公寓管理系统可行性研究报告 64页

'2010级软件工程综合设计《公寓管理系统》可行性研究报告文档标识MSR-FAR-201201英文标题ManagementofStudentResidencesFeasibilityanalysisReport版本号1.0状态初始版目录1引言21.1标识21.2背景21.3项目概述21.4文档概述22可行性分析的前提22.1项目的要求22.2项目的目标22.3项目的环境、条件、假定和限制22.4进行可行性分析的方法，即从哪些角度进行可行性分析23所建议的系统22 3.1对所建议的系统的说明23.2数据流程和处理流程23.3影响(或要求)23.3.1设备23.3.2软件2应对其他应用软件不造成运行上的影响。23.3.3运行23.4局限性24经济可行性(成本----效益分析)24.1投资24.2预期的经济效益24.2.1一次性收益24.2.2非一次性收益24.2.3不可定量的收益24.2.4投资回收周期24.3市场可行性25技术可行性(技术风险评价)26法律可行性27用户使用可行性2附录22 1引言1.1标识学生公寓管理系统标示软件名称软件标识号缩写版本号发行号ManagementofStudentResidencesMSRMSR1.0201208271.2背景公寓工作包括山西大学学生公寓“新生入住”住宿安排，山西大学学生公寓“调换寝室”手续办理，山西大学学生公寓“毕业生离校”手续办理，山西大学学生公寓“复学住宿”手续办理，山西大学学生公寓“退学学生”办理退宿手续，山西大学学生公寓“走读学生”办理退宿手续，学生公寓寝室“安全、内务卫生”检查评比工作等等。要是采用手工管理，就存在着工作量大、服务质量差，工作效率低，耗费人员多。为了彻底改善学生公寓管理信息系统管理的落后局面，特提出开发本系统。“学生公寓管理信息系统”的建设，对提高公寓管理服务质量，提高工作效率，加快信息反馈。1.3项目概述为了实现提高高校宿舍管理部门的工作效率；充分利用资源；减少不必要的人力，物力和财力的支出；方便宿舍管理部门的工作人员全面地掌握学生住宿情况等目的；为宿舍管理部门，开发设计专用系统--高校学生宿舍信息管理系统来进行管理学生宿舍信息，使学生宿舍信息实现标准化的管理和规范化的制度是十分必要的。专用系统是一个公寓2 管理系统AMS（ApartmentsManagementSystem）(以下就称公寓管理系统)，它将实现检索迅速和查找方便；信息的录入，修改和删除功能；以及对新入校学生进行宿舍安排等功能，楼管、维修部，总务处都可以在系统的前台登陆，然后查询信息，并对宿舍信息进行各种管理。1.4文档概述用途：项目验收者保密性：非管理员不得修改、添加学生的信息，一般用户只对信息具有查看的权力无修改权力。2可行性分析的前提2.1项目的要求A.功能：对宿舍学生的住宿信息，宿舍楼资源管理等进行有效的管理；B.性能：数据库的录入；入住学生信息的检索；宿舍住宿情况的查询；C.输出：用户信息，宿舍信息，资源信息；D.输入：用户名称，宿舍编号；E.安全与保密：A）、安全性要求：（1）系统应设置访问用户的标识以鉴别是否是合法用户，并要求合法用户设置其密码，保证用户身份不被盗用；（2）系统应对不同的数据设置不同的访问级别，限制访问用户可查询和处理数据的类别和内容；（3）系统应对不同用户设置不同的权限，区分不同的用户，如区分普通用户（学生），管理员。B）、完整性要求：（1）各种信息记录的完整性，信息记录内容不能为空；2 （2）各种数据间相互的联系的正确性；（3）相同的数据在不同记录中的一致性。A.操作系统：Windows2000；数据库类型：SQLserver；机器配置：CPU：P2000mmx以上，内存大于64M。2.2项目的目标实现办公信息化，使公寓管理更加合理、有序，提高办事效率。2.3项目的环境、条件、假定和限制a．建议该系统运行的最短寿命为5年；b．进行系统方案选择比较的时间期限为2个月；c．经费、投资方面的来源为海南师范大学信息学院财务处；d．系统投入使用的最晚时间：2013年1月;2.4进行可行性分析的方法，即从哪些角度进行可行性分析通过调查分析数据库管理系统现阶段所具备的能力及实现的方法、确定主体结构。利用现阶段所能达到的能力，以最简洁、最容易的办法，边开发边测试，实现一个这个应用软件。3所建议的系统3.1对所建议的系统的说明为了实现提高高校宿舍管理部门的工作效率；充分利用资源；减少不必要的人力，物力和财力的支出；方便宿舍管理部门的工作人员全面地掌握学生住宿情况等目的；为宿舍管理部门，开发设计专用系统2 学生公寓管理系统来进行管理学生公寓信息，使学生公寓信息实现标准化的管理和规范化的制度是十分必要的。专用系统是一个公寓管理系统AMS（ApartmentsManagementSystem）(以下就称公寓管理系统)，它将实现检索迅速和查找方便；信息的录入，修改和删除功能；以及对新入校学生进行宿舍安排等功能，楼管、维修部，总务处都可以在系统的前台登陆，然后查询信息，并对宿舍信息进行各种管理。（1）具体要求：本系统主要有以下功能：基本信息管理、住宿管理、服务管理。基本信息管理包括学生信息、宿舍信息、工作人员信息；服务管理包括报修信息管理、宿舍违规信息管理；住宿管理包括学生宿舍信息注册管理、宿舍楼资源管理、开设专业管理。数据库操作功能：查询、删除、修改、插入；（2）宿舍管理系统结构组织如图3.1图3.1宿舍管理系统结构组织2 3.2数据流程和处理流程学生宿舍管理系统的顶层设计如图3.2图3.2学生宿舍管理系统的顶层设计3.3影响(或要求)3.3.1设备对设备没有运行之外的其他各种影响，能正常运行工作。3.3.2软件应对其他应用软件不造成运行上的影响。3.3.3运行系统使用期半年，在开始必须对初始数据进行录入，包括所有的学生信息，管理员信息，宿舍的信息，宿舍楼资源信息等。在半年的使用期通过检验后，将要优化该系统的性能，把一些发挥不良的组件重新开发，或者加入合适的补丁文件，系统稳定后的主要工作是加强该系统安全性。2 3.4局限性计算机停电或死机会不会造成数据丢失？系统没有即时存盘功能，被修改的数据不会立即存盘，会因计算机异常错误而丢失学生数据。是否有2000年问题？宿舍管理系统在系统内部没有全部采用4位记时，没有解决了2000年问题。能否批量注销？大批量学生离开宿舍时不能单个销证。系统是否易学易用？系统不是标准的WINDOWS应用程序，界面不友好，操作不容易，必须经过专门训练才可进行操作。系统的数据流程与图书馆工作流程不大相符，必须要懂宿舍管理的业务，在一个月时间内就可掌握。能存放多少数据、能用于多大规模的网络？系统是否容易出问题、出了问题时怎么办？系统全部代码为16位，安全性一般，会出问题。系统具有的自我修复能力，例如因停电、死机、机器硬件故障等原因造成系统不能正常运行时，可由系统自动修复，实在不行，可打电话给代理商，但还未做到随叫随到。系统是否允许用户犯错误？系统不具有高度容错能力，可自动检测如登录号、复本出错、数据追加重复等错误，如用户不小心执行了错误操作，系统可能会死机。4经济可行性(成本----效益分析)4.1投资设备：小组成员的电脑；地点：令德12公寓334寝室；用电消费：几台开发电脑开起，这几个月的电费偏高；2 4.2预期的经济效益该系统具有较强的经济性，山西大学学生公寓运用该软件进行学生管理，既经济又实用，很大程度的降低了原来在公寓管理上的花费，而且更加直观和方便，特别是在查询公寓名单、管理公寓秩序、进行卫生检查、方便卫生考评、落实职责职权等上都比以前有了很大的提高。4.2.1一次性收益每个学生入住学校寝室时收取5元宿舍卡及建档案费用，按中型学校预算10000*5=50000。4.2.2非一次性收益对于宿舍调换，宿舍卡遗失的补办5元一次。4.2.3不可定量的收益对于违反宿舍管理规定的学生及其寝室预订的罚款。4.2.4投资回收周期收益的累计数开始超过支出的累计数的时间为两年4.3市场可行性2 目前已有很多开发学生公寓管理信息系统的先例，学校需要公寓管理的现代化和信息化。学生公寓管理信息系统开发和运行与国家的政策法规不存在任何冲突和抵触之处。另外，学生公寓管理信息系统所采用的操作和工作方式符合公寓管理人员和学生的日常习惯，而且操作方便灵活。所建立的信息系统能在该公寓实现，在当前操作环境下能很好地运行，即组织内外具备接受和使用新系统的条件。因此，该系统具有可行性。5技术可行性(技术风险评价)（1）硬件：我们是用小组成员电脑做成的，做该系统最多用了100M的空间，包括资料的存储、系统资料的存储以及系统的存储等。通信设备我们都采用手机，只要信号好，都能满足通信需求，质量都能满足需求。（2）系统软件结构如图5.1图5.1系统软件操作系统提供的接口能力能符合需要，大家都在自己的自己上安装了VF软件，大家都分工进行，分工合理，效率挺高。数据库管理系统的功能已足够，我们用的都是直接用数据库代码编程，全部都是手工编码，没有采用向导功能，代码虽然有时会出现问题，但是基本能满足我们编程的需求，网络软件的性能也能满足需求。（3）应用软件：我们主要都是用VF软件编写代码，其余的也要用word、photoshop、excel做一些文字、图表和表格的制作。2 （4）技术人员我们小组的人员都参加了这次系统的技术讨论，此外，技术上不懂的地方我们也虚心的向其他专业的技术人员及指导教师求助，顺利的把这次的系统做完，并进行了检测和调试，基本满足顾客需求。6法律可行性新系统（目标系统）的研制和开发，将不会侵犯他人、集体和国家利益，不会违反国家政策合法律。7用户使用可行性专门在公寓办公室收集大量资料，比如卫生成绩评比表，楼委会、助理名单，安全内务检查名单等EXCEL表。并通过向公寓办公室主任，公寓管理员等咨询，了解了公寓管理的业务流程，及了解他们的需求。附录鉴于以上分析可知，该学生宿舍管理系统开发项目不仅有很大的经济效益，而且有较大的社会效益。从而使我们深信该系统开发出来之后将获得巨大的成功！2 国家康居示范工程住宅产业技术可行性研究报告工程名称：新疆昌吉市特变电工“世纪花园”住宅小区申报单位：新疆特变电工房地产开发有限责任公司编制单位：中国城市规划设计研究院新疆特变电工房地产开发有限责任公司二○○一年四月目录1.工程概况1.1建设背景及概况2 1.1.1地理位置1.1.2建设背景1.2新疆特变电工房地产开发公司简介2.立项的必要性2.1建设的目的、意义及产业现代化目标2.2立项的必要性与背景3.市场预测3.1当地经济状况和住宅需求预测3.2销售对象定位及住宅性能等级3.2.1销售对象3.2.2住宅性能等级4.总体规划4.1控制性规划要点4.1.1规划指标4.1.2规划原则4.1.3规划主旨4.1.4规划设计原则4.2主要技术经济指标4.2.1用地平衡表4.2.2主要技术经济指标4.3市政基础设施条件4.3.1交通及周边配套设施4.3.2绿化景观4.3.3小区道路系统4.3.4供电系统4.3.5信息通讯系统4.3.6安全防范系统4.3.7设备监控系统4.3.8给排水4.3.9热力4.3.10供暖4.3.11燃气5.实施进度计划5.1实施进度计划6.