X县XX水库景区建设项目可行性研究报告 57页

'XXXX县XX水库景区建设项目可行性研究报告III 目录第一章总论11.1项目名称、建设业主及编制单位11.2可行性研究报告编制依据与范围11.3项目建设概况31.4可行性研究结论4第二章项目提出的背景及必要性52.1项目提出的背景52.2建设的必要性6第三章旅游资源类型与评价93.1旅游资源类型93.2旅游资源评价11第四章市场分析124.1XX维吾尔自治区旅游市场概况124.2喀什地区旅游市场概况144.3区域旅游市场分析14第五章场址及建设条件175.1建设场址175.2自然区位条件175.3社会经济条件185.4征地拆迁195.5政策环境条件19第六章建设方案216.1总体规划216.2建设方案226.3建设规模26第七章环境保护工程297.1环境现状29III 7.2污染排放标准297.3环境保护措施29第八章项目组织管理328.1项目管理机构328.2项目经营模式338.3项目建设管理358.4招投标初步方案35第九章项目进度安排379.1编制原则379.2项目建设期379.3实施进度安排37第十章投资估算及资金筹措3910.1投资估算3910.2投资分年计划4210.3资金筹措42第十一章投资效益及风险分析4411.1财务效益4411.2社会效益5011.3风险分析及对策51第十二章结论与建议5312.1结论5312.2建议53III 第一章总论1.1项目名称、建设业主及编制单位1.1.1项目名称XXXX县XX水库景区建设项目1.1.2项目建设单位名称：地址：1.1.3可行性研究报告编制单位1.2可行性研究报告编制依据与范围1.2.1编制依据1．国家的相关法律法规文件Ø《中华人民共和国环境保护法》（1989）Ø《中华人民共和国文物保护法》（2007年12月29日修订）Ø《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修订）Ø《中华人民共和国水污染防治法》（2008年2月28日修订）Ø《中华人民共和国大气污染防治法》（2000）Ø《风景名胜区条例》(国务院令第474号，2006年12月1日)Ø《投资项目可行性研究指南（试用版）》（2002）54 Ø《国务院关于加快发展旅游业的意见》（2009）Ø《旅游规划通则》（GB/T18971-2003）Ø《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972－2003）Ø《旅游厕所质量等级的划分与评定》（GB/T18973－2003）Ø《风景名胜区规划规范》（GB50298－1999）Ø《旅游发展规划管理暂行办法》（1999年）Ø《旅游景区质量等级评定管理办法》（2005年）Ø《村镇规划标准》（GB88－2006）2．地方性法规与政策、规划Ø《XX维吾尔自治区旅游业第十二个五年规划纲要》；Ø《喀什地区旅游业第十二个五年规划纲要》；Ø《XX喀什地区旅游发展规划》；Ø《XX县城市总体规划》；Ø《XX县旅游业“十二五”发展规划纲要》Ø《XXXX县旅游发展总体规划》Ø《XXXX县热比娅·赛丁墓旅游景区修建性详细规划》Ø《XX县十二五环境保护规划》1.2.2编制范围本报告在调查研究、收集基础资料和数据的基础上，就XX水库景区旅游项目的建设，着重对项目的建设背景和意义、建设条件，建设方案，环境保护、项目管理、实施进度等进行研究，并进行投资估算和效益分析，对项目产生的效益、存在的风险等进行分析评价，供建设单位和有关部门决策参考。54 1.3项目建设概况1.3.1建设地址XX水库位于塔孜洪乡19村，距离喀什市20公里，XX县城12公里，毗邻315国道，交通便利，可进入条件良好。本项目建设选址于XX水库东南岸，可开发用地总量约403.4公顷。1.3.2建设内容及规模本项目建设内容包括XX水库景区的旅游建设项目、旅游基础设施、旅游配套项目、景观营造与环境治理项目等工程。1.3.3建设进度本项目建设期为4年，拟于2013年4月开展项目前期工作，2013年12月开工建设，2016年12月建成。1.3.4投资估算及资金筹措本项目总投资95997万元（含建设期利息），建设启动资金申请自治区专项资金补助解决。1.3.5项目财务和经济评价投资利润率：14.57%资本金净利润率21.90%项目财务内部收益率14.21%财务净现值：6152万元投资回收期：8.38年54 1.4可行性研究结论XX水库景区是XX县蓄水量最大的一座水库，区域旅游资源开发利用潜力较大，市场前景良好、客源充足。本项目的实施，不仅能为XX县提供直接的经济效益，带动县域第三产业的整体发展，增加财政收入，有力促进地方经济发展；同时，还为当地提供较多的就业机会，并有利于资源和生态环境保护，社会效益和生态效益显著，建议有关部门大力支持，加快建设。54 第二章项目提出的背景及必要性2.1项目提出的背景（1）我国高度重视旅游产业发展近年来，随着我国经济的快速发展，对外开放的不断扩大和人民生活水平的提高，我国旅游业保持持续快速增长。党中央、国务院高度重视旅游业发展，胡锦涛总书记多次强调要“大力发展旅游消费”。温家宝总理指出“发展旅游业和旅游消费意义重大”。2009年，国务院出台了《关于加快发展旅游业的意见》，明确提出要把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。2011年，国务院正式批准将每年5月19日为“中国旅游日”。（2）国家对XX旅游产业发展的支持自西部大开发战略实施起，国家加大了旅游业向西倾斜的力度，极大地促进XX旅游业的发展。2010年，中央XX工作座谈会对XX发展旅游特色产业提出了明确要求，要使旅游业成为XX调结构、促就业、惠民生的支柱产业。XX维吾尔自治区党委第十七次常委（扩大）会议强调要刻不容缓地推进旅游业发展。2011年，自治区旅游产业发展大会通过了《推进旅游业跨越式发展的意见》，从组织领导、政策措施、资金项目等方面进一步加大对旅游业支持力度。（3）县委县政府对XX旅游发展的关注XX县委、政府高度重视旅游产业发展，确立了将旅游业发展成为国民经济的支柱性产业的战略决定，并提出了将XX建设成为“喀什噶尔核心旅游服务接待基地”的目标，出台了一系列政策措施强力推进旅游产业的发展。“十一五”期间，54 充分发挥政府主导的作用，积极搭建发展平台，完善县域基础设施建设，全县旅游业从无到有，呈现出蓬勃发展的势头，景区基础设施和配套设施条件得到明显改善。旅游业正成为XX县的一大特色产业和新的经济增长点。（4）滨水休闲度假旅游的兴起中国旅游业在经历了近三十年以观光为目的的初级发展阶段后，休闲度假式及其他商业性旅游已逐渐成为旅游消费的主流和国内旅游发展的重要方向。单纯的观光旅游已经不能满足人们的需求，发展滨水观光、休闲以及特种旅游相结合的方式才符合人们不断增长的休闲需求，也是当今旅游产业发展的必然趋势。作为一种高水准、高品位的需求，滨水旅游只有在现有资源基础上建立起完整的休闲度假体系，才能拥有更大的市场份额和更广阔的市场前景。（5）XX水库是XX县生态旅游建设重点XX水库水域面积广阔、水源充足、水质较好，周围环境开阔优美、景观层次丰富，但是由于宣传力度小，旅游开发还处于起步阶段。拒不完全统计，该水库在目前尚未开发的情况下，每年接待游客、垂钓爱好者一万多人次。因此，充分整合XX水库旅游资源，建设集观光、休闲、度假于一体的综合性生态旅游目的地，迅速提升水库旅游形象和旅游品牌是势在必行的。2.2建设的必要性（1）有利于改善社会环境、促进城乡一体化进程随喀什经济特区的设立、山东钢铁集团和100万吨乙烯两个大型项目的落户，XX县国民经济必将迎来快速发展。经济的发展必将使更多的城镇居民具备旅游的两大要素：“有钱”和“有闲”54 ；经济的发展必将加快生活节奏，越来越多的城市居民有迫切的旅游需求；同时，经济的发展，必将促使城市化进程的加快，城市郊区作为城市的后备发展区必将迎来新的大发展。