商贸物流园工程可行性研究报告 119页

'商贸物流园工程可行性研究报告6 目录一、总论11.1项目名称及建设单位11.1.1项目名称11.1.2建设单位及基本情况11.2项目编制依据及研究内容21.2.1编制依据21.2.2可行性研究报告研究内容31.3可行性研研究报告主要结论31.3.1项目建设是必要的31.3.2项目的建设是可行的31.3.3项目建设的主要内容41.3.4项目拟建地点51.3.5项目总投资51.3.6工程建设进度51.3.7技术经济指标51.3.7建议6二、项目建设背景及建设必要性82.1项目建设背景82.1.1国内外物流发展情况82.1.2国家政策背景92.1.3省、市规划背景102.1.4萧县基本情况及项目的提出122.2项目建设必要性14三、需求分析及建设规模173.1需求分析173.1.1物流业发展基础产业分析173.1.2电子商务产业分析233.1.3项目切入点分析253.2项目定位分析283.2.1客群定位283.2.2功能定位293.3建设规模确定303.3.1物流部分313.3.2电子商务部分313.3.3配套部分32四、项目选址及建设条件336 4.1项目选址334.2项目建设条件344.2.1自然条件344.2.2基础配套设施条件364.2.3社会经济条件37五、工程建设初步方案395.1项目建设指导思想395.2项目建设基本原则395.3设计依据405.4主要建设内容415.5总平面布置425.5.1布局原则425.5.2总平面布局方案425.6建筑设计445.7结构设计475.8工艺装备495.9室外工程505.10公用工程515.11主要技术指标58六、环境影响评价606.1采用的环保标准606.2环境影响分析616.2.1施工期环境影响分析616.2.2营运期环境影响分析636.3污染控制对策与措施656.4环评结论65七、水土保持667.1编制依据667.2水土流失预测677.3水土流失防治方案676 7.3.1方案目标677.3.2水土流失防治措施687.3.3实施计划69八、劳动保护与工业卫生708.1运营期劳动保护708.1.1危害因素及危害程度分析708.1.2安全措施718.2建设期劳动保护738.3工业卫生73九、节能749.1节能分析依据749.2节能措施749.2.1建筑节能设计759.2.2电气节能设计769.2.3给排水节能设计76十、组织结构与人力资源配置7810.1组织结构7810.2人力资源配置8010.2.1配置原则8010.2.2人力资源配置8110.2.3员工的招聘8110.2.4人员培训82十一、项目组织、进度及招投标8311.1项目管理8311.2建设进度计划8311.3招投标方案85十二、项目投资估算及资金筹措8712.1投资估算8712.1.1编制依据8712.1.2工程投资8712.2资金筹措91十三、财务评价9313.1评价原则及范围936 13.2基础数据9313.2.1财务评价9313.2.2税费9313.2.3计算期与生产负荷9413.2.4财务基准收益率设定9413.3成本费用估算9413.3.1燃料动力费9413.3.2工资及福利费用9413.3.3摊销及折旧费用9513.3.4年修理费用9513.3.5财务费用9513.3.6其它费用9613.3.7营业总成本费用9613.4营运收入、税金及附加估算9613.4.1营运收入9613.4.2税金及附加估算9613.5财务效益测算9713.5.1利润估算及分配9713.5.2财务获利能力分析9713.6财务清偿能力分析9713.6.1偿还资金来源9713.6.2借款偿还期9713.7不确定性分析9813.7.1盈亏平衡点计算9813.7.2敏感性分析9813.8财务分析结论99十四、项目社会评价10014.1社会影响分析10014.2项目互适性分析10214.2.1不同利益群体与项目10214.2.2各类组织与项目10214.2.3经济社会与项目103十五、风险分析10415.1主要风险因素的识别10415.2风险程度分析10415.3防范和降低风险措施1056 十六、结论与建议10716.1结论意见10716.2存在问题和建议107附件：1.XX国际商贸物流园工程项目建议书批复2.XX国际商贸物流园工程选址意见书3.XX国际商贸物流园工程土地预审意见4.XX国际商贸物流园工程环评批复5.XX国际商贸物流园工程水保方案批复6.XX国际商贸物流园工程资金来源审查意见6 一、总论1.1项目名称及建设单位1.1.1项目名称XX国际商贸物流园工程1.1.2建设单位及基本情况本项目建设单位为：XX省XX物流有限公司项目负责人：XX省XX物流有限公司是浙江XX物流投资集团有限公司的全资子公司，而浙江XX物流投资集团有限公司是浙江XX集团公司下属企业，成立于2010年7月14日，注册资金10000万元，经营范围包括实业投资、投资咨询服务，目前主要的业务有BT项目与大型物流项目。XX集团始创于1996年，为浙江省温岭市物流协会会长单位,目前公司主要经营范围涉及现代物流、投资、典当、工程咨询、成品油销售等领域的多元化企业。在物流行业，公司积累了丰富的运营经验。集团旗下浙江XX物流有限公司已有20多年的经营历史，“XX物流”专注于社会化物流领域,是集企业物流策划、企业货运总包、国内零担快运、货物信息发布、网上货运交易、车辆卫星定位、外来货物配送等多项物流服务于一体的综合性现代物流企业，是业内有较大影响力的物流企业集团之一。法定代表人：庄国平公司注册地址：萧县龙城镇淮海路北侧工行五楼6 邮编：电话：传真：1.2项目编制依据及研究内容1.2.1编制依据1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》2、《关于促进我国现代物流业发展的意见》（国家发展改革委发改运行[2004]1617号）；3、《物流业调整和振兴规划》（国发[2009]8号）；4、《物流业发展中长期规划(2014-2020年)》（国发[2014]42号）；5、《XX省现代物流业发展规划》；6、《关于促进宿州市现代服务业发展的实施意见》（宿政发［2007］19号）7、《萧县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；8、《萧县县城总体规划》（2011-2030）；9、《萧县统计年鉴》（2013年）；10、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；11、XX省XX物流有限公司委托编制本项目可行性研究报告协议书。1.2.2可行性研究报告研究内容本报告根据业主的委托，首先调查了建设区域的经济发展情况和现有6 物流基础设施现状，然后分析了存在的问题，提出了解决区域物流效率的方案。在此基础上本工程可行性研究报告分别对以下内容进行了研究：1、本项目所涉及的建设背景和项目建设的必要性；2、物流需求量预测和建设规模确定；3、工程建设方案；4、环境评价和水土保持分析；5、节能评价；6、项目建设进度安排、招标方式选择；7、项目投资估算和资金来源分析；8、项目经济效益评价。9、项目社会效益评价。1.3可行性研研究报告主要结论1.3.1项目建设是必要的（1）促进萧县经济发展的需要。（2）优化萧县产业结构的需要。（3）增强县城辐射能力的需要。1.3.2项目的建设是可行的（1）产业基础较好，物流需求突出萧县有丰富的农产品产业基础，特色农产品品种多、产量大，优势突出。有众多大型的农产品交易专业市场，农产品流通量大；萧县农产品加工6 、建材、轻化工、能源等产业发达，优势明显；萧县居民消费升级潜力较大。（2）地理位置优越，配套条件完善本项目位于萧县县城的东大门二庄村附近，S301省道北侧的规划地块内。依据萧县县城总体规划，项目区域西邻中心城区，东接经济开发区，地处物流需求的关键节点。周边配套资源丰富，基础设施完善。（3）符合产业政策，工程方案合规商贸物流园项目符合国家产业政策，当地政府也非常支持。项目投产后，能够充分发挥人力资源优势，调整产业结构，促进企业经济健康、协调、可持续发展。工程设计中严格按照国家有关规范标准执行，充分考虑节能、节水、环保、安全等设计。（4）建设资金落实，经济效益显著项目开发商技术力量较强，管理经验丰富，具有雄厚的经济实力和良好的信誉，建设条件良好，本项目所需自筹资金，该公司有足够能力筹措。项目建成后，经济效益显著。1.3.3项目建设的主要内容项目规划总用地140680平方米（合211亩），规划总建筑面积147751平方米，建设集物流仓储、配送、总部办公、O2O商品经营展示、电商培训服务，以及配套商住等为一体的物流园。其中物流用地121亩，建筑面积54319平方米，含物流仓储用房面积45953平方米，配套后勤用房面积7030平方米，加油站面积1336平方米，另建物资堆场33334平方米。商业用地40亩，建筑面积46019平方米，含商贸物流总部办公面积7375平方米，O2O6 商品经营展示区面积37644平方米，电商培训中心面积1000平方米。商住用地50亩，建筑面积47413平方米。1.3.4项目拟建地点宿州市萧县二庄村附近，S301省道北侧的规划地块内。1.3.5项目总投资本项目总投资由建设投资、建设期利息和流动资金组成，项目建设投资为40482万元，建设期利息为2330万元，流动资金为171万元，项目总投资估算为42983万元。1.3.6工程建设进度项目实施计划从2014年11月开始，至2017年12月完工。1.3.7技术经济指标本项目的主要经济指标见表1-2：6 表1-2主要技术经济指标序号项目名称单位数量备注一用地面积规划总用地面积亩211二建设规模建筑面积平方米147751三项目内容物流用房建筑面积平方米54319电商用房建筑面积平方米46019商住用房建筑面积平方米47413四公用动力消耗量年耗电量×104Kwh　　893年耗水量万吨20含房产五项目定员人40六项目总投资万元429831其中：固定资产投资万元42812流动资金万元1712资金筹措其中：建设单位自筹万元22983银行贷款万元20000七主要经济评价指标1全部投资内部收益率％8.25税后2项目建设期年43贷款偿还期年4.32含建设期4投资回收期年10.56税后含建设期八盈亏平衡点(BEP)％78.971.3.7建议（1）该项目的建设不仅是必要的也是可行的，建议各级政府和部门通力配合，给予支持，使项目能早日建成。6 （2）建议建设单位在下一阶段的设计、设备采购等关键环节，可采用邀请招标的方式，通过多家方案的比选，择优选择中标方案及单位。6 二、项目建设背景及建设必要性2.1项目建设背景2.1.1国内外物流发展情况随着经济全球化和信息技术的迅速发展，企业生产资料的获取与产品营销范围日趋扩大，社会生产、物资流通、商品交易及其管理方式正在并将继续发生深刻的变革。与此相适应，被普遍认为企业在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”的现代物流业正在世界范围内广泛兴起。目前国际上普遍认为，物流业的发达程度和水平高低是一个国家现代化程度和综合国力的重要标志之一，现代物流已经成为发达国家最具普遍影响力的经济基础和“朝阳产业”。美、日、欧等发达国家和地区已经形成了由完善的物流基础设施、高效的物流信息平台和比较发达的第三方物流企业组成的社会化物流服务体系。全社会物流成本占GDP的比重已经降到9％左右，依靠现代物流所节省的社会经济运行成本、增加的社会经济效益极为可观。其中美国物流产业的规模在2011年达到了1.28多万亿美元，物流支出占GDP的比重从1985年的12.3％下降到2011年的8.5％；日本近20年来物流产业每增长2.6个百分点，经济总量就相应增加1个百分点。而中国全社会物流成本占GDP的比重还很高。据有关部门统计，2013年，全国社会物流成本为10.2万亿元，占GDP的比重为18%左右。因此，与发达国家相比，我们国家降低物流成本的空间非常巨大。若按照2013年的GDP测算，全国物流成本占GDP的比重每降低1个百分点，可净增利润5688亿元；6 受制于各种条件，XX物流成本占GDP的比重相对较高，估计在20%以上，其每降低1个百分点，预计可净增利润190亿元。2.1.2国家政策背景国家十分重视现代物流业的发展。认为加快我国现代物流发展，对于优化资源配置，调整经济结构，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争能力，提高经济运行质量与效益，实现可持续发展战略，推进我国经济体制与经济增长方式的根本性转变，具有非常重要而深远的意义。早在2001年，国家经贸委牵头的六部委就出台了《关于加快我国现代物流发展的若干意见》（国经贸运行[2001]189号）,在认识物流发展意义的基础上，首次提出了物流业发展的指导思想和总体目标，并从市场培育、环境优化、设施建设、国外借鉴、人才培养等方面提出了具体意见。2004年，国家发改委牵头的九部委从行政管理、税收管理、收费管理、通关管理、规划管理、基础工作等方面提出了《关于促进我国现代物流业发展的意见》（发改运行[2004]1617号）。2009年3月，为应对国际金融危机对我国实体经济的冲击，国务院出台《物流业调整和振兴规划》（国发[2009]8号），提出了现代物流业是融合运输业、仓储业、货运代理业和信息业等的复合型服务业，是国民经济的重要组成部分，明确了物流是各产业跟国内外市场相连的重要载体，振兴物流产业已上升到了国家战略高度。2010年10月18日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》正式通过，将发展物流产业链作为国民经济十大支柱产业之一。2014年9月，国务院发布《物流业发展中长期规划(2014—2020年)》，提出6 到2020年，基本建立布局合理、技术先进、便捷高效、绿色环保、安全有序的现代物流服务体系，实施包括物流园区工程在内的12项重点工程。2.1.3省、市规划背景2009年XX省发布的《XX省现代物流业发展规划》提出，到2015年，基本建成与全省国民经济发展相适应的现代物流体系，……全省物流业增加值年均增长14%左右；……全社会物流总费用与全省生产总值比率下降1个百分点；建成功能完善、便捷高效、与长三角对接的现代物流公共信息平台，形成若干具有较高知名度的物流品牌和第三方物流企业，建成一批物流园区，构筑若干全国和区域性物流枢纽。其中规划提出要建设沿淮物流产业带，主要依托和服务于沿淮城市群，包括蚌埠、亳州、阜阳、淮北、宿州5市。建立区域性、面向黄淮海地区的物流集散和分拨、配送中心，发展农产品、纺织服装、化工、食品、医药、日用消费品、农资等物流，形成公路、铁路联运为主、兼有水运的物流体系。提出建设五大特色物流中心。依托当地优势产业，将宿州建成以农副产品及其加工品为特色的物流中心。规划提出大力发展第三方物流，推动重点领域物流发展。实施物流园区建设工程。按照土地利用和城市总体规划，在物流枢纽城市、特色物流中心城市、地区性物流节点城市，规划建设一批用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约的物流园区。依托产业优势和基础，建设产业基地型物流园区；依托大型商贸流通企业和专业批发市场，建设市场流通型物流园区；结合中心城市传统运输、仓储、批发零售业转型提升，建设都市配送型物流园区。省级重点支持30个物流园区发展。《宿州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出，要6 以提高人的生活质量和完善新型工业化服务支撑体系作为两大重点任务，重点推动商贸物流业、金融服务业、旅游休闲业、信息服务业。注重区域物流协调发展，支持各县区围绕交通节点谋划建设一批物流园区，完善区域物流系统，提高重点区域物流组织化水平。积极发展第三方物流，以“引进—配套—壮大”发展模式，培育大型综合性和专业性第三方物流企业。《宿州市人民政府关于加快服务业发展的实施意见》（宿政发[2012]40号）提出，在全市物流企业中推广物流信息化和标准化，在大型工业企业中试点开展供应链管理业务，引进培育大型专业第三方物流企业。统筹布局园区项目，科学规划枢纽节点建设，促进全市物流体系一体化，形成以1个第三方物流基地为核心，市经济开发区、宿马现代产业园区、埇桥区符离镇、灵璧县下楼镇、泗县屏山镇、砀山县开发区、萧县杨楼镇等7大物流园区为节点，萧县、灵璧、泗县、砀山4大县级综合型配送中心以及粮食、建材、煤炭等专业园区为支撑的现代物流网络体系。并同时制订了配套的《宿州市人民政府关于印发促进现代服务业发展若干政策的通知》（宿政发〔2012〕41号），对达到一定规模上的项目或企业予以奖励扶持。此外，根据最近政府有关部门的物流业发展思路，在“十二五”期间及更长的一段时期通过广泛宣传、政策引导、资金扶持、合理规划、优化配臵、整合资源努力提升第三方物流业市场需求全力培育发展第三方物流企业全面推广物流信息化和标准化加快推进核心物流基地的建设,争取到2020年在全市全面推广物流信息化和标准化引进或培育2-3家大型专业第三方物流企业，形成1个第三方物流基地为核心，以市开发区、埇桥区符离镇、灵璧县下楼镇、泗县屏山镇、埇桥区蒿沟镇5大物流园区为节点，6 萧县、灵璧、泗县、砀山4大县级综合型配送中心以及粮食、建材、煤炭等专业园区为支撑的现代物流网络体系。