温泉度假村综合开发项目可行性研究报告 96页

'温泉度假村综合开发项目可行性研究报告91 目录前言1第一章项目概况21.1项目概况21.2建设单位简介21.3报告编制依据31.4项目建设规模及主要建设内容31.5项目总投资估算41.6项目实施进度安排51.7主要经济技术指标51.8主要评价与结论6第二章项目建设背景与必要性82.1项目建设的背景82.2项目建设必要性102.3行业准入标准分析12第三章旅游业发展现状及趋势分析133.1旅游业发展状况133.2涉及温泉的旅游业发展现状163.3我国旅游业发展趋势19第四章项目市场分析224.1项目设计理念224.2周边可借旅游资源224.3项目定位2691 4.4客源市场预测274.5价格的定位314.6项目SWOT分析31第五章项目选址345.1项目选址345.2项目自然地理条件345.3土地利用365.4拆迁及安置36第六章建设规模与建设内容376.1项目建设规模376.2项目建设内容37第七章项目工程方案427.1设计依据427.2设计原则427.3总平面设计437.4公用配套工程43第八章节能方案分析468.1用能标准及节能规范468.2项目能耗状况分析478.3项目节能措施508.4节能效果分析52第九章环境保护与消防539.1环境保护5391 9.2消防56第十章人力资源配置与项目实施进度5910.1项目组织机构5910.2劳动定员和人员培训5910.3项目实施进度6010.4项目建设管理与招投标63第十一章投资估算和资金筹措6511.1投资估算6511.2资金筹措67第十二章财务评价6812.1评价依据6812.2经营收入6812.3项目营业成本7112.4财务盈利能力分析7212.5不确定性分析7212.6财务评价结论73第十三章社会影响分析7413.1对当地居民就业、收入的影响7413.2旅游兴县，改善投资环境7413.3对所在区域居民生活质量的影响7413.4对当地社会服务容量、基础设施的影响75第十四章项目风险分析7614.1资源风险7691 14.2市场风险7614.3环保风险7614.4资金风险7714.5工程设计方案风险7714.6综合风险评价77第十五章结论与建议7915.1结论7915.2建议791、附表：项目总投资估算表（附表一）；营业收入、营业税金及附加估算表（附表二）；总成本费用估算表（附表三）；固定资产折旧、无形资产和其他资产摊销费估算表（附表四）；工资福利估算表（附表五）；能源动力费估算表（附表六）；利润及利润分配表（附表七）；项目全部投资现金流量表（附表八）。二、附图：91 前言据中国旅游研究院统计数显示：2011年国内旅游人数约26亿人次，同比增长12%；国内旅游收入约1.9万亿元，同比增长21%，旅游产业运行总体上处于令人满意的“较为景气”区间。改革开放以来，随着中国旅游业的高速发展，我国的旅游行业发生了巨大的变化，特别是近十年来，行业规模不断扩大，从业人员不断增加，经营体制不断创新，经营环境不断改善，旅游行业已经成为我国拉动经济增长、扩大就业渠道的重要的服务行业之一。预计到2015年，我国中西部地区的旅游收入将占到全国旅游总收入的50%左右。《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》中指出：到“十二五”期末，旅游业初步建设成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，在扩内需、调结构、保增长、惠民生的战略中发挥更大功能。在此背景条件下，XXX县XXX脐橙场提出本项目的建设计划，项目在拥有独特的温泉资源的基础上，结合周边地理环境和客源情况提出开发名贵花卉树木园、客家畲族风情街、温泉康疗、果园采摘、度假休闲等形式相结合的特色温泉旅游理念，按照“温泉+生态农庄”及“温泉+康复疗养”的综合模式，在现阶段有相当好的发展前景和增值空间，是不可多得的旅游资源开发项目。91 第一章项目概况1.1项目概况1、项目名称：XXX县XX橙香源温泉度假村综合开发项目；2、建设单位：XXX县XXX脐橙场；3、建设地点：XXX县XXX热水村；4、注册资本：5000万人民币；5、企业类型：有限责任公司；6、经营范围：脐橙、柑桔、其他水果种植销售等；7、项目法人：XXX；8、用地面积：1250亩；9、建设目标：项目采用先进理念和高规格要求，充分挖掘本地客家文化旅游元素，并结合中西方建筑风格，使之成为XXX旅游市场的一面新旗帜。1.2建设单位简介XXX县XXX脐橙场为个人独资企业，为更好的开发利用当地丰富地热水资源，XXX县XXX脐橙场拟在当地注册成立XXX县XXX脐橙场垇仔背地热水矿，对垇仔背地热水矿进行总体开发。项目机构设置健全，人员搭配合理，经济、技术实力雄厚，网络了一批项目管理经验丰富、经营理念超前、开发能力突出的骨干人才，为引领企业在XXX旅游行业、领域占有一席之地奠定了扎实的人才、资金和管理基础。1.3报告编制依据1）《XXX旅游发展总体规划》（2005-2020年）；91 2）《XXX国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011-2015年）；3）《XXX县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011-2015年）；4）《XXX县城市总体规划》(修编)（2004-2020）；5）国家、XXX以及XXX政府相关政策及法律法规；6）企业提供的相关技术资料。1.4项目建设规模及主要建设内容一、项目建设规模：项目建设总用地面积1250亩（其中生态果园区占地面积200亩、游客综合服务区占地面积180亩、名贵树木花卉区占地面积380亩、温泉沐浴康疗区占地面积370亩、度假休闲区占地面积130亩）。项目总建筑面积为162100平方米（其中生态果园区建筑面积270平方米；游客服务综合区建筑面积34000平方米；名贵树木花卉区建筑面积230平方米；温泉沐浴康疗区建筑面积67600平方米；度假休闲区建筑面积62500平方米）。二、项目建设内容：项目主要由生态果园区、游客综合服务区、名贵树木花卉区、温泉沐浴康疗区及度假休闲区五大区组成，各区建设内容如下：1）生态果园区占地面积200亩，主要建设游客休息室、便民服务处及售票点共270平方米、景观道20亩及果园地179.6亩等相配套的基础服务设施。91 2）游客综合服务区占地面积180亩，主要建设大型购物中心3500平方米、综合楼3000平方米（含医务室120平方米，游客休息室600平方米）、度假公寓18000平方米、特色餐厅1500平方米、客家畲族风情一条街8000平方米、景观广场12.75亩、公共停车场56亩及绿化40亩，一公里进场道路36.00亩，等相配套的基础设施。3）名贵树木花卉区主要建设便民服务处50平方米、观光亭150平方米、售票点30平方米，建设花卉园135.00亩、名贵树木园154.00亩、观光湖60.00亩，景观道50.67亩及相配套的基础设施。4）温泉沐浴康疗区主要建设康疗养生房16000平方米、星级宾馆40000平方米、会议中心10000平方米、运动馆1600平方米、水上乐园130亩、露天康疗40亩、绿化80亩、道路54.3亩等配套基础设施。5）度假休闲区主要建设不同风格的各类生态小屋62500平方米，娱乐场地20亩、绿化43亩、道路29.5亩，总占地130亩。1.5项目总投资估算项目总投资为49086.03万元，其中建筑工程费用33204.53万元，设备购置7510.00万元，安装费用450.60万元，土地购置费1600.00万元，其他费用2175.08万元，基本预备费用3145.82万元，铺底流动资金1000.00万元。二、资金筹措：91 项目总投资为49086.03万元，全由建设单位自筹。三、项目分年度投资计划表1-1项目分年度投资计划表单位：万元序号建设期第一年建设期第二年建设期第三年建设期第四年时间2011.10-2013.092013.10-2014.092014.10-2015.092015.10-2016.09分年投资额12000.1018000.1110080.809005.02总投资额49086.031.6项目实施进度安排项目建设期计划安排48个月（其中项目前期工作安排6个月，项目施工期安排42个月），具体实施进度详见第九章。1.7主要经济技术指标项目主要经济技术指标如下：表1-2项目主要技术经济指标表名称序号指标名称单位数量（人民币）备注一总投资万元49086.031.1固定资产投资万元48086.031.2铺底流动资金万元1000.00二资金筹措万元2.1企业自筹资金万元49086.03三旅游年平均收入万元12983.24计算期年平均收入四成本费用万元4.1年经营成本万元1402.61计算期内年平均值4.2年总成本万元3930.31计算期内年平均值五主要动力用量5.1新水万吨/年53.4691 5.2电力万度/年363.005.3液化气吨/年1100六劳动定员人400七用地指标八项目占地亩1250.008.1总建筑面积平方米1646008.2建筑占地面积平方米693008.3营业税金及附加万元839.61计算期年平均值8.4所得税（税金）万元2053.33计算期年平均值九投资财务内部收益率9.1税前﹪15.24%9.2税后﹪12.11%十项目投资财务净现值10.1税前万元25423.58（IC=8﹪）10.2税后万元13395.56（IC=8﹪）十一项目投资回收期11.1税前年7.34（含建设期）11.2税后年9.13（含建设期）十二计算期年均净利润万元6159.99计算期年平均值1.8主要评价与结论经财务分析综合评价，本项目具有良好的经济效益和社会效益。XXX县安西橙香源温泉度假村综合开发项目91 充分利用了当地地热资源和具有医疗保健功能的温泉，同时开发相应的旅游项目，为周边各省市地区人民提供休闲度假、治病健身的娱乐疗养胜地，符合国家产业政策的规定，是地方政府鼓励和优先发展的项目。本项目周边旅游资源十分丰富，待本项目实施并投入运营后，完全有可能成为这一地区的旅游接待基地，如宣传到位，运作得力，将会起到“激活一点、带动全盘”的作用。因此，XXX县安西橙香源温泉度假村综合开发项目在现阶段有相当好的发展前景和增值空间，是不可多得的旅游资源开发项目。91 第二章项目建设背景与必要性2.1项目建设的背景2.1.1产业政策2009年国务院常务会议讨论并原则通过了《关于加快发展旅游业的意见》。会议强调，要放宽旅游市场准入，鼓励社会资本和各种所有制企业公平参与。推进国有旅游业企业改组改制，支持民营和中小旅游企业发展，积极引进外资旅游企业。此举意味着旅游业定位已抬高至国民经济的战略性支柱产业，未来旅游行业将加快发展，进入长期快速成长期。国家为进一步贯彻落实国务院《关于加快发展旅游业的意见》，之后出台《贯彻落实国务院关于加快发展旅游业意见重点工作分工方案》的精神，更加明确我国将放宽旅游市场准入，鼓励社会资本公平参与旅游业发展，鼓励各种所有制企业依法投资旅游产业等。作为最早对外开放的产业之一，我国旅游业发展实践证明，深化改革、不断开放是优化旅游环境、推动旅游产品多样化、提高服务水平的必由之路。而《关于加快发展旅游业的意见》及《贯彻落实国务院关于加快发展旅游业意见重点工作分工方案》的出台，无疑让整个行业为之振奋。要让我国旅游业加速发展，就要打破社会资金进入旅游行业的政策壁垒，创造有利于公平竞争、有利于创新的政策环境，而市场准入的被放宽，无疑将成为一种实实在在的助推剂。91 2.1.2行业规划《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》中指出：到“十二五”期末，旅游业初步建设成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，在扩内需、调结构、保增长、惠民生的战略中发挥更大功能。我国旅游业在世界旅游业格局占据更重要的地位，在国际旅游事务中的影响力进一步提高，建设世界旅游强国迈出坚实步伐。旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，力争2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。2.1.3区域发展规划XXX正在全力推进特大型、区域性、现代化中心城市建设，对接与融入珠三角（包括港澳）地区、海西经济区、鄱阳湖生态经济区和长三角地区，为“十二五”期间旅游发展带来许多有利因素。在《XXX旅游业“十二五”发展规划纲要》指出要大力发展旅游产业，打造区域性旅游中心。整合旅游资源，编制精品旅游路线，提升旅游产品的内涵和竞争力。依托赣州红色文化、客家文化、宋城文化资源优势，推行“文化＋旅游”发展模式，大力发展赣南特色文化和生态休闲旅游，加快旅游商品研发、生产销售体系建设，形成文化休闲中心和会务商务中心。充分利用绿色生态资源，发展乡村生态旅游和农业休闲观光旅游，打造对接粤港澳、闽台地区的旅游后花园，“十二五”91 期末，文化产业和旅游业总收入要翻两番以上。XXX县旅游业在近两年来也有较快的发展，与国内同类景区相比，XXX县旅游业还存在一定的差距。因此，XXX县旅游局适时提出了《贯彻落实<国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的工作意见>的具体措施》，报告中提出以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，弘扬苏区精神，坚持“政府主导、企业参与、市场运作”的原则，深化改革，走可持续发展之路，发展大旅游。