盘山县新立大兴和新村建设项目可行性研究报告 54页

'盘山县新立大兴和新村建设项目可行性研究报告项目概况项目名称：盘山县新立大兴和新村建设项目建设单位：盘山县新立大兴和机动车交易市场有限公司建设地址：盘山县甜水乡新立村（原机动车交易市场）建设投资：7905万元；其中一期工程投资3211万元二期工程投资4694万元销售收入：1705万元/年（以下不含售楼）上缴税金：256万元/年实现利润：351万元/年投资回收期：2.7年（含建设期）占地面积：42773m2建筑面积：45822m2绿化面积：5500m2容积率：1.07建筑密度：77%（含交易市场）绿化率：13%５４ 第一章总论1.1项目实施背景与依据盘山县隶属于辽宁省盘锦市，位于盘锦市的北部，辽河下游，渤海之滨。东与台安县、海城市隔河相望，南与盘锦市区、大洼县毗邻，西连凌海市，北与北宁市接壤。位于东经121°27′～122°29′，北纬40°45′～40°27′。全县下辖9个镇，8个乡，192个行政村。总人口约26万人。有汉、满、蒙、回、朝鲜等11民族。面积约2145平方公里。耕地75万亩（其中水田60万亩，旱田15万亩），牧草地4.8万亩，林地5.49万亩，苇田85万亩，滩涂30万亩。资源比较丰富，辽河，大辽河等13条大中小河流经县内在辽东湾入海，青年、红旗、八一、三大平原水库储水量达4000万立方米，大小坑塘星罗棋布。绿洲，湿地面积近百万亩，有亚洲第一大苇田和辽东湾最大的湿地。辽河入海口的国家级自然保护区生存着珍稀鸟禽丹顶鹤、黑嘴鸥等二百多个生物种群，中华绒螯蟹、凤鳍鱼等名特水产品也在这里凭借潮汐溯河产卵。县域内有海岸线72公里，浅海滩涂30多万亩，天然饵料丰美，贝类鱼类繁多，人工养殖条件优越。井盐可供开发利用面积2万亩，储量达15.8万立方米。石油、天然气储量丰富，我国第三大油田—５４ 辽河油田的主要产区以及国家特大型企业─华锦集团均坐落于县域内。这里的风景秀美迷人，有辽阔壮观的红海滩、闻名遐迩的辽河碑林和盘锦森林公园等旅游区，而且依傍闾山名胜风景区，是观光浏览的极好去处。近年来盘山县审时度势，以科学发展观统领全局，将构建社会主义和谐社会的要求贯穿始终，围绕“农业富民、工业强县、生态立县”发展目标，实施工业化、城镇化、产业化、生态化四大战略。按照一个加快，两个提高，三个开发，六个突破的要求，完善一城、五区、一带三个布局，突出经济强县、城乡统筹、生态县建设，社会事业全面发展及人民生活水平全面提高五个重点，将盘山推上了一个新的起点。打造全省经济强县。加快经济结构调整，打造全省经济强县是盘山县的首要任务。在工业发展上，继续实施“工业强县”战略，做强做大工业，加大结构调整，建成具有现代化管理、市场化经营、高科技拉动、促进社会效益增加、扩大就业人数、提高税收辐度的工业经济体系。在此基础上，改造和提升石化产业，推进新型建材业、促进汽车等机械制造产业、发展造纸和印刷、塑料制品及农产品加工业。到２010年，第二产业增加值预计达68.3亿元，年均增长率在26.2５４ ％左右。在把工业作为强县之本的同时，积极推进农业化步伐，围绕优粮、扩渔、增菜、强畜、改苇、兴林、壮企，着力抓好粮食稳定增产、农业持续增效、农民不断增收、农村稳定和谐四件大事。做好以优布局、扩基地、创品牌、壮龙头、抓定单、强服务、治环境、兴水利、转移农村富余劳动力工作，提高农业综合生产、科技创新、农产品市场竞争能力，力争把盘山县建成国家重要的优质特色农产品生产和加工基地，打造全国有机食品基地。到2010年，农业增加值预计实现28.4亿元，年均增长9.7%左右。以发展服务业、旅游业、现代物流业、房地产及信息服务业为主的第三产业为经济发展注入了新的生机和活力。到2010年，全县第三产业增加值预计实现30亿元，年均增长20.7％左右。全面推进社会主义新农村建设。建设具有北方特色的社会主义新农村，成为盘山经济社会发展的新亮点。新县城建设是新农村建设的核心，盘山县每年将投入１亿元，加快新县城建设步伐。到2010年，新县城初具规模，面积达到７平方公里，总人口６.５万人。基础设施建设日趋完善，城市功能基本具备，现代化的城市雏形初步显现。城镇建设体系也进一步完善，主导产业初步形成，吸纳就业、支撑园区和促进发展的能力增强，城镇化水平达到50％以上。在建设新村镇的内容上，盘山县提出，将在新房舍、新设施、新环境，培养造就新农民和发展农村新产业、树立新风尚、建立新机制上取得新突破。着力抓好村镇建设规划，逐步形成以县城为龙头、周边辐射区域为龙身、村屯为龙尾的城乡一体化格局；拓宽农民致富渠道，注重发展富民产业，突出园区板块经济，壮大产业集群；培养有文化、懂技术、会经营的新型农民，提升新农村的标准；扎实开展文明村镇创建活动，倡导健康、文明、科学的生活方式；坚持“多予少取放活”的原则，５４ 扩大公共财政覆盖农村的范围，拉动农村经济发展。到2010年，盘山县农村基本生活条件得到改善，北方农村能源生态模式全面推广，人民生活质量和生活水平显著提高。自来水普及率、村村通油路、四进院等都将达到100％。加快全国生态县建设步伐。着力打造具有北方特色、水产风格、物流配送、园林式、生态型、资源永续利用的生态大县是“十一五”规划的精彩之笔。为跨入全国生态县先进行列，盘山县对生态县建设提出了更高要求：壮大生态农业、发展生态工业、开发生态旅游、推广循环经济。发展以河蟹、文蛤、泥鳅鱼为主的水产品生态养殖业，建设各具特色的生态种植业、养殖业园区，扩大“三品”认证面积。推行清洁生产，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型增长方式。合理开发自然和人文旅游资源，规划观光园区，发展生态旅游业，形成生态资源保护、生态资源利用、生态资源增值、生态资源再保护的良性循环。全面提高人民生活水平。推进宽裕型小康县建设，提高人民生活水平是“十一五”时期实现的最终目标。“十一五”期间，盘山县提出积极的就业政策，建立规范的覆盖城乡的新型社会救助体系，推进居民消费结构由初步小康型向全面小康型转变。提高人口素质，建立和完善“依法治理、村民自治、优质服务、政策推动、综合治理”的人口和计划生育机制。改善交通条件，加快推进公路现代化建设。“十一五”期间，重点抓好县级以上公路升级改造，实现村村通油路。建立信息工程，５４ 大力发展电话网、数据通信网、智能业务网，实现光纤到村。到2010年，人均生产总值达到40000元，城镇职工年平均工资20000元，农民人均纯收入达到7600元，率先跨入宽裕型小康县行列。盘山县基础设施建设步伐持续加快。投资5142万元建设滨海支路，投资4500万元建设基本农田，投资5280万元建设县人民医院，投资3000万元建设客运站和交通大厦……项目设施建设完成投资37.1亿元，同比增长263.7%；新县城建设完成投资1.1亿元，同比增长95%；9个建制镇基础设施建设累计投资1500万元，同比增长90%……。上述这几组数据是盘山县2009年上半年基础设施建设情况统计。