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'融桥国际公馆销售策划方案[内容摘要]结合对融桥国际公馆的整体情况，市场现状，福州土地市场利用状况，楼盘成交量，对项目的SWOT分析，自身楼盘的价格定位，通过和竞争对手的项目定位的比较，最终达到的销售目标，及广告推广，推广费用等方面综合考虑，根据以上各方面信息估算出在整个销售过程中所需的大致费用，从而为该项目制定一套适合的销售策划方案。[关键词]销售策划广告推广项目定位一、项目整体概况融侨国际公馆地处群众东路、六一路交汇处，毗邻五一广场、于山、晋安河公园，周边有沃尔玛、市体育馆、市中心三大商圈。融侨国际公馆总占地55.47亩，总建筑面积约12万㎡，规划7幢楼：其中1幢2层商业及配套用房和6幢18-31层城市地标住宅建筑。融侨国际公馆社区共享3000㎡城市开放园林，设有8000㎡中央景观、奢享大堂、层峰会所等配套。表1：项目技术经济指标数据名称具体数据20 基地面积6360M2总建筑面积120000M2其中：住宅建筑面积M2所占比例%商业建筑面积M2所占比例%地下室建筑面积M2所占比例%综合容积率2.5建筑密度35%集中绿化率20%总户数580户其中：五房一厅1#7#楼50户各占比例11.6%四房一厅3#6#楼116户各占比例20%三房一厅5#楼68户所占比例11.7%机动车停车位（小区内）99辆其中：室内84辆所占比例84.85%室外15辆所占比例15.15%（三）周边环境融桥国际公馆位于群众东路、六一路交汇处，拥有极好的地理位置，拥有三大商圈，因此周边的配套设施齐全。如周边的餐饮：白宫大酒店、福中福大酒店、新华美大酒店、闽都大酒店、阿波罗大酒店、美海大酒店、银华宾馆、如家酒家、黄歧海鲜酒楼、福川日本料理、德克士、南岛渔村、豪享来等。表2：周边环境购物饮食休闲娱乐文化学府医疗站点交通路线20 长城沃尔玛、多媒体生活广场、利嘉沃尔玛、联信好又多、利嘉城、永乐家电等翡翠明珠温泉会所、太阳城桑拿、玩得火KTV、万豪温泉桑拿、元一茶道馆、日月新足浴、利嘉温泉会所、火足神农等光明小学、闽江学院附中、群众路小学、台江第五中心小学，国货路小学，象园中心小学等福建医大附属第一医院、协和医院、省妇幼保健医院、市妇幼保健医院、中山医院、回春药店、福州第六人民医院、榕参药店、象园街道社区卫生服务中心等59路,74路,K2路(王庄站)（四）项目SWOT分析所谓的SWOT就是融侨国际公馆项目自身的优势、劣势、机会和威胁，通过这四个方面进行分析，可对项目的多方面内容来个总的概括，并且从中得出对策。表3：项目SWOT分析优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）A、生活的配套齐全。有沃尔玛，好又多等大型超市，购物和娱乐场所多，还有医疗，教育，储蓄等方面都具备了。A、六一路和群众东路交汇处，周边的路段到高峰期的时候车流量大，易堵车A、使得该地区更加热闹，增加人流量A、周边尚有群升白马郡、正荣润城和融侨外滩三个质量相对较高的楼盘，竞争压力相对较大。B、交通便捷。有公交59路，74路等B、该楼盘所处的地段繁华程度较差；物业较差B、相比周边竞争楼盘，价格较低C、从目前福州市房地产市场来看，其成交量处于相对低迷状态，投资风险相对较大。（五）对策1、结合前面的因素分析，可以看出，融桥国际公馆虽然存在一些劣势，诸如，竞争压力大，绿地率相对较低等等，可适当增加相关方面的绿化；周边竞争楼盘多，可以在其它方面增加优惠。20 2、该项目所处地段在群众东路、六一路交汇处，自然环境较好；因此可以利用周边环境资源，对此加以宣传。综上所述，由于该地块地理位置优势，交通便利，且区位的各方面环境好，投资价值的潜力还是很大的。二、市场状况分析（一）福州房地产土地市场整体情况以图表表示福州楼市进入9月以后风云突变，“金九银十”已经过去，一手房成交量不断创下新高，二手房市场亦呈现出回暖迹象，议价幅度开始收窄，跳价重现市场，土地市场仍然捉摸不定，底价成交与地王同现。