某市某拆迁安置房项目可行性研究报告 68页

'某市某拆迁安置房项目可行性研究报告摘要：可行性研究是运用多种科学手段对拟建项目的必要性、可行性、合理性进行技术经济论证的行为。基本工作是通过调查研究，综合论证项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。某市某拆迁安置房项目可行性研究主要是通过对全国房地产市场的调查，深入分析某市近几年的房地产住宅市场供给、需求以及销售的基础上开展的。在研究该项目时，通过对项目的地理区位、周边环境、市场环境以及项目开发的前景等进行调查分析，对开发方案进行认真仔细的经济分析，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价, 综合论证项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利,由此得出该项目是否应该投资建设和如何进行投资建设等结论性意见。财务上，通过对成本和费用、营业收入、营业税金及附加、企业所得税的估算，对项目进行盈利能力、清偿能力的深入分析，综合市场可能的发展状况，对项目做出财务上可行性的评价与建议。不确定性上，通过对项目的单因素敏感性分析，综合论证项目的风险大小和潜在的不确定性因素对项目盈利、财务可行性的影响。环境影响及社会评价上，通过合理控制施工，减少扰民。通过对项目社会影响分析、互适性分析，得出项目社会评价的结论及建议。关键词：可行性研究房地产拆迁安置财务分析指导老师签名： AresettlementhousingprojectfeasibilitystudyreportinWuhanStudentname：WangtifengClass：091122Supervisor:GuohuifengAbstract:Thefeasibilitystudyistheuseofavarietyofscientificmeansthenecessityoftheproposedproject,feasibilityandrationalityofthetechnicalandeconomicfeasibilitybehavior.Basicworkisdonebyresearch,comprehensivedemonstrationprojectstechnicallyadvanced,practicalandreliable,whetheritiseconomicallyreasonable,whetherfinanciallyprofitableinvestmentdecisionsprovideascientificbasis.Wuhan,aresettlementhousingprojectfeasibilitystudyismainlythroughthenationalrealestatemarketsurvey,in-depthanalysisofWuhanCityinrecentyears,residentialrealestatemarketsupplyanddemandaswellascarriedoutonthebasisofsales.Instudyingtheproject,throughtheproject"sgeographicallocation,thesurroundingenvironment,marketenvironmentandtheprospectsforthedevelopmentoftheprojectinvestigationandanalysisofthedevelopmentprogramofcarefuleconomicanalysis,theeconomicbenefitsoftheprojectafterthecompletionofscientificpredictionandassessment,integrateddemonstrationprojectsintechnicallyadvanced,practicalandreliable,whetheritiseconomicallyreasonable,whetherfinanciallyprofitable,resultingwhethertheprojectshouldinvesthowtoinvestintheconstructionandbuildingconcludingobservations.Financially,throughthecostsandexpenses,operatingincome,businesstaxandsurcharges,corporateincometaxestimates,theprojectprofitability,solvencyin-depthanalysis,thedevelopmentofintegratedmarketmay,onthefinancialviabilityoftheprojecttomakeevaluationandrecommendations.Uncertainty,throughtheproject"ssinglefactorsensitivityanalysis,comprehensivedemonstrationproject"ssizeandpotentialrisksofuncertaintyfactorsonprojectprofitabilityandfinancialfeasibilityof.Environmentalandsocialimpactassessment,throughthereasonablecontroloftheconstruction,toreducenuisance.Throughanalysisofthesocialimpactoftheproject,mutualsuitabilityanalysis,thesocialevaluationoftheproject"sconclusionsandrecommendations.Keyword：FeasibilityStudyRealestateResettlementFinancialanalysisSignatureofSupervisor： 某目录1绪论11.1选题依据及研究意义11.2国内外研究现状11.2.1国内外研究现状分析11.2.2可行性研究报告编制中存在的问题31.3研究内容及设计方案42项目概况及外部环境72.1自然条件72.1.1空气环境质量72.1.2水环境质量92.1.3污染物排放状况102.2基础设施及教育人文环境122.2.1基础设施122.2.2教育人文122.3场地情况133房地产市场调查及研究143.1全国房地产市场研究分析143.1.1全国房地产市场总体形势不容乐观153.1.2东部深度调整，中部情况分化，西部下调空间不大203.2某市房地产市场研究分析223.2.1某2012年住宅市场分析223.2.2某2013年房地产市场形势展望283.3项目定位303.3.1项目市场定位303.3.2目标客户群定位353.3.3价格定位3563 某4房地产项目规划设计方案及进度安排374.1项目规划设计374.1.1项目规划原则374.1.2项目规划建议374.1.3项目开发方案设想与分析384.2项目进度计划404.2.1工程建设进度404.2.2项目销售进度计划405房地产项目投资估算425.1投资估算编制依据425.2投资估算说明425.3分年投资计划435.4投资总额构成436房地产项目资金筹措446.1自有资金投入446.2售房收入滚动投入446.3银行借款投入447房地产项目财务评价457.1财务基础数据457.1.1项目计算期，建设期和运营期457.1.2营业收入估算457.1.3营业税金及附加457.1.4成本和费用估算457.1.5企业所得税457.2财务评价457.2.1盈利能力分析457.2.2项目清偿能力分析467.2.3财务评价结论4663 某8房地产项目风险与不确定性分析478.1项目风险478.2敏感性分析478.3盈亏平衡分析479房地产项目环境影响评价489.1环境保护489.1.1环境保护标准489.1.2环境影响初步分析489.1.3环保措施489.1.4初步分析结论499.2绿化499.3节能5010房地产项目社会评价5110.1社会影响分析5110.2互适性分析5111结论及建议52参考文献53附表55附表一开发进度计划表55附表二销售收入估算表56附表三拆迁还建银行借款使用计划表57附表四投资估算表58附表五投资使用计划及资金筹措表59附表六营业收入和营业税金估算60附表七净现值与内部收益率计算表61附表八销售收入+5%62附表九销售收入-5%6363 某1绪论1.1选题依据及研究意义房地产开发投资者是以供给为导向，以赢利为目的房地产生产、流通、消费、服务经营行为。房地产开发项目可行性研究及项目评估的主要内容包括：市场定位、项目选址、产品定位、规划设计、经营方式、租售价格的确定、财务分析、营销服务、市场及项目风险分析等。建设项目可行性研究报告是项目审批立项、领导决策的重要依据，其质量关系到整个工程的质量和建成投产后的经济社会效益。可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。前期可行性研究报告的编制与评估是房地产项目开发成败的关键环节之一。据专家测算，在设计阶段可以控制70—85%的工程投资，后面的施工、材料、劳务只能控制15—35%。设计咨询和设计审查都是国际上通行的作法和惯例，如果没有这些制度就难以和国际接轨。因此，要树立工程咨询和设计项目管理的权威，推进设计技术进步，确保投资效益的成效，必须坚持内行咨询内行的原则，不能搞外行咨询内行。这对节省投资，提高勘察设计质量，维护社会公众利益和国家利益不受损失有着重要的意义。财务评价是在国家现行的财税制度及价格体系基础上进行的，对项目直接发生的财务效益及费用进行分析、计算，进行财务报表编制，有效计算项目评价指标，并以此为基础，对项目盈利能力、清偿能力及外汇平衡等财务状况进行全面考察，准确判断房地产开发项目财务可行性。1.2国内外研究现状1.2.1国内外研究现状分析早在20世纪30年代，美国在开发田纳西河流域时就把可行性研究列入开发程序，成为项目开发的重要阶段，在促使项目最终开发顺利进行、提高项目投资效益和优化项目开发方案过程中起了重要作用。第二次世界大战后，西方工业发达国家在普遍将这一方法应用到各个领城的同时也使其不断的充实和完善，逐步形成了一整套较系统的科学研究方法。此后，经过数十年的发展，伴随着应用计算技术和电子计算机的兴起，可行性研究己渗透到许多领域，成为世界各国项目投资决策前期的重要工作内容。国外可研的发展大致可分为四个阶段：第一阶段是从19世纪初到20世纪50年代中期，西方国家主要采用可行性研究财务评价的做法，即主要从企业立场出发，通过对项目收入和支出的比较来判断项目的优劣，其本质就是简单的财务评价第二阶段是从20世纪50年代至6063 某年代末期，在“费用一效益”分析被普遍认同后，可行性研究逐渐从侧重微观财务分析发展到同时从微观和宏观双角度评价项目的经济效果。第三阶段是20世纪60年代末期以来，社会分析这一新方法的提出，把可行性研究及项目评价的水平又提高到了一个新的高度。第四阶段是从20世纪80年代以来，可行性研究理论逐步向各种专业领域渗透，与各专业进行理论交叉和融合，可行性研究理论在基础理论、方法论和应用方面得到了更为广泛的发展。20世纪80年代初我国引入西方经济发达国家已经使用了近40年的可行性研究方法，为加快我国投资项目决策的科学化、民主化和程序化进程发挥了重要的作用。吴瑶枢在《建设项目可行性研究报告编制析论》中提到，建设项目可行性研究报告是项目审批立项、领导决策的重要依据，但在实践中编制可行性研究报告还存在着报告结构不全、深度不够、经济分析数据不实等诸多问题，并建议在谨遵行业标准、摆正因果关系、落实资源、科学选择厂址和工程技术方案、严格节能措施、明确投资估算和资金筹措渠道、强调风险分析等几个方面逐步提高编制水平。郑健刚在《房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法研究》中指出，房地产项目的开发运作，若要在长时间的建设周期内有效规避风险、隐患，就必须进一步提高前期可行性研究报告编制的效率、质量，并通过科学、合理、全面的评估，及时发现问题、改进方案，保证后续业务流程的稳定运转。侯轶坤在《关于房地产项目的财务管理和评价》中认为，房地产项目运作的最终目的是为了获得高额利润，而财务管理是实现这个目标的一个重要手段，本文从九个方面论述了财务管理在房地产项目运作中各个环节所发挥的作用和一些具体的做法。张镇森,罗贞莉通过《房地产项目财务评价方法改进探索》中对各因素的综合剖析，指出房地产项目与一般投资项目财务评价方法和评价指标存在的区别，分析了区别产生的原因和改进财务评价方法和评价指标的意义。提出了房地产项目总成本费用估算方法、经营收入估算方法、现金流量估算方法、财务评价指标的改进方案（房地产项目成本费用估算方法的改进、房地产项目经营收入估算方法的改进、房地产项目现金流量估算的改进）。陈兵《基于灰色关联度分析的房地产投资项目财务评价研究》分析投资项目财务评价与灰色关联度分析的理论基础上,提出构建房地产投资项目财务评价的63 某灰色关联度评价模型,通过实例检验,证明该方法的可行性。研究结果表明,灰色关联度分析方法具有计算简单,通俗易懂,可靠性、实用性强、评价结果客观准确等优点,当各类指标难以准确量化或统计时,应用灰色关联度分析进行综合评价不失为一种有益尝试,为解决类似财务评价问题提供了一个新的量化模型。赵琰等在《房地产开发项目投资风险管理分析》中，运用项目风险管理的基本理论框架，选择房地产开发项目作为研究对象，结合房地产项目的不可移动性、房地产开发项目的高投入性、房地产项目投资全过程的长期性、房地产项目建设条件的特殊性、房地产项目投资的专业管理依赖性等特点，论述了房地产开发项目风险管理的目标及程序，进行了投资风险分析，并介绍了风险管理的措施，以此加强对开发风险的防范意识，提高房地产开发企业运营效率，避免风险损失。鲁俊伟在《层次分析法在房地产开发项目风险管理中的应用研究》中通过对房地产可行性研究报告现状的分析，进一步对现阶段我国房地产投资风险与决策进行研究、探讨，指出房地产业作为国民经济的支柱产业,具有高度风险性，并着重深入探讨了商业房地产开发项目风险管理流程和方法。在对商业房地产项目风险因素进行具体分析的基础上,结合项目特点,对房地产业项目风险管理流程进行了规划,分别针对风险识别、风险评估、风险处置、风险监控的方法进行了具体的描述和实证分析。从而为决策者全面了解项目全过程中的风险状况提供依据,使其风险决策更为科学、合理、及时、有效。林悦在《房地产开发项目在建设阶段的风险分析及应对策略》中指出，房地产企业在项目开发建设阶段的主要风险包括:自然风险、工程施工招标和设备采购风险、工程合同风险、工期拖延风险、项目质量风险、组织与管理风险、工程索赔风险等，对此，应建立相应的监控体系和风险应对策略。项目建设阶段的风险监控应从监控、审查、跟踪、重估等各方面综合入手。项目建设阶段的风险应对策略除完善项目成本控制体系、成立房地产风险管理机构和制定周密的预防措施之外，最重要的还要做好可行性研究报告。