2020年物流业增加值较2011年增长60%以上社会物流成本占GDP比重降低到15%以下。2014年宿州市政府工作报告明确大力发展商贸物流业。加强大型商贸中心、配送中心和综合性商品交易市场建设，……依托交通区位优势，做大做强骨干流通企业，推动营销网、物流网、信息网有机融合，开工建设林安物流，新增限上商贸流通企业40家。积极发展新兴服务业态。加快发展科技、电子商务、总部经济、金融、信息等服务业，鼓励中小流通企业开展网上交易。2.1.4萧县基本情况及项目的提出萧县地处XX省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处。古为萧国，春秋时附属于宋，秦置萧县，隋唐至清至中华人民共和国初期属江苏省徐州，1955年由江苏省划归XX省，沿革至今。萧县总面积1885.3平方公里，大部分为平原，东南部为海拔100-300米的低山矮岭。户籍人口144万，辖18镇5乡257个行政村17个居。改革开放尤其是本世纪以来，萧县社会经济快速发展。2013年全县地区生产总值完成186亿元，实现财政总收入11.7亿元，工业增加值47.6亿元，城镇在岗职工平均工资38800元，农民人均纯收入8063元。经济发展实现了由农业主导型向工业主导型的转变。全市产业结构不断优化，2013年三次产业结构调整为20.8：40.4：30.8。一产方面：萧县是个农业大县，全县农业产品极为丰富，是国家商口品粮基地县、国家优质棉基地县、国家重点肉类生县、是XX6 省水果生产大县，盛产小麦、玉米、棉花、西甜瓜、胡萝卜、大蒜、葡萄、桃杏、石榴、苹果、皖北白山羊、皖北黄牛、三元杂交猪、禽蛋等，近年来，尤其是萧县葡萄酒、黄白桃、胡萝卜、大蒜、白山羊等驰名中外，已有葡萄酒、胡萝卜、水晶梨、大蒜、杂交辣椒种、山羊板皮、猪鬃、板材等打入了国际市场。2013年粮食、果蔬、畜牧、林木四大支柱产业产值和加工产值分别达80亿元、157亿元。市级农业产业化龙头企业57家，实现产值110亿元。连续三年评为“全国生猪调出大县”，首次确定为省“肉羊养殖大县”。二产方面：近年来，农副产品加工、新型建材、轻化工、煤炭等主导产业不断壮大。2012年，四大主导产业实现工业产值131.7亿元，占全部工业总产值的83.4%左右。2013年，全县完成工业总产值216.4亿元，增长27.8%；规模企业176家，其中新增36家，产值超亿元企业46家，超10亿元5家。萧县还是“中国防腐蚀产业第一县”，全县有二级以上资质企业20多家，先后承担了西气东输、三峡电站、杭州湾跨海大桥、大亚湾核电站等国家重点工程的防腐施工任务，并且打入了俄罗斯、哈萨克斯坦、沙特、埃塞俄比亚等20多个国家市场，带动全县从事防腐施工人员20多万人，年产值达60亿元。三产方面：萧县在发展工业经济和农业经济的同时,还着力抓好现代服务业,通过调结构、求创新等多项措施促进第三产业健康发展。在旅游、商贸、金融等方面成效显著。2013年接待国内外游客150万人次，实现旅游总收入12亿元；社会消费品零售总额达57亿元；实现第三产业增加值57亿元。尽管萧县的社会经济发展取得了较为显著的成绩，但在一些领域，也还存在薄弱环节和尚待挖掘的潜力。6 如，三次产业结构尚需优化，第三产业尤其是服务业需要也应该在全县社会经济中发挥更大作用。萧县是农业大县，农产品产量大、产值高；萧县也是个主导产业突出的县级行政区域，原材料和产成品进出量大；随着居民收入的不断增长，居民消费水平日益提高，对各类商品的需求日渐旺盛，特别是随着现代互联网技术的融入，便捷的网上交易的兴起，更是放大了这种需求。这些原材料、产成品、商品等的转运、流动、仓储、配送，迫切需要依托现代物流这一专业化的生产服务业来支撑。目前萧县下属乡镇已规划了部分小型物流项目，但这些物流项目乘级小、规模小、分布散，难以在萧县经济长远发展中担当物流组织重任，发展大型现代物流基地迫在眉睫。2014年萧县政府工作报告中也提出，要“加快发展商贸物流业……整合县内物流公司，规划建设物流市场，着力构建‘功能齐全、分工明确、管理有序’的现代商贸物流体系。”作为拟主要以工业和农业生产资料供应链运作和大宗商品城乡配送作为基本业务，以电子商务总部经济为特色运作模式作为其快速发展的支撑手段，辅助发展大型批发零售商贸专业市场的XX商贸物流园项目就此提出。2.2项目建设必要性（1）项目建设是促进萧县经济发展的需要现代物流经济活动能够有效、及时、准确、快速地把农业生产所需要的机器设备、化肥、农药等各种农业生产资料配送到乡村，把工业生产所需的各种农产品工业原料、各种工业中间产品配送到工厂企业，把终端消费所需的商品配送到消费者手中，成为有效地连接工农业生产和消费的桥梁和纽带。通过发展物流业，提高了6 运输效率，加快商品周转与减少资金占用及其利息支出，可以在相当程度上提高全社会的物流效率，降低物流成本，并从整体上改善国民经济的运行效率。萧县作为国家扶贫县，要实现经济发展的赶超，除了依托现有较为发达的农业和具有一定特色工业产业外，还须依靠发展强大的物流系统来提高效率、降低成本，获取超额收益。依托萧县良好的地理位置优势和产业基础，以平台运营为理念，集聚大宗物资集散、供应商、网商、物流服务商、电子商务服务商等产业资源，打造集仓储配送、交易展示、物流总部办公、信息交流、金融服务等服务于一体的XX商贸物流园项目的建设运营，必将促进萧县的经济发展。（2）项目建设是优化萧县产业结构的需要《萧县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出，到2015年，到2015年，全县生产总值要完成270亿元，三次产业结构要从2010年的29.1：36.6：34.3调整到15：52：33，从总体趋势来看就是大力发展工业和三产服务业。现代物流作为一种生产性服务业，相对于原来那种分散经营、功能单一、技术原始的储运，具有资产结构高度化、技术结构高度化、劳动力高度化等特征。可见发展现代物流业有利于萧县产业结构向高度化方向发展。现代物流业的发展，改善了工业生产的外部环境，有利于吸引外部投资，激励内部投资，为萧县带来商流、资金流、信息流、技术流的集聚，实现工业产业规模的扩大和转型升级；同时，现代物流业的发展，将推动交通运输业、商贸业、金融业、信息业和旅游业等第三产业的发展，这将有助于进一步萧县优化产业结构，加快产业升级。事实上，萧县在“十二五”规划规划纲要中也提出了要“6 提升物流业发展水平。围绕优势产业和支柱产业发展物流业。引进培育现代物流企业，发展第三方物流，培育大型专业第三方物流企业。构建物流信息平台，建设资源共享、统一规范的行业和区域物流公共信息平台”的目标，故本项目的建设也是符合萧县“十二五”发展规划。（3）项目建设是增强县城辐射能力的需要萧县“十二五“规划提出，要把萧县基本建设成为黄淮海地区能源建材轻化工城市、农产品生产基地、商贸物流中心和文化旅游目的地。就城市建设方面，提出要积极实施环凤山发展战略，加快城市扩容步伐，按照东进、西扩、北跨发展思路，科学规划，合理布局，完善功能，提升品位。到“十二五”末，县城建成区达到30平方公里，人口达30万，建设山水城市、园林城市、宜居城市。到2030年，城市人口规模50万人，建设用地规模控制在55平方公里以内。城市发展方向确定为“东进、西优、南限、北跨”，形成“一轴、双区、八组团、多廊道”的城市空间布局结构。要实现这个目标，需要有项目去支撑。本项目拟建在萧县县城东部，属于县城规划区范围；临近S301省道，该道路是萧县未来城市发展的主轴交通路东西向发展轴，是未来城市发展的主要骨架，交通方便，这些为本项目的实施提供了便利条件。而项目建成后，将集聚人流、物流、信息流、资金流，成为华东重要的生产物资储运中心，皖北领先的线上线下商贸平台，萧县最具影响力的网商采购配送中心，从而有利于增强萧县县城的辐射能力，提高萧县的知名度。综上所述，XX商贸物流园项目的建设，有利于优化产业结构，促进经济发展，推进城市建设，增强县城辐射能力，项目的建设是十分必要的。6 三、需求分析及建设规模3.1需求分析3.1.1物流业发展基础产业分析1.农业萧县盛产小麦、玉米、棉花、蔬菜、水果等优质农产品。大部分为平原，东南部为海拔100—300米的低山矮岭，属典型的农业大县。下面以种植、林果业为例作初步分析。（1）种植业近年来，萧县种植业坚持从实际出发，立足优势，面向国内外市场需求，以农产品质量安全为重，以推广新品种、新技术、新成果为手段，加快推进优质农产品区域化布局、专业化生产和产业带建设，基本达到年种植优质小麦100万亩，亩产375公斤，总产2亿公斤；优质棉花25万亩，亩产皮棉70公斤，总产1750万公斤；优质无公害瓜菜30万亩，形成了马井镇成亩韭黄、韭青基地，酒店乡、黄口镇万亩西甜瓜基地，杜楼镇小圩子的1000亩香椿基地，龙城镇帽山5000亩大棚菜基地，孙圩子乡5万亩胡萝卜基地，大屯镇芦笋基地，杨楼镇白蒜基地，沿310、311国道5万亩鲜豌豆荚基地等各具特色的瓜菜基地30多个，总产6亿公斤以上，优质花生、大豆、芝麻、山芋等50万亩；以辣椒制种为主的蔬菜制种近万亩，总产值1亿元左右。萧县尽可能交辣椒种子产量占全国总产量的30%左右，除在国内的广东、广西、海南、北京等省市销售外，还出口朝韩国、美国及东南亚各国等。6 就蔬菜而言，萧县是淮海菜区蔬菜种植大县，蔬菜总产量达到84万吨，总产值7亿元，全县已形成10大特色蔬菜基地（表3-1），蔬菜产业是全县的主导产业之一。2012年蔬菜种植面积42万亩，其中棚式蔬菜面积10万亩，地膜蔬菜面积16万亩、露地蔬菜面积16万亩，蔬菜总产量达48万亩，总产值11亿元。2013年4月全县落实蔬菜面积22万亩，已上市蔬菜产量35万吨，产值超4亿元。表3-1萧县十大蔬菜基地分布表区域农产品圣泉、马井、杨楼、杜楼豌豆生产基地孙圩子乡胡萝卜酒店乡、黄口镇西甜瓜龙城镇大棚蔬菜杨楼大蒜马井镇韭黄赵庄镇辣椒新庄镇山药大屯镇芦笋永固镇圆葱（2）林果业6 萧县把水果产业作为全县农业六大主导产业之一，紧紧围绕健全组织机构，强化组织领导，加强政策宣传，加大扶持力度，以建设高标准现代水果示范园为抓手，以壮大龙头企业为重点，积极推进水果产业向适度规模化、生产标准化、经营集约化发展。目前萧县已形成“三大片、一条线”的水果生产布局，即北部黄河故道梨、苹果产区，中部优质鲜食桃产区，东南山区优质葡萄及干杂果产区，西部沙河沿岸苹果、黄桃产区。涌现了黄河故道水品梨、园艺总场酿酒葡萄、郑腰庄萧国圣桃、姬村石榴、徐里巴斗杏、单庄加工品种桃，庄里、白土、永堌的鲜食葡萄等特色水果产区。萧县现有水果种植面积50万亩，有水果加工龙头企业8家，其中规模以上龙头企业5家，两家被评为省级农业产业化龙头企业。水果产业农民专业合作组织已达40个，带动农户1.5万户，带动水果基地5万亩。全县水果通过无公害认证的基地12个，绿色食品认证基地5个，绿色食品认证产品11个。目前，萧县水果种植面积达到了50万亩,年总产量超过5亿公斤,年产值达16亿元以上,水果产业已成为重要的支柱产业。2.工业改革开放以来，萧县工业在调整和机制创新中快速发展，现有48个县属工业企业，规模以上工业企业102个，近2万家乡镇企业，广东锦丰、江苏维维、山东新汶、XX古井、深圳康达尔等一批国内知名企业相继来萧投资。目前萧县已经形成了防腐产业、农副产品加工、矿产开发、医药化轻、新型建材、陶瓷、合成革等特色支柱产业，同时积极发展新兴产业如板材加工、新型建材、面粉精深加工、电子制造等产业集群。其具体位置见图3-1。图3-1萧县特色产业集群分布图表编号工业产业集群1萧县圣泉循环工业园2永堌化轻工业园3龙城食品工业园6 4青龙皮革工业园5姬村电子机械工业园6经济技术开发区下面以农副产品加工业、陶瓷业为例作初步分析。（1）农副产品加工业6 萧县是全国重要的优质粮、棉、水果生产基地和畜牧养殖大县，该县立足丰富的农业资源优势，把发展壮大农业产业化龙头企业作为富民强县的重要举措，依托粮食、水果、畜牧、棉花、林业、蔬菜六大主导产业，实行政策倾斜、项目支持、资金技术扶持等多项优惠，动员各方面的力量大力发展农副产品加工业，使这个县的农业产业化龙头企业实现了快速的扩张，目前全县已经拥有农业产业化龙头企业133家，其中农业产业化重点企业35家，新锦丰集团、皖王集团进入了国家级农业产业化龙头企业行列，形成皖王集团、新锦丰集团、银海粉业、金鸽面粉等为龙头的小麦精深加工产业集群，日加工小麦7000多吨，年加工能力达200万吨；以XX金玉米农业科技开发公司、虹光企业投资集团为龙头的玉米加工业，年加工能力达160万吨；初步形成了粮食生产基地、精深加工、物流、科研、服务等粮食精深加工产业链，是名副其实的全国粮食加工第一大县。全县拥有各类农民合作组织206家；畜禽规模养殖小区79个，建设生产基地247.3万亩；龙头企业带动农户近20万户，户均来自产业化经营增收1600多元。以县园艺总场、熙可安粮公司等为龙头的水果加工业，形成年产果汁、果酒、罐头3万多吨的规模，建立水果基地30余万亩；以天牧乳业集团等为龙头的畜牧养殖业，带动全县生猪饲养量近100万头，肉羊饲养量170万只，肉牛饲养量13万头，家禽饲养量2500多万只，奶牛存栏量0.1万头，以步强饲料集团等为龙头的饲料加工业，年加工能力10万多吨，带动65万亩玉米生产；以云玲超木业为龙头的木材加工业，年加工板材10万余方，带动杨树种植35万亩；以县良种轧花厂为龙头的棉花加工业，带动棉花种植基地5万亩；以虹光集团为龙头的麦草加工业，总生产能力达50万吨。基本形成了产业互动、市场对接的城乡一体化现代农业产业体系。（2）陶瓷业6 萧县主属黄淮海冲积平原、地址结构均匀，拥有丰富的瓷土、瓷石资源，涵盖陶瓷产品所需的大部分主要原料，是制造精细陶瓷的首选之地。再加上适宜的气候，优越的区位交通条件、电力和煤炭充足且价格低廉等优势，以及其巨大的市场潜力和优惠的投资政策，在萧县发展陶瓷产业具有得天独厚的优势。萧县制陶历史悠久，从目前掌握的情况分析，萧县这些主要的原料都很丰富，尤其是最重要的原料资源瓷石，储量达到40多亿吨，可以满足200条建筑陶瓷生产线连续生产100年以上，而且大部分为地上矿山，采掘十分方便，开采成本很低。目前，萧县完成了《萧县陶瓷产业发展十年规划》，规划先用3年时间即到2012年，建设60条以上建筑陶瓷生产线，年产瓷砖2.7亿平方米，实现工业产值90亿元左右，带动相关产业产值210亿元左右;再用3年时间即到“十二五”末,建设150条生产线，年产瓷砖6.75亿平方米，实现工业产值230亿元左右，带动相关产业产值520亿元左右;再用5年时间即到2020年,建成200条建筑陶瓷生产线，年产瓷砖9亿平方米，实现工业产值300亿元左右,带动相关产业产值700亿元左右。3.第三产业近年来，萧县县委、县政府高度重视商贸物流业的发展，狠抓城镇建设与商贸基础设施建设，加大招商力度，积极引进国内外有实力的大型流通企业前来投资，力求商贸流通业与工业经济、城镇建设齐头并进，共同发展，倾力打造萧县城市商业圈，努力开拓农村市场，全县商贸经济得到了快速发展。萧国商贸城、新联华超市、万德福购物中心、凤山国际大酒店等商贸流通领域的亮点逐步增多，消费环境、消费结构、消费档次不断提高。萧县城区现有龙城批发市场、新龙城农贸市场、虎山综合农贸市场、梅村菜市场4个，全县乡镇农村集贸市场近100个，基本能够满足城乡居民的购物消费需求。新兴经营业态异军突起，现代营销方式快速发展。近几年来，萧6 县商贸流通经营业态发生了快速的变化，连锁店、专卖店、购物中心等新型零售业态逐步增加，彻底改变了过去的单一模式，零售业态结构的分布日趋合理。日日顺电器连锁、海尔专卖店、全友、东方明珠家具、巴莱之星等成为萧县一道亮丽的风景线，销售网络健全，营销理念先进，市场竞争力显著增强。2013年，萧县全县地区生产总值完成186亿元，增长12.2%；财政总收入11.7亿元，增长15%；社会消费品零售总额57亿元，增长17.1%；城镇在岗职工平均工资38800元，增长15.4%；农民人均纯收入8063元，增长15%；城镇登记失业率4.2%。政府和居民收入的显著增加为商贸业的进一步发展奠定了基础。3.1.2电子商务产业分析当前，居民消费在拉动经济发展中的重要性明显提升，而网络零售更是成为促进消费的重要抓手。近年来，伴随着信息技术和互联网技术的发展，中国网络经济增速远高于实体经济，电子商务延续了整体高速发展的趋势，网络购物应用呈现迅猛增长势头。图3-2网络经济发展状况2013年中国电子商务市场交易规模达9.9万亿元，同比增长21.3%。其中6 网络购物市场交易规模达1.85万亿元，较上年增长42%，在社会消费品总零售额的占比达到7.8%，比上年提高1.6个百分点。2013年电子商务市场细分行业结构中，中小企业B2B电子商务占比51.7%，规模以上B2B占比26.2%，B2B电子商务合计占77.9%；网络购物交易规模市场份额达到18.6%；在线旅游交易规模占比为2.3%，O2O占比1.2%。近年来，传统零售商加速触电脚步，移动网购的快速发展，使中国网购市场整体保持迅速增长。此外，在线旅游市场虽然占比较低，但近年来受机票、酒店、旅游度假等细分市场不同程度的驱动，一直保持30%以上的增长，逐渐成为电子商务市场重要的组成部分；O2O逐步落地，通过线上线下的相互融合、加快传统企业电商化进程速度，发展更加多元化，服务类O2O日渐规模，未来发展潜力巨大。