5星级假日酒店建设项目可行性研究报告 56页

'5星级酒店建设项目可行性研究报告4 目录第一章总论11.1项目简介11.2可行性研究报告编制依据、指导思想与范围21.3项目建设单位简介31.4研究的主要结论与建议4第二章项目建设背景与建设必要性52.1项目建设背景52.2项目建设必要性7第三章 市场分析与预测93.1 芜湖市旅游市场简析93.2 芜湖市星级酒店市场简析错误！未定义书签。3.3 项目周边市场环境分析93.4本章小结10第四章项目建设条件分析和需求分析114.1项目建设条件分析114.2县域经济基础分析124.3发展优势12第五章建设内容与规模135.1建设内容与规模135.2经营内容错误！未定义书签。第六章工程设计方案204 6.1设计依据206.2工程概况206.3建筑设计216.4结构设计216.5辅助工程23第七章环境影响分析277.1周边环境现状277.2环境影响分析277.3环境保护措施及治理效果28第八章节能308.1 设计依据308.2节能措施30第九章消防与安全卫生329.1消防329.2 劳动安全339.3 卫生防护34第十章项目的组织机构与运作方式3610.1 组织机构3610.2 部门职能36第十一章 经营方式与营销策略4211.1 经营方式4211.2 营销策略42第十二章项目实施进度4512.1项目工程实施计划454 12.2项目实施横道图45第十三章投资估算4713.1 估算编制依据4713.2 估算编制范围4713.3 估算编制方法4713.4 投资估算4813.5 资金筹措及还贷错误！未定义书签。第十四章 经济效益评价4914.1成本核算4914.2利润估算4914.3财务评价结论50第十五章结论与建议524 第一章总论1.1项目简介1.项目名称：天福假日酒店2.项目建设单位：3.项目负责人：4.项目建设地点：天福假日酒店位于海南省澄迈县福山镇敦茶村,位临海南西线高速-至海口入口处，占地面积6846.29平方米。5.项目建设规模和建设内容：（1）建设规模：天福假日酒店按三星级标准设计，建筑面积13000平方米，主楼地上6层，地下一层，裙楼3层。（2）建设内容：a.客房部分：客房总数138套。其中：标准（豪华）套间38套，标准单人间100间。b.餐饮：设宴会厅、中餐厅、自助餐厅、西餐及咖啡厅。c.娱乐：保龄球、健身房、游泳池、网球场，另设一座可容纳200人具有四种语言同场传译系统的国际会议厅，以及商务中心、票务中心、美容美发中心、行李存放处和旅游精品商场等设施。（3）总投资3000万人民币，主要用于基础设施建设，酒店主体工程建设及购置相关的配套物品。6.投资估算第52页 总投资3000万元，其中：建设投资2950万元，铺底流动资金50万元。7.可行性研究报告编制单位：洋浦天创实业有限公司1.2可行性研究报告编制依据、指导思想与范围1.2.1编制依据1.《中华人民共和国城市规划法》2.《城市用地分类和规划建设用地标准》（GBJ137-90）3.《澄迈县土地利用总体规划》和澄迈县其他有关专项规划4.国家计委《建设项目可行性研究报告内容及深度的规定》5.其他相关的政策法规和技术规划6.天福假日酒店建设项目提供的相关资料1.2.2指导思想1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。2.项目建设要围绕发展城镇经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为省内外商贸易交流、文化交流做出贡献。3.项目建设是按照澄迈县城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城镇中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。4. 酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全县经济增长等）的功能。1.2.3可行性研究报告编制的范围第52页 1.项目建设的背景及必要性2.项目选址及建设条件3.建设规模与建设内容4.工程技术方案5.公用工程和辅助设施6.环保、节能、安全与消防7.项目实施计划8.组织机构与人力资源配置9.投资估算和资金筹措10.效益分析11.结论与建议1.3项目建设单位简介天福假日酒店由洋浦天创实业有限公司投资，公司成立于2001年，注册资本780万元，现有员工100余人，并于2000年根据澄迈县招商引资政策，在福山镇敦茶村购买村民10.269亩土地，并对原有土地的建筑物进行装修改造。建成现有的天福酒店。随着2010年海南成功定位为国际旅游岛，国民经济的高速发展，全县生产总值突破100亿大关。并在全省市县中排名第一的大好形势下，目前公司凭借多年的运作经验及雄厚资金实力，公司决定在福山镇敦茶村新建一座三星级大酒店。洋浦天创实业有限公司将继续秉持以品牌化经营，秉承“诚信、团结、创新、务实”的核心理念，凭借一贯的创新精神，从产品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方面精心打造品牌产品，致力于为澄迈县城市建设缔造新的生活梦想，为澄迈县的投资开发做出新的贡献。第52页 1.4研究的主要结论与建议1.4.1主要经济技术指标主要经济技术指标名称数量备注总投资3000万元其中：1、固定资产投资2950万元2、铺底流动资金50万元正常年份销售收入890.1万元正常年正常年份总成本500.9万元正常年利润总额387.7万元正常年所得税96.9万元正常年税后利润290.8万元正常年内部收益率（％）11.6%税后财务净现值（万元）216.6税后投资利润率（％）10.8%投资利税率（％）11.0%盈亏平衡点（产量）70.5%第二章项目建设背景与建设必要性2.1项目建设背景2.1.1澄迈县简介澄迈县位于海南岛西北部，地跨北纬19°23"-20°01"东经109°45"-110°第52页 15"。北面与东面同海口市接壤，南面与东面同屯昌、定安县交界，西南同儋州市、琼中县相连，西与临高县毗邻。全境东西部宽56.25千米，南北长70千米。总面积2067.6平方公里。海域面积1100平方公里。澄迈县建制历史悠久，是海南西汉时期三大历史名邑（即玳瑁、紫贝、苣中）之一，西汉武帝元鼎六年(公元前30年)为苟中县，属珠崖郡，县治设在今美亭乡的美中墟。隋大业三年(公元607年)迁县城于今老城镇的老城墟，属临振郡。唐高祖武德五年(公元622年)改珠崖郡为崖州，澄迈隶属崖州。贞观十三年(公元639年)又拆琼山地置曾口、颜卢、琼山三县，属琼州。曾口县治设在博罗村(今永发镇内)。唐玄宗开元十三年(公元755年)把曾口县并人澄迈县。两县合并后，其县城仍设在老城。后因老城地区发生地震，瘟疫流行，遂于清光绪十八年(公元1892年)将县城迁至今治南渡江边的金江镇。金江镇旧名“打铁市”，相传几户打铁匠居于此而得名。后来，在清江发现江中沙土含金，故改名“金江”。1950年4月，澄迈解放，1958年11月澄迈和临高合并，县名暂称金江县。1959年1月13日，又称澄迈县，1961年，与临高县分开，恢复澄迈县建制至今。全县辖10个镇，分别是金江镇、瑞溪镇、永发镇、老城镇、中兴镇、加乐镇、福山镇、桥头镇、文儒镇、仁兴镇。县城设在金江镇。全县共有162个村(居)委会，790个自然村。境内有6个农垦国营农场和3个省办农林场，分别是红光农场、昆仑农场、和岭农场、西达农场、红岗农场、金安农场和华侨农场、仁兴热作农场、太平林场。第52页 澄迈县土地资源丰富，地势平坦，宽广肥沃，面积20.67万公顷，可利用土地面积占95.99%，尚有2万公顷土地有待开发。