旧城改造还建房项目可行性研究报告 59页

'目录第一章总论11.1项目概要11.2项目单位概况11.3报告编制的依据31.4报告编制的原则31.5项目研究的范围31.6项目建设规模及主要内容31.7主要经济技术指标汇总表4第二章项目提出背景及必要性52.1项目提出的背景52.2项目的意义和必要性6第三章项目选址分析103.1**县区位优势1054 3.2项目所在地自然条件分析113.3交通条件133.4公用设施基础条件133.5社会环境条件及城区规划143.6项目建设地块分析16第四章项目建设方案184.1建设规划原则184.2建设规模184.3总体规划布局194.4智能化、专业化设计204.5住宅设计214.6单体设计224.7建筑风格244.8住宅类型及户型的安排24第五章建设内容及技术经济指标2654 5.1建筑内容265.2主要技术经济指标27第六章公用工程296.1给、排水296.2供电、通信及安防系统316.3供气管道326.4消防与防雷措施32第七章节能节水347.1设计依据347.2主要节能方案347.3其他节能方案35第八章环境影响分析368.1环境保护法规及标准368.2项目建设和运营对环境的影响36第九章物业管理及服务4154 9.1物业管理419.2服务41第十章实施进度安排42第十一章投资估算4311.1投资估算4311.2资金筹措方案4611.3用款计划46第十二章财务评价4712.1销售收入及税金4712.2成本费用估算4812.3财务盈利能力分析4812.4偿能力分析49第十三章不确定性分析5013.1敏感性分析5013.2风险及对策分析5154 第十四章结论与建议5314.1结论5314.2建议54附表：1、项目投资财务现金流量表2、利润与利润分配表3、建设投资估算表4、营业收入及税金估算表5、总成本费用估算表6、借款还本付息计划表7、项目总投资使用计划与资金筹措表工程费用投资概算表投资估算表54 第一章总论1.1项目概要1.1.1项目名称：**县****旧城改造还建房项目1.1.2建设性质：新建1.1.3项目地点：**县****1.1.4建设单位：**县**********有限公司1.1.5项目概要：对**县****老城区进行拆迁改造；征用商住建设用地20亩新建还建房；对****地块拆迁改造后的35亩土地进行出让。本项目建成后将极大地改善老城区的居民环境，使**城区建设格局更加科学、经济，推进“两型社会”建设；能充分发挥凤山城区交通区位及自然山水资源优势，拉开城镇发展骨架，优化城镇空间布局，有利于大力培育服务业，实现城区的跨越式发展，打造**山川园林的新形象，建设“社会主义新农村”。1.2项目单位概况**县**********有限公司成立于2006年3月，是**县人民政府按照《中华人民共和国公司法》和现代企业制度要求以罗政发[2006]7号文件批准成立的国有独资公司，直属县政府领导。公司性质为有限责任公司，注册地址为**县**镇民建街54 ，注册资本1亿元。公司主要经营范围为土地收购储备、开发经营；市政基础设施的投资开发、建设营运；社会公共资源的冠名和广告发布；城市公交路线及出租车的经营权、停车收费权等经营权的特许经营；县域企业（产业）项目的融资、投资、委托贷款；县属国有资产的经营管理；投资咨询服务等。公司按现代化企业管理体制，实行董事会领导下的总经理负责制。公司内设综合办公室、计划财务部、资产经营部（含国有土地储备中心）、项目管理部等职能部门。在管理机制上，公司以利用银行政策性贷款和商业性融资为综合平台，用经营城市的理念，运用市场经济手段，实现城市资产作为公共资产到可经营资产的转变；城市建设作为市政公用事业到资本经营的转变；城市政府作为城市资产所有者到经营者的转变。把市场经济意识和经营城市的意识渗透到城市建设和项目建设之中以及政府决策实施的所有行为中，充分发挥土地资源在城市建设过程中的作用，不断拓宽城市建设投、融资渠道，促使土地资源向土地资本转化，以地生财，努力实现收益最大化，从而优化和提升城市功能，完善市政基础设施建设、公益设施建设。进一步充分发挥政府资源的有效潜力，积累城市建设发展资金，保障国有资产的安全和增值，维护国有资产权益。对公益性城区基础设施项目的投资和建设实施管理，对非公益性城镇基础设施建设项目实行“有偿投入、有偿使用、有偿服务”，确保资金投入的安全和增值，从而实现了公司良性循环的经营模式，进一步促进了城市建设的可持续发展。54 1.3报告编制的依据1.3.1项目可行性研究报告的咨询委托协议书1.3.2《建设项目经济评价方法与参数》第三版1.3.3**县**********有限公司提供的各类资料。1.4报告编制的原则改善老城区人居环境，推进两型社会建设；科学规划，精心打造配套设施，推进老城区城镇化进程，建设社会主义新农村；显示城市景观特色，使人民群众得实惠，催进和谐社会的发展。1.5项目研究的范围1.5.1项目提出的背景及必要性1.5.2项目选址分析1.5.3建设方案的拟定1.5.4工程建设及公用配套设计1.5.5项目投资估算和财务效益测算1.6项目建设规模及主要内容1.6.1项目建设规模征用商住建设用地20亩，拆除****及新征用的原****处旧建筑，建设拆迁还建房30030.00㎡。1.6.2主要建设内容54 （1）征用商住建设用地20亩；（2）拆除****及新征用的原****处旧建筑共35300平方米；（3）于****原****处和城南新区建设拆迁还建房共30030.00㎡；（4）建设拆迁还建房小区道路、绿化等室外工程；（5）建设拆迁还建房小区室外供电、给排水、消防、弱电及智能化系统等其他工程。1.7主要经济技术指标汇总表主要经济技术指标汇总表项目单位指标1总投资万元6,681.911.1拆迁及建设投资万元6,236.411.2建设期利息万元445.502土地销售单价万元/亩230.003收入总额万元17,488.004总成本费用总额万元10,954.755利润总额万元3,392.626盈利能力指标　6.1税前财务净现值万元1,212.346.2税后财务净现值万元619.156.3财务内部收益（税前）%13.35%6.4财务内部收益（税后）%10.75%6.5投资回收期(动态)年6.787清偿能力指标　7.1借款偿还期年7.0054 第二章项目提出背景及必要性2.1项目提出的背景2.1.1稳步推进城镇化，建设社会主义新农村根据党的十七大报告，我国到2020年实现全面建设小康社会，再继续奋斗几十年，基本实现现代化。要实现这两大阶段性目标，必须稳步推进城镇化，扎实建设新农村，双轮驱动，协调前进。**县目前大力实施“破茧化蝶”旧城变新貌。近年来一些农民在政府引导下，自愿拆除旧房，到规划的新社区建房，村庄集中、人口集聚，形成了一批按城镇模式管理的新社区，实际就是小城镇。以产业集聚区和新型农村住宅社区为载体，着力推进城乡“发展规划、产业布局、基础设施、公共服务、劳动就业、社会管理”六个一体化，加快人口和产业集聚，逐步实现“居住环境、公共服务、就业结构、消费方式”四个城镇化，一二三产业协调发展，有效解决了农村劳动力转移和农民就业问题，推动社会主义新农村建设。