农庄建设可行性研究报告 54页

'农庄可研报告第一章总论1、项目背景生态观光农业是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业—观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松、休闲。于是，回归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。据专家介绍，观光休闲农业，在日本、美国等发达国家20世纪70年代就已形成产业规模，进入90年代，随着我国人民生活水平的提高观光休闲农业也应运而生。4444 生态观光农业园主要是以发展养殖、种植园为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特。在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种。种植项目应引进原生态、绿色环保、抗病丰产、好看、好吃，或外观奇特的产品。在生态观光农业园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，还能看到各种动物植物造形，同时还能烧烤、垂钓、采果、制作栩栩如生的标本，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。利润和效益是普通种养业的５至１０倍。生态农业观光园不是人们通常所述的与生态农业、旅游农业、高效农业等同意义上的生态农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。生态农业观光园是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益于一体的现代农业新体系。它具有五大基本特点：1.1市场化。生态农业观光园的起点和终点都要定位于市场上。其市场范围更为广阔，融人了情趣与休闲的内涵。 1.2专业化。专业化是现代农业的基本特征，没有专业化就没有现代化。因此，生态农业观光园的专业化是其必然。1.4444 3一体化。生态农业观光园是较高层次的现代农业，一体化是生态农业观光园的核心。更加广泛的和大量的第三产业组织会全面介入和渗透于生态农业观光园，开展全方位系列化和多样化的服务。1.4高新化。高密度的资金投入，高新技术的集中采用，是生产高品位高效益产品的必备条件。生态农业观光园对高新化的要求更高，因为它不仅要生产人们喜欢的直接产品，而且要生产人们喜欢的休闲与观赏产品生产的环境。1.5示范与观赏性。这是生态农业观光园区别于传统现代农业的最基本和最主要之处。在生态农业观光园中，示范性和观赏性是其基本内涵。 生态农业观光园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们对吃穿以外的生活追求日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是一个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了广阔的发展市场；而张家界市永定区丰富的山川和多样的农业资源，则为生态农业观光园的发展提供了广阔的发展空间。张家界瑞苑绿化工程4444 有限公司乘我国加入WTO和西部大开发之时，抓住机遇，决定在永定区沙堤乡高桥村建设生态农业观光园：张家界瑞苑农庄，农庄总体规划为建设五园一村一廊，五园为林果花卉科研园，现代农业高新园，景观创意园，特色饮食园、健身娱乐园，实施旅游可持续发展战略，也顺应保护资源与环境的基本国策。建设“张家界瑞苑农庄”，可深化和突出张家界旅游观光的主题，美化城区至核心景区的旅游环境，丰富旅游内容，以全面改善生态环境质量和保护珍稀动、植物及生物群为目标，保护森林资源，发挥森林生态效益。2、建设单位概况项目建设单位是张家界瑞苑绿化工程有限公司。该公司成立于2000年12月，在张家界市工商局注册，法人代表杨意。公司主要生产花卉、苗木、盆景、根雕、做绿化工程，一直是我市花博会、龙博会、森保节等重大活动的环境美化承办单位。先后为张家界市旅游局、电业局、电信局、统计局、琵琶溪宾馆、万泰国际酒店、祥龙国际酒店等近百家党政机关和高档宾馆实施了园林绿化工程和花卉租摆服务，深得各级领导和国内外游客的好评。同时根雕产品远销北京、上海、日本、香港及东南亚各地。公司现拥有员工200名，高级专业管理人员15名，固定资产4264444 万元，基地200亩，年销售400万元，经过10年时间的发展，公司管理有效、制度科学、市场稳定、信誉良好，为了发展壮大，亦在现有的基地附近再增加用地70亩，将用地扩大至220亩，高标准建设张家界市城区生态农业示范园。3、项目概况3.1项目地点拟建项目地点在张家界市永定区沙堤乡高桥村，距张家界市中心5公里，荷花机场7公里，张家界火车站6公里，是往返张家界自然景区与市内的道路交通路径之一，离张青公路1公里，与吉首大学张家界学院仅有2公里。是市内汽车开往两岔、新桥、合格桥、许家坊的必经之地。该项目计划用地220亩，目前，已用地128亩，亦再增加102亩土地。3.2建设规模与目标张家界生态农业观光园建设规模为：五大园区。林果花卉科研园：特色苗木植物标本50亩，花卉园20亩。年产繁育种苗200万株。规划设计生产能力年产花卉50万盆。年收入达200万元。现代农业高新园：现代农业生态野菜40亩。特色粮作亩产值达到3000元以上。种植无公害蔬菜30亩，每亩年产蔬菜1300公斤以上，年产值达180万元。景观创意园：占地42亩，年产值达42万元。4444 特色饮食园：占地18亩，园内设置集办公、接待、展示、停车坪为一体的综合管理区，年产值达360万元。健身娱乐园：占地20亩，年产值达30万元。4、项目建设的必要性及意义4.1该项目的建设是建设张家界国际旅游精品城市的需要。张家界因旅游建市，靠旅游兴市，发展经济必须以旅游为突破口，以旅游业为支柱产业、劳动其他产业特别是生态观光农业的发展。建市10多年来，虽然张家界市在旅游接待设施上有长足的发展，但在发展生态观光农业，把它作为旅游产业丰富、补充，随同旅游产业一道进入市场，还有着明显的不足。张家界瑞苑农庄的开发建设即是朝着形成新的旅游格局方向的一种努力，它将会为促进张家界市的旅游发展，当好湖南省的旅游龙头起到十分积极的作用。4.2该项目与吉首大学张家界学院等科研力量本着“资源共享、优势互补、互惠互利、共同发展”4444 的原则，在种植区（农作物良种繁育、园林绿化苗木、水果等）、教学实训区、采摘观光区、果品加工区、休闲娱乐区深入展开合作。紧紧依靠科技，坚持科技创新，实行产学研一体模式、科技示范带动模式、循环经济发展模式、规范化管理模式，利用观光园现有的土地资源、自然资源和科研、示范基础条件，双方通过合作运用国际国内先进种植技术，结合农业产业化管理理念，将多项高科技成果转化为生产力，提高园区种植收益和经济效益。进一步把园区打造成张家界生态环保、优质农业的综合性生态农业示范品牌。4.3该项目的建设是美化张家界旅游环境，建设优良农村生态的需要。“地球呼唤绿色，人类渴望森林”是张家界旅游形象的基调和主题。以优美、神奇的自然风光和完整、和谐的生态环境为基础的生态观光旅游，是世界旅游业发展的重大趋势之一，符合旅游可持续发展战略，也顺应保护资源与环境的基本国策。建设“张家界瑞苑农庄”，可深化和突出张家界旅游观光的主题，美化城区至核心景区的旅游环境，丰富旅游内容，以全面改善生态环境质量和保护珍稀动、植物及生物群为目标，保护森林资源，发挥森林生态效益。4.4该项目的建设是实施旅游强区战略，高起点、高品位开发旅游资源的需要。 4444 旅游业是张家界市经济发展的重要支柱，也是张家界最有优势、最有前途的产业。旅游业是增大经济总量的第一增长点，旅游业越发达，其综合经济效应越明显，带动功能越强，从而迅速增大经济规模总量。开发旅游资源，打造具有地方特色的新景区，调整旅游产品结构，推动张家界市旅游业的全面发展，是实施旅游强区战略的关键。于是，张家界瑞苑农庄作为世界自然遗产周边开发的新的旅游休闲资源，应运而生。生态农业观光是以地域生态农业特色和张家界民俗文化特色为旅游吸引力，通过开展让旅游者广泛参与的以旅游内涵为主题的现代新型农业经营管理活动，来满足旅游者回归自然的康体休闲需要，从而推动张家界市传统农业向“高新技术、高附加值、高效益”的现代农业转化。民俗风情新村包括苗族、土家族、白族的服饰、民居、饮食、节庆、礼仪、婚恋、秤、交通等方面的特有的喜好、风尚、传统和禁忌，是吸引现代游人的特色产品。