土质主要为红土壤和沙土壤，大部分土地可以引水灌溉，光、热、水等条件优越，十分适宜种植热带作物、冬季瓜菜和发展牧业。澄迈县福山镇是海南两个以咖啡出名的地方之一，福山地区的咖啡豆结实、粒大、均匀、饱满。真正的福山100%纯咖啡，是不加糖和香料焙炒的。具有浓郁、香醇、滑口、的优秀品质，富有海南福山地区特有的地方咖啡味，又具有印尼苏门答腊岛的黄金曼特宁咖啡品质特性。　近年来，澄迈县着力推进福山镇的现代化建设，即有全国热带农业旅游的示范点，福山咖啡文化休闲旅游区及休闲农庄福山咖啡馆，候臣咖啡文化村等精心打造高品位，并具有独具特色的现代化城镇。为此，洋浦天创实业有限公司拟开发建设天福假日酒店项目，以满足福山镇及周边区域日益增长的休闲，娱乐，文化经贸交流等方向的需要。2.1.2本项目建设背景旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至1998年末，我国旅游业收入3237.21亿元，占国内生产总值的4.3%，1995-1998年年均增长率20%，是同期GDP增长率的2倍多，旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。展望21世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。第52页 宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。随着2010年海南成功定位为国际旅游岛，并且旅游资源十分丰富，自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，宗教文化源远流长，生态环境保护完好，是全国的重要的旅游区域。结合福山镇市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：福山镇域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场（三星级酒店为空缺）特点，决定实施该项目建设，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。2.2项目建设必要性2.2.1建设天福假日酒店是发展三产、构建现代经济的客观要求发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产业的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。第52页 澄迈县区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平处于全省较领先地位，经济集聚和辐射功能日益增强。福假日酒店的建设，不仅完善澄迈县的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个海南省的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动澄迈第三产业的发展。福山镇位于海南澄迈西北部，北部濒临琼州海峡，北面与东面同海口市接壤。海榆中西线国道和西线高速公路，粤海铁路纵横穿越境内，是海南西部旅游走廊中的笫一站。合理开发利用当地和周边地区的旅游资源，进一步增强澄迈在海南省的经济增长功能。鉴于澄迈县福山镇良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设天福假日酒店具有客观必要性。2.2.2本项目建设是福山咖啡文化风情镇发展的需要福山镇咖啡文化风情镇于2010年底落成，总投资2.3亿元。占地面积22465平方米。是福山镇较大的咖啡文化基地，是以休闲为主导的产业基构。其它配套设施尚未完善。随着福山镇经济文化的高速发展，对配套服务提高了更高的要求，即休闲中心、商务中心、娱乐中心的建设十分迫切。本项目建设，正适当的满足福山镇的经济发展的需求,规划建设配套服务。为发展澄迈县的旅游事业创造良好的硬件条件。第三章 市场分析与预测3.1 澄迈县旅游市场简析第52页 澄迈县位于海南岛北部，北临琼州海峡，隔海与雷州半岛相望。自西汉元封元年（公元前110年）置县，至今已有2120年史脉之远。人文炽盛。因古县城有“澄江”“迈山”，故取山水之首定县名为“澄迈”，是琼岛文明古县之一。全县辖10个镇，176个村（居）委会，867个自然村。3个国营农场，2个省直属农林场和1个省级开发区（海南老城经济开发区）。全县陆地面积2072平方公里。海域面积1100平方公里，总人口53万。澄迈地属热带季风气候，光照充足，雨量充沛，气候温和。全年无霜。年均日照2017.6小时，年均降雨量1790.7毫米。全县海岸线长89.8公里（含内湾线）。内外海湾15处海洋面积达1100平方公里，属琼州海峡和北部湾的一部分，北部有海南最大的港口群，是连接中西部地区和通往祖国大陆的交通要地。在海南省省委、省政府的领导下，澄迈县县委、县政府，十分重视旅游事业。2010年全县旅游接待人数76.30万人次，增长50%，累计旅游收入3.10亿元，增长51.7%，其中星级饭店接待人数19.46万人1次，增长23.9%，累计旅游收入6191万元，增长58.3%。全年多项经济指标迈上新台阶，取得了新的突破。3.2 项目周边市场环境分析3.2.1区域特点1.本项目建于位于澄迈县西北部，海榆西线，环岛西线高速公路和粤海铁路惯穿其中，距美兰国际机场约50公里，交通十分便利。该地位于北纬17°和北回归线之间，地理气候条件优越，火山质地、红土壤、阳光充足、雨量充沛、从上世纪的1935年开始就有种植、加工、消费咖啡的历史传统。该地理位置是海南西部旅游长廊的第一站，那么这也是旅客数量的一个保障。3.2.2市场分析1.通过对澄迈县星级酒店市场分析，澄迈县福山镇第52页 境内没有一家三星级酒店，根本不能满足增长的旅游、商务住宿条件，所以有着很大的市场空间。2.随着澄迈县的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟的同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。3.随着候臣咖啡文化村及福山咖啡文化风情镇的建成，目前周边没有一家星级酒店，有着很大的市场缺口。伴随着中国加入WTO并且企业的业务范围不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量的国际国内客源，另外一方面开发区各知名企业的商务活动（包括商务会议）对该地区星级酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种趋势。3.4本章小结1.由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化的过程。2.目前，项目所处范围内没有星级酒店，而本项目凭借其地理优势和管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为澄迈福山镇的"明星和龙头"企业。3.项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。第52页 第四章项目建设条件分析和需求分析4.1项目建设条件分析4.1.1县域概述澄迈县位于海南岛西北部，前身为苟中县。（前110年）设立，1950年澄迈县解放，1980年隶属广东省海南地区行政区公署，1988年4月海南建省，澄迈县直隶海南省到今。毗邻省会海口市，现辖10个镇，陆地总面积2067.6平方公里，海域面积1100平方公里，人口53万。2010年澄迈县综合经济实力在全省18市县排名第一。