2.1.2实施旧城改造，改善人居环境，建设两型社会**县****拟改造地块现状：城市的快速发展，使得城市面积不断膨胀，居民对住宅房大量擅自的翻建、新建和扩建，以及长期的无序开发建设和混乱管理导致了****旧城的诸多症结，在对其一期拆迁的25054 户居民的问卷调查中发现以下问题：1、户均住房面积小，居民生活质量差；2、公共设施缺乏，社区居民业余生活单调；3、用地无规划，建筑密度高，基本无绿化；4、道路系统狭窄，交通拥堵；5、旧房年久失修，安全隐患大；****道路混乱现象突出，环境质量日益恶化，要从根本上解决这些问题．全面整治改造才是唯一出路。鉴于****现阶段状况和未来发展趋势，本项目通过对其拆迁安置房建设，以“人民城市人民建，建好城市为人民”为目标，提高凤山城区居民的生活质量，增强凤山城区的发展活力，美化城区的自然环境，将****规划为地方特色突出、人文气息浓厚、文化底蕴高、发展前景好、为后人造福的典范区域，从而提升**县城市形象，为**经济社会发展奠定良好的基础，也为**县在繁华地段储备土地资源约35亩。2.2项目的意义和必要性2.2.1旧城改造是加快城市发展的需要当前，**经济正处于快速发展时期，随着**县及周边交通运输业和第三产业的飞速发展，进而推动相关产业的快速发展，为**县的经济发展创造了前所未有的机遇。根据**县经济发展的实际情况，本次对**县****54 旧城改造还建房项目将紧紧抓住这一历史机遇，不失时机地推进城市化建设，加快实施旧城改造，竭尽全力打造“旧城新貌”的**县，提高城市竞争力，加速产业集聚和人口集聚。2.2.2旧城改造是提高城市品位的需要旧城改造不是局部性问题，绝不是拆除几栋旧房子，拓宽几条旧马路的事情，而是使其从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调中心区的综合功能，满足城市可持续发展的要求，实现真正意义上社会效益、环境效益和经济效益的统一。通过前几年的开发建设，**县城市框架迅速拉开，城市的集聚功能逐渐增强，城市活力日益旺盛，“小县大城”的雏形逐步显现。在这个背景下，旧街区、城中村面貌显得很不协调，实施旧城改造是改革这一状况提高城市品位的有效途径。2.2.3旧城改造改善人居环境、提高当地下岗职工及低保户生活水平，促进社会主义新农村建设**县旧城区许多房屋为低层的砖混结构建筑，大多为八十年代以前建造，规划标准较低，间距小，巷道狭窄，居住环境拥挤破乱，公共配套设施严重不足，还存在私搭乱建、消防安全隐患等难以解决的问题，更谈不上物业管理等综合服务，与多处现代化住宅小区相比，生活水平、生活环境差距很大。因此，许多居民希望通过旧城改造，改变落后的生活环境，提高生活质量和品位。54 另外，本次旧城改造还建房项目中下岗职工及低保户占大多数，因此本次拆迁安置房建设在一定程度上改善了当地下岗职工及低保户的居住环境，使当地下岗职工及低保户住有所居，安而乐业，促进社会主义新农村的建设。2.2.4实施德政工程，建设和谐社会旧城改造不仅涉及到城市的发展方向，也涉及到居民的利益。在本次对**县****的全面改造旧中，把和谐统一贯穿于旧城改造之始终，为构建和谐社会作贡献。一是认真处理拆迁安置问题。拆迁安置是旧城改造中的一个突出问题。对此，本项目中从构建和谐社会的高度出发，高度重视群众利益的保护，不论是房屋置换还是现金补偿，不论是异地安置还是迁入新的居民点或社区，都尊重群众，多为群众就业、居住着想，切实解决群众困难。对拆除的250户老居户，实现全部集中外迁至新的规划居民点，既实现了外迁腾地，又很好地改善了还建居民的居住条件，政府、居民、社会都满意。二是加强规划、建设和管理。一个城市的品位不仅是规范建立出来的，更是科学管理出来的；一个城市的灵魂不是天生的，而是铸造出来的。本次在旧城更新改造中，加强了规划、建设、管理的行为规范，减少了开发建设活动的盲目性和投机性，做到决策科学化，从而减少了旧城改造的政府投资，使旧城改造更新健康发展。2.2.5旧城改造促进两型社会发展目前，我国中部地区已规划54 成为承接发达国家和我国东部沿海地区产业转移的重要区域。武汉“8+1”城市圈获批为“两型社会”(资源节约型和环境友好型社会，**也在武汉“8+1”城市圈内)综改区，以探索在资源环境压力日益加大的趋势下区域经济发展的新模式，为中部经济的崛起打造新引擎。**县****旧城改造还建房项目的建设是当地县委、县政府做出的一项功在当代、利在千秋的重大决策，是贯彻落实科学发展观的具体实践。对**县的旧城改造是湖北省实现中部崛起的需要，是湖北省经济协调发展的需要，是湖北省响应国家发展“两型社会”的需要。54 第三章项目选址分析3.1**县区位优势3.1.1**县地理位置**地势北高南低，形成自北向南的山脉走向，东北部崇山峻岭，群山环抱，多是海拔1000米以上的高山，海拔1729米的大别山主峰天堂寨位于东北部边界，是著名的休养避暑风景区。天堂寨，号称中原第一峰，登上主峰，环视天下，则可见十万大山拥拜于下；北望中原，南眺荆楚。有诗云：“探奇直上有高峰，万象森罗一望中，到此襟怀同海阔，混疑跨凤入天空。”凌晨观日出似置身于九天之外，傍晚看日落如在仙宫信步。每当雨过天晴，早晨登主峰观云海更是气象万千，茫茫云海，层层烟流，青黛色的群山，像白浪淘天的大海中的渔舟，时隐时现，又似条条苍龙翱翔起舞，吞云吐雾。海拔1404米的薄刀峰林场在北山区；中部地势渐趋开阔，是海拔200～500米之间的低山丘陵区；南部为200米以下的波状起伏的浅丘陵区，其间有着面积不等的山间坪地和因河流冲积而成的平畈地。3.2项目所在地自然条件分析3.2.1地形、地貌**54 县地处大别山南麓，城区范围内属低山丘陵地区，地势自东北向西南倾斜，东北部重峦叠嶂，西南部低山丘陵。城区东面的塔山主峰海拔达445ｍ，相间有河谷冲地。项目拟建区域为河谷冲击形成的狭长地带，土质以淤沙为主，地势东高西低，北高南低。3.2.2水文、工程地质**县**镇位于巴水支流长河中下游，义水河由北向西南穿城而过。义水河是**城区的天然河流，系季节性河流，河水暴涨暴落，汛期最大流量4240m³/ｓ（1969年），最高水位4.08ｍ；50年一遇洪水位为4.55ｍ，30年一遇洪水位为3.14ｍ；最低河床表面基本断流，最低水位0.16ｍ，流量1.0m³/ｓ；常水位0.48ｍ，流量6.7m³/ｓ。义水河多年平均流量为13.30m³/ｓ，5～8月多年平均流量为2599亿/m³，占全年的60.9%,11月至次年初平均来水量很小。拟建场地地下水为上层滞水类型，主要受大气降水的影响，地下水位很浅，且受季节性变化幅度大。地下水无侵腐蚀性。该地段地质由上而下分为三层，即：素填土层：以粘土为主，含大量页岩，疏松，分布不均匀，东部较薄，而西部较厚，厚度在0.0～4.2m之间。工程特性较差。