江西()货运汽车贸易广场建设项目可行性研究报告 95页

'江西(***)货运汽车贸易广场建设项目一、总　　论（一）项目背景1．项目概要项目名称：江西(***)货运汽车贸易广场建设项目项目单位：***货运汽车贸易广场开发有限公司（暂定名）项目负责人：项目建设性质：新建2．可行性研究报告编制依据（1）国家《汽车产业调整和振兴规划》；（2）江西省人民政府《关于支持汽车工业稳健发展的意见》（赣府发［2006］6号）；（3）《鄱阳湖生态经济区规划（2009－2015年）》；（4）《***市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；（5）《***市生产性服务基地发展规划》；（6）《***市城市总体规划（1995－2015年）》；（7）《***市统计年鉴》（2006~2009年）；（8）其它相关规范、标准及技术资料。3．项目的由来95 （1）汽车运输发展现状及趋势汽车运输（或称公路运输）是综合运输体系的重要组成部分，与其它运输方式比较具有不可替代的优势。汽车运输的主要优势包括机动灵活、覆盖面广、通达度深、承担运量多、运输速度快、货物损耗少；其最大特点为不需转运及反复装卸搬运，能实现“门到门”运输，同时也是其它运输方式必须的衔接手段。2009年我国交通运输完成货运量274.43亿吨，同比增长7.52%；货物周转量119188.53亿吨公里，同比增长9.87%。而同年度公路货运完成货运量209.69亿吨，同比增长9.4%；货物周转量36383.52亿吨公里，同比增长10.70%。公路货运和公路货物周转量占全国总量的76.41%和30.52%。数据表明，公路运输在各种运输方式中占据主导地位，由于我国地域辽阔，水运及铁路运输在长距离及大宗货物的运输中优势明显，货物周转量所占的比重大，类似于美国的运输体系的结构。而欧盟国家、日本的公路货物周转量均占总量的50%以上。通过近年来的快速发展，我国与发达国家在公路运输方面的差距开始缩小，效率明显提高，平均运距由2002年的61公里提高到2009年的171公里，公路货物周转量占总量的比重也由14%提高到30%。未来我国公路运输发展的趋势是从低吨位、低完好率、中速的中型卡车向高吨位、高完好率、高速的重型卡车发展；从散货式卡车向集装箱式卡车发展；从以短距离运输（150公里）为主向长距离（300－500公里）或超长距离（500－95 3000公里）运输发展，快速、长途、重载将是公路运输发展的方向。（2）货运汽车交易广场项目的由来***市是全国最大的汽车运输县级市，目前的货车保有量达1.3万辆，总运力8万余吨，货运服务范围覆盖了除港、澳、台以外的全国各地，拥有遍布全国的物流服务网络。***汽运城是该市汽运产业的主要平台，具有物流、运输、车辆交易、汽车维修及车辆辅助服务等功能，对汽运产业的健康发展起了重要作用。在政府扶持和业内精英的努力下，***市已形成国内汽车运输业内的领导地位，成为最具规模的汽运产业集聚地，最被卡车制造商看重的市场之一，最大的县级区域货运交易中心之一，中部地区最大的二手货车交易市场。汽车运输产业是***市的支柱产业，对市域经济贡献率大，从业人员多，产业关联度高，经济带动力强，不断地为***市经济在服务业、制造业领域的发展创造新的机会，是该市经济充满活力的源泉。随着现代物流业的发展，***的汽运业也显露出一些问题，主要有以下几个方面：①运输能力强、物流水平低现代物流业的发展使欧美发达国家的物流成本仅占生产总值的10%左右，而我国却高达20%以上。***汽运业实际就是我国物流业的缩影，有硬件，缺软件，超强的运输能力，却还没有发展成现代物流业。目前，***95 市已有几家物流公司，但经营模式仍停留在货物配载型，尚未建立物流信息平台，货源信息的获取不通畅，无法实现运力的优化配置，物流业的各个环节处于孤立状态。***市有规模较大的建材制造业，原材料、产品运输量大，但本地的第三方物流企业并没有出现，坐失发展良机。②运输大市向何处去***市的汽车运输能力很大，为全国瞩目，但其“两头在外”的特殊经营方式却很难培育出强大的物流产业。这样发展下去充其量只能做“运输大市”，或者是汽运业的聚集地，为本地运输户提供车辆注册、挂靠管理、维修保养等保障服务，常年奔波在外的运输户回家休整的栖息地。由于人口规模的限制，实际上***汽运业已经接近规模的上限。因此，汽运产业的转型在即，运输大市将向何处去？③运输经营方式陈旧落后运输装备的落后可以迅速更新，如今进出***的货车已是今非昔比，国内最新的主流重卡随处可见。为追求吨位、速度和安全，运输从业者深谙车型选择的投入产出关系，但是在货运组织及物流资源运用上却投入不足，运输户多为被动地等待货源，资源利用率低。整个行业亟需改变观念，在体制、经营方式上有所创新。④汽车服务业布局零乱***汽运产业的发展带动了汽车服务业的兴起，数以百计的汽车销售、零配件供应、车辆维修等相关服务企业集中分布在***95 市区的几条主要街道。尽管汽运城容纳了部分服务企业，毕竟是以货运服务为主，加上空间有限，导致市区的汽车服务企业布局零乱，占道为市严重，不利于服务企业为运输户提供各类服务，也给市政管理和行业管理都带来不便。⑤旺盛的需求没有形成规范的市场***汽运产业的发展形成了商用车的旺盛需求，吸引了国内商用车制造商的眼光，众多的汽车零配件制造商也云集***，视***为重要的销售窗口。由于条件限制，尚未建立起规范的市场和高效率的交易秩序，导致***在汽车经营服务领域没能取得更好的经营效果，市场影响力和经营覆盖范围也受到限制。以上问题已经引起***市委市政府的重视，根据***市汽运产业的现状和发展趋势，酝酿形成了以汽车运输、现代物流、汽车贸易（含二手车交易）、车辆改装和零配件制造为主要发展方向的汽车产业发展构想，最终发展商用车制造，将原有的运输服务向汽车服务业直至汽车制造业拓展，有效地将产业链从第三产业向第二产业延伸。江西（***）货运汽车贸易广场就是根据这个设想而提出，旨在整合现有的汽车服务企业，规范服务秩序，为汽车服务业的发展提供一个便捷、高效的平台。本公司接受委托，对该建设项目进行可行性研究，为科学决策提供依据。4．项目建设的必要性（1）项目建设符合国家的产业政策和行业规划《汽车产业调整和振兴规划》强调要培育汽车消费市场，95 在汽车购买、使用、报废更新等环节，调整和出台鼓励汽车消费、恢复市场信心的政策措施；发展现代汽车服务业，加快发展汽车研发、生产性物流、汽车零售和售后服务、汽车租赁、二手车交易、汽车保险、消费信贷、停车服务、报废回收等服务业，完善相关的法规、规章和管理制度。《物流业调整和振兴规划》要求推动汽车和零配件物流发展，建立科学合理的汽车综合物流服务体系。江西（***）货运汽车贸易广场是发展区域物流业的基础性项目，能推动汽车消费量的进一步扩大，符合国家的产业政策与行业规划，也是促进***物流业和汽车产业发展的具体措施。（2）是发展***现代物流业的需要***市的汽运业发达，但现代物流业却刚起步，物流专业化、规模化水平低，还有很多事情需要做。政府一方面要引导汽运服务企业加强基础设施等硬件建设，为现代物流业奠定物质基础；另一方面要采取积极措施，整合物流资源，建设高效的现代物流体系，并使硬件设施与新的物流体系良好结合，促进***汽运产业向现代物流业的过渡。本项目还可以成为现代物流业发展的示范基地，本省还有很多物流经营效率还远低于***的地区，通过本项目建设，可以建立起现代物流的经营模式，引导和带动全省现代物流业发展。（3）是建立***商用车区域服务中心的需要国外资料表明：在汽车产业的利润中，制造业仅占40%，流通及售后服务占60%。我国汽车业重生产，轻95 流通贸易，导致汽车服务业薄弱，成为整个行业发展的瓶颈。汽车服务业包括售前、售中及售后服务等内容，即售前购车指导、上牌手续办理、汽车配件供应；售后维修、装饰美容、信息网络建设以及汽车文化培育等。汽车流通主要问题集中在生产与售后服务脱节，服务标准、维修技术差，零配件质量不高，伪劣配件多等方面。目前***市已经成为国内最被卡车制造商看重的市场之一，仅“解放牌”重卡的销售额就占其产量的1%以上，且销售量逐年增长。随着市场覆盖范围的不断扩大，***市已经具备建设商用车区域服务中心的条件，按照目前的发展趋势，可以将市场的覆盖范围扩大到整个华东地区。因此，建设高标准、规范经营的汽车贸易广场易是建立***商用车区域中心的需要。（4）是规范汽车服务业经营秩序，提高服务水平的需要***市目前还没有一个固定的汽车销售服务市场，除了汽运城容纳了部分经销商外，其余经营企业均分布在几条主干道上，布局零乱。各类车辆基本露天停放，日晒雨淋，停车地点拥挤不堪，车流、人流混杂。由于条件限制，其它如零配件销售、技术保障等配套服务也是无序设立，给客户带来不便。显然，这种现状难以满足商用车制造商、经销商建立标准销售平台、设立4S店、举办大型车展等要求。按照***市目前商用车主要车型保有量和年销售量增长趋势，现在的销售场所已无空间，随着***商用车交易市场辐射范围的进一步扩大，销售量还将提升，另择场地建立汽车贸易广场势在必行。95 因此，本项目是规范汽车服务业经营秩序，提高服务水平的需要。（5）是促进汽运业转型，发展***汽车产业的需要目前***市的汽运业经营模式还较落后，先进的现代物流体系正在建设中，“两头在外”的汽运经营还将维持一段时间。由于各种资源的限制，实际上***汽运业已经接近规模的上限，为保持已经形成的产业优势，汽运产业的转型不可避免。为此，***市委市政府酝酿形成了以汽车运输、现代物流、汽车贸易（含二手车交易）、车辆改装和零配件制造为主要发展方向的汽车产业发展构想，最终发展商用车制造，将原有的运输服务向汽车服务业直至汽车制造业拓展。这是一典型的以市场需求为龙头，带动相关制造业的产业转型，对***的经济社会发展意义重大。汽车贸易广场是汽车产业发展构想的基础和重要环节，项目建设是促进汽运业转型，发展***汽车产业的需要。（二）项目建设单位本项目建设单位为***货运汽车贸易广场开发有限公司（暂定名），拟由广州市运通四方实业有限公司联合湖南星沙汽配城投资商共同出资组建，组建后的公司主要管理层也将由投资双方派遣有经验管理人员出任，全面负责整个项目建设和建成后的经营管理，包括规划、设计、融资事务的组织、建设、招商、协调、运作、市场管理等。广州市运通四方实业有限公司始建95 于1988年，是一家专业经营汽车零配件的股份制公司，集多种汽车的零配件批发、零售于一体。公司占地面积近5万平方米，现有19个部门，员工600多人，拥有大型的零配件储备仓库20个，库存品种超过10万。批发客户目前已超过3000家，销售网络覆盖整个广东省，以及海南、广西、福建、江西、湖南等地，配送线路多达50多条，配送专车40多辆，珠三角地区天天出车送货，珠三角以外的地区每隔2天出车，而且产品还出口到中东、东南亚等地区。公司秉承着“顾客至上，信誉第一”的宗旨，在不到20年的时间里创造了从无到有、从小到大、从弱到强、从省内到省外的卓著的业绩；在不到20年的时间里，从一家小规模的汽配经营批发部发展到了今天具有雄厚实力的股份合作制公司。现在的运通四方实业有限公司已经成为了华南地区汽配行业的龙头企业，在业界享有盛名。湖南星沙汽配城是经长沙市人民政府批准，全国首家由汽配经营者投资建设的大型专业汽配市场，位于长沙市世界之窗斜对面，占地面积400多亩，总投资3.8亿元，总建筑面积32万平方米。市场由30多栋多功能商铺、2个超大空间展示交易厅、1个18000余平方米的国际展览和电子商务中心组成，共有商铺1500多个。湖南星沙汽配城2003年建成开业，并于2004年9月成功举办中国柴油车配件展示交易会，参展企业近500家，参会人数3万多人次，在全国汽配城召开如此大规模的汽配交易会尚属首次。作为中南地区乃至全国规模最大的汽车零部件交易市场之一，与其它汽配城相比，星沙汽配城具备六大优势：第一，规模优势。95 建筑面积32万平方米的专业汽配城，市场规模之大雄踞中南地区之首，品牌之全堪称中南地区之最；第二，交通优势。交通是汽配市场的生命线，星沙汽配城紧邻京珠高速、319国道入口处，不受长沙市“货车全天候禁止进城”规定的制约，享受真正的货运绿色通道；第三，环境优势。星沙汽配城和中南汽车世界共创中南乃至全国最大的汽车、汽配流通基地，共享国家级长沙经济技术开发区政策优势；第四，投资保障。在湖南星沙汽配城的投资客商购铺，可得到开发商所返的三年租金。经营户只需安心、诚信经营，有效利用湖南星沙汽配城提供的收益保障系统，定能得到一个又一个的惊喜；第五，无可限量的升值空间。湖南星沙汽配城两年土地升值80%、商铺升值60%，抢先入驻经营的一期78位业主是最好的见证人和受益者；第六，先进的经营理念。在市场经营理念方面，汽配城将工作重点放在培育和发展市场上，倡导团结、自律、诚信，使经营者变过去的被动接受服务为积极参与市场的经营管理，共同把市场做大做强，打造“汽配人自己的市场”，让所有的经营者有家的感觉。（三）项目概况1．项目用地拟建地点位于***工业园区西面，320国道新线北侧，隶属于***市瑞州街道南埔村、连锦村及祥符镇莲花村，用地面积980亩。场地以林地为主，少量为荒地，无居民居住点。2．项目定位及建设规模95 项目定位：是江西省货运汽车产业基地最重要的环节之一，集整车销售、二手车交易、零配件集散、维修配套、车辆检测、市场信息、金融服务、工商税务、生活服务于一体的一站式综合型商用车服务基地；为进一步延伸***市的汽车产业链条，由现状以运输服务为主要特征向制造业、运输业并重过渡打下基础；项目立足本省，面向华东，通过贸、工、科结合，争取在5年内发展成为华东地区最大的货运汽车商贸城。