国际大酒店可研报告 24页

'国际大酒店可行性研究报告目录第一章总论第一节项目概述第二节项目运作模式第三节项目定位细分及规划建筑模块格局第四节可行性研究依据和原则第二章项目建设的目的及必要性第一节项目选址及区位优势第二节项目运作的可操作性第三节项目建设的意义及必要性第三章产业政策和区域规划第一节产业政策分析第二节区域规划分析第四章项目建设条件第一节项目选址对建设影响第二节建设条件第三节市政配套设施第四节工程地质情况 第五章项目建设规模及建设进度计划第一节建设规模第二节建设进度计划（附表）第六章投资估算及投资计划第一节投资估算第二节投资计划第七章专业技术方案第一节总平面图布置及建筑结构第二节排水第三节电气及通讯工程第四节物业管理方案第八章收益分析第一节X国际大厦收益分析第二节X国际大酒店收益分析第三节项目总体收益分析第九章环境保护与节能第一节环境现状第二节主要环境目标第三节施工期主要环境影响第四节施工期环境保护措施第五节运营期环境影响分析第六节节能 第十章经济评价第十一章结论第一章总论一、X，国家级贸易综合改革试点城市，地处长三角南翼、X省中部，东邻东方大港——宁波港，距中国最大城市上海仅300公里，距杭州120公里。X是一座国际性商贸城市，有来自100多个国家和地区的逾万名外商常驻X采购，境外公司企业代表处达2600多家。X是全国改革开放18个典型地区之一，综合竞争力列X省县级市第1位、全国百强县市第12位。X拥有世界上最大的商品批发市场，市场经营面积400余万平方米，商位6.2万个，170余万种小商品。商品出口到世界215个国家和地区。X涉外管理服务体系健全，设有海关、检验检疫、外事侨务、出入境管理等机构和公共型保税仓库。X还是X省五大现代服务业高地、三个“大通关”建设重点和四大现代物流枢纽之一。金融商务区，地处城市新中心区，距旧城中心仅4.5公里，立足X新城区商业正红心，鼎踏商贸区黄金地段。接驳X老城区商圈、火车站商圈、商品城商圈，并辐射周边区域，成为X今后黄金经济圈的辐射中心。二、X市金融商务区是一座国际标准中心之城金融商务区总规划面积0.75平方公里，按照“高起点规划、高标准建设、高效能管理”的原则，致力建设成为浙中地区最具活力的商务核心区、最具潜力的金融发展高地和现代服务业高度聚集的城市精品区。 金融商务区规划建设办公写字楼、公寓、酒店、商业地产等项目，突出金融、商务两大主导功能，兼有酒店、住宅、零售商业、文化娱乐等集多功能于一体的综合性大型消费中心，同时融入物流、信息、旅游、法律、会计、税务、评估、财务咨询或代理等专业服务业，零售商业，大中型商贸服务类企业的总部或区域性总部等功能性机构。财富之光星罗棋布。金融商务区集万千宠爱于一身，必将积聚千万消费人潮，爆发无限消费潜力和财富空间。三、X市X国际大酒店1、金融商务区规划中三大酒店之一，三家酒店分别为：世贸中心、三鼎广场、X国际大酒店2、项目定位及功能（详见国际商贸城金融商务区03-02、03-04地块控制性详细规划图）(1)、03-02地块：用地性质为旅馆业用地（C25），建设标准为高档次豪华的五星级酒店。内设大型宴会厅、多功能厅，有标准网球场、游泳池，有国际会议中心，定位服务于领袖群体、高端客户。(2)、03-04地块：用地性质为商务办公用地（C23），建设标准为五A级商务写字楼，定位服务于商务洽谈、展示、办公、会议等，面向知识品牌企业，诚信高端商贸企业为主。第一节项目概述X市X国际大酒店、X市X国际大厦项目占地14692平方米，总建筑面积17.18万平方米，总投资20亿元。投入运营后，X国际大酒店为五星级酒店，X国际大厦为五星标准高档写字楼，年收益约为3.5亿元（毛利），投资回收期为10年。目前，该项目正在设计阶段，详见表格项目名称X市X国际大酒店X市X国际大厦项目地址X省X市金融商务区投资单位X市X投资有限公司股东为X国际集团有限公司项目规模占地14692平方米，建筑面积17.18万平方米项目标准五星级酒店，五星标准高档写字楼 建设年限2011年12月至2016年6月（六年半）投资总量20亿元投资收益预计3.5亿元／年投资回收期10年资金来源投资人8亿元，社会集资4亿元，银行借资8亿元第二节项目运作模式一、X国际两幢大楼以高标准建设体现硬件档次1、物业上数字化系统管理。