4.1.2县域自然条件1.气候条件。澄迈县地处海南省西北部，东接琼山市，定安县，南与屯昌县。琼中县相连，西与临高县，儋州市接壤，北临琼州海峡，热带气候区域。四季如春，雨量充沛，日照充足。年平均气温23.7°C，日照时数为2017．6小时。平均降雨量为1790．7毫米。2.地质条件。澄迈县位于琼北断陷盆地的西北部，王五--文教深大断裂的西侧，境内主要基底断裂有：近东西向展布的马袅--铺前断裂，北西向的海口--云龙断裂和长流--仙沟断裂。该三条主要基底断裂均象新生代以后形成的新构造，并有迹象表明它们具有一定的活动性，遵照其避让距离符合《建筑抗震设计规范》（GB5011-2010)的有关规定。第52页 4.2县域经济基础分析2010年全县生产总值突破100亿大关，达到106亿元，同比增长25.6%，增速创历史最高，比全国平均水平10.3%高出15.6个百分点。农业增加30.3亿无，同比增长12.3%，农业总产值45.5亿元，同比增加11.0%。工业完成增加值38.97亿元，同比增长18.4%。旅游市场快速发展，星级酒店接待人数19.46万人次，增长23.9%，累计旅游收入6191万增长58.3%，国民经济快速发展，按户籍人口计算，人均GDP达到23785元，同比增长21.4%，按IC换算：人均GDP突破3000美元关口，达到3591美元。4.3发展优势1.区位优势澄迈县位于海南岛西北部，地势平坦，土地宽广肥沃。是海南省经济发展的重要组成部分。北邻琼州海峡，并且有海南最大的港口群，是连接中西部地区和通往祖国大陆的交通要地。随着澄迈县经济建设步伐的加快，在“十一五”规划建设中，澄迈县定将会做大做强城镇经济。2.交通优势澄迈县交通发达。海榆中西线国道和西线高速公路，粤海铁路纵横穿越境内，是海南最大的港口群聚集地。澄迈县福山镇，位于澄迈县西北部，地处西线高速公路和环岛高速公路交汇处，交通十分便捷。距海口美兰机场约50公里。3.其他资源优势第52页 澄迈县城工业企业发展基础良好，现已形成以发电、建筑材料、天然原油、及农业热带作物等主导产业。经济发展水平、速度高于全省的平均水平，具有较好的产业发展基础。第五章建设内容与规模5.1建设内容与规模1)建设规模：天福假日酒店按三星级标准设计，建筑面积13000平方米，主楼地上6层，地下一层，裙楼3层。2)建设内容：a.客房部分：客房总数138套。其中：标准（豪华）套间38套，标准单人间100间。b.餐饮：设宴会厅、中餐厅、自助餐厅、西餐及咖啡厅。c.娱乐：保龄球、健身房、游泳池、网球场，另设一座可容纳200人的具有四种语言同场传译系统的国际会议厅，以及商务中心、票务中心、美容美发中心、行李存放处和旅游精品商场等设施。3)总投资3000万人民币，主要用于基础设施建设，酒店主体工程建设及购置相关的配套物品。5.2天福假日酒店设计构思1)酒店布局合理，外观具有一定的特色。2)酒店内公共信息图形符号符合LB/T001。3)有空调设施，各区域通风良好。第52页 1)有与酒店星级相适应的计算机管理系统。2)前厅a.有与接待能力相适应的前厅，内装修美观别致。有与酒店规模、星级相适应的总服务台；b.总服务台有中英文标志，分区段设置接待、问讯、结账，24h有工作人员在岗；c.提供留言服务；d.提供一次性总帐单结帐服务(商品除外)；e.提供信用卡服务；f.12h提供外币兑换服务；g.总服务台提供酒店服务项目宣传品，酒店价目表，中英文本市交通图，全国旅游交通图，本省和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、与住店客人相适应的报刊；h.有完整的预订系统，可接受国内和国际客房及国内餐饮预订；i.有酒店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私；j.设门卫应接员，16h迎送客人；k.设专职行李员，有专用行李车，18h为客人提供行李服务。有小件行李存放处；l.设值班经理，24h接待客人；m.设大堂经理，18h在前厅服务；n.在非经营区设客人休息场所；o.提供店内寻人服务；第52页 p.提供代客预订和安排出租汽车服务；q.门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅。有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供特殊服务；r.能用英语服务。各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示；s.总机话务员至少能用2种外语(英语为必备语种)为客人提供电话服务。1)客房天福假日酒店客房效果图a.有138间(套)客房；b.房间面积宽敞；c.装修良好、美观，有软垫床、梳妆台或写字台、衣橱及衣架、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯及行李架等配套家具。室内满铺地毯，或为木地板。室内采用区域照明且目的物照明度良好；第52页 d.有卫生间，装有抽水恭桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜)、浴缸并带淋浴喷头(有单独淋浴间的可不带淋浴喷头)，配有浴帘、晾衣绳。采取有效的防滑措施。卫生间采用较高级建筑材料装修地面、墙面，色调柔和，目的物照明度良好。有良好的排风系统或排风器、110/220V电源插座。24h供应冷、热水；e.有可直接拨通国内和国际长途的电话。电话机旁备有使用说明及市内电话簿；f.有彩色电视机，并配有数字电视演播系统，有自办节目，备有频道指示说明和节目单。播放内容应符合中国政府规定。自办节目至少有2个频道，每日不少于2次播放，晚间结束播放时间不早于0时；g.具备有效的防噪音及隔音措施；h.有遮光窗帘；i.有单人间；j.有套房；k.有残疾人客房，该房间内设备能满足残疾人生活起居的一般要求；l.有与酒店本身星级相适应的文具用品。有酒店服务指南、价目表、住宿规章、本省旅游景点介绍、本省旅游交通图、与住店客人相适应的报刊；m.客房、卫生间每天全面整理1次，每日更换床单及枕套，客用品和消耗品补充齐全；n.提供开夜床服务，放置晚安卡；o.24h提供冷热饮用水及冰块及免费提供茶叶或咖啡；第52页 p.客房内一般要有微型酒吧(包括小冰箱)，提供适量饮料，并在适当位置放置烈性酒，备有饮酒器具和酒单；q.客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务；r.提供叫醒服务；s.提供留言服务；t.提供衣装干洗、湿洗和熨烫服务；u.有送餐菜单和饮料单，18h提供中西式早餐或便餐送餐服务，有可挂置门外的送餐牌；v.提供擦鞋服务。1)餐厅及酒吧天福假日酒店餐厅效果图a.总餐位数与客房接待能力相适应；b.有中餐厅。晚餐结束客人点菜时间不早于21时；c.有咖啡厅(简易西餐厅)，能提供自助早餐、西式正餐。咖啡厅(或有一餐厅)营业时间不少于16h并有明确的营业时间；第52页 d.有适量的宴会单间或小宴会厅。能提供中西式宴会服务；e.有独立封闭式的酒吧；f.餐厅及酒吧的主管、领班和服务员能用流利的英语提供服务。1)厨房a.位置合理；b.墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有吊顶；c.冷菜间、面点间独立分隔，有足够的冷气设备。冷菜间内有空气消毒设施；d.粗加工间与操作间隔离，操作间温度适宜，冷气供给应比客房更为充足；e.有足够的冷库；f.洗碗间位置合理；g.有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭；h.