小镇房地产开发项目可行性研究报告 51页

'小镇房地产开发项目第一章总论第一节项目名称及承办单位1、项目名称：XX市XX小镇房地产开发项目2、建设地点：XX市XX区北部，XX路南，XX北以东。3、承建单位：XXXX地产开发公司第二节报告编制单位单位名称：XXXX工程咨询有限公司工程咨询资格等级：乙级资格证书编号：发证机关：第三节编制工作的依据1、国家相关法律法规2、国家相关规定和规范3、XXXX地产开发公司提供的基础资料4、《XX市城市总体规划》5、《XX市XX区北部地段规划设计》51 第四节报告主要内容本报告主要包括以下内容：1、项目建设单位情况2、市场分析和需求预测3、项目规划方案和工程建设方案4、建设用地与建设条件5、资源利用和能源耗用分析6、开发进度安排7、环境影响分析8、项目投资估算和资金的筹集方案9、财务评价10、结论第五节简要结论XX市XX小镇房地产开发项目规划用地位于XX市XX区北部，XX北路东侧，规划用地面积66570m2。规划用地北侧紧邻XX城区主要道路—XX路，西侧临近XX北路，东侧、南侧为棚户区。规划地块交通区域位置优越，周边紧邻XX路、XX北路等城市主干道。规划区南侧的规划路作为城市次干道，既能为小区提供丰富的城市界面，又能使小区与外界交通联系快捷方便。XX市XX小镇房地产开发项目规划将是一个布局合理、设施完善、使用方便、具有现代化气息的生态式居住小区。本小区占地66570m2，购置土地费用5000万元，计划总投资27669万元，规划建设高层住宅7栋，多层住宅13栋，临街为2层商业门市。规划建筑面积共计123700m2，其中高层55360m2，多层46470m2，车库2505m251 ，商业19365m2。经分析论证认为，该项目符合XX市城市发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备，周边公用配套条件较好；工程规划符合城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀；各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，住房价格合理、比价优势明显；项目建成后，可解决和改善城市居民的住房需求，加快推进城市化进程，都将起到积极地推动作用。通过以上分析，项目切实可行。项目主要经济技术指标见下表。项目主要经济技术指标表序号名称单位数据1规划用地面积平方米665702规划总户数户8703规划总人口人30444总建筑面积m2123746其中：住宅面积m2104381商业面积m2193655建筑密度%17.76容积率%1.857绿地率%388项目投资万元9销售收入万元10财务内部收益率%11投资回收期年2.612投资利润率％51 第二章项目提出的背景和必要性第一节项目提出的背景一、房地产新政有利于房产稳定发展从2009年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了2008年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。目前我国城镇居民人均居住面积13.6平方米，与建设小康社会要求人均居住面积20—30平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。据世界银行统计资料显示，人均GDP达到600-800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。2000年我国人均GDP为830美元，2002年达到了870美元，2004年达到1000美元，住宅开发占房地产开发总量的90%以上。因此，未来几年，随着GDP的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的GDP增长贡献了1.9-2.5个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。2、20104月年的房地产调控拉开帷幕，楼市各项政策持续收紧。然而，在投资渠道不足的大背景下，房地产开发市场依然走红，房地产开发贷款连续11个月保持增长态势，楼市已成为资金“蓄水池”。房产论坛,装修论坛,业主论坛(d/M2E)e　　国家统计局数据显示，2010年51 1至11月，房地产开发企业资金来源63220亿元，同比增长31.2%。其中，国内贷款11245亿元，同比增长25.0%。房地产开发企业资金来源中个人按揭贷款达到7937亿元，同比增长13.2%。!l2g(f　　从单月数据看，随着调控的不断深入，房地产开发企业新增国内贷款同比增速呈现大幅波动，但较去年同期只升不降。新浪乐居论坛1Q#T3l3G0u　　2010年4月，有关部门出台房地产调控政策。1至5月，房地产开发企业资金来源中的新增国内贷款同比增速高达43.6%。随着调控的深入，1至6月房地产开发企业新增国内贷款同比增速降至34.5%，但在下半年又有所回升。10月房地产开发企业新增国内贷款重新突破千亿大关，达到1044.72亿元，同比增长18.83%。2011年4月18日---中国国家统计局数据显示一季度房地产开发投资继续保持逾30%的高增长,数据显示,全国1-3月完成房地产开发投资8,846亿元人民币,同比增34.1%;房屋新开工面积39,842万平方米,同比增长23.4%。8.买房,购房,装修论坛,房中国平安证券研究所房地产行业研究员李晓东表示，银行在房地产资金链中扮演着重要角色。目前，仅国内贷款和个人按揭贷款两项就占房地产开发企业资金来源的30%以上，加上其他名目的贷款，占比将更高。新浪乐居论坛  b0G"f7d)|　　　李晓东说，从结构上看，新增国内贷款多流入到大中型房地产企业，这些企业是靠规模扩张来赚钱。因此，今年房地产开发企业资金更多地流向了房屋建设领域，未来一段时间房屋供给将有所加大。6j+^9C.?/s买房,购房,装修论坛,房产论坛二、住宅小区的建设新理念住宅小区是现代化城市的细胞，它的建设与城市的发展密切相关，一方面，住宅小区的建设受到城市发展条件的制约，要紧紧围绕着现代化城市的标准进行建设；另一方面，住宅小区的建设反过来又会促进城市的发展，并为之带来巨大的经济效益、社会效益和环境效益。城市化以及随之而来的现代化城市是人类社会生产力发展到较高水平的产物。伴随着社会进步和城市的发展，住宅小区的建设理念也在不断发生变化。51 　　（一）人们家居理念的变化。　　我国改革开放20年来国民经济迅速发展，人民生活水平不断提高，城市环境不断改善，人们的消费观念也发生了深刻的变化。人们家居理念由原来的“安置型”向“舒适型”过渡。人们对住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒适，更加个性化，要求其更符合现代化节奏。对环境则追求回归自然、追求美的和谐与统一。对住宅配套设施的要求也向更加齐全、方便、安全发展。随着经济的发展和城市的进步，居家理念已由“安居”向“小康”发展。　　（二）家庭模式和结构的变化，对居住理念和行为产生了深刻的影响。　　改革开放以来，我国家庭规模和家庭结构都发生了很大变化，家庭平均规模不断缩小，到1995年统计，我国城镇人口户均已下降到3.3人/户，近几年家庭还日益出现核心化趋势。由于住宅是家庭的载体，所以家庭规模及结构的变化必然引起人们对住宅需求的变化。例如，购房者趋于年轻化，知识化，他们更关注住宅的高品位，对居住空间要求更加现代、实用、合理，功能更完备。比如，在功能配备上希望住宅能更好满足网络化通信的要求，要求居住区能有更加浓郁良好的文化氛围，以及要求更加智能化、方便、迅捷的物业管理服务等等。　　（三）商品房价值观的变化。　　