粘土层：该层表为耕植层，含有大量植物根西和腐殖质，其下为灰褐色～棕褐色粘土，呈可塑状态，稍湿。该层分布不均匀，且东部较薄，而西部较厚，层厚在0.0～1.9m之间。工程特性一般，fk=170kPa，Es=6.4MPa。基岩层：黄色泥灰质页岩，表面约0.5m54 强风化，其层面呈坡状，其中场地东西部最为明显，坡度较为陡变化大。强风化层层理不太清晰，呈土状，其下为中风化层，层理清晰，倾角大于70，褶皱发育，走向复杂。工程特性较好，fk=350kPa，qp=12.5kPa。按《岩土工程勘察规范》、《地基基础设计规范》，确定建筑物安全等级为二级，地基等级为三级。该地段没有发现断层、坍塌、土洞等不良地质现象，为抗震有利地形。据《中国地震烈度区划图》(1990)，区域地震基本烈度为6度。3.2.3项目建设气象条件**县属亚热带季风气候，冬干冷夏湿热，春暖秋凉，光照充足。年平均日照2047.1小时年平均气温16.4℃多年平均降雨量1369.3mm日最大降雨量202.7mm3.3交通条件**县**镇境内国道、省道、县道四通八达，贯通东西的318国道和自北而南的罗浠省道在境内呈十字型交汇，即将动工建设的合九高速公路穿镇而过。**县西至武汉市、黄冈市分别为170公里、85公里，距离武汉天河机场160公里54 ，东至合肥、南京、上海分别为5-10小时车程，京九线上的黄州火车站、浠水火车站，分别镶嵌在镇外50公里的半圆圈上。3.4公用设施基础条件近年来，**县各种基础设施建设日趋完善。城区现有自来水厂供水能力为10万m3/d。全城区自来水管呈网状分布，直径400mm以上主管20km，管网水压力0.3～0.40Mpa。城市供水普及率100%，生活用水量占40%，工业用水量占60%。本项目从城市给水管网接管取水，输至拟建城南新区给水管网，能满足工业和生活用水要求。城市排水能力45m3/s，做到特大洪水、特大暴雨无内渍；城区污水处理率达40%以上，同时，**县拟建数个小型污水处理厂，近期建设规模为3万m3/d，远期建设规模为6万m3/d，运营后污水处理率将达80%。**县城区现有110千伏变电站1座，35千伏变电站9座，架设110千伏线路52.2km，35千伏线路179km，10千伏线路1136km，年供电量1.3亿kwh，农网改造任务已完成，实现村通电率100%和城乡同网同价。**供电能满足城乡人民生活和工业生产用电需求。本项目地域内有35千伏变电站1座，能满足用电要求。水力发电是**的优势和传统产业，湖北天堂水电股份有限公司利用天堂水库水能进行梯级发电，下辖梯级电站五座，总装机容量27350kw，设计年发电量9000万千瓦时。湖北天堂抽水蓄能电厂安装3.5万kw可逆式水泵水轮发电电54 动机组两台总装机7万KW，设计年顶峰发电量1.25亿KWh，年抽水用电1.6亿kwh，为华中地区第一座抽水蓄能电厂，在湖北电网中承担调峰填谷任务，并具有调频调相和事故备用等功能，缓解了湖北电网调峰困难局面。此外，全县已建成小水电站109处，装机134台，总装机容量40134千瓦，年发售电量达1亿千瓦时。同时，**县内已开通十万门程控电话及移动电话、可视电视、无线寻呼系统，通讯网络初具规模，宽带网已覆盖全区，文化基础设施配套健全，市场体系建设全面形成，为项目建设及招商奠定的良好的基础。3.5社会环境条件及城区规划3.5.1项目环境条件**县**镇地处湖北省和黄冈市东部的大别山腹地，地理位置优越，交通便利，通讯发达。全镇版图面积257平方公里，辖47个村、3个社区居委会、23家镇办企业、1个镇属林场，总人口13万，其中城区面积10平方公里，城区人口8万，城区规划面积20平方公里。**镇资源充裕，物产丰富，镇内有良田41000亩、优质板栗基地37600亩、药材基地10000亩、蔬菜基地8000亩、绿茶基地8000亩、银杏基地10000亩、竹木林地面积30万亩、优质花岗岩石材蕴藏量300万立方米。**镇54 社会发展状况良好。民主法制建设明显加强，社会治安综合治理整体推进，人民群众安居乐业；群众性精神文明创建活动全面开展，城乡文明程度有了极大提升，教育、医疗、保险等各项事业取得了新的突破，整个社会事业取得全面进步。3.5.2项目规划为适应**县经济社会发展需要，**县人民政府制定了《**县城区总体规划（修编）》（2001—2020），可概括为“一个目标、三根主线”，即以建设山水园林城市为目标，“三根主线”为新城区开发，老城区改造和主景观轴建设。对县城的用地发展方向和功能分区作出了明确的规定，即生活居住用地向南发展，工业生产用地向西发展。在空间布局上分为三块：老城区为教育、商业中心；城南新区为行政服务中心，栗子坳为工业中心。三个功能小区具有各自鲜明的特色，共同形成山水园林城市的框架。因此，进行旧城改造还建建设是“十一五”期间的主要任务。本次旧城改造还建项目以科学整合资源、协调基础设施布局、充分利用自然要素、创造山清水秀的新区特色为指导思想；以支持旧城区经济发展，打造发展平台，增强吸引当地人才、资金、项目的力度为目标，建设成一个地方特色突出、人文底蕴丰富、发展有动力、为后人造福的典范新区。3.6项目建设地块分析3.6.1**目前城市发展的重点方向在凤山城区凤山城区是**县政治、经济、文化和科教中心，是鄂东地区的山水宜居城镇，大别山旅游服务中心及现代加工业基地。54 县政府通过前期对凤山城区的规划和建设，对道路管网绿化等基础设施进行完善，加大招商力度，使商住型综合用地具有极大的升值潜力。3.6.2该地块在凤山城区具有明显的地位优势该地块位于义水河主景观轴核心****东侧，根据城市总体规划，该地段是义水河主景观轴核心区域，是打造老城区商业中心主要地块，交通便利，风景怡人，适合大型的商业及住宅开发。地块划分及指标控制均为商住用地，该地块招商开发力度较大，为后期开发有效积累了大量的人气，非常有利于本地块的未来招拍挂。54 第四章项目建设方案4.1建设规划原则4.1.1严格执行国家及湖北省现行法律、法规和设计规范，并符合**县总体规划。4.1.2具有全局观念，总体规划设计，布局合理，配套完善，避免遗留“问题”工程，造成投资损失。4.1.3规划设计、工程施工采用新技术、新工艺、新材料，使项目具有先进水平，适宜人居。4.1.4保证绿化面积。使用符合环保要求的新型墙体材料，建构筑物设计新颖，具有现代化气息；景观布局，便项目具有良好的生态环境。4.1.5采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高建筑物保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗。4.2建设规模根据**县城市总体规划和本次旧城拆迁计划，本项目对**县****35亩地块进行拆迁改造，共拆迁250户，总还建面积30030.00㎡。其中：还建居住面积21450㎡（在****原****处对拆迁户按原拆迁面积1:1.1建设还建房8580平方米，还建安置100户；在城南新区对拆迁户按原拆迁面积1:1.3建设还建房12870平方米，还建安置150户），配套商服物业面积8580㎡。