烟草专卖局综合楼建设项目可行性研究报告 38页

'烟草专卖局综合楼建设项目可行性研究报告第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称**市烟草专卖局综合楼建设项目1.1.2项目建设单位**市烟草专卖局法人代表：单位地址：1.1.3项目建设性质迁建1.1.4建设单位概况**市烟草专卖局（湖北省烟草公司**市公司）组建于1984年，现有干部职工189人，其中在岗136人。近年来，卷烟销量稳步提升，实现利税逐年增长，2007年销售卷烟25002箱，实现利税7842万元，同比增长33.3%；2008年销售卷烟25500箱，实现利税10354万元，同比增长32%。2009年销售卷烟26826箱，实现利税10428万元，同比增长0.7%。目前，资产总额已达到16667万元。公司主要生产装备为卷烟送货车和专卖稽查车辆以及信息设施设备。38****咨询有限公司 1.1.5可研报告编制的依据和研究范围1、编制依据《中华人民共和国烟草专卖法》《国家烟草行业规范经营管理规定》《中华人民共和国烟草专卖法实施条例》《**市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》《**市城市总体规划（2008-2020年）》《**市土地利用总体规划》《烟草行业经营业务用房建设标准》**市人民政府办公室《关于市烟草专卖局在西城区筹建综合服务楼的通知》项目业主提供的其他相关资料2、研究范围项目建设的背景和必要性市场预测建设方案、抗震设计建设条件节能分析环境影响评价工程招标与建设进度投资估算财务评价38****咨询有限公司 1.2项目概况1.2.1建设地点项目拟建地点：**市周矶办事处，新城区318复线以北。1.2.2主要建设内容及规模总建筑面积10000m2。其中：业务经营用房7210m2，物流中转、罚没物品仓库2790m2。1.2.3主要建设条件本项目给水、排水、供电、供气、通讯、对外交通等外部基础设施条件均已具备。1.2.4项目投资及资金来源项目总投资3800万元。资金来源：自筹3800万元。1.3财务分析与评价**市烟草专卖局（公司）2009年销售卷烟26826箱，实现利税10428万元，上缴地方税收5946万元。项目建成后，预计年销售卷烟以10-20%的速度增长，实得利税和上缴税收将会同步增长，能给**市烟草专卖局（公司）带来良好的经济效益。同时，为**经济发展和人民生活水平提高提供更优质的服务。1.4研究结论与建设1.4.1结论**市烟草专卖局现在使用的综合楼于1985年建成，已有20多年，受周围建设38****咨询有限公司 房屋的影响，楼房有些部位已出现裂缝。由于当时建设综合楼时场地等因素的限制，建筑面积仅700多平方米，现已无法满足办公、培训和信息化建设的需要，局机关14个科室，分了三处办公，对工作带来诸多不便。如果全局职工开大会，必须到外面租场地，同时，信息中心、机房、档案室等场所狭窄，既不符合要求，也不安全。因此，建设综合楼项目十分必要。根据《**市城市总体规划》、《**市新城区控制详细规划》，市行政中心将整体搬迁至新城区。按照市政府的要求，**市烟草专卖局所申报的综合楼建设项目须在新城区建设。即，按照**市城市建设、新城区建设的需要，**市烟草专卖局建设综合楼项目亦十分必要。项目建设符合国家产业政策和行业准入规范。同时，项目建设得到了**市政府的重视与支持，市直相关部门也持支持态度。项目建设所需要的客观条件具备。**市烟草专卖局（公司）经营情况良好，资金条件具备，项目建成后，有较好的经济效益和社会效益。项目具有可行性。1.4.2建议项目按照市政府的意见及《**市城市建设总体规划（2008-2010年）》要求到新区建设，水、电、路、气、光纤等配套设施正在建设中，建议市建设部门加快基础设施的建设。38****咨询有限公司 第二章项目建设背景和必要性2.1项目建设背景38****咨询有限公司 国家工信部领导指出，烟草行业要深入贯彻落实科学发展观，坚持走中国特色新型工业化道路，继续严格控制烟叶生产规模，全面推进“卷烟上水平”工作，着力调整烟草产业结构，更加注重转变发展方式，切实提高运行质量和效益，努力实现又好又快发展。一是要着力推动发展方式转变，努力保持行业持续健康发展；二是努力保持烟叶生产稳定发展；三是全面加强质量品牌建设，提高行业整体竞争实力；四是切实加强烟草专卖管理，努力保持良好的市场秩序；五是进一步加强行业党的建设和队伍建设，努力发挥广大干部职工的积极性、主动性和创造性。国家实施“卷烟上水平”、“服务上档次”的战略的实施，给整个烟草专卖工作提出了新的要求。在这一大潮中，对全社会来说，烟草行业必须强化服务品牌建设，提高服务质量。在行业内部来说，**市烟草专卖局必须加强自身建设，包括服务基础设施建设和干部职工队伍建设，以提高竞争力，适应**市经济社会和人民生活水平提高的需要。