要有针对性地做好我县旅游产业发展八年的项目规划。旅游发展，规划先行。着重开发好红色旅游、乡村旅游、生态休闲旅游资源，做好专项旅游规划，研究可行资源布局，科学开发建设实施步骤。抓好以旅游度假为主题的休闲、生态旅游产品的开发建设。如光明山文化生态旅游度假区、金盆山绿色经济开发区、安西热水温泉度假村的规划、三公山宗教养生度假区、以五渡港水库休闲度假区的规划及建设工作。2.2项目建设必要性2.2.1项目建设能带动当地经济发展旅游业将是XXX县重要的支柱产业和优势产业，项目实施将有力推进XXX县旅游业抢抓发展契机、促进旅游经济再上新台阶的战略。项目建设中设计建设客家畲族文化特色街，可提供当地居民设摊销售具有当地特色的旅游纪念品；同时项目建设能提供400人就业，不仅能解决XXX县XXX大部分生活困难居民就业难问题，91 在一定程度上将为XXX创造新的经济增长平台，有助于促进XXX县经济的快速发展。2.2.2项目建设能使当地资源能得到合理的开发利用项目位于XXX县城南东150°方向直距39km的XXX热水村。地理坐标：东经115°07′30″～115°09′00″、北纬25°08′30″～25°10′00″，面积3.255km2。矿区属中低山-丘陵地貌，山岭连绵，沟谷纵横，地形波状起伏。总体地势东高西低。山顶标高一般为400～500m，最大标高753m，温泉处最低标高210m，相对高差200～540m。地表热水温度一般54℃，流量为200吨/日，一年四季变化不大。水为无色，清澈透明、苦味、具有H2S气味。通过分析，该热水PH值为7.3，矿化度为580.43mg/L,总硬度20.95mg/L（以CaCO3计），属中性极软淡水，根据分析结果，对照标准，该热水达到中温医疗矿泉水命名标准，可作为医疗矿泉水。XXX县XXX脐橙场已经制定了合理开发利用当地资源的科学决策，项目的建设能使当地资源得到合理的利用，同时也将促进生态环境的改善。2.2.3项目建设能提升当地旅游功能XXX县旅游业虽然已经取得了重大成绩，但与国内著名景点及欧美等世界旅游发达国家相比，休闲旅游发展还是缺乏新亮点和吸引力，产业的现代化、国际化程度还有待进一步提高。随着近年XXX旅游业的发展，客家文化等元素引起了学者和社会人士的极大兴趣，也引起了国际旅游界的关注。本项目的实施将加速XXX旅游由景点旅游向城市91 旅游和休闲养生度假旅游的转变，从而进一步完善XXX县的旅游格局。2.3行业准入标准分析项目属于《产业结构调整指导目录》(2011年本)第一类“鼓励类”中第三十四项“旅游业”的第二条“乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其它旅游资源综合开发服务项目”的相关产业政策。项目属于《XXX产业结构调整及工业园区产业发展导向目录》第一类“鼓励类”中第三项“服务业”中第八条“旅游会展业”的第533号“工业旅游、农业旅游、森林旅游、生态旅游及其它旅游资源综合开发项目建设”的相关产业政策。项目建设符合国家、地方产业准入相关规定，且属于第三产业服务业基础设施的投入，符合国家及当地政府大力发展第三产业的产业导向，因此拟建项目不涉及宏观经济的负面影响，且有利于促进我国产业发展的转型，有利于维护当地经济稳步增长。91 第三章旅游业发展现状及趋势分析3.1旅游业发展状况3.1.1我国旅游业发展现状改革开放以来，我国国内旅游发展迅速，覆盖面广，但总的说来仍然处于一种低消费、大众化、低水平、中近距离旅游的状况。旅游基础设施、服务设施建设发展很快，但仍不能适应国内旅游发展速度的要求。从总的旅游人数和回笼货币来看，旅游人次数稳步增加，旅游消费额逐步提高，人数平均每年增长10%以上，旅游消费总额平均年增长率亦在10%以上。 从旅游消费方式和旅游消费结构来看，绝大部分属于观光旅游，文化型、享受型极少。即走马观花式的参观型旅游活动多，而修学、健身、寻根、考察、探奇、了解风土人情的专项特点旅游较少。一般游客住低档旅馆，饮食简单。据统计，在旅游消费结构中，吃住行比重高达85%，而游览购物仅占15%。旅游整体消费水平低。从旅游的地域性和客源分布来看，国内旅游热点集中在经济较发达，知名度较高，旅游基础设施较完善的旅游胜地，如北京、江浙沪、广东等地。象敦煌、九寨沟、西双版纳、黄果树瀑布等风景点由于交通不便相对处于温冷点。从距离上看，一般以中近距离旅游为主，远距离旅游为辅。如桂林主要以粤湘鄂的旅游者为主，杭州主要以江浙沪的旅游者为主，北戴河以京津冀辽的旅游者为主。91 3.1.2当地旅游业发展现状一、XXX旅游业发展现状：近年来，XXX委、省政府将旅游业作为支柱产业和服务业龙头加以扶持与发展。为江西旅游确定了发展地位、发展目标。在省委、省政府的正确领导下，全省旅游业围绕“红色摇篮·绿色家园·观光度假休闲旅游胜地”总体定位，坚持转变旅游产业发展方式，优化旅游产业结构，推进旅游产业集约型发展，提高旅游产业竞争力，全力打造“中国红色旅游首选地、国际生态旅游必选地、世界观光度假休闲旅游胜地”三大品牌，取得了跨越发展的成效。江西旅游接待人数每年递增1000万人次，2010年，全省接待旅游者近1.1亿人次，同比增长15%左右。二、XXX旅游业发展现状：XXX旅游开发建设现呈现良好态势，“十一五”时期，先后有9家单位成功创建为国家4A级旅游景区，2家被批准为国家3A级旅游景区；瑞金被评为“XXX旅游强县”。红色旅游也得到较快发展。兴国“六园”、石城九寨温泉、龙南武当山、大余牡丹亭景区、梅岭古驿道、定南文化生态旅游产业园等景区开发建设有了新进展；安远三百山景区及东江温泉旅游度假区旅游开发建设已初具规模；瑞金景区申报国家级风景名胜区通过了省级评审，中心城区城市中央公园、章江南岸滨江公园、城展馆、赣县客家名人公园等旅游休闲资源开发利用迈出新步伐。91 2010年，全市旅游接待总人数1400万人次，“十一五”时期年均增长18.17%。三、XXX县旅游业发展现状：近几年来，XXX县利用第十九届世界客属恳亲大会和中国（赣州）第四届脐橙节这两个契机，主动出击，我县“客乡橙园”列为第十九届世界客属恳亲大会的主要参观点之一和第四届脐橙节承办地，取得了空前的宣传效果。与此同时，将“红色”旅游资源和“绿色”旅游资源有机结合，整体开发推介；对“古色”旅游资源以保护为主进行合理规划，从发展旅游，建设绿色生态XXX的目标出发，围绕旅游主题品牌——脐橙，制定了“一轴带五环”整体布局。并请有资质单位对旅游发展做出了总体规划。XXX县在旅游发展的空间结构中处于赣州城市中心旅游区范围内，又是这个区内距珠江三角洲较近的一个县，处于珠江三角洲500公里市场辐射范围之内。既有较好的当地客源市场，又更靠近珠江三角洲这一最大的目标客源市场，所处位置珠三角游客主要出游（尤其是自驾车出游）方向之一东北方向上，市场优势比较突出。XXX县通过大力宣传推介，并采取一系列有力措施，旅游观光的游客量增幅较大并呈良性发展趋势。XXX县有“江南第一塔”大圣寺塔、古意犹存的玉带桥、延绵清澈的北江源、神韵秀丽的金盆山、神奇的天然药石——麦饭石、百里脐橙带、赣粤边三年游击战争中心区——油山，红军长征第一仗遗址等一系列旅游资源，91 并且由于科学发展观的提出，旅游配套设施的日臻完善以及旅游业发展扶持政策的相继出台，不但为XXX县旅游业发展奠定了良好的基础，而且为旅游业发展提供了政策保障，因此XXX县旅游业前景广阔，具有巨大的市场开发潜力。3.2涉及温泉的旅游业发展现状3.2.1我国涉及温泉的旅游业发展现状经过30多年的高速发展，一种全新的休闲度假方式——温泉生活方式已经形成。我国温泉旅游从起步至今，短短十年时间取得了长足发展，甚至在规模、功能、产品等某些方面已经超越了温泉发达国家的水平，但从整体而言，中国温泉旅游仍处于发育期，其产品形态、市场形态和结构形态均不够成熟。据初步统计，全国温泉已有3000余处，温泉旅游的火爆，不仅成为了众多投资商的焦点，也成为温泉所在地政府招商引资、发展旅游经济的金字招牌。我国温泉旅游业从整体上来看，是以露天温泉沐浴为主导产品，组合在旅游线路之中，成为游客度假休闲的消费产品。从1998年开始，其主要特征是把温泉沐浴从室内发展到露天、半露天，强化了温泉的保健、娱乐、休闲、自然、运动的功能，摆脱了从属酒店或度假村配套产品的地位。91 从经营情况来看，产品设计的差异化、项目规模化和管理服务的品牌化直接决定企业的经营和销售。珠海御温泉是国内第一家日式露天温泉，其产品设计着重在文化、人性化和细节上做文章，做到了小而精和新且奇，重视市场营销和品牌推广包装，并在温泉旅游中率先在温泉产品的康疗、健康、季节性促销上做了大量尝试，为此，吸引了大量港、澳、台及珠三角主要城市的中高档散客，在管理和服务上也独树一帜，被国家旅游局誉为“温泉行业的排头兵”。由于温泉旅游项目开发过热，且产品同质化严重，导致行业内竞争加剧，客人的选择随意性增大，许多温泉旅游企业主要通过价格及营销手段吸引客人。目前，主要温泉企业均在市场定位、管理服务、项目开发和产品深化上做挖潜。如御温泉在品牌扩张，集约、精致化经营方面，中高档路线定位和转型的很顺利；锦江温泉在进行产品深化和规模扩张；仙沐园依据其区域交通、周边景点配套的优势，重点把握珠三角和港、台旅游团客源。预计随着行业新成员的加入，竞争将更趋激烈，将来温泉企业能主导市场的主要有如下两类：一是具有相应的产品差异化程度，区位资源优势明显，管理服务到位，品牌型精致化的温泉度假村；二是依仗一定规模、资源，综合配套处绝对优势的温泉景区。3.2.2江西涉及的温泉资源旅游业分析根据XXX地质勘查局资料表明：XXX温泉是温泉较多的省份，全省现有温泉34处，以赣南及赣中南部地区分布最密。其省内知名度最高的温泉分布在庐山星子温泉、宜春温汤温泉、临川温泉、遂川汤湖温泉、龙南汤湖温泉、安远虎岗温泉、寻乌热水村温泉、奉新九仙汤温泉等。庐山天沐温泉度假村——是天沐集团91 在江西开发的首家大型集温泉、餐饮、客房、会议、娱乐于一体的四星级度假村，度假村共拥有中式、日式高档客房200余套和40栋高档别墅。汉唐宫设有各色素雅包间可以容纳500人的绿色餐厅；一个大型会议室和3个中小型会议室。还具有网球场、棋牌室、兵乓球、台球室、KTV、烧烤场、钓鱼场等休闲项目。庐山龙湾温泉度假村——位于闻名遐迩的庐山南麓，地处九江市星子县温泉镇。她依山而建，整体规划面积有200余亩，按国家4星级景区标准。是一家集运动康疗、休闲娱乐、商务健身、观光旅游为一体的大型综合度假村，可同时容纳2000人的沐浴。天沐明月山温泉度假村——坐落在宜春温汤镇明月山风景区内与本项目隔水相邻，占地1000余亩，山青水秀、环境优美，背倚明月山，东临仙女湖。度假村拥有总统别墅、豪华套房、行政标间、双人标间，所有房间均直通温泉水及宽带互联网。通过对以上省内三大具有代表性的旅游温泉度假村的调研发现具有产品同质化严重及服务质量欠佳等特点。产品同质化严重——江西尽管温泉资源丰富，但真正形成开发的也只是庐山的星子温泉和宜春的温汤温泉，星子温泉的开发相对较早，且已成为XXX的明星温泉镇，凭借庐山的知名度，星子温泉的开发取得了高速发展，并形成了以天沐和龙湾为首的高档度假温泉群。服务质量欠佳——91 现有的温泉度假村基本都以温泉洗浴为中心、配套客房、餐饮、会议、康乐等服务。除硬件设施还能勉强达到四星级标准外，现有的温泉度假村不仅在客房、餐饮、会议和康乐项目的服务质量上都达不到高星级酒店服务标准，就连最起码的温泉洗浴服务也达不到高端社会洗浴场所的服务水平，极大地浪费和限制了温泉旅游高端的发展。3.3我国旅游业发展趋势虽然全球经济增长尚存不确定性，但是我国经济社会发展的基本面和长期向好的趋势没有改变，仍处于重要战略机遇期，特别是2011年是“十二五”规划的开局之年，我国将以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，深化收入分配改革，保障和改善民生，扩大消费需求，更加注重经济“质”的增长，旅游业发展底气充足。在全球经济一体化和世界多元化形成及中国经济持续增长等时代特点的推动下，将发生一系列新的变化，其新趋势较为显著的表现在以下几个方面：1）工、农业旅游将会蓬勃发展：旅游发展的初级阶段，人们主要以游览名胜古迹和自然景观为目标。随着教育，经济，文化的发展，人们的旅游需求呈现出多样化的特点。进入21世纪，人们的旅游需求向多层次方向发展，因而工业旅游农业旅游将成为新的热点。2）休闲旅游将成为旅游业一道新的风景线：知识经济时代的来临，将使未来的社会以史无前例的速度变化着。新技术和其它一些趋势可以使人们用于休闲的时间越来越多，休闲的中心地位将会加强，人们的休闲概念将会发生本质的变化，在经济产业结构中休闲产业的从业人员比重将会越来越大。91 从目前我国的生产力水平来看，休闲显然已成为我们这个时代的特征之一，也是社会文化活动的重要组成部分。它标志着人已经从繁重的体力劳动中解放出来；标志着人从满足现实的基本生活需要转向对精神生活的向往；标志着人开始从有限的发展转向全面的发展自己的历史阶段。3）由点到面旅游（旅游圈）将是新的旅游方式：面旅游是指对旅游景点而言的，它是由若干个景点组成的，风格各异的景点形成了一个环形旅游线路，组成了一个范围较大的旅游区域，它是旅游业发展在地域上的反映。旅游圈的形成，不仅为旅行社的发展创造了条件，而且满足了旅游者在旅游周期内游览更多景点的要求，还带动该地区经济的繁荣与发展。