XX水库处在XX县县城和山钢集团未来生活区的中间位置，是县域休闲旅游发展和推进城乡一体化的重点地区，在该区域设置观光、休闲娱乐、度假等不同层次的旅游产品及配套旅游服务设施，必将在进一步完善XX县的城市服务功能上发挥重要作用。（2）有利于充分整合XX县旅游资源，丰富旅游产品类型对XX县所有旅游资源进行整和，实现大区域、大旅游的跨越式发展。将水库度假旅游产品与滨水休闲观光、维吾尔族民俗文化体验、沙漠养生度假等密切结合，丰富旅游产品类型，改善旅游产品结构，促进景区的深化发展，实现XX县旅游产品全方位、一体化开发。此外，由于XX水库旅游资源的特色性和文化性，使旅游产品带来组合上的优势，既有适于大众观光的自然与人文旅游产品，又有适于休闲度假和会议旅游产品，还有潜力巨大的生态农业观光旅游市场，市场价值高，开发潜力大，综合效益明显。（3）有利于加强生态环境的保护力度，绿化美化景区环境XX水库是XX县蓄水量最大的一座水库，也是县域生态环境建设的重点区域，其独特的生态功能，决定了资源利用必须走开发与保护、建设相结合的可持续发展之路。旅游项目的开发，使水库生态功能得以充分发挥，有助于景区环境保护，消除环境隐患。同时，为发展生态旅游，营造良好的自然环境，水库周边将投资引进新的绿化品种、增加绿化面积，改善当地绿化品种单一、观赏性不强的现状，达到绿化美化环境的目的。（4）有利于调整产业结构，促进旅游业成为XX县新的经济增长点XX县作为西部地区少数民族县域，经济基础发展薄弱，人均总值较低，产业结构也不够合理。2010年，全县第一、二、三产业产值比为38：45：17，54 第三产业所占重较小，而在第三产业中，旅游业所占比重也很小，制约了县域经济的进一步发展。旅游业是一个关联性非常强的行业，涉及吃、住、行、游、购、娱等六方面，发展旅游业能够提高第三产业在国民经济中所占的比重，拉动其他部门的发展。本项目的建设，将最大程度的延长游客在XX县的游历时间，给游客的更多消费带来机会，这也将全面带动XX县餐饮、娱乐、交通等服务配套产业的进一步发展，改善投资环境、增加财政收入，为加快当地的社会经济发展发挥促进作用。旅游业将逐渐成为推进县域经济调整转型中的新兴朝阳产业和XX县第三产业的“龙头”产业。（5）有利于加快旅游基础设施建设，改善旅游发展条件从旅游开发的现状来看，XX县内的基础设施及旅游配套设施都比较薄弱，景区公路条件差，各景区内部的给排水设施、垃圾处理系统等基础设施建设不足，成为大规模扩大旅游市场、开发高品位旅游产品的制约因素。XX水库景区的建设，一方面可以争取国家的政策扶持和专项贷款，完善旅游区基础设施建设，解决其旅游开发的根本制约因素，另一方面可以吸引投资，完善服务设施，扩大旅游接待服务能力，增强市场影响力，从而获得更大的社会经济效益。（6）有利于创造就业机会，减轻社会压力，增加政府、企业及个人的收入旅游行业就业对文化程度要求不高，只需短期培训既可上岗，有利于城乡剩余劳动力的转化，有利于产业结构调整，增加居民收入，减轻社会压力。同时，旅游收入与企业利润、政府税收是正比增长的，也就是说旅游业越发达，收入和利税也相应增加。项目启动后，除可带来直接税收外，还可通过配套餐饮休闲旅游娱乐业的发展，创造税收，解决居民的就业。54 第三章旅游资源类型与评价3.1旅游资源类型XX水库位于塔孜洪乡以东、县林场以西，英尔力克乡以北，距县城约12公里，是一座引水注入式平原水库总库容达到2900万立方米。水库自1960年建成使用以来，为该县的农业发展做出了巨大贡献。根据资料收集及现场调查，参照《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972—2003），初步统计XX水库景区主要旅游资源类型有7个主类、15个亚类和25个基本类型（详见表3-1）。表3-1XX水库景区旅游资源系统分类表主类亚类基本类型旅游资源单体A地文景观AA综合自然旅游地AAD滩地型旅游地水库西、南岸冲积滩地AC地质地貌过程形迹ACM沙丘地塔孜洪沙漠ACN岸滩XX水库引水渠、吾甫排干、抗旱渠自然河岸B水域风光BA河段BAA观光游憩河段XX水库引水渠、吾甫排干、抗旱渠河段C生物景观CA树木CAA林地塔孜洪墩克什拉克野生红柳林、胡杨林CAB丛树农民住宅周边成片果树CB草原与草地CBA草地水库四周草丛CD野生动物栖息地CDA水生动物栖息地XX水库、XX水库引水渠及排水渠、阿木巴尔吾斯塘、吾甫排干、抗旱渠D天象与气候景观DA光现象DAA日月星辰观察地XX水库观日出、日落DB天气与气候现象DBB避暑气候地XX水库、阿木巴尔吾斯塘避暑F建筑与FAFAB阿木巴尔吾斯塘54 设施综合人文旅游地康体游乐休闲度假地FAF建设工程与生产地XX水库管理FB单体活动场馆FBB祭拜场馆清真寺FD居住地与社区FDA传统与乡土建筑喀希库日村、谢依旦村、司也克村民居FG水工建筑FGA水库观光游憩区段XX水库FGC运河与渠道段落XX水库引水渠及排水渠、阿木巴尔吾斯塘、吾甫排干、抗旱渠FGD堤坝段落XX水库北岸及东岸、引水渠及排水渠、阿木巴尔吾斯塘、吾甫排干、抗旱渠堤坝G旅游商品GA地方旅游商品GAA菜品饮食馕、艾克达家常小吃、乡野小鱼、辣子鸡、烤羊肉、麦麦提·穆萨凉粉、亚库普江凉皮GAB农林畜产品与制品4万亩优质杏园、1万亩红枣GAC水产品与制品鲤鱼、鲫鱼、草鱼、白条等野生鱼类H人文活动HC民间习俗HCA地方风俗与民间礼仪维吾尔族服饰、饮食、礼仪、婚丧HCB民间节庆诺鲁孜节、古尔邦节HCC民间演艺民间社火、麦西来甫、十二木卡姆、萨满舞HCD民间健身活动与赛事葫芦摔跤、赛马、叼羊、斗鸡、斗狗土鸡、土鸡蛋、烤全羊HCE宗教活动伊斯兰教节庆礼拜7152554 3.2旅游资源评价（1）区位条件优越，市场基础和开发条件良好XX水库紧邻315国道，交通便捷，区位条件十分优越；与此同时，靠近XX县主要的客源地——喀什市、毗邻XX县城和山钢集团未来生活区，为水库未来的旅游开发提供了有力的外部空间支撑和客源市场基础。水库东岸、南岸田园开阔，用地条件极佳，完全有能力打造著名的滨水休闲度假旅游目的地。（2）生态环境良好，具有较高的旅游价值XX水库主要引蓄盖孜河来水，水源充足、水质清澈、夏季恒温，水库周围被林地、草地环绕，环境开阔优美。区内没有工业污染，空气清新，生态环境优良。该水库是XX县蓄水量最大的一座水库，水域宽广，2235公顷万亩的水面，为旅游业拓展了广阔的发展空间，可全方位的开展游乐、休闲、度假和水上运动，开发潜力巨大。（3）旅游资源组合优势明显，民俗文化浓厚规划区旅游活动尚处于未开发的状态，辽阔的水面、宏伟的大坝，规整的农田、静谧的村落形成了优美的景观格局，旅游资源的原真性较好。景区周边的村落有着一定的民俗积淀，如麦西来甫、十二木卡姆、葫芦摔跤等，具有浓郁的维吾尔风情，给旅游项目的开发带来了新的活力。（4）旅游资源品质欠佳，尚未形成知名度高的景区规划区尽管有较多的民俗文化活动，但影响力有限，文化底蕴并不深厚；有碧水蓝天的湖泊，但自然风光并非卓越，旅游资源整体品质一般，从资源禀赋来看，不具备明显的竞争优势。同时，由于旅游开发起步较晚，目前尚未组合成有效的旅游产品推向市场。54 第四章市场分析4.1XX维吾尔自治区旅游市场概况4.1.1市场现状XX具有优美的自然资源，丰富的人文景观和独特的地缘优势。十一五期间，自治区党委、政府高度重视旅游业，提出了把旅游业培育成为自治区国民经济重要支柱产业的发展目标，旅游产业地位逐步提升，已成为自治区国民经济新的增长点。2011年全年共接待国内旅游者3829万人次，旅游收入达411亿元人民币，同比增长26%和46%；接待入境旅游者132.5万人次，旅游外汇收入46519.16万美元，同比增长24.5%和26.26%。总体而言，入境旅游呈现良好的发展势头，为全省旅游业持续快速健康发展发挥了重要作用。