XX物流中心项目可行性研究报告 103页

'XX物流中心项目第一章总论1.1项目名称及建设单位1.1.1项目名称XXXX电器有限公司XX物流中心项目1.1.2建设单位概况1.1.2.1建设单位基本概况建设单位：XXXX电器有限公司法定代表人：地址：XX市西安大道中银大厦18层A栋XXXX电器有限公司是XX电器股份有限公司的控股子公司。XX电器股份有限公司（以下简称“XX电器”、“公司”）是中国3C家电连锁零售企业的领先者，国家商务部重点培育的“全国15家大型商业企业集团”之一。截至2010年，XX电器连锁网络覆盖中国大陆300多个城市，并进入中国香港和日本地区，拥有近1500家连锁店，员工15万人，2010年销售收入达1562亿元，名列中国上规模民营企业第二位，中国连锁百强第一位，中国企业500强第50位，入选《福布斯》亚洲企业50强、《福布斯》全球2000大企业中国零售企业第一。目前，XX36 电器的国内连锁网络覆盖了华东一区、华东二区、华北、华南、西北、西南、东北、华中8个行政区域，连锁发展全面由横向扩张转向纵向渗透。二、三级城市连锁发展初具成效，建立了从采购、零售、仓储、配送、安装、维修至保养的一体化服务体系，是国内最大的家电及消费电子产品专营连锁企业之一。XXXX电器有限公司成立于2004年，到目前已设连锁店23家，到2011年底，达到30家，未来三年将突破50家。2010年实现销售收入12亿元，2011年底预计实现20亿元，未来三年实现销售收入40亿元。1.1.2.2建设单位经营概况1、经营方式XX电器为中国最大的家用电器流通企业之一，总部位于南京市。经营方式为“统一采购管理、统一VI形象、统一服务规范，区域个性竞争”，主要以连锁经营扩大规模效益。在实体网络开发的同时，XX电器以“XX易购”为品牌，全面加快虚拟网络的规划与建设，计划通过10年的运营和积累，达到3000亿销售规模，占据整个中国电子商务市场10%的份额，成为中国第一的电子商务公司。2、经营范围36 公司的经营范围为：家用电器、电子产品、办公设备、通讯产品（卫星地面接收设施除外）及配件的连锁销售和服务；计算机软件开发、销售、系统集成；互联网信息服务（按许可证规定的范围经营）；百货、自行车、电动助力车、摩托车、汽车（小轿车除外）的连锁销售；实业投资；场地租赁；柜台出租；国内商品展览服务；企业形象策划；经济信息资讯服务；人才培训；商务代理（国家有专项规定的除外）。3、销售品种XX电器主要销售家用电器及消费电子产品，如：白色家电、黑色家电、小家电、电脑产品、通讯产品以及数码产品。主要有：家用空调、冰箱、洗衣机、电视机、摄像机、音响、DVD/VCD、个人电脑、打印机、复印机、移动电话等商品品类，总计约300多个品牌，十万多个规格型号。4、经营业绩近几年来，XX电器连锁经营成绩斐然，连续数年在全国家用电器零售业名列前茅。2010年公司营业总面积达到516.07万㎡，比上年同期增加29.26%。2010年公司实现营业收入755.05亿元，同比增长29.51%；净利润41.06亿元，同比增长37.38%。XX电器近三年财务状况表表1-1序号项目单位2008200920101营业收入千元49,896,70958,300,14975,504,7392营业利润千元2,964,3743,875,0325,431,9483净资产千元9,112,32014,924,98318,845,3914净利润千元2,259,9282,988,4954,105,5085净资产收益率%24.80%20.02%21.79%6上缴税金千元894,4361,209,3881,564,6651.1.2.3公司的发展规划XX36 电器连锁网络的核心是前台的连锁店体系和后台的物流配送服务体系、售后服务体系和计算机信息管理系统。物流配送服务体系是XX连锁经营的核心构成部分，根据其职能目标——“商品供应保障”和“配送服务”，XX电器物流配送服务体系的发展取决于XX电器连锁发展。根据公司总体发展规划，未来10年内XX电器将建立遍布全国，重点为华北、华东一区、华东二区、华南、西北、西南、东北、华中等八个区域的电器零售连锁网络，连锁店实体总数将达3500家。同时，通过未来十年的积累与快速发展，XX易购将达到3000亿元的销售额。因此，XX未来构建的物流体系需要支撑的周转商品总金额保守估计将达6500亿元。XX电器物流配送网络的具体建设将按照现有三级体系有计划、分步骤、有重点的开展。全国性物流配送中心和区域物流配送中心的新建，是现阶段物流配送体系的重点工作，其中XX物流中心项目为XX电器重点建设项目之一。目前XX电器XX物流中心项目已签订签订项目合作协议，目前正在走地块挂牌手续。项目占地约133465㎡，总建筑面积约114892.0㎡。同时新增仓库自动化设备、信息终端设备、运输设备、办公设备和通讯设备等相应的设施设备。XX电器XX物流中心项目建成投产后，将实现地区采购销售一体化管理，建立一个集电子商务结算中心、物流配送、服务为一体的多功能中心基地。其中电子商务中心主要承担中心在吉林省域的B2B、B2C等网上业务的拓展。物流配送中心将根据其职能目标——“商品供应保障”和“配送服务”，承担吉林省域连锁店销售商品的长途调拨、门店配送、零售配送（以XX36 为中心，辐射范围250公里内的长途调拨、门店配送，零售配送）；是XX电器物流基层管理和技术人才的培训基地；承担着XX地区配送服务拓展的职能等；项目建成并正常运转后可实现48亿元的年商品销售收入。1.1.3报告编制依据1.国家发展计划委员会计办投资[2002]15号文审定出版的《投资项目可行性研究指南》（试用版）；2.国家发展改革委、建设部审定出版的《建设项目经济评价方法与参数》[发改投资(2006)1325号]（第三版）；3.XXXX电器有限公司委托项目编制单位编制可行性研究报告的咨询合同；4.项目建设单位提供的有关资料；5.国家相关政策、法规、文件。1.1.4研究范围1.项目提出的背景；2.项目建设的必要性；3.场址选择4.及建设方案；5.投资估算、资金筹措及财务分析；6.研究结论及建议。1.2项目概况1.2.1建设地点本项目建设地点位于XX36 朝阳经济开发区，东临硅谷大街、南临乙三路、西临丙二路、北临甲三路，场区占地面积133465㎡。1.2.2建设规模根据XX市朝阳区总体规划和XXXX电器有限公司目前及未来工作发展需要，项目建设规模确总建筑面积为114892.0㎡，其中配送中心42920㎡、办公培训楼7900㎡、后勤配套楼9500㎡、服务维修楼2320㎡、配电房326㎡、泵房300㎡、换热站306㎡、门卫120㎡、二期预留51200㎡。同时新增仓库自动化设备、信息终端设备、运输设备、办公设备和通讯设备等相应的设施设备，年配送额达到48亿元。1.2.3项目建设对区域物流配送体系的影响XX电器新一代的物流配送中心将采用二级配送的模式，通过收编原有的三级城市的物流配送中心，达到集中配送、动态把握商品库存、提高配送效率的目的。新的XX物流中心建成后，将采用新的区域配送模式。通过采用区域物流中心集货信息系统调配分拨商品，将大大提高物流配送工作效率，节约运能和运输成本。新物流中心辐射区域内各城市将当天的实时销售状况及时的传送到物流中心，物流中心将根据各城市当天的销售状况，直接安排车辆从物流中心配送到各个城市。区域配送模式的改变将进一步降低配送成本，提高物流配送的效率。同时通过相关部门的资源整合，提高企业的经济效益。新的物流中心建成和新的配送模式的转变，将进一步节省物流方面的费用，提高企业经济效益。1.2.4主要建设条件36 1、供水条件供水水源引自硅谷大街DN600给水管线。2、排水条件本项目拟建区域周边均已敷设有雨水和污水管网。雨水经管网收集后通过重力流方式，经雨水管线，排入西新开河。生活污水排入到区内市政污水管网，最终排放到XX市规划西部污水处理厂，综合处理后就近排入受纳水体。3、供电条件厂址附近已设10kV开闭所一座，可满足本项目需求。拟建项目区域内将同步敷设10kV电缆。本项目用电可以采用地埋方式直接引入物流中心变电室。4、供热本项目冬季供暖采用区域锅炉房集中供热，区域内已设置1座换热站。供热管网采用枝状布置方式。5、电信及通讯目前区内电信及通讯线路均与区内市政道路同期敷设，为24芯管道，能够满足正常通讯及宽带网络使用。1.2.5项目实施计划项目建设期18个月，即从2011年6月～2012年11月。1.2.6项目总投资与资金筹措1、项目总投资本项目总投资为25191.47万元，建设投资24891.4736 万元，流动资金300.00万元。构成如下：建筑工程费：15002.18万元；设备购置费：2231.30万元；安装工程费：160.59万元；工程建设其他费用：5653.59万元；基本预备费：1843.81万元；流动资金：300.00万元。2、资金筹措项目总投资为25191.47万元，全部由建设单位自筹解决。1.2.7主要技术经济指标本项目主要技术经济指标表详见表1－1。主要技术经济指标表表1－1序号指标单位数量备注1项目建设内容1.1配送中心平方米429201.2办公培训楼平方米79001.3后勤配套楼平方米95001.4服务维修楼平方米23201.5配电房平方米3261.6泵房平方米3001.7换热站平方米3061.8门卫平方米1201.9二期预留平方米512002配送规模36 年配送额亿元483项目总投资万元25191.473.1其中:固定资产投资万元24891.473.2流动资金万元300.004新增劳动定员人2006全厂占地面积平方米1334657经济指标7.1年营业收入万元5800正常年值7.2年营业税金及附加万元315.25各年平均值7.3年总成本费用万元2562.54各年平均值7.4年利润总额万元2853.98各年平均值7.5年所得税万元713.50各年平均值7.6年净利润万元2140.49各年平均值7.7总投资收益率%11.33息税前利润/总投资7.8全部投资财务内部收益率%15.84税前7.9财务净现值（Ic＝10%）%4774.78税前7.10全部投资回收期年6.84税前7.11盈亏平衡点%55.67达产年值1.3研究结论1、项目建设符合国家产业政策，规定符合行业发展规律，。2、项目实施后，XX电器将进一步提高XX地区的物流配送服务作业能力，促进商品流通，缩短流通通路，满足XX电器“商品供应保障”与“配送服务职能要求”，实现商品高频率、高效率运转，增强企业的市场竞争力，提高企业经济效益和社会效益。36 3、通过对项目建设背景及必要性、物流配送发展、项目场址及建设条件、工程建设、经济效益、风险等方面的可行性分析，该项目建设是切实可行的。36 第二章项目提出的背景和建设的必要性2.1项目提出的背景2.1.1我国零售行业背景分析1、连锁经营在我国持续高速发展根据中国连锁经营协会的统计，2010年，我国连锁企业百强实现商品销售总额为1.66万亿元，同比增长21.2％，增幅高出社会消费品零售总额2.8个百分点。数据表明，2010年“连锁百强”企业的销售额占全社会消费品零售总额的比重为11％，与上年基本持平。百强企业门店总数达到15万个，同比增长9.8%。2003年至2010年，我国“连锁百强”企业销售额的增幅分别为45%、39%、42%、25%、21%、18.4%、13.5%、21.2%。虽然增速在逐渐放缓，但一直保持高位增长的势头。中国连锁经营协会经过对国内消费品市场的宏观分析和调查，预计2011年在各方的共同努力下，连锁经营有望保持2010年的发展水平，连锁百强企业在总体上也将依然保持其良好的发展态势。网上零售当数2010年零售行业的最大亮点——百强企业中有34家开展了网络零售业务，实现销售规模约30亿元，其访问量和销售额较大的网店主要集中在家电和百货企业所营运的平台。有分析认为，实体连锁企业开办网上零售前景广阔，我国实体连锁企业触网时间较短，在百货、家电、服装类网店开始初具形态。数据显示，2010年“连锁百强”36 的前10家企业销售额占销售总额的比重约为47.21%，比2009年提高了0.28个百分点；百强企业平均销售额为166亿元，比2009年增长了22.06%。但与发达国家相比，我国的连锁经营集中度仍然不高，目前仍以区域市场为主，全国扩张的企业不多，连锁优势企业具有较大的发展空间。中国连锁经营协会统计数据显示，XX等5家家电连锁企业入围连锁百强前10强，这5家企业的销售额占到连锁百强销售额的26.23%，其中XX更是连续两年位列连锁百强榜首。上述数据表明连锁经营在我国继续保持了高速发展态势，尤其是家电连锁企业更是显示出强大的生命力和巨大的发展潜力。2、国家政策支持连锁业发展2004年5月商务部编制了《全国商品市场体系建设纲要》，在纲要商品市场体系建设的重点中专门提及“重点发展新型零售业态，改造和调整传统零售业态。加快发展贴近和方便居民生活的便利店、折扣店和中小型综合超市。积极发展专业性较强的家电、食品、建材等专业连锁超市。重视发展仓储式商场、专业店、专卖店等新的业态形式。”2005年4月国务院在《国务院关于促进流通业发展的若干意见》（国发[2005]19号）中第七条指出“切实推进连锁经营快速发展。国务院各部门和地方各级人民政府要进一步研究制订并完善实施办法，切实把《国务院办公厅转发国务院体改办国家经贸委关于促进连锁经营发展若干意见的通知》的各项政策措施落到实处。”36 2007年8月国家商务部在《国家开发银行关于进一步推进开发性金融支持流通业发展的通知》（商改发[2007]313号）中明确指出了“商务部及地方商务主管部门与国家开发银行及分行密切合作，大力支持市场前景好、有较强竞争力的流通企业加快发展，进一步推进开发性金融支持流通业发展”。而“国家重点培育和联系的大型流通企业”被列入首要的信贷政策支持范围。