五星级酒店可行性研究报告 58页

'五星级酒店开发项目可行性研究报告58 目录1.地产开发项目概述………………………………………3～52.开发项目所处地段宏观概况…………………………6～20３.XX现有经营宾馆调查分析………………………214.全国五星级饭店综合资料………………………………22～355.项目投资估算……………………………………………26～356.可行性数据预测和选定…………………………………36～447.项目经济效益研究和评价………………………………45～508.项目的其他风险及对策…………………………………51～579.可行性结论……………………………………………58～5910.几点补充说明…………………………………………60～62XX花园酒店开发项目可行性研究报告1.开发项目概况：1.1项目名称：XX花园酒店开发项目58 1.2项目类型：酒店、办公、商业1.3建设单位：XX花园房地产开发有限公司1.4项目选址：位于XX朝阳区XX花园新区的南湖畔，南湖大路中段.1.5项目建设内容和规模：本项目20XX年XX月X日动工建设，目前的形象进度为:主楼30层，裙楼5层的框架均已封顶。结构体系为钢筋混凝土框架-核心筒结构，总建筑面积约55332平方米，塔楼建筑面积32413平方米，建筑总高度为123.4米，用地面积13217.06平方米，主楼地上30层，裙房地上5层，地下2层，拥有411间客房，西餐厅兼早餐厅一个，大餐厅一个，KTV包房30间，大小会议室15个，洗浴中心一个，地下车位50辆，地上车位40辆，绿化率为４０％。现准备开发，功能为酒店+商业+办公。XX花园酒店开发项目功能分区情况序号功能分区所在楼层净面积备注1一层1.1西餐厅（兼早餐）202M21.2精品店112M21.3银行45M21.4航空50M21.5商务中心143M22二层2.1餐厅701M22.2包房118M2由三间组成58 2.3湖景包厢157M22.4望湖亭64M22.5备餐间145M23三层3.1KTV1356M23.2酒水超市88M23.3演艺大厅381M23.4包厢527M2由十五个组成3.5包房152M2由三个组成3.6湖景包厢763M2由六个组成3.7备餐间72M24四层4.1洗浴中心1444M24.2大会议厅581M24.3大会议室418M2由六个组成4.4小会议室248M2由五个组成4.5会议室97M2由二个组成4.6湖景会议室285M24.7湖景包厢331M25五层～二十六层5.1标准间每间47M2374间5.2豪华套间每间104M244间6电梯机房二十七层7商场临街一层～二层4000M28写字楼临街三层～四层4000M21.6项目总投资：本项目总投资约26233万元（自有资金7314万元，贷款16754万元，建设期利息1235万元）58 2.开发项目所在地宏观概况2.1XX概况XX位于吉林中部，地处辽,黑两省结合部。现辖XX现辖朝阳、南关、宽城、绿园、二道、双阳6个区，榆树、九台、德惠、农安4个县(市)，及16个开发区。其中，国家级开发区2个：XX经济技术开发区、XX高新技术产业开发区；省级开发区(工业集中区)14个：XX净月经济开发区（净月镇）、XX汽车产业开发区、XX长江路经济开发区、XX工业经济开发区、德惠经济开发区（德惠市）、XX双阳经济开发区（双阳区）、XX绿园经济开发区（绿园区）、XX东湖经济开发区、XX合隆经济开发区（合隆镇）、XX58 五棵树经济开发区（五棵树镇等）、XX二道经济开发区（二道区）、XX南关都市经济开发区（南关区）、榆树市环城工业集中区（环城乡）、农安工业集中区（农安县），有98个乡镇、办事处，1036个行政村，144个居委会，土地面积20604平方公里，人口745.9万。     市区面积4906平方公里，四环内建成区（核心建成区）面积379.94平方公里，五环内建成区面积660.19平方公里（五环-绕城高速以内）。　截至2008年5月，XX六大主城区、四大开发区总人口487.6万（四环路以内）其中三环以户籍人口368万。XX户籍总人口745.9万（2007年）。包括外来和流动人口总人口接近千万。　四环内实居住人口超过500万，其中外来和流动人口约为200万。       XX资源富集，煤、铁、锰、锌等矿产资源达30余种，其中煤炭资源远景储量844亿吨，探明储量174亿吨，保有储量168.2亿吨。市辖四个县、特区、区均为国家重点产煤县，因而具有“东北煤都”之称。       经过三线建设者“献了青春献终身，献了终身献儿孙”的艰苦创业和全市各届各级领导和各族人民的努力奋斗，XX发生了翻天覆地的变化，成为吉林中部一座以煤炭、钢铁、电力、建材为重要支柱的现代化能源原材料工业新城。       XX区位优势明显，与沈阳、哈尔滨两个省会城市的距离均在300—500公里。随着铁路建设的发展，基本形成了北上黑龙江、南下辽宁的铁路十字大通道，故有“三省立交”之称。       XX58 经济社会的全面发展，得益于三线建设的工业基础，得益于十一届三中全会后的改革开放，得益于党中央北大荒的大开发的战略决策和具体实施，得益于新阶段扶贫攻坚的扎实推进，得益于地企共建的双赢共享，得益于敢为省内先的全国人才公开招聘。        回首三十年的发展历程，XX300余万各族儿女用勤劳的双手和智慧，创造出了无愧于先人无愧于时代的光辉业绩。这些成就的取得，是在党中央、国务院和省委、省政府的领导下，加强党的建设，提高执政能力，充分调动各方积极性，努力依法治市的结果。XX与改革开放同岁，与中国崛起同步，与世界发展同脉，其发展见证了中国改革开放的艰辛历程，印证了中国改革开放的巨大成功。2.2XX经济概况2.2.1XX２００8年宏观经济状况国内生产总值（GDP）：384.27亿元，比上年增速14.9%；社会消费品零售总额：93.81亿元，比上年增速20.9%；地方财政收入：61.41亿元，比上年增速33.33%;城填居民年人均可支配收入：12142.19元，比上年增加4%2.2.2XX２００8年对外经济贸易及旅游概况58 对外经济贸易及旅游，其变化情况直接影响着的酒店与宾馆的经营状况，特别是高星级的宾馆与酒店首当其冲。2008年，实现进出口总额4.25亿美元，比上年增长4.4%。其中，进口总额4.24亿美元，比上年增长12.6%；出口总额6.89万美元。全年新批外商投资企业1个，实际利用外资1410万美元，比上年增长35.6%。引进市外投资项目134项，招商引资实际到位资金60.57亿元，比上年增长21.6%。2008年，全市接待国内旅游总人数195.33万人次，比上年下降15.8%；实现国内旅游总收入11.74亿元，比上年增长19%。见下表：指标名称计量单位绝对数比上年增长（%）国内旅游人数万人次195.33-15.8境外入境旅游人数人次860-8.6其中：外国人人次802-7.3港澳台同胞人次58-23.7国内旅游总收入万元117390.5619.0国际旅游外汇收入万美元16.93-4.12.3XX旅游行业发展情况2.3.1XX旅游行业概况　　随着国民经济的不断发展和对外开放的不断深入，XX开发新建了一大批景区景点和旅游项目，旅游基础设施日臻完善，综合接待能力不断提高，旅游业持续快速增长，已形成了一定的产业规模。58 　　十五期间，市政府对旅游业发展倾注了大量财力，斥巨资打造20公里钟山大街景观大道、改造修建20公里凉都大道、20公里夜郎大道，建设玉舍国家森林公园、水城海坪彝族文化园、六枝陇脚“夜郎月亮河布依生态文化园”、“苗族生态文化园”等，目前各种通往景区的油路基本建成。同时，民营企业也纷纷投资旅游项目，如天湖仙园、阿嘎温泉、红石榴山庄、白云山庄、辰峰园等共投入9亿余元。截止2006年7月底，全市共有国家级、省级、市郊旅游景区14个，其中国家级2个、省级7个、市郊旅游景区5个。国家级：乌蒙山国家地质公园、玉舍国家森林公园；省级：盘县坡上草原省级风景名胜区、古银杏省级风景名胜区、大洞竹海省级风景名胜区、南开省级风景名胜区、月亮河省级森林公园、杨梅林场省级森林公园；市郊旅游景区：天生湖旅游度假区、钟山区白鹤生态旅游区、石河生态旅游区、阿勒河生态旅游区。　　