自1980年小平同志提出住房要走商品化的路子以后，我国在住房制度改革方面已进行了许多探索与实践。1998年7月国务院(1998)23号文件提出了深化城镇住房制度改革的指导思想和基本原则，并明确指出了“停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化；适应和完善住宅供应体系；发展住房金融；培育和规范住房交易市场”51 的改革目标。这项新政策的出台，对人们的住房观念产生了较大的影响，住宅商品市场也得以快速发展和成熟，住宅商品的生产建设纳入到市场化运行的轨道。居住者在住宅选择上，可以更加自由地依据自身的购买目标、生活品味、家庭特点及收入水平来选择。住宅商品的价值取向也在更高更好的层面上得到拓展，走向差异化，多元化。　　（四）开发商建设理念的变化。顺应住宅商品化的趋势，开发商的建设理念也在向更高水平发展，传统的“产品观念”正在走向“市场营销观念”和“社会营销观念”；开发商已从过去纯粹的产品生产者转变为居民居住生活的构筑者。当前“以人为本”，“可持续发展”，将物质、文化、科技等等融为一体，已成为众多开发商的不懈追求。XXXX地产开发公司凭借良好的社会信誉和多年的房地产运作经验，在项目运作中拥有优势，,其经营理念“**地产，诚信百年”在XX地区树立了诚信的榜样，从而使该项目在社会上建立了良好的品牌优势。XXXX小镇项目又是XXXX地产开发公司在XX开发的一个重点项目,公司有信心有理由把她做成一个优良工程、精品工程。第二节项目建设的必要性2.1人口增长的需要　　中国是一个人口大国且人口增速也很快。截至2009年末,全国总人口数超过13亿,自然增长率超过5‰。随着人口的增加和人口结构的变化,房地产作为生产、生活必需品,必然需要大量的市场供给。这种由人口因素引起的刚性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素。　　如果小康生活的居住标准按25平方米/人计算,那么我国现有居民达到小康生活标准的实际住房需求量超过300亿平方米,再加上这13亿人工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房,这巨大的市场需求将对我国房地产市场发展产生积极地推动作用。51 　　20世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作、组建家庭、生儿育女,这无疑将释放大量的房地产市场需求。与此同时本世纪初的新生儿出生总量仍然处于高位。因此可以判断在未来的三十年内,我国因人口因素而产生的房地产需求仍然强劲。　　同时,随着近年来人们思想观念的发展,我国的家庭结构状况发生了巨大变化,呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。年轻人结婚后大都不愿意与父母同住,这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变;计划生育政策的沿用,使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。因此,我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时,套型结构趋于小型化。2.2城市化进程的需要　　目前,中国正处在城市化进程高速发展的时期。根据相关数据显示,2007年我国城市化率为44.9%,年均增幅约为1%。按“十一五”规划要求,2010年我国城市化率将达到47%，预计2020年会达到60%。　　城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照我国13亿的人口总量和年均1%的城市化率增速计算，保守估计每年将有超过1300万人成为城市新增人口，这部分人同样对房地产有着刚性需求。因此，城市化因素成为房地产市场需求旺盛的又一重要因素。　　人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加,而且还在很大程度上改变了需求结构。例如,农民工青睐那些户型小、价格低的民工公寓;刚步入社会的大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房;白领阶层则更关注居住舒适、交通方便的中高档社区。2.3收入增长的需要　　随着经济的快速发展,居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。国家统计局的数据显示,2008年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4140元和13786元,扣除价格上涨因素,分别比上年增长9.5%和12.2%;2009年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4761元和15781元,分别实际上涨8.0%和8.4%。51 　　根据马斯洛的“需求层次理论”,人们收入水平的不断提高,使其对住房的要求也随之发生变化。“居者有其屋”已不再能满足人们的心理需要,而是对住房的质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高层次的需求。因此,由收入因素带动的改善性需求也是我国房地产需求高位运行的重要原因。2.4城市拆迁改造的需要　　随着工业化和城镇化的快速发展，各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大。据相关数据显示，全国每年的拆迁计划约为1.3亿平方米，实际拆迁面积约为1亿平方米。按照国家关于拆迁安置“拆一、建一、还一”的原则,城市拆迁改造带来的被动性住房需求,也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之一。2.5投资投机的需要　　随着我国经济的快速发展和房价的持续高位运行,国内外资金通过各种途径流入我国房地产市场,房地产投资投机需求明显增加。根据投资投机资金来源不同,可以简单地将其分为国内资金和国外资金。　　首先来看国内资金投资因素方面：由于社会保障体系的滞后,国内居民对医疗、教育、养老等保障缺乏信心，对未来生活的不确定性深感担忧;而储蓄利率低、股票等理财产品投资风险大、通货膨胀压力大、物价上涨过快等因素,使得很多居民将可居、可租、可售的房地产投资作为一种重要的资产保值增值手段。2.6全面建设小康社会的需要党的十七大将全面建设小康社会作为新世纪前二十年的奋斗目标，标志着我国经济和社会发展进入新阶段。全面建设小康社会，不再是单纯提高经济水平，涉及政治、经济、生态环境、卫生、社会保障、人民生活等诸多方面，人居环境的改善因此成为全面建设小康、构建社会主义和谐社会的一项重要内容。51 2.7符合国家行业规划要求本项目属房地产开发建设，符合国务院《产业结构调整指导目录(2005年本)》中第二十六条“城市基础设施及房地产”中第二项“国家住宅示范工程建设”的产业发展要求。建设部房地产业发展规划提出：平均每年需要建设住宅2.4亿m2以上；改造现有使用功能不全的住房和简陋住房，使住房成套率达到70%以上；提高住房建设质量，住宅建筑工程一次合格率达到95%以上，优良品率达到30%以上。因此，进一步开发商品住宅房不仅符合国家产业政策和发展规划的要求，而且符合住宅工程发展的方向。2.8符合辽宁省省有关政策要求辽宁省《2010年远景目标纲要》中指出“把居民住宅作为房地产开发的重点，高档、平价住宅相结合，加快住宅商品化步伐，形成房地产开发、使用、流通、增值的良好循环。”项目建设符合辽宁省住宅规划政策。2.9符合XX市区城市发展规划满足市民的生存需要，发展需要和享受需要，是城市建设的出发点和房地产业发展的最终落脚点。