旅游圈的形成，是旅游活动由点到面发展的必然趋势。长期以来，旅游活动仅局限于一个景点或几个景点，但各个景点之间缺乏有机的配合，不利于旅行社导游业务的发展。随着国内旅游业的发展以及各地方之间旅行社联系的加强，在某一个区域若干景点就形成了一个旅游圈。例如，长江三角洲旅游圈把上海，南京，苏州，无锡，镇江以及太湖联系在一起；三峡旅游圈把宜昌，重庆，清江等联系在一起；京津唐旅游圈把北京，天津，唐山等联系在一起等等。21世纪的中国不仅是一个旅游大国，而且是一个旅游强国，其旅游业呈现出全方位，多层次，多样化，新格局的发展态势，并将成为国民经济发展的一个重要组成部分。91 21世纪的中国旅游业，将会迎来一波“高速发展”阶段。未来5年中国旅游业年均增长率将达到12%，到2016年，中国旅游业对GDP的贡献将达到近万亿元人民币。据“世界旅游组织”的一份研究数据显示：到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大出境旅游国，年接待1.37亿人次的入境旅游者。顺应大众旅游的兴起，旅游投资取向也将更加分化，在高星级酒店、高尔夫等高端项目之外，中低档饭店、经济型景区、旅游综合体等面向大众市场的项目可望获取更多的投资。91 第四章项目市场分析4.1项目设计理念项目采用先进理念和高规格要求，充分挖掘本地客家文化旅游元素，并结合中西方建筑风格，使之成为XXX旅游市场的一面新旗帜。项目是由游客服务综合区（主要由大型超市、综合办公楼、度假村公寓以及客家畲族风情街组成）、温泉沐浴康疗区（主要由温泉洗浴区、水上乐园、客家围屋中心、度假村五星级宾馆、度假村小屋等组成）、名贵花卉树木区（主要由名贵花卉、树种及人工观光湖等组成）、生态果园区（主要由当地盛产的各类果树构成）、度假休闲区（主要由各式各类不同风格的别墅组成）几大区域构成的集休闲娱乐、旅游观光、高级公务一体化的旅游度假村。项目功能分区明确，通过自然景观及完美空间布局极力营造一种生态、自然、和谐的度假旅游气氛。4.2周边可借旅游资源  项目选址XXX县，位于XXXXXX南部，居贡水支流桃江中游。东邻安远县，南靠龙南县，定南县、全南县，西连广东南雄市，西北接大余县，北界南康市、赣县。XXX县交通便利，距赣州78Km，周边可借旅游资源较为丰富。4.2.1县内可借资源县内主要旅游景点有大圣寺塔、北江源、玉带桥、南山公园等四大有名的景点。91 大圣寺塔——建于三国赤乌年（公元238年）。塔高66.45米,共十八层，建国初期，XXX文教厅即将此塔列为省级保护文物。北江源——据《珠江水利简史》记载：“珠江支流北江源出江西XXX油山大茅坑，流经广东省南雄市及始兴县，至韶关与武水汇合，南流曲江、清远等地，流入珠江三角洲”。大茅坑景区位于油山主峰东部，四周山峰高耸，佳木葱茏，清泉见底。近几年广州,佛山,清远，肇庆,韶关等不少专家、学生和游客到北江源头探寻、考察，旅游。玉带桥——因其弧形如玉带,故名。玉带桥为当地富翁余风歧募资建于清乾隆五年(公元1740年)，又名“风歧桥”。玉带桥为二墩三孔屋楼式拱桥，桥身成弧行，桥长88.15米，是江南现存最长的弧形廊桥,它以结构独特，气势雄伟而闻名赣粤。留下了“远近闻名玉带桥，两岸峻峰入云霄。奔腾河水泻千里，玉带飞镇两山腰”的赞誉。南山公园——原为南山寺和XXX人民医院旧址处,现已辟为南山公园。是集娱乐、游憩、晨练为一体，再现了南山寺悠久的人文景观和历史景观，园内有烈士陵园、儿童娱乐园、游戏室、射击娱乐场、水上运动馆、花卉盆景园和佛教景观南山寺，园内还将建成26个造型典雅、古色古香的廊亭以供游人休息、观赏。4.2.2省内可借资源1）明月山——位于宜春市袁州区，距离项目选址地约400公里，属3小时经济圈。91 明月山景色，贵在天然。茫茫云海，山野天池，猕猴出没，有“绝壁惊人，怪石争奇，苍松斗妍，山花织锦”四绝，以峰、瀑、洞、石闻名。境内层峦叠嶂，怪石林立；山花吐艳，苍松傲然。处处飞禽走兽，花香鸟语；满目石径苍苔，流泉飞瀑，身临其境，如入仙境，有“酷似黄山”美称。2）江西井冈山杜鹃山索道——位于XXX井冈山，距离项目选址地约300公里，属2小时经济圈。江西井冈山杜鹃山索道被人誉为“天下第一杜鹃山”的杜鹃山，游客若乘上总长5200米的世界最先进的客运索道，犹如踩着一条美丽的彩虹，云游在山水之间。最让游客惬意的还是能观赏到举世无双、名扬中外的“十里杜鹃长廊”杜鹃山景区的总面积为17.2平方公里，是目前井冈山最大的一个绿色生态景区,也是井冈山唯一一个集自然山水风光、革命历史遗迹、客家民俗风情为一体的景区。3）宜春矿疗温泉乐园——位于宜春市温汤镇，距离项目选址地约420公里，属3小时经济圈。矿疗温泉乐园生态环境十分优美，可谓是人间福地，休闲妙境。院拥有得天独厚、自采自供、储量丰富的天然温泉，水温常达68-72摄氏度，水质清澈透明，无色无味，可浴可饮，含有20多种人体必需的微量元素，是一种罕见的富硒温泉，真乃泉中极品，旅游圣地，被誉为“中国第一温泉”。4）石城县九寨温泉——位于XXX石城县，距离项目选址地约345公里，属3小时经济圈。91 石城县九寨温泉庄园集旅游度假、休闲娱乐、生态人居于一体，内设温泉、SPA、水上乐园、理疗中心、星级酒店、度假公寓、客家庄园、及户外拓展等多种休闲娱乐设施，有赣闽粤客家三角区度假天堂之美称。4.2.3周边省、市可借资源丹霞山（中国红石公园）——位于广东省韶关市,公园主要分为丹霞景区、韶石景区、巴寨景区、仙人迹景区与锦江画廊游览区。到现在为限，已开发有丹霞景区的长老峰游览区、阳元石游览区、翔龙湖游览区。锦江画廊和巴寨景区是以自然山水观光为主，集科普、攀岩、考察、探险、休闲度假为一体的风景区。雁南飞——广东省梅州市，围龙大酒店获得国内建筑界最高荣誉，采用了反围龙屋的半圆形建筑结构，酒店充分突出自然生态和茶田风光、客家文化和茶文化的特色。舒适的客房，匠心独运,结构精妙,用料之至,充分体现了围龙大酒店是一间具有典型特色的度假型酒店。大甲岛——位于广东省惠州市，是大亚湾海上百岛之一，离澳头港十海里，原称大六甲，取六岛相合之意，它是大亚湾第二大岛，远离陆地，是一个风景优美的生态岛。这里水质清澈，尤其一些步行不能到达的小海湾，更是水清沙细。大甲岛月亮湾91 沙滩两端离岸一两米水深处，已属于珊瑚礁地带，可以看到各种珊瑚、鱼类及贝类等水中生物。租乘渔民的小船，随意绕岛一圈，寻找你喜爱的海滩，然后约定接你回去的时间，或者在海滩上玩个够，遇到小船走过，挥手搭乘即可，价格也不贵。岛的附近有一片珊瑚礁，这里水质清澈，水深能见度5-6米深，海水清澈得令人心醉，可以潜入海底与鱼同乐，欣赏奇妙的水底世界。天鹅山国家森林公园——位于湖南省郴州市，天鹅山国家森林公园处于罗霄山脉南端，地形复杂，最高处八面山海拔2042米，西面为号称“南洞庭”的东江湖所环抱，与东江湖风景名胜区连成一体，湖光山色，相互映衬。公园内珍禽异兽、奇花异木繁多，神话传说、人工奇迹丰富，有众多的自然森林景观和人文景观，是理想的避暑、康疗和旅游胜地。4.3项目定位4.3.1项目市场定位我国在多年的开发实践中，以温泉资源为主题的度假村开发模式通过不断的创新，取得了令人瞩目的成功。其中主要有以下六大经典开发模式：XXX县XXX脐橙场91 根据当地可合理开发的旅游资源的基本构成及其特色，进行了市场分析，最终确定按照“温泉+生态农庄”及“温泉+康复疗养”的综合模式进行开发运营。4.3.2项目客源定位温泉吸引市场最核心的本质是健康养生，游乐最受欢迎的具有自己的特色。随着社会上亚健康状态人群的不断加大，人们对于养生、康复的需求越来越大；随着全国各地的旅游项目开发不断加大，人们对具有特色、追求独特的需求越来越大；而本项目开发的温泉度假村“温泉+生态农庄”及“温泉+康复疗养”模式更是完全囊括其中，具有低中高档各有特色的旅游风格，这一综合模式必将成为今后客源最受欢迎的旅游模式。XXX县安西橙香源温泉度假村是一个综合性的休闲旅游项目，是以温泉水为载体，全面实现消费者健康、休闲、娱乐、养生等方面的需求。因此，温泉的客源既不等同于洗浴客源，也不等同于酒店客源，其很大一部分来源于其自身创造的旅游客源，尤其是高质量的温泉康疗。其客源主要由赣南及周边地区中高消费群体、外地一日游及XXX本地中高层收入家庭消费、会议住宿及周边房地产开发的衍生客源、城市旅游整体形象推介的其他城市客源等组成。4.4客源市场预测XXX县安西橙香源温泉度假村根据其设计的服务项目和功能，客源可分为外来游客、疗养人员和本地消费者三部分，具体如下：本项目未来客源市场规模预测主要决定因素有：91 1）区域（XXX、XXX、XXX县）旅游增长预测；2）项目的开发及市扬推广所带来的知名度；3）项目区域内交通环境；4）项目公司开拓的旅游专线和组团消费；一、区域（XXX、XXX、XXX县）旅游增长预测；近年来随着XXX及XXX县旅游资源开发力度的加大，每年以18%的增长速度吸引大批国内外旅客前来观光、旅游。表4-1XXX、XXX及XXX县年接待游客统计表年份地区名称200820092010年2011年XXX旅游人数（万人次）8263.599423.6711308.4113000.25旅游收入（亿元）525.81657.27808.721052.21XXX旅游人数（万人次）792.861110.251400.051764.77旅游收入（亿元）51.2570.5296.37135.7XXX县旅游人数（万人次）31.234.738.646.3旅游收入（亿元）1.952.32.83.4从上表统计数据分析，2008年—2011年期间，XXX年均旅游人数增长率为16.5%，XXX年均旅游人数增长率为20.4%，XXX县年均旅游人数增长率在18%以上。考虑到XXX县旅游资源已经较为成功的开发，并在近几年间出现了较快的旅游增长，因此我们将以此为基准在今后按0.6的比例，即13.0%的年均增长率进行预测项目在2015年后的旅游预测人数。91 二、项目的开发及市扬推广所带来的旅游人数增量预测新开发的旅游项目，需进行大力的宣传和市场推广，才能带来更高的知名度，从而提高游客数量。根据XXX及XXX类似温泉酒店带来的游客增长率15%来看，本报告取增量值10%进行预测，调整后的项目游客预测量详见总表4-2。三、项目区域内交通环境改善带来的游客人数增量预测项目所在区域内，已经有较为完善的交通网络。但随着XXX县政府进一步加强旅游基础设施建设，提升旅游服务能力后，将会给本项目带来一定的游客量，本报告取增量值2%进行预测，调整后的项目游客预测量详见总表4-2。四、项目开拓的旅游专线和组团带来的增量分析本项目建成后将借鉴世界先进的管理理念进行运营管理，该集团公司在国际上拥有多家知名旅行社，通过托管经营后，XXX安西橙香源温泉度假村开发有限公司可通过宣传等方式带动XXX县周边旅行社为本项目直接带来大量的海内外游客，此数据属于商业机密，本报告将不做详细论述，仅以设计规模的5%进行估测，但不对其进行游客增量的估测。根据项目所处地理位置、景观资源、客源市场、当地经济、交通和临近景区的客流量等因素综合分析，预测2015年04月份一期完成后游客规模为8万人。2016年10月份项目二期完成，则在一期预测到2015年的基础上再预测2016年的游客规模。表4-2项目旅游规模预测总表91 序号年份区域旅游增长预测（基础数据）市场开发后旅游人数增量预测交通改善后旅游人数增量预测备注游客规模（万人次）增长率(%)游客规模（万人次）增长率(%)游客规模（万人次）增长率(%)120158.0013%8.0010%8.002%第一期220169.0413%9.9410%10.142%3201716.0013%17.6010%17.952%第二期4201818.0813%19.8910%20.292%5201920.4313%22.4710%22.922%6202023.0913%25.3910%25.902%7202126.0913%28.7010%29.272%8202229.4813%32.4310%33.082%9202333.3113%36.6410%37.382%10202437.6413%41.4110%42.232%注：项目一期预测基数按8万人计，项目二期待工程结束后，五块分区均可旅游开放。基数按16万预测，且按之上表格增长率计。经预测，通过开拓市场、改善交通环境后，项目年接待游客2016-2023（达产后）年年均增长率为13.52%，此预测增长率比目前XXX年均旅游人数增长率为16.5%，XXX市年均旅游人数增长率为20.4%，XXX县年均旅游人数增长率在18%都要小，因此我们认为其作为项目报告编制的依据是较为下限的估计，且是可靠的。通过以上分析，我们认为本项目开发温泉及旅游市场，不但不会对给区域内其它酒店、度假村造成冲击，还能有效分流游客，提高游客逗留时间，对提升XXX91 县整体接待服务能力起到重要的作用，因此我们认为本项目设计规模是适合的是可行的。4.5价格的定位本项目建成后，项目主要收入来源与是温泉康疗、度假酒店（提供餐饮、住宿、会议功能）及综合娱乐收入。其价格定位将根据国家、地方相关规定，同时依据高档酒店建设标准，结合各周边县市类似级别酒店，以及参照目前XXX当地旅游项目的价格进行确定。4.6项目SWOT分析4.6.1优势分析1）良好的的政府、企业背景本项目建设单位——XXX县XXX脐橙场的目标是要把项目建设成为先进理念和高规格要求，充分挖掘本地客家文化旅游元素，并结合中西方建筑风格，使之成为XXX旅游市场的一面新旗帜。