全市在旅游规划、旅游市场、景区景点、宾馆饭店、旅行社等旅游事业上取得了可喜的进步。现全市及四个县、特区、区已完成或基本完成市县旅游发展规划，各种旅游景区详规基本完善，旅游交通直达各类景区。拥有国家地质公园1处、国家级森林公园1个、省级风景名胜区5个、省级森林公园2个；星级宾馆8家（其中3星级3家、2星级5家，拥有旅游床位2800余个，含非星级宾馆饭店旅游床位可达4000余个）；旅行社及门市部15家、市区近郊旅游景点山庄7个、旅游定58 点餐馆2个、旅游商品定点单位1个、省级旅游商品生产企业3个、旅游车队1个。全市旅游直接从业人员达数千人。旅游教育培训、旅游贯标日益得到重视，生态旅游、乡村旅游、工业旅游、农家乐、高端休闲旅游、汽车自驾游、市民近郊休闲游等正成为我市旅游发展的主流。　　结合我市夏季气候凉爽宜人的特征以及中国气象协会授予的“中国凉都”美誉，市人民政府正在着力将XX打造成为集自然旅游、文化旅游、体育运动为一体的城市，力创“中国凉都、夜郎古地、运动城市”特色品牌。从2004年起每年举办一届的“凉都消夏文化节”活动丰富多彩，其中全国汽车拉力赛、全国围棋赛、甲A篮球赛、全国半程马拉松赛、全国奇石展等活动档次高，吸引了来自全国各地上十万嘉宾。1997年――2005年（2003年因非典原因不作对比年份），我市入境旅游者接待人次从647人增加到867人，旅游创汇收入从6万美元增加到13.92万美元。2005年国内旅游人数为136.8万人次，比1997年增加129.45万人次，是1997年的18.6倍；旅游总收入为19100万元，比1997年增加18360万元，是1997年的25.8倍。2006年元至8月，全市共接待游客122.12万人，旅游总收入达到17660.03万元，其中旅游景区接待游客104.78万人，旅游收入达12573.97万元，与2005年同期相比增长34%以上。旅游业在扩大内需、拉动经济增长、提高群众生活质量方面作用日益重要，成为国民经济一个新的增长点。58 　　在旅行社行业发展方面，截止2006年7月底，全市共有旅行社及门市部15家，其中旅行社5家（其中3家待批）、门市部10家。除阳光假日旅行社、钟山宾馆旅行社为水城工矿（集团）公司和钟山宾馆所属国营单位外，其余均为民营。规模较小，最多的旅行社8人，最少的仅2――3人，总人数约50人。　　2.3.3XX市内旅游需求分析　　从消费特征看，XX民有超前消费的冲动，休闲消费市场已经启动，且大有潜力。　　由于不同收入阶层进行休闲活动的情况不同，为反映XX休闲业的市场规模，我们根据国家发改委国土开发与地区经济研究所调查组对XX100名不同层次居民作的调查，对调查对象的月收入情况和休闲消费情况进行了统计分析如下。　　根据XX统计局公布的资料，2008年XX民人均可支配收入现价为12142元，折合月收入1012元。若以此为标准划分，100名调查对象中月收入低于全市平均水平者占总人数的32%。在这部分低收入人群中，接近50%的人每月有休闲消费支出。剩余68%月收入高于全市平均水平的调查对象中，82%的人每月有休闲消费支出。平均计算结果71%的调查对象每月有休闲消费支出。与邻近的同等（略高）收入水平地区武汉市相比，XX民的休闲消费普及程度大大高出。根据武汉大学对武汉市居民休闲消费状况的分析，2000年武汉市人均月收入为633元，但仅有58%的人每月有休闲消费支出。据此，我们可以初步判断，XX民的休闲消费水平比较超前，休闲消费已经成为大多数人的实际行动。2.3.4市外旅游客源市场分析58 　　从外部条件来看，XX发展避暑旅游的条件逐步成熟，贵黄公路开通、城市建设提速等，为发展避暑旅游创造了条件。随着“中国凉都?XX”品牌在全国的打响和知名度的不断提高。从2005年起，除温州、宁波、福建、两广、河南、河北、湖南、湖北、四川、重庆、山东等地来我市投资、安家的客商不断增加以外，四川、重庆来我市进行中、短、长期避暑的游客越　来越多。市委市政府也及时发现和看到了旅游发展的商机，因此正大力投入旅游基础设施建设和开展招商引资，“十一五”规划已经制定了发展旅游业的宏伟蓝图，相信不久的将来“中国凉都-XX”一定会成为世界的避暑之都。　　避暑市场开发细分为：　　一级市场：珠江三角洲、成渝地区、长沙、武汉等地区。这些地区夏季气候炎热，有几个是著名的火炉，到XX交通便捷，坐火车或者自驾车均在10个小时以内。可以充分利用泛珠三角9+2合作推进避暑旅游发展。　　二级市场：长江三角洲、环渤海地区、周边地区中等城市。　　三级市场：全国其他地区，远期有可能形成较小的国际度假旅游市场。  2.3.5周边旅游行业环境分析　　（一）云南省曲靖市旅游发展状况　　由于旅游资源、旅游出入口等因素，（云南主要靠航空、铁路）处于全省发展的靠后位置。XX在交通上与曲靖只有铁路，公路要绕道毕节威宁和盘县几百公里，因此客源进入XX58 目前不太现实，只有在上瑞、杭瑞、毕水兴高速公路和XX机场通车、通航后情况才能有根本改变。　　（二）贵阳市旅游发展状况　　贵阳市是全省的政治、文化、经济中心，加上交通因素，目前全省各地州市旅游业必须依赖它的发展而发展。全省168家星级宾馆、158家旅行社中，分别有97家、96家在贵阳市，因此，短期内各地州市还不是它的竟争对手，但是XX在上瑞、杭瑞、毕水兴高速公路和XX机场通车后将是贵阳的最大竞争者，同时可以预言10年后吉林省旅游市场的最大客源地将来自XX方向，届时将占省外进入吉林游客量的三分之一强。　　（三）广西柳州市旅游发展状况 　　广西柳州市是和XX类似的工业城市，旅游资源相对桂林、南宁匮乏，但近几年努力发展旅游业，由于收入高（GDP、城镇居民人均可支配收入排名全区第三），人口多，旅游客源基础厚实，目前黔贵铁路复线正在修建，成都至北海高速公路即将全面通车，届时广西游客铁路方面可以通过南昆线、黔贵线，公路方面通过成都至北海高速，远期可以通过南宁至兴义，兴义至毕节高速，或航空直达XX。2.3.6XX旅游行业“十一五”发展思路　　（一）突出特色和重点，积极发展旅游业。58 　　围绕“中国凉都”品牌的打造，突出城市个性，完善服务功能，发掘夜郎文化，抓好乌蒙山国家地质公园建设，加快自然风光和民族风情旅游资源开发。坚持规划先行、保护第一、永续利用，鼓励各类投资者参与景区开发、建设和经营。重点开发玉舍国家森林公园、南开风景名胜区、韭菜坪景区等近郊旅游，逐步推进??江风景名胜区、盘县古银杏风景名胜区、盘县大洞竹海风景名胜区、盘县坡上草原风景名胜区等远郊旅游开发。积极开展山地运动，打造夏季高原体育运动城市。加快星级宾馆、交通运输等服务设施建设，扶持发展或引进一批有较强实力的旅行社，多渠道培养旅游服务人才。加强与周边主要景区的联系，联合打造无障碍旅游区，共同搞好市场促销。力争“十一五”期间旅游总收入年均增长30%以上。（二）大力开发高端休闲旅游产品。目前全市旅游产品极少，不能满足市内居民节假日休闲的需要，应该说现有的产品，如玉舍国家森林公园仅仅发挥了简单观光的功能，没有着力挖掘高端休闲、深度旅游的思路，其它零七八碎的诸如各类山庄等，只是简单的休憩之地，还谈不上是真正的旅游地。我市真正可以开发的旅游产品应该是温泉类，如水城县阿嘎乡温泉城（水黄公路沿线）、六枝岩脚镇木贡温泉（梭戛长角苗博物管中途）、洗马河温泉（黄果树上游滴水滩瀑布中途）等。旅游游览类，如水城县阿勒河峡谷旅游区、北锦纶峡谷旅游区、韭菜坪旅游区。高端休闲类，钟山区马落箐生态汽车主题乐园、老鹰山石河生态旅游度假区，六枝郎岱古城、岩脚古镇、月亮河省级森林公园探秘游、凉都-月亮河夜郎布依文化生态园，水城县-咪期生态旅游区。58 ３.XX现有经营宾馆调查分析按200８年XX旅游的统计资料反映XX200８年接待旅游人数195万人次,其中境外人员860人次,而目前XX58 具有二～三星级酒店接待水准的八家酒店共有床位2800个;按其综合平均开房率计算,全年接待宾客66.4万次,平均每个酒店接待8.3万人次,预计总收入在2亿元左右。