印象江南项目可行性研究报告 78页

'印象江南（暂定名）项目可行性研究报告78 第一章总论4一、建设项目概况41、建设单位基本情况42、项目概况6二、项目建设的必要性61、宁乡房地产市场的需要62、宁乡经济技术开发区城市建设的需要7三、可行性研究编制的依据8四、可行性研究结论9第二章市场分析10一、宁乡县宏观经济环境分析10二、宁乡县宏观房地产市场分析16三、片区房地产分析25第三章项目建设条件40一、基础理论建设的自然条件40二、项目建设的用地条件41三、项目用地规划限制条件41四、项目建设的市政配套条件42第四章项目开发定位43一、项目市场定位43二、项目消费群定位43三、项目产品定位43四、产品风格定位43五、项目形象定位44六、项目功能定位44七、项目价格定位45第五章项目规划设计方案46一、设计思想、设计理念及设计特点4678 二、总体规划48三、建筑设计49四、结构设计50五、专项设计50六、消防设计51七、环境保护52八、经济技术指标52第六章项目实施进度安排54一、项目进度安排的原则54二、项目实施的进度安排54第七章项目总投资估算及资金筹措计划57一、项目总投资估算的依据57二、项目总投资估算的原则57三、项目投资估算及资金筹措计划57第八章项目销售和收入测算63一、住宅销售单价的确定63二、公寓销售单价的确定63三、写字楼销售单价的确定63四、酒店销售单价的确定63五、商业用房销售单价的确定63六、车位销售单价的确定64七、项目总销售收入的确定64第九章项目财务评价66一、财务评价技术线路66二、财务评价66三、项目不确定性分析70第十章项目综合评价结论及风险规避建议75一、项目综合评价结论75二、项目风险规避建议7578 第一章总论一、建设项目概况1、建设单位基本情况项目建设单位长沙湘润房地产开发有限公司成立于2003年7月，注册资本5100万元，法定代表人汤亚平，现有员工245人（其中中高级专业技术人员45人），是宁乡目前唯一具有二级房地产开发资质的开发企业，同时也是唯一拥有建筑装饰、商品混凝土、物业管理、广告发布和商业运营等专业资质公司的企业集团，2011年本公司总资产140238万元，其中固定资产124279万元，2011年实现销售收入30615万元，销售总面积10.25万平米。多年来，公司始终坚持“诚信为本、创新为魂”的核心价值观，本着“感恩社会、勇于担当、富有责任、追求完美”的开发理念，先后承建长沙海新大厦、长沙金霞纸业市场、宁乡县人民政府政务中心，荣获“省样板工程”和“省优良工程”称号，2006年投资4000万元开发建设了长沙“水岸兰亭”住宅公寓、2007年3月启动宁乡“水晶郦城”高尚住宅小区及“水晶城”城市商业综合体等项目，累计完成开发建设面积40多万平方米，并已实现销售和交付使用或开业。2009年5月，被中共宁乡县委、宁乡县人民政府、长沙晚报报业集团评为“改革开放三十周年影响宁乡经济发展十大杰出企业”；2007、2008、2009、2010年连续获得长沙市建设委员会、长沙市房地产开发协会颁发的“78 房地产开发企业信用等级评定金牌单位”；2007年、2008年、2009年连续荣获长沙市“诚信纳税单位”；2005、2006、2007、2008、2009年被湖南省银行业协会连续评为年度“守信用企业、信贷诚信单位”；公司开发建设的“水晶郦城”住宅小区先后获得2007年度中国房地产创新突出贡献楼盘、2009年度中国国际品质地产金奖、最佳城市地标性建筑等荣誉，得到了客户和社会各界的广泛认可。水晶郦城住宅小区，为宁乡人民提供了一个环境优美、配套完善、宜居和谐的高品质生活社区，业主享受了超值的物业服务，同时也得到了房屋保值、增值的实惠，成为了宁乡住宅小区的典范。水晶城是一集生活超市、专业百货、数码电器、现代影院、动漫电玩、中西餐厅、健康休闲和办公商务等于一体的城市商业综合体。项目的成功开业，极大地提升了宁乡知名度，改变和提高了宁乡市民生活习惯和生活品质，并为市民提供方便、安全、舒适和全面的生活配套服务，现已成为宁乡新的商业标杆。集团公司通过多年的不懈努力，积累了丰富的运营经验，公司具备良好的资产、严密的管理、优秀的团队以及强势的营运能力、盈利能力、融资能力，创新能力，为新项目的开发奠定了坚实的基础。78 2、项目概况印象江南项目位于宁乡国家级经济技术开发区内，北临三环路，临路长度约400米；南临金州大道，临路长度约295米；西临宁乡大道，临路长度约350米；东临武警黄金十一支队。规划总用地面积约423亩，规划总建筑面积约100万平方米（包括不计入容积率部分的地下配套工程）。二、项目建设的必要性1、宁乡房地产市场的需要宁乡隶属湖南省会长沙，是省会长沙的西大门，是一体化中长株潭通往湖南五分之三以上地区的必经之路和第一驿站，也是粤、港、澳和东南沿海通往川、渝和湘西、鄂西的必经之路，成为湖南一个重要的人流、物流、信息流中心，投资宁乡拥有巨大的市场辐射功能。宁乡县城、宁乡经济开发区和金洲新区是长沙市湘江以西板块的重要组团。交通发达，县城距长沙黄花国际机场60公里，石长铁路、长常高速公路、319国道横贯东西，洛湛铁路连通南北，1810、1816、1823、1824四条省道贯穿县境，构成了宁乡四通八达的交通网络。78 宁乡县域经济实力强劲，有“湖南四小龙”之称，经济总量在湖南排名第三位，县域经济基本竞争力列全国第124位、中部第9位。2006年实现生产总值169亿元，工业总产值211亿元，财政总收入8.6亿元，居民储蓄存款余额85亿元。初步形成了食品、机电、建材、服饰、再生纸等规模产业。外来投资势头旺盛，目前已有500多家县外投资企业落户，外来投资在宁乡近年经济增长中占60％的份额。近年宁乡县房地产发展步入一个快速发展时期，宁乡房地产需要一些有特色、有特点的房地产项目，促进宁乡县的房地产发展水平。长沙湘润房地产开发有限公司在此投资建设“印象江南”住宅、商业、写字楼、公寓、酒店综合小区，正符合了城市居住环境优化、政府规划方向和宁乡房地产市场发展的多方需要。2、宁乡经济技术开发区城市建设的需要宁乡经济技术开发区（简称宁乡经开区）2002年11月成为省级开发区，2010年11月获批国家级经济技术开发区。经过近10年的发展，通过全力优化产业空间布局，科学制定产业发展规划，明确产业功能定位，形成了食品、机电、新材料和现代服务业的“3+1”产业。2011年，宁乡经开区完成工业总产值353亿元，主体园区实现财政总收入10亿元，各项主要经济指标增幅在50%以上。区内有工业企业260家，规模企业233家,青岛啤酒、台湾宏全、洽洽食品、湘电集团、杉杉股份、加加集团、远大住工、飞翼股份、日本东洋铝业、法国乐福来食品、意大利马克菲尔等知名企业纷纷落户园区，成为园区跨越发展的坚实基础。宁乡经开区还先后获得“78 国家中小企业科技工业园”、湖南省唯一“全国模范劳动关系和谐工业园区”、湖南省首批“循环经济试点园区”、全国唯一“中小企业信用体系建设示范园区”、全国首家“中国食品工业示范园区”、“湖南十大最具投资价值产业园区”、湖南省文明单位、全省首家“平安园区”等殊荣。   立足国家级崭新发展平台，宁乡经开区着力构建“一园六化”的发展体系，即坚持生态立园理念，努力实现平台高端化、产业差异化、招商立体化、融资多元化、人才市场化、公司市场化，真正打造“森林里的工业新城、创业者的幸福家园”。到十二五期末，宁乡经开区将实现生产总值1200亿元，财政收入50亿元，工商税收35亿元，力争实现挺进国家级开发区五十强的战略目标。