房地产开发建设项目可行性研究报告 30页

'第一章总记国一集团•四川朝晖实业有限公司为开发成都市龙泉驿区“雪梨澳乡”房地产开发建设项目，委托本公司对该项目进行项目可行性论证。本公司根据国家的有关法律、法规、政策，按照行业规范，对该项目实施了实地踏勘，市场调查与询证，通过对项目建设必要性和项目市场条件的分析，对项目建设投资做出测算，对项目财务状况进行经济评价；在此基础上，提出结论性意见，供有关部门决策参考。一、项目名称“雪梨澳乡”房地产开发建设项目二、项目开发商基本情况雪梨澳乡住宅项目由国一集团•四川朝晖实业有限公司负责项目筹备、项目管理，招标选择设计施工单位进行建设开发。项目业主基本情况如下：1、法人代表：2、法定地址：3、注册资本：人民币2000万元4、主营业务：房地产开发，以及与其投资能力相当的工业、商业、公路建筑、基础设施建设目的开发建设5、开发资质：国家房地产开发二级企业6、银行信用等级：AAA7、公司管理团队：公司拥有一支工作作风务实、管理理念先进、极富创新意识和开拓精神的管理团队；有一批业务技术精湛、作风严谨的高、中级技术人员和管理人员。公司现有员工39人，其中专业技术人员33人，平均年龄30岁。公司管理人员和技术骨干分别具有研究生、本科、专科学历及高工、工程师、经济师等职称。公司董事长李晓东，曾担任海南韵龙实业有限公司副总经理（负责房地产业务）、四川东盛实业有限公司董事长兼总经理。曾在美国、澳大利亚工作和生活三年，并对美国、加拿大、澳大利亚的房地产业进行考察，至今已有房地产开发15年的从业经历。他追求稳健与卓越，项目选择见解独特、思路清晰，管理理念先进，市场定位准确，项目开发成功率高。公司副董事长兼总经理颜宏庆，经济学硕士,30 四川省社科院特约研究员、四川农业大学客座教授、四川省金融学会理事、高级经济师、证券投资分析师。曾供职于农行四川省分行，担任中国长城资产管理公司成都办事处副处长，具有丰富的投资策划、资本运作经验。公司副总经理唐义，曾供职于四川省林业厅，先后担任四川蓉萌建材有限公司总经理、成都福惠贸易有限公司总经理。公司分管财务工作副总经理刘建刚，大学本科学历，会计师。1986年毕业于西南财经大学，曾在四川农业大学任教，先后任成都联益集团公司财务处副处长、审计处副处长（成都联益实业股份有限公司股票上市前期工作的主要负责人），四川康达生物医学工程研究开发中心财务部经理，四川绿色药业科技发展股份有限公司财务总监。二、项目提出随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。适应时代的发展，社会的要求，国一集团•四川朝晖实业有限公司与时俱进，经过反复磋商和论证，决定在龙泉驿区同安镇建设雪梨澳乡房地产开发项目，该项目突出“以人为本”的指导思想，以低密度、低价位、高质量、高品味为目标，以独特的澳洲风情、柔和的暖色调装饰，创造一种介于公寓与别墅之间，集居住、休闲于一体的低密度高尚住宅生活环境。三、项目经济评价分析报告编制单位：成都九方投资咨询有限公司　　30 第二章　成都市住宅市场供给分析一、供给状况分析1、数量分析自1998年国家加大了住房体制改革力度，正式取消福利分房实行货币化分房，掀起成都房地产开发的高潮。年投资额由1998年的80亿元扩大到2002年的203.3亿元，5年间累计投资683.3亿元，是前8年的2.56倍。房地产开发投资占全社会投资的比重由1998年的21.5%上升至2002年的29%，成为推动投资增加、拉动经济增长的主要动力。1998年到2002年5年间，全市房地产开发投资以年均26.3%的速度扩张。2001年，成都的商品房销售面积701万平方米，占全国的3.4%、全省的65.5%，销售面积2001年超过广州、深圳，跃居副省级城市首位。在直辖市和副省级城市中居第四位。在商品房销售中，住宅销售处于绝对地位，直辖市和副省级城市中，住宅比例最高的是天津，占95.7%，最低的是哈尔滨，占76.3%，成都为91%，处于较高水平。2002年成都的商品房销售面积达815.56万平方米，再创新高。1996年—2001年，成都市房地产（仅指住宅）开发情况如下表所示：单位：万平方米、万元类别1996年1997年1999年2000年2001年施工面积730.13726.531003.571244.381597.64新开工面积277.20206.10502.97667.00659.65竣工面积314.45359.90375.18464.77716.34实际销售面积208.43262.65336.91400.12638.12实际销售额2725543529905442886432011052518其中，2001年，成都市房地产（在此仅指住宅）开发主要指标如下表：单位：万元、万平方米按资质等级分本年完成投资施工面积竣工面积销售面积一级4724668.3232.5919.82二级192915266.12144.86119.37三级464761639.26204.05184.68四级135793226.43103.5882.50其他387330463.99231.26231.7530 数据表明，与国内的主要城市对比，成都市房地产总量扩张强势十分明显。2001年，成都房地产开发投资171亿元，占全国的2.7%、全省的64.1%，在直辖市和副省级城市中居第六位，开发投资规模大于天津，与重庆相差26亿元，但与北京、上海、广州、深圳相比差距明显，在中西部地区，成都和重庆已经成为各大城市房地产开发投资的领头羊。在西部城市中投资额仅次于重庆，占西部地区开发投资的19.6%，与全国15个副省级城市比较，成都房地产开发投资2001年已跃居第三位，列广州、深圳之后，且由于成都市房地产投资增速近年来明显高于广州、深圳，其总量差距在逐步缩小。2002年成都房地产开发投资203.31亿元，在去年开发投资32.2%的高基数上仍增长19.1%。成都房地产开发日趋活跃，市场前景广阔。　2、结构分析成交住宅中，低层和多层占69.6%，高层占24.4%，别墅占6%（比例见下图），低层和高层在购房者地心目中仍占据很大的位置，高层电梯公寓由于销售价格、公摊面积相对较高，环境质量不高，在销售上与低层和多层住宅相比，还存在着一定的差距。　　成交住宅中，价位在2100－3100元/平方米的占总成交量的56.79%，而超过4000元的将近15%，1500元以下由于地处郊县，距市区太远，销售量还不大。高尚住宅区比例偏低，还有很大潜力。　　工薪阶层为住宅消费的主力军，其购房多为一次置业，与此相对应的是，2002年成交住宅中，90－100平米与120－130平米的成交量最大，各占总成交量的8.65%和13.46%，100平米以上的最受市场追捧。