廉租房经济适用房及基础设施建设项目可行性研究报告 71页

'前言自改革开放至今，中国的住房政策从创建和发展城镇住房市场，提高居民住房水平，改善城市居住环境等，经历了近30年的发展历程，经历了由“国家保障”向“市场建设”转移、再由“市场供应”到“社会保障”加强的不断完善的发展过程。其中的住房供应模式经历了由“公共租赁”到“市场出售、市场租赁”再到“建设补助、租房补助”的发展，形成了以市场出售、租房补贴为主的供应方式。经济适用房和廉租房就是目前供应方式的重要组成部分。——廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。近年来，中国廉租房建设发展迅速，2009年中国廉租住房新开工建设171万套，购买和改建26.62万套，分别是2007年和2008年的12.11倍和5.26倍。——经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。49 1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。保障性住房的建设应坚持贯彻科学发展观，认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办发[2007]24号）和《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见的通知》（建住房[2007]218号）文件精神，深入落实廉租住房建设规划，加大政府保障型住房建设力度，维护社会的和谐稳定和经济的可持续发展。在规划期内，按照“总量控制、区域平衡、分步建设、项目落实”的总体要求，坚持以满足中低收入家庭住房需求为导向，有针对性地加强对房地产市场的宏观调控，实现政府保障型住房供需总量基本平衡、结构基本合理、规划基本稳定。而且与公路、铁路相似的是，经济适用房、廉租房的大规模建设也将给水泥、建材、机械等带来巨大的需求；此外，房地产企业也将从经济适用房、廉租房建设中受益。保障性住房的建设发展将有效拉动中国经济增长。49 第一章总论一、项目概论1、项目名称：萍乡市上栗县廉租房、经济适用房及基础设施建设项目2、项目地址：萍乡市上栗县金山府前路西侧3、项目建设单位：上栗县嘉和投资有限公司4、项目性质：新建5、项目建设的重要性——满足城市规划要求，发挥最大综合开发效益——解决低收入家庭住房困难——改变上栗县乃至萍乡市商品房供求关系，淡化商品房问题上的矛盾——有效拉动内需、促进经济快速健康发展6、建设内容及规模：建设内容包括：廉租住房、经济适用房、配套用房、道路、管网及绿化等工程。建设规模：本项目净用地面积21719.80㎡。总建筑面积为35254.05㎡，其中住宅面积34804.05㎡49 （廉租住房面积21221.41㎡；经济适用房面积13582.64㎡），配套用房450.00㎡，项目建成后可提供廉租住房410套，经济适用房274套。7、项目总投资及资金筹措（1）项目总投资：根据估算，项目总投资为11532.10万元，其构成为：前期工程费用1180.55万元；基础设施建设及配套费997.03万元；土地整治及绿化费用2075.00万元；建筑安装工程费用4724.04万元；金融及管理费用2062.55万元；基本预备费492.93万元。（2）资金筹措：按照《廉租住房保障办法》以及《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法》，该项目建设所需资金主要由中央财政补贴705万元（200元/㎡）；市财政部门补贴1410万元（400元/㎡）；申请银行贷款8000万元；其余部分由土地出让金留区（县）部分提取资金1417.10万元组成。8、项目开发期根据项目建设规模，本项目计划建设周期为3年，自2010年12月开工，至2013年12月竣工验收。二、编制依据1、国办发[2007]24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》；2、建住房[2007]218号《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见的通知》；49 3、国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第三版及《投资项目可行性研究指南》；4、建设部《房地产开发项目经济评价方法》；5、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》；6、萍乡市人民政府印发《关于推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度的实施意见及两个配套管理办法的通知》（2007.4.4）7、《2009年萍乡市统计年鉴》；8、《上栗县城市总体规划（2007年—2020年）》；9、有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；10、业主提供的相关基础资料；11、业主对项目建设的主要意见及预期目标；12、国家、江西省和萍乡市其它相关规定和要求。三、编制原则及范围1、在《上栗县城市总体规划（2007年—2020年）》的指导下，对萍乡市上栗县廉租房、经济适用房及基础设施建设项目地址进行规划设计。2、设计建设体现“户型不大功能全、造价不高品质优、占地不多环境美”的特点。3、坚持经济适用、舒适便捷的原则，并符合节能、环保要求，在较小的户型内实现基本使用功能。49 4、注意项目建设与周围环境相协调。5、按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国办发[2007]24号和《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见的通知》建住房[2007]218号文件精神，确定项目建设的标准，根据萍乡市上栗县的实际情况，把握设施建设的水平。四、编制内容可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度及建设投资。《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目建设单位及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。五、主要技术经济指标主要技术经济指标见表1-1。表1-1主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1净用地面积㎡21719.80其中：建构筑物占地面积㎡5848.11道路及广场㎡9355.75含60个机动停车位绿化㎡6515.942总建筑面积㎡35254.05其中：住宅楼㎡34804.05廉租住房面积21221.41㎡；经济适用房面积13582.64㎡49 配套用房㎡450.00含垃圾收集点2处3容积率1.624建筑密度%26.935绿化率%30.006规划居住户数户684廉租住房410套，经济适用房274套7规划居住人数人2189每户3.2人计算8项目总投资万元11532.10六、项目建设单位概况本项目发起人上栗县嘉和投资有限公司是由上栗县人民政府出资组建，依据上栗县人民政府栗府字（2006）36号文件，于2006年8月组建的国有独资企业，注册资本人民币4500万元，主营业务范围：项目投资、土地收储。并经上栗县人民政府特别授权，行使“上栗县人民政府财政预算外资金管理及城市建设项目开发管理”职权，运作上栗县人民政府的财政预算外收支。同时按照上栗县城建规划和依据自身的资金实力，多渠道、多形式地筹措城建资金，接受政府委托，负责对授权的城市基础设施建设的资金投入，确保资金投入的安全和增值，根据政府授权，统一对全县已有的城建土地项目进行包装和组织招投标，通过市场平等竞争形势面向社会公开选择新投资建设项目经营者，负责对授权范围内的土地资产实施出售、拍卖，提高土地国有资产的运营效益。七、项目研究结论萍乡市上栗县廉租房、经济适用房及基础设施建设项目的建设符合国家政策，建设依据充分，项目建设解决了影响区域内49 大量低收入家庭的住房困难问题，是萍乡市及上栗县的重要民生工程和民心工程，萍乡市各级政府对本项目给予了大力支持，同时项目建设单位有良好的信誉，资金筹措能力较强。经论证本项目建设条件优越，社会效益显著，建议有关部门尽快批复可研报告，并在资金、税收等方面给该项目支持，使项目及早开工建设，发挥其社会效益。49 第二章项目提出的背景一、上栗县概括上栗位于江西西部，萍乡市的北部，处于长株潭经济一体化的城市群腹地，扼吴楚通衢要地，为湘赣边贸重镇。自古商贾云集，边贸活跃。目前全县总人口数量48万，辖区总面积721.11平方公里，辖6镇3乡1个垦殖场，155个行政村，12个居委会。人口密度666人／平方公里，是全省人口高密度县、区之一。1、上栗县社会经济状况上栗县广大干部群众在上级领导的正确领导下，高举邓小平理论伟大旗帜，以“三个代表”重要思想为指针，认真贯彻落实中央和省市方针政策，紧紧围绕全面建设小康社会和实现上栗跨越发展目标，以安全和发展总揽全局，实施工业富县、农业稳县、城建旺县、开放活县、人才强县、全面发展战略，大力推进工业化、城镇化、农业产业化，把上栗建设成生态良好、环境优美、富裕文明的经济强县。