商业地产开发项目可行性研究报告 21页

'济南市张庄路商业项目可行性研究报告目录一、项目概况1、项目背景2、地理位置及现状3、项目技术指标二、市场评价1、济南房地产市场分析2、济南茶叶市场发展状况分析3、张庄路商业板块分析4、济南茶叶批发市场状况分析三、项目优劣势与机会点分析四、本项目所面临的问题与威胁五、项目市场定位及产品差异化六、规划建设初步构想七、开发周期分析八、项目投资效益分析小结21 一、项目概况1、项目背景今年4月以来，国家陆续出台房地产新政，对房地产商品房市场进行了有史以来最严厉的调控，效果明显，全国一、二线城市普遍出现成交量萎缩的状况，价格上涨趋势也被抑制，部分一线城市商品房已出现价格松动情况，估计三、四季度全国一、二线城市可能会出现价格下调情况。新政迫使房地产商纷纷寻找新对策新思路，以达到有效规避风险，保护自身利益的目的。在此背景下，一些地产商已将目标转移至新政未触及的商业地产开发上。今年第二季度以来，全国商业地产开发量呈现明显上升迹象，商业地产或将成为房地产商新的利润增长点。本项目是福建隆恩房地产开发公司企业发展战略的重要步骤之一；在立足铁观音之乡——安溪之后，成功打造了“中国茶博汇”项目，将投资方向向内地重点城市延展的第一个重大战略举措。隆恩公司的市场发展战略因应了宏观市场的发展趋势，是机遇也是挑战。我认为，抓住机遇，把握商业地产开发的战略机会和趋势，同时密切关注与研究新政对房地产市场的影响，有效规避风险；再者充分利用福建隆恩积累的商业开发经验与资源，是本项目成功的关键。2、地理位置及现状本项目用地位于济南市西北部槐荫区张庄路东段北侧，东距济南市火车站、长途汽车站约三公里，西距京福高速路口八公里，距新建的西客站约十21 公里，南侧为成熟的商业市场与新建居民区，北侧为农田、配套生活区等，属明显的城乡结合部。张庄是全国闻名的济南茶叶批发市场所在地，在此已形成以茶叶批发为主，果蔬、调味品、糖烟酒、等市场为辅，以大运等为主的物流公司为配套的业态丰富，配套完善的成熟商圈。本项目西邻老屯茶叶批发市场，与广友茶叶批发市场，济南第一茶叶批发市场隔街遥相呼应，商业环境良好。本项目用地沿张庄路长约500米，宽约270米；沿张庄路几乎全部存在地上建筑物，其中真如意大酒店总建筑面积约13000平方米，所有权归八里桥村委会。济南市建委培训中心大楼，建筑面积约为7000平方米，所以权属济南市建委。地上建筑物（尤其是临街面）给项目开发带来不少工作量和难度；一是拆迁工作本就是个复杂的过程，二是临街商业价值大，就地安置会使本项目利益受损；需要认真考量。1、项目技术指标由于本项目尚未正式挂牌出让，具体技术指标有一定的不确定性，根据从相关部门了解的情况，以下几点可供参考：基准地价：100万/亩；容积率：1.3根据初测本项目占地面积为：500×270（米）=135000m2那么项目总建筑面积约为：135000×1.3=175500m2其它如建筑密度、绿化率等指标不详。21 一、市场评价1、济南房地产市场分析（1）2009年济南房地产发展概况2009年，济南市商品房销售量为2.8万套，而这些年每年的住宅销售量一般在1.5万套至2万套之间。2009年1月，房屋均价为每平方米6200元，而到12月,每平方米均价达到7600元，一年涨1400元。2009年济南市商品房屋销售面积439.8万平方米，同比增长18.5%中销售住宅403.5万平方米，增长22.3%。济南市2009年国民经济和社会发展报告显示全市房地产业发展态势去年基本稳定。2009年，济南市房地产开发完成投资332.6亿元，比上年同期增长21.3%。从全市房地产开发投资的投资用途看，住宅投资完成255.7亿元，同比增长15.9%，占房地产开发投资比重为76.9%。其中90平方米以下住房完成投资31.4亿元，同比增长39.6%；商业营业用房投资完成49.6亿元，同比增长46.9%；办公楼投资完成13.7亿元，同比增长64.8%。从中不难看出，商业地产的发展迅速。