项目200620072008200920102011国内游客（万人次）16612126219520983037.843829旅游收入（亿美元）149.10192.92197.95176.75281.13411入境游客（万人次）36.2543.8436.3235.49106.53132.5外汇收入（亿美元）1.281.621.361.373.684.65游客总人数（万人次）1697.253469.842231.322133.493144.373961.5表4-1XX旅游客源市场结构数据4.1.2市场特点（1）国外游客俄罗斯是XX主要的客源国，究其原因，一方面是因为俄罗斯与XX接壤，存在较大的地缘优势；另一方面得益于中俄成熟的边境贸易。日本紧随俄罗斯之后，位居第二。这主要是因为日本与XX54 两地自然景观、民族风情等方面的巨大差异对日本人产生较强的吸引力；历史上一些日本探险者对丝路的考察及其它活动一度在日本引起哄动。再次是西欧和北美客源市场，包括德、法、英、意、瑞士、荷兰、比利时、美、加等国家，因历史上几位欧洲著名探险家对丝路文物的发掘和盗窃活动引起了一个多世纪的丝路热潮，加之现代西方人特有的探奇心理，使欧美游客对丝路上的各类文物古迹、宗教文化，以及少数民族风情等都有独特的兴趣。亚洲(除日本)及澳洲客源市场，包括我国港、澳、台地区和澳大利亚、新西兰、菲律宾、印尼、韩国、巴基斯坦、印度、西亚等国家，也是很有潜力的客源市场。(2)国内游客综合分析全区旅游客源地分布，从影响人们外出旅游的因素考虑，XX国内旅游流空间结构有以下几个特征：l国内游客以疆内游客，特别是乌鲁木齐、昌吉州城镇居民和石油工人为主，整体呈现出“XX人游XX”的趋势。l疆外游客中来疆最多的并不是距离较近的省份，而是东南沿海发达省区，主要包括沪、宁、杭、珠江三角洲地区等。l交通便捷的地区来疆人数占一定的比例，包括陕西、甘肃和四川等。l环渤海经济地区的北京、河北、天津、辽宁、山东等省区，由于与XX的政治经济联系及合作项目较多，商务、会议旅游所占份额较高。l观光探亲、商务旅游为主要旅游形式。据国家统计局XX调查总队调查，XX国内旅游人数按旅游目的分：休闲、观光、游览、度假的人数占64.11%，商务及公务活动人员占16.44%，探亲访友人员占12.34%。54 4.2喀什地区旅游市场概况喀什地区自然和人文旅游资源丰富，地理位置独特，具有开展旅游活动得天独厚的优势，在XX的旅游产业中占有相当的份量，素有“不到喀什就不算到XX”的美誉。自2000年以来，除2003年受到“非典”的影响，喀什旅游的各项数据都呈稳步上升的趋势。2000年～2009年期间，喀什旅行社从3家增加到了24家，增加了21家，到2009年，国际旅行社6家，国内旅行社18家；星级饭店共33家，旅行社职工人数共810人。2010年，喀什经济特区的批准为其旅游发展带来了前所未有的机遇。据《喀什地区2011年国民经济和社会发展统计公报》，2011年全年，喀什地区旅游人数达到315万人次，旅游总收入13.5亿元。全区有A级旅游景区25家（4A级3家，3A级7家，2A级15家），星级酒店32家。表4-2喀什地区旅游客源市场结构数据年份2006年2007年2008年2009年2010年2011年游客总人数（万人次）192２３５156153250315旅游总收入（亿元）5.768.４5.66.810.113.5资料来源：喀什地区统计公报（2006-2011年）4.3区域旅游市场分析4.3.1XX县旅游市场现状XX水库旅游区所依托的XX县素有“兵城”之称，随着基础设施的完善，旅游环境的提升，市场营销活动的推进，旅游业获得了快速发展。但是，由于县域54 旅游开发尚处于起步阶段，目前已经开发建设的主要旅游景区还没有形成一定的规模与知名度，吸引力弱，全县接待游客总量和旅游总收入都不高。表4-3XX县旅游客源市场结构数据项目2009年2010年2011年旅游总人次（万人次）45.57.5旅游总收入（万元）45070011694.3.2XX水库市场分析（1）市场现状据不完全统计，XX水库在目前尚未开发的情况下，每年接待游客、垂钓者1万多人次，随着XX县旅游投入力度的加大，基础设施的完善和水库景区的全面建设，其旅游开发将迎来高速发展时期。（2）市场前景XX水库地处XX县旅游核心区（县城）和牙甫泉沙漠胡杨林景区的中间位置，既是XX县旅游资源的有机组成部分，也是县域主要旅游线路的重要节点，是由XX县县城通往境内其他旅游景区的必经环节。从本地市场来看，XX水库通过G315与喀什市、XX县县城和山东钢铁集团未来生活区相连，其旅游开发顺应本地日益增长的休闲度假旅游需求，具有良好的客源市场基础。但是，由于目前本地休闲度假市场消费水平仍然有限，决定了XX县只是XX水库景区旅游市场的一个重要组成部分。从周边客源市场来看，南疆地区普遍为干旱缺水区，相对于水源丰富地区的游客而言，这部分旅游者对以水为主题的娱乐活动更为向往。XX县水资源丰富，地下水储量充沛，而XX水库又是县域蓄水量最大的一座水库，烟波浩渺，水天一色，对周边地区的游客极具吸引力。因此，该景区旅游市场潜力巨大，中、长线客源充足。（3）市场定位54 根据XX水库的资源特色以及游客到达旅游目的地的距离和游客数量间的比例关系，可将客源市场的地域结构定位如下。核心客源市场喀什地区本地客源及乌鲁木齐等XX核心城市的辐射地区。l重点客源市场以北京、天津、上海、浙江、广东等为主的京津地区、长三角地区、珠三角地区市场和山东省旅游市场。l机会客源市场国内其他省市市场以及俄罗斯、美国、日本、韩国、香港、澳门、台湾、东南亚等为主的境外市场。（4）游客规模预测XX水库目前还处于尚未开发的状态，缺乏基础的游人统计数据。因此，本可研尝试在XX县近年来游览人数（2011年7.5万人次）的基数上，结合资源情况和旅游发展规律，做出以下预测相应的评估，所列数据仅供参考：表4-4游人规模预测表年份20122015202020252030预计游客人数（万人次）37.516.5255054 第五章场址及建设条件5.1建设场址XX县位于喀什地区西北部，东连伽师县、岳普湖县，西接疏附县及克孜勒苏柯尔克孜自治州阿克陶县，南邻英吉沙县，东南与莎车县接壤，西北和疏附县毗邻，北隔克孜勒河与喀什市、疏附县相望，是祖国西南咽喉要道。本项目建设场址位于XX县塔孜洪乡19村XX水库的东、北岸，距离喀什市20km，XX县城12km，景区可开发用地总量约403.4公顷。5.2自然区位条件5.2.1地形地貌XX县地处克孜勒河、盖孜河和库山河冲积平原中游地区，地形开阔平坦，海拔在1198米至1310米之间，仅东南部的沙漠区地形起伏较大。塔孜洪乡位于县境中部，境内地势略微西高东低，本项目位于塔孜洪乡东侧。5.2.2气候研究区属暖温带大陆性干旱气候，四季分明，冬季略长，光照充足，降水稀少，蒸发量大。年平均日照2822小时，历年平均气温11.8℃，最冷月为1月，平均气温-6.5℃，最热月为7月，平均气温25.8℃。全年平均年降水量65毫米，降水量年际变化较大，最多可达140毫米，最少仅有20毫米，春、夏两季降水量约占全年的80%左右，平均降雪日为4～8天。年平均风速2米/秒，最大风速可达27米/秒，常有沙尘暴天气，主导风向为西北风。54 5.2.3水文塔孜洪乡境内水利条件较好，水域面积1.8万亩，总灌溉面积达5.9亩。罕南力克大渠、开赛大渠、喀西库木渠穿境而过；有干渠6条、支渠17条，全长65公里。5.2.4土壤境内土壤多属黑壤土，盐碱化严重。5.2.5生物资源塔孜洪乡以种植业为主，主要作物有小麦、玉米、棉花、葵花等；林果主要由杨树、柳树、杏、沙枣、葡萄等，瓜类有西瓜、蜜瓜；水产品包括草鱼、鲢鱼、鲤鱼、鲫鱼、牛鲑等；畜牧业牧养牛、羊、马、驴等；禽类以鸡、鸭、鹅、鸽等家禽为主。5.3社会经济条件5.3.1人口现状景区所在的塔孜洪乡位于XX县境中部，总面积159.8平方公里，下辖20个行政村，110个村民小组，1个西纳牧场。全乡共有居民5376户，2.6万人，其中维吾尔族占人口的99.8%，其它民族占0.2%。5.3.2经济发展概况塔孜洪乡属农业大乡，主要以种植业、林果业、畜牧业为主。