近年来XX市房地产发展与城市建设相得益彰，相互促进。房地产逐步成为新的经济增长点和全市人民关注的焦点，市委、市政府采取的一系列有利的措施，进一步完善配套设施，加强城市综合治理，不断优化城市环境，城市的魅力度大大提高。同时XX市发展较快也为房地产投资带来的发展的机遇。XX市近几年房地产的开发开始进入高速增长期，新楼盘的建设开始向中高端发展。本项目定位提出建设“生态型运动健康社区”的理念，以人为本，充分考虑现代人的生活方式，规划中提出结合小区主路设置生态运动环廊，环廊中设置林荫慢跑路，将小型器械健身场地及较大规模的院落绿地及各种球类活动场地连接在一起，在小区中形成连续、完整的健身路径51 。另外利用小区内中央步行轴线、及分散的小广场，建设青年健身广场、儿童游戏场地、老年健身乐园、灯光篮球场、等健身场地。项目建设以后，对提高XX市城市建设品味，改善居民居住条件，推动XX市房地产市场健康发展具有重要作用。51 第三章项目法人一、企业简况企业名称XX地产有限责任公司详细地址批准从事房地产开发经营业务时间月经营范围房地产开发、经营、设计施工注册资金伍仟万元营业执照注册号公司类型有限责任公司资质等级级证书编号法定代表人职务董事长职称高级经济师联系电话备注：51 二、企业基本三、XXXX地产开发公司历年开发项目简介第四章市场分析与建设规模第一节需求分析一、XX市房地产市场分析XX市近年来经济发展迅速，人均收入水平和人均消费水平连年位提升，而房地产市场也发生了翻天覆地的变化，近几年保持了连续上升趋势。2002年以前XX市房价，XX区800元/m2～1200元/m2之间；而在2008年至今，达到2450元/m2～4000元/m2之间，其中不包含经济适用房和别墅。为更加全面的认识XX市场，我们本次对于XX房地产市场进行市场调研。XX区属于城市现状中心区，公共服务设施齐全，商业繁荣，基础设施较完善。从近年来房地产开发的项目来看，以XX区棚户区改造为主的地产开发项目较多，由于动迁成本的提高，XX区商品房价格持续上涨，均价在2800-3500元/平方米左右。城区南部，特别是大清河两岸，开发项目价格受自然环境烘托，价格在3000-3900元/平方米左右，城乡结合部开发项目一般在2200-2800元/平方米。51 ●平均价格分析（普通住宅）XX各个楼盘之间由于位置差异、小区配套、开发商知名度等原因房价有差别。清河湾小区，位于XX市市府路8号法院与武装部之间面朝大清河，单价范围在3800元/m2～4200元/m2之间，平均单价3900元/m2；国际新城，位于永安南路（原光荣村），单价范围在2850元/m2～3800元/m2之间，平均单价3500元/m2；永安嘉园，大景城正门道北。单价范围在2750元/m2～3300元/m2之间，平均单价3100元/m2。大景城，位于市中心（长征大街与永安路交汇处）均价3100元/平方米。以上数据显示，XX住宅的平均价格在2750元/m2～4200元/m2之间。三、客源分析XX的客源主要包括以下几种：1.企事业单位职工：一般为分不到经济适用房的年轻职工。2.外来人口：有外来做生意的私营业主和在XX城打工准备定居的外地人组成。3.所辖乡镇及附近村民。总结分析51 :通过分析,目前XX市场售楼盘价格在2800元/平方米到4200元/平方米之间;各项目的平均价格在3100到3900元左右,最高价格集中在清河湾,均在3900元以上。与本项目距离较近,可竞争和对比性较大的项目是大景城。均价3100元左右。四、可比楼盘市调情况大景城占地126亩，总建筑面积22万平方米，由多层、小高层及百米超高层错落有致的组成，社区规划有1500平米高级会所、10000平米地下停车场。大景城坚持以打造“过程精品”，专注于细节，经过2载开发，已是XX人心中的明星楼盘。竣工时间2011年8月。第二节建设规模一、建设规模项目规划占地：66730㎡，建筑面积123000㎡，容积率1.85，建筑密度17.7%，绿化率38%，停车率70%。住宅面积65—85，85-100,100-124平方米不等。二、产品定位1、户型类型：三室二厅两卫。两室两厅一卫，一室一厅一卫。2、产品形式：多层住宅、小高层住宅、高层住宅，商铺。其中：主要建筑形式为多层住宅。其中多层住宅13栋，高层住宅4栋，小高层住宅3栋，临街为2层商业门市。多层住宅建筑面积49045平方米，共577户，高层住宅建筑面积36922平方米，共434户，小高层住宅建筑面积18414平方米，共217户，商铺面积19365平方米，。储藏、车库2505.71平方米。3、总户数：1228户。51 第五章建设地点和建设条件第一节XX市概况一、简介XX市位于辽宁省南部，辽东半岛西北部，地处东经121°57′，北纬39°55′至40°33′，东西最大横距80公里，南北最大纵横距70公里，总面积约3133平方公里。西邻渤海湾，属海洋气候，东部地区属温带季风性气候；四季分明，气候宜人。市政府驻地距XX市30公里；距大连市198公里；距省会沈阳市203公里。地处大连、鲅鱼圈、XX三港腹地，独具一市连三港的水路之便，海岸线长达45公里，XX市鲅鱼圈经济开发区及鲅鱼圈港。坐落在怀抱之中；哈大公路、中长铁路、沈大高速公路纵贯南北，庄林公路、盖旺公路、盖瑗公路横贯东西；各级公路形成了四通八达的交通网。湾陆交通便捷，物流顺畅。地理位置优越，是能人志仕经商、兴办企业施展才华的理想之地。    全市有二十七个乡、镇办事处，汉满回等十六个民族，总人口近九十万。有地热、森林、金矿等十几种自然资源。XX市宏观经济发展状况：2010年地区生产总值160亿元，增长33.3％，比2005年增长1.9倍；工业保持较快发展:工业生产继续保持较快增长,51 规模工业增加值51.5亿元，增长44.7%，比2005年增长5.2倍；。实现利润541.8亿元，增长17.0%。金融业快速发展2006年全市金融机构各项存款余额961.6亿元，比年初增加109.8亿元。其中，城乡居民储蓄426.1亿元，比年初增加41.6亿元。金融机构各项贷款余额716.4亿元，比年初增加96.3亿元。全社会固定资产投资增速显著全社会固定资产投资160亿元，增长59.2％，比2005年增长9.3倍；全年新建续建投资千万元以上项目143个，投资125亿元，增长78.6%，其中亿元以上项目50个。外资引进取得历史性突破。全年实际利用外资1亿美元，增长146.3%；出口创汇1.1亿美元，增长20.3％；新批外资项目11项，总投资1.5亿美元。引进海外专家研发团队3个。——“四大板块”建设顺利推进。仙人岛能源化工区综合实力显著提升。全年新开工千万元以上项目38个。消费需求显著增强社会消费品零售总额39.5亿元，增长19%，比2005年增长1.2倍；城乡居民收入继续提高城镇居民人均可支配收入12138元，增长20％。农民人均纯收入8000元，增长11.1％，比2005年增长1倍，城乡居民生活质量显著提高。城乡居民人均消费性支出继续增长2010年，人均消费性支出为10697.8元，比上年增长11.2%。人均生活消费支出3507.0元，比上年增长10.5%。城乡居民居住条件继续改善2010年末全市城市居民人均住房使用面积23.1平方米。农民人均居住面积为30.5平方米。财政收入较快增长财政一般预算收入8.5亿元，增长61％，比2005年增长5.5倍；51 小结：从上面的分析中，可以看出XX市整体经济水平在2010年得到迅猛良性的发展，城市人均可支配收入与人均储蓄均创新高。这为本项目运作奠定了良好的经济基础。（2）城市规划战略●XX市城市建设与规划现状分析深入实施“沿海拉动、南移西进、园区集聚、产业支撑”和“盖鲅同域”发展战略，以“招商引资年”活动为突破口，加快XX区开发改造和沿海经济开发，推动新XX区共同进步，夯实农业基础，统筹城乡发展，着力改善民生，维护社会和谐稳定，强力推进XX沿海经济强市建设。