从中不难看出，盘山县基础设施建设投资力度不断加大，建设内容涵盖经济和民生发展的众多领域，建设速度正在持续加快。盘山县面对国际金融危机的持续影响和发展面临的严峻形势，充分把握东北振兴、沿海经济带开发和盘锦资源型城市转型的发展机遇，紧紧抓住国家出台的扩大内需、刺激经济增长一系列政策的有利契机，把加大基础设施投入作为拉动经济增长、推动经济社会事业发展的重要引擎，保持投资持续高位运行。盘山县把基础设施建设放在全县经济工作重中之重的位置，结合县情制定发展战略，年初以来，一场加大、加快基础设施建设的战役在全县上下全面打响。５４ 捕捉机遇抓投入。面对中央、省、市出台的加大基础设施投入、拉动经济增长的一系列优惠政策以及辽宁沿海经济带开发建设带来的有利机遇，围绕城镇配套、设施、园区建设、社会事业等各个方面，盘山县全力争取国家对基础设施的投入，成立专门班子，千方百计争取更多的资金和项目进入盘山。新县城医院、污水处理厂和九年一贯制学校等项目的建设，都是省支持的国债项目。全县争取金融支持抓投入。金融机构的资金注入是加快基础设施建设的重要渠道，盘山充分发挥县建投公司作用，加强与各银行、金融担保公司之间的联系，扩大融资范围，争取最大的金融支持。上半年，仅县建投公司争取金融部门支持资金就达到12.2亿元，实际到位10亿元。这么大的融资量，对盘山来说是空前的。这些资金主要用于新县城路网建设、新材料产业园路网建设、吴家精细化工循环经济园路网建设、杰事杰康泰标准化厂房建设及客运专线建设。他们变现闲置资产抓投入。2009年，老区资产变现2000万元，主要用于新县城医院、供电等基础设施建设。招商引资抓投入。全县把招商引资作为拉动基础设施建设的主引擎，抓紧抓牢，咬住不放。实施全员招商，量化指标，硬化措施，人人有任务、人人有担子，全覆盖、全动员、全参与。实施重点招商，在参加省、市政府组织的6次域外招商活动的同时，组织各乡镇、各部门不定期域外招商。目前，全县各乡镇、各部门已组织不同规模的招商活动23次，取得了明显成效。在走出去的同时，坚持请进来，2009年５４ 5月份，盘山县利用3天时间召开了投资环境说明会，邀请市直60余个部门负责同志参加，市直10多个部门达成了投资意向。项目建设投资实现历史性突破。全县2009年５４ 上半年项目设施建设完成投资37.1亿元，同比增长263.7%。上半年全县总计推进实施超亿元项目25个，超千万元项目241项，其中竣工项目27项，同比增长440%；开工建设项目93项，同比增长57.6%。社会事业基础设施投资增长比例加大。上半年完成投资1.5亿元。重点投资包括：公路建设完成投资5142万元，重点完成了滨海之路建设，打通了通往海边的“黄金通道”；投资1100万元用于解决贫困家庭住房和建设老年福利院；完成投资1273万元，重点解决了沙岭、高升、东郭、胡家4个乡镇3万人的饮水安全问题。农业基础设施投资继续保持高位增长。农业基础设施建设投资1.2亿元，同比增长31%，完成年计划的67%。投资1300万元完成8500亩设施农业建设；投资350万元完成岗毗岭护岸、沙岭高套子护岸及堤防整治工程；投资1500万元完成青年水库整修加固；投资4500万元完成3个排灌站的更新改造工作，新建130座田间桥涵闸，总土方量达到400万立方米。园区基础设施投资进一步加大投入。上半年实际完成投资1.98亿元。其中开发区基础设施建设投资8590万元，完成了开发区水、电、路和土方工程；西部生态经济区基础设施建设投资8000万元，完成了园区的给排水设施、供电线路、变电所和通信等工程；陈家新型防水材料产业园完成基础设施建设投资520万元，新建了四座过水桥，部分地块场地整平，道路两侧路灯基础和一家企业的电路改造等工程；吴家精细化工循环经济园基础设施投资2790万元，完成园区水电和线路改造及场地整平。新县城基础设施投资全面铺开。上半年，新县城开工项目15个，完成投资1.1亿元，同比增长95%。其中，投资8200万元主要用于曙光路、府东北路北段、跨沟盘运河桥、沟盘运河景观带等建设；投资1.5亿元用于污水处理厂及供电、供暖、供气等基础设施建设；投资1亿元用于建设建筑面积2.4万平方米的县级医院、九年一贯制学校等，目前项目已开工。小镇城重点基础设施建设突出便民、为民。上半年，9个建制镇重点基础设施项目16项，累计投资1500万元，同比增长90%。其中新修柏油路20公里，投资1025万元；新修砂石路52公里，投资150万元；投资120万元新修暗排2公里、明排3公里；投资50万元新安装路灯120盏；投资400万元改造自来水管线20公里重点基础设施的建设，不仅极大地改善了人民群众的生活条件，符合了民心民意，５４ 为经济发展储备了丰厚的能源，特别是在项目建设上表现尤为突出。项目层次高。完善的基础设施建设使国内外大集团、大企业、大项目乐于落户。上海杰事杰、成都康泰等企业就是典型代表。项目体量大。上半年开工建设的投资超千万元的120个项目中，超亿元的19个。项目形成的优势特色产业鲜明。振兴生态造纸、新材料等具有明显地方特色的产业迅速兴起，优质特色农副产品生产加工和交易前景可观。项目推进产业结构优化升级作用明显。通过大项目建设推进产业水平提升，一改变过去小打小闹、低水平粗放式的生产经营模式，引进吸收一批带动力强的大项目、好项目，推进了产业结构的优化，使更多的二、三产业项目落地生根。完善的基础设施建设，使盘山变成了一个“大磁场”，吸引了企业和资本的强势注入，它所衍生出来的“乘数效应”将使盘山经济迅速腾飞。1.2.企业概况1.2.1企业现状盘山县新立大兴和机动车交易市场有限公司，坐落在盘山县新立村305国道旁。公司成立于2006年7月12日，注册资金400万元。以现金及土地增资方式出资。该公司属个人独资企业，法人以现金方式出资120万元，土地增值280万元。公司现有员工12人，其中，高层管理人员2人，中层管理人员5人，具有专业职称的人员3人。该公司占地面积57617m2，原建筑购物面积6100m2（其中办公楼1500m2、厂房3600m2、锅炉房仓库700m2、食堂宿舍300m2）。公司的经济效益1、事业性收费为盘锦市内或外转车辆办理过户手续，为交易过户车辆提供成熟的交易场所。按照国家《二手车流通管理办法》及相关税收政策，公司办理交易过户手续时按物价局审批标准收取交易服务费，该项收入每年可获纯利润450万元。经济效益稳定可观。2、建材、运输、施工收入５４ 公司多年来一直从事运输相关业务。公司承办砂石料场2个，自有抓钩机3台，加油车2台，自卸车3台。年相关服务费收入达1100万元。3、社会效益：年平均上缴税金256万元，提供各种就业岗位58人次，并组织了相关专业的技术培训。为地方经济服务做出相关的贡献。公司将一如既往信誉永恒，以优质的服务、十足的信心创造财富服务社会。1.2.2新立大兴和新村拟建项目拟建项目选址在机动车交易市场南北两侧，项目占地42773㎡，市场北侧和市场主路以西南侧建设住宅楼8栋，6层、框架结构，5215㎡/栋、建筑面积41720㎡；主路以东、南侧建设办公楼1栋，3层框架结构、建筑面积4082㎡，项目总建筑面积45822㎡。