项目建设规模：项目用地总面积980亩，新建展销馆、4S服务中心、交易及商业用房、仓库等各类建筑面积30.0万平方米，新建二手车室外展场100亩。3．主要建设条件（1）场地紧邻320国道，距规划中的***火车站约1公里，距省会南昌市53公里，距昌北机场66公里，距九江港170公里，与昌九、昌樟、沪瑞等高速公路、京九铁路相接，与锦江毗邻，交通运输条件十分便利。（2）场地内无居民居住点，仅有小型养猪场三个，拆迁面积约5000m2，拆迁安置费用很低。（3）场址地貌类型属构造剥蚀残坡积丘陵地区，地势总体平缓，地震动峰值加速度小于0.05g，场地稳定，属地震不设防区域，宜于建筑。（4）项目用地属性为商业金融用地类别中的市场用地，选址于***市城区规划用地范围，基本符合城市总体规划要求。95 场址各项公共设施可依托城区及***工业园，较为便利。4．项目总投资及资金筹措估算项目总投资为76110.0万元，其中项目开发建设投资75610.0万元，经营资金500.0万元。估算项目开发建设投资75610.0万元，其中土地费用29400.0万元，前期工程费用600.0万元，基础设施建设费4390.0万元，建筑安装工程费30480.0万元，管理费用500.0万元，监理费500.0万元，其它费用3250.0万元，预备费6490.0万元。本项目的投资来源包括自有资金和销售收入再投入两部分，不拟向银行贷款。项目拟自筹资金58340.0万元，销售收入再投入额17770.0万元。5．主要技术经济指标项目主要技术经济指标见表1－1。（四）研究结论（1）江西（***）货运汽车贸易广场能推动区域汽车消费量的进一步扩大，是发展区域物流业和汽车制造业的基础性项目，符合国家的产业政策与行业规划，也是促进***物流业和汽车产业发展的有效举措。（2）***市已成为国内最被卡车制造商看重的市场之一，已具备建设商用车区域服务中心的条件，其服务范围可覆盖华东地区；***市目前零散的销售、服务方式难以满足商用车制造商、经销商建立标准销售平台、设立4S店、举办大型车展等要求95 ，项目的建设可规范汽车服务业经营秩序，提高服务水平；***市“两头在外”的汽运经营模式不利于产业的持续发展，汽运产业的转型正当其时，为此，***市委市政府酝酿形成了以汽车运输、现代物流、汽车贸易（含二手车交易）、车辆改装和零配件制造为主要发展方向的汽车产业发展构想，这是一典型的以市场需求为龙头，带动相关制造业的产业转型，对***的经济社会发展意义重大。汽车贸易广场是汽车产业发展构想的基础和重要环节，项目建设是促进汽运业转型，发展***汽车产业的需要。（3）项目建成后，可满足各大商用车制造商、经销商进一步开发经营***市场的需求，三年后将可实现年销售商用车约8000辆，二手车成交量10000辆，营业总额达50亿元的目标，为***市汽车业顺利转型，发展汽车零配件制造、汽车改装、新能源汽车制造、整车制造等产业奠定基础。（4）从财务评价结果来看，项目税前财务内部收益率达19.48%，大于设定的基准收益率，财务上完全可行；项目计算期内利润总额达29734.27万元，总投资收益率为50.61%，资本金净利润率为38.23%，具有很强的盈利能力；盈亏平衡分析和敏感性分析表明，项目具有很好的财务抗风险能力。（5）项目建设得到地方政府及相关利益群体的大力支持，项目建设的各方面风险因素皆在可控范围内。综上所述，报告认为，本项目完全可行。95 95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第二章】汽车服务业发展分析二、汽车服务业发展分析（一）***市的经济结构***市是一个传统的农业地区，但***人勤劳精明、能吃苦、不满足现状、富有开拓精神，内地省份传统的“重农、轻工、抑商”的观念在在***历史上并非主流，因而使***的经济结构呈现多样性，比周边地区更具活力。***市的农业在经济结构中的主导地位直至2001年才让位给工业，虽然农业对经济总量的比例下降，但是各类农产品的产量却稳步增长，成为支撑该市食品产业发展的基础，为农产品加工业提供了大量优质原材料。***市原有工业体系中建材、机械制造和食品加工有一定优势，这也成为2000年以后实施新型工业化战略的基础。根据市域的工业基础、市场需求和资源禀赋等要素，该市确立了重点发展建材、机械电子制造、食品、纺织、化工五大主导产业的战略。***市的工业化进程有两个加速发展阶段，第一次的快速发展是2001年，以工业园区的设立为标志，使该市的工业超越农业，主导地位开始凸显，形成了工业化基本框架；第二次是2007年，陶瓷产业基地的建设带动了全市工业的一轮快速增长，使全市经济呈现起飞状态。到2009年底，***建陶总产能达3.5亿平米，产业规划的近期目标是要建成200条生产线，产能占全国的95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第二章】汽车服务业发展分析1/8－1/7，远期目标是400条生产线，产能占全国产量的1/4。从产业对经济总量的贡献率看，目前在建材、机械电子制造、食品、纺织、化工五大主导产业中，已经成为支柱产业的有建材产业。2009年全市财政收入8.67亿元，来自工业部门税收2.64亿元，其中建材业1.71亿元（陶瓷9483万元、水泥5909万元）、机械制造业1622万元、化工行业2415万元、纺织业1107万元、食品业837万元、煤炭工业2585万元。***市的服务业近年来发展迅速。传统生活服务业随经济水平提高而稳定发展；而金融保险服务、信息服务和咨询服务等现代服务业市场正在逐步成熟；旅游业、为工农业生产服务的技术支持体系建设初见雏形。值得注意的是***汽车运输业的异军突起，成为“全国最大的汽车运输县级市”，给***市的经济发展带来更多机遇。汽车运输业、汽车服务业等生产性服务业迅速发展成为地方经济的支柱，并带动了现代物流业和汽车产业的兴起，成为***市经济最有活力、最具发展潜力的板块。表2－1为***市近年来生产总值及各产业指标。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第二章】汽车服务业发展分析通过数据分析并参考相关资料，可以看出***市的各产业的发展状况和经济结构的变化，地区生产总值一直保持两位数的增幅，三次产业的比例关系日趋合理。2000年为34.0∶31.7∶34.3，第一产业仍大于第二产业；2001年为31.8∶33.6∶34.6，第二产业超过第一产业，是市域经济结构调整的转折点；2005年为26.3∶40.3∶33.4，第二产业继续壮大，一产比例降低，第三产业变化不大；2008年为23.3∶47.0∶29.8，第二产业达到一产的两倍，第三产业的比例有所下降，但产业自身的增幅不低。（二）***市汽运产业现状1．***市汽运产业发展现状（1）***汽运产业概况***市汽车运输产业起步于上世纪九十年代初期。近二十年来，通过政府引导、扶持和从业人员的努力，汽运产业迅猛发展，成为全国最大的汽车运输县级市。构成起以物流管理总集团（瑞锦物流管理集团）、三家汽运集团（***95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第二章】汽车服务业发展分析、瑞州、江龙物流集团）、一家物流总公司（互通物流公司）为龙头，下设265家子公司的产业框架。迄今为止，全市营运汽车保有量为13505辆，总运力达8万余吨，汽运服务辐射至除港、澳、台以外的全国各地，包括部分短距离的国际运输；建立起遍布全国的物流信息服务网络，网点达500余家（本市158家，外地400余家）。投资1.2亿，占地300亩的***汽运城是***市汽运产业的重要平台，设施齐全、功能配套，集汽车及配件销售、物流信息、货物配载、二手车交易、汽车修理、汽车装饰、餐饮、住宿等功能于一身，为***汽运产业提供全方位的服务。（2）***汽运产业优势***市汽运产业的规模、影响力都是国内最大的，对市域经济的贡献率也越来越大，产业优势主要表现为：①国内最具规模的汽运产业聚集地。***市的汽运产业独树一帜，是现有模式下的成熟市场，形成物流信息、货物配载、汽车及配件销售、二手车交易及汽车维修等汽运产业的高度聚集，品牌效应凸显，在国内运输业最具竞争力。②国内最被卡车制造商看重的市场之一。据统计，***年卡车销售量曾占到“解放”总销量的1.2%，在***，各种品牌的重、中型卡车随处可见，国内主要重卡制造商均在***设置销售窗口；卡车销售市场辐射至周边县市，包括省内南昌、奉新、宜丰、上高、宜春、新余、丰城和樟树等，还有部分外省购车者。③国内最大的县级区域货运交易中心之一。有近300家货运中介，市场信誉度高，很多外地货运司机都愿意到***配载，如安徽、河南等外省司机在赣卸货后，都到***来配货；周边县市如宜丰、奉新、新建和丰城等地司机也常到***配货。④国内最大的二手货车交易市场。***每年更新货车4000辆左右，形成活跃的二手货车95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第二章】汽车服务业发展分析交易市场，辐射影响全省及邻近省份，现有二手车中介数十家，年二手车交易量8000辆左右。（3）***汽运产业的主要特点①“两头在外”。购买外地产的车，承运外地货物，称之为“两头在外”，***的运输户仅提供运输服务，以长途运输为主（300公里以上），本地短途运输比例较低。但随着***市经济的发展，特别是建陶产业的崛起，本地的物流已相当可观。②货运集市。***由于车多，汽运城成为固定交易场所的货运市场。每天早晨到上午是交易时段，货源找车，车找货源，主体为货运中介和货车司机，一种独特的货运服务市场现象。③货运的主要市场在南方。虽说***货车多、市场覆盖全国、但由于气候适应性、车辆维修保障等原因，***运输户主要还是活跃在南方，掌控了南方各省货运市场。④整车运输为主，零担专线运输为辅。***汽运的集约化程度低，货运中介还是用落后的车源、货源配载方式，车主也习惯于坐等货源，很少与货运专线公司合作，承接零担专线货源。⑤汽运产业发达，物流发展滞后。***有着全国县一级最具规模的运力，培育出了全国屈指可数的县级区域型物流交易中心，但并没有产生现代物流业。汽运业只是现代物流业的一部分，在物流价值链中增值并不是最大，因此，产业亟待升级。⑥卡车品牌多元化日趋明显，车辆更新速度快。在***汽运市场，各种卡车品牌应有尽有，数量增加较快的是欧曼和东风。卡车一般使用2－3年即更新95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第二章】汽车服务业发展分析，主要是考虑卡车长途运营的经济性和安全性，***司机开始愿为驾乘的舒适、安全买单。2．汽运产业对市域经济社会的影响（1）汽车产业关联度分析①按投入产出分析方法汽车产业的产业关联度比较高，根据有关省市统计部门的统计分析，汽车制造业的影响力系数为1.26，感应度系数为0.99，属于强辐射力、制约力偏弱的产业。当一个产业具有较高的影响力系数时，表现出较强的后向产业关联度，由于来自各产业的原材料投入率高，其推动其他产业发展的能力较强，因而影响力较大。与汽车制造业后向关联的产业主要有冶金、钢铁、有色金属、塑料、橡胶、玻璃、纺织、合成材料等材料工业；机械制造、电子产业、自动控制及计算机技术等制造行业以及能源工业。产业部门的感应度系数高时，表现出较强的前向关联度，由于来自各产业的需求多，很易受需求拉动而增长。与汽车制造业前向关联的产业有汽车服务业及相关产业，主要有汽车销售、维修保养、配件供应、二手车交易、汽车运动、汽车旅游、物流运输以及相关的金融服务、保险业等。②按产业链分析方法汽车产业链延伸很长，可以带动上下游150多个产业部门的发展，对国民经济整体拉动的效果十分显著95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第二章】汽车服务业发展分析。据测算，目前我国17%的机床、6%的塑料、7%的钢材、13%的油漆、50%橡胶、40%的钢化玻璃都被用于汽车工业，支撑机械、冶金、电子、橡胶、石化等行业的发展。随着信息电子技术在汽车中的大量使用，电子系统已占到高级汽车总成本的70%，普通汽车的30%，信息技术与汽车工业的结合将促进两大产业的共同发展。汽车产业发达国家数据表明，汽车产业每增加1元的产值，就会给上游产业带来0.65元的增加值，给下游产业带来2.63元的增加值。2002年中国汽车工业对制造业的波及系数为6.8，即汽车生产每创造一个单位的增加值，可为制造业带来6.8倍的增加值；对GDP的波及系数为21.5，即汽车工业每创造一个增加值可为GDP带来21.5的增加值。（2）对经济社会的影响汽车产业是我国的支柱产业，对经济社会的影响巨大。据统计，我国2008年汽车工业增加值5800多亿元，占全国GDP的1.94%，带动整个上下游产业工业增加值达到2.49万亿元，占全国GDP的8.3%；相关就业人数3700万人，占全国就业人数12%；汽车零售额48万亿，占全国零售总额的27%。***市的汽运产业发达，对地方经济的影响很大，但汽车产业目前仅限于汽车销售与汽车服务业，对地方经济的影响开始逐步显现。据统计，目前***市仅汽车运输业每年税收贡献就达到全年财政收入10%以上，2006年为5012万元、2007年5419万元、2008年开始跃升达7797万元、2009年为8968万元。