（2）2010年6月济南房地产市场分析①济南整体住宅市场成交量分析2010年1-6月济南商品住宅成交量变化图21 受新增供应量大幅下降和在售源成交量下降的两重因素影响，6月成交量环比上月下降16%。本月住宅成交以90-130平米和130-200平米两室、三室房源为主，主要在于新上市项目以两室或三室房源为主；其次为50-90平米以下的小户型产品，其中大部分为新上市的小两室，部分为公寓产品；200平米以上的大户型成交明显放缓。本月新上市项目以80-96平米两室和110-144平米三室产品为主，其中，总房款较低的两室、性价比较高的三室房源，备受市场青睐。②2010年1-6月济南商品住宅销售价格走势21 6月在中海奥龙观邸别墅这一高价别墅项目的上市拉动下，济南商品住宅市场的销售均价达到8637元/平米。同时，由于6月市场观望氛围依然浓厚，原在售项目成交量下降明显，且新增供应量大幅减少，受此影响该月济南住宅市场呈现“价涨量跌”的局面。2、济南茶叶市场发展状况分析通过详细调研，济南茶业市场主要分布在张庄茶叶批发市场、七里堡、盖家沟、黄台、顺河等区域，张庄市场本文后面会详细阐述，其余市场基本特征如下：①七里堡位于济南二环东路洪楼广场北侧；其中茶叶市场占据商场一、二层，总面积约2万平方米，入驻茶叶经营户138家，除一层临街商铺外，其余为商场独立分割式铺面；租金约50—60元/m2；该市场以零售为主，无仓库配置，批发能力弱，茶业经营户形象普遍较好。21 ①盖家沟位于济南城北历山北路，依托大型物流中心而建，茶叶商铺40—50家，破败不堪，经营情况普遍较差，走低端市场。②黄台位于济南城北小青河北路北侧，由南侧老市场搬迁而成，经营户约100家，形象整洁，统一，但周边配套不完善、批发、零售条件均不充足，经营情况一般。③顺河位于顺河立交桥下，依势而建，形成约20家左右茶叶店，小规模，以零售为主。2、张庄路商业板块分析张庄路是济南各种商业批发市场集中区之一，由于临近西二环路，交通上具有便利性，渐渐形成以茶叶批发市场为中心，以果蔬、调味品、糖烟酒、汽配为辅助的多种业态专业市场；其中茶叶市场全国闻名，号称“江北第一市场”，对全国都有辐射性；商业气氛浓郁。配合多家专业批发市场，张庄路物流业发达，形成了大运等六、七家规模不等的物流公司，保障批发市场的物资流通，而正在建设中的济南西客站工程将会大大提升该板块的人流、物流，对巩固张庄商业圈的地位具有重大意义。21 从区位特征上看，张庄路处于城乡结合部，除各批发市场经营人群及企业人群外，还有以老屯村为中心的农村居住人群；同时，老屯村由于房租低廉，生活配套完善，成为大量低收入打工人群的居住地，因而这一区位人口结构较为复杂，中低收入人群较多，居住环境与生活配套相对较弱。2、张庄茶业批发市场状况分析张庄茶叶批发市场形成于1995年，经过十几年的发展，已经成为全国规模最大、辐射力最强的专业茶业市场之一；有“江北第一茶市”之称，是我国茶叶最主要的销售中心和南茶北运的中转站。年销售额在20亿人民币左右，辐射华北、东北、西北、华中多个省市。两年一届的济南茶博会目前已举办了五届，成为业界交流、贸易的重要平台。张庄茶业市场主要由以下三家组成：①济南茶叶批发市场是形成最早，规模最大，经济效益最好的专业茶业市场；经营门店超过800家，年销量突破13亿人民币；市场规划也较符合业态要求，不仅建有独立商铺，还配有冷库和普通仓库；建有标志型建筑聚茗阁和可举行大型露天活动的广场；普通三层商铺租金约30元/m2聚茗阁一层店面租金约60元/m2；经营情况普遍良好，很少店铺转让；经营品种非常丰富。该市场开发主体为济南供销社，店面只租不售，所有权为供销社长期持有。②广友茶叶批发市场由济南广友集团开发管理，除茶市场外，该集团还经营物流公司。21 目前该市场有茶业经营户400余家，年销售额4亿人民币左右，去年底，该市场又打造广友购物广场，其中一层规划为茶叶形象门店进行招商，租金60元/m2左右，目前基本招满，但仍有部分租户没有进驻开张；该市场形成时间较济南茶叶批发市场晚些，经营状况也相对差一些。