2、大厦智能顶级标准。3、水电、消防、安防均采取五星标准。二、X市X国际大厦运作模式1、写字楼主楼办公部分，均采取物业统一管理。分层以招租方式招商。2、裙房为服务性项目。3、车库统一管理。第三节项目定位细分及规划建筑模块格局一、X市酒店市场及写字楼市场调查市场调查结论：1、酒店客房应区分于原先酒店商业圈中300～500元／间、天的消费层次，以500～800元／间、天为主，增加少量1000元／间、天的客房。配以少量商务行政楼及顶级客房。2、酒店配套项目应突出餐饮、娱乐消费两大主题。这两块服务内容可以邀请行内顶级品牌加盟或合作开发。3、X国际大厦写字楼招商的核心点是：大楼的物业管理品味及智能化水平。 4、以上三条结论也充分证明：市场空间较大，只有在准确的项目定位之下，商业性项目的开发才有出路。二、规划建筑模块格局占地面积(㎡)限高(m)建筑密度总建筑面积(㎡)主楼面积(㎡)裙房面积(㎡)地下室面积(㎡)X国际大酒店8858.47150+1750%87442.648721.61771721004X国际大厦5833.93150+1748%8439064640112018550第四节可行性研究依据和原则一、编制依据1、国家有关政策、法规及省、市的有关的文件规定和要求。2、国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参考》。3、本单位的有关基础资料。二、编制原则1、按照合理规划的原则，精心设计，力求科学合理、经济实用；2、统一规划，近远期结合，以近期为主，适当超前；3、在降低工程造价的前提下，该工程建筑做到美观大方、协调、合理，具有时代气息，有利环境保护。三、编制采用的标准规范1、《建筑设计防火规范》GBJ16-87（修订本97版）；2、《建筑项目环境保护设计规定》（87）国环字002号；3、《建筑项目（工程）劳动安全卫生监察规定》劳动部第3号令；4《民用物防雷设计规范》GB50057-94 四、编制参考政策资料1、国务院有关X市为国家级贸易综合改革试点城市的文件；2、X市城市总体规划、金融商务区总体规划；3、中国X金融商务区招商手册；4、项目地块控制性详细规划及330782—2011—A21—26《用地出让合同》五、研究范围依据国家有关法令、政策、规程、规范，结合本项目现状和发展规划，对项目建设的必要性、建设规模、建设条件、市场预测、投资估算、经济效益和社会效益等方面进行研究。第二章项目建设的目的及必要性第一节项目选址及区位优势项目选址：X市金融商务区03—02、03—04地块项目区位优势：1、X是X省中部重要的中心城市之一，是目前全球最大的小商品集散中心。被联合国、世界银行等国际权威机构确定为世界第一大市场。X国际商贸城被国家旅游局授予中国首个AAAA级购物旅游区荣誉称号。“小商品海洋，购物者天堂”已成为繁荣、文明的X市的代名词。2、X国际商贸城市场经营面积400余万平方，汇聚16个大类，4202个种类，170万种单品。市场成交额连续18年居全国各大专业市场榜首，被联合国、世界银行等国际权威机构誉为全球最大的商品批发市场。3、项目地块规划分析：北临商城大道及城市中心湿地公园，西临金融商务区02—01地块公园式服务项目，东为住宅用地，南为办公用地。本案是理想的酒店、办公用地。4、规划投资50亿元的立体式交通解决了金融商务区的远期交通问题5、金融商务区毗邻地块均成为城市中心。2011年8月11日 出让的200亩土地，以72.19亿元高价成为全国宅地地王。6、2010年出让的金融商务区01—09地块，即X市世贸中心，以55亿元的单项投资、269米的高楼成为X省地标建筑之一。