***95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第二章】汽车服务业发展分析货运汽车保有量已达13000辆以上，每年更新达到4000辆以上，每年仅新车及二手车交易额达16亿元以上（2009年***货运汽车贸易量6500辆，占全国的1%强）；每年消耗轮胎达40万条，加上其他易耗易损件，配件交易额达到10亿元以上；每年货车改装量达近5000辆，形成产值10亿元以上。随着***市经济的增长，每年的陶瓷、水泥、碳酸钙、农产品生产的运输业务量就达40亿吨公里以上（其中10%以上为集装箱运输），年可创运输产值10亿元以上。***汽运产业的发展，带动了其他相关产业的兴旺和繁荣，目前全市已经有汽配经营企业320多家、各类维修站点298家，产业从业人员近10万人。汽运产业已成为国家税收增加、地方财政增长、就业岗位增多、人民增收的地方经济支柱。***市巨大的汽车消费能力，并没有刺激产生汽车制造业，汽配加工业，也没有产生像样的汽车改装厂，但汽运收入的回流却刺激了汽车服务业的蓬勃发展。3．对***市汽运产业的评价根据对目前***市汽运产业的分析，本项目组对该市汽运产业作出以下评价：①***市汽运产业是带动市域经济发展，并使经济充满活力的源泉，实际上已经涉及到汽车产业的销售与流通、汽车服务业两大部分，零配件制造及车辆改装也呼之欲出，一个完整的汽车产业链即将形成。②由于劳动力人口的限制导致***95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第二章】汽车服务业发展分析汽运产业的运力规模已经接近饱和，现有运输模式的赢利艰难也使***众多运输户另谋出路，产业到了必须转型的重要时刻，转型的方向有二：一是现代物流业，二是汽车产业。③目前***的汽运产业经营模式落后，“两头在外”的经营模式无异于等待雇主的“挑夫”，只是扁担换成了先进的重卡，产业模式进入门槛低，容易被复制，优势地位将受到威胁。④汽车运输业的发展成就了***的汽车服务业，每年6500辆的新车交易和近8000辆的二手车交易形成汽车贸易的重要市场，并且为零配件制造、车辆改装和整车制造创造了机遇。（三）***市汽车服务业发展预测（1）汽车服务业整体发展趋势据国家统计部门资料，截止到2008年底，全国公路总里程达37302万公里，其中国道155万公里，等级公路2779万公里；公路密度迅速提升，已达3886公里/百平方公里；同时，2008年全社会共完成公路建设投资688064亿元。无论从总规模还是网络通达角度来看，公路基础设施已成为最庞大的交通固定资产，是连接城镇节点最多的交通方式，不少发达地区已经实现15分钟以内上高速。公路基础设施的完善为汽运产业、汽车产业的发展打下了扎实基础。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第二章】汽车服务业发展分析2009年汽车产业调整与振兴规划指出，目前我国汽车市场正处在增长期，城乡市场需求潜力巨大。事实证明，在全球金融危机的大背景下，我国汽车产业逆势而上，2009年销售量超过1300万辆，同比增长37%，汽车产业发展的基本面没有改变。我国汽车产业呈现以下发展趋势。①汽车及零部件制造仍将保持快速增长态势，2008年全国民用汽车保有量为5099.61万辆，据交通管理部门预测，到2020年全国民用汽车保有量将达到1.4亿辆，未来十年，国内汽车市场年增长率仍将保持在19%至20%之间，重型载货汽车和经济型轿车需求量将不断增长。②汽车售后市场空间巨大。汽车保有量的迅猛增长，将带来售后服务市场空间的大大膨胀。据有关资料报道，2010年中国汽车售后市场将达到2000亿元规模，利润率达40%。③制造业与生产性服务业的融合成为我国经济发展的重要趋势。从产业组织形态看，我国一些地方有巨大的汽车消费，但是没有汽车及零部件制造业，工业与服务业相互割裂，没有形成相互融合，互动发展的产业链条。（2）***市汽车服务业发展预测在汽运产业的带动下，***市的汽车服务业已经有了很不错的基础，每年新车销售及二手车交易额达16亿元以上；年销售轮胎达40万条，加上零配件交易额达到10亿元以上；车辆修理、保养收入达2亿元以上，还有生活服务业。初步统计汽车服务业的年总营业额达30亿元。江西（***95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第二章】汽车服务业发展分析）货运汽车贸易广场的经营范围主要为汽车服务业的汽车销售（含二手车交易）、零配件销售、汽车维修保养以及车辆检测等相关的汽车服务项目。以目前***汽车销售及相关服务业的基础，预测项目营业额前5年平均增长率15%，后5年平均增长率10%，到2020年，汽贸广场的营业额将达100亿元。增长的因素主要有以下几个方面：①***市属于以南昌为核心的南昌物流区域，是国内区域性物流节点，随着***建筑陶瓷物流园区项目的启动，***市的物流骨干地位将形成，物流业的发展将促进汽车服务业的增长。②***本地经济的发展促进了物流业的成熟完善，如建陶产业形成了大量的物流量，形成对运力的更大需求。③***汽车交易市场的影响力不断扩大，成为以江西省为主、辐射华东地区的中重型卡车集散地，国内的主要重卡制造厂都将在***设立销售机构。④二手车交易量一方面将随着市域货车的总量增长而扩大，另一方面还将吸引省内外的二手车供需双方前来交易，市场规模不断扩大。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第三章】项目用地及场地建设条件三、项目用地及场地建设条件（一）项目用地1．地点及地理位置拟建地点位于***市城区以北约3.5公里，320国道新线北侧，用地四至：东至***三旗建筑科技有限公司，南至320国道，西至瑞州街办南浦村、连锦村山地，北至祥符镇莲花熊家村山地。2．土地权属及占地面积项目用地隶属于***市瑞州街道南埔村、连锦村及祥符镇莲花村，用地面积980亩。3．现有场地利用情况场地以林地为主，少量为荒地，无居民居住点。场地内现有三个小型养猪场，需拆迁，拆迁面积约5000m2。（二）场址建设条件1．地形、地貌及地震情况场址地貌类型属构造剥蚀残坡积丘陵地区，地势总体平缓，北高南低。场地海拔最高为59米，最低为45米。根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）、赣府发［2001］15号文及（GB50011－2001）规范有关规定，该地地震动峰值加速度小于0.05g，相当于基本地震烈度小于6度，场地稳定，属地震不设防区域，宜于建筑。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第三章】项目用地及场地建设条件2．工程地质与水文地质参考邻近地块内抽样地质勘察成果，场地土层较简单，勘探深度内揭露地层主要有素填土、第四系全新统残坡积层、白垩系红层，据其岩性特征，共划分3个工程地质层，自上而下分别为素填土、粘土碎石和强风化泥质粉砂岩。素填土属不良工程地质层，不可作为工业城建筑基础的持力层；粘土碎石软硬相间，埋深变化较大，地层分布不均匀，承载力偏小，在层面埋深较浅时可作为工业城建筑浅埋基础的持力层；强风化泥质粉砂岩承载力较大，可作为工业城建筑基础桩端持力层。场地地下水类型主要为第四系孔隙水，主要赋存于粘土碎石中，主要靠大气降水补给，水量贫乏，属弱透水层，地下水位埋深约3.6~5.1m，据水质分析检验结果表明，场地地下水对钢结构具弱腐蚀性，对混凝土结构、钢筋混凝土结构中钢筋无腐蚀性，工程地质条件较好。3．城镇规划及社会环境条件本项目用地属性为城市商业金融用地类别中的市场用地，拟建场址位于***市城区规划用地范围，基本符合***市城市总体规划要求。拟建场地周边无大的居民区和污染企业，其东侧的工业园区用地正在第次开发，陆续有企业入驻，工业及商业氛围正逐步形成，社会环境条件较好。4．交通运输条件场地位于***市城区以北，距***市旧城区约3.5公里95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第三章】项目用地及场地建设条件，即将开工建设的沪昆高铁在场址北面经过，规划的***火车站位于场地西北面约1公里处。该地紧邻320国道新线，距省会南昌市53公里，距昌北机场66公里，距九江港170公里，与昌九、昌樟、沪瑞等高速公路、京九铁路相接，与锦江毗邻，交通运输条件十分便利。5．公共设施社会依托条件场地紧邻***工业园区及320国道，其供水、供电等公用设施主要依托工业园。***市自来水厂目前有供水能力4.5万吨/日，工业园规划新建一座供水能力为5万吨/日地表水厂，届时城区总供水能力将达到9.5万吨/日，供水管网已覆盖项目用地。电话、有线电视、宽带网络等通讯线路也敷设到项目建设地点附近，移动、联通等无线通讯网络已覆盖选址范围。6．拆迁安置条件场地内无居民居住点，但有小型养猪场三个，需拆迁它处。三个养猪场共有办公用房及栏舍约5000m2，皆为单层砖混结构。7.施工条件场地位于320国道北侧，地域开阔，周围无居民区及村庄，施工期间的噪音及粉尘对居民生活不会带来太大影响。320国道为***市的主要进出境公路之一，车流较繁忙，项目建设期间应注意减轻对国道正常交通的影响。（三）场址比选95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第三章】项目用地及场地建设条件汽贸城的选址必须综合考虑场址的地形、地貌、水文和工程地质条件、对居民及周围环境的影响、交通运输、配套服务等因素。经对***城区周边区域初步踏勘，提供以下两个较为可行的场址方案进行比选：（1）祥符镇莲花熊家村场址位于***市城区以北，距***市老城区约3.5公里，规划中的***火车站东南面约1.5公里处。（2）祥符镇北场址位于祥符镇区以北约1.5公里，320国道新线分岔口北侧。两处场址建设条件比选见下表：（四）场址推荐方案考虑耕地占用、拆迁、配套条件等因素，本项目推荐选用祥符镇莲花熊家村场址。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第四章】项目规划设想四、项目规划设想（一）项目规划的总体思路及建设目标1．江西省货运汽车产业基地规划设想***素有“汽运之都”的美誉，汽运产业规模和知名度位居全国县级行政区之首，货运汽车贸易和服务业规模名列全省县市之冠。但一直以来“两头在外”的汽运产业模式限制了产业的进一步发展，随着国家经济克服金融危机影响企稳回升和国家中部地区崛起战略、支持汽车产业发展政策的落实，抓住机遇发展***汽车产业正当其时。根据省政府《关于支持汽车工业稳健发展的意见》，***市规划建设“江西省货运汽车产业基地”，在***市现有汽运产业的基础上，通过吸引外来投资，延伸产业链条，引导***市的汽车产业由运输服务业逐步向汽车服务业、制造业拓展，以运输服务和汽车贸易带动汽车制造业的发展，并进而形成二、三产业相互促进、共同进步的产业格局，把汽车产业培育成为***市国民经济和社会发展的又一支柱产业。江西省货运汽车产业基地的规划目标是：通过五年的努力，把***打造成为集现代货运物流、货运汽车配件生产与流通、货运汽车贸易及其二手车交易、专用车辆改装与货运整车生产、新能源汽车配件及整车生产于一体的，在全国有一定影响力的汽车产业基地，实现主营收入超200亿元的产业规模。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第四章】项目规划设想产业基地规划总面积10平方公里，拟建于瑞州街道（城市规划区）、祥符镇、大城镇一带，基地重点建设项目包括：（1）江西（***）货运汽车贸易广场。选址于***城区320国道以北、***工业园以西，面积1000亩。规划建设货运汽车的新车销售（含4S专营店）、二手车交易、零配件集散、综合维修服务、金融商务、车辆检测、生活服务等功能区。（2）江西汽运物流中心。选址于现在的***汽运城。规划建设物流信息、物流代理、物流总部等功能区域，同时在八景镇规划建设一个从事建材原材料、产品运输和集装箱运输分区；在全国重点区域建设若干分中心。（3）江西货运汽车配件产业园。选址于祥符项目区，面积2600亩。包括货运汽车配件的生产、交易、配送和货运汽车产业基地管委会办公等功能区。（4）江西货运和新能源汽车生产园区。选址于新祥符收费站北面，面积1万亩。规划建设货运车辆的改装、整车生产和新能源汽车子系统、整车生产等功能区。（5）***城郊大型停车场。在城南、城西、城东各规划200亩左右的停车场和修理厂。本项目的货运汽车贸易广场建设是“江西省货运汽车产业基地”的重要组成部分，以汽车贸易为先导，推动***市汽车产业由现状以运输服务为主要特征向汽车服务业、制造业、运输业并重过渡打下基础。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第四章】项目规划设想根据项目区社会、经济和自然状况，结合本规划区的用地条件及用地性质，坚持“社会、经济、环境”三效益合理统一，科学的设计高起点、前瞻性的汽车城，使之具有汽车交易所必需的商业气氛的同时又不失大方、典雅。在保证功能组织合理的前提下使平面构图优美完整，具有艺术性，突出规划设计的先进性、引导性和市场性。2．建设目标通过本项目的建设，把***货运汽车贸易广场打造为江西最大的货运汽车贸易中心、二手货运车辆交易中心，建成江西省规模最大、品种最多、品牌最全的零配件集散中心。项目建成后，三年内商用车年成交量可达8000辆以上，二手车成交量达10000辆以上，汽贸城年销售额达50亿元。