幸福家园房地产开发可行性研究报告 36页

'幸福家园房地产项目可行性研究报告X县幸福家园房地产开发可行性研究报告目录第一部分：项目总论………………………………………………31项目背景2项目概况2.1项目名称2.2项目建设单位概况2.3项目地块位置及周边现状2.4项目规划控制要点2.5主要技术经济指标第二部分：市场研究………………………………………………51全国房地产行业发展分析35 幸福家园房地产项目可行性研究报告2X县房地产市场环境分析3区域市场分析与预测3.1区域市场状况3.2周边楼盘3.3市场售价预测第三部分：项目开发方案…………………………………………101产品设计建议2营销方案3项目实施进度第四部分：投资估算与融资方案…………………………………111投资估算2融资方案第五部分：财务评价…………………………………………………161投资估算1.1开发成本估算1.2销售收入估算1.3现金流量2融资方案第六部分：不确定性分析……………………………………………161盈亏平衡分析2敏感性分析3风险分析第七部分：研究结论与建议……………………………………17第八部分：附录…………………………………………………18附表35 幸福家园房地产项目可行性研究报告第一部分：项目总论㈠项目背景1.稀缺之地，升值潜力巨大X县位于X市东北中位地带，是贵州襟联重庆的前沿，县城北距重庆220公里，南距X140公里，贵阳295公里，是渝南、黔北经济文化的重要交汇区域，古有“黔北门户”之称。全县辖19乡镇，152个村（社区、居委会），59万人，国土面积2595平方公里。安场镇位于位于贵州省X市X县北部，距县城约14公里，作为X35 幸福家园房地产项目可行性研究报告县城的拓展新区，周邻本县凤仪镇、格林镇、杨兴乡、碧峰乡、瑞溪镇，并与到道真县三江镇接壤。总面积147.9平方公里，辖14个行政村，1个社区，共138个村（居）民小组，人口7.3万人。镇内公路纵横交错，S207省道穿越全境，交通方便。集市活跃，商贸繁荣，非公经济发达，历来就是黔北重要的物资集散地，素有“小重庆”之称。本地块位于安场十号路与207省道交接处，处于安场城区中心地段，为安场城区唯一一个大规模高品位小区。2.地处成熟生活圈，享便利快捷生活项目周边覆盖安场老街、新街，农贸城,超市,邮政,信用社,农业银行；各类配套齐全，生活便利。区域教育资源丰富,项目北面就是安场镇幼儿园,东面紧邻安场二小,距500米左右即安场一小,X二中，五中也在本项目周边范围。3.地呈菱形，面积较大，有利于规划该地块为安场城区近两年出让最大面积的地块，地形呈菱形，完全有条件规划成为一个高质素的生活区。4.客户就在周边之地大量的客户就在周边。作为安场镇唯一的一个大规模高品位小区，为安场7.3万人首选之地，到X县城仅10分钟车程，与县城相比具价格优势。㈡项目概况2.1项目名称X县安场镇幸福家园项目。2.2项目建设单位概况X市浙安房地产开发公司于2011年6月以40万元/亩的价格获得该宗地。该项目预计开发周期为4年。2.3项目地块位置及周边现状①地块位置安场镇作为X县发展一城两区的中心区域，已列入X35 幸福家园房地产项目可行性研究报告县城镇规划。未来X县将以凤仪镇、安场镇为中心，凤仪镇的房地产开发如火如荼，而安场镇为房地产开发的处女地，本项目为安场镇唯一的一个大规模高品位小区。②宗地现状1）该项目地块位于安场十号路与207省道交接处，占地面积约128亩。2）新街、老街项目西面是安场镇新街，为安场镇商业区，车站、工商、税务等政府机构均在此处；在往西则是安场镇历史悠久的老街，八圣宫等文化景点、邮局等均在此街。3）地块周边配套设施地块位于安场十号路与207省道交接处，处于安场城区中心地段。商业配套：信用社（在小区内）、农业银行、超市等。医疗卫生：安场镇卫生院。文化教育：安场一小、二小，X二中、五中。公共交通：公共交通便利，安场至X的公交车五分钟一班，境内有X至各乡镇的过路车经过。2.4项目规划控制要点用地性质居住、商业、办公（兼容旅馆业）容积率≤2.6建筑密度≤50%绿地率≥28%机动车位宅住1泊位/3户，公建1泊位/350㎡建筑面积非机动车位居住与公建分别集中设置道路中心标高 主出入口方位安场十号路，207省道35 幸福家园房地产项目可行性研究报告建筑间距具体按《X市城市规划管理技术规定》退离红线建筑退规划路5米以上。