可见，互联网正在改变着人们的生活和购物方式，电子商务对传统商贸业的影响和改变日趋明显。可以预见，今后电子商务的规模将会进一步扩大。图3-22009-2015中国电子商务比例结构6 3.1.3项目切入点分析结合上述产业发展状况分析，本项目物流产业在细分的时候，一方面需要服务本地的产业，同时更需要与周边的物流项目差异化竞争，打造电子商务云仓储服务，全面提升萧县物流档次。（1）基于本地产业的物流服务服务于本地产业的物流服务要实现三个融合发展，即实现与萧县先进制造业融合发展：为萧县及周边地区各类制造企业提供了社会化、市场化、专业化服务，促进了工业经济的转型升级，同时也为物流业自身的发展提供了有效支撑；实现与萧县现代农业融合发展：为萧县农产品的收购、交易、冷藏、加工、运输、配送提供了“一条龙”服务；实现与萧县商贸流通业融合发展6 ：商贸流通业，尤其是专业市场的发展必然带动现代物流业的发展，目前全县已建和在建重点商贸物流项目共30多个，经营主体达1万户。但鉴于本地已有一些物流项目，如黄口镇为中心的物流区，丁里、白土等镇的物流项目等等（见表3-2）。为减少同质竞争风险，除吸引第三方物流企业进驻本项目外，本项目还拟由传统的物流产业向高端的电子商务云仓储转型，并使之成为本项目差异化竞争核心竞争力。表3-2萧县规划的物流项目表物流区域依托内容黄口镇310国道和陇海铁路提升档次、扩大规模丁里镇311国道、连霍高速公路农贸物流基地白土镇合徐高速公路和符夹铁路工业品物流基地银海、皖王、新锦丰、金鸽、金玉米、淮海产业基础粮食产业物流园区振远信息化物流中心、恒通食品物流配送中心、皖北农资农产品配送中心产业基础物流中心（2）基于电子商务的物流服务从电子商务的产业链分析，产品经生产企业制造出来后，往往要经过产品供应商（代理商）、各类电子商务商家，最后到达终端消费者手中。由于支付、平台等环节垄断性较强，配套服务打造方面又不具唯一性，因此本项目在产业链突破上重点发掘产品供应商、电子商务商家、仓储配送等环节，将其整合进电商物流园中。具体环节详见图3-3。图3-3电商物流园备选介入点示意图6 2013年中国的网购人群超过4亿，全国快递包裹数量92亿,比2012年增长54.4%。由于包裹数量的急剧增加，大电商陷入“一库难求”境地。国内不少知名网商都加大了仓库的投资，如韩都衣舍的仓库面积从2010年的6000平方米增加到2013年的4万平方米，唯品会的仓库面积更是从2009年的800平方米猛增到2013年的10万平方米。仓储物流已成为吸引中大型网商的重要影响因素。分析萧县专业市场，其形态丰富，具备发展电子商务的基础条件。一是线上线下结合的电商产业园对货物仓储具有较大需求；二是高频度的电商交易活动需要多方位的物流服务做支撑。因此，在竞争与机会并存的萧县物流产业市场，积极丰富仓储配送功能和分拨中心，引导电商企业是本项目发展的两个主要制胜介入点。6 3.2项目定位分析3.2.1客群定位1.物流产业根据上面的分析成果，本项目物流产业拟采用第四方物流模式，把绿色物流及电子物流为主要方向。拟定本项目主要服务客群定位为：（1）O2O商品经营展示区、仓储配送及分拨转运中心：占整个客户群的50%，这是本项目的基础客户。目标是依托萧县独特的地理位置和良好的商贸基础，发展O2O商品经营展示区和仓储配送及分拨转运中心，辐射长三角周边地区的产业物流服务。（2）特色木材家具、高端装备业：占整个客户群的30%，作为本项目的重点客户。目标是成为萧县高端装备仓储配送的重要对外窗口之一。（3）县城商贸业仓储配送中心：占整个客户群的20%。目标是成为县城商贸业仓储配送基地之一。2.电子商务本项目在电子商务方面的客户群拟定为：以引进国内知名的电商企业为示范，带动萧县重点、特色产业电商形成和进入。目前，确定进入的电商包括：（1）阿里巴巴宿州产业带：阿里巴巴产业带是阿里巴巴一个全新的子站点，它聚合特色产业带的好商好货，帮助买家直达原产地优质货源，帮助卖家提升竞争力，降低竞争成本。阿里巴巴宿州产业带联合产业带宿州市政府和第三方服务商合作运营，优势共享。本项目经浙江XX物流投资集团有限公司努力，被引入本产业园。6 （2）XX省XX电子商务有限公司：是浙江XX电子商务有限公司在萧县投资的子公司。XX电商拥有两大平台：XX捷品分销平台及微信分销平台。XX捷品是一个只做工厂价的网站，网站的商品经过严格的质量审核及把关，紧跟市场潮流，打造新型的020模式，为淘宝、拍拍、京东、阿里等分销商提供专业的供货平台。充分利用其电子商务低成本高效率，无区域限制的特点，汇集优质品牌货源，建立完整的供应链体系，拓展供应商销售渠道，解决分销商的货源难、质量差、价格高的问题，依托XX捷品专业数据化运营，将优质商品信息推送给淘宝、拍拍等店铺卖家，建立厂家与卖家的沟通机制，减少流通环节，降低流通成本，提高的流通效率，最大限度让利给千万消费者。微信分销平台则是运用移动互联网社交平台搭建的创新购物模式，优化了020的购物体验，致力于构建特卖、分销、客户管理三位一体的平台体系。3.2.2功能定位本项目拟将XX国际商贸物流园打造两总部两平台六中心六区域的复合型电商物流产业园。两总部：即成为现代物流总部基地和电子商务总部基地。两平台：即打造物流网上交易平台和电子商务网上交易平台。六中心：即成为管理中心、信息中心、展示中心、仓储中心、配送中心、车源中心。六区域：即设立管理区、信息区、总部区、仓储区、配送区、车源区。物流园具有的具体功能包括：6 （1）基本功能•停车、中转、配载；•城市内货物配送（含超市、企业、个人等多种对象的仓储、配送）；•各种交通方式的多式联运（铁路、公路、水路、航空多种交通运输方式的联运）；•信息服务——电子商务——中介交易——全程物流监控服务（GPS、GIS）。（2）延伸服务功能•货物调剂中心（库存物资处理）；•包装、加工；•金融保管；•信息中心。（3）配套服务功能•货车辅助服务（加油、检修、培训、硬件等）；•金融配套服务（金融、保险等）；•生活配套服务（住宿、餐饮、娱乐、购物等）；•共同税务服务。3.3建设规模确定根据上述分析，本项目拟分三块内容进行建设，一是物流部分，为本县产业及电子商务提供物流仓储、配送服务。二是电子商务部分，主要吸引电商企业进驻，建设电商总部，提供O2O商品展示及电商培训服务。三是配套部分，主要为引进的商家、6 人才、员工提供住宿、商业等服务，促进人才落户。3.3.1物流部分根据需求和定位分析，考虑经济发展因素，本项目物流部分拟按125万吨的年仓储配送量进行设计。进仓系数按100%考虑。仓库货物平均存储期按7天考虑，有效面积平均货重按1.0t/m2，有效仓储面积比例按60％计，则约需仓储面积39000平方米。根据其功能定位，还应考虑配送、分拨、转运、检测等生产用房，按仓储面积的18%计，约7020平方米。食堂、值班、车辆检修等后勤服务用房按上述建筑面积的15%配置，约6960平方米。配套加油站主要服务物流园车辆，兼具服务过境车辆，按有关标准，约需管理配套用房540平方米，棚罩800平方米，共计1340平方米。以上建筑面积合计约54320平方米。考虑物流仓储等用房货重情况，宜以单层或两层为主，并考虑物流车辆停放因素，容积率不应过高，本项目取0.67，则约需用地81000平方米，约合121亩。3.3.2电子商务部分本项目电子商务部分按拟引进100家电商企业考虑，平均每家需办公及展示用房面积450平方米考虑，约需建筑面积45000平方米；另考虑电商培训，需电商培训教室、实习场所、教师办公室等用房面积1000平方米。以上建筑面积合计约46000平方米。为集约利用土地，考虑1.7的容积率，则约需用地27060平方米，约合40亩。6 3.3.3配套部分该部分作为前两部分的生活、商业配套设施，拟出售给相关商家、引进人才和员工。初步考虑入住700人，按每户3.5人，需房屋120平方米考虑，约需住宅200套，建筑面积24000平方米。配套商业拟考虑23400平方米。以上合计约需建筑面积47400平方米。为集约利用土地，考虑1.4的容积率，则约需用地33900平方米，约合50亩。综上，本项目拟建房屋建筑面积约需147720平方米，需用地约211亩。6 四、项目选址及建设条件4.1项目选址根据《萧县县城总体规划》，结合县域的产业发展布局，经调查，拟将本项目选址在萧县县城东部，二庄村附近，S301省道（萧桃路）北侧的规划地块内，该地块总体呈倒“7”字形，面积140679.8平方米，合211亩，符合项目建设规模所需的用地面积要求。该地块现状为葡萄园，地块平整。图3-1项目位置图该地块规划用地性质为商业（物流）用地，符合萧县县城总体规划和萧县土地利用总体规划的要求。尽管存在目前该区域基础设施投入力度相对较小，周边整体环境有待进一步改善和提升，整体区域规划尤其是交通路网走向尚未确定等问6 题存在，但由于项目地块紧邻城市主干交通路，与高速出入口、高铁等交通枢纽距离较近，交通区位条件优越，用地拆迁量较小，城市特色产业基础扎实，具有一定的可依托性等优势，本项目的选址总体上是合适的。而随着S301省道（萧桃路）的拓宽改造及地块中间S301省道改线工程的实施，该地块在城市中的地位将凸显。图3-2场地现状图4.2项目建设条件4.2.1自然条件1.地理位置萧县东邻江苏徐州市25公里，素有“徐州的西大门”之称。南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北连山东济宁130公里，县城距合肥、南京、济南、郑州4省会均为3小时路程，东邻江苏徐州市25公里，素有“徐州的西大门”之称。南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北连山东济宁130公里，县城距合肥、南京、济南、郑州4省会均为3小时路程。6 本项目位于萧县县城东大门，东为萧县经济开发区，北近凤山新区，南邻二庄村和萧县实验中学。项目周边已经有一定的产业和物流企业基础。因此总体位置较优。2.地质地貌萧县主属黄淮海冲击平原，地面高呈由西北向东南缓倾，海拨高度介于32-50米之间。地形大致可分为两个单元，即东南部分布着一些低山丘陵，其余为黄泛平原。山丘、谷地占总面积22.2%,平原占77.8%。土壤为潮土类、褐土类、石灰土类、棕壤土类、砂疆黑土类，以淤土、两合土、沙土、盐碱土、土淤土为主，其中淤土平均有机质1.35%、碱解氮含量为70mg/kg、速效磷含量1915mg/kg、速效钾含量120mg/kg、PH值为7.0，两合土平均有机含量1.25%、碱解氮含量60mg/kg、速效磷含量12.5mg/kg、速效钾含量100mg/kg、PH值为7.2，沙土平均有机质含量1.1%、碱解氮含量为50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效钾含量75mg/kg、PH值为7.5。萧县域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。2.水文特征萧县位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的淮北平原中部。萧县水资源总量包括地表水和地下水两部分，全县多年平均水资源总量5.26亿/年，其中地下水资源总量为2.11亿立方米/年，地表水资源总量为3.15亿立方米/年。6 地表水和地下水资源的丰枯基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全县水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。3.气候条件萧县地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。历年极端最低气温为-12.4℃，历年极端最高气温为38.0℃，年均气温14.4℃；历年平均降水量为811.2毫米，年平均无霜期208.3天，年平均相对湿度为70%，年平均蒸发量为1500.0毫米，年平均日照时数为2220-2480小时。4.2.2基础配套设施条件1.交通萧县距徐州观音机场40公里，连云港出海口260公里。陇海、符夹铁路纵横穿境，连霍、合徐高速公路于县境内交汇，310、311国道，301、101、202省道与县乡道路交织成网，境内公路密度为每平方公里130公里，已形成公路、铁路、航空相结合的内外相联的立体交通网络，承东启西，南引北联，是重要的交通枢纽。项目地块南侧紧邻主干公路S301省道（即在建的萧桃路，规划61米宽），西侧紧邻城市道路外环路（25米宽），距G311国道不到900米，与高速出入口、高铁等交通枢纽也较近，交通区位条件优越。2.公用设施6 本项目所需的主要公用设施主要为供水、供电、通信、废污排放系统等基础设施。萧县分别在西部红庙、中部城区、东部经济开发区建有三座110kV变电站，此外还有近20座35kV变电站。本项目所在地地处萧县县城东部，电力由110kV黄桥变供应，电力供应充裕。供水由萧县自来水厂和第二自来水厂供给，其中第二自来水厂日制水能力达3万吨。供水管道沿道路接至附近，排水管网也随道路铺设。污水可接入日处理能力3万吨的萧县污水处理厂处理达标后排放。通信设施齐全，固定电话、G网、C网全面覆盖；有线电视、数字电视也已接通。因此，项目所在地基础设施配套条件基本完备。4.2.3社会经济条件改革开放尤其是本世纪以来，萧县社会经济快速发展，实现了由农业主导型向工业主导型的转变。2013年全县地区生产总值完成186亿元，实现财政总收入11.7亿元，工业增加值47.6亿元，三次产业结构调整为20.8：40.4：30.8。萧县是国家商口品粮基地县、国家优质棉基地县、国家重点肉类生县，是XX省水果生产大县。盛产小麦、玉米、棉花、西甜瓜、胡萝卜、大蒜、葡萄、桃杏、石榴、苹果、皖北白山羊、皖北黄牛、三元杂交猪、禽蛋等。近年来，尤其是萧县葡萄酒、黄白桃、胡萝卜、大蒜、白山羊等驰名中外，已有葡萄酒、胡萝卜、水晶梨、大蒜、杂交辣椒种、山羊板皮、猪鬃、板材等打入了国际市场。2013年6 粮食、果蔬、畜牧、林木四大支柱产业产值和加工产值分别达80亿元、157亿元。市级农业产业化龙头企业57家，实现产值110亿元。近年来，在农副产品加工、新型建材、轻化工、煤炭等主导产业的带动下，萧县工业快速发展。2013年，全县完成工业总产值216.4亿元，增长27.8%；规模企业176家，其中新增36家，产值超亿元企业46家，超10亿元5家。萧县还是“中国防腐蚀产业第一县”，全县有二级以上资质企业20多家，先后承担了西气东输、三峡电站、杭州湾跨海大桥、大亚湾核电站等国家重点工程的防腐施工任务，并且打入了俄罗斯、哈萨克斯坦、沙特、埃塞俄比亚等20多个国家市场。在发展工业经济和农业经济的同时,萧县还着力抓好现代服务业,通过调结构、求创新等多项措施促进第三产业健康发展。在旅游、商贸、金融等方面成效显著。2013年实现旅游总收入12亿元；社会消费品零售总额达57亿元；实现第三产业增加值57亿元。随着经济的发展，居民收入显著提高，社会事业得到全面发展。被文化部命名的“中国书画艺术之乡”，全县擅长丹青者2万余人，其中刘开渠、萧龙士、吴燃等为国内外著名的艺术大师，成为一道独特的人文景观。2013年，城镇在岗职工平均工资38800元，农民人均纯收入8063元。综上所述，XX国际商贸物流园工程选址合理，建设条件具备。6 五、工程建设初步方案5.1项目建设指导思想1.执行国家有关规定、标准，贯彻落实科学发展观，结合当前，着眼长远，节约投资，以取得较好的经济和社会效益。2.立足功能，结合环境，综合考虑物流设施的布点和今后的需求发展，达到布局合理，功能完善之目的。3.按照统一规划、统一设计、统一建设、统一管理的要求，配套建设。5.2项目建设基本原则1.以人为本的原则在环境塑造、功能配备、尺度选择、流线构建、单体规模等方面以方便人的使用及满足市场需求作为出发点，确保使用安全、便捷。2.生态发展的原则充分挖掘建设项目及周边现有的生态系统的机理，保持和增强原有生态系统的稳定性、连续性和多样性，实现项目的建设与自然环境的和谐。3.整体协调的原则强调规划、建设、安置和管理的高度统一，以保证项目建设的顺利实施。4.可持续发展的原则6 综合把握萧县及XX的经济发展趋势，近期为适应当前形势进行建设，远期应结合城市发展的需求，及时更新设施、功能，促进可持续发展。5.3设计依据1.地块控制性详细规划；2.项目建设用地红线图及规划设计依据；3.XX省、萧县有关建设规划管理文件；4.