还建房屋户型为：其中A型户建筑面积80㎡54 、两房一厅一卫，共75户；B型户建筑面积82㎡、两房一厅一卫，共50户；C型户建筑面积88㎡、两房一厅一卫，共70户；D型户建筑面积90㎡、两房一厅一卫，共15户；E型户建筑面积94㎡、两房两厅一卫，共20户；F型户建筑面积98㎡、两房两厅两卫，共20户。拆迁公产房面积17600平方米，土地将在新规划的城南行政二级区内按1：1.3置换。4.3总体规划布局4.3.1平面布局本项目规划总用地面积13333.4㎡，折合约20亩，由10栋多层楼房、绿化带、道路、广场围合而成。其中于****原****处建设还建房4栋，于城南新区建设还建房6栋，建筑占地面积合计为4290㎡，绿化面积4699.98㎡，道路及广场占地面积4343.42㎡。4.3.2交通规划设计本期规划采用人车分流系统，车行道路沿外围设置，步行系统沿绿地设置。4.3.3绿化及景观环境规划组团中绿地形成绿化景观骨架，景观绿地设置于各楼栋之间及周围，从而组团中绿地与其它绿地能够相互渗透，融为一体，形成完整的组团绿地系统，从而保证各住户单位环境景观的均好性，争取最大景观入户，也营造了怡人的层次丰富的空间环境。54 在科学设计绿地及景观环境的同时，也考虑结合住户出行路线设置了完美的步行空间序列。空间收放有序，层层展开，丰富多变，创造出独具特色的小区外部空间环境。4.3.4住宅布局住宅整体布局在统一的基础上力求变化，以造就丰富的空间层次，建筑均满足日照间距的要求，住宅朝向为南北向，既保证良好日照、通风、采光和消防的要求，又使住宅与自然景观保持良好视觉效果，形成气韵生动的总体布局。4.3.5小区道路布置车行道幅宽度为：主车行道4m、限制车行道3m。4.3.6停车位配置广场将规划停车位，停车位可达105个，占地面积2625㎡。本项目结合周边环境，充分体现出示范性，引导性、舒适性、超前性，建设组团内外部环境景观，做到利用环境创造环境，使之融为一体。4.4智能化、专业化设计4.4.1住宅规划智能化本项目除了传统的水、电、煤、视、讯线路，拟将增加数字网络线，区内保安线。实现水表、电表、煤气表三表出户自动抄报，防火、防煤气泄漏、防盗等三防24小时监控。4.4.2住宅布局社区化54 突出“社区”的概念，合理安排生活服务设施，完善配套设施，方便居民日常生活，解决好机动车、自行车的存放问题。塑造一个适应社会行为和社会管理的有序空间。空间组织要便于防范，交通布局设计为人车分流，并采用现代化管理系统，如设置自动传呼、报警、监护信号灯设施。4.4.3住宅环境园林化要因地制宜，注意自然、人文景观，突出特点，有所创新。从实际出发，充分考虑气候特点、生态环境，创造一个具有良好通风、日照和空气质量的居住环境。适应市场需求特点，符合居民室外活动需要，为不同年龄组居民提供多种活动场地，以满足居民居住心理和居住行为的要求。小区建筑布局造型及立面处理充分反映现代风格，绿化、经典小品等有机结合。4.4.4住宅空间功能化布局更加进化，房型更为合理，室内功能空间分化细致，房型的私密性更高。4.4.5住宅管理专业化专门的物业管理公司，业主委员会参与监督，使管理系统化和专业化。4.5住宅设计住宅设计致力于“居住条件有质的改善”54 。努力在住宅型式、内部功能、空间利用、灵活性、多样化和节约土地、能源、材料等方面有所创新。住宅设计首先着眼适应于人的居住行为和居住方式，住宅平面以“厅大卧小”为主，适当扩大厨、卫面积，合理设置厨、卫设施，完善厨、卫功能。充分考虑现代家用电器放置和家具布置特点，合理设置管线，集中设置管井。具体考虑分别为：a.住宅套型面积要合理，主力户型要明确。b.功能空间要完善，尽可能在每一房型内考虑设：客厅、餐厅、主卧室、次卧室、厨房、卫生间、观景阳台、多功能生活阳台。现代家居的走向是客厅大、厨房大、厕所大、窗户大、阳台大、卧室小（主卧除外）、储藏多。c.功能分区要明确，以私密性与公共性分区二段型来组合功能空间，公私分区、动静分区、食寝分区、洁污分区。d.朝向、采光与通风：主卧室朝南；次卧室无严格要求，但多次卧的套型内至少有一个次卧室朝南，客厅力争有好的观景朝向，卫生间尽量做到明厕，在多卫生间的套型内至多允许一暗，厨房必须明厨，储藏室无要求。e.套型变化要有适应性，可用合并式套型、变换空间式套型、自由式套型等设计方法使套型多变，以适应目标市场的变化。4.6单体设计4.6.1平面54 a.多层住宅为1梯5户单体结构形式，结合小区内景观环境的品质。b.平面功能分区明确，流线清晰，互不交叉。c.小区整体绿化率较高，居民有如身处绿色环抱的大自然美景，也有充分的空间进行室外休闲活动。d.适应居民的生活习惯，主卧室及客厅布置有良好的朝向和视觉景观。e.客厅和餐厅相互连通，功能上相对独立，视觉上相互联系，使得住宅有良好的通风条件，符合当地自然气候特征。f.各功能房间的面积分配合理，在满足居民生活习惯的同时，适应跨世纪居住条件的要求。g.结合住宅的外观形象，根据当地居民生活品质，考虑室外空调机位置处理。4.6.2立面小区建筑立面风格典雅而现代，采用坡屋顶的形式，结合阁楼、观景阳台，塑造出层次丰富的天际线。通过屋顶、阳台、窗楣、入口的精心处理，同时又溶入现代建筑元素，体现出居住区特有的建筑风格。4.6.3贯彻“以人为本”的设计理念，采用高新技术，创新式设计。具体考虑分别为：a.室内无明梁明柱，使用面积与建筑面积之比不低于80%，结构体系能满足地震区设防及防火需要；b.为提高还建房的品质和档次，本还建房设有绿化带及54 停车场。c.下沉式厨卫，降板设计，保证排水；d.层高净高不小于2.8m，能达到3.0m则更佳，能提升物业档次，最好能有朝南的次卧带生活阳台，以满足晾晒衣被之用；e.避免对望，有对望可能时，设置实体挡板；f.隐蔽管线，管道设置在室内的凹槽中；g.统一空调位置，包括空调形式、电源、管道、排水管，保证整齐美观；厅、房设落地窗，增加通透性；h.预留通信、有线电视、智能网络等管线需要的空间。4.7建筑风格整体建筑风格崇尚的现代气息，以明亮、通透、简洁和富有动感的精美造型满足住户理性需求。项目地处亚热带，夏季气候炎热，因此，本项目的外墙宜采用淡雅、明丽的冷色调，不经意间可使整个小区少一份都市惯有的喧嚣，多一份现代人居家过日子所渴求的宁静；运用架构、阳台、玻璃栏等建筑手法，使整个建筑物变得轻盈、灵巧、富有活力。4.8住宅类型及户型的安排4.8.1楼房类型经过调查，目前**县普遍均为多层楼房。所以本项目拟建10栋7层的楼房。