技术方案2 6.1工程中采用的成套技术6.2专项技术开发、关键技术的突破和预期成果水平6.2.1住宅建筑结构体系6.2.2住宅建筑节能及新能源开发利用6.2.3厨卫系统6.2.4管线体系6.2.5中水系统6.2.6地板辐射供暖技术6.2.7太阳能技术6.2.8居住区环境及其保障技术6.2.9住宅施工建造技术6.2.10其它形式住宅建造成套技术6.2.11小区现代化管理6.2.12住宅智能化设计6.3新型住宅部品的利用和开发6.3.1冷轧带肋钢筋6.3.2水泥聚苯颗粒板保温隔热层6.3.3改性沥青SBS卷材6.3.4新型管材的选用6.3.5塑钢门窗6.3.6商品泵送混凝土6.3.7节水型卫生洁具与卫生间整体标准化设计7.产业化成套技术的社会和经济效益7.1对工程投资及市场销售的影响7.2对地方或全国住宅产业化现代化的推动作用7.3对提高住宅建设水平的示范、带动作用7.3.1使用功能质量7.3.2工程质量7.3.3环境质量7.4对劳动生产率的提高预测7.5先进科技发展成果转化率的提高预测8.工程项目财务经济8.1“世纪花园”住宅小区技术及成本分析一览表8.2总投资估算8.3资金筹措及计划2 8.4经营成本和收入8.5利润及利润率9.综合评价9.1对产业化技术推广应用的综合评价1.工程概况1.1建设背景及概况1.1.1地理位置新疆昌吉市特变电工“世纪花园”住宅小区位于新疆首府乌鲁木齐的卫星城市昌吉市。昌吉市位于天山北坡经济带，是昌吉州政府所在地，是全州政治、经济、文化中心，现有城市人口18万。作为自治区首府的乌鲁木齐的卫星城市，距乌鲁木齐国际机场18公里。自治区除了乌鲁木齐市是拥有170万人口的大城市外，其余均为50万人口以下的小城市，分布较为零散，其中重点城市有位于东疆的哈密市，距乌鲁木齐市约750公里，昌吉市是通往北疆的咽喉要道。位于昌吉市以西第一座城市石河子市距乌鲁木齐约150公里。昌吉市空气质量长年保持优良，地下水蕴藏丰富且水质优良，城市公共绿化面积逐年增长，城市现有公园两处，城市文化广场一处。城市居住环境在新疆首屈一指。“世纪花园”西邻连接乌奎高等级公路和乌伊过境公路的北京南路，南邻连接昌吉市延安南路及北京南路的南五工西路，北邻连接昌吉市北京南路及延安南路的南公园西路，地貌为南高北低，坡差约1%，均匀坡降地貌，地质情况较好。1.1.2建设背景2 “世纪花园”住宅小区对环境的影响及其评价。国家康居示范工程是住宅产业现代化的载体，“世纪花园”住宅小区在西北地区按国家康居示范工程要求进行建设，无疑会对周围地区产生辐射，借助西部大开发机遇，结合本地情况提供高品质的住宅，以满足城市居民日益增长的精神需要和对居住环境、住房质量、节能环保的要求，同时推动住宅产业化发展，带动节能、节地、节水、环保等符合新疆地方特色的新产品、新技术、新工艺、新设备的发展，进而促进地方经济的全面提高，更好地改善落后地区的投资环境和居住环境。“世纪花园”住宅小区将把成熟先进的技术加以集成，建立产业化的部品体系，实现住宅建设的技术更新，产品换代，小区从立项开始即进行了规范化操作，成立康居示范项目领导小组，以最新的经济建设动态为导向，结合先进的组织方式与管理模式，实现信息集成、过程集成、企业群体集成，最终实现住宅产业化示范工程的目标。小区住宅产业化示范重点在于解决承载与围护体系、隔墙体系、管网体系、厨卫体系、建筑节能体系、居住环境质量保障体系、小区智能化体系及分户计量收费的技术集成等。1.2新疆特变电工房地产开发公司简介新疆特变电工房地产开发有限责任公司是由新疆特变电工股份公司以80%控股与新疆第一工业设计院共同出资组建的，于一九九九年十一月九日正式在乌鲁木齐经济开发区注册成立，注册资金壹仟万元，具有房地产开发二级资质。新疆特变电工房地产开发有限责任公司下设两个全资子公司：昌吉州林工商总公司、新特房物业有限责任公司以及一个控股公司—新疆诚信建筑装饰工程有限责任公司。公司现有人员80名，其中本科以上学历占32%，大专以上学历占83%，其中有高级职称的5人，中级职称10人，助理职称19人。房产公司主业致力于房地产开发，带动与之配套的建筑施工、装饰装璜，建筑材料、物业管理等相关产业的经营。房地产公司目前已在昌吉储备土地资源近千亩。新疆诚信建筑装饰工程有限公司是由新疆特变电工房地产开发有限公司、新疆城乡规划设计院共同出资对新疆诚信建筑装饰工程公司行进改制组建的，公司位于乌鲁木齐市经济开发区。公司是以建筑施工，建筑装饰为主兼以园林、绿化工程施工，建筑技术咨询，经营商贸的综合经济实体。公司具有雄厚的资金实力和技术设备实力，并建立了先进的管理模式和完善的服务体系。新疆新特房物业有限责任公司成立于2001年3月，注册资金1002 万元，物业公司将树立服务第一的意识，进一步规范小区物业管理服务工作，争创自治区级物业管理精品小区。新疆诚信建筑公司面对激烈的市场竞争，始终坚持“质量第一，用户至上”的原则，把承建的每一个项目都当作精品工程去抓，促使工程质量不断提高，所建工程合格率为100%，优良率65%。在施工中由于重质量、讲信誉被评为重合同，讲信誉的企业。新疆特变电工房地产开发公司的发展目标是把公司建设成为以房地产开发为龙头、集施工、物业管理、建材经营为一体的综合类互补型经济实体。特变电工房地产开发公司的运作是特变电工资本运营及调整产业结构工作中迈出新的一步，它将成为特变电工新的经济增长点和促进特变电工不断发展的生力军。2.立项的必要性2.1建设的目的、意义及产业现代化目标随着住房分配货币化政策实施的不断深入，新疆维吾尔自治区住宅产业也得到了长足发展。国家和自治区政府高度重视住宅建设和住宅消费，对发展住宅建设、启动住宅消费、拉动经济增长已形成共识。并出台了一系列的鼓励政策，对我区2001年的住宅建设和住宅消费产生巨大的影响。人们对商品房的质量、环境、物业管理要求逐步提高。由于自治区地处西部地区，住宅建设科技含量低，产业化程度低，导致住宅建设整体水平较低，远不能满足消费者日益增长的住房需求。“世纪花园”项目在已有成果的基础上将先进成熟的新技术、新工艺、新材料、新设备进行技术集成，建立部品体系的概念，实现标准化、工业化和装配化，推动住宅产业化发展。“世纪花园”项目引导住宅设计理念的进步，改变或优化传统规划设计体系，提高住宅空间可改造性和可持续发展性，住宅的功能与环境具有舒适性、安全性和耐久性。“世纪花园”项目的整个开发以现代产业化的概念组织工程的设计与建造，实现住宅建设全过程的计算化、信息化、集成化，提高决策水平和科技含量，大大缩短住宅施工周期、提高劳动生产率，提高住宅建设的质量与效益。2 通过“世纪花园”项目的建设，在新疆地区起到示范带动作用，推动住宅产业现代化进程，带动建材、轻工、化工、冶金、能源等十几个相关行业发展，充分发挥住宅产业作为支柱产业和经济增长点的重要作用。2.2立项的必要性与背景随着国民经济发展和人民生活水平的不断提高，住宅建设已成为推动国内消费需求、推动国民经济发展的新的增长点。但是，我国住宅建设近年来与现代化工业发展程度不相称，主要表现在建筑材料，部品与设备不配套，现场施工作业量大，劳动生产率低等方面。住宅产业现代化是推动住宅建设技术更新，提高住宅建设质量和效益的根本出路。同时，由于住宅产业具有相当高的产业关联度，可带动其他行业发展，因此，住宅产业现代化对促进国民经济发展将产生积极作用。商品住宅空置率日益增高的原因是这些住宅小区不同程度地存在着功能布局不合理，结构可改造性差，设备配套落后，施工质量通病较多，小区环境及管理不尽人意等问题，从而造成住宅商品产销不对路。因此，必须树立一批示范小区，以适应人民生活水平不断提高，并逐步寻找出实现住宅产业现代化的途径。3、市场预测3.1当地经济状况和住宅需求预测昌吉市经济增长在新疆处于龙头地位,人均年收入8000元左右，年经济增长率15%。全市共有上市公司两家，效益好的国有大中型及私营企业七家。这些企业近年来发展较快，新增员工较多，他们是昌吉市住房消费的新增长点。昌吉市商业繁荣，有西北最大的商品批发中心“亚中商城”，超市遍布各处，交通发达，市区通行七条线路公交车，出租车近两千辆，各类医院、金融等服务设施，文教设施配套齐全。2000年是国家实施西部大开发战略的第一年，也是自治区深化城镇住房改革的关键一年。这一年，自治区房地产施工总面积达到1874.95万平方米，竣工总面积达到1191.09万平方米，比上一年增加264.1万平方米，增长28.5%，共投资128.64亿元，比上一年增加33.64亿元，增长了35.4%。其中，房地产开发，2000年1~12月商品房开发投资45个亿，施工面积250万平方米，比上一年竣工面积增加92%。自治区2000年住房建设，对经济增长的贡献率为1.52 个百分点。根据对乌鲁木齐市近百家各类楼盘的价格调查资料显示，2000年乌鲁木齐商品房销售价格总水平稳中有升的态势，且市场及价格走势呈现以下特点：1)多层次，多价位的高品房供应体系逐渐形成。目前乌鲁木齐市已初步形成以经济适用房为塔基，普通住宅为核心，豪华住宅为塔尖的金字塔型多层次商品房供应体系。其中价位在1200~1800元/平方米，带有国家津贴性质的经济适用房主要是为了解决广大中低收入者的住房需求；价位在1800~2800元/平方米，强调地理位置、环境和质量结构等因素的普通住宅，包括一些高层住宅，主要是满足注重居住品质的中高收入家庭的住房需求；价位更高的高档公寓，豪华住宅主要是针对一些高收入，先富起来的消费阶层居住和投资的需求。2）随着住房体系改革的深入，个人购房目前已逐渐代替了集团购房成为住宅消费市场的主体。2000年乌鲁木齐个人购房总金额17.67亿元，比1999年增长1.6亿，占商品住宅销售总额的92%。3)高品质商品房日渐受到人们的青睐。2000年乌鲁木齐市经济适用房价格始终保持平稳态势，加权平均价格一直在1400/平方米元左右，涨势较前两年趋于缓和，同比上涨1.6%，涨幅比1999年减少了1.8%；普通住宅价格涨势明显，同比上涨5.4%，涨幅比1999年增加了3.5%，加权平均价格由1999年的1880元/平方米，涨至2250元/平方米。随着房地产市场的发展，消费者逐渐成熟，对高品质住宅的环境，位置和质量等方面的要求不断提高，此类住宅项目呈现出供不应求的局面，一些品质较好的楼盘在预售期间便宣告售罄。此外，近年来新推出的诸多高层住宅，由于具备良好的地理位置、较好的质量、完备的设施等，受到注重生活品质、居住环境的部分机构和高收入者的追捧。此类住宅从今年初起，价格一路走高，同比上涨4.1%，涨幅较1999年扩大了2.9%。“九、五”期间昌吉市住房建设开发，经济适用房18万平方米，商品房44.3万平方米，总投资6.34亿元。昌吉市距乌鲁木齐市中心约35公里，但两地商品房价位差异非常大，以普通商品房为例，乌市均价为1800元/平方米，而昌吉仅有1000元/平方米左右。2 乌鲁木齐环境污染很严重，在全国排名倒数第二。原因是乌鲁木齐市地处群山环绕的低洼地带，烟尘、废气等无法排放到乌鲁木齐市以外，乌市上空多数情况下都笼罩一层烟雾，空气中总悬浮颗粒严重超标，相比之下，昌吉市的情况就好的多，天空经常是蓝天白云，空气和水的质量也非常高，是真正适合人类居住的理想环境。因此有人把昌吉形象地比喻为乌鲁木齐的后花园。3.2销售对象定位及住宅性能等级3.2.1销售对象定位根据新疆房地产市场发展水平和产业发展趋势，高品质的商品房市场将在平稳有序的发展中逐步趋于繁荣，加上促进住宅消费的政策在不断的完善中发挥的巨大作用，以及我国加入WTO日益临近，将对高品质商品房市场起到极大的支撑作用。