汽车旅馆项目可行性研究报告 66页

'**汽车旅馆项目可行性研究报告第一章项目总论1.1项目名称以及承担单位1.2项目概况此项目设计所蕴涵的理念，着重于突出为日益膨胀的广大自驾车旅游爱好者及出行者提供服务周到的汽车旅馆；秉承及发挥**集团的品牌、旅游资源、经营管理、创新发展、资源整合优势，创造适应社会发展需要的汽车旅馆新概念；致力于推动中国旅游发展，为建设和谐社会做出贡献；旨在统领中国汽车旅馆行业。1.2.1建设地点：以全国直辖市及省会城市为中心所形成的高速公路网、旅游景区为基础向周边发展，以大城市发展为中心，延伸到地级市及部分县级地区，形成连接全国各大、中城市的汽车旅馆网络化服务，方便城际、省际间的自驾车旅游及出行。表(1)：汽车旅馆区域分布比较表区域名称景区景点附近高速公路沿线中等以上城镇建设数量（家）250150100所占比率（%）50%30%20%投资额(亿元)汽车旅馆区域分布比例示意图如下： 1.2.2建设规模：项目单体建设占地1500m2，拟定单体投资300万元。项目分3批按步骤进展，项目整体建设规模为500家汽车旅馆，建设期为9个月。a、主体工程建筑风格为别样风情的欧洲风格为主调，三层框架结构的汽车旅馆，集中展现出多角度全方位的旅游新时尚的文化特性，独树一帜的树立品牌、培养消费理念、培养旅游消费市场、提高旅游消费品位、丰富大众文化生活，“融游客与自然、化自然于游客”。汽车旅馆在设计上力求与周围的自然环境融洽协和，提供一流的服务，使游客“进门如沐化雨春风，开窗如临世外仙境”。汽车旅馆功能定位：1、茶座或咖啡厅，随时提供中途休息、商务交流及小憩服务；2、客房（50间 ），同时可以容纳100人住宿；3、停车/保养服务；4、货运中介/信息服务；5、购物小商场。b、辅助与配套工程包括与主体工程以及周围环境配套的生态绿化工程，游客可以短期脱离大都市的世俗纷扰的喧嚣，尽情享受自由个性空间。配套工程包括停车及保养服务，排水排污、消防配电空调等其他辅助配套设施。c、建设条件：l公路网络建设为自驾车旅游提供了基础设施条件中国的高速公路通车里程已达4万多公里，居世界第二位。 公路网络迅速扩展并进一步完善，随着中国快速发展的旅游业，结合人们生活观念的改变，为驾车旅游提供了良好的基础设施条件。驾车旅游市场迅速壮大。l丰富的旅游资源中国拥有丰富的自然旅游资源和多彩的民族文化旅游资源；中国作为世界上的四大文明古国之一，有厚重的历史文化积淀和文化遗产，有丰富的近代史及现代史文物；有公元前的黄帝陵、长城，有现代的主题公园；有远古丝绸之路，有近代红军长征之路。l社会经济条件良好随着全面建设小康社会的推进，国民经济持续快速发展，中国人均GDP将由1000美元向3000美元跨越。居民收入增加、可支配时间增多，居民的消费意识也在不断地发生变化。随着旅游业的法律法规逐步健全，旅游消费需求将大幅度提升。l汽车产业的发展为自驾车旅游提供了内驱力预计，2010年以前，中国汽车保有量将以16%以上的速度增长；届时，中国有可能成为全球第三大汽车市场，仅次于美国和日本，我国汽车保有量将在6650万-8431万辆之间。中国有望成为世界上最具成长性和规模最大的汽车消费市场之一。可见，现有的有车一族和潜在的购车群体，蕴藏着庞大的汽车旅游消费现实和潜在需求，而与之相应的汽车产业的发展为自驾车旅游提供了内部动力。l自驾车旅游日益成为一种消费时尚旅游者已经不满足于跟着旅行团走走看看的传统观光旅游，而是更加追求旅游的个性化和自由化。自驾车旅游以其灵活自由的方式越来越来受到旅游者的欢迎，自驾车旅游在国内兴起的时间不长，却日益成为现代都市人向往的一种旅游新时尚。l符合国家政策我国《2010年远景目标纲要》确定的目标，即2010年旅游总收入对GDP的贡献率要达到8％，2001年至2010年国内旅游收入平均增长速度要达到15％。l2008年奥运会将有力推动中国旅游业发展2008年北京奥运会是中国旅游业千载难逢的发展机遇。国家旅游局将围绕着“绿色、人文、科技”奥运的三大理念来整合旅游资源，开发旅游产品，以便能够多视角、多领域地展示中国在自然文化观光、民俗风情、休闲度假及专项旅游等方面丰富多彩的旅游资源和博大精深的旅游文化，把各种知名旅游产品全面推向国际市场。l我国的汽车旅馆现状中国汽车旅馆或者是提供相似服务的旅馆，大都处于高速公路“服务区”，功能比较单一，安全卫生、服务质量方面的缺陷令人望而却步；或者是建设在都市内贴近都市新贵们的生活方式和情趣品位的汽车旅馆。缺少经济、便捷、舒适、安全为特性的具有中国特色的汽车旅馆。 l设计施工﹑资金管理能力卓越项目由世界著名的建筑设计公司承担设计，著名的工程监理公司承担监理，由中国著名的承建商承担建设任务，以及保险公司对项目工程质量承保协议，多家中国境内银行对项目建设达成银企合作协议。d、投资估算依据项目工程建设方案的内容和指标；工程建安工程费的造价指标以及建设部出台的目前应用的有关费用标准，对项目投资进行仔细估算，项目单体投资额：300万元人民币，整体投资额：15亿元人民币.1.3收入模型中国汽车旅馆除正常经营收入外，其他收入表现在以下三方面：1、**汽车旅馆卡收入2、目前已经与盛世长城广告公司鉴定合作协议。l500座汽车旅馆广告牌的广告收入l视频广告进入**汽车旅馆协议l签署了可口可乐公司自动售货机及其广告进入**汽车旅馆协议3、**汽车旅馆特许加盟连锁经营收入1.3.1财务测算10年经营期各项收入及比例表（2）：经营期收入及比例单位：万元　经营收入旅馆卡收入传媒收入特许加盟收入合计金额55147638595660000101251007557比例55%38%6%1%100%经营期收入及比例示意图如下： 1.4可行性研究工作概况**汽车旅馆可行性研究工作先期经过两年多市场调研，掌握了大量的市场数据资料，数据可靠性强，可利用价值高，使研究工作本身具有了可靠的基础，该报告的研究内容包括项目背景以及必要性、市场分析、建设规模、建设内容、工程技术方案、环境评价、投资估算、融资策略、项目风险控制策略、财务效益评价以及社会效益评价等。1.5可行性研究工作依据1.5.1《中华人民共和国环境保护法》1.5.2《中华人民共和国旅馆业管理执行标准》1.5.3汽车旅馆建筑相应的国标、部标以及规范1.5.4当地政府主管部门批复的项目相关文件和资料1.5.5建设部出台的有关文件资料和收费标准1.5.6**集团有限公司与项目所在地人民政府签订的投资协议1.5.7**集团有限公司提供的荣誉证书和业绩资料1.5.8北京市地质勘察设计院提供的该项目所在区域的地质勘察报告1.5.9工程勘察设计收费标准(2002年修订本)1.6主要经济技术指标表(3)：主要经济技术指标一览表序号指标名称单位数值备注单体整体 1投资额亿元0.0315整体数量500家2项目定员个11人6000不包括**汽车旅馆有限公司总部员工人数3占地面积M215007500004建筑面积M218009000005建设投资198.716万元9.8572亿元6财务指标6.1投资利润率29.42%6.2投资利税率58.68%6.3内部收益率26.746%6.4投资回收期3.710含建设期1.7相关部门支持**集团成立至今，走过了20多年的辉煌历程，**始终积极贯彻党的方针政策，为促进中国旅游事业的繁荣，发挥了积极作用，始终得到国务院、国家旅游局的重视和亲切关怀。刘毅，何光炜等几代国家旅游局领导人都亲切接见过由**集团组织接待的海外华人、港澳台同胞和国际友人。刘毅局长曾亲笔题词以示关怀和鼓励。**汽车旅馆项目也直接受到了国家旅游局领导的直接指导和鼓舞；项目所在地政府以相关管理部门在土地、税收以及安全问题方面都给予了相应的优惠政策。中国建设银行，中国农业银行以及深圳发展银行等金融机构与**集团签署了银企合作及资金贷款协议；与中国建设银行签署了资金托管、现金管理协议。国际著名的建筑设计院﹑建筑监理公司﹑承建商都将积极参加项目开发建设工作；中央电视台﹑北京电视台﹑中央人民广播电台等媒体参与报道和市场推广工作；**旅游技术学院等国内著名旅游技术学院对人力资源建设给予大力支持。1.8研究结论经过两年的项目调研及可性行分析论证，得出结论：国际上，汽车旅馆业在社会工业化鼎盛时期在许多国家蔚然成风，积累了丰富的经验，并且取得了良好的经济效益和社会效益，特别是对旅游业的发展作出了卓越的贡献。根据项目客源市场前景拟定建设规模、服务功能定位、建设条件、融资策略以及财务效益等各个方面综合分析。认为：本项目符合中国现阶段国民经济发展的宏观政策，市场定位准确、选址科学、未来前景良好、项目确定合理，一次规划、分期实施可行，条件良好、公用工程配套齐全，消防、节能、环保等措施严谨，财务效益指标显著。该项目可行。 第二章项目背景以及提出的必要性2.1项目背景伴随着中国旅游市场的高速发展，中国消费者的旅游消费观念不断变化，特别是随着汽车工业的发展和高速公路的建设，自驾车旅游已经形成新时尚。在这种市场背景下，**集团抓住旅游产业及社会发展机遇，结合自身发展的需要，提出了投资建设全国连锁汽车旅馆项目。 2.1.1旅游行业发展现状a、旅游行业已经成为国际公认的具有可持续发展的朝阳产业，其中世界旅游行业总产值和吸纳就业人口已经分别占全球GDP和全球总人口的10%左右。目前，中国旅游产业总产值仅占GDP的5.4%，吸纳就业人口仅占就业总人口的2%，这些数据说明中国旅游行业还有很大发展潜力，与旅游相关的纵深产业也有待进一步的开发。b、2004年，中国入境旅游、出境旅游和国内旅游均快速增长，旅游产业规模日渐庞大，中国已经成长为全球第五大旅游国。2004年全国入境旅游人数达到10904万人次；旅游外汇收入累计为257亿美元。2004年，中国内地旅游出游人数达到11.02亿人次，首次突破10亿人次大关；国内旅游收入达到4711亿元。从2000年“十一”黄金周到2005年“五一”黄金周，我国已累计实行14个“黄金周”，累计出游人数达到10.7亿人次，实现旅游收入4292亿元，“黄金周”在满足人民群众旅游消费需求的同时，为吃、住、行、游、购、娱及众多衍生行业提供了巨大的商机。发展旅游业，是拉动旅游相关产业共同发展，促进国民经济的重要措施。c、中国政府制定的《2010年远景目标纲要》确定的目标，即2010年旅游总收入对GDP的贡献率预计达到8％，2001年至2010年国内旅游收入平均增长速度预计达到15％。d、中国拥有丰富的自然旅游资源和多彩的民族文化旅游资源；作为世界上四大文明古国之一，有厚重的历史文化积淀和文化遗产，有丰富的近代历史及现代历史文物；有公元前的黄帝陵、长城、有现代的主题公园；有远古丝绸之路，有现代红军长征之路。只要充分利用这些旅游资源，大力发展旅游业，就能使中国国民经济更加迅速地发展。旅游产业的发展必然带动酒店、旅行社、购物消费、餐饮娱乐等行业的发展。作为中国旅游产业的龙头企业，**集团意识到保持与行业发展趋势步调一致的必要性，在深入研究中国旅游市场发展趋势的基础上，确立了发展汽车旅馆的基本目标。2.1.22008年北京奥运会将推动汽车旅馆发展2008年北京奥运会将受到全世界的瞩目,北京的文化优势以及本身具有的旅游资源,在吸引大量游客的同时,必然会给酒店服务业、餐饮业及与旅游相关的产业带来巨大的收入。此外“奥运旅游热”不仅会点燃北京,还会向全国各地的名胜景区扩散。据北京市旅游局估计：2008年至2010年北京市旅游市场增幅在10%以上，由此带来的旅游外汇收入至2010年将达到47.8亿美元，国内旅游收入至2010年可达1266亿元人民币。北京市旅游局局长于长江在“奥运经济推介会上” 承诺，到2008年北京应有八百家星级宾馆，客房十三万间。此外，还需要大量的无星级旅馆饭店，以满足海内外游客的需求。借助“奥运经济”引发的经济发展和旅游热潮，与汽车旅馆行业高度相关的汽车产业、旅游行业都将获得发展机遇，国内旅游人数和消费水平必将得到极大的提高。国家体育总局信息中心估计：从2003年至2010年，奥运会产生的直接经济影响和间接经济影响为419.32亿美元和297.74亿美元，奥运会产生的总体经济影响为717.06亿美元。2008年奥运会将在北京创造656万个就业机会，并将额外吸引261万外国游客，15.55亿国内游客。奥运年则可吸引77.7万国外游客和2.3亿国内游客。**汽车旅馆的建设和发展恰好处于奥运会的成功申办和举办这个千载难逢的历史性机遇。全国范围内旅游者的流动，解决了汽车旅馆发展初期的客源问题。为顺利举办奥运会在全国范围内掀起的基础设施建设，特别是道路交通建设的发展，解决了汽车旅馆对公路建设的依赖问题。国民经济的强劲增长提高了人民的消费水平，为汽车旅馆的快速发展提供了充足的动力。因此，2008年奥运会的举办必将为**汽车旅馆的发展奠定坚实的基础。2.1.3公路建设与汽车产业发展随着中国经济建设的发展和产业结构调整的不断深化，截止2005年底中国高速公路通车里程已经接近4万公里，全国公路通车总里程已达190万公里。未来的发展过程中，中国仍会加大以公路交通为核心的基础设施建设，解决经济发展中遇到的运输瓶颈。随着公路通车里程的不断增加，人们出行的方便程度越来越高，公路建设的发展为自驾车旅游者提供了基本的外部条件，也为汽车旅馆行业的发展提供了可靠的保障。