同时企业各股东在各自地区和领域较为成功，具有较大影响力，今后将有大量的会务、商务、政务活动为主的接待在项目度假酒店内举行。高端消费群体、国内外著名企业集团的高管等贵宾，将成为本项目的重要客源。2）资源优势本项目温泉占有绝对优势，目前建设单位已经拥有项目所在地的温泉开发权，谁优先拥有了此种资源，谁就有发展前途，本项目以温泉为主要特色，将发挥此种资源优势，可有效防范今后可能出现的类似项目竞争，确保项目建成后长时期的垄断地位。91 3）项目设施优势根据对项目同行业的调查，目前与项目较为相同的是天沐明月山温泉度假村，该度假村运营于2006年，设备和设施已经使用多年，而对于温泉洗浴行业来说，设备、设施的老旧，从人的感官接受方面来看，会产生一定的抗拒心理。4.6.2劣势分析主要是投资者可能缺乏酒店管理经验，在酒店管理方面，外部的监督和控制会存在盲点。4.6.3机会分析1）我国旅游发展空间大：自2004年我国旅游业全面振兴，中国入境旅游和国内旅游均快速增长，旅游产业规模日渐庞大，已成为全球第4大旅游国。2）我国消费群体增多：居民收入持续上升，旅游、餐饮、娱乐需求逐年提高，根据马斯洛的需求层次理论，当人们的生活水平达到一定程度时，他们就希望满足精神需求。3）国外游客选择中国作为旅游目的地，除了地大物博和五千年的文明史外，享受超值的休闲和购物享受也是一个很重要的原因。而XXX作为我国中部地区的较为重要的城市必然会吸引大量的国内外人士来此洽谈，商务会议等。届时，不仅XXX的旅游业、酒店业的经济收入在增加，也会带动其他行业的发展。4）赣州和周边的客户资源随着XXX旅游政策的推出，届时，市内甚至省内的企业的中外高管人员，经营人员，政府也将成为酒店的常住客源。91 4.6.4威胁分析本地区同行业可能会通过更新设备设施、引进外资、扩大规模、开展相关温泉康疗，率先展开竞争。91 第五章项目选址5.1项目选址5.1.1地理位置项目所在地——XXX县XXX，XXX位于XXX县东南部，距县城29千米。面积246.8k㎡，人口41182人。辖安西居委会，大星、安芫、桐梓、上迳、莲丰、兰塘、岗背、窑岗、禾星、香山、兰田、田垄畲族、崇墩、热水等14个村委会。镇政府驻安西圩。地理位置优越，交通便利，有105国道和京九铁路通过县城。程龙镇地理位置距省会城市南昌约470km、XXX110km、京九铁路XXX站33km、广东韶关市240km。区位、交通优势明显，配套基础设施较为齐全，具有良好的发展前景。5.1.2地块现状该地块内70%为荒山，20%为果园，另10%为水田，项目建设需拆迁安置四户人家，拆迁规模较小。本项目建设后，地块功能为服务业，目前XXX县XXX脐橙场已与当地管委会签订了投资协议书，约定该地块将采用公开方式出让，其征地价格为水田20000元/亩，荒山10000元/亩，征地采用全部买断的形式，无租用土地。5.2项目自然地理条件项目选址于XXXXXX县XXX热水村，当地自然地理条件良好，符合项目开发条件。1）地貌特征——该项目位于XXXXXX县XXX91 热水村，项目所在地属中低山-丘陵地貌，山岭连绵，沟谷纵横，地形波状起伏；植被茂盛，水系发育。总体地势东高西低。山顶标高一般为400-500m，最大标高753m，温泉处最低标高210m，相对高差200-540m。温泉北西侧约50m处为一小溪，枯水期流量约0.5m3/s。2）气候水文——项目所在地是属中亚热带东南季风气候区，区内雨量充沛，气候温和，四季分明，无霜期长，日照充足。据XXX县气象台（1959年-2008年）气象资料统计，年平均无霜期298天；年平均气温19.6℃，极端最高气温40.0℃，极端最低气温-5.1℃；多年平均降雨量1522.4mm，最大年降雨量2221.4mm（1975年），最小年降雨量984.7mm（1991年）。4-6月为雨季，降雨量占全年降雨量的47.0%；枯水期为11月至次年的1月，降雨量占全年降雨量的9.4%；多年平均最大日降雨量为89.3mm；最大日降雨量为148.5mm（1983年6月16日）；年平均降雨天数为159天。3）旅游资源——安西境内有道教胜地海螺寨，天然浴池热水湖温泉，秀山佳景老狮喷水瀑布等名胜古迹。4）物产资源——XXX地下蕴藏富铀稀土、瓷土、铜矿等，地表盛产脐橙、柑桔、柰李、西瓜等，并且该镇是“中国脐橙之乡”的发源地，地理环境、温和适中的气候、雄厚的技术力量,使安西脐橙色泽鲜艳，果长无核、味美甜脆、汁浓化渣、风味长久，多次荣获国优、部优产品称号。XXX被国家技术监督局指定为全国唯一脐橙标准示范区。5.3土地利用本项目总用地面积1250亩，91 土地的征用采取一次性买断措施，项目土地利用合理，不会对现有植被和环境造成大的影响，符合XXX县各项规划对该地块的要求。5.4拆迁及安置项目地山丘植被良好，不涉及文物保护措施，项目区有部分水田和果园且有四户人家居住，拆迁及安置工作量较小。91 第六章建设规模与建设内容6.1项目建设规模根据对XXX旅游资源现状及近年来的旅游人数、增长率等资料分析，同时考虑到项目建设单位开发思路以及项目功能，并结合项目土地规划要求，确定本项目建设规模如下：1）用地面积：本项目建设总用地面积1250亩，其中生态果园区占地面积200亩、游客综合服务区占地面积180亩、名贵树木花卉区占地面积400亩、温泉沐浴康疗区占地面积340亩、度假休闲区占地面积130亩。2）建筑面积：本项目总建筑面积为162100平方米，其中生态果园区建筑面积270平方米；游客服务综合区建筑面积34000平方米；名贵树木花卉区建筑面积230平方米；温泉沐浴康疗区建筑面积67600平方米；度假休闲区建筑面积62500平方米。6.2项目建设内容项目主要由生态果园区、游客综合服务区、名贵树木花卉区、温泉沐浴康疗区及度假休闲区五大区组成，各区建设内容如下：1）生态果园区占地面积200亩，主要建设游客休息室、便民服务处及售票点共270平方米、景观道20亩及果园地179.6亩等相配套的基础服务设施。91 2）游客综合服务区占地面积180亩，主要建设大型购物中心3500平方米、综合楼3000平方米（含医务室120平方米，游客休息室600平方米）、度假公寓18000平方米、特色餐厅1500平方米、客家畲族风情一条街8000平方米、景观广场12.75亩、公共停车场56亩及绿化40亩，一公里进场道路36.00亩，等相配套的基础设施。3）名贵树木花卉区主要建设便民服务处50平方米、观光亭150平方米、售票点30平方米，建设花卉园135.00亩、名贵树木园154.00亩、观光湖60.00亩，景观道50.67亩及相配套的基础设施。4）温泉沐浴康疗区主要建设康疗养生房16000平方米、星级宾馆40000平方米、会议中心10000平方米、运动馆1600平方米、水上乐园130亩、露天康疗40亩、绿化80亩、道路54.3亩等配套基础设施。5）度假休闲区主要建设不同风格的各类生态小屋62500平方米，娱乐场地20亩、绿化43亩、道路29.5亩，总占地130亩。表6-1项目主要建筑物细表序号主要建构筑物单位建筑面积占地面积层数一生态果园区1.1游客休息室㎡20020011.2便民服务处㎡404011.3售票点㎡30301二游客综合服务区㎡2.1大型超市㎡3500350012.2综合楼㎡3000100032.3度假公寓㎡18000600042.4特色餐厅㎡1500150012.5风情街㎡800080001三名贵树木花卉区91 3.1便民服务处㎡505013.2观光亭㎡15015013.3售票点㎡30301四温泉沐浴康疗区4.1康疗养生房㎡16000800024.2星级宾馆㎡400001000044.3会议中心㎡10000500024.4运动馆㎡16008002五度假休闲区5.1生态小屋㎡62500250002.5六合计㎡1646006930091 表6-2项目主要建设内容总表序号名称单位面积备注一生态果园区1游客休息室亩0.30200㎡2便民服务处亩0.0640㎡3售票点亩0.0430㎡4景观道亩205果园地亩179.6小计亩200二游客综合服务区1大型超市亩5.253500㎡2综合楼（医务室120、游客休息室600）亩4.53000㎡3度假公寓亩96000㎡4特色餐厅亩2.251500㎡5风情街亩1510000㎡7公共停车场亩55.008绿化亩40.009景观广场亩13.0010一公里进场道路亩36.00小计亩180三名贵树木花卉区1便民服务处亩0.0750㎡2观光亭亩0.22150㎡3售票点亩0.0430㎡4花卉园亩135.005名贵树木园亩154.006观光湖亩60.007景观道亩50.67小计亩400四温泉沐浴康疗区1康疗养生房亩12.008000㎡91 2星级宾馆亩15.0010000㎡3会议中心亩7.505000㎡4运动馆亩1.20800㎡5水上乐园亩1306露天康疗亩407绿化亩808道路亩54.3小计亩340五度假休闲区1生态小屋亩36.025000㎡2娱乐场地亩20.003绿化亩44.54道路亩29.50小计亩130六合计亩125091 第七章项目工程方案7.1设计依据项目采用中华人民共和国现行国家标准规程进行设计，主要有：1、《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001)；2、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）；3、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001)；4、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；5、《钢结构设计规范》(GB50017-2003)；6、《砌体结构设计规范》（GB50003-2011）等。7.2设计原则1）资源开发“特色化”：特色是旅游开发的灵魂，没有特色就没有效益。因此本项目开发要突出“人无我有，人有我新，人新我奇”的开发方针，充分利用当地的秀山、神水等自然资源优势来突出自己的特色。2）项目开发“市场化”：旅游业是一个经济产业，必须考虑市场的需求和竞争力，要把旅游市场的需求和供给情况，作为规划决策的基础。一切要按照旅游市场来进行项目设置，精心打造品牌，同时还要根据旅游资源的冷热原则，预测未来的旅游趋势，以对旅游项目做出合理的实施开发步骤。3）旅游开发“系统化”：91 旅游服务是一个系统工程，目前的温泉旅游趋势是：生态旅游、养生旅游、康疗旅游。因此结合XXX橙香源温泉度假村的特点，适当突出温泉旅游的生态化、健康化。项目做到旅游资源开发与旅游服务设施、交通设施等方面的综合平衡。全面考虑吃、住、行、游、购、娱方面的服务上，各种设施系统配套齐全，形成综合优质的接待能力。7.3总平面设计根据项目地块地势情况及项目功能分区情况，项目总体布置为：项目核心区——温泉康疗区布置在中央位置，其它衍生服务功能——游客服务综合区、名贵花木区、生态果园区、度假休闲区等围绕其布置。其具体分布位置详见项目布置鸟瞰图。入口门景——位于游客服务综合区，主要为游客提供入口管理服务和景观标识，中央位置设置景观广场，并种植奇花异卉，如月季、牡丹、芙蓉、芍药、蜡梅、君子兰、茉莉、水仙、桂花、茶花、一捧雪等等。不同的花色，组成各种图案，红、黄、兰相互组合，形成四季有花，赏心悦目的意境。公共停车场——位于出入口的游客综合服务区内，场地进行平整硬化，并根据停车位合理种植乔木间隔带，形成良好的景观效用且可以避免车辆的暴晒。7.4公用配套工程一、电力工程：项目用电依托城镇供电系统，其中主要引自XXX县安西乡热心村10kV高压农网输电线路91 。规划分别在主要用电区块设立变电房，分散的景点由变电房通过低压电线把电源送至各用电部门，在各用电部门再设供电配电箱。主干道旁设有路灯和背景音乐箱。风景区内主要游览线路以及游人视线所及范围内的电力线应该埋地敷设，其余可架空敷设。另企业自备2台200kw柴油发电机组作保安应急发电使用。二、通信工程：依托城镇通信网络，接入风景区。在旅游点设置电信交接箱，由电信交接箱向各用户配线。满足景区电话普及要求。要求电信工程要有适当超前的发展速度，建设高速、宽带数字通信网。在景区内适当位置设置监控摄像机，并在园区服务大楼设置监控室，使管理者可以监控整个园区的情况。摄像机的设置应注意隐蔽性，并与周围景观协调。三、给排水工程：1）给水工程景区内用水包括游客用水、员工用水、设备工艺用水、绿化用水、消防用水以及管网漏损和未预见用水量等。景区山上用水采用独立系统，水源采用就近山泉水，通过高位水池供水。规要求在供水系统建设之前，必须先对所选水源进行水质检验，如果检验适合饮用，方可采用。2）污水处理工程本风景区的污水近期生活污水考虑采用三级化粪池处理。四、环卫设施垃圾处理——主要游览线路、重要景点、旅游点按10091 米间距设置垃圾箱。分别在景区新建垃圾转运站，以便景区的垃圾能及时、迅速地运至县垃圾处理场。公共厕所——在风景区各旅游点及主要景点附近按规范设置公厕，主要游线沿途每隔2千米设置公厕一处，各旅游点公厕结合所属地给排水系统统一考虑，独立公厕应单独管理，建议采用无水式生态厕所。五、安全与防火设施工程：本项目不设独立的消防队，但各旅游景点严格划分用火区域，加强灭火设施的配备和建设，加大对游人的防火意识的宣传。除旅游景点服务设施处，其余游览区域禁止明火，并在游人进入景区前明确告知。风景区内建立完善的灾情监测机制，要对各种灾害（泥石流、滑坡、崩塌、洪水、森林火灾等）进行科学的监测、预防和预报，要建立起相应的抢险救援机构，并有完善的抢险救援措施。