2008年全县经济保持快速健康发展，精神文明建设和各项社会事业不断进步，人民生活水平稳步提高，经济和社会发展主要指标列全市前茅，且首次跻身于全国提升速度最快的百县（市）之一。——县域经济持续快速发展，经济总量迈上新台阶49 2009年，全县国内生产总值实现146.82亿元，较上年增长20.5%，增幅列全市第一，其中一产业增长4.55%，二产业增长27.3%，三产业增长20.3%，三次产业比为20.4:56.9:22.7。工业经济实现规模与效益同步增长。2009年，是上栗县工业结构调整迈出大步伐、总量大增长、效益大提高的一年，全县主攻工业的力度进一步加大，工业投入增长65.7%，新上工业项目增长36%。花炮煤炭传统产业得到改造提升，新型建材、环保陶瓷、食品加工、包装印刷、服装电子等新型产业进一步发展壮大。民营经济发展势头强劲，民营企业提供税收占工商税收的90%以上。工业经济质量提升，产品技术含量增加。全县工业经济综合指数增长23.2个百分点，实现利润增长42.2%，上缴税收增长26%。2009年，全县工业总产值完成42.68亿元，增长25.5%，工业在全县经济中的主导地位进一步增强。农业产业化跨上新台阶。进一步调优了粮食生产结构，调高了经济作物种植面积，提升了特色农产品的质量，农业产业化经营水平和比较效益明显提高。依托无公害蔬菜、优质山羊、花卉苗木、中药材等主导产业，创办和发展了一批带动广大农民发家致富的龙头企业和专业合作组织。全县新增投资50万元以上龙头企业9家。上栗黄瓜、茄子获省无公害农产品标志证书，上栗四海基地、鸡冠山豆仙基地、金山桥塘基地获省级无公害蔬菜基地认定。上栗蔬菜专业合作社被授予2009年省级农业产业化龙头企业，2009年，全县农业总产值完成8.09亿元，增长5.3%。——对外开放成效显著，深化改革硕果累累49 上栗县把扩大开放、搞好招商引资作为实现经济跨越发展的突破口。通过创新招商引资方法，改善招商引资环境，形成接纳外来资金的洼地，吸引了大批客商前来投资。据统计，2009年全县引进内资项目130个，签约总投资17亿元，实际进资13.2亿元，引进外资项目5个，签约总投资3020.5万美元，实际进资1476.5万美元，进资总额位居全省第12名，外向型经济增长列全市第一，获省政府工业项目引进省外奖金5亿元县先进单位称号。——基础设施建设力度加大，城镇化进程加快2009年，上栗县加大基础设施建设力度，全年完成固定资产投资9.48亿元，增长58%，增幅列全市第一。目前全县城区面积扩大到7.8平方公里，城区人口达7万，城市功能不断完善，县城品位不断提高，县城主次干道亮化、绿化工程基本完成。交通建设成效明显，全县有99.02%行政村实现了通水泥公路。邮电通信事业迅速发展，电话普及率每百人达95部，实现了村村通程控电话，全县手机用户达9.3万户，通信网络建设得到加强，因特网用户达18500余户。——财政收入快速增长，金融运行态势平稳49 2009年全县完成财政总收入16168万元，增长30.4%，实现了财政收入三年翻一番目标。完成地方一般预算收入9616.3万元，增长39.9%，增幅列全市第一，完成工商税收13100万元，增长28%。财政总收入地方一般预算收入、工商税收绝对数和增幅均为1994年分税制以来的最高，财政一般预算收入增幅列全省县区第四位。其中上栗镇的财政收入突破4000万元，位居全市第一名，全省第三名。——人民生活进一步改善，社会事业蓬勃发展2009年，农民人均纯收入增加200元，达2230元，增长9.85%，增长比例和增长额列全市第一。城镇居民可支配收入达6795元。全县消费需求不断增大，消费水平不断提高，全年社会消费品零售总额实现9.6亿元，其中新增私人轿车100余辆，累计达500余辆，手机话费达3500余万元，固定电话话费达2200余万元。城市低保工作不断完善，全年共保障城市困难居民4500人，下发低保金220万元。就业和再就业工作取得新的成绩，全县新增城镇就业人员1501人。——精神文明建设取得新的成绩，安全稳定和民主法制建设不断加强群众性的精神文明建设进一步开展，人民群众的爱国热情不断高涨，诚信意识不断增强。民主法制和党风廉政建设取得新的进步，经济发展环境不断优级化。安全生产态势平稳实现了省政府提出的“两杜绝、一减少”49 目标。社会治安综合治理工作全面加强。全年县乡两级投入综治经费1000余万元，组建了六支队伍，形成了社会治安立体防控体系。政府与农户签订维护社会稳定双向承诺责任状，成为社会综合治理工的一项行之有效的创举。2009年全县社会综合治理工作获全市第一名，县公安局荣获全省“五星级公安局”称号，县司法局获“全国先进县区司法局”和全省“五星级司法局”称号。2、上栗县社会经济发展预测到2011年加快上栗县社会经济发展取得进一步成效，全面建设小康社会取得阶段性成就，新型工业化和城市化水平大幅提升，经济社会基础更加扎实。经济实现快速发展，综合实力进一步增强。生产总值年均增长13%，2011年达到166亿元；财政总收入年均增长15%，2011年达到18.59亿元，力争财政总收入达到20亿元，年均增长16%；全社会固定资产投资年均增长20%，2011年达到313亿元；实际利用外资年均增长15%，2011年达到1.3亿美元；外贸出口年均增长20%，2011年达到8200万美元；社会消费品零售总额年均增长13%，2011年达到122亿元；价格总水平涨幅控制在年均3%左右。经济增长质量明显提高，增长方式发生重大转变。产业结构升级，三次产业比例调整为7∶62∶31。工业增加值占生产总值比重提高到56%，高新技术产业增加值占工业增加值的比重达到30%以上，万元生产总值能耗降低20%，财政收入占生产总值比重提高到11%。49 城镇体系进一步完善，统筹城乡发展取得重大进展。中心城市和重点小城镇发展水平全面提升，城市化率达56%。消除城乡二元结构的体制性障碍取得较大突破，建设社会主义新农村取得重大进展。公共服务更加健全，社会事业全面发展。社会保障体系进一步健全，农村公共服务设施大为改善，全面普及义务教育，基本普及高中阶段教育，大力发展职业教育，高等教育实现扩规升本。就业服务体系基本健全，城镇登记失业率控制在5%以内，人口自然增长率控制在7‰以内。城乡居民收入增加，生活质量不断提高。城乡居民人均收入年均增长10%和8%，2011年分别达到7900元和2600元。城镇人均居住面积达到32平方米，农村人均砖混结构居住面积达到48平方米。城乡居民恩格尔系数分别降到35%和40%。电视人口覆盖率达100%，农村实现安全卫生饮水。生态环境得到改善，可持续发展能力增强。重点地区生态恶化和环境污染得到有效控制，城区环境明显改善，全县森林覆盖率65.82%。资源循环利用率提高，废弃物排放量减少，工业固体废弃物综合利用率30%，城镇生活垃圾无害化处理率达到100%。二、项目建设政策环境——2007年8月国务院下发24号文件(《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》),强调加快解决城市低收入人群的住房问题,并将廉租房列为住房保障的重点。——49 2007年12月发布的《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法》规定,新建廉租住房项目中央预算内投资补助标准为:原则上按西部地区300元/平方米(建筑面积,下同),中部地区200元/平方米考虑。——2010年1月7号《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国发[2010]4号）提到：力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。——2010年3月，温家宝做国务院政府工作报告，在“着力保障和改善民生，促进社会和谐进步”中提到：“继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。”——2010年3月25日，财政部发布《2010年中央对地方税收返还和转移支付预算表》：住房保障支出预算数为616亿元，比2009年执行数增加91.87亿元，增长17.5%。——2010年6月11日住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、农业部、国家林业局六部委联合印发的《关于做好住房保障规划编制的通知》（建保[2010]91号）中提出，“力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，力争到“十二五”期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。”随即，住建部向媒体通报，2009年全国建成廉租住房以及经济适用住房、改造棚户区住房和农村危房共400余万套，2010年计划建设各类保障性安居工程住房700万套（包含农村危房改造120万套），其中包括公共租赁住房37万套。49 ——2010年9月21日，国土部、住建部联合发文《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发[2010]151号）提出，再次提出要确保保障性、政策性住房用地不低于住房用地供应总量70％，并探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房。三、项目建设背景1、项目的建设性质按照萍乡市和上栗县政府的相关文件，本项目工程确认为城市廉租住房和经济适用房建设项目。