旧城改造可行性报告 43页

'X市X区块改造开发建设项目 可行性研究报告  42 第一章 总论 一、项目背景（一）项目名称本报告分析研究对象为：X市X区块改造开发项目。（二）项目承办单位概况该改造项目承办人为“X市城兴城防工程建设有限公司”。该公司经X市人民政府（2005）313号抄告单和X市财政局国资（2006）10号函批准，由X市土地收购储备中心出资，于2006年2月注册成立的，注册资金为人民币3000万元整。该公司目前主管部门为X市X区块开发建设领导小组（该小组是市委、市政府为确保X区块改造开发建设项目顺利实施而专门设立的机构，由市长担任领导小组组长，下设开发建设指挥部，负责指导、协调项目建设所涉及的各项工作，由副市长担任总指挥）。（三）可行性分析研究报告编制的依据1、X市人民政府建设函（2005）57号《关于公布2005年度X市城市房屋拆迁货币补偿基准价的通知》；2、《关于X市基准地价更新结果的批复》（浙土资函（2006）9号）；3、X市人民政府建政（2003）29号关于印发《X市征用集体所有土地实施办法》的通知；4、X市人民政府关于印发《X市实施〈X省城市房屋拆迁管理条例〉若干规定的补充规定》的通知（建政（2003）18号）；42 5、X市人民政府办公室（2004）268号《关于征（使）用集体所有土地房屋拆迁补偿安置政策》；6、《X市人民政府关于加快城区工业企业搬迁的若干意见》（建政（2004）6号）7、X市城市总体规划、X市X区块城市设计；8、《X省建筑工程预算定额》（2003）、《X省安装工程预算定额》（2003）、《X省市政工程预算定额》（2003）、《X省建设工程收费定额》（2003）；9、X省建筑工程计价暂行办法；10、X市建筑工程造价信息。二、项目总概况（一）项目地点和环境状况本项目地点及范围是：位于X市新安江街道，东起320国道和X大桥、南依新安江水、西至白沙路和白沙大桥、北为严州大道、靠牛头山体。规划用地面积约为1495亩，总拆迁房屋面积为18.38万m2，住户1311户，企事业单位15家。其中：集体土地住宅拆迁面积5.46万m2，拆迁215户；国有地住宅拆迁面积5.83万m2，拆迁户1067户；商业用房0.133万m2，拆迁户29户；企事业单位拆迁面积6.84万m2，企业15家；需拆除违章建筑1.6万m2。该项目地处X42 市新安江街道东南区域，是主城区中仅剩的旧城未改造的区域，她滨临新安江，北靠牛头山，自然环境得天独厚。由于历史的原因，厂区、居民区混杂，基础设施薄弱，配套设施较落后，尤其是2家大型化工厂，不仅给周边环境、居民生活环境造成污染，而且也存在着巨大安全隐患。为改善城市交通状况和人居环境、保障城市的安全、加快城市化进程，合理优化城市资源和土地资源配置，X市委、市政府拟对新安江街道X区块实施拆迁、企业搬迁基础设施配套改造。（二）项目开发的主要思路对该区块实施整体改造后，出让土地所得收益一部分用于企业搬迁、居民拆迁安置，另一部分用于基础设施配套建设和公益事业建设，以达到旧城改造目的，并取得良好的社会效果和经济效益。（三）规划及建设条件1、规划设计根据市政府批准的由X大学设计的《X市X区块城市设计方案》，通过实施企业搬迁，住户拆迁安置，基础设施、配套设施的建设，未来该地区将建设成为一个滨江特色突出、公共服务设施完善和集中，金融商业氛围浓郁、人居环境优良的集商业、文化娱乐、商务办公、旅游信息、休闲、宾馆为一体的X市现代化城市功能区和城市公共中心区域。2、场址建设条件①、地形、地貌情况X区块地形狭长，呈带状，沿山脚地势高，江边地势低，有一定的高差，但相对平坦。自然高程在25米—60米之间。②、工程地质与水文条件42 X区块基本为河谷泛滥冲积层，基岩夹砂岩成砂岩加泥岩，地基承载力一般为12∽20吨/M2。X区块临近新安江，属钱塘江流域。新安江流量受电站发电泄洪控制，常年较稳定，皆可通航，水体清澈透底。区块内基本无自然溪流和水塘。③、气候条件X区块属中热带北缘季风气候，气候温暖湿润。年平均气温16.9℃，年平均总积温6180℃，无霜期254天。年平均降水量为1500MM，雨日160天，主要集中于5月中旬到7月中旬，平均湿度78%。常年多东北风，平均风速1.8M/S。④、交通运输条件X区块主要通过东西向的X路连接各地块，其西端接白沙路，东端可通往溪头区。原X路现状：全长1510米，现状路面宽5—12米，泥路面、砼路面混杂。原浇砼路面已破损严重、道路纵坡大、弯路多、路况差、事故隐患多。排水设施极不完善。遇上下班人流高峰期堵塞严重。（四）项目投入总资金及效益情况1、项目投入总资金经估算项目投入总资金9.64亿元。2、效益情况（1）经济效益：经估算改造项目总投资96427万元，项目收入125512万元，收支相抵后尚有留余，为计29085万元人民币。42 （2）社会效益：通过改造、群众居住环境得到改善，消除了城市安全隐患，完善了城市功能和基础设施配套及公益服务设施，加快了城市化进程。（五）主要技术经济指标（1）财务内部收益率：（2）财务净现值：6000（3）投资回收期5年。三、问题与建议1、存在的主要问题①区块企业较多，尤其是有二家市骨干化工企业，其搬迁费用和进度直接影响了开发的效益。对企业搬迁不仅要使企业通过搬迁得到长足的发展，而且又要降低搬迁成本，确是有一定难度的。②区块改造、拆迁涉及千家万户，必定会损害一部分人的利益，更何况如此大的拆迁量，处理不当造成拆迁周期长，增大开发成本，而且也会造成不良的社会影响。③由于国家宏观经济政策的调整，尤其是目前国家对房地产市场的进一步调控，项目受国家政策影响大，不仅在开发成本控制和土地的供应上有一定的难度，而且融资也存在较大的压力。2、建议①政府应组成强有力的综合协调班子，全面负责协调、处理区块改造过程中遇到的困难和问题，不要因为互为扯皮、推委而影响改造项目开发的实施。