在成交住宅中，地处市中心的占2.7%，府南河沿线的占6.3%，在一环路以内的占10.8%，在一至二环路的占31.6%，在二至三环路之间的占40.5%，在三环路以外的占8.1%，具体分布如下图所示，城市郊区化已初现端倪。30 二、未来五年成都住宅供应趋势分析1、开发规模继续增长　　　近年来，成都房地产开发投资、开发面积、竣工面积、销售面积等方面连续保持强势的增长势头。2002年，成都市房地产开发继续保持强劲势头。一是开发商土地购置大幅增加。开发商购置土地737.9万平方米（约1.1万亩），增长54%，支付土地购置费33.9亿元，其比重占到房地产开发投资的22%。二是开发投资增速虽有所回落，但仍增长21.9%，累计完成投资154亿元。其中住宅投资完成118亿元，增长28.3%，继续担当拉动房地产开发投资强劲增长的主角。写字楼、商业用房投资虽然不大但增幅明显，前11个月分别增长69.8%和46.7%。三是商品房开发规模总量达1898万平方米，其中当年新开工面积达809万平方米，增长6.2%。前11个月，累计竣工商品房491.7万平方米，增长26.2%，其中住宅竣工412.9万平方米，增长17.1%；商业营业用房竣工44.2万平方米，增长88.0%。根据成都市房地产市场发展现状及国民经济总体发展趋势，在较长时期内，投资仍将是拉动经济增长的主要动力。而随着城镇化进程加快和居民改善住房条件的逐步实现，稳定、快速发展仍是成都市房地产业发展的主调，投资规模、开发面积都将不断扩大。1996—2001年成都市固定资产投资、房地产开发投资、国内生产总值、房地产业增加值的运行轨迹呈较为明显的上升趋势。“十五”期间，成都市房地产开发投资将持续保持快速增长，增幅明显高于同期固定资产投资增幅。预计房地产投资规模到2005年增至390亿元。房地产开发投资占固定资产投资的比重将由2001年的29.3％提高到2005年的33.1％。　　2、住宅郊区化显现从范围上看，成都的住宅地产已开始从市区向市郊、二级城市推移。30 2002年郊区房产的迅速走红，而今年的郊区开发更是来势凶猛，规模大、档次高、规划好、配套完善等特点预示着郊区开发正在全面升级。随着几条快速通道的修通，郊区住宅也不再局限于前两年第二居所的范畴，正逐步拉近郊区与城里的距离，大有挑战城区楼盘、争夺第一居所的势头。纵观成都的东南西北，素有阳光城美誉的龙泉驿，先前掌握了上千亩土地的开发商还按兵不动，随着大行宏业率先推出的1300多亩的龙泉阳光体育城，以及该公司正在规划的4000多亩的多元化泛地产打破了龙泉驿的平静，紧接着2000多亩的欧风花城也将于今年面世，华阳自人南沿线的开通，这里着实热闹了一阵。远大集团、中石化、万华、深长城等几个颇具实力的公司都在这块地方囤积了上1000亩甚至几千亩的土地，正在蓄势待发地推出自己的项目。在温江聚集了一大批成都开发商，如建信置业，华新国际，森宇集团，置信实业等，由他们领衔开发的占地1600亩的建信·奥林匹克花园、占地500亩的锦绣森邻、占地1300亩的森宇音乐花园、占地500亩的柳城谊园以及占地600亩的金强实业开发的海峡新城，这些项目无论在定位到规划设计，还是从建筑的外立面到户型设计以及内部装修上都甚为超前。从都江堰的中心镇到崇州的街子镇，方圆20公里已经被包括青城山水、假日青城、天下青城、中国青城等在内的40多家开发商的分时度假公寓，产权酒店占领。　　值得关注的是，在最近一个月（5月）的时间里，成都不少低密度住宅项目吸引了众多购房者的眼光，尤其是近郊楼盘反而还取得了较之以往更高的成交率。　3、别墅供应趋紧2002年2月，国土资源部下发的4545号文件，要求“清理园区用地、加强供应调控”，明确规定停止别墅类用地的土地供应。政策的颁布不会使发展商停止项目的开发，由于前期流出了大量土地，别墅这一高端消费项目仍然会继续存在。但别墅项目在房地产经济中所占比例比较少，加之资本流向问题，一些原本计划注入别墅的资本将流入普通住宅。开发商一般上别墅项目较为慎重，在未来一段时间里，开发商只会引导一些资金投向其他住宅产品上。新政策的实施将使别墅类项目逐渐进入奇货可居的状态，别墅销售情况看好。30 第三章成都市住宅市场需求分析一、成都市城镇居民经济水平及居住消费水平分析1998—2001年，成都市城镇居民储蓄存款变化趋势如下图所示：1995—2001年，成都市城市居民人均可支配收入变化如下图所示：1997—2001年，成都市城市居民家庭人均居住消费性支出变化趋势如下图所示：30 2001年成都市城市居民家庭人均可支配收入、人均居住消费性支出情况见下表：单位：元、%类别最低收入户低收入户中等偏下户中等收入户中等偏上户高收入户最高收入户人均可支配收入2762.293625.035081.857012.039797.0614167.9820921.24人均居住消费支出384.99605.62458.31771.01743.941034.841568.55支出占收入的比重13.9416.719.0111.007.597.307.50由以上的分析我们可以看出，成都市城镇居民储蓄存款持续增长，潜在的消费力强；城镇居民居住消费性支出与其可支配收入呈正相关性，即随着收入的进一步提高愿意增加居住支出；中等偏上户居住消费支出占其可支配收入的比重小于（或等于）7.59%，是本项目最大的潜在客户。二、成都市民居住现状及其发展趋势　2002年成都城市居民人均住房建筑面积为26平方米，住房成套率已达到70%，新建四十几个住宅小区，有40多万居民先后搬进了设施配套、功能齐全的新房，市民的居住条件得到明显改善。按国际惯例，当居民的生活水平基本达到小康后，对住房的要求一般在人均30—40平方米，因此潜在需求相当大。近年来成都市城镇人口的增长远远高于总人口的增长，2001年成都市总人口1019.9万人，城镇人口354.78万人；2001年成都市城镇居民人均住房建筑面积24.4平方米，1996—30 2001年年均增长5.5％。为此，我们分别测算如下：2002年城镇人口364.64万，到2005年增长到395．9万，2002年城镇居民住房面积9387万平方米，到2005年可能增长到11967万平方米。成都市旧城改造目标是在三年内基本完成城区529万平方米的危旧房拆迁，今年的目标是拆迁100万平方米，这部分可以认为是自然毁损面积。2002年城镇居民新增住房需求830万平方米。按惯例，自然毁损的面积存在一个膨胀率的问题，即每拆除1平方米，要增加2平方米的需求。