建材市场可行性报告 73页

'X东方大市场项目申请书目录第一章、申请单位及项目概况3第一节：项目概况3第二节：项目投资背景4第二章、项目投资资金筹措方案与投资估算及投资计划7第一节、项目投资估算7一、开发成本估算7二、项目开发费估算10三、项目开发总税费估算11四、项目总投资费估算12第二节、项目建设投资资金运用计划(现金流出)13第三节、项目投资资金筹措方案14第四节、项目经营收入(现金流入)15第五节、项目投资财务分析16第三章、项目投资环境及市场研究20第一节：宏观经济环境20第二节：城市规划24第三节：开发商背景26第四节：周边物业租金价格情况：26第四章、项目地块分析31第一节、项目区域分析31第二节、项目地块分析33第三节、项目SWOT分析36（一）、项目优势（Strength）动态与深度分析36（二）、项目劣势(Weakness）动态与深度分析37（三）、项目机遇（opportunity）动态与深度分析38（四）、项目威胁（threat）动态与深度分析3973 第五章、项目产品定位及规划设计40第一节、项目规划整体思路及原则40第二节、项目总体规划42第三节、消防设计50第六章、节能方案分析56第七章、环境和生态影响分析82（一）、概况82（二）、建筑82（三）、污水处理和排放83（四）、主要污染物及防治措施83（五）、固体废弃物84第八章、项目竞争分析85第一节、市场竞争分析85第二节、市场竞争定位依据88第三节、竞争策略定位89第八章、项目投资不确定性分析91第一节、项目静态盈亏平衡分析91第二节、项目影响因素敏感性分析91一、单一因素对投资效益的影响分析91二、双因素变动对投资效益的影响分析93第九章、经济影响分析94第十章、社会影响分析96第一节、社会效果分析96第二节、社会适应性性分析97第三节、社会风险分析及对策分析98（一）风险要素识别98（二）风险要素分析评价98（三）结论与对策10073 第一章、申请单位及项目概况申报单位：X市X有限责任公司经营年限：15年注册情况：在X注册组织形式：股份制项目分二期进行第一期投入4000万元，建筑面积37042平米，第二期投入3412万元，建筑面积30000平米。第一节：项目概况（一）、项目区位图及概况：东方建材大市场是由X有限责任公司开发建设的宏篇巨作，项目座落在X市娄涟高等级公路北侧胡家坝收费站旁。项目处于X市核心交通要道，项目向东可以到达长沙、娄底等地，向西可以到达冷水江、新化，向北可以去邵阳、邵东，并且新修建的X73 大道已经破土动工，在此交通四通八达，外出非常便利。项目周边市政府机关单位和大型企业繁多，三一重工工业园和物流园都已经动工建设，新的行政经济中心将在此诞生。项目总用地面积80余亩，总建筑面积7万余平方米，项目由17栋4至5层建筑组成，有3万多平米的住宅和3万多平米的商铺构成。项目整个建筑采用现代简约的建筑风格，配合行列式的建筑布局，加上周边绿树环绕，整个项目风格显得简约而不简单，蓝色的坡屋顶更让建筑充满生机活力，是居家生意的理想场所。（二）、项目经济技术指标项目总建筑面积67042.8平方米，总占地面积80余亩，总共由17栋4-5层建筑物组成，分二期开发，一期总建筑面积36361平方米，二期总建筑面积30682平方米，其中地下车库2930平方米。物业类型建筑面积（平方米）多层住宅33814商铺33223地下停车库2930总建筑面积67042.8第二节：项目投资背景X市地处湖南省几何中心，涟水上游，是沟通湖南东西经济走廊的咽喉之地。1951年从安化、湘乡、邵阳各划出部分政区筹建蓝田县，1952年正式建县，8月改名X县，1987年撤县成立X市。辖19个乡镇、1个街道办事处，全市总面积1895平方公里，总人口109万。X人文历史悠久，是革命老区和湖南五大侨乡之一。X城区蓝田是一座拥有600多年历史的古镇。早在明清时期，就是连结湘中、湘西的重要商埠。抗战时期，国立师范大学等十多所大中学校迁入蓝田，一时文化教育、商业贸易之盛，使这座古镇赢得了“小南京”的美誉，蓝田成了当时中国南方文化教育的中心。钱钟书先生的《围城》就是在此执教时以蓝田为背景创作的。X文化教育长盛不衰，政治文化、经济、军事等各个领域人才辈出。X73 境内矿产资源和旅游资源十分丰富。素有“煤矿之乡”、“建材之乡”和“有色金属之乡”之美称。已探明储量的矿产资源有煤、铁、锰、锑、铜、铅锌、硅石等40余种，其中煤炭储量4.36亿吨，是全国100个重点产煤县市之一。X旅游资源得天独厚，全省十五个重点景区之一的湄江风景区以其神奇的地质地貌、奇山、秀水、妙洞组合的自然风光成为三湘一秀，南部的龙山森林公园既是一个大自然的博物馆，又是一座天然氧吧，山顶昂然独立着一座明代建筑“药王殿”吸引着许许多多海内外游人前来祈福求药。X市交通便捷，湘黔铁路、娄涟高等级公路与207国道从境内通过，太澳高速公路、娄新高速公路、双涟一级公路即将兴建，一个完备的交通路网即将构成。X有“煤炭之乡”，“有色金属之乡”的美称，已经探明的矿产资源有煤、铁、锰、锑、重晶石等21种，形成了采掘、机械、建材、冶金、制药、食品加工等产业。近年来市委市政府实施“科技推动、市场带动”的战略，全市民营企业迅速发展。高效结晶铜管、金属纤维、艺术陶瓷，金刚石触媒等一大批高科技产品远销国外。当前X市整体城市环境仍然处于不理想状态，城区面积较小、城区环境有待改善、城市常住人口规模有限、流动人口较少，城市建设固定资产投资较小等诸多问题困扰着X市城市环境的改善和经济发展。近年来，X市大力推进“工业强市”的发展方向。投入大量资金对X城区进行改造和对各类工业企业进行革新。城市的改造和企业的革新势必将带动相关行业的发展，尤其是对房地产业、金融业、零售业、建筑业、建材等行业推动作用尤为显著。这为本项目的开发提供极佳的市场契机。同时为了加强与周边县市的联系和互动，X市加大城市交通路网的拓建、兴建，由此产生的效应犹如一针强心剂，推动X市房地产业等相关行业飞速发展。73 第二章、项目投资资金筹措方案与投资估算及投资计划第一节、项目投资估算一、开发成本估算1.1土地获得价格估算土地获得价款包括土地成本、拆迁费用、成交契税等，本项目土地成本已经包括拆迁费用。1.土地获得价款149820.21%1.1土地成本256014981.2拆迁费用001.3契税0.02000项目土地获得成本约为：1498(万元)占总投资费用的20.21%左右。1.2前期工程投资费估算前期工程投资费包括报批报建费、规划设计费、地质水文勘测费、地块三通一平费、可行性研究费等等。2.前期费用指标元/M2面积（平米）5267.10%2.1报批报建费60672664042.2规划设计费1067266672.3地质、水文地勘费367266202.4三通一平费367266202.5可行性研究费15项目前期工程投资总费：404+67+20+20+15=526（万元）占总投资费用的7.10%。1.3项目总主体工程费估算各类物业主体工程费估算73 3.住宅主体工程费指标元/M2面积（平米）338245.63%3.1多层住宅45033814152220.53%3.2临街商业门面50020522102613.84%3.3大型建材超市600100006008.09%3.3地下停车库80029302343.16%物业主体工程总费用：1522+1026+600+234=3382（万元）占总投资费用的45.63%。1.4项目基础设施建设费估算项目基础设计建设费包括供电工程费、供水工程费、排水工程费、道路工程费、绿化工程费、电信煤气工程费等。4.基本设施建设费指标元/M2面积（平米）4445.98%4.1供电工程35399601404.2供水工程1039960404.3排水工程25399601004.4道路工程25399601004.5绿化工程1239960484.6电信工程43996016项目基础设施建设总费用:444(万元)占总开发费用的5.98%。1.5项目公共配套费估算项目公共配套费包括物业基金、公用设施建设费、工程质量监督费、工程监理费、供水管网补贴费、供电用电负荷费等。5.公共配套费指标面积（平米）1351.82%5.1教育设施配套费06726605.2物业基金0.0203382685.3公用设施建设费0.00005.4工程质量监督费2672661373 5.5工程监理费36726620项目公共配套总费用:135(万元)占总开发费用的1.82%比例。1.6项目开发不可预见费估算项目开发不可以预见费为项目直接费用的2%。6.项目开发不可预见费指标　总金额（万元）1201.61%不可预见费0.0205985项目开发不可预见总费用:5985×2%=120（万元）占开发总投资费用的1.61%。1.7项目开发成本费用估算项目开发成本费用=3.1.1-3.1.6估算数值之和：6104（万元）二、项目开发费估算2.1项目开发间接费估算项目开发间接费包括管理费、财务费用等。8.开发间接费指标总金额（万）2443.29%8.1管理费用0.02061041228.2财务费用0.0206104122项目开发间接总费用:122+122=244(万元)占总开发费用的3.29%。73 2.2项目销售费估算项目营销费用包括营销组织费、广告推广费等。8.营销费用指标总金额（万）2413.25%营销费用0.02012057项目销售总费用:241（万元)占总开发费用的3.25%。三、项目开发总税费估算项目开发总税费包括交易费、营业税及附件、增值税预交、印花税等。三,开发税费指标总金额（万）82311.10%10.1交易费3672662010.2营业税及附加0.0561205767510.3增值税预缴0.0101205712110.4印花税0.0005120577项目开发总税费用:823(万元)占总开发费用11.10%。四、项目总投资费估算项目开发总投资费用=开发成本+开发费用+项目开发税费=7412(万元)73 第二节、项目建设投资资金运用计划(现金流出)项目建设工程期约为两年，包括前期启动时间和后期的工程时间，总共分两年半（五个阶段划分），其中2008年投入总投资额度的25%，主要用于土地购置、报批报建费用、地质水文勘测费、三通一平、可行行研究等；2009上半年、2009下半年、2010上半年、2010下半年分别投入总投资金额的25%、20%、20%、10%。投资计划是根据项目开发进度所需资金进行科学的相应预算，本案投资计划估算如下：序号项目名称合计开发期2008下半年2009年上半年2009下半年2010上半年2010下半年1建设投资7412185322241853741741　投资投入比例100%25%30%25%10%10%2资金筹措741218532224185374174173 2.1自有资金2965185311120002.2借贷资金14820593889002.3销售收入再投入29650519964741741结合公司的资实际情况，合理制定上述投资计划，该投资计划能以较少融资代价确保项目开发资金链安全，顺畅；具有比较强的可行性。第三节、项目投资资金筹措方案2008下半年贷款593万元，2009上半年贷款889万元；计划于2010年中偿还全部本息。