其中2012年的奋斗目标是工业总产值突破500亿元，主体园区财政总收入突破15亿元，其中工商税收确保7亿元，力争8亿元，新增5亿元以上的项目10个以上，10亿元以上项目3个以上。本项目的开发，不仅能改善城市居民生活环境，为国家级开发区区消费者提供良好的居住、生活、办公条件，对促进开发区房地产市场的发展起到积极的作用，还对带动区域经济的发展、改善区域城市面貌起到很大的促进作用。三、可行性研究编制的依据1、湖南省建筑安装工程预算工作手册；2、湖南省建筑工作估算指标；78 3、宁乡市最新材料价格信息；4、20011年湖南省建筑工程概算定额；5、湖南省建设厅文件湘建价[2011]236号文；6、湖南省定额站建定价[2011]16号文有关人工工资的规定；7、长沙湘润房地产公司“印象江南”项目规划设计方案。四、可行性研究结论项目财务评价结果如下：财务指标数值财务净现值25638.42万元投资利润率19.19%投资回收期5年2个月盈亏平衡点销售率79.63%通过对项目的技术经济分析论证，可得出如下结论：1、项目销售市场前景充分，市场环境良好；2、项目的前期工作准备充分，建设条件良好；3、项目的各财务指标均较好，财务上可行；4、虽然项目投资额较大，投资回收期较长，但经营风险较小。78 第二章市场分析一、宁乡县宏观经济环境分析1、宁乡区位优势日益凸显（1）道路建设驱动城市发展金洲大道的通车，大大缩短宁乡与长沙的空间距离。近年来，宁乡县始终以开放的姿态主动对接长沙城区和大河西先导区。一是突出时空对接。对接桐梓坡路的金洲快速干道全线贯通，金洲新区距长沙城区仅26公里，距长沙高开区不到10公里，宁乡成为实实在在的长沙郊区。二是强调规划与长沙对接。将县城和沩江以东部分乡镇纳入长沙城区统一规划，破解县城规划滞后的政策障碍。2015年将修建成的湖南城市轻轨，急速拉近了湖南各市县的距离。轻轨建设更为日后宁乡经济的发展注入了一股强劲的动力。（2）大河西先导区“先锋者”，先发优势78 宁乡县作为湖南省政府全面启动长株潭“两型社会”改革重点打造的三大试点工程之一，决定了其“先锋者”的使命,作为“两型”县城的建设试点、大河西先导区的龙头，具备较强的先发优势。2、宁乡经济保持快速发展（1）GDP保持两位数的增长速度，为宁乡房地产发展提供了良好的经济大环境表：宁乡市GDP增长情况（单位：亿元）年度城市GDP同比增长人均GDP以户籍计算同比增长2006143.814%13647元11.5%2007192.315.1%16675元12.6%2008278.615.3%22659元15.6%2009305.18.3%29325元17%2010480.716.2%34335元17.6%78 2011637.9515.8%54649元30.72%备注资料来源：宁乡市统计局公报2011年，宁乡县国民生产总值为637.94亿元。比上年增长15.8%。从2006年到2011年间，宁乡县经济发展迅速，朝着“挺进五十强”的目标迈出了铿锵步伐。从世界各国的经济发展过程看，当一个国家或地区人均GDP处于3000美元至10000美元之间，正是国民经济具备了相当实力，进入活跃、加速发展的重要阶段。宁乡县人均GDP有望在2012年达到10000美元，即将赶上全宁乡地区人均GDP。2011年宁乡地区人均GDP为80538元，合人均12469美元。2010年宁乡县人均GDP达到6655美元，2011年宁乡县人均GDP达8700美元,2011年比2010年增加2045美元，增长30.72%。如果2012仍增加2045美元，则2012年宁乡县人均GDP将达到10745美元。如果2012年仍比上年增长30.72%，则2012年宁乡县人均GDP将达到11372美元。78 2011年宁乡县人均GDP达8700美元,超过当年阿根廷南非泰国的水平，相当于2007年的深圳。根据宁乡县统计局发布的数据，2011年全县GDP640亿元，人均GDP为54793元，合人均8700美元。深圳2006年人均GDP达到8619美元，居全国大中城市第一。按美元计算的话宁乡在2011年已经超过2006年的深圳。按人民币计算的话，2004年深圳人均GDP为54236元，宁乡在2011年也已经超过2004年的深圳。相当于1978年的美国，1978年美国人均GDP8243美元。接近1980的日本，日本1980年人均GDP为15000美元。超过1990的台湾，台湾1990年人均GDP8325美元。接近1997年的韩国，当年韩国人均GDP为10000美元。而宁乡城市化进程的发展与人均GDP的快速攀升也必将要求对城市房地产放量的不断增大；基于以上分析可以预见，宁乡房地产行业仍将保持快速发展，住宅总体需求在未来将处于增量型发展阶段。为本项目的整体开发建设提供了良好的社会经济环境。（2）居民生活水平继续稳步提高，购买力逐步增强表：宁乡市人均可支配收入情况（单位：元）年度人均可支配收入同比增加同比增长实际增长(剔除物价因素)200712187189014.2%7.8%200814879269216.2%10.6%200916672179212.1%7.6%201018690201812.1%10.7%201121093240312.9%10.8%备注资料来源：宁乡市统计局公报78 表：宁乡市城市居民消费性支出情况（单位：元）年度人均消费性支出同比增长支出收入比20071003713.8%82.3%20081152914.9%77.5%20091304413.1%78.3%20101479713.4%78.9%20111664311.1%79.1%备注资料来源：宁乡市统计局公报上图可知宁乡县2011年城镇居民人均可支配收入达到21093元，同比增长12.9%。06年-11年各年增长率均超过10%，08年更高达22.09%，人均可支配收入增长快速。2011年宁乡县城镇居民收支三县中排名第一，宁乡居民消费欲望较高。可支配收入的增加意味着城镇居民生活水平提高和消费购买能力的增强，应用于固定资产投资的比例将增加。3、城市居民居住水平提高，消费高峰期即将到来78 （1）拆迁被动型住房需求已成为市场需求的重点据统计，2009年至2011年宁乡农村总拆迁2400余户，拆迁房屋面积50万平米，城市房屋拆迁约500余户，拆迁建筑面积月16万平米。巨大的城市拆迁被动型住房内在需求极力拉动房地产的发展。（2）未来住房消费量大，逐渐向品质需求转变根据《宁乡十二五国民经济和社会发展规划纲要》，在商品房建设方面，一是配合东进融城战略，引进国际先进理念，适当增加中高档商品房供给，适度规划开发一批精品楼盘和高档住宅小区，切实提高宁乡房产品位，吸引外地高端客户来宁乡置业居住。二是积极推动次中心、重点小城镇商业房产开发，加强小城镇聚居点建设，提高土地综合利用效率。三是合理规划住宅建设区，在主要居民聚居点配套建设学校、医院、商业等公共服务设施，方便居民生活工作。由此可看出，目前，宁乡消费市场主要表现为随着融城脚步加快，外地客户置业需求逐步增多，同时商品住宅品质需求不断提升，中高端物业将成为未来市场主力军。总体结论：》城市宏观经济向好：县市GDP、人均GDP持续上涨，固定资产投资快速增长，宏观经济的高速发展有力的促进了房地产业的快速发展；》居民消费力日渐增强：县市人均可支配收入排名中部县市前列，社会消费品零售总额增长迅速；78 》改善居住环境的要求较高：居民住房支出比重偏低，人均住房面积还有较大的增长空间，高消费倾向有利于房地产业的持续繁荣。》