必备公共配套设施按《城市居住区规划设计规范》配置其他1、商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（计R部分）35%控制；2、必须编制环境评价影响报告书。2.5主要技术经济指标该宗地面积约128.4亩，该地块折合建筑面积约85606㎡，其中建设用地面积约66648m2，道路用地面积约18958m2。容积率≤2.6，允许的总建筑面积=66648㎡×2.6=173285㎡由于设计要求商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（容积率部分）35%控制，所以商业及公建面积=173285㎡×35%=60650㎡。住宅建筑总建筑面积=173285㎡—60650㎡=112635㎡。机动车位按住宅1泊位/3户，公建1泊位/300㎡建筑面积的设计要求，112635㎡÷120㎡=938户，938/3=313个，60650㎡÷350=173个，所以机动车位=486个。35 幸福家园房地产项目可行性研究报告项目单位数量占地总面积平方米66648总建筑面积平方米173285住宅建筑面积平方米112635公共建筑面积平方米60650公建面积平方米300商业面积平方米60350商业店铺面积平方米48000其他经营场所面积平方米12350120㎡住宅建筑面积平方米112635容积率2.6绿化率%30机动车位个486居住户数户938平均每户建筑面积平方米184.7平均每户居住人数人3第二部分：市场研究㈠全国房地产行业发展分析2010年房地产政策：调控由“无为”转变为“有为”　　“国11条”成为房地产紧缩政策的起点　　1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，共有11条，是继“国四条”后，国务院对房地产市场出台的又一个重量级政策文件。“国11条”35 幸福家园房地产项目可行性研究报告内容分五个部分，分别是增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任。　　政策评析：　　整体风格更加严厉。从“国11条”整体行文看，其文字表达明显严厉了很多，“严格”、“不得”、“查处”等词汇多次出现在公文中。如果说中央经济工作会议的公报对房地产业还“春风和煦”，“国四条”进而变得“阴晴不定”，那么“国11条”就带有明显的“风雨交加”了。政策一次比一次表述严格，这也代表国务院对房地产业进行调控的决心越来越大。　　明确收紧二套房贷政策。“国11条”的重心落在对第二套房的购买要实行差别化的信贷利率政策。这可以看作是对“国四条”的细化措施，即在落实营业税、土地出让金新政后，房地产调控的重头戏——信贷政策终于出炉。二套房贷款首付要40%以上，利率则要求银行严格按照风险定价。值得注意的是，房贷新政并没有提及“改善型”住房消费能享受房贷优惠，而是采取了“一刀切”的形式，按照“家庭”来确认是首次贷款购房还是再次贷款购房。没有了“改善型购房需求”的表述，“国11条”的信贷政策口径实际上回归到了两年前的所谓“9·27”新政。35 幸福家园房地产项目可行性研究报告　　住房供应类别更加明晰。国务院要求各城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。这是一个比较硬性的规定，需要各城市政府具体落实，按照这个方略执行，将有利于住房保障工作的顺利推进，也在一定程度上可以避免房价短时间内再次飙升。　　提出要加快研究完善住房税收政策。　　“国11条”中没有提到物业税的研究实施，而是用“研究完善住房税收政策”来代替，这在一定程度上显示国务院对物业税的研究、试点、征收等还比较谨慎。另外，现在处于调控的关键时期，物业税的征收问题既敏感，又不能一蹴而就，因此采用了比较隐晦的说法，但并不排除中央继续要推进物业税的研究与实施，其目的是引导居民树立合理、节约的住房消费观念。　　首次提出地方政府的调控责任。第五大条是“落实地方各级人民政府责任”，把房地产业的稳定发展及住房民生问题的解决与地方政策的工作评价直接挂钩，即“工作责任制”。这是一个重要的动向，将有利于督促地方政府将更多的精力关注住房民生问题，避免在发展房地产业的问题上跑偏路，甚至“本末倒置”。　　