第二节项目运作的可操作性一、X市、国际商贸城、金融商务区，三级区位政策条件独特，在促进X市的社会经济发展的同时，必将同时提升本项目开发的层次，为项目运作创造了良好的外部环境。二、投资方X控股集团实力雄厚，项目运作经验丰富，拥有强大的人才体系，又具有十几年的酒店经营管理实际操作资源，为项目操作提供了成功的先天性基因。三、X市政府对金融商务区非常重视，配备了专职副市长分管金融商务区的具体工作，对多项招商引资都下发了成文的优惠政策，为后期写字楼招租创造了便利。四、项目地处的城市区位与项目定位匹配，有利于后期经营开发。五、国际商贸城中心经营贸易实体在国际化经营过程中，随着实力的积累、业务的拓展，逐渐增强了对高档酒店、高档写字楼的市场需求。六、X市整体经济发展水平已成为X省县级市第一，经济发展水平已逐步向发达国家中小城市靠拢，高端消费成为趋势。第三节项目建设的意义及必要性一、X省作为中国经济大省，将逐步增加GDP中三产服务业的比重。特别像X这样的商贸重镇，三产服务业在经济社会发展中占据了越来越重要的地位。二、以国际标准打造的中心之城--金融商务区，必将提升X整体形象，增加商贸国际竞争力，促进国际商贸城在金融、信息、休闲娱乐服务等多方面的城市综合实力，项目建设的必要性不言而喻。 三、X国际大酒店及X国际大厦作为金融商务区的分项目，还有相关的地域经济合作促进作用。X控股集团必将促进台州温岭的投资商进驻X，为X的城市建设、X的社会经济发展作出应有的贡献。第三章产业政策和区域规划第一节产业政策分析酒店及写字楼属三产服务业，符合国家产业政策，属国家鼓励类项目。第二节区域规划分析本项目严格按照X市建设规划局《国际商贸城金融商务区03-02、03-04地块控制性详细规划》进行建设，严格按照地块出让设定的规划技术经济指标进行设计及建设，符合多方面规划要求。第四章项目建设条件第一节项目选址对建设影响项目建设和开发，对周围水环境、大气环境、声环境，均在环保指标控制范围之内。项目四周无环境敏感点。项目用地范围内无压覆矿藏和文物，不影响防洪、排涝、道航及军事设施。第二节建设条件一、自然条件1、基础设施条件本项目场地较为平整，可充分利用现有基础设施，室内外给排水、供电等，与现有设施的衔接也极为方便。同时，本项目交通十分便利，有利于内外部运输的要求。2、地质条件 根据项目临近建筑的地质勘探资料显示中风化岩层为地下10-13米之间。地质条件十分有利于本项目的建设，无不良影响。3、气象X市属亚热带季风气候区，多年平均降雨量mm，平均无霜期天，平均日照小时，主导风向为东北风，年极端最低气温出现在，为度。降水主要集中在两季，分别占年降水总量的%%，全区最长连续降水日数为天，降水量为mm。最深积雪为mm。应注意雨季施工，采取措施以确保施工质量和施工安全：(1)、现场必须有足够的覆盖材料，确保新浇筑的混泥土不被雨水冲刷；(2)、建筑物必须设置避雷装置；(3)、现场排水设施在雨季来临之前必须按要求完成，以确保下暴雨时能在较短时间内排除积水；(4)、施工期机电设备的电闸箱要采取防雨、防潮等措施，并安装接地保护装置，注意机电设备的通风散热，防止温度过高而烧坏设备；(5)、雨期到来之前，对现场、生活区排水系统进行检查、修正，做好防风、防暑、降温等工作。在施工现场设置排水沟，避免雨水积聚，影响施工进度；(6)、已加工好的构件堆放时要支垫好，避免受雨水浸泡，对已被雨水淋湿而生锈严重的钢件，使用时必须除锈。4、地震X市地震环境（查阅资料），在项目结构设计时予以考虑。二、施工条件X市石子材料需外运，水泥生产企业大小兼备，X控股下属X建设集团为国家施工特级企业，再加上水电供应充足，因此项目的施工条件完全具备。三、建设场区“五通”条件该项目所属地区的市政四源、电讯等基础设施较完善，给排水、供电、天然气和通讯等管线齐备，并有充足的供应量，给工程项目创造了优越的条件。四、符合规划要求 本地块以挂牌竞拍形式取得，符合多方面规划条件。第三节市政配套设施1、道路：北边紧靠用地的商城大道作为城市主干道，已投入使用多年。