨港、桂林洋、三连村出海口、寰岛海滩、秀英港、假日海滩、海口倾废区、铺前湾、天尾角、海口湾、荣山寮、粤海铁路南港等12个点位。全年近岸海域各点位的水质均达到相应功能区水质要求。4）海滨浴场水质状况全年海滨浴场共发布日报355期，其中最适宜游泳的一级天数52天，适宜游泳的二级天数242天，一般适宜游泳的三级天数共61天，没有不适宜游泳天数；发布周报17期，其中1期为优，11期为良，5期水质为一般。2、大气环境质量现状第92页共129页 2013年海口市空气环境质量继续保持优良水平。与2011年相比，空气质量一级优的天数由71.51%上升到86.07%；降尘年均值比去年上升了0.1个百分点；降水pH年均值较去年下降0.31，酸雨率上升4.7个百分点。空气污染指数（API）一级天数315天，二级天数51天，API一级率86.07%，API≤100的天数占总天数的比例为100%。全年降水pH值范围在4.09～6.83间，降水pH年均值为5.34，酸雨率为34.0%。全市降尘年均值为3.3吨/（平方公里·月），全年降尘监测结果均达到相应的参照标准。3、声环境质量现状2013年海口市功能区环境噪声保持稳定，区域环境噪声质量和道路交通噪声质量均保持良好。1）功能区环境噪声全市各类声环境功能区监测结果显示，1类区（居住文教区）、2类区（居住、商业、工业混杂区）、3类区（工业区）和4类区（交通干线两侧区域）等效声级年均值达到国家标准。2）区域环境噪声区域噪声等效声级为55.0dB（A），与2011年相比，下降了0.6dB（A）。我市噪声源主要为社会噪声和交通噪声。3）道路交通噪声交通干线噪声等效声级为68.0dB（A），达到相应标准，与2011年相比，提高了0.4dB（A）。项目所在地区域没有污染源，生态环境质量现状良好。项目建设地区域不属于自然保护范围内，没有发现国家濒危、法定保护或地区特有的需要特别保护的植物种类。第92页共129页 7.3生态环境影响分析7.3.1施工期对生态环境的影响1、施工期声环境影响分析项目施工期噪声主要来源于施工机械，如推土机、挖掘机、打桩机、起重机、载重汽车、搅拌机、振捣器等以及施工人员活动所产生的噪音。虽然施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，随着施工的结束而消失，但由于噪声较强，且日夜连续工作，将会对周围声环境产生严重影响，极易引起人们的反感，所以必须重视对施工期噪声的控制。距施工机械不同距离处的声级测试结果见下表。表7-1距施工机械不同距离处的声级序号设备名称噪声级dB(A)10m20m30m50m100m200m1打桩机807470.56660542挖掘机655955.55145393搅拌机605450.54640344载重汽车706460.55650445塔吊655955.5514539由表可以看出，施工噪声将使距声源100米范围内的昼、夜声级超过《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）2类标准。这将会对周围居民住宅楼等环境噪声敏感点产生不利影响。本项目某些施工阶段的高噪音作业（如基础挖井空压机、捣楼层等）将对周围环境产生一定影响，建议尽量将噪声较大的设备放置离敏感目标超过50米，同时建议项目夜间禁止施工。由于高噪音作业部分施工期较短，只要合理安排作业时间，避开休息时间施工，其给环境带来的影响是可以接受的。当施工结束后噪声的影响也随之消失。2、施工期大气环境影响分析施工期的大气污染源主要来自于施工扬尘、施工机械燃油废气和建筑物装修过程中产生的挥发性有机废气。（1）施工扬尘第92页共129页 施工扬尘主要是工程土石方挖掘、回填及现场推放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放场尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；车来车往造成的道路扬尘。扬尘在背景风场作用下扩散飞扬，严重影响市容环境、居民健康和城市景观。（2）施工机械燃油废气本项目施工过程用到的施工机械，包括主要有挖掘机、装载机、推土机、平地机等机械，以柴油为燃料，都可以产生一定量废气，包括二氧化碳、二氧化硫等，设备出厂已经严格检测，已达标排放，考虑其量不大，影响范围有限，故可以认为其环境影响较小。（3）装修过程中产生的挥发性有机废气在建筑物室内装修阶段，会产生甲醛、苯系物等有机污染物等。根据装修时采用的装修材料不同，甲醛、苯系物产生量不同。3、施工期水环境影响分析施工过程中产生的废水主要来自于施工人员的生活污水、建筑施工废水、机械、车辆冲洗废水和雨后地表径流形成的泥浆水。生活污水由施工队伍的生活活动造成，施工期施工人员每日工作完毕后离开场地，不在施工场地住，产生的废水量不大，经三级化粪池预处理后排入市附近的市政管道，送市污水处理厂处理达标后排放，减少对水体环境的影响。4、施工期建筑垃圾及生活的影响（1）建筑及装修垃圾施工过程中产生的建筑及装修垃圾按每100㎡建筑面积0.5吨计，项目建筑面积约为374981.44114766.37平方米，则建筑及装修垃圾产生量为1874.91573.83吨，如不能及时妥善处置，或者乱倒乱放在路边，则会造成水土流失，局部城市景观也会景观也会受到破坏。（2）施工期生活垃圾施工人员按高峰期400人计，产生的垃圾按0.5kg/人.d计，生活垃圾产生量为5025第92页共129页 kg/d，施工过程中产生的生活垃圾如不及时进行清运处理，则会腐烂变质，滋生蚊虫苍蝇，产生恶臭，传染疾病，从而对周围环境和作业人员健康带来不利影响。5、水土流失影响分析本项目而言，影响施工期水土流失的主要因素是工程施工和降雨。施工期地基开挖、填方和平整地面等施工活动，都要极大的改变已处于平衡状态的原始地貌，并产生大量的废弃土石和大面积的裸露地表，从而为土壤侵蚀的发生提供了潜在的可能。降雨是发生水土流失的最直接最重要的自然因素。降雨对裸露地表的影响表现在两个方面：一是雨滴对裸露地表的直接冲溅作用，二是雨水汇集形成地表径流的冲刷作用。这种作用在暴雨时表现得更为集中和剧烈，往往引起较大强度的水土流失。7.3.2运营期对生态环境的影响1、水环境影响分析项目运营期产生生活废水和污水，主要污染物有SS、COD、BOD5、氨氮和动植物油等，水质复杂程度属简单。2、声环境影响分析项目运营期噪声主要为发电机、空调冷却塔、变压器、水泵、风机等设备噪声，一般设备均布置于独立设备房内，设备运行噪声对外界的影响不大。对进出地下车库汽车作禁鸣、限速要求后，从声源上控制了噪声强度，对外环境及工程本身影响很小，能满足2类区声质量标准要求。3、固体废弃物环境影响分析项目建成投入运营后，所产生的固体废弃物主要为生活垃圾，以有机类废物为主，多为无害物质，只要集中收集并采取避雨措施堆放，统一由环境卫生部门运往垃圾处理厂进行无害化处理，对环境不会产生新的污染。第92页共129页 7.4生态环境保护措施7.4.1施工期污染防治措施1、扬尘防治措施对易产生扬尘的部位，定时表面洒水并采取围挡作业，利用道路清扫车对施工区周边道路进行清扫，在施工场地出口设置浅水池，防止车辆轮胎将沙土带到公共道路上；建筑工地脚手架外侧必须用密目式安全网封闭，封闭高度应高出作业面15m以上，并定期进行清洗保洁。2、水环境污染防治措施施工场地应设置围堰和挡水墙，施工产生的泥浆污水收集后经格栅和沉淀池去除悬浮物和泥沙，最后排入市政污水管道；采取措施控制地表降尘积累，以减小降水前地表积累的污染负荷；施工人员生活污水应经化粪池处理，厨房含油污水应经隔油处理后方能排入市政污水管道。3、固体废物治理措施建筑废土中，表层土应保存作为施工后期园林绿化覆盖用土；工程废土和废渣可用于场地平整、临时交通道路填筑、回填低洼地带等；对于开挖出剩余的废土，可作为砖厂灰砖的生产材料，既节约土地资源，也使弃土得到综合利用。对于运送散装建筑材料的车辆，必须按相关规定用蓬布进行遮盖，以免物料洒落；对施工垃圾每日定时清运，减少堆存。