御景前程项目可行性研究报告 50页

'御景前程项目第一章项目总论1.1项目概要1.1.1项目名称本项目暂定名称为御景前程。1.1.2项目承办单位本项目由安徽开拓房地产开发集团有限公司开发承办。1.1.3项目主管部门本项目行政主管部门为合肥市蜀山区人民政府，合肥市建委及其它房地产开发项目管理的有关部门，项目投资经营主体为安徽圣联投资股份有限房公司。1.1.4项目拟建地点本项目建设用地位合肥市东南，合肥市经济技术开发区，西至习友路，南抵紫蓬路，北眺南艳湖，西接西塘河公园。1.1.5项目用地概况本项目建设用地面积为126亩，场地环境为荒地，场地内有零星农用蔬菜大棚,场地基本平整,自然坡度为0.20-0.30%。1.1.6项目可行性研究概况24 本项目可行性研究由合肥学院学生赵瀚卿连同指导老师张劲松共同承担。可行性研究的依据为国家现行工程规划建设法规及规范、计划开发土地的合同及权证文件。拟建场地基础技术资料，市场调查资料，政府有关主管部门指令，批准文件以及国家相关的法律法规。可行性研究的主要内容包括：投资开发项目的工程建设方案、开发总投资估算、投资效益分析等诸多方面研究，并得出此次投资开发项目是否可行的研究结论。1.1.7项目主要经济技术指标表1-1：主要技术经济指标表项目数值单位用地面积84000平方米容积率2.74总建筑面积230000平方米地上建筑面积192000平方米其中住宅186200平方米商铺5000平方米物业800平方米地下建筑面积38000平方米绿化率45%公摊面积16%户均面积92平方米总户数2023户车位配比1:124 汽车位个数2023个24 1.1.8项目地理位置御景前城位于合肥经济技术开发区清潭路与习友路交汇处，规划用地面积约126亩，是滨湖前城的全新升级版，项目总建筑面积23万平方米，北依3000亩国家级旅游度假景区南艳湖，东眺巢湖千里湖光，西接塘西河生态公园，对滨湖新区得天独厚的区位优势，享受滨湖区和经开区的双重配套资源。图1御景前城区位图24 1.2项目背景本项目为合肥房地产开发项目中的一项。当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。合肥房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。目前，合肥市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与安徽住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善合肥市人民的居住条件已经成为合肥市政府特别关心的问题之一。同时，随着合肥经济的发展和人民生活水平的不断提高，改善合肥市人民的居住条件已经成为合肥市政府特别关心的问题之一。同时，随着合肥经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使合肥城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。1.3项目建设必要性（1）本项目的建设是满足合肥市房地产市场和经济发展的需要目前合肥市的经济发展迅猛，尤其是对住宅的需求旺盛，这也为本项目创造了良好的市场氛围。实施本项目的建设，是房地产业加快发展，提升水平的难得机遇。在这种好的机遇面前，房地产业作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动经济增长的重要力量。盘活这部分土地资源，可以为城市建设提供大量资金，而且城市环境的改善，又将为经济发展创造良好条件，有利于形成良性互动的运行机制。（2）本项目的建设是提升合肥市城市形象和城市发展的需要近年来，合肥市加大力度，进一步加快了城市建设步伐。房地产的发展可以带动一个区域的发展，随着城市越来越一体化，房地产在城市发展中仍然具有重大的影响力。（3）项目的建设是满足合肥市市民对住宅消费需求的需要随着本市经济的发展和城市化进程的推进，市民的消费水平有了很大的提高。近年来，由于合肥市人口较快增长和居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加，房地产市场需求旺盛。本项目的建设是适应合肥人口增长的需要。24 1.4承建投资方式本项目由安徽圣联投资股份有限房公司独家承担投资风险，独家筹措资金开发建设。投资方式全部为现金投入，资金筹措通过自有资金投入，银行信贷及商品房屋预售三条渠道解决。24 第二章市场调查及需求预测2.1.合肥市国民经济发展情况2.1.1全市生产总值增长势头良好初步核算，全年生产总值（GDP）4164.34亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%。其中，第一产业增加值229.05亿元，增长5.4%；第二产业增加值2303.91亿元，增长15.4%；第三产业增加值1631.38亿元，增长12.3%。三次产业结构调整为5.5：55.3：39.2，其中工业增加值占GDP的比重为43.6%，比上年提高0.7个百分点。人均生产总值达到55186元（折合8742美元）。表2-12012年全市生产总值及其增长速度单位：亿元指标绝对数比上年增长%生产总值13.6第一产业4164.345.4第二产业229.0515.4建筑业490.009.5第三产业1631.3812.3交通运输、仓储和邮政业165.068.9金融业214.5617.6房地产业223.726.4根据表中数据可以看出，在过去的一年里，合肥市第二产业第三产业迅猛发展，房地产业增长速度依然稳健。2.1.2建筑业的发展为本项目开发提供良好的支撑全年全社会建筑业增加值490.00亿元，比上年增长9.5%。纳入统计范围的具有建筑业资质等级的总承包和专业承包建筑施工企业835户，比上年增加32户；实现利润总额81.56亿元，增长16.7%。全年房屋建筑施工面积16050.66万平方米，比上年增长14.3%，其中新开工面积6548.28万平方米，下降11.5%；房屋竣工面积5470.25万平方米，增长17.4%。年末建筑业从业人员72.34万人，比上年增长1.8%。建筑企业劳动生产率33.07万元/人，增长25.7%。24 2012年合肥市区新建住宅年度累计成交77659套，同比去年全年增长33.6%；累计成交面积769.8万㎡，同比去年全年增长29.5%。回顾一年来的合肥楼市，一季度直到3月份楼市才稍有回暖，回暖态势一直延续到下半年，业内有“淡季不淡、旺季不旺”的评价，进入四季度之后，合肥楼市呈现出高位继续攀升的局面。