2、供电：电力部门已批准两台400KU变压器作为施工用电。3、供水：现有自来水接入口距项目用地仅为20米。4、污水：现有污水管道接入口距项目用地仅18米。第四节工程地质情况1、场地内未发现影响场地稳定性的不良地质现象，作为建筑物是适宜的；2、根据《中国地质裂度区划图（1990）》勘察场地的地震，基本裂度为VI度；3、根据水质分析结果，按《岩土工程勘察规范（GB50021-94）》有关标准测定，场地内地下水对砼无腐蚀性。第五章项目建设规模及建设进度计划第一节建设规模两幢150米高大楼，地下室三层（17米），总建筑面积为17.18万平方米。第二节建设进度计划（附表）项目进度计划（初步计划）工作目标主要内容完成时间项目立项1、土地预审2011.06.102、规划选址意见书2011.06.103、环评报告2011.06.154、项目立项批准文件2011.06.20土地确权1、土地款支付2011.06.082、土地使用权证2011.06.15 规划建筑方案设计1、选择设计单位并委托2011.07.092、规划、建筑方案设计2011.07.19～2011.09.013、设计方案成果汇报1)、方案评审、确定2)、方案调整、修改2011.09.01～2011.10.104、方案报市建设局审核2011.10.10～2011.10.285、方案报市政府批准6、建设用地规划许可证2011.08.01扩初设计1、设计单位各专业工种进行技术设计2011.10.28～2011.12.202、报市发改委组织相关部门审查批准2011.12.20～2011.12.30地质勘察1、勘察单位选择2011.09.052、工程地质勘察（现场）2011.09.05～2011.10.053、勘察报告成果提交2011.10.06～2011.10.30施工图设计1、设计单位各专业工种进行施工图设计2011.10.10～2012.02.282、施工图审查批准2012.02.28～2012.03.303、工程项目施工图预算2012.03.30～2012.04.304、建设工程规划许可证2012.05.10基坑支护1、基坑支护方案设计2011.10.30～2011.11.30 2、基坑支护施工图设计2011.11.30～2011.12.20酒店装饰设计1、设计单位选择并委托2011.10.102、方案设计、评选2011.10.10～2011.12.103、装饰施工图设计2011.12.11～2012.03.01施工准备1、监理公司选定2011.12.152、施工单位选定（土石方工程）2011.12.153、施工临时设施及场地“三通一平”2011.11.15～2011.12.304、建筑工程质量安全监督委托2011.12.25开工建设开工典礼2012.01.01地下工程1、主体施工开始2012.06.302、地下工程验收2013.03.01主体结顶1、主体结构封顶2014.03.01～2014.05.012、主体结构验收2014.05.08外墙装饰1、外墙装饰施工2014.05.08～2015.05.012、外墙规划验收2015.05.08设备安装设备安装调试2014.05.08～2015.05.08室内装饰室内装饰施工配套工程市政管网配套工程施工 景观工程红线内绿化、景观、铺装施工竣工验收项目全部完成并组织竣工验收2015.07.15酒店试营业前期准备酒店试营业前期准备2015.07.01～2016.03.09写字楼交付使用写字楼交付用户使用2016.02.09酒店试营业酒店正式试营业2016.03.09酒店五星标准验收2016.09.