另外有非星级宾馆床位4000个，综合接待128.6万人次，预计开房率达88%，预计总收入1.5亿元左右。可见经营空间是十分可观的。XX主要酒店宾馆情况调查表名称星级住房率客房数量房价（标间）备注时代假日酒店准470%438元/天.间凤凰祥林酒店准4150未开业富丽豪酒店365%258元/天.间中山宾馆365%168268元/天.间金三角大酒店365%230元/天.间雨田酒店365%198元/天.间4.全国五星级饭店综合资料4.1全国星级饭店综合情况58 饭店注册登记类型、饭店规模饭店数（座）房间数（间）床位数（张）客房出租率（％）营业收入（万元）营业税金（万元）固定资产（万元）饭店注册登记类型合计国有企业集体企业股份合作企业联营企业有限责任公司股份有限公司私营企业其他内资企业港澳台投资企业外商投资企业1292651-391436445034287771061555-6084181-1138149921903077683139711564999-4107026-1767227132923365.1263.7450.9175.53-68.2963.37-68.3265.7166.281496590.57258062.6611307.3139088-19332.53115480.1-19562.22441856.1591901.6575632.7912565.891267.83--1054.735135.74-1027.1422137.6132443.854267249.48712555.7339554.91--19.67496603.74-579.251353569.441664366.74饭店规模合计500间以上300－499间200－299间100－199间1－99间1293859143155034224584215343651454119776833828533021538477721665.1267.264.785852.2161.091496590.57837686.54480222.49106537.471602356121.0775632.7940835.2125837.645001.799323026.154267249.482063549.431919286.69231122.22518851406.144.2全国五星级饭店的地区分布58 地区　　饭店数（座）房间数（间）床位数（张）客房出租率（％）营业收入（万元）营业税金（万元）固定资产（万元）合计129503427768365.121496590.675632.794287249.5北京21108751748668.7375228.520770.38999823.75天津130038068.358708.93444.8716343.94内蒙古131753761.67575333815857辽宁62620341365.7354750.662782.63244587吉林2759119662.341279365896778黑龙江268472362.2514621.66863121790上海1573801070671.59301831.0413211.89577181.53江苏82885427160.2798884.283805.35247499.96浙江41198178769.7539005.431966.62164326.28安徽258889165.518852.5678.2619160福建41296208146.2719523.32181157078.21山东62477368758.8655266.542776.45217257.63河南2--50.51---湖北232646453.437683.86385.47-湖南3675107157.4620917.67504.1957127.34广东2480951292768.28311847.7215812.4612333.54广西41427253659.7220564.641029.46107419.59海南52004314757.827996.211652.13182151.14重庆2908129155.5715649.93773.78110792四川31486222858.6420664.111068.3695858.17云南51897322659.0221304.041140.81137660.29陕西41507271943.1131366.291546.89116884.96新疆363891653.3623377.241612.8569339.154.3全国五星级饭店的营业收入总额58 地区营业收入客房餐饮商品其他合计1496590.57705533.22516577.2866458.16208021.91北京375228.5181292.05120492.772479548648.68天津8708.935113.872089.670.      001505.39内蒙古575323532453313634辽宁54750.6628701.6817041.623904.875102.49吉林1279363464460991888黑龙江14621.6668425367592353.66上海301831.04165191.96107096.986855.6622686.44江苏98884.2824396.8523371.5521085.1830030.7浙江39005.4314840.115486.211071.977607.15安徽8852.54232.423473.6713.91132.51福建19523.3210405.198070.71389.8657.62山东55266.5426221.6523421.01429.45194.48湖北7683.863683.753138.9728.48832.66湖南20917.676080.8713503.49124.721208.59广东311847.72135504.69108706.925611.5962024.52广西20564.6411581.947633.41341.891007.4海南27996.2116774.446970.81520.413730.55重庆15649.938694.055900.4201055.46四川20664.1111477.037020.15198.741968.19云南21304.0410247.928851.4570.992133.68陕南31366.2918849.8910140.87544.561830.97新疆23377.246701.8711886.604788.774.4全国五星级饭店的营业收入构成58 地区营业收入（万元）客房（%）餐饮（%）商品（%）其它（%）合计北京天津内蒙古辽宁吉林黑龙江上海江苏浙江安徽福建山东湖北湖南广东广西海南重庆四川云南陕西新疆1469590.57375228.508708.935753.0054750.6612793.0014621.66301831.0498884.2839005.438852.5019523.3255266.547683.8620917.67311847.7220564.6427996.2115649.9320664.1121304.0431366.2923377.2447.1448.3258.7240.9052.4249.6146.7954.7324.6738.0547.8153.3047.4547.9429.0743.4556.3259.9255.5555.5448.1060.1028.6734.5232.1123.9942.6431.1334.8636.7135.4823.6439.7039.2441.3442.3840.8564.5634.8637.1224.9037.7033.9741.5532.3350.854.446.610.005.447.130.770.402.2721.322.750.162.000.780.370.601.801.661.860.000.960.331.740.0013.9012.9717.2911.029.3214.7616.107.5230.3719.5012.793.379.4010.845.7819.894.9013.336.479.5210.025.8420.485.