2、萍乡市推进廉租住房和经济适用房建设的基本情况萍乡市十分重视廉租住房和经济适用房的建设，市委、市政府每年都将廉租住房和经济适用房建设列入“民心工程”，着力解决城市低收入家庭住房困难，并于2007年4月4日出台了《关于推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度的实施意见及两个配套管理办法的通知》。2009年全年，萍乡市保障性住房共投入资金5.05亿元，住房总面积29.466万平方米，总户数5688套，其中建设经济适用住房5.436万平方米768套，廉租住房18.47万平方米3808套，城市棚户区（危旧房）改造5.56万平方米1112套。至2009年年末共保障了1.5万户中低收入家庭住房问题，同时还制订了每年新建廉租住房3772套（16.5万平方米）的廉租住房工作目标。2010年萍乡市政府要求各区县进一步加大廉租住房49 和经济适用房保障资金投入，从土地出让金净收益或分成收入中核定5%左右的资金保障城镇廉租住房建设，资金仍有缺口的，区县财政应从其他预算资金中予以保证。为了让廉租住房和经济适用房住户真正实现安居乐业，萍乡市还通过强化后期物业管理，做好配套服务等措施，破解难题，构建和谐社区。让廉租住房和经济适用房小区形成和睦友好、团结互助的氛围，并积极帮助解决困难家庭的生活困难。3、萍乡市廉租住房和经济适用房发展存在的困难和亟待解决的问题一是廉租住房和经济适用房工作发展不平衡。廉租住房和经济适用房建设资金主要依靠政府财政投入，由于萍乡市区域经济发展的不平衡，地区间廉租住房和经济适用房水平差距较大，特别是有的远郊区县，由于自身财力薄弱、土地出让净收益少，可提供的保障资金更加有限，其廉租住房和经济适用房保障工作的进度比较缓慢，远远落后于主城区。二是廉租住房和经济适用房房源短缺，实物配租比例不高。受到资金和土地的限制，政府组织修建的廉租住房和经济适用房供应数量不大，且由于萍乡市住房结构调整还没有完全到位、原有公有住房大部分已房改出售等原因，市场上可供租赁和出售的小户型廉租住房和经济适用房供应总体短缺，低收入家庭即使领取租赁补贴，也可能租不到（买不到）合适的住房或要付出更高的租金。49 根据《上栗县城市总体规划（2007年—2020年）》，本项目所在的—上栗县城区，规划建成区面积在今后5年内将达到10平方公里，城区人口会突破8万人，上栗县房源短缺在短期内还会会进一步加大。四、项目建设的必要性1、本项目的建设是保障上栗县低收入家庭住房的迫切需要。近年来，随着上栗县城市建设的加快推进，上栗县城区房地产业得到较快发展，城市居民的居住条件和生活条件有了明显改善。但是住房结构不合理，据相关统计，商品房占住房总量的82.73%，经济适用住房占住房总量的14.64%，廉租住房建设还处于启动阶段仅占住房总量的2.63%。城市低收入家庭住房困难的问题依然突出。上栗县现有总人口48万人，城镇人口7.6万人，其中城镇低收入家庭约为6000余人，而现在整个萍乡市的房价过高，给低收入家庭带来了经济上的巨大压力，随着本项目的建设，能为低收入家庭提供410套廉租住房和274套经济适用房，使2180余人住上经济适用、舒适便捷、基本生活功能齐备的住房。该项目的建设虽然不能完全满足目前上栗县对廉租住房和经济适用房的需求，但是能够在一定程度上缓解该区域目前对廉租住房和经济适用房的需求压力。项目建设是符合《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的要求，是党和政府关心低收入家庭的体现，是真正做到代表最广大人民的根本利益表现。49 2、本项目建设是构建和谐社会的需要。住房作为人类生存最基本的物质条件，自古以来就受到中外不同国家、政府的重视。解决低收入家庭住房问题，改善老百姓居住条件，更是被看作是社会进步的重要标志。而今天，在保障人民群众基本生活、逐步完善社会保障制度的和谐社会奋斗目标中，住房保障作为构建和谐社会的重要基石，具有鲜明的时代意义。我国的住房保障工作起步较晚，经过二十余年的努力，取得了一定成绩，我国的人均住宅建筑面积从1998年的12.6平方米跃增到2009的近30平方米，住房质量和居住环境得到明显改善。但是，我们也必须清醒看到，现阶段我国城镇居民人均年收入增长速度严重落后于房价上涨速度，城镇居民间的住房差距也明显有两级分化的趋势。因此，加快住房保障制度改革，特别是加大力度廉租房和经济适用房建设，把关系普通老百姓切身利益的住房问题解决好，具有强烈的紧迫性和现实意义。只有这样，才能化解社会矛盾，最大限度的增加和谐因素，最大限度的减少不和谐因素，促进社会的和谐。从某种意义上讲，住房问题是老百姓最关心的问题，因为它直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善；同时住房问题也是衡量社会经济发展的重要指标：因为它涉及社会安定团结、民心所向，经济持续发展等一系列社会问题。49 解决低收入家庭住房困难，进一步做好城市住房工作，是全面建设小康社会的客观需要，是促进房地产市场健康发展的重要途径，也是深入贯彻落实科学发展观、促进社会和谐的重要内容。3、本项目建设将改变上栗县乃至萍乡市商品房供求关系，淡化商品房问题上的矛盾。萍乡市上栗县廉租房、经济适用房及基础设施建设项目的建设，不但为萍乡市上栗县城镇低收入家庭提供住房保障，而且对城镇高中收入者也是有益的。比如，获得廉租住房和经济适用房的群众占市民总数的30％，那么购买商品房的市民就减少30％。这样一下子会改变商品房的供求关系。随着供求关系的改变，房价就会下跌。现在房价上涨过快，影响最甚的是低收入群体。因此廉租住房和经济适用房的建设能起到调节房价、保障低收入家庭的作用。五、项目建设可行性1、廉租住房和经济适用房项目建设符合国家政策《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国办发[2007]24号和《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见的通知》建住房[2007]218号文件明确提出要切实保障低收入家庭住房问题，深入落实经济适用住房和廉租住房建设规划，加大政府保障型住房建设力度，维护社会的和谐稳定和经济的可持续发展，做到“人人有房住”。2、本项目建设得到了当地政府的大力支持随着《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》49 国办发[2007]24号和《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见的通知》建住房[2007]218号文件的出台，上栗县县委、县政府组织人力物力，对廉租住房和经济适用房的建设进行了详细调查，并针对廉租住房和经济适用房建设出台了一系列的优惠政策，制订了由县财政承保为本项目向银行贷款计划，为本项目的顺利建设提供了多方面的保障。综上所述，萍乡市上栗县廉租房、经济适用房及基础设施建设项目的建设符合国家政策，能得到了地方政府的大力支持，可为上栗县低收入家庭提供410套廉租住房和274套经济适用房，能有效改变上栗县商品房供求关系，淡化商品房问题上的矛盾，减轻低收入家庭住房问题带来的压力。项目的建设必会为上栗县构建社会主义和谐社会起到促进作用。49 第三章项目选址及建设条件一、项目选址原则1、项目选址符合城市规划要求。2、远离易燃、易爆场所，不应设在有污染腐蚀性气体源的下风向。3、项目选址应选择地势较高、场地干燥、排水通畅的地段。4、项目选址应在交通方便、公用设施比较完备的地区。5、项目选址必须符合土地利用规划要求，从严控制用地规模，不得占用耕地。二、项目选址及用地本项目选址于萍乡市上栗县金山府前路西侧，东至金山府前路，交通网络较为便利。项目用地规划为住宅用地，符合上栗县总体规划用地要求，经当地城市规划行政规划主管部门审核同意其选址意见；项目用地范围在《上栗县土地利用总体规划》规划建设用地区内，上栗县建设规划局同意在用地规划区内建设。三、自然地理状况1、地理位置49 上栗县位于江西省萍乡市北部，距省会南昌260公里，距长沙124公里。东临本省宜春市、芦溪县；南与安源经济开发区、湘东区荷尧镇山水相连；西与湖南省醴陵市浦口、富里二镇接界；北与浏阳大瑶、文家市二镇相依。南北长45公里，东西宽25公里，总面积721.11平方公里。2、地形及地貌概况上栗县 境内以丘陵、山地为主，约占总面积的80%，东北多山，西南及中部多丘陵，部分区域形成冲积平原，海拔高度平均为233.7米。土壤以红壤、紫泥、潮沙泥为主。多偏酸性，矿质丰富，土地肥沃。项目区域内的地形、地貌为河流阶梯丘陵地形为主，黄海高程约92—116米左右，相对高差11—24米之间。区域内农田面积较少，山地、林地、旱地面积占86.75%，农田、水塘面积占13.25%。规划区地形地貌条件中等复杂。3、地质区域内地层出露比较齐全，出露良好。区域内基岩埋深较大，土层较厚，根据勘探资料表明，褶皱基底为泥砂质碎屑岩石。根据钻探揭露及现场地质调查，自上而下为：素填土：棕红色，主要成份为强风化泥岩，成份单一。红土：红褐色，软塑，压缩性大，为沙岩风化所致而成。耕植土：浅棕一灰褐色，软塑，含水饱和，含植物根茎等腐殖质。该层由于松软，含腐殖质等原因，路基在施工过程中应予以置换。49 砂砾土：黄色、中密、颗粒较均匀，其成分主要为石英燧石等。粉砂岩、石灰岩：前4公里为粉砂岩，棕红色，强、中风化，遇水易泥化，硬塑，具粘性，该层全区域发育，系白垩系紫红色粉砂岩强风化而成。