1.2.2可行性研究报告编制中存在的问题建设项目的可行性研究报告（本文亦简称可研报告）在项目中的重要性是举足轻重的，其质量更是关系到整个工程的质量和经济效益乃至社会效益。但笔者在工作、学习、实习期间发现某些可研性报告的编制还存在着这样或那样的问题，甚至于无法满足市场的需求，总的说来，可研性报告存在的问题可以简单的归纳为以下几点：63 某缺少量化指标,结论依据不足,可靠性差：由于编制前的市场预测,调查研究工作不充分,获得的相关数据较少,数据也不够客观真实,缺乏对国际国内两个市场的需求预测和国内生产能力的定量分析;也缺少对销售的预测,缺少对产品价格,竞争能力客观,科学的分析,可研报告中的财务评价结论大多通过定性分析得出,缺少量化指标的支持,使可研报告的结论可信度差.研究深度不够,投资估算精度太差：按照有关规定,可行性研究阶段投资估算的误差率应在10%以内,但实际能够达到这一要求的很少.现在,在项目开发建设过程中三超现象仍时有发生，这样的投资估算就失去了作为制定融资方案,进行经济评价,以及项目投资控制依据的本来意义.融资方案不落实：有些项目的可研报告中都只简要说明了融资渠道,融资形式和融资结构,没有融资的成本,风险分析,没有多种融资方案的比较选择,资金来源缺少可靠的意向性或协议性的证明材料.企业自有资金既无主管部门的证明材料,又无资产评估报告.资金筹措不落实,也是房地产开发中烂尾烂楼形成的主要原因之一.1.3研究内容及设计方案（1）房地产市场调研：在现代市场经济条件下，企业的运营环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来了发展的机遇，也带来生存的威胁。房地产市场调研的重要性主要体现在以下两个方面：首先，房地产行业作为资金密集型行业，项目运作资金动辄上亿元，丝毫的马虎都有可能导致严重的后果。其次，通过市场调研，使房地产开发商对现有市场充分了解，对产品及营销策略进行评估，不断发现新的市场机会，解决面临的问题，规避市场风险。（2）财务评价：财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性的过程。房地产开发投资项目的财务效益主要表现为生产经营过程中的销售收入；财务费用主要表现为开发项目总投资、经营成本和税金等各项支出。通过现金流量表的编制和盈利性经济技术指标的计算分析项目的财务状况。（3）不确定性分析：1）、敏感性分析：敏感性分析是指从定量分析的角度研究有关因素发生某种变化对某一个或一组关键指标影响程度的一种不确定分析技术。其实质是通过逐一改变相关变量数值的方法来解释关键指标63 某受这些因素变动影响大小的规律。主要参数包括销售收入、经营成本、生产能力、初始投资、寿命期、建设期、达产期等。由细致的敏感性分析找出各因素的敏感性，从而合理的做好预防措施。明确项目的风险程度，选择敏感度较小的方案。2）、概率分析：通过研究各种不确定性因素发生不同变动幅度的概率分布及其对项目经济效益指标的影响，对项目可行性和风险性以及方案优劣作出判断的一种不确定性分析法。通过概率分析，为决策提供依据。3）、盈亏平衡分析：盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各种不确定因素（如投资、成本、销售量、产品价格、项目寿命期等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值，即盈亏平衡点(BEP)，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。盈亏平衡分析可以对项目的风险情况及项目对各个因素不确定性的承受能力进行科学地判断,为投资决策提供依据。由于考虑了资金时间价值的相关数据的经济实质是项目在整个经济计算期内可以获得的、超过基准收益水平的、以现值表示的超额净收益,所以,考虑了资金时间价值的数据等于零就意味着项目刚好获得了基准收益水平的收益,实现了资金的基本水平的保值和真正意义的"盈亏平衡"。动态盈亏平衡分析不仅考虑了资金的时间价值,而且可以根据企业所要求的不同的基准收益率确定不同的盈亏平衡点,使企业的投资决策和经营决策更全面、更准确,从而提高项目投资决策的科学性和可靠性.盈亏平衡分析是决定项目是否可行的决定性数据，其准确、真实度将直接决定了项目方案的可行性。（4）国民经济评价：从国家的整体经济出发，以能反应实际价值的影子价格、影子工资、影子汇率，计算工程项目的费用和效益并消除各项内部转移支付，然后进行经济可行性分析的评价方法。国民经济评价是真实反映项目对国民经济净贡献的需要。在我国，不少商品的价格，不能反映价值，也不反映供求关系，即所谓的价格“失真”。在这样的条件下，按现行价格来考察项目的投入或产出，不能确切地反映项目建设给国民经济带来的效益和费用。通过国民经济评价，进行价格调整，运用能反映资源真实价值的价格，来计算建设项目的费用和效益以便得出该项目的建设是否有利于国民经济总目标的结论。（5）环境影响评价：是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。主要从一下三个层次进行分析：63 某1）现状环境影响评价在项目已经建设、稳定运行一段时间后，产生的各类污染物达标排放，与周围环境已经形成稳定系统，根据各类污染物监测结果来评价该建设项目建设后对该地域环境是否产生影响，是否在环境可接受范围内。2）环境预测与评价根据地区发展规划对拟建立的项目进行环境影响分析，预测该项目建设后产生的各类污染物对外环境产生的影响，并作出评价。3）跟踪评价主要是针对大型建设项目和环评规划，在建设过程中或者建设后项目实施过程中进行跟踪评价，当项目出现了与预定的结果较大的差异时必须改进的一种评价制度，跟踪评价是现阶段环境管理的重要手段之一。63 某2项目概况及外部环境2.1自然条件某市是湖北省省会，地处华中腹地，位于江汉平原东部，长江、汉水交汇处。地理位置为东经114°7′-114°38′、北纬30°28′-30°42′。属亚热带季风湿润区，光能充足，热量丰富，雨量充沛，水热同季、四季分明、干湿明显，无霜期长。区内光、热、水分布不均匀，变化较大，冬、夏季日照相差约一倍，一年中气温变化大，最热的七月份平均气温29℃左右，最冷的元月份平均气温4℃，存在着夏季高温，冬季冷冻等弊端。项目位于某市洪山区友谊大道以南，武青四干道以北，纺机路以东，罗家港以西。2.1.1空气环境质量（1）气温某市气温分布的月季变化比较明显，冬季温度梯度比较小，夏季温度梯度明显加大。总体上看，某市气温的分布是温度自北向南的递增效应和城区的热岛效应两者叠加的结果。（2）雨年均降雨量1163mm，降雨量一般集中在4-8月，通常春夏多雨，秋冬少雨，在季节上分布不匀，春季阴雨连绵，夏季大暴雨，突发性强，日降雨量最多达248毫米，秋冬降雨较缓和，冬季时有干旱发生。（3）空气质量2011年某市城区环境空气质量优良天数为306天，比2010年多22天，空气质量优良率为83.8%，比2010年上升6.0个百分点，2011年城区环境空气中二氧化硫年均值为0.039毫克/立方米，比2010年下降0.002毫克/立方米，下降4.9%；二氧化氮年均值为0.056毫克/立方米，比2010年下降0.001毫克/立方米，下降1.8%；可吸入颗粒物年均值为0.100毫克/立方米，比2010年下降0.008毫克/立方米，下降7.4%。自2001年以来，2011年三项空气污染物年均值浓度首次均达到《环境空气质量标准》（GB3095-1996）及修改单中的二级标准。2011年全市降水pH年均值为5.72，比2010年上升0.28；酸雨pH年均值为4.99,比2010年上升0.06；酸雨样品检出率为16.8%，比2010年下降了7.7个百分点,酸雨状况与2010年基本持平。1）二氧化硫63 某表2-12009-2011年某市空气二氧化硫含量年份项目200920102011二氧化硫（毫克/立方米）0.0440.0410.0392）二氧化氮表2-22009-2011年某市空气二氧化氮含量年份项目200920102011二氧化氮（毫克/立方米）0.0540.0570.0563）可吸入颗粒物表2-32009-2011年某市空气可吸入颗粒物含量年份项目200920102011可吸入颗粒物（毫克/立方米）0.1050.1080.100（4）声环境质量1）、区域环境噪声 2011年城市区域环境噪声平均值为55.8分贝，达到区域环境噪声2类标准，比2010年上升0.4分贝。声源构成情况为：生活噪声源占75.7%，交通噪声源占11.9%，工业噪声源占9.5%，施工噪声源占2.4%，其它噪声源占0.5%，见图8。55分贝以下网格覆盖人口数量占所有监测网格总人口数量的47.7%；55分贝以下网格覆盖面积为102平方公里，占所有监测网格总面积的48.6%。图2-12011年某市洪山区噪音分布图63 某图2-2某市洪山区2008-2011年噪音变化图2）、道路交通噪声2011年城市道路交通噪声平均值为69.4分贝，达到交通道路两侧功能区噪声标准，比2010年上升0.3分贝。道路交通噪声强度等级为二级，较好。低于70分贝（含70分贝）路段的长度占全部监测干道总长度的63%，比2010年下降12.5个百分点。2.1.2水环境质量根据国家环保部环办[2011]22号文的规定，地表水水质评价指标为《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）表1中除水温、总氮、粪大肠菌群以外的21项指标。湖泊、水库营养状态评价指标为：叶绿素a、总磷、总氮、透明度和高锰酸盐指数。（1）河流（港）水质2011年某市11条主要河流（港）的25个监测断面中,符合功能类别的断面有17个，占68.0%。11条主要河流（港）25个监测断面的水质类别分别为Ⅱ类占28.0%；Ⅲ类占40.0%；Ⅳ类占8.0%；Ⅴ类占4.0%；劣于Ⅴ类占20.0%。图2-3某市2011年主要河流水质级别图63 某（2）湖泊（水库）水质2011年全市70个主要监测湖泊（水库）水质按功能类别统计，符合功能区类别的湖泊有18个，占25.7%。70个湖泊（水库）中水质符合Ⅱ类标准的有1个湖泊，占1.4%；水质符合Ⅲ类标准的有12个湖泊，占17.1%；水质符合Ⅳ类标准的有20个湖泊，占28.7%；水质符合Ⅴ类标准的有12个湖泊，占17.1%；其它25个湖泊（水库）水质较差，均为劣Ⅴ类，占35.7%。图2-4某市2011年主要湖泊水质级别图2.1.3污染物排放状况（1）废气2011年，全市工业废气排放总量6359.95亿标立方米。全市二氧化硫排放总量10.85万吨，氮氧化物排放总量16.83万吨。全市烟（粉）尘排放总量2.84万吨，其中工业烟（粉）尘排放总量2.26万吨，工业烟（粉）尘去除率99.35%。图2-5某市2011年工业废气排放子目图63 某图2-6某市近五年废弃排放总量走势图（2）废水2011年，全市废水排放量76581.90万吨，其中工业废水23304.34万吨，占废水排放总量的30.43%；生活污水53200.97万吨，占废水排放量的69.47%，生活污水排放量仍超过工业废水排放量。全市化学需氧量排放总量为16.81万吨，氨氮排放总量为1.94万吨。图2-7某市2011年废水排放组成图2-8某市近五年废水排放走势图（3）工业固体废物 63 某2011年，全市一般工业固体废物产生量1379.65万吨，综合利用量1373.83万吨（含综合利用往年贮存量49.89万吨），一般工业固体废物综合利用率为97.58%。一般工业固体废物处置量50.10万吨，一般工业固体废物综合处置利用率99.59%。全市工业危险废物产生量5.82万吨，综合利用量2.37万吨，处置量3.46万吨，工业危险废物综合处置利用率99.9%。2.2基础设施及教育人文环境2.2.1基础设施与某市建设华中地区商贸流通中心相呼应，洪山大力整合商贸资源，加快规模特色商圈发展，已经形成五大各具特色的商圈。其中珞喻路商圈形成了以赛博数码广场、资讯广场等为核心的电子科技产品一条街，以新世界、群光广场等大型商场为龙头的商贸企业群；徐东路商圈形成了以商贸流通业和公司总部商务为特色的某市江南片重要的商贸服务中心，徐东平价、销品茂、沃尔玛、新宜家、麦德龙、凯旋门、金马家居、欧亚达等中外大型商家扎堆经营；白沙洲商圈利用其开阔的场地和便利的交通，大力发展现代物流业，形成了汽车及零配件、新型建材、农副产品、物流配送等各具特色的专业销售服务市场，烽火钢材大市场、机电市场等7大物流市场2010年交易额已经超过100亿元，其中白沙洲农副产品大市场日交易量位居全国同行业前列；某火车站商圈重点发展以服务客流为主体的各类商贸流通业，逐步把该地区建成某市现代化“窗口式”新型客运商圈；白浒山港区商圈配合某白浒山外贸码头港区、化工新城和阳逻长江大桥建设，发展完善与此相适应的配套设施和服务项目。2.2.2教育人文全区普通中学41所，在校学生30420人，下降2.66%；职业学校6所，在校学生3533人，增长11.73%；小学67所，在校学生34275人，下降5.33%；幼儿园54所，在园幼儿10898人，增长25.1%；6~11岁人口入学率100%，12岁~14岁人口入学率100%。小学在校生辍学率0%，初中在校生辍学率0.32%。初中生毕业一次合格率99.55%，高中生升学率为89%，其中上省线1655人。全年新建、改扩建中小学校竣工面积13524平方米，改造中小学校危房面积4000平方米。全区累计建立专业技术人员继续教育基地1个，全年完成职工全员培训5736人次。毗邻某大学、华中科技大学、华中师范大学、华中农业大学、某理工大学等16所部属、省属高等院校。63 某全区有文化事业机构3个，其中文化馆1个，影剧院1个，图书馆1个，藏书14.5万册（不包括区内大学图书馆藏书，其中仅华中科技大学图书馆藏书579万余册）；从业人员78人。全年开展大型群众文化活动60次，文化市场管理稽查覆盖率达98%，音像制品案件查处率达100%。2.3场地情况某某拆迁安置房项目已具备“七通一平”基础设施条件，并承诺“七通一平”至企业用地红线边缘，所有路网均以市政道路标准建设。63 某3房地产市场调查及研究3.1全国房地产市场研究分析 总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从去年年底开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，房地产价格也随之开始回落。从区域上看，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。　通过分区域研究发现:东部地区深度调整。其中珠三角地区:全国房价“重灾区”，今年以来，房价已下跌20-40%；长三角地区：今年以来，成交量巨量萎缩，第三季度出现价格拐点；环渤海地区:各城市分化，北京下跌空间较大，沈阳波澜不惊。中部地区成交量明显下降，房价开始小幅下跌，某形势比较严峻。西部地区成交量下降20-40%，房价比较稳定，下跌空间不大。　低迷市场中，依然有四类楼盘实现热销。归纳如下:第一类，打折力度较大的知名企业的大盘，比如恒大、万科、富力等。第二类，超小户型单身公寓。第三类，近郊经济型房源。第四类，综合类特色产品，比如万达开发的综合性商业项目。3.1.1全国房地产市场总体形势不容乐观从去年年底开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，随之房地产价格也开始回落。