2.2项目建设的必要性2.2.1适应**城市建设的需要随着城市建设的快速发展，**市城市圈逐渐扩大，中心城区道路交通、市政基础设施、公共服务设施不足。与即将建成的火车站地区难以形成有效的交通及功能组织，南北分离进出，对交通联系，功能布局造成分割。**市人民政府为突出“两型”社会试验区建设，结合**市城市总体规划（2008-2020）部署和沪汉蓉快速客运通道**站的建设需要，重点打造火车站地区、襄岳公路沿线新农村、中部新城区3大城乡发展新区（带），推进城市功能完善、交通功能提升和环境品质改善。使**38****咨询有限公司 市成为湖北省重要的石油、化工基地，武汉城市圈西部副中心城市，具备水乡**特色、历史人文特色的生态宜居城市。按照**市委市政府的战备部署，中部新城区的建设已于2009年实施水、电、路、气等基础设施建设。**市的政治、文化中心将在中部新城区形成，市委、市人大、市政府、市政协“四大家”机关以及市直主要部门将按照**市总体规划的要求逐步搬迁至新区。烟草企业已受到了**市委、市政府的高度重视，**市人民政府办公室2009年10月26日发出《关于市烟草专卖局在西城区筹建设综合服务楼的通知》，要求项目单位在2010年底以前开始建设。市规划部门已于2009年8月30日出具选址意见书。本项目的建设适应了**市城市建设的需要。2.2.2适应地方经济发展的需要2009年，**市地区生产总值完成232.07亿元，其中，一产业41.19亿元，二产业121.09亿元，三产业69.79亿元。地方财政一般预算收入完成48593万元。农民人均纯收入5531.25元，城镇居民人均可支配收入12613.11元。本项目的建设将适应**经济建设的发展和人民物质文化生活水平的提高。2.2.3适应行业整体发展的需要近几年来，烟草行业发展很快，**市烟草行业经营业绩以20%以上的速度递增。全国整个行业根据国家部委领导“卷烟上水平”、“服务上档次”的要求，都制定了“市场营销创一流、市场监管创一流、内部监管创一流、基础管理创一流、队伍建设创一流，文化建设创一流”的工作实施方案。38****咨询有限公司 要适应行业整体发展的需要，就必须搞好服务基础设施建设。本项目的建设正是适应了这一需要。2.2.4适应现代物流的需要2009年3月10日，国务院正式发布《物流业调整和振兴规划》，规划明确指出，要“加快发展现代物流业，建立现代物流服务体系，以物流服务促进其他产业发展，为全面建设小康社会提供坚实的物流体系保障。”规划把“城市配送工程”作为几大重点工程的第三项工程提出来。大力发展现代物流业，一是应对国际金融危机的迫切需要；二是适应经济全球化趋势的需要；三是国民经济持续快速发展的必要保证；四是贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要举措。烟草物流是物流业的一个重要组成部分。**烟草专卖局的物流仓库设施简陋，场地狭窄，安全隐患突出，难以适应现代物流的需要。建设本项目，正是适应了现代物流发展的需要。2.2.5建设培训基地、提升干部职工素质的需要目前，项目单位由于受场地设施的制约，企业无固定培训基地，员工教育培训硬件设施差，文化娱乐设施基本上没有。建设本项目，有利于解决干部职工的培训和娱乐硬件，以提高干部职工的综合素质。第三章市场预测38****咨询有限公司 烟草行业属于垄断经营，并在一定程度上具有行政干预。虽然随着中国加入WTO，市场经济体制的不断完善，政府干预将逐步消退，取而代之的将是自由竞争。但是这将需要一个过程。应对市场，各企业应该创造企业形象，打造自己过硬的品牌，完善自己的经营管理模式，区分旺季、淡季做好营销，联合工商、公安、法院、检察、财政、税务、物价等部门加强专卖管理。鉴于此，本报告对于建设本项目的市场预测、原料来源、价格预测不作深入研究。第四章建设条件4.1场址所在位置现状38****咨询有限公司 4.1.1地点与地理位置本项目建设地点位于**市周矶办事处新城区318复线以北4.1.2场址土地权属类别及占地面积本项目用地为一般农田，根据新批准的国土利用规划，为建设用地予留地性质。项目占地20000m2。4.2场址条件4.2.1地理位置条件**自公元965年建县，迄今已有千余年历史。位于湖北省中南部，地处江汉平原腹地。东距省会武汉市154km，西至荆州市75km。1998年撤县建市，1994年列为湖北省直管市，总面积2004平方公里，其中平原湖区占78.8%，丘陵低山区占21.2%。4.2.2气象条件**市属北亚热带季风湿润气候区。四季分明、热量、雨量充足，无霜期长。全年太阳辐射总量业108-109千卡/cm2，年日照时数1945-1988小时，年平均气温15.4-17.0℃，年无霜期274天。**地区降水充沛，年平均降水量在972-11115mm之间。因受季风影响，降水季节性较强，年变化显著。春夏两季是降雨量最多的季节，一般占全年降雨量的70%以上。太阳辐射占全年75%，≥10℃的积温为全年80%。