4、噪声防治措施优化施工时段，选用低噪声设备机械，文明施工，搬运器具要轻拿轻放，适当设置隔音围墙维护等方法，以减轻对周围噪声污染；从控制声源和噪声传播以及加强管理等不同角度多管齐下对施工噪声进行控制。5、水土保护第92页共129页 本项目施工周期长，跨越了雨季，必须采取合理的水土保持措施以减轻水土流失的环境影响。1）从规划设计到工程施工均应充分考虑项目选址区的敏感性，把水源保护放在第一位，首先考虑水土保持工作，并制定严密可靠的水土保持措施；2）合理安排施工单元，减少施工面的裸露时间，尽量避免施工场地的大面积裸露；优化工程挖方和填方，尽量保持原有的地形地貌，减少土石方开挖量；3）重视全方位、全过程的水土保持工作，做到从施工到工程完工的全过程水土保持工作；设置专人专项资金，确保水土保持工作的顺利实施。7.4.2运营期污染防治措施1、水环境保护措施室内地面（±0.000m）以上的污废水重力流排出；地下室集水坑和卫生间排水采用潜水排污泵提升至室外污水检查井；为保证较好的室内环境，卫生间污水管道系统设有专用通气立管；污水经化粪池处理后排入城市污水管道，防止对城市管道造成淤塞；地下层潜水泵坑均采用防臭密闭入口盖；阳台雨水为独立排水系统，排至室外排水暗沟，以防其它排水管道的有污染气体串入室内。2、噪声污染防治措施本项目的空调机组、制冷机组等在设计选型时，尽量选用低噪声设备，在安装时采用减震、降声、吸声、隔声等措施，保证社区环境噪声符合标准。3、固体废物污染防治措施倡导“绿色消费”，尽量减少难降解塑料制品的使用，减少使用一次性用品，从源头上减少生活垃圾的产生量；本项目产生的生活垃圾，实行可回收和不可回收两种分类集中，分类处理。7.5特殊环境影响1、绿化补偿与景观保护第92页共129页 绿化是提高城市建设水平和保护生态环境的重要指标之一。根据自然资源损失补偿和受损区域恢复原则，本项目采用分散与集中、平面与立体空间、自然与人造相结合的方法建设绿地及景观。2、文物保护在地下挖掘施工中要注意文物保护，一旦发现有价值的文物如古钱币、陶瓷、青铜器等应停止挖掘并保护好现场，及时报告文物管理部门，不能使文物流失。7.6环评小结经过严格的环境影响评价，针对项目可能产生的环境影响问题采取了相应的切实有效的措施，在项目施工阶段和运营阶段都落实了相应措施以后，将会最大程度的减少项目施工和运营对环境的各种不利影响，能够满足绿色环保和可持续发展的要求。从环境保护的要求来看，项目建设是可行的。第92页共129页 第八章劳动安全卫生与消防8.1危害因素及危害程度分析1、火灾危险本项目建设应充分考虑火灾风险发生的可能性，采取严格的防范措施：1）严格按照建筑设计防火规范和有关专业防火规范建设；安装防雷保护设施，消防安全设施，定期保养、校验；配送车辆应防止火灾的发生，建筑物考虑足够的通道、楼梯和消防疏散门，并配备消防水池和消防水箱，满足消防要求；2）易燃易爆物品（如项目施工期的储油）的储藏及使用应注意火灾危险。2、机械设备装置项目建设过程中机械的使用有可能对施工人员造成伤害。3、电气线设备和电器线路所有带电设备和线路均有可能给人身造成触电伤害。雷击或落雷也可能对人体造成静电伤害。少许高电压设置也可能造成对人的伤害。4、配送车辆及吊装建筑材料配送车辆行驶及叉车装配货物时，都有可能造成人身伤害。5、暑热夏季的高温暑热，会造成施工工人中暑等病症，并会大幅度降低工作效率，这在海南XX地区尤为突出。8.2职业安全卫生健康对策与措施8.2.1安全施工保障措施1、选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。2、对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。3、建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。第92页共129页 4、建立健全项目安全施工应急救援体系。5、建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。6、建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。8.2.2职业卫生健康对策与措施1、建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求；2、建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备；3、研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善；4、加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害；5、建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。8.2.3制定安全环保委员会岗位责任制1、确保施工及运营期工业城内全体工作人员、顾客的人身安全，财物安全。2、确保安全施工，消除安全隐患，杜绝安全事故发生，做到操作安全、用电安全、设备安全。3、制定安全培训计划，对新进人员进行安全培训；考核培训效果。4、教育全员增强环境意识，共同保护公司环境。5、召开安全会议，制定安全措施，解决安全问题。8.3消防8.3.1消防设计依据1、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；2、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；3、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2008）；4、《火灾自动报警系统施工及验收规范》（GB50166-2007）；5、《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）；6、《消防控制室通用技术要求》（GA767-2008）；第92页共129页 7、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；8、《工程设计防火规范》（ZBBZH/GJ10）；9、《火灾报警设备图形符号》（GA/T229-1999）；10、《二氧化碳灭火系统设计规范》（GB50193-2010）。8.3.2消防给水系统1、消防用水量本项目火灾危险等级为丙类，按规范要求：室外消火栓用水量为20L/s，室内消火栓用水量为25L/s。2、室外消火栓系统室外消火栓由附近已有的自来水管道供水，室外消火栓管道径为DN150，沿建筑物四周连成环状管网。室外消火栓间距不大于120m，离马路边线不大于120m，离建筑外墙壁不宜小于5m。3、室内消火栓系统室内消火栓系统由消防泵、保压泵、室内消火栓箱及消防水池等组成。消防水池及消防泵设于首层。消防水池贮存3h室内消防用水，容量为108m³，此外，还充分利用景观水面作为消防补充水源。室内消火栓箱布置间距不大于50m，采用Φ65×19直流水枪，充实水柱不小于10m，并保证两股水柱同时到达室内任何部位，屋顶设试验消火栓，首层设消防水泵接合器。室内消防管网平时由保压泵保持压力在0.4～0.6MPa之间，当压力降至0.30MPa时，自动启动消防泵向管网供水；同时，各室内消防箱上配带破玻按钮，火灾发生时可以击碎玻璃远距离启动消防泵。第92页共129页 消防泵、保压泵的启、停均在消防控制中心显示，同时，各室内消防箱的破玻信号也在消防控制中心显示并报警，可确认哪个建筑，哪一层楼发生火灾，以便及时灭火。4、消防管管材、接口管径≤100mm采用镀锌钢管，丝扣连接。管径＞100mm采用焊接或无缝钢管，焊接接口。8.3.3消防器具按《建筑灭火器装置设计规范》的要求，配备相应的手提式灭火器，根据当地公安部门的要求配备足够的防烟防毒面具。