面对新的形势，该乡坚持走“稳粮棉、促林果、上畜牧”的发展道路，以种植业为基础，重点发展林果业和畜牧业。种植业方面54 机械化耕作程度较高，全乡90%的耕地实现了机械化耕种。林果业大力实施品牌战略，坚持走建园式发展之路，不断加强园艺管理。畜牧业上重点抓好大畜养殖的基础设施，提高大畜和优良品种的总量和比重。同时，该乡积极鼓励有条件、有技术的农民从事二三产业扩大收入。乡办企事业涉及面粉加工、皮革加工、生铁铸造、基建施工和轧花、榨油、冰糖加工等多种行业，发展迅速。2007年，全乡农业生产总值达1397万元，同比增长57.7％。农民人均纯收入达3526.62元，增收1287.61元。5.4征地拆迁国道315至喀希库日村的乡级道路，是进入XX水库景区的主要道路。道路南侧、喀希库日村西部不仅属于景区滨水商住度假区的规划范围，也是进入景区的第一形象感官区。现有的乡村建筑物，不仅与商住度假设施极不协调，而且影响到景区旅游业的发展。因此，对该区域约35户村民进行整体搬迁，因此，对该区域约35户村民进行整体搬迁，预计安置总人口140人，一般新村安置以人均建筑面积30~35m2进行，考虑地域特殊性，按50m2计算。改造后，改区域将与景区风貌协调统一，并从事旅游服务等相关经营活动。5.5政策环境条件2010中央XX工作座谈会召开后，国家旅游局高度重视，提交了《XX维吾尔自治区旅游业发展考察报告》，提出了促进XX旅游业跨越式发展的新思路，其旅游开发得到了国家政策的有力支持。2011年5月25日自治区召开旅游产业发展大会，通过了《自治区党委自治区人民政府关于推进旅游业跨越式发展的意见》，提出了培育旅游业成为“调结构、促就业、惠民生”的支柱产业，推动XX54 旅游业在新的起点上实现跨越式发展，努力把XX建设成为中国西部旅游胜地和我国重要的旅游目的地。XX水库景区位于喀什地区XX县境内，是南疆旅游中心喀什地区的重要旅游节点。目前景区在地区大力实施旅游开发和县域经济蓬勃发展的大环境下，面临着良好的发展机遇。54 第六章建设方案6.1总体规划6.1.1指导思想坚持科学的发展观，充分利用XX水库的水面优势，以本地良好的区位条件和投资环境为依托，以先进的设计理念为指导，以塑造人与自然和谐共存的生态旅游环境为目标，坚持“高起点设计、高标准建设、高效能管理”的原则，努力把XX水库景区建成融水上运动、观光游览、文化休闲、滨湖度假、生态宜居于一体的综合性旅游景区。同时，完善景区配套设施，满足不同消费群体的个性化需求。6.1.2总体方案（1）主题性质以辽阔的水域环境为背景，以自然生态观光为主题，以水上游乐、休闲度假、养生居住载体的田园生态湖泊型精品旅游景区。（2）形象定位大漠静海，活乐天堂（3）功能分区以XX水库东南岸水面为核心，综合考虑水系、地貌特征和旅游资源空间分布特点，结合研究区主题性质、开发方向等因素，从产品结构和市场需求对应关系的角度出发，总体上可划分为三个功能区：水上游乐体验区、康体养生休闲区、滨水商住度假区。①大众游乐体验区大众游乐体验区位于水库东侧，占地约85.7公顷，54 充分利用水面优势，开发水上娱乐、滨水休闲、特色美食等旅游产品，也可以开展水上竞技运动训练和比赛。②康体养生休闲区康体养生休闲区位于大众游乐体验区东部，占地约59.5公顷，结合周边良好的生态环境，开展亲水性养生保健项目，为游客提供各种疗养活动。③滨水商住度假区滨水商住度假区位于水库北岸，占地约258.2公顷，主要面向具有一定消费能力的商务、会议市场和具有较高度假需求的群体，以诗意栖居为核心功能。6.1.3交通组织①对外交通项目区对外交通主要依托G315、S310和乡村公路，以汽车为主要交通工具。②内部交通项目区内部交通主要依托步游道，电动车、自行车和步行相结合的游览方式，沿水库大堤布置亲水平台和游船码头，供游人亲水驻足。各景观步游道交叉口设置生态停车场和电动车换乘点。6.2建设方案6.2.1大众游乐体验区①水韵广场入口广场是景区的门户和形象，规划占地3000㎡，以“未来水世界”54 为主题，在景观上布置拟人化的创意植物水生动物造型仿生小品，局部采用不同颜色铺地材料，以水纹形成入口广场的文化铺装。广场承担游客集散、文化展示、大型活动场所、休闲游憩四大功能。②游客接待中心游客中心建筑面积约2000㎡，上下两层，在功能上游客中心作为整个景区的旅游信息中心和景区形象中心。内设景区介绍栏、景区沙盘、服务台、游客投诉室、景区人员公示栏、游客休息处等。配备专业化的工作人员，能够准确地回答游客的问题，同时提供周边其它景区的信息，包括旅游产品组合、交通信息等。③生态停车场本着生态和以人为本的精神，建设生态停车场，按200个车位设置，总面积约4000㎡，分设出入口，大小车按位停放，并设专人执管。地面铺设生态植草砖，以大乔木为绿化骨干，周边辅以树木绿化，利用树木作为车位与车位之间的隔离手段，最终达到“树下停车，车下有草，车上有树”的环保效果。④沙海风情乐园以阳光、沙滩和大水面为背景，以家庭游乐为设计初衷，开发多种水上项目旅游产品，包括浴场、月亮船、平衡床、醉汉桥、蜻蜓点水等，弥补喀什地区缺乏大型水上游乐产品的缺口，形成一处集健身、竞技、娱乐于一体的综合性滨水娱乐场所，激发游客参与水上活动项目的热情。⑤水上运动基地利用良好的水域条件建成水上运动基地，作为开展多种专项水上运动的中心点，为游人提供专业化的水上运动场所。基地配套设置训练中心、竞赛中心和服务中心，提供器械、技术指导、安全保障、后勤、管理等服务。54 同时，积极组织开展多种水上运动竞赛，举办滑翔、快艇、冲浪、滑板等比赛项目，提高景区知名度，打造成为南疆地区最大的水上运动基地。⑥湖滨沙滩浴场利用XX水库东侧水塘，开辟长400m的湖滨人造沙滩和20000㎡的浅水嬉水区，修建浴场服务设施。在浅水区外堆砌模拟小岛，设置礁石、灯塔，修建船形建筑，形成模拟海滩风景线。浴场配备标准更衣室、冲淋房、接待大厅等建筑设施，为游客提供了一个休闲、游浴、观光的好去处。⑦水族世界充分依托湖水资源和具有地方特色的生物资源，做活水文章，建设水下展廊。水族馆分设水生动物、水生植物、水体保护等展出内容，并且充分利用先进的声、光、电手段配合标本、模型来展示各学科的最新科研成果，强调观众参与性，体现寓教于乐的特点。6.2.2康体养生休闲区①丝路民族水疗会所引水库水，在水库外围适当位置建设以少数民族风情为主题的水疗中心，开展水疗、桑拿、按摩等保健项目。水疗池主题结合少数民族文化特色，开发如“维回水池”、“羌寨水池”、“藏浴水池”、“苗家水池”、“黎族嬉水”等小型情景名目，通过精致民俗风格小品、民族洗浴文化、风情习俗等突显主题。②休闲养生会所规划在临湖的区域修建多处休闲养生会所，经营茶浴、当归浴、泡泡浴、负离子矿浴、神石火浴、人参浴等室内药浴和SPA美容美体、健身游泳等多种项目。聘请专业按摩技师提供中医、泰式、日式、揉式、等多种按摩服务。同时提供推盐、拔罐、修脚、刮痧、等保健养生服务。③生态运动基地54 借助滨湖环境，注入维吾尔族景观元素，打造特色生态运动基地。在合适地段开展户外拓展、水上瑜珈、自行车骑游等活动。同时，建设网球场、跑马场、小型足球场、健身器械坪和卡丁车跑道等，各种活动设施均配备具有专业技能的救援及教练人员，满足高端游客休闲度假的需求。④汽车营地利用XX水库的特殊区位，针对大众消费市场，建设标准化自驾车营地。为自驾车游客提供住宿、餐饮、购物等方面的设施，包括汽车旅馆以及露营的帐篷、睡袋、背包等租用和售卖。同时还可以为游客提供各种自助烧烤和餐饮设备的租用售卖，并推出自助野饮、烧烤、篝火联欢等特色旅游服务。6.2.3滨水商住度假区①滨湖度假酒店以水库景观环境为依托，在外围修建商务会议度假酒店。酒店建筑风格采用维吾尔民族与现代气息相融合的模式，硬件设备按五星级酒店标准设计施工。配套建设相应的健身馆、保龄球馆、会议厅、音乐厅、展示厅、餐厅，建成一个面向高端市场的集休闲度假、商务会议、娱乐休闲于一体的滨水度假酒店。