该层泥岩不处在水浸的状况下其稳定性较好。4、气候上栗县属于亚热带湿润型气候，四季分明，气候温和，雨量充沛，光照充足，有霜期短，霜日一般在17天左右，对农业发展条件较为优越，是典型的生态县，十分适合人居工程建设。历年平均气温17.3℃，夏季最热月(7月)月平均气温28.7℃，历年最高气温40.1℃。冬季最冷月(1月)月平均气温4.8℃，历年最低气温—8.6℃。历年平均降水量为1567毫米左右，以1962年降水量最多为2083.4毫米，1971年最少为1086.4毫米，历年上半年平均降水量为1050毫米，占全年降水量的60％以上，尤其是4-6月降水量集中，多为大到暴雨，三个月雨量达700毫米左右，占全年降水量的44％。日最大降水量出现在麻田乡，达到255.6毫米。5、水文上栗县境内主要河流有萍水河、栗水河及其支流16条。萍水河发源于宜春市天台镇，流经上栗县赤山镇、彭高镇、安源区、湘东区，经湖南省株洲市渌口镇株湘江。栗水源出于宜春西部，经上栗和湖南醴陵向西流入湘江。6、地震49 根据GBl8306-2001附录A《中国地震动峰值加速度区划图》，及附录D《关于地震基本烈度向地震参数过度的说明》中地震动峰值加速度分区与地震基本烈度对照表，项目区域的地震动峰值加速度g<0.05，抗震设防烈度为6度。总体看来，项目所在地交通便利，生态环境和地质条件良好，地形地貌中等复杂，适宜项目建设。四、征地拆迁与安置本项目拟选址于萍乡市上栗县金山府前路西侧，该区域为上栗县规划住宅用地，本项目建设总用地21719.80㎡（计32.5亩），项目土地取得方式为划拨，项目区内有8户居民住宅，拆迁总面积为2056㎡，目前项目建设单位已经与拆迁住户达成了拆迁安置协议，不会妨碍项目的建设。五、市政设施条件1、供排水条件目前上栗县市政供水管网已全部覆盖项目区域周边，配备DN200供水干管就能满足工程建设和建成后的用水需要。上栗县污水管网已沿金山府前路铺设至项目所在地，并预留污水接口，项目建成后只需进行连接就能使用。2、供电条件项目电力供应可由上栗县城区110KV供电站接入，目前上栗县500KV高压线1回，220KV线1回，110KV线2回，完全能满足工程建设和建成后的用电需要。49 3、燃气供应条件目前上栗县还未开通燃气供应，但管道天然气和液化气站项目正在建设之中，预计在2013年可以投入使用，本项目在设计和建设时需考虑铺设燃气管道，以满足廉租住房和经济适用房住户今后对洁净生活的需求。4、交通、通讯条件本项目所在地对外交通条件优越，可满足建设时运输需要，以及便捷廉租住房和经济适用房住户的出行需要。程控电话、移动通讯、宽带网络等高效通讯资源均可由所在地周边短距离接入；有线电视网也已覆盖项目场地。项目所在地区周边为较成熟的社区，水、电、气、通讯等公用设施齐备，交通方便，能满足项目建设好住户生活之需。49 第四章建设规模与标准一、建设目标本项目的建设应按照“户型不大功能全、造价不高品质优、占地不多环境美”的目标原则，萍乡市上栗县廉租房、经济适用房及基础设施建设项目要坚持经济适用、舒适便捷的原则，并符合节能、环保要求，在较小的户型内实现基本使用功能。二、户型选择以及建设标准根据我们实地调查和分析：从廉租住房和经济适用房的面积需求来看，45-50平米的需求最为强烈，占6成略高；另外50-60平米的需求次之，占3成；60-70平米，45平米以下的需求约占1成。从户型需求来看，2居是需求的主体，约占8成略弱，对1居也有一定的需求比例，占1/6，对3居和4居及以上的需求比较小。对比面积需求和户型需求，本项目户型选择主要为二室一厅一厨一卫和一室一厅一厨一卫两种，面积为45-50㎡和50-55㎡两类。因此我们建议项目建设单位，把新建保障性用房分为A、B、C三类。具体详见下表：户型户型结构数量面积(㎡)/户总面积(㎡)所占比例A1二室一厅一厨一卫16849.648339.5224.56%49 A2二室一厅一厨一卫16848.888211.8424.56%B1二室一厅一厨一卫14449.367107.8421.05%B2一室一厅一厨一卫14448.857034.421.05%C二室一厅一厨一卫605030008.77%　合计684　33693.6100.00%注：以上户型均不含公用面积按照《廉租住房保障办法》，本项目的建设标准如下：室内水泥地面，内墙普通涂料，户内安装木门，入户安装普通防盗门、符合节能标准的普通窗户、普通卫生洁具，水、电、气三表出户，分户计量。三、建设规模和内容根据上栗县现有低收入家庭的数量，结合本项目用地面积和财政资金筹措能力，确定本项目的建设规模为：1、净用地面积：21719.80㎡2、总建筑面积：35254.05㎡。其中住宅34804.05㎡（廉租住房面积21221.41㎡；经济适用房面积13582.64㎡），配套用房450.00㎡，项目建成后可提供廉租住房410套，经济适用房274套。建设内容主要包括廉租住房、经济适用房、配套用房、道路、管网及绿化等工程。49 主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1净用地面积㎡21719.80其中：建构筑物占地面积㎡5848.11道路及广场㎡9355.75含60个机动停车位绿化㎡6515.942总建筑面积㎡35254.05其中：住宅楼㎡34804.05廉租住房面积21221.41㎡；经济适用房面积13582.64㎡配套用房㎡450.00含垃圾收集点2处3容积率1.624建筑密度%26.935绿化率%30.006规划居住户数户684廉租住房410套，经济适用房274套7规划居住人数人2189每户3.2人计算8项目总投资万元11532.1049 第五章工程方案一、设计依据（一）《民用建筑设计通则》（JGJ37－87）（二）《建筑结构载荷规范》（GB50009－2001）（三）《砼结构设计规范》（GB50010－2002）（四）《建筑地基基础设计规范》（GB50007－2002）（五）《砌体结构设计规范》（GB/T5001－2001）（六）《建筑抗震设计规范》（GB50011－2001）二、规划设计原则1、土地利用集约化原则：合理配置空间资源、优化用地结构，综合布置各项建设用地和配套设施。2、因地制宜的原则：根据地形现状，充分考虑周边环境因素，因地制宜地进行平面布局。3、应本着“三同时”的原则，与主体工程同步实施。三、设计指导思想本项目为廉租房项目，在设计中将强调“以人为本”的思路，处理好人与建筑、人与交通，以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、市民活动广场、绿化空间之间的和谐。49 坚持社会效益、环境效益统一的原则，优化用地结构，各项配套设施应当健全。设计必须满足环保、绿化、消防、人防、节能各方面的要求。提倡“性能化与个性化相结合”设计风格，创造一个环境优美、功能完善、新颖别致的住宅建筑。坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料，推广新技术。四、总图设计1、总体布局项目用地呈不规则的长条形，南北长约216.42米，东西长约99.56米，本项目东面为城市道路。本项目地块呈长条形，在总平面布置时把建筑顺应地块形状按行列式布置，所有建筑设计层高均为6层，大体朝向为西南方向，平行布置，相邻建筑间距采光面较大，满足防火与日照间距，形成1比1.2以上的间距，形成较好日照条件，场地中部靠近东面是本小区集中建设的公共建筑，在整个场地内应留有相对较大的绿化与市民活动场地，使整个小区空间布置上有张有弛，空间感受丰富。2、交通道路组织本小区有两个车行出入口，分别位于小区的东部（主入口）和西北部（次入口），但并没有设计位于尽端，交通路网简洁，大多平直和垂直布置，路网是由两个出入口的连接道路加上5条尽端式道路组合，每个尽端式道路的尽头有12米乘以12米的圆形回车场地。本项目路网设计简洁便利，可留有大量的绿化地块和活动场地。49 3、配套设施根据本项目为住宅区的功能特点，其主要配套设施为配套用房，以及相配套的道路广场、围墙和绿化。4、项目技术指标序号指标名称单位指标备注1净用地面积㎡21719.802总建筑面积㎡35254.05其中：住宅楼㎡34804.05廉租住房面积21221.41㎡；经济适用房面积13582.64㎡配套用房㎡450.003居住户数户684廉租住房410套，经济适用房274套4建筑密度%26.935容积率1.626绿化率%30.00五、建筑设计1、平面设计（1）住宅部分本项目建筑平面设计考虑了廉租住房、经济适用房的特点和单元面积，同时考虑了充分利用地块周围环境及景观，包括小区内自己的开敞式绿化空间，在要求功能合理、舒适实用的前提下，结合了景观与朝向，保证各个居住单元的开敞、明快，同时满足私密性要求。楼高均设计为649 层。每栋楼的单元数量根据地形确定，以一梯四户为主要单元，南北向布设为主。（2）配套用房设计考虑方便业主起见，布置在小区中部的主入口处。2、立面设计住宅建筑外墙以面砖为主；阳台采用挑阳台，便于业主凉晒衣物和种植花草盆景。住宅建筑顶部采用欧式造型，打破常规住宅楼顶部单调的火柴盒的生硬形式。配套用房建筑外观尽量与住宅建筑协调。3、剖面设计本项目廉租住房和经济适用房楼高均设计为6层，层高为3米，建筑总高度为18米。4、建筑构造（1）外墙：以涂料为主。（2）屋面：以大板瓦或折板瓦为主。（3）外窗：塑钢窗。（4）外门（进户）：钢制防盗门。（5）内门：机制夹板木门。