改革开放以来，作为支柱产业的中国汽车产业得到了飞速发展，但是与国外成熟汽车市场比较，我国汽车工业目前仍处于成长期。从汽车人均普及率看，美国汽车普及率高达每千人900多辆，而中国每千人拥有汽车8辆，汽车普及率还很低，汽车产业发展潜力十分巨大。2005年上半年，全国用于公路交通建设方面的固定资产投资同比增长23.1%，占全国固定资产总投资额的6.8%，快速发展的公路交通对汽车市场需求产生了积极的推动作用。预计2010年全国汽车保有量将在6650万—8431万辆。可以肯定，中国汽车市场需求量和保有量会持续增长。中国公路建设和汽车产业的发展在客观上为汽车自驾旅游的发展和推广提供了内在动力和外部条件，也为**集团开辟汽车旅馆市场奠定了基础。2.1.4自助旅游异军突起随着中国经济的增长和人民群众生活水平的日益提高，传统的以“吃、穿、住、行” 为主的消费方式已经不能满足人们追求更高生活质量的要求，自助旅游越来越受到新兴中产阶层和年轻人的青睐。作为一种时尚的旅游方式，自助旅游以休闲、度假、健身、娱乐和求知为目的，完全自主地选择和安排旅游活动，摆脱了旅行社人为限定的旅游线路和导游陪伴方式。自助旅游主要包括自驾车旅游、徒步旅游、休闲度假自助游和专业目的自助游等。虽然分类不同，但是自助旅游者自身具有的特点决定了他们的出游率较高。2001年，一项针对北京、上海、广州、成都四个大中型城市的旅游市场调查表明：多数人倾向于选择自助旅游的方式（见下图）。自助旅游者的特点：第一、自助旅游者主要来自经济发达地区，受教育程度较高，其中以家庭为单位的休闲型自助旅游者以度假风景区或城市周边景区景点为主要目的地，出行方式以自驾车旅游为主；专业型自助旅游者则大多以新开发甚至尚未开发景区为目的地，在旅游目的地及出游时间的选择上具有避热倾向。第二、自助旅游者自己安排一切出行需要：比如收集旅游目的地的旅游资源、气候条件、风土人情等相关信息，自行设计线路并选定交通工具，根据预算查找相应的住宿设施。第三，与团体旅游相比，自助旅游的出行规模虽然较小，但是在同等规格标准下，比参团旅游花费更高，体现出了较为特殊的消费心理。他们对住宿、餐饮、交通等基本要素要求不高，但对一些价格弹性较大，如特色旅游项目、独特的工艺品、地方美食等消费产品却显现出强大的购买力。虽然自助旅游已经形成发展趋势，但是针对自助旅游所必备的汽车旅馆行业在中国仍处于萌芽状态。抓住市场机遇，满足自助旅游者需求，投资建设具有经济、便捷、舒适、安全等特点的汽车旅馆，就成为**集团参与酒店行业市场竞争的出发点。2.1.5国内外汽车旅馆发展现状自助旅游者出行极少入住高档饭店，绝大多数的自助旅游者更希望入住具有方便、快捷、质优、价廉等特点的汽车旅馆，其中自驾车旅游者对旅馆在车辆养护、停放、安全、服务等方面提出了更多的要求。 a、国外汽车旅馆发展状况1952年，美国人凯蒙·威尔逊开设了第一家汽车旅馆，由于西方人“短途乘火车、长途开汽车”的生活习俗，这种自助式的汽车旅馆一问世就受到了驾车旅游者的热烈欢迎。据调查，西方有高达92%的驾车旅行者会选择入住汽车旅馆，开车旅行、住宿汽车旅馆已经成为西方人的生活习惯。成立于1967年法国雅高集团之所以能够迅速成长为全球第二大酒店管理集团，在全球酒店行业发展不景气的时候能够连续七年保持两位数以上的收益率，也主要得益于该集团借鉴美国式的便利与低价，结合法国式的优质服务所兴建的“一级方程式”汽车旅馆和“宜必思”等中低档酒店，其收入的40%-45%来自于汽车旅馆。国外汽车旅馆采用标准化的建造模式，前期投资规模小，内部省掉了一切顾客不需要的设施和豪华装饰，客房一般较小，没有书桌、文具、装饰品，没有壁橱和衣橱，只有床、几个行李架和一个柱式衣架等基本设施。而为了最大限度的降低经营成本费用，国外的汽车旅馆一般只有客人登记住店和结账离店时才有服务人员为旅客提供当面服务。这就保证了汽车旅馆可以最低的价格向驾车的商务旅行者和度假家庭提供廉价的住宿服务。b、国内汽车旅馆发展状况虽然中国自助旅游日益兴盛，但是中国还没有真正意义上的为自助旅游者提供相应服务的汽车旅馆。目前能够提供相似服务的旅馆一是高速公路的服务区，一是以“汽车旅馆”为招牌的路边店和招待所，它们都不具备上述服务功能。而各大旅游景区景点的宾馆也以接待商务游客为主，不仅价格昂贵，针对自助旅游者的相关服务设施也极度匮乏，其中停车、加油、汽修等设施几乎没有。目前国内具备部分汽车旅馆功能的酒店是以“莫泰168连锁旅店”为代表的经济型酒店，其他品牌还包括“如家快捷”、“锦江之星”等。这些旅馆以服务完善、价格低廉取胜，但是并不属于完全意义上的汽车旅馆，其目标定位倾向于国内商务游客。这部分经济型酒店在设施安排上也考虑到了旅客的停车问题，但是由于经济型酒店选址集中在直辖市、省会等大中型城市的市区内，既不可能提供大量的停车位，又与自助旅游目的地较远，并不能满足自助旅游者的需求。国内旅游行业、酒店行业的发展现状决定了汽车旅馆产业的发展空间。鉴于中国汽车旅馆行业有待开发的市场现状，**集团选择进入这一行业并快速占领市场，具有相当大的发展前景和市场潜力。2.2项目提出的必要性 快速发展旅游行业已经成为各级政府贯彻科学发展观的重要选择之一。旅游行业具有可持续利用资源、促进人与自然和谐共存、统筹区域和城乡协调发展、相关产业丰富、促进社会就业、带动贫困地区脱贫致富等功能。酒店行业作为旅游产业的重要一环，其快速发展能够有效地推动地方经济的不断增长。国家旅游局和各级地方政府已经充分意识到中国发展汽车旅馆的必要性，在相关政策和经济发展规划中为建设汽车旅馆提供了相关支持。为了弥补中国汽车旅馆行业的真空状态，积极响应中央发展旅游事业的号召，满足人民群众日益增长的物质文化需求，带动区域经济和相关产业发展，**集团投资建设汽车旅馆十分必要。2.2.1遵照中央总体国民经济发展战略，促进旅游事业发展加快发展旅游业，可以有效地推进中国工业化和市场化的进程,扩大就业领域和提高就业率，保证社会安定。中国旅游业如果达到世界水平，即旅游就业占总人口的10%，则可以安排劳动就业1亿人口以上，这也充分说明旅游业可以带来巨大的劳动就业。由此可见旅游业对经济发展的重要性。2006年1月10日，中国国务院副总理吴仪在全国旅游工作会议上强调：中央关于坚持扩大内需的政策，必将带动包括旅游消费在内的国内需求出现一个大的增长，要努力把旅游业培育成为国民经济的重要产业。在旅游景区景点建设和发展旅游酒店行业是旅游产业中十分重要的一个环节。**集团率先提出在中国境内建设“**汽车旅馆”的概念，并将投资重点放在旅游景区景点附近，发挥汽车旅馆对旅游行业发展的补充作用。这一投资计划是完全符合国家宏观经济发展要求的。2.2.2满足人民物质文化水平日益增长的要求中共十六大提出了全面建设小康社会的奋斗目标，而建设小康社会的主要标准既包括经济发展水平，也包括物质文化发展水平；其中旅游行业的飞速发展正是人民群众对生活质量和消费水平发展需求的集中体现。中国公路建设、汽车价格水平的降低、公共假期的延长、崇尚个性和追求自我的流行等都为自助旅游的发展创造了条件。“**汽车旅馆”的投资建设完全满足了中国自助旅游的发展要求。2.2.3带动相关产业，活跃区域经济每一个产业的发展都是与其他产业高度关联的，而酒店行业，特别是汽车旅馆行业的产业相关度更高。 首先，汽车旅馆作为景区景点和高速公路的配套设施，将打破限制自助旅游发展瓶颈，提高各景区景点和高速公路服务区的客流量和消费水平。比如自助旅游者入住汽车旅馆，其需要的并不仅仅是住宿这一个功能，诸如餐饮、汽修汽配、加油等等一系列的消费需求都会产生。一方面刺激了消费、一方面还提高了地方的就业率，其对区域经济的拉动效应非常明显。其次，汽车旅馆的合理规划将满足旅行社组织自驾、自助和背包旅行团的需求，降低旅行社的经营成本和管理支出。组团旅游中旅行社的利润来源主要在于景区的返点和购物回扣，而组织自助游、自驾游等旅游团时，不仅无法控制游客的自主行为，还要时刻关注游客的多种需求，汽车旅馆的建设和低成本运营可以协助旅行社解决这些问题。第三，汽车旅馆行业的兴起，以及自驾自助旅游者的增多，还能够对汽车销售、租赁、维修、养护等相关服务产业产生带动作用。汽车旅馆行业对相关产业和区域经济的带动效应使**集团投资汽车旅馆成为可能，也必然得到各级地方政府的大力支持与协助。第三章目标市场定位3.1酒店市场分析 中国宾馆酒店行业经过近三十年的建设已经处于过度竞争状态。截止2004年末，中国共有星级饭店10888家，拥有床位237万张，其中客房数在100间以下的星级饭店仅6307座，与国内出游人数相差甚远；同时，为了满足星级酒店管理要求和硬件要求，导致星级酒店平均房价较高，这些都远远不能满足自助旅客的住宿需求。另外，由于建设结构不合理，在酒店行业过度竞争的同时还存在有效供给不足的问题。2004年，中国宾馆酒店行业营业额和就业人数都有所增长，但从客房出租率来看，全行业处于盈亏临界点。随着中国经济及旅游业的发展，人们普遍认为，在未来几年内经济型酒店、分时度假酒店等多种形式的酒店经营模式将会得到快速发展，酒店的个性化服务要求更为突出。同时，随着人们生活水平的提高、高速公路网络的建设、汽车走入普通家庭以及人们对个性化生活的追求，越来越多的人加入到自助旅游者的行列。但是我国针对自助旅游者提供服务的酒店建设还十分落后，现有的经济型酒店和招待所等还存在诸多亟待解决的问题，例如停车问题、加油问题、住宿问题、安全问题等。**集团通过长期的发展实践，以及较长时间的深入调研，已经意识到中国酒店市场的空白点—汽车旅馆。结合**集团二十年的旅游行业经验和投资经验，把发展汽车旅馆作为集团公司进军酒店行业的目标，是历史性的发展机遇。3.2目标市场定位针对明确的市场需求和国内酒店行业发展状况，**集团把投资方向确定为：建设以满足自助旅游者为主、低价半自助旅游团为辅的汽车旅馆。根据吃、住、行、游、购、娱这六个旅游要素，按照不同消费层次、不同人群需求，确定**汽车旅馆的特点主要为：经济、便捷、舒适、安全。根据目标客户的实际需求确定着重发展景区汽车旅馆和高速公路汽车旅馆。3.2.1目标客源定位**汽车旅馆的客源定位于自助旅游者、低价半自助旅游团和公路长途旅客。a、2004年我国私家车保有量已达到1200万辆，按照每辆车每年自驾出游两次（两个黄金周），每次两人计算，汽车旅馆的潜在自助旅游者客源就达到4800万人次，这是**汽车旅馆最大最重要的客户来源，b、由于国内旅行社数量饱和，相互之间的价格竞争异常激烈，而**汽车旅馆以低廉的价格和完善的服务，将有效地吸引旅行社组织的半自助旅游团的入住。预计旅行社可为汽车旅馆行业提供2500万人次（按照2004年旅行社接待量占总出游人数的10%，其中半自助游客占旅行社接待人数的25%计算）的潜在客源。c、2004年中国公路运输旅客总量达到163亿人次,载客汽车439万辆（交通部统计数据）。可以预见，随着我国公路建设和汽车产业不断发展，公路交通运输将为汽车旅馆提供更多的客源。上述分析表明，**集团建设汽车旅馆拥有大量而稳定的客源，其目标客户群体也将随着经济建设的发展而不断扩大。3.2.2酒店特点定位根据目标客源的实际需求，** 汽车旅馆确定的自身特点主要包含以下几个方面：a、费用经济**汽车旅馆的潜在客源对旅馆的价格敏感度很高，低廉的价格政策将避免与同区域内其他酒店形成正面竞争。另外，**汽车旅馆的建设坚持以节能、环保、低成本为原则；汽车旅馆的管理坚持低成本、高效率的原则；这保证了**汽车旅馆可以在低价运营时仍然保持较高的收益水平。b、交通便捷**汽车旅馆选择建设位置时充分考虑道路交通状况，既临近交通主干道，同时还保持与游客目的地相对接近，以确保游客得到充分休息。c、设施舒适**汽车旅馆的各项服务设施建设比照星级酒店标准，主要突出自助服务、汽车保养、维护、加油等服务功能，确保游客出行的便利舒适。d、住宿安全安全是汽车旅馆重要的服务功能之一，**汽车旅馆采取多种措施切实为游客提供安全保障。**汽车旅馆的自身特点与现有的旅游酒店产生了很大的区别，通过差异化经营必将产生独特的发展模式和较高的投资回报。3.2.3酒店建设定位**汽车旅馆的建设定位于满足旅客长途跋涉后的休息要求，同时配备充足的停车场所。**汽车旅馆比照星级酒店的标准进行建设，但是设施种类仅包含住宿所需的必要设施，不会提供奢华的餐厅、美观的休息室和娱乐设施。其中，基本设施以客房和停车场为主，配套设施包括汽车维护保养设施、供排水设施、取暖和制冷设施、快餐设施、商务设施等。客房服务设施相对简单，主要包括床和一些基本设施，没有书桌、文具、壁橱、浴缸等。电视、电话、空调等设施将起用自助选择系统，只为有需要的游客提供。**汽车旅馆的建设定位能够充分满足目标客源的需求，保证了汽车旅馆经营的基本条件。3.2.4酒店服务定位**汽车旅馆的服务定位于自助型酒店服务模式，其核心理念包括：自助服务、连锁会员、规范管理和品牌统一。a、自助服务**汽车旅馆将为游客提供一个可自主选择的平台。即从游客入住**汽车旅馆后，根据自身的需求从“服务菜单”中选择最简单最有效的服务。 