因此“世纪花园”项目开发总体定位在“国家康居示范工程”。销售对象是面向全疆范围内的中高收入阶层。3.2.2住宅性能等级根据建设部关于“商品住宅性能评定方法和指标体系”结合昌吉市及“世纪花园”住宅小区开发建设的实际情况，“世纪花园”别墅小楼申报2A（AA）级，其余均为1A级。4.总体规划4.1控制性规划要点4.1.1规划指标“世纪花园”康居示范工程住宅小区规划用面积114400平方米，其中住宅用地面积60100平方米，公建及商业用地面积12200平方米，道路用地面积21300平方米，绿地用地面积20800平方米。“世纪花园”项目总开发面积约23万平方米，总投资6—7亿元人民币（含公建投资3亿元）。首期开发约7.5万平方米，总投资约1.4亿元，启动资金约6000万元。项目所需资金企业自筹，辅之银行贷款式配股、银行住房按揭贷款实现滚动式开发。开发成本预测：土地平均成本120元/M2、平均建安成本1015元/M2（目前昌吉地区多层住宅平均建安成本620元/M2）、配套设施建设费245元/M2（其中平均环境道路投入200元/M2）、各项规费50元/M22 、室外工程费35元/M2、前期工程费30元/M2、利息10元/M2、不可预见费20元/M2、管理及营销成本30元/M2、税费及其它75元/M2、综合平均成本1630元/M2。开发方案：整体规划、分期开发。以建立高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理的“四高”小区；通过分期开发逐步培育后续市场，引导市场消费方向，凝聚人气，弱化市场准入阻值，减少投资风险。同时，可依据市场反映适当改变投资策略。4.1.2规划原则“世纪花园”康居示范工程以建设新疆地区新世纪初的中高档精品住宅小区为目的，规划设计力求做到超前性、先导性，体现新理念、新手法，达到高起点、高标准。根据“世纪花园”住宅小区规划设计条件的要求，协调本规划区相关内外部环境条件，合理确定规划功能布局与开发建设规模。贯彻“以人为本”的规划设计思想，从注重居民生活空间特征出发，探索居住环境的可塑造性，以建设生态环保型居住空间为规划目标，满足住宅的适用性、安全性、耐久性、环境性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代居住区。规划设计贯彻生态原则、文化原则和效益原则，要求提供给消费者一个具有优雅环境、文化内涵、经济效益和鲜明个性的生态环保型花园式生活居住空间。规划设计应适应土地开发与建设现状，面向住宅消费市场，将有利于分期开发，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系。4.1.3规划主旨贯彻“以人为本”的思想，以提高人居环境质量作为规划设计的基本出发点和最终目标，在住宅商品的“优”、“特”和“新”上做足文章。小区采用自由式布局与组团式布局相结合的复合式建筑布局，改变一般住宅小区一块中心绿地为主、“四菜一汤”式的空间形态，加强住宅组团之间绿化环境的营造，使所有住户具有良好的“朝向”与“景向”，丰富了临窗外视效果。采取适度人车分流的交通组织形式，组团间的绿化环境与步入系统相结合，为居住者提供便捷、舒适、安全、美观的户外活动空间。2 改变建筑与环境分开设计的做法，因地制宜，结合当地条件确定建筑外形与朝向，将绿化环境渗透至建筑群体间，并通过底层架空等措施创造小区空间的变化，将户外环境引至住宅底层。4.1.4规划设计原则1)设计原则由于场地周边规划道路标高比场地实际地形标高高出较多，故在进行竖向规划设计时，力求土方在本建设用地范围内平衡，同时满足本区污水向东北角集中排放的设计条件，形成西南侧高，东北侧低的总趋向。为获得场地内部较丰富的景观，竖向设计形成小的场地起伏，既方便交通，又形成与规划营造的各类小品、水面相适应的场地变化。2)住宅设计类型新疆特变电工世纪花园住宅分为四大类型：A—联排单元住宅；B—联排单元跃层住宅;C—点式跃层住宅;D—联排独立住宅。E—别墅。ABC类住宅均为四层,D类住宅为二、三层，E类别墅二层。使用面积系数在78%以上，住宅单体设计申报等级为1A级（别墅为2A级）。a.多层大开间灵活隔断住宅设计住宅建筑随着生活水平的提高和家庭成员构成的变化，居住个性化的需求越来越强烈。为适应这一要求，该小区住宅突破了传统的小开间平面布置模式，真正实现了最大限度的空间组合—即大开间灵活隔断住宅。在平面设计中，将管线多的厨房、卫生间在大空间内进行定型、定位，以厨房、卫生间楼梯间为核心体（即住户不能随意改变的“支撑体”）其他的空间可由居住者按照家庭成员的构成及生活模式的个性需求来分隔。分隔体可用轻质墙体，也可用家具隔断，这样最大限度的满足了住户的心理、行为、家庭成员的构成及生活模式的个性需求，真正体现出大开间住宅的“灵活性、适应性、可改性”。b.跃层户型设计跃层户型包括:“联排独立住宅”、“单元式完全跃层户型”、“点式南北互跃式户型”和“顶层局部跃层户型设计”等多种形式，以满足越来越多的跃层户型购买需求。并设计紧凑，控制面积，突出实用性、经济性、新颖性。c.端部单元住宅2 各组团中心有一景色宜人庭院，为充分利用这一环境优势，住宅设计中将端头设计为高档户型，结合小区总体方案设计，丰富了建筑造型和庭院空间。在户型平面设计中，尽量将起居室、餐厅、厨房组织在一个区，从而形成了公共活动区和私密性较强的卧室区，即“动静分区”。在合理组织各功能空间的同时，合理分配面积，保证有适宜的户室比。做到“公私分离、寝居分离、洁污分离、食居分离”，方便使用，提高居住舒适度。户门：入口处设过渡性“玄关”空间，并设有小壁橱，便于出入时更衣换鞋用。过渡空间避免开门见厅一览无余，使起居室空间更加完整、舒适。起居室：有完整的连续墙面，结合生活阳台，设敞亮的落地推拉门窗，使起居室在满足功能需要的同时，获得最大限度的室外景观观赏面，提高居住质量。卧室：集中布置，做到“动静分区”。满足功能面积要求。主卧朝南并单配有卫生间。餐厅：与厨房联系便捷，与起居室可分可合，尽量为自然采光方便使用。厨房：靠近户门设置，不穿越其他空间，保证了洁污分离,提高户内卫生标准。厨房设计做到标准化，为成套厨房设备进入家庭提供技术条件，按炊事流线布置洗池、操作台、炉灶，充分利用空间，设吊柜地柜，管道集中、隐蔽设置，厨房均设变压式风道，拥有良好炊事环境。卫生间：尽可能自然采光，外间设盥洗台及洗衣机,里间设便器及洗浴空间，方便使用。卫生间设计标准化，管道集中、隐蔽设置，便于整体化设计。阳台：每户均设有南北阳台，南阳台结合起居室或卧室布置，并考虑花盆的安置及空调位置。贮藏室：每户均设足够面积走入式贮藏室、吊柜，壁柜等。家庭间或家务室：有条件的跃层户型安置家庭间或家务室，为富有生活情趣的主妇的小天地。3)建筑造型及色彩设计小区住宅以浅色墙面为主，绿地与蓝天为背景，形成小区主色调。阳台、入口具有各组团特色，色彩质地均有不同处理，增强小区领域感和可识别性。4.2主要技术经济指标4.2.1用地平衡表2 用地性质康居示范工程部分全部小区面积(Ha)权重(%)面积(Ha)权重(%)住宅用地6.0152.5311.3449.35公建用地1.2210.661.687.31公共绿地2.0817.478184.6520.23道路用地2.1318.623.6315.80小计11.44100.0021.3092.69大型公建用地1.687.31合计11.44100.0022.98100.004.2.2主要技术经济指标康居示范工程部分二期总体总用地总建筑面积其中：住宅建筑面积配套公共建筑面积大型公共建筑面积住宅总套数(套)居住人口(人)建筑密度(%)居住人口密度(人/Ha)容积率绿地率(%)停车位总数(个)其中:室外停车位车库11.4474780.8165045.819735.004472000251750.65403252309511.54121274.0774564.0711710.0070000.005722002291731.084016416422.98196054.88139609.8821445.0070000.0010194002321740.8740489394952 4.3市政基础设施条件4.3.1交通及周边配套设施交通：距市内交通停车场约600米，距市郊交通停车场约300米，小区周边500米有1路、2路市内交通车站。学校：小区以南延安路300米有南昌吉五中、昌吉三小、文化宫幼儿园，以西200米有南五工小学。医院：小区以南延安路300米有昌吉州医院延南分院，小区以北500米有昌吉市中医院。文化：距昌吉电视台50米，距昌吉文化宫100米，距昌吉南公园150米。金融购物：距金融一条街500米，距新疆最大的批发市场亚中商城800米。供暖:小区以东距昌吉第一热源热电厂100米，小区以西距昌吉第二热源500米。目前第二热源Φ700管网已顺五工西路施工完毕。供电：小区以南距昌吉变电所1.5公里。小区以西距昌吉亚中变电所2公里。供气：小区以北北京路已按规划预留天然气管网位置，2001年开始敷设城市管网。供水：小区以南距昌吉水厂1000米，城市供水管网Φ500供水管道已顺延安路99年改造完毕，小区以西北京路供水管网计划2001年开始施工。排水：小区以南延安路排水管网Φ400已形成。小区以西北京路排水管网Φ400已形成。电信：小区以西北京路已预留位置，计划2001年开始施工城市主干线。4.3.2绿化景观小区绿化系统分为小区绿地、组团绿地、庭院绿地和道路绿化等四个层次。小区公共绿地成带状布置，由西向东分成两条绿色通道连接到各个住宅组团。每个住宅组团内有成块状的中心绿地，通过林荫道与带状绿地连接。居住在一楼的住户可以拥有进深3米的庭院空间，居民可以进行庭院绿化的营造。2 小区以绿色林带蜿蜒在住宅楼群中的景观为特色。在这个绿带中布置有造景亭、游戏场、溪流水塘等小环境。在各个组团绿地中设有各不相同的构筑物，以增强环境的可识别性。小区水环境的营造取决于小区污水处理设施的建设。采用经过处理的生活污水，为地处水资源匮乏的地区的居民创造出水美草绿的生态环境。4.3.3小区道路系统以环路连接各个住宅组团，尽端路延伸至组团两侧。环路由7米车行道和两侧各2.5米的人行道构成；尽端路宽8米，长度控制在120米以内，可满足消防要求。步行系统分宅前路和林荫道两种形式。宅前路在消防、救护、搬家等特种需求的时候可以通行机动车；林荫道结合带状公共绿地的布置，形成适合居民休闲健身的景观路。机动车停车位在康居示范区内按50%配置，在二期建设区内按20%配置。停车方式采用停车场和路边港湾停车位相结合，停车场布置在小区环路两侧，场地作成透隙型地面，便于种草植树，改善环境。自行车停车房布置在住宅楼群的消极空间中，采用分散式布置方式，便于居民使用。小区分设南、北、西三个出入口。西入口为小区主入口，连接城市交通性主干道，具有标志性景观；南北两个出入口均连接城市生活性道路，具有生活服务的特征。4.3.4供电系统1)电力10KV进线从北京南路引入。根据估算拟在本小区设14座变电站，在住宅小区内的变电站全部采用箱式变电站，共11座，其余的变电所附件在建筑内。在会馆内设10KV配电站，各个箱式变电站10KV电源采用环网供电方式。从箱式变电站至每栋楼的低压供电，采用树干式Π接方式。