发展思路与规划目标XX市坚持以科学发展观为统领，贯彻落实中央经济工作会议和省、市委全会精神，坚定不移地走工业强市、农业富民、三次产业协调发展之路，积极融入辽宁沿海经济带建设，以科学发展观为统领，牢固树立面向大海起新城、兴产业、求发展的理念，大力实施“环境吸引、沿海拉动、南移西进、园区集聚、产业支撑”和“盖鲅同域”发展战略战略，围绕仙人岛能源化工区、北海新区、双台温泉休闲度假新区、文化古城改造“四大板块”，全力构建XX沿海经济强市。未来，XX将作为沈阳、大连之间新兴大型城市的核心区域，成为最具国际竞争力的辽宁滨海新城。51 基础设施与发展现状围绕发展思路与规划目标，全市实施“四大板块”开发战略：仙人岛能源化工区规划面积159平方公里，具有天然的深水良港优势，目标定位为以建设大型炼化一体化项目为核心的石化产业基地；以仙人岛港区为依托的修造船舶基地；以仙人岛港区为依托的油品及化学品的物流基地。2008年4月，仙人岛能源化工区被确定为辽宁沿海经济带开发重点支持区域，2010年4月被列入沈阳经济区十大产业集群之一。按照胡锦涛总书记关于“仙人岛能源化工区要加快发展”的重要指示，仙人岛能源化工区正在加速构建港口、石化和白沙湾黄金海岸三位一体的新城区。目前，港口区30万吨原油码头已投入使用，2010年吞吐量将达到2000万吨。中海油重交沥青、中海油2.4亿立天然气接收站、华锦集团40万立储罐、XX港务集团72万立储罐等大型石化项目竣工投产。白沙湾黄金海岸初具形象，浴场公园已经向游人开放，14公里滨海岸线集阳关、沙滩、海浪、森林和绿地，构成了自然优美、空气清新、幽静浪漫的海滨旅游度假区。仙人岛能源化工区正在成为北方地区最具发展潜力的大型石化基地和辽宁沿海经济带上新的增长极。北海新区位于XX西部沿海，规划面积415平方公里，规划人口100万。新区以打造XX滨海城市中心区、辽宁沿海产业核心区、环渤海生态示范城为目标。自建设以来，受到了辽宁省委、省政府的高度关注，建设步伐不断加快。目前，北海新城区总体规划、控制性详细规划已经完成。完成陆域动迁面积1128公顷，平整土地380公顷，回填方量1100多万立方米。主干路金海大街、清河大街等18条道路建成通车，渔民新区、北海写字楼、集中供热、污水处理、北海船坞等基础设施正在抓紧建设。项目工程步伐不断加快，投资19亿元的中国北方（北海）光电产业园、投资5亿元的金狮新能源等一批高科技项目开工建设。在7月8日由陈政高省长主持召开的北海新区招商推介会上，签约项目106个，合同金额达到653.27亿元，为北海新区加速崛起奠定了坚实的基础。未来，这里将成为XX市新的城市行政、金融、文化中心和区域联盟合作示范区。51 XX文化古城开发改造包括8个区域，共40万平方米。目前，已投入资金30亿元，吸引了国内外众多知名企业到这里投资发展。文化古城改造工程将进一步扩大城市规模，推动全市新XX区同步协调发展，为未来沈阳、大连之间建设新的大型城市奠定坚实基础。双台温泉休闲度假新区位于XX市西南部，紧邻XX经济技术开发区。境内温泉资源十分丰富，温泉面积、储量、水温居东北之首，素有“辽南温泉第一镇”的美誉。双台温泉休闲度假新区以温泉资源为核心，以生态体验为特色，包括温泉旅游度假，温泉养生、时尚运动、商务会议、生态人居、观光农业等多个领域。目前，投资21亿元人民币的思拉堡温泉小镇项目已初具形象，投资12亿元的奕丰北方温泉城项目扎实推进。同时，港城国际温泉城、乒乓球世界冠军马林温泉培训基地等重点项目也相继开工建设，双台温泉休闲度假新区人文、生态、现代商业氛围及自然景观得到进一步和谐统一。未来，双台温泉休闲度假新区将成为辽宁沿海经济带及东北地区独具特色、规模最大的温泉小镇。第二节项目选址项目位于位于XX市中心城区北部，XX路南、XX北路以东、规划用地面积66730平方米。规划地块交通区域位置优越，周边紧邻城市主干道XX路、XX北路等。既能为小区提供丰富的城市界面，又能使小区与外界交通联系快捷方便。项目周边地段已经开始地产开发，带动了该区域居住环境的改善与发展，已逐步发展成为北部城区的居住片区。项目所处区域发展前景十分看好。根据以上分析，项目拟选址是适宜的。51 第六章总体规划方案第一节设计依据、原则一、规划依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、《城市规划编制办法》3、《城市居住区规划设计规范》GB50180-934、《住宅设计规范》5、《建筑设计防火规范》6、《XX市城市总体规划》7、《XX市城市规划管理办法》二、规划设计原则规划中遵循的原则：1.重视城市自然、人文特色的动态延续性小区规划努力适应周边自然环境及居民生活模式，使小区融入到城市的大环境中，成为城市的有机组成部分。2.注重规划设计方案的经济可行性和分期实施的易操作性满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美、便于分期实施的现代住区。3.加强空间领域限定，提高居住安全性，加强居住舒适性按照空间的不同属性和人的行为逻辑规律，将小区用地分成不同的空间序列，并通过标志建筑和标志景观步加强空间的领域感和归属感，提高居住环境的安全性。4.实施前瞻性布局策略，增强小区发展的可持续性注意采用具有灵活性和可改性的技术处理方法，在道路、停车位等方面作前瞻性的策略布置，使规划具有弹性，做到宏观可控，微观可调。51 第二节总体规划一、现状概况1、区位条件项目位于位于XX市中心城区北部，XX路南、XX北路以东、规划用地面积66730平方米。规划地块交通区域位置优越，周边紧邻城市主干道XX路、XX北路等。既能为小区提供丰富的城市界面，又能使小区与外界交通联系快捷方便。XX路是XX市通往大石桥市的重要道路，也是城区沟通南北的干道，该路在本案北侧通过为小区提供提供了良好的区位条件。本案距XX商业中心区仅600米，距实验小学500米，农贸市场、医药大厦、邮政支局、东城医院、百货大楼等分布周边，区位优越。2、基础设施现状规划地块东西长约325米，南北宽约185米。区块内大部分为平房，无其他管线从中穿越，周边道路地下水、暖、电、通信等管网齐备，地质条件良好。结论：规划范围内地质条件较好，属可建设用地。3、用地区域分析（1）周边用地分析地块周边规划以居住用地为主，南侧住宅---小雨花园已经建成。结论：城市总体规划确定该用地为居住用地，且周边居住气氛浓厚，具有居住区配套的完善条件。为进行部分商业建设和开发创造便利条件。（2）交通设施城市主干道：小区东西分别邻近城市主干道---XX路（202国道）和南侧规划路。西侧XX北路：作为规划的城市次干道，XX北路也是地块与城市中心区联系的重要通道之一，是整个片区中重要的生活性道路。地块周边其他道路以城市支路为主，均未开工建设。51 结论：周边主要道路尚未完全形成，规划考虑现状XX路作为近期主要的对外道路。同时注意处理好本案与南侧和东城的交通组织关系。（3）公共服务设施商业：虽然开发地块距城市中心商业区较近，但是由于区位现状长期未能改造，商业设施不够完善，随着该用地的开发建设，及东侧南侧规划路的打通，必将拉动商业设施的发展。结论：周边商业的不健全，为小区内的部分商业设施建设提供了机遇，规划中应重点控制建设总量。教育设施：根据《XX市中心城教育设施布局规划》，本地块内需要设置幼儿园一处。小学及初高中教育结合周边相关规划解决。（4）绿地景观资源规划居住小区要充分利用较低的建筑密度，组织好小区内的绿化配置，公共绿地、群众活动场地、儿童游戏场地、健身器材场地及停车泊位要有机结合，合理布局。二、规划定位及住区特色项目总体定位为中高档楼盘。提出“生态型运动健康社区”的理念，以人为本，充分考虑现代人的生活方式，规划中提出结合小区主路设置生态运动环廊，环廊中设置林荫慢跑路，将小型器械健身场地及较大规模的院落绿地及各种球类活动场地连接在一起，在小区中形成连续、完整的健身路径。