b、连锁会员**集团通过网络发行“**汽车旅馆卡”，并在全国范围内推广连锁会员服务。所有加入**汽车旅馆的会员都可以享受到全国范围内**汽车旅馆的各种优惠自助服务。c、规范管理**汽车旅馆委托国际著名的酒店管理公司进行管理，并制订完善的服务规章、建立严格的监督体系，确保服务理念在全国连锁酒店中得以有效的实施。d、品牌统一**旅游集团将把旅行社服务、景区服务、酒店服务、网络服务全部纳入统一的品牌经营系统中，使**旅游的会员能够在旅行的过程中全程享受“**”的独特服务理念。3.2.5酒店区域定位**汽车旅馆的区域定位首先结合**旅行社在全国范围内所拥有的区域资源，然后选择客流充足、交通便利的拥有著名风景名胜和人文名胜的国家级旅游景区景点进行建设。初步确定建设的500家**汽车旅馆都将分布在**旅行社所在区域。随着旅游景区汽车旅馆的经营和发展，待品牌效应和知名度逐步确立后，**集团再以全国高速公路主干道为中心，逐步建设高速公路汽车旅馆。相信在未来的一年时间里，旅游者将在全国各地享受到**汽车旅馆提供的优质而独特的服务。第四章建设规模和服务功能4.1建设规模**汽车旅馆的建设规模遵循市场和目标客源的定位原则，在保证入住旅客基本需求的前提下，突出停车场和相关汽车配套设施建设。根据不同的区域情况，**汽车旅馆的客房数量在三十至八十个房间，停车位在三十个以上，单体旅馆投资规模为300至500万元人民币。4.1.1旅馆建设规模** 汽车旅馆为欧式风格的三层独立建筑，配有适当规模的停车场和绿化带，集中体现简洁、大方、舒适、安全的设计特点。总建筑面积1800平方米左右，占地面积1500平方米左右，其中停车场面积不低于800平方米，与主要道路距离控制在150米以内，与主要旅游景区景点的入口距离控制在1500米以内。4.1.2客房建设规模**汽车旅馆客房数量在三十至八十个房间，以双人标准间为主，适当保留单人间和三、四人间。房间面积约12-18平方米，卫生间面积相对较小，提高客房使用效率和采光度。室内装饰以简单、整洁为主，走廊和客房之间的墙壁隔音效果好。4.1.3停车场建设规模按照每辆汽车承载两名乘客计算，为降低土地成本，**汽车旅馆的车位设置保持在三十个以上。同时，为了满足半自助旅行团和长途运输汽车的停车要求，将建设不少于两个大客车停车位。停车场的地面建设可以满足承重要求，以避免长途栽重汽车对地面的破坏。4.1.4客房配套设施建设规模客房装修及设施主要包括：粉刷墙壁、普通地面、普通单人床（床单、被罩、枕套可更换），柱式衣架，电扇或窗式空调，分户式暖气，电热水器和淋浴等。装修的原则以简单明亮为主，设施配套以实用为主。4.1.5其它服务设施**汽车旅馆除了必备的办公室、财务室、服务员休息室、操作间、电器及取暖用房外，其它房间全部用于提供住宿，不提供娱乐或奢华的招待场所，其中办公室兼备通讯、简单购物等功能。旅馆内部原则上不设餐厅，如果旅馆附近购物、就餐不方便，再设餐厅。所设餐厅设施简单、环境整洁，只提供简单的快餐和几种饮料（24小时提供服务）。提供自动售货机、投币式洗衣机、IC卡电话机等。汽车维修、保养等服务设施，主要与当地其它机构合作或靠近这类服务的经营场所，最好距离加油站较近。4.2服务功能**汽车旅馆提供的服务功能以满足顾客需要的标准化、规范化、综合化为原则，且所有服务人员都是旅游学院大学生。4.2.1标准化服务由于**汽车旅馆的目标客户对价格和服务的敏感度很高，在降低运营成本的同时必须加强标准化服务要求，还要确保连锁品牌建设的一致性。首先，制订“**汽车旅馆标准服务手册”，对所有连锁酒店在价格制定、服务规范、宣传策略、设施设备、员工着装等方面保持一致。 其次，按照“标准手册”对连锁旅馆的建设、装修、设备、服务做详细规定，通过日常检查和抽查确保每一家连锁旅馆可以按照手册严格执行，使服务质量在全国范围内形成统一标准。第三，宣传推广管理标准和服务标准，并与国家有关管理机构合作，使**连锁旅馆的各种制度形成国家标准。4.2.2规范化服务以集团公司为统一管理机构，实行规范化运营管理。首先，从人力资源管理和考核入手，制订详细科学的考核和检查制度，根据标准确定内部管理体系和评估体系，对日常检查和抽查中不能满足标准要求的管理人员、服务人员进行淘汰，保证服务措施的规范化。其次，加强人才招聘和员工培训体系建设，一方面避免出现在必要的淘汰率下形成的人才真空，另一方面通过对员工的日常培训和严格管理确保标准化服务的规范性。第三，以降低经营成本为原则，实行设施设备的统一采购，广告推广计划的统一实施，企业和品牌形象的统一建设，以形成规范化的服务和管理理念。4.2.3综合化服务连锁化经营是一种可以迅速扩大市场份额的经营管理手段，但是要实现服务的“保质保量”还需要进一步推广综合化服务。**汽车旅馆的核心服务理念是自助式服务，虽然省掉了很多管家式服务内容，但是**员工必须是经过严格培训的服务“多面手”，各个岗位承担的职责将不仅限于传统意义上的服务功能，还应该具有相当的综合性。比如旅馆的经理就可能承担传统酒店中工程部经理、客服部经理甚至财务部经理的综合职能。4.2.4增值服务**汽车旅馆附带的增值服务种类很多，除了可以有效整合253家“**旅行社”资源，带动旅行社业务发展，还可以利用全国连锁经营的优势开展异地还车租赁业务。租车旅游业成为自驾车出游的另外一种方式，以北京为例，有驾照无车者超过100万人，全市有80多家汽车租赁公司，租赁车辆约有3万多辆，双休日出租情况很好，每逢旅游黄金周更是火爆空前。几乎每年“黄金周”前，北京所有租车公司的车辆都已被提前预订一空；海口节日期间租车价格虽上调20%，但仍供不应求。但是汽车租赁业务受营业网点的限制无法实现异地还车，极大地限制了经营范围。** 集团借助遍布全国的汽车旅馆，自营或与汽车租赁公司合作开办汽车租赁异地还车业务。其他增值服务包括开办汽车保养、维修等业务。当然还可以开设报刊、图书和音像制品的自动零售货架，设立ATM机，开展户外广告业务等等。第五章选址分析5.1区域选址分析公司成立三个月内，以全国直辖市及省会城市为中心建设30座汽车旅馆，再以其为中心所形成的高速公路网、旅游景区为基础向周边发展，在一年的时间内，以大城市发展为中心，延伸到地级市及部分县级地区，形成连接全国各大、中城市的汽车旅馆网络化服务，方便城际、省际间的自驾车旅游及出行。5.1.1景区汽车旅馆选址 景区汽车旅馆选址要求旅游资源相对丰富、消费水平较高、人口较为密集的地区开发。对本地消费群体适应于周末汽车旅游，对外地消费群体适应于黄金周汽车旅游。因此，选址条件如下：a、当地经济发展水平较高，私家车保有量大，群体消费水平高；b、交通便利，易于吸引周边地区“黄金周”游客；c、景区景点的功能以休闲度假为主，且客流不易受季节影响；d、景区景点配套设施齐全，特别是能够满足自驾游客对加油、维修、保养的需求；e、具备建设酒店的基本条件。5.1.2高速公路汽车旅馆选址我国的高速公路网络建设仍处在不断发展的过程中，随着各等级公路的不断建设和便利程度的提高，人民群众的外出习惯也会逐步改变。高速公路汽车旅馆主要是为长途旅行者沿途停车住宿提供方便，是一种非常大众化的服务。高速公路汽车旅馆选址和建设规划要求布局合理、设计严谨、利于成本控制；距离城市保持一定距离以降低土地购置费；要位于主要旅游主干道附近，并且距主要旅游景点不能太远；要有方便的停车场，环境幽雅、安静。高速公路汽车旅馆的选址要考察拟建所在地点的车辆流量，观察新的公路、机场发展的动向，靠近有一条或数条主要公路的交叉道附近为理想的兴建地点。还有各大都市的市郊，由于人口集中的情形日益增加，再加上我国积极倡导小城镇建设，这些日后遍布全国的新兴小城镇也是兴建汽车旅馆的考虑地址。选址时还要考虑周边的旅馆的竞争势态和配套设施的情况，在建设旅馆期间可与城镇管理部门和其他相关公司联系设立加油站、汽车维修点、自动售货机、洗衣房、IC卡电话机、杂志和报刊零售店等。5.2选址方式分析**汽车旅馆的位置选择十分关键，除了要考虑客源、入住率、房价等经营因素外，还要结合旅行社发展、企业融资规划、企业发展规划进行综合考虑。5.2.1结合旅行社发展汽车旅馆截止目前，**旅行社已经达到253家，遍布全国主要城市和地区，并在近二十年的经营过程中确立了品牌形象，形成了广泛的社会资源，积累了大量的客户资料和旅游接待经验。因此，**集团要求各地**旅行社在其当地选择两个建设地点，并协助集团完成征地、拆迁、注册和后续服务等业务。为了调动各地**旅行社的积极性，所有参与**汽车旅馆选址、建设和后期经营的旅行社，都将拥有在当地建设的**汽车旅馆5%的红股。各地**旅行社除了带团入住当地旅馆所应得的销售返点外，将从当地旅馆经营利润中获得5%的分红。 5.2.2与当地旅游管理机构合作**集团将充分发挥作为外来投资者的优势，通过与当地旅游管理机构的合作，获得优良的土地资源。同时，通过**汽车旅馆的建设带动当地相关配套设施和消费水平的提高。5.2.3与银行等金融机构合作**汽车旅馆以优质低价为经营策略，同时由于投资巨大而在后期需要银行资金的支持，所以一方面通过消化吸收银行不良资产和债权的方式直接获得适合建设汽车旅馆的土地或房产，另一方面也通过与银行的广泛合作在后期获得信贷资金的支持。 第六章：建设内容以及工程技术方案6.1总说明该项目属于旅游行业酒店(旅馆)建筑项目，建设设计及施工均执行相应的国标﹑部标以及规范。项目审批遵从中国政府严格的程序，且遵守国家和当地管理部门的有关规定办理相关手续。6.2单体项目建设内容以及工程技术方案6.2.1主体工程**汽车旅馆的主体建筑为欧式风格的三层、局部地方四层的框架结构建筑，配有适当规模的停车场和绿化带，集中体现简洁、典雅、舒适、安全的设计特点。总建筑面积控制在1800m2左右，占地面积1500m2左右，其中停车场面积不低于800平方米，与主要道路距离控制在150m以内，与主要旅游景区景点的入口距离控制在1500米以内包括接待服务中心，餐饮部（咖啡和糕点），旅馆经理办公室（套财务室），每层有一个值班室、仓储公用间及操作间，其他为客房建设。表(4):主体工程建设内容表(单体)序号名称数量规划面积分布位置备注1接待服务部120m21层附带信息咨询服务2餐饮部1100m21层主要为提供咖啡饮用3总办公室150m21层套间为财务室4仓储间310m2x3=30m21间/每层兼备值班间功能.5洗理间150m22层被褥清洗和消毒6单人间1012m2x10=1201.2.3层7双人间3015m2x30=450m21.2.3层8三人间1020m2x10=200m21.2.3层9经理室110m2x1=10m21层 表(5):旅馆大楼主要设施设备选购一览表单价/总价单位:元/万元序号物品名称提供厂家选购数量单价总价备注1床/垫/床单就近选购100/2003503.52木椅子－110500.553热水器前锋502701.354拖鞋宜康10040.045电视康佳5215007.86白炽灯就近选购52300.1567床头灯就近选购100100.18空调（1）海尔5118009.18客房使用9小茶几就近选购10800.0810大茶几好百年401800.7211凉衣架就近选购39010.03912被子好佳2001002.013枕头好佳400200.814枕巾红领巾400100.415插座高科-161100.06116窗门配套（1）好百年50250012.5客房使用17座便就近选购525002.618肥皂盒架就近选购5250.02619浴头新家庭50300.1520挂衣架就近选购8010.00821空调（台）海尔175000.75大办公室使用22办公桌就近选购122500.323办公椅就近选购15800.1224保险柜东阳15500.05525资料架就近订做111500.16526资料柜就近选购34000.1227电脑intelprg255001.1财务、经理使用28门窗配套（2）好百年335001.0529货物架就近选购318000.5430洗脸盆（塑）就近选购28100.02831门窗配套（3）好百年330000.932桌子就近订做20600.1233椅子（2）就近选购80600.4834组合白炽灯颂央81200.09635电视（2）康佳150000.536门窗配套（4）好百年325000.7537洗衣机小鸭220000.4洗理店38冰箱海尔155000.5540物品架（3）就近订做12500.02541洗衣盆就近选购2400.008 6.2.2辅助工程a、停车场一个独立的并行双车道出入口，场面双面坡排水，坡度1.5%。结构层做法：12cm厚C20砼面层，30cm大碴层，10cm碎砾石碾压密实，夯实的素土基础。b、改造公路/新建公路按四级公路标准改造和修建，水泥路面，计算行车速度20km/h,双车道，道路路基宽7m,车行道宽6m，路肩宽2x0.5m。路侧植速生行道树，路面结构层自上而下为：20cm厚凝土，15cm嵌铺碎石垫层，25cm大碴垫层，夯实的素土基础。路两侧设边沟排水，根据地形需要设立安全护栏则必须设立。c、给水工程l水源选择：优先选择就近自来水水源；其次选择质优﹑势高的山泉水。