2)照明住宅楼内的电气配置为，住宅单元总进线开关采用500mA漏电开关及采用防过电压措施，每户进线按16mm2铜线设计，每户设配电箱，配出回路按不少于7路设计。一路照明，三路空调，一路厨房插座，一路卫生间插座，一路普通插座。厨房、卫生间、普通插座带漏电开关，空调、厨房、卫生间插座回路采用4mm2铜线，其余2.5mm2铜线。公共走道照明采用光电带延时的开关，光源采用节能灯。小区道路采用庭院灯照明，光源采用节能灯。3)防雷2 本工程处于高原地区，易遭雷击，因此每栋建筑均作防雷保护措施，利用建筑物基础做接地装置为主，当不能满足设计要求时，做人工辅助接地。4)接地低压配电采用TN-S方式。各建筑做总等电位连接，卫生间做局部等电位连接。4.3.5信息通迅系统电信（电话、电视等）进线从北京南路引入。小区内主干电信管线采用12孔PVC70管，进组团采用6孔PVC70管，管线在分支、拐弯处及直线段超过100m的中间，设小号手孔井。每户设壁龛式配线装置，每一卧室、书房、起居室、餐厅等处均设置一个信息插座，在主要房间设置一个电视插座。1)电话在小区管理中心内设一30平方米左右的电话机房，光缆进小区，设置ADSL复用设备，为住宅提供宽带接入。2)有线电视在小区管理中心内设一25平方米左右的有线电视机房，小区配置有线电视双向传输网采用HFC方式向住户提供宽带接入。3)小区计算机网络在小区管理中心内设一50平方米左右的计算机房，局域网采用以太网络传输介质为光纤加五类线，采用光纤接入方式实现小区住户随时在线上网。4.3.6安全防范系统1)小区周界防范报警系统采用红外线周界探测器，并与小区管理中心主机相连。小区管理中心能随时显示报警路段、报警时间，并自动记录，保存报警信息并且能够联动摄像控制，同时与公安区域报警接口联网。2)小区闭路电视监控系统对小区主要出入口，楼宇进出口，主要道路，电梯轿厢进行监控。监视器采用黑白监视器。小区内道路，电梯轿厢等处采用定向摄像机，对小区主要出入口采用全方位可控摄象机，要求联网至小区管理中心，并将监视图象和信息进行记录和存储。3)楼宇访客可视对讲系统在楼宇入口处安装具有电控门锁的安全防盗门和可视对讲主机，住户内设置可对讲分机。在小区管理中心或小区安保值班室配置可视对讲管理机。电控门锁不仅具有钥匙开锁的功能，还可支持智能卡和密码开锁。小区的主要出入口设置可视对讲门口机。2 4)家庭安全防范报警系统住户室内具有燃气泄露报警功能，结合可视对讲设置家庭紧急求助报警按纽，要求报警信号送至小区管理中心。5)巡更系统在小区相应地点设置无线巡更信息点，巡逻人员装备电子巡更器，按规定的线路进行值班巡查并且记录。6)车辆管理系统对出入小区的机动车辆的智能卡或其它形式进行管理与计费，并将信息随时送至小区管理中心。7)火灾报警系统小区内设火灾自动报警系统及消防联动系统。4.3.7设备监控系统给排水系统的监视1）水箱：检测水箱液位并报警2）集水井：检测集水井的液位并报警3）生活水泵，消防泵，排水泵，污水处理设备运行状态等的监测。4）照明5）景观照明控制，泛光照明控制及道路照明控制。6）物业管理系统7）自动抄表系统：采用有信号输出功能的水、电、煤气表等数字化表具，实现远程抄表功能。4.3.8给排水1)一般生活给水(自来水)系统本工程给水采用分质供水。所有公共建筑冲厕用水和道路、绿地浇洒、水景以及洗车用水均采用中水(小区污水处理站的再生水)；生活饮用水采用纯净水；其他用水采用城市自来水。用水量：本工程一般生活给水（自来水）最高日用水量详见下表：建筑类别用水定额(L/人.d)用水单位数用水量(m3/d)备注单元和点式住宅1703235人549.95200335人67.002 联排和独立式住宅幼儿园35200人7.00公共建筑501110人55.50未预见水量67.95取∑Qx10%合计747.40最大小时流量Qh=KhQd/T=71.63m3/h。（时变化系数Kh取2.3，T取24h）2)供水条件及管道布置本工程周围尚无市政自来水管，故拟从小区东面延安南路引两条DN150市政自来水管沿南公园路和五工西路至小区，并在小区内成环布置，供给区内生活和消防用水。当地自来水压力为0.25~0.3MPa，故区内所有住宅和多层公建以及高层公建四层以下部分由环状管网直接供水；高层公建四层以上部分单独设置加压泵供水。3)中水供水系统水源：本工程采用经过小区污水处理站深度处理后的再生水作为中水水源，水质符合《生活杂用水水质标准》(CJ25.1-89)的要求。本工程中水最高日用水量详见下表：建筑类别用水定额(L/人.d)用水单位数用水量(m3/d)备注公共建筑201110人22.20幼儿园15200人3.00场地、道路浇洒1L/m2.d35000m235.00绿地浇洒4L/m2.d110000m2440.00水景补水50.00取循环量的15%洗车用水250L/辆.次100辆.次25.002 合计575.20最大小时流量Qh=KhQd/T=107.85m3/h。（时变化系数Kh取1.5，T取8h）4)太阳能利用与生活热水系统太阳能是一种清洁，环保，可持续使用的绿色能源。昌吉市地处新疆平原地区，全年日照充足(年日照时数大于2800小时)，具有丰富的太阳能光热资源。故本工程拟采用太阳能生活热水供水系统。所有住宅采用分户太阳能供热系统，每个系统负担一户居民的生活热水供应，联排和独立式住宅供热系统由二组热管-真空管太阳能热水器、一套电加热水箱、温度及水位控制和配水管道组成，每组热水器集热面积2.4m2，贮水容积125L。单元和点式住宅供热系统由一组热管-真空管太阳能热水器（带电加热）温度及水位控制和配水管道组成。每组热水器集热面积2.4m2，贮水容积125L。区内幼儿园、会所等建筑也可采用集中太阳能供热系统，系统由热管-真空管太阳能集热器、连箱、贮热水箱、水位控制和配水管道组成。5)消防给水系统消防用水量：依据《建筑设计防火规范》和《高层民用建筑设计防火规范》，本小区消防用水量为：（按区内需水量最大的一幢建筑考虑，28层公建为一类高层建筑），室外消火栓：30L/s，室内消火栓：40L/s，自动喷洒：30L/s。区内同一时间火灾次数为1次，火灾延续时间为3小时（自动喷洒为1小时）。室外消防：在小区环状自来水管网上布置室外消火栓，负担室外消防用水。消火栓间距不大于120m，保护半径不大于150m，距建筑外墙5~40m。在小区污水处理站中水储水池处设消防取水口，补充室外消防用水。室内消防：高层公共建筑单独设置消防水池和水泵房，采用临时高压供水方式，供给室内消防用水（示范工程区无高层）。幼儿园和低层公共建筑设独立消防系统，从环状自来水管网单独接管。6)雨污水系统雨水：昌吉市地处干旱地区，年降水量不到200mm，年蒸发量大于1700mm，20min降雨强度q20=24L/ha.s。本设计住宅和低层公建屋面雨水由外落水管排至室外绿地，高层公建屋面雨水设外落水管排至室外污水管；小区室外道路雨水溢流至道旁绿地，广场和停车场雨水设雨水口收至室外污水管。2 污水：污水量计算：本设计污水排放量按一般生活用水量和中水用水量之和的90%考虑，即717.84m3/d，设计流量按量大时污水量计算，即68.79m3/h。管道布置：按建筑组团布置污水支管和化粪池，生活污水经化粪池预处理后，排入水区污水干管，最后排入小区东北角的污水处理站，经深度处理后再生回用。4.3.9热力1)热负荷估算：建筑物名称建筑面积(m2)面积热指标(W/m2)热负荷(Kw)住宅155701.32507785幼儿园2500100250会所3500100350公建380001003800其他用房4000100400总计热负荷为：12585KW。2)管网布置：在本小区的西侧北京南路和南侧五工西路上均敷设有城市热力管道，热力参数为125/70℃高温热水，故考虑从市政热力管道引入一次热水，在小区内设置热交换站，交换出55/45℃二次热水供给小区采暖。由于小区的规划考虑分为南北两个区，北区为康居住宅小区。这样考虑到两个区的开发时间、负荷因素以及运行管理上的方便，在南北两个区内分别各设置一座热力站。北区从西侧的北京南路上引入一条市政热力管道；南区从南侧的五工西路上引入一条市政热力管道。因热力站交换出的热水为55/45℃低温热水，主要用于住宅地板辐射采暖，其他公建如采用别的不同采暖方式时，可在公建里自设热交换站。3)管道敷设热力管道均采用有补偿直埋敷设，枝状布置。小区内的二次热水管道随地形敷设，尽量布置在绿化地和人行道下。管道采用预制保温直埋热水管道，焊接连接，保温材料为聚氨酯泡沫塑料。补偿器采用外压型波纹补偿器，安装于检查小室内。4.3.10供暖住宅室内采暖采用低温热水地板辐射供暖方式，作分户热计量，共用立管和入户装置设于楼梯间的管井。室内的采暖管道可采用交联铝塑复合管或聚丁烯管。2 4.3.11燃气1)本小区共有住宅用户1019户，因设计有太阳能生活热水系统，故每户只按装有天然气炉灶考虑。则住宅部分燃气计算流量为：Qj=K•Qn•N其中：Qj——燃气计算流量（m3/h）K——燃具的同时工作系数N——燃具数目Qn——燃具的额定流量（m3/h）故住宅部分的燃气计算流量为318m3/h。另考虑到小区内有公建等建筑，估算这部分的燃气计算流量为80m3/h。因此整个小区的燃气总计算流量为398m3/h。2)管道布置由于小区的规划考虑分为南北两个区，北区为康居住宅小区。这样考虑到两个区的开发时间、负荷因素以及管理上的方便，在南北两个区内分别各设置一个燃气调压站，均从西侧的北京南路上引入中压燃气管道，经调压站调成低压燃气供给小区内使用。3)管道敷设室外低压燃气管道采用聚乙烯管道，埋地敷设，埋设深度应在冻土线以下。枝状布置，尽量布置在绿化地和人行道下。室内引入管采用地下引入法，在室内均明管架空敷设。管道采用镀锌钢管，丝扣连接。5．实施进度计划5.1实施进度计划2001年7月开工2001年7月～2001年11月会所、幼儿园、公建及部分住宅主体，道路路基完成。2002年3月～2002年11月所有住宅全部完工2003年3月～2003年6月小区菜单式精装修、中水系统及户外设备管网道路全部竣工2003年7月施工验收2 6.技术方案6.1工程中采用成套技术“世纪花园”住宅小区将在住宅结构体系，节能体系、住宅厨卫体系、住宅管网体系、住宅设备体系，小区现代管理体系、居住区环境质量保障体系、建筑施工等几个方面的技术集成与应用有所突破。类别项目名称技术特点及应用范围应用覆盖率一.住宅结构体系成套技术帝枇模网结构体系免拆模、免振捣、自密实、保温承重一体化，施工速度加快，整体性好，对抗震十分有利，对建筑物有很好的环箍作用。所有住宅外墙100%短肢剪力墙结合帝枇模网作为外墙，内墙采用短肢剪力墙，降低造价，增加室内使用面积，减轻结构自重。91%大开间灵活分隔住宅采用大开间，提高了住宅的可改造性和舒适性。78%KP1多孔砖相对于实心粘土砖，增加一定数量的盲孔，节约耕地资源，具有轻质、施工方便的特点小别墅内承重墙9%加气砼砌块1、具有轻质、保温、隔热的性能2、砌块安装管线较为方便3、模数合理，施工方便，与外饰面粘结方便用于短肢剪力墙隔断91%超轻陶粒耐水石膏板1.具有轻质，隔音良好，运用多种饰面材料，可灵活分隔，配套齐全，方便施工2.提高住宅可改造性3.墙薄，增加了房间的有效使用面积100%二.住宅建筑节能及能源开发利用成套技术塑钢门窗重量轻，气密性、水密性、隔声性好100%保温隔热双层玻璃1.抗风压强度高2.