对原机动车市场进行黑色地面（沥青砼）扩改建，面积25259㎡1.3建设项目编制的依据《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国土地管理法》《辽宁沿海经济带开发建设规划》《盘锦市土地利用总体规划》《盘锦市国民经济和社会发展“十一五”规划》５４ 《建设项目经济评价方法与参数》第三版《市委、市政府关于推进社会主义新农村建设的实施意见》该公司提供的相关资料和数据。1.4建设项目编制的原则1.4.1贯彻国家经济建设方针、政策，认真执行国家对节能环保和安全卫生要求。1.4.2完成工业化生产，装置运行可靠，各项技术经指标满足建设项目要求。1.4.3优化设计、合理布置、节省用地、节约投资。1.4.4优化工艺，合理流程、通用性强、节省人、财、物。1.4.5合理配备公用设施，满足生产要求。1.5可行性研究的范围     1.5.1通过市场分析预测，确定项目建设规模、公用工程方案。1.5.2通过建设条件分析，确定场地规模及主要附属设施建设。1.5.3根据生产工艺要求提高管理水平，本着高效精干的原则，拟定企业组织，确定岗位定员。1.5.4制定供水、供电、供暖方式及总图运输方案。1.5.5环境影响与劳动安全、消防措施方案的确定。1.5.6估算项目总投资，提出项目实施进度，测算项目的投资效益，分析项目的抗风险能力等。对项目的社会效益、环保效和经济效益进行评价。５４ 第二章项目建设的必要性2.1社会主义新农村建设的需要新农村建设标志着我国农村政策走向的根本转变，为从根本上推动和加快解决“三农”问题提供了新的视野、新的机遇和新的途径。新农村建设是贯彻落实科学发展观的重大举措。科学发展观就是经济社会的全面协调可持续发展。科学发展观，必须保证占人口大多数的农民参与发展进程、共享发展成果。忽视农民群众的愿望和切身利益，农村经济社会发展滞后，就不是全面协调可持续的发展。我们应当深刻认识建设社会主义新农村与落实科学发展观的内在联系，更加自觉、主动地投身于新农村建设。新农村建设是确保我国现代化建设顺利推进的必然要求。把农村发展纳入整个现代化进程，使新农村建设与工业化、城镇化同步推进，让亿万农民共享现代化成果，走具有中国特色的工业与农业协调发展、城市与农村共同繁荣的现代化道路。５４ 建设社会主义新农村，是全面建设小康社会的重点任务。惠及十几亿人口小康社会，重点在农村，难点也在农村。目前，部分地区农村面貌变化相对较小，一些地方道路、住房等基础条件差、一些群众看不起病、上不起学、喝不上干净水。推进新农村建设，就是贯彻落实科学发展观，消除城乡协调发展的体制性障碍，促进资源在城乡之间合理配置，让亿万农民共享现代化成果，走中国特色的工业与农业协调发展、城市与农村共同繁荣的全面小康之路。新农村建设是保持国民经济平稳较快发展的持久动力。农村集中了我国数量最多、潜力最大的消费群体，是我国经济增长最可靠、最持久的动力源泉。推进新农村建设，可以加快农村经济发展，增加农民收入，使农民潜在的购买意愿转化为巨大的现实消费需求，拉动整个经济的持续增长。特别是加强农村道路、住房、能源、水利、通信等建设，既能改善农村的生产生活条件和农民的消费环境，大大释放消费潜力，又能消化当前部分行业的过剩生产能力，实现工农、城乡的良性互动发展。推进新农村建设，激活农村的巨大需求，不仅是解决当前农村经济发展突出矛盾和问题的重大举措，更是推动整个国民经济平稳较快发展的长久之计。新农村建设是构建社会主义和谐社会的重要基础。构建社会主义和谐社会的一个重要方面，就是要把农村的事情办好，使农民安居乐业、和睦相处，使农村安定有序、充满活力。相当数量的农民受教育程度低、就业技能低，在市场竞争中处于不利地位；一些农民收入水平低，居住条件差，生活保障能力弱，心理失衡严重，处理不好就会引发社会矛盾。新农村建设就是要切实加快农村发展，维护农民合法权益，为构建社会主义和谐社会打下坚实基础。５４ 2.2贯彻落实新农村建设五项基本内容2.2.1发展生产就是要打牢物质基础，大力推进现代农业建设，加快农业科技进步，加强农业设施建设，调整农业生产结构，转变农业增长方式，提高农业综合生产能力。2.2.2生活宽裕就是要千方百计增加农民收入。按照统筹城乡经济社会发展的要求，采取综合措施，加大扶持力度，广泛开辟增收渠道，充分挖掘农业业内部增收潜力，扩大养殖、园艺等劳动密集型产品和绿色食品的生产。积极开拓农民外部增收潜力，大力发展县域经济，积极发展乡镇企业、农村个体私营等非公经济，积极发展乡村劳动力技能培训，引导富余劳动力向非农产业和城镇有序转移，切实增加农民工资性收入。2.2.3乡风文明就是要在农村形成文明健康的精神风貌，培养较高素质的新型农民。加快发展农村教育事业，加大农民培训力度，大力培养有文化、懂技术、会经营的新型农民；大力发展农村文化事业，开展健康的文化体育活动；加强农村公共卫生和基本医疗服务体系建设，基本建立新型农村合作医疗制度，不断建立健全农村养老、医疗、低保等社会保障体系；依据国家法律法规，制定乡规民约，破除陈规陋习。５４ 2.2.4村容整洁就是要改善农村人居环境，使农村的发展得到合理规划。加大各级政府对农业和农村增加投入的力度，扩大公共财政覆盖农村的范围，强化政府对农村的公共服务。加大投入，加强和完善农村道路、电力、广播、通讯电讯、电力、安全饮水、农村能源、改厨改厕等配套基础设施建设。创造良好的生态环境和优美的生活环境。2.2.5管理民主就是要进一步完善“一事一议”制度，搞好村务公开、政务公开和财务公开，逐步建立农民自我管理、自我服务、自我教育、自我监督的机制，教育引导农民依法行使民主权利；不断增强集体经济服务功能，积极发展“民管、民办、民受益”的各类农民合作经济组织，提高农业的组织化程度。新农村建设的五项基本内容，体现了物质文明、政治文明、精神文明建设与和谐社会建设及党的建设的全面要求。其中生产发展是中心，是实现其它要求的物质基础；生活宽裕是基本尺度；乡风文明和村容整洁体现了精神文明和人居环境的双重要求；管理民主则显示了对农民群众政治权益的尊重。贯彻落实新农村建设五项基本内容之一，就是５４ 按照“工业向园区集中、农民向城镇集中、居住向社区集中”的要求，全面加快城乡建设步伐。尤其是农村集中居住区建设正按照“农民居住集中导向”的要求加快建设进程。这对于全面贯彻落实科学发展观，节约土地资源，改善村容村貌，建设全面小康的社会主义新农村具有十分深远的历史意义。2.3推进农房集中、建设小康社会的需要推进农民集中居住区建设是从居住方式入手改变农民生活方式的必然选择，也是未来农村发展的必然趋势。对建设全面小康的社会主义新农村具有十分深远的历史意义。2.3.1节约投资、集约用地推行农民集中居住，既能节约房屋建设投资，还能用少量资金改造农村道路、供水、供电、通讯设施，有利于改善农村公共基础设施，发展科教文卫等公共服务事业。农民集中居住是农村实现科学发展的重要体现，能够节省大量土地资源，便于土地整治整合，减少分散居户建设造成的土地浪费，再加上分散居住区道路、排水等设施的整理还耕，可节约大量土地，保证发展用地，促进农业规模化经营。