l用水标准：旅客用水标准，以现行的《室外给水设计规范》《建筑给水排水设计规范》为依据，住宿游客用标准为200l/cap.d，住宿游客为20l/cap.d，未预见水量按以上用量的30%考虑。l供水方式：对小型供水工程，应力求系统简单，采用水泵和高位水池结合的供水方式，一次加压，重水供应。l净水工艺：力求操作简单管理方便。l消毒剂：选用操作管理方便，运行安全的二氧化碳发生器。l管道材料：采用UPVC给水管。避免水质二次污染。l消防：消防用水于生活用水同质，同压，供水系统采用高压制，用水贮存于高位水池，并有保证不被他用的措施，依据GBJ16-87《建筑设计防火规范》（2001版）l工程建设内容：包括取水，净水，输配水等工程内容d、排水工程l排水体制：排水主要是排放生活污水和雨水，排水体制为污水，雨水分流制。生活污水分片区设置污水处理站，采用地埋式污水二级生物处理，达到污水综合排放一级标准后，用作农业灌溉或绿化用水处理。雨水随地形自由漫流或进入道路边沟，就近排入水体。l排水量：依据《室外排水工程设计规范》进行污水量预测，污水÷量按用水量的80%汲取。 l污水处理站：总图布置应保证不破坏和影响自然生态环境。l污水处理工艺：采用地埋式两段生物接触氧化处理器对化粪池出水进行处理。生活污水进入污水处理站前，必须经化粪池处理。E、环卫设施l果皮箱：在旅馆门前/停车场两侧，方便位置，设立两个果皮箱，采用与周围环境协调一致的造型，比如：憨态可爱的大熊猫﹑一截苍翠的空心竹桩等等，材料为陶瓷或者钢铁。l垃圾转运点：旅馆设立一处垃圾转运点，垃圾转运点采用框架及砖混结构，建筑风格力求与自然环境融化为一体，给人一浑然天成的感觉。a、供电设施b、电信设施在旅馆门口，方便位置，设置一部IC卡公用电话。架空敷设闭路电视线路，就近并入当地闭路电视网。6.3项目整体建设内容以及工程技术方案说明项目整体规划近期内建设500家相当规模的汽车旅馆。各单体基本遵守以上的设计与施工原则。 第七章环境保护和节能降耗7.1环境保护的目的**汽车旅馆主要建设于旅游景区景点和高速公路旁边，按照国家规定需采取有效的环境保护措施，并需通过项目所在地的环境保护评价。因此，在项目建设过程中及投入运营后，应防止对周围环境及景区景点自然资源和文物古迹造成不良影响，全力打造“绿色酒店”。7.2项目对环境的主要污染影响及防止措施7.2.1污水在旅馆内主要生活污水，排水体制为污水分流制。生活污水分片区设置污水处理站，采用地理式污水二级生物处理，达到污水综合排放一级标准后，用作农溉或绿化用水处理。7.2.2生活垃圾生活垃圾特别是白色污染及易造成生态不可逆的破坏，应加大其他管理力度，采取强有力的措施，防止生活垃圾对生态环境的破坏。建立一个生活垃圾处理站，根据当地地方法规处理生活垃圾，或者就近送往规定的垃圾场。搞好环卫设施建设，在必要的地方设立果皮箱，并督促旅客把果皮，纸屑等放入果皮箱中。配套完善垃圾转运站等收集系统建设，以确保环境卫生。在管理区域内，建设公共厕所，厕所的外观与地方景观分隔协调统一，内部干净，均采用水冲式，不得使用旱厕所，并有专门的环卫人员管理。7.2.3大气推广使用洁净能量，提高燃气率，民用炉灶应使用洗涤加工过的原煤及固硫成型的原煤，以减少民用燃煤对环境的影响，从而确保大气环境质量达到国家一级标准。7.3绿化加强对原生态体系保护，防止在项目建设实施时对其造成破坏。对周围景区广植当地的速生树种，如华山松，桦木，慈竹等，使项目区域内绿化率达到90％以上。7.4安全管理安全是旅游业发展的生命线，而汽车旅馆所处区域特殊，除对旅客开展安全知识宣传外，将采取设立保卫人员编制、与当地公安部门保持密切联系等有力措施，确保旅客人身及财产安全。7.5节能降耗**汽车旅馆从土建阶段即开始贯彻节能降耗的原则，积极使用新材料和新工艺，在保证质量的前提下压缩建筑和装修成本。比如采用新型钢架结构建筑工艺，一方面提高建筑质量，一方面还可以有效缩短施工期；内部装饰选择简单实用的环保材料，不设奢华的耗电的大型装饰灯具等等。 对多数酒店而言，经营成本主要包括电费成本、场地费用和人工成本。其中电费支出未被多数酒店有效控制。**汽车旅馆采用自助式低价服务策略，成本控制和节能降耗尤为关键。在运营过程中我们主要针对温度（包括酒店大堂、客房、楼层的温度控制）、室内室外照明、动力供应及其他设施的电力损耗进行有效控制。比如大量使用光效好的节能灯具，设置感应式控制开关，提高大堂空调温度设定等方式可以有效节能。 第八章项目相关部门支持8.1政府以及相关部门的鼎立支持公司成立20多年以来，**集团的每一个重大举措，始终得到国务院、国家旅游局的悉心引导和亲切关怀，**汽车旅馆项目同样受到国家旅游局和当地政府、当地旅游局以及相关部门的重视和大力支持。8.1.1为支持**汽车旅馆项目进展，中国国家旅游局出具了具有法规同等效力的支持函，分发到省，市以及县级旅游局，以及旅游相关部门。当地政府积极主动，满腔热诚地给以配合，给予减免土地出让金、税收优惠、水电费用折半收取等政策。8.1.2中国国家旅游局视**汽车旅馆项目为中国旅游行业的示范工程，在引领旅游新时尚、拉动国民旅游消费投资、开拓旅游新领域等方面具有不可估量的作用。在全国范围内广泛分布的**汽车旅馆具有国家旅游局的唯一授牌标志，作为一种示范型工程，这对**汽车旅馆事业发展无疑奠定了坚实的发展基础。8.2中国金融系统将给予必要的资金支持**集团在旅游界以业绩显著著称，在社会各界以信誉良好受人注目。就**汽车旅馆项目，**集团已经与中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行以及深圳发展银行等中国主要金融机构签署了银企合作及贷款协议。与中国建设银行签署了资金托管、现金管理协议。8.3国际著名建筑设计院、监理公司全力以赴项目施工遍布于中国主要景区景点以及主要交通干线的**汽车旅馆，具有广泛的社会效应和广告效应，出色的收入模型所产生的现金流，各设计院﹑工程监理公司都将认为参与**汽车旅馆项目是本公司履历中的里程碑。欧陆经典作为国际著名的设计公司将担当**汽车旅馆的设计工作。国内知名的监理公司（）承担工程建设的监理工作。8.4与多家大型承建商达成合作意向**集团将统一各地**汽车旅馆的项目招标，并由**集团负责对投标方的资质认证；通过招标确定项目施工方，并由项目施工方按BT方式负责完工所需资金的筹措和使用；项目施工方根据双方的合同约定按期完成项目施工；**集团按照合同约定对项目完成情况进行验收。**汽车旅馆项目规划期较长，建设期只有9个月，建设规模500家，一店一星，形成冉冉燎原之势。**集团已经与国内知名承建商（）签定了完工保证协议以及风险事件处理备忘录。协议规定：按项目进展计划在规定的时间内，达到商业完工标准和技术标准。工程延期成本超支将由承建商完全承担责任，对**集团造成的人力物力时间损失全额赔偿，以及对连带出现的问题承担完全责任，比如水电供应、环境保护等。承建商要求第三方担保公司介入，对工程完工进行无条件担保，并确定索赔程序。 8.5引进科学的运营管理体系国际著名的酒店管理公司（）、旅游学院与**集团签署了合作经营协议，成立**汽车旅馆管理有限公司，将由管理经验丰富的专家来对**汽车旅馆运营实行直接指导和监督，让**汽车旅馆有限公司从起步就向国际化迈进。由旅游学院输送旅游专业英才充实到**汽车旅馆事业中来。旅游专业人才包括导游、旅游宾馆管理、旅游景点管理、旅游娱乐设施管理、旅游商业设施管理、计算机信息管理等专业人才，在**集团科学的管理体制下，他们一定能在**平台上彰显自己的专业优势，在千万游客的眼里定格**特色。8.6社会其他部门的关注和支持项目进展前期，中国中央电视台、中国国际广播电台、中国中央人民广播电台以及报刊杂志等一些大众所喜爱的媒体都参与宣传报道和项目进展跟踪报道。第九章：愿景、营业目标及竞争优势 9.1使命及愿景**集团管理层清楚的知道：面对中国快速发展的汽车工业和汽车市场及四通八达的高速公路，中国即将成为全球第三大汽车市场。中国近年兴起的自驾车旅游热已经证明，汽车文化对每一个中国人将会产生重要影响。欧、美社会工业化鼎盛时期已经证明，与汽车相关的各种服务行业在这个时期必将有广阔的市场前景。随着中国自驾车旅游发展，与之配套的服务设施已经成为阻碍自驾车旅游的瓶颈。总览目前中国汽车旅馆行业，真正适应自驾车旅游及出行需求的汽车旅馆在中国基本没有。汽车旅馆服务需求日益膨胀。因此，发展于上世纪五、六十年代的欧、美汽车旅馆，必然在中国兴起。**集团发展汽车旅馆业将带来巨大商机。**集团管理层相信：自驾车旅游在中国已经是一种时尚潮流，是中国工业化社会经济发展的必然。虽然目前中国已经出现的汽车旅馆，大都是高速公路旁的路边店，或是不成规模的城市汽车旅馆。这些汽车旅馆，有的是服务不到位，有的是缺乏内涵。面对日益膨胀的自驾车旅游需求，**集团将以充实的服务内涵服务于广大汽车旅游爱好者。基于此信念及上文对客户需求的分析，**集团管理层为汽车旅馆初步拟定了以下使命和愿景：**汽车旅馆使命在中国轿车家庭化进程中，拟定提供服务于自驾车旅游及出行的汽车旅馆，为中国旅游事业做出贡献；将建立基于互联网服务的全国汽车旅馆连锁经营，向统领中国汽车旅馆业发展。**汽车旅馆公司愿景成为中国自驾车旅游爱好者的首选。连接国际自驾车旅游及出行的国内最大汽车旅馆产业，成为国内首选自驾车旅游及出行的汽车旅馆；成为中国汽车旅馆业的倡导者及领导者。9.2营业目标**汽车旅馆公司营业目标是：9.2.1全国汽车旅馆连锁服务体系公司成立三个月内，以全国直辖市及省会城市为中心建设30座汽车旅馆，再以其中心城市为中心所形成的高速公路网、旅游景区为基础向周边发展，在一年的时间内，以大城市发展为中心，延伸到地级市及部分县级地区，形成全国连接各大、中城市的汽车旅馆网络化服务，方便城际、省际间的自驾车旅游及出行。9.2.2全面拓展中国汽车旅馆市场随着**汽车旅馆公司运营后的品牌效应，考虑到规范化管理的业务进程，**汽车旅馆公司计划成立半年后开始着手筹备连锁经营。 9.3竞争优势目前中国酒店业存在的弊端国内旅游快速发展，对经济型酒店需求强劲。上世纪90年代中期以来，随着我国经济的持续、健康、快速发展，双休日的实施及公共假期的调整，使得国内旅游呈现出快速增长的态势。国内游客的住宿指向基本上是经济型酒店。以黄金周为例，各地中低档的经济型酒店的入住率都在95%以上，而四、五星级高档饭店的入住率却无明显提高。目前，国内旅游的主体是经济收入相对较高的小康族，他们对食、住、行等基础设施的要求已有较大提高，使得那些环境卫生差、条件简陋的招待所、个体旅社不再受到这部分消费者的青睐，但受经济实力的限制，高档饭店对他们来说仍有一段距离。因此，伴随着中国国内旅游市场的不断扩大，“干净、舒适、价廉、安全”的经济型酒店将呈现出良好的发展前景。经济型酒店的进一步发展必然要求有其自己的品牌。在中国酒店行业中，欠缺的不是经济型酒店的产品形态，而是群体意义上的经济型酒店品牌。中国三星级以下的经济型酒店占据着整个住宿设施的80%以上，但长期以来都以单体的形式存在，没有形成规模、缺少有影响力的品牌，彼此之间主要靠价格进行竞争，所以实力不强、效益较差。目前，相对知名的北京如家客栈、上海锦江之星等，也仅仅是在某一区域内有一定的影响力,还谈不上知名品牌的程度。对于经济型酒店来说，规模是管理的基础，品牌高于有形资产。由此可以看出，目前中国酒店经营模式及种类，难以满足“干净、舒适、价廉、安全”社会大众消费群体，已经不适应社会发展。**汽车旅馆的服务、规模、品牌优势在中国，亟待发展以“以自驾车旅游及出行”为基本特征需求的**汽车旅馆。**汽车旅馆的服务范围覆盖所有自驾车旅游及出行的住宿、车辆管理、旅行线路安排、房间预订、旅游出行信息查询、各地**汽车旅馆入住状况等，对自驾车旅游及出行实施的安排及所需要的实际硬件服务、出行前的信息查询软件处理等实现全方位一体化服务。**汽车旅馆将会在全国以当年建设500座汽车旅馆，及每年将以倍数递增的开发建设速度发展，在尽可能短的时间内满足中国自驾车旅游及出行的需求，在中国形成具有无可争议的规模经营。**集团在中国已经有20年的经营历史，是与中国旅游业发展以来同步的国际品牌旅游集团，其分、子公司遍布国内外。**汽车旅馆将会依托**集团品牌影响及旅游消费客源资源，再塑**汽车旅馆品牌，并且充实**集团品牌。** 汽车旅馆响应中国政府发展旅游事业，满足广大消费者需求，为繁荣中国旅游市场做出贡献，构成中国旅游经济发展的重要组成部分，形成中国旅游行业中的新亮点。**汽车旅馆是以现代经营理念，适应社会发展需求的产业，具有传统酒店、招待所无可比拟的优势。**集团拥有与旅游及相关行业的经营管理人员，有汽车旅馆策划、设计、市场开拓、经营管理能力，拥有酒店管理相关的广泛人才资源，有深厚的中央及地方政府资源背景。9.4人才优势张增煌先生岁，现任**酒店管理公司总经理，**集团副总裁。1997年经北京市旅游局党组任命，任**旅游实业公司代总经理。有着丰富的旅游经营管理、酒店经营管理工作经验，有丰富投资管理、资本运营经历，是活跃的社会活动家。社会职务：全国旅游宾馆宣传服务协会常务理事长何俊先生52岁，现任**酒店管理公司副总经理。