密封性能好3.良好的隔热效果，可有效降低空调能耗4.可有效阻隔噪音100%防水层下设保温隔热层技术用水泥聚苯颗粒板（厚度以新疆地区保温要求定）做保温层，上面再做防水层公建、住宅100%节水型卫生洁具1.采用6升新型卫生洁具2.节水效果明显3.防滴漏，防渗漏100%陶瓷芯片水龙头1.机芯采用高密度、高硬度和高耐磨的陶瓷制成2.出水口安装有孔盘和不锈钢滤网100%保温、隔音、防盗、防火进户门节能、安全、坚固、美观、形式多样100%2 太阳能技术1.聚氨酯整体发泡工艺，使水箱、外壳和端盖形成一个整体，保温层无缝隙整体性好2.氧化膜的压花铝板具有很高的漫反射比，进一步提高热水器的集热性，且表面带有一层三氧化二铝保护膜，耐酸雨腐蚀性强于普通不锈钢3.采用电加热作为辅助加热方式4.与坡屋面紧密结合，作到美观、隐蔽100%中水处理小区采用中水处理回用技术，经生化等处理后用于洗车、冲洗道路、绿化浇灌、水景水系补水、公建马桶冲洗等。100%三.住宅厨卫成套技术厨房整体标准化设计根据小区主力户型，厨房间的平面尺寸进行整体厨房设计，做到家电一体化，实现储存、保鲜、速解、烹饪、净化、热水供应六大功能，分别以高、中、低三种档次的基本单元，进行最优组合。解决了住户在厨房装修和厨房设施的配置中诸多功能不全、平面布局不合理、管线接口处理不当等影响厨房整体功能效果的弊端，拉动厨房设备、管线的成套工业化生产方面的标准化和配件的通用化，在新疆也可起到示范作用。同时也使室内轻质隔墙的灵活分隔概念得以实现，缩短了工期，降低了成本100%卫生间整体标准及装备体系主力户型的卫生间样板采用整体安装，具有洗浴、盥洗、卫生间整体化，浴缸、淋浴配件具有互换性、布局灵活适用。管线走向全部采用封闭式，无缝隙、死角、锐角等，统一规格标准，防水防渗漏，安装快捷。100%厨卫烟气集中排放系统厨房与卫生间排油烟风道采用ZRF住宅烟气集中排放，通风性能较好，构造简单，安装方便100%厨卫防水采用柔性防水材料SBS防水材料，抗老化，延伸率高，抗渗透性强100%采用新型管材成套产品1.上水采用PP—R交联聚乙烯冷热水管道系统，管材无毒，卫生，不结露，无锈蚀不结垢，保温抗冻性好，重量轻，安装方便，抗老化，流阻小，寿命长，便于暗敷。2.排水管采用U-PVC降噪排水管道，管材无毒，卫生，不结露，平均噪声小于（等于）45dB，重量轻，安装方便，抗老化寿命长，流阻小。100%2 隐蔽、暗藏式管井设计1.增加室内使用空间2.避免在室内过多穿孔开凿，有效防止渗漏3.便于管道检修4.成本低，便于安装5.隐蔽不外露，不破坏建筑外观100%四.住宅管线体系成套技术户外照明中央控制采用感光开关和节能灯具1.用感光开关，可避免白天足够光时照明2.采用节能灯具，可节省电力3.由控制中心对所有户外照明电路进行管理，在夜晚不同时段开启不同数量的照明灯100%高品质电器配件采用高品质电器配件，安全耐用，机械寿命10万次以上，电器配件寿命20~30A3万次，63A2万次，100A1万次100%管道井集中室内暗敷技术便于施工、安装和维修100%地板辐射采暖管线敷设成套技术采用低温辐射供暖方式，要求热水温度在60度左右，热效率高于散热器。优质耐用的PP—R管排列在楼面面层和架空屋内，施工方便，扩大了室内空间，提高了楼层之间的隔音性能。100%停车场管理系统1.自动记录车辆出入信息2.临时出入车辆通过管理人员发给的智能卡（IC卡），便于收费和自动记录管理100%箱式变电站1.体积小、结构紧凑，仅为国内同容量箱变的1/3左右2.全密封、全绝缘结构，无需绝缘距离，可靠保证人事安全3.既可用于环网，又可用于配电，转换十分方便，提高了供电的可靠性。100%车库照明采用低照度分散照明及节能灯具4.在符合车库光亮度的前提下，其总耗电量会大大减少，达到节能效果5.配备适量声、光、红外控制的照明灯，避免照明死角100%五.住宅智能化设计小区安全防范系统技术1.周界报警及防跨越系统2.电子巡更保安系统3.安全门对讲4.紧急呼叫报警5.红外、门警安全防盗报警6.安装煤气烟感报警器7.各报警系统通过局域网连通业主、保安和监控中心100%小区控制管理系统.四表远传计量收费系统100%信息传输通道1.每户不少于两对电话线和两个有线电视插座2.建立有线电视网100%2 信息网络系统1.社区宽带数据网入户2.高速接入本地骨干计算机信息网，具有安全的网络计费系统3.提供许可住户访问的小区Web站点100%垃圾处理技术全部实现袋装化（可降解材料），统一收集，集中存放中转100%六.居住区环境质量及其保障技术防噪音技术1.采用隔音效果好的双玻塑钢窗2.机动车主干道避免面对建筑物朝向，机动车直接进入车库3.结合绿化设计隔离楼房和主车道100%绿化处理技术1.选用抗病虫害的品种，减少农药的使用2.采用观赏性好，生产整齐，绿期长的草种100%透气透水性铺装材料和施工技术草坪隔栅技术：草坪隔栅呈网格状，可承载消防车通行。草坪可通过隔栅网格下孔与土壤连接100%七.住宅施工建造技术新型水泥彩色瓦材强度高，防水性能好，美观100%外墙防水采用环保型防水涂料，具有明显的防酸，耐腐蚀，耐老化，防水，防霉，防热性能100%屋面防水1.采用SBS卷材，抗老化，延伸率高，抗渗透性强2.新型刚软性防水屋面，施工方便，工序简单，抗变形加强100%高效钢筋应用技术冷轧带筋钢筋和冷轧扭钢筋100%粗直径钢筋连接技术1.电渣压力焊接，套筒挤压连接，锥螺纹连接，直螺纹连接，保证竖向钢筋对接质量2.增强钢筋连接强度，节省钢材100%复合模板实用技术保证施工质量，提高置模效率，节约材料，符合模数，使用方便100%小流水段施工方法1.根据工程情况，采用合理分段分部创造最佳流水施工方案2.充分利用人力、物力，达到综合经济最佳效益100%厨、卫一次装修到位1.厨卫地面和墙面砖铺贴完成2.顶棚采用吊顶3.通风道安装到位，管线封闭不外露4.厨房洗、切、烧炊事设备、吊柜和抽油烟机安装到位5.卫生器具安装到位100%住宅室内装修分步到位，菜单选择厨卫装修之外，其它房间按市场需求档次完成地面、墙面、顶棚、门套、内外门的安装工作，按用户所选用的菜单一次装修到位，直接入住20%跃层式住宅设计满足住宅私密性和动静分区要求，使住宅室内空间有所变化，功能区分设在不同层面37%2 八、其它住宅建造成套技术无障碍通道设计住宅首层入口及小区内均设计无障碍通道100%三代人住宅户型设计解决三代人共居问题，共同餐饮空间，各自活动空间和居室100%抗震住宅设计在住宅中采用抗震结构措施100%6.2专项技术开发、关键技术的突破和预期成果6.2.1住宅结构体系引导住宅结构体系的更新，改变传统的结构体系对住宅的空间布局的种种限制，大力推广新型的结构体系和住宅产业化。1.采用大空间，便于分隔的结构体系住宅采用异型柱框架结构营造住宅内部的较大空间，同时在住宅的结构设计中柱、墙、梁的设置充分考虑住户对空间的合理分隔，既保证结构体系的安全可靠，又体现了以人为本的设计理念和现代的舒适性，可改造性和可持续发展性，住宅的功能和环境有明显的改善。2.采用新型的墙体材料采用新型的墙体材料的如混凝土砌块、建筑模网混凝土结构体系和各种轻质隔墙，并且采用相应技术保证措施以减少质量通病的发生，住宅的墙体材料不用粘土砖，以节约宝贵的土地资源，保证经济的可持续发展。外墙与分户墙采用加气混凝土砌块。建筑模网混凝土结构体系，这是一种新型的免拆模混凝土体系，实现了一次性浇注成型外墙外保温墙体，它集承重、保温、防水等功能于一体，我国目前使用的帝枇建筑模网体系是法国杜朗夫妇在1984年发明的专利产品，已经在欧洲得到一定程度的应用。当混凝土墙体为160毫米厚时，墙体总热阻可达到1.29m2k/w，满足节能50%的要求。6.2.2住宅建筑节能及能源开发利用采用局部坡屋面、加气砼砌块，塑钢门窗双层玻璃，外墙外保温和建筑模网砼结构节能技术、材料；采用节能灯具，公共照明采用节能控制措施。帝枇建筑模网是由法国引进的国际专利技术，已在我国注册投入使用，帝枇模网是由钢板网，竖向加劲肋和水平折钩拉筋组成的三维组合体，可根据设计选择不同的规格，现场定位拼装，内注免震捣自密实混凝土，外墙模网还可以通过在一侧填加聚苯乙烯泡沫板材（简称聚苯板）形成保温复合墙体，并具有施工便捷、抗震性好，节能，利用工业废料等优点的新型墙体结构。2 模网墙体保温材料采用聚苯乙烯泡沫板材，密度不应低于18公斤/m3导热系数≤0.05w/mk，氧指数≥30。模网墙体本身具有足够的强度和刚度，在现场浇灌混凝土时，可以承受由于从顶部浇筑混凝土而在模网中引起的撞击和侧压力。混凝土浇筑完毕后，不必拆除模网。当建筑可以采用较低强度等级的混凝土时，在砼中可以适量掺加工业废料，建筑垃圾等，变废为宝，有利于环境保护，降低工程造价。建筑基本构成是三维空间网架模网和免振捣自密实砼——模网砼；建筑设计是钢筋砼剪力墙结构；建筑施工是免拆模、免振捣施工，是一次性现浇形成承重与外保温复合墙体；建筑功能具有耐久、环保节能、抗震的特点。帝枇模网具有以下特点：1．免拆模，支网、配筋简单；2．施工质量保证、易于检查控制、无砼开裂问题，实现墙体生产的工业化、产业化、装配化；3．建筑节能一次完成，建筑整体性好，解决节能与墙体改革的关系；4．各种管线场可预埋墙体之中，不影响使用面积；5．抗震性优异、结构安全；6．可应用于大空间建筑结构中；7．施工期短；8．环保。2 图一：帝枇模网的施工现场帝枇模网与常规的结构形式比较，在工程经济方面具有以下优点：1、基础比常规剪力墙结构轻，节省造价2-3%；2、外保温与结构一体化施工，墙体节省25元/平方米，缩短施工工期；3、帝枇模网支立30平方米/人·工日，而常规钢木模8平方米/人·工日；4、节能50%，节省采暖设备一次性投资10元/平方米5、帝枇模网与框架结构综合造价相比，每平方米节省5%左右；6、帝枇模网与剪力墙结构综合造价相比，每平方米节省3%左右。2 图二：帝枇模网的构造图6.2.3厨卫体系1.根据“世纪花园”主力户型的三个厨房间的平面尺寸配置整体厨房，按家电一体化，实现储存、保鲜、速解、烹饪、净化、热水供应六大功能，分别以中低两种档次基本单元，按厨房间的平面尺寸进行最优组合。解决住户在厨房间装修和厨房设施的配置功能不全，平面布局不合理，管线接口处理不当等影响厨房整体功能效果的弊端，推动厨房产品的标准化，配件的通用化，设备与管线的成套工业化生产，在新疆地区起到示范作用。2.“世纪花园”主力户型的卫生间，采用整体安装，具有洗浴、盥洗，卫生间整体化，浴缸，淋浴的配件具有可换性，布局灵活适用。管线走向全部采用封闭式，无缝隙、死角、锐角等。卫生间做到洗厕分离。6.2.4管线体系每栋住宅楼的总电源进线断路器具有电源保护功能，连楼总开关和支户总开关采用同时断开相线和中性线，每套住宅设不小于10A2 电度表一只，每单个居住空间插座数不少于2组，起居室和卧室均有单组三极空调电源插座一只，位置恰当，符合使用，电源插座均采用安全型，厨卫间等潮湿场所采用防溅型，每套住宅设配电箱一只，空调电源插座，其它电源插座和照明均分路设置。住宅管线体系成套技术1.电器配线系统技术配电线路设有短路保护，过负荷保护，除消防设备用于报警外，其余均用于切断供电电源，电气线路采用符合防火要求的暗敷配线，导线采用高品质绝缘铜线，采用可靠的接地方式，并进行总体等电位联结，其安装质量经有关单位验收合格，供电线路的施工质量经监理单位，验收合格，验收资料齐全；配电用保护管采用UPVC塑料电工套管（吊顶内必须采用镀锌钢管保护），进行综合设计布线，回路和插座设置满足A规定的要求，室内管线布置集中隐蔽。