总体而言，在宏观经济日益稳定，并且通货膨胀迹象显现的时刻，房地产业的发展面临分化，一方面要保持刚性需求的释放，鼓励自住购房消费，加强住房保障；另一方面，对于投资投机性需求的肆无忌惮，国家不再选择“隐忍”，而是日趋明确了态度，要“限制”和“打击”。　　金融信贷政策出现收紧趋势：中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后大型金融机构存款准备金率为16%，农村信用社等小型金融机构暂不上调。　　政策评析：提高存款准备金率背后是中央担忧今年新增贷款非理性快速增长的一种反映。2010年的第一星期金融机构新增贷款达到6000亿人民币，这在一定程度上促成了这次上调行动。35 幸福家园房地产项目可行性研究报告　　对房地产市场而言，资金流动性暂时不是问题，但是上调存款准备金影响的是市场预期，如果市场从目前的“宽裕”心态转变为“紧缩”心态，房地产市场的开发和消费节奏都将受到影响。不过从总体来看，这次央行提高存款准备金率是从平衡经济体流动性，防范市场风险角度来考虑的，主要体现“平衡”和“微调”两个方面。因此，仅从这一个动作还不能做出未来货币政策是“紧”还是“松”的判断。未来政策走向：　　宏观经济调控政策：继续实行“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”　　从宏观经济政策取向看，2010年依然实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但会增加针对性和灵活性。其潜台词是，如果明年GDP增速重新站上两位数，如果CPI增幅超过3-5%，如果包括股票和房地产在内的资产价格沿续今年的热劲儿，则会调整经济政策，尤其是货币信贷政策，会继续提高存款准备金率，甚至动用加息的手段，而货币政策的调整将显著影响楼市。　　房地产调控政策：“有保有压”，从“无为”到“有为”　　从房地产业本身分析，房地产调控政策在经历了2009年末、2010年初这轮“冲击波”后，会有一个观察期，如果接下来3-5个月市场出现调整，则不会再有明显打压政策，无论是政策面还是市场面，2010年全年极可能将在平静中度过。如果2010年开发投资增速重新站上30%，如果房价涨幅依然坚守今年下半年势头，那么国家打击投资投机的房地产调控政策将会继续加大力度出台，政策的“有为”将体现的更为明显。㈡X县房地产市场环境分析人口环境分析：35 幸福家园房地产项目可行性研究报告全县常住人口为59万多人，其中城区人口16万人，郊县人口43万人，作为一城两区之一的凤仪城区人口密度较大。安场城区作为日后X县的发展重点，到2025年常住人口将达到12.8万人。文化环境分析X山川秀丽、景色迷人，境内属典型喀斯特地貌，旅游资源富有特色，极具开发价值。有百里桐花，千顷茶园，万亩草场；有天楼云海，顶菁日出；有马溪河风光，杨柳溪风光，林溪河风光；有石笋凌霄，天池泛舟，南天一柱，古柏腾龙，风雨桥，公馆桥；有尹珍墓、务本堂、八圣宫等丰富的自然景观和人文景观。是X历史名城红色旅游线与渝南金佛山、蜀南竹海、道真大沙河银杉保护区等著名景区连线构面的中枢地带，对构筑黔北渝南旅游产业经济带，有十分重要的区位优势和承接作用。行业环境城市房地产行业采取开放式管理方式，各种地产政策都有利于行业发展。加大经济适用房的建设力度，推行经济适用房购买办法，更好的解决了中低收入家庭的住房问题，办法中将明确其购买对象、并对购买程序及购买面积标准等问题都做了详细的规定；实施廉租住房制度，该制度为的是解决最低收入家庭的住房问题；房屋拆迁货币补偿办法的出台，将对原来在拆迁过程中遇到的诸如拆迁户的安置成本、拆迁户的利益如何均衡等问题都会得到很好的解决，政策的实施不仅可以降低拆迁成本，缩短拆迁周期，这一切都将起到活跃房地产市场作用。经济环境35 幸福家园房地产项目可行性研究报告X县经济保持稳定增长。初步测算2010年，全县地区生产总值预计完成237000万元，按可比价格计算，比上年增长13.5％。