宁乡城市化进程已进入高速发展期，人口的吸附力越来越强：据有关资料显示，到2015年，宁乡人口将增至139万，城市化率继续保持稳步增长。城市化发展速度的加快、宁乡国民经济的高速发展、城镇居民可支配收入的稳步提高，居民消费力的增强为宁乡房地产行业提供良好的社会经济环境。二、宁乡县宏观房地产市场分析2011年，受国家宏观调控政策的影响，宁乡县房地产开发投资增速有所回落，但是在旺盛的市场需求拉动下，房地产开发仍保持了较快的增长势头，房地产市场供销两旺，商品房价格增幅较大，房地产业已成为拉动宁乡经济不断发展的支柱产业。1、宁乡县房地产近几年供给情况分析（1）从房产批准预售面积来看表：宁乡市商品房批准预售面积情况（单位：万平方米）年度批准预售面积同比增长住宅预售面积所占比重同比增长200982.76-30.1%2010138.5181.48%74.0453.4%13.1％2011137.07-1.04%104.9476.55%41.73%78 备注资料来源：宁乡城市建设综合开发协会（2）从房产开发投资与施工、新开工及竣工面积来看表：宁乡县商品房及住宅施工面积与增长率（单位：万平方米）年度施工面积同比增长住宅施工面积同比增长2009279.1318.6%195.3122.3%2010367.431.68%257.1831.11%2011413.6812.6%277.611.2%2012年上半年153.22/90.1/备注资料来源：宁乡城市建设综合开发协会表：宁乡商品房及住宅竣工面积与增长率（单位：万平方米）年度竣工面积同比增长住宅竣工面积同比增长09年114.58-14.7%89.3%-12.710年198.9873.7%157.4876.3%11年156.73-21.24%112.5-30.15%12年上半年29.1/24.49/备注资料来源：宁乡市城市建设综合开发协会78 结论：由以上图表可以看出近几年宁乡房地产投资和开发规模继续保持较高增长，但随着宏观调控影响，市场供应量增速有所放慢，更趋向良性发展，这对整个房地产市场的长期健康发展有利。2、宁乡房地产近几年需求情况分析从目前来说，宁乡市场供需两旺，近年来批准预售面积基本与销售面积持平，由于11年政策打压目前宁乡销售面积略小于批准预售面积，随着市场回暖，未来销售态势看好。3、宁乡县房地产价格分析78 由上图可以看出，近年来宁乡商品房价格基本呈现稳步的上升趋势，目前，宁乡市面上，3500-4500元/平米为市场成交主流价格，合计占比85%，高层3500-3900元/平米是中档价位，4000-4500元/平米高档价位，多层3200-3800元/平米，高层3800-4500元/平米为实际成交区间价。4、宁乡县住宅户型特点分析随着90/70政策的深入贯彻执行，未来2－3年内房地产产品结构带来巨大变化，中小户型产品将大幅度增加，产品从大户型向更为实用的功能户型转变，届时中小户型将成为楼市的主角，整个楼市也将迎来更加激烈的竞争。目前从户型供应特征来看，二房和三房产品依然占据市场绝对主流地位，所占比例达到67%左右，其中创新户型2+1和3+1户型占有较大比重。78 5、宁乡住宅市场的竞争态势目前宁乡大部分楼盘综合素质较低，且楼盘规模较小，这主要缘于本土开发商开发水平较低、资金实力不强。随着一些外地品牌开发商的进入，宁乡房地产开发水平开始提升，如海博星河绿洲、冠源爱情湾等等沿江大盘提高了整体市场价格。6、宁乡住宅消费群体分析目前，宁乡楼市消费主体的还是拆迁户和年龄集中在30-40岁左右，刚需为主的教师、公务员、企业主和来自乡镇的改善性住房客户。随着城市扩容和东进融成的脚步，客户群将产生极大的变化。经开区建设及招商引资将为为住宅产业的发展提供了长期的内在动力，未来市场将面临外地客户为主的市场环境。7、住宅市场的发展趋势78 （1）开发增速减缓，土地资源优化配置。受国家宏观调控政策的影响，预计2012年下半年宁乡房地产投资保持平稳，2013年将回到快速增长的轨道。同时，受国家土地市场整顿的影响，房地产开发的土地价格和成本将继续走高。而按照招拍挂模式，限量供应的土地将更多的集中在一些有资金、有实力的品牌房地产企业手中，反映到商品房市场的表象就是楼盘品质增加，项目体量增大。（2）市场需求旺盛，房价稳中有升。近几年来，宁乡经济保持较高的增长速度发展，城市化发展的步伐也越来越快，城镇居民的可支配收入及消费能力也不断增强。宁乡经济水平的进一步提高居民购买力的提高，导致居住购房需求更趋旺盛。宁乡住房需求主要有四种：城市房屋拆迁所产生的被动型需求、居民改善性住房需求、投资型住房需求和城市人口增容产生的主动型住房需求，其中前两种是主体。据测算，宁乡县住房需求每年在130万平方米以上。同时，由于土地、建材价格上涨，住宅品质的提升，使房地产开发成本加大。需求和成本将促使房价继续上涨。（3）城市格局拉宽，旧有居住区域观念被打破。78 随着宁乡城市的发展，相配套的城市基础建设的落实，来往城市各个区域之前的交通变得更便捷、畅顺，城市郊区的居住环境大大改善。过往只在老城里买房的观念已经大为改变。上班在城内、居住在城外已经逐步成为宁乡居民生活的发展趋势，这也使商业区与居住区分离，互不干扰，真正提升市民的居住品质。8、未来供给市场预测宁乡县住宅产业的发展主要受房地产开发公司对国家政策变化的预期和对需求市场的预期等因素的影响。（1）开发商对国家政策变化的预期开发商对国家政策的预期是影响房地产市场供给的一个重要因素，开发商对国家政策的变化有积极的预期和消极的预期两种可能，积极的预期可以导致开发商增加投入，而消极的预期可能导致开发商减少投入，从而最终影响市场供给总量。目前，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。2011年以来虽然是政策打压最严厉的一年，但2012年3月以后，中央连续出台了银行降准、降息等政策，变相的拉动房地产市场回暖，给予市场良好的信号。78 开发商对以上政策普遍持谨慎而乐观的态度。结合目前宁乡市房地产政策，宁乡十二五未来城市规划，开发周期等情况综合分析来看，宁乡市住宅市场未来供给量将长期稳定地增长。（2）开发商对需求市场的预期开发商对需求市场的预期偏好，市场供给量就会增大，反之，则会减小。近两年，宁乡商品房销售量大幅增长，居民购房热情高涨，且在城市经济持续发展的支撑下，居民收入水平逐步提高，房地产消费力大大提升，而城市化进程则在总量上增加了购买需求。因此，在2012年年初经过短暂的观望情绪后，各开发商纷纷选择加快市场推货节奏，项目开工数激增。预计今后两年内宁乡商品房需求仍将持续增长，各房地产开发商对需求市场的预期也将是积极的。9、宁乡宏观房地产市场分析结论（1）宁乡住宅市场供需两旺，稳中有升，消费者需求理念有所变化，高尚住宅的市场需求量有足够大的市场空间；区域竞争较为激烈，而项目自身优势也较为明显，在所处市场环境中的机会大于威胁，随着经开区区整体开发的进展会更加突显本项目的价值，市场前景乐观。（2）78 随着经济和社会的发展，当收入水平达到一定阶段后，人们对住宅的面积、小区环境、社区文化、物业管理、绿化配套、智能化等一些因素均有了更高要求。宁乡县居民将会由以往大部分人住“安置型”住宅，少数人住“实用型”住宅，极少人住“舒适型、豪华型”住宅的现状向多数人住“实用型、舒适型”，少数人住“安置型”的状况过渡。