42 ②在加大企业搬迁力度的同时，要研究企业通过搬迁如何做大、做强的相关扶持政策，以增强企业搬迁的信心，对此不仅可加快企业的搬迁进度，又使企业在搬迁后得到长足的发展，而且又降低搬迁成本。③拆迁安置工作是天下最难事之一，应本着“以人为本”和“公开、公平、公正”的原则，严格按国家法律法规制定相应的拆迁安置办法，正确处理好搬迁成本控制和改善百姓生活条件的关系。使百姓通过搬迁不仅改善了居住环境，而且使生活条件也得到一定的改良。④处理好国家宏观调控政策的落实和进一步规范本地房地产市场，促进地方持续发展的关系，使开发工作有计划、有步骤、有序稳妥地进行，尽量降低政策风险、融资风险。四、项目实施的作用和意议（一）通过项目的实施改善了城市交通状况，完善了城市基础设施配套和城市功能配置，加快了X城市化进程。X市区对外交通原只有新安东路和白沙路二条东、南出口对外联接，而新安路、新安东路也是城市唯一的一条主干道，随着人民生活水平的不断提高，交通拥挤、出行难已成为一个突出的矛盾。而X区块工业、生活居住混杂，交通等公建配套设施极弱，更何况区块位于市政府城市建设实现“东扩南拓”目标中“东扩”的中间节点上。为此，通过改造形成与新安东路平行的严州大道和江滨大道，极大地提高了城市道路网的通行能力和服务水平，破解了“行路准”42 的矛盾，同时区域内公建配套设施得到改善，使城市东、西二区域得以贯通，创造了良好的休闲消费空间，增强城市向心力，有效提高中心城市集聚功能，加快城市化进程，有十分重要意义。（二）是市政府贯彻“三个代表”和“以人为本，构建和谐社会”的重要实践。由于多方面历史原因，目前X区块环境极差，主要表现在以下几个方面：①企业用地尤其是一些有一定污染的化工企业用地与居住用地混杂；②建筑密度高、道路狭窄，排污、交通等配套设施无法完善；③建筑年代久远，无卫生设施，房屋成套率低；④年久失修，违章建筑多，存在严重的安全隐患。通过改造项目实施，上述落后面貌将彻底改变，最大限度改善了人民群众的居住环境，使更多百姓享受到改革成果，这是市政府很好地贯彻“三个代表”重要思想和“以人为本，构建和谐社会”的重要实践。（三）是打造旅游休闲城市，实现城市可持续发展的重大战略X区块北靠牛头山、南依新安江，具有明显的区位优势，但由于多重原因其城区功能不断衰退，已成为发展落后的代名词，严重地影响了“全国优秀旅游城市”的形象。通过改造的X区块，使城市融于山水之间，其不可多得的自然景观，和沿江休闲设施的配套，充分体现了“山水意识”、“天人合一”的多层面山水之美，营造出“诗意栖居”的城市环境。同时通过改造，统一规划将彻底改变目前破旧的，建筑与周边自然环境极不和谐、极大浪费土地资源的现象，打造出体现江南山、水特色的精品，极大地挖掘和利用土地生态价值和景观价值，实现土地价值最大化和可持续的发展。42 （四）是加快城市发展，维护城市安全的需要X区块不仅工业用地与居住用地混染，尤其是化工企业的存在，存有极大安全隐患，而且据历史记载和不完全统计；从宋绍兴31年（公元1161年）到1999年839年中，就有水灾400多次，平均每二年发生一次水灾，每8年发生一次大水灾。新安江水库自1960年4月竣工运行以来，共泄洪6次。尤其上世纪94年、95年、96年连续三年开闸泄洪，造成X区块洪水灾害较为严重。通过改造区块内所有企业得以外迁，沿江防洪工作得以建造，彻底解决了城市安全隐患，提高了城市防洪能力，维护了城市的安全。（五）是城市建设、尤其是旧城改造的示范区到目前为止，X如此大规模的旧城改造尚属第一例，对旧城改造无经验可言。旧城改造是一项既要对百姓负责，又要对政府负责，既要对现实负责，更要对历史和未来负责，既要讲究社会效益，也要强调经济效益的综合性工程。X区块改造打响了我市大面积旧城改造的第一炮，对后续改造项目而言是探索路子，积累经验的工程，他若能成功运作不仅会将X区块建设成为生态景观示范区、休闲旅游示范区、品牌居住示范区、景观商业示范区，而且将为X市大面积旧城改造起到示范作用，其意义深远。第二章项目的规划设计一、区块规划目标将X区块建设成为：滨江特色突出、公共服务设施完善、金融商业氛围浓郁、人居环境优良的X市现代化城市功能区。成为X42 的生态景观示范区、休闲旅游示范区、品牌居住示范区、景观商业示范区。二、规划功能定位根据X市城市总体规划确定的发展目标和X区块的发展条件，采取：“统一规划、统一征用、统一搬拆迁、统一开发、分批建设”的方式，建成以商业金融、休闲娱乐和旅游接待三大功能为主的主城区新中心，居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色的城市休闲游览地。三、规划主要经济技术指标及土地利用状况（一）主要分经济技术指标规划总用地面积　 1495亩总建筑面积　　  1014592m2建筑占地面积　 13065m2容积率　　2.68建筑密度　34.50%绿化率　　42%（二）规划建设用地情况　　　　　　　　　　　表1 序号用地性质用地面积（亩）百分比1居住用地535462商办用地21242 3商业金融业用地172154文化娱乐用地1715医疗卫生用地9686道路、广场用地256227市政公用设施用地4148绿化用地2329建设用地合计116110010水域333 11规划用地1495  四、城市基础设施建设规划区块内除道路外规划涉及管线综合的内容包括给水、污水、雨水、燃气、电力、电信电缆、有线电视电缆、路灯等8种管线。（一）道路规划区块内共有道路十三条，其中：主干道严州大道一条、次干道五条、支路七条，道路总面积146938m2。（二）供水规划1、供水源：区块供水纳入芹坑坞水厂供水系统。