本项目建筑装修的防火设计必须遵照国家、地区有关的标准、规范要求，设计和施工单位必须持有设计管理机关核发的《工程设计书》；在项目建设中的任何场地使用电焊、气焊、喷灯等明火，须经工程部、安全部同意批准，领取《动用明火证》。对工作人员进行必要的灭火、医疗培训，特别是要进行事故处理和人员急救方面的培训；在项目的实际运作过程中根据工作安全的需要装置防火消防系统，制订消防安全管理制度和安全生产责任制，配备消防栓、干粉灭火器，在通道和工作场地上设置防火标志。并定期检查更换，消防器材要做到定点放置。各主要入口及楼梯、信道等设置自带电源的应急照明、疏散照明及楼层指示灯，以便在发生火情时，人流能及时疏散。第92页共129页 第九章组织机构及人员配置9.1组织架构投入运营时的组织架构图，如图9-1所示。图9-1项目单位组织架构图9.2管理工作内容本项目管理团队成员管理经验丰富，学历构成合理，专业知识全面。现任主要领导具备丰富的投资管理和市场开拓经验，具备精准的市场前瞻性、灵活的沟通协调能力和公关处理能力，其他团队成员则有不同的知识专业背景，从业经验丰富，团队稳定性较强，能够较好的保证项目的顺利实施。运营团队主要工作内容包括：负责制定和完善营运管理的相关管理制度和标准；营运决策信息系统的建立与管理，负责汇总、分析营运数据，根据经营状况提出招商调整、营销策划活动、经营环境改善和提升计划；第92页共129页 开展市场调查与研究，分析和了解市场的发展和体育文化旅游地产的竞争环境；根据内部运营数据的分析和外部环境的调研，明确的定位，制定业态规划与品牌组合方案，并实施商铺和租金调整；营销策划管理，参与制定年度营销策划方案和计划，组织和实施营销策划活动，进行营销企划活动的跟踪与评估；经营规范的管理，统一经营规范，提升经营形象；经营环境管理，确保项目甘肃XX家园内外环境的舒适度，提升凝聚力；客户关系管理，包括商户关系和业主关系，建立良好和谐的经营氛围；顾客服务管理，建立顾客服务体系并监督执行；公共关系管理，包括政府、媒体、社区和周围社区的关系，构建良好的外部经营环境；人员管理，负责营运人员和营业员的日常管理，负责营运人员相关专业知识、技能和能力的培训和发展；多种经营的管理，负责多种经营的规划、预算、招商、日常运营稽核与多种经营商户信息的维护和管理；广告位的经营与管理，负责广告位的规划、预算与日常经营，确保广告经营的整体形象和安全。9.3人员资源配置针对此次建设项目，项目单位将从公司各部门抽调骨干人员与施工单位、监理单位负责人组成项目经理部。建设采用招标方式，建设过程中的劳动人员由施工单位管理。本项目运营期时需要的财务、安保、保洁等服务人员由项目建设公司安排，人员不够再计划面向社会公开择优招聘。第92页共129页 第十章项目实施进度计划10.1项目建设期项目建设本着质量、安全第一的原则，应严格控制施工进度、工程质量尽早竣工建成，及早创造社会和经济效益。本项目建设期总共为6012个月，即20143年46月至20194年35月。10.2项目实施进度计划本项目实施过程主要包括项目申报等前期准备阶段、勘察设计、土建施工、设备购置及安装工程、竣工验收等阶段。具体时间安排见下表：表10-1项目建设进度表第92页共129页 第十一章项目招标11.1招标内容根据《中华人民共和国招投标法》，在《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第二条至第六条规定范围内的各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：（一）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；（四）单项合同估算价低于第(一)、(二)、(三)项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。根据以上标准，本项目建筑总投资为118119.1566103.58万元，施工、设备、勘察设计等单项合同价均超过上述要求，因此，本项目将进行招标，招标范围包括：建筑工程、设备购置、安装工程、工程监理和勘察设计等内容。11.2招标组织形式和招标方式本项目采取委托招标代理形式，由项目建设单位委托有相应资质的招标代理机构进行招标工作。资质等级要求：工程招标代理甲级资质。同时由于本项目投资规模大，建设期较长，涉及多方机构和群众利益，为保质保量完成，项目单位将采取公开招标方式。第92页共129页 11.3预期目标项目建设单位选择信誉好，素质高，实力强，经验丰富，报价合理的设计、施工、监理单位，以期保证工程质量和工期，科学合理控制项目总投资，提高投资效益的目的。11.4招标方案本项目的招标方案见表11-1。表11-1招标事项一览表项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标前期准备√√√总体设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√设备采购√√√其他第92页共129页 第十二章投资估算与财务分析12.1投资估算及财务分析说明依据国家发改委和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的规定，参照《投资项目可行性研究指南（试用版）》（中国电力出版社2002年出版）并根据企业会计准则、其他有关经济及税务法规和项目实际需要进行评价。分析范围包括对本项目的经营收入与成本的估算、项目盈利能力分析、不确定性分析等，所用的各项指标按照国家有关规定选取。计算不考虑项目单位其他业务的收入与成本效益，财务评价仅对本项目的新增效益进行评价。本项目建设期为12个月，建设期从2013年6月至20194年35月。本次分析采用项目单位提供的部分基础数据和资料。本项目投资预算的编制主要依据国家关于可行性研究投资预算编制办法等文件的要求和深度进行，同时参考海南XX省及海口市建筑工程综合定额，海口市建设工程技术经济指标、建设工程材料指导价格，以及同类工程造价信息分析计算。投资预算中的有关税费根据国家现行有关规定进行取值。采用人民币为估算币值。投资估算编制依据包括以下几个方面：1、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）；2、《海南XX省建设工程造价管理办法》；3、《海南XX省建筑建设工程计价定额》；4、《海南XX省装饰装修工程综合定额》；5、《海南XX省安装工程综合定额》；6、《项目决策分析与评价》（注册咨询工程师教材）；7、《投资项目经济咨询评估指南》(中国国际工程咨询公司)；8、项目单位提供的有关资料及类似工程实际造价。第92页共129页 12.2投资估算与资金筹措项目总投资由建设投资、建设期利息和铺底流动资金构成。建设投资是指在项目筹建与建设期间全部建设费用，按概算法分类包括工程费用、工程建设其他费用和预备费用，其中工程费用包括建筑工程费、设备购置费和安装工程费，预备费用包括基本预备费和涨价预备费（本建设项目不考虑涨价预备费）。建设期利息是债务资金在建设期内发生并应计入固定资产原值的利息，包括借款（或债券）利息及手续费、承诺费、管理费等。流动资金是项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金。项目总投资的构成，即投资估算的具体内容如下图所示。图12-1项目总投资构成12.2.1建设投资估算1、工程费用估算1）建筑工程费建筑工程费依据相关专业所提供的建筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价指标的确定参照海口市澄迈县第92页共129页 土建工程定额和同类项目造价水平，并按现行价格予以调整。本项目建设内容分几部分组成：产研独栋区、综合办公区和住宅区。具体建筑工程费主要包括土石方工程、基础工程、钢筋混凝土工程、防腐隔热工程、屋面防水工程、装修装饰工程等，材料价格按海口市澄迈县20123年市场价取值，本项目建筑工程费估算的各单项费用详见表12-2。建筑工程费用总额估算为88240.3744454.19万元。