用现代农业高新技术，选择张家界特有的具有开发价值和观赏价值的动、植物，打造生态农业观光园，集学、吃、住、行、游、购、娱于一体，形成能与张家界知名品牌相对应特色农业庄园。4.5该项目的4444 建设是围绕张家界旅游经济，深层次、大规模调整优化农业结构的需要。 生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽；另一方面改变了传统的农业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。围绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构，通过生态农业园的建设，引导和推动张家界市农业结构调整。大力发展生态型旅游产业，科学制定全区农业结构调整规划，发展花卉、蔬菜、林果等特色农产品。在生态农业园集中连片发展大棚蔬菜、花卉苗木、特种动物养殖，逐步形成集生产、示范和旅游观赏于一体的农业科技园区，提高旅游城市品位。4.6该项目的建设是发展地方经济和丰富旅游消费市场的需要。实施旅游带动战略，以旅游为龙头，培育壮大旅游业新的经济增长点，形成“以旅游带动各业发展，以各业发展促进旅游”的良性循环，使旅游成为张家界市人民增收、农业增效、财政增长的灵魂。张家界瑞苑农庄建立农林土地综合利用的生态模式，强化生态过程的生态性、趣味性、艺术性，生产丰富多彩的绿色保洁食品，为游人提供观赏和研究良好生态环境的场所，形成林果粮、农林牧综合的农业生态景观。配合张家界自然生态旅游区的发展，发展特色农业生产，形成特色农业产品生产、加工、观赏、风味餐饮一条龙产业。4.7该项目的建设是缓解核心景区环境容量压力的需要。随着武陵源风景名胜区向国内外的有力推介，已与世界上30多个国家和地区，国内的20多个省市建设了旅游协作关系，伴随国家拉动内需刺激消费的“假日经济”政策，来张家界游览4444 客人逐年增多，城区的旅游接待能务明显不足，造成核心景区压力增大，而生态农业观光园的建设，开辟了景点和人文景观，扩大了接待设施，这种外延式拓展景区环境容量的举措，是缓解核心景区人满为患矛盾的最佳方式。4.8该项目的建设是为张家界市城镇居民提供节假休闲场地。生态农业观光园不单是填补了张家界人文景观的不足和优秀旅游城市的空白，而且为城镇居民乃至中外游人提供了一个集农业生态文化、娱乐、休闲、餐饮为一体的深具特色的休闲胜地。4.9瑞苑农庄项目的建设是张家界市旅游内容中文化含量的补充。“城市是文化的容器”。旅游已成为世界性的潮流，除了走马观花式的游山玩水外，他们希望感觉不同地域所独有的文化底蕴，希望在自然风光之外对历史的、地理地质的、生产生活的、艺术的等方面有所涉猎和了解。在以武陵源为核心，天子山、茅岩河、九天洞、五雷山的卫星景区的旅游格局基本形成的今天，生态农业观光园的建立，又增加了张家界旅游的文化含量，无疑是丰富了文化容器、适应了深度旅游的需要。也只有让游人在山水与文化共同营造斑澜丰富的立体化时空里遨游，才会获得最大限度的审美愉悦和精神享受。5、项目基础条件5.1自然资源   4444 项目区内自然资源丰富。项目区属中亚热带季风湿润性气候区，气候温和，降水丰沛，雨热同季，光温水年季分布与农作物生长同步，年平均气温16.6℃，多年平均降水量1382毫米、年日照时数1449.6小时，无霜期268天。项目区地势起伏，土壤类型多样，其中以黄壤和水稻土为主，山坡土壤坡度大、土层较薄，但肥力较高，适宜多种作物生长。土地资源丰富。生物资源丰富，植物资源有近1000种，其中列入国家二级保护的有10多种，如香果树、银杏、鸽子花、龙虾花、杜鹃花等。主要动物资源有几十种之多，其中岩哇、大鲵、野鸡等是属于国家保护珍稀品种。5.2科技基础较牢固项目有吉首大学张家界学院的科技支持且区内农民文化程度和科技素质相对较高。农民种养习惯和种养水平相对较好，农业科技基础较牢。近年来，农业科技的投入也较多，是湖南省“优秀星火科技示范乡”，也是张家界市农业局、张家界市林业局的科技示范基地，较好的科技基础为项目实施创造了条件。5.3旅游资源条件张家界市的自然风景资源得天独厚，具有山、水、峰、洞、林等多种类型4444 ，尤其是石英砂岩峰林地貌，以其独特的地貌特征被联合国教科文组织列入《世界自然遗产名录》。据初步设计，全市已被不同程度地开发利用的风景名胜旅游资源用地面积470平方公里。核心景区264平方公里，形成了以市区为中心的几个不同层次范围，相对集中，规模宏大，景观奇特的旅游区。其中，邻近中心城市的主要有：武陵源风景名胜区、天门山森林公园和茅岩河风景名胜区；市域范围内的有：八大公山自然保护区、九天洞风景名胜区、洪家关贺龙故居、江垭水库、万福温泉、五雷山；市区及市区周边的有普光弹寺、玉皇洞石窟等。 4444 张家界山川毓秀，名胜古迹众多，民俗风情浓郁，以其得天独厚的旅游资源著称于世。由张家界国家森林公园、索溪峪、天子山、杨家界等几大景区组成的武陵源风景区，总面积369平方公里，其奇特的石英砂岩峰林峡谷地貌藏峰、桥、洞、瀑、林、石于一身，集雄、奇、险、峻、幽、秀、野、旷于一体，中外游人称之为“扩大的盆景，缩小的仙境”、“大自然的迷宫”、“中国山水画原本”，1992年被联合国教科文组织列入了《世界自然遗产名录》。现已开发的主要自然景观还有：被联合国列入“人与生物圈”观测站的八大公山国家级自然保护区、“百里画廊”茅岩河、“武陵之魂”天门山国家森林公园、“亚洲第一洞”九天洞等；文化遗迹有：“江南名刹”普光禅寺、“道教圣地”五雷山、贺龙元帅故居、湘鄂川黔革命根据地纪念馆、刘明灯古墓群等；民俗风情景观有土家风情园、秀华山馆等。张家界已经形成了融山、水、洞、历史文化、民俗风情于一体的全方位、立体型开放的旅游格局，旅游软、硬环境日臻完善，2000年跻身全国优秀旅游城市。张家界旅游业发展迅速，已成为全市的主导产业，并成为全省的旅游龙头。5.4区域背景条件张家界市永定区地处湖南省境内长江四大支流中澧水的中上游，处于西部地区及长江经济带、华南经济区的交接处。张家界市永定区在今后4444 的发展中不仅有希望得到政策倾斜，而且可以利用这些区域经济发展中要素聚集过程和体制转换方面的扩散效应，充分利用人流、物流、信息流的快速集聚所带来的活力刺激。同时还可以通过自身的努力与积极的争取，与三峡(宜昌)、重庆、武汉等已有或即将形成的大型旅游基地形成网络，相互支撑、相互带动。 在改革开放20年，沿海地区的经济得到较大的发展之后，适度加速中、西部经济发展，减缓区域间经济发展差距继续扩大的趋势，协调东、中、西部经济关系已成为我国跨世纪发展过程中的重要战略任务。适度加速中、西部经济发展的一个重要措施就是要在这些区域内培育一些新的经济发展极。张家界市永定区不仅在长江中、上游区域的结合部，同时也是中西部的结合部，少数民族聚集区。国家西部开发的战略，使张家界面临历史性的发展机遇，加快加大旅游资源的开发和旅游业的发展使张家界有可能走出一条打破传统工业化思路，克服生产性资源不足约束，发挥优势和快速发展的新路，为中西部经济振兴发挥示范作用并成为增长的带头地区，并促使张家界市域经济的发展。5.5交通运输条件交通是一切4444 经济活动的基础，在交通相对不便的我国中西部地区，便捷的交通条件在发展经济的诸要素中就显得尤为重要。由于旅游业的带动，张家界市已形成较为完善的航空、铁路、公路的对外交通体系。 1994年建成通航的张家界荷花机场是湘西北、湘西、川东、鄂西、黔东北唯一的大型民用机场，可起降波音737等大中型飞机。到1997年底共开通国内航线14条，运送旅客21万人次，货物640吨。同时，1997年国务院正式批准了该机场作为对外开放的航空口岸，预计将陆续开通直达香港、东京、曼谷、新加坡、吉隆坡等地区及国际航线。张家界火车站是横贯境内的焦柳铁路上为数不多的几个二级站之一，目前已开通直达北京、广州、上海、长沙等大城市的旅游列车。随着焦柳铁路电气化建设，铁路交通的优势将更加突出。张家界的公路纵横交错，四通八达。公路通过里程达2000多公里，基本形成了以张家界中心城市为中心，沟通各区县及市外的公路网。竣工的张清公路(张家界至观音洞），随着连接湘渝高速的张花高速（张家界-花垣）的通车，黔张常（黔江-张家界-常德）铁路开工及安张衡（安康-张家界-衡阳）铁路规划进入国家铁路综合网络系统，加上张家界地区现有的张常（张家界-常德）高速和焦柳（焦作-柳州）铁路，张家界未来必将成为湘西地区联通我国广大西部地区的路上交通枢纽城市。