从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。图3-1全国房地产开发景气指数趋势图63 某接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。第一个指标是“国房景气指数”，它反应的是行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。由下图可知，2010年11月达到高点，其后一路下滑，今年10月份为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点，步入不景气区间。　　前三季度，全国完成房地产开发投资21278亿元，同比增长26.5%，相比2010年31.8%的增幅，明显回落。住宅完成投资15508亿元，增长28.7%。其中，经济适用住房投资638亿元，增长19.9%，说明很多地政府依然没有开足马力推进住房保障建设。全国房地产开发企业完成土地开发面积1.79亿平方米，同比下降1.6%。前三季度，全国房屋施工面积24.04亿平方米，增长20.3%，比2010年的21.5%稍稍回落。其中，住宅施工面积19.07亿平方米，增长21.2%；办公楼施工面积8150万平方米，增长8.3%，比2010年的12.5%明显回落；商业营业用房施工面积25026万平方米，增长12%。　　截止到9月末，全国商品房空置面积为1.3亿平方米，同比增长10.2%。其中，空置商品住宅6641万平方米，增长14.1%。这是非常值得担心的一个指标，空置房面积的明显增长，意味着滞销房屋增加，企业资金回笼影响较大。第二个重要指标是全国70个大中城市房屋销售价格指数。由于我国的房地产销售均价与房屋成交结构关系较大，不能较好地反映房价短期演变轨迹。而拿这一房价指数做分析，更能反映房价真实走势。图3-2全国房价走势图分析上图可知，以月度房价同比涨幅来看，2011年1月达到高点，同比去年1月增长11.3%，其后增幅加速递减，今年10月已降至1.6%，预计11月或1263 某月份，将由正增长变为负增长。由于同比的时间跨度是一年，并不能反映近况，相较而言，月度房价环比增长情况更能说明近期走势，环比增幅的高点出现在去年9月，其后递减，直至今年8月份首次由正增长变为负增长，价格拐点正式出现，也即全国房价正式开始下跌，9月份继续下滑，这一下跌态势将会持续到明年下半年，甚至2010年。（1）全国一二三线城市形势有差异，但有比较明显的下跌　接下来，分析一下全国主要区域房地产市场的情况，为了研究的方便性，在此把城市分为三类，一线城市、二线城市和三线城市。根据上海易居房地产研究院CRIC中国房地产决策咨询系统数据，在30多个大中城市中，半数以上城市9月成交量较8月出现了不同程度的反弹，但反弹力度普遍较小。而另一半城市成交量不升反跌，成交继续萎缩。整体来看，绝大部分城市遭遇了近几年来最冷的“金九”，市场低迷程度可见一斑。价格表现方面，全国大部分城市房价均出现了下滑的迹象，打折优惠幅度有所增大。华南区域各城市更出现了新一轮的降价浪潮，在前期价格已下跌较大幅度的背景下，9月很多楼盘再次祭起降价大旗，优惠幅度均在10%左右。表3-1京沪深9月及前三季度商品住宅供求情况（万平方米）城市供求2011年9月环比增长2011年前三季度同比上海供应106.8744.60%929.46-6.49%成交48.59-26.40%688.15-59.355北京供应265.4187.85%1139.115.32%成交54.8034.31%651.84-13.12%深证供应83.4859.16%466.2621．39%成交30.66-1.11%229.82-48.75%从商品住宅供应量上分析，除上海略降之外，北京、深圳、广州今年前三季度供应量皆有明显增长。尤其是9月份，一线城市供应量均出现了大幅的上升，上海、北京、深圳供应量环比增长明显，深圳增长幅度较大，同比增加了123.57%。　但成交情况非常不理想，前三季度一线城市商品住宅成交量普遍下降五成左右。9月广州、深圳等城市成交量出现了回暖迹象，主要是前期价格下降明显，但上海、北京两城市成交仍处于极度低迷，与去年同期相比成交量严重萎缩。63 某　从价格上分析，一线城市房价继续下跌。上海二手房价格指数8月份首次由涨变跌，9月份上海商品住宅价格下滑迹象明显，全月共有50多个楼盘有新增推案上市，纷纷采取了平开或低开的策略，并有一定的优惠折扣。　某些城市房价下跌势头明显，楼盘打折力度再度扩大。深圳和深圳延续了降价的势头，新上市的大部分项目优惠幅度在原有基础上再增加5-10％。表3-2京沪深8、9月商品住宅成交均价情况（元/平方米）城市商品住宅成交均价（万平方米）2011年9月2011年8月成交均价环比增长项目价格表现成交均价环比增长上海13248-2.30%打折范围扩大135591.29%北京12657-10.04%打折幅度加大1407021.9%深圳11824-22.04%普遍下调14430-7.45%（2）二线城市：成交量降幅较大，房价稳中有降从商品住宅供应量分析，前三季度和9月份大部分二线城市商品住宅市场新增供应量出现了较大幅度的上涨。但成交量却比较低迷，大部分城市成交量同比去年降五成左右，绝大部分是东部城市；少数城市降幅稍小，比如沈阳、西安部分中西部城市。而9月份，成交表现相当不容乐观，大部分城市成交量仅为去年同期二三成水平，合肥、福州、某等城市同比下降幅度均超过了70%，南京、苏州、宁波、成都等城市同比降幅均在80%左右。表3-3二线城市9月及前三季度商品住宅成交情况区域城市2011年9月同比增长2011前三季度同比增长华东南京20.38-80.23%329.59-55.00%杭州17.44-53.71%163.62-50.86%合肥31.80-70.00%531.89-9.87%苏州18.00-80.00%279.02-50.43%宁波11.63-72.08%145.13-43.17%华南福州11.54-79.93%91.26-77.40%华北沈阳147.70-31.53%706.16-17.86%天津31.85-75.93%365.00-48.27%中西部某35.80-72.88%353.00-63.11%西安48.06-52.10%439.23-29.00%63 某郑州40.22-24.51%400.85/重庆75.19-59.77%697.23/成都33.21-78.41%386.02/从成交价格分析，9月份，大部分二线城市价格松动更为明显，部分城市降价幅度再度扩大，房价下跌趋势较为明显。华东除合肥仍能保持价格一定的稳定外，其他二线城市基本都已进入价格下降通道，尤以南京下调趋势最为明显。华北区域内大部分二线城市目前房价相对仍保持平稳，但天津降价趋势已经较为明了。华南福州出现了新一轮降价的风潮。中西部除郑州等个别城市房价仍较为坚挺外，某、西安、成都、重庆等城市房价继续下跌，特别是在恒大、万科、中海等品牌开发企业大幅下调价格的带动下，周边项目开始跟进，导致各城市房价下跌幅度明显加大。表3-4二线城市9月商品住宅成交均价情况（元/平方米）区域城市2011年9月成交均价环比增长项目价格表现华东南京6054-4.39%下调杭州1939512.85%少数楼盘大幅降价合肥42105.89%小幅打折居多苏州6384-3.00%新盘低开，老盘促销宁波9763-5.80打折增多华南福州7334-4.42普遍下调华北沈阳34451.20%基本持平天津6824-1.00%新盘低价入市中西部某4673-2.54%打折力度加大西安48997.56%部分新盘85-95折郑州3934-3.63价格持稳重庆4851-6.10%打折力度加大成都5997-1.70%知名企折加大，持稳（3）三线城市：市场成交继续低迷63 某表3-5主要三线城市商品住宅成交均价表区域城市2011年9月成交均价环比增长项目价格表现华东无锡5495-2.31%降价成为主流常州3847-3.90%优惠幅度有所加大徐州370712.96%打折幅度不大连云港35832.40%在售调低，新盘低价入市扬州4592-7.71%打折降价居多华南大连74184.60%打折促销增多长春41253.98%优惠幅度较小华北厦门8233-21.05%新盘价格普遍下调海口4021-10.30%基本持平中西部南昌49943.65%打折楼盘较多太原51490.00%部分新盘85-95折在经历了连续两个月成交持续走低之后，大部分三线城市在9月份并未能迎来销售大幅反弹。在易居中国跟踪的11个城市中，有6个城市成交量出现小幅反弹，而其他5个城市成交量继续下滑。徐州、南昌、长春等城市环比下滑幅度超过20%，市场低迷程度进一步加重。徐州、长春、海口等城市本月房价仍保持了相对的稳定，但开发商硬扛价格的结果是成交量萎缩，在临近年底还款高峰的压力下，预计在未来几个月内这些城市房价下调。3.1.2东部深度调整，中部情况分化，西部下调空间不大　　（1）珠三角地区：全国房价“重灾区”，今年以来，房价已下跌20-40%　珠三角是我国房地产市场发展较成熟的区域之一，2010年以广州、深圳为代表的珠三角城市群，房地产市场经历了一个快速发展期后，又率先进入调整的态势。由于国内外宏观经济形势的变化，珠三角以出口导向为主体的制造业正经历着历史上最大规模的结构调整，导致中小企业大量倒闭和外迁，劳动就业开始出现下滑，直接影响到该区域的房地产市场。63 某　2010年珠三角区楼市几经曲折，经历了从沸点到冰点的转变。上半年去化良好，基本上项目开盘即获得较高的去化，购房者追涨，开发商惜售，土地竞价踊跃。从四季度开始，成交力度开始走弱，成交量逐月下降。年底受宏观调控影响，开发商资金压力加大，出于快速回笼资金的目的，主要城市住宅市场出现供应放量现象。全年珠三角区域商品住宅价格呈稳步上扬态势，年底开始走弱。　2010年房地产市场热潮推动土地市场的火爆，珠三角区域土地价格上涨迅猛，频频出现地价标王和抢地现象，土地价格在房地产商品价格中的结构比重越来越大，并呈现加速提升趋势。但到年末，受国家政策调控和楼市成交量萎缩等原因影响，土地流标现象屡次上演。　2011年以来，珠三角楼市处于调整期，降价或打折促销现象普遍，观望氛围较浓。供应量明显下降，住宅市场成交量也大幅萎缩。降价措施也由暗降转为明降。商品住宅成交量小幅微升，但购房者持币观望情绪依旧浓厚，市场以刚性需求消费者为主，低总价、经济型的中小户型单位消化最快。土地市场反应冷淡，开发商进入观望状态，拿地变得谨慎，招拍挂土地出让价格也渐趋理性，土地市场流标现象仍然频现。（2）长三角地区：今年以来，成交量巨量萎缩，第三季度出现价格拐点　近年来以上海为代表的长三角房地产市场总体显示出平稳发展的势头，市场交易价格互相支撑。2010年二季度开始，各主要城市增量房、存量房交易量和房价经历了井喷式的上升行情，凸显了该地区刚性需求的强大能量。随着9月份关于第二套房贷款规定的政府宏观调控政策出台，四季度长三角地区的各个城市相继进入了一个调整阶段。全年由于前期房价的飞速上涨，支撑房价始终在高位运行。同期长三角地区的土地市场供应量明显萎缩，最大下降幅度将近70%左右。低量的土地交易在大部分时间内却呈现一派火热的景象，地价高速上涨，地王不断涌现，演绎了一幕“面粉贵过面包”的地价神话。从年底开始土地市场受房地产二级市场大幅调整的影响，成交遇冷。许多土地以底价或是低价成交，跌破业内预计。2011年以来，由于观望气氛浓郁，市场呈现商品房交易量大幅萎缩而房价依然稳定的局面。成交量与去年同期相比，下降幅度在50%左右，整体市场的成交不畅。新开工面积、在建面积和竣工面积呈现萎缩状态，从而导致商品房屋市场供应增长乏力。363 某月份市场出现回暖迹象，但缺少后期支持，市场依旧未能走出阴影。开发商对于市场的信心正在接受严峻的考验。在进入6月以后，长三角地区的楼盘开始出现打折现象，但是打折幅度较小，市场反应冷淡。价格稳定的重要因素是同期长三角区域土地供应总体延续多年下降。受政府宏观调控的影响，土地供应特别是住宅土地的供应不断萎缩。楼市持续低迷迫使开发商拿地更为谨慎，导致大部分土地都以底价成交，部分土地流标。就目前来看，市场上依旧存在大量的刚性需求，但是，市场要走出低迷还需要一段时间，对于购房者市场信心的建立将是未来房地产市场发展的关键。（3）环渤海地区：各城市分化，北京将下跌空间较大，沈阳波澜不惊环渤海房地产市场最大特点是区域内部各城市呈现较大差异化。全国楼市繁荣加上奥运效应，使北京市场供应量和房价上涨幅度，在2010年和2011年上半年都位居全国前列，相比之下天津则表现为具有强大的发展潜力和后发优势。大连房地产市场是辽宁省甚至东北地区的领头羊。青岛房地产则是山东省市场的风向标。目前，环渤海地区的房地产市场正在受到严重考验。环渤海房地产市场的另一特点是发展空间巨大，前景乐观。其中主要的因素是国家改革和发展战略的重点已从上世纪八十年代的珠三角（深圳、珠海为代表的特区开发）、九十年代的长三角（浦东为代表的新区开发），转入到环渤海地区（天津滨海为代表的新区开发）。北京、天津、大连和青岛都已是或将是外来房地产投资者和购买者占重大比重的城市，本地市场跨区域化。2010年环渤海地区所依托的辽宁省、山东省和河北省的房地产开发投资额保持快速增长，分别上涨约31％、28％和47％。三省的商品房销售面积的涨幅均大于竣工面积的涨幅，呈现严重供不应求的态势。环渤海地区各城市在奥运等因素推动下，市场成交量大幅度上扬。伴随着成交量，环渤海地区的房价也经历一轮高涨，市场发展偏热。年末各城市纷纷步入调整期，成交量萎缩，房价涨幅放缓，个别城市房价出现一定程度的回调，市场逐渐转向理性化发展，客户购房也趋于理性。2011年以来，环渤海地区各城市市场持续了观望，市场成交冷淡，二季度则出现了分化现象，多数城市市场依旧低迷。环渤海地区多数城市的土地市场成交平淡，大多以底价成交。对于总价高、位置较差的地块开发商纷纷持保留态度。在市场交易低迷的情况下，开发商拿地态度谨慎。63 某3.2某市房地产市场研究分析2012年冬季的寒流似乎也未能阻挡房地产市场“回暖”的脚步，某土地市场、商品房市场成交量纷纷突破历史最高纪录，在开发商竞相举牌拿地，人们争相出手买房的同时，大家又情不自禁的开始了对2013年楼市的无限展望。3.2.1某2012年住宅市场分析（1）某市增量房市场分析1）市场概况2012年某市共484个在售楼盘，全市商品住宅总成交124206套，较2011年增加31192套，增长33.5%。其中主城区在售楼盘314个，商品住宅成交87888套，占成交总量的70.76%，成交均价7869.56元/㎡，较2011年上涨246.14元/㎡，增长3.2%；远城区在售楼盘170个，商品住宅成交36318套，占总成交量的29.24%，成交均价4007.05元/㎡，较去年微涨13.64元/㎡。表3-7某市2012年商品住宅成交情况汇总表（单位：个，套，%，元/㎡）片区在售楼盘成交套数所占比重成交均价主城区3148788870.76%7869.56远城区1703631829.24%4007.05合计484124206——2）市场特征①成交量和成交价格分析2012年某市商品房市场整体呈现价稳量升的特点。商品房住宅成交价格整体上涨已得到明显控制，但并未出现广大购房者期望的下跌趋势，在通胀背景下，价格基本保持稳定。主城区价格保持小幅增长，远城区与2011年基本持平。