第六章投资估算及投资计划第一节投资估算表一：土地成本资金成本管理成本工程成本（土建，含设计、水电、外装饰）设备（含环保、暖通）内装饰其它2.538亿元20亿×0.5×9%＝0.9亿元20亿×2.5%＝0.5亿元17.18万平方米×0.5万元∕平方＝8.59亿元酒店2亿元＋写字楼0.6亿元＝2.6亿元17.18万平方×0.3万元∕平方＝5.154亿元2.5亿元表二：（表一中的其它项目）消防智能安防弱点电梯绿化景观地面建设人防小计 0.6亿元0.5亿元0.2亿元0.5亿元0.2亿元0.2亿元0.3亿元2.5亿元第二节投资计划表一：分项目投资额支付项目支付时间额度（万元）小计（万元）1、土地款2011年6月25380253802、设计费2011年9月25010002012年6月5002012年3月～9月2503、土方工程基坑围护2011年底20025002012年1～6月23004、主体工程2012年6月底3000824002012年7月～2013年7月200002013年7月～2014年7月200002014年7月～2015年7月200002015年7月底（竣工验收后）144002015年（保证金）50005、设备2014年3月8000260002015年3月80002016年3月80002017年3月20006、内装饰2014年5月500051540 2015年5月230002016年3月20002017年3月35407、其它分项目2012年7月5000250002013年50002014年50002015年50002016年50008、资金管理成本2016年9月前140009、总计22.782亿元注：本投资额时间表假定以2016年9月为酒店五星级标准验收期。第七章专业技术方案第一节总平面图布置及建筑结构详见X市X国际大酒店规划建筑方案设计文本。第二节排水一、研究依据给排水设计依据《建筑给水排水设计规范》、《室外给水设计规范》、《生活饮用水质标准》、《污水排入城市下水道水质标准》进行设计。二、给水方案本项目生活用水使用市区给水，室外消防用水由室外消防栓直接供给，酒店用水由酒店设备处理后供给。三、排水污水要达标排放，生活污水统一由市政污水处理系统处理。第三节电气及通讯工程一、设计依据及范围 供电设计严格按照《民用建筑设计规范》（JGJ/T16-92）、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）等进行设计。二、供电方案本工程用电电源由X市区电网配送，用电设备总容量约为KW，其中消防应急负荷KW。按规范规定，本工程除消防用电为一类负荷外，其余为二类用电负荷。照明配电电源引自变电所，正常照明采用密集型母线槽供电，事故照明采用双电源回路自动切换，大楼设置自备应急用电系统。三、消防以一级防火保护对象在供水、供电设计时综合考虑消防设施方案，并报消防部门审定。四、防雷接地屋顶与环状避雷带相连。引下线间距不大于20m，同时要采取防雷电波侵入的措施。工作接地、电力设备保护接地、防雷接地可采用共同接地装置，并分别采用接地干线，接地电阻不大于4Ω。五、通讯、电视、网络系统本工程通讯、电视、网络系统采用综合布线，系统接入电视网，按五星标准进行通讯，电视，网络工程建设。六、闭路监视及电子配载系统地下车库入口处设置车辆和驾驶员管理智能IC卡管理专用机。装设闭路监视系统，通过安装于各出入口的摄像机监视车辆的出入，监视室设在主要出入口处，内安装视频放大器、视频切换器、监视台等设备。七、广播系统设广播系统，平时用作播放音乐、通知等，紧急时用于指挥系统。第四节物业管理方案 物业管理费是极其重要的服务性工作，它直接关系到整个项目的开发能否顺利实施和建设者的信誉。组建高素质的物业队伍，配备服务质量高、业务技能过硬、训练有素的物业管理人员，统一管理。物业公司下设办公室、财务室、物业管理部、保安部物业管理部分设信息数据中心、治安保卫、设施维修、环境绿化四个管理小组。