（6）楼地面：瓜米石地面（楼梯间同）。（7）内墙、顶棚：普通涂料（楼梯间同）。六、结构设计1、设计依据49 （1）本工程结构设计遵照下列现行标准、规范、规定及规程：《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002《建筑抗震设计规范》GB50011-2001《建筑结构荷载规范》GB50009-2001《砌体结构设计规范》GB/T5001-2001《建筑制图标准》GBJ104-87建筑专业及其它专业提供的相关资料。与本专业有关的国家现行规范、规程、标准及萍乡市有关地方法规。（2）抗震设防烈度根据《中国地震基本烈度区划图》该工程建筑场地地震基本烈度为6度，抗震设计按6度考虑，抗震等级框架及剪力墙均为四级。（3）基本风压：0.90kN/㎡（4）荷载取值住宅：2kN/㎡配套用房：2.5kN/㎡卫生间及楼梯间：2.0kN/㎡阳台：2.5kN/㎡上人屋面：2.0kN/㎡49 不上人屋面：0.5kN/㎡2、建筑场地自然条件与设计要求该工程位于萍乡市上栗县金山府前路西侧，场地内地势平坦，场地内无不良地质现象，稳定性好，无地下水，适宜项目建设。本工程主要功能为居住建筑，属乙类建筑，场地土类别为Ⅱ类，抗震设防烈度为六度。主要荷载：萍乡地区基本风压值为0.9KN/㎡，考虑建筑物重要性系数1.1，故取W0=0.99KN/㎡。49 第六章公用工程方案一、给水、消防工程设计1、给水（1）设计依据《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003《室外给水设计规范》GBT13-86(1997版)《室外排水设计规范》GBT14-87(1997版)《水喷雾灭火系统设计规范》GB50219-95《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90(1997版)《自行喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2）设计范围设计包括本工程红线内的室内外给排水系统和消防系统。（3）给水设计本工程的供水水源为上栗县市政供水系统，由金山府前路接入。本廉租房小区最高日生活用水量标准按150升/人.日计，最高日用水量为328.35立方米，根据用水系数2.5计算，最高日最高时用水量为34.20立方米，给水管道管径确定为DN200，各自经过水表井后，在项目区内连成环网。给水管道的供水压力应保证在0.30Mpa左右。同时考虑消防用水，需建200立方米地下钢筋混凝土蓄水池一座，以保证生活用水、消防用水的需求。49 （4）消防设计①消防用水量室外消火栓用水量：30L/s室内消火栓用水量：30L/s自动喷水灭火系统用水量：80L/s②室外消火栓给水系统室外消火栓系统采用生活与消防合用管道系统。消防用水由上栗县管网提供，在室外给水环网上设置3套地上式室外消火栓。③室内消火栓给水系统室内消火栓系统竖向为一个区。管道布置成环状管网，平时管网压力由屋顶消防水箱和增压稳压装置维持，消防水池、水泵房设在地下室。火灾时，通过消火栓箱内的消防报警按钮启动消火栓加压泵向管网供水灭火。管网上设2套室外地上式水泵接合器。④自动喷水灭火系统a.设置部位：除设备房、配电机房、卫生间、楼梯间、空调机房及不能用水灭火的房间以外，其余房间均设湿式自动喷水头保护。b.设计参数：地下车库按中危险Ⅱ级，设计喷水强度8L/min.㎡，作用面积160㎡；其余场所按中危险Ⅰ级，设计喷水强度6L/min.㎡，作用面积160㎡；系统设计秒流量<按库房计>104L/s。喷头工作压力均为0.10Mpa，火灾持续时间1h。49 c.系统设计：本工程自动喷水灭火系统竖向为一个区。平时自动喷水灭火系统由屋顶水箱和稳压设备保证系统压力。火灾时，喷头喷水，水流指示器及报警阀动作，自动启动喷水加压泵，向系统管网供水。管网上设6套室外地上式水泵接合器。2、排水工程设计根据萍乡市气象局提供的20年一遇暴雨强度计算公式，按萍乡市暴雨强度公式：Q=2619（1+0.781gp）/(t+10)0.74雨水量公式：Q=q*ψ*F其中：设计重现期P=1年，地面集水时间t1=10分钟，径流系数ψ=0.60,经计算，萍乡市上栗县廉租住房排水管的管径为DN600，沿道路两侧铺设。其生活废水包括舆洗废水、餐饮废水等，污水量按给水量的90%计算，经简易处理后全部排入污水处理管网，粪便污水经化粪池后排入上栗县市政设施。二、电气工程设计1、设计依据（1）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）；（2）《建筑设计防火规范》（GBT16-87）；（3）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）；（4）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）。2、设计范围（1）规划红线范围内建筑物的配电、照明设计。49 （2）防雷接地系统。萍乡市上栗县廉租房、经济适用房及基础设施建设项目项目入住户数684户，建筑面积35254.05㎡。用电总负荷按小区照明10W/㎡、动力（主要指电风扇、插座等）30W/㎡，同时使用系数按0.6考虑，并将功率因数补偿到0.8以上进行计算，其用电总负荷最高峰时为1864千瓦，考虑到用电负荷平衡，同时综合考虑电力、照明、空调控制、接地及电话配线、保安监控、有线电视电缆、火灾报警及联动控制消防系统，项目拟配置10/0.4KV箱式变压器（500KVA）两台，由上栗县供电公司电网电网变压器低压侧引入一路380/220V电源供电。三、燃气设计1、设计依据《城镇燃气设计规范》（GB50028—93）（1998年版）。2、天然气（1）天然气设施由阀门井、中压管道、调压设备、庭院管道、户内管道组成。（2）小区内天然气供气将来源于上栗县拟建的市政中压天然气管，经调压箱降压后天然气分别送至各用气点。小区天然气管道管径为D50*11。调压设备设于阀门井内。（3）户内管道采用镀锌钢管。煤气表采用IC卡智能表。每户设一煤气总切断阀，以及煤气灶前、热水器前的分切断阀，阀门采用丝扣连接。煤气灶和热水器由住户自备。49 （4）管道穿越公路干道时设置套管保护。埋地管道采用无缝钢管，管道埋设的最小覆土厚度（路面至管顶）应符合《城镇燃气设计规范》（GB50028—93）（1998年版）的规定：A、埋设在车行道下时，不得小于0.8M；B、埋设在人行道下时，不得小于0.6M；C、埋设在庭院内时，不得小于0.3M。埋地敷设的钢管须采用环氧煤沥青防腐漆将加强级防腐处理。四、弱电设计1、设计依据《民用建筑电气设计规范》《多层民用建筑防火设计规范》2、设计范围电话与宽带网络系统，有线电视系统。3、电话与宽带网络本工程电话均按直通市话设计。住宅每户配1～2对，每一设备用房配1对。本工程数据接上栗县宽带网，住宅每户设1个信息插孔。4、有线电视系统49 在小区西边道路上，市政规划的电信干道和接口中，有一孔为有线电视通道。电视与电信共用机房。小区内，各楼栋电视信号干线，沿小区内弱电通道敷设。弱电通道引至各楼层用户箱，套钢管埋地敷设。本工程电视设计为后端分配系统和管线预埋。信号由县有线电视网引来。小区内住宅每户按2个用户点（客厅、主卧），其它用房按需设置。线路传输分配设备以75欧阻抗互相配接。传输干线、支线、分支线、用户线均采用75欧同轴电缆并穿钢管暗敷。向系统输出口馈送的信号采用分支、分配方式。用串接系统输出口向用户馈送信号。分配、分支器、线路放大器采用铁盒明敷于楼。五、绿化带设计萍乡市上栗县廉租房、经济适用房及基础设施建设项目应注重人性化设计与绿色环保，尽量增加植被，在规划的道路及步行道两边与空间地栽种果树或观赏林，地面铺设草坪。整个项目绿化用地面积为6515.94平方米（占30.00%）。六、道路设计1、道路设计萍乡市上栗县廉租房、经济适用房及基础设施建设项目道路建设，考虑到消防车辆通行的需要，其主干道路设计为宽6米，长度约为420米，次干道路设计为宽4米，长度约为910米，道路面积约为6160平方米。另外项目小区还配备了60个机动车停车位和4个非机动车停车区，面积大约为845㎡。道路及硬化场地结构为：22cm厚C30水泥砼面层；49 18cm厚水泥稳定砂砾（5%）基层；10cm厚砂砾垫层；总共厚度为：50cm。2、广场设计为进一步美化廉租小区环境和满足居住群体锻炼和休憩的需要，项目还配套修建两处花园式广场，一处健身区及一处儿童活动场地，其中主入口处设置一处广场面积约135㎡，次入口靠中部设置一处广场面积约为65㎡，健身区和儿童活动场地面积约为2150㎡。49 第七章环境保护与绿化一、设计原则依法执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度。实施总量控制，坚持“预防为主、防治结合、综合治理”的原则，对本次设计产生的各种污染物进行治理，保证达标排放。二、设计依据1、《中华人民共和国环境保护法》；2、《中华人民共和国大气污染防治法》（2004年4月修订）；3、《中华人民共和国固体废物污染防治法》（1995年）；4、《中华人民共和国水污染防治法》（1996年）；5、《中华人民共和国噪声污染防治法》（1996年）；6、《中华人民共和国水土保持法》（1991年）；7、《中华人民共和国清洁生产促进法》（2003.1.1实施）；8、国务院令第253号《建设项目环境保护管理条例》；9、国务院国发（1996）31号《国务院关于环境保护若干问题的决定》；10、《萍乡市建设项目环境保护管理办法》。