其中：第一产业预计完成增加值87000万元，第二产业预计完成增加值40000万元，第三产业预计完成增加值110000万元，同比分别增长5％、22％和25％,年均分别增长4.5％、22％和23.5％,三次产业结构比从2005年的46.6:12.7:40.7调整为34.9:17.6:47.5，第二、第三产业增加值占地区生产总值的比重分别提高了4.9个和6.8个百分点;全社会固定资产投资预计完成150100万元；社会消费品零售总额预计完成81000万元；地方财政一般预算收入完成14568万元;预计全县城镇居民可支配收入达10960元,农民人均纯收入达3018元;人口自然增长率为7‰，城镇登记失业率始终控制在4％以内。　　X县全年经济总量虽然保持稳定增长，但各产业的结构未发生大的改变，仍然是第一产业占绝对地位，第三产业近年逐步增大，居第二，第二产业由于受投资下滑的影响，占有率呈下降格局，居第三位。　　从总量来看，X县全年国民经济和社会事业取得较好成绩，就其发展来看，仍然存在一些矛盾和问题，主要表现在：经济总量增长相对乏力的格局仍然没有改变，增长后劲不足；农业基础还不稳固，影响农业生产稳定增长的因素依然存在，农业生产受自然灾害的影响较大，“三农”问题突出，农民收入增长缓慢，增收渠道狭窄；在建项目完成缓慢，重复投资现象依然存在；能源、原材料价格上涨幅度较高；不少低收入居民生活还比较困难，就业再就业压力仍然很大等。X房价走势35 幸福家园房地产项目可行性研究报告国家统计局公布了1~11月全国房地产市场运行情况，1-11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%，增幅比1-10月提高0.7个百分点。其中，商品住宅销售面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用房增长35.2%。1-11月，商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.5%，增幅比1-10月提高0.2个百分点。其中，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营业用房分别增长48.4%和50.2%。X房价从2002年起上涨至今经历了三个阶段：第一阶段是疯张阶段，时段为2002年于2005年，此阶段商品房价格从每平米400元升至900元，如果以2002年初为基期，2005年末为报告期，则上涨率为125%。南门、北门改造竣工，这一时期的购买群体主要为X本地居民，因为一直以来居民的居住都采取的是自建房模式，典型的是东门区域，至今仍保持着此种模式，所以长期以来住房支出仅占居民收入支出的很小比例，仅表现为房屋装饰、布置的支出，这时期X县城没有吸纳外地人口的能力更没有容纳外地人口的容积，居民购成主要可分为三类，一类商业人员，他们一部分自建房居住，另一部分在经营地居住；一类是党政机关、企事业单位工作人员，他们除少部分自建房居住外，主要居住在单位所建家属楼；第三部分为流动人口，流动人口主要构成为流动商户、学生群体及其它人员，流动商户一部分在城郊居住，一部分与学生群体一样租房居住。第一、二部分群体长期小额的住房支出积聚了相当数量的资金，银行储蓄在短时期内迅速转化为住房需求，推动了房价升高，并迅速攀升。第二阶段是稳涨阶段。时段为2005年至2008年。此期商品房价格从每平米900元上升至每平米1500元。2005年以来，X35 幸福家园房地产项目可行性研究报告县城本地居民住房需求已基本得到满足，房价增速大幅度放缓，增速从33.33%跌至10%左右。这个时期以来，由于城市硬环境的改观，广大乡镇居民开始关注县城，相对于乡镇街道显著优越的生存环境和政府公共服务产品提供的增加以及较为诱人的福利设施吸引着乡镇街道居民，长期储蓄的积聚为乡镇街道居民县城购房提供了可能，成为影响其抉择的最大因素。购房群体购成主要可分为三部分群体，一是乡镇经济规模以上商户，他们最先也最有实力在县城购房，其购房的意图简单，就是分享县城优势的教育资源，为子女提供较好的教育环境为子女前途加码，同时也方便经济活动、生活居住，货物中转等；第二部分是教师群体，随着中国教育体制改革，教师收入逐年增加，而教师工作性质的稳定性和群体保守性的消费特征也让教师群体积聚了一定数量的资金，其购房目的就为退休后在县城居住，在他们认为优越的生存环境中颐养天年；第三部分为乡镇党政机关工作人员，他们购房的初衷是第一、第二部分群体部分初衷的综合，即为子女上学和退休居住考虑，还有小部分群休动因则是跟风，跟风动因在落后地区基层行政机关、事业单位较为严重，并表现在许多方面，延伸至工作生活的各个领域。