五金机电批发市场项目可行性研究报告 82页

'X市五金机电批发市场可行性研究报告项目名称：X市五金机电批发市场申报单位：地址：邮政编码：联系人：电话：传真：82 目录第一章总论4第一节项目概况4第二节项目建设理由6第三节编制依据7第四节研究结论及主要经济技术指标9第二章需求分析12第一节我国五金机电市场发展趋势及存在问题12第二节我国建筑装饰市场现状及前景简析16第三节本项目的市场需求分析17第四节本项目总体定位与营销策略分析23第五节总结25第三章场址选择26第一节场址现状26第二节场址条件26第三节场址评价31第四章建设内容规模32第五章建设方案36第一节总平面布置3682 第二节建设依据40第四节建筑设计方案41第五节结构设计方案48第六章建筑设备工程51第一节电气工程51第二节给排水工程54第三节采暖通风工程56第七章节能方案59第一节概述59第二节设计依据59第三节设计原则60第四节建筑节能60第五节设备节能62第八章环境影响评价64第九章劳动安全卫生消防68第一节劳动安全卫生68第二节消防70第十章项目管理和进度安排73第一节项目管理73第二节项目实施计划7482 第十一章工程项目的招标76第十二章投资估算与资金筹措80第十三章财务分析与评价89第十四章结论与建议9682 第一章总论第一节项目概况一、项目名称X市五金机电批发市场二、建设地点三、项目性质本项目属于新建项目。四、建设内容、规模及功能X市五金机电批发市场建设项目分为普通交易区、仓储区、配套生活服务区及办公区四大块组成，其中办公区沿南侧规划道路布置，提升整体形象，配套生活区布置于整个地块东南侧，形成相对较为独立的区域，地块沿街及中部为交易区，北侧及东北侧为仓储区。X五金机电批发市场占地面积共计137711.34㎡。该项目的建成，将成为科学规划、完善配套、一流管理、创新运营、辐射四川、影响西南的五金机电产品集散中心。五、项目用地性质本项目用地性质为出让。六、项目建设期本项目计划于年月开工建设，预计年82 月交付使用，建设期为年。七、项目总投资及资金筹措X五金机电批发城全部由公司自筹。八、效益预测本项目预计实现利润总额万元，上缴所得税万元，预计可实现税后利润万元。项目总投资收益率为%、投资利税率为%、资本金净利润率为%，均高于行业平均收益水平，表明本项目开发建设具有一定的盈利能力。第二节规划建设理由四川作为西部地区的老工业基地，工业高地，在推进新型工业化进程中，将起到重要的作用。五金机电产业是事关国计民生的基础产业之一，同时也是与许多重要行业关系十分密切的基础产业，搞好五金机电产业的发展是一个迫切而重要的问题。因此，近几年来，四川一直将五金机电产业作为重点产业加以扶持。就全国而言，中国是一个全球加工基地，政府十分重视这类市场的发展，现在全国各地都出现了不少的机电大市场。顺应国家及省政府大势，X也规划用3-5年时间形成产值100亿元的机械制造业生产基地。所以市场层次化、产品高端化、经营集约化。是市场发展的必然趋势。82 第三节编制依据本项目编制的依据如下：1、《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社）；2、建设单位提供的相关资料；3、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；4、《民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年修订版）；5、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；6、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）（2001年修订版）；7、《民用建筑节能设计标准》（JGJ26-95）；8、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；9、《城市道路和建筑无障碍设计规范》（JGJ50-2001）；10、《屋面工程技术规程》（GB50207-94）；11、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；12、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；13、《混凝土结构设计规范》（GB50011-2002）；14、《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）；15、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；16、《城市环境卫生设施设置标准》（GJJ27-89）；17、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；18、《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；82 29、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；20、《给水排水工程结构设计规范》（GBJ68-84）；21、《室外给水排水和煤气热力工程抗震设计规范》（GB50032-91）；22、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；23、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；24、《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）25、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）26、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）27、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-92）；28、《建筑照明设计标准》GB50034-2004；29、《供电系统设计规范》（GB50052-95）；30、《低压配电设计规范》（GB50054-95）；31、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2000）。第四节研究结论及主要经济技术指标一：研究结论近年来我国南方经济发展速度趋缓，经济发展呈现出“北上西近”82 趋势。由此，西部地区成为经济发展最具潜力的最有开发前途的地区，建筑业、工业等行业在西部地区的发展，使得与之相关的建筑装饰材料业、五金机电业发展迅速，但因为西部地区较南方发展较晚，所以很多五金机电、建筑装饰材料等行业总体上还不能形成规模化系统化、因而对于建筑业等行业的发展有很大影响，因此，近年来成都率先建设“金府商圈”以五金机电为主的系统化市场。在这样的形势下，公司根据X市建筑业、工业等行业近些年的发展情况，及对当地分散的五金机电市场进行了调察与研究，决定建设五金机电城以形成统一的规模化的市场以便于整合资源、系统化市场运作，促进当地建筑业、工业等行业的发展，推动经济发展。本项目拟建地为经济开发区，这样既不至于本市场的交通受到人群聚集区的妨碍，也不至于本市场的运作影响周边人群的工作及生活。另外本项目的建设不仅可以将X地区零散的、不成规模的五金机电市场整合为一体。还可以促进经济发展，也可以缓解部分就业压力，同时为以农业为主的X地区又增加一条促进经济发展的道路。所以本项目的建设是可行的，也是必要的。本项目主要经济技术指标如下：二：主要经济技术指标（一）、总规划用地面积：㎡（1）、规划净用地面积（参与容积率和建筑密度计算）：133350.82㎡（2）、规划代征道路地面积（不参与容积率和建筑密度计算）：4360.52㎡82 （二）、规划总建筑面积：㎡（1）、地上计入容积率的建筑面积：㎡（2）、地下建筑面积：㎡（三）、分算指标：（1）、市场总用地面积：㎡净用地面积：㎡总建筑面积：㎡地上建筑面积：㎡其中：市场：㎡公厕：㎡仓库：㎡配电房、水泵房：㎡地下建筑面积：㎡基底面积：㎡容积率：建筑密度：绿化率：总停车位：辆其中：82 地上停车位：辆地下停车位：辆（2）、住宅公寓配套区总用地面积：㎡净用地面积：㎡总建筑面积：㎡地上建筑面积：㎡其中：市场：㎡办公：㎡公寓：㎡住宅：㎡地下建筑面积：㎡基底面积：㎡容积率：建筑密度：绿化率：总停车位：辆其中：地上停车位：辆地下停车位：辆82 第二章需求分析第一节我国五金机电市场发展趋势及存在问题一、我国五金机电市场现状机械行业的发展，给五金机电行业也带来了发展的机遇。