2.2合肥市土地成交状况2.2.1合肥市2012年土地成交情况图2合肥市2012年土地成交走势2012年合肥市土地市场共成交83宗地块，总面积达10636.37亩，总成交金额267.55亿。今年土地成交集中在第二季度和第三季度，成交规模占到全年3/4。24 2.2.2合肥市历年来土地成交走势图3合肥市2007-2012土地成交数据汇总图从历年来土地成交数据看，合肥市2012年土地成交量和成交金额都创出了历史新高，甚至超出了最近两年土地出让的总和。成交均价方面，2012年达251.5万/亩,而连续两年下滑的主要因素一是宏观楼市调控造成的冲击，二是城市周边地块的大量出让，拉低土地成交均价。2.3合肥市2012年房地产市场分析2.3.1合肥市住宅成交情况表2-2合肥市区2011年2012年变化量变化幅度住宅成交总套数（套）555987765922061    ↑39.68%↑住宅成交总面积（㎡）581438476981891883805 ↑32.40%↑数据来源：合肥统计局24 据统计，2012年合肥商品房成交99226套，同比增加16.31%，其中住宅类商品房成交77659套，同比增加39.68%，成交面积7698189平米，同比增加32.40%，合肥住宅成交均价6535.24元/平米。此外商业类商品房成交7107套，同比下跌26.41%，办公类商品房成交6342套，同比下跌26.44%,其他类商品房成交8118套，同比下跌29.01%。2012年合肥九大区各物业成交中，住宅类商品房占78%，商业类和办公类商品房各占7%，其他类商品房占8%。总体来说，只有住宅成交量同比去年大幅增加，而商业、办公及其他类商品房成交量同比去年有不同程度下跌。2.3.2合肥市住宅供应量分析全年房地产开发投资913.80亿元，比上年增长3.8%。其中，住宅投资578.50亿元，同比下降9.1%；商业营业用房投资142.02亿元，增长18.9%。商品房新开工面积1488.75万平方米，下降21.4%，竣工面积921.02万平方米，增长40.6%。商品房销售面积1242.48万平方米，下降0.3%，其中住宅销售面积1117.33万平方米，增长4.8%。商品房待售面积190.68万平方米，增长5.7%。全年实际新开工各类保障性住房75353套，竣工26077套。表2-32012年房地产开发和销售主要指标完成情况及其增长速度指　　标单位绝对数比上年增长%投资额亿元913.803.8　其中：住宅亿元578.50-9.1　　　其中：90平方米及以下亿元230.1557.5房屋施工面积万m26071.647.5其中：新开工万m21488.75-21.4房屋竣工面积万m2921.0240.6商品房销售面积万m21242.48-0.3　其中：住宅万m21117.334.8其中：90平方米及以下万m2414.7453.7本年土地购置面积万m2476.415.9全年投资施工项目4831个，比上年增加641个，施工项目计划总投资6336.88亿元，增长37.8%。其中，亿元以上项目852个，比上年增加139个，计划总投资4840.65亿元，增长30.5%。竣工项目3643个，比上年增加676个。24 2.3.3合肥市住宅需求量分析2012年全年合肥市区住宅累计成交77080套，与2011年的56110套相比，增加了20970套，同比涨幅37.37%。由2012年合肥市区住宅单月销量排行走势图可以看出，2012年全年，有6个月成交量都是突破7000套的高位水平。表2-4合肥市2012商品房库存表月份库存量2011,12513212012,1537302012,2519022012,3529342012,4525902012,5527652012,6529272012,7525312012,8519552012,9523992012,10506712012,11515082012,1251636合肥去年的销售量都超过7.7万套，5万多的存量还不到一年的销售量，从数据来看这属于正常水平，合肥楼市存量的压力不算大。24 2.4合肥市2012年各区域房地产市场情况分析2.4.1区域成交量分析图52012年合肥九大区域住宅成交情况2012年合肥九大区住宅成交量从高到低依次是：蜀山区成交16455套，占总的21%，同比增加67.79%；庐阳区成交13057套，占总的17%，同比增加70.55%；瑶海区成交10734套，占总的14%，同比增加19.60%；包河区成交8665套，占总的11%，同比增加5.12%；滨湖区成交8152套，占总的11%，同比增加73.31%；政务区成交6972套，占总的9%，同比增加3.84%；经开区成交6520套，占总的8%，同比增加45.11%；新站区成交3894套，占总的5%,同比增加1.22%；高新区成交3210套，占总的4%，同比增加178.89%。从合肥九大区整体成交来看，2012年九大区成交量较2011年相比均增加，成交量较高的仍是蜀山、庐阳、瑶海和包河四大老城区，全年四大老城区共成交48911套，占总的62.98%，其中蜀山区成交16455套，位居九大区成交量之首。在五大新区中，滨湖新区成交8152套，在五大新区中成交最高。24 2.4.2区域成交价分析图62012年合肥九大区域成交均价2012年合肥市九大区域中成交均价最高的是政务区7884元/平米，其次是高新区7072元/平米；老城区均价由高到低依次是蜀山6781元/平米，包河6578元/平米，庐阳6180元/平米，瑶海6035元/平米；新城区均价由高到低依次为滨湖6818元/平米，经开6311元/平米，成交均价最低的是新站区是5818元/平米，从各区均价走势看，总体平稳运行。本项目定价低于经开区市场均价，有着有利的市场竞争优势。2.4.3经开区房地产市场情况分析本项目位于经开区，项目周边已有成熟的社区配套，从成交增长率来看，经济技术开发区，成交增幅排在九大区第三位，成交均价6311元/平方米，在各大区域内排第六位，而本案销售均价定位于5900元/平方米，低于经开区住房销售均价，在价格上存在一定优势。而从销售量上可以看出，2012年经开区商品房销售量与2011年相比，同比增加了百分45.11%，由此可以推断，2013年经开区房地产销售量将处在一个较高的水平上。2.5合肥市2013年房地产预测分析24 合肥楼市仅在2009年出现较大幅度的上涨，2013年合肥房价再次大涨的可能性不大，限购持续，，但稳步小涨的可能性还是有的。