①老屯茶业批发市场该市场由老屯村委会开发运营，目前经营户180家左右，店面租金30元/m2左右，它与济南茶叶市场一路之隔，但规模，经营状况都有差距，普遍经营状况尚可，店铺转让情况较少。以上三家市场相互呼应，共同形成张庄茶业大市场；同时具有一些共性特征：·批零兼营；·商铺多以3层溜房为主，一层做为门店，二、三层做为住宅或仓库；·经营品种丰富，经营户除本地人之外，闽、浙茶商居多，小结：综合济南茶叶市场行业发展特征与张庄路茶业市场分析，可以得出以下结论：·张庄茶业市场做为全国性的大市场地位无可撼动；·七里堡市场以团购、零售为主的定位明确清晰，具有鲜明特色；·盖家沟、黄台因地段、配套、管理等多方面的原因经营不够理想，定位也较为模糊，经营状况呈衰退趋势。一、项目优势与机会点分析①优势通过对市场的研究以及项目考察，我认为本项目具备以下优势：21 A、商业环境优势由于张庄已形成了具有全国影响力的茶业市场，商业气氛浓厚，商业环境十分优越，利于本项目“借力”，整合各种资源，起到事半功倍之效果；B、交通物流优势张庄路交通便利，物流业发达，建设中的西客站（含高铁、地铁、汽车站）又会全面提升这一优势；这一点在商业地产开发上不可或缺。C、企业自身优势福建隆恩不仅来自于中国茶业发达地区、铁观音之乡福建安溪，而且有成功开发安溪参洋“中国茶博园”的经验，继承优秀茶文化传统，融合现代运营理念，将成为本项目优势之一；②机会点经过调查研究，我认为本项目存在以下机会点：A、政策优势槐荫区政府将张庄路规划为茶文化一条街，对张庄路商业板块开发高度重视，成立了专门的指挥部，对茶叶批发市场相当关心支持，本项目在恰当时机介入，相信政府会乐见其成；B、宏观投资环境国家房地产新政使商品房投资者受到压制；个人投资者普遍缺少新投资方向和兴奋点，而商业地产不受影响（主要是金融政策），为投资者提供投资机会，就是本项目的机会；21 A、张庄茶业市场急需产业升级张庄茶业市场虽是全国性市场，但也存在自身问题；从横向来看，虽然三合一的茶业市场具有较强规模效应，但广友、老屯市场只能说是济南茶叶批发市场的延伸与复制。经营状况、管理水平与后者都有差距，良好的市场需要有良好的经营水平来支撑，在这一点上，广友、老屯都有明显缺陷；二是从纵向来看，张庄茶市虽经营品种齐全，经营规模超大，茶业界有代表性的大品牌和企业不多，缺乏品牌号召力；也缺乏鲜明的个性和主张，在文化层面上更有待挖掘，市场管理水平也有待提高，这些都影响着张庄茶业市场的发展，反过来则为本项目提供了难得的市场机会；B、西客站西客站做为济南重点市政项目将于2011年4月底竣工（2011年底投入使用），它的建成将大大拉升张庄路商业板块的地位，为商业市场开发提供更广阔的机会；C、张庄路其它专业市场需要整合调料、糖烟酒市场组织混乱，理念陈旧，假设本项目规划部分业态加以吸纳，将成为本项目的又一亮点；小结：从买方市场角度来分析，商业地产的成功需同时具备招商与销售两个条件。本项目恰恰具备了这两个条件：①招商条件：·通过访谈得知，许多商家迫切要求更能满足其使21 用的新的商铺；·立足安溪茶基地，本身具备招商便利性·济南茶业市场格局急需整合与重组；②销售条件：·商业地产投资对投资者的吸引力；·部分资金充足的自营性客户具备购买条件；济南茶市场不仅未饱和，而且需要迎来新一轮的发展和提升，这一切都要求茶业市场的调整与突破，这正是本项目的机会点与价值所在。四、本项目所面临的问题与威胁从目前状况来看，本项目主要面临两个问题：1、开发模式问题因为项目处于意向性阶段，尚不明确政府对本项目开发模式的界定。这为本项目也带来不确定性。我认为必须确保项目用地为出让用地，可做为商业用地开发并销售，本项目才有开发价值，避免长期持有只能做房东的模式；2、拆迁问题本项目500米沿街面全部都有地上建筑物，有酒店、企业、沿街商铺等，拆迁是房地产开发公认的棘手问题，其过程有诸多不确定因素；在时间和资金成本上给项目造成压力与风险；另一方面，沿街面是21 项目价值最高的一部分，如果就地安置，会在一定程度上损害到公司利益，值得深思并及早考虑解决的有效办法，最大限度地规避风险和减少损失。