国家有关规范、标准：《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）《民用建设设计通则》（GB5032-2005）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）《城市用地竖向规划规范》（CJJ83-99）《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006J556-2006）《住宅设计规范》（GB50096-2011）《自动化立体仓库设计通则》（JBT10822-2008）《物资仓库设计规范》（SBJ09-1995）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）《建筑地基基础设计规范》（GB 50007-2011）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）《砌体结构设计规范》（GB50003-2011）《钢结构设计规范》（GB50017-2003）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010)6 《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2008）《无障碍设计规范》（GB50763-2012）《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）《低压配电设计规范》（GB50054-2011）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）（2009年版）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）《视频安防监控系统工程设计规范》（GB50395-2007）5.国家及当地现行的其他法规、规范及标准等。5.4主要建设内容结合地块情况，本项目拟建设集物流仓储、配送、总部办公、O2O商品经营展示、电商培训服务，以及配套商住等为一体的商贸物流园。项目规划总用地140680平方米（合211亩），规划总建筑面积147751平方米。其中物流用地121亩，建筑面积54319平方米，含物流仓储用房面积45953平方米，配套后勤用房面积7030平方米，加油站面积1336平方米，另建物资堆场33334平方米；商业用地40亩，建筑面积46019平方米，含商贸物流总部办公面积7375平方米，O2O商品经营展示区面积37644平方米，电商培训中心面积1000平方米；商住用地50亩，建筑面积47413平方米。6 5.5总平面布置5.5.1布局原则（1）根据选定场址的地形、地貌、对外交通条件及本项目生产的功能要求，确定进、出站口位置，划分功能区域，力求各功能区域划分明了，联系方便，保证各生产环节相互衔接，生产流程顺畅。（2）物流园区作业场内交通组织尽量采用双向环形运输通道，车流、人流尽量减少交叉干扰，使生产作业顺畅、安全进行，保证正常的生产秩序。有工艺联系的作业区域之间应使运输距离最短，避免迂回与交叉。（3）商务办公区域布设应为货物承托双方提供方便，同时避免人流深入站内与车流交叉。（4）设计方案在满足项目工艺和面积要求的前提下，要节约用地，提高利用率，并为今后生产发展留有余地。（5）物流园区进出口位置，建筑物的位置、形式等方面，要符合城区总体规划与公路景观设计要求，并充分考虑消防安全与环境保护、绿化等方面要求。5.5.2总平面布局方案根据项目地块地形特点、对外交通、地质、气象等方面建设条件及园区功能要求、建设规模，结合作业流程、作业方式及防火、安全、卫生、施工等方面的要求，本着合理利用土地及空间的原则，进行如下布局：根据有S301省道改线穿越本地块的情况，将本项目6 分为东西两个区块布置：东地块面积约33.5亩，地块大体呈倒直角三角形。在其南部临S301省道改线布置加油站，中部临S301省道改线布置商住楼，北部朝南布置后勤配套用房，两方建筑与东侧用地红线围合部分主要布置停车场，面积约15亩。西地块面积约177.5亩，地块大体呈倒“7”字。为充分利用道路营造商业氛围，本地块拟临东侧规划路、南侧S301省道（萧桃路）和西侧外环路布置商住楼；在东侧S301省道改线与南侧S301省道（萧桃路）交叉口位置电商总部办公楼；地块内部沿用地红线布置仓储、分拨、配送、检测、包装等物流功能用房，其侧面按规定设置装卸车位；物流仓储配送功能用房与临路商住建筑围合区域内布置O2O商品经营展示区以及电商培训用房。项目主入口位于西地块，临S301省道（萧桃路）布置。西地块临西侧外环路和东侧S301省道改线，在地块最北端布置货流出入口；同时在临路适当位置布置若干人行和车行出入口。东地块在商住楼南部两端临S301省道改线布置两个出入口。地块内部结合建筑布置和出入口设置，合理布置道路，实行货流、人流分离，保证项目安全、高效运行。总平面布置详见图4-1。6 图4-1项目平面布置图5.6建筑设计本项目耐火等级按二级考虑。1．物流仓储用房项目设物流仓储用房4座，其中2座为72米宽，108米长6 ，为两层结构局部三层，底层层高8米，二层层高4米，总建筑高度12米。在局部三层部位设管理、配送、分拣等功能用房。单幢面积约16459平方米，两幢面积为32918平方米。另2座为54米宽，108米长，为单层结构，局部两层，单层层高9米。在局部二层部位设管理、配送、分拣等功能用房。单幢面积约6512平方米，两幢面积为13025平方米。2.后勤楼位于东地块北部，为4层建筑，长90米，宽18.7米，总建筑高度14.55米。其一层层高4.5米，主要用作车辆检测维修等；二层层高4.05米，主要用作食堂及员工活动；三至四层层高3米，用作员工临时宿舍。3.加油站位于东地块南部，设加油棚罩800平方米和管理用房536平方米，建筑面积1336平方米。设地埋储油罐5座，总罐容200立方米。4.O2O电商展示区及电商培训中心由两幢长方形的三层建筑和两幢多边形的三层建筑组成，建筑总高度均为14.35米。其中长方形建筑用于O2O电商产品展示，其长分别是105米和114米，宽为24米，底层高5.4米，二层高4.5米，三层高4.45米。主入口右边的大体量多边形建筑用于O2O电商产品展示，其中间采用采光屋面，层高14.35米；周边围合建筑为三层结构，底层高5.4米，二层高4.5米，三层高4.45米。上述建筑面积为37644平方米。主入口左边的总体呈三角形的多边形三层建筑用于电商培训，底层高5.4米，二层高4.5米，三层高4.45米。建筑面积1000平方米。6 5.电商总部在S301省道改线与S301省道（萧桃路）交叉口位置的电商总部办公楼为主体6层建筑，建筑高度23.95米。其平面外形面向交叉口凹进，寓意广纳四方网商；大楼前方留入口广场，便于人流组织。大楼底层层高5.4米，二至五层层高3.6米，六层层高4.15米。建筑面积为7375平方米。6．商住用房临S301省道改线、S301省道（萧桃路）和外环路布置。共7幢3层建筑（主入口两侧局部为2层），总建筑高度在11.4至14.35米间。建筑底层宽度除西地块仓储用房前为12米外，其余均为24米宽。住宅平均套型面积约120平方米。建筑底层层高为5.4米，均为商业用房；二层起，住宅层高均为3米，商业用房层高二层为4.5米，三层为4.45米。7幢建筑合计建筑面积47413平方米。具体建筑效果见图4-2。图4-2物流园鸟瞰图6 5.7结构设计1.设计标准项目结构安全等级二级，设计使用年限50年。建筑场地类别为二类。2.抗震设防根据《中国地震动参数区划图》GB18306-2001，XX省萧县的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值0.05g。根据本项目的实际情况，抗震设防类别除多层商业建筑为乙类外，定为丙类。乙类建筑按抗震设防烈度7度加强抗震设计。3.设计荷载取值使用荷载：除建设单位有特殊要求外，均按GB50009-2012取值。如：不上人层面为0.5KN/㎡；上人层面为2.0KN/㎡；普通楼梯、卫生间为2.5KN/㎡；办公、餐厅楼面为2.5KN/㎡；住宅楼面为2.0KN/㎡；商业楼面为3.5KN/㎡；仓储楼地面为5.0KN/㎡；基本风压：0.35KN/㎡，地面粗糙度：B类。6 基本雪压：0.35KN/㎡，雪荷载与屋面活荷载不同时考虑。4.材料（1）混凝土基础垫层：C15条形基础、独立基础：C30主体混凝土结构：C25-C30构造柱、圈梁、过梁：C20（2）钢材主筋：HPB235、HPB335、HRB400箍筋：HPB300（3）型钢钢梁、钢柱：Q235B檩条、拉条、水平支撑：Q235B屋面：0.6mm厚镀锌压型彩涂板（4）焊条：E43系列（5）螺栓：高强度螺栓、普通螺栓（6）墙体钢结构建筑墙体采用夹心钢板。砌体及框架结构外墙采用Mu10页岩砌块，内墙采用KP1混凝土多孔砖。±0.000以下基础墙体、砖胎模采用MU15混凝土实心砖。5.上部结构选型6 仓储、配送、分拣等物流生产用房采用钢排架结构。梯形钢屋架。屋架与柱铰接。O2O电商产品展示楼、电商总部大楼、商住楼、后勤楼等拟采用框架结构，现浇钢筋混凝土梁板体系，钢筋混凝土现浇屋面结构。加油站管理房采用砌体结构，设构造柱和圈梁；棚罩采用钢筋混凝土排架柱，网架屋面。6.基础选型参考相邻区域的工程地质勘探报告，本工程初步拟采用钢筋混凝土条形基础和独立基础，具体形式待取得地质勘探报告后确定。5.8工艺装备根据本项目的特点，设备选型主要采用经过生产考验的先进成熟设备，努力提高信息化、自动化水平，有利于节约能源，减轻劳动强度，改善操作条件，提高劳动效率，力求达到投资少、见效快、质量好、成本低。结合物流园建设的实际情况，综合各方因素，本项目拟配备的物流相关设备见如下清单（表5-1）：表5-1物流园主要设备清单序号设备名称单位数量金额（万元）备注1物流信息系统及设备套13252客运电梯台2703货运电梯台142804加油设备套12005物流仓库设备套1525含6 分拣、输送、起重、叉车、堆垛、包装、喷码、检测等6汽车辆4100合计1500设备简要说明（1）物流信息系统：建立物流信息系统，提供迅速、准确、及时、全面的物流信息是获得竞争优势的必要条件。本项目物流信息结构由物流信息交互平台、电子商务交易平台、停车场管理系统、仓储管理系统、企业信息系统、信息发布系统等组成。作为系统的组成部分，其硬件包括网络设备、服务器、终端设备等，软件包括电子商务交易系统、各管理软件、邮件系统等。（2）加油设备：包括6台12枪税控防伪加油机、液位仪、5只200立方米储油罐、发电机等。（3）物流设备：考虑部分自营，部分设备需自行投资，考虑分拣、输送、起重、叉车、堆垛、包装、喷码、检测等设备。5.9室外工程项目室外工程主要包括：道路及停车场、围墙及大门、绿化等。区内道路为环状结构，从而保证园区道路组织的顺畅，同时满足消防要求。（1）车行道路：主干道路面宽度为12M，次干道宽度7M。道路采用40cm级配砾石垫层、25cm水泥稳定碎石、面层采用5cm中粒式沥青混凝土(AC-16C)面层+7cm中粒式沥青混凝土(AC-20C)下面层沥青混凝土路面。6 （2）停车场：项目设机动车停车场和非机动车停车位。其中机动车停车位580个，非机动车停车位1800个。大型物流车辆停车场主要设在东地块，采用配筋地面，其结构为C35现浇砼大板+20cm水泥稳定碎石，钢筋含量6Kg/m2。小型车辆停车场采用植草砖面层或普通沥青混凝土面层。（3）绿化景观：以满足园区的使用功能为前提，不能妨碍物流作业。项目绿化率在20%以上。绿化布置以常青树木辅以花灌木及绿草地，营造温馨的工作生活环境。在仓储区以绿篱围绕并种植耐尘的高大乔木，使其具有遮阳、吸尘和降低噪音的效果。5.10公用工程1.给水本项目给水水源为地萧县自来水厂和第二自来水厂。项目从市政道路上引入两根DN300mm的给水管，在基地内形成DN300mm的环状管网，同时满足生活用水和消防用水要求。本项目用水分为生活用水、绿化道路用水和不可预见用水。商业、办公用水按建筑面积5L/m2.d计，年用水时间折合330天；住宅按居民人数以250L/人.d计，年用水时间360天；绿化及道路洒水按年用水时间200天，2L/m2.d计，则项目用水量计算见表5-2。表5-2项目用水量计算表序号用水分类用水规模用水规模单位用水标准用水标准单位最高日用水量(m3/d)年用水量6 1商业、办公77798m25L/m2.日3891283672住宅780人250L/人.日195702003绿化及道路70339.9m22L/m2.日14128136小计　　　　7252267034管网漏失及未预见用水　　10%7222670合计　　　　797249373给水由市政管网水压直供。生活、商业、消防、绿化分别设表计量。室内生活热水给水管选用内衬不锈钢镀锌钢管，冷水管选用PPR冷水管。消防管采用热镀锌钢管。2.排水排水分污水和雨水两个系统，采用雨、污水分流制排放。污废水排放量以给水量80%计，整个地块最大日污水量约为525m3/d，最高年污废水排放量约17.5万m3/a。生活污水经化粪池、隔油池预处理后，接入龙城镇污水处理厂处理。雨水量参照南京市建筑设计院与徐州市城建局编制的徐州市暴雨强度公式计算：i=(16.8+6.6lg（P-0.175）)/(t+13.8)0.76(mm/min)。屋面雨水设计重现期为三年，室外场地雨水设计重现期为两年。所有场地及种植排水皆排向道路，放坡0.5％－2％，再向道路排向集水井。室内排水管选用普通UPVC排水管。室外排水管材采用HDPE双壁波纹管。3.强电（1）供配电6 除库区消防、应急照明和计算机房负荷等级为二级外，物流园建筑电力负荷等级为三级。本项目由引自萧县黄桥110kV变电所的10kV线路供电。用电负荷住宅按8kW/户，需要系数按0.45计。其他用电总负荷采用单位建筑密度法计算，办公、后勤按55W/m2，需要系数按0.70；商业按80W/m2，需要系数按0.75；仓储用房按18W/m2，需要系数按0.65考虑；电梯按15kW/台，室外照明等按80kW；自然功率因数按0.8计，则公变总计算负荷为360kW，自设变总计算负荷为5011kW。补偿后功率因数按0.9计，同时系数取0.8，变压器负荷率按70-80%计，则公变有功功率329kW,视在功率为376kW；自设变有功功率4582kW,视在功率为5240kW。用电负荷估算详见表5-3：表5-3用电负荷计算表　序号用电设备组名称用电规模用电规模单位用电标准用电标准单位设备容量Pe（KW）需要系数Kx功率因数cosf计算负荷Pjs（KW）Qjs（KVar）Sjs(KVA)公用变压器1住宅90-144100套8kW/套800.000.450.80360270450补偿前合计　　　　800.00　0.57360270636　乘同时系数后　　　　　　0.78324257413　补偿后功率因数　0.9　　　　补偿容量　　　100　　补偿后合计　0.90324157360　负载率　　　　　　变压器损耗　ΔPb=0.01Sjs　5　　　ΔQb=0.05Sjs　　25　　高压侧合计　　　329182376自设变压器1商业61057m280W/m24884.560.750.803663274845792办公、后勤16741m255W/m2920.760.700.806454838063仓储用房45953m218W/m2827.150.650.805384036726 4电梯14台15kW/台210.000.500.80105791315室外照明等1　80kW80.000.750.70606186补偿前合计　　　　6922.47　0.80501137746273　乘同时系数后　　　　6922.47　0.78451035855761　补偿后功率因数　0.9　　　　补偿容量　　　1401　　补偿后合计　0.90451021845011　补偿后合计　　　　　　变压器损耗　ΔPb=0.01Sjs　72　　　ΔQb=0.05Sjs　　360　　高压侧合计　　　458225445240为此，公变选用500kVA的干式变压器一台，自设变选用800kVA和1000kVA干式变压器各4台。本项目采用高压供电，低压计量。（2）照明照度标准：物流仓储用房按50-100Lx;办公楼按100-300Lx;产品展示厅按150-300Lx;陈列柜、橱窗按200-500Lx;卧室按75-150Lx；书房按150-300Lx；走廊、楼梯间、厕所按15-50Lx；餐厅按50-100Lx；大型停车场、广场按5-15Lx；园区道路按2-5Lx。灯具：物流仓储用房6 采用防燃、防尘密闭性好的节能灯具；综合办公楼及其他用房采用带电子整流器的荧光灯或其他节能灯具。控制采用配电箱集中控制和就地控制相结合的方式。在变配电间、控制室等重重要场所设置火灾事故应急照明，楼梯间和走道设置灯光疏散指示标志。室外道路采用高压钠灯。导线：室内照明线路采用不小于BV-2.5平方毫米线穿PVC管暗敷。（3）动力物流仓储用房配电箱设置在每个廒间的室外大门边，外壳的防护等级不低于IP55，并具有电源显示、短路和过载保护。配电箱内设有一定数量不同容量的插座对各种移动工艺设备供电。仓库内导线均采用铜芯绝缘线穿钢管敷设。（4）防雷接地本项目按三类建筑物防雷要求设防。建筑沿屋顶四周女儿墙装设避雷带以及短型避雷针相结合的避雷装置，并在屋面上装设不大于20m×20m或24m×16m的网格，防雷引下线利用柱子中的主筋，其间距不大于25m。电气设备保护接地及零线接地共用基础内主钢筋作为接地装置，其接地电阻值不大于1欧姆；所有正常不带电的电气设备外壳均需可靠接PE专线。进出建筑物的各种金属管道及电气设备的接地装置，应在进出处与防雷接地装置连接作为大楼的总电位联接，房间内的卫生间等设辅助等电位联接。6 接地型式采用TN-C-S系统。4.弱电项目弱电系统主要包括自动控制系统、微机管理系统、消防报警系统、防盗报警系统、电话系统、有线电视系统、宽带接入系统等。（1）自动控制系统项目的自动控制系统具有生产状态监控、故障报警、生产记录和生产报表、运行控制等功能。