小区供电线路均采用埋地电缆。电气设备中，厨房、卫生间，充分考虑到抽油烟机、冰箱、微波炉、洗衣机、电气用途等的需要。2.采用新型管材成套产品上水采用PP-R交联聚乙烯及改性聚丙烯冷热水管道系统、管材无毒、卫生、不结露、不锈蚀、不结垢、保温抗冻、重量轻、安装方便、抗老化、流阻小、寿命长。排水管采用U-PVC降噪排水管，平均噪声≤45dB。天然气采用镀锌管。3.采用隐蔽暗敷式管道井设计，可以增加室内使用空间，避免在室内过多穿孔开凿，有效防止渗漏，便于检修，由于隐蔽不外露，不破坏建筑外现。管线统一设计，统一施工、统一标志、协调，有专业监理单位监理，保证室外工程质量按控制造价、进度、质量目标实施。每道工艺实行验收制度，管线隐蔽前做好测试工作，不留质量隐患。6.2.5中水系统对于缺乏淡水资源，城市供水严重不足的新疆地区，利用生活污废水经适当处理后回用于建筑物和建筑小区供生活杂用，既节省水资源，又使污水无害化，是保护环境，防治水污染，缓解水资源不足的重要途径。生活污水经处理后，达到规定的水质标准，用于厕所冲洗，园林灌溉，道路保洁，汽车洗刷、喷水池、冷却设备补充用水。2 “世纪花园”住宅区的生活污水主要来源于住宅楼及配套建筑等用水。根据环境保护法的有关规定，该项目所排放的污水需经处理达到新疆自治区《污水综合排放标准》才能排放。设计依据：《室外排水设计规范》GBJ14-87；《建筑给排水设计规范》GBJ15-88《城市区域环境噪声标准》GB3096-93《中华人民共和国生活杂用水水质标准》CJ25，1-89本工程设计范围包括污水处理站的工艺、建筑、结构、电气及自控、给排水、暖通、噪声控制等。1）工程概况乌鲁木齐某高级住宅小区是新疆特变电工房地产开发公司开发的绿色生态小区之一，为了达到绿色生态小区的要求和节约水资源的目的，生活污水处理后将作为绿化和景观用水。该工程的建设，将对乌节水工作以及生活小区的污水回用有推广和借鉴作用。2）设计参数a.处理水量根据业主提供数据，平均日污水流量为600m3/d。根据《室外排水设计规范》（GBJ14-87）要求，生活污水量总变化系数取K=1.9。设计平均日平均时污水量为：600/24=25m3/h设计最大日最大时污水量为：25×1.9=47.5m3/hb.进水水质进水水质按照生活污水水质设计进水水质，水质如下：化学需氧量CODCr：400mg/L生化需氧量BOD5：200mg/L悬浮物SS：220mg/L总氮TN：40mg/Lc.出水水质根据业主要求，生活污水处理出水作为小区绿化和景观用水。污水处理后水质达到《生活杂用水水质标准》（CJ25.1—89），主要指标如下：悬浮性固体（SS）≤10mg/LpH=6.5~9.0BOD5≤10mg/L2 CODcr≤50mg/L氨氮（以氮计）≤20mg/l3）工艺流程a.工艺流程确定由于污水处理工程位于园绿色生态小区内，为满足周围环境要求及确保出水水质，在工艺选择上须满足以下要求：（1）与生态小区周围环境相协调，不能散发异味（2）工艺流程简捷，运行管理方便；（3）出水水质好且稳定；（4）出水水质满足回用要求；考虑到以上原则，本方案设计的生活污水处理工艺流程如下剩余污泥回流生活污水PASS池调节池格栅井化粪池鼓风机反冲洗水泵清水池回用消毒池过滤器中间水池消毒剂絮凝剂b.工艺流程说明小区生活污水收集到化粪池储存,停留一定时间后,冬天可直排入市政管网,夏天通过管网流经格栅，一些大漂浮物被拦截下来，减轻后续构筑物的处理负荷，保护水泵、曝气机等后续设施安全运行。经格栅出水直接流入到调节池,污水在调节池内均质均量后，由潜污泵提升到本系统主要的生物处理单元PASS反应器进行生化处理。经过处理后的出水加入絮凝剂混凝反应后进入纤维球过滤设备，进一步过滤去除水中的悬浮物和有机物等，过滤后的澄清水加入ClO2进行消毒处理。消毒后的洁净水存入清水池以备回用。C.工艺技术特点2 污水的预处理主要是去除水中的大漂浮物，悬浮的颗粒，调节水质水量，以保证后续工艺的稳定运行。预处理工艺几乎已定型，一般都由化粪池,格栅，污水提升，沉砂池，调节池等构筑物构成。本方案也选这样的工艺，生活污水的沉砂量较少，其污水中易于腐败的有机物较多，因此去掉沉砂池，设立化粪池。这样可以同时起到沉砂和污泥沉淀作用，以减轻后续处理的负荷，节省能耗，还可以进行污泥的稳定。PASS反应池是本工艺最主要的生化处理单元。PASS即循环活性污泥法，是SBR工艺的一个变种。该工艺又称CASS法，是在SBR和氧化沟技术的基础上发展而来的，目前正在得到深入研究并已在实践中得到应用的先进的污水处理技术。目前该方法在美国、加拿大、澳大利亚有270家污水处理厂得到运用，COD去除90%以上，BOD去除95%，并到达了良好的脱氮除磷效果。在我国PASS工艺也取得了较快的发展，我国上海、昆明、北京等地也相继应用该工艺处理生活污水及工业废水，因此可以说，PASS工艺是一个既先进又技术非常成熟的工艺。北京航空航天城污水处理站，近期运行规模为7200吨/天。目前出水水质很好，运行非常稳定。由于PASS法具有后面所介绍的特点，从PASS反应池出来的水中SS含量较少,不必经过沉淀而直接进行过滤,进一步去除水中的悬浮物质,以及无机磷和其他杂质。为了保证整个工艺的稳定和可靠，我们选用目前最常用的也是行之有效的加絮凝剂后，用纤维球过滤器过滤，最后加ClO2消毒的工艺。该工艺成本较低,运行效果很好。d.处理工程中各单元的作用原理（1）格栅格栅截留较大的飘浮物，减轻后续构筑物的处理负荷，保障水泵、曝气机等设备和处理单元的正常运行。（2）调节池调节污水水质和水量，保证后续处理单元稳定运行和降低造价。在调节池内设置水下曝气机，一方面可以防止有机物颗粒沉积，另一方面预曝气对污水进行预处理。（3）PASS反应池PASS反应池主要原理是把序批式活性污泥法（SBR）的反应池沿长度方向分为三部分，前部为选择池(预反应区)，中部是次曝气池,后部位是主曝气池(主反应区)。即PASS2 工艺的主体是三格相连通的悬浮微生物反应池。在主反应区后部安装可升降的撇水装置，曝气、沉降等在同一池内周期循环运行，省去了常规活性污泥法的二沉池和污泥回流系统。PASS工艺原理：PASS工艺的反应池一般是成对的出水CASS2主反应区缺氧区进水生物选择区缺氧区主反应区其工作原理如图2所示：出水图2PASS工艺原理在预反应区内，微生物能通过酶的快速转移机理，迅速吸附污水中大部分可溶性有机物，经历了一个高负荷的基质快速积累过程，这对进水水质、水量、pH和有毒有害物质起到较好的缓冲作用，同时对丝状菌的生长起到抑制作用，可有效防止污泥膨胀；随后在主反应区经历一个较低负荷的机质降解过程。PASS工艺集反应、沉淀、排水于一体，对污染物质的降解是一个时间上的推流过程，微生物处于好氧-缺氧-厌氧周期性变化之中，因此，PASS工艺具有较好的脱氮、除磷功能。完整的PASS操作周期一般可分为以下四个步骤：曝气阶段,沉淀阶段,滗水阶段,闲置阶段。PASS工艺特点：PASS工艺与SBR的区别在于PASS工艺为连续进水，而SBR为间断进水，因此，在池子结构上前者分为3个区，中间设置了隔墙，而后者只有一个反应池。因此，在废水排放为连续或半连续时，PASS工艺更适应。与传统的活性污泥法和SBR工艺相比，PASS工艺具有如下特点：连续进水，进水不必切换，控制简单建设费用低，比普通曝气法省25%，省去了初沉池、二沉池。占地面积省，比普通曝气法省20%~30%。2 运行费用省，自动化控制程度高，管理方便。氧的吸收率高。除氮、脱磷不需另加药剂，运行费用省25%。处理效率高，出水水质好。运行可靠，耐负荷冲击能力强，不发生污泥膨胀。PASS工艺有调节水质和水量的功能，因此前面可以不建调节池或减小调节池的池容。PASS工艺设计提供最大限度的简单性、可靠性和灵活性。（4）中间水池调节水量，起集水作用。（5）纤维球过滤器纤维球过滤器可以高效快速截留PASS反应池出水中的悬浮物质。经过二级生物处理，出水的CODcr和BOD5数值都已达标，但悬浮物SS含量仍然没有达到回用用水的标准，因此需要加入絮凝剂后，采用纤维球过滤器过滤保证处理出水达到回用要求。（6）消毒消毒主要作用是杀死细菌和藻类，以免在回用时对人体产生伤害和防止微生物孽生。当前主要的方法有液氯消毒和二氧化氯消毒两种。液氯消毒，具有余氯的持续消毒作用，操作简单，投量准确，使用可靠，而且成本较低，不需要庞大的设备。氯气有毒，使用中还要注意安全，防止漏氯。二氧化氯是一种比较理想的消毒剂、优良的漂白剂和高效氧化剂，特别适用于含有机物的水的消毒处理。发达国家中二氧化氯的使用已相当普遍，需求量以5%－7%的速度递增。从经济分析上来看，二者的造价和运行费用都很接近，而且二氧化氯用起来比较安全，因此，本方案设计采用二氧化氯消毒。（7）清水池一方面起到集水作用，处理水达标后回用。另一方面又可用做纤维球过滤器的反冲洗水池。2 e.处理单元效果预测各主要处理构筑物的处理效果如下表：序号污染指标CODcr(mg/l)BOD5(mg/l)SS(mg/l)NH4-N(mg/l)原水400200220301化粪池出水3001708830去除率%25156002调节池出水2701537930去除率%10101003PASS反应池出水≤50≤10≤40≤20去除率%829450345纤维球过滤器出水＜50＜10＜5去除率%20590f.工程设计及设备主要技术参数（1）主要建构筑物格栅渠（粗细格栅各一道）设计流量：25m3/h，K=1.9格栅渠数量：1栅前水深：0.3m栅条间隙：粗格栅20mm，细格栅10mm格栅渠材质：钢筋混凝土调节池池数量：1体积：150m3材质：钢筋混凝土PASS反应池设计流量：25m3/h2 体积：150m3材质：钢筋混凝土中间水池池数量：1体积：50m3材质：钢筋混凝土消毒池设计流量：25m3/h池数量：1体积：25m3材质：钢筋混凝土清水池池数量：1体积：180m3材质：钢筋混凝土格栅间/加药/过滤间数量：1单座建筑面积：50m2材质：砖混配电/值班室建筑面积：40m2材质：砖混（2）主要设备技术参数格栅型式：旋转式格栅除污机数量：22 单机运行功率：0.75kW安装位置格栅间污水提升泵型式：潜污泵数量：2运行功率：2．2Kw备用形式：一用一备安装位置调节池曝气机型式：水下曝气机数量：2单机运行功率：2．4kW安装位置调节池鼓风机型式：罗茨鼓风机数量：2单机运行功率：2．4kW备用形式:一用一备安装位置设备间（供PASS池氧）滗水器型式：旋转式滗水器数量：4单机运行功率：1.5KW安装位置PASS池排泥泵型式：回流污泥泵数量：2单机运行功率：1.6kW备用形式：一用一备安装位置PASS池2 提升泵型式：潜水泵数量：2单机运行功率：2．2kW备用形式：一用一备安装位置中间水池絮凝剂加药系统数量：1装机功率：1.5安装位置过滤加药间反冲洗水泵型式：管道离心泵数量：1运行功率：7．5kW（每日运行两次，每次10分钟）安装位置过滤加药间二氧化氯消毒设备数量：1运行功率：0．75kW安装位置过滤加药间纤维球过滤器形式纤维球过滤器数量：1安装位置过滤加药间6.2.6地板辐射供暖技术地板采暖作为一种新型的采暖方式，其技术的先进性，经济的可行性，质量的可靠性，已越来越为国人所认同。