年平均蒸发量为1359.3mm，年均年中7-8月蒸发量最大，平均212.1和188.4mm；最小以低温阴雨的1月，为51.4mm。年平均相对湿度为81%，平均绝对湿度16.9。季节变化明显。境内地势平坦开阔，为冷空气南下通，冬季以偏北风为主，夏季以偏南风为主。年平均风速为2.5m38****咨询有限公司 /秒。8级以上大风日数，年平均4.2天，以春季风数居多。由于地势关系，南部大风日数多于北部。4.2.3工程地质、水文地质条件项目建设地属典型的冲积平原地质，处在新华头系第二沉降带江汉盆地品下陵凹陷交接地带。地层由更新世未至晚新世中期沉积的一套冲积、冲洪积、湖积的粘土、粉质粘土、砂砾卵石层组成。地下水类型为孔隙水。场地土覆盖层为一套松散、稍密的砂土层，厚度约17.5m左右。用标贯击数判别，N＞Ncr，为不可液化砂土。经验判别：VS≈80N1/3＝177m／s，场地土类型中软弱土，属Ⅱ类地层。水文地质，场地内地下水类型为孔隙水。1、2、3层为孔隙潜水，以下层为孔隙承压水。水位埋深0.6-1.96m，一般埋深在1.60m左右。水质分析显示：该水质在地层中出现时对任何水泥拦拌制成的砼均无侵蚀性。4.2.4社会环境条件近年来，**市按照“一主三化”38****咨询有限公司 的方针，围绕工业兴市目标，优化经济结构、增创竞争优势、培植新的经济增长点，经济得到了快速发展。2008年，全市地区生产总值211.82亿元，增长15.3%；规模以上工业增加值102.00亿元，比上年增长27.6%；三次产业比为16.9:53.2:29.9;外贸出口19764万美元，同比增长54.8%，近三年年递增41.6%；全社会固定资产投资88.32亿元，进三年年递增29.5%；社会消费品零售额为72.33亿元，比上年同期增长24.6%，进三年年平均递增18.9%；财政总收入达18.15亿元，比上年增长5.4%，近三年年平均递增17.6%，占GDP的比重达8.6%，工商税收占地方财政一般收入的比重达70.6%以上，全市综合经济实力连年位居全省市前列。先后荣获“全省县域经济发展先进县市”、“全省工业经济先进单位”、“全省最佳信用县市”、“湖北省**城市”和“省级文明城市”等称号。4.2.5交通条件**市交通条件优越，东通武汉，南连监利，西邻荆州，北接荆门，隔汉水与天门相望，沪（上海）蓉(成都)高速公路与318国道横贯全境。**市是全省唯一平原湖区公路网络试点和全国农村公路示范市，交通基础设施的密度和通达度均居全省前列。目前，全市公路通车里程1664.64公里，21个区、镇、处、场通二级路，371个自然村、分场都通了公路。市域“五横三纵”（五横：广泽大道、318国道、沪蓉高速公路、运拖公路、华容公路；三纵：潜监线、荆潜线、幸福公路）的路网骨架基本形成，一个干支相通，内畅外连的公路网络已具雏形。流经境内的汉江航运四季通畅，有年吞吐量达300万吨的红旗、泽口两个港口。全市交通正趋于国省干线公路高等级化、镇处公路黑色化、村级公路等级化、综合运输智能化、交通管理信息化的交通现代化水平。4.2.6公共设施条件给水：项目的生产用水、生活用水、消防用水，水源由**市自来水公司供应。排水：生产污水和生活污水，通过建筑物内的排水管线，排至市政排水管网。按照雨污分流原则，进入西城区城市生活污水处理厂收集管网。排水管径DN150。供电：项目用电由周矶供电所统一供电。供气：城市天然气主管道将敷设至该区域。38****咨询有限公司 通信：**电信、移动、联通、网通、铁通、视通等公司的通信设施完全可以满足本项目需求。4.3产业政策分析本项目选址已经规划部门同意。**市规划管理局以选字2009G4003号建设项目选址意见书，同意选址在周矶办事处。项目用地已经国土部门同意。经国土部门审查，该项目用地符合国家产业政策、供地政策及用地定额规定，符合**市土地利用总体规划。项目已经市环保局出具《建设项目环境影响登记表》。即：本项目符合国家产业政策。4.4行业准入分析**市烟草专卖局法人注册为429005000017313，经营范围有：卷烟、雪茄烟。项目建设单位符合行业准入条件。4.5项目单位自身建设条件**市烟草专卖局（公司）经营发展态势良好，经济效益增长幅度较大，2007年，实现利税7842万元，2008年实现利税10354万元，2009年实现利税10428万元，上缴地方税收5946万元。烟草行业实行专卖体制，人财物内外贸高度集中，有利于**烟草市场的统一管理。**38****咨询有限公司 市烟草销售网络建设得到全面推进，实现了以公司为经营主体，卷烟营销集中电话访销、集中分拣、分级配送的新业务模式的有效对接，构成了**市烟草管理系统强大的硬件基础。**市烟草专卖局拥有足够资金，且资金因行业特征而周转快，为项目的建设提供了充足的资金支持。