2）设备购置及安装工程费本项目的设备及工器具购置费，主要指强弱电设备、给排水设备、通风空调设备照明、环保绿化设备、消防设备和通讯工程等配套设备购置费用，各类设备价格根据设备供应商提供的价格及现行市场价格估算。本安装工程费主要包括①供电、供水、通风空调、净化与除尘、自控、通讯等管道、管线、电缆等的材料费和安装费；②设备和管道的保温、绝缘、防腐，设备内部的填充物等材料费和安装费；③建筑物本身的机电设备、专用设备、仪器仪表等设备的安装费，材料价格按海口2012年市场价取值。本项目设备购置及安装工程费用总额估算为15773.838015.47万元。具体费用详见表12-21总投资估算表。2、工程建设其他费用估算与项目建设有关的费用包括土地成本、建设单位管理费、工程勘察设计费、可行性研究费、工程建设监理费、环境影响评价费及场地准备及临时设施费等。土地成本：本项目总用地面积为117379.09114766.37平方米，约176.0890亩，土地成本估算为3521.3613500.00万元；建设单位管理费：主要用于本项目从筹建开始直至项目竣工投产期间所发生的项目单位各项管理、行政等费用的支出。本项目的建设单位管理费按照工程费用的1.0%计算，约为1020.41407.07万元；工程建设监理费：根据国家物价局《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》，主要用于支付项目单位委托工程监理单位实施工程监理的费用。按照工程费用的1%估算，本项目的工程建设监理费约为782.40407.07万元；可行性研究费：在项目前期工作中，委托咨询单位编制和评估项目可行性研究报告所需的费用，本项目根据国家计委发布《关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（计价格[1999]1283），本项目的可行性研究费用约为180.00万元；第92页共129页 勘察设计费：主要包括工程勘察费、初步设计费、施工图设计费。根据国家计委、建设部发布的《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10号）的有关规定，本项目勘察设计费按照工程费用的2%估算，约为2040.82814.14万元；环境影响评价费：主要用于委托具有相应自制的环境影响评价单位对本项目可能对环境产生的污染或造成的影响编制环境影响评价报告的费用。根据国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号），本项目环境影响评价费估算为23.00万元；场地准备及临时设施费是指建设项目为达到工程开工条件所发生的场地平整和对建设场地余留的有碍施工建设的设施进行拆除清理的费用。建设单位临时设施费是指为满足施工建设需要而供到建设场地的，未列入工程费用的临时水、电、气、道路、通信等费用和建设单位的临时建筑物、构筑物搭设、维修、拆除或者建设期间的租赁费用，以及施工期间专用公路养护费、维修费。此项费用估算为614.381250.48万元。综上，本项目工程建设其他费用为9461.9915775.66万元。3、预备费估算本项目建设周期短不考虑涨价预备费，只需计算基本预备费用。基本预备费是指在项目实施中可能发生、但在项目决策阶段难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称为工程建设不可预见费。一般由三项内容构成①在批准的设计范围内,技术设计、施工图设计过程中所增加的工程费用，经批准的设计变更、工程变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用；②一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用；③竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用。本项目基本预备费按照工程费用和工程建设其他费用之和的5%核算，基本预备费为5224.361891.65万元。12.2.2建设期利息本项目总投资118119.1566103.58万元，全部由澄迈恒润达实业有限公司XX自筹，故不存在建设期利息其中银行贷款20000.00万元。贷款期限5年，贷款利率约为6.55%，贷款资金根据工程进度投入，项目建设期利息为3564.13万元。第92页共129页 12.2.3铺底流动资金结合相关项目具体情况和实际运营经验，根据稳健性原则，本项目铺底流动资金估算为7087.153982.08万元。12.2.4总投资估算表表12-21总投资估算表（单位：万元）序号工程或费用名称建筑工程设备购置安装工程其他费用合计比例（％）一建设投资95014.2036438.728189.385002.503012.9762121.501工程费用34709.574900.000.002952.970.0044454.1967.25%1.1主体工程费用31009.5733893.361.1.1会所20519.124003.081.1.24栋住宅楼13374.2427006.491.2辅助工程6500.004900.002952.971.2.1给排水800.00700.00650.001.2.2消防安全600.00700.00400.001.2.3供配电500.001000.00450.001.42.4通信工程300.00600.00400.001.42.5园林景观、绿化181000.001500.00752.971.42.6道路及其他2500.00200.00400.002工程建设其他费用15775.6615775.6623.87%2.1土地费用135002.2建设单位管理费820.41407.0718.001640.82 820.41 160.08 703.28410.2576.33 40.756454.823.0086.0065.0053.352.3勘察、设计费814.142.4可行性研究报告费102.5工程监理费407.072.6环境影响评价费23.002.7场地准备及临时设施费614.383预备费1729.15102.5060.001891.651891.652.86%3.1基本预备费1729.15102.5060.001891.651891.653.2涨价预备费0.000.000.000.000.00二建设期利息0.000.000.000.000.000.00三铺底流动资金0.000.000.003982.083982.086.02%四总估算值（一+二+三）66103.581.00第92页共129页 12.3资金筹措1、项目总投资经估算，本项目总投资为118119.1566103.58万元，其中建设投资109700.5563121.50万元，建设期利息为1331.450元，铺底流动资金为7087.152982.08万元。2、资金来源本项目估算总投资额为118119.1566103.58万元，资金来源全部由建设单位自筹918119.15万元，向银行贷款20000万元。项目建设单位运营状况良好，资金力量雄厚，能够为本项目提供资金保障。12.4资金投入计划本项目总投资为66103.58118119.15万元，项目总投资将在建设期内按比例投入，具体投资计划见下表。表12-32项目投资使用计划表（单位：万元）序号项目合计计算期12341项目总投资66103.58118119.1515052.7025052.7017026.3524199.728971.681.1建设投资107467.8762121.5015052.70125052.7017026.3524199.724989.601.2建设期利息0.000.000.000.000.001.3铺底流动资金3982.080.000.000.003982.082资金筹措66103.5815052.7025052.7017026.358971.682.1资本金66103.583543.8111390.416434.5118109.562.1.1用于建设投资62121.5015052.7025052.7017026.354989.602.1.2用于铺底流动资金3982.087087.150.000.000.000.003982.082.1.3用于建设期利息0.000.000.000.000.0012.5财务分析12.5.1销售及营业收入估算根据欣龙控股集团股份澄迈恒润达实业有限公司XX初步运营设想，甘肃XX第92页共129页 家园将采取租售结合的方式进行。