而成交量方面，在开发商“加量不加价”的策略下，2012年商品房住宅成交量出现“火爆”增长，较2011年大幅增长33.5%。全年3月、7月、8月、10-12月成交量均破万，尤其是第四季度翘尾行情，直接促成了某楼市有记录以来的年最高成交量。促成成交量大幅增长，一方面是开发商逆市推盘，新盘普遍采取低价入市策略，新增供应较大，另一方面则是经过2011年的观望，价格并未出现期望中的下跌，而市场成交则出现一片繁荣，“刚需”及改善性需求购房者产生恐慌感，担心明年市场出现反弹，按耐不住纷纷出手。表3-8某市2012年商品住宅成交量和成交价格情况汇总表（元/㎡）指标第一季度第二季度第三季度第四季度63 某成交量26708374583978839880主城区成交均价7778.497753.277855.397908.85远城区成交均价3897.123907.613962.634056.74②市场区域特征分析2012年某市商品房住宅市场主城区及远城区成交价格与成交量差距依然较大，中心区的居住便利优势暂时还无法取代。汉口中心区成交均价为10764元/㎡，仍然保持最高，武昌中心区则紧随其后，突破万元，直逼汉口中心区，武昌中心区价值充分体现。除汉阳中心区外，各区成交价均略有上涨，古田区、东西湖区、二七后湖区成交均价涨幅位列三甲，关山片区增幅也达到5.5%，汉口、武昌中心区成交均价虽保持高位，但增幅较小。价格上涨区域，多位于轨道交通沿线和居住新区，地铁等交通配套措施建设已悄然给某市的居住格局带来影响，地铁时代初现端倪。而汉阳中心区因配套等竞争优势不明显，新盘大多低价入市，房价有所回归，成交价略微下降。从成交量看，市场对价格下降反映敏感，汉阳中心区因价格下降，吸引了较多购房者出手，成交量较2011年增加近90%。而南湖片区因价格基本保持稳定且位于地铁沿线，成交量位列第一，较位列第二的东西湖片区和第三的关山片区高出近1倍，东西湖片区及关山片区受地铁开通利好刺激全年成交也均过万套。从各区域成交情况看，中心区域因其传统居住优势，维持价格高位运行，但是受土地供给有限影响，成交量逐步萎缩；地铁规划沿线区域及居住新区，价值得到市场普遍认可，量价均有上升，交通及生活配套已逐步成为影响区域市场的重要因素。表3-9某市2012年部分主要片区季度成交情况汇总表（元/㎡）片区第一季度均价套数均价套数均价套数均价套数汉口中心片区10827.1576710716.6493710743.38105310771.132122古田片区8720.437078637.2911648670.026529038.82769二七后湖片区7460.5211887540.4829377722.4325277876.241744东西湖片区5490.2721565576.9322355720.2335435816.193332武昌中心区10020.3121429985.27245610181.77223710436.392244青山片区7693.8815727584.8110117587.898617827.19811南湖片区7529.6433907280.6652367453.8452247380.70690463 某关山片区7345.7815017361.0327857432.0826257567.114224汉阳中心区8729.3816448592.8122878485.0831278347.132798沌口片区6329.005196322.459226415.1111806370.681315表3-10某市2012年部分主要片区成交情况汇总表（元/㎡）片区均价较去年涨幅套数较去年涨幅汉口中心片区10764.5752.504879-10.51古田片区8766.648.45329230.84二七后湖片区7649.926.61839622.91东西湖片区5650.917.141126639.97武昌中心区10155.943.179079-1.59青山片区7673.442.17425552.62南湖片区7411.210.332075452.03关山片区7426.505.551113523.75汉阳中心区8538.60-3.78985689.98沌口片区6359.313.14393616.66③市场产品结构特征分析2012年某市商品房住宅市场销售主要集中在面积90-120㎡，占比达到44%，价格主要集中在6000-8000元，占比达到46.31%。可见，2012某主流购房需求集中在刚性需求和改善性需求。根据市场调查显示，2012某主流购房客户的购房目的主要是结婚用房、自己无房等刚性需求的，合计占比59%；其次是改善用房，占比23%。在限购政策下，仅有一次或两次购房机会的刚需和改善型购房者，将考虑在经济能力可承受的范围内一次性满足居住需求，同时选择性价比较高和发展潜力较大的区域。面积90-120㎡户型多为小三房，可以满足三代5人规模家庭居住需要，价格6000-8000元区域多位于南湖、后湖等居住新区。因此，面积90-120㎡、价格6000-8000元类型的产品更受到此类购房者的欢迎。表3-11某市2012年商品住宅按成交面积划分销量比例统计表（单位：%）指标90㎡以下90-120㎡120-140㎡140㎡以上比重28.4644.0019.807.40表3-12某市2012年商品住宅按成交均价划分销量比例统计表（单位：%）指标6000㎡一下6000-8000㎡8000-10000㎡10000㎡以上63 某比重12.3446.3129.2512.09④市场政策分析2012年，中央各部委近60次的重申坚持房地产调控政策不动摇，4次表达决不让房价反弹，4次强调要促进房价合理回归，2次要追责放松楼市调控地区，如此频繁的表态严格执行调控政策，表明中央坚持房地产调控政策不动摇的决心坚如磐石。同时，某市从10月起启动商品房预售资金监管制度，某市房管局、银行将与开发商签订第三方监管协议，并开设监管账户，用于存放购房人所支付的购房款。开发商可在工程结构封顶、竣工验收等重大施工节点，向房管部门申请提取资金。房管部门也将在确认其施工进度后通知银行向开发商拨付资金。此举主要是为了防止开发商非法挪用购房款，保障购房者的合法权益，防范风险。（2）某市存量房市场分析1）市场概况2012年某二手住宅成交平均价格4594.05元/㎡，较2011年4454.87元/㎡上涨139.18元/㎡，涨幅3.12%，成交套数19690套，较2011年23195套减少3505套，减少15.11%。表3-13某市2012年二手住宅平均价格情况汇总表（单位：元/㎡，套）月份二手住宅平均价格二手住宅成交套数一月份4425.70523二月份4428.32879三月份4440.691266四月份4502.641418五月份4563.251939六月份4619.441789七月份4646.211850八月份4706.212572九月份4674.841513十月份4695.922099十一月份4707.832045十二月份4717.56179763 某合计4594.05196902）市场特征①成交量和成交价格分析2012年二手房住宅市场总体呈现价稳量跌的形势。拆迁购房需求，加之学区房及部分刚需，支撑了二手房住宅市场整体价格依旧坚挺。由于目前市场中配套成熟的中心区中小户型出租房源供不应求，房租价格上涨明显，部分卖方转售为租，并不着急出售，因此市场挂牌价格也没有出现明显松动。供应有限加之需求旺盛，导致二手房住宅市场价格出现微幅上涨。从成交量上来看，由于市场观望气氛依旧浓烈，二手房住宅市场第一季度成交量仍然延续2011年低迷形势，但随着房地产市场的整体“回暖”，从第二季度开始呈现缓慢回升态势，第三、四季度保持平稳态势。②市场区域特征分析从区域成交情况看，中心区仍是成交主力。武昌、江汉、洪山为全年成交最活跃地区，成交量几乎占到整体成交量的一半，中心区域的交通、生活、教育便利优势依旧突出。同时，轨道交通沿线及拆迁面积较大的东湖高新、江岸、硚口、东西湖成交量也较大。由于旧城改造及大规模拆迁产生了大批拆迁购房者，其中部分购房者倾向于继续选择熟悉区域或配套成熟区域，而此类区域新房供应量普遍较少且价格较高，因而这部分购房者转向选择拆迁周边区域和中心区域的二手房，从而支撑了此类区域的市场活跃度。表3-14某市2012年二手住宅区域活跃情况汇总表（单位：套）月份成交最活跃的区域成交量最低的区域区域套数区域套数一月份江岸区127某经济开发区12二月份武昌区121东西湖区36三月份武昌区173某经济开发区56四月份洪山区205青山区26五月份洪山区266青山区23六月份洪山区234青山区32七月份武昌区247青山区18八月份武昌区384青山区35九月份江岸区194青山区1563 某十月份江岸区305青山区41十一月份武昌区280青山区31十二月份江岸区238某经济开发区31表3-152012年下半年某市二手住宅各区域成交情况统计表（元/㎡）片区均价套数江岸区8638.241510江汉区8386.531595硚口区7958.131463东西湖区6080.921441武昌区8257.321642青山区6356.75174洪山区7103.051534东湖高新区6687.261517汉阳区7259.58998某经济开发区5912.18260③市场产品结构分析由于二手房成交活跃的区域，传统“两室”结构供应较多，且中心区域二手住宅单价相对较高，既兼顾经济又实用的60-90㎡的中小面积“两室”房源更易被市场接受。因此，二手住宅成交主力仍为中小户型房源，占比约为整体的50%。④市场经营状况分析2012年上半年由于市场持续低迷态势，某中介经营状况依旧不容乐观，中介门店数由2800多家减少至不足1000家。某华明达，百居易、21世纪不动产等大中介门店数缩水50%左右。品牌加盟店也同样急剧减少，人员流失严重。在严峻的市场形势下，各大中介纷纷拓展业务渠道，转向多元化发展，部分中介开始代卖新房、车库及商业地产等，也有不少中介将重点转向可长线操作的包租等业务。在经历了一轮大的洗牌后，随着下半年市场回暖趋势，部分门店成交量好转，资金和经营压力得到缓解。从长期来看，培养良好市场信誉，实现规模化、多元化发展，才是中介机构实现可持续发展的有效途径。63 某3.2.2某2013年房地产市场形势展望2012年房地产市场“回暖”，整体价格稳定，成交量则突破历史最高纪录。2013年楼市是否会将成交量“火势”延续，市场价格又会有怎样的变化，让我们拭目以待。（1）房地产调控政策坚持不动摇2012年，部分地方政府对房地产调控政策蠢蠢欲动，部分因触碰了“限购限价”红线被中央明令遏制，中央各部委年内近60次的重申坚持房地产调控政策，调控决心坚如磐石。2013年作为全面深入贯彻落实党的十八大精神的开局之年，中央要求以提高经济增长质量和效益为中心，稳中求进，开拓创新，扎实开局，进一步深化改革，进一步强化创新驱动，加强和改善宏观调控，积极扩大国内需求，加大经济结构战略性调整力度，着力保障和改善民生，增强经济发展的内生活力和动力，保持物价总水平基本稳定，实现经济持续健康发展和社会和谐稳定。中央经济工作会议再次明确了要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，新一届政府将继续房地产市场调控政策不放松。（2）房贷“减负”，融资环境适当宽松央行2012年先后两次下调存贷款利率，2013年1月1日起，房贷一族“减负”。据测算，以一笔60万元30年期、还款方式为“等额本息”的存量贷款为例，明年起月供将比现在少199元，“减负”效应较明显。而根据中央经济工作会议表示“要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，充分发挥逆周期调节和推动结构调整的作用，要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加”，因此2013年仍有降息趋势。另外，公积金贷款利率在与存贷款利率同步下调的基础上，某市适时调整公积金贷款政策，优先支持刚性购房需求，对首次购房职工家庭，陆续出台了“购房面积90平方米以下贷款比例最高到房价80%”、“单身职工首套房最高可贷60万元”以及降低贷款条件等一系列优惠措施，对公积金贷款手续和流程也进行了简化。2013年随着某市公积金贷款优惠举措的进一步落实，公积金贷款规模将持续迅速扩大的趋势。对于刚性购房需求，融资环境将进一步宽松。（3）房价总体维持平稳，区域价格差异显现2012年某房价出现量升价稳的局面，刚需的积累释放，加上房租的传导效应，支撑了成交量的持续高位运行。地铁263 某号线沿线区域因受地铁开通利好刺激，价格普遍上涨；汉口、武昌等中心区域房价稳中微升；南湖、后湖等住宅新区虽然均价降价趋势并不明显，但仍有部分楼盘采取降价销售策略，且降价幅度较大的楼盘都取得了不错的销售业绩；而盘龙城等周边区域价格已普遍有所回归。从目前趋势分析，2013年某市地铁沿线区域及中心区域房价受供应紧张及人口聚集度影响，仍将维持在高位；住宅新区因基础设施配套发展利好消息支持，将成为刚需及改善性需求首选，房价将得到支持；周边区域价格应有理性回归。各区域价格将随着产业集中及人口聚集度逐步显现差异，市场竞争会愈加激烈，整体均价上涨空间较小。（4）楼市进入地铁新时代“我家就住地铁口”，自某地铁规划出台以来，地铁房“遍地开花”，规划沿线纷纷打出地铁准物业的旗号。可以预见，地铁带给某带来的不仅是便捷出行、居住破格局化、多重居住圈重叠等改变，它还将从精神层面调整某人固有的置业观念，从而催生某楼市进入新地铁时代。作为某首条开通的地铁2号线，其沿线光谷、中南、南湖、王家墩、金银潭等区域楼盘，价格普遍有所提升，沿线楼盘最低也在8000元/㎡左右，且销量不俗。从国内一线城市调查来看，在地铁有效覆盖的2公里内，房价平均涨幅约在20%左右。随着某市多条地铁的随后开工，地铁对周边房价的巨大影响会一直延续，不论是某地铁沿线商铺还是住宅，将迎来新一轮的价值放大，“买房跟着地铁走”将成为某市民最普遍的置业观。（5）投资类型多元化限购政策直接扼杀了大部分住宅投资者的投资计划，资金雄厚或纯粹为投资获利的购房者将重心放在了写字楼和商铺上，而资金相对有限或投资自住功能兼顾的购房者则把重心放在了商住楼。随着中部崛起、“两型社会”试验、国家中心城市建设等诸多国家战略在某叠加，再加上经济增长强劲，某越来越受到国内外企业关注，诸多跨国企业和国内企业在此设立区域总部或分部，导致某办公楼市场需求强劲。2012年某办公楼租金增长迅速，成为目前全国租金增长最强的办公楼市场之一。未来一年，某办公楼市场没有一些西部中心城市潜在的供应过剩问题，且需求将会比沿海城市旺盛，办公楼投资仍将持续升温。而商住楼方面，低总价功能型的LOFT产品市场接受度高，40年商住物业明显回暖。目前某在售的商用公寓多达数十个，这些商用公寓产品的价格比同区的高端住宅、纯写字楼价格低，租金回报能够达到5%左右，比住宅更为诱人。从目前看来，商用公寓价格不高，租金回报仍有上升空间，投资诱惑力将继续加大。在经济持续稳步发展、城市圈共同发展的大环境下，某63 某华中区中心城市的地位日益凸显，城市对外的吸引和辐射能力增强，频繁的商务往来和中心商务区的营商环境愈发成熟，这些都推动了某商铺市场的发展。受国家扩大内需的政策利好，零售业市场表现畅旺，预期未来五年某将有38个规模在3万平方米以上的优质商场落成使用，总面积达到332万平方米。未来2-3年某商业地产将面临较好发展机遇。3.3项目定位3.3.1项目市场定位（1）项目理念及思想本项目包括商品住房A和还建房B。