近些年，中国机电行业经过一系列改造建设，已经形成了一定规模。专业市场给五金机电带来了一半的销售额。专家通过对市场总体状况分析，五金机电市场有两大现状。我国五金机电专业市场经过十多年的建设与改造，培育与提升，已形成具备一定规模的专业市场达150余家。据测算，每年全国五金机电销售额的一半以上是通过这些专业市场实现的，可见专业市场在我国五金机电商品流通中的地位和作用。如果对这150余家专业市场作一个不同类型的比重分析，或许能使我们对全国五金机电专业市场发展的总体状况有一个初步的了解。首先，从专业市场的功能档次上区划分析，可分为三类：一类是“街场结合”，以街为主的市场，或称“一代市场”，约占总量的30%；另一类是“场的市场”，以卖场为主，独立商铺为辅的市场，或称“二代市场”，约占总量的45%；再一类是“城的市场”，以独立商铺为主，卖场为辅，配套服务设施齐备，功能齐全的市场，或称“三代市场”，约占总量的25%。82 其次，从商品流转上区划分析，可分为二类：一类是“产地型市场”，约占总量的10%；另一类是“销地型市场”，约占总量的90%，其中2/3集中在中国东部及一线城市。再次，从市场经营门类主体上区划分析，可分为二类：一类是“专业型市场”，大多在产业基地，约占总量的15%；另一类是“综合型市场”，约占总量的85%。最后，从市场的辐射功能上区划分析，可分为三类：一类是“城市型市场”，约占总量的70%；另一类是“区域型市场”，约占总量的20%；再一类就是“全国型市场”（实际上均具有一定的国际性），也大多在产业基地或主产地，约占总量的10%。在对五金机电专业市场进行总体分析后，我们不难发现，目前五金机电专业市场的两点现状：第一、近几年专业市场的建设速度比较快，全国绝大多数的省级行政区域和一级城市或一级市场均被覆盖，就总体而言，发展是均衡的，布局是合理的，总量及类型也是与产业规模、市场容量以及区域经济发展水平相匹配的。第二、绝大多数专业市场经营状况较好，就总体而言，上世纪九十年代形成的一、二代专业市场要好于近几年新建的三代市场，但大多数一、二代专业市场均存在着商户多而小的问题，年销售额及商户的平均销售额和利税额并不高；再者，产地型市场要好于销地型市场，区域型市场要好于城市型市场。82 二、五金机电发展展望相关统计资料表明，西部制造业占全国9.8%，五金机电业占全国8.95%，金属制品业(小五金)占全国4.28%。去年，西部五金机电业销售收入3951亿元，占西部工业的比重34.15%(11569亿元)，西部金属制品占西部工业1.15%。总体上西部五金机电业发展尚处于起步阶段，总量规模小，质量档次不高，但预示着发展空间和潜力较大。西部人均GDP有可能突破1000美元；工业化率接近40%；消费结构也将从“吃”“穿”、“用”转向“住”和“行”；2020年西部城市化水平将可能接近50%。工业化推进主要表现在西部实施的资源就地转化战略，将拉长西部产业链，使西部的工业从初级产品进一步向制成品延伸，如有色金属和黑色金属的深加工。从而将增大对五金机电产品(特别是工具、模具等机械五金)的需求。“住”和“行”的消费结构升级和西部购买力的提高，将拉动西部地区房地产业和交通运输设备制造业等产业，进一步带动建筑五金、装饰五金、日用五金等发展。西部地区有3.7亿人口，到2020年若城市化率达到50%，就有1.85亿人口将住在城市，扣除现有城市人口，也会有上千万户的家庭需要新的住宅。并产生对建筑装饰五金等产品的需求。未来5年外资和发达地区产业向西转移步伐加快。外商在中国的投资出现“北上西进”82 加快的趋势，目前一部分外资包括跨国公司总部和研发中心继续向环渤海地区和东北地区转移，同时，也有一部分外商和东部沿海地区产业中的资源依赖型、劳动密集型、高能耗型产业出现向西部转移的趋势。特别要看到，随着长三角、珠三角土地、电力等要素紧缺甚至出现严重的“民工荒”和“技工荒”，能源资源和环境约束日益加剧，相当一部分劳动密集型和高耗能型企业正大量向中西部地区转移。企业外迁和资金外流最活跃的是浙江，据悉，浙江绝大部分地方都面临无地可供的局面，电力缺口最大；估计约有数千亿的民间资本在向外找出路。从全国产业布局看，制造业中的小五金行业向西部地区转移，不仅符合技术梯度转移规律(沿海着力于高技术产业，小五金多数技术含量不高适宜西部发展)，而且有利于促进沿海产业升级，并带动西部制造业发展。由此看来我国西部地区五金机电业的发展将有长足势头。第三节:市场需求分析一、区位优势随着X大交通战略的纵深推进，由多条高速公路、干线铁路、以及规划建设中的民用航空所组成的“三纵三横两环一航”市域综合交通网络正逐渐形成。三纵：成都经南部至X至陕西高速公路，重庆至X至陕西高速公路，南充至X至汉中快速铁路。三横：广元至X至达州高速公路，绵阳至X至万源高速公路，广元至X82 至达州铁路。两环：巴城绕城环线和连接县(区)的公路环线，实现内部快速通达。一航:X机场航空运输随着X大交通战略的纵深推进，由多条高速公路、干线铁路、以及规划建设中的民用航空所组成的“三纵三横两环一航”市域综合交通网络正逐渐形成。二、超强的市场辐射优势以X为中心的300公里半径范围内，有省会城市3个（成都、重庆、西安），地级城市9个，县级城市40个，人口1.3亿（城市人口0.3亿），独特地理区位，造就了X超强的市场辐射能力。四川作为西部地区的老工业基地，工业高地，在推进新型工业化进程中，将起到重要的作用。五金机电产业是事关国计民生的基础产业之一，同时也是与许多重要行业关系十分密切的基础产业，搞好五金机电产业的发展是一个迫切而重要的问题。因此，近几年来，四川一直将五金机电产业作为重点产业加以扶持。就全国而言，中国是一个全球加工基地，政府十分重视这类市场的发展，现在全国各地都出现了不少的机电大市场。顺应国家及省政府大势，X也规划用3-5年时间形成产值100亿元的机械制造业生产基地。所以市场层次化、产品高端化、经营集约化。是市场发展的必然趋势。第四节：总体定位与营销策略分析根据X五金机电行业的发展状况来看，本项目的建设目标，是可以设定为具有一定规模和档次的五金机电专业交易市场的。82 从硬件设施上看，须充分体现其外型的现代建筑美感，且在功能布局上符合五金机电业的特殊需求：集展示、交易、办公、居家、仓储为一体的现代交易中心。从经营管理上看，侧重“先商业，后地产”的营销模式，努力达到甲乙双方共同期待的双赢：拥有一个管理规范、商业氛围浓郁的现代化专业交易市场，同时又能在规定时间内达到资本变效益的终极目的。第五节：总结通过以上分析，本项目将带来广泛的社会效益、经济效益、环境效益，改善项目所在地区的劳动就业状况，提高地区商业的知名度及美誉度。第三章场址选择第一节场址现状一、地点与地理位置项目地点位于经开区内，整个地块用地较为方正规整，整个市场南侧和西侧临规划道路，北侧临火车铁路，东侧为其他用地。在对用地现状和规划目标及设计原则的综合分析的基础上，地块内部建筑采用行列式布局，建筑长边平行于道路摆放，节约用地；临街建筑长边平行于规划道路或沿规划道路展开，形成完整的道路景观，丰富城市的沿街立面形象。二、场址土地权属类别及占地面积本项目属出让土地，占地面积约137711.34㎡平方米，建筑面积275431.7㎡平方米。82 三、现有场址利用情况项目在用地西侧及南侧规划道路设置市场主入口，西北侧及东南侧预留市场次入口，沿西侧及南侧规划道路设置商业裙房，以满足小区日常配套生活；交易区建筑尽可能按行列式布置，通过建筑之间的间距组织道路，使得整个交易区围而不堵，空间通透，富有层次。考虑功能分区，整个市场分为普通交易区、仓储区、配套生活服务区及办公区四大块组成，其中办公区沿南侧规划道路布置，提升整体形象，配套生活区布置于整个地块东南侧，形成相对较为独立的区域，地块沿街及中部为交易区，北侧及东北侧为仓储区，整个用地分区明确，交通流线组织序列分明，便于使用。82 第四章建设方案第一节总平面布置一、总平面布置原则在进行X五金机电市场内部布局时，主要遵循以下几项原则：（一）、与城市总体规划相协调的原则项目在内部布局上根据批发交易、业务流程进行规划，同时在整体布局上和城市总体发展规划相协调，避免出现资源无效配置、重复建设和浪费等现象，实现各产业的协调发展。