42 2、供水方式：供水管网采用主干管与树技状支管相结合的网络系统，管网系统采用生活与消防合并系统由严州大道城市给水主干管引入。（三）雨、污管道规划1、雨水规划区块道路及地块雨水有组织排入自然排水系统（新安江）。雨水管道在建筑物周围每隔一定距离预留雨水检查井，建筑物屋面雨水由落水管收集，组织排至雨水检查井。道路及广场雨水由雨水口收集，雨水口按规范布置。雨水管材采用钢筋砼管。2、污水规划规划对地块污水实行管网收集，形成完整的排水系统，随着道路的逐步建设，同步埋设污水管道。沿江滨路收集后，汇入新安江污水处理厂。（四）电力规划区块用的10KV配电站主要采用环网供电，根据地块负荷值及其分布组成环网、开环运行。配电线路：区块内10KV配电线，采用架空敷设与电缆地埋敷设相结合方式，在商业服务中心区、主要道路以及景观较好的地带采用地埋方式，其余地带可采用架空敷设。路灯供电：区块内路灯采用独立的供电系统，10KV变配电站尽可能结合道路东侧或南侧建筑物，布置在室内，低压线路采用电缆直埋的方式敷设。42 （五）广播电视、通讯管网规划1、通讯规划：应远、近期相结合，分期建设通讯管线（主要包括管位、管孔和管干传输线缆）作为一种公共资源，应当加强其建设和管理。为充分、合理、有效利用地下空间，应按城市网络布局，建设同步敷设通讯管线。2、广播电视规划：区块内规划设立有线、电视管线分别从严州大道引入，新建道路上埋设电视管线，以2-3支ф88.9PE管为主，网络分布密集区域适当增加管孔数量。（六）燃气规划规划从严州大道引入燃气干管，规划沿道路铺设燃气干管。燃气管网采用中压二级管网，管道自调压站接出后呈环状布置，分管以技状布置。 第三章　改造项目开发工程概况 一、改造项目用地情况整个改造项目开发规划用地约1495亩，其中：需征用集体所有土地708亩，需企业搬迁后收回国有土地320亩、住户拆迁安置后收回土地230亩，由市土地收购储备划拨收得土地237亩，其中：医疗卫生用地96亩，用于严州大道（X段）和立交桥工程建设用地75亩，用于拆迁安置房建设43亩。二、改造项目拆迁安置、企业搬迁概况（一）住户拆迁安置概况42 1、住户拆迁概况改造项目开发需拆迁住户约1311户，拆迁面积约13.03万M2，其中：集体土地房屋拆迁215户，建筑面积5.46万M2；居民住户约1067户，建筑面积5.83万M2；商铺房29户，建筑面积0.133万M2；违章建筑约1.6万M2。拆迁分二期拆迁：第一期拆迁户269户，拆迁面积约1.81万M2。其中：集体土地房屋拆迁15户，建筑面积0.51万M2；国有土地拆迁面积1.30万M2，居民住户242户，建筑面积1.24万M2；商业用房12户建筑面积0.06万M2。第二期：拆迁户1042户，拆迁面积11.22万M2，其中：集体土地房屋拆迁200户，建筑面积4.96万M2；居民住户825户，建筑面积4.59万M2，商业用房17户建筑面积0.07万M2；拆除违章建筑面积1.6万M2。2、拆迁安置房建设概况改造项目住房拆迁总面积约13.03万M2，需建设拆迁安置房面积约17.85万M2，其中：集体所有土地住户需建安置房7.74万M2；国有土地住户建安置房10.11万M2；居民住宅需建安置房9.94万M2，需建商铺房0.17万M2。分二期实施：第一期建安置房3.2万M2，其中：集体土地住户安置房0.74万M2；国有土地安置房2.46万M2；居民住宅安置房2.39万M2，商业用房0.07万M2；42 第二期建安置房14.65万M2，其中：集体土地住户安置房7万M2，国有土地住户安置房7.65万M2。居民住宅安置房7.55万M2，商业安置房0.1万M2。拆迁安置房建设用地约230亩，分别位于新安江街道洋府潭、周坞、茅山岗三处。3、拆迁安置方案根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《X省城市房屋拆迁管理条例》、《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁安置采取货币安置和产权调换安置二种方式。产权调换安置由拆迁人统一建造成套住宅用房安置被拆迁人，并结算被拆迁房屋与安置用房差价。集体土地住房拆迁产权调换其安置房采用联体建筑和多层公寓楼住宅相结合，并采取临时过渡的方式进行拆迁安置，过渡期内由拆迁人支付临时过渡安置费。国有土地拆迁户产权调换统一由拆迁人建造多层公寓住宅，并不采取临时过渡的方式统一安置。（二）企事业单位搬迁概况1、企事业单位概况改造项目需搬迁企事业单位15家，占地332.72亩，建筑面积6.84万m2。其中：工业企业11家，企业占地面积约319.97亩，厂房面积5.35万m2；妇幼儿保健院等4家，企业事业单位占地约12.75亩，建筑面积1.49万m2。2、企事业单位搬迁补偿方式42 企业事业单位搬迁，工业企业均搬迁至市工业功能区，妇幼保健院等按城市具体规划进行选址，搬迁补偿均采用货币补偿方式。三、基础设施配套建设概况1、改造项目基础设施配套建设中有严州大道（X段）道路工程、江滨路等道路，道路总长度7482m，面积146938m2（具体见下表）。　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表2 路名功 能宽度（m）长度（m）面积（m2）备 注严州大道主干道30143543050 江滨路次干道20142628520 严州支路次干道203767520 支 路154006000 支 路144896846 一号路支 路164256800 二号路次干道224549988 三号路次干道224109020 四号路次干道223437546 五号路支 路142914074 六号路支 路162624192 七号路支 路142183052 八号路支 路101481480 42 新桥路支 路106056050 二号路支 路142002800 合计  7482146938  道路建设工程必须同时进行给水、雨水、污水、电力、电讯、燃气、有线电视、路灯等8种管线的埋设。