商品房开发项目可行性研究报告 33页

'商品房开发目录一、项目总论3（一）项目背景3（二）承担可行性研究的单位3（三）研究工作依据3二、项目投资环境和市场研究3（一）市场宏观背景3（二）区域市场分析11三、项目用地分析及评价16（一）地块解析16A、项目建筑间距要大于1.2。17（二）项目SWOT分析17（三）项目用地环境评价18四、市场定位及方案评价18（一）项目可能的开发方案：18（二）投资估算22五、方案评估及选取2533/33 （一）、项目可能的开发方案比较：25（二）方案选取及建议27（三）项目定位28六、项目开发进度安排及资金筹措28（一）开发周期28（二）开发各阶段的周期安排29（三）资金筹措29（四）投资使用计划30七、销售及经营收入预测30（一）电梯公寓销售收入估算30（二）项目销售回款计划30（三）财务内部收益率30八、风险分析与回避的手段30（一）开发风险评测30（二）项目市场风险及回避31（三）项目其它风险32九、可行性研究结论及建议32（一）项目评价32（二）可行性研究结论3333/33 （三）项目运作建议33某房地产项目可行性研究一、项目总论（一）项目背景项目用地：**************项目位置：***************项目开发背景：**标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因**厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商品房开发。（二）承担可行性研究的单位****国联投资顾问有限公司（三）研究工作依据根据政府有关部门政策规划，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。二、项目投资环境和市场研究（一）市场宏观背景1.全国投资环境33/33 国家信息中心在刚刚发布的2003年经济预测报告中指出，今年我国投资将继续保持一个较高的增长速度，预计全社会固定资产投资增长16%左右，GDP增长有望达到8%。据介绍，房地产投资回落幅度不大。预计2003年全国房地产投资增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进一步深化，投资环境继续改善。在市场准入方面，2003年国家将继续清理现行投资准入政策，在明确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时，体现国民待遇和公平竞争原则，打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。在融资体制方面，将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励发展的行业，可部分抵免企业所得税，对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税，加强规范化管理和正确的引导和服务。我国政府将继续深化行政审批制度改革，使市场经济中的运行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。2.２００３年上半年全国房地产开发投资情况开发投资继续高速增长2002年，全国房地产开发完成投资7736.42亿元，同比增长21.9%，高于同期固定资产投资增长速度5.8个百分点，占同期固定资产投资的比重为17.9%。今年上半年，房地产继续保持强劲发展势头，全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元，较去年同期增长34.0%,高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点，占同期固定资产投资的比重为25.3%。其中东、中、西部地区增幅分别为29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅高于东部，其中12个地区增幅超过50%。33/33 今年上半年，商品住宅开发完成投资2856.79亿元，同比增长28.0%，占商品房投资的67.8%（其中，经济适用住房完成投资227.66亿元，同比增长22.6%，占商品住宅投资的比重为8.8%）；办公楼投资完成177.21亿元，同比增长27.9%，所占比重为4.6%；商业营业用房完成投资458.57亿元，同比增长50.0%，所占比重为12.0%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为24.7%、47.7%、34.5%。中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。