（二）流程合理化原则减少或者消除不必要的作业流程，是提高作业效率、加速货物流动、降低成本的有效办法。满足物流运输和批发交易的要求，保证各物流区域运输连续、快捷、方便，要使机电装饰城区内外运输配给协调，避免往返阻塞，避免人流货流交叉。流程合理化要求实现批发区内商贸交易、存储、装卸搬运等作业的一体化，并考虑未来与高速公路和铁路建立起良好的衔接关系。（三）作业标准化原则五金机电市场是X82 市机电行业的一个亮点，所以在对其进行内部规划设计时，应寻求到整个物流系统与机电市场的恰当结合点。规划设计所需的市场规模、设施配备等，都必须遵循全社会的通用标准，并在未来的运输车辆、装卸、包装物的选择方面做到批发市场的和谐。（四）规模经济性原则五金机电市场的布局必须考虑到规模效应的问题。如大规模的处理货物可以有效的降低服务成本；使用集约化方式运输货物，可以有效的减少取送车次数，减少对城市交通的干扰，提高机电产品的物流效率。但是，在进行五金机电市场设计时，又不能仅仅考虑规模经济性，同时应该结合市场容量、发展趋势、货运枢纽的竞争合作关系等因素，确定市场的规模。(五)以人为本原则五金机电城的布局既要讲究实效，同时也要强调以人为本的布局思想和原则，在做到货畅其流的同时，加强场区内绿化以及配套设施的建设，以塑造一个现代化新型式的五金机电城。（六）节约用地的原则结合场地地形、地质、地貌等条件，因地制宜并尽可能做到紧凑布局，节约用地。除了上述原则，机电装饰城内的规划还要遵循以下原则：◆建筑物布置要符合防火、卫生规范及各种安全规定和要求，满足地上、地下管线敷设、绿化布置以及施工的要求。◆82 要注意场区容貌，与临河区总体规划要协调，要注意并减少污染源对环境的影响。二：总平面布置（一）整体规划布局整个市场南侧和西侧临规划道路，北侧临火车铁路，东侧为其他用地。在对用地现状和规划目标及设计原则的综合分析的基础上，地块内部建筑采用行列式布局，建筑长边平行于道路摆放，节约用地；临街建筑长边平行于规划道路或沿规划道路展开，形成完整的道路景观，丰富城市的沿街立面形象。项目在用地西侧及南侧规划道路设置市场主入口，西北侧及东南侧预留市场次入口，沿西侧及南侧规划道路设置商业裙房，以满足小区日常配套生活；交易区建筑尽可能按行列式布置，通过建筑之间的间距组织道路，使得整个交易区围而不堵，空间通透，富有层次。考虑功能分区，整个市场分为普通交易区、仓储区、配套生活服务区及办公区四大块组成，其中办公区沿南侧规划道路布置，提升整体形象，配套生活区布置于整个地块东南侧，形成相对较为独立的区域，地块沿街及中部为交易区，北侧及东北侧为仓储区，整个用地分区明确，交通流线组织序列分明，便于使用。（二）、商铺分布82 本次设计考虑商铺分区为沿街商铺及地块内部普通交易商铺两大类。沿街商铺价值高，档次较高，有利于城市整体形象的提升，并能提升土地利用价值。地块内部交易区为普通交易区，可根据实际招商需求灵活划分为五金、机电、农机等几个大区。（三）.公共服务设施配套设置结合目前国内类似五金批发市场的实际情况，方案考虑少量配套建筑，分别为办公区、配套生活区及配套仓储区。方案实施后，将形成一个配套办公、生活、仓储各种功能齐备的综合性交易市场。1、交通组织在交通流线的组织上，本项目将道路连通，沿东侧和南侧主入口进入园区后，形成消防环道，内部商铺之间结合建筑退距自然形成交通道路，交通流线清晰。消防环道宽度6米，商铺之间为10米的铺装道路，满足消防及日常使用功能的需要。2、立面设计1）、沿街建筑采用4层至21层的建筑体量有序列地展开，建筑整体风格采用现代风格。条形建筑体量结合沿街广告位增加商业氛围。为了打破条形建筑体量的单调感，每隔一个窗户设置集中的大型广告位。在南侧及西侧主入口处采用构架形式强调主入口，增强引导性。2）、精品馆采用现代风格，外墙增加铝合金装饰线条，营造出浓厚的商业氛围及高档的品牌形象，与市场遥相呼应。3）、配套机电公寓及机电宿舍采用现代风格，外墙采用高档涂料提升整体形象。其中公寓部分设置凸出封闭阳台，以打破外立面呆板的形象，营造丰富的城市沿街立面。82 4）、交易区采用外色外墙涂料，结合广告位的设置，营造有序的交易区，便于管理，同时外立面简洁、干净，体现专业市场的规范性。第二节建设依据本工程建筑设计符合经济、适用、安全、美观的基本要求，以下列规范为依据而进行可行性研究：1、《民用建筑设计通则》（JBJ37－87）；2、《民用建筑设计防火规范》（GB500045-95）；3、《房屋建筑制图统一标准》（GBJ1-86）；4、《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）；5、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；6、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50—2001)；7、《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）；8、《商店建筑设计规范》(JGJ48—88)；9、《饮食建筑设计规范》JGJ64-89；10、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；11、《公共建筑节能设计标准》DBJ03-27-2007；12、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；13、《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）；14、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；15、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；16、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）。82 第三节建筑设计方案一、项目分析五金机电市场集五金、机电、建材、农机产品于一处的综合市场，包括普通交易区、仓储区、配套生活服务区及办公区，功能配套完善，作为X市唯一的五金机电市场，为本项目提供了良好的外部商机优势。二、设计定位1）针对本项目服务对象的要求，本着“资源合理分布，以规划提升土地价值”的设计观念，最大限度的为商户提供最便捷的交易环境。2）通过合理创新的总平面布局，同时又要最大限度的控制建设成本，以达到“布局适应功能分区，以提升土地利用率”的设计目标。三、策略本项目总体设计原则是：以人为本、立足环境、突出特色、求精求美。1、商业开发与内部利用相结合;以挖掘和拓展土地的黄金价值和边际效益为目标，实现效用价值最大化;地上地下空间结合，土地利用最大化。2、立足长远、着眼当前，在满足近期使用功能基础上，充份考虑远期商业价值，充分利用建筑空间，留足未来改造余地。82 3、强调新建筑与周边现有建筑的联系，以打造机电装饰产业园区为导向，注重新建筑与现有建筑在功能上的延伸结合，并给未来开发创造条件。4、在满足近期使用要求的基础上，强调长远商业利用价值最大化，使其成为本区域内重要的中心商业网点。5、建筑表现突出差异化、现代化、信息化，营造富有区域的建筑形象，突出注重立面的美观。6、建筑与功能:现代、简洁、适用、便捷、节能、环保、经济、多功能、人性化、文化性、多元性、优化设计、节约投资。四、建筑艺术与风格立面设计1）、沿街建筑采用4层至21层的建筑体量有序列地展开，建筑整体风格采用现代风格。条形建筑体量结合沿街广告位增加商业氛围。为了打破条形建筑体量的单调感，每隔一个窗户设置集中的大型广告位。在南侧及西侧主入口处采用构架形式强调主入口，增强引导性。2）、精品馆采用现代风格，外墙增加铝合金装饰线条，营造出浓厚的商业氛围及高档的品牌形象，与市场遥相呼应。3）、配套机电公寓及机电宿舍采用现代风格，外墙采用高档涂料提升整体形象。其中公寓部分设置凸出封闭阳台，以打破外立面呆板的形象，营造丰富的城市沿街立面。82 4）、交易区采用外色外墙涂料，结合广告位的设置，营造有序的交易区，便于管理，同时外立面简洁、干净，体现专业市场的规范性。五、建筑构造设计原则1）.针对本项目服务对象的要求，本着“资源合理分布，以规划提升土地价值”的设计观念，最大限度的为商户提供最便捷的交易环境。