2008年3月13日，国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》（国办发〔2008〕11号，以下简称《意见》），《意见》指出：“积极创新服务业组织结构。各地区、各有关部门要鼓励服务业规模化、网络化、品牌化经营，促进形成一批拥有自主知识产权和知名品牌、具有较强竞争力的服务业龙头企业。发展改革委等部门要支持设立专业化产业投资基金，主要从事服务业领域企业兼并重组，优化服务业企业结构。商务部等有关部门要加强商业网点规划调控，鼓励发展连锁经营、特许经营、电子商务、物流配送、专卖店、专业店等现代流通组织形式。”上述文件的出台充分肯定了促进连锁经营发展对我国生产、流通、消费以及整个国民经济发展的重要意义。从2002年至今，我国各级政府相关部门大力推广连锁经营，初步确定了连锁经营在商业和服务业中的主体地位，连锁经营无论是在销售额还是在终端网点数量上都有了较大幅度地增长。各级流通主管部门对开展连锁经营、物流配送和电子商务的企业还给予了必要的扶持，重点支持效益好的企业拓宽融资渠道，通过增资扩股、股票上市等途径募集社会资金，扩大经营规模。36 2005年5月20日，商务部部长薄熙来和国家开发银行行长陈元签署了《商务部、国家开发银行支持流通业发展开发性金融合作协议》，根据协议，国家开发银行将安排500亿元人民币的政策性贷款，专项支持大型流通企业建设城乡现代流通网络基础设施，其中包括XX电器在内的国家重点培育的15家大型流通企业将是优先扶持对象。可以预见国家对连锁业的各种政策支持将加速这一经营业态的成长。3、我国零售业竞争激烈在零售业激烈竞争中，零售行业呈现了规模化、兼并浪潮、连锁化、现代化的发展趋势。按照我国入世的承诺，商业领域的开放将逐渐扩大。从销售额来看，外资企业增长迅猛。2010年“连锁百强”的海外品牌发展迅速。家乐福、沃尔玛等5家主要外资大型超市新增店铺140家，新开店数比上年增加了22％。外与之相比，内资企业的开店速度和销售增长普遍低于外资企业。从2001年加入WTO以来，外资零售企业在我国获得了巨大的发展，市场份额不断攀升，使得中资企业面临着巨大的市场竞争压力，我国家电连锁零售商出现的时间较短，其发展历程基本是利用自己规模化采购的方式进行新的商业布局的过程，规模小、组织化程度低、利润在各类商品中最低是家电连锁经营发展中比较突出的问题。我国已加入WTO，随着商业市场的逐步全面开放，家电连锁将面临很大的发展压力。2.1.2我国家电流通行业分析1、家电市场发展广阔36 我国已成为全球家用电器重要的生产国和消费国，家电消费市场的规模在近年来以平均15%的速度迅猛增长，2010年，我国家电及消费类电子产品的市场总规模突破万亿元大关，达10540亿元，较2009年同期增长了18.9%。自2002年至今（2009年除外），家电市场零售总额的增长率就一直高于社会消费品零售总额增长率。随着国家坚持执行“家电下乡”等扩大内需的政策，极大的刺激了中国家电消费市场的潜力和需求，居民收入的增加，居住条件的不断改善，以及消费观念的改变，我国家电市场将进一步发展。同时，随着信息技术的快速发展，信息家电开始进入成长期，市场需求呈现不断上升的趋势，从2004年开始，XX电器信息家电销售额已超过XX销售总额的四分之一。而现在一些传统的家电产品，也将沿着数字化、网络化的方向发展，满足人民生活质量提升后更高的消费需求。因此，我国家电市场将会出现新的一轮增长期，发展前景看好，这也为家电流通带来了新的发展机遇。2、规模化主导家电流通的趋势日益明显从目前国际家电流通业发展的趋势来看，规模化是一个主导的方向。家电流通业规模壁垒表明也只有达到一定的规模，家电销售企业才能达到一定的规模效益，规模对于零售业的深刻意义是不可否认的。36 一方面，规模化的零售网络终端使连续性大规模销售成为可能。家电专业连锁企业依靠多店铺的零售终端，能够向厂商承诺大规模的销量。另一方面规模化销售和买断经营方式又保证了连锁企业的持续低价销售。持续的低价销售是专业连锁店最具市场吸引力和竞争力的优势之一。这种持续的低价格，来自于低进价和低成本。价格优势使得连锁店的家电销得多，卖得快，销量越大，进价越低，进价越低，销量越大，专业连锁经营的营销模式得以良性运转。近年来，随着市场经济的发展，我国家电流通业得到了迅猛发展，一些家电流通企业通过自身发展、联合、并购，具有了一定规模，如XX、国美等家电流通企业，通过规模化发展，形成了其他销售单体不可替代的综合优势，销售额大幅增长，开始在激烈的行业竞争中占据主导地位。规模化流通主导家电流通符合行业走向集中的趋势。2.1.3流通业物流配送服务发展分析及家电流通业物流配送服务特点流通业物流配送服务是商业活动中最重要的组成部分，企业能否将产品快速推向市场，及时准确地安排生产，同时还能对顾客意见予以敏捷的反应，取决于其流通能力的大小，而实现商品的快速周转需要有一个高效、低成本运作的商业物流配送服务体系。XX电器独立自行建立了物流配送服务体系，通过以顾客满意为导向，运用一体化信息传输体系，强化配送服务体系，优化流通环节，控制库存结构等手段降低流通成本，使消费者能够迅速买到质优价廉的商品，享受到优质快捷的服务。XX电器物流配送服务体系在核心内容上与国际先进的流通企业有着共同的因素；在作业模式上又有其自身鲜明的特点，是符合中国现有国情、行业特点和自身发展要求的运作模式。2.1.4XX电器发展背景分析36 1、连锁发展迅速，依然处于快速增长期2010年，面对竞争激烈的市场环境，公司以稳健与快速并重、重点突出稳健为原则，积极提升单店经营质量，按照连锁规划科学地发展新店建设，营业总收入呈现内生和外延两方面的稳定增长。公司单店的销售收入保持了持续快速的增长。截至2010年底，公司在全国拥有连锁店面近1500家，全面拓展了全国二、三、四级城市的连锁网络布局，进一步提升了在行业领域中的知名度。2、重点地区、重点店面的数量不断提升在推进连锁网络规模的同时，公司继续贯彻执行“地区攻略”、“旗舰店攻略”，加强重点地区、重点店面的培养；截至2010年底，大陆地区，公司旗舰店数量占比达到18.23%；中心店数量占比达27.77%，旗舰店和中心店的占比进一步提升。3、进一步加强内部管理，重视信息化建设2005年7月，XX电器联手国际IT两大巨头——IBM及德国SAP公司启动了集团ERP系统的升级即SAP项目。通过精心组织和实施，2006年4月XX电器SAP系统一次性全国上线工作成功，并在“五一”黄金周通过了全面的考验。这一被誉为世界零售业灯塔工程的实施，标志着中国零售业信息化技术取得了里程碑性的重大突破，达到国际领先水平。经过5年多来的运行，XX36 电器SAP系统已基本实现了采购、销售、人事、办公、财务的一体化管理，以投入产出、成本利润为目标，以个人、部门、公司为核算单位，全面贯穿业务流程管理，把流程数据、流程控制和计划管理紧紧结合起来。SAP系统的实施，为企业跨区域、跨公司管理以及未来的国际化战略提供了有力的信息保障。信息技术在各领域的不断应用，持续提升了公司经营管理水平，使公司管理流程标准固化、执行透明，这将会更有力地支持公司在各地的连锁发展。4、构筑地区物流中心项目使之更加适合未来企业的发展XX电器地区物流中心项目的建设是一个逐步建设、逐步提升的过程，随着我司地区内连锁店数量的增多，公司规模的增大，为了体现规模化经营的优势，借鉴国外连锁企业发展的模式，按照大区划分，选择一个重点城市建设地区管理中心，承担更大的零售配送任务与区域内的长途储运职能。5、快速发展中需进一步解决的问题目前国内家电连锁企业的市场竞争越来越激烈，家电市场竞争格局在不断发生变化。面对行业内不断发生的外资并购，为了在激烈的竞争中不断发展自己、保持优势，XX电器将通过营销手段的创新、连锁店面标准化建设、物流配送模式的整合、企业经营理念以及管理水平的不断强化和提高进一步打造企业的核心竞争力。因此伴随着公司的快速发展，公司将进一步强化各地区的管理职能，实现对连锁店面的直接管理和信息快速反馈。XX地区经济发展迅速，XX电器一直以来也重视在XX地区的建设和发展。随着公司在XX的快速发展，在XX建立XX物流中心是完全必要的。2.1.5XX电器连锁网络结构1、网络核心作业链XX36 电器连锁零售是一个由采购、供应、销售、服务等4个环节共同构成的流程，其基本作业体系由营销部、连锁店、物流配送服务中心、售后服务中心与客户服务中心等5个机构组成，基本流程是：营销部采购商品－厂家或自备车辆将商品送达指定物流配送服务中心－物流配送服务中心将商品配送分拨到每个城市－连锁店销售－物流配送服务中心将所有销售商品配送配送到每个顾客家中－售后服务中心上门提供安装维修服务－客户服务中心负责接受顾客咨询与投诉。2、作业体系结构围绕顾客服务的要求，XX电器建立了一体化、多方位的服务组织，实现了面向消费者的售前、售中、售后流水式服务。根据作业流程和特点，确定了连锁店、物流配送服务中心、售后服务中心、客户服务中心的四大终端作业机构，分别承担不同的职能。2.2XX电器物流配送服务体系2.2.1XX电器物流配送服务体系定位、目标、职能及特点1、定位作为连锁流通企业，XX电器深深领悟到：连锁运作的实质是规模化、标准化、连锁化，没有一个强有力的物流配送服务平台，就无法实现商品在全国各地之间、各个连锁店之间、公司与顾客之间快速安全的流动。因此，XX电器对物流配送服务体系给予了高度重视，并明确提出：物流配送服务能力是XX电器连锁经营的核心竞争力之一，物流配送服务职能是XX电器核心战略职能之一，物流配送服务体系是XX36 电器重要组织体系之一。2、战略目标作为连锁网络中的重要组成部分，为支持与服务于XX电器“打造中国最优秀的连锁网络服务品牌”的战略目标，XX电器物流配送服务体系的基本目标确定为：建立在信息系统支持下的强有力的资源管理与调控能力，强化服务质量与规范化管理，保障各连锁店销售产品的正常供应，为消费者提供“优质、快速、满意”的配送分拨服务，促进“XX”连锁服务品牌的提升。3、基本职能围绕物流配送服务体系的定位、战略目标及核心任务，XX电器物流配送服务体系的基本职能确定为以下三方面：（1）承担二级配送服务的职能，完成配送分拨服务到市、配送分拨服务到户（到店）任务；（2）承担各类在库商品的仓储管理，保证商品安全与低损耗；（3）强化配送服务质量管理，提升服务品牌形象。4、主要特点基于经营电器商品与连锁网络布局的要求，XX电器物流配送服务体系具有以下特点：（1）作业流程长，环节多、网络节点多；（2）作业上以配送分拨服务到户、到店为主；（3）淡旺季差别大，自建体系、自主控制、整合社会资源运作。36 2.2.2XX电器物流配送服务体系现状1.体系结构XX电器的物流配送服务体系按照“专业化分工、标准化作业、模块化结构、层级化管理”的原则设立和运行。物流配送服务上下分为三级：总部物流管理中心、区域物流配送中心、城市物流配送中心，XX电器物流配送服务体系结构示意图如下：图2-1XX电器物流配送服务体系结构示意图2.作业模式根据在供应链中所处的环节，配送服务作业一般分为两级：（1）一级配送服务（长途运输到市）：是指XX采购部门向供应商下达订单，由供应商向XX区域中心或城市中心仓库进行交货，这个环节的作业是与上游供应商衔接的过程，与采购政策相关。一级配送流程示意图如下：36 图2-2一级配送流程示意图（2）二级配送服务（短途调拨到店、零售配送到户）：短途调拨到店：是指门店发起需求，经采购部门审核后下达调拨指令，由物流将需求商品通过区域配送中心或城市配送中心调拨到其覆盖范围内的相应门店，以满足顾客现场提货的要求。零售配送到户：是指将消费者在连锁店所购买的商品按照要求配送服务到消费者家中的零售配送服务，是供应链作业中的最后一公里。3、目前存在问题（1）现有作业能力跟不上销售增长的需要XX电器目前正处于一个快速扩张的发展时期。2005年公司基本完成在全国主要一级城市市场的横向扩张（即在新城市开始开设大型连锁店），2006～2008年除了继续向二、三级城市进行横向扩张外，还将在上述地区进一步巩固、拓展市场，即进行纵向渗透发展（即在同一城市开设多家连锁店）。随着各地区销售快速增长，现有各物流作业单位的作业能力已不能满足销售发展需要，需不断36 进行扩建，进一步提升作业能力。历年夏季销售高峰，不少地区都出现了后台零售配送能力跟不上前台销售能力的情况，结果只能是人为抑制销售，眼睁睁地看着商机从手中流失，或者是延迟配送时间，以降低服务水平的代价换取运作，又导致了公司服务形象的受损。由于受到仓库、场地、运力、水电及配套设施等硬件条件的制约，若要满足XX电器连锁发展的需要，必须进行新建。（2）物流配送服务体系拓展难度高于连锁店建设物流配送体系是连锁销售体系的支撑系统，且XX电器以零售配送作业为主，突出服务功能，因此物流配送系统的连锁拓展难度要高于连锁店的建设难度。从人员角度看，国内零售商业物流人才缺乏严重，XX电器物流人才补充采用内部培养和外部招聘相结合的方式，其中又以内部培养为主，一个较为全面的物流管理人才至少需要1～2年的培养。目前XX电器仅有南京一处物流人员储备、培养基地。随着公司连锁发展速度的加快，物流人才问题已成为制约物流连锁拓展的瓶颈之一，因此必须在新建区域物流中心及城市物流中心（如北京、杭州、上海、沈阳等）的同时将其建成物流人才的培养输出基地。从作业的硬件条件角度看，新建一个物流中心需要从仓库地理位置的分布、仓库面积及自身条件、作业场地、交通环境、生活配套设施、通信条件等多因素综合考虑。一经确定后，在一段时间内硬件条件将不会有大的改变。而开设36 连锁店则不同，在同一城市开设第一家连锁店后，再开设第二、第三家连锁店相对比较容易。由于物流配送作业是集中作业模式，一般在同一个城市只建一个物流中心，改变原有硬件条件不太现实。