对于购房者来说，应该认识到2012年合肥房价触底的机会已近过去了，经过长达一年的缓步回升，目前合肥的房价还没有反弹到历史高点（月均价6900元），2013年合肥房价会不会延续2012以来逐步回升的态势，会不会在触顶之后再次下行，调控会不会加剧等等，这些仍然具有很多的不确定性。政策风险依然是2013合肥楼市最大的风险，强烈的上涨预期可能再次引发调控力度加剧，比如房产税试点、首套房优惠取消、预售资金监管加强等等。其次是经济风险，如果决定经济下行的长期因素并没有发生根本改变，中国的经济下行趋势很难结束，经济预期将影响一部分城市家庭减持不动产的意愿。再次是商业地产供应过剩，大宗土地集中在品牌房企，区域商业中心的“造城“有可能引发推商业地产泡沫破裂。明年合肥房价难以大涨或大跌，稳步趋涨的可能性比较大。24 第三章项目定位3.1产品竞争力分析（SWOT分析）3.1.1优势（1）地段优势南艳湖畔皖江核心区，成熟配套无限未来。交通高导入，御景前城位于紫蓬路与清潭路交汇处。紫蓬路、清潭路、紫云路、习友路、宿松路、徽州大道、锦绣大道等城市干道构成便捷的交通网络。四通八达、畅通无阻直至老城区、滨湖区、高新区、政务区。18路公交直接泊靠本案，出行便捷，其幸福价值潜力无限。（2）规模及产品优势御景•前城位于合肥经济技术开发区清潭路与习友路交汇处，规划用地面积126亩，是滨湖前城的全新升级版，项目总建筑面积23万平方米，北倚3000亩国家级旅游度假风景区南艳湖，东眺巢湖千里湖光，西接塘西河生态湿地公园，水岸诗意生活，灵气跃动其间。.南艳湖公园，国家级园林化生态观光开发旅游区，位于“御景前城”北侧。旅游区总占地面积201万平方米，拥有67.58万平方米波光粼粼的浩瀚水面，恰如一颗冷翡翠以天然氧吧姿态为您提供大量的氧离子。3.1.2劣势（1）项目周边公交配套暂未完善，仅有18路，602路直达。（2）周边无优势小学、初中学区。（3）位于经济技术开发区，周边工场较多，大型车辆出入频繁。3.1.3机会（1）此项目周边有成熟的小区南艳瑞景、海恒社区，但整体档次偏低，本小区弥补了此区域内中档小区的空白。（2）周边的168中学以及著名学府合肥学院为该小区带来了浓郁的认为色彩，为日后营销带来巨大优势。24 （3）周边商业娱乐配套完善，有著名的明珠广场欧风街，还有成熟的海恒社区以及滨湖前城商业配套。3.1.4威胁政策风险依然是2013合肥楼市最大的风险，强烈的上涨预期可能再次引发调控力度加剧，比如房产税试点、首套房优惠取消、预售资金监管加强等等。其次是经济风险，如果决定经济下行的长期因素并没有发生根本改变，中国的经济下行趋势很难结束，经济预期将影响一部分城市家庭减持不动产的意愿。再次是商业地产供应过剩，大宗土地集中在品牌房企，区域商业中心的“造城“有可能引发推商业地产泡沫破裂。3.2项目的客户定位3.2.1消费群体分析（1）第一层面：经开区刚性需求住户就合肥本地目标消费人群而言，倾向于购买此区域住宅的客户群体主要是经济技术开发区的工人，工业的繁荣发展，至此区域有大量工人，其中年龄在20岁至40岁的居多，他们是住房刚需的主要群体。本住宅项目售价低于经开区2012年平均房地产售价，在价格上有着较大的优势。（2）第二层面：本市改善性需求住户经开区四大社区已经形成气候，工业的发展，促成了此区域内娱乐，科教的发展，尤其是合肥各高校云集，明珠广场商业街，使得该区人员结构多样化。出工人之外，大量高知识水平、高收入水平的人群聚集到此区域。相对于这些人而言，本项目可满足他们在住房上で改善性需求（3）第三层面：投资性需求由于此项目北眺南艳湖，东接塘西河公园，自然环境优美，远离闹市区。使得此项目存在一定的升值空间，因此投资性需求客户也是本项目的消费群体之一。24 3.2.2目标客户特征分析（1）年龄特征：年龄分布在24—50岁之间。其中购买力最为旺盛的集中在26岁到40岁左右。（2）职业特征：经开区工人（4）经济收入：年净收入约为6-8万元的家庭3.3产品定位本案位于经开区工厂密集地段区域中的稀有地块，可结合目前的房产形势，合理定位。从竞争楼盘的户型来看，户型结构以两房、三房为主，兼顾少量一房小户型及四室大户型。根据御景前城项目区位环境和住宅市场需求，规划高、中、普通三种。住宅设计要求建筑师在新理念的指导下，以人为本，以人与环境的和谐发展为核心，运用先进的科学技术、手段，综合社会、经济、环境、文化等多方面内容创造性地解决各种矛盾，去创造符合时代、社会、居民需求的城市住宅。御景前城项目户型45-146方，主力户型100平米左右。3.4价格定位价格是项目开发最核心的本质，其通过位置、功能、设计、市场比较价格、宣传包装等诸多因素，达到提升项目价值，以实现利润最大化的目的。通过对合肥市其它楼盘的调查及分析，可知该项目是该片区一个中档的住宅物业，结合本项目的优势和劣势，同时回避价格竞争，走中档产品、平民化消费路线，通过价格、户型设计、园林景观等条件抢占市场，本评估结合该区域的现状，认为该项目住宅销售价格5900元/㎡，商铺销售价格13000元/㎡比较有竞争力。本项目销售单价采用市场法估计24 表3-6重点楼盘可比因素分析表项目名称御景前城观澜华庭南湖春城滨湖前城房屋结构框架框架框架框架交易时间100999798交易情况正常正常正常正常住宅价格（元/平方米）620056005600与项目距离距离（米）05601000200参考权重（比重%）100602020房地产状况区位（0.5）10010595100实物（：0.2）100100100100权益（：0.3）1001009096可比价格（观澜华庭）=6000*100/98*(100/105*0.5+100/102*0.3+0.2)*100/100=5882元/平方米可比价格（南湖春城）=5600*100/97*(100/95*0.5+100/90*0.3+0.2)=6117元/平方米可比价格（滨湖前城）=5700*100/98*(0.5+0.2+100/96*0.3)=5889元/平方米所以，平均可比价格=5882*60%+6117*20%+5889*20%=5930元/平方米所以，此项目楼盘售价预定为5900元/平方米。.24 第四章建设条件4.1场地条件本项目建设用地面积为126亩，场地均为荒地。场地基本平整,自然坡度为0.20-0.30%。4.2供水条件本项目供水水源为城市自来水供水管网，目前二环路已建成自来水城市管道，建设时及建成后可直接接入使用。4.3污水排放条件本项目建设时及建成后所排放污水为生活污水，生活污水经化粪池处理后直接排入城市污水管道。在已建成设有城市污水排水管道可供污水排放使用。4.4雨水排放条件本项目不设雨水排水管网系统，雨水利用地面坡度排至小区道路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系统汇入城市雨水管网。