第五章建设方案5.1编制依据《砌体结构设施规范》GB50003-2001《建筑结构荷载规范》GB50009-200138****咨询有限公司 《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002《建筑设计防火规范》GB50016-2006《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005《烟草行业经营业务用房建设标准》5.2建设标准根据**市烟草专卖局（公司）系统干部职工人数并充分考虑包括乡镇市场部所培训员工人数、以及对社会营销人员的短期培训，确定业务综合服务、办公用房建筑物规模。5.3建设方案5.3.1总平面设计项目场地位于规划中新城区周矶办事处318国道复线以北、五泽大道以南，建筑红线宽为105.26m，进深为190m，总用地20000m2，实际用地14737m2，建筑用地2360m2，道路用地7725m2，绿化用地4572m2，总建筑面积10000m2，建筑密度16.6%，容积率0.68，绿地率31%。5.3.2立面设计根据平面设计方案，结合城市新区总体规划方案，该项目办公楼主楼设计为8层，附楼为6层。5.3.3功能分区1、业务经营用房，建筑面积7210m2。38****咨询有限公司 根据业务经营综合用房使用功能，同时考虑信息管理、多媒体会议、职工教育培训功能，本项目拟建功能分区内容如下：（1）办公综合区：建筑面积1950m2；（2）辅助办公区：建筑面积2070m2，主要功能分区为大型会议室1个，中型会议室3个，小型会议室3个；接待室，档案室，资料室，文印室，培训（阅览室）各1个；收发室、值班室、传达室和文体室各1个；（3）生活服务区：建筑面积1730m2，主要功能分区为，食堂、临时休息客房、车库、开水间和卫生间；（4）设备区：建筑面积360m2，主要功能分区为，计算机房，通信机房，交配电室，锅炉房，制冷机房，空调机房，水泵房和电梯机房；（5）其他辅助区：建筑面积100m2，主要功能分区为，消防控制室，安保监控室，人防设施；（6）办证经营区：建筑面积1000m2，主要功能分区为，行政办证大厅，自营门店等。2、物流中转、罚没物品仓库等（建筑面积：2790m2）根据物流中转仓库使用功能，本项目拟建功能分区内容如下：（1）中转仓库：建筑面积1600m2，主要功能为卷烟零售户配送产品的临时存放地：（2）罚没物品仓库：建筑面积210m2，主要功能为罚没卷烟临时存放地；38****咨询有限公司 （3）车库：建筑面积950m2，为物流配送车辆集中停放；（4）门房：建筑面积30m2，为进出登记及安保值班；5.3.4配套设施（1）道路工程：采用环形道路贯通，路面宽7米。（2）给排水工程：给水就近从新城区规划城市主干道接入，根据消防要求布置室外消防栓。排水采用雨污分流制排入城市主干网。（3）电力、电信工程：电力、电信均从新城区规划城市电力、电信杆、管接入，场地内电力、电信均采用地埋式。预测总用电量700KW。根据业务经营综合用房并考虑信息会议系统的其他通讯要求，确定电话门数为98门。（4）围墙：考虑经济适用及美观效果，五泽大道及318国道复线采用铸铁式透视围墙，其余围墙采用砖砌围墙。5.4技术方案的比较分析及选择经初步分析，拟建业务经营综合用房项目可采取砖混结构、框剪结构、框钢结构等结构类型；砖混结构建设快，投资省，但稳定性较差；框架结构建设快，稳定性好，但投资稍大；框剪结构、框钢结构建设快，稳定性好，而投资大；故拟建业务经营综合用房项目采用框架结构较好。38****咨询有限公司 拟建物流中转仓库项目可采取砖混结构、框架结构、钢架结构类型；砖混结构建设快，投资省，但稳定性及防火性能较差；框架结构建设快，稳定性好，但由于跨度大，建设周期长，投资大；钢结构建设快，稳定性好，但投资大；故拟建物流中转仓库项目采用钢结构较好。拟建车库项目可采取砖混结构、框架结构、钢结构等结构类型；砖混结构建设快，投资省，但稳定性及防火性能较差；框架结构建设快，稳定性好，但由于跨度大，投资大；钢结构建设快，稳定性好，但投资大；故拟建车库项目采用钢结构半封闭较好。拟建门房项目可采取砖混结构、框架结构等结构类型；砖混结构建设快，投资省，由于跨度不大，其稳定性影响较小；框架结构建设快，稳定性好，但投资大；钢结构建设快，稳定性好，但投资大；故拟建门房项目采用砖混结构较好。第六章环境影响分析6.1环境质量状况6.1.1受纳水体环境质量现状受纳水体田关河水质为Ⅱ类标准。其他一般河流水质Ⅱ—Ⅲ38****咨询有限公司 类控制标准。6.1.2环境空气质量现状该区域大气环境质量达到《环境空气质量标准》（GB3095—1996）中的二级标准。6.1.3声环境质量现状项目所在地厂界符合《声环境质量标准》（GB3096—2008）中“3类标准和4a类标准”要求。6.2项目建设期对环境的影响6.2.1地表水环境影响分析项目污水受纳水体是市政污水管网，污水排放执行GB8978-1996《综合污水排放标准》表中二级标准。项目施工期所产生的污水主要有基础施工中的泥浆水、建材冲洗水，车辆出入冲洗水等生产污水和施工人员所产生的生活污水等。