另外利用小区内水系、中央步行轴线、分散的小广场，建设青年健身广场、儿童游戏场、老年健身乐园、灯光篮球场、门球场、街舞广场等健身场地。从而形成运动健康主题突出、融“水景、生态、健身、人文”为一体的特色现代住区。三、规划构思1.院落组织：在强调院落空间围合的前提下，利用先进的规划理念和规划手法，打造带状与点状景观相结合的内部空间环境，将院落穿插于内部空间中，提高景观的渗透性和均好性；2.运动主题：通过“运动社区”51 理念的运用，打造小区内部的生态运动环廊；3.交通组织：通过对小区周边交通及人流的分析，确定小区的主要出入口方向，结合“生态运动环廊”形成小区的环路系统；四、规划布局1.用地布局规划临XX路一侧规划4栋17层高层住宅，与东侧临街小高层形成挺拔的城市空间界面，规划通过小区道路及绿地景观环廊的分割小区，形成多个既相对独立又相互联系的住宅院落。小区内部采用多层住宅，通过强化小区中轴线景观，有效组织空间景观布局。小区主入口位于XX路，次入口位于南侧规划路。小区幼儿园、会所等设于用地西侧，活动室、卫生所等服务设施布置于沿街二层商业建筑中。小区绿地中心处于居住组团环抱之中，空间上周边建筑对小区中心绿地产生强烈的环绕，中心绿地内部环境通过各居住组团内部的绿化轴线向各组团进行渗透，产生强烈的向心力和归属感，更加彰显中心绿地的核心地位。2.道路交通规划（1）道路系统规划小区道路系统采用方便实用的原则，小区主路采用较为规整的环形道路，将各个居住组团联系在一起。内部道路采用小区路和宅前路的二级路网：居住小区级道路：路面宽7米，功能为联系居住小区内部各住宅院落的车行环路；宅前路3.5-5米宽，根据具体使用情况车辆可直接由宅前路进入各住宅院落内部。（2）出入口设置根据人流分析，小区主出入口位于XX路，次入口设于南侧规划路。51 本着加强内部功能组织和便利内外交通贯通的原则，在合理组织公共活动区、小区车流、人流交通的同时，考虑休闲景观功能的需要开辟景观步行系统。在保证组团绿地与小区中心绿地视觉通廊通畅的基础上，结合生态健身环廊及小区内水系设置环状的小区内部步行系统。通过步行系统将各组团内部中心与小区外部公共活动区域、中心绿地及周边公共服务设施联接成统一、流畅的网络。步行系统间设置小亭、环廊、雕塑等景观小品以及硬地广场、篮球场、网球场、小型健身广场等开敞活动空间，突出步行流线的休憩特征。（4）静态交通规划停车场规划严格按照停车场场地设计标准要求，充分考虑停车场对小区景观的影响，住宅设置底层停车库；室外停车就近停放，楼前设置由植草砖铺设的停车位，结合绿化处理，不会对居民造成干扰，住宅小区停车泊位配建率达到70%。3.绿地景观规划环境是住区的灵魂，合理良好的环境设计，能切实改善该地段居民的生活质量，提高居住区的品位，并影响整体城市居住环境。“一心一环一带多节点”完整的归纳了本方案的绿化景观系统结构。“一心”是指具有对外景观辐射的小区中心绿地，由小区中心绿地和活动场地组成。“一环”是指环形特色步行休闲廊道。“一带”是指小区内部的滨水景观带。“多节点”是指联系中心绿地、环形步行带和院落绿地的组团绿地节点。小区内的重要景观节点和公建设施均安置在中心绿地和各组团公共绿地周围，具有良好的可识别性。通过中心绿地及各组团中心绿地和步行环道将整个绿化景观系统引入小区内部，作为一种介质绿地系统将住户也联系在一起，成为了居民交流的主要场所。４.空间景观规划整个小区的各种空间通过中央公园和步行系统，实现了由外部公共空间，到中心绿地的半公共空间，再由绿化景观系统渗透到各组团内的公共绿地的半私密空间，再由组团公共绿地到院落的私密空间的完美过渡。小区建筑高度空间呈南低北高、中部低外围高的趋势，小区中心周边建筑通过不同类型住宅的围合，空间变化丰富，秩序感强。整个空间天际线上从多个角度呈现出不同线型的有序过渡。５.公建配套规划公共建筑分为小区配套公建和商业建筑。51 商业建筑分布在XX路和东侧、南侧路沿街设置。配套公建主要布置在小区出入口及小区西南组团庭院中。小区会所设置在西侧，用地满足居民文化活动等需要。幼儿园结合会所设置，规模为3班，建筑面积1664平方米。物业管理设置在XX路出入口东侧。6.市政设施配套规划小区给水接入XX路原水管线。雨水主要排入小区内排水系统再排入城市XX路污水管网。小区所在区域为集中供暖，小区设换热站。换热站结合物业管理公建设置。热源接城市一级管网。燃气调压站设置在小区西南侧会所附近。小区设置箱式变压器一处，规划布置在中心绿地内。小区设置垃圾收集点6处分散在小区内部，公厕一处设置在物业管理公建内。7.建筑布局住宅院落的组合形式强调空间的围合，并与中心绿地和步行系统有机结合。这种布局形式强调景观的均好性，注重资源的平均分配。住宅采光日照不少于大寒日2小时，努力使每户住宅均能享受到充足的阳光。整个小区住宅体系完整，平面和空间秩序感强。院落布局优雅流畅、动感十足，引导性强，空间形态更富有人性化，亲切温馨，从庭院内部随视点转移，逐步展开不同空间序列，形成一种舒适高尚的总体印象。第三节建筑布局一、居住建筑1、住宅户型设计小区户型类型：三室二厅两卫。两室两厅一卫，一室一厅一卫。2、产品形式：多层住宅、小高层住宅、高层住宅，其中：主要建筑形式为多层住宅。其中多层住宅13栋，高层住宅4栋，小高层住宅3栋，临街为2层商业门市。51 多层住宅建筑面积49045平方米，共577户，户型为85-95,100-120平方米为主，高层住宅建筑面积36922平方米，共434户，户型为75-85,90-100平方米为主，小高层住宅建筑面积18414平方米，共217户，户型为75-95平方米为主。3、总户数：1228户。住宅户型配合规划结构和环境布局进行了切合地形的整体设计，在考虑户外景观景色引入的同时，也保证了户型内部的合理性，做到功能分区明确，动静分离。在功能配置、采光条件、秘密性方面较目前(主流)房型有所提高，不仅做到“四明”即明客厅、明餐厅、明厨、明卫，更根据户型合理安排玄关、储藏等空间。结合立面造型统一安排空调室外机位置和有变化地设置飘窗及落地窗。2、建筑造型设计建筑造型以雅俗共赏，落落大方为第一宗旨。采用现代简洁的手法形式来表现建筑的精髓，并融合西方建筑的流行时尚，积极配合小区优美环境，共同构成高品质的小区外部空间景观。根据当地自然气候条件，考虑地方居住习惯，居住建筑朝向全部采用南向。建筑布局以行列式为主，为了打破传统行列的单调、呆板，住宅布局随着道路线性的弯曲转折相互错动，整个布局浑然一体，充分利用单元的组合，形成各具特色的空间环境，建筑形式采用坡屋顶，外墙色调以暖色为主。二、公共建筑商业建筑：以沿街两层商业建筑为主，局部三层。建筑平面多样，局部形成大型室内空间，便于各种商业业态的安排。外观上通过塑造独特的形体、采用丰富的外表材质，打造出现代、跳跃、大气的建筑风格。规划沿XX路和南侧东侧规划路布置。三、公用设施1、换热站：规划设于规划地段西南侧，管线引自XX路。２、变配电室：设计采用１０KV高压供电系统。电源引自XX路。4、电讯控制室：规划设于小区南侧，管线引自XX路。5、给水泵房：同变配电室一同设置，管线引自XX路。51 6、管理用房：设于小区内的公共建筑内。7、垃圾处理：传统的利用垃圾箱、池收集垃圾的做法既不卫生，解决不了环境污染的问题，又不便实行垃圾的分类回收。因此，本规划以“无害化、减量化资源化”为原则生活垃圾的收集全部袋装化，密闭容器存放，并按有害类、无机物、有机物三类分类收集，统一清运，以体现可持续发展的规划原则。在规划范围内内设垃圾收集点一处，垃圾转运站一处。51 第七章工程技术方案第一节建筑方案一、主要建筑概况1、建筑面积：123746m2；其中住宅104381m2，商业19365m2。