项目投资估算5.1XX花园酒店投资估算（拟按五星级标准考虑）5.1.1工程概况58 ⑴工程类型：五星级酒店⑵技术经济指标：4287元/m2⑶拟建地点：XX⑷建筑面积：55920m2，其中：地上面积50020m2，地下面积5900m2，标准层面积：33040m2⑸建筑高度：107.5m（檐口高度）。⑹建筑总层数：地下1层，地上27层（其中裙房5层）⑺结构形式：冲孔灌注桩，钢筋混凝土框筒结构5.1.2拟采用建筑标准⑴外装饰标准：高档外墙涂料，局部石材/铝板幕墙，氧化着色铝合金中空玻璃窗，外墙保温⑵屋面：防水砂浆，高分子防水卷材，憎水珍珠岩砂浆，挤塑聚苯板保温层，局部地砖，种植花草⑶内装饰标准：公共部位（大堂、电梯厅、公共卫生间）：花岗石地面，大理石墙面，石膏板或金属板造型吊顶，高档装饰灯具，配套高档活动和固定家具，全部采用国产品其他公共部位（餐厅、酒吧、公共走道、会议室、健身房等）：花岗石/地毯/木地板地面，大理石/墙纸/局部高档木饰墙面，石膏板或金属板造型吊顶，高档装饰灯具，配套活动和固定家具，全部采用国产品58 标准客房：地毯地面，墙纸和局部木饰面墙面，石膏板吊顶，装饰灯具，配活动和固定家具；卫生间地砖地坪，釉面砖墙面，石膏板吊顶。基本采用普通产品客房层走道：地毯地面，墙纸和局部木饰墙面，石膏板吊顶，装饰灯具。基本采用普通产品后勤用房和消防楼梯间：地砖地坪，墙面乳胶漆，涂料天花5.1.3拟采用设备管线⑴给排水管道：给水管道采用聚丙烯管，排水管道采用UPVC管道，UPVC雨水管⑵消防工程：大于80mm直径管道采用无缝钢管，小管径采用镀锌钢管，卡箍式连接⑶煤气：镀锌钢管⑷变配电：四级热镀锌钢管，低烟无卤阻燃电线，插接式铜母线，热镀锌桥架⑸电气管道：热镀锌桥架，低烟无卤阻燃电线，塑料管，四级热镀锌钢管，插接式母线⑹空调通风：分体式空调⑺综合布线：六类线，RJ45信息口，光缆⑻BA系统：控制线，信号线⑼消防报警：低烟无卤阻燃电线，阻燃控制线⑽安防系统：控制线，视频线，电源线⑾卫星天线及有线电视：视频线，信号线，同轴电缆5.1.4拟采用设备配置58 ⑴给排水工程：拼装式不锈钢水箱，中继水箱，变频水泵，中档卫生洁具及配套五金件，国产饮用水净化设备⑵消防工程；双头消火栓箱，湿式报警，消防泵，中继水箱，机房采用FM200气体灭火⑶煤气：煤气表房⑷变配电：变压器，高压柜（进口），低压柜，二路供电⑸应急发电机：合资品牌应急柴油发电机组，切换柜⑹电气工程：配电箱（主开关进口），配电柜，家电配套⑺泛光照明：投光灯（光源为进口），控制箱⑻空调通风：1～4层国产冷水机组，冷冻泵，冷冻冷却水循环泵，冷却塔，热交换器，变风量空调箱，四管制风机盘管，四管制供回水系统，送排风机组，新风机组，IT机房独立24小时空调系统，5～27层采用分体式空调⑼锅炉：高档燃气锅炉，水泵，集/分水器⑽综合布线：光端转换器，配线架⑾BA系统：直接数字控制器，服务器，控制器，控制阀⑿消防报警：感烟探测器，楼层显示器，联动控制器，控制模块⒀安防系统：监控主机，监视器，采集点⒁广播系统：音源设备，功率放大器，扬声器，广播接线箱⒂卫星天线及有线电视：接收器，放大器，分配器，分支器，楼层接线箱⒃电梯：速度2.5～3.0米/秒，荷载≤1350公斤，电梯主件进口58 ⑴车库管理系统：感应线圈，收费闸机，电脑管理系统⑵厨房设备：基本采用普通产品。58 XX花园五星级酒店（高层）造价估算序号工程和费用名称特殊说明总价数量单方造价(元)(平方米)(元/平方米)一土建工程　　　　1主体结构工程含土地、电梯购置104430600559201867.5土建工程费小计做为整体收购费用104430600559201867.5二装饰工程1地下室装修　4720005900802地上建筑1～4层内装饰装修含家具399030001698023503地上建筑5～27层内装饰装修含家具28084000330408504地上建筑外立面　7503000500201505屋面种植屋面标准751001502506标识系统　11184005592020　装饰工程费小计　77155500559201379.7　　　　　　二机电安装工程　　　　1给排水工程　8108400559201452消防喷淋　279600055920503煤气包括调压站111840055920204变配电11500KVA7828800559201405应急柴油发电机组2300KW279600055920506电气包括电视、冰箱等家电8388000559201507泛光照明　111840055920208消防报警　1118400559202058 9综合布线　1398000559202510弱电配管　1118400559202011弱电桥架　838800559201512智能化调光系统　1398000559202513BA系统　1398000559202514卫星天线及有线电视　838800559201515安防系统　1398000559202516广播系统　559200559201017程控电话　11184005592020181～4层空调送排风　254700016980150195～27层空调送排风　1652000330405020锅炉　1677600559203021电梯安装　1677600559203022擦窗机　055920023车库管理　8850059001524厨房设备　2236800559204025宾馆管理系统　1565760559202826VOD点播系统　1118400559202027游泳池设备　1118400559202028康体设施　11184005592020　机电安装工程费小计　58138460559201040　　　　　　三预备费暂不考虑0559200　　　　　　　建安工程总费用估算　2397245605592042875.2XX花园酒店配套临街商建写字楼投资估算5.2.1工程概况⑴工程类型：商业写字楼58 ⑵技术经济指标：1883元/m2⑶拟建地点：XX⑷建筑面积：8000m2⑸建筑高度：15.3m（檐口高度）。⑹建筑总层数：地上4层（一、二层4000M2为商场，三、四层4000M2为写字楼）⑺结构形式：冲孔灌注桩，钢筋混凝土框架结构5.2.2拟采用建筑标准⑴外装饰标准：一、二层为花岗岩饰面，铝合金中空玻璃窗；三、四层为刷外墙漆，普通塑钢窗；外墙保温⑵屋面：防水砂浆，高分子防水卷材，憎水珍珠岩砂浆，挤塑聚苯板保温层，局部地砖⑶内装饰标准：一、二层：花岗石地面，涂料墙面，石膏板或金属板造型吊顶，中档装饰灯具，配套活动和固定家具三、四层：精装修后勤用房和消防楼梯间：环氧树脂涂料/地砖地坪，墙面乳胶漆，石膏板/涂料天花5.2.3拟采用设备管线⑴给排水管道：铝塑管供水，排水管道采用UPVC管道，UPVC雨水管⑵消防工程：大于80mm直径管道采用无缝钢管，小管径采用镀锌钢管，卡箍式连接58 ⑴煤气：镀锌钢管⑵变配电：四级热镀锌钢管，低烟无卤阻燃电线，插接式铜母线，⑶安防系统：控制线，视频线，电源线⑷卫星天线及有线电视：视频线，信号线，同轴电缆5.2.4拟采用设备配置⑴给排水工程：拼装式不锈钢水箱，中继水箱，变频水泵，中档卫生洁具及配套五金件⑵消防工程；双头消火栓箱，湿式报警，消防泵，中继水箱⑶煤气：煤气表房⑷变配电：变压器，高压柜（进口），低压柜，二路供电⑸应急发电机：合资品牌应急柴油发电机组，切换柜⑹电气工程：配电箱，配电柜⑺空调通风：国产冷水机组，冷冻泵，冷冻冷却水循环泵，冷却塔，热交换器，变风量空调箱，四管制风机盘管，四管制供回水系统，送排风机组，新风机组⑻消防报警：感烟探测器，楼层显示器，联动控制器，控制模块⑼安防系统：监控主机，监视器，采集点⑽广播系统：音源设备，功率放大器，扬声器，广播接线箱⑾卫星天线及有线电视：接收器，放大器，分配器，分支器，楼层接线箱⑿自动扶梯：国产⒀车库管理系统：感应线圈，收费闸机，电脑管理系统58 