从运作管理角度看，在短时间内建设一支适合当地实际情况的物流管理作业队伍比较难。同时，由于XX电器零售配送采用的是自备运力为辅、社会运力为主的作业方式，公司销售淡旺季差别很大，在当地市场建立一批熟悉运作的合作伙伴也需要相当一段时间。因此，在物流配送体系的连锁建设时需要考虑时间阶段性以及可发展能力。2.3项目的提出在社会日益趋向专业化分工合作的背景下，XX电器通过对历史经验的总结，社会环境的调查与科学、慎重的分析，决定XX电器要自建物流配送服务体系，且不得不自建物流配送服务体系，自建物流配送服务体系总体上是有利的。1、物流是连锁经营的核心命脉，需要掌控在自己手上XX电器连锁网络中的实体部分包括连锁店面、物流中心（仓库与配送设施）、售后服务网点、客户服务终端和信息系统，物流、信息流、资金流在各个连锁网络的各节点中流动，而信息流与资金流又都是围绕物流开展的。连锁经营在进销操作上是统购分销，所有采购原则上由XX电器总部采购部门统一管理，统一负责配送，各地连锁店终端以前台销售与服务为主。物流配送承担着XX电器的网络支持职能。36 行业发展历史证明，即使在社会化专业分工非常发达的今天，作为公司经营核心的组成部分与命脉不可能外包，而是必须牢牢控制在自己手上。作为商业企业，连锁店销售和物流配送体系是最关键的部分，不可能绝对的外包。2、XX电器物流以零售配送到户、到店为主，目前社会第三方物流无法完全满足要求经营商品自身的特性决定了XX电器物流以零售配送到户、到店的作业为主，商业零售配送具有多品种、小批量、高频次的作业特点，同时XX零售配送还强调“优质、快速、满意”的服务功能。这些都决定XX零售配送必须以科学严谨的流程，人工作业为主、机械作业为辅的标准化作业，借助于信息系统的全过程监控来运作，对物流硬件的要求也是相当高的。随着物流业的兴起，以及传统储运单位向物流企业的转变，现代物流概念的流行，社会第三方物流企业越来越多，XX电器也在逐步加大利用第三方物流的比例。但实践证明，目前社会第三方物流尚没有能力完全、独立的满足XX电器的服务要求。以下为主要原因分析：（1）目前社会物流的服务内容以一、二级物流为主，专业提供零售配送到户、到店服务的第三方物流企业极少，在服务内容与质量方面也根本无法满足XX电器物流配送的要求。专业从事配送到户的只有邮政物流、快递公司等少数单位，其所配送的物品体积小、重量轻，与XX电器所经营的电器产品差别较大，其运作方式及服务目前尚无法满足家电配送的要求。（2）以零售配送作业特别是人工作业为主的特点要求XX36 电器物流中心要有配套的后勤保障设施，进出货频繁，库区车辆通行道路及作业场地要大，要有齐全的办公区域、培训设施，而这些是一般仓库没有或不齐备的。（3）XX仓储需要信息系统支持，配置专线与ERP终端，外包物流方仓储信息化程度不够，无法连接XX电器的信息系统，从而不能实现信息的及时共享，降低配送服务水平。（4）XX电器的空调销售所占比例较大，从而使物流配送因商品的季节性出现淡旺季差异，而且差异极大。以南京为例，公司在当地市场空调销售旺季最高日送货量可以达到近7000台，而平时日配送量只有1000台左右。旺季高峰期主要集中在7月中上旬约10～15天。如果单纯依靠外包，不仅无法满足这种旺季大规模、高强度的作业要求，同时服务质量也难以得到保证。（5）由于以零售配送作业为主，XX电器物流中心的位置往往都选择在城市的边缘地区，靠近城市重要干道以及主要居住区，虽然仓储成本较高，但配送速度快、配送效率高，既保证了零售配送服务，也使得配送成本得以下降。而大多数第三方物流企业都将仓库建在离城市较远的地区，远离居民区，不能满足XX电器物流的作业要求。同时，XX电器物流中心仓储设施的基础水电供应需要符合技术要求并且不能中断，但是部分外租仓库时可能出现旺季停水停电现象，尤其是停电，将导致信息系统瘫痪，无法接受配送定单，并进而导致整个配送作业无法进行或效率极低。（6）零售配送直接面对顾客，XX36 电器的零售配送服务通过全过程监管，使服务规范与质量达到相当高的水准。作为服务形象部分，送货工必须按照XX电器规范上门送货服务，及时处理顾客各种意外情况，公司物流内部有系统的沟通、监管机制。而外包物流企业大部分只能简单从事送货、仓储等工作，在服务方面质量较差，作业规范度不高。如果外包出去，XX电器就失去了对送货工的全过程服务监管，导致服务质量不能满足要求。3、XX电器自建物流其总体成本比外包第三方物流要低这里所讲的自建是指自建体系、自己管理自有资源与社会资源相结合的运作方式。尽管由于竞争激烈，社会物流配送价格逐步走低，但是，XX电器通过测算，其自建物流总体上还是比外包成本低（特别是在满负荷运转时效果更明显）。目前，XX电器物流中心自备车单台配送成本为14元，包括车辆折旧、人员工资、油耗、养路费、年检费、保险、维护保养、管理费用等；如果使用外租车辆进行零售配送，XX电器将支付给外租车辆的单台配送价格为19元/台；而将物流外包给第三方物流进行运作（由外包方承担车辆调度管理），XX则需支付22元/台的外包价格。4、迅速扩大的经营规模与地域要求有配套的地区物流中心项目作为销售支持XX电器近年来在经营规模与地域上实现了快速扩张，经营商品包含八大类别，经营地域覆盖全国八大行政区域，连锁店面数量迅速增加，销售规模也迅速扩大。随着XX电器近年来的快速发展，围绕连锁店的销售需要，现有配送能力已经无法跟上销售增长的需要。尤其是在XX电器连锁事业发展的加速，连锁店的数量将进一步增加。36 经验表明，地区物流中心的建设与扩展难度要高于连锁店网络的扩展，这里包括投资规模、人才培养、物流作业硬件条件约束、建筑工程规模、运作管理等诸多方面的因素。因此，为保证销售对后台配送能力的要求，现在就必须提前考虑，而其中最优先考虑就是连锁店密集布点的XX物流中心项目建设。5、建设XX物流中心是公司在XX地区快速发展的要求XX市吉林省省会，全省政治、经济、文化、科级和交通中心，中国区域性中心城市之一。居民消费能力高，是全国家电连锁业竞争最为激烈的地区之一，其家电市场容量巨大。从XX电器在XX发展的情况来看，XX居民对XX电器的品牌普遍较为接受，单店取得的销售总额和销售效率都处于较高的水平XX电器一直重视公司在XX地区的发展，为进一步指导公司在XX地区的发展，XX电器依托XX的经济优势，决定在XX建立XX物流中心。XX物流中心的建设将进一步强化公司对XX地区各分公司的指导，实现公司在XX地区的持续快速发展。XX物流中心建成并正常运转后将实现XX地区48亿元商品销售目标，为公司在XX地区的发展提供强有力的物流配送支撑。6、建设地区物流中心项目是XX电器适应连锁经营统购分销特点，采用机械化、信息化的物流作业方法，提高商品流转效率的要求。36 连锁经营与普通单体经营在进销作业上最大的区别就是单体经营的商场是自购自销，而连锁经营是统购分销，即各个连锁店只是销售单元，不承担采购职能，采购职能是公司统一管理的。通过信息系统，采购部门可以随时查询到连锁店销售数量与结构、库存数量与结构，然后根据需要进行采购补货，由物流中心配送到各个城市、各个店面。集中统一的采购大大降低商品采购成本、减少了连锁店的库存数量。连锁经营的这种统购分销的模式，使得采购部门与物流部门的作业衔接十分紧密，通过集约的信息系统进行大量的信息沟通。通过建立区域性的中心，可以实现对区域销售的一体化管理和信息的快速响应，进一步提高服务水平。此外，随着网上购物规模的不断增长，建设产业中心基地已成为公司应对未来市场消费行为变化而发展电子商务，培育新的核心竞争力的关键所在。基于上述分析，XXXX电器有限公司提出投资在XX新建XX物流中心项目，总体上对于保障销售、提升服务能力是非常有利的，需要尽快予以实施。同时，作为XX电器地区物流中心，将进一步在产业投资、OEM产品研发和制造等方面进行拓展，为集团培育新的利润增长点。2.4项目建设的必要性1、是XX电器内部运作规范化与标准化的要求XX电器一向强调内部管理的规范化，实行“专业化分工、标准化作业、模块化架构”36 的管理模式，对于物流配送作业各项内容，包括作业职能、岗位设置、运作流程、作业标准、硬件配置都有明确的技术标准，物流的基本作业流程包括：单据信息处理－分单－排线－派工－单据分发－提货－送货－验收－回访－销单－统计等复杂的环节，每一个环节都有相互配套的作业标准，任何一个环节出现问题都会导致总体作业质量故障。公司在建设与现代连锁经营业相配套的物流体系中取得了一些成功经验，现正大力改造不相适应的物流配送服务体系，并在公司业务拓展中，按完全符合公司物流配送的服务标准和技术标准，新建物流配送服务体系。本项目根据XX地区业务拓展需要，按照标准化的模块建设全面符合公司要求的配送服务中心，发挥最大效能，满足各项物流作业要求，提高服务质量。拟建的XX物流基地，在运作手段上，物流与前台销售通过信息系统完全实现信息同步共享，物流基地内部实现了流程标准化、信息化，商品条码管理，RF扫描，WMS管理仓位，TMS派工作业，SAP管理库存，搬运、提升、拣配等均实现了系统下达指令、运作由机械设备完成的要求，确保实现物流的精细化管理。2、适应公司战略要求，提高服务质量，提升品牌形象。公司的长远发展战略目标为“打造中国最优秀的连锁网络服务品牌”，本项目是实现这一战略目标的一项措施。公司并没有将物流配送简单定义为商品的储运部门，而是围绕战略目标，将其确定为一个为顾客提供良好服务的售后服务部门。公司物流运作内容最大的特点是侧重“零售配送到户（到店）”36 的环节。零售配送服务直接与顾客进行接触，零售配送服务的质量好坏直接影响销售和品牌形象。公司要求商品销售出去后，不仅要保证基本的送到，还要保证送快、送好，并且按照现代物流的要求，不断提供更多的物流服务附加价值，让顾客从零售配送服务中真切感受到XX电器的“优质、快速、满意”的阳光服务。3、建设物流配送服务体系是抢占市场制高点，保障重点地区销售的要求目前XX电器门店布局的横向扩张正在进行，部分地区已经基本完成，下阶段将全面进入纵向渗透。在公司经营地域快速扩张的同时，经营商品的种类也不断丰富，销售规模也迅速扩大，现有物流配送网络与作业能力已经无法满足销售增长的需要，需要配套的物流配送体系为之提供服务与支持。新一代物流中心将充分体现XX电器快速服务的特色，依靠先进的作业设备和管理系统来提升物流作业效益和效率，提升XX电器品牌竞争力。过去XX物流是服务于所在的公司，是“伴随”分公司成立而成立的部门，各个物流之间功能雷同，关系平行。现状下，XX物流实现层级管理，大区管子公司，子公司管营运部，大区内物流形成了RDC—CDC—XD的区域网络结构，由RDC集中物流作业并实行区域管理，物流服务半径增加到150公里—120公里。区域规模的增加，进一步丰富了产品类别和数量保障，有力地保障了销售。XX物流中心将作为XX地区的物流配送中心，承担XX市区及周边各连锁店统购商品的总库仓储和销售商品的零售配送；以及周边其他地区内部销售商品的长途调拨，满足48亿元的年商品周转量的作业要求和能力。新一代物流中心将充分体现XX电器快速服务的特色，依靠先进的作业设备和管理系统来提升物流作业效益和效率，提升XX电器品牌竞争力。36 4、迅速扩大的经营规模与地域要求有配套的物流配送服务系统作为销售支持XX电器近年来在经营规模与地域上实现了快速扩张，经营商品包含八大类别，经营地域覆盖全国八大行政区域，连锁店面数量迅速增加，销售规模也迅速扩大。围绕连锁店的销售需要，XX电器已经初步建立了由一个全国物流中心和各个区域物流中心、城市物流中心构成的物流配送体系，但是原有物流配送体系除南京、杭州外基本上都是采取租赁外部仓库与车辆的方式作业。随着XX电器近年来的快速发展，现有物流配送网络与作业能力已经无法跟上销售增长的需要。经验表明，物流配送体系的建设与扩展难度要高于连锁店网络的扩展，这里包括投资规模、人才培养、物流作业硬件条件约束、建筑工程规模、运作管理等诸多方面的因素。因此，为保证未来的连锁销售要求，现在就必须提前考虑扩建物流配送体系。5、建设物流配送服务体系是XX电器适应连锁经营统购分销特点，采用机械化、信息化的物流作业方法，提高商品流转效率的要求。36 连锁经营与普通单体经营在进销作业上最大的区别就是单体经营的商场是自购自销，而连锁经营是统购分销。各个连锁店只是销售单元，不承担采购职能，采购职能是公司统一管理的。通过信息系统，采购部门可以随时查询到连锁店销售数量与结构、库存数量与结构，然后根据需要进行采购补货，由物流中心配送到各个城市、各个店面。集中统一的采购大大降低商品采购成本、减少了连锁店的库存数量。连锁经营模式简化了前台连锁店的功能与要求，但是却大大增加了后台物流配送系统的要求。连锁经营发展到一定阶段，市场竞争更多地体现为后台物流系统的竞争。物流中心必须能够做到集中统一仓储备货、各个地区之间快速运输，及时向连锁店补货。集中统一的仓储可以降低仓储成本，而配送中心的运作能力与管理水平高低将直接影响商品周转速度。通过建立一个强有力的物流系统，可以实现商品在供应链环节的快速流转，连锁店快速补货，以快速流通提高库存周转。连锁经营的这种统购分销的模式，使得采购部门与物流部门的作业衔接十分紧密，通过集约的信息系统进行大量的信息沟通。第三方物流与XX营销部门之间还不能做到如此紧密的运作衔接，所以还不可能完全由第三方物流进行运作，必须有自主控制的物流体系。6、建设物流配送服务体系是打造XX电器连锁经营核心竞争力的要求XX物流是公司的核心竞争力，物流的建设是我们连锁发展的一个根本，是一个长远经济，实际上也是XX连锁发展的稳定和持续发展的保障。36 目前我国零售业正面临一个转型期，连锁经营与传统经营之间、连锁经营之间、外资与内资之间竞争已经达到十分激烈的程度。对于连锁零售企业来说，商品成本和周转速度是体现企业竞争能力的两个重要因素，而企业集中采购能力和物流配送水平的高低则越来越直接决定上面两个因素。