②商务休闲水廊将步行商业街、滨水景观结合在一起，于滨湖度假酒店和商务度假会所之间临湖区域开发建设以休闲活动为主的商业廊道。沿湖设置水畔餐馆、茶馆、客栈、商铺等时尚的休闲空间，为游客购物、休闲、餐饮的中高端场所。③商务度假会所54 规划选取滨水度假酒店以北建设高档顶级的VIP会所，用于接待重要的客户和举办企业的小型活动。会所具备室内泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；健身养生会馆、时代商务会馆等，实行会员制管理。面向高端市场，为喀什地区高层次人士构建一个高次交流和沟通的平台。④私人度假别墅群依托XX水库良好的自然景观和水体资源，针对高端消费人群，选择景观效果最好的区块建设滨湖度假别墅群。别墅的设计上，融入维吾尔民族元素，注重滨水度假环境的营造、度假的舒适性与私密性，吸引国内外的知名企业家和名人雅士前来入驻。别墅周围均以当地绿色植物装点，将风、光、水、石等多个寓意自然要素有机结合，提供充满自然与文化气息的生活环境。⑤葡萄谷庄园以葡萄酒为特色的大规模庄园，可同时容纳20人住宿，面向家庭度假或企业团体型游客。庄园在水库稍微凹进的地段，呈现异域酒庄风情，道路两侧均由葡萄架点缀，庄园内的马车用酒桶的形状包装，远处分布着大片的葡萄藤。庄园藏有各种世界著名葡萄酒，并展现酿酒工艺；定期举办酒会和酒展，吸引上层人士来提升人气和影响。6.3建设规模6.3.1建设规模根据研究区旅游总体布局和项目规划，拟定XX水库旅游景区建设用地面积403公顷。6.3.2建设内容54 本项目建设内容包括新建水上游乐体验区、康体养生休闲区、滨水商住度假区等旅游项目，新建步游道、标示标牌等设施，以及绿化、室外管网、环保设施、公共厕所等配套设施建设（详见表6-1）。表6-1热比娅·赛丁墓景区项目区建设内容一览表序号项目项目性质项目规模备注1.1水上游乐体验区水韵广场新建3000㎡1.2游客接待中心新建2000㎡1.3生态停车场新建4000㎡1.4沙海风情乐园新建5000㎡1.5水上运动基地新建5000㎡1.6湖滨沙滩浴场改造2000㎡1.7水族世界新建5000㎡2.1康体养生休闲区丝路民族水疗会所新建5000㎡2.2休闲养生会所新建4000㎡2.3生态运动基地新建20000㎡2.4汽车营地新建3000㎡ 3.1滨水商住度假区滨湖度假酒店新建20000㎡3.2商务休闲水廊新建1000m3.3商务度假会所新建6000㎡会所5座3.4私人度假别墅群新建100000㎡私人别墅250栋3.5葡萄谷庄园新建6000㎡4标识标牌新建小品15个，标识标牌60个、雕塑5个5绿化美化新建6水体打造新建7供排水设施新建含供水站、供水管线、污水处理站8污水处理设施新建1800m3/日接城市管道新建化粪池一座54 9天然气供气设施新建10供电线路新建接城市线路11通讯线路新建接城市线路12公共公厕新建2000㎡20座13环保设施新建含垃圾中转站、垃圾箱、垃圾车14防火防灾设施新建消防栓15个54 第七章环境保护工程7.1环境现状项目区无工业废气及其它有害气体和灰尘，空气质量达到GB3095-1999规定的一级标准，环境噪声达到GB3096-1993规定的标准，地面水环境质量达到GB3838-2002的规定，周边无重大环境污染源。7.2污染排放标准（1）环境质量标准：大气环境执行GB3095-1996《大气环境质量标准》的一级标准。（2）污染物排放标准：废气—执行《大气污染物综合排放标准》（GB16297—1996）一级标准。废水—执行《污水综合排放标准》（GB8976—1996）一级标准。噪声—运营期执行《城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）0类标准，施工期执行《建设施工场界噪声限值》（GB12523-90）各施工阶段限值。7.3环境保护措施（1）水体环境保护措施l合理治理景区的各类生活污水；根据景区的自身特点，采用分流制排水体制，区内居民生活污水经化粪池处理，景区内接待设施产生的污水设置统一完整的综合化粪池系统，污水经处理达标后排放。l注重治理景区内分散性污染源，保证废水、污水达标排放；l景区内的住宿设施应给游客提供环保性质的生活用品，减少水污染，同时利用废水处理技术提高水资源的利用率；54 l规范游客的旅游行为，采取措施倡导文明旅游、卫生旅游，景区各处安排警示牌，时刻提醒游客注意保护环境。l定期清理景区内污染物，保持水体清洁；l加强沿湖一带、码头及船只的管理，必须遵守国家有关建设项目环境保护管理的规定；l景区内其它污水须排入污水管道，不得暴露在露天下。（2）固体污染物治理l在游道、观景亭、集散广场等公共场所设立分类垃圾箱，进一步完善垃圾处理方式及程序：分选——袋装——收储——运输——处理，垃圾箱要美观大方，最好与当地景观资源特色相协调，其色彩、体量、外观应尽量做到景观化；l在游人集中点附近建垃圾回收处理点，不便处理的垃圾深埋或外运。l定期组织清洁队清理垃圾，并将垃圾按环保部指定的地点进行分类处理，强化垃圾的回收利用和无害化处理；l加强教育宣传，鼓励景区内居民及游客尽可能减少垃圾产生，尤其是塑料袋等塑料制品类垃圾；l景区内垃圾投放应有规定地点，并妥善处理。垃圾存放场及处理设施应设在隐蔽地带。（3）大气污染治理l采用电、天然气等可再生能源的利用，尽量减少柴、煤等；l在附近区域不得随意烧农作物废料；l景区内推行环保车，限制燃油交通工具在景区内的活动，减少汽车尾气对大气的污染，片区内部交通由内部控制的专用环保车辆承担；l景区内的居民生活区，其生活锅炉、取暖锅炉以及其他用途的烟囱，必须安装消烟除尘设备，且烟囱高度应符合环境保护的规定要求；54 l将居民及游客住宿设施的粪便收集制取沼气，不仅为景区提供能源,还能防止燃煤引起的大气污染。（4）噪声污染治理l在各片区入口以下建生态型停车场；l采取措施制止可能形成噪声的声响发生，如区内禁止使用高音喇叭，包括车辆高音喇叭、广播高音喇叭等。l充分利用绿色值物对噪音的吸收和隔离作用。对可能产生噪音或者对噪音特别敏感的功能区种植隔音林带。l景区内的休闲娱乐场所，采取有效措施，减轻或消除噪声对环境的影响。54 第八章项目组织管理8.1项目管理机构8.1.1前期开发管理专门成立“XX水库景区综合开发建设指挥部”。指挥部由县政府分管领导挂帅，由县旅游局牵头，包括城建、环保、招商等相关部门，直接受县委、县政府的领导，对景区的开发建设和保护进行全面管理。8.1.2景区管委员会前期开发建设完成后，成立XX水库景区成立管理委员会，由县旅游局、景区所在的乡镇政府领导人员及开发商组成，由县旅游局进行行业指导。（1）景区管理委员会的职责l景区管理委员会接受县旅游局的行业指导，对县旅游局负责，定期向旅游局汇报工作，交流情况，接受其领导。l负责旅游景区（点）的规划和项目实施。l制定适合景区的招商引资政策和措施；建立并完善项目审批制度，负责所有开发建设项目规划的审查、审批。l对旅游开发与生态环境保护实施监督管理，规范景区旅游市场秩序，实施对旅游经营者的标准化、规范化管理，并为旅游经营者提供政策咨询与服务。l统一监管旅游经营者（特别是餐饮类企业）的营业环境、营业资格、食宿卫生、服务质量、游客频率、游客评价、环境绿化及污染治理。l54 保护投资者、经营者、劳动者和旅游消费者四方的合法权益，调节旅游经营者与旅游消费者之间或经营者与劳动者之间的利益关系。l在其他部门的协助下，直接对公共卫生、环境保护等进行全面管理，努力造就美观、和谐的生态旅游环境。l负责景区社会治安综合治理，制定旅游安全细则和保证措施，为游人创造一个安全的旅游环境。（2）人员编制及构成管委会主任由县旅游局副局级干部兼任，领导成员可包括乡政府主要领导及开发商，固定人员编制可设置5－8人。8.2项目经营模式（1）建设业主组织机构经营机构由开发商负责成立，其部门机构可根据需要进行设置和调整，负责景区开发、经营和日常事务管理。