厨房与餐厅之间，有起隔音、隔热和隔气味作用的进出分开的弹簧门；i.采取有效的消杀蚊绳、蟑螂等虫害措施。2)公共区域a.提供回车线或停车场；b.3层以上的楼房有足够的客用电梯；c.有公用电话，并配备市内电话簿；d.有男女分设的公共卫生间；e.有小商场，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品；f.代售邮票、代发信件，办理电报、传真、复印、国际长途电话、国内行李托运及电子商务等；g.必要时为客人提供就医方便；h.有应急供电专用线和应急照明灯。第52页 天福假日酒店会议室效果图天福假日酒店多功能厅效果图第52页 天福假日酒店游泳池效果图第六章工程设计方案6.1设计依据1.规划用地红线图。2.国家和地方颁发的有关规范、和标准。3.洋浦天创实业有限公司对天福假日酒店的设计要求。6.2工程概况第52页 天福假日酒店位于澄迈县福山镇环岛高速公路与西线高速公路交叉处，东临福山咖啡文化风情镇，西临候臣咖啡文化村，占地面积6846.29平方米，酒店按三星级标准设计，主楼6层，裙楼3层，地下室一层。总建筑面积13000㎡。6.3建筑设计6.3.1总体布局与环境设计天福假日酒店位于澄迈县福山镇，东临福山咖啡文化风情镇，西临候臣咖啡文化村，环境优美，交通方便，是建造星级酒店的理想位置。整个项目建造一栋6层三星级酒店，裙楼3层为商务楼。根据总体布置要求，南临西线高速公路作为该酒店的主入口，并设计带有特色的门楼。酒店主入口广场与南面绿地交接处呈弧形布置，中间是圆形的喷水池和花坛，设曲线金鱼池，一起组成了极为气派、高档的酒店入口空间。通过不同色彩的石材图案来渲染酒店入口广场的精美风格。总体布置在裙楼顶布置一个标准网球场，在酒店的东西侧布置了配套的生态的停车场地，建筑周边有环通道路作为消防和货运、停车场使用。东南转角公共绿地结合总体布置成三片以树木为主的绿地围绕一个圆形大草坪的形式，组成疏密有致的高档绿地，与酒店形成一个统一的整体。6.3.2单体设计酒店按星级标准设计，地上总建筑面积为13000平方米，共布置138套不同面积的客房和商务套房，配有多功能宴会厅、大小会议、大型餐饮、游泳池、网球场、健身房、SPA会所、KTV、棋牌室等休闲设施。6.4结构设计6.4.1设计荷载使用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下：第52页 1.使用荷载：上人屋面2.0KN/m2非上人屋面0.5KN/m2办公室及客房2.0KN/m2商场3.5KN/m2厨房、空调机房、餐饮4.0KN/m2走道、楼梯、厕所2.5KN/m2消防疏散楼梯2.5KN/m2库房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。2.风荷载基本风压值为0.4KN/m2，基本雪压值为0.4KN/m2。地面粗糙度类别——B类3.地震作用多层建筑，设房烈度8度、设计地震分组为第一组，特征周期：0.35sⅡ累场地土。水平地震加速度0.05g。4.抗震等级：主楼采用框架结构体系，框架抗震等级为三级。裙房采用框架结构体系——框架抗震等级为四级。6.4.2上部结构1.根据建筑平面布置，按〈建筑抗震设计规范〉要求，在主楼与裙房间设置抗震缝，缝宽度120mm，结构体系明确、平面规则、受力简洁、经济合理。2.根据主楼建筑平面、高度及功能，主楼采用框架结构体系，楼面为现浇梁板。第52页 3.裙房采用框架结构体系，楼面为现浇梁板。6.4.3材料混凝土：主楼：C40，C0，其他均为C30。垫层为100厚C10混凝土。钢筋：HPB235、HRB335。钢材：Q235B墙体：所有墙体材料见建筑说明。6.5辅助工程6.5.1给排水工程1.水源由城市给水管网直接接入，经过DN200给水管二根以供本工程室内、外生活、消防用水。酒店生活进水管为DN150。在总体上设置DN150水表一只，DN200消防水表一只。2.用水量表序号用水名称用水量标准1客房400L/人·日2职工100L/人·次3SPA、健身150L/人·次4车库冲洗3L/m3·日5锅炉补充水6绿化浇洒2L/m3·日7餐饮100L/人·次8未预见水量按最高日用水量10%本建筑最高日用水量估为：950m3/日。3.给水系统第52页 酒店：在地下一层设置生活蓄水池。给水系统采用上行下给供水方式。室外给水经超滤水处理装置处理后进入生活蓄水池由设置在水泵房内的生活水泵提升至屋顶水箱。地下室用水由城市给水管网直接接入。裙楼生活用水由城市给水管网直接接入。4.排水（1）污废水最高日排水量约为85m3/d。（2）酒店室内排水采用污、废水合流制，雨水单独排放。排水系统中设有专用通气立管，公共卫生间排水管增设环形通气管，客房卫生间排水管设器具通气管。消防电梯井旁设置集水坑和专用消防排水泵。（3）室外排水采用雨水、废水分流制，室内排出生活污、废水在总体经汇集后接入市政污水管道。雨水在总体上经汇流后排入市政雨水管道。雨水量按海南暴雨强度公式计算，设计重现期采用P=3年。6.5.2电气工程1.负荷等级与供电电源本工程酒店为三星级标准酒店属多层建筑，按三级负荷要求供电。本工程中，消防负荷、经营管理用电子计算机系统电源，变电所、各弱电机房、酒店大堂、宴会厅、餐厅、酒店管理中心、娱乐设施、厨房及主要通道等照明，变电所电源、生活水泵、主要客梯，酒店的一般客房照明等均为二级负荷。根据当地供电情况，引入一路10KV独立电源供电，电源从当地区域变电站引来，以电缆埋地方式进入酒店地下变电所。酒店设置柴油发电机组，作为消防设备应急电源，以及市电电源失电时酒店照明、客梯等主要负荷的应急备用电源。2.负荷估算第52页 酒店地上部分按100W/m2计算电容量，地下部分按35W/m2计算电容量，考虑需要系数0.68，功率因数补偿达到0.9等因素。商务中心电安装容量按160KW计，需要系数按0.7考虑。酒店计算有功功率：1300KW商务中心计算有功功率：112KW总计算有功功率：1412KW总计算视在功率：1568KW选用变压器2×800KVA，容量为1600KVA，负荷率98%。应急柴油发电机组负荷容量估算按总负荷的30%考虑，按500KW设置。3.防雷接地本工程地处海口地区，酒店按二类防雷建筑物考虑，在酒店屋面装屋顶避雷。防雷引下线利用钢筋混凝土内主钢筋，上与避雷带焊接，下与大楼基础底板、基梁和柱内主钢筋连接组成一个接地网。电气设备工作接地，保护接地，火灾报警等弱电设备接地及防雷接地共用大楼基础接地装置，接地电阻不大于1欧姆。4.保安及接地措施低压保护系统采用“TN-S”接零保护系统。一般插座均设置漏电保护开关。各低压配电方式一般为放射式配电方式。照明灯具尽可能采用节能型荧光灯具，直管型荧光等一律配装补偿电容器，以减少无功损耗。5.电信工程第52页 酒店建立200门程控用户交换机房，机房设在酒店一层电话主机房内，机房设备主要有：数字程控交换机、保安配线柜、整流电源、蓄电池组、话务台、维护终端等组成，中继方式采用2个2兆口。各层均建立移动通信分布式天线系统，每个楼层布置收发天线，系统采用50欧姆同轴电缆组网，前端馈源有移动通信局基站提供。酒电组建两套计算机网络：酒店营业网和客房网。酒店营业网供酒店管理、酒店办公等使用，客房网主要供客人上网使用。6.5.3暖通工程1.按全空调设计，其参数：室外设计参数：夏季干球温度35℃，夏季湿球温度28.2℃，夏季风速2.3M/S，冬季干球温度-5℃。室内设计参数大堂、商场、餐厅、包房、办公、会议、客房：夏季温度26-28℃，相对湿度<70%，冬季温度20-22℃，相对湿度>30%，新风20～50M3/PH。2.