目前，大部分国际知名的连锁零售商都采取集中采购政策，且拥有现代化的物流配送系统。集中采购可以提高超市公司在与供应商采购合同谈判中的议价能力，可以降低采购费用，使通道利润最大化，同时可以有效防范商业贿赂的发生，规范采购行为。物流配送体系的建立则可以降低连锁店仓储、采购费用。与高水平的集中采购能力和物流配送水平相适应，电子信息技术正广泛地被零售业所利用，直接推动了零售业生产效率的提升，帮助零售企业最充分地实现规模经济。因此，XX电器将物流配送体系明确为连锁经营的核心竞争力之一，物流配送体系的建设是打造XX电器连锁经营核心竞争力的要求。综合而言，XX电器投资在XX新建物流配送中心是非常必要的，对于保障销售、提升服务能力是非常有利的。综合而言，XX电器投资在XX新建物流配送中心是非常必要的，总体上对于保障销售、提升服务能力是非常有利的，需要尽快予以实施。36 第三章建设目标与建设内容3.1建设目标新建的XX物流中心采用信息化、机械化的立体仓储系统的集成方案，将建成国内电器连锁行业最先进的物流中心之一，成为XX电器物流系统的运作和发展的重点项目。XX物流中心建成后，将实现XX电器XX地区对下辖地区的采购销售等一体化管理，建立一个集电子商务结算中心、物流配送、服务为一体的多功能中心基地。新建的XX物流中心满足XX电器连锁发展需求为基本目标，将承担XX及周边地区连锁店销售商品的长途调拨、门店配送、零售配送（以XX为中心，辐射大区范围内250公里内的长途调拨、门店配送，辐射范围150公里内的零售配送）；XX地区市场需求的管线配送、支架配送等；是XX电器物流基层管理和技术人才的培训基地；承担着XX地区配送服务拓展的职能等；建成后可以满足约48亿元的年商品周转量的作业要求。3.2建设内容及规模1、建筑工程综合考虑销售情况及物流配送服务特点，公司规划占地133465㎡建设XX物流中心项目，项目总建筑面积114892.0㎡。（1）配送中心36 根据场地实际情况，工程规划建设钢结构库房2座，一期总建筑面积42920㎡，二期总建筑面积51200㎡。（2）配套用房根据实际需要，本项目拟建设配套用房总建筑面积约为20772㎡的配套用房，主要为办公培训楼7900㎡、后勤配套楼9500㎡、服务维修楼2320㎡、配电房326㎡、泵房300㎡、换热站306㎡、门卫120㎡。2、总图及公用工程（1）场区硬化路面及停车场场区道路及停车场铺装面积为18899m2，其中停车场设置大型车停车位100个，中小型停车位200个。（2）绿化绿化面积30700m2，绿地率25％。（3）蓄水池新建40m3生活蓄水池一座；新建200m3消防蓄水池一座。（4）围墙及大门新建通透式铁艺围墙1500m，大门3座。3、设备购置本项目拟新增设备包括物流中心信息系统设备、运输系统设备，物流管理中心、售后管理中心、办公培训的办公设备及培训设备以及项目公用工程设备。36 第四章场址选择4.1项目选址原则本次新建的XX物流中心作为区域物流配送服务中心，服务于以XX为中心、以250公里距离为辐射半径的空间范围。参照国内外类似情况，相应的占地规模并无特别严格和统一的标准，而是由其服务市场的需求量大小、分拨距离、费用以及中心的经济规模等因素综合决定。根据物流配送服务特点和满足XX电器业务流量的需求，对所建的物流配送服务中心的场址选择提出以下几点选址原则和要求：1、尽可能靠近目标消费群体并兼顾费用的节约；2、场地应有足够的用地面积；3、交通方便及有利于场区合理布置和安全运行；4、公用设施基础条件好。4.2项目选定厂址位置及现状1、地理位置：项目厂址位于XX朝阳经济开发区，东临硅谷大街、南临乙三路、西临丙二路、北临甲三路，占地面积133465㎡。2、土地性质：规划用地范围内的土地已全部规划为物流仓储用地。4.3项目所在区域概况本项目所在区域位于XX88 市朝阳经济开发区。朝阳经济开发区前身是XX朝阳科技工业园区，成立于2002年1月，当时属区级开发区。随着园区的迅速发展壮大，2002年8月，XX市人民政府正式批准为市级工业园区。2002年11月29日，经吉林省人民政府《吉林省人民政府关于XX、吉林等市设立省级开发区的批复》吉政函[2002]126号文件，正式批准为省级开发区。2006年2月第二批通过了国家清理整顿督察组的审查并予以公告，取得“XX朝阳经济开发区”的名称。2006年10月被吉林省中小企业局确定为“吉林省重点培育的十大产业集群”基地。朝阳经济开发区位于XX市西南部，西北部毗邻中国一汽集团公司，首期规划面积5.05平方公里。自2002年成立以来可，在创建园区过程中，政府投资1.7亿元用于园区的水、电、气、路和通讯等基础设施建设：共铺设道路12公里；给排水管线23公里；架设基础供电设施，电容量达5万千伏安；完成了育民路等5条街路的供热管网、天然气供气工程管网；铺设了通讯管网。为进一步改善创业环境，政府又投资了1168万元进行了亮化、美化、绿化等配套建设工程，基本实现了“七通一平”。在夯实基础设施建设的同时，加大招商引资力度，利用优惠政策吸引国内外客商来投资兴业。目前，在5.05平方公里的园区内，入驻企业已达145户，如德国本特勒公司、瑞典普拉斯塔公司、法国弗吉亚公司、XX宏顺汽车配件有限公司和XX88 市香辰中药材饮片加工有限公司等，年均新增企业23户，企业平均存活率达89%。规模以上企业42户，产值亿元以上企业14户。区内企业共分汽配物流业、加工制造业、商业服务业、建安建材业等七大类。为汽车配套的企业有85户，主要生产冲压件、齿轮箱、模具、车身车架车桥、汽车内饰件、汽车电器、消声器、刹车系统等12大类3500余个品种。几年来园区共安置各类从业人员8162人，累计实现产值75亿元，引进资金38亿元，完成税收3.9亿元。几年来，朝阳经济开发区仅仅抓住中国加入世贸组织和振兴老工业基地这一有利契机，坚持“学习、借鉴、引进、合资、合作”等多种有效方式，初步走上了开放合作、内外联合的国际化道路。目前，园区内已有12个国家和地区的14户企业在开发区投资兴业，合资合作企业不断发展壮大，有4户企业的产品出口到欧美等国家，累计实现出口交货值1561万美元。近几年来，由于开发区企业发展速度加快，规模逐步扩大，首期规模面积已满足不了企业内外扩展的发展需求。从这一实际出发，于2005年7月经XX市人民政府批准，启动了规划面积12.74平方公里的二期规划。现在二期控制性详规已编制完成。用地功能初步定为：工业区约为5.84平方公里，居住用地约3.28平方公里，兼容用地约3.62平方公里。经过3-5年的不断努力，将逐步把二期工程建设成为科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、自主研发能力强、可持续发展后劲足的现代工业企业集群园区。4.4建设条件4.4.1气象条件XX88 市的气候介于东部山地湿润与西部平原半干旱区之间的过渡带，属温带大陆性半湿润季风气候类型。东部和南部虽然距海洋不远，但由于长白山地的阻挡，削弱了夏季风的作用；西部和北部为地势平坦的松辽平原，西伯利亚极地大陆气团畅通无阻，故气候总的特点是冬季严寒漫长，春季干旱多风，夏季温暖短促，秋季晴朗，温差大。1月份平均气温为-16.3℃，冬季长达6个月，最大积雪厚度可达22厘米，结冻层最大厚度为1.64-1.8m。最热月（7月）平均气温为23℃。初霜多在9月26日，最早在9月10日，年平均无霜期为140～150天。平均每年出现雷暴日数为36.6天，冰雹日数为2.9天，年平均风速4.5m/s，年平均降水量522～615㎜，最长连续无雨日有48天。4.4.2地质与水文XX市地处松辽平原中部，地势东高西低、南高北低，相对高度平缓。市域以台地、平原为主，兼有山地、丘陵等地貌形态，属平原型城市。境内新开河、饮马河、伊通河等主要河流自东南流向西北。工程范围内下伏地层为白垩系下统（KI），基岩面较为平缓。其上覆盖第四系，主要有第四系全新统人工堆积层（Q4ml）、冲积层（Q4al）、中更新统冲积层（Q2al）及下更新冰水堆积层（Qfgl）.XX市的地表水属第二松华江水系，松花江、饮马河、伊通河的中下游，还有沐石河、双阳河、雾开河、新开河及卡岔河等流经境内，有波罗泡子、敖宝吐泡子、元宝泡子等主要泡子湖泊7处。市区的地表水，较大的河流为第二松花江的支流，也是饮马河的支流—伊通河及其支流—88 新开河等。由于市区的下部基岩为中生代白垩系红色岩系，岩层致密，为一不透水层或含水性极微，因而无深层地下水源，故地下水贫乏。拟建项目区域有新开河支流，属季节性河流。地下水位埋深1.50～2.80米，部分地段未见地下水，含水层为亚粘土，地下水类型为上层滞水，场区地下水受大气降水及径流补给，水位随季节变化。拟建地点沿线地下水属于第四纪孔隙潜水，受大气降水补给，水位随季节变化，初见水位1.5～2.0m，标高198.25～203.69m。4.4.3周边环境与交通条件本项目拟建区域周边为XX朝阳经济开发区三期工程用地，规划用地性质为工业用地。拟建项目区域交通便利，有多条市政道路通过。XX市作为吉林省省会，全国十五个副省级城市之一，公路、铁路、航空交通便利，可以满足于施工、运营过程中的运输要求。综合评价，建设区域周围交通比较便利，环境状况良好。4.4.4地震烈度及工程地质XX市历史上没有较大的破坏性地震，开发区内无较大的断裂带通过，属构造活动影响较小的地区。根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）中有关建（构）筑物抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组的规定，本工程所选场址的抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值0.10g。4.4.5公共设施社会依托条件1、供水条件88 供水水源引自乙三路DN600给水管线。2、排水条件本项目拟建区域周边均已敷设有雨水和污水管网。雨水经管网收集后通过重力流方式，排入乙三路污水管网。生活污水排入到区内市政污水管网，最终排放到XX市规划西部污水处理厂，综合处理后就近排入受纳水体。3、供电条件厂址附近已设10kV开闭所一座，可满足本项目需求。拟建项目区域内将同步敷设10kV电缆。本项目用电可以采用地埋方式直接引入物流中心变电室。4、供热本项目冬季供暖采用区域锅炉房集中供热，区域内已设置1座换热站。供热管网采用枝状布置方式。5、电信及通讯目前区内硅谷大街电信及通讯线路均与区内市政道路同期敷设，为24芯管道，能够满足正常通讯及宽带网络使用。88 第五章建设方案5.1项目建设指导思想与原则1、符合XX市规划的要求，建筑风格和体量应与周围城市环境相协调，并应符合国家有关节地、节水、节能、节材、环境保护和防火、建筑安全等规定。2、项目建筑装修标准，应以符合建设单位工作的需要为原则，与当地的经济发展水平相适应，做到实事求是、因地制宜、功能适用、简朴庄重，兼顾美观和地方特色；建筑装修材料选择应因地制宜、就地取材。3、充分利用场区条件，最大限度地发挥现有资源的可利用性，实现资源优化配置。4、项目在功能划分上，应最大限度满足工作使用功能要求。5.2项目组成本项目总建筑面积为114892.0㎡。具体建设内容详见表4－1。88 主要建设内容一览表序号工程名称单位数量结构型式备注一主要工程项目1配送中心㎡42920轻钢结构单层2配套用房2.1办公培训楼㎡7900框架结构地上6层2.2后勤配套楼㎡9500框架结构地上6层2.3服务维修楼㎡2320框架结构地上2层2.4配电房㎡326框架结构地上1层2.5泵房㎡300框架结构地下1层2.6换热站㎡306框架结构地上1层2.7门卫室㎡120框架结构地上1层3二期预留建筑面积㎡51200二总图及公用工程项目1场区绿化㎡30700绿地率25%2场区硬化路面及停车场㎡188993蓄水池ｍ3240钢筋砼钢筋砼3.1生活蓄水池ｍ340设于地下1层3.2消防蓄水池ｍ3200设于地下1层4围墙ｍ1500通透式铁艺围墙5大门座3电动大门合计建筑物总面积㎡114892.05.3总平面布置方案5.3.1总平面布置原则88 1、满足城市总体规划要求；2、满足场区交通和消防要求；3、满足功能使用要求。5.3.2总平面布置方案根据总平面布置原则和场址选择方案中推荐的拟建地点确定本项目的总平面布置方案。本项目拟选场址场呈不规则矩形，南北最大长度为340m，东西最大长度为400m，总占地面积约133465㎡。场区依据功能分区，包括配送服务区、办公区和绿化区。围绕配送中心及配套用房修建环行道路，便于交通和消防；场区共设3各出入口，包括办公出入口一个，朝向场区东侧硅谷大街；物流入口一个，朝向场区北侧甲三路；物流出口一个，朝向场区南侧乙三路。拟建的配送中心仓储库房及配送系统中心设置在场区西部，办公培训楼、物流管理中心、售后管理中心、室外活动场设置在场区东北部，室外集中绿化区位于场区西南侧。5.3.3场区硬化路面及停车场本项目场区硬化路面及停车场面积为18899㎡，道路宽度在8m，共设停车位300个，其中包括大型停车位100，中小型停车位200个，基本能够满足项目建设单位车辆停放需要。为便于日常维护，场区硬化路面及停车场拟采用水泥混凝土路面，设计路面总厚度为60cm，初步确定其结构如下：水泥混凝土面层：22cmC30水泥混凝土（抗折4.5）；88 基层：18cm二灰碎石（8:17:75）分两层碾压；垫层：20cm山皮砂垫层。5.3.4场区绿化沿场区周边布置绿地，并在场区东南部设置集中绿化区，以减少区内干道的交通噪声干扰，保护和净化场区内的小环境，绿化面积约为30700㎡，绿地率为25％。5.3.5场区竖向布置场区竖向设计采取平坡式布置，纵向坡度为3‰～7‰，场区雨水采取有组织方式排放，通过场区新建的雨水管网排入场区东侧的人民大街市区雨水管网。