据不完全统计，福州在今年10月份期间加推、开盘的楼盘有十多家，从开盘量上来看，开发商对楼市的预期还是很乐观的。但楼市僵局能否打破，关键还在于开发商的降价幅度。2010上半年，福州土地交易量为1481.45亩，超过去年全年的土地交易量。2010年10月25日，马尾区又成功出让4幅地块，其中3幅为商务用地，1幅为商住用地，，均成功出让，今年的土地供应是大规模的，并且含金量高，均价也提高不少，这样一来，可以从一定程度上抑制地价不理性的上行，一定程度上也保证了商品房的供应量。10月，福州颁布楼市限购令后一周，国家在住房公积金利率方面又相对调高了0.25%，利率的微小提升对房地产市场的实际影响不大，但开发商仍继续盲目涨价，就造成了较大的影响。在限购令、加息等一连串调控政策背景下，福州豪宅市场却开始悄悄发力。10月份，融信戴维城、三盛托斯卡纳、北纬25N安妮女王、正祥橘郡和水岸君山等高端住宅项目纷纷加推新房源，成为二次调控后福州楼市的一大亮点。限购令出台后，售楼部的客流量相比之前的“金九”减少了近三分之一，但购买客户一八县群体居多，福州的限购令新政主要限制五城区内的新房购买，对闽侯等八县区域的大多数别墅楼盘暂时还不会有太明显的冲击。20 （二）福州住宅市场分析图表结合文字表示2010年4月14日开始，楼市新政到现在可以看出，福州一手房月签约量不是很稳定，上半年市成交总面积仅为105.29万平方米。前七个月，福州商品房屋销售面积同比下降27.0%，其中住宅销售面积更是同比下降了30.3%，降幅为本年度最高。从5月份的829套、6月份的1184套、7月份的821套、8月新增的可售房源为1420套，成交1302套，直到9月份成交1716套的成绩才见起色；以上数据反映的是新政前段时间对市场的销售情况。据福州房管部门统计，在3月份的第一周，福州的均价是11281元/m2,涨幅在1—3成左右；5月份的第二周，福州的均价是10852元/m2,涨了5.86%；成交套数103套，跌了58.63%；9月6号—12号福州共签约住宅290套，成交套数比前周减少49套，环比跌幅14.45%，成交面积环比跌幅12.02%。前三季度，开发商销售业绩再创新高，万科累计销售金额接近700亿元，保利地产也超过400亿元，前20家开发商卖房收入高达4710亿元。目前福州市可售住宅套数为1.29万套左右，供应量的上升，加上目前市场观望情绪的缓解，可使房价暂时稳定下来，不会出现太大的波动。（三）附近楼盘户型和均价情况完成3个竞争性楼盘的调查表1、正荣润城正荣润城项目由正荣集团旗下子公司福州正荣房地产公司开发，位于福州西二环南路东侧，南临宁化支路，总建筑面积8万平米，基地用地面积为22778平方米，建筑面积63778平方米，容积率为2.80；正荣润城，因为其地段优势，为项目的开发创造了优越的条件，附近有万宝商圈，闽江沿岸景观中心。正荣润城规划5幢高层建筑，层高在28-33层，其中2幢3层的公寓式办公楼；部分楼层6米挑高生活空间，最大的楼间距95m。2、融侨外滩项目地处南江滨休闲道上，西接通江路，北望闽江及主题公园。总共规划5栋32层超高层望江住宅。此次推出的是2号楼和3号楼，其中2号楼户型面积165-200平方米,起价18000元/m2；3号楼户型面积198-21320 平方米，起价19000元/m23、群升白马郡位于白马路东侧，所在区域是在福州市区的老小区之一。由9幢18-33层的高层住宅围合组成，一共包括1栋6层住宅，2栋18层住宅，6栋33层住宅。主推户型为120平方米左右，价格暂定。三、项目定位（一）策划定位“传奇之上，重新超越”融侨国际公馆，融侨集团21年荣耀回归市中心，2010扛鼎力作。ARTDECO建筑，近百年世界建筑史的尊贵符号，通过考究石材、钢材、玻璃的搭配、以打造艺术品的细致，再现市中心顶级奢华样板。