2.3.2改善环境、提升品位通过农民集中居住区建设，可使农村布局从松、散、乱形态向科学规划形态转变，便于集中处理各类污染，改变农村脏乱差的形象，改善人居环境，极大地提高农民生活质量，逐步消除城乡差别，最终使广大农村成为经济繁荣、布局合理、配套完善、环境优美、富有特色的新型城郊社区。2.3.3５４ 统筹城乡，资源共享。通过农民集中居住区建设，可促进城市基础设施向农村延伸，城市公共服务设施向农村覆盖，城市现代文明向农村辐射，同时，农村腾出的土地，又为城市扩张和工业发展提供了广阔的空间，为实现城乡资源共享、共同繁荣，形成城乡一体化发展新格局打下坚实的基础。2.3.4便于管理、淳化民风农民集中居住可以对农民实行社区化管理，便于进行社会治安、计划生育等管理，便于对农民进行文化、科技、法律、技能等宣传培训，便于对农民进行精神文明教育，倡树文明新风，极大地提高农民文化程度和文明素质。５４ 第三章建设项目的的可行性3.1项目建设符合国家的投资政策党的十六大以来，党中央提出的“树立和落实全面、协调和可持续的科学发展观”、“群众利益无小事”等论断，为盘山县新立大兴和机动车交易市场有限公司建设农民集中居住区——大兴和新村，改善农民群众的生产、生活条件提供了理论和政策依据。在农村推进“三个集中”，即农业向适度规模经营和现代都市农业规划区集中，乡镇工业向开发园区和工业集中区集中，农民向城镇和农村新型社区集中，是党的十六届五中全会提出的建设社会主义新农村的目标要求和重大发展战略。其中，农民居住集中的顺利推进，一大批农村新型社区的建设落成，大大改善了农民的生产生活条件，加快了城乡一体化进程。3.2农民集中居住是农村发展的必然趋势农民集中居住是农村经济社会发展到一定阶段的产物。盘山县农村经济发达，现代化水平较高，农民收入近五年连续实现两位数增长。2009年，盘山县农民人均纯收入达到8443元，比上年增长9.9%，绝对值排名辽宁省第7位。各项经济指标综合排名位次在全省44个县（市）中前移5位，并被省委、省政府确定为冲击全国百强县的10个重点县之一，实现了盘山经济发展的新突破。随着农村工业化步伐的加快，盘山县农村劳动力就业５４ 结构已实现了以农业为主向非农为主的历史性转变，从而全面进入了城乡经济社会一体化发展的新时期，这些都使农民集中居住具备了较强的现实性和必然性。3.3农民集中居住是优化镇村布局结构的迫切要求盘山县坚持以城带县、城乡统筹发展的原则，着力推进县城和小城镇建设，改进和完善城镇公共设施条件和公共服务水平，提高城镇经济对农村富余劳动力的吸纳能力，促进农村城镇化，城乡一体化。新县城建设步伐不断加快，全年投资4亿元，完成城区主干路工程8条，铺设水、电、气、暖供给管线20.5公里；医院、宾馆、商务写字楼等项目相继开工，盛世景观桥、热力供应站陆续竣工，城市生活环境和公共服务功能都有较大完善。累计投入新农村建设资金1.34亿元，完成9个建制镇81个基础设施建设项目和31个村屯环境整治任务；高升、太平、胡家、大荒等乡镇启动了迁居腾地工程，在农民向小城镇集中的同时，启动了农民集中居住区建设，促进了土地节约集约使用。3.4农民集中居住是实现农村集约发展的迫切要求５４ 农民居住分散，直接导致土地利用率和产出率较低，农村经济发展面临很大的瓶颈制约。因此迫切需要按照科学发展观的要求，通过实施“三个集中”、“两置换一转换”、“万顷良田建设工程”等政策措施推动农民集中居住，从而实现农地集中、居住集聚、用地集约、效益集显。这既是破解发展难题、保障发展需求，实现土地资源集约高效利用的有效手段，也是加快城乡一体化建设，推进农业规模化、农民市民化、农村现代化的现实需要。3.5农民集中居住是改善农民生活条件的迫切要求长期以来，农民分散居住，影响了农村道路、水利、电力、环境等基础设施建设，以及农村文化、教育、卫生、体育等社会事业建设，这是造成城乡分治和行政区划分割的现实制约因素。因此，推进农民集中居住，有利于在更大范围内合理配置经济社会资源，促进城市基础设施向农村延伸、城市公共服务设施向农村覆盖、城市现代文明向农村辐射，能够从根本上改善农村环境面貌，推进城乡公共服务均等化，让越来越多的农民共享改革发展的成果，提升农民幸福指数。　　由此可见，当社会经济、农村产业发展到一定程度，农民集中居住就成为一种势不可挡的潮流，成为推动农村持续发展、推进城乡一体化进程的必然趋势。反过来，因势利导地推进农民集中居住，又能够有力地促进产业结构调整优化、资源要素合理配置、农民生活质量提升和农村生态环境改善，从而保障农村的持续长久发展。从这种意义上来说，农民集中居住可谓是新农村建设的龙头工程，是推动农村城市化、城乡一体化的一项重大战略选择。５４ 第四章建设项目环境分析4.1总体环境分析甜水乡位于盘锦市、盘山县的西北部，北邻锦州市、北镇市（县级市）的沟帮子经济开发区和赵屯镇，西南部与羊圈子镇毗连，东隔西沙河与胡家镇相邻。地理坐标为东经121°48′北纬41°20′。乡政府所在地孙家村。东西长13公里，南北宽10公里，总占地面积98平方公里，占盘锦市总面积的2.45%，耕地面积近5万亩。甜水乡依托秦沈及沟盘营大高铁盘锦北站、沟海铁路五七站、京沈高速公路盘锦北站、305国道的交通优势；依托盘山县招商引资的优惠政策；依托盘锦市雄厚的石油化工资源、石油装备输出资源、盐化工开发资源、地热资源开发和农副产品深加工的资源优势。为了跟上全县经济发展的步伐，促进乡域经济的快速发展，为了给招商引资提供优越的基础设施条件，经乡党委、政府批准，拟在甜水乡新立村建设农民集中居住区——大兴和新村及汽车交易市场。4.2项目选址分析4.2.1建设环境建设农民集中居住区及汽车交易市场能否取得可观的经济效益，地理位置至关重要。甜水乡新立村位于305国道旁，毗邻综合农贸市场，处于乡政府规划的工业园区附近，这些项目落成后该区域将成为盘山县甜水乡集工业、商业、农民集中居住５４ 于一体的农村新型社区4.2.2配套条件该项目周围基础设施达到五通一平，即通道路、供水、电、暖气和通讯设施，所以，项目所需的外部配套条件已具备。4.3项目发展优势4.3.1交通优势盘山县以国省干线为重点，城镇出口为龙头，大力发展县乡公路。现在县级以上公路总里程达到1419公里。高级、次高级路面所占总里程率居全省第一位；公路密度35.8公里/百平方公里，全省第2位。京沈高速公路通过境内58.3公里；与沈大、京沈两条高速公路相连接的盘海营高速公路，通过境内51.9公里，秦沈高速铁路也从盘山穿过。沿海沿河有码头54处，较大的码头有田庄台码头和输油码头，位于大辽河口的盘锦港已正式投入使用。盘山没有飞机场，但距四周几大机场都很近，距锦州机场100公里，距沈阳机场160公里，距大连机场300公里。可以说，盘山县的交通网络四通八达。 4.3.2业务拓展优势盘山县新立大兴和机动车交易市场有限公司，自2006年成立以来，经济效益明显。为盘锦市内或外转车辆办理过户手续，为交易过户车辆提供成熟的交易场所。