XX花园酒店配套临街商建写字楼造价估算序号工程和费用名称特殊说明总价数量单方造价(元)(平方米)(元/平方米)一土建及装饰工程　　　　1主体结构工程　720000080009002地下室装修　008058 3地上建筑1～2层内装饰装修　160000040004004地上建筑3～4层内装饰装修　260000040006505地上建筑外1～2层立面　80000040002006地上建筑外3～4层立面　3200004000807屋面　100000200050　土建及装饰工程费小计　1262000080001578　　　　　　二机电安装工程　　　　1给排水工程　2400008000302消防工程　4800008000603煤气　0400004变配电　4800008000605卫星天线及有线电视　1200008000156安防系统　800004000207广播系统　400004000108程控电话　1200008000159空调送排风　400000400010010自动扶梯　4台400000400010011车库管理　003012商场管理系统　80000400020　机电安装工程费小计　24400008000305　　　　　　三预备费暂不考虑080000　　　　　　　建安工程总费用估算　15060000800018835.3项目投资用款计划5.3.1原XX花园酒店主体项目整体转让投资该项目的历史成本情况为：⑴勘察费用323.4万元；⑵58 建设工程设计费用为268万元；⑶建设工程监理费用为60万元；⑷建设工程的施工费用为7549.72万元；⑸电梯11部计936．3万元；⑹土地费用：833.7万元；⑺基坑支护费用：212万元⑻检测费：60万元；⑼间接费：200万元。原XX花园酒店主体项目整体转让投资额总计为：10443万元。5.3.2部分投资项目投资额为16110万元。其中：酒店装饰装修13529万元，新建临街商建写字楼1506万元，建设期利息1075万元。5.3.3项目投资用款计划根据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发【2009】27号文）的要求：本项目的最低资本金比例为投资额的30%，即（10443+13529+1506）×30%=7644万元。资本金外的17834万元拟在二年建设期全部向银行申请贷款，每年贷8917万元。待项目在建成营业后，分六年归还，按等额本息偿还。年利率为5.94%，月利率为4.95‰。若利润不够支付，可在年末以5.31%的年利率借短期借款，在第二年偿还。营业时，流动资金400万为自有资金，六年后收回。6.可行性数据预测和选定58 本报告使用的基础数据和基本条件是根据国内同类宾馆的实际经营情况,在分析市场前提的基础上,结合本项目的具体情况而预测选定的.6.1年营业收入的测算标准6.1.1年客房收入房间平均单价:530元/日·间,入住率65.12%收入计算公式（1）房费收入：418×365×530×65.12%=5266万元（2）服务费收入：5266×15％＝790万元（3）客房收入：6056万元6.1.2年餐饮收入该收入一般占客房收入的73%左右。收入计算公式:6056×73%=4421万元6.1.3年购物中心收入其服务对象为住店客人和非住店客人，其收入占客房收入的9%左右。收入计算公式：6056×9%=545万元6.1.4年临街商建写字楼租金收入商场写字楼出租收入，按投资额的10%计取。收入计算公式：（1581.3+873.85）×10%=246万元6.1.5其他服务收入本项目以提供洗浴、KTV、旅游服务、票务服务、电讯、高科、翻译、洗衣及会议厅、旅游车出租等服务作为其它服务收入。该收入一般占客房收入的29%左右。58 收入计算公式：6056×29%=1756万元6.1.6年营业总收入总计:13024万元6.2年营业成本的测算标准6.2.1客房营业成本按其收入的6%测算客房营业成本=6056×6%=363万元6.2.2餐饮营业成本按其收入的40%测算餐饮营业成本=4421×40%=1768万元6.2.3购物中心营业成本按其收入的80%测算购物中心营业成本=545×80%=436万元6.2.4临街商建写字楼出租营业成本按其收入的3%测算临街商建写字楼出租营业成本=246×3%=7万元6.2.5其他服务营业成本按其收入的40%测算其他服务营业成本=1756×40%=702万元6.2.6年营业成本总计3276万元6.3年营业费用的测算标准6.3.1年人员编制及工资福利:人员按每间客房0.8人配备,大酒店员工为:334人,平均每人每月按2000元的工资福利标准发放。年支出工资福利=334×2000×12=802万元6.3.2年广告推销费(含交际费):按营业总收入的0.8%计算。年广告推销费(含交际费)=13024×0.8%=104万6.3.3年水电煤气费:按100万元考虑。6.3.4年维修保养费:营业期第一至第三年按营业总收入0.558 %计算,第四年起按1.5%计算。第一～三年的年维修保养费=13024×0.5%=65万第四年起的年维修保养费=13024×1.5%=195万6.3.5年经营管理费：按营业总收入3.5%计算，即年经营管理费=13024×3.5%=456万6.3.6年营业费用总计：第一～三年的年营业费用总计=1527万第四年起的年营业费用总计=1657万6.4土地使用费和税项6.4.1土地使用费：由于土地属于出让性质,在土地使用期限40年内可以免缴土地使用费。6.4.2税项营业税:暂按6%税率缴交;企业所得税：按25%缴交。6.5固定资产折旧和投资本息的偿还6.5.1该固定资产总额26553万元.其中:自有资金7644万元，贷款17834万元，建设期利息1075万元，按20年平均折旧，不留残值，每年折旧1328万元。6.5.2建设期利息计入基建工程成本。第一年贷款利息=（0+8917÷2）×5.94%≈265万元第二年贷款利息=〔（8917+265）+8917÷2〕×5.94%≈810万元建设期贷款利息总计=265+810=1075万元第三年应计利息=（17834+1075）×5.94%≈1123万元58 计算项目建成运营后的六年应偿还的等额本息。项目本付息表序号名称123456781年初累计借款（万）0918218909161971332410280705636402本年新增借款（万）891789170000003本年应计利息（万）11239627916114192164本年应还本息（万）2658103835383538353835383538354.1本年应还利息（万）11239627916114192164.2本年应还本金（万）2712287330443224341636196.6总成本费用表序号名称123456781年营业成本（万）003276327632763276327632762年营业费用（万）001527152715271627162716273年折旧费（万）001328132813281328132813284长期借款利息（万）0011239627916114192165总成本费用（万）　　72547093692268426650644758 6.7项目损益表序号费用名称123456781年营业收入（万）001302413024130241302413024130242税项（万）007817817817817817813总成本（万）007254709369226842665064474利润总额（万）004989515053215401559357965所得税（万）001247128713301350139814496税后利润（万）003741386239904050419443477盈余公积（万）003743863994054194358未分配利润（万）001384154517161896208822919应付利润（万）00198319311875174916871621注：未分配利润=本年应还本金-年折旧费；应付利润=税后利润-未分配利润-盈余公积金58 