第三阶段是慢涨阶段。时段为2008年至今。此期房价在每平米1800-2200元左右徘徊，房价在各个地段、各个时段摇摆不定，炒作与操控交织，增长与跌落并存。在经过第一、第二阶段的商品房购买后，X县商品房市场已初步达到饱和，居民储蓄也得到释放，房地产市场需求迅速萎缩。而2009年初以来，商品房交易市场中购房者不再表现为群体特征，而是由各个部分、各种因素组成，如农民工、青年工作人员等。前面提到，在第一阶段的农业经济大萧条后，大批农民工转移到沿海城市，农村土地逐渐荒芜，适逢中央下达“退耕还林”35 幸福家园房地产项目可行性研究报告政策，于是先前的烟草基地等农垦区便理所当然的逐渐转为林地。农民工转移到务工地，而大量劳务资金却转移回转出地，支撑着农村市场，于是当地政府便提出发展劳务经济，依存优势的劳动力资源，大力发展劳务经济。作为一城两区之一的安场城区，房地产开发却是空白。在凤仪城区房价已到2200左右的今天，本项目作为安场城区唯一的一个大规模高品位小区，与县城相比具价格优势。升值潜力巨大。㈢区域市场分析与预测3.1区域市场状况板块竞争是当前楼市竞争的一个显著特点，随着X房地产的蓬勃发展，竞争区域扩大，竞争个案增多，板块概念也逐渐形成，并日趋深入人心。3.2周边楼盘根据X楼盘的销售情况，其中东方新城的销售价格为起价，当时的时间是２０10年月日．而城南印象的房价，为元左右．1东方新城：东方新城位于。占地约亩，规划总建筑面积约万平方米（其中住宅约15.7万平方米，商铺建筑面积约3千平方米），容积率，绿化率%。东方新城价格走势记录时间最高价均价最低价价格描述2010-9    35 幸福家园房地产项目可行性研究报告2010-3 元/平方米  2009-12 元/平方米  2城南印象：城南印象位于。占地约亩，规划总建筑面积约万平方米（其中住宅约15.7万平方米，商铺建筑面积约3千平方米），容积率，绿化率%。城南印象近期价格走势记录时间最高价均价最低价价格描述2010-9    2010-3 元/平方米  2009-12 元/平方米  3、3.3市场售价预测通过对全国房地产市场的宏观把握，根据对X35 幸福家园房地产项目可行性研究报告房地产市场走势的分析和与周边楼盘的对比，我们可以把预期价格定为：住宅区2000/㎡，办公楼为3000/㎡，而商业店面可高达5000/㎡，车位1万元/个。第三部分：项目开发方案㈠产品设计建议1.1户型选择小区规划以中档多层住宅为主。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪科技新城高品质住宅区的风貌。根据以上多种消费对象的不同品位和要求，选择了多种户型，见下表：35 幸福家园房地产项目可行性研究报告户型分配表楼型户型格式面积（㎡）数量（套）①A3室2厅2卫1厨1阳台125.01235B3室2厅2卫1厨2阳台140.01234②C3室2厅1卫1厨1阳台115.02235D2室2厅1卫1厨1阳台90.022341.2技术设备条件1)室外1.外墙：采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。2.屋面：现浇坡屋面。2)室内：1.内墙：水泥砂浆拉毛。2.顶棚：乳胶漆。3.地面：水泥砂浆拉毛。4.窗：户外窗用彩铝窗。5.门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。6.楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。3)配套设备：1.电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。2.电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。35 幸福家园房地产项目可行性研究报告3.给水：变频式供水系统，每户独立水表。4.排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。4)安全防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。