通风换气次数地下停车、洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗手间、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为6次/h，送风为5次/h，晚上送、排风量各减半，厨房40次/h，职工浴室、卫生间、洗手间为10次/h，垃圾处理间装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为6次/h，送风为5次/h，晚上送、排风量各减半，洗衣房20次/h，厨房35次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，对餐厅厨房的机械通风系统，为避免串味，厨房保持负压，煤气灶单设排风系统。3.空调本工程酒店设计分体式空调，总建筑面积约为13000平方米，空调建筑面积约为10000平方米。第52页 第七章环境影响分析7.1周边环境现状天福假日酒店位于澄迈县福山镇环岛高速公路与西线高速公路入口处，交通便捷，东临福山咖啡文化风情镇，地势平坦，用地周围自然景观良好。由于项目尚没有进行施工，场址现状对环境污染影响较小且周边无大型污染源，主要污染物为道路扬尘、汽车尾气以及少量的建筑垃圾。7.2环境影响分析7.2.1项目施工期间的主要环境问题1.空气环境项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。2.废水项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水等。3.固体废物项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，产生的建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。4.噪声项目施工期噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆在运行过程中产生的噪声。第52页 7.2.2项目运营期间的主要环境问题1.空气环境项目运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和宾馆厨房排放的燃料废气和油烟废气等。2.废水项目运营期的废水排放主要来自宾馆和公建部分产生的生活污水。3.固体废物项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日常生活垃圾。4.噪声项目运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。7.3环境保护措施及治理效果7.3.1施工期环境污染防治措施及预期治理效果内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物建筑材料、车辆扬尘、汽车尾气等(1)合理设置粉尘建筑材料的堆。（2）采用商品水泥，尽量少用干水泥。（3）运输道路及时清扫、冲洗。（4）每日定期洒水，防止浮沉。（5）减少车辆在场区的停留时间（6）安装汽车尾气净化装置有效减少汽车尾气对环境空气的污染水污染物生活污水、地下水、浇注混泥土冲洗水CODBOD5SS由市政管网收集，经澄迈县污水处理厂集中处理污水经处理后达标排放，对受纳水体环境影响较小固体废弃物工地、建筑工人建筑垃圾、生活垃圾建筑垃圾及时外运，运至建筑垃圾填埋场统一处理；生活垃圾收集到指定垃圾箱内，由环卫部门统一处理。减少二次污染噪声运输车辆、机械设备噪声车辆禁止鸣笛；避免大量高噪声设备同时施工，选用低噪声设备，基础做减振处理，作封闭隔音处理等区域噪声达标第52页 7.3.2运营期环境污染防治措施及预期治理效果内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物车辆、厨房汽车尾气，主要成分：SO2、NOx、CmHn厨房油烟(1)在场区周围绿化植树，以增加大气环境的自净能力。(2)汽车尾气排气管安装净化装置，以消除汽车尾气对环境的影响。(3)严格执行国家有关规定，使用高质量、高效率烷值汽油，以减少汽车尾气中有害物质的发生。（4）排油烟机对大气环境影响甚微水污染物生活污水、雨水CODBOD5SS由市政管网收集，经澄迈县污水处理厂集中处理污水经处理后水质达到城市污水三级标准后排放，对环境影响较小固体废弃物宾馆装修垃圾、生活垃圾定期由环卫部门统一回收集中清运防止二次污染噪声来往车辆、供水设备等噪声（80-90dB）来往车辆禁止鸣笛；选用低噪声设备，作封闭隔音处理等区域噪声达标生态保护措施及预期效果：在场区周围及区内空地处科学、合理绿化植树，以增加大气环境的自净能力。第52页 第八章节能8.1 设计依据1.《公共建筑节能设计标准》2.《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》3.《民用建筑热工设计规范》4.《旅游旅馆空调及热工节能设计标准》8.2节能措施8.2.1建筑专业1.屋面采用保温隔热处理，保温材料为挤塑聚苯乙烯保温块材，传热系数为Km≤0.7；2.外墙为涂料墙体，传热系数为Km≤1.0；3.底面接触空气的架空或外挑楼板传热系数为Km≤1.0；4.地面地下室外墙热阻限值≥1.2；5.外窗的气密性等级，气密性不低于Ⅱ级。6.外窗采用隔热性能较好的断热铝合金型材，主要房间玻璃为中空玻璃。外窗传热系数K及遮阳系数SC符合规范规定要求。8.2.2设备专业1.热水管、热水回水管须保温，保温材料采用橡塑海棉；2.公共卫生间内卫生洁具采用节水型及部分光电控制以节约用水。酒店顶层区域采用变频水泵供水达到节能目的；第52页 3.酒店设楼宇自控系统（BAS），对空调、通风设备等运行工况实行监视、控制、调节、测量，使空调系统能随建筑物的负荷变化选择最经济的运行方式；4.过度季节利用全新风供冷，实现免费冷却；5.对使用功能、使用时间不同的建筑分别采用不同的空调系统；6.加强空调风管，供回水管的保温，以减少能量损失；7.加强能量的有效利用，以节约用电量；8.变电所变压器、柴油发电机均选用高效率、低能耗产品；9.照明功率密度值设计严格遵守照明节能设计要求；10.照明灯具采用高效节能型光源，且荧光灯采用节能型电子整流器；11.所有电机选用Y型节能型高效率电机；12.水泵机采用变频供水方式，最大限度节约电能；13.采用建筑设备自动监控系统，对空调设备、给排水设备、电气设备、照明设备及其它用电设备监控和自动控制，降低能耗；第52页 第九章消防与安全卫生9.1消防1.消防给水水源由室外给水管网二路DN300给水管接来，消火栓消防泵、自动喷淋消防泵直接从给水管网抽水，以供室内消火栓系统和室内自动喷淋系统消防用水量；2.按《民用建筑设计防火规范》，本工程建筑属三类建筑，耐火等级为一三级；3.总体消防车道呈环通布置，主楼东、北面均直接落地，沿此面设消防车停靠扑救场地。室外按规定设置室外消火栓；4.主楼设有防烟疏散楼梯，均从地下室通至大屋面，裙房地上设两座疏散楼梯，锅炉房设有直接对外的疏散楼梯；5.本工程内的建筑材料按其耐火等级采用相应防火建筑材料；6.大楼及裙房都采用自动喷淋灭火装置及消火栓灭火；7.安全疏散距离均符合规范要求。主楼标准层、裙房内尽端房间至防烟前室的距离不大于15M。8.火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成。9.办公室、变电所、弱电机房、强弱间、客房、走道、楼梯间、电梯机房等场所选用感烟探测器；第52页 10.本工程酒店属于三类建筑，火灾自动报警系统保护等级为一级。本工程设置一套火灾报警及消防联动系统（FAS）。