6.8项目全部资金现金流量表序号名称123456781现金流入001302413024130241302413024320161.1年营业收入001302413024130241302413024130241.2回收流动资金00000004001.3回收固定资产余额0000000185922现金流出764401106610706107491089910947109982.1自有资金7644　　　　　　　2.2年营业成本003276327632763276327632762.3年营业费用001527152715271657165716572.4偿还借款003835383538353835383538352.5流动资金投资00400000002.6税项007817817817817817812.7所得税001247128713301350139814493净现金流量-76440195823182275212520772101858 4累计净现金流量-7644-7644-5686-3368-109310323109241275折现系数ic=8%0.92590.85730.79380.7350.68060.63020.58350.54036折现净现金流量-7078015541704154813391212113567累计折现净现金流量-7078-6553-4514-2475-7446501814130366.9项目全部投资现金流量延长表序号名称123456781现金流入001302413024130241302413024320162现金流出764401106610706107491089910947109983净现金流量-7644019582318227521252077210184折现系数ic=20%0.83330.69440.57870.48230.40190.33490.27910.23255折现净现金流量-637001133111891471258048876累计折现净现金流量-6566-6370-5237-4119-3204-2493-1913297458 7折现系数ic=35%0.74070.54870.40640.30110.2230.16520.12240.09068折现净现金流量-5662079669850735125419049累计折现净现金流量-6061-5662-4866-4168-3661-3310-3056-11516.10资金来源与运用表序号费用名称123456781资金来源16826922767176478664967296921261161.1利润总额004989515053215401559357961.2折旧费001328132813281328132813281.3贷款（含建设期利息）91829227　　　　　　1.4自有资金7644　400　　　　　1.5回收固定资产余值　　　　　　　185921.6回收流动资金　　　　　　　4002资金运用1682692276342609162496323650166892.1固定资产投资168269227　　　　　　58 2.2流动资金投资　　400　　　　　2.3所得税001247128713301350139814492.4应付利润001983193118751749168716212.5借款还本　　2712287330443224341636193盈余资金00375387400406420194274累计盈余00375762116215681988214156.11资产负债表序号费用名称123456781资产16826168712601024659237312280921901400001.1流动资产总额　　785762116215681988214151.1.1流动资产　　400　　　　　1.1.2累计盈余资金00385762116215681988214151.2在建工程168269227　　　　　　58 1.3固定资产原值值　76442522523897225692124119913185852负债与所有者权益16826168712601024659237312280921901400002.1负债918292271619713324102807056364002.1.1贷款负债918292271619713324102807056364002.2所有者权益76447644981311335134511575318261400002.2.1资本金764476448044764476447644764476442.2.2累计盈余公积金00385762116215681988214152.2.3累计未分配利润001384292946456541862910941　资产负债率55%55%62%54%43%31%17%0%注：1、计算期最后一年的累计盈余公积金应从资金来源与运用表的数据中扣去其中的回收固定资产余值及自有流动资金；2、固定资产原值指运营期逐年从固定资产投资中扣除折旧费后的固定资产余值。58 7.项目经济效益研究和评价7.1项目盈利能力分析7.1.1全部资金静态投资回收期：因为：NPV5=-1093万元，NPV6=2125万元所以：静态投资回收期=（6-1）+∣-1093∣÷2125≈5.51年＜8年7.1.2全部资金的动态投资回收期：因为：FNPV5=-744万元，FNPV6=1339万元所以：动态投资回收期=（6-1）+∣-744∣÷1339≈5.56年＜8年7.1.3项目净现值：13036万元>0。7.1.4内部收益率（全部资金）：由项目全部投资现金流量延长表可知：i1=20%时，FNPV1=2974i2=35%时，FNPV2=-1151可以采用插值法计算项目的内部收益率FIRR。即：FIRR=i1+（i2-i1）×﹝FNPV1÷(∣FNPV1∣+∣FNPV2∣)﹞=20%+(35%-20%)×2974÷4125=30.8%﹥收益率8%。7.1.5投资利润率：由损益表可知：投资利润率=年平均利润总额÷项目投资总额=[（4989+5150+5321+5401+5593+5796）÷6]÷(26553+400)×100%=19.9%7.2项目偿还能力分析7.2.1资产负债率58 根据资产负债表可得，资产负债率最大的年份为建设期第二年，其余年份的资产负债率变得越来越小，该项目的还款能力强。7.3项目生存能力分析根据资金来源与运用表可知，该项目在整个运营期间的盈余资金均为正值，有较大的净现金流量，说明该项目自身资金平衡的能力大，项目生存能力强。7.4影响项目的不确定性因素分析全国五星级酒店平均营业收入构成为：房费收入占47.14%，餐饮占34.52%，购物占4.44%，其他服务占13.9%。以此可以判定房费收入是影响酒店营业收入的主因，而房费收入又主要由客房价决定，故选择客房价作为变量来进行项目的不确定性分析。