城区四村联建项目可行性研究报告 101页

'1总论1.1项目背景1.1.1项目名称项目名称：X市东城区X大道四村联建项目1.1.2项目建设单位项目建设单位：XX置业有限公司1.1.3项目建设地点项目建设地点：项目拟建于XX市X镇，具体地址位于X市东城区X大道以东、站南路以南、桃贾路以西、索河路以北区域，项目总用地面积1088617平方米（约1632.86亩），安置区总用地面积总用地面积312663平方米（约468.99亩），配套开发用地总用地面积775954平方米（约1163.87亩）。1.1.4可行性研究报告编制单位编制单位：X设计研究院有限公司1.2可行性研究报告编制依据和研究范围1.2.1编制依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、《中华人民共和国土地管理法》3、《中华人民共和国环境保护法》4、《中华人民共和国城市房地产管理法》5、《X省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》71 6、《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》7、《X省2006-2020年建设社会主义新农村规划纲要》8、《X市城市总体规划》（2010－2020）；9、《X市城市总体规划》（2008－2020）；10、《X市土地利用总体规划》（2006－2020）；11、《X市城乡规划委员会办公室文件》荥城规会纪[2010]3号12、X市X镇新型社区建设拆迁安置补偿办法2012.10.2213、国家有关的标准、规范。14、项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料等。1.2.2研究范围根据XX置业有限公司提出的X市东城区X大道四村联建项目的建设要求，我院组织有关技术人员，在对本项目进行充分的调查基础上，形成了本项目的可行性研究报告。本报告结合《X市城市总体规划》（2008－2020），根据国家对项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，对项目建设的依据、条件、背景及必要性进行了全面论述，对项目的建设条件、建设规模、建设方案、环境保护、项目组织与实施、投资估算、经济效益等方面进行综合分析和评价，以期为项目实施提供科学、可靠的依据。1.3建设单位概况XX置业有限公司是郑煤集团所属全资子公司，以房地产综合开发为主，兼营房屋销售、物业管理等业务的房地产开发企业，公司成立于2003年，注册资金2000万元。目前公司职工总数300余人，其中具有专业职称230人，教授级高工6人，中高级管理人员90人，高级职称56人，中级职称126人。71 公司秉承“以人为本”的设计理念，以满足市场特定消费人群的差异化要求为导向，以追求高品质、低价格的服务为宗旨，以“样板工程、精品项目”为目标，致力于打造一流产品和超值服务。1.4项目建设概况1.4.1项目提出的理由以《X市城市总体规划（2008－2020）》为依据，遵循X市城中村改造的相关规定，通过整合相关资源尤其是土地资源，走改造和综合开发相结合的道路。因地制宜、合理布局、统筹安排原居民的生活、就业和经济发展要素。统一规划，分步实施。将城中村改造及综合开发建设相结合，按步骤进行。坚持“以人为本”的原则，保障村民的利益，创造宜人的居住空间、商业活动空间、休闲场所和聚居生活氛围。当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把房地产开发建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约为1.5~2个百分点。另外根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，居民住宅的发展目标是户均一套、人均一室，力争达到人均建筑面积35平方米。71 房地产开发项目的建设对城市建设将起到促进作用。加快城市化进程，已成为促进我国国民经济持续、健康、快速发展的关键措施之一，成为不可逆转的发展趋势。根据中央的指示精神，X省也进行了一系列的战略部署。X作为一个已经具有一定规模的大城市，也确定了扩大城市规模、完善基础设施、美化城市环境、优化经济结构、增强综合实力，提高X市在全省的首位度，把X建设成为国家区域性中心城市的发展纲要。能否实现X市、X省乃至全国经济的发展目标，城市建设将成为重中之重，省市各级领导已经达成了共识。在城市建设过程中，作为人流、物流、资金流、信息流等生产要素的重要载体和建筑业的主体，房地产开发企业充当着城市建设的先锋队的角色，在城市建设规划、基础设施建设、商业设施建设、住宅建筑等城市建设的各个环节，发挥着举足轻重的作用。房地产开发项目的建设是解决劳动就业的需要。由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而房地产开发项目投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，项目建设对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，将为增加当地社会就业岗位作出一定的贡献。1.4.2项目建设必要性村民住宅以统一规划建造的多层或者部分高层，取代自家建造的独门独户的农民房。以基础设施、公共设施配套完善、环境优美的城市社区代替杂乱无章的村庄聚居模式，使原住民公平的享受到完善的城市生活。项目的建设有利于切实改善农村生产生活条件，有利于促进城市整体建设，推进中原经济区大发展，因而本工程的建设是必要的。71 1.4.3建设目标与内容建设目标：本项目建成后安置区用于合村并城的安置，涉及包括茹寨村557户，2200人，刘村457户，1855人，罗垌村438户，1820人，蒋寨村581户，2131人，共计2033户，8006人；配套开发用地用于商业房地产开发。建设内容主要包括：安置房、商品住宅用房、商业用房、地下室、地下车库以及道路广场硬化、景观绿化等基础配套设施建设。项目建设规模安置区总用地面积312663平方米（约468.99亩），地块面积299267平方米（约448.9亩），总建筑面积943403平方米，地上总建筑面积732444平方米，其中住宅建筑面积670432平方米，商业建筑面积48713平方米，其他配套公用建筑面积13299平方米；地下总建筑面积210959平方米。配套开发用地总用地面积775954平方米（约1163.87亩），其中住宅总用地面积541079平方米（约811.58亩），商业总用地面积234875平方米（约352.29亩）。总建筑面积3140461平方米，地上总建筑面积2595406平方米，其中住宅建筑面积1307898平方米，商业建筑面积1148579平方米，其他配套公用建筑面积138929平方米；地下总建筑面积545055平方米。1.4.4项目实施计划项目建设周期拟定为24个月，计划用2个月完成项目全部前期准备及报批工作，初步设计及施工图设计5个月，项目施工18个月，竣工验收4个月。为加快建设进度，缩短建设时间，各阶段的工作允许有一定程度的交叉。71 1.4.5项目建设总投资与资金筹措本项目总投资估算为1055964.66万元，其中建设投资1007039.2万元，建设期利息48925.46万元。资金来源由建设单位自筹和申请银行贷款解决，其中建设单位自筹351037.23万元，申请银行贷款704927.43万元。1.4.6主要技术经济指标表1-1：安置区主要经济技术指标表序号项目名称单位数量1总用地面积m23126632地块面积m22992673总建筑面积m29434034地上总建筑面积m2732444（1）住宅建筑面积m2670432（2）商业建筑面积m248713（3）其他配套公用建筑面积m2132995地下总建筑面积m22109596基底建筑面积m2746507绿化率%358容积率2.459建筑密度%24.910项目总投资万元275598.3611建设周期月2412安置村民数人800613地下停车位个534571 表1-2：配套开发用地主要经济技术指标表序号项目名称单位数量1总用地面积m27759542地块面积m26912753总建筑面积m231404614地上总建筑面积m22595406（1）住宅建筑面积m21307898（2）商业建筑面积m21148579（3）其他配套公用建筑面积m21389295地下总建筑面积m25450556基底建筑面积m22419677绿化率%308容积率3.759建筑密度%3510项目总投资万元780366.3011建设周期月2412地下停车位个1557371 表1-3：主要经济评价指标表序号项目单位经济指标备注一经济数据1总投资万元1055964取整(1)建设投资万元1007039取整(2)建设期利息万元48925取整2总成本费用万元/年750204.6经营期平均3销售收入万元/年1111111.4经营期平均4利润总额万元/年299795.6经营期平均5营业税及附加万元/年61111.4经营期平均6净利润万元/年224846.7经营期平均二财务评价指标7项目投资利税率34.18%计算期平均8财务内部收益率28.22%9项目财务净现值万元27625810项目投资回收期年2.68静态1.5结论与建议1.5.1结论通过对经济效益、社会效益、环境效益的综合分析，本项目的建设符合国家房地产开发的相关政策，符合X省和X市经济社会发展规划及X市土地利用总体规划。项目选址合适，建设规模合理，建设条件具备，建设方案可行，投资规模适度，并具有显著的社会效益。1.5.2建议71 1、建议项目建设单位尽快报上级单位审批，以便立项后开展项目后续的各项准备工作。2、建议项目建设单位按照国家相关法规进行招投标活动，严格进行招投标管理，加强招标程序的规范化，把好建设前期准备工作的质量关。建设单位要对项目进行科学化管理，分配好建设各方的工作；管理单位要做好各方协调工作，增加各方沟通，减少不必要的成本；承建单位在建设过程中要树立强烈的精品意识，力争低成本、高质量地完成合村并城项目的建设。3、要规划处理好与各项基础设施建设的相互关系，要从长远出发，相互依存，相互补充，协调一致。防止重复建设或相互推诿扯皮，造成资源浪费和功能欠缺。4、在项目的建设和运行中要做好环境保护工作，在各项基础设施的建设运行中，都要把环保作为先决条件，严格执行环境保护的各项政策法规，实现可持续的发展。71 2项目建设背景和必要性2.1项目建设背景2.1.1中央大力支持中原经济区的建设根据国务院《关于支持X省加快建设中原经济区的指导意见》国发【2011】32号文件重要指示，中原经济区是我国“十二五”规划重要组成部分，中原经济区是综合性经济区，2011年列入《全国主体功能区规划》，即正式成为国家战略。2011年3月17日公布的《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出重点推进中原经济区等区域发展。图2-1：中原经济区发展规划战略图71 中原经济区在全国大局中具有举足轻重的地位和作用。中原经济区地处中原腹地，东承长三角，西连大关中，北依京津冀，南临长江中游经济带，包括X全部和晋东南、冀南、鲁西南、皖西北、鲁西南等周边地区。中原经济区特有的资源条件和交通优势奠定了其承东启西、连南贯北的战略地位，赋予了它吸引力较大、辐射力较强的特点。建设中原经济区，能够发挥X的区域优势、基础优势、文化优势、人口优势、粮食优势、后发优势，不仅为X经济发展增添活力，还会为国家经济增长增添力量。中原经济区经济的发展定位于“一极、两带、两翼”。图2-2：中原经济区“一极、两带、两翼”定位“一极”指以X为中心确立经济增长极，加快X、开封一体化，构建大中小城市相协调的中原城市群体系。“两带”指陇海经济带（商丘、开封、X、洛阳）和京广经济带（安阳、新乡、X、许昌）。陇海经济带定位于培育形成郑汴商洛沿亚欧大陆桥工业走廊，壮大能源原材料、现代制造业、汽车、新能源等支柱产业，实现老工业基地（X、洛阳）振兴和新兴工业基地（商丘、开封）崛起；京广经济带（安阳、新乡、X、许昌）则是大力发展原材料工业、装备、制造业、高技术产业和食品工业，形成我国重要的制造业基地。“两翼”71 指京广线以西地区和以东地区，前者的定位是建成全国重要的能源原材料基地，以及重要的现代装备制造业及高技术产业基地；后者则是培育新兴工业基地，发展新型战略产业及高新技术产业，积极承接东部沿海发达地区产业转移，实现农业现代化。中原经济区从规划和建设开始，就将平衡发展、协调发展、可持续发展摆在重要位置，并把它作为发展的一个指导方针。对中原经济区来讲，要做到这一点，关键在于城乡统筹，在于实现工业现代化和信息化，同时推进农业的现代化。X是中原城市群及中原经济区的核心城市，X核心共划分为13个功能组团，X市属于X组团，紧邻X市西部组团（X高新技术开发区）且处在东西向城市产业复合发展轴上。图2-3：X核心13个功能组团71 X市是离X最近的县市，作为X都市近郊区的X市，处于中原城市群中部核心区域，与北部各城市联系紧密，受X都市区的经济拉动效益明显。X市与X中心城区、上街之间在空间布局、产业发展、能源资源共建共享，与X市中心城区实现互利、服务、依托，与上街区合作，与周边显示分工协作。X市衔接X中心城区、上街区的交通系统和基础设施，交通依托国家干线铁路与高速公路网络，城际轨道交通系统也有所发展。规划区位于X市东城区，城市中心东北部。2.1.2房地产政策背景随着近几年一手抓保障、一手抓调控的实践逐渐深入，住房制度改革的大方向也逐渐清晰。2012年12月15日到16日举行的中央经济工作会议仍然从住房保障和房地产市场调控两手并重来定调住房政策，要实现“住有所居”的目标，要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。2012年12月25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，住建部党组书记、部长姜伟新在工作报告中指出2013年继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。他尤其强调，2013年会继续实行限购措施，要坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，编制和实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期，密切监测市场形势，继续推进城镇个人住房信息系统的建设，而且要强化市场监管，加强房地产领域的诚信体系建设。1、土地供应量走势2012年对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。