（3）过去，宁乡县住宅小区的环境普遍较差，市民长期处于“脏、乱、差”的居住环境下，使得人们在今后的置业时倍加重视周边环境，社区环境和服务质量。小区开发应本着实用、舒适和适度超前的原则，把“人性化”、“绿色建筑”等一些先进的开发理念融为一体，全面提升社区标准，开创居住新概念。78 三、片区房地产分析（一）区域发展规划分析1、“工业新城+居住组团+主次两商圈”的城市格局工业新城：　　宁乡向东开辟金洲新区，主要以工业产业为主，对接长沙河西麓谷高科技产业带，带动宁乡产业化向国际接轨，金洲新区将成为未来宁乡经济的高增长点，也将为宁乡房地产业带来足够的需求。居住组团：　　二环至三环区域将成为未来城市的主要居住区域，特别是玉潭新城、行政中心周边，该区域具有优良的地理环境和植被环境，适合城市居民对居住环境的要求，将形成环绕城市中心的环状居住组团格局。主次两商圈：78 　　老城区将继续充当宁乡商业核心的地位，但随着居住组团的发展建设，宁乡商业将逐渐向四周辐射，商业面会增大。2、2015年将修建成的湖南城市轻轨，急速拉近了湖南各市县的距离。更为日后湖南经济的发展注入了一股强劲的动力。78 （二）区域竞争市场分析1、在售楼盘分析（1）在售楼盘列表项目名称物业类型总占地面积(㎡）总建筑面积（㎡）容积率总套数整体均价（元/㎡）福临门·名郡多层,小高层91542.102313715.6883.0220413600富贵世家高层,独栋别墅,联排别墅,双拼别墅1000002080001.87 13183700-3800假日摩洛哥多层、高层539001487003.79在售94套。3500蓝色港湾小高层、高层、多层1120004500002.81800多3700带精装修嘉城花园小高层888001415001.59在售108套。4100龙湾一品高层、小高层300001050003.25在售333套。380078 五街国际高层,商住公寓30297.400198037.7814.88约20003900瑞景春天多层、高层674001260002.07在售104套。楼梯房：3400电梯房：3600朝庭小高层950001905001.97在售546套。3500颐和园高层、小高层597001472003.18在售468套。3500-3600合计728639.52028653///2、即将推出楼盘分析项目名称物业类型占地面积建筑面积容积率预计均价（元/㎡）预计推出时间香樟美地写字楼商业楼 35.85亩8.8万平方3.48未知2012年下半年天宁锦城高层、小高层---未知未知合计--－－－结论：◆从竞争的楼盘来看，本区域内目前已经开盘正在销售的楼盘比较多，达到10个左右，其中有6个楼盘处于尾盘，即将售罄收尾，本地块区域竞争力相对较弱。◆项目所在的板块即将推出的楼盘与即将开发的楼盘较少，即将推出的楼盘有2个，后续本区域板块推售整体销售压力小，供需平衡。◆78 从竞争形式上看，在2010年下半年到2012年上半年这一年多时间内，推出楼盘因数量较多、并受宏观政策影响，市场竞争比较激烈。u这个片区楼盘的价格在3600-3800这一个价格段竞争比较激烈。（三）区域产品市场分析1、区域产品物业类型配比表（套）项目名称独立/联排别墅花园洋房/多层小高层高层福临门·名郡—4211620—富贵世家426——892假日摩洛哥—192—427蓝色港湾—400610825嘉城花园——536—龙湾一品——128333五街国际———2000瑞景春天——118324朝庭——1200—颐和园——220298合计426101344325099比例3.88%9.23%40.40%46.49%2、区域目前在推产品户型配比表（套）项目一房两房三房四房五房复式福临门·名郡——15648—16富贵世家——9040——假日摩洛哥——94———蓝色港湾936624————嘉城花园363636———78 龙湾一品—11322———五街国际—27213632——瑞景春天—6935———朝庭—15430884——颐和园—4141836——合计97215801195240016比例24.28%39.47%29.85%5.99%0%0.41%3、区域目前在推户型面积情况房型面积范围（㎡）福临门·名郡富贵世家假日摩洛哥蓝色港湾嘉城花园龙湾一品五街国际瑞景春天朝庭颐和园一房35-50－——★——————50以上－－—★—————两房70-90－－—★———★—★90-100－－—★★★—★—100-110★－————★———110-120－－————★——★120-130－－———————★三房100-110－－————————110-120－－———★——★—120-130★★——★—★—★—130-140★—★——★★★—★140-160－—★———★———四房150以下★★——————★★150-160－－———————★160-180－—————————180以上－—————★———4、区域典型楼盘户型创新情况项目名称平层复式凸窗转角窗入户花园露台多阳台空中花园挑高阳台78 福临门·名郡★★★－★★★★－富贵世家★－－－－★★－－假日摩洛哥★－－★★－★－－蓝色港湾★－－－－－－－－嘉城花园★－★—－－－－－龙湾一品★－★－★－★★－五街国际★－★★★－★★－瑞景春天★－★－－－★－－朝庭★－★－－－★★－颐和园★－★－－－★★－由上表“★”可以看出，体育新城板块产品基本都采取了平层、凸窗、多阳台设计，入户花园等已逐渐成为产品基本组合。4、各户型功能面积区间二房单位项目面积(㎡)客厅主卧(㎡)次卧(㎡)餐厅(㎡)厨房(㎡)主卫(㎡)次卫(㎡)阳台1(㎡)阳台2(㎡)面积(㎡)开间(m)进深(m)蓝色港湾7014.043.63.912.877.7556.126.1053.06—4.68—福临门·名郡103.920.285.23.912.0911.618.16.214.26.412.09—五街国际91.26204514.410.810.87.847.28—4.8—颐和园8615.213.93.912.8711.77.025.943.42—5.85—嘉城花园96.5916.384.23.914.0414.0412.0611.314.68—6.3—平均面积89.5517.1824.184.1213.25411.1818.827.4814.528—6.744—三房单位项目面积(㎡)客厅主卧(㎡)次卧1(㎡)次卧2(㎡)餐厅(㎡)厨房(㎡)主卫(㎡)次卫(㎡)阳台1(㎡)阳台2(㎡)面积(㎡)开间(m)进深(m)福临门·名郡132.4417.53.5515.613.6512.879.246.244.84.3214.4-富贵世家124.7124.34.55.415.8412.612.611.346.484.083.7812.56.4878 龙湾一品11918.94.24.517.211.7711.713.864.863.243.246.31.56五街国际100.119.143.35.816.7210.89.728.642.75.4-6.6-朝庭111.2516.383.94.215.0411.7997.5443.844.49.363.3平均面积117.519.2443.884.9816.0812.10411.17810.4165.56484.2723.1489.832-四房单位：项目面积(㎡)客厅主卧(㎡)次卧1(㎡)次卧2(㎡)次卧3(㎡)餐厅(㎡)厨房(㎡)主卫(㎡)次卫(㎡)阳台1(㎡)阳台2(㎡)面积(㎡)开间(m)进深(m)福临门·名郡14720.673.95.313.6513.6714.046.7410.654.723.83.88.975.25五街国际140.3917.554.53.917.5512.8710.5314.8514.857.447.024.326.754.29朝庭144.6618.94.24.517.5513.59.98.919.96.453.245.947.592.88平均面积144.016719.044.24.5716.2513.3711.4910.1711.86.234.674.677.774.145、区域各项目园林特点分析（1）园林主题特点项目名称园林主题福临门·名郡欧式风情园林富贵世家意大利新古典园林假日摩洛哥意大利风情园林蓝色港湾亚马逊热带雨林园林嘉城花园中央绿化园林龙湾一品欧式风情园林五街国际东南亚园林瑞景春天欧式风情园林朝庭法式风情园林颐和园中式皇家园林78 由上表可以看出，金洲经开区板块园林风格各异，欧式风格成为主流，其中有三个楼盘采用纯欧式园林。