销售情况良好今年上半年，全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商品房销售额2101.77亿元，同比增长44.8%；其中：销售给个人1916.02亿元,同比增长46.8%，所占比重为91.2%。商品房空置面积增幅较大2002年商品房空置面积比2001年净增1290.59万平方米，其中，空置时间在一年以上的净增302.45万平方米，占竣工总量的14.6%。空置一年以上的住宅、写字楼、商业营业用房的增长速度分别为3.6%、-5.1%和22.4%。东、中、西部同比增幅分别为6.1%、25.7%和33.2%，中西部地区增幅较大，且高于同期竣工面积增幅。中、西部地区增长较快，有原有基数较小的原因，但增幅扩大，隐含着潜在的市场风险。今年上半年，这一趋势仍在持续。仅1-5月份，全国商品房空置面积同比增长9.2%，其中，商品住宅空置面积同比增长10.0%。价格稳中有升2002年，全国商品房平均销售价格2291元/平方米，同比增长了2.92%，其中：商品住宅销售价格为2130元/平方米，同比增长3.00%。下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年。据国家统计局城调队对35个大中城市调查显示，2002年商品房价格上涨3.7%，土地交易价格上涨6.9%，房屋租赁价格上涨0.8%。房价上涨幅度远远低于居民可支配收入的增幅。2003年上半年，商品房销售价格2424元/平方米，同比增长了5.4%，其中东、中部地区价格涨幅较高。33/33 有21个地区商品房销售价格有不同程度的上升，4个地区涨幅在20%以上，分别为：青海39.6%、湖南25.7%、浙江23.7%、陕西23.3%。有9个地区商品房销售价格有不同程度的下降，分别为：新疆-12.0%、河北-11.6%、四川-4.4%、广西-4.04%、北京-3.7%、云南-2.4%、辽宁-2.0%、内蒙古-0.7%、贵州-0.4%。3.**市投资宏观背景房地产开发投资规模继续扩大。上半年，商品房在建规模达1758.4万平方米，增长27%，房地产开发投资96.6亿元，增长35.2%，其中住宅投资68.6亿元，增长26.8%。大项目成为投资增长主要拉动力。从1-5月全国城镇500万元以上项目的统计情况看，超过1亿元的项目13028个，占全国全部城镇500万元以上施工项目个数的22.6%，完成投资5262亿元，占全国全部城镇500万元以上施工项目完成投资的65.4%。商品房销售继续保持良好势头。上半年，在房地产投资快速增长的同时，全国实现商品房销售额2102亿元，同比增长44.8%，高于同期投资增速10.8个百分点。其中销售给个人1916亿元，增长46.8%；销售面积8672万平方米，增长37.4%。新开工规模迅速扩大。上半年，全国除房地产开发、城乡集体和个体投资外的新开工建设项目51876个，同比增加9657个；新开工项目计划总投资16921亿元，增长70.5%。上半年施工项目个数达94661个，同比增加11915个；施工项目计划总投资73596亿元，增长26.2%。33/33 资金到位情况良好。上半年，国有及其他经济类型投资累计到位资金18411亿元，同比增长47.4%,比同期投资增速高14.6个百分点。其中，国家预算内资金增长12.7%，国内贷款增长55.9%,利用外资增长44.1%，自筹资金增长51.2%。4、**1-7月房地产开发统计从**市统计局获悉，7月，**房地产开发继续保持迅速发展势头，1－7月累计完成开发投资116.98亿元，增长33.1%，其中住宅投资86.92亿元，增长30.7%；写字楼投资5.23亿元。增长1.8倍；商业营业用房投资13.29亿元，增长36.7%。1~7月，**商品房在建规模比同期扩大425万平方米，总量达1918.12万平方米，增长28.4％。其中写字楼的开发规模达58.53万平方米，增长35.5％，增长速度超过商品房和商业营业用房。商品房销售方面在7月也呈现出良好的势头和发展潜力，1~7月，**市累计销售商品房325.23万平方米，比同期增加销售48.77万平方米，增长17.5%。实现商品房销售额64.98亿元，增长18.2％。最为可喜的是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超过一年期的空置房面积为78.75万平方米，比六月末仅新增3.97万平方米。从**市统计局获悉，7月，**房地产开发继续保持迅速发展势头，1－7月累计完成开发投资116.98亿元，增长33.1%，其中住宅投资86.92亿元，增长30.7%；写字楼投资5.23亿元。增长1.8倍；商业营业用房投资13.29亿元，增长36.7%。1~7月，**33/33 商品房在建规模比同期扩大425万平方米，总量达1918.12万平方米，增长28.4％。