在一层设置消防控制室，消防控制室内设置火灾自动报警屏、消防联动控制屏及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。9.2 劳动安全1.土建安全本项目基础采用梁板式筏形基础，地下及地上中间部位为框架结构。该工程按抗地震8度设防。饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。2.防火防爆本项目为三类建筑物，耐火等级为三级，有关防火措施见"建筑防火设计"。有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求进行设计。3.电气安全本工程采用TN-S接地系统。全楼采用等电位联结。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助等电们联结。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级。建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅厨房、洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护装置，但消防泵不用漏电保护。第52页 本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。变电所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足规定要求。变压器、高低压配电屏、电容器柜、发电机控制屏、操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫，绝缘垫耐压等级不低于10KV。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的插座及照明器具等采用标准电压不超过12V的安全超低压供电。酒店客房内220/110V刮须插座内220电源侧设有安全隔离变压器。对走廊等处的安装高度低于7.8米的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。4.防雷措施按《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）第2.0.3条规定，本工程为二类民用防雷建筑物。本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。9.3 卫生防护本项目为职工设立了职工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、卫生室、自行车车库等。饭店每层设有开水房、消毒设施，并为服务人员设置了厕所。会议及商场部分也设立了开水供应处。餐厅厨房作二次装修设计，设计时应符合加流程，避免往返交错，符合卫生防疫要求，防水生食与熟食混杂等，另外，还应满足《饮食建筑设计规范》中餐馆的要求。1.生活给水采用变频调速恒变量供水系统，城市自来水进入设备在地下一层的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒压送往各用水池。对生活用水加装了紫外线消毒设施。蓄水池内衬瓷砖，全封闭。水池上部无排水管道通过。2.排水生活污水、粪便污水、餐厅等含油污水及雨水采用分流系统。生活污水经中水处理后进行排放，地下车库不设洗车装置。3.空调、通风：本工程的饭店、商场、娱乐场所、会议室、宴会厅、餐厅等场所均设有空调，空调室内温度根据不同场所而异，一般在24-28℃第52页 之间。在所有空调场所均设有新风补给设施。其中最小的新风量为：饭店客房为120立方米/h/室，餐厅内25立方米/h/人，宴会厅、会议室、酒吧、卡拉OK厅等为40立方米/h/人，健身房为80立方米/h/人，美容院为30立方米/h/人，走道、大厅为7立方米/h/人。上述设空调场所，换气次数为8-15次/h。4.振动防治及噪声控制振动防治：本工程振动源主要是水泵及电梯等，设计中将水泵房布置在地下一层，并分别设了隔振、减振设施。电梯在布置上尽量不与客房相邻，以减少对客人的影响。噪声的控制：本工程采用整体性较好的结构体系，为此在经常产生撞击、振动的部位（如客房外门、设备管道等）采取了防止结构声传播的措施。饭店走廊及客房均采用地毯，走廊有吊顶等吸声处理措施。水泵设置在单独房间内，并采取了一定的隔声减噪设施。对客房、商场、餐厅、宴会厅、会议室等处的空调及排风管道采取了消声处理措施。第52页 第十章项目的组织机构与运作方式10.1 组织机构实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本、以质量为中心、以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合、传统与现代相结合的管理之路。10.2 部门职能10.2.1董事会1.负责召集股东大会，并向股东大会报告工作；2.执行股东大会决议；3.决定公司的经营计划和投资方案；4.制定公司的年度财务预算方案、决算方案；    5.制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；    6.制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案；7.拟定公司合并、分立、解散的方案；8.决定公司内部管理机构的设置；9.聘任或者解聘公司总经理；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。10 .制定公司的基本管理制度。10.2.2总经理第52页 1.执行国家有关企业的政策、法律和规定，执行上级主管部门和董事会的各项决议；2.直接向董事会负责，组织领导酒店的日常经营管理工作，实行统一指标、垂直领导，全权处理酒店日常事务，定期向董事会和主管上级汇报工作；    3.根据市场发展趋势，结合酒店实际，研究制定酒店的发展规划和战略目标不，拟定经营方针和相关的重要决策；4.制定短期经营计划，并组织贯彻实施，努力实现各项经营管理目标；5.建立健全适合酒店的各项规章制度，切实有效地组织落实，保证内部管理的有效性；6.建立健全适合酒店情况的组织机构和运行机制，包括机构设置、岗位职责、目标考核及各项人事政策等，指导部门工作、协调部门关系、任免中层管理人员，提高管理的效率与效益；7.研究制定酒店的年度预算，并组织贯彻落实。随时了解掌握预算完成情况，督导各部门及时采取相关措施，确保年度预算得以完成，维持良好的财务状况；8.审定岗位的服务程序、标准与规范，不断提高酒店的服务质量；9.有权任免中层管理人员，负责组织开发酒店的人力资源，科学配置、合理定编，加强对各级人员的业务知识、观念、作风的培训与教育，培养高素质的管理者和员工队伍；10.组织开展企业文化活动与建设，对内不断提高员工的工作和生活条件，丰富员工的文化生活，增强员工的凝聚力和爱岗敬业意识；对外利用各种渠道和时机，提高酒店声誉、扩大酒店影响，为经营管理创造良好的外部环境；11.建立健全各种民主管理的制度和渠道，定期向职工代表大会做述职报告；第52页 12.主持召开酒店总经理办公会、每日晨会、每周例会及每店务会，参加或列席有关业务工作会议；审核并签订酒店的重要合同，审核酒店日常各项开支；代表酒店参加重要的接待活动。10.2.3副总经理1.执行总经理的各项决策和决定；2.按照总经理的分工安排完成好各自负责的经营管理工作，确保总经理做出的经营计划得以完成；3.深入了解和酒店日常经营管理中的具体情况，及时把握市场动向和竞争发展趋势，对总经理提出有益的建议；4.