所以，2002－2005年城镇居民新增住房需求累计3839万平方米。未来几年成都市城镇居民住宅消费需求将持续趋旺，年均住宅需求量近1000万平方米，到2005年城镇居民人均住房面积达到30．2平方米。因此，成都市住宅房地产产业具有广阔的发展空间。住宅的发展历程是：“小康之前重面积，小康之时重装修，小康之后重环境”。成都居住水平在进入小康之后，人们对居住环境和空间条件有了更高的要求。住宅郊区化、“5+2”生活模式是后小康之居住宅的发展趋势之一；山水住区和山水搂盘也是后小康住宅的追求之一；绿色、生态、环保是后小康住宅的环境要求。未来对住宅的需求将特别注重以下几个方面：崇尚生态型、环保型的环境设计。在总体规划满足住宅日照、朝向和安全的基本要求下，住宅要充分利用周边的自然、地形、景观优势等，并创造条件使人与自然环境之间得到沟通和互动。突出房型的多样化和个性化。 目前住宅消费已进入“层次化”、“个性化”的时期，家庭的小型化、社会的老龄化以及工作时间缩短、业余时间增加等生活模式的改变，对相应的居住空间的个性化和多样化的要求日趋增加。在房型套内功能上，除了满足“衣食住行”的基本需要外，还要满足娱乐、休闲、就医、购物、文体活动等其他需要。居住的基本空间也由起居室、卧室、厨房、卫生间、储藏室、阳台这六项内容拓宽到家庭娱乐厅、工作室、电脑房、健身房、化妆间、衣帽间等多样化的内容。住宅科学内涵的提高。21世纪是信息化社会，对居住社区的综合功能有了更高的要求，而新的住宅规范也对住宅的隔声、隔热、保温、日照等也提出了更严格的技术标准。科技进步是提高居住质量的关键。太阳能热水器的使用、家庭网络通讯、小区安保监控系统的完善更直接地以其科技含量成为现代居住生活的标志。三、成都高档住宅需求分析随着收入的提高，成都市民对住宅品质和居住环境有了更高的要求。从成交住宅的价位结构来看，价位在2100－3100元/平方米的占总成交量的56.79%，而超过4000元的高级住宅比例将近15%；从未来趋势看，代表住宅发展方向的别墅和联排别墅还有很大的潜力。“非典”疫情也使人们更加重视居住环境对于健康的影响。人们在买房时将更加关注居住人口相对较少、生态环境优良的城市周边地区的高尚住宅区。30 成都目前个人资产达百万元以上的人数不下六位数，这部分人在早期（八十年代末和93、94年）的两次房地产开发热中，已经拥有了较好的住房，但随着时间的推移和城市的发展，以及受早期城市规划的局限性，由于一环路内地段的出行交通道路狭小，周边环境差，加之开发商为了单纯追求经济效益，采用高容积率建房等，使其除了有近便的地利条件外其它方面都不太理想，如房屋的采光、朝向，小区的绿化，活动场地，周边的环境，以及市区内的空气及噪声污染。因此这部分人对房屋居住条件有了更高的追求，再加上大部分人对自有资产保值增值意识的增强，选择购房也成首选。因此，他们当中一户人有两套甚至更多的住房的大有人在。其目的不外乎是两种，一是购置大量不动产，以求自己的资产保值、增值；二是在不同的地点选购房屋，并根据其不同的功能，季节性地变换居住地，以求生活质量。他们对中、高档房屋有着强烈的需求。从2002年1－5月的房产销售情况看，成都不少低密度住宅项目吸引了众多购房者的眼光，尤其是近郊楼盘反而还取得了较之以往更高的成交率。据华阳绿水康城销售部经理邹文介绍，该项目凭借地处无污染、生态环境好的近郊，以及项目本身优良的规划设计，创造了非典时期优秀的销售成绩：从5月1日，平均每天销售1套联排别墅，销售量达到了往常的两倍。位于龙泉的阳光体育城以“阳光、体育、健康”的经营模式，短短十个月上千套房子的销售仅余少许。还有温江的森宇音乐花园、边城水恋、锦绣森林等都有不俗的成绩。位于城西三环路附近、高新西区范围内的AAA级住宅锦城豪庭同样也出现了一个销售的高潮，平均价值达150万元的独幢别墅在本月内就销售了6套，总成交价值近800万元。同时，据华阳、龙泉、温江等近郊楼盘开发商反映，近段时间来，借周末休息时间前往郊县看房、买房的人猛然间增加了许多，购房者在关心住宅设计、园区景观的同时，更加注重小区周边的建筑、环境以及小区内的绿化、建筑密度等各项指标，他们的居住健康意识已经得到了极大的提升。成都的别墅市场已经进入一个新的发展阶段。30 第四章本项目特点及其竞争优势在当前成都市及龙泉的房地产市场上，一个房地产项目只有具有突出的、独有的特色才会在激烈的竞争中脱颖而出。雪梨澳乡项目以其独特的澳洲风情，绝佳的环境品质，良好的配套设施，较低的价位等优势在成都中高档房地产市场上极具竞争力。一、项目特征　      雪梨澳乡位于龙泉西部阳光城同安镇，总占地面积547亩，一期开发面积200亩，建筑面积9万平方米，建筑类型为联排别墅。本项目总体方案设计及单体户型设计由澳大利亚建筑设计师完成，主题风格为澳洲园林式低密度高尚住宅区，容积率0.69，绿化率达60%。户型按面积分为110、130、140、150、160、180、206平方米七种，其中150平米以下的占70%，150－180平米的占25%，180平米以上的占5%。每套售价从22万到45万不等。　　1、项目风格　雪梨澳乡为澳洲设计师设计，规划设计一流，设计风格既体现了原汁原味的澳洲风情又融入了中国的居住习惯。雪梨澳乡设计为2.5层联排别墅和少量4层复式洋房。在外观上以暖色彩为主而富于变化使整体显得简洁明快。另外澳洲热带风情的社区文化更能让生活在此的人们体会纯正的澳洲生活。雪梨澳乡充分利用当地阳光资源，让客户享受澳洲阳光，通过整体规划把澳州开放、自由、个性、尊贵的生活真味传达给客户，在物质以外赋予一个社区以精神。雪梨澳乡作为成都第一个澳式风格的别墅项目对于崇尚海外生活的群体具有浓厚的吸引力。2、项目结构特点联排别墅的原始概念是“联排住宅，有天有地，独立的院子和车库”，是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态，表现为由几幢二至三层的住宅并联而成。“低密度联排别墅”现在很多国家和地区已非常普及，由于离城很近、方便上班及工作、价格合理、环境优美，成为城市发展过程中不可逾越的阶段——住宅郊区化的一种代表形态。一般其应该具备以下条件（一）位置：“低密度联排别墅”的位置选择应在城市边缘地带，距城市10—20公里，车时15—30分钟，充分满足业主作为第一居所使用的要求，生活、工作两便利。（二）交通：“低密度联排别墅”社区周边应有完善的交通道路网络，邻近高速公路，强调交通的畅达性。（三）环境：住“低密度联排别墅”追求优美的环境，其不仅强调社区内的环境，更强调项目周边是否拥有优美的自然环境。