场区总平面布置详见附图“XXXX电器有限公司XX物流中心平面布置示意图”。5.3.6总平面指标本项目总平面指标详见表5－2。场区总平面指标一览表序号名称单位指标1场区占地面积m²1334652建筑物面积m²114892.03建筑物占地面积m²732024场区绿化m²307005场区硬化路面及停车场m2188996建筑密度%54.847容积率1.158绿地率%2588 5.4物流配送服务方案5.4.1物流配送服务体系运作机制及流程5.4.1.1物流配送服务体系运作机制物流配送服务运营体系的建立和完善是持续提高作业能力和控制能力的关键，其运作方式随连锁发展的阶段而不同。在连锁商场布局分散的情况下，各地机构隶属于子公司，单纯为子公司服务，仓储和配送分拨服务在商场所在地就近布署。目前，XX电器连锁店的数量和分布密度都达到一定规模，由总部统一直管的模式已经不适应连锁发展的需要，因此XX电器采用了分级管理的运营体系：成立区域管理中心，每个区域管理中心下辖几个地区子公司，而每个子公司又拥有若干个连锁店。在每个区域管理中心，物流配送服务体系将独立于其它体系，从而实现物流配送体系的完整性和及时性。5.4.1.2物流配送服务体系作业流程本次建设的XX电器XX物流中心为全国性物流配送服务中心，需要承担二级配送分拨服务任务。按作业流程分为两个环节：1、一级配送分拨服务（长途配送分拨服务到市）：负责将各类商品从区域大库分拨运送到区域内的所有二级城市。2、二级配送服务（零售配送服务到户、到店）：由区域内二级城市物流配送服务中心将商品全面配送分拨服务到千家万户。5.4.1.3物流配送库区运转流程1、设计原则(1)自由货位和区域管理系统的采用。88 为了满足产品和原材料的出库频率，自动化立体仓库分成了3个区域来管理物品。在各区域内以自由货位的方式进行保管。(2)自动化立体仓库之外的在库管理。自动比立体仓库的出库原则是以托盘为单位进行出库，为此可能出现不足一个托盘的“多余物品”。在此情况下，是把“多余物品”暂放在自动化立体仓库之外的货架上进行保管，届时可再入库，计算机必须掌握“多余物品”的库存信息。(3)出库原则是先进先出。自动比立体仓库之外的“多余物品”和货格内的物品都必须按先进先出的原则进行出库。(4)管理系统要求自动化物流管理中心的计算机能做各种帐票、查询有关信息，管理精度高，具备有盘点库存的各种程序。(5)控制水平阶层化全部运转包括在线运转、自动运转和手动运转三部分，这样即使出现故障，也能进行入出库作业。2、入库作业正常运转下的入库作业流程如下：(1)由叉车提供空托盘。(2)把制品或原材料放在托盘上。(3)把记载了制品号或原材料号及托盘上个数的现品票贴在托盘上的制品或原材料上。在这种情况下，一个托盘上的混载物最多可达4种。88 (4)用叉车把“入库准备完了”的托盘放在输入传送带上。(5)叉车离开传送带，托盘开始向货态检测部的方向自动移动。(6)在货态检测部对单元载荷进行货态检查。读取贴在托盘侧面上的票据数据，之后托盘停在“入库设定位置”。如果是空托盘，则在入库主线上自动合流。(7)如果货态尺寸超过规定值或读取托盘侧面上的票据数值发生异常时，操作箱的红色信号灯亮，报警器响，同时解除异常按钮也亮起来。此时如果按下解除异常按钮，发生异常的托盘前进，自动向入库主线合流，被送入剔出线。向入库主线合流后，异常解除按钮熄灯。送到剔出线上的托盘，当异常原因除去后，用叉车再把它送到传送带上去。(8)把放在制品或原材料上的现品票收集起来，通过入库终端，输入“入库/再入库数据”。入库/再入库数据是制品号或原材料号、制造号、数量。一个托盘最多可输入4个品种。此时，计算机进行托盘号数据与制品或原材料号的连接处理。入库/再入库数据设定完了后，当确定托盘几号机入库后向入库主线合流，达到指定的某号机时被自动搬运。(9)当理论在库数与输入数量有差别时，在入库主动线合流后，物品被送到剔出线。如果理论在库数与输入数量一致时，则正常运行。(10)当一个托盘从货态检测部移出时，下一个托盘就进入接受检测。88 (11)自动搬送到入库主线的托盘，将自动转到指定的某号机的入库通道传送带上。在同一入库通道传送带上可保存2个托盘。在入，库站的托盘进入货格后，后续的托盘将自动地送到入库站。(12)在入库站设有条形码阅读器，能读出托盘侧面的托盘号。这个各形码阅读器与堆垛机地上控制盘相连接，读取的托盘号被送到群管理控制盘中，若发生不良读取时，则送出空数据。(13)托盘到达入库站后，等待进入货格。(14)群管理控制盘把从堆垛机地上控制盘送来的托盘号作为入库要求数据，传输给物流管理计算机(15)物流管理计算机根据托盘上制品、原材料的出库顺序查选该货区的空货格，并向群管理控制盘发出入库指令。(16)群管理控制盘接到来自物流管理计算机的进入货位的指令后，向堆垛机的控制盘发出托盘入库指令。(托盘在入库站待命)(17)堆垛机地上控制盘和堆垛机把托盘送入指定货位，当托盘进入货位后，把“完了数据”传送到群管理控制盘。(18)群管理控制盘把进入货位完了数据传输给物流管理中心。(19)物流管理计算机接收到上述入货位完了数据后，修改在库文件和相应其它文件，自动计入库存文件中。3、出库作业出库作业流程如下：(1)收到订单数据。(2)在办公室通过计算机终端整理订单，决定出库计划。按先进先出原则对在库和出库的货位进行查询处理，并打印出库指示一览表和发货明细表。88 (3)根据订单，编制出库顺序计划，制作出库计划文件，并按机号打印出应取货的货位一览表。发货记录票上记载机号、托盘号、订单号、制品和数量等数据。(4)通过办公室计算机终端，按照出库计划文件，物流管理计算机向群管理控制盘发出出库存指令。(5)群管理控制盘对堆垛机地上控制盘发出出库指令。(6)堆垛机从指定的货位取出托盘，并搬运到移动台车上(7)移动台车自动行走。此时出库终端显示订单号和其它有关项目(8)叉车司机根据发货记录票和终端显示订单号，把托盘从移动台车上取下来，送到指定的发货口，搬运完毕后，把出库记录票附在托盘上。当叉车的货叉一离开移动台车时，通过传感器就知道移动台车上的托盘被取走，此时，移动台车自动回到入出库站，并在指定位置待命，等待堆垛机搬运来的托盘。(9)在发货口待命司机根据发货明细表和发货记录单，按指示数量从托盘上把制品或原材料取出，并装入卡车的车厢中。(10)叉车司机把拣货完毕的托盘送到下一个订单应拣货的发货口。如果没有后续订单拣货时，则把托盘送到指定区域待命入库。5.4.2物流配送服务信息系统为实现商品的快速周转、有效降低库存、增强总部的控制能力，建立全国联动、信息共享的信息系统是先决条件。自XX88 电器开始执行连锁经营战略时，就意识到信息化对于连锁发展的重要性，在经营战略中，XX电器明确提出“信息化”的概念，并且不断改造企业运行体制，以期逐步实现信息化、自动化。自1999年XX电器正式引入ERP系统，2006年引入SAP系统，目前已经将全国各地子公司全面连接到一个完整信息网络中，实现信息共享，并且将大部分作业流程搬到系统中运行。信息系统的运用和实施，有利的支持了配送服务体系的运营。5.4.2.1信息流XX电器物流配送服务过程中存在着两种重要的内容流，即实物流和信息流。其中，信息流一方面伴随着实物流而产生，另一方面又起着引导实物流进行有规律运动的重要作用，它是分析商品流进行经营决策的重要依据。在物流配送服务中心，如何调度好信息流流向，正确及时地处理每一笔货物的信息是提高效率、节约成本的关键。5.4.2.2信息系统的作用1、进销存数据的一体化与无货负卖控制；2、及时传输数据，缩短响应时间；3、准确的库存管理；4、自动预约、程序化派工、全程监控。5.4.2.3信息系统模块为实现上述目标，物流配送分拨服务信息系统主要包括配送分拨服务及仓储两大模块。（1）配送运输服务模块（TMS、DMS）88 配送运输服务管理分为用户信息管理、配送综合管理、运输信息管理三个子模块。（2）仓储模块（WMS）仓储管理分为5个子模块：商品入库管理、商品出货管理、商品库存管理、商品收货管理、商品转仓管理。5.4.2.4信息系统设计XX电器物流中心系统采用管理计算机对自动化立体仓库的入出库管理和输送机的控制。系统管理范围包括货物由入库开始到出库为止。物流中心的内部局域信息网络进行有效对接，随时查看所有经营品种的库存和销售流向等情况，以便对库存的品种进行及时调整，以利于“物”的科学“流”动；通过授权，分销商能够通过数据信息商务网络及时查看物流中心的品种结构(品规、产地、价格等)和库存数量，直接在自己的办公地点通过上网进入配送中心的信息系统，进行电子定单采购、电话采购或传真采购；同时，物流中心也能够随时查看分销商所采购产品的销售情况，以便及时了解市场动态。5.4.2.5硬件系统基本构成物流管理的硬件系统基本本构成如下图所示。88 5.4.2.6软件系统基本构成计算机管理软件应与物流规模相适应，满足物流中心运营要求，包括：业务系统软件、物流信息系统软件、数据库软件、网络安全与应用安全管理软件、操作系统软件等。配备企业级服务器，采用双机热备。应配备核心三层交换机双机热备，二层可网管交换机、工控机、安全的网络环境以及可靠的不间断电源。建立覆盖物流中心和所有区域性药品配送机构的统一的电子数据交换信息平台，实现质量管理、仓储管理、配送管理及业务经营全过程的数据共享和实时交换。88 物流管理的软件系统构成如下图所示。88 配送分拨服务中心通过专线（如DDN）与各相关站点进行通信。专线优点是传输速度快，堵塞现象少，对突发性数据传输处理较好，可以进行自动错误检测，网络可靠性较好。5.5土建工程5.5.1设计依据1、《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；2、《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）3、《砌体结构设计规范》GB50003-2001；4、《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006版）；88 5、《混凝土结构设计规范》GB50010-2002；6、《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002；7、《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；8、《建筑设计统一技术措施》建筑给水排水、采暖通风与空气调节部分DB22-52-92；9、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002；10、《建筑照明设计标准》GB50034-2004；11、《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；12、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；13、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；14、《建筑物防雷设计规范》GB50057-2000；15、《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95；16、《民用建筑设计通则》GB50352-2005。5.5.2建筑设计方案项目总建筑面积为114892.0㎡，其中配送中心42920㎡、办公培训楼7900㎡、后勤配套楼9500㎡、服务维修楼2320㎡、配电房326㎡、泵房300㎡换热站306㎡、门卫120㎡、二期预留51200㎡。5.5.2.1物流中心88 项目建设物流中心2座，一期面积42920㎡、二期面积51200㎡。本项目拟建的仓储库房采用轻钢门式钢架结构。厂房设计跨度为24m，柱采用等截面实腹焊接工字型截面，柱脚按铰接支承设计，平板支座，两对地脚螺栓。厂房的维护采用彩钢板。地面采用水泥地面。物流中心仓储库房建筑主要特征一览表项目名称XXXX电器有限公司XX物流中心项目建筑名称配送中心耐火等级二级抗震设防烈度7度（0.10g）设计年限50年主要结构形式轻钢门式钢架结构建筑层数层高一期单层，层高21米、二期两层，层高10米建筑基底面积一期42920㎡、二期25600㎡建筑面积一期42920㎡、二期51200㎡建筑构造及装修墙体压型钢板屋面带隔热层的压型钢板屋面板，冷弯薄壁型钢檩条地面水泥地面门卷帘门窗塑钢窗5.5.2.2其他配套用房本项目拟建设配套用房总建筑面积约为20772㎡，主要为办公培训楼7900㎡、后勤配套楼9500㎡、服务维修楼2320㎡、配电房326㎡、泵房300㎡、换热站306㎡、门卫120㎡。88 配套用房建筑主要特征一览表项目名称XXXX电器有限公司XX物流中心项目建筑名称办公培训楼后勤配套楼服务维修楼配电室泵房换热站门卫建筑类别2类2类2类2类2类2类2类建筑物耐火等级二级二级二级二级二级二级二级安全使用年限50年50年50年50年50年50年50年抗震设防烈度七度七度七度七度七度七度七度主要结构形式框架结构框架结构框架结构框架框架框架框架栋数1111111建筑层数6621-111占地面积（㎡）122015601150326306120建筑面积（㎡）790095002320326300306120建筑构造及装修基础独立基础墙体外墙厚300，采用190(标注200)厚煤矸石空心砖地面防滑地面砖外门保温门、防火门内门成品木门窗内开单框双玻中空断桥铝窗内墙面内开单框双玻中空断桥铝窗外墙面外墙漆备注5.5.3建筑物功能设置1.配送中心配送中心仓储库房主要存放XX88 电器销售的各种家用电器，为各地区XX电器连锁店提供配送服务。