人员编制如下：经理：1名副经理（兼日常接待）：3名财务（兼档案管理）：2名信息数据管理：4名维修（水电工、机械工、泥工）：20名环卫（兼绿化）：20名保安：80名共计：130名机构设置如下：经理室办公室物业部财务部保安部信息数据中心设备维修组环境绿化组 第八章收益分析第一节X国际大厦收益分析主楼70%部分以40年使用权一次性招租方式招商64640×70%＝45248平方45248平方×2万元/平方（2014年）45248平方×2.5万/平方（2016年）平均值为10.18亿元30%部分以每年收视形式招租，64640×30%＝19392平方2016年起，19392平方×1250元/平方＝2424万元裙房裙房11201平方以年收益2500/平方计11201平方×2500＝2800万元车库350车位计，以年收租1.8万元/车位计350×1.8万元＝630万元小计10.18亿元+5854万元/年＝管理资金成本注：①写字楼主楼租金以2.5万/㎡年收益5%②车库以每天每位80收入×60%停车年计,约为50元/天③2014年、2016年同类五星标准顶级写字楼有产权证的销售估价约为3万元/平方，3.75万元/平方。以无产权证的2/3加权估值第二节X国际大酒店收益分析客房客房360间，以70%入住率，平均每间每天850元计，为360天×70%×850×365＝7818万元其中，1/3客房即120间作酒店式公寓使用权出让（2016年）120×60×3万/㎡＝21600万元，而120间客房与业主经营分摊为4:6则，不损120×70%×850×365×40%＝1042万元则，客房收益为7818-1042＝6776万元/年收益+21600万元一次性收益 管理？成本餐饮20万元毛利/日450万/日以40%利润计18万元/日则年收益为365×18＝6570万元娱乐设施15万元毛利/日其它设施10万元毛利/日车库小计车库车位450个，年收益为450×1.8万/年＝810万小计2.16亿元+14156万元/年-项目管理维修资金成本？？？第三节项目总体收益分析1、项目总投入22.2亿元减去一次性收益10.18亿元及2.16亿剩余资金，成本为10.442亿元，以十年为回收期，则资金成本为10.442×10%×10×50%＝5.221亿元2、两幢大楼每年管理维修成本为2000万元3、十年总成本为10.442+5.221+0.2×10＝17.663亿元4、年收益14156+5854＝20010万元5、回收期预结17.663亿元÷（2.001亿元×0.85折）＝10年6、前一项中0.85折，指收益中应扣除税费，多种规费（包括工会费用、教育基金、？？财产、保险等），以及不可预见费用。第九章环境保护与节能第一节环境现状1、水质状况：从现状监测数据分析可知，项目周围的地表水水质均能满足GB3838-2002《地面水环境质量标准》Ⅲ类标准要求。 2、大气环境：项目所处区域环境空气质量功能类别为二类功能区，环境空气质量执行GB3095-1996《环境空气质量标准》二级标准。项目所处区域空气环境质量现状较好，区域环境空气质量符合《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级标准。3、声环境：项目位于城市中心商务区，项目所处区域环境噪声执行《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）的一类标准。项目所处区域环境噪声现状符合《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）的一类标准。第二节主要环境目标区域环境空气质量应符合大气环境质量功能区划要求的《环境空气质量标准》（GB3095-96）二级标准。区域环境噪声应符合声环境功能区划要求的《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）一类标准。第三节施工期主要环境影响1、施工噪声：建筑施工设备（如推土机、打桩机、水泥搅拌机等）的噪声将对周围环境产生影响。2、建筑废物：基建过程将产生一定量的建筑垃圾，若处理不当也会对环境造成一定的影响。3、扬尘：基建中的建筑材料（砂土、石等）在运输装卸过程中将产生扬尘，对周围环境和景观会产生不良的影响。4、尾气：施工车辆排放的尾气。主要大气污染物NOx、CO等。