（四）规模：开发“低密度联排别墅”社区，容积率应在0.8以下，但开发规模不能太小。其规模最好在1030 万平方米以上才能体现其社区配套和生活品位。（五）规划：规划设计要周全，强调异域风情与自然环境的融合，合理布置建筑物与道路、景观及绿地的关系。（六）建筑：“低密度联排别墅”建筑本身除强调了其内部功能的布局，空间尺度的把握，特别是室内、外灰色空间的创造之外，建筑的外形、色彩尤为引人。（七）配套：“低密度联排别墅”社区由于地处城市边缘，必需的配套设施必须有，能从教育、商业、医疗、休闲等方面做到满足是最好的。（八）价格：一套“低密度联排别墅”的售价控制在30至50万元之间为最好，其目前客户的受众面最大。（九）服务：“低密度联排别墅”的物业管理要求突出服务优质、贴心、到位。（十）居住文化氛围营造与生活方式引导：“低密度联排别墅”是一种相对先进的居住和生活模式，由于其客户群普遍受过良好教育，所以社区应营造出高雅的文化氛围以满足他们精神生活的需求。　　项目所具备的结构特点充分满足了客户多方面的需求，营造出人们心目神往的高尚住宅区。3、项目环境及品质龙泉驿以近山不进山，离尘不离城，环境优美和桃花节而闻名遐迩，成为建造本项目的理想之地。本项目为低容积、低密度高尚住宅，容积率仅为0.69,密度仅为22.76%，低密度的住宅为都市人提供了自由呼吸空间。绿化率高达61%，高绿化率和优美的小区景观使居住环境更贴近自然，每户均有天有地，满足了人们回归自然的需要。小区多类型的绿化苗木，人造景观再以水系贯穿，曲折收放，形成小组团绿化、住宅组团绿化、楼体间绿化、私家花园四个园林景观层次，宛如生活在公园中，为人们提供了一个远离喧嚣环境的休息之所。雪梨澳乡主体由联排别墅构成，三面采光，拥有前庭、后院、花园长廊和中庭三面围合式最高达200平米花园绿地，实现纯正的澳洲别墅居住生活品质。设计了7种面积不同的住宅户型，以适应不同购房者的个性化需要，主力户型面积为139平方米。每间房子都显示出开放的平面布局，充分体现澳大利亚的设计特点，而且为居住更加舒适提供机会。建有3000平米大型会所；网球场、游泳池、亲子乐园、老人健身活动场所等配套设施一应齐全，为客户的居住、生活及休闲提供极大的便利。　4、项目价格　　雪梨澳乡一期房价为2100元每平方米。平均首付5万，月供1000元即可拥有一套别墅，这对于城市中高收入阶层以上的白领具有很大的诱惑力。相对于成都城区平均3000元每平方米的房价，雪梨澳乡更是极具竞争力。用相当于公寓的价格购买一套高品质的别墅，不再只是梦想。30 此外，该区域是政府规划好的高级住宅区，临近阳光体育城、亚洲杯足球村。各房地产开发商已购置大量土地于此，可以预期，除了现有项目外，周边还会有楼盘项目竞相跟进的态势，形成开发热潮。该处房产极具升值潜力，投资回报率高。5、项目交通条件及配套设施项目位于成渝高速公路出成都首座互通式立交桥旁，距成都市中区仅17公里，这对于私家车拥有量居全国第三位的成都人来讲距离并不遥远，不过是几分钟的时间；项目也充分考虑到了没有私车的客户，专门为此开通从天府广场到雪澳梨乡的大巴方便客户来往市区。项目所在地龙泉同安镇距国家级经济技术开发区5公里，离成都双流国际机场28公里，东距重庆327公里，交通极为便利。龙泉区作为成都市向东延伸发展的重镇，经过十年多的基础设施建设，“五纵三横”的立体交通体系已经形成。项目所在地同安镇是龙泉目前最理想的居住区域之一，该区域是政府规划好的高级住宅区，政府在现有条件上正着力完善各项基础设施，市镇配套设施在短期内就会健全；项目紧邻阳光优育城，可以充分满足客户休闲健身方面的需求；大批医疗卫生机构散布于小区周围，免去后顾之忧；  区内会所、区外各类商业场所、商业购物极为便利。物业管理上，建成后雪梨澳乡拟引进国内著名物管公司，使房产开发与物业管理为一体，实行“共管式”的星级管理，使小区配套设施完善，管理服务规范，环境清洁幽雅。  6、本项目竞争优势：　　本项目以低密度、低价位、高品质、高享受为目标，以独特的澳洲风情、柔和的暖色调装饰，创造一种介于公寓与别墅之间，集居住、休闲于一体的低密度高尚住宅区。本项目突出的竞争优势为：其一、雪梨澳乡建在市郊区域，一方面土地成本相对市区要低得多，另一方面规模化的产出也使建筑成本大大降低，价格上具有优势。其均价仅为2100元平米。其二，雪梨澳乡的高绿化率、低容积率和优美的小区景观，使居住环境更贴近自然。容积率仅为0.69,密度仅为22.76%，低密度的住宅为都市人提供了自由呼吸空间。绿化率高达61%，高绿化率和优美的小区景观使居住环境更贴近自然，每户均有天有地，满足了人们亲近自然的需要。30 其三，雪梨澳乡住宅功能齐全，是普通公寓住宅无法比拟的。雪梨澳乡虽然没有独立豪华型别墅那样更加舒适的空间和环境，但在住宅功能上已经和独立别墅相差无几。而且除了具有高级公寓所具备的基本功能外，还有门厅、车库、私家花园、阁楼等，并在储藏、露台、退台、走路式衣柜、工作阳台等功能上放大，雪梨澳乡所具有的这些功能，同时也满足了自有空间和私密性的要求，是普通公寓所无法比拟的。此外在规划设计、项目风格及其户型等方面项目也具有相当的优势。用相当于公寓的价格购买一套高品质的别墅，这是本项目最突出的一个卖点。二.项目市场形势及竞争对手分析1、市场形势雪梨澳乡项目以其独特的澳洲风情，绝佳的环境品质，良好的基础设施，较低的价位等竞争优势在市场上将具有极强的竞争力。随着居民收入的提高，人们对于改善居住条件意愿日益强烈，在成都消费者购房出于这方面考虑的占到90%以上，反映出成都居住水平在进入小康之后，人们对居住环境和空间条件有了更高的要求。住宅郊区化、“5+2”生活模式是后小康之居住宅的发展趋势之一；山水住区和山水搂盘也是后小康住宅的追求之一；绿色、生态、环保是后小康住宅的环境要求。未来对住宅的需求将特别注重以下几个方面：崇尚生态型、环保型的环境设计；突出房型的多样化和个性化；人们的居住健康意识已经得到了极大的提升。本项目作为低密度低容积的高尚住宅区，不仅体现了后小康生活对居住水平的需求，更承载着二十一世纪文明的生活模式，上市后前景将非常光明，销售上有很大的把握。从宏观面上来看，今年初国土资源部明确规定停止别墅类用地的土地供应，5年内不再批准别墅项目的规定对已获批并上市的别墅及联排别墅是一大利好消息，该政策从源头上堵住了可能存在的竞争对手，使别墅项目逐渐奇货可居，也可进一步促进本项目的销售。2、龙泉阳光体育城的辐射作用本项目与阳光体育城相距60米，阳光体育城丰富的运动元素为项目提供了良好的运动、健康、休闲概念。龙泉阳光体育城是大行宏业由地产向体育产业扩张的产品。根据龙泉的区域环境特点，强调了人与自然、地域文化与地形生态的和谐统一。