2、单体：多层建筑13栋、高层住宅4栋、小高层3栋，3、建设层数：多层6层；高层11-17层。4、结构形成：异形柱框架结构及框架剪力墙结构5、建筑合理使用年限：70年。6、工程类别及耐火等级：三类建筑，耐火等级为二级。7、屋面防水等级：二级。二、外部装修散水：混凝土水泥散水，宽度1000；外墙：采用涂料墙面；屋面：挤塑板屋面(平屋面)，斜屋面处：英红瓦保温屋面。三、内部装修地面：毛地面。内墙：混合砂浆抹面，内墙面层刮瓷，厨房、厕所采用贴瓷砖墙面。棚：刮瓷门窗：入户门为防盗门，单元门为楼宇可视对讲门，内门为夹板门，窗户为塑钢窗。灯具：室内照明为普通灯具。四、平面布置户型面积：考虑售价与当地居民收入水平，每户建筑面积在75-120m2为宜。51 户型设计：应在做好住户调查的基础上，尽可能选择建设部推荐的优秀户型。五、建筑物指标1、总建筑面积：123746平方米2、住宅：104381平方米3、商业：19365平方米第二节结构方案一、依据《混凝土结构设计规范》GB50010－2002《建筑结构荷载规范》GB50009－2001《建筑抗震设计规范》GB50011－2001《建筑桩基技术规范》JGJ94－94《地基处理技术规范》DGJ08－40－94《建筑结构设计统一标准》GBJ68－84《建筑设计防火规范》(GBJ16-87)(2001版)《住宅设计规范》(GB50096-1999)(2003版)二、抗震设防抗震设防烈度为7度；抗震等级二级，Ⅲ类场地土，基本风压0.5KN/m2。三、结构类型本工程主要为低层建筑，总建筑面积约104381平方米，多层、小高层采用采用框架结构，高层采用框架剪力墙结构。建筑布局在适当位置布置主次梁，以减少现浇板的平面尺寸，提高经济性，确保主要房间的完整性，以方便用户使用，便于用户随意进行室内设计，底层采用架空板防潮。基础根据上部结构的情况，多层住宅基础拟采用天然地基上的浅基础，具体基础型式待地质勘探完成后再结合当地情况确定。四、活荷载设计值51 阳台：2.5KN/m2；楼梯间：2.5KN/m2；非上人屋面0.5KN/m2；其余房间：2.0KN/m2。五、钢筋混凝土部分结构1、现浇：土0.00以上各混凝土构件，楼板，梁柱采用现浇砼。2、预制：墙内的门洞、窗洞或设备预留洞，其洞顶均需设置过梁。六、墙砌体部分墙体地面以下部分采用M7.5混合砂浆砌筑，MU10蒸压粉煤灰砖；地面以上部分采用M5.0混合砂浆砌筑，MU10蒸压粉煤灰砖；第三节给排水方案一、生活给水系统1、用水量估算编号名 称数 量用水量标准最高日用水量(m3)备 注1住宅1228户185L/d.人727每户按3.2人计2绿化浇洒25357m²2升/m².次50.73商业19365m²3升/m².d584未预见水量10%83.35总计9192、以城市自来水为水源，给水管由XX路城市主干管接入，给水管网结合地块环路设置成枝状干管，各级团给水支管自状管网接入，整个小区形成树状的给水系统。3、用水量估算：最高日用水量约919m³/d。4、系统设计：商业用房由城市管网直接供水；住宅采用恒压变频调速给水装置供水，双电源供电，本工程南北方向较长，为节约能源，恒压均匀供水，提高供水质量。5、51 用水计量：住宅一户一表，水表出户，商业用房用水量单独设表计量。二、生活排水系统1、排水量估算：本工程最高日排水量约为735m³/d。2。排水系统：采用室内废污水分流，室外废污水合流，污水沿道路污水主管线排入XX路城市污水主干管。三、雨水排水系统1、雨水自成体系，有组织排水，根据雨水排放就近原则，多层住宅区雨水汇集后，沿道路雨水主管线排入XX路城市排水干管。2、雨水量根据潍坊区暴雨强度计算公式计算，暴雨重现期取2年。3、泄洪沟由专业设计单位负责设计。四、消火栓给水系统1、设置场所：商业用房、住宅公共走道。2、设计水量：本工程按“三类建筑”设计，室内20L/S，室外15L/S，火灾延续时间2小时，火灾发生次数为一次。3、系统设计：1)室外：采用低压制给水系统，消防与生活合用管网，管道沿地块用地红线范围内形成环网，向室外消火栓及消防水池供水。2)室内：采用临时高压给水系统，平时系统压力由稳压装置保证，竖向不分区。3)消防水泵房及蓄水池设置：拟与生活水泵房合建。第四节采暖方案一、依据《建筑设计防火规范》《采暖通风及空气调节设计规范》二、设计内容1、本工程空调系统设计；51 2、本工程通风系统设计；3、本工程住宅采暖系统设计。三、空调系统1、本工程住宅均采用分体空调,空调室外机设于规定位置。2、本工程的商业用房采用商用空调机组的空调方式，室外机组设于规定的位置。3、空调系统的冷凝水进行有组织的排放。四、通风系统住宅部分的厨房、卫生间等的排风由排风扇排至竖向专用的排风井后至屋顶排放，排风井由建筑专业预留，排风扇由用户自理。本工程楼梯间均采用自然排烟的防烟措施。五、住宅采暖系统1、本工程采暖拟设一个热力站，设于地段南侧，单独设置，管线引自XX路北侧临近管线。采用汽-水采暖换热机组实现自动控制，机组自带浮动盘管换热器、循环泵、补水泵、稳压装置、补水箱、膨胀水箱、压力控制装置、安全保护装置等。供回水温为60/40℃。采暖负荷指标：公建供热80w/m2；公寓供热58w/m2。2、本工程采暖系统分高低区，为克服自然作用压头的影响，各楼设有热力入口，供回水主立管采用异程式布置，下供下回。3、采暖系统供回水立管均设置在公共走廊内的采暖井中，在主立管分向每一户的供水水平分支处设铜制截止阀、Y型过滤器、热量表，回水分支管设手动调节阀，均安装在公共走廊暖井间内，以便物业管理开关阀门，并可现场自动抄表，实现全面按户热计量收费。供回水主立管顶端应安装自动排气阀。4、各户采暖系统形式均为水平双管放射式，各户自带分水器和集水器。管道均在50毫米厚建筑面层预留沟槽内分布。水平双管放射式系统是国家推荐采用的采暖系统形式之一，其优点是系统调节、使用最灵活，运行费用最省。51 5、每户内采暖系统水平管敷设于本层地板的50毫米厚建筑面层预留沟槽内，为避免热损失，在沟槽内铺设20mm厚自带铝箔聚苯乙烯板(自熄性)，然后铺设采暖管道，并以专用支架固定，再铺设陶粒混凝土，上层为水泥沙浆找平。6、供回水主管采用镀锌钢管，丝扣连接，外包20mm厚B1级橡塑保温管壳，户内埋地管采用线膨胀系数较小的交联高密度聚乙烯夹铝管(PEX-AL-PEX)。7、各户起居室、卧室散热器可采用钢制散热器，厨房、卫生间散热器可采用铝合金散热器。每组散热器上均设温控阀、自动排气阀。8、热力管线。由北侧临近热力线引入小区热站后，管线由小区外围采用地下敷设方式向各住户、各建筑供热。第五节电气方案一、设计依据国家及地方有关设计规范和规定二、设计范围1、供配电系统2、电气照明3、电力及控制4、建筑物防雷保护5、电话系统6、有线电视系统7、对讲系统三、供配电系统1、工程概况：本工程是以多层、低层住宅楼为主的住宅小区，加上配套公建，总建筑面积为123746平方米。2、负荷估算:住宅每平米按45W计算，商业按80w/m2计算，51 总设备容量为6246.2kW。3、变配电所设小区公用变配电所：从计算数据来看，小区内划总共设置1座10KV箱式变电站，负责整个规划区域的电力供应。电力线：城市输电线就近引线入变配电室后，由变配电室变电后，分别向住宅以及商业区送电，线路采用地下电缆敷设。4、供电系统1)每幢住宅楼的电源从箱式变引出的低压电缆下接箱引接。2)配套公建的负荷在较集中时可考虑设计量间。3)小区内10kV线路和0.4kV线路采用电力电缆直埋地敷设。5、计量1)住宅用电实行一户一表；商铺一铺一表，公建按单位设置，电表箱设在每单元一层。2)公建负荷根据容量在计量间计量，底商在住宅回路另设电表计量。四、电气照明1、本工程需设置应急照明：消防等设继续工作用的应急照明，商店设暂时继续工作用的应急照明，疏散通道、疏散楼梯、出入口等设疏散指示标志。2、尽量选用节能灯具。