54 4.8.2户型本项目拟建7层楼房10栋，即1-10号楼，每栋1-2层为配套商服物业，3-7层为还建的住宅房，户型如下：A型：户建面积80㎡、两房一厅一卫；B型：户建面积82㎡、两房一厅一卫；C型：户建面积88㎡、两房一厅一卫；D型：户建面积90㎡、两房一厅一卫；E型：户建面积94㎡、两房两厅一卫；F型：户建面积98㎡、两房两厅两卫；1-3#楼居住户型为：A+A+A+B+C4-6#楼居住户型为：A+A+B+C+D7-10#楼居住户型为:B+C+C+E+F54 第五章建设内容及技术经济指标5.1建筑内容本项目总占地面积13333.4㎡，其中建筑占地面积为4290㎡，绿化面积4699.98㎡，道路及广场占地面积4343.42㎡；总建筑面积30030.00㎡。根据**县城市总体规划和本次旧城拆迁计划，本项目对**县****进行拆迁改造，共拆迁250户，总还建面积30030.00㎡。其中：还建居住面积21450㎡（在****原****处对拆迁户按原拆迁面积1:1.1建设还建房8580平方米，还建安置100户；在城南新区对拆迁户按原拆迁面积1:1.3建设还建房12870平方米，还建安置150户），配套商服物业面积8580㎡。还建房屋户型为：A型户建面积80㎡、两房一厅一卫，共75户；B型户建面积82㎡、两房一厅一卫，共50户；C型户建面积88㎡、两房一厅一卫，共70户；D型户建面积90㎡、两房一厅一卫，共15户；E型户建面积94㎡、两房两厅一卫，共20户；F型户建面积98㎡、两房两厅两卫，共20户。户型详细情况见下表：序号建筑层数栋数占地面积建筑面积结构名称　（m2）（m2）一住宅楼　　　　　11#楼共5层14102870框架户型：A+A+A+B+C型22#楼共5层14102870框架54 户型：A+A+A+B+C型33#楼共5层14102870框架户型：A+A+A+B+C型44#楼共5层14202940框架户型：A+A+B+C+D型55#楼共5层14202940框架户型：A+A+B+C+D型66#楼共5层14202940框架户型：A+A+B+C+D型77#楼共5层14503150框架户型：B+C+C+E+F型88#楼共5层14503150框架户型：B+C+C+E+F型99#楼共5层14503150框架户型：B+C+C+E+F型1010#楼共5层14503150框架户型：B+C+C+E+F型　合计10　　　二道路及广场面积　-　-4343.42㎡　4343.42㎡　砼结构　5.2主要技术经济指标5.2.1规划总用地面积（净用地）：13333.42m2，折合20亩；5.2.2总建筑面积：30030㎡，其中还建住宅面积21450㎡，配套商服务业面积8580㎡；5.2.3总建筑基底面积：4290㎡、折合约6.34亩；5.2.4容积率：2.25；5.2.5建筑密度：33%；5.2.6绿化率：35%；5.2.7楼房最高层数：7层；54 5.2.8总居住户数：250户；5.2.9停车位：105个。54 第六章公用工程6.1给、排水6.1.1给水1、本项目水源由城市自来水公司水厂DN200～400输水管引入，供水水压夏季高峰时段按0.3MPa/cm2计算。2、供水方式：从项目建设地铺设管道与市政接水阀门接管。最高日用水量经估算约需341m3/d左右。其中：居民人均用水按300L/d计算，约需315m3/d左右；绿化及浇洒用水按2L/m2、每日1次计，预计为7m3/d左右；其它不可预计用水预计为19m3/d左右。3、室内按单位同一时间一次性火灾考虑，消防用水量15L/s，消防用水量20L/s，室外每间隔120m处设置一套消防栓,均严格按照消防规范安装消火栓及消防设施等。4、给水管结合一期工程形成直线供水管网，管道沿马路敷设,埋设深度为地面下1.00米，设阀门井四座(J1J2J3J4)；5、给水总进口处设水表井二座,并在附近设排泥井；6、每栋楼均设独立水表井(J)，方便管理；7、给水系统分区:本区按楼层分二个区；低区:充分利用城市自来水管网压力,由管网直接供给一层至三层用水高区:由水泵房的生活变频恒压水泵提供用水,供四层至七54 层用水。8、楼内给水计量用水：裙楼每用水单位均设独立水表，住宅每户水表设在同层的管井中；9、住宅厨房预留燃气热水器位置，布置热水管网；10、公共卫生间设红外感应龙头洗手盆,感应式冲洗阀壁挂式小便器，脚踏阀蹲式大便器；11、设生活消防水泵房，设不锈钢生活水箱一只。设二组生活变频恒压供水泵供高区生活用水。每组设三台生活变频恒压水泵，水泵二用一备。6.1.2排水生活污水排放量约按日用水量的85%计算，约为267.75m3/d左右。污水经污水处理厂处理后，排入城市下水道。小区室外排水采用分流制，污水排水管网及雨水排水管网；室外污水排二座化粪池，化粪池；污水排水管道沿马路敷设，设污水检查井，排化粪池处理后排城市污水井；雨水排水管道沿马路敷设，设雨水口，雨水检查井，排城市雨水井；室内排水采用合流制，一层单独排出，楼层污水集中排出；单栋住宅排水为同层排水(沉箱式)，同时给水管热水管也可敷设在内；小区生活污水集中排室外化粪池，处理后排城市下水井；小区雨水有组织排水，屋顶上雨水斗，阳台上设地漏，通过雨水管集中排室外两水井。54 6.2供电、通信及安防系统6.2.1电源**县电力供应来自华中电网，配置有110KV双回路供电系统，高压变电容量为18万KVA。本项目电力供应由变电站通过市政电网提供。6.2.2供电系统及装机功率本项目供电采用220/380V三相四线PE保护线的TN-S系统，地缆敷设。其供配电压为220V和380V。预计日用电负荷为2925KW左右，其中：a.住宅用电功率8KW/户计算，共计2800KW左右；b.地下室照明用电功率预计为25KW左右；c.公用照明、安全防护系统及其它用电功率预计为100KW左右；6.2.3通信系统本项目施工中，将数字信息技术和安全防范技术相结合。预埋通信线路，可考虑光纤到住宅区方案，适时安装ISDN、ADSL通信设备；闭路电视线路、可考虑双向回路，以利节目点播系统运用；各系统入户设备将由用户自理。管线地下敷设由施工方统一规范安装。6.2.4安防系统54 安全防护采用现代化管理系统，如设置自动传呼、报警、监护信号灯设施。防火、防煤气漏、防盗三防24小时技术性监控。区内保安可考虑合法、适时监控部份公用通道等。安防系统入户设备将由用户自理。管线地下敷设由施工方统一规范安装。6.3供气管道目前城市市民使用的燃气结构主要为管道煤气和瓶装液化气。随着将实施的天然气西气东送工程，届时可改变城市燃气结构。故本工程供气管道宜采用耐压钢管铺设，近期可使用煤气，远期可接入天然气源。6.4消防与防雷措施6.4.1消防本项目按《民用建筑设计防火规范》规定进行分区处理。建筑周围均有环形车道，应保持消防通道畅通。并在公共区域设置自动喷淋等固定灭火装置，并配套小型灭火器材和按规定设立防火栓等消防设施。6.4.2防雷措施a.在建筑物上装设避雷设施，利用建筑物金属体作防雷接地装置，以防直击雷。b.建筑物内的主要金属设备、管道、构架等接至电气设备的保护接地装置上，以防雷电感应。54 c.在入户端处将电缆金属外皮、金属管线等接地，以防雷电波侵入。d.为防直击雷、防雷电感应、防雷电波侵入，电气设备等接地装置共用，采用总等电位联结，接地电阻小于1欧。