5.6地方政府积极支持 旅游业是带动效应极大、创汇能力很强的行业。旅游业的发展对张家界市尽快脱贫致富有极重要的作用。张家界市被国家列为首批四个旅游综合改革试点城市，以及武陵山区开发地区，将张家界市作为全国旅游业发展的重点。进行重点规划、重点投入、重点推销、重点管理，使其成为带动旅游业快速发展的龙头。市委、市政府提出“建设国际旅游精品城市”的战略目标。6、项目投入总资金及效益情况本项目预计总投资为2000万元，其中：道路及基础设施280万元，林果花卉科研园350万元，现代农业体验园203万元，景观创意园100万元，健身娱乐园320万元，特色饮食园192万元。7、建议4444 在全面分析市场、准确经营定位，提高项目管理水平的前提下，项目建成后，有可观的社会效益。项目的社会效益主要表现为：首先，满足张家界市旅游项目建设的需要；其次，是张家界市旅游内容中文化含量的补充；第三，可为社会提供多个工作岗位，扩大就业；第四，满足随着经济发展而逐渐增长的扩大规模建设需求。第五，完善城市功能，提高城市的品位。第二章   市场分析1、生态农业观光园概况1.1生态农业观光园的涵义。生态农业观光的涵义生态旅游是从20世纪90年代以来发展起来的。生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游；它还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个： 1.1.1生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的。 1.1.2生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域、保护生态环境、降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。4444 近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收人的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——生态农业观光应运而生。各地掀起发展观光农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场；有的以种、养殖场为基础，再造人工景观、游乐设施；有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。1.2生态农业观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种涵义。狭义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业；广义的观光农业应涵盖“休闲农业”、“观赏农业”、“农村旅游”等不同概念，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施工，把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型旅游业。生态农业观光始于二战后的欧美国家，后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划4444 的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的生态农业观光园区、观光农业带，走向多元化、多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。它改变了传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展思路拓展到“人地共生”的旅游业与农业结合的理想模式。生态农业观光园的主要类型：  生态农业观光园是把观光旅游与农业结合在一起的一种旅游活动，它的形式和类型很多。其中规模较大的主要有5种：1.2.1观光农园在城市近郊或风景区附近开辟特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客人内摘果、拔莱、赏花、采茶，享受田园乐趣。这是国外观光农业最普遍的一种形式。 1.2.2农业公园即按照公园的经营思路，把农业生产场所、农产品消费场所和休闲旅游场所结合为一体。例如日本有一葡萄园公园，将葡萄园景观的观赏、葡萄的采摘、葡萄制品的品尝以及与葡萄有关的品评、绘画、写作、摄影等活动融为一体。除了果品、水稻、花卉、茶叶等专业性农业公园外，目前大多数是综合性的，包括服务区、景观区、草原区、森林区、水果区、花卉区及活动区等。农业公园的面积，因性质和功能而异，既有迷你型的0．3hm2的水稻公园，又有几十公顷的果树公园。1.2.3教育农4444 园这是兼顾农业生产与科普教育功能的农业经营形态，即利用农园中所栽植的作物，饲养的动物以及配备的设施，如特色植物、热带植物、水耕设施栽培、传统农具展示等，进行农业科技示范、生态农业示范，传授游客农业知识。代表性的有法国的教育农场，日本的学童农园，台湾的自然生态教室等。1.2.4森林公园是一个以林木为主，具有多变的地形、开阔的林地、优美的林相和山谷、奇石、溪流等多景观的大农业复合生态群体。在树种结构上，针叶树、阔叶树与果树树种相结合；在土地资源利用和空间布局上，林、果、渔、菜、花相结合，以森林风光与其他自然景观为主体，配套一定的服务设施，必要的景观建筑，在适当位置建设有狩猎场、游泳池、垂钓区、露营地、野炊区等，是人们回归自然、休闲、度假、旅游、野营、避暑、科学考察和进行森林浴的理想场所。1.2.5民俗观光村在具有地方或民族特色的农村地域，利用其特有的文化或民俗风情，提供可供夜宿的农舍或乡村旅店之类的游想场所，让游客充分享受浓郁的乡土风情以及别具一格的民间文化和地方习俗。如深圳的民俗文化村等。生态农业观光园的功能分区生态农业观光园是以农业观光、农业休闲功能为主，兼有度假、文化娱乐、体育运动等多功能的综合性游览区。按其不同的性质和功能进行空间区划，可划分为四个分区：4444 观赏区由观赏型农田带、瓜果园、花卉苗圃、珍稀动植物饲养场构成，使游客身临身境，感受真切的田园风光和自然生机。示范区由农业科技示范、生态农业示范、科普示范构成，以浓缩的典型农业模式，展示特色农业生产景观与经营模式，传授系统的农业知识，使游客增长教益。休闲体验区由当地乡村居民、乡村活动场所构成，营造游客能深入其中的乡村生活空间，使游客参与农耕活动，学习农作物的种植技术，农产品加工技术以及农业经营管理等，体验农村生活。产品区由可采摘的直销果园、乡村工艺作坊、乡村集市成。让游客充分体验劳动过程，自采自制自买的方式亲身体验农产品制作过程，并购买乡村旅游产品，推动乡村经济发展。2、生态农业观光园旅游分析旅游业的六大要素是“行、游、住、食、购、娱”，围绕任何一点，生态农业观光都可以有所作为。生态农业观光的现实意义主要体现在它为农业经济开辟了一个全新市场，竖起了一个新兴产业。它从另一种角度去挖掘我们现有的人力物力资源，开拓出一个完全属于农民自己的市场。在这里，农民表现得主动、活跃、有创造力，而不必听命于机械的需求。发展生态农业观光园对于缓解目前农村经济难以突破的几大矛盾，都有不俗的表现：  2.1一是4444 解决农民增收难。生态农业观光园产品，大多都在当地销售，农民能够在最短的时间内得到现金收入，而且可以最直接地得到消费者的需求信息，对产品进行开发或改进，实现增收。生态农业观光园的产品是丰富多样的，就地取材，就地加工，大小批量都有市场，小规模的家庭联产承包的经营方式在生产作为加工业原料的农产品时无法显现优势，在这里却可以大显身手，各显其能。2.2二是提高农产品质量。现在，大多数农副产品都供大于求，追求品质成为主流。生态农业观光园以发展地方特色品种为主导，这些品种往往产量相对较低，不为人们重视，一些传统优良品种近乎消亡。生态农业观光园能够发扬传统品种和传统栽培技术之长，生产“有滋有味”的农产品。由于生态保护的需要，生态农业观光园拒绝使用有害投入品，这样一来，农民无论在选择品种还是选择生产方式上，品质成为惟一目标，其产品大面积实现绿色无公害生产。2.3三是吸纳农村富余劳动力。据测算，“九五”和“十五”期间，张家界市每年新增农村富余劳动力近万人。在工农业产品都供大于求的情况下，第三产业是最大的出路。而在农村地区，生态农业观光园应该是最大的第三产业。旅游业具有关联度高的特点，对一、二、三产业均有巨大的带动作用。