根据物流园建筑仓储规模和作业特点在控制室内设PLC工作站，整个中心的生产过程、作业管理等均在此中控室内完成。（2）微机管理系统建立企业局域网，实现生产信息化和办公自动化。微机管理系统通过网络将企业经营决策、管理、计划、调度、过程优化、故障诊断、现场控制等过程紧密联系在一起，进行综合信息处理并实现办公自动化。信息管理系统的工作站按功能分生产、管理和财务共三部分。（3）消防、安防系统中心的消防电源由变电所引出专用回路供电，确保消防电源正常，并通过消防栓的控制信号，启动消防系统。设置电视安全监控系统。在中心围墙、大门、主干道侧等处设置监控摄像机，在综合管理用房控制室内设置监视器、录像机和计算机等，可对所控制的摄像点进行遥控，在非常事件突发时及时将迭加时间、地点等信息的内容记录下来。（4）通信及有线电视系统本项目固定电话、宽带按6 每个办公室、宿舍各预留一个，住宅每套预留一个，商场100平方米预留一个，物流仓储预留30个，加油站预留5个考虑，各约需710个点位；有线电视按门卫、会议室、每套住宅、每个宿舍各预留一个，商场100平方米预留一个，餐厅预留5个，物流仓储预留6个，加油站预留2个考虑，约需580个点位。信号接自市政弱电线路。5.消防工程项目消防设计应严格贯彻执行国家和物流行业现行标准、规范，以防止和减少火灾危害。建筑防火技术，应贯彻“预防为主，消防结合”的方针，积极采用先进的防火技术，做到安全生产，方便使用，经济合理。（1）建筑总平本项目建筑物的耐火等级均为二级。物流仓储用房火灾危险性为丙类，其余为丁类。仓储用房之间及其民用建筑之间防火间距均满足建筑防火规范要求。总平面主次干道形成环道，并与项目外道路有两个出入口衔接。（2）建筑消防仓储用房按储存丙二类物品设计，耐火等级为二级，仓库的每个防火分区面积均小于4800平方米（丙二类物品）。两个防火分区之间为防火墙分隔，墙上设置防火卷帘门的耐火极限为4h，与防火分隔墙的耐火极限相同。屋顶钢梁、檩条及货架均涂刷防火涂料，耐火极限不小于3h。（3）消防给水6 消防水源为市政给水及消防水池。本项目消防用水量最大的建筑物为仓储用房，室内消防用水量为10L/S,室外消防用水量为45L/S,火灾延续时间为3小时，其消防用水量为594立方米。库区室外消防给水为常高压给水系统，室外消防给水管网成环状，并在各功能区内设分隔阀门形成多个环路，确保消防供水安全。室外布置地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不超过150米。消火栓含DN100出口1个，DN65出口2个。同时室外还设有1个消防水泵接合器。本项目库房考虑设置自动喷水灭火系统。喷淋系统设计流量95L/s。自动喷水灭火系统水泵供水压力按最不利点的早期抑制快速响应喷头压力设计，喷头最低工作压力0.5Mpa，系统设计压力1.1Mpa。喷淋系统采用稳高压供水系统。（4）灭火器配置在各建筑内配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。物流仓储用房、办公楼、后勤楼、展示用房、商场等按规范设置灭火器。变电所内设有自动灭火设备。5.11主要技术指标建筑方案的技术指标见表5-4：表5-4主要技术指标序号项目单位指标备注1.1总用地面积平方米140679.81.1.1建筑占地面积平方米70339.91.1.2绿化面积平方米28135.961.2总建筑面积平方米1477516 1.2.1地上建筑面积平方米147751（1）物流仓储用房平方米45953含仓储、分拣、检测、配送等（2）后勤配套用房平方米7030（3）加油站用房平方米1336含棚罩800平方米（4）商贸物流总部办公平方米7375（5）O2O商品经营展示区平方米37644（6）电商培训中心平方米1000　（7）商住用房平方米47413住宅约24000平方米1.2.2地下建筑面积平方米0暂不考虑1.3容积率　1.051.4建筑密度　50.00%1.5绿地率　20.00%1.6机动车停车位个5801.7非机动车停车位个18001.8装卸车位个1496 六、环境影响评价保护环境是我国的一项基本国策，本项目设计中严格遵循国家有关环境保护法律、法规，控制环境污染，保护和改善生态环境。在项目建设时，环境治理必须与主体工程实行《中华人民共和国环境保护法》中规定的“三同时”原则。6.1采用的环保标准本项目位于龙城镇二庄村北侧。现状项目厂界北侧居民区约9米，距西侧居民区约48米，距西侧中学约164米，距南侧村庄约80米，距东侧居民点约95米。项目所在区域拟规划为仓储物流为主。基于此，根据相关功能区划方案及有关规定，本项目拟采用的环保标准如下：1.地表水根据《XX省水功能区水环境功能区划分方案》，本项目执行《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中的IV类标准。2.大气环境根据空气环境质量功能区划分，本项目拟建地属二类区，常规污染因子执行《环境空气质量标准》（GB3095-2012）中的二级标准。3.声环境项目所在区域以仓储物流为主要功能，声环境质量执行《声环境质量标准》（GB3096-2008）中的3类标准，其中萧桃路、外环路、S301省道改线一侧执行4a类标准。6 4.废水排放执行《污水综合排放标准》（GB8978-1996）三级标准。5.噪声排放靠近萧桃路、外环路、S301改线一侧执行《工业企业厂界环境噪声排放标准》（GB12348-2008）中的4类标准，西北侧、东北侧临近居民区执行1类标准，其余执行3类标准。建筑施工场界执行《建筑施工场界环境噪声排放标准》（GB12523-2011）。6.废气排放汽车尾气执行《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）中二级标准的新污染源标准限值；食堂油烟参照执行《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）。6.2环境影响分析6.2.1施工期环境影响分析（1）声环境影响分析施工期噪声源主要可分为机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声。机械噪声主要由施工机械所造成；施工作业噪声主要指一些零星的敲击声、装卸车辆的撞击声、拆装模板的撞击声等，多为瞬间噪声；施工车辆的噪声属于交通噪声。必须合理地安排这些机械作业的施工时间，尤其在夜间必须严禁这类机械的施工作业，以免对环境产生很大的影响。由于施工期噪声的影响无法完全避免，故对于不同施工的阶段，业主及施工单位应按《建筑施工场界环境噪声排放标准6 》(GB12523-2011)对施工场界进行噪声控制，尽可能减少施工期噪声对周围环境的影响。（2）空气环境影响分析本项目施工期废气主要来源于运输车辆及其它燃油机械施工时产生的尾气，其中的污染物主要有烟尘、NOx、CO及CHx等。施工期的废气为无组织间断排放，会对环境空气造成一定影响。装修阶段将有油漆废气等有机废气挥发。本项目施工场地开阔，施工产生的汽车尾气影响范围不大。由于装修期相对较长，油漆废气的释放较缓慢，故产生的油漆废气不会对周围环境产生大的影响。在整个施工期，土地平整、打桩、开挖、回填、道路浇筑、露天堆放、装卸等作业都会产生扬尘，如遇大风干燥天气，施工扬尘将更为严重。在工程施工现场，主要是一些运输土石方、建材的大型车辆，若不做好施工现场管理会造成一定程度的施工扬尘、搅拌作业也会产生大量的施工扬尘，危害环境。另外建材的露天堆放、搅拌作业也会产生大量的施工扬尘，这类扬尘的主要特点是受作业风速的影响。因此，禁止在大风天气进行此类作业，减少建材的露天堆放，以及保证建材的含水率是抑制这类扬尘的有效手段，这些措施将扬尘控制在一定范围，以减少施工扬尘对周围环境造成的不利影响。（3）水环境影响6 施工期的废水主要为施工人员生活污水及施工过程中产生的地下渗水、泥浆、地面设备冲洗水等。生活污水若不加处理就地排放，会给附近水体造成污染，因此应落实生活污水的收集处理措施。施工单位应建立临时厕所、化粪池及油水分离器，生活污水定点收集处理，以减少污染物的排放量，减轻对地面水的污染。（4）固体废弃物施工过程产生的固废主要为建筑废弃物和生活垃圾。建筑废弃物若不妥善处理可能造成二次污染，因此施工单位应当规范运输，不能随意倾倒、堆放建筑垃圾。施工结束后，应及时清运多余或废弃的建筑垃圾。对于建筑垃圾，其中的钢材可以回收利用，其他混凝土与弃土、弃渣均为无机物，用做地基或低洼地的回填，不会对环境造成的影响。6.2.2营运期环境影响分析在项目建成后，主要污染物有交通车辆产生的噪声、生活废水、机动车尾气以及生活垃圾等。（1）大气环境影响分析本项目产生的废气主要为物流园食堂油烟、汽车尾气及扬尘。油烟废气会污染大气环境，需采取措施处理，具体可在建筑设计中设置油烟通道，使餐饮业厨房产生的油烟废气经油烟净化器处理后能通过油烟通道至建筑顶部排放。汽车尾气主要是指汽车进出物流园时，汽车怠速及慢速（≤5km/h）状态下的尾气排放，包括排气管尾气、曲轴箱漏气及油箱和化油箱等燃料系统的泄漏等，汽车废气中主要污染因子为CO、HC、NOx、醛类、SO2等。项目厂区较为空旷，以及6 设计中采取的大面积绿化将会使项目区域的环境空气得到一定的净化。汽车尾气不会形成较大的集中污染源，对环境影响不大。汽车扬尘与车速、行驶距离及道路表面粉尘量有关，限速及保持路面清洁是减少汽车扬尘的有效方法。（2）水环境影响分析项目生活污水排入龙城镇市政污水管送萧县污水处理厂处理。本项目污水不会对周围水体产生明显影响。（3）声环境影响分析本项目噪声源主要为物流园建筑所使用的各类机械设备和物流汽车产生。设备噪声值在66-90dB间，货车低速行驶时的噪声在65-76dB间。项目需选用低噪声设备，并采取一定的消声和减振措施，以降低设备运行时发出的噪声。经采取措施后，设备运行噪声会有较大程度的削减，不会对周边环境产生大的不良影响。同时，厂区的高大乔木也会起到隔声的作用。对运输车辆可采取避开居民休息时间、禁鸣等措施解决。（4）固废影响分析本项目营运后固体废弃物来源于货物的废弃包装、残损腐烂货物、职工生活垃圾等。残损腐烂货物、员工生活垃圾经收集后纳入城市垃圾处理系统，及时将每日的垃圾清运至垃圾中转站就可。只要加强管理，生活垃圾的收集和处置基本不会对周围环境产生影响。废弃包装可出售给相关回收企业处理。6.3污染控制对策与措施对污染物的防治措施及预期治理效果见表6-1。6 表6-1建设项目拟采取的防治措施及预期治理效果内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物食堂汽车厨房油烟尾气（HC、NO2、CO）扬尘油烟净化装置加强管理，禁止尾气超标进入，减少怠速时间限速，保持路面清洁达标排放降低影响水污染物生活污水CODcrBOD5SS经化粪池、隔油池预处理后，再通过兼氧水解，接触氧化处理后排放达标排放固体废物货物包装生活垃圾残损腐烂货物废包装生活垃圾由环卫部门统一填埋出售给回收企业合理设置垃圾箱，及时清运处置，送往垃圾焚烧发电厂处理安全填埋综合利用焚烧填埋噪声选择低噪声设备，安装减震设施装设隔声装置绿化禁止夜间作业禁鸣喇叭6.4环评结论项目建设过程和营运过程尽管会有一定的“三废”产生，但其治理方法易行，完全能把污染控制最小的范围内。因此本项目的选址和建设在环保方面可行。6 七、水土保持本项目拟建场址地形开敞，地势平坦。但工程施工期的土石方开挖、填筑及堆放调运等将大量扰动、占压原地表，产生一定的弃土弃渣，破坏局部植被。如果任意让裸露、松散的表土任意堆放或弃土弃渣随意倾倒，将造成大量的水土流失，淤积河道，同时对土地资源也将造成一定的破坏和浪费。根据《开发建设项目水土保持管理办法》等法律、法规要求，本工程需编制水土保持方案。7.1编制依据《中华人民共和国水土保持法》（1991年6月29日颁布，2010年12月25日修订）；《〈中华人民共和国水土保持法〉实施条例》（国务院令120号，1993年8月）；《中华人民共和国河道管理条例》（国务院令第3号，1988年6月10日）；《全国生态环境保护纲要》（国发[2003]38号）；《关于加强土地管理搞好水土保持的通知》（国家土地管理局、水利部，国土局[1989]88号文）；《开发建设项目水土保持方案管理办法》（国家计委、水利部、国家环保总局[1994]513号文）；《水土保持监测技术规程》（SL277-2002)；6 《开发建设项目水土保持技术规范》（GB50433-2008)；《开发建设项目水土流失防治标准》（GB50434-2008)；《土壤侵蚀分类分级标准》（SL190-2007)；《水利水电工程制图标准水土保持图》（SL73.6-2001)；《土地利用现状分类标准》（GB/T21010-2007)；《防洪标准》（GB50201-94)；《水土保持综合治理技术规范》（GB/T16453.1-16453.6-2008）。7.2水土流失预测工程建设引起水土流失主要发生在施工期。由于项目建设过程中有一些基础填筑、开挖等土石挖填施工活动，同时施工过程中需设立临时施工场地和辅助生产设施，占用堆压土地，将不可避免损坏原土地的自然地形、地貌和地表植被，损坏水土保护设施，导致水土流失。经预测，工程建设期和运行期将扰动地表面积140680平方米，无损坏水土保持设施，预测产生水土流失总量1180吨，其中新增水土流失量1103吨。7.3水土流失防治方案7.3.1方案目标总目标为：在工程顺利建设和安全的前提下，预防和控制项目建设新增的水土流失，实现“建设项目中的水土保持设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用”的目标。具体目标为：1.6 对因工程施工扰动、占压的土地分区合理安排水土流失防治措施及实施进度计划，扰动土地治理率达到95%以上；2.在工程建设期，首先建设各渣场的工程防治措施，将工程开挖产生的弃土、弃渣集中堆放在规划的渣场内，发挥工程措施防治效益，拦渣率达到95%以上；3.工程完工后，项目建设区域水土保持方案措施全部到位，项目区的水土流失得到有效治理，水土流失总治理程度达到97%以上，水土流失控制比1.2，使建设区的水土流失强度低于项目区原生水土流失。4.工程完工后，项目建设区域植被恢复系数达到99%以上，项目区域林草覆盖率达到20%以上，通过绿化美化建设项目，使生态环境质量明显提高，为当地群众创造一个良好生态环境。7.3.2水土流失防治措施本工程在施工过程中开挖量较大，弃渣量较多，水土流失主要集中在施工期间。因此，必须采取有效的防治措施，以减轻工程建设带来的水土流失及其危害，保证工程建设顺利进行。具体措施为：1.优化主体工程设计对主体工程施工进一步优化设计，特别是优化挖填工序，减少土石方开挖量，避免大量弃土、石、渣乱堆乱放，注意加强临时防护措施的布设。2.规范施工（1）为加快地面雨水的排泄速度，以免施工场地积水影响施工，在项目区块四周设置临时排水沟，沟口设沉沙池；6 （2）施工期间的拌和系统、预制场、临时工棚等设置在临时占地范围内。此区域堆放的大量施工材料应有临时防护措施，以防止水土流失面的扩散及对周边环境的影响；（3）项目区水土流失以水力侵蚀为主，因此应尽量缩短施工周期，减少疏松地面的裸露时间，合理安排施工时间，尽量避开雨季和汛期。（4）弃土、弃渣的堆放场所，要先建设拦挡及排水设施，布置植物护坡措施，后堆放弃土、弃渣。7.3.3实施计划方案措施主要针对各新增水土流失和治理已有水土流失而设计，与工程建设同期展开，适时配套。按照永久性工程措施、临时性工程措施、永久性植物措施、临时性植物措施、过渡性植物措施等进行配置，构成相互协调与统一的有机整体。本项目水土保持方案应根据主体工程建设进度计划，结合各项水土保持措施的需要，按照“三同时”的原则，以尽量减少工程建设期及运行期的水土流失为主要目标，考虑气温、气候、季节等自然因素，制定本项目水土保持方案中各项防治措施的实施进度计划，确保水保工程措施与主体工程同时实施、同步完成发挥作用。6 八、劳动保护与工业卫生货物在装卸、运输、清理、入库、管理等作业过程中可能会发生粉尘、噪音、火灾以及其他安全问题，对职工的安全和卫生造成影响，根据国家对职工安全卫生的有关规定，需采取治理措施。8.1运营期劳动保护8.1.1危害因素及危害程度分析1.主要隐患部位物流园主要隐患部位包括货运车辆、仓贮库房、包装加工车间、车辆维修保养中心。2.安全因素分析营运车辆产生的噪声会对现场工作人员带来一定的影响。营运车辆尾气影响虽然是局部的、短暂的，但对现场工作人员的健康会带来一些不良影响。仓贮库房安全因素主要指易燃、有毒等危险品货物存贮不当，造成泄漏、燃烧、爆炸等，对人身造成危害。包装车间安全因素主要指由于操作和管理疏忽，造成电、包装机械等对人身的危害。车辆维修保养中心主要安全因素指由于操作和管理疏忽，造成电、维修器械等对人身的危害。6 8.1.2安全措施主要是各级领导和职工必须重视安全工作，认真贯彻安全生产责任制，健全各项规章制度，实现全面安全管理，加强职工安全生产教育，职工必须经过培训合格后才能上岗作业，以减少生产事故,确保工人健康和安全生产。要配备必要的劳动保护设施，发放工作服和手套，并根据工作岗位发放各种津贴及营养保健品等。要加强管理，禁止闲杂人员进入。要改善物流园区道路及路面状况，减少运营车辆尾气排放和噪声，营造绿化带亦可降低噪声的不良影响。