其中写字楼的开发规模达58.53万平方米，增长35.5％，增长速度超过商品房和商业营业用房。商品房销售方面在7月也呈现出良好的势头和发展潜力，1~7月，**市累计销售商品房325.23万平方米，比同期增加销售48.77万平方米，增长17.5%。实现商品房销售额64.98亿元，增长18.2％。最为可喜的是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超过一年期的空置房面积为78.75万平方米，比六月末仅新增3.97万平方米。5.区域发展及前景预测城西房地产市场发展前景分析A、“城西是上风上水的宝地”，**人如是说。城西是**的历史文化保护区和风景旅游区，杜甫草堂、青羊宫、文化公园、永陵等风景名胜区，清水河、摸底河两条主要水系以及去年发掘的金沙遗址，共同构成了城西的独特人文景观。由此，也造就了城西房地产开发独有的川西民居特色，近年来城西房地产的开发热潮也充分说明了这一点。B、如今在城西三环以内的房地产开发，已初步形成了某线、金沙、双楠、成灌路、浣花风景区、光华路和清水河等七大版块争锋的局面。锦城苑、齐力花园、置信逸都花园、金房苑、浣花溪山庄、**花园、会所花园成为这七大版块的代表。C、城西近邻高新西区，今年又有三大利好消息，一是成温路要建成高速公路，而且外环路内的路段不封闭，不收费。二是光华大道要开工建设，三是整治清水河。城西的发展将很快，温江、郫县很快会和**连接起来，明年城西三环路外的开发将升温。D、一个充满生机和活力的大都市，总是在不停地运动着，其中“人流”的迁移又是最活跃的因素。在**的城西，人流的变迁又有何特征？调查表明，城西初现“中产”痕迹，中产逐步向城西靠拢。鸟瞰**住宅格局，在三环路内，城南、城西集中了**住宅区总量的70％。在城南，人们观念中的“富人区”33/33 ，以棕北、棕南为代表，而后形成的桐梓林区，更是“富中之富”；在城西，则以天府广场为圆心，以城西南的双楠居住区和城西北的花照居住区分别为起点和止点，从而形成了一个扇形状的居住带。在这个居住带内，已形成了双楠居住区、抚琴居住区、白果林居住区、青羊居住区等相对成熟的居住区，其余都为在建居住区。E、在整个城西住宅中，以多层建筑为主，建筑密度低，人口密度相对也低，绿化率高，小区环境相对较好，商业配套完善，不失为居家过日子的理想场所。与旧有的居住区不同的是，在正在兴建的居住小区中，城西新楼盘的主格调是，打造市民买得起的高品质住宅。一方面，要保持城西整体的川西建筑风格，保持区域建筑特色；另一方面，新建小区中的楼盘大都定位在中高档住宅上。这种定位，无疑是打上了“中产”的标签。F、从金牛区获悉，城西北经济圈规划方案正式出台。其中，3条新改造干道将组建3道新型产业带，成为经济圈的主要骨架。预计5年内，城西北经济圈将基本建成。　　川陕路：重塑川西古镇解放北路—驷马桥段，沿道路两侧发展精品饰材市场；天回段主要发展农工机械产品销售市场带等，同时建设充满天回古镇文化氛围的特色城镇，形成居民住宅、休闲旅游协同发展。沙西线：打造花卉世界二环路—金府路段，两侧发展餐饮服务、休闲娱乐等；金府路以西，沿府河两侧，发展集花卉培育、销售、观光为一体的现代生态农业观光带。成灌路：建**最大石材城金牛宾馆以东，发展中高档的居民住宅；金牛宾馆以西，高标准建设金府石材城，使之成为**最大的现代化石材贸易专业经销区。　　　届时，位于城西北的3个产业片区———金牛高科技产业开发区、会展商务区、药品配送中心区将通过新型产业，形成城西北的新亮点。33/33 城西房地产市场发展的趋势A、无论是自然环境，还是生活环境，或是人文环境，都是非常适合居住的区域。**市房产管理局的有关调查显示，有购房需求的消费者中有39．3％的人选择在城西购房，比例高出有“富人区”之称的城南9个百分点，远远高于城东和城北。B、自古以来**人就对居住城西有特别的偏爱，再加上其道路、交通条件的日趋改善，更多的人选择住在城西。在城西，某线周边的楼盘当仁不让地成了主力。某区的居住环境有很强的商业配套环境：　　**市黄金旅游通道某线是房地产项目聚集较多的地方，也是城西最先成熟的区域。当年因锦城苑打造城西高档社区一举成功后，某线就成了高档楼盘云集之地。从高层电梯公寓到别墅项目，绿杨新村的江南味园林，德意馨苑的德式园林环境设计，锦城花园名贵树木营造的“营养村”，御都花园的欧式建筑让**人有了更多的选择。在**，没有哪一个新兴区域像某线这般几乎在一夜之间让人感觉灯红酒绿的。现在某线因为房地产业的拉动，介入了**最高档的消费场所。有消费就会有需求，某线的房地产业与餐饮业在某种程度上相互满足，令其有了不可替代的地位。C、新的住宅正在加速向中产靠拢。博瑞房产、高频房产、武海置业、托普集团等上百亩的土地开发，倾力打造“新**生活样板区”的形成，使得西区一片繁荣景象。有调查报告显示：在购房方位上倾向于城西。