按照国家《二手车流通管理办法》及相关税收政策，公司办理交易过户手续时按物价局审批标准收取交易服务费，该项收入每年可获纯利润450５４ 万元。经济效益稳定可观；公司多年来一直从事运输相关业务。自办开料场2个，自有抓钩机3台，加油车2台，自卸车3台。年相关服务费收入达1100万元。社会效益突出。年平均上缴税金256万元，提供各种就业岗位58人次，并组织了相关专业的技术培训。为地方经济服务做出了相关的贡献。公司通过以上经营完成企业的原始积累后，全体高层管理人员共同商议，决定投资建设农民集中居住区——大兴和新村，扩大机动车辆交易市场，使之真正成为建设社会主义新农村的一项惠民工程。4.3.4外部环境优势近年来，盘锦市、盘山县的建设步伐突飞猛进。县政府制定了一系列的优惠政策，在高升、太平、胡家、大荒等乡镇启动了迁居腾地工程，在农民向小城镇集中的同时，启动了农民集中居住区建设，促进了土地节约集约使用。市、县政府的大力支持，各级政府在项目审批、投资方面的政策优惠，均为该项目建设创造了一个良好的外部环境。4.4大兴和新村建设的原则５４ 农民集中居住是生产力发展到一定阶段的产物。实施农民集中居住应以改善农民的生产、生活条件，提高农民的生活质量为根本；以节约土地资源、集约使用土地，提高土地的利用效率为目的；以落实国家有关支农、惠农政策，让农民得到实惠为关键；以维护农民的合法权益，保护农民的切实利益为前提，使之真正成为建设社会主义新农村的一项惠民工程。4.4.1改善环境，提高农民的生活质量实施农民集中居住，要在政府镇村布局规划，统一指导下，通过加大资金投入，完善农民居住区的基础设施，包括修路、供排水、建通讯等公共配套服务设施，来改变农村住房分散建设、结构设计不科学等情况，以达到改善农民生产条件，改善农村人居环境。农民集中居住后，实施社区化管理，有利于集中对农民进行文化、科技、法律、技能等方面的培训，提高农民的知识、文化水平，增加就业机会，提高农民收入。4.4.2节约土地资源、提高土地复耕指数目前我国工业化、城市化进程加快。工业化生产方式的基本特征就是标准化和规模化，以尽可能低的成本制造出尽可能多的产品。而降低成本的最简单方式就是各种生产要素的高度集中，包括劳动力、资本、土地的集中。而在工业化、城市化过程中，土地资源作为一种宝贵的资源显得越来越稀缺。所谓“寸土寸金”就是发达地区土地宝贵的现实描述。为保住18亿亩耕地红线，我国政府提出在实行最严格土地管理制度的同时，节约、集约利用土地是今后土地利用的根本方针。“节能潜力在城市，节地潜力在农村”。当初农民集中居住之所以能够推开，一个重要原因就是发达地区由于土地紧张而形成的一种务实之举。事实上，适度、合理推行农民集中居住能够节约大量的土地，提高土地的利用价值。５４ 4.4.3支农惠农、让农民得实惠近几年，为了加快社会主义新农村建设，国家一直在加大对农业的投入和支持力度，如政府推出的六大措施“对农业的投入政策；加强农村基础设施建设；推进农业和农村经济结构调整政策；推进农村城镇化政策；农村改革政策；发展农村社会事业政策”等。实施农民集中居住就好比是一根绳子，可以把政府的一系列政策连接起来，落实到位，成为支持农业发展，增加农民收入的一种有效的方式。如农民分散居住时，一家一户的水、电、气、路等基础设施配套成本太大，让农民以家庭为单位承担难以承受。而在农民集中居住区，政府统一规划、配套居住区所需的基础设施，能用少量资金改造农村道路、供水、供电、通讯等设施。经计算，集中居住区建设投资还不到分散居户的一半，还可以利用节约的资金发展科教文卫事业等，办更多的实事，让农民得到更多的实惠。５４ 第五章建设项目实施方案5.1设计依据《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国环境保护法》《辽宁沿海经济带开发建设规划》《盘锦市国民经济和社会发展“十一五”规划》《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068－2001《混凝土结构设计规范》GB50010－2002《建筑抗震设计规范》GB50011－2001《建筑地基设计规范》GB5007－2002《砌体结构设计规范》GB50003－2001《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》《民用建筑电气施工及验收规范》《建筑与建筑群体综合布线系统工程施工及验收规范》5.2总图布置5.2.1布置原则和功能根据该项目的建设条件，结合环保、卫生、安全、消防运输及施工安装等要求，进行合理的总平面布置，并使其符合总体规划的要求，同时根据公司的发展趋势，在总体布置上考虑对今后企业发展留有余地，总平面在保证安全距离的同时，力求紧凑，以节省用地和投资。重视经济效益、社会效益及环境效益，并为职工创造良好的工作条件。５４ 竖向布置与总平面布置结合考虑，场地标高符合建设要求，为宾馆经营管理创造基础条件，满足场内道路运输设施的要求。建筑购物及场地标高和坡度要求既要有利于排水，又不受雨水冲刷，对自然地形加以充分利用和合理改造，以减少土石方量。建筑设计符合时代建筑风格、具有鲜明的的品牌象征力和内涵潜力。从建筑形态、外部形象、建筑材料的选用和颜色的搭配体现品牌特点。5.2.2总图布置大兴和新村建设规划在原盘山县新立大兴和机动车交易市场有限公司的左侧，南邻305国道规划占地面积为42772.6m2，呈形，建筑面积：45822m2。新村四周为钢柱铁栅栏围墙，围墙内2m为绿化带、内4m为消防通道，环形消防通道内3m为规划建筑构物；中间337×67m为机动车交易市场。南西角坐标点向东215m（中心）为新村桥、桥宽15m。建筑购物周边2.5m种植绿化乔木。市场及其他空间为黑色沥青砼地面。5.2.3交通布置保证人流、车流出入方便、避免交叉。5.3建筑构物5.3.1住宅楼临305国道一侧、建筑红线以内9m，桥西侧建设住宅楼3栋、桥东侧2栋。市场北部西侧５４ 、建筑红线以内9m，建设住宅楼3栋，各楼间距均为6m。63×13m、6层带阁楼、层高2.8m，每栋建筑面积5195㎡，框架结构。不锈钢楼梯扶手、塑钢窗、防盗门、内门为木装饰门。外墙前面粘瓷砖、其余三面为涂料，内墙为仿瓷涂料，麻面水泥地。8栋总建筑面积为41560㎡。5.3.2办公楼市场北部东侧、建筑红线以内9m、建设办公楼。108×12.6m、3层框架结构、建筑面积4082.4㎡。层高3.5m，塑钢窗、不锈钢门、内门为木质装饰门，不锈钢楼梯扶手，理石地面。内墙面为乳胶漆，外墙面为陶瓷面砖。5.3.3机动车交易市场对原有机动车市场进行改造，按以前积累的交易经验、重新规划和界定交易区，将市场地面改造成黑色沥青砼地面。377×67m、建筑面积25259㎡。5.4工程设计5.4.1建筑设计该项目严格遵照国家颁布的现行各设计规范及盘锦市、盘山有关城市规划，消防、交通要求，并按照设计任务书所确定的条件进行设计。考虑城市景观及区域内已有的建筑风格，发挥项目优势，利用建筑造型、体量、颜色、创造出一个造型大方得体、简洁具有时代气息的现代建筑新形象。