曾在民族饭店等多家著名饭店任职。有丰富的饭店经营管理工作经验，有较强的管理能力、组织协调能力、判断能力、优秀的职业素质和团队协作精神。能够根据市场动向和发展趋势，制定和完善各项管理制度、运营机制、机构设置、职责规范、工作程序、质量标准、激励机制等。能够利用先进的管理理念和激励手段，通过各种不同形式的培训，充分挖掘和发挥员工的潜能，建立和营造良好的企业内部环境和外部环境。曾先后参加了美国、日本、英国、法国、意大利、加拿大、墨西哥等二十几个国家元首访华接待任务，2001年代表国家体育总局、北京市委、北京市旅游局参加了二十一届世界大学生运动会的管理接待任务。社会职务：中国饭店业高级职业经理人、中国饭店行业服务大师（全国共30人，北京2人）、国际级行业大师、北京市劳动技能鉴定考评委员会考评委员、北京市旅游局技能鉴定站考评员、讲师、企业专职训导师、内审员。潘敬会9.5目前基础工作9.5.1目前,对北京有车一族及即将成为有车一族的人员进行了部分市场调研，走访了部分汽车修理厂、汽车销售市场、经济型酒店，收集到很多有价值的资料及信息并进行了汇总。9.5.2与相关单位签署了关于项目建设、优惠政策、金融服务、人才等战略合作协议a、政府部门l中国国家旅游局中国国家旅游局表示全力以赴支持**集团的“汽车旅馆” 开发建设，并且在相关政策及宏观环境方面给予支持。l省、市级旅游局目前中国几个省级旅游局已经出台了鼓励发展汽车旅馆项目的政策，规定给予土地出让金的减免及税收优惠政策。在此基础上，**集团管理层与其它省级领导会面，凡与其会面的地方政府均表示：给予中央政府政策所允许的一切政策优惠条件。b、金融系统已经和几家银行签署了银企合作及贷款协议，与中国建设银行签署了资金托管、现金管理协议。c、国内知名承建商（）签署了“完工保证协议”d、北京旅游学院签署了“校企合作协议”，专为此项目确定了人才培养及学生实习计划。f、与国际知名建筑设计所签署了“欧陆经典”设计合作协议j、国内知名监理公司（）签署了“工程监理协议”h、保险公司“工程质量承保协议”i、已经与报纸、电台、电视台、旅游杂志等传媒机构进行了沟通。第十章：市场战略10.1进入市场战略 在中国政府及各地方政府强调鼓励发展旅游行业、自驾车旅游、汽车旅馆的宏观政策背景下，及市场对汽车旅馆日益膨胀的需求，首先以大型中心城市为中心向周边高速公路交通要道、旅游景区发展，形成本城及城际之间、省际之间的周末和黄金周自驾车旅游及出行者住宿服务。**集团管理层清楚的知道：**汽车旅馆在未形成品牌效应以前，需要推动市场，通过一系列公关、广告活动，是提高知名度、扩大影响、加快推动市场的有利方法之一。10.1.1建立互联网信息系统并且不断完善**汽车旅馆信息系统将依托**旅游交易网,提供为自驾车旅游及出行人在网上查询、预定遍布全国的**汽车旅馆；除了直接发售的VIP会员卡外，同样可以在网上申请VIP会员卡，持卡人具有同等优惠条件；记录并保存每个入住人员的情况，建立信息档案，累计计算入住情况，鼓励多住多优惠的促销活动；建立与**集团及**集团以外的旅游公司的旅游信息、酒店、景区等系统的无缝联接，为自驾车旅游及出行人提供更多必要的信息资源。**汽车旅馆信息系统的五个模块a、查询、预订系统服务b、VIP会员卡申请系统c、个人档案系统d、旅游信息、酒店、景区查询、预订系统e、电子票订购系统10.1.2不断优化及提升服务能力**汽车旅馆公司成立半年内，开发建设以全国直辖市及省会城市为中心、以景区为依托的汽车旅馆。一年的时间内，以中心城市高速公路、旅游景区为基础向周边发展，形成连接全国各大城市的汽车旅馆网络化服务，提供城际、省际间的自驾车旅游及出行者住宿的优质服务。以拥有旅游景区资源、客户资源的各类旅行社为战略合作伙伴联盟，包括**集团旗下的253家旅行社，优化合作伙伴旅游资源。完善与合作伙伴系统的连接，确保合作伙伴提供的相关信息，如：旅游路线、价格、时间表等得以反馈到**汽车旅馆信息系统内，并提供一体化服务。10.1.3建立优质品牌**集团领导层清楚的知道，在未形成市场知名度前的市场运作的重要性。届时，通过各种商业运作策划，提高知名度、扩大影响、进行市场开拓。品牌效应是争取及保持市场占有率的重要手段。作为新生事物缺乏一定的影响号召力，加强品牌影响是取胜的关键。**集团管理层充分了解将成为中国旅游首位的汽车旅馆行业给中国所带来的未来市场优势，更深知在市场经济条件下的品牌作用，因此进一步巩固和加强建立品牌是重点市场策略。 汽车旅馆在每一项服务正式推出及其他重要的实施里程碑都要进行发布活动，并作配合性的市场推广活动。为了显示各级政府部门对**集团的支持，汽车旅馆在开业或实施具有里程碑意义的战略措施时，将邀请有关各级政府领导到场发表演说。汽车旅馆除直接联系目标客户推广服务外，亦会在各项服务正式推出时通过各种新闻媒介进行宣传，以达到品牌形象建立的效果。10.2未来业务发展战略服务的价值在于令自驾车旅游及出行的人感到汽车旅馆提供的舒适、安全、便捷、廉价的特点。只要您驾车出行，遍布全国的**汽车旅馆就会为您提供周到的服务，解除您旅途中的劳累，并且在您的下一站已经有**汽车旅馆恭候您的到来。无论您到哪里，**汽车旅馆都会让您感到“家”的温暖。10.2.1建设遍布中国的汽车旅馆随着业务发展，**汽车旅馆将逐步在中国各地建设汽车旅馆，以适应公司业务及社会需求日益增长的需要。在开发建设选址方面将会在以下地方考虑：·国内各大中心城市的旅游景区、高速公路及城市周边等；·国内各级地、县级城市，及周边的旅游景区、高速公路。第十一章收入模型**汽车旅馆除经营收入外，其他收入表现在以下三方面：1、**汽车旅馆卡收入2、目前已经与盛世长城广告公司鉴定的合作协议。 l500座汽车旅馆广告牌的广告收入l视频广告进入**汽车旅馆协议l签署了可口可乐公司自动售货机及其广告进入**汽车旅馆协议3、**汽车旅馆特许加盟连锁经营收入具体收益分析：11.1**汽车旅馆卡收益分析**连锁汽车旅馆借助“**”的品牌优势、酒店经营管理优势、丰富的旅游行业经验及遍布全国的旅游网点，尤其根据**汽车旅馆的经营特点，**汽车旅馆卡一旦推出，对中国境内自驾车旅游者及出行者将产生不可抗拒的诱惑力。11.2.1“**汽车旅馆卡”的功能作为**汽车旅馆网络会员，“**汽车旅馆卡”包含以下功能和服务：**会员普通游客网络服务持有“**汽车旅馆卡”的会员均可通过互联网或800免费电话享受到各种会员服务，并在第一时间通过电子邮件或手机短信得到优惠活动的通知。只能通过广告等媒体获得**汽车旅馆的服务通知。预订服务可以通过互联网或800免费电话提前三个月预订全国各地的**汽车旅馆，并保证在同等条件下优先普通旅客获得房间。不能保证随时获得满意的客房。消费优惠除了享受**汽车旅馆在各个时期推出的优惠活动外，还可在正常优惠房价的基础上进一步享受打折优惠待遇。只能享受**汽车旅馆推出的普通优惠活动。免费住宿每年固定时间免费住宿。其中金卡20天、银卡15天、普通卡10天。不能免费住宿。综合服务享受旅行社团费优惠或景区景点门票优惠；停车、修车、保养等优惠服务。只能享受一般服务。全国通用上述各种服务功能可以在中国所有的**汽车旅馆享受。只能享受一般服务。后续服务不断完善包括购票打折、定期活动等更多的服务功能。只能享受一般服务。 11.1.2“**汽车旅馆卡”的受众由于“**汽车旅馆卡”的功能全面，对所有旅游者都具有吸引力，其中自助旅游者、自驾游客、长途汽车司机等最为青睐。a、自助旅游者对旅游消费情有独衷，但是他们对于房价、门票等费用支出比较敏感，而“**汽车旅馆卡”提供的优惠服务可以使这部分旅行者住宿更加方便，其他费用也能够显著降低。b、自驾车旅游者主要选择周末短途旅游，而中国公休假日已达114天，几乎占全年的三分之一，这就为自驾车旅游者提供了大量的休闲时间。这部分游客出游天数较多，也会选择接受“**汽车旅馆卡”的服务功能。12.1.3“**汽车旅馆卡”的价格及使用说明“**汽车旅馆卡”的定价分为三个档次：金卡1288元/年（享受房价八折）、银卡1088元/年（享受房价八五折）、普通卡888元/年（享受房价九折）。如“**汽车旅馆卡”需续费服务，则第二年打9折，第三年打8折，并自第四年起价格保持不变。每张“**汽车旅馆卡”仅限申请人本人使用。以某持有“**旅行卡”的自驾车旅游者为例，说明使用“**汽车旅馆卡”的优惠情况（出游均入住**汽车旅馆，平均房价100元/天）： 金卡**会员普通游客平均节省每年出游100天可免费住宿20天，节省2000元；其余80天正常住宿可享受八折优惠，仅需6400元。10000元3600元每年出游75天可免费住宿20天，节省2000元；其余50天正常住宿可享受八折优惠，仅需4000元。7500元3100元每年出游50天可免费住宿20天，节省2000元；其余30天正常住宿可享受八折优惠，仅需2400元。5000元2600元 银卡**会员普通游客平均节省每年出游100天可免费住宿15天，节省1500元；其余85天正常住宿可享受八五折优惠，仅需7225元。10000元2775元每年出游75天可免费住宿15天，节省1500元；其余60天正常住宿可享受八五折优惠，仅需5100元。7500元2400元5000元2025元 每年出游50天可免费住宿15天，节省1500元；其余35天正常住宿可享受八五折优惠，仅需2975元。 普通卡**会员普通游客平均节省每年出游100天可免费住宿10天，节省1000元；其余90天正常住宿可享受九折优惠，仅需7200元。10000元2800元每年出游75天可免费住宿10天，节省1000元；其余65天正常住宿可享受九折优惠，仅需5850元。7500元1650元每年出游50天可免费住宿10天，节省1000元；其余40天正常住宿可享受九折优惠，仅需3600元。5000元1400元11.1.4“**汽车旅馆卡”的销售方案(一)以及收益分析“**汽车旅馆卡”的推广和销售主要通过以下三个渠道进行：a、交通管理部门负责通过IC卡对全国车辆年检，具有绝对的不可替代性和强势姿态。**集团通过与车辆交通管理部门签订合作协议，要求每一个参加年检的司机都在年检的过程中进行**汽车旅馆卡信息登记，然后由销售员通过电话和网络等方式向已经登记的目标群体进行直接销售。b、中国的**旅行社每年接待1500万游客，协助宣传推广“**汽车旅馆卡”。c、中国共有2700多个县，如果按照发行100万张“**汽车旅馆卡”计算，仅以县级地区销售，每个县仅能够分配到370张卡(不含地级以上城市)。作为国家旅游局支持的项目，各县市旅游管理部门作为发行“**汽车旅馆卡”的代理机构，将使“**汽车旅馆卡”在各地成为稀缺商品，确保“**汽车旅馆卡”的顺利销售。按照这种推广方式，“**汽车旅馆卡”的定价为800元/张，年发行量为100万张，年收益可达8亿元。11.1.5“**汽车旅馆卡”的销售方案(二)及收益分析“**汽车旅馆卡”的销售采取多种模式，主要依托**汽车旅馆、**旅行社、各地与汽车经销和服务有关的经营实体、**预订网络进行销售，并以销售额的20%作为销售佣金。最初的销售将集中于各地的**汽车旅馆，以初次入住的旅客为主要销售对象，同时发动旅行社在组织自助旅游团时开展销售工作。按照每个** 汽车旅馆首次入住率50%、客房使用率50%、销售成功率2.5%、年均增长率20%、年均续费率50%计算：第一年500家汽车旅馆可接待初次入住游客500万人次，初次入住游客=500家×50间×2人次×365天×50%入住率×50%客房使用率。第一年500家汽车旅馆可销售“**汽车旅馆卡”10.33万张，第一年销售数量=初次入住游客413万人次×2.5%销售成功率第一年销售收入为11239万元，第一年销售收入=第一年销售数量10.33万张×平均售价1088元平均售价1088元=（1288+1088+888）÷3第二年销售收入为18549万元，第二年销售收入=10.33×（1+20%）×1088元+10.33×50%×1088×90%第三年至第十年销售收入为35.61亿元，第三年至第十年销售收入=10.33×（1+20%）（n-1）×1088元+10.33×（1+20%）（n-2）×50%×1088×80%其中N=第X年“**汽车旅馆卡”十年销售收入预计为38.59亿元。考虑到代销机构的销售积极性，**集团将给予20%销售佣金。则扣除销售佣金后的现金收益为30.88亿元。“**汽车旅馆卡”的价格仅为汽车售价的1%左右，其所蕴涵的功能又十分契合年轻人和白领阶层追求自我的个性化旅游需求。因此，**集团通过与“有车一族”和潜在购车者零距离接触的汽车销售公司及维修公司销售“**汽车旅馆卡”，一方面增加客户服务内容，另一方面可以通过20%的高额回扣提高企业利润。**集团确信借助这些企业将使“**汽车旅馆卡”的销售量成倍增加。11.2**汽车旅馆推广户外广告的收益分析11.2.1户外广告市场分析户外广告主要利用路牌、灯箱、霓虹灯、车厢、招贴等各种户外媒体发布的广告，具有形象生动、简单明快的特点。在中国广告行业飞速发展的今天，灵活多样、形式新颖的户外广告已经成为中国广告业继电视、报纸之后的第三大发布媒体。