序号项目名称开发期合计2008下半年2009年上半年2009下半年2010上半年1.1年初借款累计0593889001.2本年借款014820014821.3本年应计利息08900891.4年底还本付息000157115712年末借款累计01571001571注：假定借款发生在年中，利息6%，2010上半年还1571万元及其利息XX有限责任公司自有资金2965万元，银行贷款为1482万元，销售收入再投入金额为2965万元；贷款年利率按6%进行估算，2010年年中需要偿还的全部本息约1571万元。73 第四节、项目经营收入(现金流入)项目销售收入总估测(总现金流入)严格根据市场定价法程序确定各类型产品售价，多层住宅产品均价确定为800元/平米,独立产权商业门面按4500元/平米进行估算，大型地下停车库销售均价为400元/平米。可售物业总销售收入估算如下：项目名称指标容积率1.61　多层住宅住宅面积33814　单价(元)800　销售收入(万元)2705　临街商业门面销售面积20522　销售单价4500　销售收入9235　地下停车库面积2930　销售单价400　销售收入117　总销售面积57266　总销售收入12057　（说明：部分商业氛围培育较难的临街门面，计划作为公司持有物业处理）多层住宅物业销售总收入为2705万元，临街商业门面总销售收入为9235万元，大型地下停车库销售总收入为117万元。分析得出，地上商业是项目盈利的关键点，项目总销售收入为12057万元人民币。第五节、项目投资财务分析(一)、项目投资静态财务分析1、项目投资收益估算指标容积率1.61备注73 1.销售收入12057　2.总成本费用7412　4.利润总额4645　5.税前投资利润率62.7%　6.税前资本金利润率217.4%21377.所得税1161　8.净利润3484　9.投资净利润率47.0%　项目总投资开发费用为7412万元，销售总收入为12057万元，税前投资利润率为62.7%，净利润约为3484万元，投资净利润率为47.0%；项目有较好的投资经济效益。从各项目投资收益结论数据上可以看出，本案投资净利润率处于同行业相当高的水平，开发前景良好。(二)项目投资动态财务分析营销收入目标：2009上半年完成销售任务的40%，合计销售收入约为2682万元，2009下半年完成销售总任务的30%，合计销售收入约1788万元，2010上半年完成总销售任务的20%，合计销售收入约2682万元，2010下半年完成销售任务的10%，销售收入预计约1788万元。管理费投入：2008下半投入总管理费的20%，2009年上半年25%，2009年下半年25%、2010年上半年为20%，2010年下半年约为10%。营销费用投入：73 结合项目销售节点安排和推广重点的需要，营销费用预算如下：2008年下半年10%，2009年上半年40%，2009年下半年20%、2010上半年年为20%，2010年下半年约为10%。资金运营尽量保持平稳。73 现金流量表（I=10%单位：万元）序号项目名称建设经营期合计2008下半年2009年上半年2009下半年2010上半年2010下半年1现金流入04822.8361724111206120571.1销售收入04822.836172411120612057　收入目标比例0%40%30%20%10%100%1.2自有物业出租收入0000　02现金流出1575228722431242119385402.1建设投资1526183112219166106104　建设投资投入比例25%30%20%15%10%100%2.2管理费2431312412122　管理费投入比例20%25%25%20%10%100%2.3营销费2496484824241　营销费投入比例10%40%20%20%10%100%2.4财务费用00089　892.5销售税金及附加0329247165828232.6租金税金000　　02.7所得税00697046411613税后净现金流量(1)-(2)-15752536137411701235174税前净现金流量(3)+(2.7)-15752536207111704774678评价指标：A、税后财务净现值(FNPV)为￥3484B、税后财务内部收益率(FIRR)为47.0%C、税前财务净现值（FNPV）为￥4645D、税前财务内部收益率(FIRR)为62.7%73 上述为项目投资的资金流量分析详细，2008年下半年约有1575万元的现金流出，2009年上半年有2536万元的现金流入，2009年下半年有1374万元的现金流出，2010年上半年、2010年下半年将分别有1170万元、12万元的现金流入；可见，项目开发周期内，通过合理的资金投资与回款计划，能保证项目开发全过程的资金流安全、顺畅。第三章、项目投资环境及市场研究第一节：宏观经济环境（一）、近几年XGDP增长迅速，综合经济实力增强2004年以来，XGDP经济指标增长迅速，由2004年41.67亿元国民生产总值增长至2007年全年的87.88亿元生产总值，整整翻2翻多，逐年的同比增长率保持在12%以上的增长值，尤其是2005受宏观发展政策的正面影响，年增长速度达到30.6%，城市整体经济发展势头稳健；2007年的国民经济增长率保持在20.9%的增长速度，2008年受国际金融危机和国内宏观经济调整的双层因素影响，X的经济发展也受到一定程度的影响，预计在2009年有向好的发展趋势。73 （二）、近年来X固定资产投资增长迅猛，未来增长势头强劲04年以来，X固定资产投资额度逐年增加，从2004年的10.49亿元增加至2007年的28.82亿元，接近连翻3倍；其中2007年的固定资产投资总额占当年国民生产总值GDP（87.88亿元）32.82%的总比重，增长率为历年之最；大力度的固定资产投资，为城市基础设施建设、城市开发建设、电力通讯、交通水利等方面作出相当的贡献，有效改善了城乡居民的生活、生产条件和水平；随着2008年下半年国家扩大内需和农村发展新政策的规划与执行，X在未来两年内的固定资产投资额度将进一步增大。（三）、X社会消费品零售总额逐年增长，消费心态稳定健康近年来，X社会消费品零售总额呈现逐年上涨之发展态势，其中2007年的社会消费品零售总额较06年有所下降，为21。91亿元；一方面说明X人民的消费水平保持在一定的水平，另一方面也反映出其消费观念有微弱变化，注重最低生活物质需求的前提下，越发重视品位、精神方面的更高层次需求。（四）、X城乡居民储蓄总额逐年增加，消费能力较强2004年以来，X社会储蓄总额呈现逐年大幅增长的态势，2006年与2007年已经分别达到了47.77亿元和57.13亿元；结合社会消费品零售总额、国民生产总值、固定资产投资、社会储蓄结构等指数综合分析，一方面能放映出X具有较强的消费实力，另一方面也说明X人民的勤俭的消费观念，这是国民经济现有普遍现象，是中国经济国情的综合性反映，2009年扩大内需新政的出台，在未来几年将可能影响到该项经济指标的增长率变化。73 （五）、X人口增长在控制规划内，城镇化按计划有力推进X2004至2007年各年市域人口分别为109.3万、110.1万、112.8万、113.7万，保持逐年有计划、有节奏小幅增长，X城镇化率相对较低，处于在13.6%--14.5%之间，2005年在全国经济和发展势头红火的大环境下，城镇化率14.5%，达到有史以来的最大数值，但是相对省内平均城镇化水平而言，X处于相对比较落后的状态，城镇化是反映区域经济与社会发展的一重要指标，X在全国经济发展的大潮流中仍处初级发展阶段，上升空间看好。（六）、经济与社会发展综述X地区内拥有较为丰富的矿产资源，相关的矿产、冶炼、机电、运输行业发达，其他产业发展规模也较为突出，居民收入及消费水平自90年代开始显著提高，内向型经济发展状况良好。根据当前X市总体经济发展、居民消费及个人储蓄水平，未来3-5年之内，X市房地产行业发展空间将较为可观，在总量控制的前提下，大部分的社会闲散资金将集中于房地产投资及建材、家居、装饰等行业，其商业消费环境和水平将有很大程度的改观和突破。第二节：城市规划1.※城市人口规模及发展规划近期（至2010年）为16万人，远期（至2020年）25万人。※城市用地规模：2010年建设用地规模为16平方公里，人均建设用地100平方米；2020年建设用地规模为24.88平方公里，人均建设用地99.52平方米。※城市发展方向选择X73 市中心城区的发展方向应以东向为主，兼顾其它。以向东为主，向西为辅，适当向北发展。※X市的城市发展目标可以概括为：（1）协调发展的市域中心——加快农业产业化进程，完善城乡基础设施和社会保障制度，走城乡协调发展，城乡居民共同富裕的城镇化道路，实现全社会的公平、公正与和谐发展。(2）活力高效的经济新地——更新、优化城市经营理念和社会机制，做强优势产业，构建根植性强、创新能力突出的产业集群。把X市建设成为资源利用高效、工业基础发达、服务水平一流、对外辐射能力强的娄底市域副中心城市。（3）安全生态的宜居家园——有充分的创业、就业机会，完善的城市公共安全和防灾体系，高水平的城市综合服务，并充分利用绿水青山等自然资源，建立生态型城市，增强城市自然环境的优美度、人工环境的舒适度，提供良好的人居环境，创造良好的就业环境，使X市成为市民的美好家园。(4）开拓创新的山水名城——保护并深入挖掘历史文化资源，大力发展教育文化事业，鼓励现代多元文化的发展。加强市场意识，打造品牌城市，把X市建设成为文化底蕴深厚、包容并蓄、开放度高、传统文化与现代文明交相辉映的魅力城市。73 第三节：开发商背景X开发有限责任公司是由十几位久经商场的股东组建而成，公司项目注册资金800万元，资金实力非常雄厚，并且股东善于项目管理和市场运作，在不到一年的前期运作过程中排除千辛万苦成功启动项目。现在项目已经正式进入施工阶段，并且销售已经上轨道，标志项目已经成功运作起来。公司股东以前都是做建材生意的精英，对建材市场的经营管理非常谙熟，对建材市场的开发建设有很好的控制能力，依靠在建材行业的资源优势和行业尊贵地位及人脉资源，能充分保证东方建材市场做活做旺，让所有做生意的人都赚个盆满钵满，真正做到多方共赢的局面。第四节：周边物业租金价格情况：（一）、X临街商业铺面租金调研（环北路）如图所示，X市环北路建材类商铺面积不大，大部分在100平米以下，30－60平方居多，环北路建材类商铺经营状况一般，人流较少，租金较其他地区最便宜，在18000元以下。环北路建材类商铺主营商品为矿山用品和型材。（二）、X临街商业铺面租金调研（交通南路）73 根据上表数据可知，交通南路建材类商铺经营面积不大，而且分布比较集中，主营商品为矿山用品和五金。租金基本上处于40000元左右，经营情况较好，并且与环北路建材类商铺连成一片，形成一定的规模，人流较为集中。（三）、X临街商业铺面租金调研（人民东路）如图所示，80－100平米商铺租金在13000－60000元之间比例最大，分析原因，越靠人民广场越近，租金越贵，距人民广场越远，租金越便宜。人民东路建材类商铺面积较大，主营业态有五金、不锈钢、门业、管业。人民东路建材类商铺靠近人民广场和蓝天豪苑的经营状况较为良好，主要原因这两处人流量较大，而且靠近新开发楼盘，意向客户越多，生意越好。