“体育城”以其健身、度假、投资、居家为一体的“四合一生活方式”。600亩的运动、生态、休闲中心在阳光、水波、树林、绿草荫荫中孕育而生，由足球、篮球等10多项体育项目组成的体育场馆以及各类运动场地，让人充分体验置身于运动海洋中的无穷魅力。与运动区相间的生态娱乐休闲区，小桥流水，鸟语花香，融合了各类棋牌、茶室、咖啡廊、野趣营地、游泳池等，为入住其间的客人和主人营造了一种诗意般的仙境，勾画出了一座缓坡新城的基本雏形。雪梨澳乡紧邻阳光体育城，将吸引一批对体育、健身、休闲及度假感兴趣的人士来此居住；同时阳光体育城巨大的客流量为项目带来了人气，同时对雪梨澳乡的形象展示、品牌宣传和市场促销来说都是很好的机会。30 3、竞争对手　目前龙泉阳光城及其邻近地区的地产开发项目已有一定规模，龙泉的商品房销售也持续走高，从去年６０万平方米的销售面积到今年的８０~１００万平方米，今年的施工面积达到了１５０万平方米。同安的别墅项目也是风起云涌，从占地１５００亩的国际名城、占地面积1100亩天泉·聚龙国际生态别墅到总占地2000亩的玉龙山庄还有阳光假日、优诗美地等等。雪梨澳乡作为低密度小别墅社区类高品质住宅区，其目标消费群体主要为城市中产阶级，与纯别墅类项目的消费群体有所差别；其竞争对手主要为一般联排别墅和高层小高层住宅项目。我们选择阳光假日、山水人家、恋日家园三个项目与雪梨澳乡进行比较，来分析雪梨澳乡与它们之间的差异及优势。（见下图）楼盘名称雪梨澳乡 阳光假日山水人家恋日家园位置同安镇　同安镇龙泉驿马河侧洪河镇类型联排别墅联排别墅高层小高层多层均价2100228018001200占地面积547亩154341平方米112.238亩80亩建筑面积9000078750平米91000平米63000平米绿化率60%62%45%34%容积率0.690.521.21.6户型110－206140－21890－25583－128本项目与同类型阳光假日比较，绿化率几乎相同，容积率相差也不多，只比对方高17个百分点，但阳光假日均价比本项目高了将近200元平米。此外，在楼盘具体位置、项目风格、户型上项目也比阳光假日胜过一筹。而且目前阳光假日的销售已超过九成，更增添了本项目运作的信心。与山水人家和恋日家园这类多层项目相比，在绿化率、容积率这些环境指标上本项目优势明显，位置上也优于它们，在价格上，本项目仅比山水人家高300元平米。整体上看，项目以其优秀的品质环境及较低的价位对城市白领阶层中产阶级的诱惑是显而易见的，这也是其他楼盘不具备的。综合来看，雪梨澳乡有着显著的优势。阳光城的建成吸引了大量资本，房产开发的条件已经具备；雪梨澳乡作为公寓和别墅的中间形态――30 联排别墅既满足了人们亲近自然，实现别墅梦想的愿望，又有比较方便的交通条件。本项目作为一类联排别墅居住人群多为收入水平较高的中产阶级，他们对公寓嗤之以鼻，对别墅却望而兴叹。雪梨澳乡正是为了这一群中产阶级度身打造的优质住宅。雪澳梨乡相对于 天泉·聚龙、国际名城这些别墅项目有着明显价位优势。比起这些别墅动辄高达3000元以上每平方米的价格，雪梨澳乡更容易为白领阶层所接受。　再从雪梨澳乡与公寓相比较来看，龙泉的公寓一般都在1200元／平方米与1500元／平方米范围内，雪梨澳乡2000元／平方米的价格与其距离并不大，然而雪梨澳乡的居住环境与品质远远好于高层及小高层等公寓。三.雪梨澳乡目标消费群体雪梨澳乡作为介乎城市公寓与郊区别墅之间的一种住宅模式，主要的客户群是中等收入以上的家庭。本项目标消费群体细分为以下几类：　1、成都市区中高等收入白领阶层。本项目作为一种澳洲园林式、低密度高尚住宅区，将吸引一批向往自然健康高品质生活的小资人士，中间将有很大一部分是拿来做第一居所的；或是作为第二居所，适宜于“5+2”生活模式。其支付能力在20万元以上，对居住空间的健康性和休闲性需求大，强调高品位及服务功能。这部分人群在成都已有很大基础，已占成都家庭总数的10%以上；成都私家车拥有量居全国第三位，这为项目成功销售提供了基础。　2、龙泉当地高收入成功人士。成都向东战略的实施，东部城市副中心的形成，将使龙泉经济及消费能力提升一个档次，也将形成当地的高收入阶层包括成都经济技术开发区一批大型企业的中高收入管理人员。高收入阶层其家庭财产30万左右，有坚实的事业基础，具有理性消费观念，对高尚住宅有充分的认同和需要。3、周边城市部分高收入阶层。外地人在成都的购房比例已超过35％，成为成都市住房消费的重要力量。本项目地处成渝高速龙泉出口附近，将吸引沿线及附近城市如重庆、内江、泸州的市民入住；同时项目的优秀品质也将吸引川内其他城市居民及四川周边省份如西藏的部分人士来此居住。这些地方的部分高收入阶层由于看好成都的投资及生活环境，纷纷到成都安家落户。这部分人数量虽不算太多，但大多数已考虑在蓉安家，他们看重房产的品质、档次，考虑的条件已不是一般市民所能达到的，高品质的别墅更易成为他们的目标。第五章项目地址与建设条件一、项目地址位于成都市东郊龙泉驿区，其基础环境完全可以满足项目建设的需要。30 1.区位特征在竞争日趋白热化的城区，开发商已难有更大的发展空间，于是将目光纷纷投向周边二级市场及郊县的开发，房地产总体开发战略偏向于龙泉、双流、温江等郊县市场,而各周边城区也抓住西部大开发机遇，发展自身城区特色，对房地产开发起到明显促进作用。本项目位于成都市龙泉驿区同安镇，该区不仅以自然生态环境优美著称，是四川省“花果山风景名胜旅游区”和成都市“旅游度假区”，被誉为“成都市的后花园”，而且该区还是“国家农业高新技术产业试验区”、“国家农业资源综合开发型三高农业示范片区”，“国家级成都经济技术开发区”，是成都市最具发展潜力的城市新区；同安镇是四川省五大旅游开发区之一，是成都市龙泉花果山风景区，是西南地区唯一的国家级农业科技推广示范园区，是国家级成都经济技术开发区高科技工业园区，被列为国家级综合改革试点单位；由于便利的交通条件，该区几乎已与成都市区合而为一，并且辐射包括重庆、泸州、宜宾等市区。2.自然特征龙泉驿区位于成都市的东郊，距市中心13.6公里，面积559平方公里，其自然特征表现为：⑴气候特点：龙泉驿区属亚热带湿润性季风气候，海拔501—722米，平均气温16.5℃，年降雨量950—980毫米，年均日照1216小时，无霜期280天以上，森林覆盖率为48%，大气悬浮微粒平均值为0.17毫克/立方米，二氧化硫日均值为0.04毫克/立方米，大气环境为“清洁级”。总之，龙泉驿区日照充沛，湿度、温度适宜，空气清新，水质优良，自然环境优美，是成都市市郊理想的湖泊、森林、山地相融的大型生态空间，是理想的人居环境。