据全球最大市场调查公司AC尼尔森统计，2004年中国户外广告市场达到160亿元，比2003年的130亿元增长23.1%（见下图）。 11.2.2**汽车旅馆开展户外广告业务的可行性由于**汽车旅馆主要选择在著名景区景点的公共交通设施和高速公路主干道旁边，交通便捷、车流和客流量大，广告覆盖率容易统计；而旅游者和驾车长途旅行者来自全国各地且一般都具有较高的消费能力，这部分广告受众一贯受广告发布者的高度重视。因此，与相关的广告经营公司合作，在全国所有**汽车旅馆中利用楼顶、路牌、灯箱、霓虹灯等形式为企业发布户外广告是十分可行的，并能够为**汽车旅馆带来长期稳定的收益。11.2.3**汽车旅馆开展户外广告业务的形式和收益**汽车旅馆优秀的地理位置和庞大的旅客流量能够吸引大量广告用户，开发这些用户并获得收益主要采取以下两种方式：a、以**集团为龙头，通过与盛世长城广告公司签订合作协议，打包出售所有**汽车旅馆的户外广告发布权。这种方式可以降低广告经营的风险，减少费用支出。按照全国500家**汽车旅馆估算，广告经营权的转让收益能够达到5000万元（每家旅馆可树立两块广告牌，每块按每年5万元计算）。b、以单体**汽车旅馆为主体，各自分别在其区域内与当地的广告经营机构合作，按照当地市场价格出售广告经营权。分散出售的方式能够提高**汽车旅馆的广告经营收益，但是需要各个旅馆付出必要的精力，可能会增加成本支出。按照全国500家**汽车旅馆估算，广告经营权的转让收益能够达到6000万元（每家旅馆可树立两块广告牌，每块按每年6万元计算）。11.3**汽车旅馆开展楼宇视频广告的收益分析11.3.1楼宇视频广告分析 短短几年之间，楼宇视频广告从无到有，很快占领了国内主要城市绝大多数的写字楼，并开始向大卖场、连锁超市等延伸，形成了一个规模庞大的广告媒体平台。2006年1月9日，中国最大的户外视频广告运营商分众传媒与其最大的同业竞争对手聚众传媒在上海共同宣布合并，新的分众公司占据全国楼宇视频广告市场98%的份额，预计2005年收入可达14亿元（据央视市场研究(CTR)的调研报告），目前，新的分众传媒将目标从已经建立的以写字楼、商住楼为核心的商务人士联播网，逐步扩展覆盖到由机场、宾馆组成的商旅人群联播网。11.3.2**汽车旅馆开展楼宇视频广告的收益分析**连锁汽车旅馆遍布全国各地，预计每天客流量将达到10万人次，其中以具备一定消费能力的旅游者和长途驾车人为主。同时，大量**汽车旅馆会员将成为旅馆视频广告的固定客源，满足了楼宇视频广告主的要求。因此，**汽车旅馆具备了吸引楼宇视频广告的条件。鉴于分众传媒占据了全国楼宇视频广告市场98%的份额，**集团已经与新的分众传媒公司达成在全国**汽车旅馆中投放视频的协议。预计每年收益1000万元（按每个旅馆安装一部视频VCD，每年缴纳场地租金2万元计算）。11.4**连锁汽车旅馆特许加盟分析**连锁汽车旅馆是由**旅游集团有限公司投资建立的，以满足自助旅游者为主、低价半自助旅游团为辅的经济型连锁汽车旅馆。11.4.1**连锁汽车旅馆的发展目标和优势分析**连锁汽车旅馆的发展目标确定为每年新建500家，年接待游客100万人次，年销售收入3.65亿元，资本收益率保持20%以上，并在顺利运转和经营后，选择适当时机实现整体海外上市。**集团具备多种优势：**集团有着逾二十年的旅游行业发展经验，已经在中国旅游市场上形成了相当高的知名度和美誉度；**旗下253家**旅行社遍布全国，积累了大量的客户资料和旅游接待经验；**集团旗下的酒店管理公司聚集了大量经验丰富的酒店管理人才。**连锁汽车旅馆除了具备上述集团优势资源外，还具备网络经营、定位准确、市场潜力巨大、竞争压力小、经营管理难度低等优势。11.4.2**连锁加盟店的目标定位目前中国被称为汽车旅馆的酒店虽然已经出现，但是单店经营规模小、位置分散、布局也不合理，由于缺乏科学的管理标准，服务质量无法保证，在同业竞争中往往处于劣势地位，经营效益更无从说起。鉴于这种现状，**集团在通过自建等方式发展**汽车旅馆的同时，还会积极采取特许加盟的方式进行品牌和管理扩张。但是，为了保证提高经营收益，保证品牌建设的连续性和一致性，**集团将有条件地选择最合适的单体酒店加盟**连锁汽车旅馆网络。特许加盟**连锁汽车旅馆网络的旅馆应具备的具体条件包括： a、加盟店的所有者或经营者应理解、赞同并支持**连锁汽车旅馆的经营理念和宗旨，愿意遵守**集团的管理和运作规则。b、加盟店产权必须明晰（如果是租赁物业则租赁期限必须保证在10年或以上），酒店位置、结构、功能和主要设备必须满足汽车旅馆的基本要求。c、加盟店周边同类或相似住宿设施相对较少，公共交通便捷，邻近地区有吸引旅游者的景区景点或人文名胜，附近最好有娱乐活动设施和就餐购物场所等。d、加盟店应具有较明显的自身优势，如与当地相关部门、组织及团体关系密切，具有接待自助旅游者的经验等。e、加盟店目前经营状况稳定。11.4.3加入**连锁酒店经营网络的益处符合上述条件的宾馆、酒店、招待所都将是**连锁汽车旅馆的潜在加盟店，而加盟**网络将为这些酒店带来单体经营不可能获得的益处。 **加盟店普通宾馆/酒店/招待所网络及品牌1、网络覆盖全国；2、品牌有二十年历史，已在国内旅游行业中享有极高声誉。1、各自为战，网络覆盖面小；2、品牌认知度低。目标市场1、自助旅行者，特别是自驾车旅行者（包括团体）；2、长途驾驶者；3、家庭商务散客、度假散客，或无明确目标市场。提供服务1、服务对象主要以会员为主；包括散客和旅行团；2、提供自助游服务；3、全国订房系统和800免费电话为会员和其他顾客提供遍布全国的汽车旅馆预订服务；4、代售**汽车旅馆会员卡。1、主要以提供住宿、餐饮及商务配套服务为主；2、无统一会员体系及预订网络。质量监控1、**集团制定关于旅馆硬件及服务的统一标准；2、**集团会定期进行年审、暗访及抽样检查；3、**集团会定期进行会员意见调查，并向加盟旅馆反馈。星级酒店由国家和地方旅游部门进行年审；其它酒店或招待所无系统和统一的质量监控体系。宣传促销1、统一的覆盖全国的**网络和** 旅行社进行宣传；2、会员间的网页及会员刊物的相互介绍；通过会员口碑进行宣传1、不可能进行覆盖全国的宣传促销；2、促销手段一般通过旅游广告、宣传手册、旅游交易会等促销活动进行宣传促销。价　格便宜实惠，对会员价格较稳定并更优惠。价格较高，价格随行就市波动大11.4.4开展特许加盟的收益开展特许加盟对**连锁汽车旅馆的发展作用很大，主要包括：a、实现快速扩张，提高市场占有率适合**连锁汽车旅馆管理标准的单体酒店数量巨大而且经营状况普遍不好，**集团具备的集团化、连锁化优势对这些酒店的吸引力很大，预计年增加加盟店50家。**连锁酒店通过特许加盟将实现快速扩张并有效提高市场占有率。b、形成连锁规模，打造知名品牌特许加盟店无需投入资金建设，只要管理标准能够得到有效的实施，将在提高市场占有率的同时，使“**旅游”的品牌迅速扩展到全国各地。c、通过收取加盟费或管理费获得现金收益加盟店获得特许经营权和品牌使用权，也就获得了**集团所拥有的各种资源优势和**连锁汽车旅馆的管理规范和经营标准。因此，**集团将根据加盟店所在的省市、地理位置、旅馆规模和价格水平每年收取5万-10万元（平均为7.5万元）的特许权使用费或管理费。如果加盟店需要委托管理，**酒店管理公司将派驻管理团队并按照营业额的2%收取管理费。第十二章企业组织结构与劳动定员12.1**汽车旅馆项目具有独立法人资格**汽车旅馆的投资主体为**集团（香港）有限公司，注册成立“**汽车旅馆管理有限公司”，统一由**旅游集团实行集团化管理。**集团（香港）有限公司为项目法人，对项目策划、资金筹措、建设实施、委托经营和债务偿还等实行全过程负责。12.2组织机构**汽车旅馆由**（香港）公司投资建设，建设完成后与**汽车旅馆管理有限公司签定“委托管理协议”，由**汽车旅馆管理公司统一实施管理。**汽车旅馆管理公司组织机构设置完全按照上市公司内部治理标准建设，实行董事会领导下的总经理负责制。组织机构设置如下： 董事会监事会总经理市场拓展部证券部企业策划部网络部客户服务部行政人事部计划财务部营运部系统支持内容管理会员管理客户管理市场销售资金管理会计行政人事汽车旅馆1汽车旅馆2汽车旅馆3汽车旅馆50012.2.1**汽车旅馆管理公司人员编制总经理1名行政人事部经理1名、人事管理1名、行政管理1名计划财务部经理1名、会计3名、出纳1名营运部经理1名、职员2名客户管理经理1名、客户管理职员2名、会员管理2名企业策划部经理1名、职员1名网络部经理1名、职员3名证券部经理1名、职员1名12.2.2单体汽车旅馆人员编制经理1名会计1名出纳1名（兼）保安、工程2名快餐部3名客房部3名12.3岗位职责12.3.1行政人事部 ·人事：明确各部门职责及具体岗位工作；制定内部员工考核、奖惩、升迁等一系列人事制度，并负责监督执行；研究及制定公司内部薪酬、员工福利制度。·培训：负责统筹全公司的培训工作，以协助各员工提升技能，并提高服务水平；寻找各级员工的培训需要；设计有关优质客户服务、管理及领导才能、技术培训、岗位培训等培训课程。·行政：负责一般的行政支持。12.3.2计划财务部·会计：管理公司内部财务；负责公司内部成本计算及控制。·结算：负责公司内部的财务费用结算及与合作伙伴或特许经营商的资金结算。·资金管理：监控公司的现金流；根据公司的资金需求，制订融资策略，安排各项资金投资保值工作。·金融战略伙伴关系管理：协调与各财税审计部门及公司外部各金融机构之间的关系。12.3.3市场拓展部·销售：负责日常汽车旅馆、会员卡促销业务，包括客户接洽、合同签订及处理等。·市场：负责执行开拓**汽车旅馆市场的战略，制订具体行动计划；分析有关的市场与营运数据，以供制订市场战略与品牌战略之用；针对目标客户设计各种方式的促销活动。12.3.4客户服务部·负责接待及处理各种客户服务，并将其及时反馈给相关业务部门，有效监控服务质量、改进服务水平、提高客户满意度，为公司保持现有客户及拓展市场提供基础。·服务质量监控管理：对客户的意见和投诉的数据进行分析研究，并定期进行客户满意度调查；根据分析结果对改善客户服务提出建设性的意见及建议·会员管理；负责会员长期关系管理。12.3.5企业策划部 ·负责公司整体发展战略研究与调整，包括企业扩张方案设计及安排品牌战略方案的发展与研究；寻找开拓市场的机会以助业务拓展；寻找有助**汽车旅馆未来发展的战略合作伙伴。12.3.6网络部·营运支持：负责维护**汽车旅馆公司的网站日常运营，包括公司网站相关软件设计，及相关硬件设备的采购、安装、维护、更新、处理。·内容管理：负责**汽车旅馆网站的内容管理及更新。12.3.7营运部·负责督察所属汽车旅馆经营及管理，负责所有资产管理。·负责为汽车旅馆运营创造良好的外部环境。·负责总公司及各个汽车旅馆的各项规章制度制定。12.3.8证券部·负责关注国内外资本市场、证券市场、金融市场以及各类基金的发展动态，为企业发展提供参考。·负责关注合作战略公司（上市公司）在资本市场动态及公司运营动态，提出具体实施建议。·负责企业扩张、投资战略制定及执行。 第十三章建设进度规划与安排13.1建设进度安排随着中国经济不断发展,以及旅游业和汽车业的不断兴旺，汽车旅馆市场已经进入可快速发展阶段，前期工作包括市场调研论证、土地征用、初步设计、施工图设计等等，项目前期准备工作拟定2006年3月1日结束，工程施工即日开始,计划到2006年4月底完成30家汽车旅馆的建设任务,分布在全国30个省﹑市或者自治区，按着项目方案进展,9个月内将完工500家。表（6）：建设进度表截止日期2006.5.12006.7.12006.9.1完成建设数量30144326完成工程量6%28.8%65.2%累计完成量30174500图3:建设进度图 13.2建设进度表序号时间项目891011121234567891调研，论证2选址，土地征用3初步设计4施工图设计5土建施工6设备定货7职工培训8设备安装9竣工验收备注：图上表明为首期施工情况进度图，第二期和期三期工程按着首期土建工程计划顺沿。 第十四章投资估算14.1投资估算依据以及说明14.1.1本项目工程建设方案的内容与指标14.1.2类似工程建安工程费的造价指标14.1.3项目所在地区建设工程间接费及其他费用定额14.1.4有关设备厂商的报价资料14.1.5项目所在地区的土地费用的有关规定14.1.6建设部建设工程施工招投标管理暂行办法14.1.7建设部关于工程建设监理费的有关规定14.1.8建设部其他工程费用的有关规定本项目属于新建项目，在一年开发期内，根据资金筹措计划，分批次进行建设。财务分析将更为详细的反映资金使用情况。投资估算分为单体项目主体工程投资估算、单体项目辅助工程投资估算、整体项目主体工程估算、整体项目辅助工程投资估算。