为了保证项目的安全生产，还应采取以下安全措施；1.防爆、防火（1）定期打扫卫生，降低空气中的粉尘浓度，保持室内地面、墙面及设备表面的清洁。（2）严禁明火作业，工艺流程中选用的磁选装置，除去铁质杂质。（3）凡有防爆要求的场所，电气设备和装置采用相应的防爆电气设备。（4）室内设备应进行防静电接地，避免因静电荷大量聚集产生的火花。（5）电气设计和电机设备的选用，须按照标准《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》及行业标准进行设计。（6）库区、货场严禁烟火、设立警示牌，张贴防火宣传画；定期组织各部门检查消防器材设施状况，组织消防演练，提高员工防火责任感，增强员工消防安全意识。6 2.电击保护电气安全是指防止电流经由人体由人体任何部位通过；限制可能流经人体的电流，使之小于电击电流；在故障情况下触及外露可导电部分时，可能引起流经人体的电流大于电击电流时，能在规定的时间自动断开电源；发生短路或负载时，过热或电弧引起可燃物或使人遭受灼伤时，能在规定的时间内自动断开电源。在电气设计中，采用的防护措施有：（1）接地系统采用TN-C-S型；（2）采用接地故障保护，在建筑物内将下列导电体作总等电位联结：a.PE、PEN干线；b.电气装置接地极的接地干线；c.建筑物内的水管、煤气管、采暖和空调管道等金属管道；d.条件许可的建筑物金属构件等导电体。（3）为防止触电，手握式、移动设备，其配电线路装设30mA、不大于0.1s的漏电保护。（4）宜使用II类设备或等效绝缘的防护。3.防雷本项目需按三类防雷建筑物要求设计防雷装置。详见第四章强电节相关内容。6 8.2建设期劳动保护在工程建设期间，加强建筑安全管理工作，降低事故发生率，减少人员伤亡和财产损失的对策和措施1.认真贯彻执行党和国家的安全生产方针、政策，严格执行部颁有关施工规范和安全技术规则，对施工人员进行岗前安全教育培训，牢固树立“安全第一、预防为主”和“管生产必须管安全”的思想意识。2.建立健全安全保证体系，使安全工作制度化、经常化，并贯穿施工全过程。重大施工项目都应编制安全施工方案。该体系以项目经理为安全生产的第一责任人，安质部设专职安全员，工班设兼职安全员。3.制定实现安全目标和保障目标的规章制度。4.加强现场管理，搞好文明施工，建立良好的安全施工环境。8.3工业卫生1.采购、储存、外运的食品均应符合国家食品卫生标准。2.运输工具、储藏场所干燥、洁净，不得将有毒物品、污染物品与食品混存混运。物流仓储用房地坪及内墙面不得用有毒沥青的材料作为防潮面层，以防止与食品混杂，污染食品。3.设置医务室，配备必要的药品和器械，便于及时救治突然受伤或发病的员工。4.建立规章制度，及时根据疫情变化，采取消毒、分流等相关措施，确保员工安全。6 九、节能节能是指加强用能管理，采用技术上可行、经济上合理以及环境社会可以承受的措施，减少从能源生产到消费各个环节中的损失和浪费，更加有效、合理地利用能源，提高能源利用效率和经济效益，以保护环境，保障国民经济和社会的发展，满足人民生活需要。节能是国家发展经济的一项长远战略方针。节能对缓解能源供需矛盾，提高经济增长质量和效益，减少环境污染，保障国民经济持续、快速、健康发展发挥了重要作用。9.1节能分析依据《中华人民共和国能源法》（1997年11月1日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）《中华人民共和国节约能源法释义》《民用建筑节能管理规定》《民用建筑热工设计规范》(GB50176-93)《XX省公共建筑节能设计标准》（DB34/1467-2011）《XX省居住建筑节能设计标准》（DB34/1466-2011）9.2节能措施6 节约能源在现代生活中已显得越来越重要。建设项目要贯彻节约用地、节约能源的方针，项目将严格按国家相关规范的要求进行设计和建设。9.2.1建筑节能设计建筑设计应符合节能50%标准要求。建筑尽可能朝南布置，以充分利用夏季主导风向，避开冬季主导风向，有利于自然通风，减少建筑物能耗。1.墙体办公、商业、住宅用房采用聚氨酯保温节能材料，提高热阻。围护结构采用浅色外表面，可反射夏季太阳辐射热，减少外墙面吸收热量。2.门窗办公、商业、住宅用房适当控制窗墙比，安排好门窗相对位置及开启方式，组织穿堂风通过；外门窗选用仿木塑钢中空玻璃窗（6+12A+6）；设置可调节的活动遮阳，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等，既能在夏季减少太阳辐射热，又便于冬季日照。特别对西向、南向窗户要更加重视。物流仓储用房门窗采用彩钢板夹心密闭门窗。3.屋面办公、商业、住宅用房屋面采用40厚聚氨酯保温节能版；物流仓储用房采用夹心彩涂板屋面，并配防水隔热材料。由于太阳辐射强烈引起顶屋房间过热，必须认真对待。项目将增加隔热层并架空通风层，在架空通风层内贴热反射材料。6 4.材料项目建议使用保温隔热、隔声、隔火性能好，具有良好力学性能、使用寿命长的节能型双玻塑钢窗，提高门窗的气密性。积极推广使用保温隔热、隔声性能好的多孔砖，减轻墙体自重，并有利于抗震。5.采光尽可能充分利用自然光，保证建筑物内部有足够的日照；采用高效照明光源及灯具，室外采用节能型钠光源照明。9.2.2电气节能设计本工程均采用高效节能灯具，光源采用节能型气体放电灯，并采用电子镇流器，在变电所低压处设置电容补偿装置，提高整个系统的功率因素。室外照明建议采用太阳能路灯，既节约能源，又减少室外电缆的投资，项目中的耗能设备、照明设备等均采用节能型产品，日常运行中做好维修、保养工作。供电、供水系统等均采用先进合理的传输工艺，尽可能降低途中消耗。采用自动控制系统控制项目内空间的照明、空调等用能系统，避免能源的分散消耗带来的浪费。9.2.3给排水节能设计1.卫生洁具采用节水型；6 2.可收集清洁雨水用于绿化灌溉、景观用水等；3.消火栓系统采用临时高压给水系统。4.后勤楼、商住楼屋面考虑太阳能热水器。6 十、组织结构与人力资源配置10.1组织结构XX国际商贸物流园工程建成后由浙江XX物流投资集团有限公司在萧县成立的子公司负责运营。公司实行董事会领导下的总经理负责制，实行独立核算，自主经营、自负盈亏、自我管理、自我发展的经营机制。公司设总经理1名、副总经理3名。总经理由董事会确定，副总经理由总经理提名，报董事会同意批准。根据项目两总部六中心的定位，拟设立物流事业部和电商事业部等两个事业部，以及综合管理部和信息中心进行管理。工作职能划分如下：总经理：负责全面工作，管理综合管理部。副总经理：协助总经理做好全面工作，分管物流事业部、电商事业部和信息中心。综合管理部：是园区正常运营部的保障部门，内设行政科、财务科、保卫科、后勤服务中心。行政科负责日常行政事务管理、对外接待、公共关系、人事、职工培训、工会、劳资等；财务科负责日常财务管理、核算、分析与园区相关的税务工作；保卫科负责园区的安全工作；后勤服务中心主要负责物流园区设施设备的正常运转、日常维护、保养与维修、以及园区服务产业管理。物流事业部：主要职能是园区物流业务的开发、管理工作。内设6 业务营销科、运输管理科、仓储配送科。业务营销科负责推销物流园区的仓库、零担、快运以及相关的各项业务。运输管理科负责进入物流园区作业的各种货物的运输，调配货源与进物流园区作业的所有车辆，包括货运配载、车辆、驾驶员的注册及管理等。仓储配送科负责货物的仓储、装卸、包装等站场作业和配送管理。电商事业部：主要职能是园区电商业务的开发、管理工作。内设营销科、业务一科、业务二科、技术科、客服科。营销科负责物流园区电商企业的引进、培育，平台的推广。业务一科负责自营业务某一领域。业务二科负责自营业务某一领域。技术科负责平台的产品图片拍摄、处理、美工支持等工作。客服科负责自营业务的客户接待、纠纷处理等工作。信息中心：是以物流园区物流、电商各相关信息服务为主，并负责管理园区在各地设置信息服务网点和信息管理从业人员的培训。内设信息管理科、运维技术科。信息管理科负责物流、电商系统的信息管理、信息统计等工作。运维技术科负责自营、受托管理各平台的运行维护、技术支持工作。组织机构图见图10-1。6 图10-1公司组织机构图董事会董事长总经理副总经理副总经理物流事业部综合管理部总经理电商事业部信息中心业务营销运输管理仓储配送行政事务财务管理安全保卫后勤服务业务营销业务二科技术服务客户服务信息管理运行维护业务一科10.2人力资源配置10.2.1配置原则坚持“人才资源是第一资源”的新理念，搞好人才资源开发，积极培养和挖掘潜在人才，引进吸收紧缺人才。建立人才引进机制、竞争机制和激励机制，努力创造尊重知识、尊重人才、尊重创新、尊重科学的用人环境。6 10.2.2人力资源配置根据园区规划项目布局测算，园区全面建成后，设计定员为150人，其中，管理人员25人，技术人员20人，一般工人55人，服务人员20人。劳动定员定岗中，按员工层次分，设管理层、技术层、服务层等三个层面，管理人员与技术人员为园区常年稳定员工，工人和一般服务人员根据园区经营状况和实际情况进行机动性调剂解决。表10-1园区劳动定员组成表序号部门定员人数备注1管理302技术303保安254服务305一般工人35合计15010.2.3员工的招聘园区发展初期的主要管理人员应当由公司在项目筹建阶段面向社会公开招聘，提前介入，及时得到锻炼与培养，并作为园区管理骨干与稳定员工。园区的一般管理人员和普通员工在项目投入运营之前约半年时间，开始向社会公开招募，主要面对大中专院校的应届毕业生。这样可吸引多方面人才，并且给园区发展注入活力，带来生机，这对新兴发展的园区尤为重要。应届毕业生年轻、求知欲强、成才快，能够与园区6 的发展所需保持一致，他们一般都有较高的文化知识水平，具有园区发展所需的基本知识结构，而且录用他们是保证员工队伍稳定并不断提高服务质量、提高员工素质的有效途径。对员工的招聘，由园区的综合管理部负责实施。10.2.4人员培训对物流园区管理、技术、服务人员进行上岗前各项管理能力的培训，对技术含量较高的工种（如微机、通迅管理、机修、检化验等）需进行上岗前技术、职能等全方面培训，使其具有一定的操作水平。技术工程由科研设计院所进行技术培训，设备操作维修人员由设备制造厂家负责培训，对电工、设备操作工等工种进行定点、定期培训，取得上岗后方能上岗。除对新上岗员工开展上岗前培训外，对老员工也应保持知识更新和继续教育，防止知识老化，这也是企业保持活力重要源泉。6 十一、项目组织、进度及招投标11.1项目管理XX国际商贸物流园工程项目的建设管理由浙江XX物流投资集团有限公司负责实施。为了确保项目的顺利进行，由主管部门领导参加，组成“工程筹建小组”，专门负责项目的组织、协调、领导工作。由“领导小组”负责组建工程项目部，作为项目执行单位，全面负责项目的具体实施工作。拟聘请有关专家担任项目的技术顾问，配合项目进行重大技术问题的咨询与决策。项目部下设三个职能部门：（1）财务部：负责项目的财务计划和实施计划安排、与项目履行单位办理合同协议，以及资金的使用收支手续。（2）办公室：负责行政工作以及与项目履行单位的接待联络等项工作。负责项目技术文件、技术档案的管理。主持设计图纸会审、处理有关技术问题，以及组织职工的专业技术培训等工作。（3）工程部：负责项目的土建与安装工程施工，施工进度与计划安排，施工质量与施工安全的监督检查以及工程验收工作；项目设备材料的订货采购保管，调拨等项工作。11.2建设进度计划XX国际商贸物流园按照“两年成规模，四年出成效，五年成示范”的目标组织实施。6 第一阶段（2014-2016年）：筑巢引凤，搭建现代电商物流平台阶段。目标是大力发展物流线路平台及电子商务信息平台；积极引进电子商务货源市场。第二阶段（2016-2017年）：丰富电商物流内涵，形成现代物流模型阶段。目标是发展仓储配送物流，服务特色产业发展；完善货担金融服务，质量检测，物流总部、电商培训中心等产业配套功能。第三阶段（2018年）：完善现代化物流服务，形成皖北现代物流商贸一体示范区阶段。本工程将严格按照基本建设程序进行，根据审批部门开展前期工作的意见，办理建设项目选址、征地、方案设计招标、编制可行性研究报告，根据批准的可行性研究报告进行初步设计、施工图设计、土建招标、组织施工、装修调试、竣工验收。项目具体建设时，将按“一次规划、分期建设”原则组织实施。初步计划分两期建设，第一期为2015年4月至2016年8月，主要建设O2O商品经营展示区，配送中心，信息中心，商贸中心，经营户配套住房等；第二期为2016年8月至2018年12月，主要建设电商培训中心、质量检测中心、仓储中心、物流专家楼等。项目运作期从2014年8月至2019年8月，建设期为46个月，具体如下：2014年8月-9月，项目洽谈；2014年10-11月，完成方案初稿设计、项目选址、征地、环评报告编制及审批、可行性报告编制及审批等；2014年12月-2015年1月，完成项目设计方案及初步设计；2015年1月-2月，完成施工图设计及审查、项目招标；6 2015年3月，一期项目开工；2015年4月-2016年8月，一期项目土建施工、设备安装、调试，并完成部分室外附属工程；2016年9月，一期项目交工验收，投入使用。2016年8月-2018年12月，二期项目土建施工、设备安装、调试，并完成全部室外附属工程；2019年1月，二期项目交工验收，投入使用。项目横道图见图11-1：图11-1项目进度横道图11.3招投标方案1.招标形式根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》6 及有关工程招投标文件规定，本项目由业主按国家招投标法及有关规定采用委托招标、邀请招标形式确定勘察设计单位、施工单位、监理单位、材料及设备供给单位。2.施工及监理单位资质要求勘察设计单位资质、施工单位资质、施工监理单位资质要符合国家、地方规定的要求。材料及设备供给单位招标须为在国家工商部门注册登记的专门从事生产或经销的法人单位。3.分标方案根据本项目分期建设、建筑结构差异大的实际情况，项目拟按土建四个标段，监理一个标段，设计一个标段。4.招投标工作组织由业主委托具有资质的招投标中介机构组织实施本项目的招投标工作，招标中介机构须按公平、公开、公正的原则组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参加投标的施工队伍不宜少于5家，参加投标的勘察设计单位、监理单位、材料及设备供给单位均不少于3家。6 十二、项目投资估算及资金筹措12.1投资估算12.1.1编制依据1.中国建设工程造价管理协会组织有关单位编制的《建设项目投资估算编审规程》（CECA/GC1-2007）；2.XX省建设厅、省发改委、省财政厅联合组织编制的《XX省建设工程概算定额》（2011）；3.《宿州工程造价》及已建成相似工程造价信息基础资料。4.其他行业相关规定。12.1.2工程投资（1）工程费用①建筑安装工程本项目为XX国际商贸物流园工程。项目建设投资主要涉及建筑安装工程、绿化工程、道路工程及供电、供水等公用工程。本项目的各项投资额是根据各单项工程建设规模、所需设施的数量及有关的单价估算。土建根据估算指标按平方估算，参照当地标准及有关指标。建筑安装工程费用合计为30327万元，详见表12-1表12-1建筑工程费用估算表序号项目名称数量单位单价（元）合计（万元）备注1主体工程147751平方米　281476 1.1物流仓储用房45953平方米198090991.2后勤配套用房7030平方米188013221.3加油站用房1336平方米19202571.4商贸物流总部办公7375平方米188013871.5O2O商品经营展示区37644平方米188070771.6电商培训中心1000平方米18801881.7商住用房47413平方米186088192总图及室外工程　　21802.1道路广场停车场42204平方米25010552.2绿化工程28136平方米1504222.3给排水70340平方米352462.4电缆、路灯等70340平方米503522.5围墙、门卫等1500米50075建筑安装工程费用合计　　30327　②设备购置费设备主要包括信息化、电梯、加油等设备，投资估算为1500万元，详见表5-1。建筑安装工程和设备购置费用合计为31827万元。（2）基本建设其他费用①建设单位管理费本项目建设单位管理费按建设工程建设其他费用的定额标准计取分档累进计算。②建设管理其他费6 本项目建设管理其他费按建设工程建设其他费用的定额标准计取分档累进计算。③勘察设计费勘察设计费系指委托勘察设计单位对建设项目进行工程勘察设计时，按规定支付的费用。本项目勘察设计费按工程费用的2.5%计取。④工程监理费工程监理费系指建设单位委托具有相应等级资质的工程监理单位，按施工监理办法进行全面的监督与管理所发生的费用。本项目监理费以工程费用为基数分档计算计取。⑤建设用地费用建设用地费暂按物流用地5万元/亩，商业及商住用地15万元/亩计算。⑥场地准备及临时设施费场地准备费是指建设项目为达到工程开工条件所发生的场地平整和对建设场地余留的有碍于施工建设的设施进行拆除清理的费用。建设单位临时设施费是指为满足施工建设需要而供到场地界区的、未列入工程费用的临时水、电、路、讯、气等其他工程费用和建设单位的现场临时建（构）筑物的搭设、维修、拆除、摊销或建设期间租赁费用，以及施工期间专用公路或桥梁的加固、养护、维修等费用。