⑵地理特点：龙泉驿区东傍龙泉山麓，西连成都平原，地势平坦，地质构造稳定，属于典型的浅丘地形，有山（龙泉桃花山）、有水（东风渠、百工堰与驿马河、并排着五大湖泊），区内有100多处名胜古迹和优美的自然景观。3.交通条件龙泉区作为成都市向东延伸发展的重镇，经过十年多的基础设施建设，“五纵三横”的立体交通体系已经形成。同安镇位于成渝高速公路出成都首座互通式立交桥旁，是成都市东部“五纵三横”立体交通网络的枢纽，东距重庆327公里，西距成都市中区15公里，北距成渝铁路洪安火车站9.5公里，南距国家级经济技术开发区5公里，离西南航空港（成都双流国际机场）28公里，离西南最大的铁路货运站——成都火车东站15公里，交通极为便利。4.人文特征和优惠政策30 龙泉驿是千年古镇，汉代开始设置邮亭，元朝时改称为龙泉驿，全区现辖13镇6乡，人口49.02万（其中非农业人口14.64万），城市化水平高达29.76%；人均国内生产总值11975元，人均消费零售额4406元，农民人均纯收入3155元，企业人均月工资893元。龙泉驿区经济发展潜力足，近几年来，该区坚持以经济建设为中心，走开放促开发的路子，形成了工业、农业、旅游、市场四个开发和乡镇企业高速发展的新局面，经济建设已进入持续、高速、健康发展的新阶段，1998年被四川省委、省政府授予“小康县”光荣称号，该区不仅是国家级成都经济技术开发区，还是国务院命名的“中国水蜜桃之乡”、“全国无公害水果示范（县）区”、“全国造林绿化百佳（县）区”，“四季花不断，八节瓜果香”；龙泉驿区基础设施配套齐全，为房地产业的开发奠定了坚实的基础，如投资12亿元进行基础设施建设，资本运作9亿元进行旧城改造，同安镇累计投入5.6亿元，已完成了水、电、路、气、通讯、教育、医院、邮政等基础及市政设施，其中已有香港标榜学院、四川自修大学、成都信息工程学院、四川联合经济学院、阳关中学等院校。龙泉驿区抓住三次机遇，大力推进房地产业发展：一是抓住西部大开发的机遇，出台一系列优惠政策；二是抓住国务院批准在龙泉驿设立国家级的成都经济技术开发区的机遇，大力开发建设为高新区配套服务的高品质精品住宅区；三是抓住国务院批准成都市总体规划，成都市城市向东向南发展的机遇，主动与之“接轨”，积极配合建设成都市副中心，带动房地产业迅速发展，是成都市政府“腾笼换鸟”战略实施的受益者。在成都市政府提出向东向南发展战略目标后，南面房地产继续保持良好发展，东面的房地产开发也逐渐回暖，特别是东面的龙泉驿区，近年来的投资增长率均超过50%，从近年来的房价和地价来看，两年前龙泉地价为12—15万/亩，现已涨到25—30万元/亩；普通商品房房价由2001年的800—900元平米涨至现在的1300元平米。二、建设条件　　项目所在区域水、电、气、光纤、道路均已配套接通，土地平整已完成，能满足项目投入使用后的有关要求。第六章项目总体规划30 项目规划方案由澳大利亚DRA设计师事务所规划设计，项目总体规划见附图。该方案结合城市建设、道路规划、周边环境、基础配套等进行设计，整体规划设计一流。项目在现有一期地块用地规划的前期设置为大型自然生态别墅社区，别墅形态以欧式澳州风情为主，园区内结合成都气候特征配以热带及亚热带植物，方案设计中充分考虑到自然生态的环境和建筑规划布局后期的完美结合。作为高尚的联列式别墅社区，相对完整的社区配套和休闲活动空间是提升小区生活品质的关键。因此，在小区的景观入口处，方案分别设置了社区商务中心(前期售楼及物业管理用房)，自由GOLF和果岭推杆场，网球场地，及儿童景观泳池，社区样板空间(前期售楼样板房)，门房等等。后续二、三期开发中的大型社区中心及半掩土澳州植被全景温室，均为小区的业主营造出和谐舒适的生活气息。(1)建筑布局建筑布局是社区形态的基础，穿插其间错落有致的绿化则是生态居家的前提，合理的配套和公建更是提升社区文化氛围的灵魂。项目在设计中以贯穿社区内的S形主道为空间主线，在用地范围内的主道两侧地形因势起伏，而建筑就在其间环绕布置，形成一条条与山峦拥抱的流畅的曲线。同时，建筑的这种自然舒缓的布置方式与地开的起伏有机结合多种以南北朝向为主的套型更可坐拥龙泉天脉的绿景之尊。(2)建筑形态在建筑形态上，有绿树环绕的四户拼合式单体别墅；浅丘坡地上层层迭进的联排别墅及分别私家花园和屋顶花园的复式洋房。多种建筑方式，多片私家绿化，多个屋顶花园，多处观景平台，以及简洁合理的建筑室内的平面布局。清新雅致的尺度景观和丰富的居住空间，小巧别致的私家花园和温馨浪漫的生活氛围为新都市主义生活的演义营造出良好平台。(3)建筑单体项目共分为四拼式独栋别墅，联排别墅，复工洋房三种住宅形式。建筑单体设计7种户型A．套型建筑面积约　　126　　　　平方米。。。。。。联排别墅B．套型建筑面积约　　138（157）　平方米。。。。。。联排别墅C．套型建筑面积约　　138（157）　平方米。。。。。。联排别墅D．套型建筑面积约　　142～148　　平方米。。。。。。联排别墅E．套型建筑面积约　　124～131　　平方米。。。。。。复式别墅E.1套型建筑面积约　　111～118　　平方米。。。。。。复式别墅30 F．套型建筑面积约　　157～168　　平方米。。。。。。联排别墅G．套型建筑面积约　　204～207　　平方米。。。。。。独栋别墅建筑单体设计外观立面简洁大方，色彩明快，风格鲜明，建筑形式统一和谐，与环境相互协调。(4)景观绿化　　景观配置按照园林设计，突出强调居家生活的小尺度自然景观，并加以相应的人文景观相互结合。(5)结构形式建筑结构以砖混结构为主，少量联列式别墅及四拼式独栋为框架结构。社区商务中心为框架结构。(6)停车方式60%半地下私家车库，40%地面停车位。项目平面规划设计技术经济指标：建筑总用地面积547亩，首期：建筑总用地面积---------------------------------133320㎡建筑净用地面积---------------------------------112456㎡总建筑面积---------------------------------------90000㎡住宅建筑面积---------------------------------86380㎡公共建筑面积---------------------------------600㎡社区服务会所---------------------------------3020㎡地下建筑面积---------------------------------300㎡容积率------------------------------------------0.69绿化率------------------------------------------60%建筑密度---------------------------------------22.76%道路广场---------------------------------------21.47%总居住户数------------------------------------487户停车位------------------------------------------500辆建筑层数---------------------------------------2-3层第七章环境保护与劳动保护30 一、主要污染源状况本项目主要污染源状况为生活废水和雨水，经化粪池厌氧处理后排入城市污水管网。