14.2单体项目投资估算参考同类规模旅馆的建设数据，依照建设部出台的所有相关的文件资料，经过严格测算，单体项目总投资为312.766万元（可性行研究工作按300万元计算），其中主体建筑工程投资为98.0万元(不包括征地费用),占单体投资总额的32%,设备设施选购费用为52.237万元，占单体投资总额的17%,装修工程投资为85.0万元，占单体投资总额的27%,辅助工程投资15.716万元(不包括征地费用),占单体投资总额的5%；其他费用占了总投资额的19%(包括了征地费用)具体详细构造见建设投资估算表一14.3整体项目总投资估算在对项目单体投资进行科学测算的基础上，按着投资规划，对项目整体投资进行细致测算，在9个月的建设期内，总投资为15亿元。其中主体建筑工程为4.9亿元人民币，占投资总额的第31%,装修工程投资额为4.25亿元，占投资总额的27%,设备设施选购预计花费2.35亿元人民币，占投资总额的15%;辅助工程建设投资额为0.7072，亿元人民币，占投资总额的4.5%。其他费用占了总投资额的22.5%(包括征地补偿费)。具体详细构造见建设投资估算表二第十五章：融资说明15.1融资说明 本可行性研究报告当年累计建设投资15亿元，初始投资3000万元，大体分为三期工程。第二期及第三期初始建设费用来源，则以建设完工的汽车旅馆进行评估，以评估后的价值在汽车旅馆建设所在地的各类银行作抵押贷款，进行下一个汽车旅馆建设。承建商承揽工程则以BT方式承建。以此资金计划开发建设，通过测算，完全可以实现当年开发建设500座汽车旅馆的资金需求。资金计划见下表：表（7）：资金计划表　第一月一日第三月一日第五月一曰投资额30001440069120旅馆建设数量（座）30144691.2完工后评估价值（万元）24000115200552960贷款额度（万元）1440069120　----贷款利息（万元）803.523856.896　----承建商BT方式资金（万元）600028800　----累计应付款（万元）21203.52101776.896　----第三期结束以后，累计应付款达到了122980.416万元注明：1、每期建设期为45—60天。2、评估、贷款期为10—15天。4、评估价值为800万元。15.2偿还计划15.2.1承建商BT方式的资金根据**汽车旅馆公司与承建商、银行，签署的BT方式合作协议内容，仅依据汽车旅馆未来市场前景及经营性收益现金流量，通过利润测算，完全有能力偿还。15.2.2.银行贷款依据资金计划表建设进度，一年之内可以建设865座汽车旅馆，届时仅广告牌收入、VIP会员卡收入就可以满足偿还银行贷款资金，如果包括传媒企业广告及类似于可口可乐广告进入汽车旅馆，完全有能力偿还贷款。15.3资金筹措方式“**汽车旅馆公司”以其出色的运作模型、商业模式、财务模型，及广阔的市场前景，通过各种方法进行融资。15.3.1吸引国内外投资公司及基金15.3.2项目起步运营产生净现金流后，与国际上市公司形成战略合作伙伴，以最短时间内完成在国际资本市场进一步融资，为下一步全面拓展中国境内的汽车旅馆，奠定资本实力。15.4投资收益分配 按照股东的权益分配。15.5股权结构股权结构参考以下建议：15.5.1根据国际投资惯例计算投资股权比例投资股权比例=投资额*回报倍数/回收期末盈利*市盈率15.5.2投资人的董事会位置（按公司法执行）投资人按实际所占股权比例计算董事会所占席位，经董事会选举产生董事长、副董事长，或经协商组建董事会。15.5.3公司经营管理层（按公司法执行）由董事会任命公司总经理、财务部经理，其他公司领导层岗位人选由总经理任命或总经理提名董事会任命。 第十六章：风险控制投资建设汽车旅馆项目存在多方面的风险。为了确保投资计划的顺利实施，确保预期收益的最终实现，需要对项目可能遇到的各种风险进行分析，并寻找适当的规避方法和控制手段。**汽车旅馆项目可能遇到的风险主要包括系统风险和非系统风险，其中系统风险主要包括：宏观调控风险、经济周期风险、自然灾害风险、通货膨胀风险；非系统风险主要包括：财务风险、信用风险、管理风险、经营风险、建设风险、市场竞争风险等。16.1系统风险分析及控制16.1.1宏观调控风险宏观调控风险主要是指银行信贷政策的调整对项目实施抵押贷款计划的影响。2004年中央采取了果断的措施加强对国内投资的调控力度，通过银行信贷政策的变化抑制房地产、煤炭、电力等行业的过度投资行为，并直接造成了各大银行对民营企业贷款进行严格控制，导致大量民营企业出现资金紧张的问题。而**集团项目投资的前期启动资金虽然能够保证项目的开展，但是后期贷款不能顺利解决将直接影响项目计划的顺利实施。由于国家宏观政策的调整无法预期，因此**集团必须通过有效的手段保证资金链的稳定，密切注视银行信贷政策的调整。16.1.2经济周期风险经济周期风险主要是在于**集团对旅游市场、汽车市场和能源市场的前景判断。任何一个行业都会遇到经济周期波动的影响，**汽车旅馆主要建设于景区景点附近，接待的客源以自驾游客和旅行团为主，而旅游市场发展波动势必影响旅馆客源的稳定性和成长性。另外，汽车产业与能源市场的变化对客源的影响也十分巨大，特别是近几年汽油价格不断上涨，造成人们驾车出行成本增加，导致自驾游客的旅游热情受到较大影响。因此，需要各地**旅行社的密切配合以避免客源出现较大波动。16.1.3自然灾害风险旅游行业对自然灾害的发生十分敏感。2003年我国出现的SARS疫情，导致我国的旅游市场出现大幅度的滑坡，同时也极大的打击了酒店业的发展势头。另外，旅游景区自然环境的变化或自然灾害的发生也会影响到游客的数量，并进一步影响到汽车旅馆的经营收益。规避自然灾害的可能性很小，只能依靠必要的保险手段降低自然灾害带来的损失。16.1.4通货膨胀风险通货膨胀与经济周期关系密切，但是这种风险对企业经营的影响是双向的。一方面，由于物价上涨人们出游的热情会受到相应抑制，导致旅馆客源下降；另一方面物价上涨也使旅馆的单位收入得到提高。规避通货膨胀风险需要使企业尽快实现与海外资本市场的对接，通过资本市场的变化弥补经营损失。16.2非系统风险分析与控制16.2.1财务风险 建设500家汽车旅馆需要直接投资15亿元以上，如此庞大的投资资金可能带来较大的财务风险，特别是通过抵押贷款获得开发建设资金的同时，企业也会背上较为沉重的利息负担。规避因为融资产生的财务风险，需要从加强经营管理、统筹计划、融资渠道、投资资金使用和调配等几个方面进行严格控制，比如在集团公司成立资金管理部，对自有资金、直接和间接融资资金、经营收入等进行合理的计划安排，一方面保证建设资金和运营资金的充足，另一方面也可以通过内部调节手段保持合理的财务负担和资金链的稳定。16.2.2信用风险信用风险主要包括在项目建设过程中各个合作伙伴的诚信危机。其中建筑设计公司、建筑施工公司、设备及配套产品提供公司等合作伙伴不能够按照合约履行义务，或者其自身出现资金或其他问题，都将直接影响**汽车旅馆项目进展。而诸如广告传媒合作者、旅行社等合作伙伴也可能出现信用问题，并进而导致旅馆的经营和收入损失。处理这种风险除了加强对各种合约履行进行密切关注外，还应当制定必要的备用方案，以确保风险发生时产生的损失最小。16.2.3管理风险**汽车旅馆采取委托酒店管理公司管理的经营方式，现金流就是通过日常的经营管理体现出来的。如果管理公司不能尽责或者其制订的管理制度不规范、制度执行不严格，都可能造成旅馆的经营损失。这需要通过在委托管理合同中附加惩罚条款加以约束。另外，“**汽车旅馆卡”的服务功能中给予会员免费住宿的承诺，一旦后续服务质量和会员管理出现漏洞，将对**集团的品牌建设产生致命的影响。这就需要在作出服务承诺时充分考虑后期管理可能遇到的问题，并在日常管理中予以必要关注。16.2.4经营风险由于**汽车旅馆单体规模小、经营成本低，所以经营风险相对较小，只要管理控制到位，经营成本不会产生较大的波动。需要注意的就是入住率的保证程度。16.2.5建设风险建设风险主要是指由于前期准备工作进度和建筑施工方出现问题可能产生的风险。**汽车旅馆的建设首先需要获得相应的土地使用权和建筑许可，由于各地政府的土地和建筑政策不同，土地审批和建筑审批的进度将直接影响项目开发进度，可能导致项目建设延期和成本超支。这需要**集团在项目启动前完成项目调研和准备，各地方旅行社利用手中的资源给予协助。另外，建筑施工方自身出现不可预见的问题，会影响他们按照协议标准完成项目施工，并进一步影响旅馆的经营和下一步融资。规避施工方风险可以采取施工方提供完工担保，并制订赔偿方案。16.2.6市场竞争风险**汽车旅馆面对的市场竞争风险主要是不同区域内的同业竞争。同行业的竞争主要以价格竞争为主要手段，除了直接降低房价外，还以提供额外服务或促销等隐性措施变相降价。由于价格竞争往往两败俱伤，因此处理竞争风险时应该充分利用**汽车旅馆集团化、连锁化、标准化、品牌化的综合优势，选择合理有效的营销措施参与行业竞争。 第十七章：经济效益与社会效益分析17.1财务评价依据以及内容本项目财务评价主要根据单体工程的设计以及施工﹑经营来进行分析，分析方法完全参考国家计委﹑建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》以及国家现行的财税制度有关规定。 本项目计算期为10年，建设期为1年，（9个月，按1年计算）经营期为30年。根据项目的市场前景以及运营方案，可行性研究工作中项目经济效益评价部分包括：建设成本预测；运营成本预测；总成本；利润预测（月度、年度）；项目财务效益分析；投资效益分析；投资回报分析；不确定性分析；财务评价结论。社会效益评价部分包括项目社会影响分析和社会效益评价结论。所有表格见附件。17.2总成本预测2006年属于项目的建设期，随着单体建设完工数量的增加，项目运营成本不断增加，其中，人才招聘和培训费用﹑市场推广费用﹑水电费用以及工资所占比例较大，分别占了总运营成本的17.09%﹑31.6%﹑26.87%﹑10.2%。具体详细构造见财务测算表(6)总成本费用成本按月比较图（2006年建设期）根据附件表（6）,总成本费用从2007年开始陡然出现下降趋势。2007年18698.65万元，2015年下降到了18156.68万元。在酒店运营成本里面，工资﹑水电费用﹑通讯费用仍然占了相当大的比例。总成本费用按年比较图（2006年-2015年）17.3利润总额估算 本项目的利润估算见财务测算表（7），经过估算，项目建设期（2006年）的利润总额为7391万元。计算期（2007年-2015年）利润总额有按年逐步上升趋势，但是，上升率并不大，基本上保持在10.2%左右。企业营业税按5%计算，所得税率按30%计算，经营期共计上缴所得税22.9亿元人民币。17.3财务效益分析17.3.1投资效益分析项目按平均利润总额计算得投资利润率为29.42%项目按平均利税总额计算得投资利税率为58.68%17.3.2投资回报分析根据财务现金流量表，本项目现金流量情况估算结果如下：NPV=0,根据现金流量表正负变化次数只有一次，可以推断IRR有单一解。解方程得IRR=26.746%（取IRR=26.7%），按着I=12%折现系数，计算财务净现值为257268万元（取25.7亿元）17.4不确定性分析项目的不确定性分析主要是盈亏平衡分析和敏感性分析。17.4.1项目的不确定性分析本项目以投入利用率为（以经营收入为标志）来表示的盈亏平衡点，且视之为线形关系来进行盈亏平衡分析。EP=酒店年平均固定总成本/[酒店年平均经营收入-年平均可变总成本-年平均营业税]x100%=24.266%计算结果表明，该项目只要达到预测营业收入的24.266%时，项目即可以保本。其中：酒店年平均经营收入含所有收入，包括：酒店客房收入﹑广告收入﹑会员卡收入﹑大众媒体﹑特许经营收入以及信息服务收费和劳务收费等等。17.4.2敏感性分析敏感性分析是考虑项目实施过程中一些不确定因素对项目投资回报带来的影响，并根据各自的影响程度判断项目的抗风险的能力，该可行性研究工作中，主要对项目经营收入降低以及建设投资增加等不利因素进行分析，结果为：本项目整体抗风险能力较强。17.5财务评价结论 该项目在整个经营期内实现净利润为盈535263万元（取53.5亿元）税后投资利润率为29.42%，税后财务内部收益率为26.746%，财务净现值（I=12%）为257268万元，总投资回收期为3.74年。作为酒店业项目，投资回收期短，财务效益较好，不确定分析和敏感性分析表明，项目具有较强的抗风险能力，本项目在财务上是可行的。17.6社会效益分析17.6.1项目对社会的影响评价a、就业本项目建设期短，项目在短期内起步运营以后，将解决近5000人就业问题，增加收入6270万元。b、税收根据测算，项目从稳定运营期开始（2007年）。每年平均上缴税金25136.7万元。c、带动产业发展，促进当地经济发展根据旅游业以及国外汽车旅馆业相关特点测算，本项目建成以后，可以带动相关产业发展，比如：餐饮﹑交通等，提供就业岗位近60000个，这对当地解决政府社会问题具有重要的意义。同时，本项目可以促进当地产业结构调整，其效果明显且社会效益显著。通过本项目实施，将有效促进当地经济发展，增强当地经济实力。