2）.通过合理创新的总平面布局，同时又要最大限度的控制建设成本，以达到“布局适应功能分区，以提升土地利用率”的设计目标。六、主体工程建筑特征（1）.针对本项目服务对象的要求，本着“资源合理分布，以规划提升土地价值”的设计观念，最大限度的为商户提供最便捷的交易环境。2）.通过合理创新的总平面布局，同时又要最大限度的控制建设成本，以达到“布局适应功能分区，以提升土地利用率”的设计目标。七、辅助工程设计在交通流线的组织上，本项目将道路连通，沿东侧和南侧主入口进入园区后，形成消防环道，内部商铺之间结合建筑退距自然形成交通道路，交通流线清晰。消防环道宽度6米，商铺之间为10米的铺装道路，满足消防及日常使用功能的需要。第五节结构设计方案一、设计依据国家现行规范及地方法规：82 《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008《建筑结构荷载规范》GB50009-2012《混凝土结构设计规范》GB50010-2010《建筑抗震设计规范》GB50011-2010《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011《砌体结构设计规范》GB50003-2001《建筑地基处理技术规范》JGJ79－2002《岩土工程勘察规范》GB50021-2001(2009版）《冷轧带肋钢筋混凝土结构技术规程》JGJ95－2011《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2010《钢结构设计规范》GB50017-2003《混凝土结构耐久性设计规范》GB/T50476-2008《钢筋焊接及验收规程》JGJ18－2012《工程建设标准强制性条文》房屋建筑部分（2002年版）与本工程相关的其它现行国家标准、规范及条例三、结构设计（一）、工程概述及结构选型82 该工程建筑由大量3、4层市场、2栋一层仓库、一栋10层的住宅及一栋21层的机电公寓高层组成。3、4层的机电市场采用框架结构，仓库采用轻型门式钢架结构，12层机电宿舍采用剪力墙结构，21层机电公寓采用框架-剪力墙结构。结构设计使用年限为50年，结构的安全等级为二级，抗震设防类别为丙类；地基基础的设计等级：乙级。（三）、混凝土耐久性分类结构中处于二a类环境的部分有：与土壤直接接触的构件如地下室外墙、水池，集水坑；其余部分处于一类环境。（四）、主要建筑材料的材质和强度等级1、构件混凝土强度等级见下表：2、钢材：基础、剪力墙、框架梁、框架柱主筋：HRB400级钢筋。构造柱，过梁圈梁主筋：HRB335级钢筋。82 箍筋：框架梁：直径≤10，HPB300;直径>10，HRB335级钢筋。框架柱、剪力墙暗柱：HRB400级钢筋。楼板受力钢筋采用CRB550级冷扎带肋钢筋；分布钢筋采用HRB235级钢筋。钢结构主刚架和檩条、墙梁：Q235钢材。3、焊条：Q235钢焊接：E43系列HPB300、HRB335级钢筋焊接：E50系列HRB400级钢筋焊接：E55系列。4、砌块和砂浆承重型页岩实心砖，厚度按建筑平面，从200～370不等，块体的强度等级不小于MU10,混合砂浆的强度等级不小于M5。填充墙采用KF型页岩空心砖，其容重不大于10kN/m3。5、基础形式在未取得岩土工程勘察报告前，根据以往工程和地块周边工程的经验，多层市场基础可采用柱下独立基础，机电宿舍及机电公寓可采用是独立基础或筏板基础。五、荷载标准及抗震设计标准1、设计采用的主要楼、屋面均布活荷载标准值：82 风载荷82 第六章建筑设备工程第一节：电气工程电气设计说明一、设计依据：相关专业提供的工程设计资料；建设单位提供的设计任务书及设计要求；中华人民共和国现行主要标准及法规：《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010年版《建筑设计防火规范》GB50016-2006《供配电设计规范》GB50052-2009《低压配电设计规范》GB50054-2011《通用用电设备配电设计规范》GB50055-93《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97二、供配电82 1、负荷分级：本工程消防负荷，安全防范负荷，为二级负荷，其余为三级负荷。2、供电电源：由市电引入高压电源作常用电源，设置自启动柴油发电机组作备用电源。2、负荷估算：本工程用电负荷主要有照明、空调、电梯、水泵、通风机等，拟设变电所四座，总装机容量约：20000KVA。拟设置20台1000KVA变压器。从市政引来两路10KV供电。2、计量：10KV设总计量，变压器低压侧设电力、照明分计量，提供给供电部门作收费依据。三、照明系统1、照度标准：车库50LX变电所及设备用房150LX商业300LX第二节给排水工程一、设计依据1.相关专业提供的工程设计资料；2.甲方提供的任务书及政府有关部门批准的文件；3.国家现行规范及地方法规：《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）82 《室外排水设计规范》（GB50014-2006）（2011年版）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）（2005年版）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）《住宅设计规范》（GB50096-2011）《二次供水设施卫生规范》（GB17051-1997）《节水型生活用水器具标准》（CJ164-2002）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）《工程建设标准强制性条文》房屋建筑部分(2002年版)建筑提供的平、立、剖面图。二、给水系统1、水源：采用变频生活供水及市政给水管直接供水，生活给水系统按竖向分区为低区、中区、高区。低区由市政管网直接供给。中区、高区由设在地下车库的生活水泵间加压及减压阀供水。2、生活用水：最高日生活用水量：150m3/d。最大时用水量：25m3/h。3、水表出户，水表设在每层水管井内。三、排水系统82 生活污水和雨水采用分流制排放。本工程污水主要为生活污水，生活污水经化粪池处理后，排放市政污水管，雨水排放市政雨水管。四、消防给水系统1、室外消火栓系统：利用市政给水管加消防水池作为室外消火栓的水源。2、室内消火栓系统：所有建筑均设置室内消火栓，采用临时高压消防给水系统，消防泵房设置两台消火栓加压泵，互为备用。3、自喷系统：机电公寓及地下车库均设置自动喷淋灭火系统，消防泵房设置两台自喷加压泵，互为备用。4、气体消防：柴油发电机房、高低压配电室设置气体灭火系统，采用无管网七氟丙烷气体灭火设备。5、灭火器具的配置：根据《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）的规定，在公共场所按中危险等级配置ABC干粉灭火器。6、地下车库：地下停车为628辆，为I类停车库。自喷按中危险I级进行设计，采用闭式自动喷水灭火系统。五、雨水系统82 建筑雨水有组织排放，小区内设置道路雨水口，室外雨水经小区雨水管收集后，排入市政雨水检查井，根据当地暴雨强度公式：重现期P=3年，设计降雨历时：按t=30分钟计算第三章暖通空调设计说明一、设计依据中华人民共和国颁发的现行有关规范标准：《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005年版）《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）《民用建筑采暖通风与空气调节设计规范》(GB50736-2012)《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB50067-97)《城市区域环境噪声标准》（GB3096-82）《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118-88）二、设计范围1、本工程暖通专业设计包括以下内容：本次设计包括通风、空调及防排烟系统设计。燃气设计由专业公司进行设计，住户内通风及空调系统由住户自行考虑，以上设计均不在本次设计当中。三、通风系统设计82 1、通风设计主要以自然通风为主，当自然通风无法满足时，则采用机械通风。