2 在达到同样室温的条件下，散热器采用的是空气对流供暖方式，要求热水温度在90℃左右，地板采暖采用的是低温辐射供暖方式，要求热水温度在60℃左右，可见地板采暖的热效率比散热器采暖要高，从而节约能源。地板采暖的全套设施（分水器除外）基本上都暗埋在楼层地面层内，这样便于美化户型设计，提高舒适性，比如设计落地窗、矮窗，增加室内采光度和亮度。地板采暖由于除掉了明管道，没有了墙挂散热器及暖气罩等所占用的地面面积和空间面积，从而扩大了室内空间，方便了室内家具摆设。地板供暖层由于铺设聚苯乙烯板，既增加了保温效果，又提高了楼层之间的隔音性能，可有效降低楼层上下住户之间的杂音，提高私密性。地板采暖可为用户提供适宜的室内温度梯度。室内由下而上逐渐递减，地表面为26℃±2℃，中层为22℃±2℃，上层为16℃±2℃，正好给人以脚暖头凉的良好感觉，适宜人体生理需要，有利人体健康。6.2.7太阳能技术“世纪花园”小区采用的太阳能设备由新疆新索环境能源有限责任公司提供，该公司是由新疆新能源股份有限公司和北京清华索兰环能技术研究所两家股东共同出资组建而成。其中北京清华索兰环境技术研究所是一家集研发、生产为一体的科研单位。多年来研究所在全国率先将热管技术应用于太阳能工程，建成了太阳能热水器大面积工程，研究所承担了清华大学科技开发部、紫光、同方集团的开发、测试、技术服务及省校合作项目。目前一般采用闷塞式定温放水系统。在集热器联箱中的水，达到一定的温度后，在温度传感器和控制器的作用下，电磁阀开启，用自来水的压力将热水顶出联箱至水箱，同时，冷水留在联箱中被加热。采用智能控制技术：实现了对水位、水温、水量、太阳能集热、电辅助加热的智能化控制，无需专人职守。采用光电互补技术：成功地解决了在光照不足的情况下的热水供应问题，保证在阴雨天正常使用。昌吉太阳能资源丰富，全年日照都在3000小时以上，年辐射总量在5800兆焦/平方米·年。自然条件如下：a.全年最大风力强度：15m/sb.平均最高气温：+32℃。2 a.月平均最低气温：-16.2℃。从以上自然环境来看，昌吉地区太阳能资源的优势很明显，非常适合建设太阳能集中供热系统。6.2.8住宅环境及其保障技术保护环境是我国的基本国策，在设计中力求优美的环境，减少各方面的污染，住宅环境及其保障技术主要有以下几个方面体现出来：1）优质绿化草坪技术：选用适应地方气候的优质草种，科学管理。小区绿地系统有中心绿地、绿色走廊、组团院落组成，选用抗病虫害的品种，减少农药的使用。2）垃圾处理：小区垃圾全部袋装化（可降解材料），统一上门收集，集中存放中转，中转站内设空调，降低室内温度，以减少空气污染，减少蚊蝇等公害。垃圾运转由专业公司经压缩后进行运转。3）防噪声技术：采用隔音效果好的双层玻璃塑钢门窗，此外，加气砼砌块做围护结构隔声性能好，凡产生噪音的地方，如风机房、水泵房等均做上密闭隔音门，以减少噪声对周围环境的污染；机动车主干道避免面对建筑物的正面朝向，机动车直接进入车库；4）水质保护技术：生活用水采用城市管网供应的自来水，生活水池内附玻璃钢，给水系统设紫外线消毒器。6.2.9住宅施工建造技术“世纪花园”示范小区在建设中认真贯彻《建筑工程质量管理条例》等有关法规、法令，科学组织，严格管理，实现小区施工质量的优良；建筑施工中，采用了建设部提出的《建筑业十项新技术》中的多项技术，并根据自身情况及地方特点，进行灵活运用，达到提高劳动生产率，降低成本，缩短工期的目的。现举例如下：1）全部采用高强、高性能混凝土技术，采用商品砼泵送技术，不仅有效的降低水泥用量，改善混凝土性能，提高工作效率，节约人力，促进当地部分产业的发展。2）高效钢筋应用技术：采用冷轧扭钢筋技术，新III级钢，冷轧带肋钢筋应用，钢筋焊接网，低松弛高强度钢绞线，高效预应力砼技术。3）粗直径钢筋连接技术：采用电渣压力焊，套筒挤压连接技术，提高了钢筋的连接质量和施工技术水平。4）新型水泥彩色瓦材：强度高，美观，有利于固定安装，色泽稳定，具有良好的防水构造。2 5）小流水段施工方法：根据工程情况，采用合理分段分部，创造最佳流水施工方案，可充分利用人力物力。6）复合模板实用技术：保证施工质量，提高支模效率，节约材料，符合模数，使用方便。7)厨卫一次装修到位技术：厨卫地面和墙面砖铺贴完成，顶棚吊顶；通风管安装到位，管线密闭不外露；厨房洗、切、烧、炊事设备、吊柜和抽油烟机安装到位；卫生器具安装到位；此外，住宅室内装修分步到位，然后按住户意愿，采用菜单式装修一次到位，直接入住。6.2.10其它形式住宅建造成套技术1）跃层式住宅设计技术，使住宅室内空间有所变化，丰富了人的视觉感觉，功能分区设在不同层面上，加强了私密性。起居厅可形成两层层高的高厅或下沉式的部分高厅，复式住宅节约空间，利用率高。2）抗震住宅设计技术：在住宅中采用新型抗震结构。6.2.11小区现代化管理本工程采用智能系统设施，除了要达到商品住宅性能等级1A、2A级要求，还要达到国家住宅小区智能化技术示范工程的标准。1）应用CIMS管理系统，以住宅工程筹划、设计、施工、性能认定及物业管理进行科学优化。2）在小区物业管理中心设主计算机和自动化管理中心。3）实现水、电、暖计量表的远程集中抄表计量系统。4）设立远红外线及摄像机自动监控管理系统，设主单元安全门可视对讲系统。5）住宅的安全防盗、火灾、气体泄漏实现自动监视报警，并设置住宅紧急呼叫系统。6）对小区室外照明、公共设施、供水、供电、供气等关键设备、设施实现集中管理，并对运行情况实施远程监视。7）实现小区内外信息互通，资源共享，住户通过家庭电脑可阅读电子书籍和出版物。8）住户在家中通过网络终端实现医疗、文娱、商业等公共服务和费用自动结算。6.2.12住宅智能化设计2 小区的智能化管理系统按一星级标准申报，具有全国先进水平。根据建设部“住宅小区智能化是为住宅小区服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全、舒适的商住环境”的科学定义，“世纪花园”示范小区作为一个现代化的理想住宅小区，采用先进的计算机网络技术，智能控制技术以及现代通信技术建立一个物业管理中心，通讯信息服务中心和智能化系统控制中心组成的小区管理与服务的综合系统，总体达到建设部智能化小区技术守则规定的一星级标准。1）物业管理子系统a.四表抄送系统：系统利用电子技术和传感技术，对传统电水表、气表、热水表加以改进，使其成为远传表的数据送到采集器存储，在通过智能单元管理器与数据总线并连，自动抄收四表数据；或采用IC卡计量技术。b.智能卡车辆出入及停车场管理系统：系统主要用于控制停车场的入口和出口。c.背景音乐与紧急广播公共广播系统包括两部分：即局部公共区域的背景音乐和小区内的紧急事故广播。d.IC卡管理系统系统以IC卡技术为核心，以计算机和通信技术为手段，将小区内的各项设施连接成为一个有机的整体，用户通过一张IC卡便可以完成某些控制操作和通常的资金结算。e.设备控制系统本系统的设备监控对象主要有生活用水系统、热水系统、电力系统、燃气系统及公共照明系统组成，确保小区内各类机电设备的管理自动化、安全化、智能化和节能化，同时为小区的居住人员提供舒适、便利的环境，实现一流的设计和建设。f.物业管理计算机系统物业管理计算机系统做到高度的集成，以高效、便捷的软件体系来协调小区住户、物业管理人员以及服务人员三者之间的关系。对物业管理中的房产、传递、加工、存储、计算等操作，反映物业管理的各种运行情况。2）安全防范子系统a.闭路电视监视系统2 闭路电视监视系统是采用先进的电子技术和计算机技术，对远端场景进行传感成像、信号传输、集中监视、图象记录以及联动控制的系统。b.电子巡更系统c.对讲系统系统主要有对讲功能、自动开门功能、户户对讲功能、多路报警功能、紧急救护功能、住户与管理中心双向通话功能等，给用户带来更多的安全和保障。d.家庭三防（火、盗、煤气泄漏）和紧急救助系统住户可通过固定式紧急按纽和遥控器在有突发事件时（如住宅偷盗、火灾、有害气体泄漏等）向管理中心进行紧急求助，家庭报警主机将警情传递至小区管理中心的计算机。6.2.13箱式变电站采用美式箱变,结构分为：前面为高、低压室，包括：高、低压端子，负荷开关和无载分接开关操作柄，插入式熔断器、压力释放阀、油温计、油位计、注油孔、放油阀等。后部为油箱及散热片，变压器绕组和铁芯、高压负荷开关、无载分接开关及保护用熔断器都在油箱中，箱体为全密封结构，采和隐蔽式高强度不锈钢螺栓及耐油橡胶垫圈来密封箱盖，可承受7个psig气压（磅/英寸2）大约0.5kg/cm2表压。美式箱变的高压端子配有套管，用于连接具有负荷开断能力的肘型电缆插头，套管与肘型电缆插头相接，将带电部分密封在绝缘体内，形成全绝缘结构，端子表面不带电（地电位），可靠保证人身安全，肘型电缆插头可以在变压器满载情况下进行带电插、拔，因此，肘型电缆插头也可做为负荷开关使用。在全绝缘的箱变外壳上，靠近套管的地方还焊有壁挂，用于固定支座式绝缘套管接头，当带电拔下肘型电缆插头时，可立即插到支座式套管接头上。根据需要也可以在箱变上安装肘型全绝缘金属氧化锌避雷器，这种避雷器是全屏蔽、全绝缘、可插拔的，安装非常方便。美式箱变由后备保护熔断器与插入式熔断器BAY-O-NET串联起来提供保护，保护原理先进、经济可靠、操作简便。后备保护熔断器是限流熔断器，安装在箱体内部，只在箱变内部发生故障时动作，用于保护高压线路。BAY-O-NET熔断器熔断后，可以在现场方便地更换熔丝。6.3新型住宅部品的应用和开发2 重点产品的采用及理由，以及标准化程度和配套供应情况6.3.1冷轧带肋钢筋本工程的现浇板中全部采用冷轧带肋钢筋，可节省钢材20%左右。此钢筋和砼的握裹力较普通钢筋有较大的提高，故钢筋砼的质量也有了较大的提高。6.3.2水泥聚苯颗粒板保温隔热层屋面防水层下以水泥聚苯颗粒板作保温隔热层，由于该块材容量小，不用再做架空层，施工方便，可减轻结构重量，具有良好的保温隔热性能，有效降低住宅能耗。该保温隔热层不含水，强度高，可以冬季施工，大大提高了工作效率，模数化设计，工厂化生产，避免了松散材料的作业，确保了质量。6.3.3改性沥青SBS卷材新型防水材料，科技含量高，抗老化，延伸率高，挫断强度高，抗透水性强。极大的改变了原沥青防水卷材的诸多弱点。6.3.4新型管材的选用1）U-PVC管与铸铁管、钢管相比，有以下优点：无铁锈，维修方便，外型美观，材料费用低，安装成本低，室内排水可节约造价30%，且质轻易搬运。该管化学稳定性好，可有效抑制水中微生物的繁殖，符合消防和卫生标准。2）PPR管代替镀锌钢管6.3.5塑钢门窗塑钢门窗保温隔热性能好，气密性、水溶性较好，是节能型门窗。6.3.6商品泵送混凝土可以保证工程所需的稳定的高质量的砼，可以提高工程效率，节约人力、降低工地的噪音，减少环境污染。6.3.7节水型卫生洁具与卫生间整体标准化设计采用节能型卫生洁具，推广采用6公升/次以下的便器，和陶瓷芯节能水龙头，降低用水30%2 ，有效的节约水资源；与卫生间整体化技术相配合，提高防滴漏，防渗漏的能力。7．产业化成套技术的社会和经济效益7.1对工程投资及市场销售的影响“国家康居示范工程”的目的在于开发、推广应用住宅建设新技术、新工艺、新产品、新设备，逐步形成符合市场需求及产业化发展方向的住宅建设体系，推进住宅产品的系列化开发、集约化生产、商品化配套供应。