（2）园林设计特点项目名称水系水景特色树种老年人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场高尔夫球场游泳池休闲设施社区标志福临门·名郡★★★★★---★★★富贵世家★★★-★----★-假日摩洛哥★★★★★----★-蓝色港湾--★★★-★--★-嘉城花园--★★★----★-龙湾一品★-★★★----★★五街国际★-★★★----★-瑞景春天★★★★★----★-朝庭★★★★★-★-★★-颐和园--★★★----★-从表上来看，金洲经开区板块各项目比较注重园林设计各元素，在其设计运用上，尽其所长，已成为各项目提升产品品质的重要手段。（3）配套特点项目名称会所商业街休闲广场体育场馆保龄球馆酒店网球场羽毛球场高尔夫球场知名学校文化长廊游泳池图书馆福临门·名郡★★★-------★★-富贵世家★★★--★---★---假日摩洛哥-★★--★---★★--蓝色港湾★★★----★-★---嘉城花园-★★--★---★---78 龙湾一品-★★★-★----★--五街国际★★★--★------★瑞景春天-★★------★★--朝庭-★★----★--★★-颐和园★-★★-----★★★-各住宅项目的内部配套设施主要包含有主题会所、休闲广场、商业街等，根据项目规模的不同，部分较大规模的项目同时还具备了羽毛球场、游泳池等配套设施，不仅较好的提升了业主居住品质，更提升了项目产品品质，对项目销售起到了一定的促进作用。（4）附加值特点项目名称会所超值配套赠送面积超值物业住户巴士名校配套福临门·名郡★★---富贵世家★---★假日摩洛哥-★★-★蓝色港湾★---★嘉城花园-★★-★龙湾一品-----五街国际★★★--瑞景春天----★朝庭-★★--颐和园★★★-★结论：78 u从产品数据分析来看，本片区物业类型多样以小高层、高层为主，其次是普通多层多层洋房、高层住宅，区域户型配比上主要以二房、三房为主，其次是四房、二房，小户型的一房也在本区域内开始出现。u在户型面积上，二房、三房、四房等主力户型的面积相对其他区域偏小，说明本区域的楼盘主要以多功能N+1户型为主导，打造舒适利用率高的二房三房经典户型。u区域市场上的楼盘在园林设计上风格较多，异域、中式各种风格都有，区域楼盘重视园林景观定位与细节打造。u区域楼盘在配套打造上主要运用会所、商业街、休闲广场，但是体育配套上做得不够。（四）区域客户市场分析1、五街国际客户构成分析从上图可以看出，五街国际成交客户构成中，公务员客户占到了很大的比例，约23％，其次是个体商户，约21％。结论：78 u金洲经开区的客户主要以附近的教师、酒店的高管、县政府的公务员，周边个体商户为主；u五街国际的客户购房主要是改善性住房，一则看五街国际的自然生态环境、良好的项目设施配套，再则看中五街国际地段区域的升值潜力；u五街国际对客户的吸附作用比较明显，一是因为该板块发展前景较好，二是因为板块内品牌发展商较多，产品品质较高，吸引力较强；（五）区域价格市场分析78 区域市场价格走势预测从2009年下半年开始金洲经开区板块的楼盘均价进入了快速增长的时期，2011年上半年到2012年上半年价格便有微小回落。结论：◆区域各价格区间楼盘的消化情况比较均衡，特别是中、低档价位楼盘的消化情况最好。◆金洲经开区板块整体价格不断攀升，特别是2009年上半年开始到11年上半年的涨幅最快，受国家政策影响，11年上半年至现在，价格虽有所回落，但不会影响今后整个金洲经开去板块的快速增长。◆本项目的价格定位应该主要参考本片区的中高档价位楼盘项目、项目周边楼盘，并考虑随时间变化价格增长因素。5、项目开发SWOT分析78 （1）优势分析：A、区域优势明显项目处于目前宁乡最具发展前景的经开区，“城市向北”早已在消费者心目中根深蒂固，对消费者具有很强的吸引力。B、地块自身特征优势C、区域发展前景优势行政中心北移和经开区招商引资的规划建设，再加上水晶郦城商圈的逐步成熟，将提升区域整体形象和区域价值及品位，对消费者的吸引力也将大大增强，而对房地产行业的发展则是一个有力的促进。（2）劣势分析：A、项目交通不便周边公共交通相对落后，不能较好的满足人们出行要求。随着区域发展的加快和成熟，交通方面的问题有望得到解决。B、周边配套设施不够完善项目所在区域由于目前还处于发展阶段，目前项目周边配套较为欠缺，随着项目周边的各项配套将不断完善和成熟，将可以满足业主今后的日常生活需求。短期内，本案可以通过内部商业的配置来解决业主的部分生活需求。78 （3）机会点分析：A、区域规划前景带动区域房地产业发展行政中心北移和经开区招商引资的规划建设，将提升区域整体形象和区域价值及品位，对消费者的吸引力也将大大增强，而对房地产行业的发展则是一个有力的促进。B、板块效应的带动经开区板块作为在宁乡县最具发展潜力和号召力的板块将带动板块房地产行业继续高速前进，对消费者的吸引力无庸质疑。C、区域房地产发展趋旺区域内各项目销售价格及销售情况均呈现出较好的态势，有利于区域房地产行业的发展。（4）威胁点分析：项目的威胁点主要来自于国家政策的不确定性因素。为了使房地产行业规范合理运行，国家近年来不断推出重磅政策来引导房地产市场的发展，如前几年的“国八条”、“新国八条”、“国六条”等等，在目前政策效果不理想的情况下政府将出台什么样的政策来引导或抑制房地产行业将是本案也是整个房地产行业的威胁所在。78 第三章项目建设条件该项目位于宁乡大道和金州大道交汇处，扼守宁乡东、北门户，同时也是连接益阳至长沙的金州西线必经之道，地理位置十分重要。距离长沙仅40分钟车程，距离宁乡老城区仅15分钟车程，项目位置十分便利。一、基础理论建设的自然条件宁乡属亚热带季风性湿润气候。气候特征是：气候温和，降水充沛，雨热同期，四季分明。宁乡夏冬季长，春秋季短。春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季严寒少。1、气温Ø年平均气温16.8℃Ø极端最高气温：40.6度Ø极端最低气温：-11.3度2、雨量Ø年平均降雨量：1368㎜Ø年最大降雨量：1959.4㎜Ø年最小降雨量：192.5㎜3、湿度Ø年相对湿度热月78.6%、Ø年相对湿度冷月81.3%78 Ø4、季候风Ø夏季东南风，2.1米/秒、Ø冬季西北风，2.4米/秒Ø5、雪Ø年最大积雪深度：20㎝Ø年最大冻土深度：5㎝6、日照Ø日照时数达1739.2小时二、项目建设的用地条件1、项目地块概况印象江南项目位于宁乡国家级经济技术开发区内，北临三环路，临路长度约400米；南临金州大道，临路长度约295米；西临宁乡大道，临路长度约350米；东临武警黄金十一支队。