二、污染物排放控制标准处理后的废水排放，执行《四川省水污染物排入标准》DB51/190-93中的三级标准。三、劳动安全保护建设施工中严格执行劳动部门颁发的《职工劳动生产条例》及各级政府部门的法规：制定严格的操作规程。第八章项目建设方式及建设进度一、项目建设方式1、开发建设模式本项目由公司开发，项目所需的开发投资，前期主要由四川朝晖实业公司，并向银行申请部分贷款，后期主要靠售房预收款来投入，实行滚动式开发。其中，首期投资中，由项目业主自有资金投入仅占项目开发投资总额的31.5%，向银行申请的贷款也仅占项目开发投资总额的25%，是一种节省现金的、可行的、较好的开发模式。2、设计和施工组织方式本项目的设计采用总承包制，为充分发挥项目所在地独特的地形、地貌和自然景观特征，从规划方案、建筑方案均聘请国外著名的建筑设计院进行设计。项目施工采用监理制，采用公开招标的形式选择工程承包商，以使项目的工期、成本、质量得以确保，并承诺使工程达到优良工程水准。二、项目建设进度1、项目前期工作(1)项目进行了详细的市场调查，规划了工程方案，上报了立项报告，已获批建筑工程规划许可证。(2)建设用地落实已办理国有土地使用证、建设用地规划许可证。(3)当地政府对项目进行评估，认为项目建设必要、经济效益良好，给予政策支持。(4)已完成设计：建筑总平面布置图；分户型正立面及侧立面图；会所及商务中心效果图及平面图30 2、施工条件(1)施工现场有供电、供水条件，施工水电已解决。交通便利，施工材料易组织。(2)主要建筑为砖混及框架结构，施工队伍能承担工程施工。(3)全部设备均为国产，大部份在省内采购，能及时供货和运至现场。3、建设进度规划　　在建设资金到位及时情况下，本项目首期开发工程施工期为六个月。工期安排为：基础工程2个月，主体工程1个月，装饰工程3个月，从9月份开工。从以上可以看出，该项目的实施进度较为合理。第九章项目投资估算与资金筹措一、项目总投资估算投资估算依据：1、本项目固定资产投资用概算指标法估算2、建设期利息根据资金来源及投资使用计划估算。二、项目开发投资估算估算总投资具体由土地取得费用、工程建设费用、基本预备费用、融资费用等几项构成。投资估算说明：１、土地取得费用按本项目的土地使用权的取得成本计算。２、工程建设费用包括土建工程（含场地平整），装饰工程，绿化工程，市政配套工程(含给排水、供电、供气、消防及其他设备工程)和小区附属设施等几项费用，其中：（１）土建工程费用（含场地平整）估算采用投资指标估算法，根据建设区的地形、地质和地貌特征，参照2000年《四川省建筑工程计价定额》和当前成都市建材的物价水平、建筑市场的供需情况以及其他相关的标准，综合测算制定，施工队按国有二级企业标准。（２）装饰工程为室外装饰和室内厨卫装修，其费用估算是根据2000年《全国统一安装工程预算定额四川省估价表》及当前成都市装饰材料的物价水平，并结合本工程的情况来综合测算确定。30 （3）市政配套工程(含给排水、供电、供气、消防及其他设备工程)也采用投资指标估算法，参照二０００年《全国统一安装工程预算定额四川省估价表》及当前市场行情和供需状况；并结合本工程的情况来综合测算确定，安装工程队按国有二级企业标准。（4）附属设施按项目设计的安装内容和要求，以成都地区2000年《全国统一安装工程预算定额四川省估价表》为基础，根据相关设备和材料的现行市价综合测算确定。３、基本预备费按工程费用的４％测算。４、融资费用是企业为筹集资金而发生的各项费用，该投资项目首期拟申请3000万元的项目开发贷款，平均使用期限预计为12个月，月利率和融资费率综合按5‰计，需支付融资费用180万元。５、其他费用包括报建费、勘察设计费等。其中，报建费按成都行业收费标准计算；勘察设计费依合同而定。6、不可预见费不可预见费用按成都市行业标准依工程费用的４％测算。(一)项目首期投资估算按上述指标，估算出项目首期投资为11215万元。详见附表1：项目首期投资估算表(二)项目总投资估算本项目建设的总投资为30280.36万元，其具体构成及所占比例如下：项目总投资构成表费用名称投资额(万元)所占总投资比例(%)土地取得费用7,50024.77工程建设费用19,887.0465.67基本预备费用785.082.59融资费用4801.59其他费用1,628.245.38投资合计30,280.3610030 二、资金筹措与使用分析１、本项目实行分期开发，项目建设期共计3年。开发资金从投入使用第一年起分期安排循环使用。2、资金筹措本项目的开发总投资(不含管理费用和销售费用)为30,280.36万元，包括土建开发成本和建设期利息。项目投资所需的资金来源可通过自筹和向银行申请贷款两条途径来解决，其中自筹资金又包括自有资金和房屋销售款收入。本项目首期开发自有资金3800万元，占首期开发投资33.9%，自有资金充分；第一期预售和正常销售收入中4415.03万元投入开发，则首期开发自筹资金比例合计可达73.3%。首期申请借款3000万元，占开发投资26.7%。建设期各期投资计划及资金筹措情况见下表：投资计划及资金筹措表单位：万元序号项目合计建设经营期1231投资总额30,280.3611,215.039,876.379,188.961.2开发成本29,800.3611,035.039,726.379,038.961.2贷款利息480.00180.00150.00150.002资金筹措30,280.3611,215.039,876.379,188.962.1自有资金10,800.003,800.003,500.003,500.002.2贷款8,000.003,000.002,500.002,500.002.3销售收入回投11,480.364,415.033,876.373,188.96第十章　项目财务分析一、项目计算期根据项目实施进度计划，本项目建设期为3年；由于本项目为分期开发和销售的房地产开发项目，故不分别计算建设期和运营期，整个项目期为4年。