选择城西者为37.8％，城南为25％，城北为22％，城东为15.2％，在问及“购房目的”时，有90.6％的被调查对象选择了“改善居住环境”33/33 。为了对城西新楼盘的业主整体构成状况有个清晰认识，我们对目前的几家楼盘进行了摸底，如蜀风花园城北丽苑等。摸底显示，该地区的业主年收入基本在6万元到20多万元之间；从职业上看，业主的构成结构是：金融业7.8％，外企5.6％，个体户15％，职业经理人3％，特殊职业11.6％，其他57％的业主主要是积蓄基础较好的中年买房者。可以看出，新经济下正在崛起的这部分高收入的精英阶层已成为城西居住人群的主流。（二）区域市场分析1.供给分析通过历年城西的房地产开发情况比较，可以看到有如下趋势：    A、社区规模化规模化是城西一大特色，除了少数几个楼盘在100亩以下外，其余的都在100亩以上，而**花园、蜀风花园城甚至达到了千亩以上。自从2000年**花园率先进入城西这块领地，紧接着置信实业、武海置业、博瑞房产、万博置业、天邑房产、天合房产、中房集团等一大批有实力的开发商陆续进入。    B、社区主题化城西作为**后起之新贵，近年来发展迅猛，加之政府部门有意识地配合片区内的企业加快金沙、光华的开发建设以及城西原有的餐饮优势，而今的城西已经成为中产的代言，成为**又一张闪亮的名片。片区内的品牌发展商显然也是有意打造整个城西的社区主题，使之得以如此迅速崛起。打出“时光随意，生活由我”的博瑞·都市花园除了打造都市文化社区外，更提出了“健康、快乐、文明、时尚”的新都市生活的典范。C、社区生态化33/33 原有的金沙公园、杜甫草堂，加之后起之秀清水河市政公园使城西的绿化更上一个台阶；而今浣花公园的落成又再次为城西的生态环境添上浓墨重彩的一笔。片区内，率先打出“绿色生态住宅”锦城豪庭为城西的绿色生态打响了旗号，紧接着各大楼盘也尾随其后，无论是御都花园、草堂之春还是置信·金沙园、博雅庭韵、中华家园、齐力花园、**花园等等名盘都分别在生态绿化上各具特色。毗邻金沙公园的置信·金沙园在川西民居风格上引入水景，结合社区内的绿化精心地勾勒出清水河边的亲水家园。**花园社区内7大主题园林、7大景观河滨公园、1个中心文化广场、0.9的容积、6％的绿化率（不含河滨公园）构筑了一个天然氧吧。中华家园为大家带来了北美风情的尖屋顶、维多利亚的花园小区，这一切都始终将中产阶层的眼球牢牢抓住。D、社区景观化园林、水景、植物、建筑构成了城西社区一道道精彩的风景线。**花园通过水、植物、雕塑建造了9大主题公园；都市水乡———置信·金沙园通过水景、雕塑、环境设计塑造了“园林水景”“健康水景”“休闲水景”三大主题；蜀风花园城则通过名贵植物把自己社区划分为兰苑、竹苑、菊苑、梅苑、桂苑5个各具特色的现代川西民居小区……E、价格呈上升趋势。从上个世纪80年代末到90年代末，十年的时间内，城西的住宅由青羊小区的安居型向锦城苑为代表的康居型转变。房价也由666元/平方米一路上扬冲高到了2500元—3000元/平方米。 F、投资价值高。随着高新西区规划的出台、清水河的治理、金沙遗址公园的规划修建，城西的房地产开发变得异常火暴，土地也随之升值，特别是某线一带。以餐饮娱乐而知名的某线，其成熟的配套和浓厚的商业气氛，使它成为投资人的乐土。33/33  G、户型趋向于小康型。城西早期开发了不少的安居户型，主要以套二、套三为主。新近开发的项目在进行充分的市场调查基础上，户型设计趋向小康型。I、城西在售楼盘综合状况。目前城西在售楼盘72个，总建筑面积3135908m2，其中电梯住宅1173970m2，占37.44%，多层住宅1225707m2，占39.09%，营业用房190554m2，占6.08%；综合均价3277.44元/m2，其中电梯住宅均价2943.59元/m2，多层住宅均价3308.58元/m2，营业房均价5133.9元/m2。2.需求分析需求特点    A、城西房地产需求市场大。城西目前有120个专业市场和众多的经营餐饮娱乐的个体户，造就出了大量富人。另外，高新西区内的企业定位于电子信息及生物医药等高新技术产业，在这里工作的一般都是高学历人士，从目前高新西区一些企业引进的人员来看，博士生、研究生所占比例高，这些人有较高的收入，有较高的消费能力。这些人还会有新的生活方式，他们一般不愿进城，会在工作地周围生活休息，从而带动这一带的消费，改变这一带的住宅消费方式。    B、有效购买力充足。城西的新经济产业工人、白领、商人、高校教师，他们收入高且稳定，且有多年的积蓄，随着城西人口的增多和经济的进一步发展，就业机会增加，居民生活水平提高，住房消费支出将进一步增多。    C、投资人对城西升值潜力看好。城西目前的房价处于中等水平，随着宏观政策的支持、高新西区工业园区的建立、成灌高速的建通和温江、郫县经济的互动发展，将使城西房地产具有较大的升值潜力。