据世界旅游组织测算，旅游业每直接收入1元，4444 相关行业就可增收4．3元；旅游业每直接就业1人，社会就可新增5个就业机会。 生态农业观光园的效益显著，它能使农业经济结构再调整，转移农村富余劳动力的就业，推动农村经济和农业劳动力结构调整，开拓新的增收渠道，创造新的增收模式。张家界市旅游资源的最大特点是人文景观与自然景观共生，农村经济与社会结构的自然形态明显，旅游物价平稳，亲和力较强。3、绿色食品市场分析 3.11990年5月15日，我国正式宣布开始发展绿色食品。我国绿色食品事业经历了以下发展过程：提出绿色食品的科学概念→建立绿色食品生产体系和管理体系→系统组织绿色食品工程建设实施→稳步向社会化、产业化、市场化、国际化方向推进。3.2第一阶段，从农垦系统启动的基础建设阶段(1990一1993年)，1990年，绿色食品工程在农垦系统正式实施。在绿色食品工程实施后的三年4444 中，完成了一系列基础建设工作，主要包括：在农业部设立绿色食品专门机构，并在全国省级农垦管理部门成立了相应的机构；以农垦系统产品质量监测机构为依托；建立起绿色食品产品质量监测系统；制订了一系列技术标准；制订并颁布了《绿色食品标志管理办法》等有关管理规定；对绿色食品标志进行商标注册；加入了“有机农业运动国际联盟”组织。与此同时，绿色食品开发也在一些农场快速起步，并不断取得进展。1990年绿色食品工程实施的当年，全国就有127个产品获得绿色食品标志商标使用权。1993年全国绿色食品发展出现第一个高峰，当年新增产品数量达到217个。 3.3第二4444 阶段，向全社会推进的加速发展阶段(1994年一1996年)，这一阶段绿色食品发展呈现出五个特点：(1)产品数量连续两年高增长。1995年新增产品达到263个，超过1993年最高水平1.07倍；1996年继续保持快速增长势头，新增产品289个，增长9.9％。(2)农业种植规模迅速扩大。1995年绿色食品农业种植面积达到1700万亩，比1994年扩大3.6倍，1996年扩大到3200万亩，增长88.2％。(3)产量增长超过产品个数增长。1995年主要产品产量达到210万吨，比上年增加203.8％，超过产品个数增长率4.9个百分点；1996年达到360万吨，增长71.4％，超过产品个数增长率61.5个百分点，表明绿色食品企业规模在不断扩大。(4)产品结构趋向居民日常消费结构。与1995年相比，1996年粮油类产品比重上升53.3％，水产类产品上升35.3％，饮料类产品上升20.8％，畜禽蛋奶类产品上升12.4％。(5)县域开发逐步展开。全国许多县(市)依托本地资源，在全县范围内组织绿色食品开发和建绿色市场销售前景看好。绿色产业发展机遇与挑战并存，注重标示本兼治为发展之根本。绿色食品如要超常规发展：首先，要增加市民的环境保护意识，减少污染源，依靠科技增加有机肥和开发“绿色”农药，减少化学肥，为开发绿色食品创造良好的绿色环境。其次，食品加工部门要注重人才、技术、设备、资金的投入，依靠科技开展创新，在提高食品质量上做文章，在研究开发绿色食品上下功夫，把争创绿色名牌作为立足点、着眼点，领取进入国内外市场的“绿色通行证”。只有让更多、更好、更优的绿色食品走向市场，走向家庭餐桌，才能给世人的生活多添一份“绿色”。 4、经济林分析 4.1生产与市场生产与市场现状据统计，2001年全市共生产木材9.37万立方米，生产竹材657.72万根；共消耗木材17．9万立方米，消耗竹材1180．2万根，说明其市场需求旺盛。1996年全市水果产量114276吨(其中柑桔17549吨)；其销售量均大于生产量，市场供不应求。4.2市场预测及分析据木材市场预测，张家界市到2010年木、竹材供需缺口分别为101．4万立方米、1475．8万根。由此可见，其市场前途广阔。缺口又以纤维材的紧缺更为严重，在树种中，松类木材的需求量缺口最大。因此，利用世界银行贷款建立集约经营工业原料林基地，大面积培育纤维材是张家界市林业的当务之急。 4444 据预测，到20l0年，大、中径材缺口分别占该径级材需要量的29．7％、59．1％，而小径级材和非规格材在2010年时供给量却超过需要量的75．7％和34．2％，说明现有林分质量差，今后应以培育中、大径材为主。 竹材缺口绝对值高，相对量大，20l0年竹材缺38．1％，以大径级材缺口最为突出，占38％，可见竹材供需矛盾很大。张家界市现有竹林资源丰富，但因经营粗放，产量较低而形成了竹材缺口。对现有竹林进行垦复，提高立竹度，使其达到2500～3000株／公顷，便能弥补其缺口。5、张家界蔬菜生产与市场供求形势 改革开放以来，张家界市的蔬菜种植面积保持了快速增长的势头。2002年张家界市蔬菜播种面积21.4公顷，比1978年增长了3.6倍，年均递增27.7％。与此同时，张家界市蔬菜总产量也保持了持续快速增长的势头。2002年张家界市蔬菜总产量达到341101吨，是1985年3.4倍，年均增长率为15％。目前，张家界市永定区居民家庭蔬菜的人均占有量呈现直线上升态势。1978年以来，张家界市永定区居民家庭蔬菜的人均占有量快速提高。 4444 蔬菜消费近年来保持平张家界市拥有156.29万多人口，是蔬菜消费的大市。近20年来，张家界市居民家庭蔬菜的消费总量呈上升趋势。据住户资料推算，张家界市居民家庭蔬菜消费总量增长0.62%;增长幅度平均每年0.048%。这些数据不包括餐饮及食品服务业中的蔬菜消费量。近20年来，居民家庭蔬菜的年人均消费量呈现为先增加后减少的趋势。1983年张家界市城乡居民家庭人年均蔬菜消费量为157公斤，到2000年居民人年均蔬菜消费量为114公斤，人均减少量为43公斤，增幅为-27%。目前，张家界市居民家庭人年均消费蔬菜量高于世界人均消费100公斤的水平。1978年张家界市农村居民家庭蔬菜人均年消费量为132.04公斤。 未来的蔬菜种植品种应需转变思路，寻求新的发展：①向营养保健型转化：在市场开放、蔬菜源扩大和品种增多的情况下，人们更讲究蔬菜的质量、营养。一些营养价值高且风味好的豆类、瓜类、食用菌类和茄果类蔬菜，由数量型向质量型发展，而花菜、生菜、绿菜花和紫甘蓝等一些营养价值高、风味好的蔬菜销售形势一直看好。②向加工方便型转化：净菜上市适应了城市快节奏、高效率生活方式。如今，许多地方的蔬菜生产都开始向净菜小包装阶段发展，即在生产地将蔬菜整理后进行消毒灭菌、分级，并用薄膜包装密封，然后上市出售。4444 ③向绿色食品型转化：使用生物农药和高效低毒化学农药，禁止使用剧毒农药，尽量少施化肥，多施有机肥，以避免和减少对蔬菜的污染，这已成为目前蔬菜生产的趋势。  ④向新鲜多样型转化：目前，“大路菜”的生产效益开始下滑，人们开始趋向于购买一些营养丰富、保健型蔬菜和反季节蔬菜。蔬菜供应分析：人口增长将是未来畜产品需求长期增长的基本动因随着人们生活水平的提高和健康观念日益加强，绿色食品消费成为时尚，而首当其冲的是对绿色无公害蔬菜的关注和期盼。但是作为卖方的生产者对无公害蔬菜的高期盼与作为买方的消费者对市场上无公害蔬菜价格的心理承受能力却产生了激烈的对撞，一边生产无公害蔬菜势必要增加投入，不能做亏本的买卖，一边是消费者在超市或农贸市场专卖区是望菜兴叹，高价位挡住了普通消费者的口福，其潜在的市场需求还期待更多的业者共同参与努力。  6、张家界野菜资源的开发利用野菜是一种宝贵的植物资源，有很高的开发利用价值。随着市场经济的发展和人们膳食结构的改善，天然无公害的野菜食品必将受到青睐，野菜资源的开发利用具有极大的潜力和广阔前景。6.1野菜资源的特点4444 张家界市地域广阔，野菜资源丰富，种类繁多，分布广泛，蕴藏量大，常被采食的野菜多达３０多科１00余种，在无环境污染的条件下是一种天然的绿色食品，且风味独特，营养价值高，有的野菜的营养成分还具有保健和医疗价值。6.2张4444 家界市可利用的野菜资源十字花科荠菜、水田芥、 诸葛菜  （二月兰）、独行菜、遏蓝菜、塘葛菜、碎米荠、沙芥、糖芥。菊科 山莴苣、刺儿菜（小蓟）、蒲公英、牛膝菊、苣莫菜、苦菜、萎蒿、柳叶蒿、山莴苣、牛蒡、黄鹌菜、菊花、菊芋。 豆科 决明、野菜豆（救荒野菜豌豆）、广布野豌豆、山豇豆（茳芒香豌豆）、长萼鸡眼草、歪头菜、野火球、胡枝子、藤花菜、槐花、长叶铁扫帚。 蓼科 水蓼、巴天酸模、酸模叶蓼、酸模、红蓼、华北大黄、波叶大黄、何首乌。藜科 藜（灰菜）、地肤、猪毛菜、黄须菜。 苋科 皱果苋（绿苋）、凹头苋、反枝苋、繁穗苋、刺苋、青葙、水花生、牛膝（山苋菜）。 马齿苋科 马齿苋。 茄科红姑娘 （灯笼草 ）、酸浆 、枸杞。 车前科 车前 、大车前  、平车前。