地下车库、水泵房、公共卫生间、变、配电室、储油间等区域均采用自然进风，机械排风的通风方式。柴油发电机房采用机械进风，自然排风的通风方式。地下车库排风系统同时兼作火灾排烟系统，采用双速离心风机，当风机低速运行时用作平时排风，高速运行时用作火灾时排烟。2、通风风管采用无机玻璃钢风管。3、位于室外的风口均采用防雨百叶风口，并配带金属丝网，以防鼠虫等进入室内。四、空调系统设计1、室外设计参数：本建筑位于X市，室外参数采用X市气象资料，具体参数如下：五、消防设计1、根据《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-2005年版）要求，对于不满足自然排烟的房间均设置机械排烟系统或机械加压送风系统。地下车库机械排烟系统同时兼作平时排风系统。82 3、地下车库排烟风口采用单层百叶风口。4、前室及合用前室设置常闭型电动百叶加压送风口，当任一层着火时，开启该层及其相邻二层前室的加压送风口，同时启动加压风5、防烟楼梯间的加压送风口均采用自垂式百叶加压送风口。6、位于室外的风口均采用防雨百叶风口，并配带金属丝网，以防鼠虫等进入室内。7、排烟风机机房入口、加压送风机房出口及排烟系统支管处均设置有排烟防火阀，当烟气温度超过280℃时自动关闭。82 8、排烟风机采用低噪声柜式离心风机或轴流风机，排烟风机电机外置。加压风机采用低噪声柜式离心风机或轴流风机。9、本工程通风系统及防排烟系统所采用的材料均为不然材料，排烟风机进、出口采用消防排烟专用柔性软管连接。在穿越机房的隔墙、防火墙及楼板设有防火阀或排烟防火（调节）阀。本工程防火设计均按照《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005年版）进行。10、排烟风管采用无机玻璃钢风管，加压送风风管采用夹心玻璃钢风管（内设玻璃棉隔热）。第七章节能方案第一节概述随着我国经济快速发展，能源供应日益紧张。国家1996年起实施新的节能50%的《民用建筑节能设计标准》的规定。为了实施可持续发展战略，1997年国家颁布了《中华人民共和国节约能源法》，2000年国家建设部发布了《民用建筑节约能源规定》。工程应该从方案设计到建筑材料、设备选型等都要严格贯彻国家有关规定，使总体能耗水平有效下降，达到规定的标准。第二节设计依据82 1、计交能（1997）2542号文件《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇”编制及评估规定》；2、《中华人民共和国节约能源法》(1997年颁布)；3、《民用建筑节能管理规定》(2000年建设部)；4、《节约能源暂行条例》；5、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；6、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；7、《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004）；8、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；9、《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）；第三节设计原则1、执行国家现行的节约能源的政策、法规、指令及有关标准，合理科学利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。2、贯彻国家能源方针和因地制宜的原则。3、设计中所选用原材料、设备应尽量采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定的淘汰的低效高耗能材料和设备。82 第四节建筑节能一、总体布局原则建筑总平面的布置和设计，充分利用了冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季凉爽时段的自然通风。主要房间避免夏季受东、西向日晒。二、外部环境设计在建筑设计中，应对建筑自身所处的具体的环境加以充分利用和改善，以创造能充分满工作人员舒适条件的室内外环境。如在建筑周围种植树木、植被，可有效阻挡风沙，净化空气，同时起到遮阳、降噪的效果。三、柱体建筑为现浇混凝土框架结构，采用外墙外保温体系，外墙出挑构件及附墙部件等均采取断桥和保温措施。四、屋顶、外墙等部位围护结构节能设计本工程按节能50%设计，按《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005和《外墙外保温》05J3-1进行设计。第五节设备节能一、给排水82 1、合理、有效的利用市政给水管网水压。2、卫生间洗手盆等卫生洁具采用感应式龙头，以节约用水。3、所有用于卫生器具的角阀、冲洗阀和龙头的阀芯要求采用陶瓷阀芯。4、有水池和水箱要求的超高水位报警功能，防止进水管阀门故障时水池和水箱长时间溢流排水。5、用水采用微喷滴灌方式。6、水泵设置隔振基础，其进出水管设置可曲挠橡胶接头以减少振动和噪音传递。7、污废水经化粪池处理后再排至市政污水管网以防止对市政污水管网造成淤塞。8、水池采用不锈钢材料制作，其人孔盖和溢流管、通气管出口要求设置锁具和防虫网罩。9、废水经隔油池处理后，排入场地污水系统，统一排放。10、对外开放的水上设施区域，淋浴龙头采用脚踏式，节约用水。二、暖通1、过渡季节充分利用室外新风。2、设计按规范要求选择低噪声的空调设备，如通风机等，以避免对环境的影响。3、送、回风风管的进、出口均按需设置消声弯头、消声器或消音箱。82 4、设备夹层及管井内空调采暖管采用超细玻璃棉保温。三、电气1、在0.4KV侧设电容器补偿，以减少无功损耗。2、照明光源和灯具基本采用高效节能型荧光灯及金属卤化物灯，均采用节能型快速启动电感镇流器或谐波含量较低的电子镇流器。四、其它节能措施1、加强节能教育和管理，防止跑、冒、滴、漏。加强节约能源教育，提高人们的节能意识。2、在污水和雨水排放上，首先是优化选线，充分利用地形地势，以减少污水提升而导致的电能消耗和管道布设施工工程量。3、应用经济杠杆和价格机制，按照市场经济的客观规律，对耗能制定合理、先进的能耗和用水指标，并加强监督、检查和考核，做到奖罚分明，不断提人们的节约能源和水资源的意识，使节能和节水工作真正落到实处。第八章环境影响评价一、编制依据1、《中华人民共和国环境保护法》2、《中华人民共和国大气污染防治法》3、《中华人民共和国水污染防治法》4、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》82 5、《建设项目环境保护条例》（国务院第253号令）6、《建设项目环境保护设计规定》国环（87）第2号文7、《生活饮用水卫生标准》（GB5749—95）8、《地下水质质量标准》（GB/T14838-93）9、《大气污染综合排放标准》（GB16297—99）10、《环境空气质量标准》（GB3095-1996）11、《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）12、《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）二、项目实施地环境现状本项目处于经济开发区，地势平坦、道路宽阔、环境优美、空气洁净、交通方便，周边主要噪声为交通噪声，没有重大工业噪声污染源，符合规定标准。三、环境影响分析本项目对环境的影响主要分为施工期间对环境的影响及运行期间对环境的影响。（一）施工期间环境影响分析本项目在建设期需使用大量的车辆和施工机械，对环境的影响主要表现在以下几个方面：1、噪声82 本项目施工期间产生的噪声对环境影响较大，由于施工机具（推土机、挖掘机、搅拌机、振动棒、电锯、震动棒和运输车辆等）在使用过程中将产生较大噪声。2、扬尘本项目施工期间会产生扬尘，尤其在气候干燥、风力较大的季节会尘土飞扬污染空气，影响该地区大气环境质量。施工期间产生的弃土在运输过程中会产生扬尘，对周围环境造成影响。3、固体废弃物本项目建设期和使用期都会产生固体废弃物，包括在建设期将产生大量的建筑垃圾和施工的众多劳动力的生活垃圾，长期堆放会产生市容，严重影响施工区域的卫生环境。（二）运行阶段环境影响分析1、水污染源本项目排出污水的污染源主要为洗器皿、生活废水及其他一些废水等。