五、电力及控制1、消防电力设备由两路低压电源供电，末端自动切换。2、消防设备的电源线和控制线均选用耐火型电缆电线。3、电力设备的控制根据各专业要求设置。六、建筑物防雷保护及接地保护1、本工程均为三级防雷建筑物。2、设置防直击雷和防雷电波引入措施。3、利用基础接地体作为防雷接地装置并与其他接地共用基础接地体,接地电阻要求不大于1欧。51 4、工程设总等电位连接和局部等电位连接。七、火灾自动报警及联动控制系统1、消控中心设在首层，具有各种报警功能，联动功能和手动控制功能。2、设置紧急广播系统。3、设置消防对讲系统。4、火灾自动报警系统为双电源供电，一用一备，末端自动切换。八、电话系统1、本工程内全部设直线电话，每户一对，公建按指标25m2/部。2、小区内设电话交接间，各楼(各单元)设电话接线箱。3、设宽带网线路。4、小区电话进线电缆及宽带就近接入城市市话网和宽带网。九、有线电视系统1、有线电视信号就近城市有线电视光缆引入控制室后，采用地下敷设方送达各住户、各建筑。2、各楼(各单元)底层设前端箱，楼内垂直敷设分支—分配网络。3、电视插座终端电平要求达到65~71dB。十、传呼对讲系统1、住宅楼按单元设置传呼对讲系统和门锁控制装置。2、小区可根据需要设置大的传呼对讲系统。第六节燃气系统一、燃气调压站规划于小区公建内，管线引自西三路。二、燃气管线由XX路干管引入小区调压站后，采用地下敷设方式向各住户、各建筑供热。51 三、燃气管道采用管径D=150mm的管道沿小区道路，向住户供气。51 第八章环境保护和节能第一节环境保护一、设计依据1、《中华人民共和国环境保护法》2、国务院(1998)第253号令《建设项目环境保护管理条例》3、辽宁省人民政府《关于落实科学发展观加强环境保护的决定》4、辽宁省建设项目环境监理管理办法5、《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)6、《辽宁省废气污染物排放标准》(DB37/006-91)7、《电磁辐射环境保护管理办法》（1997年1月7日，国家环保局）二、建设地点环境现状项目地处周围环境状况较好，无污染单位。建成投入使用后，除生产少量生活污水、生活垃圾需采取治理措施处理外，基本没有其它污染物排放，因此，对周围环境不全产生不良影响。三、配套设施设计吊装的轴流风机均采用减震吊架，必要时还采用隔声措施。水泵进出口均采用不锈钢金属软管，风机进出口采用软接头。通风系统均用消声器。厨房等含有废水经管道收集，经过油脂清除处理后，排放到城市污水系统。地下蓄水池与污水池及管道间要求有10米以上的卫生防护带。四、污染物来源1、施工期废气：主要为新建商品楼及建筑材料运输过程中产生的粉尘；汽车运输时的扬尘和废气；施工机械本身产生一定量烟气。51 废水：施工人员产生的生活污水。噪声：主要由施工机械产生，其次是运输车辆产生的交通噪声。固体废物：主要为拆迁产生的建筑垃圾和施工产生的残土和废弃的建筑材料。2、营运期废气：项目投产后不产生废气，采暖由集中供热供给。废水：本工程投入使用后的居民生活废水。固体废物：主要为生活垃圾。五、拟采取的防治污染措施与水土保持措施1、施工期(1)施工现场设置围栏，并洒水降尘。运输路线要平整，车辆要用布封盖，车辆不得超载，以免残土撒落。还应避免水泥扬尘的产生。(2)施工人员的生活污水经市政管网排入污水处理厂，处理达标后进支脉河。(3)夜间应停止机械作业，特别是高噪声机械作业，如打桩机、推土机、风钻等。中高考期间，应严格遵守环保部门有关规定。(4)施工场地周围设置围墙，可起隔声挡灰作用。(5)施工期间生活垃圾、施工残土等送往市政部门指定场所统一处理。(6)施工期间的产生的堆土用防尘布覆盖，并尽量堆土平缓。(7)本项目分期施工，非施工期的土地栽种原生态植物，保持场地绿化，减少水土流失。(8)本项目绿化与建筑安装争取同时设计，同时完成，尽量减少项目的水土流失。(9)本项目仔细规划好土方平衡工作，使得取土达到最少化。2、营运期(1)项目使用后不产生废气，采暖由供热公司提供。(2)项目除生活污水外，无其它废水产生，污水排入市政管网，经城市污水处理厂处理后，排入支脉河。51 (3)生活垃圾将根据环卫部门的需求合理布置垃圾收集处，并实行有人管理的袋装式，确保环境整洁美观。(4)为了减少噪音源的干扰，加强主干道的道路绿化，公用设施尽可能布置在噪音非敏感区，与住宅保持一定的缓冲距离。六、绿化为创造一个优美的环境，防止污染，保护环境，坚持点、线、面相结合的原则，把庭院绿化、道路绿化和小区中心花园绿化地有机结合起来，充分发挥绿地的保护功能和改善环境的作用，以确保小区环境优美整洁。七、环境影响评价项目属住宅小区建设，其污染源很少，污染物排放量也很少，产生的少量生活污水、生活垃圾经处理后，完全可以达到环境保护的要求，对周围环境不会产生污染。第二节节约能源一、节能设计1、建筑节能设计①屋面：平屋面采用50厚挤塑板温层,瓦屋面采用30厚的聚苯板保温层；②外墙：240厚蒸压粉煤灰砖，外做40厚聚苯颗粒保温层；③不采暖楼梯间隔墙：采用240厚蒸压粉煤灰砖，外做30厚聚苯板保温层；④门窗：外围窗均为塑钢单框中空玻璃。封阳台采用双玻塑钢窗。分户门均采用防盗保温门；门窗气密性等级为Ⅲ级。2、节能指标项目单位细则限值设计指标体形系数≤0.350.24751 外墙平均传热系数W/(m2.k)1.160.849建筑物耗热量指标W/m216.416.31采暖耗煤量指标Kg/m211.811.14二、采暖节能设计1、采暖系统采用分户计量系统，每户均设一热计量表，实现了热量分户计量。2、每组散热器进水管均设一温控阀，可根据室外温度自动调节进入散热器的热媒流量，维持室温恒定。3、采暖系统各热力入口均安装差压控制器一只，保证在变流量的情况下，系统压差恒定。三、主要节能措施1、所有设备、电器选用符合国家规定要求的节能型设备、新型节能电器。2、统一配置太阳能热水器，节约住户洗浴用能。3、小区道路灯具采用集中控制，以节约用电。4、住宅卫生间采取节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水。5、灯具以节能型为主，楼道灯具选用声光控制型，共用场所的照明安装节能控制装置，以节约用电。6、采用新型节能的墙体材料，重点使用轻质、高强、保温性能好的节能新材料和保温门窗，加强屋面保温。推广使用新技术、新工艺，各住户主要房间朝南，充分利用自然光和自然通风，以节能降耗。7、水、电、热、气等实行一户一表，按表收费。8、加强采暖管道的保温设计和检修工作。51 第九章项目管理第一节物业管理项目组建小区管理委员会，向住宅小区提供社会化、专业化服务，主要作用：保障物业产权人、使用人的合法权益，使物业保值增值；为物业使用人提供高效、安全、优质的服务；为物业管理单位树立良好的信誉，并获得最佳的经济效益、社会效益和环境效益。项目建成后，将成立住宅小区物业管理公司，物业管理公司实行经理负责制，下设办公室、财务室、物业管理部、保安部、维修部、家庭服务部等部门。物业管理公司初步考虑定员30人，其中经理1人，办公室2人，财务室2人，保安部15人，维修部5人，家政服务部5人；人员由社会公开招聘解决。第二节招标管理一、概述依据《中华人民共和国招标投标法》规定，本项目工程建设实施阶段的勘察设计和施工等均采取招标。根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令，本项目可行性研究报告编制工程招标内容。二、发包方式承包方式有总承包和单项工作内容承包二种，相应的发包方式也有两种。本项目发包方式根据工程建设实施阶段的工作内容分别采取单项工作内容发包方式。三、招标组织形式51 招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。