蔷薇科 蕨麻、仙鹤草、地榆。 石竹科 牛繁缕。 旋花科 打碗花（小旋花）。 锦葵科 野葵（冬寒菜）。 鸭跖草科鸭石草。 三白草科 蕺菜（鱼腥草）。 唇形科 凉粉草、地笋、甘露子（草石蚕）、薄荷。 桔梗科 桔梗、羊乳、轮叶沙参。楝科 香椿。 榆科刺榆榆钱。 无患子科 树头菜。 五加科刺龙芽、刺五加。 睡莲科荷花。 桑科 薜荔。 毛莨科兴安升麻。 景天科土三七。 玄参科水莴苣、水蔓青。 败酱科黄花龙芽（黄花败酱）。 荇菜科 荇菜。 伞形科水芹菜 雨久花科 凤眼莲、鸭舌草。 百合科 薤白、有斑百合、山丹、毛百合、玉竹、二苞玉竹、黄精、热河黄精、狭叶黄精、黄花菜、小黄花菜、北黄花菜、山葱、山韭、野韭、龙须菜、鹿药。 蕨类植物 蕨菜、黄瓜香、薇菜、东北蹄盖蕨、中华蹄盖蕨、苹。  6.3张家界市野菜资源的开发利用概况随着张家界生态农业观光园经济的迅速发展，张家界市野菜资源的开发利用受到重视，由原来的农民自采自食阶段转向工厂收购加工，商品销售阶段。张家界瑞苑生态农业观光园将建立野菜加工厂。目前准备开发的野菜食品种类主要有保鲜菜、野菜干、野菜罐头、野菜汁、腌渍品等。张家界瑞苑生态农业观光园不断研究野菜的采集、贮运和加工利用技术，使野菜食品的加工技术水平明显提高，较先进的工艺如冷冻真空干燥、远红外线烘干逐步应用于野菜加工。 第三章建设规模与产品方案4444 1、指2毫米、年日照时数1449.6小时，无霜期268天。项目区地势起伏，土壤类型多样，其中以黄壤和水稻土为主，山坡土壤坡度大、土层较薄，但肥力较高，适宜多种作物生长。土地资源丰富，全乡人均土地面积0.5公顷，其中人均耕地面积0.065公顷。生物资源丰富，植物资源有近1000种，其中列入国家二级保护的有10多种，如香果树、银杏、鸽子花、龙虾花、杜鹃花等。主要动物资源有几十种之多，其中岩哇、大鲵、野鸡等是属于国家保护珍稀品种。2、社会经济条件材料项目区农业生产以粮食、牲猪为主，2012年粮食播种面积381.04公顷，经济作物播种面积68公顷。项目所在乡的农业生产总值3041.33万元，其中种植业产值2165万元，林业产值71.1万元，牧业产值778。73万元、渔业产值26.5万元。农村社会总产值4615.59万元，土地经济密度56.36万元/平方公里，农民人均纯收入1606元。3、项目区农基础设施较为完备4444 项目区水利条件较好，现有蓄水工程4处，其中中型水库1座，水I座水库2处，不II型水库1处，小山遍布，总计蓄水达5381.6万立方。现有灌溉高渠32公里，低改工程渠道5.9公里，项目区交通发达，张清公路纵穿全境，另有数十公里乡村公路，交织成网。项目区距张家界市区仅3公里，且项目区是张家界到武陵源风景区的必经之道、区位优势明显。区内已开通程控电话、无线寻呼、移动电话网络覆盖全区，区内10千伏农网线路正在进行升级改造。项目区居民由土家族、白族、苗族等多民族组成，民风纯朴。这些少数民族均保持着能歌善舞、热情豪爽的民族本色。其语言、服饰、民居、饮食以及婚葬喜庆礼仪均具有本民族的传统特色和古朴的乡土气息。鲜明的民族特色和浓厚的民族文化习韵将极大地丰富项目区的文化内涵。第七章 项目总体布置总体规划布置“回归自然，乡村休闲”。生态农业园建设基本思路是实施精品旅游、特色旅游战略，走观光旅游到生态旅游之路。对整个项目区实施景观设计，绿色花卉奇石包装，这里环境优美，鸟语花香，山花浪漫，这里让人留连忘返，乐不思蜀，心灵沉静，回归自然，这里就是人间仙境，这里就是古老的净土伊甸园。园区建设规划为建设五大园区，为林果花卉科研园、现代农业高新园、景观创意园，特色饮食园、建身娱乐园。4444 ①林果花卉科研园。包括植物园、花卉园，用地70亩，其中植物园50亩，花卉20亩。以原生态为主体，科学栽培多品种植物标本花卉，提供观赏教育培训的让游人欣赏，体验增加知识。②景观创意园。占地42亩。③现代农业高新园。用地70亩，包括特色粮作小区和无公害蔬菜小区、果木小区。④特色饮食园，占地18亩。⑤健身娱乐园，占地20亩。第八章  节能节水措施1、建筑节能概述能源是发展国民经济、改善人民生活的重要物质基础。目前我国能源形势相当严峻，在今后的长时期内也将难以缓解。为使我国国民经济持续、稳定、协调发展，提高环境质量，必须节约使用能源，逐步扭转能源浪费严重的状况。我市与同纬度许多发达地区相比，冬天气候更冷，夏天气候较热，南方空气湿度还很高。4444 在这种湿热环境下，我市房屋的保温隔热性能，却要比发达地区差得多。墙体、屋顶和门窗单位面积的传热量，为气候条件接近的发达地区的2～5位左右；很多空调建筑也没有采取必要的保温隔热措施。建筑用能浪费极端严重，现在建筑能耗已占我市能源消费总量近1/4，其增长速度还将大大超过“十一五”计划期间能源生产可能增长的速度。2、节水概述从全球看，水的开发与利用和水资源严重缺乏的矛盾已日益突出。在我国600多座城市中，有300多个城市缺水，108座城市严重缺水，日均缺水1600万m3，到2000年这些城市年缺 水将达200亿m34444 ，每年因缺水损失的工业产值上千亿元，水已成为制约我国社会和经济发展的主要因素之一。节约用水应是防止水资源危机，解决供需矛盾的长期的必要的方针。所谓节水，应当是在满足使用要求和给 排水系统正常运行的前提下，加强管理，依靠科技进步，采取先进措施，提高水的有效利用率，减少无用耗水量。 对于广大用户来说，一部分人认为水是取之不尽、用之不竭的，没必要珍惜 ，节约用水意识极为淡薄。人们对黄河断流、城市用水告急这种水资源紧缺的严峻形势认识不足，对经济发展、人民生活水平提高而使水的需求急速增长的形势认识不足。因此，我们应树立水是一种宝贵资源的观念，节约用水即是节省资源。各种经济和行政管理措施的实行会不断的增强公民节水意识，公民节水意识是在全社会推行节约用水的软环境，公民节水意识的增强可对其他具体节水措施起到事半功倍的作用。第九章  环境影响评价1、项目环境现状工程地理位置。项目建设位于张家界市永定区沙堤乡高桥村。本项目全面按照绿色建筑和循环经济理论实践，展现循环经济“减量化、再利用、资源化”三大原则在景观和建筑上的应用，创造一个健康、适用的景观和建筑环境，建设低（零）碳建筑和污染物零排放社区，实现人与自然的和谐共处。1.1低（零）碳建筑能源消耗均产生C02（CO）排放，从而危害生态环境；低（零）碳建筑不消耗或消耗更少的能源，或使用再生能源，从而使因使用能源产生的碳（CO2/CO）排量大量减少，从而更好地保护了环境，同时具有较好的经济效益，常采用的措施如下：①科学采用外窗、外墙、屋顶、照明系统、自然通风、自然采光等设计，实现建筑大幅节能；②在部分屋顶设置太阳能光伏发电系统，采用太阳能风电互补型路灯、庭院灯，环保节能；4444 ③在部分屋顶设置太阳能光热热水系统，并配以电辅助加热，空气源热泵辅助加热等方式形成各种太阳能热水系统。1.2零排放园区在污水处理上，园区内的生活污水、废水和雨水运用中水处理系统和雨水收集回用系统分别进行分类收集、处理、回用并建设沼气池，对园区内污水、污物进行综合利用，实现污、废水零排放，不仅具有很好的生态环境效益，而且具有较好的经济效益，同时对生活垃圾进行分类收集处理，部分回收利用，部分进行卫生填埋，可真正做到污染物零排放。农业观光业是一项保护和改善山区生态环境的绿色生态产业工程。   第十章  组织机构与人力资源配置1、工程项目管理  4444 建设项目是一个系统工程，由于系统工程有其内在的规律，需要通过与之相适应的管理模式、管理程序、管理方法、管理技术去实现。就是说，需要有专门从事工程项目管理的组织为之服务。这种组织应该有与项目管理相应的功能、机构、程序、方法和技术；有相应的资质、人才、经验，能够为业主提供最优秀的项目管理服务，能够为业主创造最大限度的效益。  实施投资项目法人制。1992年国家计委颁发了《关于建设项目实行业主责任制的暂行规定》，并随后推行项目法人责任制，今年国家十五计划纲要又指出：全面实行投资项目法人责任制、招投标制、工程监理制、合同管理制，健全投资约束机制。这使我国建设项目管理体制改革向前迈进了一大步。业主是项目的投资主体，在项目实施过程中有最大的决策权，能否正确决策取决于业主的素质。业主不一定必须是项目管理专家，但作为工程建设项目的业主应该具备必要的项目管理方面的知识。应该了解项目管理费用、进度、质量三大控制，应该懂得项目的费用不一定越低越好，费用低到不能保证工程质量的程度，工程就会出质量事故。进度也不一定越快越好，建设周期压缩到不合理程度，就会不得不增加费用或影响质量；质量也不一定越高越好，质量的标准应是适宜和合格，质量过剩是一种浪费。