2、垃圾污染源本项目垃圾污染源主要是剩菜剩饭、果皮果核及手纸等。以上污染源对不带化学制剂，因此对于周围人群的生活及工作不够成危害。3、噪声污染源本项目噪声污染源主要来自配套安装的机械传设备如水泵、空调机等和院区内车辆出入发动机及排气噪声。四、环境保护措施82 本项目对环境的保护措施影响主要分为施工期间的环境保护措施及运行期间的环境保护措施。（一）施工期间的环境保护措施1、噪声的治理措施本项目施工期间的噪声治理措施包括首先昼减少使用高噪声设备和减少人为噪声，并且施工过程中在施工机具噪声源上采取一系列消声、减震措施加以解决；其次合理安排施工时间，且坚决杜绝夜间施工，以免影响居民休息；第三在施工现场周围设立较高的临时围墙，以减少噪声对周围环境的影响。2、扬尘的治理措施本项目施工期间的扬尘治理措施包括首先施工场地定期洒水，防止浮尘产生；其次施工场地内运输道路及时清扫和冲洗，减少汽车行驶扬尘；第三施工期间产生的弃土在运输过程中用散布覆盖，以免产生扬尘；第四避免起尘材料露天堆放。3、固体废弃物的治理措施本项目产生的固体废弃物定期用专用的封闭垃圾车辆，将其运往城市指定的垃圾点进行处理，不会对周围环境产生不利影响。（二）运行期间的环境保护措施1、本项目在运行期间适时要对厨房用具进行消毒，一保证顾客健康，而减小对环境的影响。2、生活垃圾处理措施82 本项目所产生的生活垃圾采取垃圾分类的方式进行处理，对无回收再生价值垃圾，采取定期定点由市政有关部门及时处理，通过签订合同方式由环卫部门专门负责清运；对可回收再生的垃圾通过专业废品回收部门及时收集清运。五、环境影响评价本项目总体方案布局从环境的角度给予了充分考虑，在坚持“三同时”的原则基础上，严格执行国家有关规定和标准要求，并采取了以上各项环境保护措施。本项目环境影响监测委托呼和浩特市环境保护局进行，能够确保环境保护效果，该项目的建设在环境方面是可行的。第九章劳动安全卫生消防第一节劳动安全卫生一、编制依据1、《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2001）；2、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；3、《中华人民共和国安全生产法》。二、劳动安全防护措施（一）概述82 由于土建工程是一项存在人身安全隐患非常大的工种，诸如施工现场安全专项方案编制、基坑开挖、模板支撑、脚手架搭设和施工周围与临时设施的安全使用、施工垂直机械设备的装拆和使用情况，临电防护等等重点部位和环节均易了生伤亡事故，故本项目无论在建设中、运行中都应严格执行国家有关规范标准，严格执行工作程序和努力改善工作条件和现有环境，严格执行《劳动法》和采取劳动安全保护措施，以确保工作中的每个工作人员人身不受伤害，维护正常的工作秩序。（二）施工中主要安全措施1、严格按照国家关于房屋建设等建设标准和设计施工图方案的要求，严格施工、文明施工、安全施工，严禁在长期疲乏状态下继续工作，特别是夜间的强度工作。2、严格按照施工图组织设计中的质量、进度要求执行，高标准严把质量关，按优良标准建设好本项目的同时，注意工作人员的工作中所需的安全设施与装置，诸如质量较好的头盔及便携式消防器具等。3、施工各阶段要设置各类警示标志，并建立各层次的安全员检查制度，以确保本项目施工中各项劳动安全措施制度的有效实施。（三）运行使用中主要安全措施1、本项目在建成后必须严格组织有关单位进行竣工验收，要严格按国家现行标准组织专家进行评审，不可盲目投入使用。2、各种中型用电设备做好接零保护措施。82 3、各类设备机械转动部位设防护罩。4、地沟、地坑等均需加盖或设置栏杆，楼梯防护栏杆严格按有关规范标准设计、施工。5、建筑物内部要设有各种安全指示标志，譬如安全出口的指示等。6、在使用中对各种重要设备（譬如夜间照明设备）以免夜间在无照明情况下，楼梯等建筑物对人身造成伤害。建议各使用单位对必要的设施予以备份，以备不时之需。第二节消防一、设计原则与依据（一）原则五金机电城属于车流、人流、物流较密集场所，建筑面积大、空间大，因此在建设过程中应严格按照国家有关消防规范进行，必须认真贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针。（二）依据本项目的建设应严格按照有关消防规范进行，有关消防设计主要依据为：《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年修订版）《自动喷水灭火系统设计规范》GBJ84-85《水喷雾灭火系统设计规范》GB50219-95《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-9882 《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005二、消防措施1、总图布置场区布置按功能分区，根据《建筑设计防火规范》的要求在各建筑物之间留足防火距离，并设置消防通道。2、建筑本工程重要建（构）筑物耐火等级按二级设置。建筑造形及结构布置上应充分考虑消防因素，各建筑物间留有足够的防火距离。在公共活动场所及主要通道等处，人员都很集中，并且是主要疏散通道。故应在这些公共活动场所的主要出入口设置手动火灾报警按钮；在主要通道内设置的手动火灾报警按钮保证“从一个防火分区内的任何位置到最邻近的一个手动火灾报警按钮的距离不应大于30米”。走公共场所人员集中，并且是主要疏散通道。故应在这些公共场所按“从一个防火分区内的任何部位到最近的一个扬声器的距离不大于25米”及“走道内最后一个扬声器至走道末端的距离不应大于12.5米”设置火灾应急广播扬声器。手动火灾报警按钮的位置相同，其墙面安装高度应为距地面1.8米。3、消防用水与灭火器材配置及灾情监控82 根据《建筑设计防火规范》该场火灾危险性属丁类，在仓储库、车库、综合服务中心内均设防火栓。消防水量为5L/s，在场区内设室外消火栓，消防水量为20L/s，供水站增设蓄水池和高压消防系统。对重点防火环节如仓储库、配电室等设灭火器，灭火器选用贮压式干粉灭火器，并设火情自动监控和报警系统。4、场内设消防机构，建立健全安全技术规程和安全管理规章制度，并设专职人员进行消防的检查、指导及巡回检查，确保万无一失。5、为防止停断电后，发生火灾突发性事件，本项目拟增设一台柴油机消防水泵，安装在供水站内。6、重要防火部位储备干粉、泡沫灭火器。7、设立消防组织，并建立健全严格的消防制度。第十章项目管理和进度安排第一节项目管理82 为保证工程质量，节约建设投资，缩短建设周期，尽快发挥投资效益。根据国家有关政策，本项目实行项目法人责任制、项目资本金制、工程招投标制、工程质量监督管理制、项目环境监督管理制、项目筹资渠道多元化等制度的建设。五金机电市场建设领导小组对本项目进行管理和实施。公司主要领导为办公室主任，办公室内部要实行严格的管理和明确的分工，其主要职责为：行政管理部门负责日常行政工作及项目执行单位的接待与联络工作，组织项目的招投标工作；计划财务部门主要负责项目的财务计划和实施计划安排，与项目执行单位办理合同协议等手续，以及资金的使用安排和收支手续；施工管理部门主要负责项目土建与安装施工的协调与指挥，施工进度与计划安排，施工质量与施工安全的监督检查以及工程验收工作；设备材料管理部门主要负责项目材料的订货、采购、保管及调拔等工作；技术管理部门主要负责项目的技术文件、技术档案的管理工作，主持设计图纸的审核，处理有关技术问题及组织职工的专业技术培训、技术考核等工作。第二节项目实施计划一、实施计划工程建设计划月开始动工，月交付使用。公司将在年月底前完成如下准备工作：1、完成项目的立项工作。2、办理规划、图审、施工许可证、委托监督等前期手续。3、完成施工图纸的设计任务。4、完成地质勘探及监理的招标工作。二、具体实施计划进度表82 项目实施计划进度表进度时间2013年可研报告审批立项初步设计与审查施工图设计施工前准备建筑物土建施工室内外装修及外网设备安装与调试竣工验收82 第十一章工程项目的招标为了规范工程建设项目的招标活动，依据《中华人民共和国招标投标法》和中华人民共和国发展与改革委员会2001年第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》有关精神，建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购拟采用招标方式（公开招标或者邀请招标）并报送有关部门审批，依法管理好建设工程。