需求构成33/33     A、**的中等收入层是购房的主力。包括新经济的产业工人、白领、高校教师、商人等。    B、郊区居民。城西房价虽高于郊区，但其完善的配套、优质的环境、交通便捷、购物方便使越来越多的郊区人向城西看齐。    C、外地来蓉人员。从城西城南的消费者构成情况看，外地消费者具有很大的购买潜力。包括外地来蓉经商人员、外地机构驻蓉办事处职员和“三资”企业的外地人员。    D、房地产投资者，相对于跌宕起伏、充满投机和风险的股票市场，房地产具有低风险、保值增值性强等特点，具有很好的投资价值。城西房地产巨大的发展潜力，投资者更不会忽视。3.竞争分析城西目前在售楼盘总开放规模约320万平方米，高于城东和城南总开发规模。价格主要在2500-3200元/平方米之间，高于城东低于城南的平均价格水平。建筑形态多以高层和小高层为主，户型多以小康型的三室、四室为主，110-260平方米为主。某线在售楼盘情况表（见附表1）4.某线的消费认可度和典型物业调查通过对城西居民的随机调查，得出他们选择某线8个完美理由：     ■吃在某线，安逸！住在某线，舒服！     ■历代贵人住城西，能住在城西的某线就是贵中之贵了。     ■想赚钱就住城西，城西有33/33 120余个专业市场，餐饮娱乐火爆异常，市场总成交额上百亿元，能够赚个零头就够了。     ■**人喜欢喝茶，住某线三步一茶坊，五步一茶楼，像圣淘沙、水景湾，随便选一家都很有品位。     ■许多人有了钱就想长命百岁，那最好选择城西，尤其是某线，这里是**市的天然氧吧，你每天早上都能呼吸新鲜空气。     ■家庭需要经营。周末领着自己的妻子和心肝宝贝开着奥拓车来一场“家庭蜜月”，从这里到都江堰、青城山、西岭雪山都很方便，路上没有红绿灯。     ■周末休闲，花十几块钱就可以在某线上找到一家“农”得够味的农家乐耍上一天，吃不完还可以打包。     ■将24小时进行到底的“夜猫子”喜欢在这一带闲逛，他们沉醉于这里夜晚闪烁的霓虹灯所营造出的都市情调。这里有24小时营业的情人吧、休闲中心和娱乐场所。 具体典型物业调查见附表：《某线在售楼盘销售价格表》见附表2《某线在售楼盘物业构成表》见附表3《城西在售楼盘综合情况表》见附表4《**市某线住宅市场消费者调查》5.市场分析有关结论项目位于**市某线中，某线是**新兴的知名餐饮一条街，它的人气非常旺，是**市的一条“黄金旅游通道”。随着高新西区的建设已初具规模、成灌高速的建设和各个专业市场的发展壮大，城西这一带已经越来越显示出它的发展潜力。对于本项目我们可以从城西的生态绿化角度营造天然绿色氧吧，让小区真正和绿色生态圈融为一体。城西近年来新建楼盘的档次、价格多以大规模和中、高档次为主，本项目可以作为跟进者进入中、高楼盘市场。33/33 消费者对某线住宅产品蕴含较为强烈的潜在购买欲。费者对某线生活价值具备较高的选择性认知。由于某线于近几年住宅开发的骤热、餐饮休闲经济的推动以及整体宣传力度的加强，使消费者在广度层面上对其悠闲个性、增值潜力及上风上水等特征形成较高认同率。线整体生活环境的发展不均衡，消弱了该区域住宅产品之消费者由潜在购买欲转变为现实购买行为的市场可得性。发展不均衡存在于“形象不统一”与“生活不配套”，外显于消费者评价即为“生活不舒服”。三、项目用地分析及评价（一）地块解析1.交通条件本区域的交通、道路网络较为完善，**路，30*路、1**路等公交车和郊区中巴车均在区域内经过，而紧邻项目的三环路更是交通快速通道。2.用地现有状况本项目占地约48亩，整体地形较为方正，地势平坦。现土地为厂房，被其他厂家租用。3.水电气保障随着近几年城西房地产的大量开发和市政基础设施的不断修建及完善，城西的水电气网络从根本上得到改善。本区域从硬件和软件上构建了极为有力的保障。4.规划限制条件虽然长期以来规划限制是制约城西房地产开发不可忽略的因素，根据政府各类规划方案和33/33 针对本项目所处的位置，我们在规划局进行了了解，其基本的控规要求如下：A、建筑高度40m以下；B、项目的总体绿化本应在30％以上；C、项目的容积率要不小于1.2；A、项目建筑间距要大于1.2。（二）项目SWOT分析1.优势分析：本区域位于城西某线三环路立交桥下，紧靠三环路，交通极为便利。同时，周围的自然景观多，其生态环境极佳。某线区域内生活、交通、公交等基本配套较为完善，社区成熟度高。某线区域在市民心中的认可度高。区域内教育配套设施完善，业主子女求学问题得到解决。2.劣势分析：立交桥下噪音大，对居住有一定的影响。项目用地现为厂房，由于需要拆迁会使开发周期增长。项目周围的形象不佳，需要进一步改善。项目不靠近某线的主干道，不具有商业氛围，对项目销售会带来一定的影响，销售回款也有一定的压力。3.机会分析：高新西区直接推动城西房地产业发展。