初步考虑的经验方式是：甘肃XX家园的会所、商业面积全部出租，居住面积全部出售。根据对目前国内及澄迈旅游地产经营状况的分析及人们未来消费水平的预测，主要参考目前老城经济开发区房地产及会所的经营状况，考虑2015年以后我国经济的发展，人民生活水平的进一步提高，就经营收入进行具体分析。根据项目运营规划本项目收入主要有以下几部分组成：租金收入、销售收入、服务收入。具体测算如下：1、租金收入测算根据规划，本项目租金可分为以下几类：会所租金。根据测算和了解，各种类型会所出租物业面积和价格如下表所示：表12-3项目甘肃家园会所出租面积和租金均价汇总表类型建筑面积（㎡）测算实租均价（元/月.㎡）会所37996.993335.914285根据市场情况和我们了解，商城内租赁物业一般为三年一期，运营正常的商城内的招租率大致呈以下合理现象：第一年招租率40%—60%，第二年招租率80%—90%，第三年招租率90%—100%，以后各年保持90%—100%的招租率。我们对本项目物业的招租率测算如下表所示：表12-4项目甘肃家园会所招租率测算汇总表类型第一年招租率第二年招租率第三年招租率以后各年会所60%80%90%95%根据以上测算，根据项目的合理运用规律和类似项目的实际情况，项目一般3年一期，在项目首次招租期3年满后，第四年商铺租金优惠将出现大大降低，项目商铺租金将会上涨15%—25%，我们取均值按20%测算，按照前面的租金收入和招租率表，我们可以计算项目租金收入下表所示：表12-5项目会所租金收入测算汇总表类型第一年租金收入第二年租金收入第三年租金收入第四年租金收入以后每年租金收入第92页共129页 会所3966.89684.535289.18912.705950.331026.797537.081300.607537.081300.60以上测算除考虑商铺首次招期满3年后，商铺实际租金上涨20%外，不考虑由于物价上涨或项目营运成熟后，项目涨租的可能性。2、服务收入测算根据我们对澄迈老城经济开发区此类物业的调查了解，项目物业的服务收入对承租商家收取的以下几类费用：物业管理费、中央空调使用费、转租更名费、网络服务费、广告服务费等。一般按建筑面积收取。我们按照同类物业的标准（会所按45元/平米/月，住宅区按1015元/平米/月），测算收取物业管理费、中央空调使用费等综合服务收入如下：第一年：（3335.9×3045＋114766.37×105）×60%×12＝3124.081347.55万元；第二年：（3335.9×45＋114766.37×15）×80%×12＝1796.74万元；第三年：（3335.9×45＋114766.37×15）×95%×12＝2133.62万元；注：以后各年与第三年相等，为2133.62万元。3、销售收入测算该项目住宅区全部用作出售，总建筑面积259360.85111430.47平方米。项目在取得《预售许可证》时开始预售，预计销售期约为3年，时间2014年1月到2016年12月，预计2014年销售50%，2015年销售35%，2016年销售105%。表12-6销售收入估算表序号区域面积（㎡）销售单价（元/㎡）预售期销售收入（万元）2014年2015年2016年1住宅区111430.47700023400.40331200.5323400.4046290.2078001.33合计————项目运营期内收入估算详见《项目经营收入与税金估算表》：12.5.2项目开发销售成本估算1、开发成本第92页共129页 开发成本主要为项目总投资。综上所述，项目总投资66103.58万元，总建筑面积114766.37平方米，建筑单位平均成本约为31505500元/平方米。2、营业税金及附加和增值税估算1）营业税金及附加项目营业税税率为5%，城市建设维护费税率为营业税的5%，教育费附加税为营业税的3%，地方教育附加税为营业税的2%,印花税按照销售收入的0.51‰计算，房产税按照出租收入的1.2%计取，预计各项营业税金及附加和印花税、房产税共计20196.654572.57万元。2）预征土地增值税、土地使用税土地税参考《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号）、海南XX省财政厅和海南XX省地方税务局《关于印发海南XX省城镇土地使用税适用税额标准的通知》（琼财税〔2013〕235号）以及澄迈县人民政府《关于调整土地使用税适用税额标准问题的批复》（澄府函[2008]145号）文件的规定，本项目土地使用税按1.5元/㎡计取，则本项目预征土地增值税估算为5164.48万元，则本项目年土地使用税估算为9.00万元。3、销售费用住宅区出售考虑销售费用，按照销售收入的510%估算，为7715.037800.13万元。4、经营管理成本经营部分考虑经营管理成本，按照当年服务、租金收入的38%估算，约为798.45274.74万元，经营期13年，合计为10379.88万元。5、财务费用本项目没有银行贷款，故不存在财务费用。本项目财务费用：按运营期实际产生的利息费用计算，约3564.13万元。6、折旧、摊销费用项目折旧、摊销考虑固定资产折旧和无形资产摊销，固定资产按330年折旧，残值率5％，固定资产总值为建安工程投资总投资除去土地费用,，总值为第92页共129页 92781.5244454.19万元,每年折旧费为2938.081407.72万元。土地费用为无形资产，共计3521.3613500万元，按50年摊销，年摊销费为70.73270.00万元。年折旧、摊销额＝1407.72＋270.00＝1677.72万元。12.5.3经营利润的估算项目经营利润总额约360654.4514330.88万元。所得税税率为25%，所得税为3582.7210379.88万元，净利润为10748.16179418.94万元。编制利润与利润分配表如下：表12-97利润与利润分配表(单位：万元)序号项目合计1经营收入135105.291.1租赁收入20832.421.2销售收入78001.331.3服务收入36271.542开发成本66103.583销售费用7800.134经营管理费用4670.585折旧摊销费28351.247营业税金及附加7093.038土地增值税5164.489房产税1326.00印花税265.3710财务费用0.0011利润总额14330.8812所得税3582.7212.1税后利润10748.1612.2盈余公积金1074.8213未分配利润9673.35第92页共129页 