依据《中华人民共和国招投标法》为了保护国家利益，社会公众利益和招投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，本项目必须对各建设项目的工程设计、施工、设备及材料采购和监理等内容进行招标。一、招标依据《中华人民共和国招投标法》《建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准事项暂行规定》（国家发改委2001年第9号令）《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（第3号令）《工程建设项目勘察设计招标投标办法》（国家发展和改革委员会、建设部等八部委第2号令）82 《工程建设项目施工招标投标办法》（国家发展和改革委员会、建设部等七部委第30号令）二、招标方案1、招标范围：本项目全部工程均实行招标。2、招标组织形式：委托招标。3、招标方式：公开招标。三、招标基本情况本项目建筑物的勘察、设计、建筑工程、安装工程、监理、设备及重要材料均进行公开招标，招标形式为委托招标，详见下表：招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程82 监理设备重要材料四、招标方案本项目在国家规定的招标项目范围之内，应按国家要求，对工程设计、监理、施工、专业设备及材料采购等内容进行招标。1、招标范围本工程招标主要包括勘察设计、工程施工及设备材料采购。2、招标组织形式招标工作小组由公司委托具有法人资格的招标代理机构负责组成。3、招标方式采用公开招标的方式。即在国家或地方指定的报刊、信息网或其它媒体公告。4、工程分包根据项目自身特点建议对消防工程、维修设备采购及安装等进行专业分包。82 5、设计阶段是决定建设工程价值和使用价值的主要阶段，也是影响投资的关键阶段，设计方案的优劣对建设项目的成败有着至关重要的影响，因此，选择优秀的设计单位，达到建设项目能够采用先进的技术和工艺，降低工程造价，缩短建设周期和提高投资效益的目的是建设项目实施的重要工作。设计招标主要对投标人设计方案的优劣、经济效益、设计进度、设计资历和合理的报价综合评价，选择其优秀者为本工程的设计单位。施工招标要根据本工程的特点，通过对市内外投标人的水平、资质、技术力量及业务能力、进度、质量、投资的情况进行综合评价，确定适合本工程的施工单位。设备采购要对投标人的商业信誉、加工制造能力、报价、交货期限和方式、安装调试、保修、人员培训等各方面条件进行全面比较，选择最优的供货厂家。82 第十二章投资估算与资金筹措一、投资估算（一）投资估算依据1、总规划设计方案和各专业提供的工程技术方案；2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；3、《房地产开发项目经济评价方法》（2000年版）；4、《四川建设工程消耗量定额及基础价格》、《四川安装工程消耗量定额及基础价格》；5、当地投资估算概算定额及类似工程造价指标；6、建设单位提供的有关资料和基础数据。（二）总投资估算根据建设规模和规划设计方案，本项目规划总建筑面积为236521.73m2，其建设与规模如下表所示：建设规模一览表序号建设内容建设规模(m2)结构形式备注1机电A区4层(地下1层)框架结构2机电B区4层(地下1层)框架结构3C区层结构栋82 4D区层结构栋51号仓库62号仓库7住宅楼2栋8机电公寓1栋9配电房水泵房1501层砖混结构栋10公共厕所122.86栋12合计38909.97从本项目建设单位的角度考虑，本项目主要为X五金机电建材城提供标准化的商铺和仓储库以及完善的基础设施建设，项目建设投资费用由销售收入回笼并获得相应的利润，而项目的具体的运营管理由X市德嘉元投资有限公司公司负责，故本项目从开发建设单位角度考虑属房地产开发项目。因此，本项目投资估算按《房地产开发项目经济评价方法》（2000年版）有关规定计算。根据房地产开发项目投资估算有关规定，本项目估算总投资为万元，其投资构成分别为：土地费用万元、建筑安装工程费万元，前期工程费用万元、基础设施配套费用万元、公共配套设施建设费万元，不可预见费，计提工程建设管理费用万元、销售费用万元，贷款利息。82 以上投资估算数据，详见附“附表1项目总投资估算表”及其辅助报表。项目总投资估算表附表1单位:万元序号项目金额(万元）均价（元/㎡）说明1土地成本1.1土地出让金1.2拆迁补偿2建筑安装工程费3前期工程费3.1筹建开办费建安费的6%3.2可行性研究费　建安费的0.15%3.3规划勘探设计费建安费的5%3.4其它　4基础设施配套费4.1供电按建筑面积20元/m24.2自来水按建筑面积15元/m282 4.3暖气工程4.4煤气工程　按建筑面积8元/m2　4.5弱电工程　按建筑面积10元/m2　4.6雨污水按建筑面积5元/m24.7绿化工程按绿化面积30元/m2　4.8道路硬化按道路面积80/m24.9其它　5公建配套费　　6不可预见费（1+2+3+4+5）5%7开发成本1+2+3+4+5+68开发费用8.1管理费用7.×3%8.2销售费用8.3贷款利息9总成本7.+882 建筑安装工程费用估算表项目建筑面积（m2）建安工程费装饰工程费单位（万元）单价（元）金额单价（元）金额总费用A区B区C区D区1号仓库2号仓库住宅楼机电公寓配电房水泵房公共厕所合计82 二、资金投入与筹措计划（一）开发进度与资金投入计划根据项目建设规模和建设单位开发经营计划，本项目拟用用2年时间完成开发建设与产品销售计划。其中：开发建设用2年时间，第一年计划完成70%的工程规模、第二年完成30%的工程规模，在开发第2年完成全部销售，具体进度计划如下表所示：投资开发进度计划表附表2实施进度计划合计12开发进度计划销售进度计划（二）资金筹措计划根据建设单位投融资计划和财务状况，本项目所开发建设资金拟全部由建设单位自筹解决。项目资金投入与筹措计划如下表所示：82 投资计划与资金筹措表项目合计建设经营期说明123投资总额1.1建设投资1.2贷款利息2.资金筹措2.1自有资金2.2贷款2.3预售收入回投82 第十三章财务分析与评价一、评价依据与基础数据（一）评价依据1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；2、《房地产开发项目经济评价方法》（2000年版）；3、国家现行财税法规与制度；4、建设单位提供的相关资料和基础数据。（二）基础数据的选择1、投资进度与销售进度计划本项目计划总开发期限为2年，其中开发建设投资进度为2年、销售进度为1年，本项目拟于建设期第二年完成全部销售。2、财务价格本项目所采用价格体系均为含税固定价格，在项目运营期内不考虑价格相对变动和通货膨胀影响。2、税费率根据现行财税制度，本项目营业税率为营业收入的5%、城市建设维护税和教育费附加分别为营业税的7%和3%，地方教育费附加为营业税的1%、印花税为营业收入的0.1%，土地增值税率按营业收入的1%计取，企业所得税率为25%。82 3、财务评价指数体系根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的房地产项目计算参数，项目税前基准折现率为12%，资本金税后基准折现率为13%。二、营业收入与经营成本（一）营业收入测算根据建设内容和规模，本项目可出售面积为m2。根据销售进度计划安排，本项目拟用1年时间完成销售计划，具体销售价格与销售收入数据如下表所示：销售分期计划表82 项目销售计划年份比例（%）数量分年度销售金额82 123A区B区C区D区1号仓库2号仓库住宅楼机电公寓合计项目合计建设经营期说明第一年第二年第三年A区B区C区D区1号仓库2号仓库住宅楼机电公寓合计销售收入计划表据上表数据，本项目总营业收入为万元，根据基础数据中的有关税费率，本项目营业税金及附加为万元、土地增值税为万元。（二）经营成本的结转根据建设单位的开发方案，本项目开发产品将全部形成商品，无自营产品形式。因此根据房地产开发项目特点和现行财务政策规定，开发建设投资按销售进度计划应相应结转为开发产品成本，则项目经营成本即为项目总投资，为万元。经营成本按销售进度比例计入当年成本。经营成本数据详见“附表5经营成本估算表”。