毗邻五一广场、于山、晋安河公园，罕见3000㎡城市开放园林为社区优享；8000㎡中央景观、奢享大堂、层峰会所，顶级配套体现居住不凡气质；融侨物业13年荣誉首肯，国际公馆酒店式服务，彰显财富阶层的尊崇门牌。（二）目标客户群定位消费意向：随着经济的高速发展，我们周围的文化气息越发减弱，越来越多的消费者在找寻渐渐消失的文化氛围。正荣润城周边文化配套设施，为消费者找回人文氛围，充实客户的精神生活。1、处于优越的地理位置，外加周边配套的完善程度，自然环境的环抱，在空间的设计上，可以让居住者获得更多的使用面积，我们主要以140-180大户型为主打，豪华户型尽可以让您轻松享受生活，在和竞争楼盘定位的方向一面把目标定位得更广。2、针对以上综合情况，可将目标客户定位为：投资型买家，自用型买家，钟于新古典建筑风格的买家，高收入人群等。3、从投资方面来说，地段优势和完善的配套设施为其提供有力的保证；如果做为家用，也是很好的选择，出门方便，省时；而如果是喜爱这一种建筑风格的20 话就更不用多说了，是首选的考虑；高收入人群则要看他们对楼盘的综合比较和具体分析过后才会作出抉择。表3：目标客户群分析职业年龄教育程度支付能力购房目的其它要求高收入人群（白领、金领）22—30岁居多高中以上水平月收入7000以上，按揭，首付与月供均有投资，自用注重楼盘的综合素质，追求的是豪华享受企事业老板，个体商户老板35—50岁不限首付与月供均有投资钟爱地产的投资高收入的外籍人士（思乡情结）30以上不限首付与月供均有自用向往宜居生态地产，思乡情节自由职业者（投资、自用）22—40岁以上不限一次性付款，按揭自用，投资，保值增值享受良好的居住氛围，投资地产景观地产均有（三）价格定位1、在此阶段将和附近三个楼盘做对比，分别是正荣润城、融侨外滩和群升白马郡，法则是通过市场比较法将类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，然后把各因素分值测算出来，它是一种最直接，最有说服力的估价方法，测算出来的结果最容易被人们理解和接受，最后进行比较。详见下表：表4：楼盘对比名称融侨国际公馆正荣润城融侨外滩群升白马郡楼盘地址群众东路与六一中路交汇处福州西二环南路宝龙南侧闽江南岸，南江滨休闲大道南侧白马路东侧开发商融侨集团福建正荣集团融侨集团福建群升置业20 股份有限公司有限公司股份有限公司有限公司占地面积34557平方米22778平方米31250方米30682平方米优势（S）出行较便捷，建筑布局独特，景观美丽地理位置佳，自然环境优越区域优势明显，小区基础配套成熟周边配套好，是投资的好地块劣势（W）车流量大，物业管理较差车流量多，环境污染较大房源不够协调景观一般建筑类型板楼高层住宅超高层高层容积率2.52.82.833.2均价19000元/m220000元/m218500元/m2待定区域因素交通状况较好较好较好较好生活配套较好好较好好周边环境较好较好一般一般繁华程度一般较好较好较好其它因素朝向较好好较好较好景观较好好一般较好物业管理一般较好较好较好绿化率一般一般一般一般装修较好较好一般一般2、根据表1各因素的比较情况，下面绘制比较因素的状况修正表，如下表：表5：比较因素的状况修正表名称融侨国际公馆正荣润城融侨外滩群升白马郡成交价格19000元/m2待估18500元/m2待估成交日期2010年5月2010年12月2010年8月2010年12月交易情况-2%正常-3%-3%3、2010年1月至12月的价格变动情况如下：表6：价格变动表月份123456价格指数100100.398.5102.6101.3102.8月份789101112价格指数103.5103.3103.8104.1104.6104.920 