2、严州大道跨320国道立交桥，总长度为666m，宽度为30m，有6匝道与320国道相连接。其中：主桥长316.6m，宽20.12m。  第四章 项目实施进度一、X区块改造开发的步骤由于区块改造开发涉及集体土地征用、住户拆迁安置、企业搬迁、基础设施配套建设等工作量大、涉及面广、资金投入量大、周期长等原因。同时由于极需解决城市东西向交通拥挤的矛盾，因此，整个区域改造项目分为二期实施：第一期为解决城市出行难的东西交通工程，工程内容包括严州大道（X段）道路工程、跨320国道立交桥工程、部分集体土地征用与工程相配套的拆迁安置工作等，时间为2004年底——2006年9月。第二期为全面实施改造项目阶段，时间为2006年初至2008年年底。二、项目实施进度计划表（详见表3） 项目实施进度计划表　　表342 时间　　　　　年、季度进度项目2005年2006年2007年2008年1234123412341234第一期工程项目建设报告                 土地征用、拆迁工作                   单位搬迁                     安置房建设                     基础设施配套建设                      第二期工程项目建议书及可行报告报批                   规划方案论证报拟                    集体土地征地及拆迁                       国有土地拆迁工作                       企业搬迁工作                         安置房建设工程                         基础设施配套建设                42         第五章 改造项目供地计划与依据 一、改造项目可供出让土地的依据根据市政府批准的由X大学规划设计的《X市X区块城市设计方案》，在区块通过改造和土地整理后供经营性出让的土地面积约527亩，行政划拨地87亩。二、改造项目用地概况（详见表4） 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 表4项目规划建设用地（亩）用地类别（亩）经营性用地道路广场用地绿化用地行政划拨用地其它11615272562387268三、未来几年供地计划（详见表5）　　　　　　 　　表5年限面积2007年2008年2009年2010年备注52790120200117亩  四、经营性用地出让地价分析1、X城区近五年经营性用地年度平均地价状况（详见表6）42  2、2006年（截止7月20日止）市区经营性用地地价状况（详见表7）  　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　表6年度平均地价2002年2003年2004年2005年2006年平均地价万元/亩139.34142.28157.1996.83256.28158.38  　　　　　　　　　　　　表7序号宗地面积（亩）用途容积率起始价（万元）成交价（万元）备注1新安路W-121.37商住3.3/1.3543006400 2新安江下溪头W-111.81商住、公用设施0.739501200 3新安东路（原八达公司）12.17商住2.330703.40 4新安路（原宾乐园）1.52商办3.715502280 5新安江大塘坞14.08商住1.4616002600 6合计60.95   15620 7平均地价（万元/亩）     256.28 3、改造项目经营用地供地地价分析42 从以上二表的数可看出，X市区经营性用地地价平均地价在158万元/亩，而2006年虽在国家宏观调控政策的影响下，但地价仍上扬不止平均地价达到256万元/亩，尤其是用周边的二宗地：一宗为与区块相邻的白沙路西侧，用途为商住，成交地价为476万元/亩，另一宗为严东关路北侧，商住用地，成交地价为530万元/亩。这主要是由X的八山一水一分田的土地环境和X作为国家优秀旅游城市、休闲度假胜地和良好的社会发展趋势和交通状况所决定的。目前，我们改造开发的X区块位于城市的中心区块具有如下的优势：1、区块北靠绿色牛头山体，南依清辙的新安江是优良的居住佳地；2、是X市区仅存最佳地块，是不可再生的开发之地。3、城市二条主干道东西穿过，交通便捷，严州大道及规划的商业广场给区块营造了浓郁的商业氛围，临江而建的江滨路给区块营造极佳的休闲之地。4、极低的建筑密度，大面积的绿化，合理的2.68容积率等良好的规划设计，均给该区块创造了极佳的开发前景。综上分析该宗地的开发虽受国家政策的一定影响，但X所特有的开发“小气候条件”是难以改变的，因此，该区块可供经营性用地，每亩200万元/亩的地价是不受质凝的。第六章 投资估算和资金筹措 一、改造项目投资估算（一）改造项目投资估算的依据42 1、国家计委、国家建设部预算的《建设项目经济评价方法与参数》（第2版）；2、《X省建筑工程预算定额》、《X省安装工程预算定额》、《X省市政工程预算定额》、《X省建设工程取费定额》（2003）；3、X省建筑工程计价暂行办法；4、X市建筑工程造价信息；5、X市人民政府建政（2004）6号《关于加快城区工业企业搬迁的若干意见》；6、X市人民政府建政函（2005）57号《关于公布2005年度X市城市房屋拆迁货币补偿基准价的通知》；7、X市人民政府建政（2003）29号《X市征用集体所有土地实施办法》；8、本项目价差预备费用依据计设资（1999）1340号文及浙计经基（1999）1465号文，暂按零计。