本工程按征用农用地考虑。⑦其他费用6 含工程保险费、可行性研究费、环境影响评价费、散装水泥基金等，按有关规定计取。其他基本建设费用合计5211万元。具体见表12-3。表12-3其他基本建设费用估算表序号费用项目计算基数单位费率(单价)费用(万元)备注1建设单位管理费　　　11961.1建设单位管理费31827一1.06%3391.2建设管理其他费31827一0.87%2771.3工程监理费31827一1.82%5802建设用地费211亩　19552.1物流仓储用地121亩500006052.2商业用地40亩1500006002.3商住用地50亩1500007503可行性研究费　　　254勘察设计费31827一2.50%7965环境影响评价费　　　206劳动安全卫生评价费31827一0.04%137场地准备及临时设施费31827一0.70%2238基础设施配套费　　　6028.1物流用房62694平方米322018.2商业用房61057平方米503058.3住宅用房24000平方米40969其他费用　　1.20%382合计　　　5211（3）预备费用预备费用包括基本预备费和涨价预备费，基本预备费按工程费用和其它费用之和的5%估算，涨价预备费按工程费用的5%考虑。预备费累计为3443万元。6 （4）建设期利息本项目拟向银行贷款20000万元，3-5年期贷款基准利率6.4％，按上浮10%计为7.04%，利息按季支付，贷款在建设期初一次借入，则有效利率为7.23％，建设期利息为2330万元。（5）流动资金经测算，项目流动资金需171万元。（5）总投资经估算，项目总投资42975万元。项目固定资产总投资42812万元，其中工程费用31827万元，其他费用5211万元，预备费3443万元，建设期贷款利息2330万元。详见表12-4。表12-4　　固定资产投资估算表序号费用名称费用(万元)占比(%)备注一工程费用3182774.34%　1建筑安装工程2814765.75%2室外公用工程21805.09%3设备购置15003.50%二工程建设其他费用521112.17%三预备费用34438.04%四建设期利息23305.44%五固定资产投资合计42812100.00%12.2资金筹措本项目总投资42975万元，资金由公司自筹、房产销售及银行贷款解决，根据工程进度分年投入，详见表12-5。表12-5工程投资计划及资金筹措表6 序号年份合计建设期项目20152016201720181总投资429759181954212904113091.1建设投资404829000900012000104821.2投资方向调节税　　　　　1.2建设期利息23301815429047041.3流动资金1711712资金筹措429759181954212904113092.1项目资本金149854181575790422742.1.1用于建设投资12480400033700014472.1.2用于建设期利息23301815429047042.1.3用于流动资金1711712.2债务资金2000050005000500050002.2.1用于建设投资2000050005000500050002.2.2用于建设期利息　　　2.2.3用于流动资金　　　2.3其它资金396740356 十三、财务评价13.1评价原则及范围本项目为XX国际商贸物流园工程。经济评价根据国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)的规定及有关政策、法规进行计算分析。本项目的经济评价主要是项目的财务评价。13.2基础数据13.2.1财务评价财务评价是对拟建项目未来的效益与费用进行分析，在预测价格中应考虑价格变动因素，基于在投资估算中已经预留了建设期预备费用，建筑材料和设备等投入品，可采用一个固定的价格计算投资费用，其价格不必年年变动。同时由于建设期和营运期的投入产出情况不同，因此要有所区别。在计算本项目营运期内的营业收入、燃料动力费用时，不考虑价格相对变动和通货膨胀的影响。13.2.2税费本项目的财务评价中涉及的税费主要有房产税、营业税、所得税、城市维护建设税和教育费附加等。本项目财务评价的销售收入和成本估算均是含税价，房产税、营业税和所得税按国家规定分别以12%、56 %和25%计提，城市维护建设税和教育费附加(含地方教育附加费)分别按营业税的7%和4%计算。13.2.3计算期与生产负荷按照项目进度计划安排，项目建设期4年。全部建成投入营运的第一年达到设计营运能力的40%，第二年达到60%，第三年达到80%，第四年达到100%，项目营运期为20年，计算期为24年。13.2.4财务基准收益率设定参考该行业一定时期的收益水平并考虑项目的风险因素和营运性质，设定本项目的财务基准收益率Ic＝8%。13.3成本费用估算13.3.1燃料动力费根据物流园使用实际，仓储房出租后的水、电费用将由承租人自行负担，本项目燃料动力费用估算时不计算这部分费用，业主就实际使用部分计算。扣除租房用电后的燃料动力费用估算为50万元。13.3.2工资及福利费用本项目正常营运，需要行政管理人员30人，工资及福利标准（含社保等费用）4200元/月；技术人员30人，工资及福利标准（含社保等费用）4000元/月；保安人员25人，工资及福利标准（含社保等费用）3000元/月；工人及服务人员65人，工资及福利标准2500元/月。则年新增工资及福利约为580万元。如表13-2所示。6 表13-2新增工资及福利估算表　数量(人)标准（元/月）小计（万元）管理304200151技术304000144保安25300090服务30250090一般工人352500105合计15058013.3.3摊销及折旧费用（1）摊销费用项目固定资产投资中的其它费用（包括土地征用费、前期工作费）作为无形资产和递延资产。其中土地征用费按20年摊销，其它按5年摊销。（2）折旧费用项目固定资产投资42812万元，扣除房产部分及摊销费用，物流部分形成固定资产19101万元，按平均年限法计算折旧，折旧年限为20年，残值率为5%，年折旧费为907万元，计算期末固定资产余值为7400万元。折旧与摊销详见附表1、附表2。13.3.4年修理费用项目年修理费用按固定资产折旧费用的10％计取，计91万元。13.3.5财务费用为固定资产投资贷款利息支出，参见附表3。6 13.3.6其它费用项目的其它费用包括营业费用、管理费用和其它费用等。营业费用按营业收入的5%计算；管理、运行费用按营业收入的12%计算。13.3.7营业总成本费用由上述各项计算，得出项目营运期年均总成本费用为2155万元，其中年均固定成本2094万元，年均可变成本62万元。项目的经营成本1205万元。具体组成详见附表4《总成本费用估算表》。13.4营运收入、税金及附加估算13.4.1营运收入项目的营运收入主要是仓储用房、车位的出租等，根据萧县实际情况，办公用房出租平均按1元/d.m2，物流仓储用房平均按0.4元/d.m2，后勤加油站等平均按2元/d.m2，线路运营承包800元/月；住房销售3500元/m2，经营用房销售6500元/m2。同时考虑一定的增幅。项目营运收入估算见附表5。13.4.2税金及附加估算税收规定房产出租要缴12%房产税，营业税根据当年营业收入的5%计。另外，需按营业税的7%交纳城市维护建设税、3%交纳教育附加费、1％交纳地方教育附加费。详见附表5。6 13.5财务效益测算13.5.1利润估算及分配详见附表6《损益表》。13.5.2财务获利能力分析根据附表7《现金流量表（全部投资）》可计算出：指标所得税后　所得税前财务内部收益率　8.25%　11.77%财务净现值（Ic＝8%）　286万元　3801万元静态投资回收期（含建设期）10.56年4.93年财务内部收益率大于基准收益率（Ic=8%），项目盈利能力满足投资要求，财务净现值大于零，说明项目在财务上是可行的。13.6财务清偿能力分析13.6.1偿还资金来源为简化计算，在还款期间将项目可供分配利润、折旧及摊销费全部作为偿还借款本金的资金来源，即在投入运营后按最大偿还能力计算还本付息。13.6.2借款偿还期根据附表3“借款还本付息计算表”的计算结果，该项目借款偿还期为4.32年(从借款开始年算起)。6 根据以上分析，可以认为物流园区的盈利能力和清偿能力较好，项目在财务上可行。13.7不确定性分析13.7.1盈亏平衡点计算盈亏平衡点也叫保本经营点，以百分数表述。本项目以营运能力利用率表示的盈亏平衡点(BEP)为：BEP=年固定总成本×100％年经营收入-年可变总成本-年经营税金及附加=78.97％计算结果表明，本项目要求营运能力达到设计能力的78.97%,则可以维持保本，且可以用折旧和摊销归还贷款。13.7.2敏感性分析对项目全部投资作敏感性分析。据分析，影响效益的最重要因素是经营收入、营运成本和固定资产投资。当他们发生变化时，项目财务内部收益率和投资回收期的变化见表13-4：13-4财务评价敏感性分析（税前）　-10%-5%05%10%销售收入变化6.749.1711.7714.6317.64建设投资变化15.6213.5611.7710.38.99经营成本变化12.0311.9211.7711.6911.58在以上三大因素中，营运收入的变化对内部收益率影响最大。当营运收入增加10%时，内部收益率将上升到17.64%，即上升5.846 个百分点。固定资产投资的变化影响次之，经营成本的变化影响最小，当经营成本增加10%时，内部收益率仅下降0.22个百分点。13.8财务分析结论以上评价指标值说明，本项目财务效益尚好。计算期内财务内部收益率8.28%(所得税后)高于行业基准收益率，财务净现值大于零，项目静态税后投资回收期6.56年（不含建设期）。同时本项目具有一定的抗风险能力。因此，项目从财务上讲是可行的。项目建成后，在实际经营中应加强经营管理和市场营销，严格控制投资，以防范投资风险。6 十四、项目社会评价本项目的社会评价旨在预测拟建项目的建设、运营产生的社会影响与社会效益，分析项目所在地区的社会环境对项目的适应性和可接受程度。本章节主要研究内容的范围包括识别关键的利益相关者，识别与项目密切相关的社会因素和社会风险，进行项目的社会影响分析。14.1社会影响分析首先，项目建设投运有利于促进地方经济发展。XX国际商贸物流园建设是基础设施建设类项目，它是物流客户资源的集聚，是物流服务需求的集聚，而物流服务需求的集聚不但为吸引物流服务资源的集聚提供了支持，高效的物流环境会吸引外商投资，有效地推动区域贸易和加工业的快速发展。而就项目本身来说，每年销售额将达到十几亿元，年创税利达到几千万元，则是当地直接可见的效益。因此，XX国际商贸物流园的建设投运不仅有利于第三方物流企业的升级，促进萧县现代物流与物流产业的培育和发展，产生新的经济增长点，同时也有利于周边的制造业和商贸业的发展，增加税收，有效促进地方经济发展。其次，项目建设投运有利于减轻道路、环境、能源的压力。XX国际商贸物流园6 的建设，为各类物流资源的集聚和整合提供了基础平台，使各种服务资源实现优势互补，使各种物流设备设施的利用率得到了全面提高。目前一些生产资料和生活资料的运输大多走公路，运输成本高。若从华东地区集中运达萧县向华中华北辐射，将大大降低生产资料和生活资料的物流成本。在既满足原有运力需求的同时，又合理利用萧县农产品回程物流。充分发挥了物流中心对物流资源的集聚与整合作用。不仅在经济上大大降低了成本，同时有效减缓了经济发展对道路的压力、对环境的压力和对能源的压力。第三，项目建设投运将改善当地企业的流通速度。XX国际商贸物流园将大大改善萧县市经济区域的社会物流环境，并通过物流园区为物流管理技术的广泛应用创造依托条件的方式，提高社会物流运作的整体效率，从而促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，提高经济增长质量；物流园区的建设和发展将为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，专业化的物流企业将从中受益，从而提高物流企业的经济效益，为其持断发展提供支持。第四，项目建设投运将降低企业的运输流通成本。随着XX国际商贸物流园的发展和物流服务水准提高，专业市场也会随着XX国际商贸物流园的发展而更加兴旺。工业企业把物流职能分离出来交给第三方物流企业，通过其先进、科技的专业化服务，减少了流动资金占用，提高了核心竞争能力，将现实从粗放式经营向集约式经营的转变。企业的集聚和外资的投入也会给当地带来创业的市场信息，必将推动萧县掀起中小企业创业高潮。第五，项目建设投运将增加社会就业，促进社会繁荣稳定。本项目的总投资达到42900多万元，其中工程建设投资40000多万元。随着工程的实施，将在咨询、设计、施工、材料设备生产等方面扩大社会就业，提高人民生活水平。项目本身也将在吸纳就业方面发挥作用6 ，预计可直接解决1000多人的就业问题。另外，XX国际商贸物流园的建设和运营，需要提供各类配套生活服务，该部分的服务可为当地居民提供大量的隐性就业。而当地市场的繁荣与企业物流成本的降低，直接或间接的提升了本地企业的经济效益，进一步稳定和加大了用人需求，扩大就业渠道。因此，本项目的实施将在促进就业方面将发挥积极作用。14.2项目互适性分析互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。14.2.1不同利益群体与项目根据社会影响分析，被征地农民和道路周边居民是本项目的不同利益群体，他们对项目的态度与支持程度直接影响项目的实施进程。因此，应加强政策宣传和政策处理工作，要根据相关政策和补偿标准对被征用土地的农民进行补偿；要加强对失地农民的就业培训，提高他们的就业技能；相关政府部门要出台激励政策，鼓励当地企业优先安排失地农民进企业工作，以利于项目的顺利实施。14.2.2各类组织与项目由于本项目属于以电商物流基础设施为主的工程，建设单位为浙江XX物流投资集团有限公司，项目的推动和建设都属政府支持下行为。作为电商物流基础设施6 ，当地政府及相关部门对项目的建设都十分重视和支持，项目的后勤保障等社会支撑系统具有一定的优势，项目的实施将可得到区域内各类组织及当地群众的支持和参与。14.2.3经济社会与项目在项目建设和运营期，当地交通、电力、通信、供水等基础设施条件，粮食、蔬菜、肉类等生活供应方面，都能给予一定的保障。现项目所在区的技术、文化状况能适应本项目的建设和发展。本项目建设有利于发展当地经济，促进社会和谐和经济发展。6 十五、风险分析15.1主要风险因素的识别本项目建设具有较大的社会效益和一定的经济效益，但也存在一定的风险，主要风险有：（1）工程风险主要包括设计、工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性将会给项目带来不同的风险。（2）投资估算风险主要来自工程方案变更的工程量增加、工期延长，人工、材料、机械费的提高等。（3）社会影响风险是指项目与所在地互适程度可能出现的问题，对社会各利益集团、当地组织机构及文化环境带来的负面影响。（4）资金风险本项目投资较大，因此资金方面的风险主要表现为资金不落实，造成项目不能顺利进行。15.2风险程度分析由于本项目相对简单，仅以上风险因素为风险对象采用专家调查法进行评估。（1）工程风险6 本工程技术成熟度较高，地质结构简单，故设计、施工难度不大，风险较小。（2）投资估算风险本部分风险主要来自可能的人工、材料及设备涨价，但风险程度较小。（3）社会影响风险本项目的社会风险主要在于被征地农民，如果处理不好土地补偿费用和安置补偿费用等问题，被征地农民的抵触情绪将可能爆发，带来比较严重的社会问题，从而导致项目各项工作的推延，甚至会给项目预期效益的实现带来风险。（4）资金风险如资金不能按时到位，将影响施工效率以及工程进度，本项目全额由地方财政解决，风险小。15.3防范和降低风险措施针对不同的风险类别，可采取不同的措施以降低或消除风险。（1）工程方面设计时基础资料要尽量详尽准确，施工前期准备工作要做细，工期安排要合理，要避免雨季开挖沟槽，不允许低于成本的投标单位中标。（2）投资估算方面施工招标文件应写明非政策性材料上涨不能作为调整合同价的依据。6 （3）社会影响方面为了规避风险，项目实施中应充分考虑对当地村民生活、就业的影响，切实解决被征地农户的补偿问题，尤其应关注低收入者、弱势群体的利益，加强和引导公众参与，吸纳利益相关者的意见，降低项目的不利影响。同时要与当地公安、消防、防疫等部门加强联系，共同创造良好的施工环境。（4）融资方面根据项目进度拨付资金，如在建设期间因施工进度的原因，造成在某一期间内需大量资金支持时，将采用短期融资的方式获得资金支持。XX省XX物流有限公司要高度重视各种风险因素，要建立一支高素质的工程建设管理队伍，制定科学、合理和尽可能详细的实施方案并严格执行；要合理安排项目建设资金，有效规避项目实施中的社会风险。6 十六、结论与建议16.1结论意见XX国际商贸物流园工程的建设有利于优化萧县产业结构，促进经济发展，推进城市建设，增强县城辐射能力，对促进就业，维护社会稳定也有积极意义。因此，项目的建设是十分必要和可行的，敬请有关部门抓紧批准该项目的实施，使其早出效益。本项目依赖的工程技术较成熟，工程地质、社会经济、气候人文等条件也满足工程建设的需求。