（二）项目定位本项目是江西省货运汽车产业基地最重要的环节之一，集整车销售、二手车交易、零配件集散、维修配套、车辆检测、市场信息、金融服务、工商税务、生活服务于一体的一站式综合型商用车服务基地；汽贸城为进一步延伸***市的汽车产业链条，由现状以运输服务为主要特征向制造业、运输业并重过渡打下基础；项目立足本省，面向华东，通过贸、工、科结合，力争在五年内发展成为华东地区最大的货运汽车商贸城。（三）总体布局及主要规划指标1．功能分区95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第四章】项目规划设想汽贸广场规划包括货运汽车的新车展销（含4S专营店）、二手车交易、汽车零配件集散、车辆综合检测维修、生活服务等功能区。（1）展销区：为汽贸广场最重要的功能区，标志性建筑的汽车展销馆可为商家提供开阔的商用车和乘用车展示交易空间，为客户提供便捷的咨询、登记、车辆信息查询、检测、保险、上牌等服务；引入以一汽解放、东风汽车、中国重汽、北汽福田为首的商用车4S服务中心（5家以上）及其它知名乘用车4S专营店，建成为江西第一个多样化的商用车展销平台，江西最大的货运汽车贸易中心。（2）二手车交易区：打造规范化的、“信誉担保型”的规范化二手车交易平台；充分利用场地规模优势，为二手车交易提供完善的咨询受理、登记、评估、保险、过户、信息查询、翻新、美容等配套服务。（3）零配件集散区：周到、完善的售后服务，是汽车产业健康发展的基础，汽车保有量的不断增加，必将带动汽车售后服务市场空间的持续增长。以***及周边县市持续、快速发展的汽运业对零配件的需求为基础，建成江西省规模最大、品种最多、品牌最全的零配件集散中心；配套建设零配件仓储区，为入驻企业及商户提供充足的仓储空间，解除批发集散类企业做大做强的后顾之忧。（4）车辆综合检测及维修服务95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第四章】项目规划设想区：引入知名品牌汽车综合维修服务中心及大型修理厂；与整车展销平台对接，建立方便快速的维护检修体系；与配件集散中心联动，配件供货更方便，质量更有保障。引入车辆检测站、尾气排放检测等政府职能部门，极大便利整车销售环节，真正实现一站式购车。（5）生活服务：配套提供餐饮、超市、宾招、娱乐等生活服务设施。2．总体布局项目总体布局引入城市设计理念，货运汽车贸易广场是***城区城市景观的一部分，强调以人为本的原则，将人文、自然有机的融入汽车贸易广场内，倡导交往场所和活动场所的相融相通，人气与商气相融合，从而提升整个货运汽车贸易广场的品位。总平面布置应充分利用场地，结合地形和周边可利用设施，按功能分区域布置。合理组织广场内的交通，使人流、物流、车流不得相互妨碍。各建构筑物、设施的布置均按提高物流效率、相互干扰最小的原则进行。布局中强调“以人为本，物为人用”,把汽车贸易广场建设成为布局合理、功能完备、环境优美、技术先进现代化的汽车城。总体布局和功能分布按“一带两轴五区”的规划设计，即：沿320国道一条商业景观带，二条南北向与320国道相连的道路主轴以及展销区（含4S专营店）、二手车交易、零配件集散、汽车检测维修及综合服务五个区。设出入口695 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第四章】项目规划设想个，其中直接连接320国道出入口三个，其它三个连接***工业园区。连接320国道与展厅的主入口宽度为50米，出入口部分处理成入口广场，以有利集散人流、车流。整个汽车贸易广场平面如“q”字型，q字型的一竖基本呈南北方向，中央是汽车贸易广场主入口，进入广场内即为展厅，是广场核心区域，展厅采用大跨度设计，拟建成广场标志性建筑。展厅除在展销会及博览会用于汽车展览，平常即是品牌汽车交易区。进入广场在展厅北侧是40米宽的景观大道，4S店沿景观大道南侧靠两旁布置，共布置乘用车、商用车4S店14套，汽车零配件集散区沿景观大道中间靠两旁布置，汽车棚盖展场、露天展场、检测维修区布置在景观大道北侧，q字型的西北部布置二手车交易区及露天展场。综合服务区设于广场入口处的展厅东侧地块，布置服务管理用房、会议中心及酒店、酒店式公寓。q字型的西南部为汽车贸易广场二期发展用地，中部水面周边拟布置汽车科普教育、文化、体育于一体的汽车主题公园，是爱车族的乐园。整个平面布置和建筑力争模式新颖，具现代感，以充分展示项目形象。汽车贸易广场内绿化带形成有机整体，配以休闲、歇息场地、草坪和花坛等，满足促销对场地的需求、营造良好的汽车经营气氛，树立市场形象。3．交通组织（1）在南侧的320国道上设三个出入口，在东侧的***95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第四章】项目规划设想工业园区有三条通道，以解决汽车贸易广场与外部的人流、车流交通问题。（2）汽车贸易广场从大门至展销厅北侧为40米宽景观大道，为人流主通道。（3）汽车贸易广场内道路主干道宽32米，次要道路宽20米，各道路相互联系，从而形成几个功能地块。4．竖向布置场地竖向设计拟以场地东面的***工业园区道路为基准标高，要求有利于场区的排水和建筑物之间的交通组织，总体呈东高西低、北高南低之势，坡度约3~5%，场区总土方工程量约98万立方米。5．主要规划指标场区规划主要指标如下表。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第四章】项目规划设想（四）规划重点建设内容（1）新车展销区占地282亩，新建展销馆20000m2，引进乘用车4S专营店各6家、商用车4S专营店5家及中轻卡专营店3家，建设业务用房121000m2。（2）二手车交易市场占地152亩，新建二手车交易大厅5000m2，二手车翻新整容门店15000m2，汽车棚盖展场10000m2，建设露天展场100亩。（3）汽车零配件集散区占地200亩，建设大跨度自选式零配件商铺6幢，总建筑面积60000m2，共设800个铺位，皆为二层，一层为汽车零配件，二层为汽车电子；配套建设汽车零配件二幢，面积20000m2。（4）检测维修区占地87亩，建设汽车检测用房5000m2，维修车间15000m2。（5）综合服务区占地29亩，建设综合服务用房5000m2，会议中心及酒店10000m2，酒店式公寓14000m2。（6）完善场区道路、给水、排水、消防、绿化、供电、环保等公用辅助工程。（五）建设安排汽车贸易广场拟分两期进行建设，一期为2010年－2011年，二期为2011年－2014年。（1）一期建设周期安排规划年限：2010年7月－2011年12月。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第四章】项目规划设想用地规模：建设用地980亩。近期建设的重点：①强调基础设施先行，完善路网结构及工程管线施工，为汽车贸易广场发展提供充足的发展空间，奠定良好的空间格局。②建设完善整车展销、零配件集散、二手车交易、汽车检测维修及综合服务五个分区。③建设综合服务中心及配套设施，为市场交易提供便利。④以绿地系统改善市场的生态环境和景观风貌，塑造良好的汽车城形象。（2）二期建设周期安排随着一期工程的完成，汽车贸易广场已具备一定的市场影响力和经济实力，二期工程的重点是建设以汽车文化及汽车旅游为主题的汽车公园，扩建整车展销区、零配件集散区，提升汽车贸易广场的品位和形象，创造一个高效、有序、环境优美的现代化汽车城。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第五章】工程建设方案五、工程建设方案（一）建设标准本项目建设引用的主要技术标准及设计规范：（1）《民用建筑设计通则》（GB50352－2005）；（2）《混凝土结构设计规范》（GB50010－2002）；（3）《钢结构设计规范》（GB50017－2003）；（4）《建筑结构荷载规范》（GB50009－2001）2006年版；（5）《建筑地基基础设计规范》（GB50007－2002）；（6）《室外给水设计规范》（GB50013－2006）；（7）《室外排水设计规范》（GB50014－2006）；（8）《建筑照明设计规范》（GB50034－2004）；（9）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16－2008）；（10）《建筑给水排水设计规范》（GB50015－2003）；（11）《建筑设计防火规范》（GB50016－2006）；（12）《建筑物防雷设计规范》（GB50057－1994）2000年版；（13）《绿色建筑评价标准》（GB50378－2006）；《（14）《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）；（15）《汽车库修车库停车场设计防火规范》（GB50067－1997）；（16）《工程建设标准强制性条文》。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第五章】工程建设方案（二）建设规模及主要建设内容建设规模：项目用地面积980亩，总建筑面积300000m2。主要建设内容：（1）建设汽车展销馆1幢，建筑面积20000m2；建设4S店业务用房121000m2；（2）建设二手车交易大厅1幢，建筑面积5000m2，建设二手车交易门店15000m2，建设汽车棚盖展场10000m2，建设露天展场100亩。（3）建设大跨自选式零配件经营商铺6幢，设铺位约800个，建筑面积60000m2，建设零配件仓库2幢，面积20000m2。（4）建设汽车检测用房1幢，建筑面积5000m2，建设汽车维修车间15000m2。（5）建设综合服务用房1幢，建筑面积5000m2，建设会议中心及酒店面积10000m2，设客房数量100间，建设酒店式公寓200套，建筑面积14000m2。（6）完善场区道路、给水、排水、消防、绿化、供电、环保、照明等公用辅助工程。（三）工程建设方案1．建筑设计（1）主要建筑物特性见下表。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第五章】工程建设方案（2）各单体建筑基本呈南北向略偏东布置，贸易广场内绿化以点面结合式布局，道路周边均设公共绿地，建筑间距保持规定系数以上，距南、北两侧建筑皆大于20米，各建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。（3）各建筑按规范要求设置楼梯和疏散通道，能合理分流人群，并能满足紧急疏散和防火要求。多层综合服务大楼、宾招用房、二手车交易大厅、检测楼需至少设置两部以上的楼梯，汽车展销厅东南西北各设置两个出入口。（4）墙体：展销厅墙体采用加气混凝土砌块及低辐射节能吊挂无框玻璃幕墙，白色玻璃。其他建筑墙体选用生产能耗低、节土利废、施工方便和体轻、强度高、保温效果好95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第五章】工程建设方案的加气混凝土砌块，墙体±0.000以下设置防潮层。（5）楼地面：各多层建筑楼板全部混凝土浇注，卫生间等用水房间楼地面涂刷防水涂膜，地下层防水等级为一级，二道防水设防；地面先素土夯实，上面依次为200厚碎石碾压密实、30厚粗砂层，200厚C25混凝土面层。（6）室外装饰：玻璃幕墙无需处理，其它外墙面喷涂乳胶漆，涂料颜色由项目单位与设计单位另行商定，色彩建议采用浅色调，利于节能。散水为混凝土，各建筑物屋面采取架空隔热屋面，展厅为保温隔热彩钢夹芯板屋面，排水坡度为2%。（7）室内装饰：房内墙面和顶棚装饰采用15mm厚1：3水泥砂浆打底，涂乳胶漆；卫生间的楼地面做好排水坡，排水坡度不小于1%。室内装修必须用A类无机非金属建筑材料和装修材料。（8）门窗：普通办公室采用纤维板门，有特殊防护要求的房间采用安防门，窗户为塑钢单玻窗。外门窗及玻璃幕墙的性能要求见下表。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第五章】工程建设方案2．结构设计（1）结构选型本项目主要建筑展销馆采用大跨度网架结构，维修车间采用轻钢结构，其他建筑采用框架结构，建筑结构安全等级为二级，地基基础设计等级为乙级。（2）设计条件结构设计基准期为50年，耐火等级为一级。根据《中国地震动参数区划图（GB18306-2001）》和《建筑抗震设计规范（GB50011－2001）》中有关规定，场地地震动峰值加速度小于0.05g，无需考虑抗震设防。（3）基础型式场址目前还未进行岩土工程勘察，结合拟建建筑物特征，通常采用人工挖孔桩基础及浅基础。项目在初步设计与施工图设计时，设计单位根据建筑物上部结构及荷载情况，结合场地岩土实际勘察情况，选择经济、合理、安全、可行的基础形式。（4）设计活荷载标准值设计使用活荷载标准值见下表4－5：95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第五章】工程建设方案基本风压为0.35KN/m2，基本雪压为0.45KN/m2，其余未尽之处按《建筑结构荷载规范(GBJ50009－2001)》的相关规定取值。（5）混凝土：桩基础采用C40级抗裂防渗混凝土，垫层C15级素混凝土（用于自防水混凝土底板下）；墙、柱采用C40级抗裂防渗混凝土；屋面均为自防水混凝土，设计抗渗等级S6。梁、板皆采用C30级抗裂防渗混凝土。