（二）集体所有土地征地费用估算根据X市人民政府建政（2003）29号《X市征用集体所有土地实施办法的规定》，改造项目需征用新安江村集体所有土地708亩，报批、征地费用约4598.78万元，其中，报批及相关规费495.6万元，征地补偿费3977.09万元，青苗补偿费56.67万元，集体土地宅基地征用费69.42万元。（三）房屋拆迁安置费用估算42 改造项目总拆迁户1311户，建筑面积13.03万m2，其中：第一期拆迁户269户，拆迁面积1.81万m2，第二期1042户，拆迁面积11.22万m2。需建拆迁安置房17.1万m2。其中：第一期需建拆迁安置房3.1万m2，第二期需建拆迁安置房14万m2。拆迁安置总费用30629万元，其中：拆迁补偿费12704万元，拆迁安置房建设费用12488万元，基础设施配套建设费3420万元，建设前期费用734万元，相关补助费为322万元，相关奖励费用836万元，违章建筑自行拆除奖励补助费125万元。1、集体土地房屋拆迁安置费用估算。集体土地房屋拆迁安置总费用7544万元，其中：拆迁补偿费用2126万元，安置房建设费5418万元。①集体土地房屋拆迁补偿费估算根据市政府建政（2003）14号《X市交通重点工程建设拆迁土地征征用房屋拆迁等有关政策》文件和《新安江东入城口土地征用和房屋拆迁补偿安置实施细则》规定。集体土地房屋拆迁补偿费用估算为2126.09万元。其中：a、第一期集体土地房屋拆迁面积0.51万m2，按四档计算计195.23万元：钢混结构：301m2×550元/m2=165550元，砖混结构3262m2×450元/m2=1467900元，砖木结构522m2×350元/m2=175700元，42 泥木结构954m2×150元/m2=143100元。b、第二期集体土地房屋拆迁总面积4.96万m2按四档进行拆迁补偿估算计1931万元：钢混结构　　　　　3432m2×550元/m2=1887600元砖混结构　　 31572m2×450元/m2=14207400元砖木结构　　 5121m2×350元/m2=1792350元泥木结构　　 9475m2×150元/m2=1421250元②集体土地房屋拆迁安置房建设费用估算集体土地房屋拆迁需建安置房7.74万m2。根据X市建筑工程造价水平，并结合周边下溪头开发及城防工程安置房建设工程的造价，拆迁安置房建设造价为700元/m2（含水电安装费），则：77400m2×700元/m2=54180000.00元。其中：第一期安置房面积0.74万m2，建设费用518万元；第二期安置房7万m2，建设费用4900万元。2、国有土地居户拆迁安置费用估算国有土地居户拆迁安置费用17648万元，其中：拆迁补偿费为10578万元、安置房建设费7070万元。①拆迁安置补偿费估算为10578万元。根据建政函（2005）57号《关于公布2005年度X市城市房屋拆迁货币补偿基准价的通知》规定，补偿费估算如下：a、国有出让土地住户房屋拆迁补偿费估算约3370万元，其中：第一期：3865m2×1900元/m2=7343500元42 第二期：13871m2×1900元/m2=26354900元。b、国有划拨土地房改房住户拆迁补偿费估算约5462万元，第一期：8603m2×1835元/m2=13205605元第二期：22569m2×1835元m2=41414115元。c、其它划拨土地住户房屋拆迁补偿费估算约1086万元8727m2×1244元/m2=10856388元。d、商业用房拆迁补偿费估算为660万元；其中：一期316万元，二期343.62万元。出让用地商业用房拆迁补偿费：约396.7万元，其中：第一期：400m2×5800元/m2=2320000元第二期：284m2×5800元/m2=1647200元。划拨用地商业用房拆迁补偿费：约262.9万元，其中：第一期：200m2×4200元/m2=840000万元第二期：425m2×4200元/m2=1789200元。②国有土地拆迁安置房建设费用估算为7070万元。国有土地房屋拆迁需建安置房10.11万m2，其中：住宅9.94万m2，商业用房0.17万m2，其建安造价为700元/m2（含水电）：则：第一期：24500m2×700元/m2=17150000元。第二期：76500m2×700元/m2=53550000元。3、拆迁安置区基础设施配套建设费用三通一平、室外辅助工程及景观建设等费用，按建筑面积200元//m2计取，则：42 171000m2×0.02万元/m2=3420万元4、拆迁安置房建设前期费用估算约为734万元：①建筑设计咨询费：按建筑面积24元/m2计取，则：171000m2×0.0024万元/m2=410万元②景观设计费：按建筑面积2元/m2计取，则：171000m2×0.0002万元/m2=34万元③勘察费：按建筑面积5元/m2计取，则：171000m2×0.0005万元/m2=86万元④工程质量监督费:按工程造价的0.35%计取,则:16736万元×0.35%=59万元⑤白蚁防治费：按建筑面积2元/m2计取，则：171000m2×0.0002万元/m2=34万元⑥工程监理费：按建筑面积5元/m2计取，则：171000m2×0.0005万元/m2=86万元⑦工程招标代理费：按工程造价的0.15%计取，则16763万元×0.15%=25万元⑧建设单位管理费：在改造项目中统一计取,在此不再计取.5、拆迁安置房建设用地估算。因拆迁安置房建设用地已统一列入改造项目土地征用与开发整理费用中，在此不再列支。