2、组织机构实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本，以质量为中心，以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合，传统与现代相结合的管理之路。3、人力资源 4444 总经理由董事会批准任命，中层管理人员采取按条件在社会择优招聘办法解决。营业人员及服务人员从市区下岗职工按规定考核择优录用。4、员工培训 主要管理人员由单位组织外地考查学习和培训，工作人员由公司统一组织培训学习。 第十一章项目实施进度建设工期在项目的前期筹划、设计、施工等工作环节应有全局意识，统一规划。分二期5年完成。 一期工程为五大园区建设。二期在工程完善配套阶段的基础上预计在扩建80亩。第十二章投资估算与资金筹措1、投资估算1.1投资估算依据①人工工资单价参照《湖南省住房和城乡建设厅文件》湘建价（2012）237号文件计取，建安工资按定额单价计70元/工日；②价格的取定依据：主材价格按当地建材预算价格取定；4444 ③工程建设投资按张家界市类似项目投资估算额采用扩大（缩小）系数法增减投资；④湖南省张家界市有关政策规定及收费标准。1.2建设投资估算参数选取①本项目建设单位管理费按财建（2002）394号文关于印发《基本建设财务管理规定》的通知计取1.25%；②本项目勘察设计费按计价价格[2002]10号国家计委、建设部关于发布《工程设计收费管理规定》的通知计取2.05%；③本项目环境影响评价费按计价价格[2002]125号国家环境保护总局发布的《关于规范环境影响咨询收费有关问题》的通知计取0.7%；④本项目工程监理费按发改价格[2007]670号《关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知》计取1.42%；⑤本项目工程质量检测费按主体工程的0.15%计取；⑥本项目为农业观光项目建设地点为城市郊区，按城区外项目的规定规费计取标准，项目计取文物考古调查勘探费、白蚁预防费、散装水泥专项资金、消防配套设施费、防雷抗震设防确认费、水土防治保持费等按建筑面积60.00元/m2计取。1.3建设投资估算4444 本项目建设投资估算为2000.00万元。项目土建工程费用1620.00万元，占建设总投资的81.00%；设备、工器具购置费156.80万元，占建设总投资的7.84%；安装工程费38.40万元，占建设总投资的1.92%；工程建设其他费67.21万元，占建设总投资的3.36%；项目预备费87.59万元，占建设总投资的4.38%。项目前期投入流动资金额度暂按年均运营成本估算，项目前期铺底流动资金额度为30.00万元。项目总投资构成情况详见表12-1。表12-1张家界瑞苑农庄项目投资汇总表序号工程项目投资额占项目投入总资金的比例（%）估算说明一建设投资2000.00100.00%详见建设投资估算表1建设投资静态部分1970.0098.50%1.1土建工程费1620.0081.00%1.2设备、工器具购置费156.807.84%1.3安装工程费38.401.92%1.4工程建设其他费67.213.36%1.5预备费87.594.38%2建设投资动态部分0.000.00%2.1建设期利息0.000.00%二铺底流动资金30.001.50%详见资金筹措计划表三项目投入总资金2000.00100.00%项目建设完成形成固定资产投资1970.00万元，铺底流动资金30.00万元；项目建设期投入资金为2000.00万元。2、资金筹措方式与来源本项目估算投入总资金为2000.00万元，其中建设期投入资金1970.00万元，运营投入铺底流动资金30.00万元，项目建设及铺底流动资金由项目建设单位自筹解决。项目详细投资组成情况详见表12-1《张家界瑞苑农庄项目投入资金汇总表》、12-2《张家界瑞苑农庄项目建设投资估算表》。4444 第十三章经济效益分析1、财务评价基础数据与参数选取1.1评价依据①本项目按国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；②国家发改委编写的《投资项目可行性研究指南》(2002版)；③国家现行财税政策、现行财务价格及市场调查价格、同类项目和相关经济指标进行财务评价。1.2财务评价基础数据与参数①税费本项目主要涉及的税费有营业税、所得税、城市维护建设税和教育附加等，营业税按营业收入的5%计取；所得税按项目总利润的25%计取；城市维护建设税和教育附加按营业税的1%和3%计取。②生产负荷本项目为农业项目，生产、管理人员及技术均需熟练运用，项目投产期为计算期第二年，生产负荷按收入估算表数据。③项目计算期本项目开发建设期1年，财务评价计算期9年。④财务基准收益率设定本项目为农业产品项目，财务基准收益率按8%计取。4444 2、收入、税金及附加估算2.1收入估算项目年均各分区运营收益情况详见下表：表13-1张家界瑞苑农庄项目收入估算表序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年1.1植物标本园200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.001.2现代农业高新园180.00180.00180.00180.00180.00180.00180.00180.001.3景观创意园42.0042.0042.0042.0042.0042.0042.0042.001.4特色饮食园360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.001.5健身娱乐园30.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.001年收入812.00812.00812.00812.00812.00812.00812.00812.00项目各分区年均收益合计为812.00万元。2.2税金及附加估算项目正常运营年内年均为国家贡献税收133.16万元，其中营业税及附加费44.66万元，所得税88.50万元。项目销售收入、税金及附加详见附表13-1《张家界瑞苑农庄项目收入与税金估算表》3、成本费用估算本项目运营成本费用主要包括各分区运营成本、土地租赁、苗木基地建设及前期投资折旧摊销费用、人工工资福利、项目运营期维护修理费、项目销售运营管理费等。4444 项目林果花卉科研园成本按其年收益的20%估算；现代农业高新园按其年均收益的20%估算；景观创意园按其收益的20%估算；特色餐饮按其年均收益的40%估算成本费用；健身娱乐项目按收益的25%计取成本。项目土地租赁费按每年7万元计。管理、推广宣传费按销售收益的4%计取。表13-2张家界瑞苑农庄项目成本估算表序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年1林果花卉科研园40.0040.0040.0040.0040.0040.002现代农业高新园36.0036.0036.0036.0036.0036.003景观创意园8.408.408.408.408.408.404特色饮食园144.00144.00144.00144.00144.00144.005健身娱乐园7.507.507.507.507.507.506人工工资福利60.0060.0060.0060.0060.0060.007推广、管理宣传费32.4832.4832.4832.4832.4832.488土地租赁费7.007.007.007.007.007.009成本合计335.38335.38335.38335.38335.38335.38项目运营期年均总成本费413.36万元，其中年均运营成本费用335.38万元，年均固定成本77.98万元。详见附表13-2《张家界瑞苑农庄项目总成本费用估算表》4、盈利能力分析初步计算，本项目各项盈利指标为：①项目财务内部收益率12.12%；②项目总投资收益率17.70%；③项目税前投资财务净现值1597万元（ic=8%）；④税前静态投资回收期6.63年；⑤资本金净利润率13.27%；⑥项目运营期年均净利润为265.49万元（详表12-3）。4444 表3-3项目财务评价指标汇总表序号项　　目单位数值序号项　　　　　　目单位数值一．数值二．