4.5燃气供应条件本项目以天然气做为居民生活燃料，地域内拟建规划道路将设有天然气管道，可直接入户使用。4.6供电、电讯条件本项目利用城市高压供电系统供电，目前项目周边及区内的城市道路城市高压电缆均已建成，本社区设开闭所一座，高压电网经箱式变压器降压后直接进入用户。城市通讯及宽带网情况大致相同。24 第五章工程规划设计方案5.1工程规划5.1.1规划布局御景前城四季居住社区是一个综合居住社区，社区内兼有幼儿园、商业建筑、商品住宅用房。根据御景前城社区规划设计要求，该区段主要为住宅建筑，结合城市商业布局，临街布置商业建筑，其主要功能为餐饮、商品零售及服务行业。5.1.2给水工程规划御景前城住社区工程设计供水量为8000M3/日设计每小时最高用水量为670M3/时给水管道采用PPR给水塑料管道，直埋敷设，采用树枝状管网供水。高层建筑高层部分另网供水。5.1.3电气工程规划本项目用电总负荷47200KW，由城市高压网直接引入，经箱式变压器降压后入各楼。5.1.4通信工程规划固定电话配置标准按60线/百人标准配置，通信线路包括电信业务，数据通信，移动通信，有线电视，交通监管及小区智能化网络通信等线路，通信线路采用直埋方式敷设。5.2建筑设计按国家建设部商品住宅性能认定AA级标准考虑尽量采用成套技术按节能建筑标准设计24 5.3景观设计本案规划绿化率达45%，景观设计方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化园林景观和优美环境的精品住宅小区，并与邻近小区相呼应，与周围自然环境融为一体。5.4技术指标规划用地面积：126亩绿化率:45%容积率：2.74设计使用年限:705.5项目周边配套设施公交：602、18教育：南艳湖小学，60中，168中学，合肥学院医院：三院（康利园内）滨湖区第一人民医院银行：徽商银行，邮政储蓄，建行幼儿园：双语幼儿园商场：合家福购物超市其他:明珠广场商业区、义银大厦、海恒社区24 第六章项目实施安排与进度计划自2013年开始，项目整个计算工期为3年，前期8个月的时间为项目勘测设计及可行性研究阶段，项目基础工程自2014.1月开工建设，五个月内完成基础工程建设，2014年中进行主体工程建设，随着主体工程建设进入尾期，外装工程及园林绿化工程随之展开，至2016年6月全部项目建设结束。由于房价低于经开区平均房价，预计销售火爆，于2016年内销售完毕。表6-1项目进度安排工作阶段计划开始时间计划完成时间可行性研究2013.42013.6勘察设计2013.72013.10.施工图审图及报建2013.11.2013.12四证取得2013.122013.12基础工程2014.12014.6销售2014.102016．12主体工程2014.62015.10外装工程2015.12016.5工程竣工验收2016.62016.624 24 第七章项目销售方案7.1宣传策略7.1.1前期宣传策略(1)利用新安房产网，合肥房产网等现代网络电子商务平台进行大量的广告宣传（2）制作宣传单页，在明珠广场，滨湖购物中心等人员密集场所派发宣传单页。（3）利用合肥市每年的家具博览会以及会展中心的各种运动制作大型商业广告。(4)在稻香楼等集中看房场所设定看房车，周末专车接送潜在消费群体。（5）设定内部认购会，建议采用派筹方式进行，住宅每号叁千元诚意金，商铺每号叁万元诚意金。凡在内部认购期间，越早下诚意金可获得较大的额外折扣，反之折扣越小。正式公开发售时，可持筹码以先到先得方式进行认购。（6）加强售楼中心附近对于项目的宣传，将售楼中心当做广告载体进行宣传。7.1.2中期宣传策略开盘后，首期推售工作完成，紧接下来的是中期推广，中期销售是成交量最大的时期，采用密度较大的电视广告、报纸广告、户外广告与媒体炒作维持市场形象与热度。如利用新安晚报等发行量较大的媒体，以及公交停车位媒体，把每一个月作为一个销售周期，每一个周期主打一种产品，采取先易后难的方式，并且售价分阶段提高产生升值效应，提醒买家越早购买越划算，促进成交。根据市场的反映灵活交叉使用各种销售手段，维持项目在客户心目中的新鲜感。7.1.3尾期宣传策略地产界通常所说的尾盘一般指持续销售期和尾声，楼盘销售率8成左右的24 时候，余下的单位便称作尾盘。卖尾盘时已不能大量、轰炸性地进行广告宣传，尾盘数量不多，其营销费用十分有限，如何用少量的宣传费卖出最难卖的单位，这需要一定的方法（1）调整价格：一般情况下货尾是一些朝向较差楼层较为不理想的单位，这时采用降价促销是最常用的一种方法。（2）寻找新的营销方式：有些楼盘价格降到极限、广告也打了无数依然无人理睬，这个时候寻找一个新的营销方式应该说更为重要。7.2营销策略7.2.1认筹期销售策略到访：到访客户即可参与现场抽奖，IPAD，IPHONE等你拿。认购：现场购房可参与砸金蛋活动，金花四溅另享1万、8千、5千特惠。签约：所有签约客户赠送签约大礼包，内赠高档礼品、孔雀画册、楼书、配套手册、孔雀会装修杂志。7.2.2尾期销售策略降价策略：当销售期进入尾期，优势房源库存量较少时，可采取降价销售。降价初期降价幅度最大，随着销售的进行，降价幅度逐月减少，以刺激持币观望的购房者。送物业策略：对于尾期的销售，可采用购房免3年物业的刺激手段，同样，活动初期免费年份越大，逐月降低免物业的年份。25 第八章投资估算与资金筹措8.1项目投资估算8.1.1投资估算依据(1)国家发改委、建设部“发改投资[2006]1325号”颁布实行的《建设项目经济评价方法与参数》第三版（2006年7月）；(2)建设部《房地产开发项目经济评价方法》（2009年9月）；(3)安徽省建设厅《安徽省建筑工程消耗量定额》、《安徽省建筑工程消耗量定额基价表》；(4)国家及地方颁发的工程建设其他费用标准；(5)建设单位提供的其他资料和数据。8.1.2建设投资估算（1）根据建设单位提供的土建工程基础资料，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、设计标准以及有关取费要求，估算项目开发建设总投资为189121.44万元。其中各费用详见表8-1。50 表8-1项目开发建设投资表单位：万元序号项目合计（万元）一开发建设投资90864.71开发成本83400.871.1土地费用393121.2前期工程费用2156.451.3基础设施建设费用48531.4建筑安装工程费用333501.5公共配套设施建设费用6901.6开发间接费1231.481.7其他费用166.751.8不可预见费用1641.192开发费用7463.842.1销售费用33642.2管理费用25302.3财务费用1569.848.1.3项目各种财务数据估算（1）土地费用本项目用地共计126亩，出让单价为300万元/亩，出让税率为4%，出让总金额为126*300*（1+4%）=39312万元，土地出让金一次性付清。