当客房价下降10%，即477元/天·间时,各种经济数据表为：总成本费用表（万）（当房价下调10%时）名称12345678年营业成本（万）00295029502950295029502950年营业费用（万）00146514651465158315831583年折旧费（万）00132813281328132813281328长期借款利息（万）001123962791611419216总成本费用（万）0068666705653464726280607758 58 项目损益表（当房价下调10%时）序号费用名称123456781年营业收入（万）001174511745117451174511745117452税项（万）007057057057057057053总成本（万）006866670565346472628060774利润总额（万）004174433545064568476049635所得税（万）001044108411271142119012416税后利润（万）003131325133803426357037227盈余公积（万）003133253383433573728应付利润（万）001434138113261188112510599未分配利润（万）0013841545171618962088229158 现金流量表（当房价下调10%时）序号名称123456781现金流入001174511745117451174511745307371.1年营业收入001174511745117451174511745117451.2回收流动资金00000004001.3回收固定资产余额0000000185922现金流出764401039910039100821021510263103142.1自有资金7644　　　　　　　2.2年营业成本002950295029502950295029502.3年营业费用001465146514651583158315832.4偿还借款003835383538353835383538352.5流动资金投资00400000002.6税项007057057057057057052.7所得税001044108411271142119012413净现金流量-7644013461706166315301482204234累计净现金流量-7644-7644-6298-4591-2928-139884205085折现系数ic=8%0.92590.85730.79380.7350.68060.63020.58350.540358 6折现净现金流量-70780106912541132964865110357累计折现净现金流量-7295-7078-6009-4755-3623-2658-17939241现金流量延长表（当房价下调10%时）序号名称123456781现金流入001174511745117451174511745307372现金流出764401039910039100821021510263103143净现金流量-7644013461706166315301482204234折现系数ic=20%0.83330.69440.57870.48230.40190.33490.27910.23255折现净现金流量-6370077982366851241447486累计折现净现金流量-6370-6370-5591-4768-4100-3587-317415757折现系数ic=30%0.76920.59170.45520.35010.26930.20720.15940.12268折现净现金流量-5880061359744831723625049累计折现净现金流量-5880-5880-5267-4670-4222-3905-3669-116558 58 7.4.1全部资金静态投资回收期：因为：NPV6=-1398万元，NPV7=1482万元所以：静态投资回收期=（7-1）+∣-1398∣÷1482≈6.94年＜8年7.4.2全部资金的动态投资回收期：因为：FNPV7=-1793万元，FNPV8=11035万元所以：动态投资回收期=（8-1）+∣-1793∣÷11035≈7.16年＜8年7.4.3项目净现值：9241万元>0。7.4.4内部收益率（全部资金）：由项目全部投资现金流量延长表可知：i1=20%时，FNPV1=1575i2=30%时，FNPV2=-1165可以采用插值法计算项目的内部收益率FIRR。即：FIRR=i1+（i2-i1）×﹝FNPV1÷(∣FNPV1∣+∣FNPV2∣)﹞=20%+(30%-20%)×1575÷2740=25.7%﹥收益率8%。7.4.5投资利润率：由损益表可知：投资利润率=年平均利润总额÷项目投资总额=[（4174+4335+4506+4568+4760+4963）÷6]÷(26553+400)×100%=16.9%由以上数据可知，在客房价下浮10%的情况下，项目仍可行，可见项目投资安全边际是较高的。58 8.项目的其他风险及对策8.1市场风险：XX经济、社会、旅游业的发展为项目的实施带来了可进入性的良好发展前景（参见第二节、第三节）长久的高端消费人群的定位和市场饱和度是项目市场的主要风险。对策：在做好市场供求预测，竞争力分析，市场细分，定位及营销策略的基础上，提高五星级的衍生效益，选择合理的经营模式（附：五星级酒店投资效益及模式选择）来提高抵御市场风险能力。XX花园酒店的投资效益及投资方式8.1.1投资效益的六个来源酒店主要提供客房和餐饮服务，但是投资五星级酒店的收益来源，并不单纯地由酒店服务的主体——客房和餐饮、会务等构成。其效益的来源是非常多样化的。主要有以下几个方面1）酒店自身的营运收入按照一般说法，在正常房价下（千分之一定价法），酒店盈亏平衡点的入住率大约在60％左右，平衡点可以依据管理水平而浮动。但是实际上这个数字可能不准确。重庆的五星级酒店在2002年底房价曾跌破400元。拥有顶级品牌的重庆希尔顿酒店标准间房价仅398元，而希尔顿酒店的主管表示实行这一房价下酒店并不会亏，因为常住客户的房价比这还要低（常住客户的房价水平至少在赢利水平点上）。而更有业内人士称五星级酒店单间客房的每日经营成本仅100多元。58 2）五星级品牌效应，带来衍生性收益。在任何一个二线城市，五星级酒店都是一个知名度极高的品牌，这种知名度可以带来各种衍生性收益。比如当五星级酒店试图以其品牌进入经济型酒店市场时，它的市场推广和营销活动的成本，建立品牌形象的成本，要远远低于一般酒店。可以迅速地获得市场认可。l酒店采购中的高折扣一般来说，高星级酒店的房间数量都比较多，对于酒店日常运营中的易耗品需求数量大，在采购中可以获得最高的折扣，从而使得其在许多方面的运营成本，按照单间客房计算，甚至低于三星级酒店。l向上、下游产业扩展，形成产业集群向上可以发展酒店易耗品制造业，向下，可以向旅游业、餐饮业、娱乐广告业发展……形成产业集群。l管理扩张，向饭店管理集团发展五星级酒店的运营管理，具有明显的市场领先性和示范性，所以在向饭店管理集团方向发展方面，五星级酒店有着无可比拟的先天优势。通过管理其他酒店，可以获得丰厚的管理收入，并且进一步提升酒店品牌和形象。l土地储备的升值效益五星级酒店一般除主要客房建筑外，还拥有众多的附属设施，从而占地面积很大。在中国经济快速增长的这个时期，土地价值也在快速攀升。五星级酒店可以在土地价值的升值中获得巨大收益。这也是目前许多地区五星级酒店投资商瞄准的主要收益点之一。58 8.1.2投资和管理酒店的六种模式从投资和管理的运营角度，目前，在国内外投资和管理五星级酒店主要有六种模式：1）模式一：投资者自己经营、管理酒店，不与其他酒店产生关系饭店投资者不同任何外部公司产生任何关系，采用自己经营、管理的方式运营饭店，也就是选择作为单体饭店(IndependentHotel)存在这种单体饭店的经营模式在我国最为常见，目前大量的国有饭店都采用了这种方式。这种模式的优点在于饭店投资者可以从所有权、管理权、营销权等各个方面对饭店进行严格的控制，如果饭店投资者有良好的管理团队、知名度很高的品牌形象及完善的营销系统渠道，饭店可以获得良好的发展，并且，这种模式可以使饭店投资者得到饭店经营所产生的所有利润。这种模式的缺点在于这种单体饭店无法获得通过网络化经营实现的规模经济，在提高品牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难。在国外，随着各种形式的饭店集团的发展，大型饭店集团凭借其强大的品牌及营销优势对单体饭店施加了巨大的压力，大量单体饭店纷纷加入某个饭店集团的系统。在欧美等饭店业发达的国家，单体饭店在饭店业中的比重不断降低。2）模式二：投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联盟团体来获得一些支持58 饭店完全由投资者来进行管理和经营，但通过加入一个或几个饭店联盟获得营销和预订方面的支持。这种情况在国内比较少见。目前国内虽然也有一些联盟性组织，但尚无法对酒店的运营带来实质性效益。