指标1建设总投资万元2000.001总投资收益率%17.702营业收入万元812.002项目资本金净利润率%13.273营业税金及附加万元44.663项目投资内部收益率（所得税前）%12.124总成本费用万元413.364项目投资内部收益率（所得税后）%12.035利润总额万元353.985项目投资财务净现值(I＝8%)万元15976所得税万元88.506项目投资回收期（所得税前）年6.637税费合计万元133.167项目投资回收期（所得税后）年6.948净利润万元265.498贷款偿还期年0.005、盈亏平衡分析经计算，项目正常年份，以生产能力利用率计算的盈亏平衡点为45.69%；以产值计算的盈亏平衡点为：BEP（产值）=812.00×45.69%=371.00万元当项目生产能力利用率达到45.69%或销售额达到371.00万元时，可以实现盈亏平衡，说明项目具有较强的获利能力。6、财务评价结论本项目财务评价说明，项目盈利水平较高，抗风险能力较强，财务上可行。4444 附表12-1张家界瑞苑农庄项目投入资金汇总表序号工程项目投资额占项目投入总资金的比例（%）估算说明一建设投资2000.00100.00%详见建设投资估算表1建设投资静态部分1970.0098.50%1.1土建工程费1620.0081.00%1.2设备、工器具购置费156.807.84%1.3安装工程费38.401.92%1.4工程建设其他费67.213.36%1.5预备费87.594.38%2建设投资动态部分0.000.00%2.1建设期利息0.000.00%二铺底流动资金30.001.50%详见资金筹措计划表三项目投入总资金2000.00100.00%4444 附表12-2张家界瑞苑农庄项目建设投资估算表序号工程项目单位数量单价(元）建安工程设备投资安装工程费工程其他费合计备注一工程费用1684.531土建工程556.001.1特色餐饮区m21200.001600.00192.00192.001.2健身娱乐区m24000.00800.00320.00320.001.3其他建构筑物m2500.00880.0044.0044.002设备费147.202.1设备及工器具购置费m23200.00400.00128.0019.20147.20按单位面积估算3公用工程981.333.1消防、给排水工程m23200.0090.0017.2811.5228.803.2电力电缆管网m23200.0060.0011.527.6819.203.3道路广场面积m240000.0070.00280.00280.003.4植物、农业及创意园m260000.00108.89653.33653.333.5场地平整m246666.9028.00130.67130.67二工程建设其他费67.211项目环境影响评价费万元1684.530.70%11.7911.79按主体工程费0.7%2设计费万元556.002.05%11.4011.40按主体工程费2.05%3联合试运转费万元1684.530.10%1.691.69按主体工程费0.1%4施工图预结算编制费万元11.4010.00%1.141.14按设计费10%5工程保险费万元1684.530.30%5.055.05按主体工程费0.3%6施工图审查费万元11.408.00%0.910.91按设计费8%7监理费万元556.001.42%7.877.87按施工工程费1.70%8工程质量检测费万元1684.530.18%3.103.10按主体工程费0.15%9项目可研费用万元1684.530.30%5.055.05按主体工程费0.3%10项目报建规费等m23200.0060.0019.2019.20按建筑面积估算三预备费87.591基本预备费万元1751.745.00%87.5987.59按概算投资的5.0%四建设投资合计1620.00156.8038.40154.801970.00比例82.23%7.96%1.95%7.86%100.00%54 附表13-1张家界瑞苑农庄项目收入与税金估算表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年合计备注1.1林果花卉科研园200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00200.001600.001.2现代农业高新园180.00180.00180.00180.00180.00180.00180.00180.001440.001.3景观创意园42.0042.0042.0042.0042.0042.0042.0042.00336.001.4特色饮食园360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.002880.001.5健身娱乐园30.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.00240.001年收入812.00812.00812.00812.00812.00812.00812.00812.006496.002营业税金40.6040.6040.6040.6040.6040.6040.6040.60324.80按销售收入的5%计取3城建、教附加4.064.064.064.064.064.064.064.0632.48按营业税的10%计取4成本费用413.36413.36413.36413.36413.36413.36413.36413.363306.875利润总额353.98353.98353.98353.98353.98353.98353.98353.982831.856补前期亏损353.98707.961061.941415.921769.902123.892477.872831.857所得税88.5088.5088.5088.5088.5088.5088.5088.50707.96按25%计取8净利润265.49265.49265.49265.49265.49265.49265.49265.492123.8954 附表13-2张家界瑞苑农庄项目总成本费用估算表序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年合计1林果花卉科研园40.0040.0040.0040.0040.0040.0040.0040.00320.002现代农业高新园36.0036.0036.0036.0036.0036.0036.0036.00288.003景观创意园8.408.408.408.408.408.408.408.4067.204特色饮食园144.00144.00144.00144.00144.00144.00144.00144.001152.005健身娱乐园7.507.507.507.507.507.507.507.5060.006人工工资福利60.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.00480.007推广、管理宣传费32.4832.4832.4832.4832.4832.4832.4832.48259.848土地租赁费7.007.007.007.007.007.007.007.0056.008总成本费用413.36413.36413.36413.36413.36413.36413.36413.363306.875.1经营成本335.38335.38335.38335.38335.38335.38335.38335.382683.045.2年折旧费62.3862.3862.3862.3862.3862.3862.3862.38499.075.3维护修理摊销费15.6015.6015.6015.6015.6015.6015.6015.60124.7754 第十四章项目风险分析与不确定性分析1、自然灾害风险1.1洪水张家界市区以上控制流域面积4627km²，流域内沟壑纵横，河网密布，雨量极其充沛，是湖南著名的暴雨区之一，常常出现大范围暴雨，导致洪涝灾害。无事溪为澧水支流，自北向南流经项目区，河面相对高差不大，该地区洪水主要由暴雨形成，洪水的发生及其时空分布均与暴雨相一致。洪水具有陡涨陡落、峰高量小和持续时间短等典型的山区洪水特点，年最大洪水发生在5-9月，量级大的洪水出现在6-8月，又以6到7月出现次数最多。项目园区依山傍水，洪水主要来自无事溪，因此加高、加固、拓宽无事溪河道，进行清淤疏浚意义重大，涝水主要来自于山水，完善沟渠治理，确保管网畅通，在园区治涝中作用不可替代。