类比资料表明施工期生产污水中悬浮物、石油类，超过GB8978-1996《综合污水排放标准》表4中二级标准。生活污水主要是建筑施工人员的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注砼后的冲洗水，主要污染因子是COD、BOD5、SS、氨氮。其污染物产生浓度分别为COD约250mg/L、BOD5约150mg/L、SS约200mg/L、氨氮约25mg/L。38****咨询有限公司 地基挖掘时的地下水量与地质情况有关，浇注砼的冲洗水量与天气状况有关，主要污染因子是SS，其排放量均难以估算。该污水要进行截流后集中沉淀处理，否则将会把施工区块的泥沙带入城市下水管网中。考虑到项目施工期的短期行为，要求对施工场地所产生的污水应加强管理、控制。冲洗石料等建材所排放的污水，应设置专门沟渠，经格栅沉淀池处理。处理后的施工废水排入市政排水管网。采取上述措施后可以减少施工期生产污水中的污染物浓度，能满足《综合污水排放标准》表中二级标准。6.2.2环境空气影响分析项目施工期间对环境空气的污染主要来自施工扬尘。施工现场粉尘和扬尘的产生量在不同的施工情况下变化很大，各种粉尘和扬尘在晴朗、干燥、有风的天气下，将会对周围环境空气产生较大影响。为此要求项目施工时，在施工现场周围按规定修筑防护墙及安装遮挡设施，实行封闭式施工，对有可能产生二次扬尘的作业面应洒水降尘，车辆出工地时应进行冲洗，防止随车带走泥土，同时对运输土石方等车辆采取密闭措施，防止沿路抛洒，污染城市环境。6.2.3声学环境影响分析施工期间对周围声学环境的影响主要来自于各种机械（打桩机等）作业产生的噪声及振动。还有运输工具所产生的噪声。根据类比资料，项目拟采用的部分施工机械设备和将产生的噪声值及相应的噪声限值见下表。机械噪声值及相应限值表38****咨询有限公司 单位：dB(A)机械名称距声源10m处距声源30m处施工场界噪声限值噪声值平均噪声值平均昼间夜间挖土机、推土机、压缩机80～988774～80767555注：噪声限值系根据GB12523—90《建筑施工场界噪声限值》确定由表中可看出，即使距声源30m处，许多施工机械的噪声值仍超过相应的建筑施工场界限值，对施工现场周围环境产生较大的噪声影响。因此项目施工应严格执行建筑施工噪声申报登记制度，在工程开工前15日内向所在地辖区环保部门提出申报，填写《建筑施工场地噪声管理审批表》，经批准后方可开工。对施工机械设备要采取有效的降噪减振措施，如加弹性垫、包覆和隔声罩等办法，机动车辆进出施工场地应禁止鸣笛，夜间(22时至次日6时)严禁使用各种打桩机。在施工的各阶段均应严格执行GBl2523-90《建筑施工场界噪声限值》中的各项规定，将施工噪声控制在限值以内。6.2.4.固体废物影响分析施工期间所产生的固体废物主要有基础施工所挖掘的土石、主体结构施工所产生的施工废物料以及施工人员的生活垃圾等，不含《国家危险废物名录》中的有害废物。本项目建设土方量较大，施工阶段的开挖土地、运送大量建筑材料和投入使用前的装修，都将有废土和建筑、装修垃圾产生，其量较难估算，表现特征为量大、产生时间短。影响时间约半年，影响范围为附近周围环境。38****咨询有限公司 施工期间所产生的固废物应集中堆放，土石应及时回填，垃圾应及时清运(须办理准运证)，交有关部门进行相关处理，不会对周围环境产生不良影响。6.3运营期环境影响分析6.3.1地表环境影响分析项目运营期的污水主要来自于生活污水。污水经处理后从区块周围就近排入市政污水干管，送西城区污水处理厂集中处理。建筑物设雨水斗及雨水立管，地面设雨水口，汇集后排入城市雨水管网。本项目运营期的废气主要来自停车位汽车排放的尾气，汽车在行驶时将有废气排放，其主要污染因子有CO、HC和NO2等。另外还有公共厕所和生活垃圾所散发的恶臭。本项目运营期的废弃物主要是生活垃圾和办公用品垃圾，其量不是很大，但须按相关规定处置。6.3.2环境空气影响分析本项目建成后，无明显增加的空气污染源。对环境空气影响较小，环境空气质量仍能满足GB3095—1996《环境空气质量标准》中的二级标准要求。6.3.3声学环境影响分析项目所在区域噪声主要是汽车的交通噪声，可控制在相关标准之内。6.3.4固体废弃物38****咨询有限公司 本项目营运期的固体废弃物主要是生活垃圾。垃圾应及时清运(须办理准运证)，交有关部门进行相关处理，不会对周围环境产生不良影响。6.4环境影响评价综合上所述，该项目的建设符合城市总体规划和建设规划，在落实项目拟定的污染防治措施的情况下，各主要污染物排放浓度可实现稳定达标排放。从环境影响分析可知，污染物排放对环境的影响较轻，环境空气和地表水质量可维持在现状水平。因此，在严格落实拟定的污染防治措施和本报告提出的污染防治对策、建议的情况下，项目的建设从环境保护而言是完全可行的。第七章节能方案分析实施节能是我国发展国民经济的需要，我国的能源增长速度，总是跟不上国民经济的增长速度。