（1）保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。（2）政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。（3）商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。71 国土资源部部长徐绍史今年元月11日在全国国土资源工作会议上说，2013年将加强和改善土地宏观调控，促进经济平稳健康发展。坚持控总量、稳增量、挤存量、放流量，进一步拓展建设用地新空间，保障经济社会发展合理用地需求，促进土地市场平稳发展。要坚持房地产用地调控政策不动摇，根据房地产市场形势，普通商品房用地供应要确保不低于过去5年年均实际供应，保持土地市场平稳运行。加强对闲置土地和各类违规违约用地行为的查处，促进已供土地开发利用。各地要对房地产大企业和大地块名单加强监督并实现制度化、常态化。2、房地产资金走势国家统计局日前发布数据显示，2012年房企到位资金已出现增长迹象。2012年，房地产开发企业本年到位资金96538亿元，比2011年增长12.7%。2013年虽然开发贷依然偏紧，但整个房地产的资金面比去年下半年整体好一些，各家银行都会优先在年初把贷款放出去；另外房企融资渠道多样化导致房地产市场资金面出现趋松的走势。与开发贷依然趋紧不同，监管部门已悄然放开对于房地产信托的限制，信托融资重新成为房地产“找钱”的一条重要途径。据统计1月份，房地产信托募集规模和数量双降，但所有类型的信托产品中，房地产信托仍占较高比例。在收益率上，近期发行的房地产信托收益率已跌破10%，此前曾高达12%以上，目前通过地产信托融资的成本已下滑。3、保障性住房走势2008-2012年，全国共开工建设城镇的保障性住房和棚户区改造住房超过3千万套，基本建成1700万套以上，大批城镇中低收入家庭住房保障困难得到了解决。根据住房和城乡建设部的工作报告，201371 年城镇保障性安居工程建设的任务是基本建成460万套，新开工600万套。而且特别强调，要加快配套设施的建设，做到配套设施和保障房工程同步规划、同期建设、同时交付使用，确保已竣工的保障房能及早的投入使用。另外要继续抓好公平分配和入住后的管理工作，探索创新保障性住房建设和管理机制。4、商品房走势2013年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。一、二线城市商品房：按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。全年是“紧、紧、紧、松”。商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。三线城市商品房：这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。四线城市商品房：属于穷则思变地区。应该说四线城市房地产商日子最好过。地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。5、商品房价格走势2013年，房地产市场调控政策不动摇，但新型城镇化有望唤醒楼市最大刚需。1月18日，国家统计局发布了去年12月份全国70个大中城市的房价统计数据。其中，54个城市新房房价环比上涨，再创去年新高。自去年6月以来，70个大中城市平均房价已连续7个月环比回升，71 房价企稳回升的势头已经确立。此外，中指院在21日发布的上周(2013.1.14—1.20)成交数据也显示，在其所监测的40个重点城市中，有39个城市的房地产成交量同比上涨，部分城市的涨幅甚至超过100%。借着去年暖风，2013年楼市迎来“开门红”。统计局的数据说明了市场在成交量和房价变动方面的反转，表现出全国的房地产市场已经彻底回暖；在去年稳增长决策和降准降息等因素刺激下，2013年房价上涨压力较大。6、房地产业产业质量标准化走势在房地产业的大调整中，除了去解决市场与资金问题，每一个房地产企业决策者都会想到解决本企业的产品质量问题。2013年房地产业的产品标准化会有四点突破：（1）房地产业的产品标准化；（2）房地产业产品工艺化；（3）房地产业配套产品标准化；（4）房地产业配套产品工艺化。现行粗框大面积房地产业建设，一无法有效的控制作业时间，二无法有效的控制建设与装修成本，三无法有效的控制作业质量。产品质量标准化与质量工艺化是我国房地产业必经之路。2.1.3X市总体发展规划X市行政辖区，总面积807.8平方公里。城市规划区范围为：西起上街区界，东至X市区界，北界连霍高速，南至规划郑洛快速通道（以村界为准），总面积约230平方公里。2012年，X市中心城区城市建设用地33.6km2，人均建设用地120m2，中心城区城市人口28万人。根据《X市城市总体规划（2008-2020年）》，提出发展目标为：以中原城市群发展战略和X市发展目标为指导，把X建设成为郑汴洛产业带上的重要工业节点城市，生态环境优美的工贸型城市。71 图2-4：X市城市总体规划以加快X市建设为主线，全面实施合村并城战略，坚持统筹城乡经济社会发展，进一步抢抓机遇，创新体制，着力推进产业结构和城乡结构调整，着力保障和改善民生，切实改善农村生产生活条件，促进农民持续增收，加快城市（镇）、组团、产业集聚区规划的实施，推动中原经济区实现跨越式发展。根据部署，X市将加快合村并城步伐，将全区282个行政村改造为60个城市社区，率先实现全域城市化，让被征地农民实现充分就业、致富发展，享受和城市居民一样的生活环境、一样的政策待遇，逐步实现居住环境城市化、公共服务城市化、就业结构城市化和消费方式城市化。2.2项目建设必要性2.2.1项目建设有利于推进X市大建设、大发展、大提升1、高起点规划建设X市71 在推进X市城市建设中，突出经济、人居、生态复合功能，不断健全公共服务体系，完善城市功能，发展壮大主导产业，推动城市布局组团化、功能现代化、产业高端化，把X建设成为现代产业集聚、现代功能复合、城乡统筹发展、环境优美宜居、对外开放示范的新城。2、发挥独特的自然山水优势，精心打造X省会西花园按照中原经济区和X都市区空间发展规划，X作为郑洛工业走廊上的重要节点城市、X都市区两翼发展布局中郑西新区的重要组成部分，是加快推进新区建设，推动X西部经济社会快速发展的先行先试区。3、把X建成X都市区的重要门户根据不同阶段的发展需要，按照适度超前、近远期结合和弹性原则，对外部交通衔接和内部交通组织进行统一规划，形成多种交通方式合理配置、有机衔接、换乘方便、集疏快捷的综合交通体系。合理布局高速公路、铁路、轻轨、干线公路、城市道路等交通方式，构建环型放射状的综合交通网络。4、坚持一心两翼、郑荥一体发展X市委市政府为加快推进“一主三区”建设，2012年启动了郑上新区新“三化”71 相协发展空间布局规划编制工作。郑上新区功能定位：X航空港经济综合实验区配套功能区、郑洛工业走廊重要先进制造业基地之一、黄河文明重要展示区、X都市区核心区以通用航空、新材料、健康运动休闲为主的现代产业组团、X主城区西部生态屏障。郑上新区发展目标：X省新型城镇化、工业化、农业现代化和信息化协调发展示范区，凸显历史文化底蕴和地方特色的生态低碳城市、智慧城市、X省城市新区发展的典范。城市空间结构形成一带、两轴、五组团，一主、五副、多中心。一带：沿郑上路、G310形成东西向城市发展带；两轴：洛宁路和X大道。五组团：核心组团，重点发展行政文化、商务办公等产业；X组团重点发展，商贸文化、医疗休闲等产业；通用航空组团，重点发展通用航空物流产业；新型材料产业组团，重点发展新型材料、物流等产业；上街组团，围绕通用航空发展商务、物流等配套产业、装备制造业和职业教育产业。一主：在行政带动发展战略的引导下，在城市行政文化组团布局城市行政文化服务中心；五副：根据产业特色分别布局五个辅助性中心。5、把X建成人文和谐的宜居新城在加城市建设的进程中，坚持低碳发展，注重生态环境保护，增强环境发展承载能力，优化区域发展环境，建设生态宜居新型城区。一是完善基础设施。加速城市公用设施建设，围绕不同组团和重大项目，加快供水、排水、供电、供气等市政基础设施的建设速度，建成设施完备、功能良好、布局合理的城市配套设施系统。二是加快公共生态设施建设。建设一批公共生态设施，打造一片生态绿地网络，塑造一些城市公园，构筑人工景观与自然生态景观和谐共生、“林、水、城”相互交融的生态环境。三是逐步建立完善城市管理综合服务体系。创新管理机制，提高服务意识，强化管理和服务措施，全力构建城市管理机制，建立完善的城市管理和综合服务体系。四是不断完善社会保障体系。妥善安置失地农民就业，开展针对性、实用性的职业技能培训。引导建立居民收入增长与经济增长同步协调机制。五是积极推进社会事业发展。优化提升教育功能、加快卫生服务网络建设、完善文化体育设施。2.2.2项目建设有利于推进X市打造新型农村社区71 改革开放以来，我国农村经济快速发展，农民生活水平显著提高，村党组织领导的充满活力的村民自治机制初步形成，各项社会事业长足进步。但农村基础设施建设、公共服务、村民委员会的自治功能、社会力量参与社会主义新农村建设等方面与全面建设小康社会的要求还不相适应。大力开展农村社区建设，有利于不断满足农村居民日益增长的物质文化生活需要，加快实现建设富裕文明和谐新农村的奋斗目标；有利于搭建推进社会主义新农村建设的有效平台，把建设社会主义新农村的各项政策措施落实到农村基层，引导社会公共服务向农村延伸，调动群众和社会力量参与社会主义新农村建设的积极性，促进城乡经济社会协调发展；有利于进一步深化农村基层民主政治建设，动员村民积极参与村民自治的各项事务，完善民主选举、民主决策、民主管理、民主监督的村民自治机制，保障村民群众的民主权利；有利于协调农村各种利益关系，化解农村社会矛盾。建设新型农村社区，是加快推进农村工业化、城镇化、城乡一体化的有效途径，通过旧村改造、合村并城建社区，集约节约利用土地，以地生财兴业，加快农村用地向城镇集中、工业用地向园区集中和农民变市民的步伐，推进城乡融合和一二三产业融合发展，构筑一体化发展新格局；还是提升新农村建设档次水平的正确选择，有效解决“就村建村”、零散布局、分散投入、造成浪费的现象，推动农村科学发展、跨越发展。本项目是为了适应形势发展的需要，是扩大内需增加农村投资的重大举措，在引导农民增加生活消费、加强农村基础设施建设的同时，启动农村新居建设是扩大投资的一大重点，对拉动经济平稳较快发展具有重要的现实意义。2.2.3项目建设有利于落实合村并城、加快全域城市化进程1、合村并城是顺应城市化进程，高起点建设农村新型社区前提71 按照城乡统筹发展的要求，着眼于城市现代化，对农村新型社区建设确定了“三高”要求。一是高起点规划。与城镇体系相衔接，科学规划农村新型社区的布局，目标使70%的农民实现集中居住。为达到管理、服务最优化，合理确定社区规模。对每个社区，超前规划教育、文化、卫生、体育等配套设施，确保管理服务和社会事业设施一步到位。根据动迁小区规模、人员结构状况，规划建设集文化娱乐、餐饮、美发、洗浴等功能于一体的邻里中心或商业街区。二是高标准建设。在全省率先提出了每个社区办公、服务用房不低于500平方米的标准。三是高效能管理，加强政府职能部门之间的协调，逐步理顺社区居委会与政府职能部门，街道办事处与社区党组织，社区居委会与辖区中介组织、物业管理等方面的关系，形成齐抓共管的工作合力。2、完善公共服务体系，拓展社区服务功能（1）着力推进便民服务体系建设。一是建立三级便民利民服务网络。按照“社区居民需要什么，就发展什么项目”的要求，重点发展家政便民、安全保卫、中介信息、文化娱乐、健身休闲，以及对弱势群体的帮扶解困服务、对老弱病残的关爱服务、方便居民办事的告知服务等。二是建立基层就业服务体系。在乡镇建立了劳动就业管理所，在社区建立再就业服务中心（站）。同时，通过政府购买公共服务，不断推出社区公益性岗位，吸纳农村富余劳动力、下岗人员就业。71 （2）着力推进社会保障体系建设。多渠道筹措社会保障资金，逐步扩大社会保障的覆盖范围，建立了包括低保、基本养老、基本医疗、征地补偿、动迁补偿等在内的社会保障体系，切实保障困难群体的基本生活。在社区公共卫生和基本医疗服务体系建设方面，按照全市总体规划，合理布局公共卫生服务机构。同时，不断完善农村新型合作医疗制度和医疗救助制度，建立了大病风险基金和农村养老保险制度。建立了城乡一体化的三级帮扶体系，落实帮扶对象，为困难群体提供有力的帮助。（3）着力推进社会治安防控体系建设。整合综治、社区（村）警务、治保、调解、外来人员管理力量，建立了“五位一体”乡镇治安管理模式，农村每个社区都成立了警务室，加强社会治安综合治理。建立以“巡逻、治安、内保”为主体的社会治安整体防控网，形成了专群结合、群防群治、覆盖面广、打击精确、防范有效的工作体系。同时，全市加大了科技创安力度，按照平安小区的建设标准，完善社区保安设施，在农村全面推行“家庭小技防”。实施外来人口信息一体化管理模式，提高对外来人员的动态管理和控制能力。（4）着力推进公共文化教育服务体系建设。充分发挥文化、体育资源，发展面向村、镇的文化事业、体育事业，丰富和活跃群众生活，增强社会凝聚力。充分利用农村社区文化站（室）、村民学校、绿色网吧、图书阅览室等文化设施，通过“文化三下乡”、举办社区文化艺术节、创建学习型家庭、举办健康讲座等活动载体，满足社区居民求知、求乐、求健康的精神文化需求。在社区教育方面，优先增加公共教育投入，调整优化各类教育布局，推动优质教育资源向村、镇辐射，促进义务教育优质均衡发展。综上所述，项目的推进实施，对于加快房地产健康、稳步发展，构建和谐社会、提升地方政府形象，拉动该地区经济、促进地块增值、推进基础设施建设、保护生态环境、完善城市功能等方面都具有重要推动作用。根据对本项目所在地的房地产市场宏观调查分析及其所处背景环境的论证研究，本项目的开发建设具有极大的必要性。71 3市场预测3.1宏观经济运行情况及未来走势2012年以来，面对日趋严峻的国际经济形势和国内改革发展稳定的繁重任务，党中央、国务院团结带领全党全国各族人民，坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，按照稳中求进的工作总基调，及时加强和改善宏观调控，把稳增长放在更加重要的位置，经济社会发展呈现稳中有进的良好态势。经济运行总体平稳，物价涨幅稳步回落，农业基础地位进一步稳固，社会大局保持稳定。转变经济发展方式有新进展，科技创新有新成绩，改革开放有新突破，改善民生有新成效。2013年是全面贯彻落实十八大精神的开局之年，是实施“十二五”规划承前启后的关键一年，是为全面建成小康社会奠定坚实基础的重要一年。2013年要深入学习和全面贯彻落实党的十八大精神，坚持以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，紧紧围绕主题主线，以提高经济增长质量和效益为中心，稳中求进，开拓创新，扎实开局，进一步深化改革开放，进一步强化创新驱动，加强和改善宏观调控，积极扩大国内需求，加大经济结构战略性调整力度，着力保障和改善民生，增强经济发展的内生活力和动力，保持物价总水平基本稳定，实现经济持续健康发展和社会和谐稳定。