作为省市“一号工程”———33/33 高新西区发展迅速，近两年内吸引了大量资金、科研项目、科技人才，对生活社区、配套设施及服务的需求与日俱增，特别是外企经营管理者更需要环境优美、设施完善、服务良好的高档生活社区。项目周边可开发的用地不多，使本项目更具有开发开发机会。本项目旁边住宅项目正在开发，能够提升项目的形象和消费者的认可度，对项目周边的环境也能得到一定的改善，对市场有一定的推动作用。4.威胁分析：黄忠小区和某线有一定的土地未开发，使项目存在较多的潜在竞争者。区域内的楼盘在建筑和自然景观上都达到了很高的品质，消费者对区域内的住宅比较挑剔，为本项目的产品定位带来难度。区域内部分楼盘将会分流本案客户。（三）项目用地环境评价本项目位于某线的成熟板块，同时随着城西的科学合理规划的实施和基础设施的不断完善，既为本项目的开发提供了便捷的交通，配套设施的良好保障，人文、生态环境得到大大的提升。因为近几年城西房地产开发量大，出现了大量的高档楼盘，提升区域的整体形象，在消费者心中的认可度较高。综上概述，本项目的开发具有良好的市场环境，有成熟的市场和较大的市场需求，但竞争也很激烈。总的来讲，只要定位准确，开发得当，本项目仍能为开发商创造良好的经济效益、社会效益及环境效益。四、市场定位及方案评价（一）项目可能的开发方案：33/33 根据城西房地产现有的市场状况和本区域的控规要求，结合本项目的实际用地特性和状况，项目不开发为商业项目；我们提出如下可能的开发方案：方案一：以居住为住的多层住宅小区开发为以居住为主的中档多层住宅小区。项目开发形式为6跃7层砖混结构围合而成的现代建筑风格的生态居住小区，在建筑立面和内部环境上进规划设计，营造出特色小区。户型以错层和平层为主。方案一的具体设想：１、项目的规划布局　项目的规划布局遵循传统民居街、巷、院的围合式格局；２、项目的建筑设计　建筑立面强调突出川西民居文化的底蕴与意境；建筑材质选用环保建材，着力表现自然色泽和纹理的美观，使风格与造型趋于和谐统一，淡雅明快的色调勾勒出民居文化特点，使之成为既符合地域文化内涵又具有时代特色的理想家园，从而创造出新的川西民居的建筑风格；另外，大量采用环保型新技术、新工艺、新产品、新设备最大限度上降低建筑对环境的污染和破坏。３、项目的户型设计　充分考虑现代人的居家理念，采用砖混结构的设计，层数为6跃7层，每个楼层两户人家，复式层高3.9米，其他３米。充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区；面积33/33 从百余平米到近三百平米，以平层、错层、跃层、复式等户型进行合理搭配，充分满足中等收入家庭的居家要求。在户内，客厅和卧室，甚至跃层的上层都要照顾到生态环境的共享，开间5.1米的宽阔客厅与空中露台相连；通过向上和向下两道1.3米高的楼梯，活跃室内空间。１、项目的环境设计　小区环境主要由喷泉、叠水、建筑小品和绿化镶嵌组成，充分体现人与自然的和谐交融，突出浓厚的川西民居特色。设计空中花园，使住户身在户内都同样能感受生态的美景和花鸟鱼虫的乐趣。２、项目的配套　　另建一层地下室，用于小区公共配套设施和停放车辆，小区无机动车行驶；篮球场、游泳池等其他健身设施配套；会所；安全、消防系统等；３、物业服务除常规服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等７、项目的客户定位　二次置业的中等收入者 方案二：以居住为主的高层电梯公寓开发为居住为主的12层的单元式框架结构中档电梯公寓。可考虑在中心地面修建生态休闲广场，在室外地面上修建绿色植物走廊；大力营造小区的内部环境和建筑立面的特色。方案二的具体设想：33/33 １、项目的规划布局　项目的规划布局采用矩形围合式格局，中间为中庭休闲广场和其他配套；２、项目的建筑设计　建筑外观采用线流畅、色彩明快的现代建筑风格，用石材及高档面砖装饰外墙，塑钢飘窗设计，彰显高档生活品质。建筑层数为12层的单元式框架结构的中档电梯公寓，每层两户；３、项目的户型设计　在户型设计上充分满足中高收入层的居家要求，主力户型为120m2-200m2的三室两厅和四室三厅的错层、平层为主；每户设置外飘式窗台延景入室；在户型空间上，采用通透式大空间，运用移动式隔墙来自由分隔，达到空间与人的完全互动；充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区；４、项目的环境规划　在小区内规划设计一个主要由绿色草坪、广场喷泉、景观游泳池、流动水渠、园艺小品、体育设施、儿童游戏乐园银杏、榕树、茶花等名贵树组合而成的休闲广场，突出绿意、生态、健康、别致等特色。在小区的四周设计一个流动水渠让潺潺溪流围绕小区四周，使居家环境更富“小桥流水人家”的生动意境。在绿色环境铺排之间，设置健康通道，满足业主晨练和与家人散步的需要。