1.3道路系统道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团串在一起，形成“树枝状”道路系统。1.4停车场停车位售价的核算：目前的市场价为1万元/个。因此，我们认为车位价格应定位在1万元/个。本项目所提供的停车位均由地下停车场提供；商用楼门前及小区内适合处适当设置停车道，而设计的486个停车位均是地下停车位。㈡项目实施进度为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。本项目工程计划自2012年3月开工，至2014年12月竣工，总工期2年零10个月，为了节约投资，决定分区分阶段开发，将项目分两期建设，一期、二期工期都为1年半，一期时间2012.3—2013.8，二期时间2013.7—2014.12；为了便于资金筹措，减少财务费用，在期中即可开展预售，与工期结束后的销售期结合，两个销售期均为3个月，一期时间2013.8—2013.10，二期时间2014.10—2014.12，总销售期即为6个月。35 幸福家园房地产项目可行性研究报告第四部分：投资估算与融资方案㈠投资估算1.1开发成本估算35 幸福家园房地产项目可行性研究报告1、土地成本：（1）土地总价=40万/亩×100亩=4000万元（2）土地契税=4000万元×3%=120万元（3）总费用=（1）+（2）=4120万元2、前期工程费：规划设计费=建安工程费×3%=17379.15万元×3%=521.37万元可行性研究费=建安工程费×5‰=86.9万元水文地质勘探费=建安工程费×5‰=86.9万元通水通电通路费用=建安工程费×1%=173.79万元场地平整费用=20元/㎡×66648㎡=133.3万元总费用=521.37+86.9+86.9+173.79+133.3=1002.26万元前期工程费估算表单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费×3%521.372可行性研究费建安工程费×5‰86.93水文地质勘探费建安工程费×5‰86.94通水、通电、通路费建安工程费×1%173.795场地平整费10元/平方米133.3合计1002.263、建安工程费：（1）商业（框架）：60350㎡×0.12万元/㎡=7242万元（2）住宅=112635㎡×0.09万元/㎡=10137.15万元（3）总费用=17379.15万元35 幸福家园房地产项目可行性研究报告建安工程费用估算表单位：万元序号项目单价计价数量金额1商业（含办公楼）1200元/平方米60350平方米72422住宅900元/平方米112635平方米10137.15合计17379.154、基础设施费：建安工程费×3%=17379.15万元×3%=521.37万元基础设施建设费估算表单位：万元序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费×3%521.372供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程合计521.3735 幸福家园房地产项目可行性研究报告5、公建配套设施费：300㎡×800元/㎡=24万元公共设施配套费估算表单位：万元序号项目单价计价数量金额1公共厕所800元/平方米300m²24.002停车场3健身设施合计24.006、开发期间费：分散建设市政公用设施建设费=建安工程费17379.15×5%=868.96万元建筑工程质量安全监督费=建安工程费17379.15×4‰=69.52万元供水管网补偿费（住宅）=0.3*938*3T×600元/T=50.65万元（商业）=60T×600元/T=36万元供电用电负荷费（住宅）=938*4×480元/KVA=180.01万元（商业）=600*8×480元/KVA=230.4万元其他=建安工程费×5‰=86.9万元总费用=868.96+69.52+50.65+36+180.01+230.4=1435.54万元开发间接费用估算表单位：万元序号项目计算依据金额1分散建设市政公用设施建设费建安工程费×5%868.9635 