2013年经济运行将有三个特点：一是短周期因素稳中回升，但内生的投资动力仍不强；二是货币政策保持稳健，资金环境趋向宽松，财政赤字将略有扩大；三是新型城镇化成为扩大内需的重要抓手。3.2全国房地产运行现状及走势71 1、全国房地产市场运营情况（1）2012年全国土地市场运行情况国土资源部2012年12月18日通报数据显示，2012年全国土地市场整体仍处在低位，基本面保持平稳，地价保持基本稳定。    数据表明，2012年全国基本稳定了以住宅用地为主的房地产用地供应总量。上半年流标流拍较多，土地供应偏少，上半年房地产用地供应5.97万公顷，同比减少15％，其中住宅用地供应4.08万公顷，同比减少21.7％；下半年各地加大供应力度，供地同比降幅逐月收窄。截至11月底，房地产用地供应13.34万公顷，同比减少8%，降幅较前三季度收窄4.5个百分点。其中住宅用地供应9.14万公顷，同比减少15.3％，降幅较上半年收窄6.4个百分点。从全年看，土地市场出现季节性、区域性波动，但房地产用地供应量、价格和结构变化不大，加上流标流拍多于往年，而高价地远少于往年，今年土地市场整体处在低位，基本面保持平稳。进入１１月份以后，一些城市土地供应放量明显，市场竞争强度有所增加，呈现回暖迹象；一些地方集中推出一些优质地块，部分房企由于住宅销售量情况比较好，补库存意愿强烈，开始主动拿地，一些地块面积较大；个别地方出现违规出让土地现象，个别拿地企业没有按时开发并出现拖欠地价款现象。（2）2012年全国房地产运营情况根据国家统计局公布的数据，2012年房地产全年开发投资71804亿元，名义同比增长16.2%，扣除价格因素后实际增长14.9%；新开工面积17.7亿平方米，同比下滑7.3%；商品房销售面积111304万平方米，同比增长1.8%，销售额64456亿元，同比增长10.0%。71 全国房价环比稳定，但一线城市涨幅大：12月单月商品房售价为5577元/平米，同比增长12.7%，环比持平；从12月70个大中城市房价数据来看，房价环比上涨的城市数目较11月增加1个至54个，总体房价环比上涨0.3%，较为温和，但一线城市环比涨幅达到0.9%，为近两年来的高点，广州和北京在环比涨幅前五之列；2013年房价仍将维持结构性上涨的趋势，供应量少、需求旺盛的一二线城市房价上涨压力较大。2、2013年房地产走势预测预计2013年行业将维持弱势复苏特征，行业仍将平稳运行，一二线城市由于需求旺盛、供应量偏少，房价上涨压力更大。预计2013年投资增速将在10%~12%，新开工增速恢复至5%左右正增长，销售增速仍将维持9%~10%水平。3.3X市房地产市场运行情况1、房地产开发情况。据市统计局初步统计，2012年，全市累计完成房地产开发投资1095亿元，同比增长18.2%；商品房新开工面积2169万平方米，同比增长16.7%；商品房竣工面积1449.8万平方米，同比下降8.2%。2、商品房投放情况。2012年，全市商品房投放面积为1884.62万平方米，同比增长42.33%；其中，商品住房投放面积为1337.97万平方米，同比增长34.10%。全年市区商品房投放面积为1338.24万平方米，同比增长46.30%；其中，商品住房投放面积为879.59万平方米，同比增长35.16%。3、商品房销售情况。2012年，全市商品房销售面积为1365.04万平方米，同比增长47.58%；71 其中，商品住房销售面积为1217.36万平方米，同比增长65.25%。全市商品房销售均价为6618元/平方米；其中，商品住房销售均价为5726元/平方米。全年市区商品房销售面积为987.09万平方米，同比增长49.58%；其中，商品住房销售面积为850.11万平方米，同比增长71.43%。市区商品房销售均价为7624元/平方米，其中，商品住房销售均价为6546元/平方米，每平方米6000-7000元价位的商品住房销售面积占比为25.67%，套数占比为27.28%。4、二手房交易情况。2012年，全市二手房交易面积为297.34万平方米，同比增长9.22%；其中，二手住房交易面积为285.87万平方米，同比增长9.26%。全市二手房交易均价为4808元/平方米；其中，二手住房交易均价为4709元/平方米。全年市区二手房交易面积为233.93万平方米，同比增长21.55%；其中，二手住房交易面积为227.21万平方米，同比增长22.90%。市区二手房交易均价为5544元/平方米；其中，二手住房交易均价为5422元/平方米。5、房屋租赁情况。2012年，市区新增非住宅租赁管理面积186万平方米，累计完成978.6万平方米；新增住宅登记备案10049户，累计完成58413户。房屋租赁价格总体呈上升趋势。据市场调查，12月底和1月份相比，商铺租赁价格平均上涨5%，住宅租赁价格平均上涨15%。71 6、房屋抵押完成情况。2012年，全市完成各类房地产抵押登记面积2626.67万平方米，同比增长22.39%；完成抵押登记金额1049.8亿元，同比增长32.48%；其中，完成在建工程抵押383.8万平方米，同比增长10.1%；预购商品房抵押808.66万平方米，同比增长30.5%。市区完成各类房地产抵押登记面积1365.9万平方米，同比增长29%；完成抵押登记金额626.33亿元，同比增长33.9%；其中，完成在建工程抵押179.57万平方米，同比下降4.4%；预购商品房抵押474.53万平方米，同比增长60.3%。7、保障性住房建设情况。2012年，全市保障性住房开工建设51999套，占省定目标的103.14%。其中：经济适用住房13462套、廉租住房3012套、公共租赁住房32248套、棚户区改造3277套。3.4X房地产市场预测1、2013年X房地产市场面临的环境（1）经济环境城镇化是扩大内需的最大潜力，是未来发展的巨大动力，将给房地产业带来新机遇。同时，在经济全球化的形势下，输入型通胀对我国宏观面的影响不可忽视，人们对未来房价上涨表示出担忧，购房者入市紧迫感增强。另一方面，受国际金融危机的影响，国内小微企业经营和发展遭遇困难，利润水平显著下降，企业经营收入和个人收入的减少，影响到其对房地产产品的需求。（2）政策环境2012年12月4日，中央政治局会议提出要加强房地产市场调控和住房保障工作；12月16日，中央经济工作会议再次明确要继续坚持房地产市场调控政策不动摇；12月18日，国土部对土地市场出台系列政策，都表明了要坚持调控政策不放松的立场。未来随着调控政策的持续，将进一步促进房地产市场的理性回归。（3）金融环境71 中央经济工作会议提出2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。因此，在房企资金链有所好转的背景下，稳健且适度向好的货币环境继续为房地产行业带来利好。但目前银行信贷额度仍然趋紧，房贷优惠幅度减少，审批期限及要求提高尚未得到缓解，在一定程度上影响到消费者的支付能力和购房行为。（4）地域环境2012年11月17日，《中原经济区规划》正式获得国务院批复，为X发展开辟了广阔的前景。X作为中原经济区的重要发展区，在金融、物流等诸多服务领域具有巨大潜力，引而触发了对办公、商业服务的需求。同时，X都市区建设和新型城镇化建设，以及人口急剧增加、消费能力提高、家庭人口小型化等，都为房地产业提供了较大的发展空间。2、2013X房地产展望（1）开发商投资信心增强。2012年，开发企业取得不错的销售业绩，多数房企对2013年市场预期乐观，投资信心增强，准备扩大投资，增加土地储备，加大房地产市场投放力度。预计2013年开发投资、新开工面积等房地产开发先行指标增速将加快。（2）市场投放速度放缓。受2012年前三季度房地产开发投资放缓，加上2011年的土地市场低迷，将在一定程度上影响到2013年的商品房供应量，商品房投放面积将有所放缓，市场存量有望降低。（3）市场销售维持稳定。中原经济区规划批复以及X新型城镇化建设，城中村改造、合村并城工程的推进，会带来一定量的住房需求。同时，伴随着改善型需求带来的购买力，未来X楼市将会呈现刚需、改需齐头并进的局面。71 （4）房价基本稳定但仍存上涨压力。一方面，人们对调控的认识发生了变化，此前人们认为调控就是为了把房价打压下去，而现在，大家已经认识到调控是为了让市场保持长期平稳发展，购房置业更趋理性。同时，目前X商品房以消费性为主，投资性比例较小，在调控坚持从严的基调下，随着市场预期的变化，房价大幅上涨的动力不足，预计将以平稳为主，但会出现局部波动，且仍然存在一定的上涨压力。（5）二手房交易与租赁市场平稳。2013年，二手房市场将延续2012年的良好势头，成交持续上扬，价格整体平稳上升，刚性需求依然为成交的主要需求，并带动整个市场向前发展。租赁方面，由于租金上涨的惯性，2013年房屋租赁价格仍有上涨动力和空间。但由于公共租赁住房的供应上市及国家房地产调控政策的逐步深化，房屋租赁价格会小幅上涨或在下半年有持平甚至略降的预期。（6）保障房建设与供应进入新阶段。2013年仍是保障性住房建设的高峰期，计划开工建设保障房45848套;同时，前两年集中开工建设的保障性住房将陆续进入分配使用阶段，保障房入市后的监管以及分配工作将会进一步加强。（7）企业优化升级加一步加快。随着万科、金地等一线房企进入X，国内品牌地产商进入X的步伐将加快，2013年X房地产市场的竞争将更加激烈。同时，政府在土地招拍挂、优化服务等方面对实力强、信誉高的企业给予支持，优势企业的兼并、重组、强强联合的趋势更加明显，房地产业的品牌化、高端化、多元化、服务化将得到提升。（8）县区房地产市场大有可为。2013年，随着新型城镇化建设的强力推进，X都市区各组团建设也陆续进入实质性阶段。许多房地产企业已经有计划地参与到各组团建设中，集生态、历史文化、旅游、度假、居住、投资为一体房产价值链正在各县(市)区逐渐形成。3.5项目配套开发地块市场预测71 据以上资料分析，预计该区域2013年土地价格将会在180万/亩～210万/亩之间。通过调研，该区域销售价格在2013年保守预计为：高层约在5300-5800元/平米，多层洋房约在6300-7000元，商铺售价约在14000元/平米。3.6项目需求预测71 随着中原经济区上升为国家战略，我省扩大对外开放、提升对外贸易水平有了新载体、新平台。与东部沿海省份相比，X在体制、政策方面的差距逐步缩小，区位、资源、市场及要素成本优势不断上升，在承接国内外产业转移方面具有越来越明显的优势。近几年，随着X省承接产业转移步伐的加快，众多大型企业和劳动密集型企业入驻X，如富士康、X日产第二工厂、百事可乐等，同时也吸纳了大批来郑务工人员。随着XX市城市化进程不断加快，城市建设快速发展，城市建设的大投入、大发展不但能完善城市功能，拓宽城市空间带来机遇，而且也必将为XX市房地产业带来更多发展机遇。3.7项目的SWOT分析1、优势分析——S（1）项目位于规划城市中心区域，东侧紧邻规划南水北调工程，项目东南角索河路南侧规划有800亩的人工湖，发展前景巨大。（2）项目区绿化率较高，居住氛围及环境优越；（3）项目交通优势显著，距X市西四环路只有十几分钟的路程，规划的地铁15号线途经项目西侧。（4）项目性价比较高。2、劣势分析——W（1）现阶段项目地块位置相对配套较少，短时间内区域无法形成居住区域氛围。（2）目标客群认知性较少，负面影响较大。（3）项目区域优势资源基本属于规划阶段，短时间内无法形成。3、机会分析——O（1）区域适合居民居住。（2）南水北调景观廊道及项目地块东南角人工湖的规划建设对项目建设是利好的。（3）项目交付使用后，周边区域配套也将大大改善。4、威胁分析——T宏观经济增速放缓。71 4项目选址及建设内容规模4.1项目选址原则本项目建设位置的选择必须符合城乡规划布局和城乡规划的要求，按照国家有关法律、法规及建设前期工作的规定进行。项目建设应符合当地城市有关基地绿化面积指标的规定。所选场址规模及周边环境能满足本项目及城市生态环境可持续发展的要求，有足够的环境容量。周围具有良好的交通条件，能够满足城镇居民相对密集的人流、车流的要求。周围应有完善的给水、排水、供气、供电、通信等基础设施条件。充分考虑选址范围内的工程地质及水文地质条件。项目选址应位于不受洪水、潮水或内涝威胁的地带。项目选址选择应对建设条件、经济、社会、人文、环境保护等各种因素进行深入的调查研究，并应对其进行多方案技术经济比较，择优确定。项目周围应有良好的环境卫生条件，并应避开产生有害气体、烟雾、粉尘等物质的工业企业及其他产生污染源的地区或场所。4.2项目选址本项目拟建于XX市X镇，具体地址位于X市东城区X大道以东、站南路以南、桃贾路以西、索河路以北区域，项目总用地面积1088617平方米（约1632.86亩），安置区总用地面积总用地面积312663平方米（约468.99亩），配套开发用地总用地面积775954平方米（约1163.87亩）。71 4.3项目建设内容建设内容主要包括：安置房、商品住宅用房、商业用房、地下室、地下车库以及道路广场硬化、景观绿化等基础配套设施建设。4.4项目建设规模表4-1：安置区建设规模序号项目名称单位数量1总用地面积m23126632地块面积m22992673总建筑面积m29434034地上总建筑面积m2732444（1）住宅建筑面积m2670432（2）商业建筑面积m248713（3）其他配套公用建筑面积m2132995地下总建筑面积m22109596地下停车位个5345表4-2：配套开发用地建设规模序号项目名称单位数量1总用地面积m27759542地块面积m26912753总建筑面积m231404614地上总建筑面积m22595406（1）住宅建筑面积m21307898（2）商业建筑面积m21148579（3）其他配套公用建筑面积m21389295地下总建筑面积m25450556地下停车位个1557371 5建设条件5.1场址所在区域优势X位于X西15公里，是X省距省会最近的县级市，陇海铁路、310国道、连霍高速、X绕城高速横贯全境，形成铁路、公路、航空立体交通网络。经国家批准建设的以X为核心的中原城市群正在奋力崛起。X新城区通过五条道路与X市区实现路网全面对接。与X高新技术开发区、X大学城、X纺织工业城为邻，正在和X市融合发展，接受X的辐射和带动。X凭借境内的X绕城高速公路与连霍高速、京港澳高速、郑少洛高速、107国道相互联通，出行运输十分方便。经X绕城高速到X国际机场，只需30多分钟车程。经高速公路1.5小时可通达中原城市群中任何一个城市。国家正在建设的以X为中心的高速铁路客运线，工程完工后，X至上海、北京、武汉、西安运行时间均不超过3小时，并且X西客站就在X市X镇槐西村西段设立。全市村村通油路，是X省一类公路县（市）和公路金牌县（市）。