二、营业收入按前面确定的项目经营状况，经计算，项目在计算期内各年预计发生的经营收入如下：第一年30 项目首期营业收入16,998.33万元，其中住宅销售收入14,993.24万元，会所销售收入1,208万元，私家花园销售收入797.09万元。第二年项目二期营业收入18,472.67万元，其中住宅销售收入17,476.31万元，私家花园销售收入996.36万元。第三年项目三期营业收入19,071.76万元，其中住宅销售收入18,075.40万元，私家花园销售收入199.27万元。第四年营业收入3,860.12万元，其中住宅销售收入3,660.85万元，私家花园销售收入199.27万元。综合起来，项目总收入58,402.88万元，其中住宅销售收入54,205.80万元，会所销售收入1,208万元，私家花园2,989.08万元。各年销售收入具体计算见附表2：销售收入分期计算表三、成本及税金估算1、销售成本估算由于本项目建成后所形成的商品住宅全部用于出售，所以这里采用将当期的开发成本全部计入当期成本。2、管理及销售费用管理及销售费用按照当年总收入的5%计算。58,402.88*5%=2920.144(万元)3、财务费用本项目资金成本率按6%计算。4、各项税收估算（１）营业税金及附加营业税金及附加按国家规定计取。缴纳营业税税率为5%；城市维护建设税、教育费附加分别按营业税金额的5%和3%计算。(2)土地增值税30 经计算，项目增值额未超过成本的50%，所适用的土地增值税税率为30%，具体计算见附表3：土地增值税计算表。(3)所得税按所得税率33%交纳。项目各年的利润估算见附表4：利润估算表四、借款还本付息估算借款利息计入财务费用，还本资金来源为本年利润。其还款方式为从营业第一年还本500万元，剩余2500万元本金于第三年年末一次还清。或者第一年末归还全部贷款本金3000万元，同时借入次年本金2500万元并于年底归还；第三年同样方式操作。项目还款资金来源于项目销售的现金流入，从项目的现金流量和盈利情况来看，项目的清偿有可靠的保证。还本付息进度的详情见下表：借款还本付息计算表单位：万元序号项目项目期　　1231借款及还本付息　　　1.1年初借款本金累计3000250025001.2本年借款25002500　1.3利息支付1801501501.4还本300025002500　　　　　2偿还本金来源3180265026502.1利润　250025002.2财务费用（利息）1801501502.3计入当期损益的开发成本3000　　　　　　　3年末未还本金250025000十一章　项目财务评价一、财务盈利能力分析1、动态财务评价：（1）项目所得税后的财务内含报酬率为：税后ＦＩＲＲ＝33.21%远远大于借款利息成本I=6%,30 （1）项目所得税后财务净现值为：税后NPV=4,838.11万元这个数字远远大于零，说明项目是可行的。财务流量及NPV，IRR计算见附表5：财务流量表。2、静态财务评价：根据利润估算表和投资计划和资金筹措表的数据，可以计算以下指标：投资利润率=累计净利润/项目总投资*100%=11,251.32/30,280.36*100%=37.16%投资利税率=累计利税总额/项目总投资*100%=25,202.38/30,280.36*100%=83.23%资本金利润率=年平均净利润/投入的自有资金*100%=11,251.32/4/3,800*100%=74.02%从以上指标可以看出，项目的各项净态盈利指标都很高，项目效益较好。(说明：由于该项目建设期和销售期基本一致，而投资总额分为三年分期投入，考虑到如果在计算投资利润率和投资利税率时使用年平均盈利，会严重低估项目的真实盈利能力，故采用累计数来计算。)二、不确定性分析1、盈亏平衡分析各年的盈亏平衡点作业率(即在成本不变的情况下，盈亏平衡点销售收入占计划销售收入的比例)分别为81.86%，66.33%，59.78%，即第一年只要实现计划收入的81.86%就能保本，其余以此类推。第一年的盈亏平衡点作业率偏高是由于第一年只实现了第一期开发的80%销售收入，而从谨慎的角度出发，将第一期开发成本全部计入了当期损益。从第二年、第三年来看，盈亏平衡点作业率都较低，项目安全度高，抗风险能力强。各年对收入、变动成本和固定成本的保本分析见附表6：盈亏平衡分析表。2、敏感性分析分别就投资额、经营成本和营业收入三个因素，对项目内含报酬率IRR进行单因素敏感性分析。取变化率为正负5%，计算结果见附表7：敏感性分析表。30 由表可见，营业收入变化对项目IRR的影响最大；投资变化次之，影响也较大；而经营成本则对其影响较小。总的来说，项目收益率在分析的各种情况下仍能保持较高的内含报酬率(最低情况为收入减少5%时IRR为29.59%)，项目内含报酬率仍大大高于其资金成本6%，也高于行业平均利润水平(15%-20%)，表明该项目具有很高的抗风险能力。四．财务评价结论由上述财务评价结果看：¨本项目财务内部收益率高于财务成本率6%和行业基准收益率15-20%；¨财务净现值大于零；¨现金流量情况较好，借款偿还能力按预定要求是有把握的；¨各年财务状况良好，并具有较强的抗风险能力。因此，该项目从财务上讲是完全可行的。第十二章项目风险分析本项目的风险主要包括两个方面：一、建设工期的影响30 项目计算开工时间为2003年9月，建设期为3年，如工程不能按时开工和按期竣工投入使用将影响到项目的销售，并直接影响到项目的偿债能力。因此，项目开发商在建设期间将及时作好开工准备，合理安排工程进度，以保证本项目的顺利实施并随时将工程进度和房屋销售情况抄报银行，以便银行适时监督。一、市场不确定性的影响项目预计的未来经营销售状况是基于目前成都市和龙泉驿区房地产供求态势，及该类楼盘的市场需求情况而作出的预测，同时考虑到了一定程度的市场不确定性变化。如果未来房地产市场出现不可抗力因素，使消费者的购房需求、购房心理和购买能力发生重大变化，导致项目的销售受到严重阻碍，将直接影响项目的收入和贷款的偿还。因此，项目开发商将在保证工程质量的同时采取各种有效的促销手段以尽快回收资金，消除未来市场不确定因素对项目贷款偿还能力的影响。第十三章项目综合结论n项目建设必要n项目基础条件具备n项目市场前景看好n项目规划设计合理n项目前期准备充分30 n项目自有资金落实n项目预期收益可靠n项目风险程度低因此，项目综合结论为可行。30'