(四)X商业用房的市场需求情况4.1、所在区域内商业用房的租用情况调查X家居建材行业使用产品结构情况统一图:数据来自长沙创奇顾问数据库上图显示，90%的客户为租赁商铺经营。※X市目前的商业铺面均以临街铺面为主，而临街铺面及部分专业市场内的商铺都是个人自建、政府或单位开发建设的房屋临街层，因此X市目前家居建材市场所使用的物业仍以租赁临街商铺为主。在售商业用房销售情况调查※“涟水名城”项目一期临街商业铺面销售94%，二期临街商铺销售约20%；※五江购物中心商业铺面基本售罄。4.2、X市商业用房价格及发展趋势近年来，随着X市城市和商业发展，X市商业用房的需求量迅猛增加。而一直以来，X市的商业物业均为各国营市场、单位的物用业，极少向市场出售。2005年五江购物中心的兴建，使X73 市民中所蕴藏的对商业房的购买需求迅速迸发出来，五江购物中心的产权式商铺一个月内销售率过半，且内铺销售价格达到了7500元/平米以上，而得房率仅为52%左右，实际套内销售价格达到了15000元/平米左右。2005年11月26日开盘的金地带.时尚广场临街商铺销售均价为18000元/平米，一层内铺销售均价为4800元/平米，公摊率在33%左右。该项目开盘以来，以其良好的市场定位和营销策略规划实现了平稳销售，销售情况良好。当前X市旧城改造使一部分临街单位用房进行改造、拍卖，2008年市内将可能有后续商业项目参与市场竞争。另一方面，随着X市城市建设和发展，中心商圈的辐射和带动作用将使部分次级商业区域价值稳步攀升。X市商业用房价格走势将继续出现“热点地段价格居高不下，次级区域陆续跟进”的局面。第四章、项目地块分析第一节、项目区域分析（一）、项目区位分析73 东方建材大市场项目位于娄涟高等级公路与新207国道交汇处（蓝田办事处新办公楼斜对面），项目东向车行至娄底、长沙方向，西向车行是去冷水江、新化等城市，通过207国道等路线能较快到达邵东、邵阳等城市；X在湖南的地理位置重要性举足轻重，同时，由于本项目处于交通要塞地，其与边界城市的衔接的重要性自是不言而喻了；结合娄底、冷水江、新化、邵东等城市的建材专业性市场的市场研究结果，本项目在其交通位置方面分析，具备发展为专业建材批发市场的潜力，也是项目进行差异化定位的最佳发展方向。（二）、X建材项目分布图X城市规划目前处于初级发展水平，相对比较落后，其中老城区的城市干道规划矛盾尤为突出，现有的各类商家主要是以临街商业铺面的形式进行经营；多年来自发形成的文艺路建材一条街已经形成相当规模，是建材商贵最为聚集地之一，在这条街经营建材的经营业主门基都是比较有经济实力的老资格建材商；同时，随着城区面积的扩大与发展，文艺路建材街逐渐向南北延伸，延伸到环北路、交通北路等；X另一个有强聚集效应的建材根据地“安居百年”区域，该区域内目前有近10000平米的大型家居建材市场、众多门面的“X市建材大市场”、筹建的专业市场、对面正开发的单体项目（裙楼可能做建材市场）等等，这些将形成X有限城区的建材另一极。73 第二节、项目地块分析（一）、项目概况东方建材大市场项目是有X各类建材商家自发组织而开发的房地产项目，是X市顺应建材市场规划化发展的一个划时代之作；项目由X市X发展有限公司集资开发，股东内部经济较强；项目总占地面积约80余亩，目前已经达到了五通一平的地块状况，总建筑面积70000余平米，由14栋2—5层楼高不同的建筑组成，其中有两栋大型建材超市，建筑面积约20000余平米，其余建筑大部分为两层商业结构，商业上部分别有2-3层不等的住宅产品，西向地块内设置有大型地下停车场地，项目交通组织合理，能给项目建材经营提供更多便捷，有助于项目建材类不同业态商品的进出与经营。（二）、项目四至南面：紧邻娄涟高等级公路，与蓝田新办理处一路之隔；东面：蓝田区民宅和小海拔山体；北面：一些蓝田区民宅和连绵的山体；西面：蓝田区民宅和连接娄涟高等级公路与X城区的交通干道；（三）、用地条件地形、地幅：73 项目规划用地面积约３９７４６平米，地块基本方正,红线东西长最长处约２９０米，南北最宽处约１９６米,最窄处约１１０米;在规划上应该充分利用现有地形,合理利用每一寸地块,设计最科学、合理的项目总平规划。地势：地块内部东高西低，保持有３％的整体坡度，在同一坡度的情况下基本保持地块的平整，通过前期的地块平整施工（东面压低地势，西面填土抬高地势），目前地块已经基本平整，有利于项目的基础建设和主题工程施工；同时，项目地块西面有洼地地势处，根据政府相关部门规划指标要求，建议充分利用现有地势，设计成为半地下阳光车库（可车库报建，通过规划要求后，可发展用于商业经营用房）。（四）、交通状况项目毗邻娄涟高等级公路，娄底－X、X－冷水江、X－新化、X－长沙、长沙－冷水江、娄底－冷水江等多路长途汽车从项目地块经过；是周边城区、X城区至各乡镇的交通枢纽；但是，目前未开通与市区连接的公共交通工具。（五）、地块周边建筑物及红线退让分析地块北向、东向、西向有一定体量的蓝田居民房（多为３层多层建筑）分布，对本项目建筑的建筑退让的要求不高，在规划设计过程中，关键是要满足红线和道路的退让要求；73 第三节、项目SWOT分析（一）、项目优势（Strength）动态与深度分析地块区位优势:项目地块处于X城区新城发展的核心位置,蓝田新办事处斜对面，东面1公里内规划有X新市政府等机关单位，南面1000米即可到达X老城区；同时，项目紧邻娄涟高等级公路和新207国道，与娄底、冷水江、新化、邵东等相邻城市联系紧密；项目无论是从城级区位和X城区区位两重标准而言，都能显现出该项目核心区位优势；开发商核心资源优势：东方建材大市场项目定位为建材类专业大市场，作为建材类专业市场开发和运营成功的话，项目销售、招商、后期运营各个环节同等重要；本案开发商股东均在X市经营多年建材生意，具有较雄厚的经济实力和建材类商业资源，对本项目开发所要投入的资金和招商的商家品牌资源等均有明显优势；建材市场定位优势：本项目已经在X建材行业内进行比较直接和广泛的传播，具有比较高的区域知名度，由于目前X建材商家强烈欲建设建材专业市场和拥有各自独立商业铺面，所以，本案对他们的吸引力非常大，建材专业市场定位“羊群效应”优势明显；项目规模发展优势：项目征地从最初的30余亩，发展到今日的80余亩，规划占地规模上已经是最初征地的3倍，现有规划总建筑面积约70000余平米，其中商业面积将达到30000多平米，根据X建材类专业市场调查数据比较分析，本案无疑是未来规模最大的项目之一，具有绝对的规模发展优势；规划设计优势：项目设计8栋板式行列式布局的多层建筑，该8栋建筑基本考虑设计二层，部分考虑首层与二层独立设计（各层独立考虑其交通组织），部分楼栋考虑“一上二”73 的商业铺面设计，同时，根据建材市场形成竞争优势的产品设计要求，考虑设计两个大型建材超市，通过建材超市来带动建材市场的整体发展；同时，考虑足够配套的地下车库配置；消费群和商业资源优势：根据本司组织的市场问卷调查客户积累和开发商原有客户积累的资料，本案已经初步可以确定相当一定体量的商铺购置人群；是本项目独特优势。（二）、项目劣势(Weakness）动态与深度分析开发商开发经验不足和品牌力不够：开发商的所有股东均是建材经营为主业，对房地产的开发了解程度有限，并且开发全程的经验也不足；同时，开发公司属于刚注册成立，公司缺乏强大的品牌号召力，项目推广也是刚刚开始，项目知名度也有待进一步加强；开发政策扶持劣势：X“安居百年”是2005年的一个重点招商引资项目（有重要政要入股），六亩塘农贸建材市场，政府也给予支持，而本案目前与市政府关系相对敏感；应该在后期的政府攻关方面加大力度；目前周边人流不够，商业配套不尽完善：项目地处城市北区，现有周边民居、公建建筑不多，人气弱显不足；同时，周边医疗、教育、文化、购物、休闲、娱乐等方面的配套也相对缺乏；（三）、项目机遇（opportunity）动态与深度分析1、X新区规划给项目新的发展契机：X城市“北拓东移”的发展战略已经在稳步的推进与实施中，新市政府等相关机关单位云集于此，必将成为未来的新行政中心区；同时，周边相继有三一重工等大型企业购地，逐步实践新城经济技术开发区的核心战略，区域未来的发展潜力和空间巨大，市场前景看好；73 2、X现有的建材市场布局欠合理：文艺路建材商业带和“安居百年”建材小商圈都不能满足现在X建材市场的需求，一方面由于文艺路等受到交通不畅、产品规划不合理等问题的影响，另一方面受建材商迫切想拥有自己的商业铺面，所以，无论是市场发展需求还是消费者切身对商铺的需求，本案择时开发，将是百年难遇的大好机遇；3、X房地产市场开发水平尚处初级阶段：虽然近年来相继开发了“涟水名城”、“蓝天豪苑”、“世纪花园”等项目，但是，开发商的开发水平尚比较低，产品规划设计发展的空间尚比较大，X公司具有广阔的发展空间；4、形成X最具开发品牌的房地产企业：X现在的房地产开发商品牌意识不强，所以在推广上很少重视项目的品牌推广，而X城市的人民对品牌认可度越发强烈，X需要有品牌开发商来引领本土市场，本公司具有这方面的发展潜力和机会；（四）、项目威胁（threat）动态与深度分析1、消费者观望心态：政府“新东城”发展战略没有与本项目的发展计划同步进入到实质性的运作阶段，使消费者对本区域的发展前景也持观望态度。2、项目竞争的威胁：“安居百年”、“六亩塘农贸建材大市场”、“体育馆建材市场”、“X建材大市场”等项目与本案的销售、招商、经营管理方面形成最为直接的竞争，可能，受竞争形势影响，他们可能会因此而抱团作战，结成一股绳与本项目竞争，本项目应该抢险开发来规避竞争；73 第五章、项目产品定位及规划设计第一节、项目规划整体思路及原则（1）、建材专业市场的核心规划思想“东方建材大市场”根据开发商最初的开发意图、建材市场发展的难得机遇、项目自身实际客观条件等多方面的综合因素，最终项目定位为专业市场的发展模型较为合理；既然是建材专业市场，则本案将作为商业项目开发，建材商品的批发经营是市场的核心点，项目商业的价值应该放置核心位置来进行设计，住宅、地下车库、物流配置区、管理用房等都是相关的配套物业；各部分物业关系相辅相成，协调发展，共同繁荣。（2）、尽可能多设计临街商业铺面，增加项目盈利能力做为大型的建材类专业市场，商业价值应该充分地通过设计淋漓尽致地予以表达，商业中最常见的商业物业形态包括有独立临街商业铺面、大产权的独立空间、和超市性质的大商业空间多种；不同商业空间的属性、特点各自不同，合理配置不同商业物业发展比例是控制开发风险、追求较高开发利润、保持有充裕开发现金流等目标的最有效模式；临街独立商业铺面主要以出售为主要目的，能给项目迅速回笼资金，也是消费者市场最受亲睐的商业物业之一（产权清晰、面积可控、总价合理等），大型超市内的空间等，以大产权物业为主，具有总价相对较高、面积较大等方面特点（部分二、三层商业还有商业价值减低、只能承载承租能力弱业态等方面的特征），结合本公司开发资本金紧张、开发获利追求现金回报、短期内现金收益等方面的实际情况，本项目临街商业铺面应多设计。