17.6.2社会效益评价结论汽车旅馆业是一项新型的行业，相似于旅游酒店业又区别于旅游酒店业，通过项目可行性研究，项目对中国第三产业的发展起到了推动作用，并带动其它行业的发展，同时，在增加社会就业﹑促进当地居民收入﹑增加地方税收都有显著的作用，本项目整体社会效益较好，但是，项目也存在一些社会风险，比如：由于汽车旅馆项目的开展，旅游者和外来的过往和居住人口增加，对当地居民原有的宁静生活环境造成一定的影响，可能会有部分当地居民在心理上产生不接受的态度。而且，随着项目进展肯定会对当地环境造成一定的影响，所以建议项目在设计和规划中应该妥善考虑这些事情。 第十八章可性行研究结论与总结18.1项目市场前景广大经过两年的项目调研及可性行分析论证，得出结论：汽车旅馆业在国际上社会工业化鼎盛时期在许多国家蔚然成风，积累了丰富的经验，并且取得了良好的经济效益和社会效益，特别是对旅游业的发展作出了卓越的贡献。近年来，随着中国汽车市场的持续升温，轿车已大量进入家庭。自2001年到2004年间，中国汽车增长率为50%—80%。今年一季度，轿车市场的增长率超过了20%。北京的市场增长率更高达36%，其中绝大部分的购车者为私人。另据有关部门披露，目前北京市的260万辆轿车中，私人车占了50%，而广东省每百户家庭的轿车拥有量已达2.3辆。预计，2010年以前，中国汽车保有量将以16%以上的速度增长。届时，中国有可能成为全球第三大汽车市场，仅次于美国和日本，我国汽车保有量将在6650万-8431万辆之间。中国有望成为世界上最具成长性和规模最大的汽车消费市场之一。可见，现有的有车一族和潜在的购车群体，蕴藏着的庞大的汽车旅游消费现实和潜在需求，而与之相响应的汽车产业的发展为自驾车旅游提供了内部动力。我国已经具备了发展自驾车旅游的经济基础。2004年，中国入境旅游、出境旅游和国内旅游均快速增长，旅游产业规模日渐庞大，中国已经成长为全球第五大旅游国。全年入境旅游人数达到10904万人次；旅游外汇收入累计为257亿美元。2004年，中国内地旅游出游人数达到11.02亿人次，首次突破10亿人次大关。国内旅游收入达到4711亿元。许多高速路段，比如西南出海大动脉沿线汽车旅馆业初现端倪，由此可见，中国的汽车旅馆业进入初期起步阶段，国家政策逐步完善以及国民经济收入的不断提高，必将有助于中国汽车旅馆业市场更为广阔。18.2运营方案可行经过大量的市场调研以及经过许多有经验的专家指导，该项目方案合理，技术可靠，实施效率良好。该项目在整个经营期内平均实现营业收入100755.8万元，税后投资利润为535263.848万元。作为旅游项目，该项目投资回收期短，项目财务评价良好，经过敏感性和不确定性分析，可以知道该项目的抗风险能力良好；而且，该项目对社会就业以及地方经济发展都具有重要的促进作用。18.3结论和建议通过对该项目客源市场前景、建设规模、服务功能定位、建设条件、融资策略以及财务效益等各个方面综合分析，我们认为，本项目符合现阶段国民经济发展的宏观政策、市场定位准确、选址科学、未来前景良好，一次规划、分期实施可行，基础建设条件良好、公用工程配套齐全，消防、节能、环保等措施严谨，财务效益指标显著。该项目可行。项目在实施过程中，由于涉及的地域不同，可能会存在统筹规划、有效运作方面的问题。 第十九章财务测算表19.1汽车旅馆房间收费标准19.2汽车旅馆经营收入表19.3单体汽车旅馆人员配置及薪酬19.42006年缩减汽车旅馆数目，人员配置及薪酬一览表19.52006年月度总成本费用表19.6总成本估算表19.7年度利润表19.8现金流量表 第二十章建设投资估算表建设投资估算表一:项目单体投资估算表序号工程项目单位数量单价总计金额比率（%）一主体工程单价（万）98.0（万元）32%1单人间12m2间100.1/m210*12*0.1=122双人间15m2间300.1/m230*15*0.1=453三人间20m2间100.1/m210*20*0.1=204大办公室50m2间10.1/m250*0.1=55小办公室10m2间40.1/m24*0.1*10=46餐饮中心100m2间10.08/m2100*0.08=87洗理中心50m2间10.08/m250*0.08=4二装修工程单价（万）85.0(万元)27%8单人间12m2)间100.08/m210*12*0.08=9.69双人间15m2)间300.08/m230*15*0.08=3610三人间20m2间100.08/m210*20*0.08=1611大办公室50m2间10.06/m250*1*0.06=312小办公室10m2间40.06/m24*10*0.06=2.413餐饮中心100m2间10.15/m2100*1*0.15=1514洗理中心50m2间10.06/m250*1*0.06=3三设施设备单价（元）522370元=52.237万元17%15单人间间1074440元=7.4440万元1床/垫副1*10350350*1*10=35002木椅子把2*105050*2*10=10003热水器台1*10270270*1*10=27004拖鞋双1*1044*1*10=405电视台1*1015001500*1*10=150006白炽灯件1*103030*1*10=3007床头灯座1*101010*1*10=1008空调台1*1018001800*1*10=180009小茶几副1*108080*1*10=80010挂衣架柱1*102020*1*10=20011凉衣架个5*1015*1*10=5012被子套2*101002*100*10=200013枕头个1*10201*20*10=20014枕巾个2*1052*5*10=10015插座个1*10101*10*10=100 16窗/门配套个1*1025002500*10=2500017座便个1*10500500*10＝500018肥皂盒架个1*10510*5＝5019浴头个1*103030*10＝30016双人间30244830元=24.483万元1床副2*30350350*2*30=210002木椅子把2*305050*2*30=30003热水器台1*30270270*1*30=81004拖鞋双2*3042*4*30=2405电视台1*3015001500*1*30=450006白炽灯副1*303030*1*30=9007床头灯座2*301010*2*30=6008空调台1*3018001800*30=540009大茶几副1*30180180*30=540010挂衣架柱2*30202*20*30=120011凉衣架个8*3018*30=24012被子套4*301004*100*30=1200013枕头个2*30202*20*30=120014枕巾条4*3054*5*30=60015插坐个1*30101*10*30=30016窗/门配套套1*3025002500*30=7500017座便个1*30500500*30=1500018肥皂盒架个1*3055*30=15019浴头个1*303030*30=90017三人间间1087970元=8.797万元1床副3*103503*350*10=105002木椅子把3*10503*50*10=15003热水器件1*10270270*10=27004拖鞋双3*1043*4*10=1205电视台1*1015001500*10=150006白炽灯副1*103030*10=3007床头灯座3*10103*10*10=3008空调台1*1018001800*10=180009大茶几件1*10180180*10=180010挂衣架柱1*102020*10=20011凉衣架个10*10110*10=10012被子套6*101006*100*10=600013枕头个3*10203*20*10=60014枕巾个6*1056*5*10=300 15插坐个2*10102*10*10=20016窗/门配套套1*1025002500*10=2500017座便个1*10500500*10=500018肥皂盒架个1*1055*10=5019浴头个1*103030*10=30018大办公室间139000元=3.90万元1空调（台式）台175007500*1=75002办公桌个8250250*8=20003椅子副88080*8=6404保险柜个1550550*1=5505资料架副1015001500*10=150006资料柜件2400400*2=8007电脑台155005500*1=55008插座个1101*10=109窗/门配套个235003500*2=700019小办公室间312570元=1.257万元1办公桌个1*3250250*1*3=7502椅子把1*38080*1*3=2403物品架件1*318001800*1*3=54004白炽灯件1*33030*1*3=905洗脸盆件6*356*5*3=906窗/门配套套1*320002000*3=6000经理室间113130元=1.313万元201办公桌个1600600*1=6002椅子把4180180*4=7203资料柜件1450450*1=4504资料架件110001000*1=10005衣架柱12020*1=206电脑台155005500*1=55007白炽灯座13030*1=308插坐个1101*10=109空调台118001*1800=180010窗/门配套套13000300021餐饮中心间135090元=3.509万元1桌子条206020*60=12002椅子条806080*60=48003组合白炽灯副81208*120=9604冰箱台155001*5500=5500 5餐具套601060*10=6006物品架件160006000*1=60007电视台115001500*1=15008空调台230002*3000=60009插座个3103*10=3010窗/门配套套325002500*3=750011座便个2500500*2=100022洗理间间19840元=0.984万元1洗衣机台240002*4000=80002物品架个12501*250=2503洗衣盆个2402*40=804插坐个1101*10=105窗/门配套套115001500四辅助工程167160元=15.716万元5%23车场m2800120800*120=9600024电力设施200002000025供水设施m2/d40t2400026垃圾站座13000300027果皮箱个2802*80=16028入口标志个1200029入口道路m1000030绿化M220010200*10=2000五其他费用单价（万元）31前期/征地费用万元4(均摊)32建设单位管理费万元033基础设施配套费M22534工程勘察费万元1.2935工程设计费万元8.5336工程监理费万元4.28337工程许可证费用万元0.25238预算编制费万元0.85339质量监督费万元0.12640职工培训费万元5.23741施工图审查费万元0.67542搬运交通费万元0.52六建设期利息万元5七基本预备费万元10八涨价预备费万元0九总计312.766万元 备注：1.参考财建[2002]394号文,建设单位管理费=工程费用x1%.2.依据工程勘察设计收费标准，工程勘察费=建筑工程费x0.65%.3.依据工程勘察设计收费标准,工程设计费=工程费用x3.4%.4.工程监理费=工程费用x1.7%.5.工程许可证=工程费用x0.1%.6.质量监督费=工程费用x0.05%.7.职工培训费=设备购置费及安装费x1%.8.基本预备费=（工程费用+其他费用）x5%.9.利息率按5.58%计算。 建设投资估算表二：项目整体投资估算表(含500家汽车旅馆)序号工程项目投资额（亿元）比率备注一主体工程4.931%二装修工程4.2527%三设备设施2.3515%2.61185x90%=2.35四辅助工程0.70724.5%0.7858x90%=0.7072五其他费用前期/征地费用0.181.1%由于前期调研费用和可行性研究工作费用累加在首期，所以投资总额里面仅仅包含一项前期费用。建设单位管理费用0.0823由于是按批次进展的配套项目，经过谈判，建设单位总管理费用可以在单体总和上优惠。按优惠10%计算基础设施配套费1.628%工程勘察费0.0645工程设计费0.2133工程设计方案转移使用费按50%计算。工程监理费0.21421.4%工程许可证费用0.0126预算编制费0.021质量监督费0.0063职工培训费0.26181.7%施工图审查费0.03375搬运交通费0.026建设期利息0.044基本预备费0.714.5%涨价预备费0.05六总计15.75100%备注：1.参考财建[2002]394号文,建设单位管理费=工程费用x1%. 2.工程勘察费=建筑工程费x0.65%x90%(90%:谈判能力系数)3.工程设计费=工程费用x3.4%x50%(50%:工程方案复制应用，设计费折半)4.工程监理费=工程费用x1.7%.5.工程许可证=工程费用x0.1%.6.质量监督费=工程费用x0.05%.7.总设备购置费=单体设备购置费用总和x90%（90%：价格谈叛能力系数）7.职工培训费=设备购置费及安装费x1%x90%(90%:价格谈叛能力系数)8.基本预备费=（工程费用+其他费用）x5%.9.利息率按5.58%计算。'