规划总用地面积约423亩，规划总建筑面积约100万平方米（包括不计入容积率部分的地下配套工程）。三、项目用地规划限制条件1、项目规划限定：容积率小于3.0。2、建筑高度控制：建筑高度＜200米。78 四、项目建设的市政配套条件1、道路北临三环路，临路长度约400米；南临金州大道，临路长度约295米；西临宁乡大道，临路长度约350米2、供电小区供电管线，将在施工图设计后期由供电所配合设计实施。3、供水小区供水管线，将在施工图设计后期由供水局配合设计实施。4、排水驳接城市专用的排水道。5、供气天然气管线，将在施工图设计后期由天然气公司配合设计实施。6、电话通讯室外电话通讯网将在施工图设计后期由电信公司配合设计实施。7、网络家庭综合布线系统，高标准宽带信息，家庭信息化、网络化。78 第四章项目开发定位一、项目市场定位宁乡高尚社区标杆本项目立足于自身优势特点，致力于打造宁乡市场高端品质的代表之作和高端形象的领导之作！二、项目消费群定位项目目标消费群以经开区板块及周边消费群为主，包括部分来自乡镇及周边城市的消费群。Ø本地消费群：政府公务员、医生、教师、企业白领、私营业主、原住民Ø外来消费群：外来客商、高级公务员三、项目产品定位项目产品定位为：高端产品、高端形象。在推广包装上尽量提高项目形象，给市场一份期盼，然后以与之匹配的高端产品入市，帮助消费者对项目形成一个极具市场高度的整体认知。四、产品风格定位简约的欧式风格78 项目综合欧洲各流派建筑风格可引用的元素，进行改良创新，以现代人喜爱的简约手法，采用现代建筑科技和建筑材料，多变的立面造型，少而稳重的色彩，建设具有现代美感的欧式建筑风格，突显其出众的形象高度和高雅的生活品位。五、项目形象定位尚空领域·生活人居崇尚天空的自由与宽广，吐纳现代城市生活的轻松与意境，为业主提供的不仅仅是一个简单的家，更是一份独属于这座城市之上的尊享领域，是其身份与地位的彰显，同时也诠释了优越的现代生活空间哲学。六、项目功能定位本项目是商品住宅小区，其主要功能是居住，功能定位如下：Ø打造优越的产品户型，满足目标消费群的高品质居住需求；Ø营造良好的小区环境，与自然景观相协调，体现小区的自然美，实现人与自然的融合；Ø为业主提供安全、恬静、和谐的居住生活空间，促进邻里关系；Ø建立周到、完善的物业管理服务体系，为业主提供全方位的便利服务。78 七、项目价格定位本项目的价格定位主要采用市场比较法，辅以成本法等。市场比较法的基本原理是对选择的案例的售价进行修正，然后计算出修正价格，最后将各修正价格的加权平均值作为项目的价格。市场比较法要经过选择案例、确定修正因素、计算修正系数、确定案例权重、计算修正价格以及确定项目价格等六个步骤。经过测算，项目住宅平均价格定为4000元/㎡，临街商铺平均价格定为18000-20000元/㎡，车位平均价格定为8-9万元/个。具体测算详见第八章“项目销售和收入测算”。78 第五章项目规划设计方案项目的规划设计方案从设计指导思想、设计理念、总平面设计以及建筑设计、专项设计等几方面进行说明，最后对设计方案的技术经济指标进行阐述。一、设计思想、设计理念及设计特点1、设计指导思想1)项目的规划严格按照宁乡市总体规划和华新开发区的规划要求进行规划设计；2)结合宁乡当地气候、民族、习俗和城市建筑面貌等方面特点和规划用地周围的环境条件；3)充分利用规划用地地形地貌，合理布局，节约用地；4)满足居民的多种需要，综合考虑日照、通风、防火、防震、配套设施及管理要求；5)创造安静、卫生、舒适、优美的居住生活环境；6)充分考虑社会、经济和环境三方面的效益；7)遵守“以人为本”的原则，考虑现代都市居民的居住心理要求；8)坚持可持续发展思想，使本项目符合未来宁乡市的整体规划；9)78 追求人与自然，建筑与环境相互交融，以及住宅形式与居住内涵的高度统一，同时营造小区内部环境和外部景观的协调一致；1)高绿化、低密度小区；2)遵守国家、省、市有关规定。2、设计理念本设计将以如下设计理念，体现住宅以人为本、为人服务的思想。Ø强化精品设计。创造富有时代特色、具有超前意识、产品实用性强的高尚社区与区域标志性楼盘。Ø提升科技含量。采用新材料、新技术、新设备、倡导节能、节水、节材、环保，加大住宅产业化、模块化与智能化的设计力度。Ø注重环境质量。因地制宜，充分利用项目地块优势，借平湖公园等生态资源，同时优化小区内声、光、热环境，精心营造绿化景观，合理组织交通网络，完善公建配套设施。Ø追求务实作风。规划及建筑设计注重可操作性，关注市场需求，在开发定位上，配合不同层次客户的需求进行综合考虑。3、设计特点1）符合现代人对社会、健康、生态和文化的需求小区规划采用半围合的规划布局。社区设有文化休闲广场和小区内部中心景观两个观层次；社区内设计有运动设施、儿童娱乐设施等；有适合老年人谈天休闲的长椅石径等；还设有幼儿园、会所、戏水池等。社区的绿化用地由中心绿地与宅前绿地相结合，做到立体绿化，在中心文化休闲广场有大面积的中心绿化和景点，让住户生活在自然、休闲、健康之中。78 2）享有安全、卫生、舒适的生活环境本社区远离闹市，周围环境优雅、空气清新。建筑高度依次由南向北递增，保证日照充足，通风良好。本社区设计公共绿地，城市道路的绿带，道路平缓畅通，高绿化率，低建筑密度为安全疏通做好充分安排。3）综合考虑项目的经济性力求找到人的需求与建筑、环境与经济的最佳平衡点，使项目不但满足市场需求，同时取得良好的环境效益和经济效益。并在价格合理的前提下，推广应用国家的新技术、新工艺、新材料。二、总体规划1、总平面布局与交通流线规划充分利用规划用地原有的地形地貌进行总平面设计。利用建筑的高低变化，使整个社区错落有致，也不遮挡组团内的日照、通风。组团道路系统采用人车分流设计，保障人行安全，同时科学的道路布局，创造出丰富的步移景异的效果。2、组团化以邻里组团为单位减少每个单体建筑的空间尺度，营造家庭、邻里、社区之间交往的空间场所，增加住户之间的交往机会，有利于增强邻里、社区间的场所感和亲切感，突出小区人性化、和谐化。78 组团功能分区明确，用地有明确的范围，组团之间用绿地、道路、公共建筑或自然地形进行区隔，利于分期建设，滚动开发。3、绿化系统规划绿化设计在最基本的要求如优美、活泼、亲切、有特色的基础上，还追求艺术感。组团合围形成一个半开敞的小区中心地带，形成开阔的视野，采用绿化、水系相结合的布置方式，强调了中心的艺术氛围，突出了立体的绿化，使人赏心悦目。同时，几何化的布置和优雅建筑小品的加入，使得中心绿地在较高的视点看来更是别具一格。4、公建配套规划为满足居民的多种需求，按国家有关政策及设计规范要求，配置了足够的物业管理中心、商业服务设施、文体娱乐中心、幼儿园、会所等，为住户提供便利的生活环境。三、建筑设计1、建筑风格——现代简约风格项目引用现代简约的建筑元素，以现代人喜爱的简约手法，采用现代建筑科技和建筑材料，多变的立面造型，少而稳重的色彩，建设具有现代美感的简约风格，突显其出众的形象高度和高雅的生活品位。2、住宅类型根据本项目原有的地形地貌，适应当地自然气候条件和居民的生活习惯以及综合考虑用地经济、建筑造价、市政工程设施、居民生活的方便度等因素，建设以高层为主的高尚住区。