（3）、部分商业物业考虑“一上二”设置，增加产品竞争力在消费者问卷调查和访谈过程中，多数客户对商铺“一上二”73 的设计比较喜欢，一方面认为首层用于商铺展示与销售功能区，二层为商铺存储、住宿等生活场地；其次，二层空间功能可多变使用，便于扩展首层空间；根据竞争项目的调查、消费者对产品的偏好、销售现金回笼的能力等多方面因素考虑，东方建材大市场项目应该设置一定体量的此类产品，以便降低项目开发风险、销售风险的同时，也能增加产品的核心竞争力。（4）、半地下车库及地面停车位的合理配置建材专业市场人流量、车流量多，相对而言对停车位的要求将更高，基本要求达到100：1的车库配置比例，最终我们认识：在地面安排合理面积来设计中心广场和地面停车场地，不利于地面空间的最大化程度利用，生活、物流停车方面的要求尽可能通过地下停车库的方式进行解决比较合理；所以，在现有的洼地地势处设计停车库，有利于节约成本和施工工期。（5）、内部交通和广场等公共空间设计合理交通流线组织合理，广场等公共空间应该合理配置第二节、项目总体规划1、项目总体规划项目总占地约80余亩，地形基本方正且有规律性，有利于建材专业市场的整体规划，项目大部分建筑采用临街门面数量最大化的原则进行布局设计，同时根据建材市场经营规模要求，通过设计大型建材专业超市建筑来满足项目后期招商和经营方面的需要；根据外部交通路线状况、人流量预测状况、不同物业类型对交通人流需求情况等因素综合考虑，在地块内部重要节点位置设计适宜面积的休闲和展示广场；内部交通的流线组织、道路的宽度规划等方面做出人性化、科学性、经济性、合理性的设计；通过建筑的规划，在满足建材商展示、销售商品的同时，也要满足他们生活交通、生意物流、生活生意不同车辆停车方面的需求，所以，按照政府相关部门的规划硬性要求，项目规划有一定体量的地下车库面积和地面停车。73 项目总设计13栋板式单体建筑，其中10栋为南北朝向布局，3栋东西向布局；13栋板式建筑总层数4-5层不等（临娄涟高等级公路的四栋设计5层，其中二层商铺，3层住宅），首层门面基本采用双向对开的方式设计，最大化地增加临街商铺总长度；在地块西北角和东北位置规划设计两个大型建材超市（西北位置总设计三层，标准层面积约3000平米，东北位置共设计二层，标准层面积约2500平米），超市总建筑面积约14000平米；地下车库面积约4500平米（约130个车位）。2、各物业类型体量配比本案定位以建材专业经营市场为主，住宅和地下停车等配套辅助开发的整体思路；项目产品类型包括首层独立商业铺面、二层大空间商业铺面、一二层上下连通商业铺面、标准平层住宅、顶层带阁楼住宅、三层超市商业物业、二层超市商业物业、地下停车库等，各类型物业体量配比情况具体如下：物业类型体量统计（平米）预计个数占面积比例备注临街双向首层门面6480216个9.4%共6栋一二层连通商业10690180个15.5%共7栋“一上二”设计二层大空间商业64806-12个9.4%二层两栋为一组团标准层住宅15100125-140户21.9%临路按二层计算，后面全案一层计算带阁楼住宅11825100-110户17.1%顶层均带阁楼三层大型超市900013.0%地块西北角位置二层大型超市5000　7.2%东北位置大型地下停车库4500130-140个6.5%阳光地下车库设计合计69075　100.0%　住宅部分在总建筑面积占到近39%的比例，独立商业铺面面积占9。4%，超市面积约占20%左右，超市内的部分首层临街部分的门面也做独立商业铺面销售；各部分物业比例配置有待进一步优化。73 3、内部交通的合理组织临娄涟高等级公路的道路宽：16-20米南北向内部道路路幅：18米北向临红线社区干道路幅：12米地块西面城市干道路幅建议：20米以上东西向社区内道路路幅建议：12—14米项目内部交通组织应该根据内部的实际需求而设置合适的宽度，以能满足建材商家对生活用车、物流用车等方面的行车要求，另一方面，在交通流线的设置方面，尽量使之做到建筑无交通死角，能方便各个门面的人流与车流的到达；所以，社区内基本采用环形交叉模式的道路设置，内外部交通衔接合理。4、板式建筑商业铺面平面首层商业铺面双向门设置，单个门面一般尺度建议为：3.8×8米；首层独立商业铺面内建议配置独立卫生间、独立厨房等功能区；双向门面为框架结构，可根据客户对面积的实际需求自由组合和任意分割；5、大型建材超市平面设计大型超市内应该分布有合理的建材商品展示销售区、物流配套区、中庭核心交通区、公共卫生间配套区、公共购物走道等等功能区组合而成；超市门面设置要求：1、73 首层临四周独立门面同样双向设置（临建筑外部道路设置门面大门，对超市内部空间设置门面，同样为双向门面）；1、内部空间再根据具体情况设计合理尺度的独立分隔门面；内部重要的交通过道建议设计4—6米，保证内部货物运输的畅通和购物的舒适性；2、超市中央建议设计中型中央庭院空间，增加超市内部的空间感，同时，也更有效地促进上下层空间地有效对接，是超市内部垂直交通地核心区域；3、合理配置物流区（配置足够货运电梯）和分层公共卫生区(设置足够地男女公共卫生设施)，方便商业运营；6、板式建筑住宅标准层平面设计一梯两户，通风采光性能优良；户型方正，全明设计，居住舒适更享受；科学布局，干湿分区，动静分区，功能分区明确；双阳台设计，超大景观阳台和生活阳台更增添生活的乐趣；主卧带独立卫生间和独立步入式衣帽间，彰显尊贵优越生活；7、项目半地下车库配比设计东方建材大市场项目地面总建筑面积约70000余平米，其中商业类物业面积占到近40%的比例，根据国家一般对商业物业用房车库配置的要求，对本项目整体停车位配比要求相对较高，更甚有之，建材专业市场对各类型机动车辆的使用频繁率更大，无论是从政府对房地产开发项目硬性的配比指标要求，还是从项目后期的健康运营的角度考虑，本项目应该设计更为经济和更有可变通空间的停车场所；本项目半地下车库设置于西北位置，利用现有洼地地势设计为半地下停车车库，总面积约为4500平米，该半地下车库具有造价相对经济、建设工期相对较短、采光通风性能较好、后期运营成本相对较低等特征；73 （1）、车库层高适宜，建议设计4.5米，除去合理的消防管道吊高，车辆通行方便；（2）、下车车库的柱距设计合理，建议8X8米为宜，提高地下停车的利用率；（3）、地下车库柱子和横梁，消防管道设计，施工精细，提升地下车库的空间感；（4）、预留合适的车库天井，增加地下车库的阳台到达率，节约后续运行开支成本；(5)、地下车库的交通组织设计合理，公共空间的高效利用是节地型重要一环；(6)、合理分配地下车库的单个车位面积，建议在35平米一个，减少实用浪费；(7)、地下车库的引导上面建议使用感光材料，智能型引导，全地面精装修，提升品（8)、合理设置天井和墙壁开窗，引进自然中阳光和新鲜空气，实现阳光节能型车库。8、建筑立面风格发展项目整体采用暖色调性色系，相对比较醒目，一方面丰富了立面色彩，另一方面也符合项目商业类专业市场的发展调性，比较符合消费者的审美、功能、吸引客源等方面的要求；立面整体构架相对比较简约，属于简约现代风格，墙角、窗外线、阳台等建筑外部的处理相对较简约，体现出建筑的经济性、实用性、美观性等；墙体的装饰材料可以考虑两种方案，其中一种采用高级涂料为主材，这样，一方面比较容易做后期的维护（重新刷新的墙面涂料，以保证项目的形象如一），第二种墙面处理的方式用高级外墙砖，但是，相对涂料而言，一次性投入成本更高，但是，不需要后期的持续费用开支；结合开发商现有想法和后期发展预计，本项目外墙采用高等级墙砖的方式处理。73 第三节、消防设计3.1设计依据3.1.1相关规范1）《住宅建筑规范》GB50368-20054）《建筑设计防火规范》GB50016-20065）《住宅设计规范》（2003年版）GB50096-19996）《建筑给水排水设计规范》GB50015-20037）《室外给水设计规范》GB50013-20068）《室外排水设计规范》GB50014-20069）《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）10）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005等。3.1.2政府职能部门认可的总平面图。3.2工程概况本工程基地位于X市娄涟高等级公路蓝田办事处新址对面，总用地面积39746.5平方米，地形东高西低，北面靠山，南面临娄涟高等级公路，交通联系十分方便。以前为低洼地，地形比较复杂，现在基本已经用土填平。该工程项目共15栋多层建筑；分别为A区3栋(A-1、A-2、A-3)，B区4栋（B-1、B-2、B-3、B-4），C区5栋（C-1、C-2、C-3、C-4、C-5），D区3栋（D-1、D-2、D-3）组成。其中A-2（1层商业+3层住宅楼）、B-4（2层商业超市）、C-5（1层商业+3层住宅楼）、D-3（1层地下停车库+3层地上商业超市）。3.3总平面及竖向设计73 7.3.1消防车道场地内设有多个车行出入口，消防车均可进入场地内的进行扑救。场地内绕建筑设环形消防车道，消防车通过小区主路和次路可达到每一栋单体建筑附近进行扑救。场地内消防车道宽度最小为4m，道路均能承受消防车的重量，坡度最大为6.8%，建筑消防扑救面的坡度小于3%，转弯半径为12m，均满足消防车施救的要求。3.3.2防火间距建筑主要为南北朝向，南北间距均在14米，东西间距不小于16米，建筑与周边建筑亦按消防规范控制，满足防火间距要求。3.4建筑部分3.4.1建筑分类、耐火等级本工程全部为多层建筑，其中A-1、B-1、C-1、D-1栋属于二类民用建筑，建筑物耐火等级为二级，A-3、B-2、B-3、C-2、C-3、C-4、D-2栋属于三类民用建筑，建筑物耐火等级为二级，本工程所有建筑物设计使用年限50年。3.4.2防火设计防火分区：A-1、B-1、C-1、D-1栋，商业部分，每栋每层为一个防火分区，二层大商场为一个防火分区，均设消防疏散楼梯，疏散楼梯净宽经计算满足规范要求；消防疏散：A-1、B-1、C-1、D-1栋5层，住宅部分每单元设一座疏散楼梯，直通室外，与商业疏散楼梯完全分开。A-3、B-2、B-3、C-2、C-3、C-4、D-2栋4层，住宅部分每单元设一座消防疏散楼梯，疏散楼梯净宽均不小于1.1米；单元与单元之间设防火墙，满足规范要求。3.4.3室内装修本设计住宅室内仅作初装修，用户在进行室内装修时，所有装修材料满足《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95的有关规定。3.5消防给水系统本工程属多层商住楼。73 3.5.1消防用水量表室外消防用水量为25L/S，室内消防栓用水量为（最大建筑）为20L/S，D-1栋喷淋用水量为30L/S。　3.5.2本工程给水由城市自来水供水。室外消防采用低压制消防给水系统，从城市道路引入二根DN200给水管，在建筑物四周连成环状。消火栓沿道路铺设，其间距不大于120米，保护半径不大于150米。室内消防分室内消火栓和自动喷水灭火二个独立的消防给水系统。　3.5.3在车库建筑内设消防喷淋泵房和消防水池，消防水池总有效容积108m3，贮存１小时自动喷淋灭火用水量。在D-1栋屋顶设消防专用水箱一个，有效容积18m3，满足各建筑前十分钟的室内消防栓用水和喷淋用水要求。　