建议公司计划实行董事会领导下的总经理负责制，拟下设景区管理中心、工程部、物资采购部、销售部（含策划）、人力资源部、财务部、客服中心和物管中心等8个部门，详见图8-1。54 图8-1XX水库景区经营机构图（2）主要职责XX水库景区投资开发有限公司履行如下主要职责：Ø根据《XX县旅游发展总体规划》和《XX水库景区修建性详细规划》，在保护水库资源和生态环境的前提下，科学、合理地进行投资与开发。Ø按照总体规划和详细规划的职责分工，对XX水库景区的新建、扩建和改建项目进行审核。Ø可委托相关的规划设计单位对景区的开发进行深度设计，丰富XX水库景区的旅游产品和游憩活动项目。Ø加强与XX县政府各个相关部门就塔苏盖提水库旅游项目的规划建设、项目设计、招商引资、经营管理等工作的协调。Ø委托专门的建筑单位对旅游项目进行建设、维护，对建设活动进行监督检查；做到建筑风貌与周边环境协调一致。Ø通过企业流动资金、银行贷款、政府补贴等各种方式筹集资金，保证项目的顺利实施。Ø负责各个商家、各种服务业态之间的协调；同时，协调好与周边社区居民之间的关系，争取社区居民对该项目开发的支持。Ø制定相应的管理制度，负责项目区的游客安全、环境卫生、治安、商业和服务业管理等，营造和谐、健康、有序集休闲、娱乐、购物于一体的旅游环境。Ø负责对各个子项目的策划、营销，:结合景区实际情况，制定有针对性的旅游市场营销计划，开展市场营销活动。54 8.3项目建设管理本项目严格按照国家发改委、财政部、建设部以及XX维吾尔自治区有关工程建设管理部门有关规定要求进行工程建设管理，并接受国家、地方有关部门的监督、审计、稽查等。该项目建设单位制定项目建设管理办法。管理办法中应充分体现法人责任制，管理办法对项目的计划、准备、项目的执行与管理、项目的监督检查、项目的总结方面评价等方面做出明确的规定，以保证项目工作规范化、正规化，顺利完成项目建设任务。为使项目顺利进行，主要应加强以下几方面的管理工作：（1）项目计划管理制订项目年度建设计划：安排协调项目资金，检查督促计划实施；（2）财务管理设立独立的基建帐户，由于该项目建设资金运用较大，必须按照国家规定，制定规范的项目财务、会计和报帐管理制度，检查监督项目资金到位和使用情况，配合接受审计。（3）工程监理按国家有关要求，实行工程监理。对监理单位实行招标，招标委托的工程监理组织机构必须具有相应资质等级及相应监理资格证书。在项目实施中，建设单位派出监理代表，与工程监理一道，作好各子项基建工程进度、质量和费用控制。8.4招投标初步方案根据《中华人民共和国招标投标法》和各部委、XX维吾尔自治区颁布的相关法规、条例等，编制本项目的招标初步方案。54 （1）招标范围本项目招标范围包括：勘察、设计、监理、施工、设备和材料采购。（2）招标组织形式勘察、设计、监理、施工、主要设备和材料采购均实行委托招标。（3）招标方式根据有关规定及项目实际情况，本项目应委托具有甲级以上资质的招标代理机构组织招标，采取公开招标与邀请招标相结合的方式。（4）发包数量本项目初步拟定分为5个标段：勘察和设计、监理、施工、主要设备和材料。（5）工程评标由依法组建的评标委员会负责工程的评标事宜。表8-1XX水库景区招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额(万元)备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计√√√监理√√√施工√√√设备和材料采购√√√54 第九章项目进度安排9.1编制原则本项目拟定的建设进度及工期是建立在建设资金能按工程进度计划即时到位的前提下编制的，各项工程内容在合理工期所需的基础上，加强和优化施工组织，多方面实行交叉作业，尽量缩短施工时间，力争2016年12月底完成。9.2项目建设期本项目规划建设期为4年，从2013年至2016年。在各建设内容的进度安排上，本着分年建设、分年形成旅游设施条件和首先建设旅游基础设施、再改善旅游环境、后进行旅游开发的原则。2013年首先完成项目前期的可行性研究报告编制、施工图设计工作及审批，同时完成各项报批手续，取得开工报告；2014和2015年完成基础设施工程，游览及服务设施建设等工程，形成良好的旅游接待环境；2016年进一步完善旅游服务设施和基础设施建设，完成环境整治、保护等建设工程。9.3实施进度安排本项目建设分三个阶段进行，第一阶段的建设内容主要包括：完成各建设内容的初步设计、施工图设计和当年建设工程的招标等工作；第二阶段建设内容主要包括：景区道路交通设施建设、给排水工程、三大片区的配套基础设施建设工程；第三阶段建设内容主要包括：水上游乐体验区、康体养生休闲区的建设工程和绿化工程；第四阶段为远期建设方案，主要为滨水商住度假区及其它项目的建设和整个旅游区的生态环境保护工程。54 分年建设内容实施建设进度安排详见表9-1。表9-1分年建设内容实施进度安排表序号项目2013201420152016一前期工作及审批二工程实施期1.1水上游乐体验区水韵广场1.2游客接待中心1.3生态停车场1.4沙海风情乐园1.5水上运动基地1.6湖滨沙滩浴场1.7水族世界2.1康体养生休闲区丝路民族水疗会所2.2休闲养生会所2.3生态运动基地2.4汽车营地3.1滨水商住度假区滨湖度假酒店3.2商务休闲水廊3.3商务度假会所3.4私人度假别墅群3.5葡萄谷庄园4标识标牌5绿化美化6水体打造7供排水设施8污水处理设施9天然气供气设施10供电线路11通讯线路12公共公厕13环保设施14防火防灾设施54 第十章投资估算及资金筹措10.1投资估算10.1.1估算范围本项目为XX水库景区建设项目，建设投资96153万元（含建设期利息），总用地约4000亩,建设用地约1000亩，新建内容如下：水上游乐体验区水韵广场游客接待中心生态停车场沙海风情乐园水上运动基地湖滨沙滩浴场水族世界康体养生休闲区丝路民族水疗会所休闲养生会所生态运动基地汽车营地滨水商住度假区滨湖度假酒店商务休闲水廊商务度假会所私人度假别墅群葡萄谷庄园10.1.2估算内容（1）建安工程采用估算指标进行估算。估算指标参照《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2003），并参照近年来已建同类工程造价进行估算。54 （2）工程建设其它费用①建设单位管理费：建设单位发生的管理性质的开支，按工程建设费用的4%计取。②勘察设计费：包括工程地质勘探、可行性研究报告编制、初步设计和施工图设计等经费，按固定资产投资的2%计取。③工程监理费：按工程费用的1.5%计取。④招标费：本项目招标费按相关规定进行议标或公开招标。按相关规定招标费用计入建设投资的建设单位管理费中。（3）预备费基本预备费按工程和其它工程费用的10%计，不计建设期涨价预备费。（4）建设期利息本项目预计贷款22000万元，借款资金年利率按7.8%计，借款期三年,预计贷款利息约5850万元。10.1.3总投资费用经测算，XX水库景区建设项目总投资为96153万元(含建设期利息)。各类费用及占比如下：建设投资估算见表10-1。54 表10-1建设投资估算表（概算法）单位：万元序号费用名称面积（㎡)总额(万元)1土地开发费用191000200001.1征地拆迁安置补助费191000170001.2五通一平费19100030002开办费19100034432.1勘察设计费19100010942.2报建费1910009552.3工程监理费1910008212.4其它1910005733基础设施建设费19100038204建安工程费191000547004.1葡萄谷庄园600012004.2私人度假别墅群100000200004.3商务度假会所600012004.4生态运动基地2000020004.5滨湖度假酒店20000120004.6汽车营地30004504.7商务休闲水廊10002504.8水韵广场30003004.9游客接待中心20008004.10生态停车场40004004.11沙海风情乐园500050004.12水上运动基地500050004.13湖滨沙滩浴场200010004.14水族世界500015004.15丝路民族水疗会所500020004.16休闲养生会所400016005管理费用19100021886预备费19100061527小计1910009030354 10.2投资分年计划表10－2分年投入计划表　合计第1年第2年第3年第4年第5年一、资金使用计划96153293482306825318177185461建设投资903032934821352236021600202还贷款利息5850017161716171670210.3资金筹措10.3.1融资组织形式该项目的融资主体为XX水库旅游景区开发管理委员会，融资模式为新设法人融资。