5、废水：主要来源于混泥土搅拌、养护等过量用水，若防范不当也会造成对周围环境的污染6、地表开挖水土流流失：地表开挖雨水冲刷引起的水土流失。 虽然这些不利影响是短暂的和不可避免的，但仍要采取防范措施，使项目施工期建设对环境的影响减少到最低程度。第四节施工期环境保护措施1、施工过程中应严格执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）等有关规定，施工场地周围搭建临时围墙，并尽量避免在夜间进行施工。2、施工中的固体废物应及时清理并运走，避免造成二次污染。3、尽量避免在雨季开挖土方，节约建筑用水，防止溢流，要搭盖堆料工棚等，减少雨水冲刷。4、施工的各类机动车辆应保持车况良好，减少废气排放量。5、运输道路、施工区应定时洒水，进出施工车辆也应冲洗，抑制粉尘飞扬，减少粉尘污染，改善工人施工环境。6、选用效率高、噪声低的施工机械设备。7、施工人员生活垃圾应及时收集、定点堆放，由环卫部门定期统一清运处理。8、施工场地应根据“闹静分开”、“合理布局”的设计原则，使高噪声设备尽可能远离噪声敏感区。施工单位应严格执行上述环保措施，根据相关环保规定及建筑施工条例，将项目施工期的环境影响减少到最低程度。第五节运营期环境影响分析1、主要污染源说明(1)、废水办公区废水，客房使用废水，酒店配套项目废水为三类主要废水项目。(2)、废气主要是车辆废气及餐饮业废气。(3)、噪声主要为机械设备运行产生的噪声，娱乐业的噪声(4)、固体废物 一般写字楼办公废物，客房生活垃圾，餐饮废物。2、污染处理措施污染源中(2)(3)(4)三类废气、噪声、固体废物按一般环保要求处理。污染源中(1)废水一项，应配备专门的环保设施，按金融商务区各有关污水排放指标达标后排放。娱乐业噪声，建议在室内装饰设计中给予处理减轻。第六节节能为了减少能源消耗，拟采取以下措施：一、采用低压电容补偿，减少无功损耗。二、公共场所选用节电、发光效率高的新光源和照明灯具，减少用电负荷。三、供电设备采用节能、安全器件，线路采用铜芯电线、电缆供电。四、加强用电管理，减少耗能，用电引入智能系统。五、建筑材料节能，包括外墙装饰、玻璃。第十章经济评价一、根据第六年投资结算及投资计划，总投入为22.782亿元，投入期为2011年6月至2016年3月（部分支付延后至2017年）二、根据第八年收益分析，总收入为一次性收入12.34亿元及年收益2.001亿元×0.85折，投资回报期为十年。三、资金筹措方式：投资商出资9亿元，社会融资6亿元，银行借资8亿元。四、项目投入运营后，年产值4.5亿元，年利税2亿元。五、酒店投入运营后，管理维修成本2000万元/年。该成本不计酒店服务人力成本，物业管理成本。六、财务效益分析1、投资利润率（以9亿元计）18﹪2、投资利税率（以9亿元计）24﹪ 3、投资回收期10年七、不确定性分析1、盈亏平衡分析(1)、近十年间，国际形势大体稳定，国内社会经济形势大体持续前期格局，国家政策不会变，社会生活水平有增无减，而人力资源管理逐渐在项目管理成本中会增加比重。(2)、十年后，随着中美关系的不确定性，不能肯定国内相关经济政策不会出现调整及有其他影响。(3)、结论，项目盈利方向性可以肯定，盈利率不能确定，但能保证在2亿元×70﹪＝1.4亿元∕年以上。2、敏感度分析(1)、本项目应关注项目总体安全，以确保经营的稳定性。(2)、酒店消费带有法律敏感性，管理中的法律贯彻与实施是确保长运不衰的诀窍。(3)、应避免在金融商务区中同项同质恶性竞争。(4)、X国际大酒店招商对象及招商时机的选择，具有相当高的敏感度。第十一章结论X国际大酒店，X国际大厦项目位于X市国际商贸城金融商务区，地理位置独特，区位优势明显。项目建设具国际领先标准，项目经营也必将得X控股集团实力支持，项目开发的多方面条件都非常成熟可靠，必将对X产生正面的社会经济影响，同时也对“X国际”的酒店品牌产生向上的推力，为“X国际”走向更大的舞台作出应有的贡献。综上所述，该项目应该按原计划稳步推进，在稳定计划内产生应有的社会效益、经济效益。'