3.5.4室内消火栓系统采用市政管网直接供水。火灾初期十分钟由D-1栋屋顶消防专用水箱供水。室内消火栓箱住宅楼层采用双栓双出口型，其它部位采用单栓单出口型消火栓箱，当室内消火栓栓口压力大于0.5MPa时，采用减压稳压消火栓。3.5.5车库，超市，D-1栋商业部位采用自动喷水灭火系统。按中危二级进行设防，自动喷淋系统竖向不分区。由自动喷淋泵供水。火灾初期十分钟由屋顶消防专用水箱供水。自动喷淋泵选用2台XBD30-60-HY型变流恒压建筑用消防泵，一用一备。室外设6套SQ150-1.6A型地上式消防水泵接合器。地下停车库选用直立型喷头，当自动喷淋配水管压力大于0.4MPa时，采用减压孔板减压。3.5.6按《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005设置一定数量的手提式ABC类磷酸铵盐干粉灭火器。配电房设置推车式ABC类磷酸铵盐灭火器。3.6电气消防3.6.1本工程属多层商住楼，其消防水泵、应急照明、消防电梯、消防控制室等消防负荷按二级负荷设计，其它按三级负荷设计。3.6.2本工程在地下一层设置一个10/0.4KV变配电所，备用电源采用些油发电机供电。3.6.3配电系统的接地形式采用TN-C-S系统。动力电源主干线均采用电缆从变配电所低压开关柜引出，73 低压配电系统采用220/380V放射式方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电；对于照明及一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。3.6.4消防控制室、消防泵、防排烟风机等消防设备采用双电源末端互投放射式供电。应急照明采用自带蓄电池式荧光灯。3.6.5主要配电干线埋地至各配电点。消防配电线路采用NH-YJV型耐火电缆或ZR-BV型阻燃绝缘线，用于一般设备的配电线路采用ZR-YJV型阻燃电缆或ZR-BV-500型阻燃绝缘线，用于消防设备的配电线路穿钢管及电缆桥架明敷的那一段，其外壁应涂防火涂料，暗敷时，穿保护管暗敷在结构内，且保护层不应小于30MM，事故照明线路采用ZR-BV型阻燃绝缘线穿钢管暗敷在墙或楼板内等不燃烧体结构内。车库和超市设置普通照明和应急照明，在主要出入口及疏散走道分别设置应急式出口标志灯和疏散指示灯，疏散指示灯的间距不大于20米，应急照明均采用应急式照明灯具（平时及停电时均亮），停电时利用灯具内蓄电池组供电作备用电源，其连续供电时间不小于30分钟3.6.6火灾报警及联动控制系统3.6.6.1本工程为多层建筑，其保护等级为二级，采用集中报警系统。本工程在一层设有消防控制室，在消防控制室内设置两总线火灾报警联动控制器及火灾通讯盘、广播盘、电源设备等，并设置119火警电话。3.6.6.2本工程在汽车库等场所设置感温探测器；在办公用房、商业用房、设备房各场所防烟楼梯前室、公共走道、门厅、电气竖井等场所设置感烟探测器；在其公共活动场所的出入口处设置手动报警按钮、消防电话（插孔）,在变配电室、消防水泵房、主要通风和空调机房、防排烟机房、消防电梯机房等场所设置对讲电话分机；在地下车库及在办公用房、商业用房的公共走道和大厅等公共活动场所设置火灾事故广播，地下室及地上各层均设置楼层显示器。3.6.6.373 消防控制室内的火灾报警联动控制器负责大楼内的火灾报警及联动控制，消防控制室具有接受各探测器、手动报警按钮、输入模块等火灾报警信号，并发出安全疏散指令，根据着火位置对大楼内的消防水泵、防排烟风机、防火卷帘门、电梯迫降、非消防电源的切断、声光报警器（声光讯响器）及火灾事故广播等进行联动控制，各消防设备的控制动作信号以及各设备运行状态均反馈至消防控制室火灾报警联动控制器上显示，消防水泵、防排烟风机等除具有联动自动控制外，还能在消防控制室手动直接控制，湿式报警阀的压力开关具有直接启动喷淋泵的功能。3.6.6.4从接线端子箱引至各探测器.输入模块.手动报警按钮的信号总线采用ZR-RVS-（2x1.0）双绞线穿PVC15阻燃管或穿SC15钢管（地下室穿钢管）暗敷在墙.顶板现浇层内；从接线端子箱引至各输出模块的报警两总线及电源线分别采用ZR-RVS-（2x1。0）双绞线和ZRR-BV型阻燃绝缘线合穿SC20钢管暗敷在墙.顶板现浇层内;从接线端子箱引至对讲电话分机及插孔的消防电话线采用ZR-HBVR-(2x1.0)阻燃电话线穿SC15钢管暗敷在墙.顶板现浇层内;第六章、节能方案分析一、设计依据1〈〈民用建筑热工设计规范》GB50176-932）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2001,J116-20013）《湖南省居住建筑节能设计标准》DBJ43/001-2004，J10410-20044）《公共建筑节能设计标准》GB50189-200573 二、项目概况项目名称X市东方建材大市场D-1项目地址X市东方建材市场内地理位置湖南-娄底建设单位X市东方建材有限责任公司设计单位长沙中建建筑设计院施工单位三、建筑信息建筑层数地上2层，地下0层建筑高度9.15建筑面积地上2967.29㎡，地下0.00㎡北向角度90度体形系数0.32建筑窗墙比东向：0.00,西向：0.18,南向：0.30,北向：0.20外墙保温方式内保温四、设计依据1．《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）2．《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）五、围护结构基本组成外墙类型1:玻化微珠建筑保温砂浆I型墙体各层材料（由外至内）：第1层：石灰,水泥,砂,砂浆,厚度20mm第2层：烧结多孔砖,厚度240mm第3层：玻化微珠建筑保温砂浆I型,厚度20mm73 第4层：耐碱玻纤网格布，抗裂砂浆,厚度5mm屋顶类型1:平屋面屋顶各层材料（由外至内）：第1层：细石混凝土,厚度40mm第2层：水泥砂浆1,厚度20mm第3层：挤塑聚苯板,厚度40mm第4层：卷材防水层,厚度6mm第5层：水泥膨胀珍珠岩2,厚度120mm第6层：钢筋混凝土,厚度120mm第7层：石灰,水泥,砂,砂浆,厚度20mm窗类型1:铝合金普通单框中空玻璃窗9~12mm(平开)传热系数：3.50W/(㎡.K)楼板类型1:普通楼板地面类型1:防潮地面热桥柱类型1:热桥墙体各层材料（由外至内）：第1层：石灰,水泥,砂,砂浆,厚度20mm第2层：钢筋混凝土,厚度240mm第3层：玻化微珠建筑保温砂浆I型,厚度20mm第4层：耐碱玻纤网格布，抗裂砂浆,厚度5mm热桥梁类型1:热桥墙体各层材料（由外至内）：第1层：石灰,水泥,砂,砂浆,厚度20mm第2层：钢筋混凝土,厚度190mm第3层：玻化微珠建筑保温砂浆I型,厚度20mm第4层：耐碱玻纤网格布，抗裂砂浆,厚度5mm热桥过梁类型1:热桥墙体各层材料（由外至内）：第1层：石灰,水泥,砂,砂浆,厚度20mm73 第2层：钢筋混凝土,厚度190mm第3层：玻化微珠建筑保温砂浆I型,厚度20mm第4层：耐碱玻纤网格布，抗裂砂浆,厚度5mm六、体形系数建筑外表面积4247.52m2建筑体积（地上）13352.80m3体型系数0.32体型系数规定夏热冬冷地区，体形系数不限结论满足要求七、外墙1．外墙主体部位热工计算：外墙类型1:玻化微珠建筑保温砂浆I型各层材料名称厚度mm导热系数W/(m.K)修正系数修正后导热系数W/(m.K)蓄热系数SW/(m2.k)修正后蓄热系数SW/(m2.k)热阻值R(m2.K)/W热惰性指标D=R.S石灰,水泥,砂,砂浆200.871.000.8710.7510.750.0230.25烧结多孔砖2400.581.200.707.879.450.3453.26玻化微珠建筑保温砂浆I型200.071.000.071.591.590.2860.45耐碱玻纤网格布，抗裂砂浆50.931.000.9311.3711.370.0050.06合计285－－－－－0.6594.02墙主体传热阻(m2.K)/WR0=Ri+∑R+Re=0.819注：Ri取0.11，Re取0.05墙主体传热系数K=1/R0=1.2273 W/(m2.K)日射吸收率0.702．热桥主体部位热工计算：热桥类型1(柱):热桥各层材料名称厚度mm导热系数W/(m.K)修正系数修正后导热系数W/(m.K)蓄热系数SW/(m2.k)修正后蓄热系数SW/(m2.k)热阻值R(m2.K)/W热惰性指标D=R.S石灰,水泥,砂,砂浆200.871.000.8710.7510.750.0230.25钢筋混凝土2401.741.202.0917.2020.640.1152.37玻化微珠建筑保温砂浆I型200.071.000.071.591.590.2860.45耐碱玻纤网格布，抗裂砂浆50.931.000.9311.3711.370.0050.06合计285－－－－－0.4293.13热桥传热阻(m2.K)/WR0=Ri+∑R+Re=0.589注：Ri取0.11，Re取0.05热桥传热系数W/(m2.K)K=1/R0=1.70热桥类型2(梁):热桥各层材料名称厚度mm导热系数W/(m.K)修正系数修正后导热系数W/(m.K)蓄热系数SW/(m2.k)修正后蓄热系数SW/(m2.k)热阻值R(m2.K)/W热惰性指标D=R.S石灰200.871.000.8710.7510.750.0230.2573 ,水泥,砂,砂浆钢筋混凝土1901.741.202.0917.2020.640.0911.88玻化微珠建筑保温砂浆I型200.071.000.071.591.590.2860.45耐碱玻纤网格布，抗裂砂浆50.931.000.9311.3711.370.0050.06合计235－－－－－0.4052.64热桥传热阻(m2.K)/WR0=Ri+∑R+Re=0.565注：Ri取0.11，Re取0.05热桥传热系数W/(m2.K)K=1/R0=1.77热桥类型3(过梁):热桥各层材料名称厚度mm导热系数W/(m.K)修正系数修正后导热系数W/(m.K)蓄热系数SW/(m2.k)修正后蓄热系数SW/(m2.k)热阻值R(m2.K)/W热惰性指标D=R.S石灰,水泥,砂,砂浆200.871.000.8710.7510.750.0230.25钢筋混凝土1901.741.202.0917.2020.640.0911.88玻化微珠建筑保温砂浆I型200.071.000.071.591.590.2860.45耐碱玻纤网格布，抗裂砂浆50.931.000.9311.3711.370.0050.06合计235－－－－－0.4052.64热桥传热阻(m2.K)/WR0=Ri+∑R+Re=0.565注：Ri取0.11，Re取0.05热桥传热系数W/(m2.K)K=1/R0=1.773．