钢材：I级圆钢HRB235fy=210N/mm；II级变形钢筋HRB335fy=300N/mm；III级变形钢筋HRB400fy=360N/mm。网架展厅钢柱与钢梁、主次梁的连接采用高强螺栓（摩擦型），其他型钢、钢板、螺栓、吊钩等采用Q235钢，所有钢材必须符合国家建筑用钢标准，并经抽样检验合格后方可使用。（6）楼板、梁、构造柱做法参照相应的建筑设计规范。（7）回填土应分层淋水夯实，填土内有机质含量不超过5%，100mm厚砼地板下设100mm厚砂垫层。3．给水设计本项目由市政给水管网直接供水，分别经水表计量后在95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第五章】工程建设方案汽车贸易广场内环通，以保证供水的可靠性及安全性。根据《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）和《建筑给水排水设计规范》规定的用水指标及功能分区，道路广场及绿化用地用水指标为0.3万m3/km2.d，其他用水指标为0.9万m3/km2.d，未预见水量取15%，经计算，建成后总用水量约4000m3/d。考虑流量变化系数，高峰用水量按250m3/h。采取两路以上主管供水，供水管网成环网布置。供水管径按下式计算：式中：Q—给水设计流量（m3/h）V—给水在管内流速（m/s）计算结果，共布置两路DN200给水主管，连通管管径取DN150，给水管总长约5.3公里，管材选用PE管。4．排水设计排水采用雨污分流制。屋面雨水和道路及室外场地雨水分别由雨水立管和道路雨水口经室外雨水管汇集后直接排至附的水库或市政雨水管网。室内生活废水采用合流制，经室外化粪池作简单处理后排至市政污水管网。排水管沿道路布置，选用钢筋混凝土管。5．电气设计（1）预计负荷及负荷等级95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第五章】工程建设方案根据《民用建筑电气设计规范》（JGJ16－2008）确定本工程负荷等级为三级负荷。项目新建建筑总面积30万平方米，单位负荷取45W/m2，总用电装机约13500KW，考虑各类用电负荷间的同时系数为0.7，总用电负荷约9450KW。（2）供电电源及计量由城市10KV电网按环网方式供电。汽车贸易广场内设置10KV开关站二处，分区域设置若干户外10/0.4/0.22kV预装式变电站（带环网柜）。低压供电以楼单元为供电单元，从户外变电站至单元总电源箱采用等截面电缆供电。采用树干式供电，并宜采用电缆埋地进线，进线处应设有电源箱。供配电系统应考虑三相用电负荷平衡。（3）配电方式及敷设由10KV配电室引至各建筑物的低压线路，原则上采用电缆线路埋地或沿电缆桥架敷设。各功能区的220/380V配电系统，宜采用树干式供电。（4）防雷与接地按二类防雷建筑物设防，采取防直击雷及侧击雷措施。0.4/0.23KV系统的电气安全防护措施采用TN-S系统，并进行总等电位联结。所有电气设备正常不带电部位均可靠接地。本工程各种形式的接地均共用接地装置，接地电阻不大于1欧姆。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第五章】工程建设方案每幢建筑的总电源进线断路器，应能同时断开相线和中性线，应具有剩余电流动作保护功能。按城市规划管理技术规定要求，沿110KV架空电力线两侧边导线各留出10米高压走廊防护绿地。（5）计算机网络系统计算机网络的设计应与当地信息网络的现有水平及发展规划相协调。计算机网络进户线应在用户配线箱内做集合点（CP），便于系统维护、检修。各办公室、展厅及商铺宜安装信息交换机或集线器，装设标准插接式计算机插座。（6）有线电视系统有线电视信号源由城市有线电视网提供，经前端设备后通过有线电视网络送至各处，本设计只提供管线预埋，系统由有线电视专管设计部门负责提供。有线电视进户线应在用户配线箱或专用用户分配器箱内做分配（界）点。（7）建筑设备监控系统与管理系统表具数据自动抄收及远传系统应具有下列功能：表具数据自动抄收及远传、掉电保护和数据存储、超限定值判断、故障自动检查和报警、偷窃电鉴别、分时段计费、实时计量、在线查询、管理等。系统的通信接口应灵活方便，适用面广，可与普通表具、脉冲表具、直读表具等相连接。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第五章】工程建设方案建筑设备监控系统软硬件组成应确保性能可靠、组态方便、扩展性能好、控制功能多样化、系统的兼容性、人机界面友好、方便运行管理及经济合理。应根据监控功能需求设置监控点，其服务功能必须与管理体制相适应。（8）电话系统本工程电话线路由城区电话网引入，室外电话网络由电信局统一设计和安装。（9）综合布线系统为适应计算机和通信技术的高速发展，全部采用六类双绞线综合布线系统，传输干线由网络公司统一设计和安装。6．消防（1）设计依据：《建筑设计防火规范》（GB50016－2006）及《汽车库修车库停车场设计防火规范》（GB50067－1997）。（2）耐火等级不低于二级。（3）消防给水管道与生活给水管网合用，且至少应有两条进水管与室外管网或消防水泵连接。当其中一条进水管发生事故时，其余的进水管应仍能供应全部消防用水量。（4）室外消防用水量按30L/S，火灾延续时间2小时；室内消防用水量为15L/S，火灾延续时间2小时。（5）设地上式消火栓26个。（6）建筑周围应设环形消防车道。（7）网架屋顶应采取防火保护措施.钢柱及剪力撑等受力构件均应涂耐火极限不小于2.00小时的白色防火涂料，钢梁和檩条应涂耐火极限不小于1.50小时，屋面承重构件不低于0.5小时。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第五章】工程建设方案7．绿化及美化广场内绿地规划布局采用“点”“线”“面”有机结合的系统进行布置。（1）点：主要指庭院绿地，4S店、综合服务区内绿地，以草坪、花卉和灌木为主。（2）线：充分利用场内道路两旁行道树和人行道两旁的带状绿地形成线性的绿化布置，行道树采用效果好的常绿乔木，带状绿地则多用树木点缀。（3）面：在汽车贸易广场入口处及展厅旁等地方充分利用土地成片布置草坪和整型植物，同时辅以五彩花卉来点缀，形成大片绿地。汽车露天展场满铺草坪砖，以增加绿地面积。按总体绿化率25%的指标设置绿地，绿化总面积约16.3万平方米。8．道路工程道路分主干道与次干道两级，皆为混凝土路面，主干道宽度32米，支路宽度20米，32米主干道横断面为中央15米车行道，两侧分别为2.5米隔离绿化带和6米人行道，20米次干道横断面为中央12米车行道，两侧分别为4.0米人行道，道路总面积9.8万平方米。车行道路面结构为：土基：路基素土分层压实后，密实度＞95%。垫层：采用天然级配砂砾（卵），厚度18厘米。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第五章】工程建设方案基层：采用5%水泥稳定碎（砾）石，厚为18厘米，基层顶面的当量回弹模量≥80MPa。面层：水泥混凝土，厚22厘米，设计抗折强度为4.5MPa。人行道拟定结构为：素土夯实，夯实度＞90%，8厘米厚C10混凝土垫层，2厘米厚1：2水泥砂浆找平层，2厘米厚M5.0水泥砂浆结合层，5.0厘米厚C25混凝土预制板。9．其他工程（1）露天展场露天展场主要作停放交易车辆之用，拟采用预制块嵌草砖（植草砖），自下至上结构型式为：土基夯实、8厘米厚碎石垫层、10厘米厚C15混凝土层、3厘米厚1：2水泥砂浆结合层、10厘米厚青灰色预制块。（2）公建设施规划本规划在充分体现现代化汽车城的气氛同时，加强配套设施建设，以提高汽车贸易广场交易的效率、品位，公建设施结合绿化体系布置。垃圾收集与处理：本项目规划设垃圾站1个，与公厕结合设置，设计成小品式构筑物以美化环境，由项目单位或物业公司集中至附近转运站，再由环卫车运至***市生活垃圾处理场。公厕：汽车贸易广场规划设公厕5处。展销区、零配件集散区、二手车交易区、汽车检测维修区、综合服务区各设1处。另外展厅、交易楼及经营用房内均设自用卫生间。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第五章】工程建设方案污水处理：汽车贸易广场生活污水接入城市道路污水干管,集中排至市政污水处理厂进行处理。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第六章】环境保护与节能六、环境保护与节能（一）项目场址环境现状***市地形地貌以低山丘陵与河谷平原为主，森林覆盖率达39.5%。境内水系纵横，大小水库、山塘遍布全境，水系发达，地表水和地下水资源均较丰富。地表径流归属于锦河、肖江、潦河、袁河四大流域，其中锦河是最大河流，境内流程近70公里，流域面积为1607平方公里。全市多年平均径流量为20.38亿立方米，大部分形成河川径流和地下水补给；地下水资源量在8亿立方米以上，水质良好，环境状况整体优良。近年来，随着全市工业化程度的提高，特别是以建材行业为主导产业的产业结构，市域局部环境受到了一定的影响。主要表现在水泥、陶瓷生产过程中所产生的粉尘、固体废弃物和废水，炉窑排放的黑烟，不同程度地影响了良好的自然环境。***市委市政府非常重视环境保护工作，逐渐完善环境监测手段，加大环境保护力度，企业和社会也都作出积极响应，对污染较为严重的企业一律关停并限期整改，各类污染的排放大大降低。在农业方面，通过农业综合开发对农田进行了高标准整治，岗坡地合理开发利用，林网村镇绿化美化配套，使市域环境进一步走向良性循环，是江西省确定的“山江湖综合治理生态农业建设示范试点市”。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第六章】环境保护与节能江西（***）货运汽车贸易广场选址位于***市城区东郊，与***工业园区相邻，占地面积980亩。项目用地以丘陵缓坡为主，基本为残次林和草坡；有少量的耕地，还有一口水塘及部分水渠，主要用于农业灌溉。目前的用地属性以农业种植为主，场区内没有工业企业，没有污染物排放，环境现状良好。空气质量达到2级标准。（二）环境保护标准1．环境质量标准①《环境空气质量标准》（GB3095－1996）二级。②《地表水环境质量标准》（GB3838－2002）Ⅱ类。③《土壤环境质量标准》（GB15618－1995）二级。④《城市区域环境噪声标准》（GB3096－1993）Ⅱ类。2．污染物排放标准①《锅炉大气污染物排放标准》（GB13271－2001）Ⅱ类。②《大气污染物综合排放标准》（GB16297－1996）二级。③《污水综合排放标准》（GB8978－1996）一级。④《污水排入城市下水道水质标准》（CJ3082－1999）。（三）环境影响1．项目建设对环境的影响货运汽车贸易广场项目在建设过程中对区域及周边环境会造成一定的影响，主要有以下几个方面。（1）在场地平整时，会破坏部分植被，95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第六章】环境保护与节能地表裸露，使得区域生态结构发生一定变化；工程在取土、填土后裸露表面被雨水冲刷后将造成水土流失。（2）工程施工时运输、搅拌过程中有大量的粉尘产生；路面开挖后土地裸露，风吹会引起扬尘，在汽车碾压后及风速较大时，灰尘污染更为严重。扬尘及噪音污染，将给附近工业园区正常生产及居民生活带来一些影响。（3）施工期间工地噪声较大，主要来源于施工作业机械，如推土机、压路机、挖掘机、搅拌机等。这些突发性非稳态噪声源将对施工人员和附近居民产生不利影响。（4）汽车贸易广场建设期内，施工单位搭建了各类临时设施，长期居住在内的施工人员产生的生活污水、生活垃圾不容忽视，不处理好也将对周围环境产生不利的影响。2．项目运营对环境的影响货运汽车贸易广场是各类车辆、物资、人员的集散地，车辆以重中型卡车为主，还有部分乘用车。因此，项目建成运营对环境的主要影响有以下几个方面：车辆尾气排放对大气的影响、车辆维修时泄漏的机油对水体的影响、车辆及市场交易噪声对环境的影响、贸易广场人员生活垃圾及生活废水对环境的影响、固体废弃物对环境的影响，详述如下。（1）废气对大气环境的影响项目运营后的大气污染物主要为汽车尾气中的碳氢化合物、一氧化碳和氮氧化物95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第六章】环境保护与节能，贸易广场及周边居民的厨房油烟，以及垃圾收集点散发的恶臭气体等。机动车的尾气污染已经成为大气环境的主要污染源，严重地影响了城市空气质量。贸易广场的重中型卡车多，而且经常处于启动、停止、调整车位等机动状态，尾气排放量大，对环境影响严重，须重点处理。居民厨房废气包括燃料废气和油烟废气，污染物含量较低，经油烟机处理后通过油烟竖井高空排放，对大气环境影响不大。合理布置公共厕所和垃圾中转房，及时清运垃圾，可以控制垃圾恶臭对环境的影响。（2）污水对水环境的影响汽车贸易广场的污水主要有车辆的清洗废水和维修时泄漏的各种废油，还有生活污水、商铺废水和各类地面冲洗废水。居民生活污水和商铺废水经化粪池预处理后，汇同其他污水，由污水管网收集后汇入工业园污水管道。据调查，生活污水中主要污染物及其浓度一般为：CODcr约250mg/L、BOD5约150mg/L、SS约200mg/L、NH3-N约30mg/L、总磷约2.5mg/L和动植物油20mg/L。直接排放将污染地表水。车辆维修时泄漏的废油如果直接排入受纳水体，将严重污染水质。