５４ 本工程建筑耐火等按Ⅱ级设防，采用钢筋混凝土框架结构，抗震设计烈度为七度。4.4.2结构设计主体采用框架结构，楼板、屋面采用现浇钢筋混凝土。墙体采用空心砖砌筑。结构设计基本参数：●使用年限：本工程在正常维护情况下的设计使用年限为50年；●安全等级：本工程结构安全等级为二级，结构重要性系数r＝1.0；●设防类别：本工程的抗震设防类别为乙类；●建筑场地：建筑场地类别为Ⅱ类，场地特征周期为0.400s；●抗震设防：本工程的抗震设防烈度为6度。设计地震分组为第二组，设计基本地震加速度为0.05g。结构的阻尼比取0.05。据建筑抗震设防类别调整后用于结构抗震验算的烈度为6度；按建筑抗震设防类别及场地类别调整后用于确定抗震等级的烈度7度。●抗震等级：本工程框架—剪力墙结构抗震等级二级；●本工程框架采用平法配筋图。4.4.3装修外装修：主楼正面干挂彩色瓷砖，其他三面按建筑构物分不同层次配刷米黄、紫红、白色涂料。内装修：住宅楼装修由入住业主自行决定。５４ 综合办公楼柱、地面采用花岗石磨光板，内墙涂白色乳胶漆。杜绝使用非阻燃和甲醛超标的装潢材料。4.5公用工程4.5.1供水供水现状：建设大兴和新村给水系统，来水经DNl00管道接入新村给水管网，要求供水压力0.45MPa，保证不间断用水。高层设置变频调速水泵供水，屋顶设置消防水箱。用水指标：大兴和新村用水指标：14L／m2/d公用设施用地用水指标：3.8L／m2/d道路广场用水刷地指标：2.5L／m2/d绿地用水指标：2L／m2/d时变化系数：l.50建设方案：根据上述参数资料，大兴和新村最高日用水量为600m3／d，最高小时最大时用水量为37m3／h。由东西两侧甜水乡供水管网接两条DN150管线供水，当其中一路管线发生事故时，另路管线仍能供给规划区内的用水。管网采用环状和枝状相结合的方式布置。4.5.2排水排水现状：５４ 大兴和新村建设排水系统，其排水体制为分流制，排水管网为暗渠和管道两种形式。设计参数：污水量按用水量的80%计算：雨水量Q=φqFI/S其中径流系数φ=0.60暴雨强度q按盘锦市暴雨强度公式计算，汇水面积F按起步区汇水面积计算排水设计方案：根据上述参数，规划区内污水量为480m3/d，雨水量为0.1m3／s。该项目雨、污分流排出。雨水由水落管流入农田排水网。生活污水排到污水沉淀池、污水经沉淀可用作厕所冲洗水和绿地浇灌水。通过排污泵将污水排入化粪池，设计主排水管采用DN500砼管。4.5.3通风与空调系统（1）综合办公楼空调工程：按分体式空调考虑(外墙预设空调室外机搁板并预留冷凝水管孔洞)。（2）通风工程：本工程消防排烟和空调排风分开设置，每个区域均设有排风机，排烟风机设在屋面。4.5.4强电工程本项目用电负荷为一级负荷，５４ 由园区高压线路接入，用地下电缆接入到变配电室，变配电室采用高压真空开关柜，低压抽屉式配电屏，操作电源采用硅整流镉镍电池组，作分合闸直流操作电源。采用电磁操作。由变配电室送电到各用电单元。断电保护与计量进线柜采用过电流保护，变压器柜采用过电流过负荷保护。设计最高用电量70kw/h（加原有项目），配备变压器100KVA。4.5.5弱电工程引入市话电缆线路。住宅楼、办公楼、交易市场设外线电话。本工程设有线电缆电视系统和宽带网络系统。在主要出入口、住宅楼、办公楼、交易市场、停车场场所设置不同类型（定焦、自动光圈半球型、变焦云台型、针孔型）的监控摄像机，进行有效监视和实时录像。在一些无人值守的重点场所，根据不同风险等级要求及现场条件进行区域设防。系统控制主机及分控机分别设办公楼在一层消防控制中心。采用计算机停车场管理系统，在停车场进出口处设置读验卡机、信号灯、拦车器、感应线圈及LED显示屏，主控计算机设出口管理室。入口无人看守，出口自动或人工管理。4.6工程进度安排工程分两期建设；第一期工程：建设桥右侧，市场北部的办公楼；市场南部的两栋住宅楼和机动车交易市场改造工程。５４ 第二期工程：建设桥左侧、临305国道建设5栋住宅楼。一期工程2010年5月～2010年11月；二期工程2011年3月～2011年11月。4.7建设工程内容见下表表4-1建设工程明细表序号建设项目规格尺寸单位数量备注一土建工程45822不含交易市场（一）一期工程145321新农村住宅楼63×13×2栋m2104306层框架2办公楼108×12.6m240823层框架3交易市场扩改建377×67m225259沥青砼地面4门卫5×4m220砖混5围墙及电动门不锈钢大门m1020钢柱铁艺墙6新建桥梁20×12m2240钢筋砼（二）二期工程312901新农村住宅楼63×13×6栋m2312906层框架二其他1征地m2427732场地平整m340003供排水，暖、电、通4道路m240005绿化m24000５４ 第五章环境保护与卫生5.1设计依据《中华人民共和国环境空气质量标准》（GB3095—1996）《中华人民共和国城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）《中华人民共和国大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）《中华人民共和国污水综合排放标准》（GB8978-96）；《工程场所有害因素职业接触限值》GBZ2-2002《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》《城市生活垃圾管理办法》建设部令第157号5.2区域环境质量5.2.1环境空气质量根据现状，大兴和新村周边属生态农业区，区域内及周边无污染，评价范围内大气中各污染物的单项标准指数均可小于1，范围内环境空气质量较好，可达到GB3095-96《环境空气质量标准》中二级标准。5.2.2区域噪声   根据现状，界内噪声可达到GB12348-90《工业企业厂界噪声标准》中Ⅱ类标准，区域噪声能在GB3096-2008《城市区域环境噪声标准》中Ⅱ类标准之内。５４ 5.2.3地表水环境   现状监测结果表明，拟建工程最终受纳水体300～400米的地下水质可以满足《地表水环境质量标准》三类水体要求。此外，大兴和新村建设4000m2的绿化设施，净化空气环境，减缓对周围噪声环境的影响。5.3建设施工期环境影响分析5.3.1施工期环境影响因素1、声环境：交易车辆噪声；现场施工设备噪声。2、废气：运输车辆排放的尾气。3、废水：生活污水；4、扬尘：施工中土方开挖、平整场地以及装载运输产生的二次扬尘；5、施工期间产生的固体废弃物及生活垃圾。5.3.2施工期间环境污染防治措施1、噪声和尾气控制：进出施工现场的动力车辆要加尾气排放筒，并且是经过年检合格的车辆方可进入施工现场。施工设备必须是国家限定的产品，保证噪声达标、禁止使用国家明令淘汰的产品。５４ 每天晚22：00～次日6：00不得在生活区作业。2、扬尘控制施工现场的道路，要定期洒水避免扬尘；混凝土施工、土方施工和土方外运要采取防治扬尘保护措施。