土地出让单价根据合肥市土地市场网公布的有关于合肥市经济技术开发区使用用途为住宅、产权年限70年、区位相近的地块数据估算得出。50 表8-2基础设施建设估算表单位：万元序号项目计算公式金额（万元）1区外市政道路建设20元/平方米4602区内道路建设15元/平方米3453绿化园艺70元/平方米16104高低压配电50元/平方米11505泵房及自来水加压6元/平方米1386供水设施25元/平方米5757管道煤气25元/平方米575合计4853（3）前期工程费估算为2156.45万元。表8-3前期工程费估算表单位：万元序号项目计算依据金额（万元）1规划设计费建安工程费×3%1000.52可行性研究费建安工程费×5‰166.753水文地质勘探费建安工程费×5‰166.754通水、通电、通路费建安工程费×1%333.55场地平整费10元/平方米2306环保排污费1元/平方米237商砼交易费3元/平方米698施工许可证申领费1元/平方米239工程质量监督费1.65元/平方米37.9510其他5元/平方米106合计215（4）建安工程费估算33350万元。50 采用概算指标法，根据合肥市2012年工程造价指标，高层建筑建安成本为1450元/平方米。建安成本费用为：1450*23=33350万元(5)公共设施配套费估算为690万元。表8-5公共设施配套费估算表单位：万元序号项目计算依据计价数量金额1教育设施费15元/平方米2300006902基础设施配套（6）开发间接费用估算为1228.4万元。本项目的开发间接费用按项目的2-5项和3%估算，1231.48万元（7）其他费用估算为166.75万元表8-6其他费用估算表单位：万元其他费用估算序号项目计算依据金额（万元）1预算定额管理费建安工程费×5‰166.752竣工档案保证金3报建手续费4工程合同预算或标底审查费6其他合计166.75（8）不可预见费用估算为1633.11万元本项目不可预见费用按项目的1-7项和的2％估算，1641.19（9）管理费用估算为2330万元50 本项目管理费用按110元/平方米计价，估算金额为2530万元。（10）销售费用估算为3364万元本项目销售费用按房地产销售收入的2.5%估算，估算金额为3364万元（11）财务费用估算为1569.84万元本项目财务费用按现行商业银行房地产开发建设贷款利率（r=6.13%）估算，详见表8-7：长期借款利息偿还表表8-7长期借款利息偿还表单位：万元序号项目合计201320142015201620171年初借款本金累计150001500000002本年借款0003本年应付利息1569.840624.07945.7704本年还本付息16569.840624.0715945.770还本1500000．00150000付息0624.07945.77050 8.2资金筹措及使用计划项目总投资189121.44万元，其中项目资本金30000万元，第一年（2013年）投入39312万元，第二年（2014年）投入5000万元，第三年（2015年）投入15000万元；项目长期借款15000万元，第一年（2013年）借款15000万元，第二年年底还清。项目预算收入万元。具体资金筹措和使用计划详见表8-8投资计划与资金筹措表。表8-8投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目合计201320142015201620171开发项目总投资90864.77393123719.1417847.7918675.8211310.02非财务费用89294.93393123095.0716902.0218675.8211310.02财务费用1569.840624.07945.77002资金筹措18025340000568880740.840397.413426.82.1资本金300002431256882.2预售收入1345650.00080740.840397.413426.82.3开发项目长期借款15000150000.000.000.0050 8.3项目用款计划表表8-9项目用款计划表单位：万元项目20132014201520162017合计土地取得费3931239312前期工程费2156.452156.45建安工程费1334013340667033350基础设施建设费243824154853公共配套设施建设费345345690销售费用2018.41009.2336.43364管理费用361.43722.86722.86722.862530开发间接费175.93351.85351.85351.851231.48其他费用166.8166.8不可预见费用234.46468.91468.91468.911641.19财务费用624.07945.771569.84各年合计393123719.1417847.7918675.8211310.0290864.7650 第九章项目财务评价9.1财务评价基础数据选取（1）住宅单价：5900元/㎡。以上价格为综合单价，实际操作时可根据具体房屋的布局、位置、院落大小、付款方式和附带条件等在小范围内变动调整。（2）本项目的计算期为4年，即2013-2016年。（3）考虑到房地产投资领域利润率较高，本项目取行业基准收益率为15%。（4）有关税费率，营业税税率5%，城市维护建设税税率7%，教育费附加费费率3%，企业所得税税率25%，销售费用2.5%，房产税税率按租金12%，盈余公积金按10%提取，公益金按5%提取，不可预见费按2%提取。9.2收入估算项目总收入为134565万元，其中售房收入为109858万元，售车位收入为18206.9万元。销售进度及收入详见表9-1。