注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100.4、房地产状况的比较判断结果，如下表所示：表7：房地产状况因素表房地产状况权重融桥国际公馆正荣润城融侨外滩群升白马郡区位状况0.510010098100实物状况0.398100100102权益状况0.21001009798接下来，对各个因素的调整系数进行求取，计算结果如下：a、公式：比准价格=可比实例价*交易情况修正系数*交易日期修正系数*房地产状况修正系数b、交易情况修正系数正荣润城：100/100融侨外滩：100/97群升白马郡：100/97c、交易日期修正系数正荣润城：1.046*1.049=1.097融侨外滩：1.033*1.038*1.041*1.046*1.049=1.224群升白马郡：1.038*1.041*1.046*1.049=1.185d、房地产状况修正系数正荣润城：100/98*0.5+98*0.3+100*0.2=100/113.1融侨外滩：100/98*0.5+100*0.3+97*0.2=100/98.4群升白马郡：100/100*0.5+102*0.3+98*0.2=100/100.2e、计算比准价格正荣润城：20000*100/98*1.097*100/99.4=22522.9元/m2融侨外滩：20000*100/97*1.224*100/98.4=25647.5元/m2群升白马郡：17000*100/97*1.185*100/100.2=20726.6元/m2f、最后结果=（22522.9+25647.5+20726.6）/3=22965.7元/m220 四、项目销售策划专案广告推广1、在广告推广中为主打户型做足了广告宣传，楼盘主打65m2—90m2中小户型，合理的室内设计，让您不会感受到拥挤，美丽的小区景观，让您闲暇之余尽情享受。下面介绍在此过程中所运用的广告媒介：（1）电视：具有视、听、读的综合效果，表现手法丰富，感染力强，艺术效果可达到极高的水平，欣赏价值高，信息量大，时效率也高，趣味性强。（2）报纸：可读性强，覆盖面广，权威性强，不同的版面具有不同的特定读者群。（3）网络：表现手法灵活，可传播信息量大，时效性强。（4）广播：传播速度快，费用较低。（5）杂志：读者群较固定，针对性强，有较长的时效，可以反复阅读，传播效率高，专业性杂志成本较低。（6）户外媒体：反复提醒，重于强调视觉刺激。2、此外，该项目在之前所打出的互动广告形式多样，精彩连连，具体如下：a、2010年10月10日晚，在项目对面的天度会，举办了名为“嘉年华”活动，以此来答谢客户。b、在流火夏季的5月，正荣润城又掀起新风暴——万斤水果送榕城。具体是将“直降5℃的水果券全城派发”，有不少客户领着水果券去天虹购买水果。c、前不久在好又多举行的“融侨国际公馆玩转世界杯音乐啤酒节”，可谓盛况当前。d、在此之前推出了玫瑰之约、清新茉莉等不同类型的大型活动。五、项目销售情况分析（一）销售定位以提升楼盘形象，积聚客户，预热市场。利用公开发盘，营造旺销20 的气氛，同时加强宣传力度，开发潜在客源。项目销售达到90%以上的销售阶段，主要针对困难产品有重点地推广，最终实现利润最大化。（二）楼盘销售的既定目标1、销售目标：在目标方面通过对客户群的分析定位，根据顾客对楼盘的需要和满意度，认可度等不断跟进调整，从而达到内部销售额。其它信息：①融侨国际公馆1#楼户型为179㎡，2#楼户型为139-162㎡，3#户型为139-162㎡，6#楼户型为165-182㎡，7#楼是楼王，户型为214㎡。②优惠户型：主力户型是140-180，现在开始预约，到开盘时每套可优惠1万元。③ARTDECO建筑，近百年世界建筑史的尊贵符号，通过考究石材、钢材、玻璃的搭配、以打造艺术品的细致，再现市中心顶级奢华样板。毗邻五一广场、于山、晋安河公园，罕见城市开放园林为社区优享；中央水系景观、奢享大堂、层峰会所，顶级配套体现居住不凡气质。2、活动安排：（1）11月18—22号，第23届海峡西岸(福州)住交会将在福州国际会展中心举行也叫“住房交流会”，时间为4天，届时可以制作出沙盘到国际会展中心参加展览，在这短短4天的时间中扩大宣传力度。