6、拆迁户搬家补助费估算42 改造项目拆迁户总户数1131户，其中居民1067户，农户215户，商业29户，根据建政函（2005）57号文件规定，房屋拆迁搬家补助费每户600元/户，由于集体土地房屋拆迁需临时过渡，需二次搬家，因而按二次计费。①国有土地拆迁户搬家补助费：1067户×600元/户=640200元。②集体土地拆迁户搬家补助费：215户×600元/户×2次=258000元。补助费合计为90万元。7、拆迁户临时过渡安置补助费估算国有土地拆迁户按拆迁安置方案不进行临时过渡安置，而集体土地拆迁户需进行临时过渡安置，所以需给予集体土地拆迁户补助，按市政府集体土地房屋拆迁有关规定每户每月450元，按二年计算，则需：215户×450元/月×24=2322000元。8、有关对拆迁户的奖励费用估算①按期签拆迁安置合同的奖励130310m2×50元/m2×80%=5212400元。②按时腾空移交被拆迁房屋的奖励：1311户×50元/户×60天×80%=3146400元。奖励总费用为836万元。9、违章建筑鼓励自行拆除的补助费用估算42 改造区块内违章建筑面积1.6万m2，其中：钢混结构5920m2，砖木与泥木结构8000m2，简易结构2000m2。为坚决有效遏制违章建筑，依法强势推进查违拆违工作，促使区块拆迁安置工作顺利进行，对该部分违章建筑采取鼓励违章户自行拆除和积极协助拆除，对此给予一定的奖励补助，根据市政府东入城口拆迁的相关政策，其费用估算为：①钢混与砖混结构：5920m2×100元/m2=592000元。②砖木泥木结构：8000m2×70元/m2=560000元。③简易结构：2000m2×50元/m2=100000元。共需奖励补助费125万元。（四）企事业单位搬迁费用估算1、工业企业搬迁费用估算根据X市政府建政（2004）6号《关于加快城区工业企业搬迁的若干意见》工业企业搬迁费用估算。表8企业名称土地面积（亩）厂房面积m2搬迁补偿费（万元）备注新安江电力电容器有限公司12.527168.661172 新安江电焊条厂5.333556499 新安江水晶有限公司2.711642.03254 42 新安江皮革制品厂4.292708.57402 江城建筑有限公司3.142540.35294 X宇新网络科技有限公司7.951413.16744 X市内燃机配件厂48.0511867.564497 X市新化化工有限公司123.9314406.6411600 X新安化工集团股份有限公司104.325287.619764 合 计312.2453545.4829226  2、保健院、学校及其它单位搬迁费用　　　　　 表9单位名称土地面积（亩）房屋面积（m2）搬迁费用（万元）备注X市妇幼保健院5.792132.97542 X市育才中学  986含过渡费其它单位  638 合 计  2166  3、企业搬迁按计划提前完成奖励费用估算根据建政（2004）6号文件规定，按搬迁补偿资金4%给予奖励，则：（29226+2166）万元×4%=1255.68万元。企事业单位搬迁补偿金总费用估算为32648万元。（五）、改造项目土地整理费用估算改造项目需进行场地平整，须开挖土石方量约56万m3，其费用估算为56万m3×20元/m3=1120万元。（六）基础设施配套工程建设费用估算1、基础设施配套建设费用估算表 （详见表10）　　 42 表10 序号工程名称功 能工程量工程造价预估（万元）长度（m）宽度（m）面积m21严州大道（X段）主干道1435304305015062江滨路（城防）次干道1426202852020003严州支路次干道3762075202634二号路次干道4542299883505三号路次干道4102290203166四号路次干道3432275462647新桥路等9条支路支 路303810-164129414458跨320国道立交桥 666  20009合 计 8148 1469388144 2、基础设施配套建设相关费用估算（详见表11）　　表11序号费用名称费用金额（万元）备 注1勘察设计费2502002年工程勘察设计收费标准。2工程质监费29按工程造价0.35%计取。3工程监理费163按工程造价0.15%计取。4工程招标代理费12 5   42 6合 计454 （七）、其它费用估算1、预备费：按项目投资额的3%计取，计2365万元。2、涨价予预备费：不计提涨价预备费。3、投资方向调节税根据国税发（1994）021号文投资方向调币税按零税率计算。4、建设期利息：贷扣按2-5年期年利率为6%计取，计7200万元。5、建设单位管理费按项目投资费用3%计取，计2365万元。（八）流动资金估算本项目所需流动资金量不大，则不予考虑。（九）X区块改造项目开发投资估算汇总表（详见表12）表12序号投资估算项目投资估算（万元）　　备 注1集体土地报批、征用费4599 2房屋拆迁安置费估算30629   集体土地房屋拆迁补偿费2126 国有土地居民拆迁补偿费10578 集体土地住户拆迁安置房建设5418 国有土地居民安置房建设7070 各种补助奖励费1283 安置区基础设施建设费3420 安置房建设前期费用734 3企事业单位搬迁费32648 42 4土地整理费用1120 5基础设施配套费8598  基础设施配套建设费8144 基础设施配套前期费454 6相关费用11930  财务费用7200 预备费用2365 管理费用2365  合计89524 二、资金筹措本改造项目开发建设总投资89524万元人民币，是以社会经济效益为主，直接经济效益为辅的旧城改造结合企业搬迁的项目，资金来源于政府资金投入和银行中长期贷款，具体计划为：1、政府投入X区块改造专项资金36524万元；2、X市城兴城防有限公司实收资本3000万元。3、申请银行贷款50000万元。具体详见“投资使用计划及资金筹措表”。