本项目资本金主要来源于企业自筹资金，相对其带来的社会效应的提升，本项目的建设经济上是合理的。本项目建设是必要的，技术上是可行的，经济上也是合理的，敬请项目审批部门尽早批复，使本项目为萧县电商物流业乃至全县经济发展作出应有的贡献。16.2存在问题和建议本阶段工程地质资料系参考邻近区域地质资料和地质资料，考虑萧县地质条件和物流园建筑建筑要求建议尽快组织地质勘察，为下阶段工作做好准备。本项目有征地，征用地为村集体所有，需要做好农民土地的征收工作，以便于下阶段的工作的顺利开展。6 附表1固定资产折旧估算表单位：万元序年份合计残值率建设期投产期达产期号项目　　123-4567891011121314151617181920212223241物流固资原值19101　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2物流折旧　5%　　　9079079079079079079079079079079079079079079079079079079079073固定资产净值　　　　　3323323732228242191721010201031919518288173811647315566146591375212844119371103010122921583087400附表2无形资产及递延资产摊销估算表单位：万元序年份摊销原值建设期投产期达产期号项目年限123-4567891011121314151617181920212223241物流无形资产20680　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.1物流摊销　　　　　34343434343434343434343434343434343434341.2物流净值　　　　　646612578544510476442408374340306272238204170136102683402物流递延资产5267　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.1物流摊销　　　　　5353535353　　　　　　　　　　　　　　　2.2物流净值　　　　　213160107530　　　　　　　　　　　　　　　3物流无形及递延资产合计　947　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3.1摊销费　　　　　87878787873434343434343434343434343434343.2净值　　　　　859772685597510476442408374340306272238204170136102683406 附表3借款还本付息计算表单位：万元序年份利率建设期运营期号项目(％)1234567891011121314151617181920212223241外汇借款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.1年初借款累计　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.2本年借款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.3本年应计利息　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.3.1其中：建设期利息　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2人民币借款7.23　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.1年初借款余额　0500010000719950002.2本年借款　50005000500050002.3本年应计利息26891815429047013622.3.1其中:建设期利息2330181542904701　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3还款资金来源　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3.1还款利润　　1707324934815364-483-447-410-318-276-233-188-140-91-3813561021502003213764344343.2折旧摊销　　227645537824101009959959959419419419419419419419419419419419419419419419413.3自有资金　1815429043.4偿还资金来源合计　18145268705113051546451254758562466570875380185190395499710431091114112621317137513753.4.1其中:偿还外汇本金　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3.4.2支付外汇利息　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3.4.3偿还人民币本金　　　780171995000　　人民币借款偿还期(从借款开始年算起)=4.32(年)附表4总成本费用估算表6 单位：万元序年份合计建设期运营期号项目　1234567891011121314151617181920212223　营运能力(％)　　　　40%60%80%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1原辅材料费2燃料、动力1215　　　50515253545556575960616263656667697071733工资及福利费13538　　　2905805926036166286406536666806937077217367507657817968128284修理费1542　　　91919191919191919191919191919191910005折旧费39631　21484297735395019079079079079079079079079079079079079079079079079079076摊销费2226　1282564715998787873434343434343434343434343434347财务费用1063　　　7013627.1其中:利息支出1063　　　7013628其他费用8223　1192385977163063123183253313383453513593663733803883964044124204289总成本费用67437　239547919553119002035205420732040206020802101212321452167219022132236226022852219224522719.1其中:可变成本1215　0050515253545556575960616263656667697071739.2固定成本66222　2395479195031184919832001201919852004202320432063208421052126214821702193221621492174219810经营成本24518　11923810281438104010591079109811191139116011821203122612481271129513191344127813041330附表5营业收入估算表6 单位：万元序号项目单价（元）数量单位合计建设期运营期20152016201720182019202020212022202320242025202620272028202920302031203220332034203520362037　　　40%60%80%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1经营收入额　　　95942　5054986715420207111806187019372007207921552234231624012490258226792779288429933106322533481.1O2O展示厅销售收入650037644平方米24469　2446.9489473419787　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.2营业房销售收入650023413平方米15218　1521.8304445666087　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.3住宅销售收入350024000平方米8400　840168025203360　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.4物流总部出租收入3607375月.平方米6548　　　1061672232342462582712852993143303463633814014214424644875111.5仓储配送出租收入14445953月.平方米16319　　　265417556584613643676709745782821862905951998104811011156121312741.6后勤加油站出租收入7208366月.平方米12235　　　2413724965115275425595755936106296486676877087297517737968201.7物流线路运营收入　　　12754　245250.03825205305415525635745865976096216346476596736867007147287432营业税金及附加　　　9537　28054892912642532632742852963083203333473613763914074244414604794982.1营业税5%　　4797　25349377110369094971001041081121161201241291341391441501551611672.2城建税与教育费附加11%　　528　2854851141010111111121213131414151516161718182.3房产税12%　　4212　00731151531591661731811881962052142232322422532642752873003133土地增值税2%　　990　101197296395　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表6利润与利润分配表6 单位：万元序年份合计建设期运营期号项目　1234567891011121314151617181920212223-24　营运能力(％)　　　　40%60%80%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1营业收入95942　5054986715420207111806187019372007207921552234231624012490258226792779288429933106322533482营业税金及附加9537　28054892912642532632742852963083203333473613763914074244414604794983土地增值税990　1011972963950000000000000000004总成本费用67709　239547919553119002035205420732040206020802101212321452167219022132236226022852310233623625利润总额(1-2-3-4)17706　2277433146427152-483-447-410-318-276-233-188-140-91-3817751361992663374114886弥补以前年度亏损0　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　7应纳税所得额（5-6）20331　2277433146427152000000000017751361992663374114887所得税(25％)5083　5691083116017880000000000419345067841031228税后利润(5-8)12624　1707324934815364-483-447-410-318-276-233-188-140-91-3813561021502002533083669弥补以前年度亏损　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　10可供分配利润12624　1707324934815364-483-447-410-318-276-233-188-140-91-38135610215020025330836610.1储备基金、职工奖励及福利基金(15％)2287　25648752280500000000002815223038465510.2应付利润10.3未分配利润12478　1451276129594559-483000000000114887127170215262311　累计未分配利润　　1451276129597518703670367036703670367036703670367036703670477094718173087478769379548266附表7现金流量表（全部投资）6 单位：万元序年份合计建设期运营期号项目　12345678910111213141516171819202122-2324　营运能力(％)　　　　40%60%80%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1现金流入103513　50549867154202071118061870193720072079215522342316240124902582267927792884299331063225109191.1销售收入95942　5054986715420207111806187019372007207921552234231624012490258226792779288429933106322533481.2回收固定资产余值7400　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　74001.3回收流动资金171　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1712现金流出83379918110612149701471949371244132513551386141714501483151715531589163116841739179618551916197920442.1固定资产投资4281091819542129041118300000000000000000002.2流动资金171　　　12351-50222233333333333332.3经营成本24790　119238102814381040105910791098111911391160118212031226124812711295131913441369139414202.4销售税金及附加9537　28054892912642532632742852963083203333473613763914074244414604794982.5土地增值税990　101197296395　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.6所得税5083　5691083116017880000000000419345067841031223净现金流量20134-9181-5558-5102701157755625455826216627057517988489019519951040108811381191124688754累计净现金流量　-9181-14739-19841-19141-3366-2804-2259-1677-1055-3933121063186127093610456155566596768488221001311259201345所得税前净现金流量25217-9181-4989-401918611756356254558262166270575179884890195610131074113812051275134989976税前累计净现金流量　-9181-14170-18189-1632812351796234129243545420749135663646273108210916610179112531239113596148711622025217计算指标：所得税后所得税前财务内部收益率：8.25%11.77%　财务净现值(ic=8％)：286万元3801万元投资回收期(含建设期)：10.56年4.93年6'