10.3.2项目建设投资及资金筹措项目新增建设投资96153万元（含建设期利息），主要由地方政府自筹资金、自治区旅游专项资金补助、银行贷款、其它借款组成。（1）自筹资金建设项目自筹资金5000万元，占建设投资的5.20%。建设期自筹资金分年投入计划为：建设期第1年3303万元，第2年1697万元。（2）申请专项资金补助16044万元（3）银行贷款建设项目申请银行贷款资金22000万元，占建设投资的22.88%。银行贷款建设期分年投入计划为：第1年10000万元，第2年12000万元。（4）其它借款(工程垫支等)6096万元。其余资金通过项目开发营运解决。54 10.3.3项目资本金项目资本金21044万元，按计算资本金基数的总投资比例为21.89%。项目总投资使用计划与资金筹措见表10-2。表10-2项目总投资使用计划与资金筹措表单位：万元　　合计2013年2014年2015年2016年2017年一、资金使用计划90303293482135223602160020　资金使用累计9030329348506997430190303903031征地拆迁安置补助费1700017000　　　　2五通一平费30003000　　　　3开办费3442.53442.5　　　　4基础设施建设费38203820　　　　5葡萄谷庄园1200　1200　　　6私人度假别墅群20000　666666666667　7商务度假会所1200　1200　　　8生态运动基地2000　2000　　　9滨湖度假酒店12000　60006000　　10汽车营地450　450　　　11商务休闲水廊250　250　　　12水韵广场300　300　　　13游客接待中心800　800　　　14生态停车场400　400　　　15沙海风情乐园5000　　25002500　16水上运动基地5000　　25002500　17湖滨沙滩浴场1000　　500500　18水族世界1500　　750750　19丝路民族水疗会所2000　　10001000　20休闲养生会所1600　　1600　　21管理费用2188547547547547　22预备费61521538153815381538　二、资金来源计划　　　　　　1、资本金投入21044193481697　　　2、银行贷款22000100001200000　3、其它借款6096　213523601600054 4、销售回收款69713072362315532562676054 第十一章投资效益及风险分析11.1财务效益11.1.1基础数据（1）本项目根据旅游发展的需要，建设投资96153万元（含建设期利息）。（2）项目计算期8年，其中：建设及准备期为4年，第5年达到营业设计能力。（3）项目建设投资96153万元（含建设期利息），项目新增流动资金1000万元。11.1.2财务收入项目的营业收入主要分为：预售收入、酒店收入、旅游收入三个部分。（1）预售收入：可售物业包括私人度假别墅群、庄园及商务会所等，可售面积约112000平米，总预售收入约89600万元，扣除销售税费，实际回收款约76256万元；扣除分摊成本，税前利润约32979万元，税前利润率约36.81%。表11-1预售收入及销售税费预测表　　合计第1年第2年第3年第4年第5年1销售回收款7625607076226433184214695　销售回收款累计76256070762971961561762561.1销售收入8960008000256003600020000　葡萄谷庄园48000160016001600　私人度假别墅群80000　8000240003200016000　商务度假会所4800　　　240024001.2销售费用35840320102414408001.3营业税及附加4973044414211998111054 1.4增值税4787016051272033951.5建设成本4327703864123651738896601.6税前利润329790321210278144545035　利润率36.81%40.15%40.15%40.15%25.17%1.7所得税824508032570361312591.8税后利润24734024097709108403776　税后利润率27.61%30.11%30.11%30.11%18.88%营业税及附加取预售收入的5.55%。销售费用按4%计算。增值税按增值额的30%计算。（2）酒店收入：滨湖度假酒店总建筑面积约20000平米，房间数约300间，平均入住率率按40－50%计算，房价按500元/天计算，达到建设规模的营业收入为3285万元。表11-2酒店收入及税费预测表序号项目初期（第1-3年）成熟期（3年以后）备注一物业类型滨湖度假酒店　二经营面积（平米）20000　三总投入（万元）15728　四年收益预估　　　1年总收入（万元）21023285　　客房年总收入（万元）17522738　　客房均价(元/间·天)400500　　客房数量（间）300300　　年均入住率40%50%　　其它收入（万元）350548会议休闲等2年纯收入8921394　　年经营管理费841131440%　年经营税费36957717.55%3年折旧449平均按35年计提4年利润443945　5利润率21.08%28.77%　6年投资回报率2.82%6.01%　五物业价值预估1115617431按8%资本化率计54 （3）旅游收入：项目年接待人数按36万人预测，季节率按80%计算，人均消费按150－200元计算，达到建设规模的营业收入为7000万元。表11-3旅游收入及税费预测表序号项目初期（第1-3年）成熟期（3年以后）备注一物业类型其它旅游、运动、休闲等　二经营面积（平米）59000　三总投入（万元）31298　四年收益预估　　　1年总收入（万元）43807300　　人均消费(元/人·天)150200　　接待能力（人/天）20002000　　年均接待率40%50%　2年纯收入18593099　　年经营管理费1752292040%　年经营税费769128117.55%3年折旧894平均按35年计提4年利润9652205　5利润率22.03%30.20%　6年投资回报率3.08%7.04%　五物业价值预估2324138736按8%资本化率计算54 11.1.3财务盈利能力分析（1）总投资收益率与项目资本金净利润率年均息税前利润建设投资+流动资金总投资收益率=×100%=[14143/（96153+1000）]×100%年均净利润=14.57%项目资本金流动产+流动资金项目资本金净利润率=×100%=1890.75/21518×100%=21.9%（2）融资前项目投资现金流量分析项目投资财务内部收益率（税前）为14.21%，所得税前项目财务内部收益率超过基准收益率。项目财务基准收益率为12%，计算期内项目投资财务净现值（I=12%，税前）为6152万元。项目投资财务净现值大于零。项目投资回收期，所得税前为8.38年，所得税后为10.45年。（3）融资后项目投资现金流量分析项目资本金财务内部收益率为16.59%。