幸福家园房地产项目可行性研究报告2建筑工程质量安全监督费建安工程费×4‰69.523供水管网补偿费住宅商业住宅：0.3T/人，600元/T商业：0.1T/人，600元/T住宅：50.65商业：364供电用电负荷费住宅商业住宅：4KVA/户，480元/KVA商业：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：180.01商业：230.46其他建安工程费×5‰86.9合计1435.547、其他费用=建安工程费×5‰=86.9万元其他费用估算表单位：万元序号项目计算依据金额1预算定额管理费建安工程费×5‰86.92竣工档案保证金3报建手续费4工程合同预算或标底审查费6其他合计86.98、不可预见费：本项目的不可预见费用按项目1~7项和的3%估算（4120+1002.26+17379.15+521.37+24+1435.54+86.9）×3%35 幸福家园房地产项目可行性研究报告=737.08万元9、管理费用：本项目的管理费用按项目1~5项和的3%估算（4120+1002.26+17379.15+521.37+24）×3%=691.4万元10、销售费用：本项目的销售费用按销售收入的2.5%估算50718×2.5%=1267.95万元11、财务费用：万元以上见附表11.2销售收入估算依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：住宅均价0.2万元/㎡商铺0.5万元/㎡办公楼0.3万/m²地下车库1万/个销售收入住宅0.2*112635=22527万商铺0.5*48000=24000万办公楼0.3*12350=3705万车位：1*486=486万总计：50718万元营业税及附加50718万*5.5%=2789.49以上见附表21.3现金流量35 幸福家园房地产项目可行性研究报告见附表4㈡融资方案项目资金来源：以银行贷款为主，充分吸纳预付金。借款偿还计划，见附表3资金来源与运用，见附表5第五部分：财务评价㈠盈利能力分析项目在计算期内经营收入为50718万元，可获利润万元。35 幸福家园房地产项目可行性研究报告见附表5，收益率大于基准收益率所以项目可行。㈡偿债能力分析房产销售期内还借款和利息，一期销售时即可还清贷款。见附表4。㈢内部收益率内部收益率：设基准收益率为，则i=时NPV=、>0，又设i=%，则NPV=<0,可见IRR在%~%之间，经计算可得：IRR=%>%评价结论：此项目在财务上是可行的。第六部分：不确定性分析㈠盈亏平衡分析35 幸福家园房地产项目可行性研究报告住宅销售的平衡点是即出售掉的面积才可以达到盈亏平衡点。㈡敏感性分析单一变量动态敏感分析表序号项目变动幅度（%）全部投资（所得税前）内部收益率（%）投资回收期（年）0基本方案1销售价格+10-102销售面积+10-103可变成本+10-10从以上两表分析中可以得知，销售价格和可变成本是将来营销售过程中最重要的因素，它决定了整个项目的盈利情况，只有制定了一个切实可行的市场销售价格，在后期操作过程中财务加强对投入成本的控制，产品的销售才能得以保障，经济收益才能实现。㈢风险分析宏观因素风险分析由于本项目规模大，投资开发周期长，必然不可避免要受到宏观经济、国家产业政策的影响。X经济格局不可预见35 幸福家园房地产项目可行性研究报告X的产业结构正处于调整阶段，工业基础参差不齐，结构不尽合理，未来的经济格局存在不可预期性。房地产业政策调整国家加大对房地产业的调整力度，在政策上出台了一系列的政策措施规范房地产业的发展，包括金融，开发条件、预售许可条件等的限制。这都将对本项目的融资、开发、销售产生巨大的影响。未来宏观经济的不确定性人均国民收入增长速度，通货膨胀程度、物价指数、国际收支、消费结构、WTO的进程、国家经济政策、产业政策、优惠政策的变化、货款利率的变化、各种税率的变化等均将影响到本项目的经济效益。市场风险市场风险是指本项目面临的市场环境的不确定性，如新的竞争对手的出现、市场供求关系的变化等给本项目开发所带来的不利局面。市场风险是本项目面临的最大的不确定因素：消费空间的限制楼盘的规模不可能无限制扩张，必然受到消费总量的制约，从目前的趋势分析，成都每年的需求总量不会有太大增加。而供应量逐年高速增长，一旦市场供应达到相当规模，X房地产市场供求关系及竞争格局将发生相当大的变化。