根据总经理的安排，主持召开专项业务会议，并就业务工作进行布置、指导、协调和检查；5.总经理缺席时，代行总经理职责。10.2.4总会计师1.执行国家相关经济政策，遵守相关法规和财经纪律；2.协助总经理领导并负责主持酒店的总体经济工作，包括拟定总体经济规划，参与酒店经济决策，审核经营投资方案，监督检查经济规划和经营合同的执行；3.编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划，拟定资金筹措和使用方案，开辟财源，有效地使用资金；4.进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核，督促各部门降低消耗、节约费用，提高经济效益；5.建立健全酒店的经济核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析；第52页 6.负责对酒店财会机构的设置、会计人员的配备、会计专业职务的设置和聘任方案；组织会计人员的业务培训与考核；支持会计人员依法行使职权；7.负责审查酒店的重要经济合同和重大开支项目；8.负责定期向董事会和总经理报告酒店的财务情况；9.负责酒店财务会计报表的审核与签章。 10.2.5审计师1.执行国家政策和财政规定，遵守财经纪律；2.负责酒店的财务审计工作，审查稽核酒店的财务收支和会计账目，向总经理并向董事会提出报告；3.负责审核财务编制的月、季、年度会计报表，审计年度资产负债表和损益计算书，并提交董事会审议通过；4.负责审核酒店的财务工作。对年、月财务预算，事前要审计，事后是检查。对违反财政、税务法规者，提出处理意见，对遵守和维护财政法规成绩显著者，提出表扬或嘉奖意见，并报请上级审批；5.接受上级审计部门的审计任务，并及时请示汇报。10.2.6总经理办公室    总经理办公室是酒店的行政管理枢纽。负责监督酒店各项决议的落实和执行情况，确保酒店领导管理思路得到切实、准确地贯彻与执行，负责向酒店领导班子提供及时、全面、详尽的店内外信息，为领导决策提供支持和帮助；负责做好上下级之间、店内外的信息传递与宣传报道，做好上传下达，与上级主管部门及各政府机关搞好外联与协调；负责日常行政事务处理；兼为酒店服务质量、卫生、交通安全工作的组织实施机构。10.2.7促销与公关部第52页 1.促销职能：确定企业市场目标，制定企业营销方针与策略；实施并执行企业既定方针，建立企业市场目标。通过建立广泛的联系网络，为酒店招揽客源。在总经理领导下开展业务工作，并保证各项业务计划的正确贯彻与执行；2.公关职能：在企业与政府部门、社会团体、企事业单位、重要人物、新闻媒体、上级机关、同业机构的关系中架起一座相互信任的桥梁，为提高酒店的知名度和树立良好的企业形象做好各种沟通工作、宣传和解释工作。10.2.8前厅部前厅部是由前台接待处、问询处、结帐处、行李房、商务楼层、电话总机、商务中心等部分组成的。它是全面体酒店接待服务水平的窗口，是开展多方面业务活动的中枢。它最先接触客人，又最后送别客人，是酒店服务的起点和终点，是为企业创造经济效益和树立服务形象的关键部门。10.2.9客房部客房部是为客人提供住宿服务的综合部门，包括客房楼层、洗衣、康乐中心、美容美发中心和公共区等部门。其主要职责是为宾客提供典雅、舒适、清洁、安全、便利的房间和热情周到的服务。10.2.10餐饮部餐饮部是酒店创收的主要部门之一，是体现酒店特色及管理模式的重要窗口。餐饮部设有咖啡厅、大堂酒吧、大小宴会厅和中、西厨房等。餐饮部不公生产高质量、高标准的饮食产品，而且还是客人提供热情、周到、细致的服务，使客人获得物有所值、赏心悦目的就餐享受，充分体现酒店的管理理念。10.2.11后勤服务部第52页 一是负责酒店和住店客人的生命与财产安全，维护酒店正常的经营秩序。二是确保酒店设施和设备时刻处于良好的运行状态，保证酒店日常经营活动的正常进行。三是为酒店员工提供工作和工作服务，设员工餐厅、医务室、员工俱乐部、员工宿舍等。10.2.12人力资源部人力资源部是酒店进行人事、劳动、工资管理的职能部门。负责企业的劳动组织、人事调配、合同执行、工作考评、工资福利、纪律奖惩、劳动保护、档案管理、劳动工资统计、人员培训等各项工作的组织和实施。10.2.13财务部财务部是酒店的核心部门之一，其主要任务是遵循酒店资金运动规律，遵照国家财经政策，法令和会计制度，加强经济核算和财务管理，利用货币价值形式，对企业的经营活动及其结果连续地、系统地进行记录和运算，编制会计报表。财务部通过资金筹措、运用与支出，财务计划的控制、核算、分析和考核，以资金形式监督经营过程，确保企业正常业务的连贯进行，为总经理和管理层提供必要的信息和决策依据。10.2.14工程部主要负责项目建设期间对施工现场、施工人员、施工机械、施工材料的管理，以确保施工质量达到如期要求。第52页 第十一章 经营方式与营销策略11.1 经营方式11.1.1整体经营方式天福假日酒店将按照现代企业制度组建。企业整体经营方式，是在董事会的领导下、监事会的监督下实行的总经理负责制、企业整体将实行统一管理下的承包经营与承租经营方式。11.1.2分体经营方式客房经营：按照国际化的酒店管理集团经营模式进行管理经营；会议经营：引进高水准的国际会议经营方式，在企业统一领导下进行分包式的一体化管理经营；商业经营：按照商业百货零售的业态特点，在企业统一领导下进行承包式的管理经营；餐饮经营：主营餐饮在企业统一领导下进行承包式的管理经营；特色餐馆在企业监督管理下进行承租经营；其他服务项目经营：按照企业一体经营理念，进行分包的管理经营。11.2 营销策略酒店营销中，市场营销是酒店经营活动的重要组成部分，它始于饭店提供产品和服务之前，研究宾客的需要和促进酒店客源的增长，开发酒店市场的潜力，增进酒店的收益，市场营销涉及到满足宾客的需求产品从饭店流通到宾客的一切业务活动，最终使酒店实现其预设的经营目标。同时酒店也第52页 必须以最敏锐、最超前、最独到的嗅觉感官去创造和设计适宜于酒店经营发展的最佳经营模式，使酒店经营更趋完善，先进及独特。1.宣传策略酒店的营销首先就要通过独特的宣传方式来吸引客源，可选择的宣传策略有：①可选择电视、电台、报刊等媒体，经常性地报道酒店新近推出的特色菜肴、客房环境、活动项目等，提高宾客对酒店的感官印象。 ②运用行业性杂志、报纸、旅行线路小册子、指南、广告传单、直接信函等方式对酒店产品进行宣传。 ③以邀请知名演出的方式壮大声势，增强影响面，营造酒店的消费热点，如邀请举办省市模特大赛，时装秀；大型歌舞器乐演奏等促销方式。 ④设计推出例如咖啡文化、菜肴赏品、美食周的方式提高酒店消费，增加效益同时加强酒店在福山镇以及周边的影响力。 除了传统的公关策略，酒店还可进行一系列的创意公关，即为通过一些有创意的主题活动以引起公众的注意，使公众通过口头传播的方式广而告之，从而起到宣传推广的效果，使酒店提高公众形象，增加市场影响力，使酒店的宣传达到事半功倍的效果。2.创意营销酒店的创意营销即为运用有别于习惯性的方法加大酒店品牌或产品与竞争对手的差异，而本酒店营销可根据销售要求，针对宾客的不同需要开发各种受宾客欢迎的组合产品，吸引客源，可开发的组合方式例如为：①公务客人组合产品。针对公务客人的特殊服务，为公务客人提供优惠：如免费在客房供应一篮水果，免费提供欢迎饮料，免费使用康乐中心的设施和器材，免费参加酒吧，歌舞娱乐活动。 ②第52页 会议组合产品。会议组合产品包括使用会议厅，会议休息时间供应点心咖啡，会议期间工作餐。③家庭住宿组合产品。形式如双人房供全家住宿，小孩与父母同住免费加床，提供看管小孩服务，小孩免费使用康乐设施，餐厅提供儿童菜单等。 ④蜜月度假产品。