（详见表13）投资使用计划及资金筹措表　　　 表13序号资金使用项目合计（万元）使 用 年 限2005200620072008200920101第一期改造投资使用计划16046110445002     1集体土地报批征地费34273000427    42 2房屋拆迁补偿安置费557425743000    3企事业单位搬迁费20231500523    4土地整理费770770     5基础设施建设费39443000944    6相关费用308200108    2第二期改造投资使用计划73478 1747339350127523903  1集体土地报批征地费1172 110072   2房屋拆迁补偿安置费25055 10000130552000  3企事业单位搬迁费30625 5000200005625  4土地整理费350  350   5基础设施建设费4654  30001654  6相关费用11622 1373287334733903 3投资使用计划89524110442247539350127523903 4资金筹措89524110443300045480    1公司资本金3000 3000    2政府投入3652411044100015480   3银行借贷50000 200030000   第七章 财务评价 一、基本数据与说明42 本改造项目实质是通过土地征用、房屋拆迁、企业搬迁、土地整理、基础设施配套建设使该区块土地达到可以出让的状态，本经济评价即评估整个开发建设成本和通过土地出让收入的投入产出比，根据国家计委和建设部1993年发布的《建设项目经济评价方法与参数》，计算投入资金的收益率是否达到社会平均收益率，评估土地资源是否得到更优利用。除评估项目的收益率，同时评估该项目的风险，该项目承办方的债务偿还能力。项目计算期：本项目计算期按6年计，其中开发建设期为5年。投资计划：本项目投资总额为89524万元人民币，分五年投入，各年所需投资详见“投资使用计划和资金筹措表，（表13）。项目主要经营的内容：a、土地使用权的出让；b、拆迁面积内拆迁安置房的出售；c、扩面部分拆迁安置房的出售；d、拆迁安置商业用房的出售。e、行政划拨用地开发成本的收入。改造项目未能明确以后的收益是否缴纳企业所得税，该确定事项对税后评估数据产生显著影响，但对评价结果没有影响。在评估过程中，我们采用了税前全部投资的指标。拆现率采用社会平均收益率12%。所有的附表是本财务评价的组成部分，数据单价是万元，因小数点和四舍五入关系，合计数和各列数相加可能存在一定的误差。1、经营收入的测算1）可出让土地的收入估算约105400万元在完全市场经济条件下，土地的价值取决于市场的价格，根据X市国土局提供的资料和本报告第 42 章对区块土地价格的预估分析，该区块面江靠山，与本市区其它地块相比且有更理想的区位优势，是X城市总体规划区内属繁华核心的地块，而且是X城区内不再有的极具开发优势的地块。该地块经改造开发后出让的地价应为200万元/亩，土地出让收入为：527亩×200万元/亩=105400万元。2）住宅安置房的收入估算约19372.35万元①集体土地房屋拆迁安置房的收入集体土地房屋拆迁安置房与被拆迁房屋等面积部分按拆迁补偿价计收，超拆迁面积部分按600元/m2计收。则收入为3370万元，其中：集体土地安置房等面积部分收入：按市政府建政（2003）14号文件和《新安江东入城口土地征用房屋拆迁补偿安置实施细则》规定：集体土地安置房的收入即为拆迁户拆迁面积的拆迁补偿费（见P20）计2126万。集体土地安置房超面积部分收入（7万m2-4.96万m2）×600元/m2=1244元②国有土地住宅安置房收入由于安置小区的出售对象为属于原区块内国有土地上的被拆迁户，在产权置换结算时，根据建政函（2005）57号文件规定，属出让地被拆迁户按出让土地房价2150元/m2，属划拨地的被拆迁户按划拨土地房价1344元/m2，则收入为16002万元，其中属出让土地住宅安置房收入：31124m2×2150元/m2=6691元属划拨土地住宅安置房收入：69276m2×1344元/m2=9310元42 3)商业用房拆迁安置房收入商业安置房根据新安江城区市场价，该区块价格为5600元，划拨土地商业安置房价为2724元/m2，则收入为740万元，其中：出让土地商业安置房收入：869m2×0.56元/m2=486.64万元划拨土地商业安置房收入：931m2×0.2724元/m2=253.6万元4)经营总收入估算约为125512.59万元2、营业税金及附加：上缴的税金按国家规定税率计算，其中营业税为营业收入的5%，城市建设维护税为营业税的7%，教育附加费为营业税的3%，税金及附加总计为6903万元。详见“经营收入及税金预测表”。（详见表14）　　　经营收入及税金预测表　　　　　 表14营业收入税金预测序号收入项目金额（万元）序号收税项目基数税率金额（万元）1土地出让金1054001营业税1255125%62752安置房销售收入201122城市建设维护税62757%439 住宅安置房销售收入193723教育费附加62753%188商业安置房销售收入7404    3小 计1255125小 计   4  6    5合 计1255127合 计  690342 3、经营成本预计：本效益分析中的经营成本，只考虑经营期内实际现金支付的成本，即在总成本费用中剔除拆旧，摊销和各年根据收入分摊的开发成本。·出售安置房的建设成本，已在投资支出中考虑，在经营成本中，不再计算；·利息：经营期间的利息和建设期的利息已计入建设投资中，不再计息；·职工工资和福利等均已计入建设投资管理费用中，不再计算；·其它管理费用及税费均已计入建设资金管理费用，不再计算。