2、办公培训楼办公培训楼除了为物流中心办公人员提供办公场所外，为XXXX电器公司所有从事物流配送工作人员进行定期培训。3、物流管理中心物流管理中心负责对物流配送过程中发生的一切事件进行协调处理，将货物从配送中心向各大经营场所准确的、及时的、安全的完成配送服务流程。4、售后管理中心遵照XX电器公司的售后管理原则及相关流程，实施物流中心配送货物的售后管理，在配送环节进一步提高XX电器服务质量。5、配送系统中心配送系统中心即配送中心信息管理中心，对货物的进销存数据的一体化与无货负卖控制；及时传输数据，缩短响应时间；实现准确的库存管理，自动预约、程序化派工、全程监控。5.6设备方案根据项目需要，本项目的设备主要包括物流中心信息系统设备、运输系统设备，物流管理中心、售后管理中心、办公培训的办公设备及培训设备以及项目公用工程设备。设备购置一览表　　序号设备名称单位数量1计算机台202无线网络信息操作平台套188 3软件费用（ERP）套14安防监控设备套15质量检测设备套16叉车台37地牛个208半自动升降机台49全自动堆高机台210立体货架套50011托盘个400012出货平台套313付货操作台套214办公设备套3015培训设备套516变频供水设施套217消防设施套118箱式变电站台219柴油发电机组套120内部局域网套121200门程控交换机组套122场区照明设备套123餐厅设备套124运动设备套2合计台（套）46555.7公用工程方案5.7.1设计依据1、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；2、《民用建筑电气设计规范》（JGJT16－2008）；88 3、《建筑设计防火规范》（2010年征求意见稿）；4、《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2000）；5、《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；6、《室内给水设计规范》（GB50014-2006）；7、《民用建筑热工设计规范》（JGJT16－2008）；8、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；9、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；10、《建筑物防雷设计规范》（JGJ50057-94,2000版）。5.7.2电气、照明及网络、通讯系统方案1、电气方案(1)负荷等级本项目应急照明、消防设备、给水泵用电负荷为二级，其它用电为三级，电压等级为380V/220V。(2)电源项目电源由朝阳区经济开发区供电所供应，从场区东侧硅谷大街供电线路引入，进户电压等级为10kV。(3)用电指标本项目主要用电设施有：照明、计算机系统设备、消防设备、水泵设备等。本项目建筑面积为114892.0㎡，按照《建筑电气常用数据手册（第二册）》规划单位建筑面积负荷指标规定，本项目配送中心94120㎡，用电按15W/㎡建筑面积计算，用电负荷为1411.8kW；其他配套用房面积20772㎡，用电按35W/㎡88 建筑面积计算，用电负荷为727.02kW.合计项目用电总负荷（总装机容量）为2138.82kW。项目年运营时间按300天计，每天用电时间按6小时计算，同时系数按0.5计算，年总用电量为192.49×104kW•h。项目拟在厂区内安装1250kVA箱式变电站2座，可满足本项目供电需要。(4)供电线路敷设室外线路采用电缆穿钢管保护，沿地直埋敷设方案，室内线路采用暗敷方式布线。干线及消防线路采用SC管，其余采用PVC管沿天棚、地面、墙敷设。(5)对于二级负荷的设备供电，本项目拟在办公培训楼1层配电室内设置100kW柴油发电机组一套作为备用电源，以保证项目电力照明及消防用电等的可靠性。(6)消防电源消防电源：消防用电设备采用单独供电回路，当发生火灾切断其它用电时，应保证消防用电的供应，其配电设备应有明显标志。2、照明方案室内各种办公室照明均采用节能日光灯照明。3、通讯及网络方案通讯线路从场区东侧的甲一街地下通讯电缆引入，通讯设施的施工安装均由当地电信局负责承建。在大楼内部设置计算机网络，可由市区宽带网直接引入，与国内、国际互联网连通，进行相关信息沟通。4、防雷与接地建筑防雷级别为三88 级。在建筑物、构筑物顶部设置避雷网，通过建筑物钢筋等实现综合接地，其接地电阻小于1Ω。实施总等电位联结，潮湿场所（厨房等部位）作局部等电位联结，并做漏电保护。为防止电磁脉冲造成的破坏，弱电采用过电保护，设置第二级防雷浪涌保护器，标称放电电流不小于40kA。电源进户处设第一级防雷浪涌保护器，标称放电电流值不小于60kA；电梯机房内设置第二级防雷浪涌保护器，标称放电电流不小于40kA。5.7.3给水方案1、水源项目用水主要是生活用水，由当地市政供水系统供给，管径DN100。项目给水管材采用PVC管，消火栓系统管材采用焊接钢管。2、水量预测本项目用水主要是生活用水及清洁卫生用水。①本项目定员200人，每天用水量为50L/人，合计日用水量10m3，全年按300天，年用水量3000m3。②日最多接待人员按300人次估算，每天用水量为20L/人，合计日用水量6m3，全年按300天，年用水量1200m3。③本项目食堂最大服务能力为270人，用水量为25L/（人·次），合计日最高用水量为6.75m3，全年按300天，年最大用水量2025m3。上述年用水量合计约6825m3。项目未预见用水量按以上三项合计用水量的15％计算，经测算，项目全年未预见用水量为1023.75m3。88 合计日最大用水量为26.16m3，年最大用水量为7848.75m3。3、生活水池及消防水池本项目主要是生活用水，拟采用城市供水管网，从场址南侧的乙三路上市政供水管网接入本项目建筑内。供水管网沿冰冻层以下直埋敷设。在办公培训楼一层设置二次供水泵房及消防水泵间，内安装2套变频给水设施（其中1套备用）及消防水泵，泵房下设200m³消防水池及40m³生活蓄水池各1个，结构型式为钢筋砼。生活及消防均采用加压供水方案，生活给水采用变频方式供水，消防供水采用单独蓄水池、高位消防水箱和消防管环形供水网方案。5.7.4排水方案本项目污水即为生活污水，污水排放总量按给水量的80％计算，日污水量约18.2m³。项目所有部位产生的污水全部通过建筑内的排水管道，排至项目场区南侧的乙三路上的城市污水管网内，所排放的污水可以做到达标排放，不会对周围环境产生不良影响。场区雨水经统一收集后，采用暗管直接排入项目场区西侧的甲一街上市政雨水排水管网内。5.7.5采暖、空气调节与通风方案1、采暖项目供暖主要是建筑物冬季采暖，供热来自于朝阳经济开发区集中供热系统高温热水（95℃/70℃）供给，其接入点在场址南侧紧邻的乙三路上，供热管线沿冰冻层以下直埋敷设，钢88 管外加保温绝热材料。项目合计新建建筑物总面积114892.0㎡，其中物流配送中心不采暖；配套用房20772㎡，热负荷平均按60W/㎡考虑，热负荷为1246.32kW。项目年供暖时间按165天计算，每天供暖24小时，则项目年耗热量为17767.53GJ。项目室外供热管网管材为双面螺旋埋弧焊钢管，管径DN300；室内采用钢制散热器。2、空调根据需要，本项目在领导办公室、培训教室等重要科室采用空气调解。本项目利用建设单位原有单体空调机（立式或壁挂式）15套。本项目空气调节室内控制指标详见表4－10。舒适性空气调节控制指标表表4－10参数冬季夏季温度（℃）18～2422～28风速（m/s）≤0.2≤0.3相对湿度（％）30～6040～653、通风、排烟方案本项目将按照规范要求设相应的通风、排烟设施，拟在厨房、餐厅、卫生间设置机械排风系统，自然补风。5.7.7燃气工程方案为满足工作人员就餐需要，本项目在办公培训楼2层设置容纳270人就餐的大餐厅。88 食堂采用天然气作为燃料。燃气管路引自厂区南侧的乙三路。天然气消耗量按每人每餐天然气用量为0.084m3计算，全年300天，每天270人午餐，年消耗天然气量6804m3。5.7.8通讯及网络工程方案1、通信工程为保证项目顺利进行,拟从当地电信公司引出200对通信电缆一根，用于项目在楼内等相关部位安装程控电话和网络工程。2、网络工程(1)整体概况项目需要设置综合布线系统。通过结构化布线，将为其提供语音、数据及图像通信等系统的传输媒质，从而建立起整个建筑的信息系统。(2)信息点布置一个数据点布置或按每10m2一个语音、一个数据点布置。(3)网络宽带设置根据功能的需要，主干网采用千兆以太网，主干带宽设为千兆。工作站的宽带设为10/100兆。这样整个网络系统可以快速的传输数据信息及获取相关信息。(4)INTERNET介入通过DDN专线上城市数据网或INTERNET，使配送中心及配套用房通过网络与远程网连接，这也是项目必须具备的功能。88 第六章环境影响评价6.1建设地址环境状况本项目建设地点位于XX朝阳经济开发区，东临硅谷大街、南临乙三路、西临丙二路、北临甲三路，场区占地面积133465㎡，即133465㎡。拟选场址场呈不规则矩形，南北最大长度为340m，东西最大长度为400m。拟选场址无地上建筑物，场地平整，附近没有噪声污染和空气污染源，环境状况良好，建设条件较好。6.2设计依据和标准1、《中华人民共和国环境保护法》；2、《中华人民共和国水法》；3、《中华人民共和国规划法》；4、《中华人民共和国大气污染防治法》中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议通过；5、《建设项目环境保护管理条例》中华人民共和国国务院令第253号；6、吉林省有关环境保护的地方性法规与条例；7、《大气污染物综合排放标准》GB1912.57－1996；8、《污水综合排放标准》GB8978－1996；9、《环境空气质量标准》GB3095－1996；10、《声环境质量标准》GB3096－2008。88 6.3环保质量标准及污染物排放标准6.3.1环境保护标准1、地表水执行国家标准GB3838－2002《地表水环境质量标准》中Ⅳ类标准。2、环境空气执行国家标准GB3095－1996《环境空气质量标准》，依据标准要求，本项目场址区域为环境空气质量功能区的二类区，控制标准见表5－1。环境空气质量标准表5－1单位：mg/L污染物浓度值标准来源小时平均日平均SO20.500.15GB3095－1996NO20.240.12TSP0.303、噪声环境噪声执行国家标准《声环境质量标准》（GB3096－2008），该区域为Ⅱ类功能区，执行Ⅱ类标准，昼间噪声要求60dB(A)，夜间噪声要求50dB(A)。4、废气餐饮部门油烟执行GB18483－2001《饮食业油烟排放标准》（试行）标准，详见表5－2、5－3。饮食业单位的规模划分表5－2规模小型中型大型基准灶头数≥1，＜3≥3，＜6≥6对应灶头总功率（108j/h）1.67，＜5.00≥5.00，＜10≥10对应排气罩面总投影面积（m2）≥1.1，＜3.3≥3.3，＜6.6≥6.688 饮食业油烟排放标准表5－3规模小型中型大型最高允许排放浓度（mg/m3）2.02.02.0净化设施最低去除率（％）6075856.3.2污染物排放标准1、废水污水排水执行GB8978－1996《污水综合排放标准》中二级标准。2、噪声区域环境噪声执行《声环境质量标准》（GB3096－2008）Ⅱ类标准，即昼、夜间噪声值分别为：60dB(A)、50dB(A)。施工期间，施工场界执行GB12523－90《建筑施工场界噪声标准》标准，作业场所（工人连续接触噪声8h）噪声限制值为90dB（A）。3、大气控制区域废气产生和排放量，保护区域环境空气质量达到GB3095-1996《环境空气质量标准》中的二级标准。4、固体废弃物加强生活垃圾和固体废弃物的集中收集，保证其进行无害化处理，不对周围环境产生影响。6.4主要污染源及污染物治理措施6.4.1施工期1、施工噪声为避免施工噪声对环境的影响，首先应选择低噪声施工设备，然后是控制施工时间，严格按建设部门的相关规定执行。88 2、扬尘施工时运输建筑材料和施工自身不可避免的会产生大量的扬尘。可通过在汽车上覆盖苫布和在施工场地浇洒水以及在施工场地周围建设围墙等措施以减少扬尘污染。3、垃圾施工期产生的建筑垃圾和施工人员产生的生活垃圾应定期清理，按市政部门的要求，运送到指定的地点统一进行卫生处理。6.4.2运营期1、汽车尾气汽车尾气中含有大量的二氧化硫，会对环境空气和大气造成一定的危害。由于本项目无法控制汽车尾气排放污染物的指标，因此，只能通过在汽车行进道路上种植大片吸附性好的植被，来降低汽车尾气污染。2、汽车扬尘拟对场区内道路按时喷洒水。喷水强度为2L/m2，每天2次，可有效降低扬尘。3、车辆噪声由于项目区内不允许汽车行驶速度太高，路面状况又较好。因此，汽车行驶产生的噪声大大低于最大允许的汽车噪声标准。4、生活垃圾项目各处每天产生的生活垃圾采取集中收集方式进行清理，并在指定时间内放置在指定地点，由城市环卫部门集中收集，送至城市生活垃圾处理场进行集中处理。88 5、食堂烟气本项目设有食堂，采用液化气作为燃料，其烟气排放可以满足标准要求。但餐厅食堂在烹饪食物的过程中将产生油烟，主要化学成分为烷烃类、脂肪酸类、酯类、醇类、酮类、醛类、杂环化合物、甾族化合物、多环芳烃类等，要求餐厅食堂炊事油烟必须符合GB18483-2001《饮食业油烟排放标准》（试行）中的标准。根据承办单位提供的资料，基准灶头大于3个、小于6个，规模属于中型。油烟的最高允许排放浓度标准为2mg/m3，净化设施最低去除效率为75%。食堂油烟的初始浓度一般为5～8mg/m3，超过GB18483-2001中2mg/m3的油烟排放标准，如安装净化效率在75%以上的净化装置，油烟排放浓度为0.75～1.2mg/m3，满足标准要求。