三、环境保护1、严格执行萍乡市建筑施工管理有关法规。49 2、合理布置施工方案，严格组织，精心施工，加强施工现场的文明管理，杜绝野蛮施工。3、工程施工过程中的环保措施，重点针对施工的噪声、污水排放、建筑弃渣等几个方面采取相关措施，防止对环境造成污染。4、所有建筑材料都应该符合环保要求，业主、施工、监理单位应严格把关，确保建筑材料的质量以及建筑施工措施的落实到位。四、绿化绿化是达到自然净化的根本措施，加强建设不仅是为了美观，更重要的是为了净化空气，减少城市噪声污染，绿化形成点—线—面的绿化体系：各功能区有自己独立的集中绿化；尽量为创建立体绿化提供最大的可能，由乔木形成的绿化体系较之平面绿化体系更能美化环境，提高环境质量。适量设置环境小品，让人能参与环境，获得身心愉悦。本项目绿化带主要设置在两栋住宅的中间，形成一个条型带状绿化。49 第八章节能设计一、总图布置在总图布置时建筑尽量采用南北朝向，避免西向开窗。尽量争取较多房间有较好的朝向，并有利于开窗和组织好自然通风。二、建筑节能1、建筑节能措施在本项目的规划和建筑设计中，对建筑节能进行了总体考虑，采用了如下具体措施：（1）本项目建设场地虽然受到城市总体规划的影响，但设计中力求避开建筑东西朝向，且体形系数不超过0.4。各个房间尽量间间通风采光，开窗方位既照顾朝向又考虑采光通风，避免太阳直射。（2）项目内建筑间距宽阔，建筑间距较大，使每栋建筑都有利于冬季日照，提高室温，减少采暖能耗，由于总图布置开阔，小区内与外部的气流顺畅，室内通风气流与小区气流自然衔接，充分适应局地气候。环境、小区、室内大中小三种气流相辅相成，确保室内外空气新鲜，并强化夏季夜间自然通风，组织良好的穿堂风，利用室外冷风降温，凉爽舒适。巧妙有效利用自然风是节能的一个重要手段。49 （3）建筑四周绿地环绕，花园簇拥，美化环境，并削弱夏季太阳辐射对建筑的热作用，从而减少空调能耗。2、本工程采用的主要节能技术（1）墙体：按照国家建筑节能标准的要求，采用240mm厚的多孔页岩砖（kp1）作为主材，与20mm厚的保温沙浆复合成住宅的节能墙体，增大墙体热阻，减少墙体冷、热桥产生的能耗损失，其传热系数由1.9w/㎡℃降至1.5w/㎡℃以下。夏季外墙内表面最高温度小于34℃。（2）外窗：采用塑钢节能窗，窗的形式为凸窗和矩形窗，不仅外观美观豪华，使用寿命长，而且热工性能良好，使传热系数降至3w/㎡℃以下，夏季配以热反射织物窗帘，使太阳辐射、透过率小于20%。东西向不开窗，南北向窗墙面积比不超过0.3。塑钢窗气密性良好，保证空气渗透量不超过1.5次/h；塑钢窗导热系数低，隔热效果显著优于铝合金窗，吸水率小于0.1%，不受任何配碱磁物的侵蚀，不受废气及盐份的影响；优质塑料异型材采用进口改性剂，原材料中添加防紫外线吸收剂，在-30℃至70℃气温骤变之间，在干凉、潮湿、烈日、暴雨中倍受考验，不变色，不老化、不脆化。同时，塑钢窗隔音效果显著，塑钢门窗的隔声性能为30dB以上，而铝合金门窗的隔声性能为19dB。（3）屋面：蓄水覆土绿色种植屋面，它由结构层、找平层、防水层（复合防水）、蓄水层、滤水层种植层等构造层组成，传热系数小于1.0w/㎡k。三、给排水节能49 根据我国现行供水情况及建筑用水情况，建筑给排水节能主要有以下几个途径：1、尽可能利用太阳能用作住宅热水加热。2、合理利用市政管网余压，采用分区给水方式。3、采用节水型卫生器具，减少供水量，同时也减少供水能耗。减少马桶冲洗水量：目前，我国普遍采用冲水量≤6L的马桶，则住宅可节水14%。4、厨房、沐浴、盥洗的节水厨房的洗涤盆、沐浴水嘴和盥洗室的面盆龙头若采用充气水嘴，可节水且不减小水柱的直径，同时尽量选用节能型卫生器具。四、电气节能1、所有变配电设备、开关、关源及灯具，均采用新型低耗产品。公共照明开关尽量采用自断电延时开关。荧光灯自带电容器且变电所采用集中电容补偿以降低无功损耗。2、选用低能耗的电气设备。49 第九章建筑消防设计一、设计依据本工程依据GBJ16-97《建筑消防规范》、《中华人民共和国消防条例》及其他有关规范条例进行设计。二、总图消防小区应设置6米宽消防车道与城市道路相接，消防车可通至每栋建筑，消防车道的设置及每栋建筑的扑救面长度均符合规范要求，建筑物之间的防火间距大于或等于规范的要求，可使小区建筑在火灾发生时能得到快速方便的扑救。三、建筑消防防火分区：本项目为多层住宅建筑、每两栋相邻楼房可合为一个防火分区。安全疏散：每栋楼设一座疏散楼梯通至屋顶，楼梯可以自然通风采光。入户门为乙级防火门开向疏散方向。防火构造：建筑梁板均采用钢筋梁板，防火墙采用240厚粘土砖墙，竖向管井隔层做分隔，管道井上的门采用丙级防火门，开向消防前室的门均为乙级防火门。四、室外消防给水水源为城市自来水，采用生活及消防合一制供水；49 室外消防给水采用低压制，管网呈环状敷设，管径为DN100，共设置室外消火栓4座，供消防车取水灭火用。小区进水管由东面市政给水管（管径为DN300mm）上接入，管径为DN200mm。五、室内消防给水本工程各建筑均全方位设置室内消火栓进行保护，按最不利消火栓的静压不超过100米的原则系统竖向分区，系统由设于地下车库的消防水池，消防水泵房的室内消火栓加压泵及屋顶的消防水箱组成，初期由屋顶消防水箱供给，火灾时通过室内消火栓内的消防按钮启动室内消火栓加压泵向系统供水，各建筑各层均设置室内消火栓，消火栓的布置保证同层任何部位有两支水枪的充实水柱同时到达。在室外设置地下水泵接合器与室内消火栓管网连接。六、化学消防柴油发电机房的储油间采用七氟丙烷灭火系统。本工程按规范设相应数量的磷酸铵盐干粉灭火器。在变电所接1只／50㎡的标准配置MTZ5型CO2灭火器。七、消防电气本工程仅在地下车库设置自动喷水灭火系统，本工程的最不利危险等级为中二级，系统由设于地下室的消防水池，消防水泵房的自动喷水加压泵，屋顶的消防水箱组成，初期由屋顶消防水箱供给，火灾时由设于地下室的自动喷水加压泵供给。在室外设置水泵接合器与报警阀前的喷淋管网连接。49 第十章防灾减灾一、总图建筑地处萍乡市上栗县金山府前路西侧，地势较高，无洪水浸蚀的可能，基地周边也无带安全隐患的加油气站等。二、建筑建筑主要是防火安全，详建筑消防设计专篇。三、结构根据地质钻探报告显示该场地适宜建筑。四、抗震防治本项目所在地地震烈度按6度设防进行相关设计。五、电气安全防雷、接地：本项目为二类防雷建筑，保护接地采用TN-S制。71 第十一章项目进度计划及招投标一、项目进度计划本项目的建设周期计划为36个月，（2010年12月到2013年12月）。二、项目招投标（一）招标范围根据《中华人民共和国招投标法》，国家计委第3号令以及萍乡市有关工程招投标文件规定，本工程拟进行招标。招标范围包括勘察、设计、施工、监理。其中，施工单位招标按国家招标法规定采用公开招标形式，勘察、设计、监理单位采用邀请招标形式。（二）投标单位资质要求勘察单位资质：乙级及以上；设计单位资质：乙级及以上；施工单位资质：三级及以上；监理单位资质：乙级及以上。（三）招标信息发布公开招标公告及其他需公告的信息，至少在一家有资格的媒体上公开发布。（四）招投标组织形式71 由业主委托有资质的招标中介机构组织实施，招投单位必须按照公平、公开、公正的原则，组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参加投标的施工队伍不宜少于5家，参加投标的勘察设计、监理单位不宜少于3家。招标基本情况如下表：招标基本情况表招标范围招标组织行式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标设计√√√监理√√√项目建设工程√√√其他情况说明：建设单位盖章71 第十二章投资估算及资金筹措一、投资估算范围本项目净用地面积21719.80㎡，总建筑面积为35254.05㎡。其中住房面积34804.05㎡（廉租住房面积21221.41㎡；经济适用房面积13582.64㎡），配套用房面积450.00㎡，项目建成后可提供廉租住房410套，经济适用房274套。按照本项目需进行建设的内容，具体如下：从筹集至工程竣工时的土建工程、安装工程、绿化及配套设施等工程费用，工程建设其他费用，预备费等。二、投资估算依据1、建设部建标[1996]628号文件《市政工程可行性研究投资估算编制办法》2、建设部建质[2004]16号文件《市政公用工程设计文件编制深度规定》3、建筑安装工程材料价格采用《萍乡市建筑材料价格信息》2010第三季度4、《给排水工程概算与经济评价手册》（1993）5、《江西省建筑工程预算单价表》（2005）6、《江西省市政工程预算单价表》（2005）7、萍乡市有关房地产开发的各种税费规定。71 8、业主提供工程设计文件及有关资料9、类似项目的结算、预算资料。三、前期工程费用前期费用是指项目建设前期所发生的征地费、拆迁安置费、土地手续费、设计及图审地勘费、招投标、标底编制、审计等费、防雷审查、白蚁、规划办证、监理费、质检费、放线、策划、环评报告、地质灾害、水土保持和房屋面积测算费等，根据萍乡市相关费率，按照项目实际发生量计算得项目开发前期费用为：1180.55万元。四、基础设施建设及配套费基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、通气、城市建设配套费、广电系统等工程的建设费用。参考相关规定和原有的相关工程实例，估算出基础设施费用为：997.03万元。