表12-8利润与利润分配表(单位：万元)序号项目合计计算期12345678910111经营收入135105.290.0034018.6826446.7226560.813434.223434.223434.223434.223434.223434.223434.221.1租赁收入20832.420.00684.53912.701026.791300.601300.601300.601300.601300.601300.601300.601.2销售收入78001.330.0031200.5323400.4023400.400.000.000.000.000.000.000.001.3服务收入36271.540.002133.622133.622133.622133.622133.622133.622133.622133.622133.622133.622开发成本66103.5866103.580.000.000.000.000.000.000.000.000.000.003销售费用7800.130.003900.072730.051170.020.000.000.000.000.000.000.004经营管理费用4670.580.00274.74274.74274.74274.74274.74274.74274.74274.74274.74274.745折旧摊销费28351.240.001667.721667.721667.721667.721667.721667.721667.721667.721667.721667.726营业税金及附加7093.030.001785.981388.451394.44180.30180.30180.30180.30180.30180.30180.307土地增值税5164.480.002582.241807.57774.670.000.000.000.000.000.000.008房产税1326.000.0078.0078.0078.0078.0078.0078.0078.0078.0078.0078.009印花税265.370.0015.6115.6115.6115.6115.6115.6115.6115.6115.6115.6110财务费用0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0011利润总额14330.88-66103.5823714.3218484.5821185.611217.851217.851217.851217.851217.851217.851217.8512所得税3582.72-16525.905928.584621.155296.40304.46304.46304.46304.46304.46304.46304.4613税后利润10748.16-49577.6917785.7413863.4415889.20913.39913.39913.39913.39913.39913.39913.3913.1盈余公积金1074.82-4957.771778.571386.341588.9291.3491.3491.3491.3491.3491.3491.3413.2未分配利润9673.35-44619.9216007.1712477.0914300.28822.05822.05822.05822.05822.05822.05822.0514项目总投资收益率13.3621.68%15项目利税率29.8732.41%第92页共129页 表12-19利润与利润分配表(单位：万元)序号项目合计计算期121314151617181经营收入135105.293434.223434.223434.223434.223434.223434.223434.221.1租赁收入20832.421300.601300.601300.601300.601300.601300.601300.601.2销售收入78001.330.000.000.000.000.000.000.001.3服务收入36271.542133.622133.622133.622133.622133.622133.622133.622开发成本66103.580.000.000.000.000.000.000.003销售费用7800.130.000.000.000.000.000.000.004经营管理费用4670.58274.74274.74274.74274.74274.74274.74274.745折旧摊销费28351.241667.721667.721667.721667.721667.721667.721667.726营业税金及附加7093.03180.30180.30180.30180.30180.30180.30180.307土地增值税5164.480.000.000.000.000.000.000.008房产税1326.0078.0078.0078.0078.0078.0078.0078.009印花税265.3715.6115.6115.6115.6115.6115.6115.6110财务费用0.000.000.000.000.000.000.000.0011利润总额14330.881217.851217.851217.851217.851217.851217.851217.8512所得税3582.72304.46304.46304.46304.46304.46304.46304.4613税后利润10748.16913.39913.39913.39913.39913.39913.39913.3913.1盈余公积金1074.8291.3491.3491.3491.3491.3491.3491.3413.2未分配利润9673.35822.05822.05822.05822.05822.05822.05822.0514项目总投资收益率21.68%15项目利税率32.41%第92页共129页 12.5.4项目获利能力本项目建设期为6012个月，从20143年46月至20194年35月。根据最新版《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》选用合理指标计算本项目的盈利能力，项目的盈利能力详见表12-121：项目投资现金流量表。表12-120项目投资现金流量表(单位：万元)序号项目合计1现金流入135105.291.1营业收入135105.292现金流出445433.592.1建设投资62121.502.2流动资金3982.082.3建设期利息0.002.4销售费用7800.132.5营业税金及附加7093.032.6土地增值税5164.482.7经营管理费用4670.582.8印花税1326.002.9房产税265.373税前净现金流量42682.124调整所得税3582.725税后净现金流量39099.406累计净现金流量221179.507NPV￥32,236.038IRR2215.25%9投资回收期3.94年第92页共129页 表12-131项目投资现金流量表(单位：万元)序号项目合计计算期1234567891现金流入135105.290.0034018.6826446.7226560.813434.223434.223434.223434.223434.221.1营业收入135105.290.0034018.6826446.7226560.813434.223434.223434.223434.223434.222现金流出445433.5966103.588636.646294.423707.48548.65548.65548.65548.65548.652.1建设投资62121.5062121.500.000.000.000.000.000.000.000.002.2流动资金3982.083982.080.000.000.000.000.000.000.000.002.3建设期利息0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.4销售费用7800.130.003900.072730.051170.020.000.000.000.000.002.5营业税金及附加7093.030.001785.981388.451394.44180.30180.30180.30180.30180.302.6土地增值税5164.480.002582.241807.57774.670.000.000.000.000.002.7经营管理费用4670.580.00274.74274.74274.74274.74274.74274.74274.74274.742.8印花税1326.000.0078.0078.0078.0078.0078.0078.0078.0078.002.9房产税265.370.0015.6115.6115.6115.6115.6115.6115.6115.613税前净现金流量42682.12-66103.5825382.0420152.3022853.332885.572885.572885.572885.572885.574调整所得税3582.72-16525.905928.584621.155296.40304.46304.46304.46304.46304.465税后净现金流量39099.40-49577.6919453.4615531.1617556.922581.112581.112581.112581.112581.116累计净现金流量221179.50-49577.69-30124.22-14593.062963.865544.978126.0810707.1913288.3015869.417NPV￥32,236.03I=12%8IRR2215.25%9投资回收期（含建设期）37.3294年第92页共129页 