1.2地震为了加强建设工程抗震设防要求管理工作，防御和减轻地震灾害，保护人民生命和财产安全，根据《中华人民共和国防震减灾法》、《地震安全性评价管理条例》、《湖南省实施<中华人民共和国防震减灾法>办法》和《湖南省重大建设工程和可能发生严重次生灾害建设工程地震安全性评价管理办法》，结合实际，我市与2011年10月制定了《张家界市人民政府建设工程抗震设防要求管理办法》。根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2010，永定区为抗震设防区。项目抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值0.05ɡ，项目内建筑将严格按照相关条例施工建设。54 1.3火灾园区内林木丰富，建筑材料有竹木结构，各项建筑应严格执行国家颁布的消防规范要求及安全消防设施建设。其消防工程必须做到：人员集中的园，设立消防控制中心，出现火情等紧急情况时能够及时安排有关人员疏散，实施救助方案；消防水源以区内给水管网为主，自然水面为辅。在供水干线上设置消防栓，以保证消防车直接取水；园区内管理部门编制应急预案，并加强火灾宣传教育工作，提高员工防火意识。1.4生物灾害张家界农业有害生物众多，常发的农业病虫有上百种。综合产业重要性，植物病虫害流行性、迁飞性、暴发性以及动物疫病人兽共患等特点，从大生态系统的整体出发，根据有害生物与环境之间的相应联系和人类对社会经济生产及发展的具体要求，充分发挥自然控制因素的抑害减灾作用，因地制宜协调运用必要的防治措施，将有害生物控制在经济受害允许水平之下，避免或减轻灾变，以获得项目区内的综合生态效益。2、财务经济风险2.154 运营资金不足引发的风险。营运资金风险主要表现在现金周转速度过慢，库存增加也包括外购成品、自产苗木花卉、化肥农药等增加，外购成品采购过大，没有形成销售，形成积压以后的贬值，收款延迟，提前付款。在基地成品和营运资金明确不足的时候，签下大量的合同会造成整体资金不足，不得不形成银行贷款，而销售如果形成应收账款过大，会造成汇款资金链不足，从而引发资金链断裂。2.2销售汇款不能及时回收而引发的信用风险。信用风险主要是突发性坏账引起的风险，项目园区建成后，销售的苗木花卉，客户采购量大，销售市场集中在几大客户里面，对园区的影响可能会造成整体的连锁反应。2.3项目不能达到预期收益风险。公司由于投资失误现金流得不到回报，连累了主营业务。由于对投资估计不足，在投资后期逐渐增加投资的时候，可能会占用很多正常的营运主营业务的资金。2.4风险相关方引发的风险。投资项目严格按照公司未来发展规划论证和设计，资金项目实施后，将会大大提高本公司的规模和盈利能力。公司有理由相信瑞苑农庄项目资金投向的论证和预计的假设基础是合理且稳健的，但是在资金投资项目实施过程中，项目会面临着施工进度、政策调整、市场变化等诸多不确定因素。上述因素中其中任何一项向不利方向转化都有可能导致项目投资收益不能如期实现，因而公司不能项目未达预期的风险。3、设计建设风险54 设计建设风险包括设计不完备、设计变动、技术水平、施工不当、资源开发能力。园区项目具有一次性、投资大、工期长、配套设施多的特点。在建设过程中要从成本与效益的关系上评价项目的经济合理性，做出正确的判断，园区项目建设从规划到实施是一个充满风险的过程，工程项目参与各方均不可避免地面临着各种风险，如不加以风险防范，很可能影响工程建设的顺利进行，给项目参与各方带来人员伤亡、财产和经济损失，还有可能对环境造成破坏，甚至酿成严重后果。4、政策与社会环境风险4.1政策法规近些年来我国已颁发《基本农田保护条例》、《农业生态建设技术规范》等法规,颁布了《武陵山片区区域发展与扶贫攻坚规划（2011-2020年）》、《张家界市国民经济和社会发展“十二五”发展规划》等指向型条例，但尚未见到一个对生态农业的总体目标、发展规划、保障机制有完备规定的纲领性文件。政府对各地农业生态建设也缺少严格的要求和有力的约束。随着经济的发展,农业生态环境发生了巨大变化,出现许多新问题,原有的法律法规与国际上环保法规的差距在拉大。有些领域如土壤污染、流域污染等处于无法可依状态。4.2环境污染54 瑞苑农庄项目定位于生态农业观光园，人为活动载荷将增加。客流量增加,生态农业观光园原有的自然生态环境因为人类活动密度的加大,能源资源输入增多,废弃物降解载荷加大,一旦超过环境的自我消解阈限,观光园区即会面临光热污染、水污染、噪音污染等一系列环境污染问题。任意嫁接移植外来物种和外来建筑。生态农业观光园总是存在于特定的自然地理环境和人文环境之中,园区内如果任意大量引进外来物种,外来物种受气候、土壤条件的限制,培植难度大,抑或成为破坏园区内原有生态的罪魁祸首;园区建筑在规划上形制、体量、风格方面没有做到科学规划、合理开发、永续利用。将导致生态农业观光园存在自然生态和文化生态的双重失衡。4.3市场需求瑞苑农庄项目建成后，是集学、吃、住、行、游、购、娱于一体的特色农业庄园，产品为餐饮娱乐服务、苗木花卉销售与租摆、生态水果蔬菜采摘销售。张家界2009-2012年城镇居民生活人均可支配收入增长较快，分别为：12705元、14098元、15641元，城镇居民在观光休闲娱乐支出上有一定消费能力。2013年一季度我国餐饮收入增速比上年同期回落4.8个百分点。其中限额以上企业餐饮收入出现了改革开放以来的首次负增长。餐饮收入的大幅回落，对整体消费造成一定拖累。因此项目建成后应针对不同需求者制定出不同的营销计划以迎合消费者习惯，通过对客源市场的需求状况进行管理，以便更好的实现园区经营目标。5、防范风险措施5.1制度安排与政策机制54 它直接关系到能否调动各方面的积极因素，使农业生态观光园的发展充满生机和活力。现有的以家庭经营为基础的农业经济制度，充分调动了农户生产经营的积极性，但小规模的分散经营，增大了生态农业的发展成本，使生态农业的发展受到了严重制约。如何在坚持和稳定现有制度的基础上，扩大经营规模，降低生态农业的发展成本，是我们的一项重要任务，这涉及到政策的基本走向。农业生态观光园的发展，在相当长的时期内离不开政府的扶持，在当前我国农村生产力水平比较低的情况下，离开了政府扶持，农业科学研究和开发就难以进行，真正把发展生态农业摆在重要的位置，为生态农业的发展指出方向。5.2市场调节机制农业生态观光园的发展更应充分发挥市场机制的作用，遵循价值规律，讲求经济效益和社会效益。从长远意义上说，离开了市场机制，农业生态观光园的研究、开发和成果的推广应用就难以发展。市场需求是农业生态观光园发展的方向。通过依托高校科研力量打造生态农业产学研示范基地，提升公司竞争力，引进适合园区的名优特养生品种，对于公司后续开发具有重要意义。5.3资金投入机制发展农业生态观光园是一项高投入的系统工程，农业生态观光园的产出率在很大程度上取决于各投资主体对高新技术的投入数量。所以，在发展的过程中，逐步形成以政府为主导的多元投资主体。首先，进一步明确政府投资的主体地位。其次，鼓励企业和社会团体投资高新技术农业。农业经营实体及农业科技经营开发公司、农业专业技术协会等组织，应着力投资于农业高新技术的开发、推广和应用研究，由此而形成相互依存、各有侧重的投资机制。第三，积极推进利用外资，争取合作与援助。第四，通过股份制筹集资金。即以项目为募股或集资的主体，向社会定向或公开募集农业技术项目所需资金，并按照股份制的要求进行组织和运作。54 5.4科技创新机制科技创新是农业生态观光园发展的必由之路，我们一定要构建科技创新机制，为高科技农业的发展提供支撑。抓住农业生态观光园产业结构的关键与重点，选择关系到培育新产业生长点与传统产业改造等关键的高新技术。对这些技术要集中力量、重点突破，争取时效，强调效益。5.5推广应用机制新的推广应用机制应突出两条，一是由政府行为逐渐转变为社会行为，二是农户成为推广应用的主体。社会在进行技术推广应用的过程中，应以农户为中心，形成“自下而上”的推广应用机制。因为农户是技术的最终需求者，而不是技术的被动接受者。5.6风险控制与管理机制农民收入水平长期得不到应有的提高，对风险的承受能力极低，农民的文化素质不高和市场经济观念仍较淡薄，使农业生态观光园的发展“险上有险”。5.7人才培育机制农业生态观光园必须调动全社会的力量，其中的核心问题是人才队伍建设。我们要通过体制改革、环境优化、观念转变，不拘一格，发现人才，使用人才，对有突出贡献的农业科技人员要实行重奖，鼓励农业科技人员为实现农业现代化作出贡献。要做好吸引优秀大学生的工作，鼓励和引导具有农业产业化的科研创新企业、高校农业科技人员为农业生态观光园发展献计献策。54'