废油是有机高分子结构，长时间覆盖在水面上分解后，会对水体形成有机污染；油污覆盖在水面上，会隔绝水体的氧气，对水生生物造成影响。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第六章】环境保护与节能由于生活污水（其中粪便污水经厌氧消化处理后）水质满足《污水排入城市下水道水质标准》的排放要求，可直接排入工业园污水管网，收集后送污水处理厂集中处理，尾水排入锦河，不会对受纳水体造成影响。（3）固体废弃物对环境的影响货运汽车贸易广场运营中产生的固体废弃物主要有商铺产生的生活垃圾及其它固体废弃物。生活垃圾的主要成份为：废塑料、废纸、残剩食物、包装物（玻璃、塑料、木、铁等）以及其它有机垃圾。贸易广场内设有专用的垃圾收集点，其中可回收垃圾将分类回收，其余生活垃圾收集后由环卫部门统一清运，送城市生活垃圾填埋场卫生填埋处理，同时做好垃圾堆放点的消毒。因此，若能保证及时清运垃圾，则产生的固体废弃物不致对周围环境造成不利的影响。（4）噪声对声环境的影响贸易广场运营后主要的噪声有进出场的汽车行驶、鸣笛的交通噪声，车辆维修时的各种机械噪声，商铺交易噪声，公用设施的风机、水泵等机械设备噪声，各类空调设备的噪声等，声环境比较嘈杂。根据同类场所对比，经相应措施治理后上述噪声都只可以降到较低水平，对周围环境影响不明显。（四）环境保护与治理措施1．项目建设期的环境治理措施95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第六章】环境保护与节能（1）在场地平整施工时，要处理好土方转运工作，场地标高设计应与当地自然环境相融合，尽可能移挖作填，避免大挖大填。在建设过程中，土方的转运由建设管理部门统一调度，禁止将土方随意堆放，以免造成水土流失。（2）货运汽车贸易广场四周的宜林地带应植树造林，总体布局应与自然景观相协调，挖方及填方地段的边坡、坡角应设置护坡或铺草、种树，对被破坏的植被应及时恢复。（3）春夏季为雨季，暴雨强度大，应防止雨水冲刷引起水土流失，预先合理规划排水系统，同时注意错开雨季施工。（4）项目场址位于320国道一侧，车流量大且集中，项目施工给过往车辆造成很大不便，管理部门要合理安排土方、建材等车辆的流向，降低施工对过往车辆的影响。（5）施工期间搅拌站及土方、施工材料的运输易形成粉尘污染。遇干燥天气应采取洒水措施控制车辆运输过程中产生的扬尘，可有效减轻大气粉尘污染。（6）项目建设过程中对周边的水环境有一定的影响，要注意施工期间水体的保护。施工人员集中居住点和生活污水不得随意倾倒，生活垃圾特别是粪便要集中处理，含有害物质的建筑材料要远离水源地。2．项目运营期的环境治理措施（1）废气的治理95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第六章】环境保护与节能综合治理货运汽车贸易广场各类车辆的废气排放。对进场交易的二手车需采取有效的技术措施降低尾气排放；制订合理的场内交通组织措施，使往来于4S店、交易区、停车场的车辆有序通行，严格区域定置管理，使进场车辆快速通行，避免拥堵；优化物资集散转运流程，减少车辆在贸易广场的停滞时间。通过以上措施，可以有效减轻贸易广场内汽车废气对环境的影响。由于居民生活的油烟排放量较小，酒店也都设计有收集油烟的装置，烟气经处理后向高空排放对环境产生的影响较小。餐饮业应设置油烟净化装置对油烟进行净化处理再排放。贸易广场应有专人负责收集垃圾，减少生活垃圾在各功能区中停留的时间，降低恶臭的影响。（2）污水的治理汽车贸易广场的停车场及车辆维修、保养时将有部分废油泄漏，如果任其流入排水管道，将对受纳水体产生不良影响。因此，应将维修时产生的废油单独收集，统一处理，不得让其流入排水管道系统，以避免污染。贸易广场产生的生活污水经配套的粪污处理装置预处理后汇入邻近的工业园区污水收集管网，统一送污水处理厂，经处理达标后排放。污水处理厂按照二级处理方式设计建造，生活污水经处理后能够达到国家及地方规定的排放标准，不会对锦河的水质造成影响。（3）固体废弃物的处理95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第六章】环境保护与节能经营过程产生的破损商品、包装物要及时收集，可回收部分应由货主回收利用；废弃物由环卫部门集中后作卫生填埋处理。汽车贸易广场的各商家必须实行生活垃圾分类装袋收集，可回收废弃物全部回用，实现废弃物的减量化、资源化。在广场实行垃圾定点定时收集方式，减少垃圾长时间存放产生的异味，并由环卫部门做到日产日清。环卫机构要经常清洗垃圾筒和垃圾房地面，保持清洁。餐厨垃圾及地沟油必须委托专业机构处置。（4）噪声的治理汽车贸易广场内可以实行禁止鸣笛、限制车速的方式减轻交通噪声，还可以通过密集绿化缓解交通噪声对附近居民的影响。装设中央空调以及公用设施的水泵、风机等必须选用低噪声设备，并采用建筑隔声、吸声及减振措施。（五）节能与节水1．合理用能标准及节能设计规范本项目将根据国内该行业的能耗水平确定项目的用能标准，项目引用的节能设计规范如下：①公共机构节能条例　　　　　国务院令 第531号②民用建筑节能条例　　　　　国务院令 第530号③中国节能技术政策大纲　　　计交能（1996）905号④公共建筑节能设计标准　　　GB50189-2005⑤民用建筑电气设计规范 　　　JGJ/T16-92⑥建筑照明设计标准　　　　　GB50034-200495 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第六章】环境保护与节能⑦城市道路照明设计标准　　　GJJ45-91⑧设备及管道保温保冷设计导则 GB/T15586-1995⑨宜春市民用建筑节能管理规定（试行）其他与城市建设相关的节能规范与标准。2．能源分析及指标（1）货运汽车贸易广场能耗的构成货运汽车贸易广场经营范围有汽车销售、二手车交易、汽车零配件销售、仓储、汽车维修保养、车辆检测等相关汽车服务，还有部分配套的宾招服务。项目能耗主要为车辆维修保养等经营能耗与建筑能耗两大部分，其中建筑能耗为主。①建筑能耗汽车贸易广场有各类建筑，包括汽车贸易广场的4S店、汽车展馆、商铺、管理用房、宾招服务设施和部分住宅。建筑能耗指维持建筑物正常功能所消耗的能量，通常包括：照明、采暖、空调、通风、炊事、热水供应、家电及电梯等，其中比重最大的是供暖和空调。②汽车修理能耗汽车贸易广场的经营能耗主要为4S店的车辆维修、车辆保养（包括清洗）、专业修理厂的车辆维修能耗。（2）建筑能耗、汽车修理能耗现状社会能源总消耗可分为三类：工业、交通和建筑耗能。据统计，我国的建筑能耗在社会总能耗中所占的比例约30%（95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第六章】环境保护与节能其中供暖占40－50%），而公共建筑的能耗是普通建筑能耗的5－10倍，甚至更高。①建筑能耗现状据统计资料，国内大型商场、写字楼与酒店等公共建筑每平米年耗电量在45－240度之间，均值为104度，其中空调耗电量在22～127度之间，均值为47度，空调能耗占建筑能耗的49%，最大值达到87%。***市属于夏热冬冷地区，气候特点是夏季气温高，最热月平均气温25℃~30℃，最高气温达40.4℃以上；冬季寒冷，最冷月平均气温3℃~5.4℃，最低气温为－11.2℃。导致这一地区的空调普及率及空调建筑数量都增长较快，建筑平均能耗水平也比较高，类似本项目的商贸广场每平方米年耗电量在45度左右。②汽车修理能耗现状汽车修理能耗工业能耗，按照统计数据，目前我国汽车修理行业的一般能耗水平为每万元产值150－200度电，4吨左右水；先进水平达到了为每万元产值100度电，3吨左右水；而能耗水平在每万元产值300度电，4.9吨水以上的必须改造。（3）项目节能目标项目的节能目标分为建筑节能及汽车修理节能两部分。建筑节能目标为：95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第六章】环境保护与节能通过采用增强建筑围护结构保温隔热性能和提高采暖、空调设备能效比的节能措施，在保证相同的室内热环境指标的前提下，与未采取节能措施前相比，采暖、空调能耗应节约50%。汽车修理节能目标为：每万元产值电耗100度，水耗3吨。3．主要节能节水措施（1）节能重点在建筑热工设计①建筑体型系数n：体型系数根据建筑物性质及层数不同而有不同要求。一般：居住建筑n≤0.3，公共建筑n≤0.4。②窗墙比：居住建筑小于0.3－0.5，公共建筑小于0.7。③外窗的气密性：《建筑外窗气密性能分级及检测方法》GB7107－2002不应低于4级水平。④遮阳系数≤0.5。⑤围护结构传热系数的控制（k值）：屋顶　　　外墙　　外窗居住建筑　　　　0.6　　　0.6　　　2.8公共建筑乙类　0.4~0.55　0.45~0.6　1.8~2.8（2）优化暖通空调设计①热源总负荷要与单体设计计算热负荷相匹配。②供热、供冷管网要加强保温。③循环水泵功率要准确计算，避免运转功率过高费电。（3）室内环境设计参数选择①不宜将室内外温差调得过大，避免夏季室温太低，冬季室温太高，一般按照下面的温度范围调节：夏季空调t＝26－28℃　冬季空调t＝20－24℃95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第六章】环境保护与节能②提高新风比例，充分利用新风的天然冷源，换气次数取1.0次／小时。（4）采用节能技术、选用节能设备①所有的空调暖通系统必须选用高能效比的设备。②选用高效节能的修理设备，发挥各类设备的效率。③车辆清洗必须采用节水洗车技术，既节约了水、电，又减轻了市政污水处理厂的负担。（5）加强综合管理，确实做好节能工作①制订指标量化、方便操作的能耗管理制度，将节能目标进行分解，落实到汽车贸易广场的的各家公司，实行能耗目标管理，对能耗过高的公司一方面责令整改，另一方面用经济手段处罚，以迫使其主动进行节能改造。②加强节能管理，在保证室内热环境指标的前提下杜绝过剩用能，减少设备空转耗能；杜绝无人时开空调、电灯等电器，尽量使用自然光照明。③依靠新技术节能。使用变频调速技术改造原有的固定转速风机、水泵等主要耗能设备；利用工控机和PLC提高自动化控制水平；应用高效照明节能技术，采用照明节电器。④专业技术措施节能。降低基本电费及变压器损耗，减少变、线耗损，提高用电单元的功率因数。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第七章】劳动安全卫生与消防七、劳动安全卫生与消防（一）劳动安全卫生1．影响劳动安全卫生的因素分析本项目的主要工程内容包括大跨度钢结构展馆、普通钢结构房屋和仓库、普通多层砖混建设等，还有土方工程、电力架线工程及供水、排水等公用辅助工程。影响劳动安全卫生的主要因素分析如下：（1）施工单位安全生产责任意识不强，管理制度不规范，导致安全事故发生的可能性提高；（2）施工人员不按生产规程上岗作业，缺乏自身安全防护意识，容易产生人身安全事故；（3）施工现场的土方及施工材料堆放的位置不妥，容易造成交通事故和安全事故；（4）吊装作业现场管理松散，未按作业规程操作，容易造成人身及其它安全事故；（5）施工现场管理措施不严格，容易造成安全隐患。2．防护和监控措施（1）加强安全生产管理，严格执行安全生产责任制度，采取有效措施，防止伤亡和其他安全生产事故的发生。（2）建立健全劳动安全生产教育培训制度，加强对员工安全生产的教育培训，未经安全生产教育培训的人员，不得上岗作业。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第七章】劳动安全卫生与消防（3）施工现场作业人员必须佩戴规定的安全防护用品，严禁违章作业，严禁酒后作业。施工人员有权禁止他人违章作业，有权申述理由拒绝违章作业。（4）施工期间，房屋主体外脚手架的外立面应满挂安全立网，通道位置及临街、临路侧应用钢管、竹笆板搭设防护棚及水平安全网。（5）吊装作业前应根据作业特点编制专项施工方案，并对参加作业人员进行方案和安全技术交底。作业时周边应设置警戒区域，设置醒目的警示标志，防止无关人员进入；特别危险处应设监护人员。（6）起重吊装作业必须由专业技术人员作业，属于特种作业的人员必须按国家有关规定经专门安全作业培训，取得特种作业操作资格证书，方可上岗作业。（7）吊装过程必须设有专人指挥，其他人员必须服从指挥。起重指挥不能兼作其他工种，并应确保起重司机清晰准确地接受指挥信号。起重机作业时，起重臂和吊物下方严禁有人停留、工作或通过。严禁用起重机载运人员。（8）登高作业人员必须经过技术、安全培训，作业时穿胶底鞋、带安全帽，安全带必须扎在牢固的构件上。（9）在露天有六级以上大风或大雨、大雪、大雾等天气时，应停止起重吊装及架线作业。（10）项目施工单位应建立劳动安全事故应急预案，建设单位应加强监督。（二）消防设施95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第七章】劳动安全卫生与消防（1）汽贸城的总体布局应符合国家有关规范，建筑设计必须符合规划要求，各建筑物之间的防火间距及安全出入口应按规范设置，保证事故发生时有关人员能迅速安全疏散，并防止波及其他区域。（2）作业场所应配备消防栓箱、干粉消火器，并安装报警装置，做好事故处理应急措施以及消防知识教育普及工作，提高职工的防火意识。（3）注意保持场地内水库水位，平时作为景观水池，火灾发生时可作为消防应急水源。