能源短缺，已成为我国经济发展的一个根本性的制约因素。节约能源法第三十七条规定，“38****咨询有限公司 建筑物设计和建造应当依据有关法律、行政法规的规定，采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗”。2000年2月18日，建设部依法颁布了76号部长令《民用建筑节能管理规定》，先后颁布了一系列的建筑节能设计标准。建筑节能，就是指通过增强建筑围护结构的保温隔热性能和提高采暖和空调设备的能源利用效率，达到建筑节能的目标。本工程所有建筑材料都采用节能材料。7.1能源供应条件《**市新城区控制性详细规划》指出：新城区实际用电负荷335.56兆瓦，计算用电负荷201.34兆瓦。新建2座110千伏变电站，主变容量2×50兆伏安，电源来自220K千伏高场变。用电条件可靠。“川气出川”、“川气东送”工程主管道均经过项目区域。项目建成即可通气。7.2能源耗用情况项目建成后，主要能源消耗是电能，部分天然气。月耗电量在1万度以内。7.3设计依据《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001）。《湖北省居住建筑节能设计标准》（DB42/301-2005）。《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）。《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》（GB7107）。38****咨询有限公司 7.4建筑节能设计本工程设计执行建设部《民用建筑节能管理规定》及《民用建筑热工设计规范》GB50176-93。建筑节能设计符合《湖北省居住建筑节能设计标准》DB42/301-2005的各项规定。7.4.1该建筑的体型系数不超过0.35，符合5.0.3条。7.4.2窗墙面积比符合5.0.4条，（外窗传热系数K≤3.0W/m2·K）,各朝向最大窗墙面积比（限值）：南向0.4，北、东、西0.35。7.4.3建筑物1-8层的外窗及阳台门的气密性等级,不应低于现行国家标准《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》GB7107-2002规定的3级,及《建筑外门空气渗透性能和雨水渗漏性能分级及检测方法》GB13686-92规定的Ⅲ级。7.5节能措施7.5.1外墙：采用30厚聚苯板外保温涂料外墙面。7.5.2屋面：屋面防水隔热，盖瓦平屋面上采用35厚硬质聚氨脂泡沫塑料保温层；局部上人平屋面采用30厚挤塑聚苯板保温屋面。7.5.3窗户：所有窗采用塑料窗框，单框普通中空玻璃平开窗，空气渗透量不得大于2.5m3/m·h。7.5.4外门：采用防盗、保温、隔声等性能的金属门板，内衬15mm玻璃棉。阳台门：采用02ZJ602图集60系列平开塑料门做40mm厚聚苯乙烯泡沫塑料板的保温门芯板，上部为中空玻璃。38****咨询有限公司 7.5.5建筑物所有外窗及阳台门的气密性等级不得低于现行国家标准《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》GB7107规定的3级及《建筑外门空气渗透性能和雨水渗漏性能分级及检测方法》GB13686-92规定的Ⅲ级，空气渗透量≤2.50m3/m·h。7.5.6项目排水采用雨污分流制。7.5.7可应用太阳能利用技术,实现太阳能供生活热水。7.5.8采用节水型龙头，杜绝跑冒滴漏现象。采用冲水量为6L/次以下的便器，节约冲厕水量。7.5.9该建设项目所用材料全部采用节能环保材料，建设应符合国家现行节能相关法律法规。7.6运营期节能措施7.6.1使用节能电气产品。公用部分使用声控或延时开关。7.6.2注重节水技术、节水器具的使用，要求节水器具使用率达100%，污水处理率达100%，达标排放率达100%。7.6.3所有房间设置可开窗，房内保持自然通风。7.6.4室内采光应为自然光，房内无光污染。第八章劳动安全与消防8.1劳动安全38****咨询有限公司 建筑施工过程中要及时发现作业现场的危险源和安全隐患，提出改进的措施，并形成安全诊断报告书，作为一段时间内的安全整改工作的重点。作业现场诊断不仅要检查静态的项目（如消防器材的设置是否符合安全要求等），也要有动态的检查项目（如现场作业人员是否遵守安全操作规程等），对于一些隐性的检查项需要通过与作业人员的谈话去获取，真实了解各个环节管理、作业调度、作业交接过程中存在的问题。“安全诊断”实施的时间可以根据企业自身的情况，最好能以月为单位实施。实行安全生产责任制对于安全管理制度，要根据本企业的生产特点，重新制定或修订安全管理制度，使之在能保证安全的前提下，简单易行，真正起到事前预防的作用。通过宣传教育的形式使作业人员熟悉和遵守。提醒作业人员遵守岗位安全操作规程，安全管理人员必须随时深入现场检查安全操作规程执行情况，并采用各种内、外部激励机制，使作业人员提高安全意识，认识到安全操作规程的重要性。