本项目业主拟委托具有相应资质证书的建设工程招标代理机构代理招标。四、招标方式招标方式分为公开招标、邀请招标二种类型。由于本项目拟采用单项工作内容发包方式，针对不同的单项工程所采取的招标方式如下：①勘察设计拟采用邀请招标或直接委托方式。②建筑安装工程及工程监理采用公开招标方式。51 第十章工程进度计划项目采用总体规划，分期实施。工程前期手续部分已经完成，若后续各项工作进展顺利，则项目进度计划安排为：可行性研究报告编制2011年5月可行性研究报告审批2011年5月规划设计及审批2011年6月施工图设计2011年6月~7月工程施工2011年8月～2012年5月设备材料订货安装2012年5月主体封顶2012年5月总体竣工验收2012年10月正式交付使用2012年12月51 第十一章投资估算和资金筹措项目投资估算根据当地工程造价以及相关费用具体收费情况估算。土建工程造价，以非精装修考虑。第一节投资估算一、编制依据1、国家现行的有关法规和规定；2、辽宁省建筑工程综合定额；3、辽宁省安装工程综合定额；4、XX地区材料预算价格；5、XX地区类似工程造价；6、设备供货目录或设备询价；7、现行投资估算的有关规定。二、项目投资概算项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。1、土地费用本项目用地66730平方米，每平方米价格为750元，购置土地费5000万元、契税3%为150万元，土地费用合计5150万元。2、建筑安装工程费用根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，本项目建筑安装工程总造价为17259.6万元。3、前期工程费用51 (1)前期咨询费，按建安工程费1.5%计，17259.6×1.5%=258.9万元。(2)规划勘探设计费，按建安工程费2%计，14842.12×2%=345.1万元。前期工程费用合计594万元。4、建设配套费用包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等收费等，总共：2700.9万元5、室外工程费室外工程包括道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际情况，本项目的室外工程费为1335万元。6、预备费由于项目开发的可预见性较强，预备费按工程成本的1%计提173万元。7、开发成本开发成本为以上6项之和，共计27212.5万元。8、开发费用开发费用汇总表序号项目计算依据金额(万元)1管理费用开发成本×1%258.82销售费用销售收入×1％4893贷款利息年利率为5.8%×3年/213054合计179210、项目建设投资估算综合以上费用，本项目建设投资估算为29265.5万元。项目投资估算详见：附表1-投资估算表第二节资金筹措及使用计划51 一、资金筹措本项目投资总额29265.5万元，资金来源为：申请银行贷款15000万元，预售收入5000万元，企业自筹9004.5万元。资金筹措详见：附表2-资金筹措表。二、资金使用计划项目前期工作自2011年5月开始，2011年8月开工建设，2012年8月竣工，2013年5月底全部销售完毕。开发经营约3年。51 第十二章财务分析第一节财务分析根据国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)规定的建设项目的评价原则，结合项目的特点，盈利能力计算项目实施后的增量效益与评价指标，为合作开发各方提供决策依据。一、基本假设1、所有基础数据均以2011年春季物价水平为基础。2、项目运营期内不考虑通货膨胀因素，只考虑相对价格变化。二、项目计算期项目开发经营期3年，2013年5月底销售完毕，因此计算期定为3年。三、销售计划及销售收入1、销售计划项目考虑预售，计划于2011年10月开始销售，并于2013年5月底底全部销售完毕。2、销售价格的确定在测算经营成本的基础上，结合项目销售的特点及XX当地的市场情况，并根据建设单位意见，住宅多层销售价格初步确定为2500元/m2、高层住宅的销售价格为3100元/m2、车库和储藏室的销售价格为2500元/m2，商业房销售价格为3500元/m2。3、销售收入估算各年销售收入按规划的各年销售面积乘以销售价格计算。经测算，项目可实现销售收入36819万元。详见附表4《销售收入和税金估算表》。四、营业税金及附加估算51 根据国家及地方有关规定，项目所销售的房地产应缴纳土地增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。其中营业税按5.55%计取。经测算，项目计算期土地增值平均未超过20%，故不需缴纳土地增值税。详见附表5《土地增值税估算表》。项目营业税金及附加测算额为1279.77万元，其中营业税1152.94万元。五、财务盈利能力分析项目开发建设利润及利润分配表见附表6《损益表》，主要数据及指标见下表：序号项目单位数据备注1销售收入万元368192营业税金及附加万元2043.463总成本费用万元29265.5.5利润总额万元55106所得税万元920.52.5%7税后利润万元4589.5项目财务盈利能力分析的各项动态与静态指标详见下表：序号指标名称单位指标数据备注1财务内部收益率FIRR%22.16全部投资38.56资本金2财务净现值FNPV(Ic=12%)万元29265.5全部投资29265.5资本金3投资回收期年2.6全部投资2.52资本金4投资利润率%15.65投资利税率%10.151 六、清偿能力分析本项目长期贷款12000万元。由于市场需求旺盛，本项目开发建设的住房在2013年五月底即可全部销售完毕，资金回拢较快。贷款本金在第二年偿还6000万元，第三年偿还6000万。项目的借款偿还期2.3年。详见附表9《借款还本付息估算表》。七、敏感性分析考虑到项目在实施过程中某些不定因素的变化，将不同程度地影响项目的收益率和净现值，特选取开发建设投资、销售价格作为不确定性因素，在正负5%内做单因素敏感性分析，考察财务内部收益率和财务净现值的变化，从中可以看出，销售价格最为敏感，开发建设投资次之，也就是说，销售价格对项目的内部收益率影响较大。因此，要努力开展销售宣传，准确定位，提高销售收入。第二节财务分析结论财务盈利能力分析表明，项目具有较强的财务盈利能力；不确定性分析表明，项目具有一定的抗风险能力。因此，项目财务上是可行的，经济效益明显，值得投资商投资。51 第十三章结论项目位于XX市中心城区北部，XX路北、XX路以南、该项目符合城市总体发展规划，已经得到XX市规划局审查确定。建成后的“XX小镇”将是一个布局合理、设施完善、使用方便、高品位、高起点、具有现代化气息的居住小区。项目总用地面积66570平方米；规划建筑面积123746m2；绿地率38.%，容积率1.85，可提供住房1228户。项目投资29264万元，其中申请银行贷款1500万元，其余企业自筹和预售收入。经分析论证认为：项目切实可行。1、该项目符合国家产业政策和XX市城市发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备，周边公用配套条件较好；2、工程规划符合城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀；3、各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，销售价格合理、比价优势明显；4、市场需求潜力较大，市场销售风险较小，投资效益较高；5、项目建成后，除满足和改善广大城镇居民的住房需求外，对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，都将起到积极地推动作用。51'