确定出售的户型及布局，在会展期间就可以圈定一定的客源，在预热期时确定其认购资格。会展结束后，整理资料准备内部认购及市场的认购，做好开盘的准备，并确定出销售期间的优惠政策。（2）会展期间优惠信息：凡是有在会展中登记认购特定户型的顾客都可以享受1万元的优惠。（3）可享受到购房大礼大放送的机会.20 销售阶段特征营销组合策略销售重点11月27日开盘A．销售目标：约80套3300万计划完成90%A．价格策略：实现小幅度提价，以折扣方式体现（但对外不进行公布）140-180平米B．项目进度：封顶，样板区施工接近完成（泳池、部分景观先行、样板房）、工地现场清理完成B．传播策略：针对项目新定位，实现大面积广告轰炸，以都市生活，城市创意为切入点，主体针对二次置业者、台江区客户C．营销现场：营销中心情境氛围包装完成（看板、吊旗、移动展架等），在一期基础上提升二期整体品质感C．广告策略：l2#楼体广告、户外广告l报纸广告大版面与小版面结合，实现每周3-5个版面l网络广告、电视专题片D．辅助配合：现场看房车、物业保安配合完成销售队伍：针对本次活动提前进行人工培训D．活动策略：32选6全屋家电赠送方案（在11月27日至12月5日期间购房客户均可获赠价值3000元的家电组合礼品）实现开盘现场人气E．宣传：路牌广告：完美收关,一宅难求报纸广告：板块宣传、开盘信息DM派样、现场折页F．预算分配：38%（含案场包装4%，6月30日总推广费用138万）20 户型编号123456户型五房一厅五房一厅五房一厅五房一厅五房一厅五房一厅面积楼层162.72㎡140.17㎡141.1㎡140.15㎡140.17㎡162.72㎡116695167401678516830168751692021678516830168751692016965170103168751692016965170101705517100416965170101705517100171451719051705517100171451719017235172806171451719017235172801732517370717235172801732517370174151746081732517370174151746017505175509174151746017505175501759517640101750517550175951764017685177301117595176401768517730177751782012176851773017775178201786517910131777517820178651791017955180001417865179101795518000180451809015179551800018045180901813518180161804518090181351818018225182701718135181801822518270183151836018182251827018315183601840518450191831518360184051845018495185402018405184501849518540185851863021184951854018585186301867518720221858518630186751872018765188102318675187201876518810188551890024187651881018855189001894518990251885518900189451899019035190802618945189901903519080191251917027190351908019125191701921519260281912519170192151926019305193502919215192601930519350193951944030193051935019395194401948519530六、楼盘调查表价目表20 项目计算依据费率合计（万元）1开发成本731441．