开发方应对中国房地产行业的市场高度不确定性有充分认识。运作风险本项目规模大，且所处的环境复杂多变，与小项目的运作模式有着千差万别。在实际操作中，如果没有良好的开发理念、先进的运作模式，市场把控能力，健全的决策机制，一流的人才……，将对本项目构成巨大威胁。35 幸福家园房地产项目可行性研究报告此外，还包括从本项目规划、设计、建设、推广、销售到物业管理开发全过程中一系列不确定因素对本项目经营收益的影响。企业、品牌风险要完全把握X房地产市场，运作好项目需要一个长期的探索和认知过程。在这一过程中也存在企业决策风险。开发企业推崇的理念和生活方式，要融入成都消费群体需要一个认知过程，也存在一定的风险。不可抗风险战争、洪水、地震等不可抗拒的灾难将对本项目构成威胁。第七部分：研究结论与建议结论：35 幸福家园房地产项目可行性研究报告风险即不确定性，房地产开发投资实际上是以冒风险为代价来获得收益，利益大，风险也高，这一点是房地产行业中的一条客观规律。与其说投资决策时对项目的选择，还不如说是对风险的选择，是对利益与风险的权衡。建议：提升管理水平，形成特色经营，不断创新，化风险为竞争优势。同时采用风险管理模式，敏锐地洞察识别分析潜在风险，最终提高企业核心竞争力赢得市场。企业应建立宏观经济、政策的研究小组或聘请专家及专业人士作为长期顾问，及时了解并进行趋势研究，根据形势的变化及时调整项目操作思路及营销策略。第八部分：附录附表：附表1：项目总投资估算表单位：万元35 幸福家园房地产项目可行性研究报告序号项目合计一开发建设投资1房地产开发成本25306.31.11.21.31.41.51.61.71.8土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑工程安装费用公共配套设施建设费用开发间接费用其他费用不可预见费用41201002.26521.3717379.15241435.5486.9737.082房地产开发费用2.12.22.3销售费用管理费用财务费用1267.95691.4附表2：销售收入与经营税金估算表单位：万元序号项目合计1销售收入507181.11.21.31.4住宅区收入办公楼收入商业店面收入车位收入225273705240004862经营税金及附加2789.492.12.22.3营业税城市维护建设税教育费附加2535.9177.5176.083土地增值税1521.544销售净收入46406.97附表3：长期借款偿还表（一期）单位：万元序号时间项目12年3月-5月6月-8月9月-11月12月-2013年2月2013年3月-5月6月-8月年初借款累计35 幸福家园房地产项目可行性研究报告一期本期借款本期应计利息本期偿还本金本期偿还利息销售收入长期借款偿还表（二期）单位：万元序号时间项目13年7月-9月10月-12月2014年1月-3月4月-6月7月-9月10月—12月35 幸福家园房地产项目可行性研究报告二期年初借款累计本期借款本期应计利息本期偿还本金本期偿还利息销售收入附表4：现金流量表单位：万元序号项目合计12年3月-12年7月13年8月-10月11月-14年9月10月—12月35 幸福家园房地产项目可行性研究报告1现金流入1.11.21.31.41.51.6销售收入租金收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2现金流出2.1开发产品投资2.2房地产开发费用2.3经营税金及附加2.4土地增值税2.5所得税3净现金流量累计净现金流量4内部收益率（IRR）附表5：资金来源与运用表单位：万元序号项目合计1现金来源35 幸福家园房地产项目可行性研究报告1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.10销售收入租金收入其他收入房地产投资借款短期借款资本金自有资金回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2现金运用2.12.22.32.42.52.62.72.82.9开发产品投资（含利息）房地产开发费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润自有资金回收借款本金偿还借款利息支付3盈余资金35'