9.3编制收入估算表50 表9-1销售收入与经营税金及附加估算表单位：万元表8-10项目收入表序号项目合计20132014201520162017　总销售收入134565　　80740.840397.413426.81住宅销售收入109858　　65914.832957.410985.8　住宅可销售面积186200　　1117205586018620　销售比例　　　60%30%10%2车位销售收入18206.9　　1092654901791　车位个数2023　　1214610199　车位均价　　　999　销售比例　　　60%30%10%　商铺销售收入6500　　390019506502商铺销售面积5000　　30001500500　商铺销售比例　　　60%30%10%3经营税金及附加7401.04　　4440.622220.31740.103.1营业税6728.22　　4036.932018.47672.823.2城市维护建设470.98　　282.58141.2947.103.3教育费附加201.84　　121.1160.5520.184土地增值税0　　　　　5销售净收入127163.96　　76300.1738177.0812686.69土地增值额：总销售收入-扣除金额=134565-（90864.76+14532.4+7401.04）=21685土地增值比例：21685÷134565*100%=16.11%土地增值税：增值额比例未超过项目金额20%，免收土地增值税所得税：（134565-7401.04-90864.76)*0.25=9074.8050 9.4财务分析9.4.1盈利能力分析项目在计算期内营业收入为134565万元，可获利润为36299.2万元和项目业主投入的资本金30000万元相比，在4年内项目利润的绝对值是相当高的且高于项目自由资金的投入，表明项目的盈利能力是比较强的。项目全部投资内部收益率（所得税前）为34%，在预期可接纳内部收益率为15%，项目净现值为16516.75万元，项目投资回收期为1.71年。资本金内部收益率27%,项目净现值为10779.56万元。详见表9-2：全部投资现金流量表，表9-3：资本金现金流量表。50 表9-2全部投资现金流量表单位：万元序号项目合计201320142015201620171现金流入134565　　80740.840397.413426.81.1售房收入11635869814.834907.411635.81.2售车位收入18207　　10926549017912现金流出103371.18393123095.0722239.926759.814296.32.1开发项目投资（不含财务费用）89294.93393123095.0716902.0218675.8211310.022.2经营税金及附加7401.04　　4440.622220.31740.102.3土地增值税00.000.0002.4所得税9074.805444.882722.44907.483净现金流量-39312-3095.0753953.2816778.83469.2累计净现金流量-39312-42407.0711546.2128325.0428794.244所得税前现金流出393123095.0721342.6420896.1312050.12所得税前净现金流量-39312-3095.0759398.1619501.271376.68累计税前净现金流量-39312-42407.0716991.0936492.3637869.045所得税前折现值-39312-2691.4744910.9512822.09787.19折现值累计　-39312-42003.472907.4815729.5616516.756所得税后折现值-39312-2691.4740794.0711032.08268.297折现值累计　-39312-42003.47-1209.409822.6810090.97计算指标所得税前所得税后内部收益率(FIRR)34%27%财务净现值(FNPV)16516.7510090.97静态投资回收期1.711.78动态投资回收期1.942.12基准收益率（Ic)15%15%50 表9-3资本金现金流量表序号项目合计201320142015201620171现金流入134565　　80740.840397.413426.81.1售房收入11635869814.834907.411635.81.2售车位收入18207　　10926549017912现金流出24312568842733.2923618.5712957.62.1资本金300002431256880002.2预售收入用于开发资金0017847.7918675.8211310.022.3经营税金及附加7401.044440.622220.31740.102.4土地增值税0.000.000.000.002.5所得税9074.805444.882722.44907.482.6长期借款本金偿还150003净现金流量-24312-568838007.5116778.83469.2累计净现金流量-24312-300008007.5124786.3425255.54折现值-24312-4946.2828737.4811032.08268.29累计折现值-24312-29258.28-520.8110511.2710779.56内部收益率33%财务净现值10779.56静态投资回收期1.79动态投资回收期2.05基准收益率15%50 投资利润率=利润总额/总投资*100=39.95%资本金净利润率=税后利润/资本金*100%=90.75%表9-4利润及利润分配表单位：万元序号项目合计201320142015201620171经营收入134565　　80740.840397.413426.82总成本费用90864.76393123719.1417847.7918675.8211310.022.1开发费用985.53687.031732.061059.262.2开发成本393122733.6414160.7616943.7610250.763经营税金及附加7401.044440.622220.31740.104土地增值税0000005利润总额36299.221779.5210889.763629.926所得税9074.85444.882722.44907.487税后利润27224.416334.648167.322722.448盈余公积4083.6452450.191225.095408.368.1公益金1361.215816.73408.365136.128.2法定盈余公积金2722.431633.46816.73272.249年初未分配利润001633.46816.73272.2410可供投资者分配的利润1633.46816.73272.2412年末未分配利润1633.46816.73272.249.4.2清偿能力分析按照项目的借款计划和还款计划，2013年底清还本年利息，2014年底一次性清还本金加利息。