商品住房A追求“自在城市花园”的城市、现代格调。还建房B秉承“自在公寓”的自由、追求的人性化特色。项目毗邻繁华的徐东商业中心，地理位置优越。（2）市场定位1）项目定位依据房地产市场调查问卷、项目自身发展条件、项目周边环境状况、某经济技术开发区发展“十一五”规划及分区规划汇报、本项目竞争者的全方位分析。2）产品功能定位从前面项目周围环境分析可知：项目位于某市洪山区友谊大道以南，武青四干道以北，纺机路以东，罗家港以西,紧邻徐东商业中心，购物、出行都十分便利。3）产品户型定位①商品房A部分a档次定位通过目标市场的选择，根据置业者的需求状况，并对市场调研的资料进行了适当的修正，作为该项目的设计依据。因此主要选择了这个范围段面积的户型作为该项目的主力户型。具体的户型定位如下：舒适型——符合现代人家庭生活方式，具有舒畅适宜的居住环境，又具有家庭文明的气息，文化品味较高，装修个性较强，通常面积在75-90平方米之间，两室一厅（大客厅），两室两厅，设施周全景观清幽。豪华型——面积在90～110平方米之间，面积大房室多，设备齐全的三室两厅两卫。充分体现21世纪高品质住宅的风貌。b户型布局户型的布局主要考虑以下几个方面的问题：调查显示，两房的需求最多，同时在环境、位置与户型几个因素不能同时满足时首选户型的占到了26%，以及国家对小户型的强制性规定，两室两厅的需求供63 某应均成为主流。通过调查的情况，得出以下的潜在消费者对户型的需求表，见表3-9。表3-17潜在消费者对套型的需求房型套型比例合计比例一室型一室一厅一卫4%4%两室型两室两厅一卫两室一厅一卫17%48%65%三室型三室一厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫7%9%15%31%总计100%100%主次分开——买房通常为了满足舒适度的要求，同时也是人们身份和地位的一种彰显形式，因此主卧朝南，视野开阔，风景优美。主卧与客卧分开，并在主卧单独设卫生间。动静分开——客厅、餐厅、厨房、阳台需要人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力，而主要为休息用的卧室显然需要最大程度的安静，因此应该将他们严格的分开，确保休息的人安心休息，活动的人尽情活动。满足客户心理需求当主卧室面积在17平方米左右即可满人们的基本居住需求，但随着人们对舒适度的要求，大部分传统的中国人喜欢大的空间，认为大的空间宽敞、气派，因此在户型的设计上，针对人们心理需求的变化，尤其是对追求宽敞气派的人们来说，设计大的主卧是顺应人们的需求的。而我们对其的定位亦是侧重主卧朝向和大小的。把握市场动向目前市场上流行的是“大室小厅”，我们要与这个大趋势一致，否则，就要花很大的精力去扭转公众的共识。产品差异化虽然在设计上要顺应市场的潮流，但也要避免楼盘同质性的问题，因此，在保证与市场接轨的同时，还要体现本项目的个性特点，注重房室的通透性和采光。c户型内部空间设计定位63 某各功能空间的组织要遵循功能分区、动静分区、洁污分区的原则布置，其面积配置除依据人体工程学的原理外，还要适应客户的心理需求，本案户型舒适度分析如下表3-10：表3-18中高档户型舒适度分析户型划分标准起居功能最低标准面积最大标准/㎡开间最低标准/㎡最后朝向或自然通风情况70～110㎡/户起居室244.2南向或东向餐厅13—朝向均可主卧室183.8南向主卧卫生间5.5——次卧室123.0朝向均可厨房62.1—d项目户型分配情况综上所述，初步得出户型的分配情况如表3-11：表3-19户型设计定位户型代号面积(㎡)套数(户)备注两室两厅一卫A、B85明媚阳光双南卧室，阔景阳台山水共商三室两厅一卫C95南北通透，全明设计，通透明亮无暗间三室两厅两卫D105设计领先，客厅卧室尽显舒适度e还建房B部分因考虑还建房居民的购买能力，还建房部分的设计户型在商品房的基础上，减少豪华户型比例的基础上，适当加大中小型户型的比例。4)产品面积定位对于户型面积大小的确定，在设计上参照了同类项目的户型设计样式，同时通过市场调查发现，结婚是促使被调查人员购房的一种动机，占19％，而目前有46%的被调查人员以改善家居生活为目的，而这些人群的家庭构成以二人世界和三人的核心家庭为主，故80～110㎡的户型成为最受欢迎的类型，也是该项目设计的重点，当然为满足客户的差异化的需求，我们也根据项目本身特点，设计了更多样式的户型。63 某图3-3购房面积调查通过对购房者的调查，并结合对其的经济状况的分析，就形成了该产品的有效市场，80～100㎡以及110～140㎡的住房的需求较大，该面积段的户型是应着力建设的见表5-8，针对潜在消费者对面积的需求调查结果。通过对消费者需求市场的调查，结合国家对户型面积的限制性规定，制定了本案的户型面积定位，见表3-14。表3-20户型面积定位表户型分类面积(㎡)户数比例A户型两室二厅一卫总建筑面积81.630%套内建筑面积62.86公摊面积18.74B户型两室两厅一卫总建筑面积8630%套内建筑面积65.85公摊面积20.15C户型三室两厅一卫总建筑面积9524%套内建筑面积73.8公摊面积21.2D户型三室两厅两卫总建筑面积10416%套内建筑面积80.18公摊面积23.82从上表中可以看出，户型面积在80~100平方米占多数，达到84%，符合调查结果，因此，该项目的面积定位是可行的，也是合理的。63 某3.3.2目标客户群定位通过对项目市场地理位置因素、人口因素、客户心理因素等进行细分，找出目标客户群，选择目标市场，从而有效地进行市场定位。根据市场调查的结果，项目的潜在消费者主要包括以下几个类型：1)一类：大学、中学的骨干教师、中层行政干部，大中型企业的中层以上的管理者。这类消费者的受教育程度较高，素质较高，对住房要求的品质高，如要求住房的面积宽敞采光好、位置好、小区的环境好，户型好，消费能力较强，有较强的月供和首付能力。2)二类：以上单位的具有较高学历且有一定工作年限的管理者。这类消费者的受教育程度较高，素质较高，但由于工作年限的限制，已有的积蓄不多，对住房要求实用，具有较高的性价比。主力要求面积在90～100㎡。3)三类：由于该项目附近的医疗设施比较齐全而且交通条件便利适合对生活质量要求较高的中老年人这类消费者主要为国企退休人员以及一些学校老教授有一定积蓄，需要改善居住环境，要求住房的实用性，主力要求面积在80～90㎡。4)四类：投资者。此地有与地理位置较为优越，自然环境较好，而且地处核心文教区和居住区，将来的升值潜力巨大，能吸引较多投资者前来。3.3.3价格定位(1)项目单价根据与该项目相近的其他在售与预售楼盘的在售与预售价格，采用可比楼盘量化定价法估算该项目的预期售价。下面是部分可比楼盘售价：1)商品房部分表3-21该区域商品房楼盘售价一览表序号项目名称楼盘类别面积段（㎡）销售均价I总售价1保利公园九里高层86-122840072-1022佳兆业金域天下超高层89-108680060-733万科金色城市小高层78-95750058-714城投瀚城板塔结合88-144820072-1185南湖半岛高层160-2518800140-2206南国花郡高层92-108800073-867福星惠誉东澜岸多层90-140540048-75在售楼盘均价===758663 某该区域在售楼盘均价在7500元/平方米左右。根据谨慎性原则，在均价的基础上再乘以谨慎性系数，取项目商品住宅楼部分均价为7500元/平方米。2)商铺部分表3-22该区域商铺售价一览表序号项目名称销售均价1保利心语商铺200002万科金色城市商铺200003公园大街商铺150004泰然南湖玫瑰园商铺220005福星惠誉东澜岸商铺10000由上表该区商铺均价，区域均价==17400，为谨慎起见，取商铺价格为16000元/平方米。(2)、项目总价项目按照多层、高层、超高层结合布局，每层底部为商铺，预计商铺、住宅比例约为1:11,平均单价==8208。该商品房项目单价取8208元/平方米，总价为9985852800元。63 某4房地产项目规划设计方案及进度安排4.1项目规划设计4.1.1项目规划原则（1）适应分期自建开发总体规划要便于分期开发，能够划分成若干既相对独立又相互联系的组团。（2）尊重地形小区地形比较平坦，规划应充分考虑地形、地貌。充分尊重地形，使规划具备良好空间感。（3）充分利用项目环境资源充分利用现有的戴戈庄水库及小珠山资源，形成项目独有卖点。尤其是注重对山景住宅观念的渗透，形成与众不同的居住社区。（4）集约用地，实现土地价值最大化项目用地位于开发区重点规划的长江路居住示范区内，土地升值潜力巨大，年升值幅度大。因此，必须集约用地，实现土地价值最大化。（5）道路系统设置原则考虑项目用地地形条件及竖向设计要求，道路系统走向尽量与等高线一致，按照不规则自由布局设置。道路系统分为组团级设置，项目用地范围内不设市政道路，增加可建设用地范围，并减小市政道路带来的噪音污染与对地形的破坏。4.1.2项目规划建议充分立足于项目的定位，为消费者创造一个具有丰富内涵和浓郁的人文气息社区，把和谐人居的主要元素加以提炼，包括公共广场、街道、绿地公园、蜿蜒的巷道等，通过空间规划组织的再创造，为小区创造层次丰富，内容、功能和景观均丰富的公共活动空间，为人们提供各种不同的交往场所，丰富社区的人文气息和邻里气氛，加强了人们的归属感：以对景观的组织和再创造，再现浪漫、朴实、温馨的环境气氛；以对建筑风格的提炼，简化的现代建筑手法的演绎，再现优雅风格和韵味。（1）建筑单体布局63 某为充分发挥土地的价值，挖掘项目的潜力，结合调查结果和项目定位分析，拟建高层建筑、多层建筑、独立别墅多样式群组。建筑单体轮廓简单而富有变化，色彩明快，以稍淡的金色为主色调，衬以绿地景观和红色房顶，创造自由简洁的线形。（2）停车场在每栋楼下地下室内建停车场。（3）儿童活动场所、幼儿园在各高层之间建设儿童活动场所，用于儿童娱乐、玩耍；（4）景观水池、栖息广场在项目内部建造景观水池和中心广场，配以适量的运动娱乐设施。并种植景观树木及长青植物，配以大面积的草坪，广场设置长椅供人们休憩，沿路有曲折的小路在绿地中蜿蜒，供人们散步和晨跑。（5）体育健身设施设置文体会馆，晨练场所，运动场等，供业主健身、练习之用。在小区适当的地方设置休闲健身器材，集娱乐与运动一体。4.1.3项目开发方案设想与分析（1）方案设想与分析考虑到本项目的市场推广计划及小区成片建设的需要，拟将本项目分两期来开发建设，规划为中高档住宅社区。由于该地段位置的重要性以及土地的稀缺性，全部建设成高层建筑。首先完成样板楼展示工程主要干道、并配备管网；同时开发地下车库及其他一些配套设施。这样可以在小区内部配套尚未完成的情况下使首期买家享受到已成熟的公建配套设施。本期还要建设好垃圾中转站、变电站，并做好防护绿地。本期推出的楼盘价格不宜太高，以略高于成本价的价格即可，旨在吸引买家，树立小区的形象，创立小区的知名度，即采用低开高走的策略。然后将开发剩余地块的四栋楼层，这时小区已经基本成型，配套设施已经成熟，“人气”聚集，此时，可提高楼盘的价格，以获取较大的利润。（2）开发方案项目规划用地面积481815㎡，其中还建用地总面积为148500㎡，商业房地产开发占地面积333315㎡。商品住宅部分总建筑面积为1216600平方米，还建建筑面积330895平方米，总建筑面积1547495平方米。具体的开发方案：63 某1）停车场、道路采用地下停车场，每个车位15㎡；小区道路主干道6米，次干道4米，支路2米。2）主力户型设计展示针对户型的设计，严格按照户型定位的要求，符合市场的导向，满足客户舒适度要求；同时，在户型的设计上，体现和谐人居的理念，并融合现代时尚建筑风格，凸现“百年传承，山水福地”的文化底蕴。现将几种主力户型展示如下：A户型特点：明媚南阳光卧室，阔景阳台山水共赏；A户型户型：两室两厅一卫建筑面积：81m2B户型特点①大视野山景飘窗，生活更亲近自然②大餐厅尽享大厨艺，悠品美妙时光。B户型户型：两室两厅一卫建筑面积：86m2C户型特点①媚双南阳光卧室，阔景阳台山水共赏；②静分区，畅想安静舒适的居家环境；③大视野山景飘窗，生活更亲近自然C户型户型：三室两厅一卫建筑面积：95m2D户型特点：①视野山景飘窗，生活更亲近自然；②开间细节起居室，绽放美丽心情；63 某③大餐厅尽享大厨艺，悠品美妙时光。D户型户型：三室两厅两卫建筑面积：106m2总结语：通过对项目市场细分，找出目标客户群，选择目标市场，从而有效地进行市场定位。然后根据前期的市场问卷调研的统计结果对项目产品的功能、户型、户型面积进行定位，最后进行项目的规划建议和主力户型设计，以此完成项目定位分析，为下一步的产品价值分析和产品定价做了充分工作。4.2项目进度计划4.2.1工程建设进度某某拆迁安置房项目，商品住房占地面积333315平方米（折合500亩），建筑面积1216600平方米，建设体量巨大，采用滚动开发模式；还建房占地面积148500平方米（折合222亩），建筑面积330895平方米，分两期进行。计划建设期为8年，本项目2013年上半年完成整体拆迁任务，2014年底完成还建安置房建设任务，从2015年上半年起至2022年底完成房地产开发任务，开发建设期8年。考虑本项目特点，销售中采用边施工边销售的策略（滚动开发），一批住宅竣工验收后，即可投入使用。具体开发经营周期安排见附表1，商品房开发略图见表4-1。表4-1商品房开发经营周期横道图时间内容20132014201520162017201820192020202120222023投资决策初步设计施工图设计施工、验收商品房预售现房销售63 某4.2.2项目销售进度计划（1）开发计划表4-2分期开发量（单位：平方米）地块2013201420152016201720182019202020212022合计一期二期———————还建房177220153675———————330895商品房1520751520751520751520751520751520751520751520751216600合计1536751520751520751520751520751520751520753292951520751547495项目开发进度详见附表一。（2）销售进度计划项目建成后，除公共建筑不作销售，多层、小高层和别墅全部进入销售。根据国家和某市的有关政策，商品房首期工程拟从2014年下半年开始预售，所有住宅和商铺计划竣工后一年内销售完毕，即到2023年底销售完毕。项目销售进度计划详见附表二。63 某5房地产项目投资估算根据国家概算指标及某市有关部门规定的收费标准，对本项目进行初步估算。此次投资估算范围为某某拆迁安置房项目工程，占地面积481815㎡，规划建筑包括高层、多层住宅，商铺以及必须的配套基础设施工程。5.1投资估算编制依据1、《某市工程造价信息》的实际情况确定；2、某市洪山区对建筑安装工程的有关规定；3、项目建设单位提供的相关项目资料。5.2投资估算说明（1）建筑安装工程费根据某的实际情况按某建筑工程造价情况，高层建筑平方米造价1071.28--1190.31元，小高层取929.33--1032.59元；根据某市建设工程造价信息网最近公布的数据：表5-1某市住宅建筑工程平方米造价表序号工程项目本期1-1住宅6层以下754.74--838.612-17-8层884.47--982.743-19-14层929.33--1032.594-115层以上1071.28--1190.31本项目因为容积率为3.65，高层建筑较多，周围布置多层建筑，多层建筑首层为商铺，再加上保险起见，取建安费为1600元/平方米。