５、项目的配套　　建一层地下室，用于物管配套和停放车辆，修建健身馆、棋牌馆、乒乓球馆、桌球馆、多功能厅、家政服务中心等多项康体设施的全面配套；33/33 安全系统：每户配置红外线防盗报警系统，电视监控系统，单元对讲系统，24小时保安巡逻；供电系统：每户设有配电箱以及10A（40A）或15A(60A)新型电表，设计用电负荷标准层为6000W，跃层为8000W，六回路供电方式；电讯、电视：每户直播电话户两门，三个电话接口，每户电视插座三个；网络系统：每户均设internet宽带网络系统接口；消防报警系统：每层均设有消火栓系统，地下室设专用消防水池，屋顶专用消防水箱，每个消火栓配有按钮接入消防中心，实现防火安全性，可靠性；三表远程抄送系统。１、物业服务除常规物业服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等。２、项目的客户定位　二次置业的中、高收入者。（二）投资估算1.项目土地成本测算本项目的土地价格按**万元/亩测算。土地成本=土地价格×土地面积=**×**=****（万元）33/33 项目测算开发技术参数方案一：总占地面积**亩建筑面积****m2；绿化率≥**％容积率1.*建筑高度≧**m建筑层数6跃7方案二：总占地面积**亩建筑面积****m2；绿化率≥***％容积率2.*建筑高度≧**m建筑层数**层2.项目建安成本估算方案1：项目以5跃6的多层的框架结构，以此为基础估算建安成本=***元/M2（见附表5-1）33/33 方案2：项目主体为12层的框架结构，以此为基础估算建安成本=***元/M2（见附表5-2）3.项目分项投资估算项目总投资估算方案1：单位综合成本为：****元/M2　　　　　　　　　　项目总投资为：****（万元）（见附表5-1）方案2：单位综合成本为：****元/M2　项目总投资为：****（万元）（见附表5-2）4.项目销售收入估算方案1：总建筑面积*****m2单价*****元/m2项目销售收入=###*####=####万方案2：总建筑面积***m2单价****元/m2项目销售收入=83200*2500=20800万5.项目利润与利润率估算方案1：项目利润=****-****=2404万项目税利润率=项目利润/项目投资总额****%33/33 =****/1***100%=**%方案2：项目利润=*****-****=****万项目利润率=项目利润/项目投资总额*100%=****/****=***%6、项目税后利润与利润率分析项目税后利润若项目税收费用根据项目销售收入的*.7%计算，则方案1：税收费用=项目销售收入*5.7%=7**.14万项目利润=项目销售收入-项目总投资-税收费用=16**.86万方案2：税收费用=项目销售收入*5.7%=11**.6万项目税后利润=项目销售收入-项目总投资-税收费用=2473.4万项目税后利润率分析方案1：项目税后利润率=项目税后利润/项目投资总额*100%方案2：项目税后利润率=项目税后利润/项目投资总额*100%五、方案评估及选取（一）、项目可能的开发方案比较：项目优点缺点33/33 方案一a.人居环境较为优越；b.总体投入相对较少；c、开发周期较短；a.区域内同类物业较多，竞争激烈；b.不能达到土地开发利润最大化的要求；c、区域楼盘价位较高，竞争力弱。d、在户型分隔和布局上有一定的限制；e、对项目本身的形象起不到提升作用；f、获得的利润小g、不能很好的营造环境方案五a.区域内消费人群对电梯公寓的需求较大；b.中等收入者对区域的中、高楼盘的认可度大；c.能够提升项目自身的形象；d.容易很好进行户型布局和特色环境的设计；e.可获得更多的利润；a.在环境设计和营造上有较大难度；b.区域内同类物业较多，竞争激烈；c.需花大量精力对项目进行包装和宣传；d.开发周期长，资金投入较大财务测算比较：33/33 分析：１、从绝对利润看，方案二比方案一多****万元（方案一为****万元，方案二为****万元）。２、从利润率看，方案一和方案二相当（方案一为**％，方案二为**％）。（二）方案选取及建议经过对以上2种方案的综合对比，结合风险较小、利润较大的原则，我们建议本项目采用第二种开发方案。采用这种开发方案具有以下优势：33/33 A、小高层电梯公寓在城西市场比较成熟，消费者认可度高，进入市场容易。B、小高层电梯公寓的售价高，总体利润价值大。C、开发形式为小高层，土地利用率高。D、容易营造特色的环境和建筑布局，能获得更多的利润，显示更高的档次。E、整个项目的投入资金量少，金融融资的可能性加大，难度减少。就财务指标而言，方案二的绝对利润相对较高，具有较高的经济效益；而利润率方案二与方案一相当。针对以上的优势，此方案具有较强的操作性和操作空间。就收益而言，收益相对较大，开发难度较小；属于可操作性较强的开发方案。（三）项目定位本项目定位为：通过对上面方案的比较，按照利润较大，风险较小的原则，我们将此项目定位为纯居住型的中档小高层电梯公寓。