5.2建设条件5.2.1自然地理条件1、地形地貌拟建场地位于X市，场地地貌单一，地貌单元属山前冲洪积波状平原。勘探未发现不良地质作用及对工程不利的埋藏物。工程环境条件较好，适宜进行工程建设。2、气象条件X市71 气候属北温带大陆性季风气候。在太阳辐射、地形、大气环流等因子的共同作用下，形成了冷暖适中、四季分明、雨热同期、干冷同季、灾害天气频繁等特征。随着四季的明显交替，依次呈现春季干旱少雨，夏季炎热多雨，秋季晴朗日照长，冬季寒冷少雨的基本气候特征。多年平均降水量640mm左右，年内降水分布不均，6-9月份降水量占全年的70％左右，年际变化幅度大，最大年降水量为最小年降水量的3倍以上，有冬春干旱夏秋易涝的特点，本区多年平均气温14℃，极端最低气温-16℃，极端最高气温43℃，夏季盛行东南风，冬季多偏北风，平均风速3m/s左右，最大风速20m/s左右，最大冻土深度27cm左右，全年无霜期217天。3、水文地质条件X市在全国自然地理分布中处于二阶台地前沿，秦岭纬向构造东端，在X省地质构造单元划分中，跨两个地质构造基本单元。西部属于嵩箕台隆，基岩裸露，构成西部山地、丘陵的地质基础；东部属于华北坳陷的通许凸起，第四系松散堆积物覆盖于基岩之上，构成东部平原的地质基础，与地质构造基础相对应。在X的地貌格局中，处于豫西山地向豫东平原的过渡地带。地势西高东低，中部高，南北低。地貌类型有山地、丘陵、岗地和平原等。山地和丘陵集中分布在西南部和西部，系嵩山山脉的东部边缘，主要由陉山、具茨山、泰山、梅山、包嶂山等山地丘陵组成。其中，除具茨山主峰风后顶海拔793米，相对高度540米，属于低山类型外，其他各山山项海拔均在400米以下，相对高度不到200米，属于丘陵类型。岗地主要分布在山丘外围和中部地带，系早期山前洪积倾斜平原，经后期流水切割作用形成岗丘地貌形态，较大的岗东部有马岭岗、万僧岗、寿阳岗，南部有黄岗，西部有双岭岗、武岗，北部有走马岗、裴李岗等，大部分为新生代第四纪黄土覆盖，局部地区水土流失严重。71 4、抗震设计根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010），该区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组第二组。地基土无地震液化性。本场地土类型为中软场地土，建筑场地类别为Ⅱ类，设计特征周期0.40s，属建筑抗震一般地段。5.2.2社会经济条件2003年以来，X结合自身独特的区位优势，确立了以实干干实促发展，狠抓工业上项目，紧紧围绕“东引东进战略”的整体工作思路，面向东南沿海发达地区，强力招商引资，积极承接产业转移；同时，X的城市建设向东发展，通过建设东区和索河路、康泰路、建设路、郑上路、中原西路等道路建设，积极靠拢X，以主动姿态融入X，更好地接受大X的辐射和带动。X工业形成了汽车、煤电铝工业、阀门制造、建筑机械制造、医药化工、建材、食品轻纺七大主导产业和五大工业园。少林汽车获“中国名牌”，远销南亚、东南亚等地；阀门、建筑机械销量占全国市场的半壁河山，被誉为“中国阀门之乡”和“中国建筑机械之乡”。农业基础良好，河阴石榴古为宫廷贡品，久负盛名；X柿子名满天下，柿霜更为药食珍品；万山冬桃味美可口，广为称道。全市有种植业龙头企业45家。同时，还发展了7个农业专业协会（18个分会）。订单农业带动6.5万户农民增收8500万元，户均增收1300元。2012年度，全市生产总值完成475.6亿元，财政收入完成24.2亿元，城市居民人均可支配收入20436元，农民人均纯收入达到12326元，综合经济实力位居全省第二位。先后被评为全国科技先进县（市）、全国体育先进县（市）、全国计划生育优质服务县（市）、省级文明卫生城市、X省对外开放重点县（市）、X省扩权县（市）。71 X市公路总里程973.569公里。5.2.3其它配套条件1、供、排水由市政供水系统对项目提供各类用水，可满足项目用水需求。项目区内建设完善的排水管网，实行雨污分流制，可满足项目排水需求。2、供电项目由X市公用电网供电，项目设独立变电所，引入两路10Kv高压电源，容量根据生产、生活需要而定，可保障项目需要。3、通讯规划区沟通外界的通信电路全部实现了光纤数字化。分组交换网、数字数据网、计算机互连网、ISDN综合业务数据网、ATM宽带网构成了完整、先进、统一的公用通讯网络。4、建设原材料该项目主要原材料为水泥、钢材、木材、石子、砖、沙、电缆等，均可由X市建筑材料市场供应，货源充足，渠道畅通，运输距离短，供应没有问题。5、施工X省有多家具有资质的建筑施工企业，采取公开招标的方式，挑选出施工技术力量雄厚的施工企业，可以高质量地完成建设任务。综上所述，本项目建设地点地理位置优越，交通便利，配套设施完善，政府与行业部门支持，有较好的技术服务体系，无论是内部条件或是外部条件都符合项目建设地点的选择要求，是完全可行的。71 6建设方案6.1规划设计依据1、《中华人民共和国城乡规划法》；2、《城市用地分类与规划建设用地指标》（GBJ137-90）；3、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）；4、国家颁布的有关工程建设的政策及法规，现行设计规范与标准，以及地方有关设计要求及规定。6.2项目规划原则该项目的规划设计指导思想为：居住区要达到“舒适、便利、卫生、安全”的要求；其规划要与城市总体规划相配套，重点突出居住的舒适、安全性，以及其文化氛围。小区总体布置主要应体现出从规划、设计等方面的全方位统筹，凸显小区建筑艺术化，配套完善、绿色环境和人性化小区等，符合“以人为本”的原则，通过建筑设计实现对人的终身关怀。总平面设计应符合下列要求：1、遵循国家有关住宅的建筑、安全、绿化等设计规范及标准；2、按功能需要合理分区，节约土地；3、确保道路顺畅，人流、车流走向合理，满足消防需要；4、配套完善化，按城市规划要求开发商业、生活等方面的公用配套设施；5、服务规范及小区人性化，物业管理强化其行业标准性管理内容，设置治安、卫生、小区设施维护、物业管理等机构及其用房。71 6.3总体方案设计思路1、体现以人为本，体现经济、美观、适用的原则，做到布局合理、功能完善、设施先进，满足无障碍设计要求，并具有前瞻性，应遵循可持续发展的原则。2、设计着重表现现代人居住建筑的主体及风格，同时展现简洁、稳重的设计理念，在平面和空间上满足功能的需求。3、建筑设计应具有安全性、科学性、艺术性和时代精神。4、符合建筑形式与使用功能相协调的原则。5、按照“节能、绿色与智能化”建筑标准进行建设，运用环保、健康、安全的理念，倡导节地、节能、节资的可持续发展的建筑设计原则。6、建筑功能分区明确合理，设施使用方便安全，平面布局与立面外观，无论在内容与形式上力求实现“以人为本”的主题内涵。7、因地制宜，满足功能，适应需求，注重社会效益、经济效益、环境效益，工程建设要朴实庄重、典雅大方，力戒奢华、怪异、浮夸、花哨。6.4总体规划方案在规划设计中要奉行“环境优先”的指导思想。解决好“人、建筑、环境”三要素的密切关系。规划设计要从环境开发，从环境质量出发，使它们形成和谐统一的整体。“建筑要与周围环境协调和适应”已是建筑设计界的共识。建筑的规划设计要从环境出发，而且要回到环境中接受检验。71 环境设计要优先。空间的视觉形式、容量与尺度，是依靠形式来限定的。形式要素塑造了建筑的同时，也塑造了空间形象。环境设计是建筑设计的延伸，本体的规划与设计，直接限定并影响着庭园的形式与风格，住宅设计应创造适合居住的人性化空间，并符合多样统一的关系原则，拥有清新悦目的视觉效果。在具体的规划设计中，要求：1、要充分考虑地区夏季炎热、冬季寒冷气候干燥和风沙较大的特点；2、内部功能分布合理，动静分离；3、道路规划要体现人车的合理分流，其道路体系应通而不畅，安全便捷，组团间交通要流畅，避免对穿小区的路网布局，形成安全的交通体系和安静的居住环境；且总体规划要与周边环境、交通服务设施有机结合；4、合理利用土地资源，总平面布置符合规划部门所提供的各项要求及指标，能够提高土地使用率；5、能源、通讯、环卫等配件设施平面应一次规划设计，布局要经济合理，并确定相应规模且留有余地；6、规划要注重居民需求的多元化，安排各种适宜的交流空间；以适应不同年龄段人群生活、休闲活动、交流的需要。针对该项目，总图布置应根据场地情况和工程特点，依据规划部门确定的原则进行总体安排，并力求满足日照、通风、消防、交通等功能要求。本项目对建筑物的平面布局、竖向处理、场区内道路、绿化、管线和环境保护等方面进行了综合设计，在建筑布局方面，充分利用行列式朝向好、通风畅通的特点，并尽可能扩大了绿地，以创造出一个配套完善、环境优美的综合性小区。在总体布局中，主要通过内外环绕排列，组合成多样化的共享空间，并围绕组团公共绿地来提高环境的品位和美感。71 建筑以条式为主，有效地安排车流和人行的流线，形成合理的人车分流。顺应规划区的地形、特点，以建筑物长短交叉、错落布局为特色，强调人与人、人与自然、人与小区的相互融通。交通组织做到道路系统设置简捷，以区内环形道路为主干道，由宅间道路将单体建筑连接，小区内部道路只供人漫步（同时亦考虑消防使用），自然弯曲和室外景观环境融为一体。避免了道路噪音等对环境造成干扰。居民自行车主要就近停放在楼前停车位，并设专人看管。绿化是环境的重点要求。给小区增添更多的绿色，也增添了更多的生机和活力。6.5工程方案设计依据1、建筑设计依据（1）《民用建筑设计通则》；（2）《住宅设计规范》；（3）《民用建筑照明设计规范》；（4）《建筑设计防火规范》；（5）《高层民用建筑设计防火规范》。2、结构设计依据（1）《建筑结构荷载规范》；（2）《混凝土结构设计规范》；（3）《建筑抗震设计规范》；（4）《建筑地基基础设计规范》；（5）《高层建筑混凝土结构技术规程》；71 （6）《中华人民共和国人民防空法》、《人民防空工程建设管理规定》（【2003】国人防办字第18号）。3、给排水设计规范和依据（1）《建筑给水排水设计规范》；（2）《室外给水设计规范》；（3）《自动喷水灭火系统设计规范》；（4）《建筑灭火器配置设计规范》；（5）建设单位提出的给排水方面的要求；（6）建筑专业提供的设计图纸；（7）现行有关给水排水国家设计规范。4、供配电设计依据（1）《供配电系统设计规范》；（2）《电力工程电缆设计规范》；（3）《10kV及以下变电所设计规范》；（4）《建筑照明设计标准》；（5）《民用建筑电气设计规范》。6.6工程建设方案6.6.1建筑设计方案1、总体方案本项目由安置区、配套开发住宅区和商业区组成。安置区主要布置60栋11层、33栋17层、5栋22层、2栋28层的住宅及配套公共服务用房。配套开发区主要布置32栋6层、12栋11层、39栋18层、27栋24层的住宅，12个商业中心及配套公共服务用房。2、建筑单体设计71 （1）以节能、健康、生态为原则，体现经济、合理、超前性，强调观景特色。单元组合灵活，给内部环境空间边界带来了丰富的轮廓和层次，空间边界的变化使各组建筑之间产生差异，增加生活热情和对自己家园的认同感。造型充分表现出浓厚的生活气息。在注重房型设计均好的前提下，更强调住户观景的效果，提升住宅品位和价值。比如角窗、飘窗、落地窗、景观阳台等，都最大限度的打开视角引入风景。建筑造型采用现代和简约手法。力求做到亲切自然的人性化设计。采用多种外装饰材料和温暖的色调，使住户感到亲切自然又不千篇一律，结合园林式而已以求达到移步换景的效果。建筑自身就是部分，多种子风格形式的住宅为小区增加的丰富的景观素材。中心建筑是小区的管理中心和活动中心，是小区核心的标志性建筑，外观必须轻盈美观且具有标志性，外立面设计简洁、轻盈典雅，外形轮廓富有变化设计中采用现代感极强的立面处理同样是为了适应小区中心景观的需要。在中心会所中设置医疗机构、健身房、游戏房、活动室、舞厅和物业管理等功能用房丰富了小区内的文化体育生活。（2）生活空间房间比例均匀，大而方正的客厅，明厨明卫，强调各个功能空间的完整性和动静空间的合理布局，注重进户出户缓冲空间的设计（增加足够面积的玄关空间，内设壁龛、鞋柜等），主卧室面积15-20平方米、次卧室10-15平方米，大卫生间，大起居室，有进入式储藏空间，结合外立面造型考虑了室外空调机板的位置和室外空调机的隐蔽方式。（3）舒适性设计71 小进深，大面宽，宽敞的大下班窗充分引入阳光及自然通风，符合居民阳光住宅的心理需求。端头户型设计充分享受景观。体型人本主义设计理念。（4）剖面设计住宅层高为2.9米。2.9米层高是经济舒适的当前住宅设计的趋势。6.6.2结构设计方案1、结构形式及层高高层住宅为钢筋混凝土剪力墙结构，建筑标准层层高均为2.9米。商业为钢筋混凝土框架结构，底层层高为4.0米。社区服务用房为多层钢筋混凝土框架结构，层高为3.3米。地下车库为框架结构，层高为3.9米。2、设计依据（1）结构的设计使用年限：50年（2）自然条件：本工程场地地震基本烈度：7度（0.10g），设计地震分组第二组。（3）基本风压：0.45kN/m2基本雪压：0.40kN/m23、建筑分数等级（1）建筑结构的安全等级：二级（2）地基基础设计等级：乙级（3）建筑抗震设防类别：丙类（4）剪力墙的抗震等级：住宅为三级（5）建筑耐火等级：地下为1级、地上为2级（6）地下车库为框架结构的抗震等级为三级。4、上部结构设计71 （1）住宅：多层住宅上部采用砖砌体结构，墙厚240mm，板采用预应力空心板；高层住宅上部采用现浇剪力墙结构，墙厚200mm，板厚100mm，主要框架梁尺寸：200×450，200×400。（2）车库：柱截面：600×600，板厚250mm，挡土墙厚300mm。5、主要结构材料的选用（1）基础混凝土的强度等级均采用C40，上部柱、梁板采用C30，剪力墙采用C30。地下室外墙采用抗渗等级为P6级的防水混凝土。（2）钢筋采用HPB300、HRB335、HRB400级钢筋。（3）砌体：根据当地情况，采用MU10实心混凝土实心砖。隔墙砌体采用200mm厚加气砼。（4）砂浆：±0.000以下采用水泥砂浆，±0.000以上采用M5混合砂浆。6.6.3各专业设计方案1、装饰设计（1）外装修：二层以上采用外墙质感涂料，一层及二层采用花岗岩；窗户采用塑钢中空玻璃窗，首层防盗窗设置铁质护栏；坡屋顶采用蓝灰色筒瓦。（2）内装修：1）住宅户内客厅、卧室地板采用水泥砂浆毛地面；墙面和顶棚混合砂浆粉刷，石灰浆刷白，天棚配吸顶灯，空调位设计统一设置，预留空调洞。2）卫生间、厨房71 卫生间、厨房采用水泥砂浆毛墙、毛地面，预留洁具位置，水暖洁具、厨具、灯具用户自理。3）阳台地板采用水泥砂浆毛地面，南向为开敞阳台，铁质护栏。北向生活阳台采用封闭阳台，采用塑钢中空玻璃窗封闭阳台，预留洗衣机下水地漏。4）电梯厅及公共走廊以及楼梯间电梯厅地板采用玻化砖楼面，玻化砖踢脚；墙面和顶棚为内墙腻子、水性内墙耐擦洗环保涂料。电梯厅门套为花岗岩，二层及以上门套为不锈钢。楼梯间采用水泥压光地面；墙面和顶棚为内墙腻子、水性内墙耐擦洗环保涂料。