要加强风景区内外的灾情防治联系，以便迅速的对各种灾情作出相应的反应。91 第八章节能方案分析8.1用能标准及节能规范8.1.1相关法律法规：1)《中华人民共和国节约能源法》（中华人民共和国主席令【2007】第77号）；2)《中华人民共和国环境保护法》；3)《中华人民共和国可再生能源法》（中华人民共和国主席令第三十三号）；4)《中华人民共和国电力法》中华人民共和国主席令（八届第60号）；5)《中华人民共和国建筑法》（1997年11月1日中华人民共和国主席令第91号令）；6)《中华人民共和国清洁生产促进法》（2003年1月1日中华人民共和国主席令第七十二号令）；7)《国家发改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资【2006】2787号）；8)《国务院关于加强节能工作的决定》（国发【2006】28号）；9)《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（国发【2007】第15号）；10)《建设项目环境保护管理条例》（国务院【1998】第253号令）；11)《节能中长期专项规划》（发改环资【2004】2505号）；91 12)《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委【2005】第65号）。8.1.2产业政策和准入条件1)《国务院关于发布促进产业结构调整暂行规定的通知》（国发【2005】40号）；2)《产业结构调整指导目录》（2011年本）；3)《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术等（国家发改委令【2005】65号）；4)《国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知》；5)《中国节能技术政策大纲》）（发改环资[2007]199号）。6)《XXX国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》。8.1.3建筑类相关标准及规范1)《绿色建筑评价标准》（GB/T50373-2006）；2)《绿色建筑技术导则》（建科【2005】199号)；3)《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50243-2002）；4)《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004）；5)《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；6)《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）；7)《空调通风系统运行管理规范》(GB50365-2005)；8)《绿色照明工程技术规程》(DBJ01-607-2001)；9)《建筑给水排水设计规范》(GB50015-2009)。8.2项目能耗状况分析91 节能是经济持续发展的一项长远战略方针，提高能源利用效率是国民经济可持续发展的重要措施，是我国经济和社会长期发展的基本战略。国家要求实施旅游节能节水减排工程，村旅游经营户和其他旅游经营单位积极利用新能源新材料,广泛运用节能减排技术,合理确定景区游客容量,严格执行旅游项目环境影响评价制度,加强水资源保护和水土保持，倡导低碳旅游方式。项目建成达产后，电力及液化气是主要的能源消耗，做好节能降耗工作对降低经营成本，增加收益有积极意义。8.2.1项目能源品种选用原则本项目设计遵循建筑节能法规、节能设计标准和有关节能要求，严格按照节能标准和节能要求进行节能设计。本着节能、环保、因地制宜的原则，结合本项目区域定位、公建类型和外部条件等具体情况选择能源形式。8.2.2能源消耗种类及数量本项目主要是液化气、电力及新水（含温泉水）能源。一、项目电力消耗：本项目设计突出的是旅游度假及休闲功能，项目客家围屋、度假村五星级宾馆、度假村公寓、度假村小屋、综合办公楼、生态别墅及地下室消防用电设备负荷等级为二级，其余配套设施消防用电设备负荷等级为三级负荷。表8-1项目电耗估算表名称总功率（kW)年耗电量(万kWh)备注建筑物2800155主要用能设备672020891 合计9520363项目电力是主要能源，经测算项目用电负荷约9520kw，年消耗量约363万度。二、项目液化气消耗：项目消耗液化气的主要设备是厨房餐饮部液化气灶及客房生活热水锅炉。本项目其用量根据酒店入住人数以及游客就餐数量来决定，项目餐饮部所需液化气主要设备是厨房灶具。本项目每天旅客平均住宿人数约1500人，经估算需60台厨房餐具才能满足服务需要。每台每小时用气量为3.35kg/h，每天按8小时估算，同时系数取值0.7，则年需液化石油气约411吨。本项目根据建设规模及客房数量预计采购两台生活热水锅炉，使用能源为液化石油气，生活热水锅炉年消耗液化石油气量约680吨。以上合计1091吨，则含储存损耗约1100吨。三、项目新水（含温泉水）消耗：项目自来水用水量计算，主要有温泉沐浴康疗区、客家围屋、度假村公寓、度假村星级宾馆、度假村小屋以及综合楼的旅客和员工用水、生态果园区种植用水、绿化及道路浇洒用水，项目新水年消耗量约63.00万吨。表8-2项目电耗估算表序号名称年耗自来水量（万吨/年）备注1员工及游客用水36.0含温泉水91 2绿化及道路用水8.0不采用新水3果园区种植用水5.54未预见及损失水量3.96合计53.468.3项目节能措施本项目在方案设计中，要充分考虑利用既有资源，及建筑、结构、材料、设备以及环境等因素，提高设备的运行效率和优化设备的技术参数，以达到整体的节能效果，主要措施有建筑本体围护采用保温隔热设计、结构设计适当考虑压缩建筑结构空间、空调节能、以及加强管理等措施。1）建筑及结构专业的节能措施：本项目根据建筑功能要求和当地的气候参数，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高，选用节能型建筑材料、保证建筑外围护结构的保温隔热等热工特性，最大限度减少建筑物能耗量，将会获得理想的节能效果。2）建筑围护结构的节能措施：使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。3）门窗节能措施：91 尽量减少门窗的面积：门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本项目在进行初步设计时，在保证日照、采光、通风、观景条件下，将尽量减少外门窗洞口的面积，以减少建筑能耗。本项目的窗墙比为0.4。提高门窗的气密性：初步设计中将采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构，如加装密封条提高门窗气密性，防止空气对流传热。尽量使用新型保温节能：门窗将选用新型保温节能门窗（断桥隔热双层中空玻璃的塑钢门窗）。4）屋顶节能措施：初步设计时，屋顶将采用浅色屋面，以阻隔太阳辐射的热量，减少阳光直射。建议在屋顶涂上隔热防水膏，使屋面具备保温、隔热、防水等节能效果。5）设备节能措施：合理设置降压变电所位置，尽量将降压变电所的设置位置靠近负荷中心，减少配电线缆长度，减少配电线路上的电能损耗使用现场和集中补偿的方法，提高功率因数，使供电系统的功率因数达0.9以上，降低变压器无功功率，安装抑制谐波设备。合理确定电缆截面，减小低压配电系统的线路损耗，配电线路采用单相供电时，考虑三相平衡。使用高效灯具、光源及节能型电感镇流器或电子镇流器。照明采用集中、分散和自动相结合的控制方式，确定合理的照度值，充分利用天然光。6）给排水节能措施：91 设计首先在设备选型时尽量选用低能耗设备，如采用变频调速给水设备等。水系统为闭式循环系统，采用两管制同称系统，由于系统较小，管道长度不长采用一次泵变频空调水系统。系统采用高位膨胀水箱定压。7）其它节能措施：绿化：对建筑周围环境进行绿化设计，绿化将对居住区气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气候，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减少城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。8.4节能效果分析本项目为达到节能、环保的目标，在建筑设计、采暖通风的节能设计方面严格执行国家及北京相关方面的标准、规范。项目选用高效节能的设备、材料和技术方案，符合国家相关的节能要求。通过综合测算，本项目单位建筑面积年综合能耗1.98千克标煤/平方米，整体达到并满足相关酒店行业节能设计标准（温泉沐浴康疗区可参考酒店行业标准）。91 第九章环境保护与消防9.1环境保护本项目不存在生态资源的大量消耗，项目开发建设得当，资源利用合理，经营管理科学，实现环境及效益可持续发展。9.1.1环境评价标准1）《中华人民共和国环境保护法》；2）《中华人民共和国水法》；3）《中华人民共和国水土保持法》；4）《中华人民共和国环境影响评价法》；5）《中华人民共和国城市规划法》；6）《规划环境影响评价技术导则》；7）《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）；8）《大气环境质量标准》（GB3096-1996）；9）《声环境质量标准》（GB3096-93）；10）《大气污染物综合排放标准》﹙GB1629-1996﹚；11）《污水综合排放标准》﹙GB8978-1996﹚；12）《中华人民共和国固体飞舞污染环境防治法》；13）《环境空气质量标准》（GB3095—1996）。9.1.2施工期环境影响分析1）施工扬尘的影响：施工阶段对空气环境的影响主要是扬尘。主要来自道路扬尘、堆场起风扬尘以及作业扬尘三方面。道路扬尘主要由汽车行驶产生，91 作业扬尘主要由平整土地、挖方填方、装卸水泥、砂石产生。其中道路扬尘占施工扬尘总量的50%左右。据同类工程调研，距施工场地100m处的TSP日平均浓度为0.12—0.79mg／m³。保护对策——在施工阶段对主要路段进行定期清扫、洒水。同时要求合理安排混凝土搅拌场地，对于易起尘的建筑材料应加盖蓬布，汽车运输沙土等建材时也应加盖，严格禁止超载运行，防止撒落而形成新的尘源。2）施工噪声的影响：施工期的噪声主要可分为机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声。其中对环境影响最大的是机械噪声，机械噪声主要由施工机械所造成，如挖土机械、打桩机械、混凝土搅拌机、升降机等。多台机械设备同时作业时，各台设备产生的噪声会产生叠加。叠加后的噪声增值约为3-8dB，在这类施工机械中，噪声最高的为冲击式打桩机，达110dB；另外，混凝土振捣器、静压式打桩机等和钻孔式灌注机的噪声也较高，在80dB以上。保护对策——必须合理地安排这些机械作业的施工时间，尤其在夜间必须严禁这类机械的施工作业，以免对环境产生大的影响。3）施工废水及固体废物的影响：在打桩基础阶段，会产生大量的泥浆水；施工人员在施工作业期间会产生一些生活废水及生活垃圾。保护对策——施工废水91 须采取措施，如在场地四周围沟，配以沉淀池，使泥水不能直接流到雨水或污水管道中。建临时厕所和化粪池解决施工人员生活废水和污水问题。对施工期间施工人员的生活垃圾，以及施工过程中丢弃的包装袋、废建材等生产垃圾，管理部门应妥善安排收集，生活垃圾由城市环卫部门处理，生产垃圾尽量回收再利用，剩余部分与生活垃圾一起由环卫部门处理。9.1.3经营期污染分析及防治对周围环境产生影响的主要因素有废水、废气、噪声和固体废气物。1）废水——项目废水主要为温泉沐浴康疗区、客家围屋、度假村五星级宾馆、综合办公楼、度假村小屋、度假村公寓及度假村生态别墅的生活和洗浴废水，废水按用水量的80%估算，则废水排放量为1200m³/d。废水中以生活污水为主。保护对策——对废水实行清污分流：室内实行清污分流，室外实行雨污分流，污水管道应按各单体最大排放量设计，以免超负荷溢出造成环境污染。2）废气——本项目主要废气为汽车尾气产生的废气及餐厅厨房产生的油烟。保护对策——废气应按《大气污染物综合排放标准》（CBl6297—1996）的规定，根据要求，本项目废气排放设计方案为：餐馆的排气筒通至楼顶排放，再配备合适的引风机，把废气及时排出。油烟的治理措施是选用合适的除油烟机，使油烟的去除效率达到85％以上，排出废气中的含油量小于2mg／m³。91 3）噪声——本项目噪声源主要为水泵、排风机、空调配套设施产生的固定源噪声。保护对策——车库出入口，在设计时应注意进出口的方向，避开敏感点，利用噪声的指向性，减轻噪声污染；制冷风房、空调机房内壁做吸声处理；送风、排风系统采取消声措施；冷却塔、空调、送排风机选用低噪设备；水泵、制冷机、空调机组采取减震措施。4）固体废物——项目产生的固废主要为游客产生的生活垃圾，包括食物残渣、废纸、废包装袋、塑料、金属和玻璃瓶等。保护对策——设置垃圾收集间，及时收集生活垃圾，垃圾收集要逐步实现分类化。收集的垃圾及时清运，避免生活垃圾在中心长时间堆放引起的环境污染。9.1.4环境影响评价结论本工程在建设及使用中要产生噪声及一定量的废气、废水污染物和固体废弃物。经评价分析，采用严格的科学管理和环保治理手段，可控制环境污染。从环保角度来看，本项目的建设是可行的。