（2）基础设施费取费按照120元/平方米计算。（根据政府文件，主城区基础设施费取120元/平方米，新城区为60元/平方米。）（3）配套设施，按照建安费的10%计算。（4）不可预见成本，依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，按前几项和的3%一5%计算。本项目按4%取。（5）管理费用，按项目开发成本构成中前几项之和为基数，按3%计算。（6）建设单位销售费用包括1)广告宣传费。约为销售收人的2%一3%；2)销售代理费。约为销售收入的1．5%一2%；3)其他销售费用。约为销售收入的0．5%一1%。63 某以上各项合计，销售费用约占销售收人的4%一6%。本项目中取4%。（7）契税税率按照4%的征收率（中华人民共和国契税暂行条例国务院令[1997]第224号第三条契税税率为3—5%。）。5.3分年投资计划按照工程实施进度，还建房建设期为2年，商品房建设期为8年。工程费用分年投资，拆迁还建银行借款使用计划详见附表3。5.4投资总额构成项目工程投资总额分两部分，总投资为573,144.3万元，拆迁安置房为229,382.9万元，房地产开发投资为343,761.4万元。固定资产投资估算详见附表4。63 某6房地产项目资金筹措6.1自有资金投入根据项目建设投资计划和建设单位的资金情况，建设单位需投入自有资金65,560.47万元用于安置房项目，投入103128.4万元用于房地产开发，在建设期内滚动投入，本项目自有资金投入符合有关资本金比例规定要求。6.2售房收入滚动投入建设期售房收入扣除营业税金及附加和售房费用后均用于滚动投入。6.3银行借款投入建设经营期根据自有资金及售房收入滚动投入情况确定银行贷款额；本项目需银行借款，利率6%，银行借款资金在两年安置房建设期内分期投入。资金筹措详见附表5。63 某7房地产项目财务评价本项目财务评价范围为某某拆迁安置房项目建设工程，占地面积约722.6亩，规划建筑面积1547495平方米。7.1财务基础数据7.1.1项目计算期，建设期和运营期本项目建设期为安置2年，房地产开发8年。7.1.2营业收入估算某某拆迁安置房项目，规划建筑面积1547495平方米，其中还建住宅建筑面积330895平方米，房地产开发建筑面积1216600平方米。依据项目定位，初步确定本项目商品住宅综合平均销售价格为8208元/平方米，公共建筑不进入销售。经测算，该项目总收入573144.3万元。商品房各年销售比例及销售收入参见附表二。7.1.3营业税金及附加根据《中华人民共和国营业税暂行条例》等有关规定，本项目销售适用营业税按照销售收入的5％计算，城市维护建设税应交营业税的7％计算，教育附加费应交营业税的3％计算。经营收入和营业税金估算详见附表六。7.1.4成本和费用估算1、营业成本（1）售房费用按售房收入的4％估算，全部投资金额记入售房建造成本。2、财务费用评价中财务费用为长期借款利息。拆迁还建借款额分十年等额还款，利息率为6%。7.1.5企业所得税项目企业所得税率按规定营业总额的25％计算。7.2财务评价7.2.1盈利能力分析本项目工程利润为370518.8万元，应交所得税92629.7万元，该项目的税后利润为277889.1万元。63 某经测算，项目资金利润率、资金利税率如下：项目税前投资回报利润率＝＝=64.6%项目税后投资回报率率＝7.2.2项目清偿能力分析项目建设投资银行借款分析，用收回的运行利润偿还。该项目需偿还银行借款163822.4万元。长期借款偿还期为10年（含建设期）。贷款偿还用售房收入滚动投入，每半年8191.1万元，自2014年始至2023年为止。以上结果表明：投资回收期5.5年，能按时收回投资，财务净现值（税前）89428.8万元（Ic＝10％）,该项目在财务上可行。结果表明：销售收入对本项目影响很大。项目开发单位应努力提高营销水平，以提高项目的目标利润。7.2.3财务评价结论经综合测算，本项目全部投资财务内部收益率为10.2％（税后），以10％为折现率计算的财务净现值（税后）为2201.4万元，大于零。能够按时收回投资。长期借款偿还期为10年（含建设期），能按时偿还银行借款。评价：该项目能够保证投资的合理收益，并按时偿还长期借款，财务内部收益率超过借款利息，说明本项目在财务上可以接受。 由上述计算可知，本项目内部收益率大于借款利息，财务净现值（NPV）>0，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的可行性。净现值与内部收益率计算表见附表七。63 某8房地产项目风险与不确定性分析8.1项目风险因项目实施中的不确定性、不可预知性等特点，项目的实施必然伴随着风险发生的可能，对该项目进行风险分析，通过对可能存在的风险的全面认识，在项目风险管理降低风险发生可能性的同时，合理规避风险，从而实现风险的有效规避，达到最佳效益。8.2敏感性分析通过敏感性分析，找出影响项目目标实现的敏感性因素，这样更加的有利于项目实施。为了考察项目适应各种因素变化的能力，本评价对影响项目财务效益的因素销售收入在－5％～＋5％范围内进行了敏感性分析，分析结果详见附表八、附表九。由表格可见，销售收入+5%时，税后利润率由36.6%变化为42.8%。销售收入-5%时，税后利润率由36.6%变化为30.5%。在项目实施中，应该尽力做好销售工作，努力增加销售收入。8.3盈亏平衡分析盈亏平衡点Q=F/（P-Cv）经计算，本项目的盈亏平衡点为69.8万平方米（详见excel计算表格）。63 某9房地产项目环境影响评价9.1环境保护9.1.1环境保护标准根据《中华人民共和国环境保护法》等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目环境保护工作接受某市环保部门的监督，采用的环境保护标准为：（1）、《建筑项目环境保护管理条例》【国务院（98）253号令】（2）《大气污染物综合排放标准》【GB16297-1996】（3）《污水综合排放标准》【GB8978-1996】（4）《环境空气质量标准》【GB3095-1996】（5）《地表水环境质量标准》【GBZB1-1999】（6）《城市区域环境噪声标准》【GB3095-93】9.1.2环境影响初步分析项目建设基地位于雨花经济技术开发区东面，项目选址符合当地规划要求。项目建设及启用后，主要设计到噪声、污水及固体废弃物等环境问题。（1）噪声本工程施工期间对环境的影响主要是噪声。基地建设四面东西两面为交通干道，尽量减少由施工机械及运输车辆产生的噪声在施工中对周围环境的影响。建成后，小区内基本为家庭用车通过，一般不会对环境造成影响。（2）污水施工期间产生的污水集中挖沉淀池，经过沉淀过滤后排放。建成后，小区内严格实行雨、污分流制。雨水可以通过雨水管排入中兴河。生活污水经地理式无动力污水处理装置处理后经过排污管排入开发区污水干管，最终进入雨花经济技术开发区内污水处理厂处理。（3）固体废弃物施工期间产生的建筑垃圾按城管要求定时运送到制定地点。项目建成后生活垃圾实行袋装化处理，集中收集到居住区内设设置的封闭式垃圾箱，由物业管理部门统一运送到开发区垃圾处理站处理。9.1.3环保措施（1）63 某在施工过程中，应当遵守国家和省有关环境保护的法律、法规的规定，采取措施将施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。具体采取以下措施：1）妥善处理泥浆水，未经处理不得直接排入开发区排水设施和河流；2）不在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡、油漆以及其它会产生有害烟尘和恶臭气体的物质；3）使用密封式的圈筒处理高空废弃物；4）采取有效控制措施施工中的扬尘；5）禁止将有毒有害废弃物用作土方回填；6）对产生噪声、振动的施工机械，采取施工等有效措施，减轻危害。（2）在设计和有关设备的使用时采用以下措施：1）采用分流制排水系统，利用割断隔油池、化粪池以及污水处理系统，使排水达到国家污水排放标准；2）设有空调及通风系统的房间内墙、门、窗做吸音隔声处理，有关设备采取减振及消声措施；3）厨房间排油烟要经过过滤，减少油烟排除室外；4）建筑内隔断采用轻质隔墙、轻刚龙骨石膏板等，尽可能少采用对人体健康有不良影响的材料。（3）绿地作为城市空间组成要素，对城市景观影响较大。该项目的绿化手段要采用点、线、面相结合的方法。点与线的绿色空间通过沿线路的线绿色空间与住宅间的面以及点绿化联系起来，构成小区的特色绿化系统。（4）在项目建设期间及项目建成以后，需请环保部门对本项目进一步环境影响评价，以便采取更加经济合理的措施而达到对有关污染物治理的标准要求。9.1.4初步分析结论综上所述，只要加强管理，严格按照有关标准执行环保措施，基本上不会产生环境污染。从另一方面来说，项目建成后，优美的住宅小区将增强当地的对外形象，对美化环境、提高绿化率、净化大气等都会产生积极的作用。9.2绿化随着社会的发展和变革，进入新潮时代的都市居民择居标准也都发生了很大的变化。提高居住质量，不仅仅要有好的房型、好的地段，赏心悦目、令人心旷神怡的绿色环境的舒适的生活环境也是一个重要的方面。因此加强居住区的绿化是本项目建设者必须认真考虑和解决的问题。63 某本项目拟采取以下绿化措施：（1）充分利用和改造现有植被，加强居住区内环境绿化工作，在工程设计中充分考虑公共绿地和绿化覆盖率的要求，提高区内生态环境质量。良好的生态也是提高住宅区卖点的主要措施之一。（2）区内分别设公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地。（3）区内按不同的规划组织结构类型，设置相应的小游园（小区级）、组团绿地（组团级）和其他的块状、带装公共绿地。有条件的部分设置大片绿地。（4）加强住宅区建成后绿化环境的保护管理工作，使社区居民充分享受到大自然给他们的恩惠。9.3节能根据国家对节能住宅提出的要求，本项目拟采取以下措施，以取得节能效果：（1）居住区室外采用节能型钠光源照明。（2）房屋设计中考虑增强房屋的保温性能，以节约取暖和照明能源。（3）居住区电力系统的布置中力求减少线损，合理选择负荷中心，节约电能。（4）居民全部采用水冲式卫生系统，以家庭为单位单独计量，以节约用水，节约水资源。（5）居住区内燃气普及率达到100％，集中管道供应，提高居民生活水平，提高能源的利用率，同时也减少空气污染，保护环境。（6）其它节能技术，如充分利用太阳能、分质供水技术、日光反射技术、遮阳技术、控制阳光辐射和热量进入外墙的技术、新型节能建材等。如按照上述要求进行下一阶段的设计，项目将建成节能生态示范小区63 某10房地产项目社会评价10.1社会影响分析该拆迁安置房及房地产开发项目位于某市洪山区友谊大道以南，武青四干道以北，纺机路以东，罗家港以西,紧邻徐东商业中心。作为湖北的省会，某最近几年保持着强劲的发展势头，依伴长江，某具有强大的发展潜力。房地产业作为某的巨大发展引擎之一，一直引领着该区域的经济发展。由前所述，某市的房地产需求一直保持着高增长的态势，该项目不但具有良好的销售前景，也拥有大量的潜在客户。而拆迁安置也符合该区域的发展需要，为某市尽快建成中部大都市尽力。该拆迁安置房项目为本区提供了社会保障，促进了社会和谐。老百姓由农民转变成了居民，和城里人一样享受社会福利，生活无忧虑，幸福有保障，许多矛盾和问题悄然化解在底层，这对于社会稳定与和谐意义重大。城中村改造畅通了城市化道路，促进了经济社会的全面发展。有利于城市化得进程，找到了解决规划问题长治久安的途径，找到了解决旧城区改造的新途径。10.2互适性分析近年来，洪山区商品房需求量持续走高，购房需求呈现阶梯型分层趋势，而该设计方案的户型设计非常好的吻合了市场需求。随着本区域经济的快速发展，人民的生活质量不断得到提高，追求时尚的年轻人与该区域的大量白领阶层都是潜在的购房者。该拆迁安置房项目不但会带来经济效益，对社会发展的巨大贡献更是无法比拟的。自拆迁安置类项目实施以来，全国多个城市已经进行了多次实践，且均获得巨大的商业、社会效益。该项目符合本地区的市场发展需要，符合本区域人民的需求，在为本地区经济发展做出贡献的同时，为人民带来良好、更加优质的生活体验。63 某11结论及建议通过对该项目的全面分析与研究，现得出以下结论：（1）符合企业自身发展需求和国家产业政策项目建设目标明确，符合企业自身发展需求，符合中央加快现代化建设总布局，符合某市洪山区总体规划，符合该区域抓住机遇实现跨越式发展的实际。（2）选址合理，建设规模适宜该项目位于某市洪山区友谊大道以南，武青四干道以北，纺机路以东，罗家港以西,紧邻徐东商业中心，项目建设地点基础设施条件、社会经济条件、施工等条件良好，有利于该项目的实施。项目建设规模根据企业实际需求情况进行确定，建设规模合理。（3）方案设计合理、管理机构措施完善项目方案设计科学合理，建设技术成熟，与当地技术物质条件相适应。项目建设期管理科学项目建成后机构完善，措施具体到位，能够保证项目的顺利实施和运行。（4）经济效益良好，社会效益显著项目的建设不但为当地提供大量的房源，缓解房价虚高不下的现状，还以其较高的收益率为本地区、为企业赢得较高的利润收入。对人民、对企业、对社会都具有很大的贡献。项目建成后，不但可满足该区域“城中村”改造需要，提升公司企业形象，还能有力推动公司产业规划实施，有力拉动洪山区经济发展，对某市现代化建设进程起到显著的推动作用。综上所述，该项目建设目标明确，实施方案科学，经济效益良好，社会效益显著，该项目的建设是可行的，建议实施。63 某参考文献[1]鲁俊伟.层次分析法在房地产开发项目风险管理中的应用研究[Z].青岛:产业与科技论坛,2008.[2]林悦.房地产开发项目在建设阶段的风险分析及应对策略.福州：海峡科学，2010.[3]弋理.可行性研究报告编制中存在的问题及解决途径[Z].成都:中国建筑西南设计研究院,2003.[4]国家发展改革委.建设项目经济评价方法与参数:第三版[M].北京:中国计划出版社,2006.[5]张福庆.投资项目运作指南[Z].南昌:江西人民出版社,2005.[6]陈柳钦.论我国现代咨询业的发展[J].当代经济管理,2008.[7]赵世强,周银河.房地产开发风险管理系统[J].基建优化,1995.[8]王彤.房地产开发项目投资决策风险分析[D].某理工大学,2002.[9]赵世强.房地产开发风险管理[M].北京:中国建材工业出版社,2003.[10]鲍学英.柏琼.SWOT技术在房地产投资风险管理中的应用研究[J].兰州交通大学学报,2008.[11]王新军，王霞.房地产经营与管理[M].复旦大学出版社,2005.[12]赵世强.房地产开发风险管理[M].中国建材工业出版社,2003.[13]郭立.王鹏达.房地产项目开发各阶段风险控制[J].企业管理，2008.[14]贺红燕.房地产开发的风险分析[J].商场现代化，2006.[15]魏钦才.房地产开发项目风险及对策[J].华东经济管理，2008.[16]苏云鹏,等.房地产开发企业风险管理若干问题的探讨[J].经济纵横，2002.[17]万威武.可行性研究与项目评价[M].西安:西安交通大学出版社，2008.[18]杨庆蔚,等.建设项目经济评价[M].北京:中国计划出版社，2006.[19]陈琳.财务评价方法在房地产开发项目中的应用研究[D].广州:华南理工大学,2001.