5）住宅入户门为钢制保温防盗防火门，内门用户自理。6）单元门为断桥铝合金玻璃门，安装对讲系统，地下车库门和楼梯间出屋面门均采用钢制防盗门。2、给排水（1）给水系统1）水源拟建场地附近均有城市自来水给水管网，用水由市政供水设施统一供给，其水质、水量均能满足要求。室内给排水系统包括生活用水系统和消防用水系统。室外也应留有消防用水接口。2）供水方式及材料选择给水系统由项目位置附近的自来水管网直接供水。供水干管为DN200。3）用水量预测最大日用水量根据建筑使用功能计算。生活最大日用水量为72000m3/d，最大时用水量为3000m3/h。71 4）消防给水系统设置本工程设置以下灭火系统：室内外消火栓消防给水系统；自动喷水灭火系统。消火栓消防系统预计最大用水量建筑物名称室内消火栓用水量(L/s)火灾延续时间（h）一次火灾用水量（m3）住宅10272车库152108配套用房10272自动喷水灭火系统设计用水量建筑物名称火灾危险等级喷水强度(l/min.m2)作用面积（m2）延续时间（h）设计流量(l/s)一次火灾用量（m3）车库中危险二级8160130108消防水池和消防水箱消防水池设计容积按危险等级最高的一栋建筑物火灾延续时间内的用水量设置，本消防水池设置每个小区在地下室，有效容积为216m3。屋顶消防水箱设1座，有效容积为18m3。消防泵房在每个小区内设置消防泵房，泵房内设置2台消火栓系统加压泵及2台自喷水系统加压泵，均一用一备。灭火器的配置灭火器配置按《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）执行。其它灭火系统在各楼房内适当位置设普通手提式灭火器。消防系统材料71 消火栓系统的管材采用镀锌钢管。（2）排水系统1）排水体制及排放要求采用雨、污分流的排水体制，雨水经室外雨水口汇集后排入市政雨水管网；生活污水集中排至室外化粪池，经初步处理后，通过市政污水管网进入污水处理厂。2）排水量及污水处理设施本项目排水量按最高日用水量的90%计算，则生活最大日排水量为64800m3/d。污水处理设施采用化粪池进行初步处理。3）雨水排水系统屋面雨水沿屋面经雨水斗排入雨水立管直至室外雨水口后排至雨水管网。室外场地雨水由雨水口或带篦雨水沟汇入室外雨水管。雨水重现期采用一年，排入道路市政雨水管网。雨采用PVC-U缠绕管，管道接口采用热收缩带，雨水管采用管顶平接，雨水管道基础采用沙垫层，与市政接口雨水管均采用DN80。4）排水材料选择生活排水管、雨水管材料均采用新型双螺旋PVC-U管。3、采暖系统（1）负荷采暖热负荷的估算在可研阶段采用扩大指标估算，同时参考有关设计与施工安装手册。X地区冬季采暖温度：室外计算温度-7℃平均风速24m/s采暖期11月21日－3月6日71 采暖期平均温度0.4℃室内采暖温度平均≈17.6℃据此估算热负荷为：4083864m2×60W/m2＝245032kW合计：245032kW。（2）热源本项目将实行集中供热方式，由X市进行集中供热。（3）实施方案小区内热力管道采用热力管沟敷设，室内设计采暖管网及散热器。4、通风系统（1）所有设备房均采用机械通风，其中变、配电房同时设置事故排风系统；（2）地下车库采用机械排风和机械送风系统。5、电气系统（1）供电电源及设计原则本项目供电接入电压为10KV电源，由区域供电所引入后进入高压配电装置。可采用地下电缆与地上架空线相结合的布置方案，照明路灯必须布置明确。供电系统采用单回路供电，供电分设备供电和办公、照明供电等。在供电安装中，尽量采用节能产品。对消防、安防系统要采用双回路供电。应有停电应急照明供电系统。照明负荷主要根据各层的要求进行布置。（2）用电负荷用电负荷，按照每平方米40W估算，163355kVA。变压器选择71 根据总体规划，结合各单体建筑的用电特点，在负荷较集中的地方设置土建10kV变电站或室外箱式10kV变电站。在变配电所内低压侧进行并联电容功率因数补偿，使功率因数大于0.9。在节能的同时，以提高变压器的利用率。（3）低压配电配电电压三相四线制：380/220V。配电方式，采用放射式和树干式相结合的混合方式。在动力负荷比较集中的区域，采用动力配电箱（屏）进行二次配电。对二类或一类负荷，采用双电源供电。（4）线路敷设场区内供电线路均采用地下敷设方式，根据不同技术要求，采用电缆沟或电缆直埋两种敷设方式，使小区整齐美观。电缆采用YJV22和YJV型相应电压等级电缆。建筑物内配电方式采用放射式和树干式相结合的混合方式，电源电压为220V/380V。小区内强电及弱电垂直布线采用电缆穿管暗敷以树干式，每层设配电箱，水平干线采用穿管暗敷以放射式，地下采用电缆沟或电缆直接埋地敷设。室内分支线路则采用BV-500型铜芯塑料绝缘线、穿钢管或塑料PVC管沿墙、现浇楼板或地坪内暗敷设。（5）照明灯具均选用不同型式的节能型灯具。公共用电采用太阳能光伏发电系统；公共照明采用LED节能型产品。（6）防雷与接地1）防雷本项目均利用建筑物的金属体作三类防雷设施。71 对特殊要求的建筑，如弱电机房、中心计算机房、变电所等，还要做防雷电波侵入、感应雷侵入、等电位、防静电或电磁屏蔽等设计。2）接地根据规范要求，对不同性质建筑作不同类别的接地设计，如：电气工作接地；冲击接地电阻应不大于4欧姆。电气保护接地；冲击接地电阻应不大于10欧姆。防雷接地；冲击接地电阻应不大于10或20欧姆。弱电接地；冲击接地电阻应不大于1欧姆。等电位接地，防静电接地或电磁屏蔽接地等。接地系统可采用联合接地方式，冲击接地电阻不大于1欧姆。对于单体建筑均应做总等电位连接，其中卫生间应做局部等电位连接。所有正常不带电的电气设备金属外壳，入户管道等均应可靠接地。小区内各个接地装置（或系统）应尽可能地联成一个整体。6、弱电系统本项目弱电设计包括综合布线系统、电话通讯系统、有线电视系统、安防系统、火灾报警联动控制系统。1）综合布线系统综合布线系统支持本项目电话、计算机、保安监控及多媒体等多方面的自动化通讯服务。综合布线系统等级按照能承载万兆以太网速率等级考虑，干线采用光缆和大对数铜缆，光缆主要用于通信速率要求较高的计算机网络，干线光缆按每48个信息插座配2芯多模光缆配置；大对数铜缆主要用于语音通信，采用3类25对非屏蔽双绞线，干线铜缆的设置按一个语音点2对双绞线配置。71 信息插座为墙上型，暗装。保安监控信息插座为桌上型，吊顶内明装。信息插座选用标准的超五类RJ45插座，信息插座采用墙上安装方式；信息插座每一孔的配线电缆均选用一根4对超五类非屏蔽双绞线。2）电话通讯系统有线通讯系统以外线电话为主。电话插座的设置：在住宅、门卫值班室、办公室、主要设备间设置电话插座，其它用房按需要设置。3）电视系统系统采用双向传输方式，有线节目源由室外城市有线电视网引来。有线电视插座的设置：在办公室、会议室等设置，其它用房按需要设置。4）安全防范系统本项目安全防范系统为由视频安防监控系统、入侵报警系统、出入口控制系统等系统组成。在本项目的建筑物的出入口、电梯前室和电梯轿厢、停车场内部等处设彩色摄像机，对小区安全进行全方位监控，确保场区安全。在消防控制中心设彩色监视器，用多画面监视器进行连续监视。并设有录像机和大屏幕监视器，当遇到重要情况时，可利用键盘将任一台摄像机的图像调到大屏幕上连续监视，并可录像。在主要出入口设置出入口控制系统，对通行对象及通行时间等进行实时控制，并具有报警功能。5）火灾报警联动控制系统71 本项目设火灾报警及联动控制系统，按保护对象设置火灾探测器，在每个防火分区，设火灾报警按钮，从任何位置到手动报警按钮的步行距离不超过30m。消防控制中心在接到火灾报警信号后，按程序联动控制消防泵、喷淋泵、排烟机、风机、空调机、防火卷帘、电梯、非消防电源、应急电源和气体灭火系统等。火灾自动报警系统采用消防电源单独回路供电。在消防控制室设向当地公安消防部门报警的外线电话，并设消防专用紧急电话总机，分机设在值班室、消防水泵房、变配电室、电梯机房、排烟机房及气体灭火控制系统操作处等，在手动报警按钮处设电话插孔。在消防控制室设置电梯监控盘，除显示各电梯的运行状态、层数外，还设置正常、故障、开门、关门显示。7、电梯根据交通情况，高层住宅建筑每单元设置客梯2部。6.6.4室外工程本项目室外工程包括：道路、绿化、景观、照明、红线内市政管线铺设等。1、给、排水及雨污水部分引两路DN150室外市政给水管线供水，接口位置需向自来水公司提出申请，并由其确定。室外市政排水管为雨污合流，管径为D400，直接排入市政污水管，室外供水管道采用球墨铸铁管，污废水采用高密度聚乙烯双壁波纹管。2、热力部分为配合建筑的热力供应，采用DN150采暖供回水管直埋管，由于新建建筑需对院内热力管道产生影响，埋管部分需管径，拟改造的采暖供回水管DN150。3、电气部分（1）有线电视：从弱电机房引4芯单模光纤。71 （2）电话线：从弱电机房引4×{HYA-400（2×0.5）-SC100}。（3）数据线：从网络机房引8芯单模光纤，穿SC80。4、景观绿化设计：通过丰富的园林景观艺术手段，达到功能上与周边用地协调配套，布局上重点突出，内容上内涵丰富，总体上具有时代感、文化感和特色感，充分展现航空港区城市建设与时俱进的繁荣风采。采用生态理念、人文理念、文化理念等规划理念，以创造一个宜人的生态型空间环境。71 7环境影响评价7.1编制依据1、《中华人民共和国环境保护法》2、《中华人民共和国环境影响评价法》3、《中华人民共和国大气污染防治法》4、《建设项目环境保护管理条例》5、《关于执行建设项目环境影响评价制度有关问题的通知》6、《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）7、《土壤环境质量标准》（GB15618-1995）8、《环境空气质量标准》（GB3095-1996）9、《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）7.2环境影响因子识别本项目的建设对社会有较大的意义，但建设期内和运营期内会排放生活污水、生活垃圾、燃气、油烟，配套机电设施会产生一部分噪音。表7-1：项目建设阶段环境影响因子识别自然环境地质地貌水文气候地表水质空气质量土壤草原森林陆生生物水生生物影响识别无有无有有有无无无社会环境城镇耕地房屋交通文物古迹风景名胜自然保护区人群健康军事文化设施影响识别无无无无无无无无无7.3项目施工期环境影响71 7.3.1项目施工期产生的废弃物本项目为建筑工程，施工期对环境的影响较大，但只要处置得当就可将其对周围环境的影响减少到最低程度，促进生态环境的改善，可以达到工程建设和环境整治兼顾的效果，既保护生态环境，又促进区域社会经济发展。施工期间对自然环境的影响因素如下：1、水土扰动、流失基坑、土建等在施工中对地表及植被的扰动较大，若土质疏松，在降雨集中季节受雨水的冲刷作用，不可避免地造成一定程度的水土流失，可能会造成局部暂时的沟渠堵塞。2、固体废弃物施工中产生的建筑垃圾及生活垃圾等固体废弃物。3、扬尘、废气施工现场尤其是石料场、砂场扬尘以及施工期间车辆排除的废气会对周围环境产生一定的影响。4、废水施工期废水包括生产废水和生活污水两部分。生产废水主要为砂石料、混凝土冲洗、预制及养护的废水，机械设备冲洗的含油和泥沙的废水。生活污水主要为各施工点食堂的含油污水和施工人员排放的粪便污水等，会给水体及周边环境造成一定程度的污染，产生不利的影响。5、噪音工程施工中将使用的施工机械包括大型挖土机、空压机、混凝土搅拌机等高噪声机械，在土方、基础结构等施工阶段各类机械单独或共同作业时产生的噪声与振动影响不容忽视。71 7.3.2项目施工期环境治理1、固体废弃物施工期建筑垃圾、生活垃圾等固体废弃物采用集中暂时堆存，定期外运。2、扬尘、废气施工期采用对砂石堆场及运输车辆进行覆盖，施工道路、场地定期洒水、及时清扫等措施减少扬尘污染。对车辆废气主要通过合理调度、及时检修车辆等措施减少废气排放。3、污水治理施工期按照清污分流原则排放，雨水与生活污水分流。生活污水经化粪池处理后就近排入市政污水管网。4、噪声治理施工期建筑设备的噪声很大，可采取合理安排施工、采用合理的施工方式，选用低噪声施工设备等措施降低噪声。7.4项目运行期环境影响7.4.1项目运行期产生的废弃物1、污水项目建成后，居民较多，污水排放量有所增加，包括洗浴、盥洗、厨房、洗衣、冲厕、擦地等废水。2、废气（1）厨房油烟住户排放炒菜油烟，经楼内烟道，从楼顶排放。（2）汽车尾气71 地下的车库，室内设置通风烟道，汽车尾气经楼内烟道，从楼顶排出。3、固体废弃物本项目所排放的固体废物主要是生活垃圾，以厨房为主，含有残剩食物、菜叶、玻璃、金属、塑料，此外有少量清扫垃圾、渣土、树叶。其中有机物含量较高，可回收物品较多，有毒有害成分很少。本项目建成后，其中生活垃圾纳入当地环卫垃圾消纳系统，医疗垃圾集中收集后，委托专业单位运作，无害化处理。4、噪音项目建成后，产生主要噪音来自配套使用的机电设备，噪声源主要是新建项目的地下室水泵、通风机、排烟风机。7.4.2项目运行期环境治理1、污水运行期间的生活污水排入市政下水道，汇入污水处理厂，采用二级生化污水处理后排放，排水水质满足排放标准的要求，对水环境不会产生污染影响。2、垃圾本项目设置有专用的垃圾箱，由专人负责清运，纳入当地环卫垃圾消纳系统，防止垃圾雨淋、遗撒，对当地环境不会产生影响。3、噪声本项目配套安装的机电设备主要是水泵、风机，上述设备主要安置在设备房、操作间噪声经墙体隔减后对外界环境影响不明显。4、废气本项目地下车库集中排放汽车尾气，经排气筒高空排放，对环境影响不明显。住户排放燃气废气，高空达标排放，对环境影响不明显。71 7.5环境影响评价本项目实施后，项目产生的废水、废渣、噪声均可以得到有效的控制和治理，并且都会随着施工活动的结束而消失。所有排放物也可以做到按国家规定的排放标准达标排放。综上，本项目不产生有毒有害废弃物，不产生放射性废弃物。从环保角度给予充分考虑，本项目产生的各项环境影响因素均能得到妥善处理，对当地的生态影响可以接受。71 8节能、节水本项目为提高能源利用效率，减少能源浪费，从而达到节约能源的目的，建筑设计方案除考虑建造成本外，同时也要考虑节能因素，投入使用后的维护运营成本。