开发形式为12层、单元式框架结构建筑，具有较好的内部环境和鲜明的建筑特色的生态居住小区，在区域内打造一个高档次的生态居住小区。六、项目开发进度安排及资金筹措（一）开发周期按以上方案本项目从立项、拆迁到竣工交验、产权办理共需时间为18个月。33/33 （二）开发各阶段的周期安排工作项目时间（月）备注立项初规设计报规项目施工图设计报建项目土建施工项目室内安装项目外装项目室外安装及环境竣工交验项目产权办理合计（三）资金筹措整个项目开发的资金主要来源于三个方面：其中：开发商自有资金****万元；项目土地银行抵押贷款****万元；销售期销售回款*****万元；（四）投资使用计划33/33 （见附表6）七、销售及经营收入预测（一）电梯公寓销售收入估算电梯公寓按2500元/m2计算：项目销售收入=（二）项目销售回款计划（见附表7）（三）财务内部收益率财务内部收益率。根据现金流量表（见附表8）计算可得出本方案的财务内部收益率为9.24%。在现金流量表中基准收益率取6.7%，按月计算。八、风险分析与回避的手段（一）开发风险评测1.灵敏度的测算对项目投资利润率影响较大的是投资额，售价及开发成本，在此对三个影响投资利润率的因素作敏感性分析。（见附表9）由附表四可见,售价变化对利润率影响最大,其他两个因素变化对利润率影响较小。故此本项目考虑是以销售进度作为目标还是以销售利润作为目标至关重要。从表中可以看出,本方案具有一定的抗风险能力，但由于绝对利润并不高，故仍具有一定的市场风险。33/33 2.项目盈亏平衡点分析本项目盈亏平衡点=总固定成本/1-（单位变动成本/单位销售价格）=*******/1-（300/2500）=******（万元）由此计算可见本项目销售回款达到*****万元，约是总回款***万元的***%时，项目达到盈亏平衡，项目总体有一定的风险。（二）项目市场风险及回避1.项目市场风险市场风险是指由市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争对手状况发生变化，以及金融市场、劳动力市场、原料市场、中介服务市场、同类物业的竞争市场等市场环境变化带来的风险。在现在房地产市场竞争日益激烈的环境下，本项目的市场风险主要体现在：A、其它项目竞争；B、开发周期过长和成本控制不严使开发成本增加，使利润降低。本项目重点考虑如何严格控制开发周期和开发成本。2.项目市场风险的控制A.工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，经充分考虑到当地正常的雨季和其它恶劣的天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩的监理公司对项目进行监理。33/33 B.投资决策上层决策机构的决策对本项目的发展起着关键的作用，因此要在项目的前期阶段的市场调查，和更多的市场信息的基础上做出的决策。各部门密切留意和跟踪市场动态，做好各个阶段的市场预测，及时调整策略，避免公司对项目决策的滞后，从而降低投资风险，减少不必的损失。（三）项目其它风险其它风险包括：政策风险、自然风险、经营风险和信用风险等。主要包括以下风险１、项目现在用地为厂房，在拆迁可能遇到困难户和其他不可预见的拆迁困难，会加长项目的开发周期。２、控规条件的改变，会影响项目前期的定位和开发。３、项目自身的环境营造不到位，会影响到项目的包装和销售。４、不可预见的其他风险。在现在**这样的房地产市场上，上述风险对本项目不会造成太大影响。九、可行性研究结论及建议（一）项目评价1.经济效益评价通过财务评价可以看到本项目具有一定的经济性。2.社会效益评价本项目为三环路立交桥区域的市政配套建设、道路、绿化的改造，提供了优越建设的条件，大大改善了周边居民的生活环境，更重要的是为**33/33 市三环路发展做出了较大的贡献，整个方案具有良好的社会效益。3.环境效益评价本项目注重建筑里面和环境规划设计，合理进行绿化和安排交通体系，创造出一个环境优美和高品质的楼盘。本项目具有良好的环境效益。（二）可行性研究结论综上所述，根据市场分析与财务分析，本项目开发为纯居住性的高档居住小区是可行的，能够为开发商创造较好的经济效益、社会效益、环境效益，具有较强的抗风险能力。（三）项目运作建议根据本项目定位，我们建议项目应重点在建筑立面和小区内部环境规划上打造出自身的特色。就建筑形式而言可以考虑建筑的立面、顶面造型及外墙饰材来塑造建筑主题的特色，为每户增添空中花园，提升建筑的档次感。在内部环境上应结加强小区内植物景观的特色化及空间分布的实用化，以此提升项目的品质，创造特色。在后期经营管理上，应引入优秀的物业经营管理公司，采用科学、专业、高效的经营管理和销售、招商，对本项目的成功运作起关键的推动作用。****国联投资顾问有限公司二OO三年九月33/33'