50 表9-5长期借款还本付息表单位：万元序号项目合计20132014201520161长期借款偿还15000150001.1年初借款本息累计1500015000150001.2本年借款1500015000001.3本年应付利息1569.840624.07945.771.4本年还本付息0624.0715945.7还本150000015000付息1569.840624.07945.771.5年末借款本息累计015000009.5项目资金来源与负债（1）在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。资产负债率最高为38%，低于28%。因此，从总体上看，在项目计算期内，项目的资产负债结构还是合理的。资金平衡表详见表10-1，资产负债表详见表10-2表9-6资金的来源与运用表50 序号项目合计201320142015201620171资金来源134565　　80740.840397.413426.81.1售房收入11635869814.834907.411635.81.2车位销售收入18207　　10926549017911.3房地产投资借款150001500000001.4资本金300002440056000002资金运用122340.6393123719.1442733.2923618.5712957.62.1房地产投资90864.77393123719.1417847.7918675.8211310.022.2经营税金及附加7401.044440.622220.31740.102.3土地增值税0.000.000.000.000.002.4所得税9074.85444.882722.44907.482.5借款本金偿还150000150003盈余资金12224.47334.643667.321222.444累计盈余资金12224.47334.6411001.9612224.4单位：万元50 表9-7资产负债表单位：万元序号项目201320142015201620171资产39312450001.1存货39312450001.2累计盈余资金002负债及所有者权益1500015000负债15000150000002.1开发产品投资借款1500015000所有者权益2431256882.2资本金24312300003000030000300002.3累计盈余公积金001475.173298.664093.482.4累计未分配利润008359.2918692.4323196.42指标比率（参考指标≤70%)70%70%资产负债率38%28%00050 第十章不确定性分析10.1盈亏平衡分析（1）平衡点分析：由财务数据的估算Q：可销售总面积（平方米）；P:销售均价（元/平方米）；A：工程建安成本（33350万元）。P=134565*10000/230000=5850元每/平方米P*Q=F+V*Q+T*QQ=135887平方米135887/230000*100%=59.08当项目销售达到135887平方米的时候项目即可保本，可以看出项目销售的压力并不是很大。P=F/Q+V+T=4666元/平法米所以销售价格平衡点为4666元/平方米，意味着本项目存在着一定的降价空间，即使给予1000元/平方米的降价空间项目仍然可以保本。10.2敏感性分析（1）选择销售价格和建设投资两个自身变量因素进行敏感性分析。（2）编制敏感性分析表。不确定因素上下变动10%，20%时，主要评估经济指标的变动情况见表10-3：敏感性分析表。50 表10-3敏感性分析表项目变化幅度全部投资（所得税前）IRR（%）NPV(万元）建设投资-20%54%304.35-10%42%22740.660%34%16516.7510%24%7783.1220%15%304.35销售价格-20%11%-2706.10-10%22%5785.260%34%16516.7510%41%24266.8520%50%33271.82从此表可以看出，销售价格和建设投资的变动直接的影响了项目的经济利润。当建设成本变动达到20%时，项目净现值仅有304万元，离项目预期的16516.75相差甚远，所以在后期操作过程中财务上应加强对投入成本的控制，在建设过程中，注重动态控制，将实际进度计划与成本计划与实际情况对比，严格控制成本的支出，降低成本风险。在营销上采取有利的方式保证资金按计划回笼。如果资金回收不及时，采取降价销售的战略，不仅将严重影响到项目的预期收入，而且很有可能导致资金链断裂，致使项目延期。因此开盘期定在9月黄金月，加快前期资金回笼，以满足建设需求。（3）编制敏感性分析图。不确定因素变动的趋势如图所示。50 图7敏感性分析图（4）敏感性分析。由敏感性分析表和敏感性分析图可看出，售房价格和固定资产与开发产品投资是项目最为敏感的因素。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10%，则全部投资内部收益率将分别下降至:22.0%和24.0%，净现值分别下降至7783.12万元和5785.26万元。预售款回笼进度相对敏感。10.2风险分析和对策10.2.1项目风险（1）政策风险政策风险依然是2013合肥楼市最大的风险，强烈的上涨预期可能再次引发调控力度加剧，比如房产税试点、首套房优惠取消、预售资金监管加强等等。其次是经济风险，如果决定经济下行的长期因素并没有发生根本改变，中国的经济下行趋势很难结束，经济预期将影响一部分城市家庭减持不动产的意愿。再次是商业地产供应过剩，大宗土地集中在品牌房企，区域商业中心的“造城“有可能引发推商业地产泡沫破裂。格物认为，明年合肥房价难以大涨或大跌，稳步趋涨的可能性比较大。（2）建筑本体风险该项目自2014年中以后主要建设资金依赖于销售收入，如果项目销售受阻，则很可能导致项目资金链中断，更为严重将导致项目的停工。该项目存在一定的本位风险。50 10.2.2防范对策（1）在投资决策阶段,首先是准确把握国家和地区经济的发展趋势,制定适合自身特点的开发策略,合理评价和选择开发投资方案,从根源上消除或减少房地产开发过程中的种种风险。（2）在设计阶段，优化设计结构，将以人为本，顾客至上的理念融入到项目的设计当中，使得项目具有强大的市场竞争优势。（3）宣传阶段，加强开发商自身品牌建设，以保证在行业中坚实的竞争地位。（4）销售阶段，加大销售宣传，加快销售速度，使得资金在早期回笼，以避免资金链断裂的问题。50 第十一章结论本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策。经过计算得出的经济指标可以判定经济效益较好。