[20]赵延军,薛文碧.房地产策划与开发[M].北京:机械工业出版社,2006.[21]于维洋.财务管理新敏感系数计算方法探析[J].广州:财会通讯,2004.[22]宿春莲.浅论房地产可行性研究[J].某市：中国水运报刊社,2009.[23]吴瑶枢.建设项目可行性研究报告编制析论[J].湖南科技学院学报,2009.63 某[24]郑健刚.房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法研究[M].现代经济信息,2012.[25]张镇森,罗贞莉.房地产项目财务评价方法改进探索[J].成都:建筑经济,2010.[26]陈兵.基于灰色关联度分析的房地产投资项目财务评价研究[J].长沙：湖南财经高等专科学校学报,2010.[27]赵琰.房地产开发项目投资风险管理分析[J].保定:网络财富,2009.63 某致谢行文至此，我的这篇论文已接近尾声；岁月如梭，四年的大学时光悄然即逝；光阴似箭，尊师们的敦敦教导依然萦绕在耳边。今朝不禁闵恩感怀，有感而发以谢尊师。曾几何时，我携着那份梦想与激情执着向前，坦若今日，我盛装满载以报教诲。离别在即，站在人生的又一个转折点上，心中难免思绪万千，一种感恩之情油然而生。生我者父母。感谢生我养我，含辛茹苦的父母。是你们，为我的学习创造了条件；是你们，一如既往的站在我的身后默默的支持着我。没有你们就不会有我的今天。谢谢你们，我的父亲母亲！在这四年中，老师的谆谆教导、同学的互帮互助使我在专业技术和为人处事的能力方面都得到了很大的提高。感谢南昌航空大学在我四年的大学生活当中对我的教育与培养，感谢南昌航空大学土木建筑学院的所有专业老师，没有你们的辛勤付出，就没有我们今日的满载而归，感谢大学四年曾经帮助过我的所有同学，没有你们的热情相助，就没有我成熟简练的蜕变。在制作毕业设计过程中我曾经向老师们和同学们请教过不少的问题，老师们的热情解答和同学们的热心帮助才使我的毕业设计能较为顺利的完成。在此我向你们表示最衷心的感谢。63 某年份地块数据2013201420152016201720182019202020212022合计一期还建二期还建还建房还建面积177220153675330895还建比例54%46%100%商品房建筑面积1520751520751520751520751520751520751520751520751216600建筑比例12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%12.5%合计1772201536751520751520751520751520751520751520753292951520751547495附表附表一开发进度计划表63 某附表二销售收入估算表　合计201520162017201820192020202120222023上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年开发比例100.00%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%开发面积121660076038760387603876038760387603876038760387603876038760387603876038760387603876038销售比例100.00%　6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%6.25%销售面积1216600　76038760387603876038760387603876038760387603876038760387603876038760387603876038平均单价　8208820882088208820882088208820882088208820882088208820882088208销售收入998585　6241262412624126241262412624126241262412624126241262412624126241262412624126241263 某附表三拆迁还建银行借款使用计划表序号项目成本201320142014下半年比例上半年比例下半年比例一拆迁还建成本220560.47160956.38　27516.67　32087.41　1前期费用301.65301.65　　　　　2改造成本215688.08160654.73　　　　　2.1拆迁补偿费用39451.6139451.61　　　　　2.1.1村民补偿15241.2315241.23　　　　　2.1.2集体补偿24210.3824210.38　　　　　2.2还建成本68070.0222690.01　22690.01　22690.01　2.3土地整合成本12401.4412401.44　　　　　2.3.1职工住宅4345.224345.22　　　　　2.3.2土地成本8056.228056.22　　　　　2.4其它补偿及高压走廊14480.004826.67　4826.67　4826.67　2.5开发用地成本81285.0181285.01　　　　　3后期费用4570.74　　　　4570.74　二契税8822.428822.42　　　　　三自筹资金使用　65560.4739.00%0.000.00%0.000.00%四本年度使用借款　104218.3327516.6732087.41五累计使用借款　104218.33131735.01163822.42总计　229382.89169778.8027516.6732087.4163 某附表四投资估算表序号项目单位成本成本20132014201520162017201820192020202120222023下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年一拆迁还建　229,382.9　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1拆迁还建成本　220,560.5　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.1前期费用　301.7301.7　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.2改造成本　215,688.1　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.2.1拆迁补偿费用　39,451.639451.61　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.2.2还建成本　68,070.022690.0122690.0122690.01　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.2.3土地整合成本　12,401.412401.44　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.2.4补偿及高压走廊　14,480.04,826.74,826.74,826.7　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.2.5开发用地成本　81,285.081285.01　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.3后期费用　4,570.7　　4,570.7　　　　　　　　　　　　　　　　　　2契税　8,822.48,822.4　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二房地产开发　343,761.4　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1房地产开发成本　237,869.6　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.1建安成本1,600.0194,656.0　　　12166121661216612166121661216612166121661216612166121661216612166121661216612166　　1.2基础设施建设费120.014,599.2　　　912.5912.5912.5912.5912.5912.5912.5912.5912.5912.5912.5912.5912.5912.5912.5912.5　　1.3配套设施成本160.019,465.6　　　1,216.61,216.61,216.61,216.61,216.61,216.61,216.61,216.61,216.61,216.61,216.61,216.61,216.61,216.61,216.61,216.6　　1.4不可预见成本4.0%9,148.8　　　571.8571.8571.8571.8571.8571.8571.8571.8571.8571.8571.8571.8571.8571.8571.8571.8　　2房地产开发费用　105,891.7　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.1管理费用3.0%7,136.1　　　446.0446.0446.0446.0446.0446.0446.0446.0446.0446.0446.0446.0446.0446.0446.0446.0　　2.2销售费用4.0%39,943.4　　　　　2,496.52,496.52,496.52,496.52,496.52,496.52,496.52,496.52,496.52,496.52,496.52,496.52,496.52,496.52,496.52,496.52.3财务费用　58,812.2　2,940.62,940.62,940.62,940.62,940.62,940.62,940.62,940.62,940.62,940.62,940.62,940.62,940.62,940.62,940.62,940.62,940.62,940.62,940.62,940.6总计　　573,144.3　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　63 某附表五投资使用计划及资金筹措表序号项目总计2015年前2015201620172018201920202021202220231项目总投资573144.3235264.136506.941499.941499.941499.941499.941499.941499.941499.910874.21.1建设投资　235264.136506.941499.941499.941499.941499.941499.941499.941499.910874.21.1.1固定资产投资　229382.930625.735618.635618.635618.635618.635618.635618.635618.64992.91.1.2建设期借款利息　5881.25881.25881.25881.25881.25881.25881.25881.25881.25881.22资金筹措573144.3　　　　　　　　　　2.1自有资金168688.9　　　　　　　　　　2.1.1用于流动资金44731.6　　　　　　　　　　2.1.2用于固定资产投资123957.365560.536506.921889.9　　　　　　　2.2滚动投入365456.1　　124823.2124823.2115809.8　　　　　2.3长期借款163822.4163822.4　　　　　　　　　2.3.1建设投资借款163822.4163822.4　　　　　　　　　2.3.2建设期利息借款　　　　　　　　　　　63 某附表六营业收入和营业税金估算序号项目合计20132014201520162017201820192020202120222023下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1销售收入998585.3　　　　　624126241262412624126241262412624126241262412624126241262412624126241262412624122总成本费用628066.5169778.83045735028182531825324183241832418324183241832418324183241832418324183241832418324183241838869.78869.72.1拆迁还建费用229382.9169778.82751732087　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.2房地产开发成本237869.6　　　14867148671486714867148671486714867148671486714867148671486714867148671486714867　　2.3房地产开发费用105891.7　2940.62940.63386.63386.65883.15883.15883.15883.15883.15883.15883.15883.15883.15883.15883.15883.15883.15883.15437.15437.12.4税金54922.19　　　　　3432.63432.63432.63432.63432.63432.63432.63432.63432.63432.63432.63432.63432.63432.63432.63432.62.4.1营业税49929.26　　　　　3120.63120.63120.63120.63120.63120.63120.63120.63120.63120.63120.63120.63120.63120.63120.63120.62.4.2城市维护建设税3495.048　　　　　218.44218.44218.44218.44218.44218.44218.44218.44218.44218.44218.44218.44218.44218.44218.44218.442.4.3教育附加费1497.878　　　　　93.61793.61793.61793.61793.61793.61793.61793.61793.61793.61793.61793.61793.61793.61793.61793.6173利润总额370518.8-169779-30457-35028-18253-18253382293822938229382293822938229382293822938229382293822938229382293822953542535424所得税160572.5　　　　　9557.39557.39557.39557.39557.39557.39557.39557.39557.39557.39557.39557.39557.39557.313385133855销售净利润209946.4-169779-30457-35028-18253-18253286722867228672286722867228672286722867228672286722867228672286722867240156401566税前投资回报率64.6%　