54 第七章节能节水7.1设计依据《中华人民共和国节约能源法》（1998年1月1日执行）《评价企业合理用电技术导则》（GB3485）《评价企业合理用水技术导则》（GB7119）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》《公共建筑节能设计标准》7.2主要节能方案对于建筑物能耗损失比例，经专家测算，屋面热能损耗约12%，地面约5%，门窗约40%，墙体约43%。因此，墙体和门窗为建筑能耗损失的主要途径。7.2.1规划布局时充分考虑利用自然通风，减轻区域热岛效应。7.2.2建筑物以南北朝向为主，保证更多的住户有良好日照和通风。7.2.3住宅立面设计中窗墙比满足要求，外窗框料选用铝合金窗框，玻璃采用5mm+9mm+5mm的中空玻璃。7.2.4外墙材料采用200厚加气混凝土砌块，内外墙面均加保温砂浆。7.2.5住宅屋顶为平屋面，保温隔热层采用40厚聚苯板。54 通过以上措施，在保证相同的室内环境和参数条件下，与未采取节能措施全年、采暖、通风、空气调节和照明的总耗能减少50%。符合《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》和《公共建筑节能设计标准》。7.3其他节能方案7.3.1合理的体型系数合理控制各种建筑类型的体型系数，均满足居住建筑节能设计标准的要求。7.3.2适宜的房屋进深项目进深设计既考虑了保温隔热要求，又注重采光通风，多层住宅进深多在15米到18米之间，有利于形成冬暖夏凉的室内环境。7.3.3合理的窗墙比在设计中将主要房间布置在南向，开大窗可以保证良好的视野和冬季日照，北向开窗相对较小，并布置北阳台。54 第八章环境影响分析8.1环境保护法规及标准8.1.1法律、法规a.《中华人民共和国环境保护法》b.《中华人民共和国水污染防治法》c.《中华人民共和国大气污染防治法》d.《中华人民共和国噪声污染防治法》e.1998年国务院第253号令《建设项目环境保护管理条例》f.国务院国发（1996）31号文《国务院关于环境保护若干问题的决定》8.1.2环境保护有关标准a.《环境空气质量标准》(GB3095-1996)b.《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)c.《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)d.《污水综合排放标准》(GB8978-1996)e.《建筑施工场界噪声限值》(GB12523-90)f.《饮食业油烟排放标准》(GB18483-2001)8.2项目建设和运营对环境的影响8.2.1项目建设期对环境的影响a.环境空气影响分析54 项目施工期间对环境空气的污染主要来自施工扬尘。施工现场粉尘和扬尘的产生量在不同的施工情况下变化很大，各种粉尘和扬尘在晴朗、干燥、有风的天气下，将会对周围环境空气产生较大影响。为此要求项目施工时，在施工现场周围按规定修筑防护墙及安装遮挡设施，实行封闭式施工，对有可能产生二次扬尘的作业面应洒水降尘，车辆出工地时应进行冲洗，防止随车带走泥土，同时对运输土石方等的车辆采取密闭措施，防止沿路抛洒，污染城市环境。b.地表水环境影响分析项目施工期所产生的污水主要有基础施工中的泥浆水，建材冲洗水，车辆出入冲洗水等生产污水和施工人员所产生的生活污水等。类比资料表明施工期生产污水中悬浮物，石油类，生活污水中BOD5、COD、悬浮物，超过GB8978-1996《综合污水排放标准》表4中一级标准。考虑到项目施工期的短期行为，要求对施工场地所产生的污水加强管理、控制，所排放的污水应设置专门沟渠，经格栅沉淀池处理；生活污水应设置化粪池处理，经处理后的施工废水和生活污水排入市政排水管网。采取上述措施后可以减少施工期生产、生活污水中的污染物浓度，但不能满足《综合污水排放标准》表4中一级标准，对受纳水体有一定的影响。c.声学环境影响分析54 施工期间对周围声学环境的影响主要来自于各种机械作业产生的噪声及振动。还有运输工具所产生的噪声，根据类比资料，项目拟采用的部分施工机械设备和将产生的噪声值及相应的噪声限值(GBl2523-90)见表8-1。表8-1施工机械噪声值及相应限值表单位：dB(A)机械名称测点距声源距离(m)实测值dB(A)GB12523-90标准dB(A)达标距离(m)昼夜昼夜挖掘机1086755535355推土机1087755540398搅拌机1081705535200振荡器1082705540224压路机1082755522224打桩机108585禁止施工由表中可看出，昼间即使距声源40m处，许多施工机械的噪声值仍超过了相应的建筑施工场界限值，对施工现场周围环境产生较大的噪声影响。因此项目施工应严格执行；建筑施工噪声申报登记制度，在工程开工前15日内向所在地辖区环保局提出申报，填写《建筑施工场地噪声管理审批表》，经批准后方可开工。对施工机械设备要采取有效的降噪减振措施，如加弹性垫、包覆和隔声罩等办法，机动车辆进出施工场地应禁止鸣笛，夜间(22时至次日6时)严禁使用各种打桩机。在施工的各阶段均应严格执行GBl2523-90《建筑施工场界噪声限值》中的各项规定，将施工噪声控制在限值以内。54 d.固体废物影响分析施工期间所产生的固体废物主要有基础施工所挖掘的土石方、主体结构施工所产生的施工废物抖以及施工人员的生活拉圾等，不含《国家危险废物名录》中的有害废物，这些固废物集中堆放、土方及时回填，垃圾及时清运(须办理准运证)，交有关部门进行相关处理。8.2.2运营期环境影响分析a.环境空气影响分析本项目生活耗能拟采用燃气或电能，厨房油烟尘将采用负压集中排烟道排放。b.地表水环境影响分析本项目废水主要来源于生活污水，需排放的污水量约为267.75m3/d左右。其主要污染物为COD、BOD，SS、动植物油，污染物的产生浓度均超过了GBS978-1996《污水综合排放标准》中的一级标准要求。本项目排污管道与市政排污管网相连接，污水经当地污水处理厂处理后，通过统一规范排污口排放。c.声学环境影响分析本项目环境保护目标为项目所在地声环境质量，使其满足GB3096-93《城市区域环境噪声标准》中3类标准要求。主要控制区域为商业网点及停车场。d.固体废物环境影响分析54 在国家环境保护局环控[(1994)]345号文《关于在全国开展固体废物申报登记工作的通知》及《固体废物申报登记工作指南》，固体废物分为危险废物、一般工业固体废物及其他废物，1998年国家环境保护周，国家经贸委和公安部联合颁发了《国家危险废物名录》。项目产生的生活垃圾，不含《国家危险废物名录》中的有害废物。要求住户形成垃圾分类袋装处理的习惯，生活垃圾交由环卫部门处理。树立与住宅区环境相适应的环保意识。综上所述，项目在开发建设期对周围环境会产生一定程度的影响，在全面落实各项保护措施情况下将污染影响可降至最小程度。要严格控制污染物排放并达到国家相应的标准。本项目的环境评价以具有环境评价资格的单位作出的环境评价报告为依据。