82 三、项目盈利能力分析（一）静态指标分析根据上述项目收入与成本费用数据，本项目预计实现利润总额万元，上缴所得税万元，预计可实现税后利润万元。项目总投资收益率为、投资利税率为、资本金净利润率为，均高于行业平均收益水平，表明本项目开发建设具有较强的盈利能力，详见“附表6利润与利润分配表”。（二）动态指标分析根据上述财务分析数据和报表，通过编制全部投资现金流量表和资本金现金流量表可得出项目动态财务评价指标，见下表：项目动态财务评价指标一览表付表5序号评价指标所得税前所得税后1项目财务内部收益率2项目财务净现值（万元）3投资回收期（年）4资本金财务内部收益率82 以上评价指标中，财务净现值大于零，财务内部收益率高于财务基准收益率，投资回收期在项目开发周期内，表明项目具有较强盈利能力，在财务上具有投资可行性。上述财务评价指标详见“附表9项目财务现金流表”和“附表10资本金先进流量表”。（三）单位指标分析上述各项技术经济指标按本项目面积方案平均分摊，分别为：单位面积经济指标附表6序号指标单位数值备注1单位面积售价元/m2按可出售面积平均2单位面积开发建设投资元/m2按可出售面积平均3其中：单位面积土地成本元/m2按可出售面积平均4单位面积利润总额元/m2按总建筑面积平均5单位面积税金元/m2按总建筑面积平均6单位面积税后利润元/m2按总建筑面积平均四、项目偿债能力分析根据资金筹措计划方案，本项目开发建设资金全部由建设单位自筹解决，无债务资金融资，因此不进行项目偿债能力分析。82 五、临界值分析（一）盈亏平衡分析根据房地产开发项目的特点，在计算房地产项目盈亏平衡点（临界值）时，一般以总投资不变的情况下考察可销售面积的销售率来确定盈亏平衡点，即使销售收入扣除相应流转税后利润为零时的销售率即为项目盈亏平衡点。据此测算，本项目综合盈亏平衡点为76%，表明综合销售面积达到出售可出售面积的即可实现盈亏平衡。目前房地产行业比较认可的盈亏平衡点为75%左右，即房地产开发项目盈亏平衡点高于75%可认为风险较大。而本项目盈亏平衡点为76%，因此建议建设单位加强成本控制和销售进度管理，以降低开发经营风险。（二）敏感性分析1、概述本项目作为地产开发项目，根据类似项目特点，选取销售均价和开发建设投资作为敏感因素进行相应的敏感性分析，以观察敏感因素的变化所带来的评价指标的变动幅度，确定其抗风险能力和程度，进而确认项目建设和运营因特定因素变化所具备的抗风险能力，为建设单位投资决策提供依据。2、分析方法与过程82 本项目的敏感性分析以开发建设投资和综合销售均价作为不确定性因素采取单因素敏感性分析方法，在上述不确定因素中，对开发建设投资和综合销售均价分别按+10%的变化范围观察项目投资所得税后的财务净现值、财务内部收益率和投资回收期三个评价指标的变动情况。上述敏感性分析数据，见下表所示：敏感性分析表附表7评价指标不确定因素财务净现值（万元>0)内部收益率(>12%)投资回收期(年<3)基本方案销售均价-10%开发投资+10%敏感度系数和临界点分析表附表8不确定因素变化率（%）内部收益率敏感度系数临界点基本方案销售均价-10%16.12%开发投资+10%17.27%82 根据上表数据分析，本项目销售价格敏感度系数大于开发建设投资敏感度系数，表明销售价格的变化相对于开发建设投资的变化更为敏感。其中，综合销售均价下浮超过、开发投资成本上浮超过时，项目效益将不可介绍。因此，建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度，积极做好营销策划方案、采取适时得当的销售策略，尤其面向本地区五金机电、装饰材料等相关商业经营者和地产投资人士的推广和宣传，以最大限度保障本项目的开发进度和销售计划如期完成，最大程度降低项目开发经营风险。六、财务评价结论根据上述财务分析和评价指标的测算，本项目财务内部收益率均高于财务基准收益率，财务净现值大于零，总投资收益率高于基准折现率、投资回收期在经营期以内，表明本项目的投资和运营具有较强的盈利能力。从财务评价角度分析，项目的建设是可行的。另外，本项目的投资开发和运营所具有的盈利性，不但为加快巴彦淖尔市五金机电、装饰材料等专业市场的集约化发展、规范化经营提供必须的基础条件，也将为促进巴彦淖尔市城市建设和提升城市功能产生积极的推动作用，同时也为国家和地方创造税收、带动地区投资与消费、提高相关人群的就业机会与收入水平具有积极影响，具有显著的投资必要性和建设可行性。82 第十四章结论与建议一、研究结论通过上述各章节的分析、研究和评估，本项目具有切实的市场需求和良好的投资政策环境，其总体规划建设方案符合当地城市规划要求，建筑、结构、配套工程方案符合现行规范标准要求，工程建设和运营中的消防安全、劳动卫生、环境影响和节能方案符合现行国家和地区有关规定，能够为X市专业市场的集约化发展提供环境良好、质量上乘、交通便捷且配套设施完善的专业化市场环境。从投资和财务评价角度考虑，本项目基础数据客观准确，各项投资费用依据充分、估算合理，销售价格的确定符合当地市场价格行情，开发建设和销售进度计划可靠。从各项财务数据指标看，项目具有很强的盈利能力和偿债能力，对于建设成本和销售价格的浮动变化具有较强的承受能力，从财务评价角度看具有投资可行性。综上所述，本项目建设用地征地工作已完成，符合规划城市规划要求；地理位置优越，自然及社会环境质量好，项目建设条件基本落实；项目建设规模适宜，建设方案合理可行，技术上先进、适用和可靠；投资估算合理、经济技术指标可行；项目的财务效益、社会效益、环境效益显著。因此，本项目的实施是必要的、可行的。二、提出建议82 通过财务评价分析和敏感性分析看出，对于本项目最大的不确定因素是地产价格的变动，以及按计划销售程度。对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度，并积极做好营销策划方案、采取适时得当的销售策略，尤其对相关商业经营群体和各类办事机构、地产投资人士的推广和宣传，以最大限度保障本项目的开发进度和销售计划如期完成。另外建议建设单位：1、加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。2、应严格贯彻执行国家和地区对节能、环保、安全、消防及招投标方面的有关规定和标准。3、积极、及时落实有关金融机构的信贷资金，确保工程建设如期、顺利进行。4、精心安排，确保工期、质量、投资控制目标的完成。5、工程实施过程应有全程监控。确保本工程不出现任何人为的毗漏。项目单位应制定严格的验收标准，严格合同管理，保证建设内容的功能完善。82 项目投资成本估算表附表10单位：万元序号项目合计12　结转比例　0%1土地费用0.002前期工程费用0.003基础设施建设费0.004建筑安装工程费0.005公共配套设施建设费0.006开发间接费0.000.000.007管理费用0.008财务费用0.000.000.0082 9销售费用10开发期税费11其他费用12不可预见费(预备费)　经营成本合计销售分期比例计划表销售收入计划表82 82 投资计划计划与资金筹措表附表18单位：万元序号项目合计建设期运营期1121总投资0.001.1建设投资　　1.2建设期利息0.000.00　　1.3流动资金　0.002资金筹措0.002.1项目资本金0.002.1.1用于建设投资0.000.00　建设单位　　2.1.2用于建设期利息0.000.000.000.00　建设单位0.000.00　　2.1.3用于流动资金0.000.00　建设单位　0.0082 2.2债务资金0.000.000.000.002.2.1用于建设投资0.000.000.000.00　银行贷款　　　　　其他　　　　2.2.2用于建设期利息0.000.000.000.00　银行贷款　　　　　其他　　　　2.2.3用于流动资金0.000.000.000.00　银行贷款　　　　　其他　　　　土地增值税及土地增值税计算表82 损益表现金流量表附表13单位：万元序号项目合计121现金流入1.1产品销售收入1.2出租收入　　　1.3自营收入　　　82 2现金流出2.1开发建设投资2.2经营资金　2.3营业税金及附加　2.4土地增值税　3税前净现金流量4累计税前净现金流量　6调整后所得税　7税后净现金流量8累计税后净现金流量　　计算指标：　税前税后项目投资财务内部收益率项目投资财务净现值（万元）　投资回收期(年)　盈亏平衡表82 敏感性分析表（售价变动）敏感性分析表82'