3、废水控制生活污水要统一收集，沉淀后统一排放到集水池、用于冲厕和绿化浇地。施工现场要设蓄水池，雨水和养生及冲洗水集中排放到蓄水池做循环使用。4、废固物控制生活垃圾分类存放分类送到园区垃圾箱。包装物和边角余料统一废品回收。5.4项目运营期环境影响分析5.4.1项目运营期环境影响因素废气：交易车辆排放的汽车尾气；废水：生活污水；生活垃圾；施工、居住、市场交易排放的生活垃圾。5.4.2运营期环境污染防治措施1、废气噪声控制必须是经尾气和噪声检验合格的的车辆方可进场交易，交易场内禁鸣高音喇叭。交易时间为早8点至晚5点，保证居民和工作人员作息。５４ 实行“人车分流”，减少噪声、尾气污染。2、污水排放控制所有污水经循环使用后进入化粪池，经化粪池厌氧分解处理后肥田。3、生活垃圾处理生活垃圾分类处理后由物业管理部门派专人负责收集清运。5.5环境卫生措施1、园区内绿化和种植花草乔木4000㎡、绿化率12%；2、生活区每栋楼前设置一个垃圾箱，市场两侧每50米设置一个垃圾箱。3、园区物业设专职人员每天清扫两次、冲洗一次园区环境。4、通过监控设施，杜绝尾气和噪音超标车辆进场交易。5、按卫生标准，空调系统补充足够的新风量，全空气系统补充15-20%的新风量。6、公司员工要做到着装整洁，上下班换工作服。工作人员每年检查一次身体，体检不合格人员严禁上岗。５４ 第六章安全消防6.1安全6.2.1危险源（1）供热管道；（2）电器、电路（3）动力设备6.2.2安全措施（1）认真执行“安全操作规范”、“应急预案”和“劳保条例”，操作工人严格执行公司制定的安全操作规范。（2）供热管道和阀门要经常检查和维护，防止泄露灼伤。（3）电器、电路要设漏电、过载、短路保护和防爆装置。（4）动力设备的传动机构要有安全罩。（5）设备设置重复接地，地埋电缆用塑料管保护（过路要加钢套管），开关箱设置漏电保护器。6.2.3防盗措施(1)建立一个智能化的保安系统；(2)加强保安人员的防盗培训；(3)同公安部门建立联防体系。6.2消防５４ 6.1.1消防工程规划原则1、遵循“预防为主、防消结合”的方针，以全面安排、有利宾馆运营、保障安全为出发点，做好大兴和新村防火规划和灭火设施的规划建设。2、加强大兴和新村消防基础设施建设，倡导科技消防，努力消除火险隐患。3、增强消防意识，积极推进消防工作社会化，严格执行有关消防规范、规定和标准。4、园区消防规划应与交通、给水、燃料、电力、电信等规划相衔接，坚持近远期结合，统一规划，同步建设。6.1.2工程措施1、消防设计根据总图布置与功能结构，大兴和新村消防应规范、合理规划设计，合理划分消防责任区。2、消防通道消防通道路中心线间距不宜超过160米。新建的交叉路口，道路转弯半径不宜小于15米，以利消防车通行。该项目四周通园区道路，形成环形消防车道，宽度5米，住宅楼与周围建筑物保留有规范的防火间距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通规划要求。3、消防供水５４ 大兴和新村在原锅炉房设置消防水池、同时设置两台消防供水高压泵（一开一备），整个新村设置垂直和各楼层横向的专用消防用水管道和设施。4、消防通讯消防通讯主要应保障火灾报警和灭火指挥调度迅速、准确可靠，要充分利用无线和有线两种通信手段，完善消防通信系统。新村消防中心控制室设在办公楼内，设有报警控制器、火警通信、紧急广播、模拟显示装置。每各区域设有重复显示屏、地址编码烟感探测器、地址编码感温探测器报警开关、手动报警开关及消防对讲电话、水流指示器和湿式报警阀的联动介面单元、声报警器、紧急广播等，组成消防控制中心，集中控制自动报警及联动控制系统。5、消防设施消火栓设置：室外消火栓应沿道路设置，并宜靠近十字路口。消火栓距路边不应超过2m，距房屋外墙不宜小于5m。室内外消火药味栓的间距不应超过120m。住宅楼、办公楼设有消火栓，消火栓的布置要保证喷水能达到建筑物的任何部位。灭火器配置：采用2kg手提式干粉型（磷酸铵盐）灭火器，灭火器应放置在住宅楼、办公楼楼梯明显和便于取用的地方、每个单元配备一个。6.2安全疏散５４ 住宅区、综合办公楼、机动车辆交易交易市场合理设置消防通道和疏散楼梯，安全疏散楼梯和通道直通室外。形成立体高效的疏散系统。6.3防震地区很少发生地震，震级都在6级以下，一般建筑按7度设防，生命线系统工程和地震发生后易发生二次灾害的建筑、高层建筑及重要建筑应根据抗震评价进行抗震设计。地震疏散可利用交易市场场地。５４ 第七章项目建设的风险管理7.1项目投资决策阶段风险分析项目投资决策阶段风险管理是整个投资风险的核心与关键。努力避免投资决策失误，是强化投资风险管理的中心环节。当前，为应对世界金融危机，我国政府启动一系列鼓励和拉动内需以及扶植相关领域发展的投融资政策。然而，由于我国投资决策风险约束体制相对薄弱，在放宽投资增长力度的同时，提高投资决策风险管理水平十分必要。为此应在项目投资决策阶段进行主要风险因素识别、风险评价和提出风险控制措施。7.1.1投资进入的政策环境任何建设项目的投资决策都要符合国家的一系列投资政策的规定。国家政策环境的变动作为投资决策的进入导向至关重要。因此，在投资以前仔细研究国家的政策条件和政策意图以及它们的变化趋势，是控制投资决策风险的前提。本项目的建设符合全面贯彻落实科学发展观，节约土地资源，改善村容村貌，建设全面小康的社会主义新农村的方向。因此，项目投资进入政策“宽松”５４ ，投资进入的政策环境风险较小。随着我国投资管理体制及相关法制逐步健全，项目投资决策、实施和运营中坚持依法办事，实行决策过程的科学化与民主化原则，可以有效降低降低投资决策风险。7.1.2投资进入的市场环境投资决策面临的市场风险主要指需求风险、价格风险与竞争风险。本报告对国家宏观政策及推进农民集中居住区建设的意义，项目周边地区房地产业发展现状及机动车交易市场需求进行了调查分析。结果表明，公司对行业及机动车交易的周边市场经营发展等具有较好经验，并具有政策、资源以及组织体系等优势，因此投资进入的市场环境风险较小。但企业应高度重视市场风险，在提高管理水平、服务质量、以及节约经营费用方面下工夫，提高企业在市场中的核心竞争能力。7.1.3投资决策控制机制要堵塞投资决策风险控制的“漏洞”，就要强调投资决策的科学化、民主化，充分论证项目建设的可行性。尤其要防止投资决策过程中的长官意志与行政命令，导致投资决策的失误。总之，为了避免投资决策失误，应加强农村房地产、机动车辆市场现状和需求调查，对项目前期的科学评估和论证，建立科学民主的决策体制和适合企业可持续发展的运营管理模式。7.2项目投资风险分析7.2.1项目建设阶段风险分析５４ 项目建设阶段风险分为投资风险、进度风险、工程质量风险和安全风险。根据项目特点，表7-1对该项目建设阶段的存在风险进行识别和评价，提出了初步对策方案。表7-1项目建设阶段主要风险分析及对策表序号风险识别风险评价风险对策风险类别主要风险因素风险概率潜在损失风险量一投资风险价格变化利率变化很小中等小采用风险转移对策：在签订材料采购、土建工程施工合同中明确，对原材料价格的上升、利率的变化，合同价格不做调整。