项目行业考核指标（项目评价参数），财务基准收益率（融资前税前）为12%，财务基准收益率（项目资本金税后）为13%，本项目融资前税前财务基准收益率与项目资本金税后财务基准收益率评价指标均优于考核54 指标，财务内部收益率高于银行贷款利率，说明本项目有较强的盈利能力。11.1.4清偿能力分析本项目计划贷款22000万元，年利率按7.8%，建设期利息5694万元计入建设投资中资本化。还本付息的资金来源为息税前利润。项目达到销售能力后能偿还本金与利息，有较强的清偿能力。11.1.5财务评价结论通过财务盈利能力分析、清偿能力分析等表明，本项目经济效益较好。根据国家规定经济评价方法和评价参数，经测算，当I=12%时，累计净现值大于零，所得税前项目财务内部收益率14.21%，高于基准收益率和银行贷款利率，投资回收期8.38年，总投资收益率14.57%，项目资本金净利润率21.9%，以上指标均优于该行业评价参数及指标，项目经济效益较好，望抓紧建设，使项目达到预期的经济效益。54 表11-4现金流量预测表　合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年一、资金使用计划959972934823068253181771854600001建设投资9030329348213522360216002000002还贷款利息569401716171617165460000二、资金来源计划1、资本金投入21518193481857314000000　资本金投入累计215184086642722430374303743037430374303743037430372、银行贷款2200010000120000000000　银行贷款累计220001000022000220002200022000220002200022000220003、其它借款6096021352360160000000　其它借款累计60960213544956096609660966096609660964、销售回收款76232070762264331842146710000　销售回收款累计7623207076297196156176232762327623276232762325、经营回收款622320000275227524493449347742　经营回收款累计62232000027525504999714490622325.1项目经营回收款144900000275227524493449305.2项目转售回收款477420000000047742三、还款付息33790017161716167161254610960001、还贷款本金2200000015000700000002、还贷款利息5694017161716171654600003、还其它借款6095.5000050001095.5000四、项目净现金流量42468-19348-1857-314724487716564493449347742　累计净现金流量42468-19348-21204-21518-20794-15917-14261-9767-527442468五、财务净现值（NPV）6152-24270-2079-314647388811792856255024187六、项目内部收益率（IRR）14.21%七、项目资本金内部收益率（IRR）　16.59%　　　54 11.2社会效益（1）加快当地经济发展随着XX水库景区的开发，将完善XX县旅游产品体系，加快旅游业和相关产业的发展。大规模旅游经济活动，使社会信息得到充分的交流，有利于打破目前相对闭塞、落后状况，促进本地文化与外来文化的交流和融合，各种社会关系的协调、进步和推动农牧区观念的更新。从而加速少数民族地区社会经济的现代化进程，促进农牧民群众脱贫致富，提高人民生活水平和质量。（2）提高地区知名度随着旅游宣传促销活动的开展，旅游人数的增多，有利于增进外地游客对本地区的了解，提高本地知名度。同时，旅游业的发展将促进市政基础设施、服务设施的建设，提高XX县的可进入性和综合服务功能，为其的进一步招商引资创造良好的条件。（3）创造就业机会发展旅游业，需要开发旅游资源，进行景区景点建设，要求配套发展交通运输、邮电通讯和接待基础设施等建设，这无疑拓展了就业门路，扩大了就业需求容量，增加了就业岗位和机会，从而为当地剩余劳动力就业安置，尤其为农村剩余劳动力非农就业转移和城镇闲置劳动力就业创造了条件。伴随旅游业的发展，旅游经营企业增加，旅游经营管理和服务人员需求扩容增大，加上旅游业带动一系列相关产业发展，一批生产与服务企业的兴办，其从业人员需求容量增加。54 （4）推动和催化第三产业旅游业是一项消费型产业，高经济产出效益产业，与环境协调的产业和可持续发展产业，其发展需求的多样性和综合性以及高水准特点，对生态环境建设、社会经济发展、社会进步与文明提出新的高要求，必然促进其加快发展。发展旅游业具有带动诸多相关产业发展的功能，尤其与第三产业发展的关系更为密切。发展旅游业可带动第三产业的经济产出成倍增长，从而促进县域产业经济结构调整与优化。11.3风险分析及对策本项目建设面临的风险主要包括前期投资决策风险，建设期的融资风险、进度风险、质量风险和安全风险，运营期的技术风险、市场风险、管理风险和政策风险。（1）前期风险本项目前期工作的推进中最重要的是XX县城市规划、XX县旅游发展总体规划以及土地利用规划的衔接与确认，规划衔接与确定具有一定的不确定性，将最终影响项目的规模和投资决策。项目前期，可通过及时掌握国家相关政策，加强沟通，争取地方政府和投资主管部门的大力支持，降低投资风险。（2）财务风险本项目建设拟通过争取自治区专项资金、招商引资等渠道筹措，具有一定的不确定性，风险概率中等，潜在损失大，风险中等。项目建设期，充分利用国家和地区54 对旅游业的优惠政策，完善服务设施，增强其在同行业中的竞争力；企业加强内部管理，节约经营成本，开展多样化旅游项目，吸引游客，并增加其逗留时间；多角筹资，把它的风险不同程度地分散给它地股东、债权人和供应商。（3）市场经营风险项目运营期市场风险主要指景区旅游产品、接待游客量达不到设计规模，造成资源浪费和投资损失。本项目建设背景和必要性论证较充分，旅游市场定位明确，建设规模合理，因此市场风险概率很小，潜在损失中等，可通过加强前期市场调查和分析，降低市场风险。（4）政策风险项目运营期政策风险主要指国家宏观政策的变动对项目造成的影响。目前，国家对西部地区和旅游业发展大力支持，相关政策在短期内不会发生较大的变化。因此，本项目政策风险概率很小，可及时学习国家各项有旅游开发的宏观政策，相应调整项目经营策略。（5）管理风险项目运营期管理风险主要指项目的经营管理水平不适应市场经济发展的需求，如职工素质不高、管理人员水平低、缺乏应变能力等。通过加强技术培训，合理制定管理制度，可显著降低管理风险。54 第十二章结论与建议12.1结论XX水库景区是XX县蓄水量最大的一座水库，区域旅游资源开发利用潜力较大，市场前景良好、客源充足。本项目的实施，不仅能为XX县提供直接的经济效益，带动县域第三产业的整体发展，增加财政收入，有力促进地方经济发展；同时，还为当地提供较多的就业机会，并有利于资源和生态环境保护，社会效益和生态效益显著，建议有关部门大力支持，加快建设。12.2建议（1）加强项目规划设计的论证工作，做好与当地旅游总体规划的衔接，按照规划的要求进行项目的详规设计。（2）加强工程质量的监督管理，确保工程质量。（3）本项目建设资金较大，要多渠道筹集，并且在建设过程中健全建设资金管理制度，用好管好资金，真正为项目建设发挥作用。（4）XX水库景区具有成为目的地景区的资源条件和区位优势，在完善基础服务设施建设的同时，要做好旅游宣传促销工作。（5）景区的建设活动要以环境保护为前提，走旅游发展和生态保护并重的道路，严格按照国家“三同时”的要求来组织实施。（6）XX县为边远落后地区，地方财力非常困难，建议地区在旅游项目建设中，能在资金上给予大力扶持。54'