外墙平均热工参数计算：73 构造类型墙主体柱梁门窗过梁墙内楼板面积(m2)1222.3465.65--68.59百分比（％）90.104.84--5.06传热系数(W/(m2.K))1.221.70--3.84热惰性指标4.023.13--1.48外墙平均传热系数(W/(m2.K))1.38外墙平均热惰性指标3.85标准规定夏热冬冷地区,K应≤1.00结论不满足要求其中，东向墙体：构造类型墙主体柱梁门窗过梁墙内楼板面积(m2)272.295.13--8.91百分比（％）95.101.79--3.11传热系数(W/(m2.K))1.221.70--3.84热惰性指标4.023.13--1.48东向外墙平均传热系数(W/(m2.K))1.31东向外墙平均热惰性指标3.93西向墙体：构造类型墙主体柱梁门窗过梁墙内楼板面积(m2)131.336.70--5.56百分比（％）91.464.67--3.87传热系数(W/(m2.K))1.221.70--3.84热惰性指标4.023.13--1.4873 西向外墙平均传热系数(W/(m2.K))1.34西向外墙平均热惰性指标3.88南向墙体：构造类型墙主体柱梁门窗过梁墙内楼板面积(m2)346.7227.94--27.40百分比（％）86.246.95--6.81传热系数(W/(m2.K))1.221.70--3.84热惰性指标4.023.13--1.48南向外墙平均传热系数(W/(m2.K))1.43南向外墙平均热惰性指标3.79北向墙体构造类型墙主体柱梁门窗过梁墙内楼板面积(m2)472.0025.88--26.73百分比（％）89.974.93--5.09传热系数(W/(m2.K))1.221.70--3.84热惰性指标4.023.13--1.48北向外墙平均传热系数(W/(m2.K))1.38北向外墙平均热惰性指标3.85八、屋顶1．屋顶主体部位热工计算：屋顶类型1:平屋面各层材料名称厚度mm导热系数修正系数蓄热系数S热阻值R热惰性指标73 W/(m.K)修正后导热系数W/(m.K)W/(m2.k)修正后蓄热系数SW/(m2.k)(m2.K)/WD=R.S细石混凝土401.741.001.7417.2017.200.0230.40水泥砂浆1200.931.000.9311.3711.370.0220.24挤塑聚苯板400.031.100.030.300.331.2120.40卷材防水层61.001.001.000.010.010.0060.00水泥膨胀珍珠岩21200.211.500.323.445.160.3811.97钢筋混凝土1201.741.001.7417.2017.200.0691.19石灰,水泥,砂,砂浆200.871.000.8710.7510.750.0230.25合计366－－－－－1.7364.45屋顶传热阻(m2.K)/WR0=Ri+∑R+Re=1.896注：Ri取0.11，Re取0.05屋顶传热系数W/(m2.K)K=1/R0=0.53标准规定夏热冬冷地区,K应≤0.70结论满足要求九、架空或外挑楼板无架空楼板。十、外窗（含阳台门透明部分）1．外窗类型列表：类型传热系数遮阳系数铝合金普通单框中空玻璃窗9~12mm(平开)3.500.702．窗墙面积比计算：东向：73 外墙面积(m2)外窗面积(m2)朝向窗墙比朝向平均综合遮阳系数传热系数可见光透射比286.33-----标准规定夏热冬冷地区，平均窗墙面积比：Cm≤0.2，传热系数K应≤4.70，遮阳系数无限制-结论满足要求西向：外墙面积(m2)外窗面积(m2)朝向窗墙比朝向平均综合遮阳系数传热系数可见光透射比180.2932.960.180.703.500.80标准规定夏热冬冷地区，平均窗墙面积比：Cm≤0.2，传热系数K应≤4.70，遮阳系数无限制当窗墙面积比＜0.40时，玻璃的可见光透射比应≥0.4结论满足要求南向：外墙面积(m2)外窗面积(m2)朝向窗墙比朝向平均综合遮阳系数传热系数可见光透射比880.61265.000.300.703.500.80标准规定夏热冬冷地区，平均窗墙面积比：0.2＜Cm≤0.3，传热系数K应≤3.50，遮阳系数应≤0.55当窗墙面积比＜0.40时，玻璃的可见光透射比应≥0.4结论不满足要求北向：外墙面积(m2)外窗面积(m2)朝向窗墙比朝向平均综合遮阳系数传热系数可见光透射比859.10168.560.200.703.500.8073 标准规定夏热冬冷地区，平均窗墙面积比：Cm≤0.2，传热系数K应≤4.70，遮阳系数无限制当窗墙面积比＜0.40时，玻璃的可见光透射比应≥0.4结论满足要求3．外窗及玻璃幕墙气密性等级判定：围护结构气密性等级标准规定结论外窗4气密性等级应不低于4级满足要求玻璃幕墙-气密性等级应不低于3级-4．外窗分类按朝向统计：窗类别编号面积(m2)窗遮阳系数夏季外遮阳系数综合遮阳系数朝向铝合金普通单框中空玻璃窗9~12mm(平开)C127.510.701.000.70西铝合金普通单框中空玻璃窗9~12mm(平开)C115.930.701.000.70西铝合金普通单框中空玻璃窗9~12mm(平开)C819.520.701.000.70西铝合金普通单框中空玻璃窗9~12mm(平开)C111.630.701.000.70南铝合金普通单框中空玻璃窗9~12mm(平开)C10184.030.701.000.70南铝合金普通单框中空玻璃窗9~12mm(平开)C976.550.701.000.70南铝合金普通单框中空玻璃窗9~12mm(平开)C82.790.701.000.70南铝合金普通单框中空玻璃窗9~12mm(平开)C125.450.701.000.70北73 铝合金普通单框中空玻璃窗9~12mm(平开)C737.390.701.000.70北铝合金普通单框中空玻璃窗9~12mm(平开)C27.200.701.000.70北铝合金普通单框中空玻璃窗9~12mm(平开)C6110.160.701.000.70北铝合金普通单框中空玻璃窗9~12mm(平开)C88.370.701.000.70北十、天窗无天窗。十一、地面地面类型1:防潮地面各层材料名称厚度mm导热系数W/(m.K)修正系数修正后导热系数W/(m.K)蓄热系数SW/(m2.k)修正后蓄热系数SW/(m2.k)热阻值R(m2.K)/W热惰性指标D=R.S水泥砂浆1200.931.000.9311.3711.370.020.24环保型防水涂料0－－－－－－－水泥砂浆1200.931.000.9311.3711.370.020.24C15砼801.281.001.2813.5713.570.060.85夯实粘土16001.161.001.1613.0513.050.526.75合计720－－－－－0.628.08周边地面传热阻(m2.K)/WR0=Ri+∑R=0.73注：Ri取0.11周边地面传热系数W/(m2.K)K=1/R0=1.3773 标准规定夏热冬冷地区,热阻R0应≥1.20结论不满足要求十二、地下室外墙1．地下室外墙主体部位热工计算：无地下室外墙。十三、结论(一)外窗不满足标准要求。(二)外墙不满足标准要求。(三)屋顶满足标准要求。(四)地面不满足标准要求。根据计算，该工程未能完全满足《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）的相应要求，需要进行热工权衡判断计算。热工权衡判断计算计算地点：娄底所用气象数据文件：LouDiTg.BIN计算节能指标用建筑总面积3416.49m2权衡判断计算参数(1)空气调节和采暖房间的温度（°C）时间建筑类别123456789101112办公建筑工作日空调373737373737372826262626采暖12121212121218202020202073 节假日空调373737373737373737373737采暖121212121212121212121212时间建筑类别123456789101112宾馆建筑全年空调252525252525252525252525采暖222222222222222222222222商场建筑全年空调373737373737372825252525采暖121212121212121618181818时间建筑类别131415161718192021222324办公建筑工作日空调262626262626373737373737采暖202020202020121212121212节假日空调373737373737373737373737采暖121212121212121212121212全年空调25252525252525252525252573 宾馆建筑222222222222222222222222采暖商场建筑全年空调252525252525252537373737采暖181818181818181812121212(1)照明功率密度值（W/m2）建筑类别房间类别照明功率密度办公建筑普通办公室11高档办公室、设计室18会议室11走廊5其他11宾馆建筑客房15餐厅13会议室、多功能厅18走廊5门厅15商场建筑一般商店12高档商店19(2)照明开关时间表（%）时间建筑类别123456789101112办公建筑工作日000000105095959580节假日00000000000073 宾馆建筑全年101010101010303030303030商场建筑全年101010101010105060606060时间建筑类别131415161718192021222324办公建筑工作日8095959595303000000节假日000000000000宾馆建筑全年303050506090909090801010商场建筑全年606060608090100100100101010(1)不同类型房间人均占有的使用面积（m2/人）建筑类别房间类别人均占有的使用面积办公建筑普通办公室4高档办公室8会议室2．5走廊50其他20宾馆建筑普通客房15高档客房30会议室、多功能厅2．5走廊50其他20商场建筑一般商店373 高档商店4(1)房间人员逐时在室率（%）时间建筑类别123456789101112办公建筑工作日000000105095959580节假日000000000000宾馆建筑全年707070707070707050505050商场建筑全年00000002050808080时间建筑类别131415161718192021222324办公建筑工作日8095959595303000000节假日000000000000宾馆建筑全年505050505050707070707070商场建筑全年808080808080807050000(2)不同类型房间电器设备功率（W/m2）建筑类别房间类别电器设备功率办公建筑普通办公室20高档办公室1373 会议室5走廊0其他5宾馆建筑普通客房20高档客房13会议室、多功能厅5走廊0其他5商场建筑一般商店13高档商店13(1)电器设备逐时使用率（%）时间建筑类别123456789101112办公建筑工作日000000105095959550节假日000000000000宾馆建筑全年000000000000商场建筑全年00000003050808080时间建筑类别131415161718192021222324办公建筑工作日509595959530300000000000000000073 节假日宾馆建筑全年00000808080808000商场建筑全年8080808080808070500002.