社会效益方面，本项目的开发，不仅满足了经开区工人住房性刚需，而且还可以改善片区环境，提高工人生活品质，具有明显的社会效益。同时环境效益方面，本项目绿化率为45%，其周边配套已经较为完备，周围配有塘西河生态公园，南艳湖国家公园，注重人文居住环境，具有良好的环境效益。项目开发公司、技术实力、工程经验和良好信誉，本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。故可行性研究结论是：本项目可行。参考文献【1】CraigR.Fox&AmosTrersky.ABelief-BasedAccountofDecisionUnderUncertainty[J].ManagementScience，Vol.44，No.7，1998：879-895·【2】AlbertoDeMarco.AGuideforEngineersandArchitects.ProjectManagementforFacilityConstructions.2011【3】LouisJ.GoodmanP.E.FeasibilityAnalysisandAppraisalofProjects.ProjectPlanningandManagement.1988,pp26-55.【4】AlbertoDeMarco.ProjectFeasibility.ProjectManagementforFacilityConstructions2011,pp75-87.【5】J.TheodoreAnagnoson.Equity,efficiencyandpoliticalfeasibilityinprojectselectionprocedures.PolicySciencesAugust1982,Volume14,Issue4,pp331-345.【6】中国房地产估价师学会编：《房地产估价理论与方法》，中国物价出版社.【7】郑华.房地产市场分析方法.[M].电子工业出版社.【8】李启明.房地产投资风险与决策.[M].东南大学出版社.【9】注册咨询工程师（投资）考试教材编审委员会.项目决策与分析评价.北京：中国计划出版社,2007.【10】注册咨询工程师（投资）考试教材编审委员会.现代咨询方法与实务.50 北京：中国计划出版社,2007.【11】王立国等.可行性研究与项目评估.大连：东北财经大学出版社,2001.【12】刘国横,可行性研究辞典.北京：化学工业出版社.【13】王小平.财务评价在房地产投资可行性研究中的应用[J].科技信息，2010:711-713【14】薛楠.企业投资项目可行性分析[J].现代商贸工业，2010,5:185-186【15】瞿富强.房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的比较与分析[J].基建优化，2003,24（6）：38-39【16】《投资项目可行性研究指南》编写组：《投资项目可行性研究指南》（试用版）.中国电力出版社；【17】刘晓君主编：《工程经济学》.中国建筑工业出版社；【18】刘晓君等编著：《技术经济学》（第二版），西北大学出版社；【19】中华人民共和国建设部发布：《房地产开发项目经济评价方法》.中国计划出版社；【20】中国房地产估价师学会编：《房地产开发经营与管理》.中国物价出版社；致谢历时将近两个月的时间终于将这篇论文写完，在论文的写作过程中遇到了无数的困难和障碍，都在同学和老师的帮助下度过了。尤其要强烈感谢我的论文指导老师老师，他对我进行了无私的指导和帮助，不厌其烦的帮助进行论文的修改和改进。在此向张劲松老师表示最忠心的感谢！感谢这篇论文所涉及到的各位学者。本文引用了数位学者的研究文献，如果没有各位学者的研究成果的帮助和启发，我将很难完成本篇论文的写作。感谢答辩组老师，百忙之中审核我的论文，感谢您对后辈的关怀。感谢我的同学和朋友，在我写论文的过程中给予我了很多素材，还在论文的撰写和排版灯过程中提供热情的帮助。由于我的学术水平有限，所写论文难免有不足之处，恳请各位老师批评和指正！50 附录合肥市房地产调查问卷尊敬的先生/女士：您好!为了更好的了解合肥市居民购房的真实意向，我们在进行一项全市民住房状况及需求的市场调研。您的意见无所谓对错，都会对我们有很大帮助，希望您在百忙之中抽出一点时间协助我们完成这项调查，我们会对您的回答予以保密。对您的帮助与支持表示感谢!调查项目：（1）您购房的主要目的是[]A．日常居住　　　　　　　　B．第二居所C．投资　　　　　　　　　　D．其他（2）您购房主要考虑[]A．地段　　　B．价格　　　　C．房型　　　D．环境E．配套　　　Ｆ．物业管理　　Ｇ．距相关地点近（3）您购房选择的房屋种类[]A．底层　　　　　　　　　　B．高层C．多层　　　　　　　　　　D．超高层（4）您购房对卫生间和阳台的要求为[]A．单卫　　　　　　　　　　B．双卫C．三卫　　　　　　　　　　D．双阳台　　Ｅ．其他（5）购买商品房，你购什么买户型[]A．二房一厅　　　B．二房二厅　　　C．三房一厅D．三房二厅　　　E．其他（6）您希望的装修标准[]50 A．毛坯房　　　　　　　　　B．全部精装C．豪华装修　　　　　　　　D．其他（7）您购房希望的地段或可接受的地点[]A．市中心　　　　　　　　　B．郊区C．其他（8）你购房希望相邻[]A．公园绿地　　　　　　　　B．医院C．娱乐场所　　　　　　　　D．其他（9）您购房可接受车程（从居住地到工作地点）[]A．15分钟内　　　　　　　B．15-30分钟C．30-45分钟　　　　　D．无所谓（10）您购房家庭人均面积希望达到[]A．10-15平方米　　　　B．15-20平方米C．20-25平方米　　　　D．25以上（11）您若购置商品房，您所能接受的总价是：[]A、≤30万元B、31~40万元C、41~50万元D、51~60万元E、61~70万元F、71~80万元G、81~100万元H、101~110万元I、＞110万元（12）您希望住宅每层户数是：[]A、两户及以下B、三至四户C、五至六户D、七至八户E、九户或以上F、无所谓（13）请您对住宅朝向排出您的偏好顺序：[]A、南北对流B、朝南C、朝北D、东西向E、朝西（14）性别（访问员自己填写）[]A、男B、女（15）请问您的年龄岁。（16）请问您婚否[]50 A、已结婚B、未婚C、离婚（17）请问您的文化程度是：[]A、博士B、硕士C、大专以下D、大学本科E、大专（18）请问您的职业是：[]A、机关/事业单位干部B、企业管理人员C、个体户D、专业技术人员E、贸易F、证券G、建筑业H、高科技I、学生J、其他访问到此结束，再次谢谢您的支持！50'