78 3、户型设计户型设计根据购房者的需求，做到布置合理，户内布局紧凑，减少浪费空间，实用方便。在房屋空间上，不但满足了人的生理特点，而且考虑了人们的私密空间、活动空间、视觉空间等。还引入了全新的设计理念，根据现代气息时代的需要，使房屋不仅具有居住的功能，还具有工作、休闲的功能。本项目户型以紧凑实用为特征，合理控制面积，科学设计户型结构，提高其性价比。4、小区停车处理本项目小区内的停车位主要为地下室，有少量地上停车位；地下停车库可沿小区外围道路进入直接到达，从车库可直接上楼进入家门，避免了车辆在小区内行驶带来的不安全感和噪音、废气等污染。四、结构设计高层楼体、商业街采用点式和板式结合的钢混结构。新华书店门店及办公楼采用框架结构。五、专项设计1、火灾报警及联动控制系统78 在一层设有消防控制中心。采用控制中心报警系统，设有火灾自动报警系统和消防联动装置。地下车库等处设感温探测器，楼梯间、前室等处设置烟感按测器，选用模拟离子烟感、温感探测器和手动报警按钮报警。2、电视电话宽带网系统电话、有线电视、宽带入户。3、保安监控系统小区设保安中心，内设监控主机及相关设备，实行24小时监控。小区各出入口处设防盗探测器，住宅设置用户平台，将防盗、防火、防煤气泄露、三表查抄、对讲信号等通过用户平台传送至管理中心。住宅设置楼宇可视对讲系统，在单元入户门处设门口可视对讲机、电控锁等；住户在玄关内设对讲分机。4、交通及停车场管理系统停车场管理系统采用自动化系统，用于停车场内车况的监测、车辆的服务管理、场内环境状况监视、计时计费管理等，并在出入口设感应式读卡机、闸杆机和摄像机，入口处和机房内设有空位数量显示。六、消防设计1.防火间距：高层与高层之间距离均大于13米。建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。2.地下停车库设防烟散楼梯间，每个防火分区面积小于4000㎡，防火分区间用防火墙和特种防火卷帘分隔。采小区室外按规范设消防栓。3.78 一类高层住宅设置二部防烟楼梯和一台消防电梯。高层住宅每个单元疏散楼梯均通出屋面。1.根据小区消防用水量设消防水池，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。七、环境保护1、公共及生活用水处理公共污水和住宅排污经化粪池处理排入城市污水管道。2、固体垃圾处理采用袋装方式分类收集处理，防止二次污染。3、噪声处理设备选型选用噪声较低的材料，对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。八、经济技术指标项目经济技术指标表序号项目数字单位1总用地面积282001.41㎡2总建筑面积1020000.00㎡3计容积率建筑面积840000.00㎡其中高层住宅640000.00㎡公寓60000.00㎡酒店35000.00㎡写字楼30000.00㎡商业用房70000.00㎡公建及配套5000.00㎡4地下室面积180000.00㎡5容积率2.98/6建筑密度20%7停车位6100个78 其中地上停车位1000个地下停车位5100个78 第六章项目实施进度安排一、项目进度安排的原则1、尽量缩短建设工期因房地产开发项目投资金额巨大，且开发所需的大部分资金是借贷资金，工期长短在一定程度上决定了利息额的多少，因此，在不影响工程质量的前提下，缩短工期可以减少资金占用成本，从而减少总投资。而且，工程在建设过程在需要配备专门的管理人员及一定量的物质资源，这样，工期越长，管理成本就越高。2、住宅、办公楼和配套同步住宅和相应的公建配套和商业配套工程同步既可以避免不同步开发造成的先期入住居民受干扰的问题，同时又给居民一个完整的生活空间。3、高效运用资金高效运用资金既可以降低成本，同时又能用确保项目实施所需资金及时到位，是项目成功开发的关键。二、项目实施的进度安排综合考虑项目的规模、资金情况、当地建筑施工条件及营销入市时机等因素，可以预计整个项目从前期准备、主体建筑工程施工、建筑安装工程施工到基本销售完成需要三年左右，计划如下表。78 项目开发期施工进度计划表开发期数项目名称时间一期前期准备工作12.07～12.12基础工程13.01～13.05建筑主体工程13.06～14.02建筑安装工程14.03～14.06二期基础工程14.03～14.07建筑主体工程14.08～15.04建筑安装工程15.05～15.09三期基础工程15.05～15.09建筑主体工程15.10～16.06建筑安装工程16.07～16.11四期基础工程16.02～16.06建筑主体工程16.07～17.02建筑安装工程17.03～17.0878 施工进度安排表78 第七章项目总投资估算及资金筹措计划一、项目总投资估算的依据1、湖南省建筑安装工程预算工作手册；2、湖南省建筑工作估算指标；3、宁乡县最新材料价格信息；4、2011年湖南省建筑工作概算定额；5、湖南省建设厅文件湘建价[2011]236号文；6、省定额站建定价[2011]16号文有关人工工资的规定；7、长沙湘润房地产开发有限公司“印象江南”项目规划设计方案。二、项目总投资估算的原则1、项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；2、项目总投资尽量符合节约和安全的原则；3、项目总投资估算对于无法准确估算的项目在预备中考虑。三、项目投资估算及资金筹措计划1、项目主要经济技术指标78 项目经济技术指标表序号项目数字单位1总用地面积282001.41㎡2总建筑面积1020000.00㎡3计容积率建筑面积840000.00㎡其中高层住宅640000.00㎡公寓60000.00㎡酒店35000.00㎡写字楼30000.00㎡商业用房70000.00㎡公建及配套5000.00㎡4地下室面积180000.00㎡5容积率2.98/6建筑密度20%7停车位6100个其中地上停车位1000个地下停车位5100个建筑类型构成表类型面积（㎡）商业经营用房70000住宅640000写字楼30000公寓60000酒店35000公建及配套50000地下层1800002、项目开发成本估算1）土地成本78 土地成本计算表项目计算依据计价（万元）计算系数总建筑面积分摊单价（元/㎡）1、土地出让费按20万/亩计算84600.00　866.742、土地契税按土地出让费×4%计算3384.004%3、用地管理费按土地出让费×0.5%计算423.000.50%合计88407.00　项目土地成本为88407.00万元。