五、土地整治及绿化费用主要包括项目开发中，拆迁补偿、场地平整费、现场“三通一平”、生化池、平基土石方及挡土墙、道路、管网、环境、景观工程。按照工程量估算得土地整治及绿化费为：2075.00万元。六、建筑安装工程费用建筑安装工程费用为：4724.04万元。71 建筑安装工程费用是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备费用、安装工程费用和室内装饰费用等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。本工程建安费用按高层标准计算，其中土建工程、消防工程、电气工程、给排水工程按建筑平方米造价计算。本项目是按照单位指标法进行估算的。七、金融及管理费用指项目开发期间的管理费用、财务费用、税金以及银行贷款利息，根据萍乡市相关费率和银行贷款利息，按照项目的建设规模估算得金融及管理费用为:2062.55万元。八、基本预备费基本预备费=（前期工程费用+基础设施建设及配套费+土地整治及绿化费用+建筑安装工程费+金融及管理费）×5%=492.93万元。九、总成本费用汇总该项目总投资为11532.10万元。十、资金筹措按照《廉租住房保障办法》以及《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法》，该项目建设所需资金主要由中央财政补贴705万元（200元/㎡）；市财政部门补贴1410万元（400元/㎡）；申请银行贷款8000万元；其余部分由土地出让金留区（县）部分提取资金1417.10万元组成。71 表12-1萍乡市上栗县廉租房、经济适用房及基础设施建设项目投资估算表　序号项目分类费用金额（万元）单位造价（元/㎡）备注前期费用1征地费390.96110.9012万元/亩(32.58亩)2拆迁安置补偿198.0056.168户，2056㎡。《上栗县征地拆迁补偿安置办法》3土地手续费22.006.24　4设计及图审费158.6445.00　5地勘费7.052.00　6城市配套费88.1425.00　7招标代理费18.005.11　8编标底、审标底、审决算52.8815.00　9防雷审查、白蚁、规划办证38.7811.00　10质检费、放线42.3012.00　11监理费120.0034.04发改价格【2007】670号文12策划、环评报告、地质灾害、水土保持等35.0010.00　13房屋面积测算费8.802.50　　小计1180.55334.87　71 　　　　　基础设施14小区供排水220.0062.40　15小区供电380.00107.79　16天燃气239.4067.912800元/户+外管17广电系统100.0028.37　18屋顶水箱及水泵40.0011.35　19垃圾处理17.635.00　　小计997.03282.81　　　　　　土地整治及绿化20生化池75.0021.27　21平基土石方及挡土墙620.00175.87　22道路、管网、环境、景观工程1380.00391.44　　小计2075.00588.58　　　　　　建安费用23消防工程123.3935.00　24塑钢窗、防火、防盗门475.93135.00　25建筑工程费2996.59850.00　26建筑装饰费1128.13320.00　　小计4724.041340.00　71 　　　　　金融及管理费27管理费用448.83127.31按5%计算28建设期相关税金493.71140.04依照税法相关规定按5.5%计算29银行贷款利息1120.00317.69贷款8000万元，利率7%，按2年计算　小计2062.55585.05　预备费30基本预备费492.93139.82基本预备费按5%计算合计31　建筑成本合计11532.103271.14　71 第十三章财务评价一、财务评价基础数据的测算1、计算期的确定本项目的运营期为50年。2、销售税金及附加的确定该项目为廉租住房和经济适用房建设项目，按照萍乡市《廉租住房保障办法》的相关规定，运营期免征营业税、城市维护建设税和教育费附加。3、资金来源按照《廉租住房保障办法》以及《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法》，该项目建设所需资金主要由中央财政补贴705万元（200元/㎡）；市财政部门补贴1410万元（400元/㎡）；申请银行贷款8000万元；其余部分由土地出让金留区（县）部分提取资金1417.10万元组成。4、运营期收支确定（1）项目运营收入测算A、廉租住房租金收入按照《廉租住房保障办法》和相关规定，萍乡市廉租房的最高租金不得超过1.22元/㎡•月结合上栗县的实际情况，该项目廉租房面积为21221.41㎡，71 租金定为1.00元/㎡•月。B、物业管理费收入按照《廉租住房保障办法》的相关规定结合本项目的实际情况，该项目的物业管理费为0.10元/㎡•月。项目廉租住房计算期为50年，租金按每年上涨8.2%（上调系数以最近几年我国平均工资涨幅8.2%为参照）计算。C、经济适用房收入根据相关规定，本项目经济适用房面积为13582.64㎡，售价由征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、3%以内的利润构成。出售经济适用房实行政府指导价其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，经综合分析论证后，本项目经济适用房售价确定给1600元/平方米。因经济适用房远比商品房价格低，且其购买对象是特定的群体，因此预测其销售在完工后1年内就能全部完成。各年具体租金收入见表13-1租金收入和运营费用表。2、项目运营费用测算该项目运营费用主要包括维修费和管理人员工资福利费。该项目建成后将需要工作人员20人，平均工资及福利为1.0万/年·人。工作人员的总工资福利费为20万元/年。根据类似项目的管理经验估算出该项目的年维修费用为8万元，该项目总的运营费用为：28万元/年。项目的计算期为50年，运营费用每年按6.4%上调（71 上调系数以最近几年我国平均通货膨胀率6.4%为参照）。各年具体运营费用支出见表13-1租金收入和运营费用表。二、盈利能力分析从动态盈利能力来看，本项目财务内部收益率为-9.33%小于零，财务净现值为-5562.29万元小于零，项目无法收回投资。项目在运营期内，各年租金收入在支付维修费用和管理人员工资后并有微利，可以实现维护管理的收支平衡，不需要政府追加后续投资。三、贷款偿还能力分析贷款基本资料序号贷款金额（万元）8000.001贷款期限（年）32贷款利率2.12年期贷款利率（%）6.502.25年期贷款利率（%）7.003年偿还额3.1贷款期第二年起，每年偿还本金（万元）2000.003.2贷款期期末偿还本金（万元）8000.0071 还款计划表单位：万元年份偿还本金支付利息本金及利息支付额还款来源20110560.00560.00经济适用房销售收入20122000.00560.002560.00上栗县财政收入和经济适用房销售收入20132000.00420.002420.00上栗县财政收入和经济适用房销售收入20142000.00280.002280.00上栗县财政收入20152000.00140.002140.00上栗县财政收入合计8000.001960.009960.00通过以上两表分析，本项目拟申请银行贷款8000.00万元，还款期为5年，利率为7.00%，还款期末本金及利息总额为9960.00万元。项目贷款偿还来源于上栗县财政、廉租房租金及经济适用房销售收入，经计算至2015年本项目可产生收入2200余万元，缺额部分为7760万元，目前上栗县人民政府已为本项目召开了专项会议，并通过了安排财政收入偿还银行贷款本金及利息的决议，同意从县财政收入中2013年-2015年每年安排资金偿还项目银行贷款利息及本金。据相关统计数据，2009年上栗县财政总收入完成63828万元，其中：地方一般预算收入完成40416万元，比上年增收6038万元，增长17.6%。可以看出本项目还款来源—上栗县71 财政收入呈逐渐增长趋势，相对比较稳定，因此其作为本项目还款主体是可以接受的，并且是可靠的。四、评价结论从财务评价的角度来看，本项目的建设是不可行的；但从社会效益角度分析，廉租房和经济适用房建设目的是解决低收入家庭住房困难的需要、是构建和谐社会的需要，项目建设是必须的。