8.1节能依据8.1.1遵照的相关法律法规、法规、条例（1）《中华人民共和国节约能源法》（2）《中华人民共和国可再生能源法》（3）《中华人民共和国电力法》（4）《中华人民共和国建筑法》（5）《中华人民共和国计量法》（6）《国务院关于加强节能工作的决定》（国务院令28号）（7）《节能中长期专项规划》（国家发改委发改环资【2004】2505号）（8）节约用电管理办法（国家经贸委、国家发展计划委【2000】1256号）（9）《建设工程质量管理条例》（国务院令279号）（10）《民用建筑节能管理条例》（建设部令143号）（11）建设部关于贯彻《国务院关于加强节能工作的决定》的实施意见（建科【2006】231号）（12）《建设工程勘察设计管理条例》（国务院令293号）71 8.1.2遵循的相关标准和规范、标准（1）《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）（2）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）（3）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）（4）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）（5）《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）（6）《城市道路照明设计标准》（CJJ45-2006）（7）《城镇燃气设计规范》（GB50028-2006）（8）《空调通风系统运行管理规范》（GB50365-2005）（9）《绿色建筑技术导则》（建科【2005】199号）（10）《采暖居住建筑节能检验标准》（JGJ132-2001）（11）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）（12）《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004）（13）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）（14）《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002）（15）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）（16）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）8.2节能、节水必要性71 能源和水资源是社会生产发展的基础，节约能源和水资源是我国长期的战略任务。现在我国能源和水资源利用率很低，消耗指标很高，节约能源和水资源不仅极其必要，而且潜力很大。它是提高经济效益的一个重要方面，也是我国能源政策的重要组成部分。因此，应贯彻国家有关部委颁发的节约能源，合理利用等方面的规定、规范，采用新设施、新技术、新设备、新材料以达到最少的能源和水资源消耗。8.3节能、节水原则1、合理选择和利用资源根据国家的有关能源政策和法规，在设计中因地制宜选择能源种类，在工作过程中尽可能做到能源综合利用、重复利用、分级利用。2、积极推广应用新技术、新设备、新材料设备、材料选用国家推荐节能产品，严禁选用国家明令淘汰的高能耗设备、材料。3、做好节能增效设置能源检测仪表，加强对能源的计量和管理。8.4节能措施本项目严格遵照上述规范进行各项节能措施的设计，以使本项目的建筑水平达到X省节能型建筑标准。此外，为合理利用能源和节约能源，拟采取如下具体的节能措施：1、优化建筑规划设计。在建筑规划阶段，要慎重考虑建筑物的朝向、间距、体型、体量、绿化配置等因素对节能的影响，改善热环境；注意建筑设计与节能的关系，使建筑南墙的太阳辐射面积在整个采暖季节中不因其它建筑的遮挡而减少。2、提高围护结构节能的科技含量。建筑物的能耗是由其围护结构的热传导和冷风渗透两方面造成的。试验表明，住宅围护结构的耗热量，要占建筑采暖热耗的1/3以上。为降低能耗，要从单项如墙、顶、门、窗等围护结构着手，重视其热工特性，设计中应该找出其经济热阻，同时还必须考虑其围护结构的“吸热性”和“热容性”指标。3、对采暖系统及空调系统的节能要求。71 要从合理规划和选择采暖设备开始，改善采暖供热系统的设计和运行管理；加强管道的保温，以提高室外管道的输送效率。集中空调系统除有特殊要求的区域外，一般采用一次回风，以降低空调能耗；空调制冷设备采用自控系统（BAS），根据冷负荷的变化自动调节制冷机组的负荷，以节约用电量；供电系统设无功功率自动补偿装置，使功率因数达到0.9以上。4、采用紧凑型荧光灯、细径直管荧光灯等新型高效光源及电子镇流器，合理选用照明照度，降低照明用电量。5、空调通风、供电、供气、供水系统采用合理的工艺流程，供冷供热管线采取相应的保温措施，避免能量散失并降低途中消耗。按要求配装能源计量仪表。6、所有机电设备如：变压器、空调机组、风机、电梯等均选用耗能低、效率高的设备。7、各种监控器优先采用节能高效产品。8.5节水措施本项目采取如下措施进行节水：1、增强节水意识用各种宣传、经济和行政管理措施不断地提高社区居住人员的节约用水意识。2、使用节水型卫生器具及配件建筑便器冲洗设施首选液压水箱冲洗配件、液压冲洗阀、延时自闭式冲洗阀和红外线自动感应式冲洗小便斗，这些设施操作方便，动作灵活，密闭性能可靠，并且在每次冲洗时，可以任意调节流量。3、提高管材、附件和施工质量，严格控制水资源浪费71 在民用建筑建设中，跑、冒、滴、漏现象较为普遍，水资源浪费严重，这与管材、管件质量有关，也与施工质量有关。因此，本项目在施工过程中必须严格控制管材、管件的质量和施工质量。71 9劳动安全卫生和消防9.1劳动安全卫生9.1.1方针和原则根据1997年1月1日起实施的《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》（劳动部令第3号），本项目建设及运营中安全卫生执行“安全第一、预防为主”的方针，遵循“三同时”原则。“安全第一”即把人身安全放在首位，充分体现“以人为本”的理念。“预防为主”是实现“安全第一”的最重要手段，采取正确的措施和方法进行安全控制，从而减少甚至消除事故隐患，尽量把事故消灭在萌芽状态。“三同时”原则是指有关职业安全卫生的技术措施和设施与主体工程“同时设计、同时施工、同时投入使用”，以确保项目在投入使用后符合职业安全卫生方面的法规和标准，保障劳动者的安全与健康。9.1.2劳动安全卫生目标劳动安全卫生的目标是减少和消除建设和运营过程中的事故，保证人员健康安全和财产免受损失。具体包括：1、减少或消除人的不安全行为的目标；2、减少或消除设备运行的不安全状态的目标；3、改善工作环境和提高服务水平的目标；4、安全管理的目标。9.1.3危害因素及危害程度分析及安全措施71 根据事故的工作环境、人员状况及《中华人民共和国劳动保护法》、《X市劳动保护监察条例》等法律、法规的有关规定，充分体现“以人为本”的原则，按要求做到以下几点劳动保护措施：1、建设期存在如下的危害因素及措施（1）触电。用电设备安装过程中的带电高低压线会有触电危险。（2）机械伤害。施工车辆以及设备运输车辆存在机械危害。（3）火灾。用电或意外火灾存在伤害。（4）噪声、电气设备电磁辐射、雷击等其他危害因素。（5）在劳动强度高的工作场所，设有相应的机械设备，以降低职工的劳动强度。（6）规定严格的施工设备选择预案，项目施工现场所选用的仪器仪表必须符合国家标准，保证技术性能，按规定校验并符合使用场所的安全要求。（7）建立施工安全生产责任制，施工企业的项目负责人以及其他各领导、各部门、各类人员应承担所规定的在职责范围内的安全生产责任。（8）安全教育：工地应有计划地开展劳动保护和安全生产宣传工作，使全体施工人员认识到安全生产的重要性和必要性，懂得安全生产和文明施工的科学知识，牢固树立安全第一的思想，自觉地遵守各项安全生产法律法规和规章制度。（9）安全检查：在施工过程中定期地进行检查，针对检查出的隐患和问题，必须及时制定整改计划，提出整改措施并积极整改，暂时不能解决的，必须采取可靠的临时安全措施，对危险隐患，下发《隐患整改通知书》，限期解决。（10）妥善处理安全事故，采取“四不放过”71 的原则，即事故原因不清楚不放过，事故责任者和员工没有受到教育不放过，事故责任者没有处理不放过，没有制定防范措施不放过。2、运营期的危害因素安全措施运营期间，按照项目职能卫生安全主要分为用电安全、防火安全、厨房卫生安全、人群卫生等等。（1）用电安全：使用安全电开关。对于身体行动不方便的老人尽量做到随时陪护，需要用电器的时候尽量做到周围有人看管开关。做到插销及时拔掉，不允许房间内私自使用电炉等大功率、易引起火灾的电器。（2）防火安全：房间内尽量不要出现明火电器或器具。定时检查防火设施和报警设施，做到每层配备消防器材。招商中心定期对防火安全进行宣讲教育及救火器材使用练习演示。9.2消防9.2.1火灾危险性分析根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）要求，本项目设计贯彻“预防为主，防消结合”的原则。本项目可能产生的火灾隐患主要有以下几个方面：建设过程中火灾；使用中餐饮设施操作间的明火；建筑中的易燃材料。9.2.2消防设施本项目耐火等级不低于二级，室外水电设备用房耐火等级不低于二级，设立室内消防给水系统。1、本建筑物设消火栓，消火栓分为室外消火栓和室内消火栓。2、室内设消防水池两路进水，室外消防用水由市政管网直接供水，室内消火栓管网布置成环状。71 3、住宅楼内设置机械通风排烟设施。楼、电梯间、前室等设置加压送风系统。4、建筑内设高位水箱，保持管内压力，地下设消防水池。9.2.3建设过程消防建设过程中施工单位要成立施工工地消防安全组织；督促落实施工工地火灾隐患整改工作。要把防火责任落实到每个施工面的具体负责人和每个施工人员；加强施工工地火源、电源管理；材料管理要定点定位、定人管理、分类存放，远离电源和火源；高层建筑设施工地内材料、垃圾、杂物严禁堵塞通道，要保证施工人员上下左右通行快捷，确保在发生火灾时人员能及时疏散。同时，要保证建筑工地周围消防车通道畅通，各种消防车辆能便捷施救。71 10项目管理和建设进度安排在项目建设过程中，必须结合建设条件，发挥建设单位和技术协作单位各自的优势，加强工程管理，科学合理地组织施工，确保工程有序进行，以节省投资，加快进度，确保工程质量。项目的实施严格按照“项目法人制、招投标制、施工监理制”等原则进行管理。严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受计划、审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。10.1项目组织根据工程自身的特点，本项目拟采用公司领导下的项目经理负责制。在管理制度上制定筹建工作条例，实行岗位责任制，对工程质量、进度、合同、资金、施工现场等进行管理协调和成本控制。10.2项目管理1、质量管理根据工程特点，项目全过程加强质量控制，建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化。要聘请监理机构，督促总包及分包设专职质量部、质量科及质检员，形成质检网络。建立分包自检、总包复检、施工监理跟踪检验的制度、隐蔽工程验收制度和质量一票否决制度。要牢牢把住材料和设备选用关，严把工程质量关。实行工程质量终身责任制，对项目建设工程质量负主要责任的；领导、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。2、进度管理71 针对工程特点安排合理的建设进度，根据工程前后逻辑顺序组织工序交叉和立体交叉施工，以提高效率，控制工程总进度计划，设计实验与施工要交叉进行，上部结构与地下工程要交叉施工，多工种要交叉作业，立体交叉施工，以确保工程有序进行。3、资金管理严格项目资金管理。对项目资金实行专账管理、专款专用，严禁挪用和挤占。本项目在建设过程中要及时支付工程款，对项目资金实行分阶段验收报帐管理，对进度、质量达不到标准的工程不予验收和拨付资金。4、现场管理工程建设期间，要确保施工现场有条不紊、文明施工。要根据不同施工阶段制定不同的总平面图，以总平面图为依据检查各具体工段的情况，对出入施工现场的施工人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场人员的管理得到有效的控制。10.3项目阶段划分根据项目建设内容，可将本项目的建设进程划分为前期准备、建设施工、竣工验收及交付使用等阶段。1、前期准备阶段包括项目建议书、可行性研究报告的编制及审批、工程设计、工程招标、开工准备。2、项目设施阶段包括建筑工程施工、公用工程施工、设备采购安装、室内装修等。3、竣工验收阶段在建设施工阶段基本完成后，将对各单项工程进行验收，并进行整体竣工验收。10.4项目实施进度计划71 项目建设周期拟定为24个月，计划用2个月完成项目全部前期准备及报批工作，初步设计及施工图设计5个月，项目施工18个月，竣工验收4个月，为加快建设进度，缩短建设时间，各阶段的工作允许有一定程度的交叉，详见表10-1。71 表10-1：项目实施进度计划表月数项目1234567891011121314151617181920212223241项目前期2初步设计3施工图设计4项目施工5竣工验收72湖南大学设计研究院有限公司 11项目招投标11.1招标原则为了提高工程质量，缩短工程建设周期，防范和化解工程建设中的违规行为，保护国家利益、社会公共利益的合法权益，提高经济效益，按照《中华人民共和国招标投标法》，编制本项目的招投标方案。11.2项目招标范围本项目招标的范围包括勘察设计、施工监理、施工企业选择招标三项。鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招投标活动，全部委托给有资质的招标代理机构办理。11.3投标、开标、评标和中标程序根据本项目质量要求高，施工难度大的情况，以及建设项目分项规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序：1、经上级部门批复同意后一个月内，招标代理机构在国内媒介上发布招标公告。2、在招标文件开始发出之日起30日内，具有承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用以完成招标项目的机械设备。77湖南大学设计研究院有限公司 3、开标时由委托招标公司主持，邀请所有投标人参加，开标时由招标人委托公正机构检查并公证。投标人的投标应当能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求。4、评标按照《中华人民共和国招投标管理法》的规定和程序进行。5、中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任，自中标通知书发出30之日内，按照招标文件，招标人和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。11.4评标委员会的人员组成和资格要求建设项目全部采用公开招标的方式，因此，在招投标过程中；为保证项目的公开、公平，对评标委员会的组成和资格有如下要求。1、评标委员会人员组成评标委员会由项目承办单位代表和有关技术、经济等方面的专家组成，最低不少于5人，评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。