9.2消防1）建筑消防设计设计执行“民用建筑设计防火规范”，本项目总平面布置中温泉沐浴康疗区能形成消防环形车道，主体建筑每层面为一个防火分区，每层设二架疏散梯，疏散梯均为防烟楼梯。2）消防系统：91 室内消火栓给水和自喷给水采用串联泵供水方式，在地下室设消防水池和水泵房，屋顶设消防水箱。消火栓系统静压超过0.8Mpa采用减压阀再分压，动压超过0.5Mpa处消火栓采用孔板减压。因项目总体不高，消火栓系统不进行分区，室外设两座消防水泵接合器，消火栓泵选用三台XBD12/25-100（二用一备）。消防管道采用镀锌钢管，沟槽式接头连接及丝扣连接。各区域各建筑物内除小于5㎡卫生间和不宜用水扑救的部位外，均设自动喷淋。喷淋系统由喷淋系统经减压阀减压后供应，喷淋泵选用二台XBD12/25-100（一用一备）。喷淋管道采用镀锌钢管，沟槽式接头连接及丝扣连接。柴油发电机房采用水喷雾灭火系统。水喷雾系统由低区喷淋管道报警阀前接出。大楼内每层配置磷酸铵盐干粉灭火器。在每一消火栓边配置二具灭火器。所有消防及一类用电设备均采用双回路供电，且未端自动切换。所有消防电源线均采用铜芯耐火电缆（NH-VV型）或铜芯耐火电线（NH-BV）。3）确保消防系统安全、保险的技术措施消防系统所有阀门都设置状态显示装置。不仅消火栓，喷淋系统的阀门设置，而且生活给水系统中与消防相关的阀门也应设置状态显示装置。室内消火栓管道，采用立体成环的作法。消火栓系统各区域管网的最高点（即最不利点消火栓处）91 布置显示压力表。这样做可以使日常的消防安全巡视，检查各区域管网压力是否正常。消防水源由屋顶水箱供给。为了保证屋顶水箱在检修时系统能正常工作，水箱均分为两格，一格检修清洗时，另一格仍能正常工作。91 第十章人力资源配置与项目实施进度10.1项目组织机构XXX橙香源温泉度假村建成后是一座集温泉康疗、住宿、餐饮、娱乐和商务活动等综合服务为一体的康复疗养休闲区。项目只有在良好的设施与优质服务的完美结合下才能获得理想的经济效益和树立良好的企业形象，因此企业需建立合理的员工激励机制，培养一支彬彬有礼、训练有素的服务队伍。项目建成后将设置办公室、工程部、财务部、客户服务部、住宿部、餐饮部、保安部等机构。按企业组织统一管理，落实管护人员，提高管理人员的业务素质；同时建立健全各项运行管护规章制度，认真贯彻实施。10.2劳动定员和人员培训根据项目规模，项目拟定员400人，岗位定员如下表所示：表10-1项目劳动定员表序号岗位名称定员备注1高级管理人员82中级管理人员223服务人员320含领班等底层管理人员4技术人员305保安人员206合计40091 项目完成后，公司会招聘一批旅游和酒店管理专业毕业的大中专毕业生，在基层锻炼一段时间后充实到中、底层管理岗位，普通的服务人员可以在本地进行招聘选用，上岗前拟采取的主要技术培训措施有：1）参加政府劳动部门组织的上岗资格学习；2）聘请礼仪公司对酒店服务人员进行酒店礼仪培训；3）鼓励员工进行相关专业的学习和考试，并给予相应奖励；4）选派文化程度高、工作责任心强的员工到有关大专院校进行短期培训等。10.3项目实施进度根据本项目的建设规模和功能划分，整个项目工期计划安排48个月时间（其中项目前期工作安排6个月，项目施工期安排42个月），具体实施进度安排如下：1、项目前期工作：2012年10月-2013年03月主要完成项目可研报告编制及审批、土地购置、方案设计、施工图设计及工程招投标等工作。2、项目施工期：项目一期：2013年04月—2013年06月土地平整；2013年06月—2014年10月土建工程施工；2014年07月—2015年02月内外装修、设备购置安装；2015年04月项目一期工程全部工程竣工验收开放旅游。项目二期：2015年05月—2015年07月土地平整；2015年07月—2016年07月基础配套设施、土建工程施工；91 2016年03月—2016年08月内外装修、设备购置安装。2016年10月项目二期工程全部工程竣工验收开放旅游。91 表10-2项目实施进度表时间项目2012201320142015201610111212345678910111212345678910111212345678910111212345678910项目一期项目前期工作土地平整土建工程施工装修、设备购置安装竣工验收项目经营项目二期土地平整基础设施建设设备购置安装竣工验收项目经营注：2015年04月——项目一期工程全部工程竣工验收；2016年10月——项目二期工程全部工程竣工验收。91 10.4项目建设管理与招投标本项目应实行统一设计、统一管理，委托专业工程监理单位对工程实行全过程监理，保证工程质量。项目实施阶段，通过招投标选择信誉好、技术过硬、能够胜任本项目的建筑施工队伍，同时选派好责任心强、技术精、坚持原则的甲方代表。招投标遵照《中华人民共和国招投标法》规定进行，具体招标内容见下表内容。加强建设期的质量管理，尽力降低建设投资，积极采用新材料、新工艺、新技术。一、招标工作依据：1）《中华人民共和国招标投标法》；2）《建设工程工程量清单计价规范》；3）国家发展计划委员会《招标公告发布暂行办法》；4）七部委联合发布《评标委员会和评标办法暂行规定》。二、项目招标基本情况：本项目的勘察、设计、施工、监理以及主要设备、材料等采购活动，拟采用的招标组织形式、方式的招标具体要求如下表所示。91 表10-3项目招标基本情况表招标形式招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注招标内容全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标建筑工程√√√33204.53设备购置及安装√√√7960.60土地购置费1600基本预备费√3145.82铺底流动资金√1000.00其他费用√√√2175.08合计49086.03情况说明：其他费用包括探泉、桩基费、建设单位管理费、工程监理费、工程设计费、施工图预算、竣工图编制费、工程招标等费用、环境影响评价费等合计2175.08万元。单位盖章：年月日91 第十一章投资估算和资金筹措11.1投资估算11.1.1投资估算原则与依据1、投资估算原则：项目采用的各项投资标准是在项目资源、市场、技术条件分析、评价的基础上，从项目的角度出发，根据项目的实际投入用工量以及国家有关项目投资标准来确定的。2、投资估算依据：1）《全国统一建筑工程预算定额（XXX单位估价表）》（2008年）；2）《全国统一安装工程预算定额（XXX单位估价表）》（2008年）；3）《XXX建筑（装饰）安装工程费用定额》（2004年）；4）建筑安装工程材料价格采用XXX建设局工程造价2010年第2季度造价信息的材料价格计算；5）材料单价依据XXX建筑工程定额管理站发布的2011年一季度主要外购材料，并结合市场调查价格确定；6）弱电系统暂按国产中高档价计入；7）电梯按合资价计入；8）土地费用：按实际挂牌成交价格（含契税）计算；9）其他相关定额及价格依据。11.1.2其它费用的计取根据建设部有关文件规定计取各项费用。91 1、建设单位管理费：按第一部分工程费用的1.2%计算；2、工程建设监理费：按第一部分工程费用的1.28%计算；3、工程设计费：根据国家计委、建设部颁布的《工程勘察设计收费标准（2002年修订本）》，按20元/平方米计算；4、施工图预算、竣工图编制费：按5元/平方米计算；5、工程招标、评标和材料预算单价、单位估价表编制费：按10元/平方米计算；6、环境影响评价费：按2元/平方米计算；7、部门配套费（散装水泥、垃圾处理、白蚁防治等）按规定收取。8、基本预备费按第一、第二部分费用之和的10%计取。11.1.3项目总投资估算项目总投资49086.03万元，其中建设投资48086.03万元，铺底流动资金1000.00万元，具体详见总投资估算表。表11-1项目总投资估算表序号项目名称单位数量比例（%）备注1建筑工程费用万元33204.5367.65%2设备购置费万元7510.0015.30%3安装工程万元450.600.92%4土地使用费万元1600.003.26%5其他费用万元2175.084.42%6预备费用万元3145.826.41%7铺底流动资金万元1000.002.04%合计万元49086.03100.00%91 表11-2项目分期投资计划表序号第一期建设内容及投资额第二期建设内容及投资额名称单位（万元）名称单位（万元）1建筑工程费用20488.11建筑工程费用12716.421.1游客综合服务区土建4882.50游客综合服务区土建4081.2名贵树木花卉区土建3684.68名贵树木花卉区土建15721.3生态果园区土建1660.151.4度假休闲区土建1937.30度假休闲区土建7749.21.5温泉沐浴康疗区土建7201.72温泉沐浴康疗区土建2492.181.6给排水工程115.22给排水工程49.381.7建筑装饰工程576.10建筑装饰工程246.91.8电气通信工程230.44电气通信工程98.761.9其他工建筑工程费200其他工建筑工程费1002设备采购安装费6337.95设备采购安装费1622.653土地购置费16004其他费用1689.06其他费用486.035预备费用2000预备费用1145.826铺底流动资金700铺底流动资金3007第一期投资额32815.12第二期投资额16270.9211.2资金筹措项目总投资为49086.03万元，全由建设单位自筹。91 第十二章财务评价12.1评价依据本项目财务评价分析，依据《投资项目可行性研究指南》及国家计委、建设部公布的现行《建设项目经济评价—方法与参数》（第三版），国家和地方财税规定，结合项目工程技术方案，设计参数等值测算项目的效益和费用。本评估以人民币为本位币，项目计算期设定为10年（不含建设期），营业税及附加税收按国家现行税收政策和税率计算，城建税按营业税5%计算，教育附加费按营业税的3%计算。12.2经营收入本项目建设由游客综合服务区、名贵花卉树木区、生态果园区、温泉沐浴康疗区、度假休闲区共五部分组成。本项目按五大类估算项目收益：旅游门票餐饮收入、酒店会议住房收入、温泉康疗收入、生态小屋居住收入及果园农产品销售收入。1、旅游门票餐饮收入根据每年游客数量的变化，确定本项目的财务收入之一。旅游门票餐饮收入等效益主要来源分为门票及餐饮等。门票按预计旅客规模按60元/人估算，餐饮按预计旅客规模按80元/人估算，则旅游门票餐饮年收入如下表：91 表12-1项目旅游门票餐饮年收入（收入一）年份20152016201720182019人流量8.0010.1417.9520.2922.92年门票收入480608.410771217.41375.2年餐饮收入640811.214361623.21833.6小计11201419.625132840.63208.8年份20202021202220232024人流量25.9029.2733.0837.3842.23年门票收入15541756.21984.82242.82533.8年餐饮收入20722341.62646.42990.43378.4小计36264097.84631.25233.25912.22、酒店会议住房收入温泉洗浴按其旅客量约50%概率估算，均价按150元/位；温泉康疗等按其旅客量约30%概率估算，消费按450元/位。宾馆酒店客房按其60%概率住宿估算，房价常年均价按200元/间，设计各类套房500间；休闲小屋按其50%概率住宿估算，设计小屋250套，月均价按3000元/套。会议厅、多功能厅等收入参照XXX内其他旅游区及目前游客消费水平估算。91 表12-2酒店会议住房收入表（收入二）年份20152016201720182019温泉洗浴收入600760.51346.251521.751719温泉康疗10801368.92423.252739.153094.2宾馆客房收入9601216.821542434.82750.4贵宾休闲小屋收入450450450450450其他未预计收入288365.04646.2730.44825.12小计33784161.247019.77876.148838.72年份20202021202220232024温泉洗浴收入1942.52195.2524812803.53167.25温泉康疗3496.53951.454465.85046.35701.05宾馆客房收入31083512.43969.64485.65067.6贵宾休闲小屋收入450450450450450其他未预计收入932.41053.721190.881345.681520.28小计9929.411162.8212557.2814131.0815906.183、果园农产品销售收入项目拥有200亩果园区，种植果园面积有179.6亩，由于果园有部分收入，项目按赣南地势及果树产值保守估算，平均每亩产值1500公斤，预计纯收入约1500元/亩。表12-3果园农产品销售收入（收入三）年份20152016201720182019种植面积（亩）179.6179.6179.6179.6179.6每亩纯收入（元）15001500150015001500年收入26.9426.9426.9426.9426.94年份20202021202220232024种植面积（亩）179.6179.6179.6179.6179.6每亩纯收入（元）15001500150015001500年收入26.9426.9426.9426.9426.9491 12.3项目营业成本本项目营业成本费用主要包括项目开发成本、工资与福利、固定资产折旧及摊销、经营成本等。