“世纪花园”住宅小区在其工程建设中采用住宅产业化成套技术，这些可能直接提高了建筑造价，根据初步测算，建筑安装费用的增加率为8%左右，但在总房价中的构成比例2~3%，相对较小。反之，由于上述产业化程度技术在项目中的运用，大大提高了住宅的科技含量和附加值，并使住宅的质量和功能有了较大的改善，可以向住房消费者提供安全、可靠、舒适的居住环境，提高住房使用率、节约能源，同时还可增加楼盘的品牌效应，提高企业的知名度，从而起到带动市场销售的连动效果。7.2对地方或全国的住宅产业现代化的推动作用住宅产业作为国民经济新的增长点已逐渐被大家认识和接受，住宅产业可以带动建筑、房地产、建材、冶金、轻工业、化工、机械、电子、能源、金融、交通、市政、邮电、纺织等10多个行业，40多个相关产业的发展，有效推动国民经济增长。项目除全面采用国家康居示范标准外，重点抓住节能、节水和一次性全装修精装修等几个方面作重点突破。一次性装修到位是住宅建设的必然趋势，避免了因住户各自装修所带来的环境污染、扰民和资源浪费等一系列问题。产业化装修模式，将绝大多数的装修工序放在工厂里进行，专业的加工环境、加工设备，保证了装修质量不受外界气候的影响，挑选有实力的施工队伍，统一施工，统一验收标准，为严格控制施工质量提供了有力的保障。2 全装修系统的实施，使得系统化集成成为可能，这种集约式的操作方式对提高住宅质量，带动工业化生产，规范建筑装饰市场等产、供、销协调发展起到了重要的示范及推进作用。目前，全国住宅装修市场的现状不容乐观，装修企业数量多且规模小，装修队伍素质低下，装修市场管理混乱，装修所带来的污染、浪费、扰民等。以上问题的产生，很大程度与住宅的二次装修有关。“世纪花园”小区采用按住户意愿一次性装修到位，使整体成本下降了。装修工程中，资金耗费比重较大的厨卫装修部品成交价仅为市场价的70%，更为重要的是，避免了目前装饰行业先天的、自发的缺陷：1）装修队伍素质低，大多缺乏必要的甚至是起码的培训，家装的业主是千家万户，非常分散，承担家装任务的也多是小型队伍，甚至是个体户，招之即来，挥之即去，企业与劳务输出单位没有稳定的合同关系，更不可能象大型建筑企业那样有相对固定的基地。2）装修施工企业规模小，数量多，资质参差不齐，甚至滥竽充数，一些企业高估冒算，偷工减料，粗制滥造，售后服务无保障。3）市场混乱，有实力的正规装饰企业不愿干家装项目，大批无执照、无资质、无技术装备、无资金保障的街头“游击队”占领了家装市场的大半江山，致使坑蒙拐骗现象时有发生，受害者无从投诉。4）住户和装饰设计者缺乏房屋结构安全、设备管线等基本知识，随意拆墙开洞，改动管线，给整栋住宅带来抗震、消防等安全隐患，影响建筑物的使用寿命。5）住户分别请人装修被视为天经地义的私家行为，容易造成邻里间长期的、经常的噪音干扰，以致产生纠纷。一次性全装修的系统实施使得系统化集成成为可能，符合国际发展潮流。“世纪花园”示范小区采用一次性全装修方案，由于集中采购和规模施工，使装修成本降低了30%左右。7.3对提高住宅建设水平的示范、带头作用7.3.1使用功能质量“世纪花园”示范小区采用先进的住宅建筑体系，智能化的管理系统，节能体系，使住宅小区的使用功能在隔热、隔音、防火、环保和安全等各项综合功能极大的提高，达到了舒适、温馨、节能、美化、方便、安全的要求，对住宅建设水平提高将起带动作用。7.3.2工程质量住宅小区建设采用CIMS2 管理系统科学的对施工管理、监理，施工单位自管的三位一体的层层严格把关的管理体系，选择好的施工队伍，加大力度确保建设工程质量。大量模数化、标准化设计、工业化生产的材料，为提高建设工程质量创造了良好的条件。7.3.3环境质量小区绿化占地面积达40%，小台、雕塑公共配套设施齐全。生活垃圾实行袋装收集，分类处理，垃圾中转站及时清运处理。7.4对劳动生产率的提高预测“世纪花园”住宅小区的建设采用住宅产业化成套技术，采用工厂化生产的产品，将形成规模经济效益。故而，提高劳动生产率是显而易见的。1）住宅产业现代化提高了住宅的科技含量，建筑造价提高了近20%，而在总房价构成中所占比例不大，约占8~10%，但使住宅的质量有了大大的改善，提高了住宅的附加值，也使房产销售的速度加快。2）大空间结构体系的运用，可提高结构安全度；住宅空间可适当灵活布置，使住宅使用寿命与结构的自然寿命保持同步，从而使该楼盘具有增值性。采取轻质隔墙并减小隔墙的几何尺寸，可减轻自重，并可提高居室的实际使用面积。3）双层玻璃塑钢门窗可起到节能保温隔热降低噪声的效果。4）屋顶加保温材料较一般平屋面而言，可提高隔热、保温效果，同时可最大限度降低可根除屋面渗水的痼疾。从而改善了顶层住户的居住条件，提高了商品房的价值。5）新的厨卫体系可以节水近30%，仅冲厕所用水就可由每天35升减少到25升，节约了水资源。6）部品生产标准化、配套化、施工现场装配化，可缩短工期，提高工效，降低建筑垃圾量。7）小区智能化管理，如远程计量收费、安全防范、设备智能监控、家庭现代化通讯，可提高劳动生产率，营造安全文明优美的小区环境，提高居民的生活质量。8）采用工厂集中搅拌商品混凝土浇注和泵送技术，提高了建筑施工工业化程度，降低了劳动强度，缩短了工期10%以上，也保证了工程施工质量，同时，也可避免因施工现场搅拌混凝土带来的对环境的污染。9）跃层式、复式户型丰富了住宅空间，增加了功能分区，加强了私密性，增添了生活情趣，提高了居住利用率和住宅开发的档次，提高了住宅的附加值。2 10）标准化精装修一次性到位使产品生产标准化，可缩短工期，提高工效，降低建筑垃圾量。11）小区智能化管理，为计量收费、安全防范、设备智能监控、家庭现代化通讯，可提高劳动生产率，营造安全文明优美的小区环境，提高住户的生活质量。12）雨水收集利用，可大大节约用水。13）地板采暖技术，从热源价格上考虑。地板采暖适宜供水温度60℃左右，比散热器要求90℃供水温度要低30℃，属低温热水，因此可以综合利用发电厂余热水，城市热力公司采暖回水，浴室下水及地下温泉水等，热源成本比较低廉。7.5先进科技发展成果转化率的提高预测示范小区在规划设计、建设施工及交付使用后的物业管理等各方面均采用了一系列成套技术和一大批新产品，使住宅产品的科技含量大幅增加，小区的技术方案中采用了几十项住宅新技术、新材料、新产品、新工艺，将使住宅产业革命与其它科技产业革命的联系日益紧密，对先进技术成果的吸收和转化能力进一步提高，吸收和转化的周期将进一步缩短。8.工程项目财务经济8.1“世纪花园”住宅小区技术及成本分析一览表（注：采用新材料、新技术、新工艺后对成本影响不大的项目未计入）2 应用成套技术名称应用新技术的覆盖率%技术方案及配套部品介绍应用新技术后的综合成本元/平方米不用新技术时的综合成本元/平方米社会效益和附加值的说明相对增加值（元/平方米）绝对增加值（元/平方米）备注中水系统100%住宅使用中水回用技术208达到零排放,.节约水资源1212帝枇模网100%住宅全部使用帝枇模网850620(砖混)免振捣、自密实、免拆模、承重保温一体化速建工程165220950(框架)住宅精装10%洁具、厨具、吊顶、灯饰、地板、门套、内墙装饰等全部一步到位5000节约业主成本，减少二次污染提高功能质量500500双层玻璃塑钢窗100%140（按建筑面积摊分）85（同左）除噪音节能保温降低居住成本。同时可增加买点15552 太阳能热水器100%太阳能玻璃真空管集热板构成的一体化热水器5015降低小区营运费用节省能源2535大开间灵活分隔100%提供住宅可改造性及舒适性增加住宅的可改造性2020箱式变电站100%采用特变电工生产的箱式变压站100130美化环境减少占地提高用电质量节约投资-30-30智能化100%安保系统信息网络系统物业管理系统4525表现网络管理保证小区安全提高物业品味2020低温地板辐射100%采暖管道采用复合管7035有效提高住宅使用面积3535小计：采用新技术、新材料、新工艺后，按总建筑面积分摊的每平米成本增加额为：相对砖混结构增加417元，相对框架结构减少100元8.2总投资估算1.土地成本120元/平方米×7.4781万平方米=897.37万元2.前期工程费2 30元/平方米×7.4781万平方米=224.34万元3.各项规费50元/平方米×7.4781万平方米=373.91万元4.公建配套费245元/平方米×7.4781万平方米=1832.13万元5.建安费620元/平方米×7.4781万平方米=4636.42万元6.室外工程费35元/平方米×7.4781万平方米=261.73万元7.利息10元/平方米×7.4781万平方米=74.78万元8.管理及销售费管理费：15元/平方米×7.4781万平方米=112.17万元销售费：15元/平方米×7.4781万平方米=112.17万元9.不可预见费：20元/平方米×7.4781万平方米=149.56万元10.第一至第九项之和为8674.02万元；11.申报国家康居示范工程增加417元/平方米417元/平方米×7.4781万平方米=3118.36万元12.营业税及其附加：75元/平方米×7.4781万平方米=560.86万元13.第一至第十二项之和为12353.25万元；8.3资金筹措及计划“世纪花园“项目首期开发约需启动资金6000万元。项目启动后，通过期房预售及银行住房按揭贷款实现滚动式开发。资金筹措计划：1.向特变电工股份公司借款2000万元；2.通过扩股筹集资金2000万元；3.银行贷款2000万元。8.4经营成本及收入经营成本：1627元/平方米×7.4781万平方米=12166.28万元收入：1800元/平方米×7.4781万平方米=13460.58万元2 8.5利润及利润率利润:13460.58万元—12353.25万元=1107.33万元利润率：1107.33万元÷13460.58万元×100%=8.6%9.综合评价9.1对产业化技术推广应用的综合评价“世纪花园”示范小区的建设符合城市建设的规划要求，在发展建设中，推广采用了大量先进的住宅产业化成套技术，使小区的规划更为科学合理，使住宅的功能得到了很大的提高。小区施工品质优良，装修高档，物业管理完善，环境优美，房价适中，可以满足人民对高档住宅的需求。“世纪花园”示范小区的建设，将会起到很好的示范和带动作用，它将带动相关产业经济的发展，有效的推动本地区住宅产业化、现代化发展，对本地区住宅产品开发生产的系列化、工厂化起较大的促进作用。“世纪花园”的规划设计中具有较好的超前意识，贯彻“以人为本”，“可持续发展”的宗旨，体现了新概念、新手法，达到高起点、高标准。在项目实施过程中，全面贯彻国务院关于推进住宅产业化，提高住宅质量的通知精神，采用国家提供，符合新疆地区现状的各项产业化成套技术，以科技为方向，充分运用各类科技力量和手段，从选择材料、组织施工到验收交付，确保把各项新材料、新工艺，新设备推广运用并落到实处，取得最佳的效果，从根本上使住宅质量有一个突破与进步，使世纪花园生态环保型的住宅小区经得起实际检验确认，从而根本上把特变电工房产的企业品牌有一个质的提升。综上所述，“世纪花园”住宅小区严格按照国家康居示范工程要求进行建设，在设计理念、技术应用、经济性能上都做到了超前性和先导性，具有较大的示范和推动作用。因此，本建设项目申报国家康居示范工程具有可行性。2'