54 第九章物业管理及服务9.1物业管理优秀的物业管理能创造良好的生活、居住环境，同时还使物业的设备及功能始终保持与社会发展的同步性，可延长房屋的经济寿命。一般的物业管理可提供三种服务：一是公共性服务，二是代办性服务，三是特约性服务。目前住宅采用高科技手段将智能化概念引入物业管理，迅速地提高了物业管理水平，同时创造亲切的邻里交往环境，营造自然、和谐的社区氛围，使小区内邻里和睦，有归属感。9.2服务9.2.1零干扰服务；9.2.2个性化服务；9.2.3管理报告制；9.2.4一拖N管理；9.2.5一卡制；9.2.6噪音等约束性管理；9.2.7氛围管理。54 54 第十章实施进度安排本项目建设期2年，实施进度见下表。序号进度内容时间（年、月）第一年第二年第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度1立项及可研阶段　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2初步设计与审查　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3施工图设计及审定　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4土地拆迁补偿阶段　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5建筑工程施工　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6水电设备安装　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　7验收交付使用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　54 第十一章投资估算11.1投资估算11.1.1建设投资估算的范围依据项目的建设内容，建设投资估算的内容包括：（1）征用商住建设用地20亩；（2）拆除****及新征用的原****处旧建筑共35300平方米（其中，拆除居民旧房17700平方米，拆除公产房17600平方米）；（3）于****原****处和城南新区建设拆迁还建房共30030.00㎡。其中：还建居住面积21450㎡（在****原****处对拆迁户按原建拆迁面积1:1.1建设还建房8580平方米，还建安置100户；在城南新区对拆迁户按原拆迁面积1:1.3建设还建房12870平方米，还建安置150户），配套商服物业面积8580㎡。（4）建设拆迁还建房小区道路、绿化等室外工程；（5）建设拆迁还建房小区室外供电、给排水、消防、弱电及智能化系统等其他工程。11.1.2建设投资估算的主要依据和方法a.建筑安装工程费用按2008年《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表》、《湖北省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》、《湖北省建筑安装工程费用定额》、材料价格及调差、管理费用、税金等有关规定，分单位工程进行概算，54 b.道路、绿化等室外工程投资，参照当地近期完工的规模相近的住宅区投资，按单位面积造价指标估算。c.室外供电、给排水、消防、弱电及智能化系统等其他工程投资，参照当地近期完工的规模相近的住宅区投资，按单位面积造价指标估算。11.1.3建设投资估算内容本项目建设总投资为6681.91万元,其中：A、征用商住建设用地共计20亩，征地协议补偿费2500万元;B、拆除****及新征用的原****处旧建筑共35300平方米，每平方米拆除费为35元，总拆除费123.55万元;C、本项目总占地面积13333.4㎡，其中建筑占地面积为4290㎡，绿化面积4699.98㎡，道路及广场占地面积4343.42㎡；新建房屋总建筑面积30030.00㎡。工程建设及安装费3240.66万元;(详见下表)工程名称建筑面积概算价值（万元）平方米单价（元/㎡）备注（㎡）建筑安装合计1-3#楼8,610.00799.8396.43896.261,040.96建安单方造价4-6#楼8,820.00815.7098.78914.481,036.837-8#楼6,300.00588.5970.56659.151,046.279-10#楼6,300.00589.3070.56659.861,047.40配套工程道路4343.4234.75　34.7580.00　给排水　　64.4064.40　　电力电信　绿化小品4699.98　11.7511.7525.00　建筑面积30,030.002,810.22430.443,240.661,079.14配套工程分摊单方造价（房屋）54 D、建设单位前期费用及相关其他费用190.56万元;(详见下表)序号费用名称说明及计算式金额（万元）备注1单位管理费（一）*1%32.412项目建议书根据项目实际情况与国家有关规定取定3.53项目可行性研究报告根据项目实际情况与国家有关规定取定104设计费按工程造价的1%计算32.415勘测费建安工程费*0.5%16.206施工图预算编制费设计费*10%3.247竣工图编制费设计费*8%2.598监理费（一）*1%32.419工程保险费建安工程费*0.3%9.7210招标代理及招标管理费建安工程费*1%32.4111施工图审查咨询费412质量监督费（一）*0.175%5.6713环境评价费6合计190.56E、预备费181.64万元;预备费按工程费用及其他费用之和的3%计算。F、建设期的利息445.5万元；本项目借款5000万元，年利率按现行的长期贷款利率5.94%估算。综上所述，建设投资构成如下表：序号项目名称计算说明金额（万元）备注1第一部分、房屋拆除费用　123.55第一年投入2第二部分、还建房用地拆迁补偿费用　2,500.00第一年投入54 3第三部分、工程费用　3,240.66第二年投入4第四部分、工程建设其他费用　190.56第二年投入5第一部分+第二部分+第三部分+第四部分　6,054.76　6预备费6=5*3%181.64基本预备费率为3%7建设投资合计7=5+66,236.41　8建设期利息　445.50　9项目总投资　6,681.91　11.2资金筹措方案本项目拟借贷资金5000万元，自有资金投入为1681.91万元。11.3用款计划根据项目实施进度安排，分年用款详见资金筹措计划表。54 第十二章财务评价**县****旧城改造还建房项目为对**县****老城区进行拆迁改造，征用商住建设用地20亩并新建拆迁安置房还建给原老城区居民，对****拆迁后规划整理好的地块进行出让。12.1销售收入及税金12.1.1销售收入：根据待储备地的规划和委托方提供的相关数据，本项目拆迁还建后，共35亩地可用于土地招拍挂后出让，计划于项目期第7年进行土地招拍挂，预计对该地块的招拍挂出让价230万元/亩，项目土地招拍挂收入为8,050.00万元。