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　7税后投资回报率36.6%　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　8销售利润率21.0%　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　63 某附表七净现值与内部收益率计算表序号项目合计20132014201520162017201820192020202120222023下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1现金流入998585.3　　　　　62411.5862411.5862411.5862411.5862411.5862411.5862411.5862411.5862411.5862411.5862411.5862411.5862411.5862411.5862411.5862411.582现金流出628066.5169778.830457.2935028.0318253.4718253.4724182.5724182.5724182.5724182.5724182.5724182.5724182.5724182.5724182.5724182.5724182.5724182.5724182.5724182.578869.7138869.7132.1拆迁还建费用229382.9169778.827516.6732087.41　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.2房地产开发成本237869.6　　　14866.8514866.8514866.8514866.8514866.8514866.8514866.8514866.8514866.8514866.8514866.8514866.8514866.8514866.8514866.8514866.85　　2.3房地产开发费用105891.7　2940.6122940.6123386.6183386.6185883.0815883.0815883.0815883.0815883.0815883.0815883.0815883.0815883.0815883.0815883.0815883.0815883.0815883.0815437.0765437.0762.4税金54922.19　　　　　3432.6373432.6373432.6373432.6373432.6373432.6373432.6373432.6373432.6373432.6373432.6373432.6373432.6373432.6373432.6373432.6372.4.1营业税49929.26　　　　　3120.5793120.5793120.5793120.5793120.5793120.5793120.5793120.5793120.5793120.5793120.5793120.5793120.5793120.5793120.5793120.5792.4.2城市维护建设税3495.048　　　　　218.4405218.4405218.4405218.4405218.4405218.4405218.4405218.4405218.4405218.4405218.4405218.4405218.4405218.4405218.4405218.44052.4.3教育附加费1497.878　　　　　93.6173793.6173793.6173793.6173793.6173793.6173793.6173793.6173793.6173793.6173793.6173793.6173793.6173793.6173793.6173793.617373税前　　0.90910.90910.82640.82640.75130.75130.6830.6830.62090.62090.56450.56450.51320.51320.46650.46650.42410.42410.38550.38553.1净现金流量　-169778.8-30457.3-35028-18253.5-18253.538229.0138229.0138229.0138229.0138229.0138229.0138229.0138229.0138229.0138229.0138229.0138229.0138229.0138229.0153541.8753541.873.2累计流量　-169778.8-200236-235264-253518-271771-233542-195313-157084-118855-80626-42397-4167.9834061.0372290.04110519148748.1186977.1225206.1263435.1316977370518.83.3内部收益率16.2%　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3.4净现值89428.79-169778.8-27688.7-31844-15084.7-15084.728721.4628721.4626110.4126110.4123736.3923736.3921580.2821580.2819619.1319619.1317833.8317833.8316212.9216212.9220640.3920640.393税后　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4所得税　　　　　　9557.2529557.2529557.2529557.2529557.2529557.2529557.2529557.2529557.2529557.2529557.2529557.2529557.2529557.25213385.4713385.475净现金流量　-169778.8-30457.3-35028-18253.5-18253.528671.7628671.7628671.7628671.7628671.7628671.7628671.7628671.7628671.7628671.7628671.7628671.7628671.7628671.7640156.440156.46累计流量　-169778.8-200236-235264-253518-271771-243099-214428-185756-157084-128412-99740.5-71068.7-42397-13725.214946.5243618.2872290.04100961.8129633.6169790209946.47内部收益率10.2%　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　8净现值2201.4-169778.8-27688.7-31844-15084.7-15084.721541.0921541.0919582.8119582.8117802.2917802.2916185.2116185.2114714.3514714.3513375.3713375.3712159.6912159.6915480.2915480.2963 某附表八销售收入+5%序号项目合计20132014201520162017201820192020202120222023下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1销售收入1048515　　　　　655326553265532655326553265532655326553265532655326553265532655326553265532655322总成本费用630812.6169778.83045735028182531825324354243542435424354243542435424354243542435424354243542435424354243549041.39041.32.1拆迁还建费用229382.9169778.82751732087　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.2房地产开发成本237869.6　　　14867148671486714867148671486714867148671486714867148671486714867148671486714867　　2.3房地产开发费用105891.7　2940.62940.63386.63386.65883.15883.15883.15883.15883.15883.15883.15883.15883.15883.15883.15883.15883.15883.15437.15437.12.4税金57668.3　　　　　3604.33604.33604.33604.33604.33604.33604.33604.33604.33604.33604.33604.33604.33604.33604.33604.32.4.1营业税52425.73　　　　　3276.63276.63276.63276.63276.63276.63276.63276.63276.63276.63276.63276.63276.63276.63276.63276.62.4.2城市维护建设税3669.801　　　　　229.36229.36229.36229.36229.36229.36229.36229.36229.36229.36229.36229.36229.36229.36229.36229.362.4.3教育附加费1572.772　　　　　98.29898.29898.29898.29898.29898.29898.29898.29898.29898.29898.29898.29898.29898.29898.29898.2983利润总额417702-169779-30457-35028-18253-18253411784117841178411784117841178411784117841178411784117841178411784117856491564914所得税172368.3　　　　　102941029410294102941029410294102941029410294102941029410294102941029414123141235销售净利润245333.7-169779-30457-35028-18253-18253308833088330883308833088330883308833088330883308833088330883308833088342368423686税前投资回报率72.9%　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　7税后投资回报率42.8%　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　8销售利润率23.4%　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　63 某附表九销售收入-5%序号项目合计20132014201520162017201820192020202120222023下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1销售收入948656　　　　　592915929159291592915929159291592915929159291592915929159291592915929159291592912总成本费用625320.4169778.83045735028182531825324011240112401124011240112401124011240112401124011240112401124011240118698.18698.12.1拆迁还建费用229382.9169778.82751732087　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.2房地产开发成本237869.6　　　14867148671486714867148671486714867148671486714867148671486714867148671486714867　　2.3房地产开发费用105891.7　2940.62940.63386.63386.65883.15883.15883.15883.15883.15883.15883.15883.15883.15883.15883.15883.15883.15883.15437.15437.12.4税金52176.08　　　　　32613261326132613261326132613261326132613261326132613261326132612.4.1营业税47432.8　　　　　2964.62964.62964.62964.62964.62964.62964.62964.62964.62964.62964.62964.62964.62964.62964.62964.62.4.2城市维护建设税3320.296　　　　　207.52207.52207.52207.52207.52207.52207.52207.52207.52207.52207.52207.52207.52207.52207.52207.522.4.3教育附加费1422.984　　　　　88.93788.93788.93788.93788.93788.93788.93788.93788.93788.93788.93788.93788.93788.93788.93788.9373利润总额323335.7-169779-30457-35028-18253-18253352803528035280352803528035280352803528035280352803528035280352803528050593505934所得税148776.7　　　　　8820882088208820882088208820882088208820882088208820882012648126485销售净利润174559-169779-30457-35028-18253-18253264602646026460264602646026460264602646026460264602646026460264602646037945379456税前投资回报率56.4%　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　7税后投资回报率30.5%　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　8销售利润率18.4%　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　63'