设计建筑的能耗计算(1)设计建筑的热工参数围护结构部位设计建筑物屋面－0.53W/(m2.K)外墙东1.31W/(m2.K)南1.43W/(m2.K)西1.34W/(m2.K)北1.38W/(m2.K)外窗(含透明幕墙)朝向窗墙比传热系数W/(m2.K)遮阳系数东---南0.303.500.70西0.183.500.70北0.203.500.70(2)设计建筑的能耗能耗种类单位面积能耗(KWh/m2)空调累计冷负荷141.22采暖累计热负荷51.55总计192.763.参照建筑的能耗计算(1)参照建筑的能耗73 能耗种类单位面积能耗(KWh/m2)空调累计冷负荷141.08采暖累计热负荷53.15总计194.234.权衡对比(1)设计建筑，参照建筑的全年能耗对照表计算结果设计建筑参照建筑全年累计总负荷(KWh/m2)192.76194.23计算时间：SunFeb1607:25:382009权衡判断计算结论通过围护结构热工性能的权衡判断，该工程的全年能耗未超过参照建筑物的全年能耗，完全满足《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）节能建筑的规定。73 第七章、环境和生态影响分析（一）、概况本工程基地位于X市娄涟高等级公路蓝田办事处新址对面，总用地面积39746.5平方米，地形东高西低，北面靠山，南面临娄涟高等级公路，交通联系十分方便。以前为低洼地，地形比较复杂，现在基本已经用土填平。该工程项目共15栋多层建筑；分别为A区3栋(A-1、A-2、A-3)，B区4栋（B-1、B-2、B-3、B-4），C区5栋（C-1、C-2、C-3、C-4、C-5），D区3栋（D-1、D-2、D-3）组成。其中A-2（1层商业+3层住宅楼）、B-4（2层商业超市）、C-5（1层商业+3层住宅楼）、D-3（1层地下停车库+3层地上商业超市）。（二）、建筑1、绿化本工程置了较大面积的集中绿化，绿化率达到30％。2、环保2.1本工程墙体材料采用了绕结多孔砖块，减少了粘土的用量，在一定程度上减轻了对土地的破坏。2.2厨房的油烟均通过专用烟道由屋顶排出，减轻了对居住环境的污染。2.3外立面玻璃基本采用普通中空玻璃，保温隔热，有不会因镜面反射造成光污染。（三）、污水处理和排放3.1设计依据3.1.1《建设项目环境保护设计规定》[(87)国环字第002号文]3.1.2各专业提供的污染物资料73 3.2设计标准3.2.1《污水综合排放标准》(GH8979-96)，本工程排放的污水执行三级标准；3.2.2《大气环境质量标准》(GB3095-96)及《大气污染物排放标准》(DB27-89)，本工程排放大气污染物执行一级标准；3.2.3《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)，本工程噪声标准执行一类混合区标准。（四）、主要污染物及防治措施4.1污水本工程产生的污水为生活污水,其中包括生活废水和粪便污水。地下室生活废水单独排出，其余生活废水和粪便污水合流排出。地下室生活废水符合三级标准直接排入城市下水道。生活污水经钢筋混凝土化粪池处理后，可达到三级标准，然后排入城市下水道。4.2废气本工程产生的大气污染物主要有厨房产生的油烟气及卫生间的臭气。4.2.1厨房内的油烟气，由设置于灶台上部的集气罩收集，经油烟过滤器过滤后，再由轴流风机排至排风井，实行高空排放。4.2.2卫生间采用机械排风措施，集中将污浊空气排至室外，其排气口的有效高度及卫生防护距离均符合GB3840的规定。（五）、固体废弃物本工程的固体废弃物主要是生活垃圾，每天需处理的生活垃圾约为500千克。在室外设置两个垃圾箱，垃圾箱内的垃圾由管理人员用车运至城市垃圾站进行统一处理。73 第八章、项目竞争分析第一节、市场竞争分析（1）X市建材市场竞争分析：X素有“建材之乡”的美誉，目前家居建材经营店面超过200多家，但分布较为零散，主要集中在文艺路、人民东路至荷花广场区域、人民西路安居百年和X市老建材市场区域、交通路五马广场以北、环北东路、火车站附近区域等。※文艺路建材一条街文艺路建材一条街是目前X市规模最大，人气最旺、经营最成熟的建材市场。目前经营的商家约150多家，涵盖了五金、板材、门业、卫浴、陶瓷、铝材、家私等多种业态，品种齐全。文艺路是自发形成的建材市场，具有稳定的客户流。到文艺路买建材已成为许多买家一种定向习惯。但文艺路先天素质不足，交通十分拥挤，消防、交通、城市管理问题多多的局限，未来存在着经营隐患。文艺路是本项目最直接的竞争对手，汇聚了X绝大部分建材商家，也是本项目最大的潜在客户群。73 ※安居百年家居建材广场项目总占地面积4146平方米，建筑面积16600平方米。整栋大楼为全框架砖混结构，一至三层为商业区，经营面积9000平方米，四至七层为住宅小区，面积为7600平方米。项目总投资达2千多万元，销售总计达4000多万元。市场经营布局为三层，每层面积为3280平方米，一楼主要经营瓷砖、管材、板材、洁具卫浴、五金玻璃、油漆等，有国内外著名品牌50余家；二楼主要经营木地板、灯具灯饰、橱卫电器、门窗、楼梯、家居饰品等，汇集了国内外著名品牌60余家；三楼为精品家私城。项目以家居建材的消费模式为基础，定位为娄底、X首个一站式家居建材购物广场。安居百年具有一定的规模，前期招商比较成功，X多数有实力的商家都有在此开分店。但由于后期运营不善，广告宣传力度不够，各商家经营状态一般，目前处于一边经营一边观望中，一旦有更优越的经营商铺就有倒戈的可能，这些商家可作为本项目重点争取的对象。※X市老建材市场及体育馆区域位于安居百年建材广场对面，是政府引导规划建设的，目前街铺已具备一定规模，但该建材市场更多像是作为一种政府形象工程，缺乏有效的管理和整体运营思路，宣传推广力度不够，目前并未形成X市真正的建材市场中心。但随着政府规划力度加大（附近又将划出一块新地作建材市场），片区又有可能被抄热。※环北东路建材街铺：该区域离市中心稍偏远，但由于靠近文艺南路，目前经营状态尚可。由于硬件条件差（旁边是汽配一条街，路面脏；且前方公路经常有大货车经过，灰尘大），该区域商家谋求新区域发展的欲望较强，对本项目关注度比较高，部分商家已有意向。※人民东路至荷花广场区域该区域建材商家分布比较零散，主要以经营五金为多，是X73 市最集中的钢筋批发零售市场，但由于市场不是太集中，租金昂贵，加之门面紧俏，未来发展受限。目前周边在建小区数量较多，客观上刺激了该区域建材市场。※交通路五马广场以北区域该区域最靠近文艺路，受文艺路建材市场辐射，该区域经营情况尚可。业态以矿产物资居多，这部分商家对东方建材市场较为看好。※火车站附近区域该区域商铺全是老式门面，木材店占绝大多数。经营环境差，多数店铺无名字。但已形成一个区域性的木材中心市场。（2）X周边地区建材市场分析：本项目市外主要的竞争对是以先锋建材市场、松建建材市场、家风家具超市和五江建材市场组成一一个有1平方公里的建材一条街。其中尤以五江市场影响最大，属政府重点关照项目，在抢夺外地商家方面本项目当前还不具备与之抗衡的实力。五江建材家居城位于娄底市经济开发区涟水河北岸风光带，政府扶持的功能齐全、规模庞大的综合性建材家居批发城。五江建材家居城是中南建材第一城，占地17.5万平方米，总建筑面积33万平方米。业态丰富，涵盖建材、家居、家饰、家电、五金机电等十三大类；贯穿交易、物流、装修、资讯。2007年9月20日正式营业以后，市场开业率达到95%以上，五江建材家居城已成功吸引了沃尔玛、湘中明居、松建、先锋等860余家、1000多个国内知名品牌入驻，成为中南地区集批发、零售为一体的最大的专业化建材家居城。已有不少X商家投资五江建材市场。第二节、市场竞争定位依据（1）、项目具备成为X市最具规模的建材类批发零售市场。本项目占地面积近7万平米，是X73 规模最大的建材类专业市场，领头羊地位，具备广阔的发展前景和投资潜力，是X市未来建材批发零售集约地。（1）X建材市场竞争激烈，高素质建材市场优势越来越显现。X建材市场饱和，竞争激烈，随着安居百年、东方建材大市场的兴起，更使得建材市场变得强手如林，竞争不断升温。在房地产繁荣阶段矛盾还不易显现，但随着房地产下行，建材市场也有可能面临一次洗牌。只有具有强大抗风险能力、巨大发展潜力的专业性建材市场才能立于不败。（2）X传统建材市场亟待重组，零散型将向综合型转变。随着人们消费水平逐渐提高，人们对品牌的追求和市场的发展规律，以及个体建材家居市场的经营方式带来的种种问题，都决定了其要从零散无序状态向综合性、专业化和连锁化转变。第三节、竞争策略定位通过对X市建材市场竞争分析，我们认为，本项目要从如此激烈的竞争中成功突危，必须要走差异化的营销之路。因此，项目在推广上应努力挖掘项目的卖点和切入客户的需求空白点，直接与竞争对手区分开，增加目标客户对项目的偏好，提升项目在目标市场中的附加值，并能提高项目在市场的知名度和美誉度。（1）打好“规模化、规范化、专业化”这张牌：随着X建材业的纵深发展，商家经营理念日趋成熟，服务在不断提升。一些有远见的商家开始从原始的建材市场中“逃离”，投入各大正规化、标准化建材家居市场的怀抱，如部分X建材商家选择投次五江建材市场。周边专业化建材市场大量兴起，他们联合各供货源头将成本控制在最低范围，从而营造价格便宜的批发兼零售商城，并不断为经营商家提供政策支持和优惠措施。而X缺乏的就是这种规模化、规范化、专业化建材市场，所以本案在营销推广中应高举这面大旗。（2）塑造“低门槛、高回报、经营稳定”项目形象；73 本项目具备土地成本低、良好的交通环境（娄涟高速）、未来的发展前景（新城区）、新兴的物流中心、成熟的主力进驻、独立的产权旺铺、完善的仓储配套、优化建筑设计等众多吸引目标市场的卖点，在前期可以争取有利的政策支持，争取优惠措施（如免租金、反租等），降低购买商铺成本和商铺经营风险，以稳定投资、高额回报、良好的发展前景、商业的未来升值的为重点，直接与其它建材市场区隔开来；（3）系统、持续、有效的推广策略：项目推广首要的重点就是想办法在统一推广形象的基础上，利用各种媒体手段，使目标客户对物业形成良好的投资价值认同；结合媒体的相应特点和项目自身的特质，通过递进式的、立体式的媒体组合，产生良好的广告告知和高覆盖率的效果。同时利用营销策略的调整结合媒体造势的配合，树立项目旺销抢购的形象，形成羊群效应；招商先行，强塑品牌，利用开发商强势资源优势，引进一两家旗舰性商家入驻，带动市场人气；有针对性的营销活动等。