本项目还建房1-2楼作为配套商服务物业进行销售，面积计8580㎡，根据**县的水平，本项目预计平均单价为11,000元/㎡，于项目期第3-6年分四期进行销售，项目配套商服物业销售收入9,438.00万元。本项目累计的销售收入为17,488.00万元。12.1.2营业税金及附加该项目营业税税率5%，城建税、教育费附加分别为应纳营业税总额的5%、3%，以及项目商服配套物业销售土地增值税等，项目计算期内，营业税金及附加总额为3,140.64万元。详见附表4、4-1、4-2、4-3、4-4。54 12.2成本费用估算本项目成本费用主要为土地出让金、建设成本摊销、销售费用以及财务费用。根据**县出让金缴纳标准，按土地出让收入的25%缴纳出让金，项目计算期内，累计缴纳出让金2,012.50万元。对于还建房的建设成本在对应土地出让收入和配套商业销售时进行摊销，摊销比例按相应的销售面积比例结转。本项目销售费用按销售收入的3%计取，管理费用按销售收入的5%计取，销售费用和管理费用合计为1,399.04万元。财务费用根据企业的借款以及还款情况确定。利率按目前的长期贷款利率5.94%计算。12.3财务盈利能力分析财务现金流量表见附表1，根据该表计算以下财务评价指标：所得税前财务内部收益率（FIRR）为13.35%，财务净现值（Ic=8%）为1,212.34万元；所得税后财务内部收益率（FIRR）为10.75%，财务净现值（Ic=8%）为619.15万元。财务内部收益率均大于行业基准收益率，财务净现值均大于零，该项目在财务上是可行的。所得税后的投资回收期为6.78年（含建设期2年），小于行业基准投资回收期，这表明投资能按时收回。54 12.4偿能力分析该项目建设投资借款偿还期为7年（从借款年算起），从第3年开始还款，详见附表7。54 第十三章不确定性分析13.1敏感性分析13.1.1敏感性分析的主要因素及指标本项目的财务敏感性分析，主要分析销售收入、建设投资、经营成本等单因素变动时，对项目所得税后财务内部收益率、累计财务净现值和静态投资回收期的影响程度。13.1.2敏感性分析结果敏感性指标的计算结果见表14-1。序号项目基本方案销售收入经营成本资金投入5%-5%5%-5%5%-5%1财务净现值（万元）1212.342380.55642.481108.041316.64916.131508.55（税前）2财务净现值（万元）619.151787.3649.30514.85723.46322.94915.36（税后）3财务内部收益（税前）13.35%18.01%10.91%12.93%13.77%11.91%14.90%4财务内部收益（税后）10.75%15.56%8.22%10.31%11.19%9.39%12.21%5投资回收期(年)（税后）6.786.476.986.826.756.896.6813.1.3敏感性分析从表14-1中可以看出，土地出让收入及建设投资因素变动对项目的财务评价指标影响较大，而经营成本因素变动对项目财务评价指标的影响较小，说明土地出让收入和建设投资是影响项目财务效益的主要因素。因此加强土地拍卖的宣传广告工作，吸引人气。在确保建设工程质量的确前提下努力降低工程投资，是本项目取得较好收益的关键，应引起项目投资方足够的重视。54 13.2风险及对策分析13.2.1主要风险因素该项目主要存在着经营风险、市场风险以及政策风险等。A.经营风险1.因土地出让价格和开发成本的变化，将给公司带来经营上的风险。同时近年出现的大量开工和积压以及激烈竞争的市场，将直接降低项目利润回报率并减少项目利润。2.还建房拆迁补偿和开发的周期长短也直接影响开发成本。此外，如各项目的前期工程管理、施工管理、土地招拍挂管理等环节上出现问题，都会给整个投资带来一定的损失。3.由于还建房建设项目从土地获得、立项批复、规划设计、市场定位、开工建设、竣工验收之间较长周期的特点，将给企业产生较大资金压力，从而带来潜在的经营风险。B.市场风险1.土地市场有效供给不足：尽管土地市场潜在需求很大，但能真正满足需求的土地却显示供给不足，市场供需结构有所失衡，造成需求者持币待购心理。C.政策风险1.该项目深受国家政策影响，如消费政策、信贷政策、利率政策、税收政策等都影响本项目的顺利完成。2.考虑到政策将随着宏观经济和市场变化而及时调整的可能性，国家政策的调整对土地招拍挂54 市场取向具有一定影响，并产生一定的不确定性。13.2.2主要风险对策A.经营风险对策控制各个环节的质量和成本，加快销售速度及资金回笼，降低开发成本以减少经营风险。提高住宅科技含量和环保、节能概念，在住宅规划设计中采用经济可行的各项科技手段，保证的住宅更具有舒适性、耐久性、安全性、经济性、环保性，使住宅更符合未来的需要。B.市场风险对策公司应对项目进行充分调研和可行性论证，保证项目决策和市场定位的正确性和准确性。公司应加强与各个专业公司的合作，充分借用他们成熟的经验和网络，推动业务和市场的拓展。C.政策风险对策由于项目建设的投资周期相对较长，公司应在认真分析市场变换的同时，把握开发节奏，缩短建设周期，根据市场和政策的变换进行适当的调整。加强与政府有关部门的信息沟通，及时研究重要政策对市场的影响，以降低政策风险。并采取审慎的财务策略，降低金融政策风险。54 第十四章结论与建议14.1结论14.1.1项目社会效益明显本次对**县拆迁改造后，一方面拓展了城市规模，改变了旧城面貌，城市道路建设、基础设施得到了极大完善，改善了居住条件，实现了与新老城区的和谐发展与连接，另一方面使旧城从城市功能、布局、产业结构上进行调整，强调中心区的综合功能，通过阳光拆迁、和谐拆迁，满足城市可持续发展的要求，真正做到社会效益、环境效益和经济效益的统一，在既改善了**县投资环境，又将更有利于吸引商家投资以及大量社会资金参与城市建设，从而促进了当地和谐社会的发展。项目建成后，社会效益显著。项目建设区基础设施配套齐全，减轻了拆迁区域下岗职工和低保户的生活压力，一定程度上提升了下岗职工和低保户的生活质量，加快了**县居民脱贫致富的步伐，促进了社会主义新农村的建设。同时，项目建设完成后起到了加大生产环境建设和水土流失的治理力度，促进了的可持续发展，也缓和了项目区域的人地矛盾，提高了项目区域土地的承载力，是建设两型社会的重要举措。14.1.2通过财务分析，本项目的所得税后的财务内部收益率为10.75%、财务净现值为619.15万元、全部投资回收期为54 6.78年，上述指标表明，本项目有较好的效益，在经济上是可行的。14.2建议14.2.1本项目在地理位置和周边环境上处于一定的优势，建议在土地出让招拍挂工作中加大宣传力度，争取土地以合理的价格早日成交。14.2.2项目的建设资金能否顺利到位，是本项目建设顺利实施的关键，建议项目建设单位合理调度资金，以确保本项目顺利实施。54'