表12-142项目投资现金流量表(单位：万元)序号项目合计计算期1011121314151617181现金流入135105.293434.223434.223434.223434.223434.223434.223434.223434.223434.221.1营业收入135105.293434.223434.223434.223434.223434.223434.223434.223434.223434.222现金流出445433.59548.65548.65548.65548.65548.65548.65548.65548.65548.652.1建设投资62121.500.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2流动资金3982.080.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3建设期利息0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.4销售费用7800.130.000.000.000.000.000.000.000.000.002.5营业税金及附加7093.03180.30180.30180.30180.30180.30180.30180.30180.30180.302.6土地增值税5164.480.000.000.000.000.000.000.000.000.002.7经营管理费用4670.58274.74274.74274.74274.74274.74274.74274.74274.74274.742.8印花税1326.0078.0078.0078.0078.0078.0078.0078.0078.0078.002.9房产税265.3715.6115.6115.6115.6115.6115.6115.6115.6115.613税前净现金流量42682.122885.572885.572885.572885.572885.572885.572885.572885.572885.574调整所得税3582.72304.46304.46304.46304.46304.46304.46304.46304.46304.465税后净现金流量39099.402581.112581.112581.112581.112581.112581.112581.112581.112581.116累计净现金流量221179.5018450.5221031.6323612.7426193.8528774.9631356.0733937.1836518.2939099.407NPV￥2,236.03I=12%8IRR15.25%9投资回收期（含建设期）3.94年第92页共129页 根据《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》计算本项目的盈利能力指标如下：1）财务内部收益率为：20.5415.25%，大于房地产开发项目的财务基准收益率10%；2）财务净现值为：19747.562236.03万元，大于零。(折现率取基准收益率10%)；3）总投资收益率＝息税前利润/总投资×100％＝15.3621.68%；资本金净利润率项目投资利税率＝净利润利税总额/资本金总投资×100%＝32.4118.58%；4）项目投资回收期为：7.323.94年，回收期短，投资回收快，抗风险能力强。12.5.6项目敏感性分析在项目实施过程中会有一些不确定因素的变化，例如销售价格的变化以及开发成本的变化。这些关键因素直接影响到项目的收益情况，因此对项目的关键影响要素进行敏感性分析十分重要。本报告对产品的营业收入和开发成本两要素进行分析，变动幅度为10%。具体见表12-163：表12-163敏感性分析表评价指标/基本方案/敏感因素变化率（%）FIRR（%）FNPV(万元)015.252236.03营业收入1024.353893.53-1011.681631.64开发成本1012.612093.37-1025.494087.43由上表可知，项目对分析要素敏感性较强，当收入、开发成本发生变化时，项目内部收益率有一定变化，但依然维持较高水平，项目仍有较大盈利空间，表明本项目具有较强的抗风险能力。第92页共129页 12.5.7主要经济分析指标表12-14经济指标汇总表序号项目合计1营业收入360654.45135105.29万元2营业税金及附加20196.657093.03万元3土地增值税8873.865164.48万元4开发成本118119.15666103.58万元5销售及管理费用10379.8812470.71万元6房产税及印花税950.941591.37万元7财务费用3564.130.00万元8利润总额(1-2-3-4-5-6)179418.9414330.88万元9应纳所得税额14330.88179418.94万元10所得税44854.743582.72万元11净利润134564.2010748.16万元12公积金13456.421074.81万元13未分配利润121107.789673.35万元14资本金净利润率18.58%154总投资收益率15.3621.68%165总投资利税率29.8732.41%176动态投资回收期7.323.94年187财务内部收益率20.5415.25%198财务净现值2236.0319747.56万元由以上财务分析可知，本项目财务指标合理，获利能力强，偿债能力强，抗风险能力强，因此，从财务角度分析，本项目的实施是可行的。第92页共129页 第十三章社会效益分析13.1社会影响效果分析项目社会影响效果分析的目的是为了维护公共利益、构建和谐社会、落实以人为本的科学发展观，通过社会影响分析，从而达到确定合适的措施来完成项目目标；保证项目收益在不同群体间的公平分配；预测潜在风险并减少不可预见的不良社会后果和影响；为改进项目实施方案提出建议；防止或尽量减少对地区生态环境、当地人文环境造成的损坏作用。13.1.1社会影响区域范围的界定本项目建设地点为海南XX省澄迈县，因此本项目的社会影响区域主要为澄迈县。项目建设时使用的设备材料及项目营运期原材料的采购会涉及到海南XX省省内及国内外其他地区。13.1.2影响区域内受项目影响的机构和人群的识别项目影响的机构或人群包括当地居民、项目施工单位、设备材料供应商、商业企业、行业内其他企业、公共服务部门、政府部门等。本项目对受影响区域内受影响的机构和人群的识别情况见表13-1。表13-1受影响机构和人群识别一览表影响区域机构或人群受影响效果影响评价正面影响负面影响澄迈县内施工单位增加对施工工程需求，提高收入√设备、材料供应商项目增加了对设备和材料的需求，增加收入√运输行业增加了对运输的需求，增加收入√商业企业居民收入增加，带动商业消费√公共服务部门增加对基础设施的需要√政府部门项目建设增加税收及财政收入√居民项目可直接、间接增加部分就业职位√澄迈县外建筑材料供应商增加了对建材原料的需求，增加收入√商品供应商增加商品需求，增加收入√第92页共129页 行业内企业面临更多更强有力的竞争√13.1.3社会影响效果分析1、对居民生活环境影响本项目的建设和运行期间都采取了足够的环境保护措施，基本消除了项目对居民生活环境的负面影响。