资金使用安排不当中等中等中在深化设计中，要密切关注设计的建设规模、和建设标准，避免出现投资失控，造成资金浪费。项目建设期间，按合同要求和规定的程序进行工程款支付；确保建设资金及时到位；实行履约保证制度等。二进度风险项目管理不到位很小中等小采购、安装、土建施工采用招标方式，选择有相应资质、有管理经验、技术水平高的供货商和承包商。项目参与各方协调难度大很小中等小对于项目实施全过程做出科学的安排，制定切实可行的进度计划；建立业主、工程监理和施工单位会议协调制度；严格履行合同。建立履约保证制度，用经济手段控制施工进度。三质量风险设计质量、施工企业的质量管理水平、技术能力等中等中等中把好设计、施工、监理等各个环节，所有的合作关系均依法签定的合同加以控制，建立违约赔偿制度，从而将质量风险降到最小程度。四安全风险工程施工过程中人身伤亡和财产损失事故。很小中等中加强对员工安全教育和技术培训，文明施工，按安全操作规程进行施工，合同中明确施工安全的责任。５４ 建设项目实施过程的风险因素很多，风险管理应贯穿于项目实施的全过程。应采取主动控制和被动控制相结合，对于项目实施过程中发现的风险因素，必须及时进行识别、评价，提出应对措施，使项目实施顺利进行。7.2.2项目运营管理风险分析本项目的财务评价指标说明，该项目的建设从财务评价角度看是可行的。影响项目经营效益最敏感因素是房屋销售，因此企业应充分利用地域资源优势；加强与投资者、地方政府合作，提高售楼的质量、适用性和园区的总体服务功能；同时强化内部管理，降低经营成本，并且注重实施多元化市场经营开发，加强质量、价格、信息管理，最大限度降低和抵御风险。５４ 第八章投资估算8.1编制说明大兴和新村建设项目占地42773m2，其投资估算内容主要包括：住宅楼主体工程、办公楼、机动车交易市场改造项目、和桥梁、道路及绿化工程及公用工程设施，整个计算期为11年。8.2投资估算8.2.1编制依据及方法按照辽宁省2008年工程预算定额及相关的取费，材料、设备价格按2010年2季度的现行价格。建筑工程费用，根据建筑、结构专业提供的技术资料，按其结构形式及使用功能，并结合当地建筑安装同类工程标准，按平方米造价指标估算。设备购置费用参考国内订货报价及市场询价，设备运杂费和设备安装费用按行业取费标准估算。投资总额：为基本建设投资＋全部流动资金=8000万元。项目建设总投资7905万元：其中固定资产7142万元（土建）其他投资763万元、流动资金95万元。该项目建设投资7905万元，构成内容如下：（详见附表1）５４ 表8-1项目建设投资汇总表单位：万元序号项目估算价值占建设投资比例(%)1固定资产投资（土建）714290.352无形资产投资（土地）3214.063递延资产投资1391.764预备费3033.83合计51771008.3资金筹措该项目资金来源全部由企业自筹。资金筹措与投资使用计划详见附表3。５４ 第九章财务效益分析9.1基础数据9.1.1单位成本估算依据：按市场现行价格估算。9.1.2营业成本及费用估算原辅材料及能源消耗（见下表）表10—1单位：万元序号原料名称年用量t单价（元）金额备注一原辅材料785.01建筑材料785.0含建材销售及物业修二能源消耗30.01水2.5万吨25.02电6万kw8000/万kw4.8不含住宅楼用电柴油20t10000/t20.0生产用合计815.09.1.3项目建设期1年，2011年4~12月试运营，2012年正常营业。项目计算周期按11年。9.2固定资产折旧（不含住宅楼）总投资×固定资产形成率－残值折旧费=使用年限５４ 式中：土建固定资产形成率按95%，折旧为40年，净残值为5%；年折旧额为21万元。9.3修理费用（不含住宅楼）修理费=土建折旧×30%，年修理费为6万元。9.4无形及递延资产土地征用费、道路、绿化、设计费、开办费按10年摊销。年摊销额76万元。9.5成本估算9.5.1能源消耗等可变成本：按单位㎡、按分项计算法估算。9.5.2人员工资及福利按30人估算（含季节用工），年工资总额为45万元。9.5.3其他费用按分项计算法估算，年其他费用为70万元。9.6财务效益分析9.6.1营业收入和年营业税金及附加的估算见下表：表10—2单位：万元序号项目单位数量单价/元金额备注1住宅楼销售㎡41720220091782010年售楼收入2294万元2011年售楼收入6884万元2机动车交易4803施工及建材销售12004物业收入25合计1705不含售楼收入9.6.2销售税金及附加按17%估算，所得税按25%估算。9.6.3第1年（无折旧、无摊销）达产期营业负荷90%，营业收入为1150万元，利润总额为515万元，税后利润为386万元。５４ 9.6.4第2年~第11年正常年份生产负荷100%，销售收入1705万元，利润总额468万元，税后利润351万元。（详见损益表7-6）9.7盈利能力分析计算项目内部收益率为38.2%，大于行业基准收益率13%，计算财务净现值（i=13%）=2442万元，投资回收期为2.7年（含建设期）。9.8投资利润率按上述计算得出，投资利润率为25.73%；投资利税率为33.72%。9.9不确定分析以生产能力利用率表示盈亏平衡点BEP=212/（1705－886－139）=31%＜70%表明该项目有很大的抗风险能力。５４ 第十章结论与建议10.1结论本项目的建设条件已经成熟，其运作将有利于加快盘山县社会主义新农村建设的步伐。是贯彻落实科学发展观的重大举措，是确保我国现代化建设顺利推进的必然要求，是全面建设小康社会的重点任务，是保持农村经济较快发展的持久动力，是构建社会主义和谐社会的重要基础。是提高企业的经济效益、社会效益的有效途经，对增强企业的经济实力具有重大意义。市场分析表明，该项目具有明显的地理位置优势；内部设计布局合理，具有整体规模优势；投资方有多年经营运输、机动车辆交易的优势和良好信誉。充分利用以上优势，准确地进行市场定位，采用科学的经营方式和营销战略，该项目的市场前景是比较可观的。该项目所需的外部配套设施齐全，工程设计合理，为项目的成功运作创造了良好的物质条件。该项目的财务效益分析表明，项目有一定的盈利能力和清偿能力。项目在财务上是可行的。不确定性分析等表明，该项目具有较强的抗风险能力。５４ 综上所述，该项目的建设既是必要的，也是可行的。只要投资方科学、规范地运作，该项目达到预期目标是有保证的。10.2.建议为了使项目顺利实施，早日竣工投入使用，本可行性研究报告特提出如下建议：1、尽快做好前期工作，以保证项目顺利实施2、建议投资方尽快与当地政府及有关部门办理其他相关前期手续，以保证项目按照预计的实施进度和计划进行。3、进一步落实资金建议投资者进一步落实资金，保证资金及时到位，确保项目及早落成达标。4、加大住宅楼销售、机动车辆交易市场管理的力度；积极开展广告宣传的攻势；保证业主和投资者的收益；发挥大兴和新村整体功能效率；加大广告宣传的力度以吸引当地农民入住，则会对投资者的收益产生直接影响。５４ ５４'