第八章、项目投资不确定性分析第一节、项目静态盈亏平衡分析1、假设项目可售面积完全销售(可售总面积按64336平米计算，可销售面积包括多层住宅、商业门面物业),项目单位可售面积保本均价应为1152元/平米;73 1、可售商业铺面销售100%，总销售收入为9235万元，已经超过7412万的总投资额，项目已经有1823万的税前利润；第二节、项目影响因素敏感性分析一、单一因素对投资效益的影响分析销售单价变动对投资效益的影响分析售价影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数（×100%）（×95%）（×90%）（×105%）（×110%）销售均价(元/m2)17921703161318821972营业收入1205711454108511266013263项目利润46454042343952485850税后利润31122708230435163920销售净利率%25.81%23.64%21.23%27.77%29.55%内部收益率%41.98%36.53%31.09%47.43%52.88%单一因素（销售单价的变动影响）:在总体销售单价下降5%和10%,项目销售实现均价分别下调至1703元/平米和1613元/平米的情况下，销售总收入分别为11454万元、10851万元，项目尚能保证2708万元和2304万元的所得税后投资净利润;投资开发的风险系数较少;单位成本变动对投资效益的影响分析　估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本　（×100%）（×95%）（×90%）（×105%）（×110%）单位成本(元/m2)1102104799211571212总投资74127042667177838154项目利润46455015538642743903税后利润31123360360928642615销售净利率%25.81%27.87%29.93%23.75%21.69%73 内部收益率%41.98%47.72%54.09%36.79%32.08%单一因素（单位成本变动影响）:项目在单位成本分别上涨5%和10%的情况下,项目的总投资金额分别达到了7783万元和8154万元,项目尚有2864万元和2615万元的盈利能力,项目开发前景较好。二、双因素变动对投资效益的影响分析项目开发运作过程中出现的风险局面与结果估算：价格减低成本上升税前利润税前投资利润率税后净利润投资净利润率-5%0404254.53%270836.53%-5%5%367147.17%246031.60%-5%10%330140.48%221127.12%-10%0%343946.40%230431.09%-10%5%306839.42%205626.41%-10%10%269833.09%180822.17%双因素变动（销售单价降低和单位成本增加）：在销售均价降低10%，开发成本上涨5%的情况下，项目尚能保持有2056万元净利润和26.41%的投资净利润率；显示出本案投资抵抗风险能力较强；但是如果项目销售下调10%，同时开发单位成本上涨10%的情况下，项目仍然能实现22.17%的投资净利润率，说明本案需要严格控制开发成本，规避开发风险。本项目在最不利于开发的情况下,将均可以实现较低利润或者微利;开发风险较少。73 第九章、经济影响分析1、城市房地产发展阶段——人均GDP表征X房地产发展处于启动期中末期按照国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值的关系，房地产发展阶段分为启动期、缓慢发展期、快速发展期、高热发展期、退热期五个阶段，2007年，X正处于启动期中末期，预测2010年将渐入缓慢发展期。2、X各大商圈已经现雏形，胡家坝将成新城区未来核心商圈随着城市经济的发展，X市的商业格局的已经初现雏形，形成了以五马广场和光明山为核心商圈向周边辐射的商业格局。五马广场商业发展历史悠久，地处X市交通南路与人民南路的交汇处，地理位置优越，是进出X市的必经之地，也是X市近代商业发展最具代表性的区域。此区域内以百货超市、品牌服饰、鞋帽、电子通讯产品、五金机电业态为主。因受城市道路状况、建筑形态、经营理念等发展条件所限，此区域内的老商业中心王者地位正在逐步转换。如不改变此区域内的街区形象，对破坏街区整体形象的相关业态进行集中整治，在“劣币驱逐良币”理论范围内，将使一部分利润较高，档次较高的商业行业主动集中转移，从而动摇此区域的商业地位。光明山商圈的成型与发展有着得天独厚的基础。市政府、税务等一大批政府机关云集于此，学校、居民区分散四周，形成了强大的商业发展资源。此区域商贾云集、人流量庞大，另受五马广场的影响，一批商家将经营场地也延伸到了此区域，从而催生了光明山商圈的快速成熟。五江购物中心项目的建成，更树立了X市新兴的现代化商业中心形象，增强了此区域在全市商圈中的竞争力。目前，光明山商圈已经呈现出向西发展的趋势，对芙蓉广场商圈的形成将极为有利。另外，以汽车站为基础发展的商园街也是X市整体商业格局中的重要部分。但其杂乱的经营环境、参差不齐的业态组合，弱化、限制了该商圈的发展。73 纵观X市商业格局及发展状况，X市各个商圈内商业物业的建筑形态、交通组织、业态定位、经营理念等都存在部分缺陷，在商圈形成中，其渗透能力、辐射能力表现得不是很明显。本项目距光明山商圈仅800米左右，光明山商圈的发展必然向西蔓延，从而带动本项目周边区域，提升其商业价值。本项目势必首当其冲，受到光明山商圈的影响，随着金地带.时尚广场的开发建设，五江购物中心经营状况好转及其他周边项目的开发，其影响会越来越明显。3、建材作为X经济的主力经济，X打造X首个大型专业建材市场处于“安居百年”及其对面的“芙蓉建材市场”，他们联合周边可能出现的专业市场，形成独立于文艺路建材一条街外的一个建材批发与销售的重要竞争集结区，可能开发的专业市场将有大量的商铺上市销售和招商，“安居百年”项目拥有一定的知名度和建材类商家资源，同时尚有小量的商业铺面对外销售，其斜对面的“X建材大市场”可能死灰复燃，专业建材街再次被抄热，建材商家再次蜂拥而至，这样对本项目的开发、商业铺面销售、店面招商等方面形成直接竞争影响；同时，由原来建材协会老一届领导人筹建的建材市场项目（体育馆项目）也已经稍有眉目，该项目占地面积大，交通位置优越，参与人数多，这将是“东方建材大市场”项目最大的潜在竞争项目。但是东方建材大市场以最为规范的市场运作模式来规避市场风险，打造X首个大型的专业建材市场。第十章、社会影响分析第一节、社会效果分析增加财税收入X建材批发大市场建成后，总共门面预计在四百个以上，每年为国家增加财税收入四佰万元以上。以市活市通过市场开发成功和正式运营，激活城区东效土地增值增效，对石马山经济开发区的经济发展，将是一次里程碑式的转折，建材商圈进一步辐射周边县市，形成大市场，大流通，大发展，为整个X的经济发展注入新的活力。73 带动物流和劳动就业建材行业是物流量大的行业，据X建材行业协会统计，X建材行业所产生的物流量在10万吨以上，按每吨运费、搬运费150元每吨计算，可以给交通运输和装卸行业每年带来1500万元收入，解决劳动力就业500人以上。为下岗职工与失地农民敞开就业之门X建材批发大市场建成后，按平均每个门面安排三个就业岗位计算，一共能解决1200个失业人员的就业问题。在新市场建成后，我们将对下岗职工与失地农民予以优先照顾，为政府和人民群众分忧解难。为城市建设增姿添彩X市建材批发大市场投资建设我们将高起点、高标准、大手笔进行规划，通过临街面高标准专卖店的建设，使之成我市城市建设的一大亮点，能够与将来市场附近的行政中心建设相匹配。建设市场我们将严格按照国家规划部门的设计进行施工，加大硬件设施投入，搞好路灯和绿化，做到五十年不落后；统一规划，统一楼层高度，统一外墙颜色，统一门头广告尺寸，做到整个市场浑然一体，次序井然，把X市建材大市场建设成为一颗璀灿的“湘中明珠”。第二节、社会适应性性分析东方大市场选址蓝田街道办事处建中村，得到了当地政府和群众的大力支持，在征地、征迁等各项工作有序进行，政府和群众真切期望早日建成投入使用，促进经济发展。73 第三节、社会风险分析及对策分析（一）风险要素识别政策风险、市场风险、财务风险、销售风险等等（二）风险要素分析评价1.政策风险由于前些年房地产市场的不规范运作、房价上涨速度过快、投资过热等多方现象，近两年来国家一轮又一轮地对房地产市场开发、销售、价格等全面进行宏观政策调控，这其中包括开发管理政策、金融政策、税收政策等组合拳手段，同时通过加大经济适用房、廉租房的供应量，来均衡市场的中低端产品供求关系，打压商品房的价格。在国家大政策背景下，房地产开发各环节政策执行将更加严格。土地款、土地增值税、开发保证金、农民工专用账户、金融的门槛提升、开发监管、预售制度、各种税费、各种权益保护等政策将进一步细化，增加开发商的开发成本，对开发商的资金实力提出了更高要求。2.市场风险X市房地产市场目前尚处于发展的初级阶段，部分消费群体的商品房购买意识尚不强烈（还有购地自建房），需要经过一定时间的教育与培育阶段；使全城形成商品房买卖为主要消费途径的发展氛围，必将降低本案开发的市场风险。在具体的项目操作团队上通过强强联合的方式来规避开发风险，比如：联合品牌设计公司、实力策划顾问机构、实效整合推广公司、优秀施工方等等。73 3.财务风险项目启动资金为公司的自由资金3883万元，项目如果要顺利进行开发建设，必须获得近1294万元的开发贷款，在当前的宏观调整政策形势下，如何确保银行贷款资金到位，这将是开发现金链顺畅、安全，规避财务风险的关键；同时项目及时开盘公开销售、保持良好的销售业绩是后期项目财务压力的关键。项目临街商业门面是盈利的关键，科学设计临街商业产品、适时推售临街物业、有效的营销推广策略是保证项目整体净利润和降低开发风险的重点。4.销售风险本案经过开发商、设计院、策划顾问公司等单位多轮的讨论、论证与修改，将项目整体设计为17栋2-5层的多层形态物业，并且首层为专业性建材市场，依据市场需求特征和定位产品，从根本上控制了销售风险和开发风险问题。商业临街门面应该科学设计及进深与面宽，通过控制单个商业铺面的销售总面积、销售总价，科学布局商业建筑内的交通硬件组织来迎合市场的需求，降低商业门面的销售风险，同事实现更高的开发利润。项目主要对外销售的物业集中为双开门的铺面，同时也是项目主要的盈利性物业所在，单体建筑上部的三层住宅物业作为本建材专业市场的配套物业定位，我们将采取高性价比和差异性的物业进行差异性竞争，将极大地规避项目开发的各项风险。（三）结论与对策1、项目整体开发的周期相对较短，并且投资回报率很高，项目发展普遍被看好；2、本项目是X首个大型的建材专业市场，开启X专业市场开发的新篇章，将通过商业集中经营的方式为城市的经济建设添砖加瓦，奉献力量；3、项目主体工程费用占总投资费用的45.63%;控制主体工程的费用将是项目成本控制的重点,也是项目开发风险控制的关键点；4、73 整体销售单价的变动对项目的投资效益起着重要的作用,通过科学方式监控市场动态,精准的定位,实效性的营销手段等来确保项目销售单价;1、在银行开发贷款和消费贷款双层紧宿的背景下，本案及时取得银行的贷款是保证项目资金链的关键，同时，确定科学的贷款数量和还款期限是控制财务费用的重点，本案应该进行科学计算而制定详尽的资金计划；2、双向临街商业门面的项目盈利的重要物业，合理设计产品、制定适宜的组合销售方案、把握最佳上市时机是商业门面的达成销售目标的关键；3、本案开发争取行政部门予以税收、规划导向等方面的政策支持,这将降低开发成本、降低开发风险;4、通过与品牌规划设计院,品牌策划代理顾问公司,品牌整合推广机构的强强联合的方式来降低项目的开发风险。X市建筑勘察设计院2009年4月10日73'