五、项目市场定位及产品差异化1、市场定位描述以张庄茶业批发市场为基础，本项目不是简单的扩容，它不仅提高了大市场的内涵，而且将其形象、地位、服务、品质全方位提高到一个新的高度；本项目既是张庄茶叶大市场整体中的一部分，又是一个完整的、独立的商业综合体；它的建成不仅可以巩固济南茶业市场在全国的地位，而且势必形成一个新的茶产业集聚区；成为济南乃至中国茶市场发展的新里程碑。2、产品功能定位①品牌展示中心吸纳全国各茶系领先品牌，形成全国最重要的茶叶品牌展示中心；②行业信息中心以批发贸易为依托，强化茶市的信息功能，使其成为全国重要的茶业信息中心，建立信息收集、处理、发布一体化的平台；③茶业贸易中心进一步加强贸易功能，加大对全国的辐射力度；使之成为全国最重要的茶业贸易中心之一；④茶文化展示传播中心21 目前张庄茶业市场在此方面较弱，本项目应在此方面发力，增强项目亮点，增加市场魅力与号召力。2、客源定位本项目客源应从招商与销售两部分加以考虑：①招商对象A、全国各大茶系的领先品牌企业，全国涉茶企业十强，包括茶用具、茶包装、茶机械、茶家具、茶用品、茶食品、茶工艺品等；B、济南现存茶业经营户，尤其是张庄茶叶经营户，因业务发展需要，要求进一步扩张，提升其产品及服务的人群；C、利用自身便利条件，吸纳广大安溪茶商入市；D、全国其它地区茶业经营户；E、济南新进茶叶从业者；②销售对象A、房地产投资者；B、自营性客户有实力投资置业者；注：许多茶叶经销商经多年积累，实力不容小觑，其投资潜力是本项目销售的重要方向之一；小结：本项目的定位起点更高、功能更齐全、配套更完整、富有鲜明的特色和时代性，与其它茶市形成明显的差异化，有利于本项目的品牌塑造和市场推广。21 六、规划建设初步构想本项目规划与建设有待于下一步工作展开，这里我只给些初步构想：1、总体构想本项目从规划功能分区上应有以下几项：A、主营批发业务区B、兼营批发业务区C、中心建筑区——品牌展示区D、物流区E、配套酒店F、配套公寓G、车位以上各部分相互呼应，共同形成一个功能齐全、配套完善的茶业市场。2、功能解析①主营批发业务区由排列式双层、三层、四层不等的独立产权商铺组成，每间80—130m2不等；估计可建500—21 800间店面；吸引各种茶系经营户进驻经营；其中一部分面积较大，位置较好的店面在招商时吸引有品牌、有实力的批发商进驻；①兼营批发业务区建筑类型与上类似，排列式三层建筑即可，每间店面约100m2，建200——300间，此项考虑如果茶类产品容量偏大，则以兼营业态如糖烟酒、副食调料等来消化一部分，在规划时可以做出这样的业态规划，实际操作过程中灵活运用；②中心建筑——品牌展示区拟名“茶博园·国际茶文化交流中心”。4—5层综合大楼，建筑风格要融合古典与现代元素，展现独特的建筑文化魅力；该建筑是整个项目的“眼睛”，其中包括国际茶文化展览厅、茶文化博物馆、茶馆、茶餐厅、中外品牌茶叶展区，多功能会议厅；配套酒店可考虑与之建于一体，也可单独设计，围绕建筑要规划一大型文化广场，可举办大型露天活动，面积以10000m2左右为宜。③仓库（冷库）区与独立商铺规模呈1：0.6来规划，（如1000间店面，则规划600个仓库位），仓库每单位以30—40m2左右为宜。④物流区规划出一部分区域做为物流区，可以完善本项目配套，对凸现本项目茶业批发功能有好处。⑤配套酒店21 按四星标准建设，可考虑产权式对外销售；客房在150间左右；①配套公寓考虑部分经营户居住，以及部分办公的需要，可以考虑建两栋小高层公寓。面积配套80—120m2为宜，总建筑面积15000—20000m2②车位规划公共停车位与地下车位，规模待定说明：以上建议为本人初步设想，根据对项目的深入研究以及专业团队配合，未来再加以调整与深化。七、开发周期分析1、一次性开发如果采用一次性整体开发，估计开发周期三年，但资金压力偏大，又因商业项目的特殊性（需要招商），操盘的风险性也大，故不建议采用。