1土地费用475001.2前期工程费388土地面积1.2.1三通一平36983m210元∕m237建安费1.2.2规划设施费21952万1.5%329建安费1.2.3策划费21952万0.05%11建安费1.2.4水文地质勘测21952万0.05%111.3建安工程费21952实际面积1.3.1住宅89684m21400元∕m212556实际面积1.3.2办公m21600元∕m2实际面积1.3.3商业27737m21600元∕m24438实际面积1.3.4车位27542m21800元∕m249581.4基础设施费622土地面积1.4.1供水36983m215元∕m255土地面积1.4.2供电36983m275元∕m2227土地面积1.4.3煤气36983m27元∕m226土地面积1.4.4绿化36983m26元∕m222土地面积1.4.5排污36983m237元∕m2137土地面积1.4．6道路36983m242元∕m21551.5公共配套设施487实际面积1.5．1公厕60m21200元∕m27实际面积1.5．2超市2000m21200元∕m2240实际面积1.5．3幼儿园3000m2800元∕m2240建安费1.6开发期间税费21952万10%21951~6项之和1.7不可预见费70561万3%21172.开发费用9015开发成本2.1管理费用73144万3%2194销售收入2.2销售费用166424万3%4993假设借款为开发成本的50%2.3财务费用36572万10%*218283合计8215920 项目基本情况案名融侨国际公馆板块台江区物业公司福州融侨物业有限公司地理位置台江区六一中路东侧　类型　住宅和商业开发商融侨集团股份有限公司　代理/策划单位　JAVELIN嘉论营销设计公司　社区周边环境自然地理环境毗邻五一广场、于山、晋安河公园，周边有沃尔玛、市体育馆、市中心三大商圈。市政及交通59路,74路,K2路(王庄站)人文及教育附近的学校：光明小学、闽江学院附中、群众路小学、台江第五中心小学，国货路小学，象园中心小学等商业及金融附近的职能部门：国税局、公安消防第二中队、中国邮政、市规划局、省机械研究院附近的银行：建行、工行、农业、中国银行、光大、民生、中信、招商、恒生、深圳平安银行，邮政储蓄等　项目总体规划设计情况占地面积36998平方米总建筑面积120000平方米　总户数580　绿化率35%　容积率2.5　公摊　楼盘规划　规划7幢楼：其中1幢2层商业及配套用房和6幢18-31层城市地标住宅建筑。车位面积商业面积办公面积其他配套设施运动场所：福州市体育馆、维力健健身中心　附近的医院：福建医大附属第一医院、协和医院、省妇幼保健医院、市妇幼保健医院、中山医院、广爱药店、大参林药店、回春药店、福州第六人民医院、榕参药店、象园街道社区卫生服务中心等户型分析户型类型　五房一厅　　　　房型　　　　　面积　162.72㎡　　　　朝向　　　　　套数及比例　　　　　推广情况开盘时间2010-11-27　认购价格均价180000㎡售楼处　促销策略　宣传资料　客户来源及分析　卖点分析　营销分析　项目总体评价　市调成果□楼书□海报□户型图□光盘□会刊调查人调查时间　2010．12.2020 七、项目销售策划总体费用明细（一）广告目标部分1、造市：制造销售热点。2、造势：多种媒体一起上，掀起立体广告攻势。3、大范围、全方位、高密度传播售楼信息，激发购买欲望。4、扩大融侨国际公馆的知名度，识别度和美誉度。5、提升企业形象。