1、工资与福利：本项目拟招聘工作人员400人，其中管理人员30人，年均工资按3.6万元计；技术人员30人，年均工资按3万元计；服务人员及保安340人，年人均工资按1.68万元计，具体详见附表6（工资福利估算表）。2、营业成本主要为温泉沐浴康疗区经营费用,预计第一年费用为701.15万元，具体详见附表（总成本费用表）。3、折旧与摊销费用：固定资产折旧采用分类综合折旧，按平均年限法计算，建筑物折旧年限为20年，设备折旧年限为10年，固定资产余值均按5%计算。经测算年提取综合折旧费2527.70万元。具体详见附表（固定资产折旧费用估算表）。4、外购燃料和动力费用：根据预测，本项目年需电能363万千瓦时，预测价格1.2元/千瓦时；年需自来水用量为53.46万吨，水量来自山泉水，无需采购；年需燃料（液化气）为1100.00吨，预测价格700元/吨。5、其他费用其他费用主要包括管理费用等，参考同类项目的费用水平。91 12.4财务盈利能力分析1、总投资收益率(总投资利润率)：按年均估算的总投资收益率(总投资利润率)为16.7%。2、总投资利税率：按年均估算的总投资利税率为4.1%。3、项目投资现金流量分析：项目投资现金流量分析见附表（现金流量表）。4、财务内部收益率：税前15.24%，税后12.11%，高于基准收益率8%。5、财务净现值(Ic=8%)：税前25423.58万元；税后13395.56万元。6、项目回收期：税前：7.34年（含建设期），税后：9.13年（含建设期）。12.5不确定性分析1）盈亏平衡分析:BEP=年固定总成本/（年营业收入-年可变成本-年营业税及附加）=48%上述计算表明，项目年营业收入只要达到财务分析设定收入的48%即可保本经营。表明项目具有较强的抗风险能力。2）敏感性分析:主要的敏感因素：营业收入、经营成本和固定资产投资变化对财务指标影响程度。经计算结果表明，经营成本对指标影响相对较小，固定资产投资次之91 ，而营业收入比较敏感。因此提高酒店经营收入是项目成功的关键，而提高经营收入关键在于提高酒店客房的利用率。12.6财务评价结论从上述指标可以看出本项目在正常运营情况下，税后内部收益率12.11%，高于目前社会平均折现率，财务净现值远大于0，本项目从财务是可行的，经济效益明显。91 第十三章社会影响分析13.1对当地居民就业、收入的影响旅游业是劳动密集型产业，可为当地居民创造诸多的就业机会。本旅游区食、住、行、游、购、娱等服务可大量安置待业人员，工程的建设和维护能为本地施工队伍和劳动力提供广阔的就业渠道，还将带动相关产业和间接服务就业。本项目可增加社会间接就业400余人。在旅游经济的带动下，当地居民面对更为活跃的社会经济环境，可以自主寻找致富途径，创造多种形式的产业，这对于解决当地居民就业问题起到积极推动作用。13.2旅游兴县，改善投资环境本旅游区属生态型的温泉度假类的旅游区，本旅游区的规划建设与XXX“绿色生态橙乡，旅游文化名城”的理念完全契合，且本旅游区投资额较大，它的建成将带来巨大的示范效应与关联效应，进一步优化XXX县的投资环境，对区域发展具有极大的促进作用。13.3对所在区域居民生活质量的影响项目的建设会提高地区整体经济文化水平和社会服务水平，从而进一步提高当地居民的生活质量。旅游产业集“吃、住、行、游、购、娱”于一体，注重人们的生活享受和精神需求。项目的建设把旅游业所蕴涵的生活理念注入XXX91 县，将改变当地居民对生活的看法，提高他们的生活品位。从现实来看，本项目将呈现给当地居民不同地区、不同层次游客的生活状态，从而影响他们的生活方式。在居民收入提高，经济条件具备的情况下，他们会选择更为时尚的生活方式，会更加注重自己的精神享受。13.4对当地社会服务容量、基础设施的影响该项目的建设充分利用当地原有的自然资源，随形就势进行项目设计。部分子项目的设置只是进行场地平整和配备相关设备，尽量减少对当地环境的影响。项目建设的同时在一定程度上还将对当地基础设施的改善起到促进作用。项目建设包括相关的服务设施的建设，能够满足社会服务容量增加的需要。另外，在本项目的实施过程中，需要设计、施工、设备材料供货商的参与及监理等社会中介机构的服务，从而给这些行业带来更多的就业机会和收入，减少了社会的就业压力。项目建设也给当地商贸业等服务业带来了更多的商机，项目对当地居民的收入和生活质量影响也是正面的。91 第十四章项目风险分析14.1资源风险项目在开发过程中，应保护好原有生态系统，特别是新建建筑应与周边环境相协调。另外对温泉出水口的保护十分重要，需采取相应的防护措施，以防止出水口的水质受到污染。各旅游景点应落实严格的防火防灾措施，加强对灭火装备的配备和防灾设施的建设。保护好风景区的生态环境和生物多样性，使风景资源永续利用。14.2市场风险随着国内居民收入提高和闲暇时间大幅增加，国内居民的国内旅游、短程旅游需求大大增加，节假日近郊游、休闲游已逐步成为游客主选旅游的方式之一。以温泉为主题的旅游将成为现代旅游发展主题内容之一也是旅游业未来10年发展当中最为朝阳的板块。即便如此，为了项目的效益最大化、理想化，还应提高旅游产品质量，合理的制定旅游产品价格并积极的吸取先进的旅游景区的成功运营经验，不断推出新品种，持续加大宣传促销力度，这样才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟，最大限度的降低市场风险给项目带来的冲击。14.3环保风险本项目在运营过程中，如环保措施不到位将会给环境带来一定影响，所以在运营中必须严格遵守国家环境保护的有关法律法规。公司要制定严格的环保措施。91 在道路、景点、游乐设施等处设立垃圾箱，由专人定时收集处理。加强对游客的宣传教育，防止固体废弃物对环境的污染破坏。设立专职的卫生管理和清洁机构，由专人定期清扫游览道路和游览景点，保护环境的清洁卫生。在景区内设立垃圾处理中转站，每日清理外运处理。14.4资金风险资金风险项目建设的资金是否落实，是项目成功的关键所在。本项目投资较大，资金来源有一定风险。因本项目无银行贷款，因此可通过多方筹集资金，比如市场融资等有效途径，确保项目建设的资金及时到位。14.5工程设计方案风险设计方案的优劣，对项目建设成功与否关系重大。项目投资控制的重点在于施工以前的设计阶段。运用价值工程理论，采取限额设计的方法，正确合理选择方案和材料，避免盲目追求高标准，从质量经济性进行设计决策，达到节约投资的目的。采用工程量清单计价模式进行建设工程项目招标投标，有利于控制建设项目投资，并将材料上涨风险合理转移给承包商。14.6综合风险评价综上所述，本项目建设符合XXX旅游发展整体规划和布局，而资源和其他社会风险相对本项目而言，因为具有明确的目标，不确定性较小，因此其风险危害相应较小，且有相应控制措施。91 潜在的风险因素中，资金风险较大，次之为市场游客量风险。这与项目特性及建设地实际情况基本相符合，项目总体上均属于“小风险”范围。91 第十五章结论与建议15.1结论项目属于《产业结构调整指导目录》(2011年本)第一类“鼓励类”中第二十五项“旅游业”的第34项“乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其它旅游资源综合开发服务项目”的相关产业政策。项目属于《XXX产业结构调整及工业园区产业发展导向目录》第一类“鼓励类”中第三项“服务业”中第八条“旅游会展业”的第533号“工业旅游、农业旅游、森林旅游、生态旅游及其它旅游资源综合开发项目建设”的相关产业政策。项目建设符合国家、地方产业准入相关规定，且属于第三产业服务业基础设施的投入，符合国家及当地政府大力发展第三产业的产业导向。项目选址符合XXX县总体规划及功能布局，项目的建设可以改善当地旅游业总体档次低的局面，满足人们对旅游休闲度假酒店的消费需求，加快XXX旅游业的发展步伐。15.2建议项目在经营管理上要利用国内外先进的具有特色和品牌的管理模式，提高服务水平，从而增加酒店营业收入，使自己在旅游市场竞争中取胜。总之，该项目具有良好社会效益和较好的经济效益，该项目可行。91 附表部分：项目总投资估算表（附表一）序号项目名称单位数量单价(万元)建筑工程费(万元)设备购置费（万元）设备安装费（万元）合计（万元）比例（%）一建筑工程费用33204.5333204.5367.65%1生态果园区1.1游客休息室平方米2000.08517.001.2便民服务处平方米400.0953.801.3售票点平方米300.0852.551.4景观道亩2010.000200.001.5果园地亩179.68.0001436.802游客综合服务区2.1大型超市平方米35000.085297.502.2综合楼平方米30000.105315.002.3度假公寓平方米180000.1152070.002.4特色餐厅平方米15000.110165.002.5风情街平方米80000.105840.002.6公共停车场亩558.000440.002.7绿化亩408.000320.0091 2.8景观广场亩1315.000195.002.9一公里进场道路亩3618.000648.003名贵树木花卉区3.1便民服务处平方米500.0854.253.2观光亭平方米1500.07010.503.3售票点平方米300.0852.553.4花卉园亩13512.0001620.003.5名贵树木园亩15415.0002310.003.6观光湖亩6010.000600.003.7景观道亩50.6714.000709.384温泉沐浴康疗区4.1康疗养生房平方米160000.015240.004.2星级宾馆平方米400000.1204800.004.3会议中心平方米100000.1151150.004.4运动馆平方米16000.105168.004.5水上乐园亩13011.0001430.004.6露天康疗亩4014.000560.004.7绿化亩808.000640.0091 4.8道路亩54.313.000705.908度假休闲区5.1生态小屋平方米625000.1458700.005.2娱乐场地亩2010.000200.005.3绿化亩438.000344.005.4道路亩29.515.000442.506给排水工程平方米1646000.001164.607建筑装饰工程平方米1646000.005823.008电气通信工程平方米1646000.002329.209其他300.00二设备购置费套49单价7510.007510.0015.30%1暖通设备套4200.0008002强弱电设备套4150.0006003电梯设备套1030.0003004厨房设备套10260.00026005洗衣房设备套10150.00015006生活锅炉套245.000907给排水消防设备套6125.00075091 8发电设备套340.0001209基础设施30010景观设施450三安装工程450.60450.600.92%1设备安装费设备费用6%450.60四土地使用费1600.003.26%五其他费用2175.084.42%1探泉、桩基费800.002建设单位管理费工程造价*1.1%365.253工程监理费工程造价*1.2%398.454工程设计费15元/平方米246.905施工图预算、竣工图编制费5元/平方米82.306工程招标等费用10元/平方米164.607环境影响评价费2元/平方米32.928建设工程质量监督费1元/平方米16.469其他费用工程造价*0.1%33.2010其他35.00六预备费用3145.826.41%91 1基本预备费7.00%3145.822涨价预备费七建设期利息0.000.00%八铺底流动资金1000.002.04%九总投资49086.03100.00%91 营业收入、营业税金及附加估算表（附表二）人民币单位：万元序号项目税率合计计算期（年）12345678910一营业收入　129832.364524.945607.789559.6410743.6812074.4613582.3415287.5617215.4219391.2221845.321.1门票餐饮　34602.401120.001419.602513.002840.603208.803626.004097.804631.205233.205912.201.2温泉酒店　94960.5633784161.247019.77876.148838.729929.411162.8212557.2814131.0815906.181.3果园收入　269.4026.9426.9426.9426.9426.9426.9426.9426.9426.9426.94二营业税金与附加　8396.11291.51361.68617.76694.49780.72878.43988.931113.861254.851413.872.1酒店营业税6.00%7773.78269.88334.85571.96643.00722.85813.32915.641031.311161.861309.102.2娱乐营业税2.00%5.390.540.540.540.540.540.540.540.540.540.542.3消费税　2.4城市维护建设税5.00%388.9613.5216.7728.6332.1836.1740.6945.8151.5958.1265.482.5教育费附加3.00%233.378.1110.0617.1819.3121.7024.4227.4930.9634.8739.2991 