2、评标委员会成员的资格要求评委会成员在副高（副教授）级以上，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。77湖南大学设计研究院有限公司 12投资估算与资金筹措12.1投资估算12.1.1估算范围本项目投资估算范围主要包括安置区、商品住宅、商业、地下室、地下车库等以及区内道路、绿化、水电等基础设施的建筑工程费用、安装工程费用和工程建设其他费用等。12.1.2编制依据1、《X省建设工程工程量清单综合单价》（建筑工程）（2008）；2、《X省建设工程工程量清单综合单价》（装饰工程）（2008）；3、《X省建设工程工程量清单综合单价》（安装工程）（2008）；4、《X省建设工程工程量清单综合单价》（园林绿化工程）（2008）；5、类似工程结算资料；6、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；7、《投资项目可行性研究指南》计办投资【2002】15号；8、《投资项目经济咨询评估指南》咨经【1998】11号；9、X市建设工程材料基准价格信息。12.1.3编制说明1、安置房土地以政府划拨，征地补偿费按20万元/亩计入，配套开发区用地按照200万元/亩出让。2、土建工程根据同类工程的决算价，参考当地建筑材料现行价格及费用水平，按照不同类型的建设结构形式，以单方指标形式计算。77湖南大学设计研究院有限公司 3、建设单位管理费：根据财政部《基本建设财务管理规定》财建【2002】394号计取。4、工程咨询费：根据国家发改委《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》计价格【1999】1283号计取。5、勘察费、设计费和竣工图编制费：根据国家发改委《勘察设计收费标准》计价格【2002】10号文计取。6、工程监理费：根据国家发展和改革委员会、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知计价格【2007】670号计取。7、环境影响评价费：根据国家发改委《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》计价格【2002】125号计取。8、招标代理服务费：根据国家发改委《招标代理服务收费管理暂行办法》计价格【2002】1980号计取。9、城市基础设施配套费：安置区配套费减半征收，配套开发区按标准征收。10、施工图审查费：按照X省豫发改收费【2004】1555号文及豫政【2008】52号文，按工程设计费的5%计取。11、地震安全性评价费用：按项目实际需要以10万元计入。12、预备费：基本预备费费率按3%计取。13、贷款利率：按三年以内同期银行利率6.15%计算。12.1.4投资估算本项目总投资估算为1055964.66万元，其中建设投资1007039.2万元，建设期利息48925.46万元，总投资汇总表见表12-1，总投资估算详见表12-2和表12-3。77湖南大学设计研究院有限公司 12.2资金筹措资金来源由建设单位自筹和申请银行贷款解决，其中建设单位自筹351037.23万元，申请银行贷款704927.43万元（占建设投资的70%）。表12-1总投资汇总表序号费用名称金额（万元）占总投资比例备注1项目总投资1055964.66100%1.1建设投资1007039.295.37%1.1.1工程建设费用913784.2586.54%1.1.2工程建设其他费63923.716.05%1.1.3预备费29331.242.78%1.2建设期贷款利息48925.464.63%贷款704927.43万元77湖南大学设计研究院有限公司 表12-2：安置区总投资估算表序号项目名称建筑工程费（万元）安装工程费（万元）设备购置费（万元）其他费用（万元）合计（万元）技术经济指标单位数量单位价值（元）一工程费用165010.3453302.274500.00222812.61m29434032361.791地基处理工程1343.71343.7m2746501802建筑工程121649.05121649.05m29434031289.47（1）住宅项目8380483804m26704321250（2）商业、其他配套公建项目6201.26201.2m2620121000（3）地下车库、地下室31643.8531643.85m221095915003装饰工程38546.3538546.35m2943403408.59（1）住宅项目33521.633521.6m2670432500（2）商业、其他配套公建项目1860.361860.36m262012300（3）地下车库、地下室3164.393164.39m22109591504电气工程13207.6413207.64m2943403140（1）强电工程8490.638490.63m294340390（2）弱电工程4717.024717.02m2943403505给排水工程（含消防）10377.4310377.43m29434031106电梯45004500部30015000094湖南大学设计研究院有限公司 7总图1800.0929717.1931517.28m2943403334.08（1）道路广场1800.091800.09m2120006150（2）室外供、排水工程3773.613773.61m294340340（3）室外供电工程14151.0414151.04m2943403150（4）天然气工程2830.212830.21m294340330（5）暖气工程2358.512358.51m294340325（6）信息系统及智能化工程2830.212830.21m294340330（7）消防报警系统消防水、通风系统3773.613773.61m2943403408景观绿化1571.151571.15m21047431509大门及门卫房100.00100.00项1000000二工程建设其他费用取费标准28528.2728528.271征地补偿费用20万/亩9379.89379.82建设单位管理费财建【2002】394号724.65724.653城市基础设施配套费合村并城安置房减半征收85元/㎡8018.938018.934工程咨询费计价格【1999】1283号110.10110.105工程勘察费计价格【2002】10号2228.122228.126工程设计费计价格【2002】10号3560.643560.6494湖南大学设计研究院有限公司 7施工图审查费工程设计费的5%178.03178.038建设工程监理费国家发改委、建设部（【2007】670号）2954.252954.259环境影响评价费计价格【2002】125号40.0040.00项40000010地震安全性评价费用10.0010.00项10000011临时设施费第一部分工程费的0.5%1114.061114.0612招标代理服务费计价格【2002】1980号848413放线费1.0元/m229.9229.92m229926714控规费0.6元/m217.9617.96m229926715土地局定界费0.6元/m217.9617.96m229926716规划公示费0.5元/m214.9614.96m229926717后期测量费1.5元/m244.8944.89m2299267三预备费7540.237540.23四建设投资258881.11五建设期利息16717.2516717.25贷款181216.7716717.25万元6.15%六项目总投资估算165010.3453302.274500.0052785.75275598.3694湖南大学设计研究院有限公司 表12-3：配套开发区总投资估算表序号项目名称建筑工程费（万元）安装工程费（万元）设备购置费（万元）其他费用（万元）合计（万元）技术经济指标单位数量单位价值（元）一工程费用499135.6177436.0414400.00690971.64m231404612200.221地基处理工程4355.414355.41m22419671802建筑工程373996.3373996.3m231404611190.90（1）住宅项目163487.25163487.25m213078981250（2）商业、其他配套公建项目128750.8128750.8m212875081000（3）地下车库、地下室81758.2581758.25m254505515003装饰工程112195.97112195.97m23140461357.26（1）住宅项目65394.965394.9m21307898500（2）商业、其他配套公建项目38625.2438625.24m21287508300（3）地下车库、地下室8175.838175.83m25450551504电气工程43966.4543966.45m23140461140（1）强电工程28264.1528264.15m2314046190（2）弱电工程15702.3115702.31m23140461505给排水工程（含消防）34545.0734545.07m231404611106电梯1440014400部96015000094湖南大学设计研究院有限公司 7总图4355.0398924.51103279.55m23140461328.86（1）道路广场4355.034355.03m2241946180（2）室外供、排水工程12561.8412561.84m2314046140（3）室外供电工程47106.9247106.92m23140461150（4）天然气工程9421.389421.38m2314046130（5）暖气工程7851.157851.15m2314046125（6）信息系统及智能化工程9421.389421.38m2314046130（7）消防报警系统消防水、通风系统12561.8412561.84m23140461408景观绿化3732.893732.89m22073831809大门及门卫房500.00500.00项5000000二工程建设其他费用取费标准35395.4435395.441配套开发用地出让金配套开发用地1163.87亩，按200万/亩，合232774万元（扣安置区项目总投资275598.36万元）-42824.36-42824.362建设单位管理费财建【2002】394号137313733城市基础设施配套费170元/㎡53387.8453387.844工程咨询费计价格【1999】1283号2502505工程勘察费计价格【2002】10号6909.716909.716工程设计费计价格【2002】10号4450.84450.894湖南大学设计研究院有限公司 7施工图审查费工程设计费的5%222.54222.548建设工程监理费国家发改委、建设部（【2007】670号）7664.717664.719环境影响评价费计价格【2002】125号75.0075.0010地震安全性评价费用10.0010.00项10000011临时设施费第一部分工程费的0.5%3454.863454.8612招标代理服务费计价格【2002】1980号131.00131.0013放线费1.0元/m269.1369.13m269127514控规费0.6元/m241.4841.48m269127515土地局定界费0.6元/m241.4841.48m269127516规划公示费0.5元/m234.5634.56m269127517后期测量费1.5元/m2103.69103.69m2691275三预备费21791.0121791.01四建设投资748158.09五建设期利息32208.2132208.21贷款523710.6632208.21万元6.15%六项目总投资估算499135.6177436.0414400.0089394.66780366.3094湖南大学设计研究院有限公司 13经济分析13.1评价依据1、国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（发改投资【2006】1325号）；2、国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资【2002】15号）；3、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）计划出版社；4、国家和有关部门颁布的有关财会等方面的政策、法规；5、项目单位提供的相关资料。13.2项目开发模式根据X市实际情况，按照《X市人民政府关于合村并城工作的指导意见》（郑政文【2011】257号）精神，X市合村并城项目采取“政府主导，市场化运作，安置与开发捆绑，安置区建设先行”的模式进行。13.3基础数据13.3.1建设规模安置区总用地面积312663平方米（约468.99亩），地块面积299267平方米（约448.9亩），总建筑面积943403平方米，地上总建筑面积732444平方米，其中住宅建筑面积670432平方米，商业建筑面积48713平方米，其他配套公用建筑面积13299平方米；地下总建筑面积210959平方米。94湖南大学设计研究院有限公司 配套开发用地总用地面积775954平方米（约1163.87亩），其中住宅总用地面积541079平方米（约811.58亩），商业总用地面积234875平方米（约352.29亩）。总建筑面积3140461平方米，地上总建筑面积2595406平方米，其中住宅建筑面积1307898平方米，商业建筑面积1148579平方米，其他配套公用建筑面积138929平方米；地下总建筑面积545055平方米（地下机动车位15573个）。13.3.2项目收益本项目是X市东城区X大道四村联建项目，X市政府将作为项目筹划单位、主办单位参与项目建设中去，XX置业有限公司作为项目开发单位完成项目筹资、建设工作。经过政府与开发单位约定，安置区用于安置茹寨、刘村、罗垌村、蒋寨村居民，共计2033户，8006人；政府拟将面积约1163.87亩的建设用地（其中住宅用地541079平方米合811.58亩，商业用地234875平方米合352.29亩）与本项目捆绑出让给开发单位，作为对本项目的补偿。经初步分析，X市未来发展态势良好，预测住宅销售价格约5500元/㎡，商业销售价格约12000元/㎡，地下车位8万元/个，项目开发完成后，可取的总销售收入2222222.7万元，收入测算详细数据见附表1销售收入及税金测算表。根据《中华人民共和国税收征收管理法》，适用的相关税率如下：表13-1：相关税费及税率序号税目税率1营业税5%2城市维护建设税及教育费附加0.5%3所得税25%94湖南大学设计研究院有限公司 13.3.3项目建设、运营期计划本项目财务评价周期为4年，项目建设期2年，运营期2年，项目运营期第1年完成销售额的90%（贷款为3年期，运营期第一年还清贷款），第2年完成余下的10%。