蜜月度假产品只向新婚夫妇提供，一般需要漂亮而宁静的客房以及一些特殊的服务，如一间布置漂亮的洞房，免费床前美式早餐，免费奉赠香槟酒，客房里供应鲜花、水果篮。⑤婚礼组合产品。本类产品主要针对福山镇当地居民市场，结合婚礼消费的形式，适应消费的心理，强调喜庆的气氛，吸引消费：该产品组合内容有符合福山镇本地口味或新人亲属口味的筵席，免费提供全场软饮料，四层精美婚礼蛋糕一座，以鲜花和双喜横幅隆重地布置婚宴厅，根据具体要求制造婚宴气氛，播放婚礼进行曲，洞房花烛夜免费提供新婚套房、鲜花、水果和香槟酒，免费美式早餐送到客房。 ⑥周末组合产品。周末组合产品可吸引客人在一周工作之余，来休息和娱乐一下，因而需策划组织一些娱乐体育活动：如举办周末晚会、周末杂技演出等等，将娱乐性活动加上饭店的食宿服务组合成价格实惠的产品。 ⑦淡季度假产品。在营业淡季时以一周、十天住宿加膳食以一个包价提供给客人。同时，为了吸引宾客，还要策划组织宾客免费享受娱乐活动。 ⑧特殊活动组合产品。这类组合产品即为可利用酒店现有的设施和服务组织，如乒乓球、网球、保龄球赛等活动，提高酒店的声誉及形象。第52页 第十二章项目实施进度12.1项目工程实施计划2011年7月：完成项目工程可行性研究编制及报批工作；2011年8月～2011年9月：完成项目工程的初步设计、施工图设计、审查；2011年10月：完成项目工程的施工前期的准备工作；2011年11月～2012年4月：完成项目工程的全部土建工程施工；2012年5月～2012年6月：工程的全部装饰装修工程；2012年7月：完成人员培训工作2012年8月：完成工程竣工验收，并全面投入使用。12.2项目实施横道图项目实施计划表序号计划内容2011年2012年789101112123456781可研编制与审批2初步设计、施工图设计、审查3施工前期准备工作4工程的全部土建工程施工5工程的全部装饰装修工程第52页 6人员培训7工程竣工验收并投入使用第52页 第十三章投资估算13.1 估算编制依据本估算依据本项目提出的各项技术参数、数据，根据澄迈县类似工程近期造价水平估算。并参照：1.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）2.《海南省建设工程单位估算表》3.《全国统一安装工程概算定额海南省单位估价表》4.当地类似工程建设指标5.预备费按工程费用8%估算。6.项目建设期预计为8个月.13.2 估算编制范围本项目估算范围为建设投资、基础设施投资和运营费用，包括土建工程、道路、绿化、亮化、给排水、供气、供电及其他费用等。13.3 估算编制方法参照海南省概算定额，根据类似工程造价水平估算。其他费用按以下标准：1.土建加装修费用按3200元/平方米计；2.咨询调查费按工程费用的0.5％计；3.工程监理费按工程费用的1.2％计；第52页 4.建设单位管理肺按工程费用的1.0%计；5.勘察设计费按工程费用的2.0%计；6.开办费含建设开工执照费、质量监督费、开业宣传费等，按工程费用的3％计；7.职工培训费以每人1个月培训期计，培训费按工程费用的0.1%计。13.4 投资估算1.铺底流动资金估算本项目全额流动资金为167万元，根据项目的实际情况及天创实业公司目前的经营特点，本项目铺底流动按全额流动资金的30％左右估算，为50万元。2.项目建设投资估算项目建设投资＝建设投资+固定资产投资方向调节税+铺底流动资金＝2500+50＝3000万元第52页 第十四章 经济效益评价14.1成本核算14.1.1成本核算依据1.动力消耗定额根据厂家提供数据及参考国内外同类企业经营情况确定。动力及水电单价根据目前市场价格确定；2.人员工资根据年人均收入30000元/年计；3.项目固定资产投资中无形及递延资产345万元，分年摊销，年摊销为27万元。其余形成固定资产，以残值率5%，土建工程按平均年限法20年折旧，设备按平均年限法15年折旧，年均折旧合计138.7万元；修理费按国内同类企业情况计取；4.其他费用按国内同类企业情况提取。14.1.2成本核算正常年份，年总成本费用500万元。14.1.3投资经营进度本项目建设期一年，经营期10年，计算期11年。其中达到设计能力时间为二年，第一年达到50%，第二年60%（因本项目为酒店服务性行业，正常年份入住率按60%计算）。14.2利润估算14.2.1收入估算第52页 根据企业提供的价格，并参考目前国内外同类企业的价格趋势，项目建成后的收入分为四部分：1.宾馆标准间的收入：项目建成后按同类星级酒店和当地的实际情况，按60%的入住率，住宿每年营业收入354.83万元；2.商务会议收入：商务会议按每周接待1次计，暂定每次会议消费2000元，商务会议每年营业收入10.43万元；3.休闲娱乐收入：其中包括KTV，游泳馆、男女SPA会所、棋牌室等收入，按每天接待100人次计算，暂定每人平均消费100元，休闲娱乐每年营业收入365万元；4.餐饮收入：其中包括自动餐厅、风味餐厅等，参照澄迈县餐饮行业的收费标准和福山镇当地居民的消费情况，按每天接待200人次计算，暂定每人平均消费100元，餐饮每年营业收入584万元；14.2.2利润估算税金及附加按国家规定计取，营业税按5%，城建税和教育费附加分别为营业税的7%和3%，所得税按25%计取。项目正常年收入总额为890.1万元。项目在正常年的投资利润率为10.8%，投资利税率为11.0%。14.3财务评价结论经财务测算和经济效益分析，财务评价全部增量投资内部收益率（FIRR）11.6%（税后）。因此，本项目的各项经济指标均属较好，经济效益比较理想。14.3.1经济风险分析第52页 1.盈亏平衡分析盈亏平衡点分析：固定总成本BEP=×100%销售收入-可变总成本-销售税金及附加=70.5%以上说明，正常年份当实际运营能力达到设计运营能力的70.5%，企业即可保本，因此项目抗风险能力较强。2.敏感性分析该项目作了所得税前全部投资的敏感性分析。基本方案财务内部收益率（税前）为14.6%，考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对固定资产投资、经营成本、销售收入作了提高10%和降低10%的单因素变化对内部收益率的敏感性分析，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率及投资回收期，其中收入的提高或降低最为敏感，经营成本次之。所以要使企业保持良好的经济效益，就应加大宣传力度，多创收入，加强管理，按市场倒推成本，控制成本，以提高企业内部收益率，缩短投资回收期。第52页 第十五章结论与建议1.在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表现在：首先，为澄迈县旅游经济增加了亮点，提高了城镇形象；其次，增加了国家和澄迈县的税收；第三，可为社会提供工作岗位，帮助政府分忧解难；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡献。在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一定的经济效益：一是可以通过经济获得利润，逐步收回投资；二是天福假日酒店地处澄迈县福山镇，可带动当地一批相关联产业；三是三星级天福假日酒店的建成必将推进澄迈县酒店业经营水平、服务水平及总体经济效益的逐步提高。2.项目风险大小投资决定于论证是否科学、建设期间以及运营过程中不可预知因素的多寡与解决的难易程度等。虽然澄迈县没有四星级酒店，但随着城市的发展，高档酒店数量还会增加。一般来说，有条件的客户将希望在声誉、服务一流的酒店住宿。因此，坚持经营特色、较为满意的住宿率。从敏感性分析也可以看出提高营业收入和租住率的重要性。第52页'