做好安全培训，特别做好新员工的“三级教育”。由于建筑行业人员的流动性大，“三级教育”更为必要。三级教育重点应放在使员工掌握所在施工队的作业特点、安全注意事项、个体防护要求、应急措施等方面。8.2消防8.2.1耐火等级和消防要求8.2.1.1本项目耐火等级为二级38****咨询有限公司 8.2.1.2消防要求a贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针，防止和减少火灾危害，保卫社会主义经济建设和人民生命、财产安全。b消防车道净宽不应小于3.5m，转弯半径不应小于8m，并设置照明。c未尽事宜参照《建筑设计防炎规范》等要相关规范。8.2.2消防系统室外消火栓由市政给水管网提供，室外消火栓管网在院内呈环状布置，室外消火栓为地上式，间距为120m。各道路出入口有2个；消防车道能通达院内每幢建筑的长边。本工程为二类民用建筑，结构选型采用砌体结构形式。建筑耐火等级二级，主要承重构件而火性能和极限均符合建筑设计防火规范之要求。根据建筑设计防火规范要求，确定楼梯间设置形式，确保房间内最远地点与外部出口间的距离符合规范规定的要求。室内消火栓用水量为15L/s，室外消火栓用水量为20L/s。火灾延续时间为2小时，消防泵设2台，一用一备。第九章抗震设计说明38****咨询有限公司 9.1工程概述本工程建筑抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，基本风压为0.35KN/㎡，基本雪压为0.45KN/㎡，地面粗糙度为B类，砖砌体质量控制等级为B级。9.2设计依据《建筑抗震设计规范》GB50011-20019.3抗震设计说明9.3.1结构概况本工程为多层砌体房屋，楼层为8层，层高为3.3m，总高度26.4m。9.3.2主要材料（1）混凝土混凝土强度设计值及其部位：等级使用部位环境类别备注C10±0.000以下垫层二(a)类厕所、浴室及外挑构件环境类别为二(a)类。C25±0.000以下基础梁，板C20±0.000以上柱、梁、板一类混凝土耐久性的基本要求：环境类别最大水灰比最小水泥用量最低混凝土强度等级最大氯离子含量(%)最大碱含量(kg/m3)一0.65225kg/m3C201.0不限制二（a）0.60250kg/m3C250.33.0混凝土保护层最小厚度：38****咨询有限公司 构件名称保护层厚(mm)构件名称保护层厚(mm)基础柱按标注尺寸扩大20mm,以满足其保层40mm厚的要求柱(±0.000以上)现浇板梁30现浇板20基础梁,板,柱40普通钢筋强度设计值见下表：级别fy(N/m㎡)级别fy(N/m㎡)HPB235(Ф)210HRB335(Φ)300砌体及砌体砂浆：材料使用部位墙厚砂浆等级与种类备注MU20混凝土普通砖±0.000以下370厚实砌M5水泥砂浆卫生间四周墙体用MU10钢筋混凝土普通砖M7.5水泥砂浆砌MU15混凝土普通砖±0.000～18.800240厚实砌M5混合砂浆9.3.3钢筋混凝土构造（1）梁a梁上有次梁或梁上有柱时，凡未注明者，在次梁或梁上柱两边箍筋应加密,加密间距50mm，每边加密根数不小于3根，并增设2Φ12弯45°的吊筋。b跨度≥4m的支承梁及≥2m的悬臂梁，应按施工规范要求起拱。（2）板a现浇板除特别注明外厚度均为120mm。跨度大于4m的板，要求板跨中起拱L/400。b现浇板带厚为120mm，主筋Φ12@120，且不少于2根，分布筋Φ6@200。38****咨询有限公司 c洞口：垂直于板跨方向的孔洞宽度b或圆孔直径D不大于300mm时，将受力钢筋绕过洞口。d现浇板伸进墙体长度不应小于120mm。e外露现浇檐板、女儿墙或通长阳台板，宜每隔12-15m必须设置温度缝，缝宽20mm,，内填沥青麻丝。（3）砌体、构造柱、圈梁、过梁a施工应准确预留槽洞位置，不得在已砌墙体上凿槽打洞。b不应在墙面上留水平槽、斜槽或埋设水平暗管和斜暗管。c墙体中竖向暗管宜预埋；无法预埋需留槽时，墙体施工时预留槽的深度及宽度不宜大于95mm×95mm。管道安装完后，应用C10细石混凝土或M10水泥砂浆填塞。当槽的平面尺寸大于95mm×95mm时，应填塞并将槽两侧墙体内预留钢筋相互拉结。d在宽度小于500mm的承重墙段及壁柱内不应埋设竖向管线。e墙体中不应设水平穿行暗管或预留水平沟槽。f管道不宜横穿墙垛、壁柱；需要时应采用带孔的混凝土块砌筑。g凡构造柱和柱与砖墙相连沿高度方向每500mm设置2Φ6水平拉接筋。每边伸入墙内不少于1000mm。靠近构造柱边缘的虚线为砖墙和构造柱连接的马牙槎垂直间距300，在GZ内钢筋搭接长度35d范围内，其箍筋间距应加密为100mm。h当圈梁被门窗洞口截断时，应在门窗洞口上增设相同截面的附加圈梁。附加圈梁与圈梁的搭接长度不应小于其垂直距离的二倍，并不小于1m。伸入顶层圈梁的构造柱长度不应小于40d。