根据本项目的特点，拟采用“CYY型油烟净化设备”处理油烟。6、生活污水本项目污水主要是生活污水和食堂的含油污水。经类比调查，其废水中主要污染物浓度为COD300mg/L、BOD5150mg/L、SS200mg/L、氨氮31mg/L、动植物油25mg/L。本项目餐饮废水中含有较多的油脂，按照环保要求，食堂须设隔油池，餐饮废水经隔油池处理后，油脂类将大量减少方可排放。6.5绿化根据《XX总体规划》要求，以“环境保护、改善城市面貌和为职工提供一流工作环境”的原则，对项目区周边进行绿化（屋顶花园、植树、种草、种花等），绿地率为15.69％。88 6.6环境影响评价本项目建设中对污水、垃圾、噪声等污染均按国家有关环保要求，采取相应的措施，作到达标排放，并在指定场所进行净化和重新利用处理，不会对环境造成影响和破坏。同时，项目建设过程中坚持环境污染治理措施与主体设施建设实行“三同时”的原则，确保所有污染物均达标排放。88 第七章消防7.1设计依据1、《建筑设计防火规范》（GB50016－2006）（2008年版）；2、《建筑灭火器设置设计规范》（GB50140－2005）；3、《民用建筑电气设计规范》（JGJT16－2008）；4、《建筑物内部装饰设计防火规范》GB50222-95。7.2建筑物耐火等级根据《建筑设计防火规范》中的有关条文规定，本项目所有建筑为二类建筑，耐火等级为二级。7.3消防与安全设施和措施拟建的业务技术用房火灾主要隐患是房屋起火。为了保证人员生命及大楼安全，设计中，遵守“预防为主，防消结合”的方针，严格执行《建筑设计防火规范》及国家有关规定，确定建设方案，防止和减少火灾的危害，防患于未然。7.3.1总平面布置在场区总平面布置上，按《建筑设计防火规范》规定，满足防火间距、防爆、消防的要求，场区内设有环形消防通道，消防车可以靠近建筑物的每一面，能在火灾发生时及时扑救。88 7.3.2消防用水量根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006,2008年版）中的有关条文规定，消防用水总量应按室内、外消防用水量之和计算。本项目最大体积建筑为物流中心仓储库房，室内消火栓用水量10L/s，室外消火栓用水量20L/s，消防水池应满足2h用水的需要；根据规范要求，本项目拟建的建筑为中危险级Ⅱ级，消防用水量为30L/s，按火灾延续时间2小时计算，则本项目一次消防最大用水量计算如下：V最大＝（10＋20）L/s×2h×3600s＝216m³。7.3.3消防给水根据消防规范要求，室内消防给水管道应布置成环状，进水管设置2条。消火栓应分别设置在走廊、楼梯附近，消火栓的间距不大于30m。场区同一时间发生火灾次数按一次考虑，火灾延续时间按2小时，则一次消防最大需要用水量为216m³，补水管径为DN100，水流速度为2.5m/s，同期补水量为141.3m³，本项目拟新建200m³消防蓄水池一座，以满足本项目消防用水需要。室外消防给水管道布置成环状，其进水管不宜少于两条，并宜从两条市政给水管道引入。室内消防给水系统与生活给水系统分开独立设置。室内消防管网也呈环状布置。7.3.4消火栓88 室外消火栓数量设置按照保护半径不超过150m，间距不超过120m，室外消火栓拟采用地下式，并布置在距拟建的建筑外墙大于5m，小于40m处；距路边的距离小于2m。在拟建的建筑楼内走道、楼梯附近等明显易于取用的地点处按规范要求设置一定数量的室内消火栓，室内消火栓间距不大于30m，室内消防给水管道设计2条，并与室外环状管网连接。7.3.5电气消防(1)消防用电设备属二级负荷，为保证消防用电设备的不间断供电，消防用电设备采用专线供电。(2)消防水泵在末级设备用电源自动投入装置。(3)消火栓箱内设消防按钮，设警铃，设信号灯，火灾时声光报警，及时启动消防泵。(4)在新建的建筑物走廊中间及转角处设应急灯，安全出口设疏散指示灯，利于人员疏散和扑灭火灾。(5)按防雷规范要求，结合本项目情况，在建筑物上设置避雷带，接地方式采用强弱电与防雷系统共用接地体，接地电阻R≤1Ω。7.3.6建筑消防1、防火分区：采用防火墙设置防火分区。如防火墙设置困难，可采用防火卷帘，并在卷帘两侧设置自动、手动和机械控制功能，防火卷帘的耐火极限不低于3小时，防火卷帘应具有防烟性能，与楼板、梁和墙、柱之间的空隙应采用防火封堵材料封堵。2、防烟分区根据《建筑设计防火规范》的规定，每500m2设一个防烟分区。3、防火墙、隔墙和楼板88 防火墙不宜设在建筑物的转角处，应直接设置在基础上或钢筋混凝土的框架上。管道穿过隔墙、楼板时应采用不燃烧材料将其周围缝隙填塞密实。4、安全疏散根据《建筑设计防火规范》要求，每个防火分区安全疏散口不应少于两个，两个安全疏散口之间的距离要大于5m。5、防火间距根据《建筑设计防火规范》相关规范要求，合理布置建筑物在场址中的位置，满足防火要求。7.3.7防烟排风依据《建筑设计防火规范》要求，分机械加压送风的防烟设施和可开启外窗的自然排烟设施。当自然排风不能满足要求时，采用机械排风。卫生间设排气扇，排气道顶部设屋顶排风机，各排风扇均设防火阀，若发生火灾当温度超过70℃时，关闭排风扇及防火阀。88 第八章节能8.1概述中国解决能源问题的方针是开发与节约并举，把节约放在首位。节能工作是一种特定的“能源开发”，是解决中国能源供应紧张、保护能源资源、保护环境的有效途径。中国目前的能源利用水平远低于世界发达国家，节能工作基础还很薄弱，节能工作潜力很大。节约能源是中国的基本国策之一，是发展经济的一项长远战略方针，是经济活动中面临的最普遍也是最迫切需要解决的问题。合理利用能源、降低能耗，对于降低成本、提高经济效益乃至于改变中国能源浪费严重的现状都具有重要意义。8.2编制依据1、《中华人民共和国节约能源法》；2、节能设计规范；3、《国家发展和改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资[2006]2787号）；4、吉林省发展和改革委员会关于印发《吉林省固定资产投资项目节能评估和审查管理办法》的通知（吉发改环资字[2007]732号）；5、吉林省节约能源条例。8.3节能标准1、《公共建筑节能设计标准》（GB50189－2005）；88 2、《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）（JGJ26－95）；3、《建筑照明设计标准》（GB50034—2004）；4、《公共节能设计标准》（DB/22436-2007）。8.4项目使用能源种类本项目的主要消耗能源为电、天然气，热源来自集中供热，节能标准要求节能设计与为采用节能措施前相比，综合能耗将降低50%。8.5综合能耗计算本项目的建筑规划设计按照节能原则要求，充分考虑建筑的总平面布置，太阳辐射、自然通风等气候参数对建筑能耗的影响，遵守建筑与建筑热工设计的规定要求。综合能耗计算见下表。综合能耗计算表序号耗能种类单位年消耗量折标煤系数折标煤量（t）1电万kWh192.490.1229kg/kWh236.572热量GJ17767.530.03412tce/GJ606.223天然气m368041.2143kgce/m38.26851.058.6节能措施1、合理布置人流、物流方向，尽可能采用好朝向，从而节约能源。2、采用高效节能的电力设备。88 3、供水设备采用节水型设备，如变频供水设备、节水卫生洁具等，以节约水资源，给水泵使用效率不小于60％。给水管材采用UPVC热融连接，无结垢和漏水之虑，户内排水采用夹芯发泡塑料管以防漏水及噪音。4、供热管道保温采用高效节能的聚氨酯发泡保温材料，以减少管道热损失。5、建筑物墙体选用符合节能保温要求的新型复合墙体材料，如：混凝土小型空心砌块、聚苯乙烯复合墙体等，其节能效果显著，可以达到建筑节能50％的要求；控制建筑物的体形系数和窗墙面积比；加强外墙、门窗、屋面等维护结构的保温，合理选用保温构件和保温材料，使其传热系数达到标准限值的要求。另外，对散热量较大的出入口，应加设门斗，采用双层保温门进行保温，设热风幕，减少热能浪费。6、选用先进节能的空调设备，并合理地进行设备布置，减少能源损耗。7、为了提高能源的利用率，减少电能损失，室内照明均采用节能光源照明，建筑物尽量南北朝向布置，充分利用日光的采暖与采光。8、合理布置各种线缆的走向，避免重复敷设，减少回头曲线，降低线损。9、根据东北地区的气候特点和建筑物的功能要求，合理安排房间朝向，充分利用自然光，以减少照明用电和供热量。88 第九章项目管理与人力资源配置9.1项目管理9.1.1项目建设期管理项目法人要对建设项目的工程质量、工程投资、工程进度、生产安全等负责，并严格监督。建设项目的工程监理、主体工程的设计和施工单位的选定必须依法进行招标，择优选定有相应资质的中标单位，确保项目达到国家规定的要求，发挥资金的投资效益，实现节约资金、节省时间、提高质量的目的。9.1.2项目运营期管理XX电器物流配送服务管理体系按照“专业化分工、标准化作业、模块化结构、层级化管理”的原则设立和运行。上下分为三级：总部管理中心、区域物流配送服务中心、城市物流配送服务中心。按照XX电器“全国连锁、全国统一”的要求，XX电器物流配送服务体系全面推行作业标准化、机构模块化。全国的物流配送服务中心都是统一的形象、统一的职能、统一的组织结构、统一的业务流程、统一的作业规范。XX88 物流中心负责所辖区域内货物的储备和统一调运，配合连锁发展，负责所在区域内物流配送服务网络的建设、完善，所管辖区域内人力、物力等资源的调配，下辖各级作业单位的管理，中心所在城市的终端仓储、配送分拨服务作业，管理及作业人员的储备和培训。根据XX电器“统一管理、模块化架构”的指导原则，XX电器在各地建设的物流配送服务中心机构统一标准化设置。XX物流中心下设地区综合管理部、配送作业部、仓储作业部、车管部及财务部、后勤部等部门。XX电器区域物流中心组织结构图参见图8-1。图8-1物流中心组织机构图9.2人力资源配置本项目建成后，劳动定员为200人，其中新增管理人员及一般人员40人，这部分岗位主要从大专院校毕业生聘用；另外新增工人160人，这部分岗位技术含量较高，在专业技能上具有竞争优势的下岗职工中聘用。88 第十章项目实施进度10.1项目实施原则为使该项目能够顺利实施，特制定项目实施过程需遵守的原则。1、严格按照建设工程程序办事，统筹安排各项工作，尽量避免由于各方面协调工作的原因造成的浪费；2、认真做好建设期的质量工作，确保工程各阶段、各工序之间的质量，以达到国家规定的标准；3、项目建设中必须严格按照设计要求和规定的方案进行，任何人不得更改，如有问题，需与设计单位协商并由设计单位出具“变更通知单”解决；4、投资控制重点抓设计及前期工作，实施过程中，应将质量控制与工期控制有机结合，达到协调一致。5、实施全程跟踪管理。10.2项目实施进度安排本项目建设期为18个月，从2011年6月开始前期准备工作，至2012年11月竣工验收投入使用。结合本项目的具体情况，确定共分4个阶段进行。为了提高工程建设速度，采用各环节前后紧密衔接、有的环节同时开展、有的环节交叉进行的方式建设，具体安排如下：(1)2011年6～7月，完成项目可行性研究报告编制及批复工作；88 (2)2011年8月～2012年4月，完成场地勘察工作，开展工程设计，同时落实项目建设资金，完成项目招标等工作，完成场地平整及土建工程地基建设。(3)2012年4月～10月土建施工、设备购置及安装；(4)2012年11月，竣工验收，交付使用。具体进度情况详见表9－1“项目实施进度表”。项目实施进度表表10－1年份、月份工作内容2011年2012年6月7月8-11月12月1月2月3月4月5～10月11月完成项目可行性研究报告编制及批复工作场地勘察、工程设计、项目招标、场地平整及土建工程地基建设土建施工、设备购置及安装竣工验收，交付使用88 第十一章投资估算、投资计划与资金筹措11.1投资估算11.1.1编制依据1、国家发展改革委、建设部审定出版的《建设项目经济评价方法与参数》[发改投资(2006)1325号]（第三版）。2、建筑工程费：依据XX市及同行业指标进行编制。3、设备购置费：设备按生产厂家出厂价或参考同类工程估算，运杂费含在设备费中。4、安装工程费：根据设备类别按一定的比例计取，给排水管道、供热管道、供电线路等的安装工程费按定额计取。5、基本预备费按第一、二部分费用之和的8.0％计取。6、国家及地方有关规定。10.1.2建设投资估算建设投资由工程费用（建筑工程费、设备购置费、安装工程费）、工程建设其他费用和预备费组成。1、建筑工程费按照单位工程投资估算法，并参考类似确定工程总造价。经估算项目建筑工程费15002.18万元。2、设备购置费本项目设备主要为公用工程设备，按厂家报价估算总额为2231.30万元。3、安装工程费用88 根据设备类别按一定的比例计取，估算总额160.59万元。(4)工程建设其他费用根据国家和吉林省有关规定计取，其中：①建设单位管理费：按财建[2002]394号文件计算。②招标服务费：按计价格[2002]1980号文件《招标代理服务收费暂行办法》计算。③工程设计费、预算费编制费：按计价格[2002]10号文件《工程勘察设计收费管理规定》计算。④环境评价费：根据国家计委计价格[2002]125号文件计算。⑤工程监理费：根据国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知要求计算（发改价格[2007]670号）。⑥工程保险费：按项目工程费用的0.35％计算。工程建设其他费用按规定计取，合5653.59万元。