建设总投资在建设期期初均匀投入，每年的销售收入和总成本费用在运营期期末收到。13.4总成本估算本项目总成本包括建设投资、管理费用、销售费用、建设期利息等。1、建设投资：根据投资估算，在建设期期初一次投入，每平米的建设成本价为3362.45元；2、管理费用：按照该销售收入的5%计算；3、销售费用：根据本区周边类似项目的经营规模，包括销售人员的工资、广告费、推广费等，按照销售收入的15%计算；计算过程详见附表2总成本费用测算表。13.5财务分析根据上述基础数据及测算，进行项目经济评价指标计算，基准收益率为12%，主要结果如下所示：94湖南大学设计研究院有限公司 表13-2：主要经济评价指标表序号项目单位经济指标备注一经济数据1总投资万元1055964取整(1)建设投资万元1007039取整(2)建设期利息万元48925取整2总成本费用万元/年750204.6经营期平均3销售收入万元/年1111111.4经营期平均4利润总额万元/年299795.6经营期平均5营业税及附加万元/年61111.4经营期平均6净利润万元/年224846.7经营期平均二财务评价指标计算期平均7项目投资利税率34.18%计算期平均8财务内部收益率28.22%9项目财务净现值万元27625810项目投资回收期年2.68静态通过计算，本项目的税前、税后财务净现值均为为正值，内部收益率均大于大于基准收益率12%，项目建成后第一年即可完成投资回收，以上数据说明项目有较好的财务盈利能力，在财务上是可以接受的。13.6不确定性分析13.6.1盈亏平衡分析盈亏平衡分析是在一定的市场前提下，研究项目费用与收益的平衡关系的方法。项目盈利与亏损的转折点，即为盈亏平衡点。依据本项目销售率、成本费用、销售单价、以及营业税金94湖南大学设计研究院有限公司 及附加等计算参数，测算项目销售部分的出售率盈亏平衡点结果如下：盈亏平衡点BEP=[年总固定成本/（年销售收入-年总可变成本-年销售税金与附加）]×100%＝63.78%计算结果表明：销售达到预测目标的63.78%，企业可以保本，项目盈亏平衡，超过此收入就有盈利，否则将产生亏损，对于此项目，风险可以接受。13.6.2敏感性分析由于财务评价计算中所依据的销售单价、建设投资、成本、建设期等参数都是预测的，在项目今后的建设和生产期间可能会发生变化，因此有必要分析这些不确定性因素发生变化时，对项目主要财务评价指标的影响，从中找出敏感性因素，并确定其影响程度，以便预测项目可能承担风险的能力。本报告拟就销售收入、建设投资、成本三个不确定性因素，分别按照±10％的变动幅度，进行单因素敏感性分析。这些因素变动时，对项目财务内部收益率等评价指标的影响结果如下：表13-3：项目不确定性分析表序号不确定因素变化率内部收益率基本方案28.22%1销售收入10%36.55%-10%20.14%2经营成本10%26.49%-10%29.77%3建设投资10%22.25%-10%34.48%94湖南大学设计研究院有限公司 由上述计算结果可以看出，在10％～-10％变动范围内，销售收入的变动对评价指标的影响最大，销售收入上升10%时，内部收益率达到36.55%，从上述计算还可以看出，销售收入下降幅度在10%时，项目财务内部收益率均仍达到20.14%，仍大于房地产行业基准收益率，说明项目经营上可行。13.6.3防范和降低风险的对策通过对项目进行敏感性分析，可以看出，销售收入和建设投资的变化对该项目的财务内部收益率的影响较大，特别是商品房的销售收入，直接影响到项目的盈余。项目在实施过程中，应注意控制投资，加强项目的营销工作，促进销售收入的顺利实现，从而降低经营风险。94湖南大学设计研究院有限公司 14社会效益评价X市东城区X大道四村联建项目是X市城市建设的重要组成部分，该项目的建设必然影响到当地社会和经济的发展，对所在区域产生一定的社会影响。14.1主要利益相关群体与项目关系密切主要群体包括：1、项目建设涉及到被征土地的农民或被拆迁的房屋的居民，他们即是受益者也是受害者，如果补偿合理则主要是受益者。2、项目建设涉及到地方政府和项目承办单位。由于权限不同，各个单位之间在项目建设过程中起的作用不同，得到利益和损失利益各不相同，但是，从根本上讲，项目的建设将促进周边区域社会经济的迅速发展，各个单位均是受益者。14.2社会影响分析14.2.1社会效益分析2013年是X市大建设、大发展、大提升的关键之年，按照“一城五区”的规划布局，大力实施“五化战略”，加快合村并城步伐，将全区282个行政村改造为60个城市社区。党的十七大及十七大三中全会，明确了社会主义新农村建设的目标、原则、方向，指出必须统筹城乡经济社会发展，统筹工业化、城镇化、农业现代化建设，保障农民的文化、教育、医疗、土地等权益，逐步实现城乡基本公共服务均等化的目标。该项目符合国家现行农村政策，是社会主义新农村建设的有益探索。94湖南大学设计研究院有限公司 社区规划布局合理，设施配套，功能齐全，是未来农村社区发展的大方向，社区的建设充分体现了名胜古迹资源保护、开发与建设的要求，避免对历史文化遗迹及风景资源的破坏，遵循当地风俗特色，形成具有地方特点的建筑风格。通过大社区建设，完善了基础设施及急需的公共服务设施建设，改善了农村环境，解决了交通不便、污水乱排、垃圾乱倒等长期困扰农村发展的社会问题，为子孙后代创造良好的生活环境。通过大社区建设，建设可节约土地，经济社会效益十分可观，要加大节约土地的开发力度，使土地保值、增值，服务于社区建设。本项目的建设有利于改善安置村民的生活条件，保证人民的生活和健康水平可持续发展。本项目的实施，将会较快地拉动项目影响区域的开发建设，带动本地段区域经济的发展，提高地域经济价值，使其土地资源得以充分开发利用，加快可用土地增值速度及功能转换，形成城市骨架，构筑城市发展热线。14.2.2负面影响分析项目在施工和运营期对自然环境和生态环境都会产生一定的污染。大量取土会破坏土地的原有自然结构，土壤水循环受到影响，相应的生物链随之发生一定的改变，此外，施工机械噪声影响当地居民生活。营运期间，汽车排放废气，产生噪声，对大气环境和声环境造成一定污染。14.3项目与所在地区的互适性分析本项目的相关利益群体包括当地居民、征地拆迁涉及的居民和当地组织。94湖南大学设计研究院有限公司 1、当地居民本项目建设大大改善项目区环境和社会生活条件，促进当地经济社会的发展，为当地提供良好的就业和生活条件，项目实施后是受益者。2、征地拆迁涉及的居民本项目的建设需要新征土地，涉及拆迁和补偿的问题，如果补偿标准较高，对居民来讲受益也较大，如果补偿标准较低，则相关居民成为利益的受损者。3、当地组织本项目的实施能够加强和完善城市建设，提升城市品位，当地各类组织可以从本项目的建设中受益。此外为本项目提供基础设施服务的组织也将从本项目的建设中受益。14.4评价结论综上所述，拟建的项目对当地社会和经济产生一定的影响，包括社会效益和负面影响。通过分析可知，本项目的建设有利于提高人们的整体生活水平和生活方便程度，社会效益显著。对于负面影响，只要采取积极有效的措施，通过加强管理就可以将其影响程度降到最低程度。本项目的建设社会效益显著，社会风险较小，社会评价可行。94湖南大学设计研究院有限公司 15结论与建议15.1结论1、X市东城区X大道四村联建项目的建设有利于促进X市的整体建设，推进中原经济区大发展，完善新农村建设体系，增加新农村社会保障设施，因而加紧本工程的建设是必要的。2、项目规模和投资符合本工程实际需求，合理可行。3、本项目建设周期24个月。15.2建议1、建议项目建设单位尽快申报上级审批单位，以便立项后开展项目后续的各项准备工作。2、建议项目建设单位按照国家相关法规进行招投标活动，严格进行招投标管理，加强招标程序的规范化，把好建设前期准备工作的质量关。建设单位要对项目进行科学化管理，分配好建设各方的工作；管理单位要做好各方协调工作，增加各方沟通，减少不必要的成本；承建单位在建设过程中要树立强烈的精品意识，力争低成本、高质量地完成项目的建设。3、项目在建设期和今后的运营期加强管理，制定相应的科学管理机制，保证建设质量和节约建设资金，对项目附属设施和配套设施的运营走市场化道路。4、要规划处理好与各项基础设施建设的相互关系，要从长远出发，相互依存，相互补充，协调一致。防止重复建设或相互推诿扯皮，造成资源浪费和功能欠缺。94湖南大学设计研究院有限公司 5、项目建设中要注意高起点、高标准，树立良好的形象，真正起到示范、带动的作用。6、在项目的建设和运行中要做好环境保护工作，在各项基础设施的建设运行中，都要把环保作为先决条件，严格执行环境保护的各项政策法规，实现可持续发展。94湖南大学设计研究院有限公司 16附件1、销售收入与税金估算表、总成本费用表、损益表、现金流量表2、项目总平面图97湖南大学设计研究院有限公司 附表1销售收入及税金估算表单位：万元序号项目运营期合计121销售收入2000000.4222222.32222222.71.1销售商品住宅收入647409.571934.4719343.9单价（万元/㎡）0.550.55面积（㎡）1177108.2130789.81307898.01.2销售车位收入112125.612458.4124584.0单价（万元/个）88数量（个）14015.71557.315573.01.3销售商业用房收入1240465.3137829.51378294.8单价（万元/㎡）1.21.2面积（㎡）1033721.1114857.91148579.02营业税金及附加110000.012222.2122222.22.1营业税100000.011111.1111111.12.2城市维护建设税7000.0777.87777.82.3教育费附加3000.0333.33333.3附表2总成本费用估算表单位：万元序号项目运营期合计年均121开发建设成本950368.2105596.51055964.7527982.32管理费用100000.011111.1111111.155555.63销售费用300000.133333.3333333.4166666.74经营成本400000.144444.5444444.5222222.36总成本费用合计1350368.3150040.91500409.2750204.697湖南大学设计研究院有限公司 附表3损益表单位：万元序号项目运营期合计年均121营业收入2000000.4222222.32222222.71111111.42营业税金及附加110000.012222.2122222.261111.13总成本费用1350368.3150040.91500409.2750204.64利润总额539632.159959.1599591.3299795.65所得税134908.014989.8149897.874948.96净利润404724.144969.3449693.4224846.77提取的盈余公积60708.66745.467454.033727.08未分配利润344015.538223.9382239.4191119.7附表4项目投资现金流量表人民币单位：万元序号项目计算期合计第1年第2年第3年第4年1现金流入量0.0002000000.4222222.32222222.71.1营业收入0.0002000000.4222222.32222222.72现金流出量906335.28100703.92644908.171656.51723603.82.1建设投资906335.28100703.920.00.01007039.22.2流动资金投资0.000.00.00.02.3经营成本400000.144444.5444444.52.4营业税金及附加110000.012222.2122222.22.5所得税134908.014989.8149897.83所得税前净现金流量-906335.28-100703.921490000.3165555.6648516.74累计所得税前净现金流量-906335.28-1007039.2482961.1648516.75所得税后净现金流量-906335.28-100703.91355092.3150565.8498618.96累计所得税后净现金流量-906335.28-1007039.2348053.1498618.9计算指标：净现值（所得税前）=276258万元（基准折现率为12%）净现值（所得税后）=170707万元（基准折现率为12%）内部收益率（所得税前）=28.22%内部收益率（所得税后）=22.28%包括建设期的投资回收期（所得税前）=2.68年包括建设期的投资回收期（所得税后）=2.74年97湖南大学设计研究院有限公司 目录1总论11.1项目背景11.2可行性研究报告编制依据和研究范围11.3建设单位概况21.4项目建设概况31.5结论与建议82项目建设背景和必要性102.1项目建设背景102.2项目建设必要性173市场预测233.1宏观经济运行情况及未来走势233.2全国房地产运行现状及走势233.3X市房地产市场运行情况253.4X房地产市场预测273.5项目配套开发地块市场预测293.6项目需求预测303.7项目的SWOT分析314项目选址及建设内容规模324.1项目选址原则324.2项目选址324.3项目建设内容334.4项目建设规模335建设条件345.1场址所在区域优势34IV湖南大学设计研究院有限公司 5.2建设条件346建设方案386.1规划设计依据386.2项目规划原则386.3总体方案设计思路396.4总体规划方案396.5工程方案设计依据416.6工程建设方案427环境影响评价557.1编制依据557.2环境影响因子识别557.3项目施工期环境影响557.4项目运行期环境影响577.5环境影响评价598节能、节水608.1节能依据608.2节能、节水必要性618.3节能、节水原则628.4节能措施629劳动安全卫生和消防659.1劳动安全卫生659.2消防6710项目管理和建设进度安排6910.1项目组织6910.2项目管理69IV湖南大学设计研究院有限公司 10.3项目阶段划分7010.4项目实施进度计划7111项目招投标7311.1招标原则7311.2项目招标范围7311.3投标、开标、评标和中标程序7311.4评标委员会的人员组成和资格要求7412投资估算与资金筹措7512.1投资估算7512.2资金筹措7713经济分析8413.1评价依据8413.2项目开发模式8413.3基础数据8413.4总成本估算8613.5财务分析8613.6不确定性分析8714社会效益评价9014.1主要利益相关群体9014.2社会影响分析9014.3项目与所在地区的互适性分析9114.4评价结论9215结论与建议9315.1结论9315.2建议93IV湖南大学设计研究院有限公司 16附件95IV湖南大学设计研究院有限公司'