2、分期开发建议采用分二或三期滚动开发模式较为稳妥；一是资金压力小，便于利用销售回款滚动开发；二是操盘灵活，可把握节点情况适时调整策略，周期5—6年，要认真考虑财务成本，为保证项目安全性，有效规避风险，建议采取分期开发模式。21 八、项目投资效益分析由于土地成本尚不明确（只知道基准地价）预测本项目投资效益有一定不确定性，将土地成本做为变量来考虑；1、总收入以总建筑面积80%销售，20%持有比例来计算可销售面积=175500×80%=140400m2假设其中80400m2为店面，40000m2为仓库，20000m2为公寓；销售额为：80400×10000元/m2=804，000，000元40000×6000元/m2=240，000，000元20000×8000元/m2=160,000,000元合计总销售额为1，204，000，000元。其它收入如租金、车库销售收入等忽略不计，上述数字估且为项目总收入；2、总成本①建安成本总建筑面积175500×1000元/m2=175，500，000元②规费（配套费及其它水电、前期工程、绿化等）总建筑面积175500×500元/m2=87，750，000元③营销及办公成本总收入1204000000×3%=36，120，000元④税费21 总收入1204000000×12%=144，480，000元⑤不可预见费总收入1204000000×1%=12，040，000元以上①②③④⑤相加成本合计：455，890，000元（注：以上成本暂不计入财务成本）即在没有土地成本的情况下其它成本合计455，890，000元。3、土地成本研判本项目用地约200亩，基准地价为100万元/亩。假设最终地价为200万元/亩，那么总土地款为4个亿。总成本=45589万元+40000万元=85589万元项目利润=总收入-总成本=120400万元-85589万元=34811万元利润率约为40%如果从项目启动投资成本与利润1：1比例来计算。土地款控制在3.5亿元左右为宜，即170—180万元/亩。小结：取以上两个分割点利于判断项目总体投资收益情况，建议寻求有效方法与政府谈判，项目地价以不超过180万元/亩为宜。全文总结：以上是我前段时间在济南项目考察后的初步成果，由于各种客观条件限制，本方案不足之处尚多，需要在日后工作中深化和改进。然而，有一个结论是必须肯定21 的，即本项目从市场角度看可行。关键是看在其它环节上如拿地、拆迁、商业运营和销售等方面如何有效控制。希望能慎重考虑我提出的想法和建议，希望项目顺利、成功。附录：从客观、务实角度出发，真如意大酒店，建委培训中心拆迁费用高、难度大，给项目带来较大风险，因而建议将其排除在项目用地范围之外。这样沿街面由500米调整为400米。本项目占地面积：400×270（米）=108000m2总建筑面积约为：108000×1.3=140400m2总收入：以总建筑面积80%销售，20%持有比例来计算可销售面积=140400×80%=112320m2假设其中80000m2为店面，32320m2为仓库销售额为：80000×10000元/m2=800，000，000元32320×6000元/m2=193，920，000元合计总销售额为993，920，000元。总成本：①建安成本总建筑面积140400×1000元/m2=140，400，000元②规费（配套费及其它水电、前期工程、绿化等）总建筑面积140400×500元/m2=70，200，000元③营销及办公成本总收入993920000×3%=29，817，600元21 ④税费总收入993920000×12%=119，270，400元⑤不可预见费总收入993920000×1%=9，939，200元以上①②③④⑤相加成本合计：369，627，200元（注：以上成本暂不计入财务成本）即在没有土地成本的情况下其它成本合计369，627，200元。项目利润：项目利润=总收入-成本=993920000-369627200=624292800元假设地价为200万/亩则地价为162亩×200万=324，000，000元利润=624292800-324000000=300，292，800元21'