（二）媒体排期及广告经费预算20 项目投放时间媒介规格/位置频率/数量投放主题费用备注融桥国际公馆开盘（2010.11.27）前期准备（案场包装折页项目新形象包装600000以实际执行尺寸为准（原有户外引导旗、围墙广告等更换内容）营销中心看板引导旗楼体广告围墙广告报纸广告9.8（周三）海峡都市报内版整版/项目新形象、开盘信息及优惠政策5922094000元×0.63折9.10（周四）海峡都市报23.5×4/802411800元×0.68折10.1（周五）海峡都市报23.5×4802411800元×0.68折10.5（周三）海峡都市报内版1/2版/2916047000元×0.63折10.20（周三）海峡都市报23.5×4/802411800元×0.68折11.3（周三）海峡都市报23.5×4/802411800元×0.68折11.11（周五）海峡都市报内版1/2版/2916047000元×0.63折11.20（周六）海峡都市报内版1/3/4466077000元×0.58折11.21（周日）海峡都市报内版1/2版/2961047000元×0.63折11.22（周一）海峡都市报23.5×4/802411800元×0.68折广播11.3巴士广播全天/项目新形象包装2000011.5电视10.1福州电视台非黄金时段/项目新形象包装20000011.3福建都市频道晚上21点播出/网络广告10.9-11.7新浪网/项目新形象包装原广告内容更换户外10.9-11.7/原广告内容更换新闻发布会11.2420 展会11.2640000其他费用30000合计：2453000元20 八、融桥国际公馆统一说辞统一说辞的应用在于灵活机动，根据客户的反映情况，合理规范有针对性的介绍项目。通常在面对沉默型客户时，应主动热情真诚相对打消客户的顾虑，引导客户开口话题。一、见面问候◎“先生/小姐，您好！欢迎光临融桥国际公馆。您是第一次来吗？”◎如回答“不是，以前有来过”，便问“请问以前是哪位销售人员接待的，还记得吗？”◎如客户回答“记得哪位销售人员”，应直接引导客户找原经办。◎如回答“是第一次来”，则继续做介绍。◎引导客户至沙盘边上，先询问客户贵姓，并介绍自己（初步相互交流）。开始进行项目的介绍。二、地理位置简要介绍您现在所看到的是融桥国际公馆全区模型，我们的项目位于群众东路、六一路交汇处，毗邻五一广场、于山、晋安河公园，周边有沃尔玛、市体育馆、市中心三大商圈。三、项目规划介绍全区总占地36998平方米，我们营销中心就设在台江区六一中路东侧（原福州机床厂），规划7幢楼：其中1幢2层商业及配套用房和6幢18-31层城市地标住宅建筑。四、建筑风格ARTDECO建筑，近百年世界建筑史的尊贵符号，通过考究石材、钢材、玻璃的搭配、以打造艺术品的细致，再现市中心顶级奢华样板。中央水系景观、奢享大堂、层峰会所，顶级配套体现居住不凡气质；融侨物业13年荣誉首肯，国际公馆酒店式服务，彰显财富阶层的尊崇门牌。请问先生/小姐/您需要几房的房子，我可以给您做详细介绍，您这边入座（引至会客桌切入正题）。20 结论融侨国际公馆以成熟的市场为依托，本着上规模、上档次的原则，注重塑造一个住宅、商业两功能为一体的新型楼盘。从整体概况，企业背景，SWOT分析，福州房地产土地市场状况，项目定位，销售定位，销售策划等方向出发，由浅至深，进行一系列的调查和解剖，给项目一个最精确的定位，从而开展更深层次的定位、策划和活动，整个销售费用占该项目的1.5%-10%，计算出在销售推广、策划及销售运作过程中总花费的费用为975500元人民币。融侨国际公馆地理位置优越，交通便利，结构布局、设计理念，硬件配套设计具有前瞻性，市场销售前景乐观，投资回报率较高，经济效益好，初步结论是：该套销售策划是根据正荣润城实际情况出发，为其量身制定的，对该项目本身来说是适合的。参考文献：[1]黄福新.房地产策划师［M］.北京:机械工业出版社.2009[2]柴强.房地产估价［M］.北京：首都经济贸易大学出版社.2008[3]栾淑梅.房地产市场营销［M］.北京：机械工业出版社2006[4]张敏莉.房地产项目策划［M］.北京：人民交通出版社.200720'