按上述成本计算总成本为96427万元，详见“总成本费用结算表”（表15）。总成本费用结算表　　　　　　　　　表15序号投资成本项目费用（万元）备注1开发投资77594  集体土地报批征用费用4599 房屋拆迁补偿、安置费用30629 企事业单位搬迁费用32648 土地整理费用1120 基础设施配套建设费用8598 2相关费用11930  财务费用7200 管理费用2365 42 预备费用2365 3税金6903  营业税6276 城市维护建设税439 教育附加费188  总计96427 （二）改造项目经营效益、财务盈利能力分析1、静态盈利性分析根据上述基础数据，对本改造项目投入产出进行经营效益分析可知，项目开发经营期间，收支相抵后尚有盈余，累计为29085万元。结果详见“损益表”（表16）。因为本改造项目开发经营期短，其投资收益率和投资利税率不具可比性。 表16损益表单位：万元序 号项　目累计数1开发经营收入125512 土地出让收入105400安置房销售收入201122开发投资成本8952442  开发建设投入77594开发建设相关费用投入119303工商营业税69034开发经营利润290855企业所得税 6净利润29085 2、资金流量分析财务基准收益率按12%，改造项目计算期按6年，根据“现金流量表”计算内部收益率，财务净现值和投资回收期。其结果如下：所得税前财务内部收益率为23.66%；投资回收期为4.59年；财务净现在值（12%拆现）为4319万元。具体详见“现金流量表（表17）”现金流量表　　　　　　　　　　　　　　 表17年 份　　 项 目200520062007200820092010现金流入      营业收入  18000240004000023400回收流动资金      安置房销售收入  1000010112  合 计  2800034112400023400现金流出      建设投资110442247529350171279528 流动资金      42 经营成本      工商营业税      所得税             合计110442247529350171279528 净现金流量-11044-22475-1350169853047223400累计净现金流量-11044-33519-34869-178841258835988 3、清偿能力分析本改造项目建设共计中长期借款89524万元，其中银行贷款50000万元，偿还借款的资金来源主要为土地出让收入及安置房销售收入，在表13“投资计划和资金筹措表”中可看出本项目贷款可在5 年内还清，各年的资金都有一定的留余。该项目的承办人在开发经营期内，资产负债率小于55.9%，说明其有良好的财务状况，具有较强的债务偿还能力，详见资产负债表（表18）。资产负债表　　　　　　　　　　 表18项 目数 额资 产 流动资产 固定资产净值89524无形资产 42 负债及资本 流动负债 借 款50000负债合计50000资 本 政府投入36524公司注册资本3000未分配利润29085资本合计68609 4、风险分析上述测算基于以下假设：·改造开发整理后的土地能按评估地价顺利出让；·拆迁调查的资料是准确的，不会出现大的漏洞；·经济管理部门提供的企业资产状况是真实的，没有大的出落。下面着重分析改造项目在开发运作过程中可能会遇到的风险，以期有一定的心理准备。（142 ）国家宏观政策调整的风险，国家自采取信贷、土地宏观调整政策后，今年又加大了对房地产市场的规范和调控力度。对此，一方面可能会影响消费者对房地产市场的预期，重复产生持币待购行为，进而影响房地产市场的走势；另一方面，房地产市场的走势，对土地市场和土地的出让带来影响，便会直接影响改造项目能否成功和达到预期的效益。（2）融资的风险，随着国家宏观调控政策的影响和金融部门银根紧缩政策的逐步落实，使项目融资存在较大的压力。（3）存在成本低估的风险：①虽本报告的成本测算严格按建政函（2005）57号《关于公布2005年X市城市房屋拆迁货币补偿基准价的通知》和具体土地房屋拆迁补偿有关规定中的标准进行，但这样的补偿价与被拆迁户的心理期望值总是有差距，难以让一些人接受，实际操作中有可能还需提高标准。②企业搬迁按建政（2004）6号文件测算，但在按文件规定测算与实际操作中可能也会存在差距，再者企业要求趋高，所以也会影响到搬迁补偿测算的准确性。③企业及被拆迁户提供信息不全，在本测算中只能按社会平均水平，故存在不确定的因素。（4）土地出让的风险，在改造开发完成后土地无法按计划、按评估地价顺利出让，所以将直接影响改造项目的收入，从而引起盈余的大幅度下降。（5）贷款利率上调风险，国家宏观调控政策，目前主要采取了金融和土地二个闸门的作用，央行在提高准备金后商业银行资金全面吃；同时，今年上半年投资过快，央行最近又公布扩大贷款利率上浮幅度等意味着存在利率上调的可能，这就可能增加财务费用。（6）建安成本涨价的风险。我国近期在一定程度上已出现通贷澎胀现象，42 尤其是建筑所用的材料钢材、水泥、型材等价格会大幅上涨，电力能源供应紧张，电力虽在一定程度上得到缓解，但在一定时期内还存有不足的现象，也会影响工程的顺利进行。许多经济学家预测，受需求拉动和供给滞后的影响，大部分建材价格仍处于上升趋势，能源紧缺在短期内难以改变，这将会增大改造项目成本，也会延长工期。（7）开发期限延期的风险。改造项目涉及住户拆迁、企业的搬迁必定会损害到一部分人和部分企业的利益，拆迁工作被称之“天下第一难”，因此，不可避免地会出现个别“钉子户”，进而影响改造项目的期限，而增大项目的成本。 第八章 结 论 综上所述，X市X区块开发具有良好的经济效益、社会效益及生态效益，具有重大的建设意议，项目建设者有较强的还贷能力。该改造项目是可行的。42'