总成本费用估算表（附表三）人民币单位：万元序号项目计算期（年）合计建设期123456789101能源动力费4767.18　256.30410.08512.60512.60512.60512.60512.60512.60512.60512.602工资及福利费7960.56　399.60687.36859.20859.20859.20859.20859.20859.20859.20859.203其他费用1298.32　45.2556.0895.60107.44120.74135.82152.88172.15193.91218.454经营成本14026.06　701.151153.521467.401479.241492.541507.621524.681543.951565.711590.255折旧、摊销费25276.99　2527.702527.702527.702527.702527.702527.702527.702527.702527.702527.706还本付息0.00　0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.008总成本费用39303.05　3228.853681.223995.104006.944020.244035.324052.374071.654093.414117.958.1其中：固定成本34535.87　2972.553271.143482.503494.343507.643522.723539.773559.053580.813605.358.2可变成本4767.18　256.30410.08512.60512.60512.60512.60512.60512.60512.60512.6091 固定资产折旧、无形资产和其他资产摊销费估算表（附表四）人民币单位：万元序号名称折旧方法折旧年限12345678910一房屋、建筑物平均年限法20　　　　　　　　　　原值　33204.53　　　　　　　　　当期折旧费　1577.221577.221577.221577.221577.221577.221577.221577.221577.221577.22净值　31627.3130050.1028472.8826895.6725318.4523741.2422164.0220586.8119009.5917432.38二机器设备购置及安装费部分平均年限法10　　　　　　　　　　原值　7510.00　　　　　　　　　当期折旧费　713.45713.45713.45713.45713.45713.45713.45713.45713.45713.45净值　6796.556083.105369.654656.203942.753229.302515.851802.401088.95375.50三其他费形成固定资产部分平均年限法10　　　　　　　　　　原值　2175.09　　　　　　　　　当期折旧费　206.63206.63206.63206.63206.63206.63206.63206.63206.63206.63净值　1968.461761.821555.191348.561141.92935.29728.65522.02315.39108.75四无形资产(土地）平均年限法50　　　　　　　　　　原值　1600.00　　　　　　　　　当期摊销费　30.4030.4030.4030.4030.4030.4030.4030.4030.4030.40净值　1569.601539.201508.801478.401448.001417.601387.201356.801326.401296.00五递延资产平均年限法5原值当期摊销费净值六合计原值44489.62　　　　　　　　　当期折旧摊销费2527.702527.702527.702527.702527.702527.702527.702527.702527.702527.70七净值41961.9239434.2236906.5234378.8231851.1329323.4326795.7324268.0321740.3319212.6391 工资福利估算表（附表五）人民币单位：万元序号项目合计计算期（年）12345678910一管理人员1.1人数152430303030303030301.2人均月工资0.300.300.300.300.300.300.300.300.300.301.3工资额4.507.209.009.009.009.009.009.009.009.00二技术人员　　　　　　　　　　2.1人数203240404040404040402.2人均月工资0.250.380.380.380.380.380.380.380.380.382.3工资额5.0012.0015.0015.0015.0015.0015.0015.0015.0015.00三其他服务人员　　　　　　　　　　3.1人数1702723403403403403403403403403.2人均月工资0.140.140.140.140.140.140.140.140.140.143.3工资额23.8038.0847.6047.6047.6047.6047.6047.6047.6047.60四合计(月工资总额)33.3057.2871.6071.6071.6071.6071.6071.6071.6071.60五年工资总额399.6687.36859.2859.2859.2859.2859.2859.2859.2859.291 能源动力费估算表（附表六）人民币单位：万元序号项目合计计算期（年）12345678910一新水1.1单价（元/吨）0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001.2数量（万吨）27.5035.0053.4650.0050.0050.0050.0050.0050.0050.001.3小计(万元)0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00二电力　　　　　　　　　　2.1单价（元/度）1.201.201.201.201.201.201.201.201.201.202.2数量（万度）181.5290.43633633633633633633633632.3小计(万元）217.8348.48435.6435.6435.6435.6435.6435.6435.6435.6三液化气　　　　　　　　　　3.1单价（万元/吨）0.070.070.070.070.070.070.070.070.070.073.2数量（吨）550880110011001100110011001100110011003.3小计(万元）38.561.67777777777777777四其他五合计（万元）256.30410.08512.60512.60512.60512.60512.60512.60512.60512.6091 利润及利润分配表（附表七）人民币单位：万元序号项目合计计算期（年）123456789101营业收入129832.364524.945607.789559.6410743.6812074.4613582.3415287.5617215.4219391.2221845.322营业税金及附加8396.11291.51361.68617.76694.49780.72878.43988.931113.861254.851413.873总成本费用39303.053228.853681.223995.104006.944020.244035.324052.374071.654093.414117.954补贴收入0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.005利润总额82133.201004.581564.884946.786042.267273.498668.5810246.2512029.9114042.9616313.496弥补以前年度亏损0.00　　　　　　　　　　7应纳税所得额82133.201004.581564.884946.786042.267273.498668.5810246.2512029.9114042.9616313.498所得税（执行25%税率）20533.30251.14391.221236.701510.561818.372167.152561.563007.483510.744078.379净利润61599.90753.431173.663710.094531.695455.126501.447684.699022.4310532.2212235.1210期初未分配利润0.00　　　　　　　　　　11可供分配的利润61599.90753.431173.663710.094531.695455.126501.447684.699022.4310532.2212235.1212提取法定盈余公积金（10%）6159.9975.34117.37371.01453.17545.51650.14768.47902.241053.221223.5113可供投资者分配的利润55439.91678.091056.303339.084078.524909.615851.296916.228120.199479.0011011.6114应付优先股股利0.00　　　　　　　　　　15提取任意盈余公积金（5%）2772.0033.9052.81166.95203.93245.48292.56345.81406.01473.95550.5816应付普通股股利0.00　　　　　　　　　　17各投资方利润分配（设不分配）0.00　　　　　　　　　　18未分配利润52667.91644.191003.483172.123874.604664.135558.736570.417714.189005.0510461.0319息税前利润82133.201004.581564.884946.786042.267273.498668.5810246.2512029.9114042.9616313.4920息税前折旧摊销前利润107410.193532.284092.587474.488569.969801.1911196.2812773.9514557.6116570.6618841.1921折旧摊销费25276.992527.702527.702527.702527.702527.702527.702527.702527.702527.702527.7091 项目全部投资现金流量表（附表八）人民币单位：万元序号项目合计　建设期12345678910一现金流入　0.004524.945607.789559.6410743.6812074.4613582.3415287.5617215.4219391.2242057.951.1营业收入　　4524.945607.789559.6410743.6812074.4613582.3415287.5617215.4219391.2221845.321.2补贴收入　　　　　　　　　　　　1.3回收固定资产余值　　　　　　　　　　　19212.631.4回收流动资金　　　　　　　　　　　1000.00二现金流出　48086.031992.661515.202085.162173.722273.272386.062513.612657.812820.563004.132.1建设投资　48086.03　　　　　　　　　　2.2流动资金　　1000.00　　　　　　　　　2.3经营成本　　701.151153.521467.401479.241492.541507.621524.681543.951565.711590.252.4营业税金及附加　　291.51361.68617.76694.49780.72878.43988.931113.861254.851413.87三所得税前净现金流量　-48086.032532.284092.587474.488569.969801.1911196.2812773.9514557.6116570.6639053.83四累计所得税前净现金流量　-48086.03-45553.76-41461.18-33986.69-25416.74-15615.55-4419.268354.6922912.3039482.9678536.78五调整所得税　　251.14391.221236.701510.561818.372167.152561.563007.483510.744078.37六所得税后净现金流量）　-48086.032281.133701.366237.797059.397982.829029.1410212.3911550.1313059.9234975.45七累计所得税后净现金流量　-48086.03-45804.90-42103.54-35865.76-28806.36-20823.55-11794.41-1582.029968.1123028.0358003.48计算指标　所得税前所得税后项目投资财务内部收益率(％)15.24%12.11%项目投资回收期（年）7.34（含建设期）9.13(含建设期）项目投资财务净现值（万元）25423.58（i=8%)13395.56(i=8%)91'