71 表13-1租金收入与运营费用表单位：万元序号年份项目合计2014-20182019-20232024-20282029-20332034-20382039-20432044-20482049-20532054-20582059-20631收入19273.542338.28244.21361.86536.02794.031176.361743.172583.353829.145667.111.1廉租住房租金收入17100.32165.06244.21361.86536.02794.031176.361743.172583.353829.145667.111.2经济适用房收入2173.222173.222运营费用10224.59154.20214.26297.72413.67574.79798.671109.741541.972142.542977.033租金收入净额9048.952184.0829.9564.14122.35219.24377.69633.431041.381686.602690.0871 表13-2资金筹措与使用计划表单位：万元序号项目合计20112012201320141总投资11532.103683.634724.843123.631.1建设投资10412.103123.634164.843123.631.2建设期利息1120.00560.00560.001.3流动资金2资金筹措11532.103683.634724.843123.632.1补贴资金2125.002125.002.2自有资金1407.101407.102.3银行贷款8000.002276.532599.843123.6371 表13-3损益表单位：万元序号月份项目　合计2011-20132014-20182019-20232024-20282029-20332034-20382039-20432044-20482049-20532054-20582059-20631净收入9048.952184.0829.9564.14122.35219.24377.69633.431041.381686.602690.082总投资11532.1011532.103建设投资11532.1011532.104利润总额-2483.15-11532.102184.0829.9564.14122.35219.24377.69633.431041.381686.602690.085累计利润总额-11532.10-9348.02-9318.06-9253.92-9131.57-8912.33-8534.64-7901.21-6859.83-5173.23-2483.156所得税7税后利润-2483.15-2483.158可供分配利润-2483.15-2483.158.1盈余公积金0.000.008.2未分配利润-2483.15-2483.159累计未分配利润-2483.1571 表13-4资金来源与运用表单位：万元序号月份项目　合计2011-20132014-20182019-20232024-20282029-20332034-20382039-20432044-20482049-20532054-20582059-20631资金来源30805.6411532.102338.28244.21361.86536.02794.031176.361743.172583.353829.145667.111.1资本金11532.1011532.101.2廉租房租金收入17100.32165.06244.21361.86536.02794.031176.361743.172583.353829.145667.111.3经济适用房收入2173.222173.222资金运用21756.6911532.10154.20214.26297.72413.67574.79798.671109.741541.972142.542977.032.1建设投资11532.1011532.102.2销售税金及附加0.002.3运营费用10224.59154.20214.26297.72413.67574.79798.671109.741541.972142.542977.032.4盈余公积金0.000.002.5所得税0.000.003盈余资金9048.950.002184.0829.9564.14122.35219.24377.69633.431041.381686.602690.084累计盈余资金0.002184.082214.042278.182400.532619.772997.463630.894672.276358.879048.9571 表13-5项目财务现金流量表单位：万元序号月份项目合计2011-20132014-20182019-20232024-20282029-20332034-20382039-20432044-20482049-20532054-20582059-20631现金流入16194.400.002338.28199.81296.07438.56649.66962.481426.232113.653132.934636.731.1租金收入17100.320.00165.06244.21361.86536.02794.031176.361743.172583.353829.145667.112住房出售收入2173.222173.220.000.000.000.000.000.000.000.000.002.1现金流出21756.6911532.10154.20214.26297.72413.67574.79798.671109.741541.972142.542977.032.2建设投资11532.1011532.102.3销售税金及附加0.002.4运营费用10224.590.00154.20214.26297.72413.67574.79798.671109.741541.972142.542977.033所得税4税后净现金流-5562.29-11532.102184.08-14.45-1.6524.8974.87163.81316.49571.68990.391659.70　累计税后净现金流-11532.10-9348.02-9362.47-9364.12-9339.23-9264.36-9100.55-8784.06-8212.38-7221.99-5562.29净现·值-4180.321068.08-8.20-0.9414.1242.4892.95179.58324.37561.95933.62累计税后净现值-4180.32-3112.24-3120.44-3121.38-3107.26-3064.78-2971.83-2792.26-2467.88-1905.94-5562.29　财务内部收益率-9.33%71 表13-6资本金现金流量表单位：万元序号月份项目合计2011-20132014-20182019-20232024-20282029-20332034-20382039-20432044-20482049-20532054-20582059-20631现金流入16194.400.002338.28199.81296.07438.56649.66962.481426.232113.653132.934636.731.1租金收入17100.320.00165.06244.21361.86536.02794.031176.361743.172583.353829.145667.112住房销售收入2173.222173.220.000.000.000.000.000.000.000.000.002.1现金流出21756.6911532.10154.20214.26297.72413.67574.79798.671109.741541.972142.542977.032.3资本金11532.1011532.102.4销售税金及附加0.002.5销售费用10224.590.00154.20214.26297.72413.67574.79798.671109.741541.972142.542977.033所得税4税后净现金流-5562.29-11532.102184.08-14.45-1.6524.8974.87163.81316.49571.68990.391659.70　累计税后净现金流-11532.10-9348.02-9362.47-9364.12-9339.23-9264.36-9100.55-8784.06-8212.38-7221.99-5562.29净现值-4180.321068.08-8.20-0.9414.1242.4892.95179.58324.37561.95933.62　累计净现值-4180.32-3112.24-3120.44-3121.38-3107.26-3064.78-2971.83-2792.26-2467.88-1905.94-5562.2971 第十四章社会评价一、社会影响评价该项目属于公益设施建设，本项目的建设资金主要通过各级财政拨款解决。本项目是上栗县实施民心工程的建设项目，本项目的实施能够改善低收入家庭的住宿条件，保证人民安居乐业和社会安定，对全面建设小康社会等具有较大的促进作用。二、互适性分析从直接受益者来看，本项目的建设，可提高低收入家庭的生活水平和质量。从地方政府来看，本项目对社会的安定起到积极的作用，社会效益明显。从长远来看，本项目的实施对构建和谐社会起积极的推动作用。可见，当地政府和广大人民群众都对本项目有肯定、积极支持的态度。本项目与当地社会环境适应良好。三、社会风险分析本项目不仅符合当地低收入家庭的住房需求，而且不损害其他群体的利益，有利于和谐社会的建设，不会产生、激化社会矛盾。不存在社会风险。71 第十五章结论与建议一、结论本项目是上栗县实施民心工程的建设项目，廉租房建设目的是解决低收入家庭住房困难的需要、是构建和谐社会的需要，项目建设是必要的。项目建设符合上栗县城市建设规划的要求，项目建设规模适度，水电气、道路、通讯等市政基础设施能满足要求，无各方面的建设风险，项目建设是可行的。二、建议在工程建设过程中应严格执行国家基本建设程序，实行招投标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，以及符合环境保护要求。在工程建设过程中，应加强管理，在保证工程质量的同时尽量降低投资，把项目建成形象工程。鉴于该项目社会效益较好，在此建议相关部门给予批准建设，使其早日进入下一阶段的建设工作。71'