2、对当地居民收入的影响项目的建设实施，增加了对当地原材料、动力和劳动力的需求，提高地区国内生产总值，可以增加当地居民收入。3、对当地居民就业的影响项目实施有助于促进当地经济的发展，从而吸收大量的社会劳动力；项目的运营直接增加就业岗位，并能够在一定程度促进相关行业的工作岗位的增加。4、对当地政府的影响本项目建成后将吸引众多商家，带来巨大的交易流，带动当地经济发展的同时，可以为当地政府带来持续的财政收入，加快澄迈的城镇建设。5、对当地弱势群体利益的影响项目建设有利于增加就业机会、增加政府收入，对于改善当地老龄人、妇女、儿童、残疾人员等的生活状况有一定积极间接影响，但不大。6、对当地的文化、教育、卫生的影响该项目对卫生方面无负面影响，对当地的文化、教育无直接明显影响。7、对当地基础设施、服务容量和城市化进程的影响项目施工及运营期间会增加使用公共基础设施，但不会对此产生较大影响。项目建成对于基础设施例如供水、供电、电信等有一定需求。项目建设投产将增加部分就业岗位，为农村居民提供到城镇就业工作的机会，对于城乡一体化进程有一定的积极影响。第92页共129页 根据分析，项目增加就业岗位，增加政府财政收入，提高和促进居民生活水平提高是项目的主要社会影响效果。13.2社会适应性分析1、不同利益群体对项目的态度对地方政府而言，增加政府财政收入，构建和谐社会，取得良好的社会效益。从长远来看，本项目实施必将对当地加快经济发展起到积极的促进作用。对当地居民而言，本项目能一定程度上满足当地居民就业，对提高人们生活水平具有积极的作用。由此可见，当地政府和广大人民群众及其他利益相关者都会对本项目的建设持肯定的态度，并积极支持。2、社会对项目的适应程度及可接受度程度项目能否成功不但取决于项目自身的因素，也受很多社会因素的影响，这些社会因素对项目的适应程度和可接受程度在某种意义上决定项目的社会价值，进而影响到项目营运的成败情况。具体分析如表13-2所示：表13-2社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的情况1不同利益群体适应支持2当地组织机构适应支持3当地经济技术条件适应能保障项目实施13.3社会评价结论本项目以先进设计理念、完善的配套设施和超前的发展规划打造国内一流的甘肃XX家园项目。在目前的经济形势下，本项目的实施对促进澄迈县的城镇建设、促进澄迈县信息产业转型商业地产升级都具有较大的现实意义，社会效益较为明显。与项目直接相关的不同利益群体及各级组织都支持本项目建设，并且项目所在地区现有技术、文化状况能满足项目建设需求，项目社会社会适应性较强。第92页共129页 第十四章风险分析14.1项目主要风险因素识别风险分析主要是通过识别风险因素，提示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，达到降低风险损失的目的。1、设计风险项目的设计风险主要来自各类功能区的分布及销售区平面、空间布局的合理设置，如果上述设置不合理，将会带来人流、物流不通畅，交易难度增加，消费者购买心情不佳等诸多问题。2、资金风险该风险主要是资金供应不足；本项目工程规模较大，资金来源全部由企业自筹118119.1566103.58万元。如资金供求不足或来源中断，会拖延工期，甚至会导至项目流产，故资金风险为较大风险。3、社会风险由于本项目范围大、内容多、影响广，社会公众对项目的认识能否到位和统一，可能会对项目的建设和将来的正常发挥效用在观念和投资方面有一定的影响。4、工程风险工程地质、水文地质条件和工程设计如有重大变化，导致工程量增加、工期延长等会造成一定的经济损失。5、外部协助条件风险指外部协作条件及项目所在地互适程度可能出现的问题，如交通运输、当地居民的配合程度、文化环境带来的负面影响等，仍然存在外部设施没有如期落实的问题，致使投资项目不能发挥应有的效益，从而带来风险。具体的风险因素和风险程度见如下表：表14-1风险因素和风险程度分析表第92页共129页 序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大一般1设计风险　　　　　1.1现代化风貌　▲　　　1.2功能属性　　▲　　1.3空间布局　　▲　　1.4货物通道、人流通道布置　　▲　1.5档口平面、空间设置　　▲　　2工程风险　　　　　2.1工程质量　　▲　　2.2水文地质　　▲　　2.3工程量　　　　　2.4工程进度　　　▲　3资金风险　　　　　3.1资金来源中断　　▲　　3.2资金供应不足　　▲　　4政策风险　　　　　4.1政治条件变化　　　　　4.2经济条件变化　　▲　　4.3政策调整　　▲　　5外部协作条件风险　　　▲　　5.1交通运输　　　　▲5.2供水　　　　▲5.3供电　　　　▲6社会风险　　　▲　7其他风险　　　　▲14.2风险防范和降低风险对策1、资金风险由于物价上涨因素影响，建筑原材料购置成本增大，在材料供应上应采取风险转移，与建材供应商签订供货合同，尽量减少建材涨价对项目投资的影响，提高资金的使用效率。2、工程风险第92页共129页 深入前期的勘察工作，将不明朗因素降到最低；精心设计，合理有效地组织施工和管理，使项目的工程量、投资、质量、进度和施工安全控制在计划范围内，一方面可聘请经验丰富和信用优良的施工企业进行建筑施工，另一方面可与承建商签订固定施工合同，进一步减低工程风险系数。3、外部协助条件风险项目建设要充分做好基础调查工作，制定好工程方案和施工组织条件，做好相关配套设施的建设，才能避免外部协助条件带来的风险。4、社会风险做好必要性的宣传工作，积极、及时地按国家和地方政府的政策规定做好项目的前期工作，使当地社会各方面能支持理解和配合。14.3风险分析结论本项目社会风险程度较低，采用一定风险规避措施后，不会对项目建设和运营产生大的影响。第92页共129页 第十五章结论及建议15.1结论1、项目建设符合国家、海南XX省及澄迈县老城开发区产业发展的相关政策，符合澄迈县及老城片区整体发展规划的要求，项目的实施是必要的。2、本项目总投资118119.1566103.58万元，投资强度达到31505500元/平方米，符合集约节约利用土地资源原则；项目可实现营业收入总额360654.45135105.29万元，新增净利润总额为134564.2014330.88万元，税后IRR为20.4515.25%，NPV为19747.562236.03万元，投资回收期为7.323.94年（含建设期），总投资收益率为115.3621.68%，总投资利税率为29.8732.41%。，资本金净利润率为18.58%，项目具有财务可行性，经济效益较为明显。3、项目建设过程严格执行相关环保法规和标准，并严格按照有关规定采取措施防治各种污染，并确保日后的正常运行，能够满足绿色环保和可持续发展的要求。4、项目节能设计符合国家发布的节能法律、法规和产业政策，符合合理用能标准和节能设计规范，能源消耗品种、数量对所在地区能耗负荷的影响较小，节能措施较为完善，节能效果显著。5、本项目的实施对促进澄迈县的城镇建设、促进澄迈县产业转型升级都具有较大的现实意义，社会效益较为明显。6、风险分析表明，本项目风险程度处于可控范围内。15.2建议1、加强工程建设“三控制、两管理、一协调”，加强核算，减少不可预见的工程事件发生导致的工程建设费用增加。2、项目建设期较长，投资较大，影响范围广，建议项目单位做好建设规划和收支管理，确保项目涉及资金的安全。第92页共129页 3、建议项目单位根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收、中途质量验收、竣工验收，从而规避项目可能遇到的风险。4、项目实施过程中遵循“三个同时”原则，即环境保护设施与主体工程同步设计，同时施工，同时运营。项目建设期内要严格实施水土保持方案，同时加强建筑材料的管理，实现余料的回收利用，减少废弃物的排放。第92页共129页'