（4）汽贸城主要消防设施包括26个室外地上消火栓，消火栓有一个直径为100毫米和二个直径为65毫米的栓口，保护半径为100米。室外消防给水网布置成环状，与生产用水管合用。（5）展馆、仓库内应设置自动喷水灭火系统，采用快速响应早期抑制喷头。（6）各建筑物内配置手提磷酸铵盐灭火器，并设有室内消火栓，每个室内消火栓配直径为65毫米，L=25米的水龙带一条，并配有D65×19的水枪一支，室内消火栓应设在明显易于取用的地点，栓口离地面高度宜为1.1m，其出水方向宜与设置消火栓的墙面相垂直，灭火器放置于灭火器箱内，内部消防给水管道与生产生活给水管道合用。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　【第八章】组织管理与人力资源配置八、组织管理与人力资源配置（一）项目招标1．招标工作依据（1）《中华人民共和国招标法》；（2）《建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定》；（3）江西省实施《中华人民共和国招标法》办法；（4）项目建设单位提供的有关资料。2．招标工作原则（1）招标方式按照江西省发展和改革委员会有关要求，结合本项目特点，拟采用以下招标方式：建筑安装工程、施工监理、勘察设计皆采取邀请招标，进行资格后审。（2）招标范围本项目招标范围包括场地平整、道路工程、建筑安装工程、重要材料采购、勘察设计、工程监理等。（3）公告发布95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　【第八章】组织管理与人力资源配置根据国家发展计划委员会《招标公告发布暂行办法》，本项目将在国家公开发行的报刊上刊登招标公告，初步拟定在江西地方日报上刊登。（4）潜在投标人的要求在全国范围内有二级以上施工资质，具有良好的社会信誉和足够的类似工程施工经验的施工单位、有乙级以上监理资质及甲级设计资质的单位均可邀请参与本项目的投标。3．招标组织形式（1）招标机构：由于建设单位不具备相应资质，故拟委托有相应资质资信的招标代理机构负责招标事宜。（2）评标专家委员会：拟由委托的招标代理机构负责组建由五名以上专家组成的评标委员会。专家在专家库随机抽取，建筑行政管理部门对评标活动进行全程监督。招标工作基本情况表项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额(万元)备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘　　察√√√设　　计√√√道路等基础设施√√√√建筑安装工程√√√√监理√√√重要材料采购√√√√其他√（二）项目建设管理本项目建设单位为***货运汽车贸易广场开发有限公司（暂定名），拟由广州市运通四方实业有限公司与广东东田投资股份有限公司、湖北凯乐科技股份有限公司、95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　【第八章】组织管理与人力资源配置广州信基房地产发展有限公司共同投资组建，统一负责整个项目建设和建成后的经营管理，包括规划、设计、拆迁、建设、管理、招商、融资事务的组织、协调、运作等。1．组织机构设置公司严格按现代企业制度建立组织机构，设置董事会和监事会，实行董事会领导下的总经理负责制。各部门主要职责：行政部：负责公司行政、办公等工作；同时负责协调公司各部门的关系。财务部：负责公司的会计核算、监督、划拨款项、报销、资金计划制定、财务预决算编制，协调银行、税务机关关系。人力资源部：负责公司人员招聘、人才测评、员工管理、培训发展、沟通激励、绩效考核、团队管理等工作。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　【第八章】组织管理与人力资源配置招商策划部：负责项目整体策划；汽贸城各经营单位的招商设计和实施；负责汽贸城内自营项目的组织管理工作。工程部：负责项目建设，组织设备采购，审阅图纸，预算，现场监督，办理拆迁、征地手续，设施设备运行，维护。物管部：负责整个汽贸城的物业管理工作，即：维修保洁、保安、防火、保持良好的生活、经营环境。保安部：负责汽贸城的安全保卫工作。2．建设管理措施（1）项目建设单位要按批准的建设文件，充分发挥管理的主导作用，协调设计、监理、施工以及地方等各方面的关系，实行目标管理。建设单位与设计、监理、工程承包单位是合同关系，各方面应严格履行合同。（2）项目建设单位要建立严格的现场协调或调度制度，及时研究解决设计、施工的关键技术问题。从整体效益出发，认真履行合同，积极处理好工程建设各方的关系，为施工创造良好的外部条件。（3）监理单位受项目建设单位委托，按合同规定在现场从事组织、管理、协调、监督工作。同时，监理单位要站在独立公正的立场上，协调建设单位与设计、施工等单位之间的关系。（4）设计单位应按合同及时提供施工详图，并确保设计质量。按工程规模，派出设计代表组进驻施工现场解决施工中出现的设计问题。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　【第八章】组织管理与人力资源配置（5）施工图经监理单位审核后交施工单位施工。设计单位对不涉及重大设计原则问题的合理意见应当采纳并修改设计。若有分歧意见，由建设单位决定。如涉及初步设计重大变更问题，应由原初步设计批准部门审定。（6）施工企业要切实加强管理，认真履行签定的承包合同。在施工过程中，要将所编制的施工计划、技术措施及组织管理情况报项目建设单位。（三）项目经营管理设想项目建成后，公司初期经营重点拟放在招商及物业管理上。同时，积极开展自营业务，增强公司盈利能力。在公司机构设置上，拟增设信息服务中心，向汽贸城内商户提供电子信息服务。信息服务中心主要职能：构建汽车电子商务平台，为整车展销、配件销售、二手车交易、物流运输提供B2B、B2C的网络商务平台；与国内其它大型汽车类专业市场实现市场信息共享、商机即时交换，为进驻商户提供更广阔的潜在市场。（四）人力资源配置根据项目建成后汽贸城经营管理设想，公司人员配置方案设计如下表。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　【第八章】组织管理与人力资源配置除部分骨干员工由总公司派遣外，其它员工皆在当地面向社会招聘，视岗位需要，采取有经验员工和近年毕业大学生相结合模式，以老带新。所有新聘员工皆需送至总公司进行培训，培训合格后方可上岗。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第九章】项目实施进度九、项目实施进度（一）建设工期本项目计划建设工期18个月，2010年2月开始项目的各项前期准备工作，2010年7月正式开工建设，2011年底竣工完成。（二）项目实施进度安排项目主要形象进度安排如下：2010年2月项目开工建设的各项前期准备工作，包括可行性论证、环境影响评价、规划许可、安置区规划设计、征地、拆迁等，并完成工程招标，2010年6月底完成；2010年7月，施工队伍进场，工程正式开工；2011年6月，各建筑主体工程基本完工；2011年12月，绿化美化工程及其它配套设施全部完工，整体通过竣工验收。（三）项目实施进度表计划项目各单项工程实施进度如下表：95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第九章】项目实施进度95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　【第十章】投资估算及资金筹措十、投资估算及资金筹措（一）投资估算依据（1）《江西省建筑工程消耗量定额及统一基价表》（2004年）；（2）《江西省建筑安装工程费用定额》（2004年）；（3）《江西省建筑（装饰装修）工程工程量清单计价指引》（2004年）；（4）建设部：《城市基础设施工程投资估算指标》；（5）材料价格以宜春城区建筑材料指导价为参考，并结合市场调查确定；（6）建设单位提供的规划文件及其它相关资料。（二）开发建设投资估算估算项目开发建设投资75610.0万元，其中土地费用29400.0万元，前期工程费用600.0万元，基础设施建设费4390.0万元，建筑安装工程费30480.0万元，管理费用500.0万元，监理费500.0万元，其它费用3250.0万元，预备费用6490.0万元。1．土地费用本项目征地面积980亩。根据征用土地属性，征地费用标准按袁州区政府有关规定执行。征地报批费用按江西省国土资源厅赣国土资发[2005]9号文“95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　【第十章】投资估算及资金筹措关于进一步规范全省建设用地审查报批工作的通知”的相关规定执行。估算项目征地费用及报批规费合计29400.0万元。2．前期工程费用本项目的前期工程费用包括货运汽车贸易广场规划设计，项目可行性研究，环境影响评价，水文、地质勘测，以及施工临时用电等费用支出。估算项目规划、设计、可行性研究400.0万元，设计审查40.0万元，环评费用约20.0万元，水文、地质勘测费用约为30.0万元，施工临时用水、临时用电费用约需70.0万元，招标代理费40.0万元。项目前期工程费用总额为600.0万元。3．基础设施建设费基础设施建设费包括货运汽车贸易广场供水、供电、给水、消防、排水、排污、绿化、道路、路灯、土方工程等建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。该部分投资合计4390.0万元。见下表。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　【第十章】投资估算及资金筹措4．建筑安装工程费估算建筑安装工程费用总额为30480.0万元，详见下表：5．管理费管理费按财政部〔2002〕394号文《基本建设财务管理规定》，采用差额定率累进计列，约为500.0万元。6．财务费用本项目不考虑银行贷款，财务费用不计。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　【第十章】投资估算及资金筹措7．监理费工程监理费按国家发改委发改价格[2007]670号《建设工程监理与相关服务收费管理规定》计，取500.0万元。8．其它费用其它费用包括各项规费、拆迁安置等费用，本项目共拆迁猪场三个，共拆迁猪舍面积5000平方米，拆迁补助费标准按500元/平方米计，拆迁补助费约250.0万元；各项规费包括市政公用设施配套费、地方教育附加费、人防易地建设费、新型墙体材料专项基金等，按建筑面积100元/平方米计，各项规费约3000万元，其它费用合计约3250.0万元。9．预备费项目预备费按土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费之和的10%计，为6490.0万元。（三）项目投资与筹资计划1．项目总投资项目总投资为开发建设投资与开发建设期内经营资金之和。估算第一年及第二年的经营资金分别为300.0万元、200.0万元，故项目总投资为76110.0万元。2．项目投资计划项目计划在两年内（18个月）完成，投资计划详见下表：95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　【第十章】投资估算及资金筹措3．资金筹措计划本项目的投资来源包括自有资金和销售收入再投入两部分，不拟向银行贷款。项目拟自筹资金58340.0万元，分两年投入，第一年全部为自有资金，第二年投入额3000.0万元，不足部分以销售收入补足，销售收入再投入额为17770.0万元。项目资金筹措计划详见表10－4。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　【第十章】投资估算及资金筹措95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第十一章】财务评价十一、财务评价（一）财务评价基础数据与参数选取1．计算期与财务基准收益率（1）项目计算期取10年，其中建设期18个月。（2）结合本项目实际情况，项目财务基准收益率取10%。2．其它计算参数（1）项目收入来源于各类建筑、场地的出售及出租收入，其性质类似于房地产开发项目，营业税率为5%，城市维护建设税5%，教育费附加3%。（2）企业所得税按25%，土地增值税按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令［1993］138号）的有关规定计算。（3）本项目估算总投资为75610.0万元，其中开发产品成本75570.0万元，开发商铺及其它营业性建筑面积30.0万平方米，开发产品折合单价2519.0元/平方米。（4）本项目的商铺出售、出租价格拟按计算期均价计。以2009年***市汽运城及其周边商铺出售、出租价格为参考，本项目商铺平均出售价格按5500元/m2，出租价格按250元/m2·年。（二）营业收入估算1．商铺销售收入95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第十一章】财务评价本项目新建展销馆、商铺、展场、仓库等经营性用房总面积30万平方米，计划其中的4S专营店、二手车交易商铺、检测站、汽修厂及部分综合服务用房共19.0万m2全部对外出售，这部分建筑占地面积约480亩。