(5)基本预备费：是指在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，如：设计变更及施工过程中可能增加工程量等费用，需要事先预留的费用，本项目建设期18个月，基本预备费按国家标准取工程费和工程建设其它费用之和的8.0％，为1843.81万元。综上，本项目建设投资合计为24891.47万元。11.1.3建设期利息本项目无贷款，无建设期利息。11.1.4流动资金估算本项目按扩大指标估算法估算流动资金，经估算，正常年所需流动资金为300.00万元。88 11.1.5项目总投资项目总投资25191.47万元，其中建设投资24891.47万元，流动资金300.00万元。11.2资金筹措项目总投资为25191.47万元，全部由建设单位自筹解决。XXXX电器有限公司多年来经营状况良好，市场信誉及银行信誉都较好，资金来源有保障。88 第十二章工程招标12.1招标依据及范围根据国家发展和改革委员会发布的《工程建设项目招标范围和规定》及《建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》，对本项目所涉及的地质勘察、工程设计、工程监理以及工程施工等相关工作均采取招投标制，在招标过程中严格遵守《中华人民共和国招投标法》。项目招标主要有三种形式：委托招标、邀请招标和面向社会进行公开招标。本项目拟采取面向社会进行公开招标的形式。为规范项目的招标活动，本项目招标活动中的招标范围、招标组织形式及招标方式应报项目审批部门核准，经核准后建设单位如再作变更，需重新向原审批部门办理审批手续。项目审批部门将核准变更项目招标内容的意见抄送有关行政监督部门。如建设单位在招标过程中弄虚作假或在招标活动中违反项目审批部门的核准事项，由项目审批部门和有关行政监督部门按照国办发[2000]34号文件的规定，对项目建设单位依法进行处罚。12.2招标情况根据本项目实际情况及特点，项目招标情况详见表11－1。88 招标基本情况表建设项目名称：XXXX电器有限公司XX物流中心项目　　　　　　表12－1招标范围招标组织形式招标方法不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√47.14设计√√√310.77建筑工程√√√15002.18安装工程√√√160.59监理工程√√√321.51设备购置√√√2231.30其　　他情况说明：1、本项目总投资为25191.47万元。项目新建建筑物总面积为114892.0m²，新增设备16台（套），场区硬化路面及停车场铺装面积为18899m²、绿化面积30700m²。2、本工程占地面积为133465m²。XXXX电器有限公司101 第十三章财务分析13.1编制依据1、《经济评价方法与参数》（第三版）；2、有关现行财税制度、法规及政策；3、各专业及建设单位提供的基础数据。13.2基础数据1、仓储配送收入达产年仓储配送额48亿元，收入按1.2%计算。2、项目计算期及生产负荷本项目计算期为15年，其中：建设期2年，经营期13年。计算期第1年，负荷率为50%，第2年负荷率为75%，第4年及以后各年达到设计规模100％4、基准收益率本项目基准内部收益率确定为10%。13.3销售收入估算本项目投产后正常年营业收入为5731.76万元。根据国家有关税率的规定，经计算营业税金及附加的估算值在正常年份为315.25万元。详见营业收入、营业税金及附加和增值税估算表。101 13.4成本估算13.4.1固定资产折旧根据规定，房屋建筑物折旧年限为20年，设备及其它折旧年限为15年，固定资产折旧残值率为5%。无形资产和递延资产分别按10年和5年摊销。按平均年限法计算折旧，详见固定资产折旧费估算表。13.4.2无形资产和其它资产摊销本项目无形资产为2669.30万元，其它资产原值为2984.29万元，残值为零。无形资产按10年摊销，其它资产按5年摊销，正常年摊销费用为863.79万元。详见无形资产和其它资产摊销费估算表。13.4.3工资本项目定员为200人，其中管理人员20名，后勤人员20名，工人160人。管理人员工资按每人每月3000元计算，后勤人员按每人每月1500元计算，工人按每人每月2000元计算，福利费均按工资总额的14%计取，全年工资及福利费为504万元。经计算，本项目各年平均总成本为3162.79万元。详见总成本费用估算表。13.5利润计算通过对项目的利润计算，各年平均利润总额为2853.98万元。所得税按25%计取，项目各年平均所得税为713.50万元，各年平均税后利润为2140.49万元。项目总投资收益率11.33%，总投资利税率12.58%。101 13.6项目投资现金流量分析通过对本项目全部投资现金流量分析，本项目所得税前财务内部收益率为15.84%，财务净现值（ic=10%）为4774.78万元，投资回收期6.84年（含建设期18个月）。通过计算，项目税前财务内部收益率大于行业基准收益率，财务净现值大于零，说明本项目在财务上是可行的。13.7不确定性分析13.7.1敏感性分析项目基本方案财务内部收益率为15.84101 %（税前），可以满足要求，但考虑项目实施过程中一些不利因素的变化对项目收益的不利影响，就收入、建设投资、经营成本等变化因素对财务内部收益率、投资回收期和财务净现值影响的敏感程度进行了分析。分析结果表明，销售收入的变化是最为敏感的因素，影响最小的是经营成本的变化。13.7.2盈亏平衡分析经过测算，本项目盈亏平衡点为55.6%。说明本项目只需要达到55.6%的生产能力，企业即可保本，不亏不赢。13.8财务评价结论通过上述计算和分析，项目财务内部收益率为15.84%（税前），大于基准收益率10%，财务净现值4774.78万元，远大于零，投资回收期101 6.84年，大于行业基准回收期，说明本项目经济效益较好。通过不确定性分析和敏感性分析，表明本项目具有一定的抗风险能力。综上所述，本项目从财务评价角度上看是可行的。101 第十四章风险分析风险是不以人的意志为转移并超越人们主观意识的客观存在，具有可变性，这里指经济活动发生损失的不确定性，它有可能是基于人们对客观事务认识能力的局限性，以及预测本身的不确定性导致项目实施后的实际情况可能与预测的基本方案产生偏差，致使预测结果带有不确定性。投资项目的风险就是指由于这种不确定性的存在导致项目实施后偏离预期结果损失的可能性。在项目的实施过程中各种风险在质和量上随着项目的进展不断变化，有些风险得到控制，每一阶段都可能产生新的风险，在项目的全寿命周期内，风险无处不在、无时没有。风险的大小既与损失发生的可能性（概率）成正比，也与损失的严重性成正比。投资项目的风险分析就是通过对风险因素的识别，采用定性分析或定量分析的方法估计各风险因素发生的可能性对项目的影响程度，揭示影响项目成败的关键风险因素，提出项目风险的预警、预报和相应的风险对策，为投资决策服务。其目的是让投资者认识和控制风险，在有限的空间和时间内改变风险存在和发生的条件，降低其发生的频率，减少损失程度，但不可能完全消除风险。风险分析的另一重要功能还在于它有助于在可行性研究的过程中，通过信息反馈，改进项目设计方案或优选设计方案，从而直接起到降低投资项目风险的效果。101 14.1项目主要风险因素识别经分析，本项目主要的风险因素有：1、工程风险工程风险主要包括建设方案与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。2、环境影响环境影响方面的风险主要指工程运营期汽车尾气排放对周围水资源、树木植被、自然环境等产生的负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。3、投资估算风险投资估算的风险主要来自工程方案变动的工程量增加、工期延长，人工、材料、机械台班费、各种费率、利率的提高等。4、财务风险财务方面的风险一是来自配送业务的不确定性，二是投资或营运成本费用的增加等，使项目的使用效率不能达到一个正常的数值，不能够充分发挥服务平台的作用。14.2主要风险程度分析1、工程建设风险101 工程造价和工期是本项目主要的工程建设风险。建设中招投标实施的成功与否，将直接关系到工程建设的质量和造价，工程如果延期，将影响资金回收。2、环境影响经环境影响评价，本项目的建设对周围环境影响不大，可以与周围环境长期协调发展。14.3防范和降低风险措施根据对各种风险因素及风险程度的分析，项目面临的主要风险已经明确，针对这些风险因素提出如下的防范和降低风险的对策。1、完善服务基础设施，增强市场竞争力和吸引力。虽然无法预测未来不确定性因素对项目的影响，但是可以通过有效手段规避可预测风险。根据企业实际情况，完善各种服务基础设施，增强市场竞争力和吸引力，使由于配送中心自身原因所导致的市场风险降至最低。2、加强项目建成后的经营管理，提高经济效益。加强企业经营管理，主要是围绕增收节支开展工作，尽量减少成本和管理费用，提高项目运营的经济效益，防范和减低各种经营风险。14.4风险控制101 本项目可控制风险主要有工程风险、外部协作条件风险等。为了将这些风险降低到最低限度，及时掌握和运用新技术，不断改进和提高技术水平，使企业有强大的发展后劲。同时要加强企业内部管理，节能降耗、降低成本，增强竞争力。另外，要与当地有关部门搞好协作关系，保证交通运输、供电的正常运行，将上述风险发生的可能性降低到最低程度。14.5风险转移在项目的建设和运营中将向保险公司投保，将项目的部分风险损失转移给保险公司承担。另外，在购买设备中可能存在的风险，可以采用非保险转移的方式，即在签订合同时将部分风险损失转移给合同方承担。综上所述，本项目有一定的风险，属于一般风险，建议建设单位采取保险方式以规避风险。101 第十五章社会评价社会评价是分析拟建项目对当地社会的影响和当地社会条件对项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。15.1项目对社会的影响分析本项目的建设，对本区域乃至XX市的社会发展都将会产生较大的影响。（1）本项目的开发必将对XX朝阳经济开发区的经济发展产生重大影响，带动区内物流产业的发展，使朝阳经济开发区内产业方向逐步从工业向服务也转化，吸引域内外产业集聚，从而带动开发区的整体发展。（2）项目建成后，企业将直接增加劳动定员200人，可为大专院校毕业生及下岗职工提供新的就业机会，对提高大专院校学生就业率、改善居民的生活条件提供了良好的契机。（3）XX物流中心将作为XX电器XX地区的物流配送中心，承担XX市区及周边各连锁店统购商品的总库仓储和销售商品的零售配送；以及周边其他地区内部销售商品的长途调拨，满足48亿元的年商品周转量的作业要求和能力。新一代物流中心将充分体现XX电器快速服务的特色，依靠先进的作业设备和管理系统来提升物流作业效益和效率，提升XX电器品牌竞争力。XX电器的发展将直接影响XX101 市民对于日常家用电器的需求，降低运营成本，企业创收的同时也为改善百姓生活作出贡献。因此，本项目建设的影响是巨大的，也是深远的。15.2项目与所在地互适性分析目前，开发区有企业近200家，2009进驻的企业达到20户，解决就业800人，2009年朝阳经济开发区全口径产值首次突破100亿元，规模以上工业实现产值62.5亿元，属地税收实现4亿元，固定资产投资完成32亿元。本项目的实施将进一步促进朝阳经济开发区的发展，现代化物流模式必将影响更多企业效仿，吸引更多企业入驻朝阳经济开发区发展；方便快捷的物流配送将能够使XX电器更好地为春城百姓服务，为百姓生活提供便利。因此，本项目的建设符合城市发展规划和开发区发展规划，适应经济发展的要求，能够满足XX电器未来发展要求。建设地点位于朝阳经济开发区，不产生污染，不会对当地居民造成影响。因此，本项目的建设与所在地有较强的适应性。15.3社会风险分析经过近几年的发展，XX电器凭借高质量产品及热情耐心的服务取得了春城广大消费者的信赖，发展状况良好，同时也得到了XX101 市政府及所在地区等各部门的大力支持。作为物流中心建设工程，本项目的建设对促进开发区的建设，实现开发区跨越式发展具有重大的意义，与当地社会具有较好的互适性，受到各个利益群体的欢迎，社会风险较小。15.4社会评价结论通过以上分析可以看出，本项目的实施对于加速XX朝阳经济开发区的快速发展，带动现代化物流产业在区内发展，改善区域生存条件具有积极的促进作用。本项目的建设可以促进当地的经济发展，为当地提供一定的就业机会，促进社会的稳定。项目与当地社会具有较好的互适性，社会可行性良好。101 第十六章研究结论及建议16.1可行性研究结论项目的建设符合国家及吉林省的产业政策和XX朝阳经济开发区的发展规划。XXXX电器有限公司XX物流中心建成后，将采用新的区域配送模式。通过采用区域物流中心集货信息系统调配分拨商品，将大大提高物流配送工作效率，节约运能和运输成本。区域配送模式的改变将进一步降低配送成本，提高物流配送的效率。同时通过相关部门的资源整合，提高企业的经济效益。新的物流中心建成和新的配送模式的转变，将进一步节省物流方面的费用，提高企业经济效益。通过对项目建设背景及必要性、场址选择、建设方案、环境保护方案、节能方案、财务分析、风险分析、社会评价等进行分析论证，项目建设是可行的。项目建成后可与开发区现有企业协调发展，互为补充。16.2建议通过可研分析，本项目建设规模合理，建设方案可行，具有巨大的社会效益和一定的经济效益，项目建设是可行的。针对项目建设的特点，提出建议如下：1、根据工程建设的要求，按照经济开发区的统一标准签订征地协议，具体建设安排根据实际情况进行调整。103 2、项目实施阶段，要加强工程的监督管理工作，确保项目质量和工程进度，使工程如期完工投入使用，及早发挥效益。103'