38****咨询有限公司 i门窗洞口均设过粱，梁端伸入支座不少于240mm，圈梁代过梁时底部增加2Φ12(加筋长为洞口宽+480mm)。jQL沿墙体轴线每层布置，圈梁顶标高低楼面0.120m。k底层柱根箍筋加密区长度应取不小于该层柱净高的1/3，以上各层为不小于柱净高的1/6和450mm较大者，加密区的箍筋间距为@100，直径同柱剖面箍筋直径。l在钢筋的搭接接头长度范围内，当搭接钢筋为受拉时，其箍筋的间距≤5d，且≤100mm；当搭接钢筋为受压时，其箍筋的间距≤10d，且≤200mm(d为受力钢筋中最小直径)。38****咨询有限公司 第十章项目招投标及实施进度安排依照国家发展计划委员会2000年第3号令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，本项目建设必须进行招投标。10.1招投标依据《中华人民共和国招标投标法》《合同法》中有关规定10.2招标范围对建筑工程、监理实行招标；设备进入政府采购序列。10.3招标组织形成采取委托招标的组织形式。10.4招标方式对建筑工程采取公开招标的方式，监理采取邀请招标。设备采购按相关规定执行。10.5招标基本情况本项目招标情况。见下表：招标基本情况表招标范围指标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程★★★安装工程监理★★★38****咨询有限公司 设备★★★重要材料其它情况说明：建设单位盖章年月日10.6项目工程进度安排项目建设周期为10个月。2010年8月—2011年6月。工程进度安排如下：2010年8月——2010年10月，项目前期工作。2010年10月——2011年3月，土建工程施工。2011年3月——2011年6月，装修，投入运营。38****咨询有限公司 第十一章投资估算及资金来源11.1投资估算1、本项目投资估算根据**市类似工程概预算指标对本项目进行投资估算。2、投资估算：本项目投资估算约为3800.6万元。拟建项目所需投资估算具体如下：（单位：万元）项目名称规模费用征地费30亩×18万元/亩540新装配电及供水工程2台400KVA箱变，自来水接入180场地平整、临时道路围墙　45业务经营综合用房7210m2×1200元/m2865.2二次装修费用7210m2×800元/m2576.8消防、电梯含喷淋、报警系统及二部电梯200中央空调　144.2强、弱电安装工程7210m2×200元/m2144.2物流中转仓库（含罚没物品仓库）1810m2×1500元/m2217.2车库952m2×800元/m276门房（含装饰性构架、电动门）　60场区给排水　70场区道路　75露天彩砖停车场及景观绿化　200安防工程　50设计费（含地勘、规划、测量）　95招投标、监理　50政府收取建设规费　60不可预见费　152合计　3800.611.2资金来源拟建项目资金来源为自筹。38****咨询有限公司 第十二章经济分析与评价12.1经济效益**市烟草专卖局（公司）2007年，销售卷烟25002箱，实现利税7842万元，上缴地方税收4151万元。2008年销售卷烟25500箱，实现利税10354万元，上缴地方税收4988万元。2009年销售卷烟26826箱，实现利税10428万元，上缴地方税收5946万元。项目建成后，预计年销售卷烟以10-20%的速度增长，实现利税和上缴地方税收将会同步增长，能给**市烟草专卖局（公司）带来很好的经济效益。12.2社会效益项目建成后，将为**经济发展和人民群众生活水平的提高提供优质服务。38****咨询有限公司 第十三章研究结论与建议13.1结论**市烟草专卖局现在使用的综合楼于1985年建成，已有20多年，受周围建设房屋的影响，楼房有些部位已出现裂缝。由于当时建设综合楼时场地等因素的限制，建筑面积仅700多平方米，现已无法满足办公、培训和信息化建设的需要，局机关14个科室，分了三处办公，对工作带来诸多不便。如果全局职工开大会，必须到外面租场地，同时，信息中心、机房、档案室等场所狭窄，既不符合要求，也不安全。因此，建设综合楼项目十分必要。根据《**市城市总体规划》、《**市新城区控制详细规划》，市行政中心将整体搬迁至新城区。按照市政府的要求，**市烟草专卖局所申报的综合楼建设项目须在新城区建设。即，按照**市城市建设、新城区建设的需要，**市烟草专卖局建设综合楼项目亦十分必要。项目建设符合国家产业政策和行业准入规范。同时，项目建设得到了**市政府的重视与支持，市直相关部门也持支持态度。项目建设所需要的客观条件具备。**市烟草专卖局（公司）经营情况良好，资金条件具备，项目建成后，有较好的经济效益和社会效益。项目具有可行性。38****咨询有限公司 13.2建议项目按照市政府的意见及《**市城市建设总体规划（2008-2010年）》要求到新区建设，水、电、路、气、光纤等配套设施正在建设中，建议市建设部门加快基础设施的建设。38****咨询有限公司'