计划销售工作从第2年正式开始，至第4年全部完成。预测各年销售进度及销售收入如下表。2．出租收入及其它收入本项目新建经营用房总面积为30.0万平方米，除去对外销售的营业用房后，还有11.0万平方米经营用房（含展销馆、店铺、仓库等）用于出租或自营。主要为商铺出租收入及露天展场出租收入，其它杂项收入忽略不计。按项目正常年出租率80%，各年出租收入估算如下表。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第十一章】财务评价（三）成本费用估算1．开发产品经营成本分摊项目开发建设投资75610.0万元，其中开发产品成本为75570.0万元。项目开发产品包括出售型商铺19.0万m2（占用土地约480亩），出租型商铺11.0万m2。项目经营成本按各年计划销售情况分摊，出售型商铺分摊经营成本60456.0万元，出租型商铺分摊经营成本15114.0万元。2．运营费用及修理费用由于本项目既有出售型房产，又有出租型房产，故开发完成后的经营期内需发生运营费用，主要为管理费用及销售费用，正常年运营费用按200万元计。修理费用是指出租及自营用房产在经营期间发生的物料消耗和维修费等，正常年按50万元计。（四）盈利能力分析1．土地增值税按95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第十一章】财务评价《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和有关规定精神，根据项目销售计划及定价，项目增值额未超过扣除项目金额的100%，土地增值税适用税率为30%及40%两档。估算项目计算期内需缴纳土地增值税总额为9544.98万元。2．主要盈利指标反映项目盈利能力的主要财务指标如下表所列：从上表所列盈利指标可见，在保留了约一半的开发产品用作出租经营的情况下，项目依然具备较强的盈利能力。（五）偿债能力分析本项目不拟贷款，全部建设资金皆为自筹，故不作偿债能力分析。（六）不确定性分析（1）敏感性分析项目的主要不确定因素包括开发建设投资及销售/出租价格。对项目税前95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第十一章】财务评价财务内部收益率进行单因素敏感性分析，分析结果如下图表所示。（2）临界点分析以项目投资税前财务内部收益率等于10%为临界点，土地费用、销售收入、建安工程费用的临界点分别为：（七）财务评价结论由财务分析结果可见，项目投资税前财务内部收益率为95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　【第十一章】财务评价19.48%，高于设定的基准收益率，项目有较好的盈利能力，在财务上可行。由敏感性分析及临界点分析可见，本项目的土地费用、销售收入、建安工程费用等还有较大余裕，项目的财务抗风险能力较强。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　【第十二章】社会评价十二、社会评价（一）项目对社会的影响分析1．对区域经济发展的影响（1）延伸产业链条，打造新的支柱产业***素有“汽运之都”的美誉，汽运产业规模和知名度位居全国县级行政区之首，货运汽车贸易和服务业规模名列全省县市之冠。但“两头在外”的货运产业发展模式，已逐步呈现后劲不足的趋势。本项目是***市货运汽车产业基地建设的有机组成部分，将在***市现有汽运产业的基础上，通过吸引外来投资，延伸产业链条，引导***市的汽车产业由运输服务业逐步向汽车服务业、制造业拓展，以运输服务和汽车贸易带动汽车制造业的发展，并进而形成二、三产业相互促进、共同进步的产业格局，为***市经济发展打造又一支柱产业。汽车产业产业关联度高，经济带动力强，已成为现阶段国民经济的重要支柱产业，工业经济发展的首选产业之一。拟建的***市货运汽车贸易城是设想中***市货运汽车产业发展的重要纽带，其建成投运将可极大地提升***市汽车后市场品牌效应和产业集聚力，加速***汽车产业链条的壮大。（2）做大区域经济总量，增加地方财政收入***货运汽车保有量已达13000辆以上，每年4000辆以上95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　【第十二章】社会评价的新车和近8000辆的二手车交易额可达16亿元以上；每年配件交易额达到10亿元以上；每年货车改装量达近5000辆，形成产值10亿元以上。随着***市经济的增长，每年的陶瓷、水泥、碳酸钙、农产品生产的运输业务量就达40亿吨公里以上，是货运产业发展的强劲动力。本项目建成后，***市的新车销售、二手车交易、汽车零配件交易将大部分集中到汽车贸易广场。以目前***汽车销售及相关服务业的基础，预测在10年内项目营业额将以前5年平均15%、后5年平均10%的年增幅增长，到2020年，本项目的营业额将达到100亿元。预计货运贸易广场各年交易额及创造税收如下表：2．对当地城市化进程的影响建成后的汽贸城将纳入***市城市总体规划，成为***95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　【第十二章】社会评价市城区的有机组成部分。预计项目建成后，将进一步带动***市制造业、商业、物流业、房地产业、餐饮业、信息服务业等的发展，创造大量的直接和间接就业机会，引导人口向城市集中，从而加速当地城市化建设进程。3．对城乡居民就业的影响项目的建设将进一步扩大制造业和服务业在三次产业所占的比重，从而为当地创造大量的劳动就业机会。据测算，建成后的汽贸城将可容纳近千人在内工作生活，有效吸纳农村富余劳动力并解决一部分下岗工人的再就业，有助于稳定社会秩序，提高人民收入水平。（二）项目与所在地互适性分析1．不同利益群体对项目的态度及参与程度与项目相关的利益群体主要包括土地使用权原拥有人、建筑业从业者、投资客商及***市汽车服务业从业者。（1）土地使用权原拥有人项目土地的使用权原拥有人为***市瑞州街道南埔村、连锦村及祥符镇莲花村。场地以林地为主，有少量荒地，林地主要为残次林及杂木、灌木。由于该地距居民点较远，土地开垦面积小，总体产出较低。另一方面，该地已属***工业园区规划范围，转为工业及商业用地趋势明显。土地征用后，地方政府也会在就业及安置方面给予倾斜，因此，村民对土地征用无抵触情绪，征地工作进展较为顺利。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　【第十二章】社会评价（2）建筑业从业者建筑业从业者作为汽贸城的开发建设者，参与工程从设计、勘察、施工到建成后使用的各个环节，他们将可依托该项目为当地经济发展作出贡献，并从中证明自己的价值，获取自已应得的报酬，因而对项目极为支持并积极参与。（3）投资客商***汽贸城的建设不但得到地方政府大力支持和推动，同时，***市汽运产业的健康发展也给了投资客商信心，目前已有多家投资商与当地政府接洽，表达了投资汽贸城及汽车制造产业的意图，且有部分零配件制造、整车改装项目进入实质性谈判阶段，即将落户，汽贸城建设正当其时。因此，项目的建设受到了投资客商的青睐。（4）***市汽车服务业从业者***汽运城目前已运营6年，是中国最大县级区域物流中心，但随着近年来***市汽运产业的发展，汽运城已远不能满足经营户的需求。同时，***市大力发展汽车产业的决策对所有汽车服务业从业人员都是利好消息，产业规模的做大可以为从业人员提供更多的机会。因此，这部分群体对本项目的建设是最为期待与支持的。2．各级组织对项目的态度及支持程度汽贸城的建设是把***建成为“江西省货运汽车产业基地”的重要环节，是***市打造新的支柱产业的重要举措，将为***市95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　【第十二章】社会评价创造大量的劳动就业机会，有效吸纳农村富余劳动力并解决下岗工人的再就业问题，稳定社会秩序；工业总量的增加可带动区域制造业、运输业、房地产业、餐饮业等第三产业的发展，使当地的三产结构更趋合理，并增强了区域经济对国内、国际经济形势变化的调适能力。因此，省、市各级政府对项目建设极为重视，江西省长吴新雄、常务副省长凌成兴、副省长洪礼和都对此作出了批示，***市政府也作了大量的调研工作，集思广益，出台了多个促进产业发展的政策文件。3．地区文化状况对项目的适应程度***市作为中国汽运第一县，对汽车业情有独钟，在当地发展汽车服务业和汽车零配件制造业、汽车改装和整车制造业皆有较好的产业基础和文化基础。（三）社会风险分析对本项目影响较大的风险因素归纳起来可概括为政策风险、投资风险、工程风险、环境风险、经营管理风险等。（1）政策风险政策风险主要指国内外政治经济条件发生重大变化或者政府政策作出重大凋整，项目原定目标难以实现甚至无法实现。包括国家政治条件变化、经济条件变化和政策调整，导致工程停工或者投资大幅度增加、工期延长。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　【第十二章】社会评价汽车产业是国民经济重要的支柱产业，产业链长、关联度高、就业面广、消费拉动大，在国民经济和社会发展中发挥着重要作用。2009年，国家制订了《汽车产业调整和振兴规划》，发展现代汽车服务业是产业调整和振兴的主要任务之一，明确提出要“加快发展汽车研发、生产性物流、汽车零售和售后服务、汽车租赁、二手车交易、汽车保险、消费信贷、停车服务、报废回收等服务业，完善相关的法规、规章和管理制度”，并出台了多项政策措施。由此可见，本项目的建设符合国家产业政策，政策风险小。（2）投资风险政策风险、工程技术风险、环境风险等最终也将反应在投资上，这些风险的增加势必造成投资的增加。投资也有其自身的风险因素，工程项目越大、工期越长、工程难度越大，投资面临的风险也越大。在施工建设中可能受到各种意外因素的干扰和影响，如：设计变更、自然环境的突变、原材料不能及时供应和市场价格的波动、施工质量和施工组织管理的优劣等等，将导致工程实际投资额发生变化，直接带来投资风险。从项目方案来看，项目的工程复杂程度较低，工程难度不大，且对环境不会带来大的影响，这些因素带来的投资风险较小。但项目资金主要来源于股东投资，各股东自有产业的运营情况有可能产生波动进而影响到本项目的资金到帐。（3）工程风险本项目主体工程以钢结构建筑为主，单层及多层砖混结构建筑为辅，其它建设内容95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　【第十二章】社会评价主要有土方、道路、供水、排水排污、供电等工程子项，工程难度一般，工程风险皆不大。但各单项工程设计时须充分考虑各方面因素，贯彻“安全第一”的指导思想，严格执行相关标准及规范；施工过程中严格质量管理，将项目的工程风险降至最低。（4）环境风险项目的建设及运营对当地环境有一定影响，其中影响最大的应是土方、道路工程造成的少量水土流失，但采取移挖作填、恢复植被及道路绿化等措施后，其影响可有效消除。土地用途转变带来的植被面积变化，也可通过绿化工程进行弥补。其它如施工过程中产生的生活污水、生活垃圾、噪声等对环境的不利影响皆可忽略。（5）经营管理风险经营风险主要指投资者因经营管理不善而导致预期收益不能实现。投资者的市场预测能力和经营管理水平的高低也是影响投资效益的内在因素，是经营风险的主要原因。可采取以下措施：加强市场营销工作，加大销售力度，多渠道、多种方式促销，在找准市场的同时，只有尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险；在项目实施中不断优化设计，采取切实可行的工程技术措施和工程方案，在施工管理中，控制各项开发经营成本费用，降低投资成本；做好物业管理和售后服务，树立消费信誉和品牌信誉。（四）社会评价结论95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　【第十二章】社会评价综上所述，本项目的建设是***市打造新的支柱产业的重要环节，可以延伸产业链条，奠定***市的货运汽车产业发展基础，极大地促进当地经济发展，加快区域城市化进程，增加居民就业。项目的建设获得了与项目相关的各利益群体的大力支持及积极参与，省、市各级政府也出台了多个文件、政策以保障项目的顺利实施。由项目的社会风险分析也可见，各方面风险皆在可控范围内。95 可行性研究报告　　　　　　　　　　　　　　【第十三章】问题与建议十三、问题与建议（1）项目的招商目标能否实现关系着项目的成败，若计划中的各大重卡品牌4S专营店、二手车交易市场能顺利落户汽贸城，将可很快形成商业氛围，积聚人气，则项目投资更有保障，反之亦然。因此，项目单位对此应给予足够的关注和重视，建立一支良好的招商队伍并注重汽贸城的各项管理工作，为入驻商户提供优质服务。（2）项目单位应与地方政府一起，抓紧进行项目报批立项工作，加快项目建设进度。尤其是二手车交易市场，须取得商业部门核发的相关资质方可营业。（3）项目的资金需求量较大，应抓紧资金筹措工作，避免对项目的正常建设造成影响。积极开拓其它筹资渠道，吸引外来资本注入，这不但可缓解项目建设的资金压力，且有助于企业的快速发展和增强公司市场竞争力。（4）项目正常运营后，将会形成较大的车流量，由于目前汽贸城的车辆进出只能依靠320国道，有可能造成该段320国道的交通阻塞，需注意优化交通组织及叉道口的设计。今后，随着周边地块的次第开发，应注意尽力向西、北两个方向分流车辆。95'