国外的一些饭店在完全由投资者经营和管理的同时，会选择加入诸如世界一流饭店组织(LeadingHotelsofTheWorld)、世界小型豪华饭店组织(SmallLuxuryHotelsoftheWorldLtd.)等饭店联盟的方式获得营销方面的支持。这种模式的优点在于选择加入饭店联盟所支付的费用要远远小于加入某个特许经营联号系统，而且饭店自身的品牌不必发生改变，可以保持相当的独立性。但是由于饭店联盟不像饭店联号那样给饭店全面的营销支持，饭店自身营销能力的强弱和品牌知名度的高低成为了选择这种模式的饭店成功与否的关键因素。此外，如果自身没有一个良好的管理队伍的话，这类饭店的发展会受到很大的限制。1）模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理投资者选择由独立的饭店管理公司或联号管理公司管理饭店，再加入饭店联盟在饭店投资者没有饭店业管理经验的情况下，选择专业的管理公司管理饭店成为一种较好的选择。这种模式的优点在于，如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其他资源储备，那么专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。这种模式的缺点58 在于投资者必须将饭店的管理权让渡给饭店管理公司，对饭店经营管理的控制大大降低。而且，聘请专业的饭店管理公司往往需要支付高昂的管理费用和人员开支，使饭店的经营利润受到侵蚀。此时，管理公司的选择和管理合同的谈判变得十分重要。选择了饭店管理公司以后，投资者面临的一个问题是如何扩大饭店自身的影响，增强营销能力。这种情况下可以选择加入饭店联盟的方式参与到更大范围内的促销、常客优惠计划、信用卡优惠折扣等活动中吸引到更多的客源。1）模式四：投资者自己经营管理饭店，但是通过特许经营等方式，加入一个更大的酒店品牌集团。饭店投资者可以成为某一个饭店联号的特许经营受许方，使用其品牌，但由自己经营管理饭店一些饭店在长期的发展过程中积累了丰富的管理经验，对客服务已经达到了很高的水平，但是由于品牌的知名度较低，限制了饭店客源的进一步扩大。这种模式的优点在于可以利用具有知名酒店品牌在整个市场上的广泛影响力提高自己的销售能力。一般来说，这种饭店由于没有将管理权让渡给外部的管理公司，投资者对饭店仍可以实施严格的控制，让渡出去的仅仅是饭店的营销权，所给付的也仅仅是与饭店客房数量比例关系固定的特许经营费用，不会随饭店经营状况的变化而变化。对于管理水平很高的饭店来说，这种模式是迅速扩大自身影响的一种有效方式。这种模式的缺点在于酒店的未来发展，要受到品牌的限制。2）模式五：委托管理＋特许经营的双重运作58 饭店的投资者可以通过某种一揽子协议，或者在和某个饭店联号签订管理合同的同时又和这家饭店联号签订一份特许经营协议，即：一家饭店可以同时接受一家饭店联号提供的两类不同的服务——管理服务和品牌及相关营销服务目前，诸如希尔顿、喜来登等大型的饭店公司既可以向饭店投资者提供饭店管理服务，同时又可以向饭店投资者提供饭店品牌特许经营服务。各个不同的饭店公司所提供服务的功能、特色、费用是各不相同的，在这种情况下，一些饭店投资者往往选择最有利于自身的组合方式，由不同的饭店管理公司分别提供不同的管理服务和品牌许可服务。但是，一般而言，饭店的投资者在选择饭店品牌和饭店管理公司的时候，最好能选择同一家饭店公司。在饭店业的实践中，投资者可以和饭店公司签订两份合同，也可以和饭店公司签订一份总括性的管理合同，特许经营的相关内容同时包含在管理合同中，也就是通过一个一揽子的管理合同同时得到一家饭店公司能提供的两类服务。1）模式六：让委托管理方成为酒店的股东，带资管理选择带资管理合同，饭店管理公司参股饭店，成为联合投资者。一些饭店管理公司在和饭店业主签订管理合同的同时购买饭店的部分股权。这种方式的优点在于将管理公司和饭店捆绑到一起，防止饭店管理公司做出不利于业主的决策。同时，饭店管理公司可以在饭店的战略计划制定过程中起关键作用，减少战略决策失误而给业主和管理方带来损失的可能性。虽然目前进入中国市场的国外饭店集团大都只是单纯提供管理服务，不介入饭店的产权投资，但是也有一些饭店公司在提供饭店管理合同的同时通过参与股权投资的方式加强对被托管饭店的控制能力。58 根据锦纶煤电公司无专业酒店管理队伍和酒店品牌及营销不存在优势，选择模式四和模式六工作对此项目的经验管理决策应是良好的方案选择，方案选择比较可以通过商业谈判来达到预期经营目标和责权利划分。8.2技术可行性风险：项目前期主体已通过省相关部门验收规避了前期建设及地质、安全等风险，通过确定的方案标准，技术上是完全可行的。8.3经济可行性风险：（参见经济效益评价）及财务风险评估，该项目经济上具有可行性。8.4社会风险：面临的社会风险主要有省管县后，对XX城市中心地位的冲击及沪昆高快线交通绕行都会给城市人群带来一定流失，但毕、水、兴高速公路网的形成又将填补铁路交通带来的缺失，公路网形成使市、县空间及时间的最小化；又给城市之间的资源共享带来了发展空间，人员的流动性增加，应该能弥补带来的影响。8.5环境风险：本项目的环境风险主要来源于水钢焦化厂的空气污染。对策主要是依靠当地政府部门的监管及责令搬迁等政府行为来化解环境风险9.可行性结论58 通过上述综合分析，“XX花园酒店开发项目”的经营前景可观，其原因如下：其一：XX是国家确定的“攀西—XX资源综合开发区”，是吉林省委、省政府确定的“一圈二区一带”区域经济发展布局中“毕（节）水（城）兴（义）经济带”的重要组成部分。在新一届市委、市政府领导下，在以三个代表理论思想的指导下，解放思想，近年来用超乎寻常的力度、速度对城市综合环境进行强有力地改造与调整，着力打造城市品牌，使城市形象得到了极大与全面的提升，招商引资项目逐年增长。前来XX投资、经商、考察、旅游、访问的客商、友人、不管是在层次上，水准上，还是数量上都达到了空前规模。特别是国内及国际上的大财团、企业集团都纷纷入驻XX，这无形对酒店业的接待档次提出了更新、更高的要求，而目前XX现有的几家“三星级”或相当于“四星级”的酒店却难已满足XX发展的需求，建设高星级酒店“五星级酒店”已是XX经济发展的必然结果。“XX花园酒店开发项目”在这个时间投资兴建，应算是占有“天时”。其二：XX目前现有几家三星级酒店都是一九九六年至二00七年建成并开业的，其市场定位都在三星级酒店层面上，而“XX花园酒店”从立项时就把自己定位在最高规格的接待上，在规划、设计、装饰、经营方面，于前期就严格按“国家五星级旅游酒店”的考评要求进行实施，从而在设备上、经营理念上、管理软件上、市场切入点上，可完全达到“五星级旅游酒店”的要求，再加上其良好的区域优势、空间规模、外部环境，这些都不管是老酒店还是今后58 规划中的酒店所不能比拟的，其商业：紧临钟山大道花园路、中山东路交汇口，周边分布各类大小商店、商场，商业氛围浓厚，人流量大。交通可直达火车站、客运站和市内各主要地点。休闲娱乐：紧临风池湖。也可以说占上了“地利”。其三：我锦纶煤电集团公司在XX数十几年的经营中，已形成了自己独特的企业文化及企业品牌，又有广泛的客源群体，丰富的市场运作及经营管理经验，再加上上级领导的关心，社会各界的支持、自身良好的社会信誉度，应该说是“人和”。其四：经济效益预测预计酒店客房数量在418间左右，预计新酒店按目前同类酒店的综合开房率65.12%计算。酒店开业当年加上餐饮、购物、其他服务全年总营业收入预计应在13024万元。目前XX尚未有五星级酒店,凭借高星级酒店的市场定位、合理的价格、与其独特的庭院环境、良好的服务,加之投资方锦纶煤电集团多年来在社会的品牌效应、信誉程度、精湛的管理水准、政府的大力支持,其效益则远远在预测之上。综上数据反映XX的酒店业孕育着广宽的发展空间,前景看好。本可行性研究报告是经过认真科学的分析，广泛的市场调查，严谨的财务评估，结合“XX花园酒店开发项目”独特的地理位置，必将会给酒店带来可观的社会效益与经济效益，以此认为“XX花园酒店开发项目”项目是可行的。58'