2）前期工程费前期工程费：2734.13万元，详见本项目前期工程费估算表前期工程费估算表项目计算依据计价（万元）计算系数总建筑面积分摊单价（元/㎡）1、规划设计费总建筑面积×25元/㎡2550.002526.812、可行性研究费50万元50.00　3、招投标费建安工程费×0.05%84.130.05%　4、地质、水文勘察费50万元50.00　合计2734.13　3）建安工程费建安工程费：168250.00万元，详见下表建筑安装工程费估算表项目计算依据计价（万元）计算系数总建筑面积分摊单价（元/㎡）1、高层住宅按1300元//㎡计算83200.0013001649.512、公寓按1800元//㎡计算10800.0018003、酒店按5000元//㎡计算17500.0050004、写字楼按2000元//㎡计算6000.0020005、商业用房按1500元//㎡计算10500.0015006、公建及配套按1300元//㎡计算650.0013007、地下室按2200元//㎡计算39600.002200合计168250.00　78 4）基础设施建设费基础设施建设费：11985.06万元，详见下表基础设施建设费估算表项目计算依据计价（万元）计算系数总建筑面积分摊单价（元/㎡）4-1、供电工程总用地面积×80元/㎡2256.0180117.504-2、供水工程总用地面积×20元/㎡564.00204-3、排水工程总用地面积×60元/㎡1692.01604-4、道路工程总用地面积×50元/㎡1410.01504-5、绿化工程总用地面积×200元/㎡5640.032004-6、电信、有线、煤气工程等总用地面积×15元/㎡423.0015合计11985.06　5）开发期间税费开发期间税费：17103.45万元，详见下表开发期间税费一览表项目计算依据计价（万元）计算系数总建筑面积分摊单价（元/㎡）1、城市基础设施配套费住宅按138元/㎡收取、非住宅按130元/㎡收取13772.00　167.682、劳保基金住宅按25元/㎡收取、非住宅按30元/㎡收取2740.00　3、工程质量监督管理费住宅按1.6元/㎡收取、非住宅按2元/㎡收取178.40　4、定额编制费住宅按0.8元/㎡收取、非住宅按1.0元/㎡收取89.20　5、白蚁防治费按2元/㎡收取204.0026、其他基础设施建设费×1%119.851%合计17103.45　6）不可预见费78 不可预见费：8141.29万元，取以上1～4项之和的3%。不可预见费用估算表项目计算依据计价（万元）计算系数总建筑面积分摊单价（元/㎡）不可预见费取1—4）之和的3%8141.293%79.827）开发成本开发成本：296620.92万元。以上1～6项合计。3、项目开发费用估算1）管理费用管理费用：5932.42万元，取开发成本的2%。管理费用=296620.92×2%=5932.42万元。2）销售费用销售费用：873.44万元，详见销售费用估算表销售费用估算表项目计算依据计价（万元）1、广告宣传及市场推广费用销售收入×1.5%7044.752、销售代理费销售收入×1.5%7044.753、其他销售费用销售收入×0.8%3757.20合计17846.703）开发费用开发费用估算表项目计算依据计价（万元）计算系数总建筑面积分摊单价（元/㎡）1、管理费用取开发成本的2%5932.422.00%358.622、财务费用贷款5年，年利率6.4%12800.006.40%3、销售费用以下三项之和17846.703.80%3.1、广告宣传及市场推广费用销售收入×1.5%7044.751.50%78 3.2、销售代理费销售收入×1.5%7044.751.50%3.3、其他销售费用销售收入×0.8%3757.200.80%合计36579.12　开发费用：36579.12万元，管理费用、财务费用与销售费用之和。所有投资总额为333200.04万元，所有投资成本分摊到总建筑面积单位成本为3266.67元/㎡。4、资金筹措、投资计划及借款利息1）资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金、二是银行贷款融资，三是销售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金20000万元作为启动资金、银行贷款融资40000万元，剩余部分273200.04万元由销售房收入补充，详见投资计划与资金筹表投资计划与资金筹措表（单位：万元）序号项目合计建设经营期20122013201420152016201720181投资总额333200.0422734.1356286.4467046.4457122.4476770.1449911.203329.241.1建设投资320400.0422734.1353726.4464486.4454562.4474210.1447351.203329.241.1.1土地成本88407.0020000.0010000.0020000.0010000.0028407.000.000.001.1.2前期工程费2734.132734.130.000.000.000.000.000.001.1.3建安工程费168250.000.0033650.0033650.0033650.0033650.0033650.000.001.1.4基础设施建设费11985.060.002397.012397.012397.012397.012397.010.001.1.5开发期间税费17103.450.003420.693420.693420.693420.693420.690.001.1.6不可预见费8141.290.001628.261628.261628.261628.261628.260.001.1.7管理费5932.420.001186.481186.481186.481186.48593.24593.241.1.8销售费用17846.700.001444.002204.002280.003520.705662.002736.001.2贷款利息12800.000.002560.002560.002560.002560.002560.000.001.3流动资金0.000.000.000.000.000.000.000.002资金筹措333200.0422734.1356286.4467046.4457122.4476770.1449911.203329.242.1自有资金20000.0020000.000.000.000.000.000.000.002.2借款40000.002734.1337265.880.000.000.000.000.0078 2.3销售收入再投入273200.040.0019020.5767046.4457122.4476770.1449911.203329.2478 第八章项目销售和收入测算本项目均采用销售形式，其单价主要以市场比较法结合成本法来确定。一、住宅销售单价的确定住宅销售均价：4000元/平方米二、公寓销售单价的确定公寓销售均价：5000元/平方米三、写字楼销售单价的确定写字楼销售均价：5800元/平方米。四、酒店销售单价的确定酒店销售均价：10000元/平方米。五、商业用房销售单价的确定商业用房销售均价：18000-20000元/平方米。78 六、车位销售单价的确定车位销售均价：8-9万元/个。七、项目总销售收入的确定1、分期分批销售计划分期分批销售计划表销售分期面积(万㎡)批次推出物业推出面积(万㎡)销售时间平均销售价格(元/㎡)销售金额(万元)一期21.00一批住宅10.002013年11月380038000.00二批住宅10.002014年5月390039000.00三批商业1.002014年10月1500015000.00三批车位500.002014年10月84000.00二期25.00一批住宅15.002014年11月400060000.00二批住宅10.002015年12月410041000.00三批车位500.002015年12月8.54250.00三期16.50一批公寓6.002016年5月500030000.00一批写字楼3.002016年5月580017400.00二批酒店3.502016年10月1000035000.00三批商业4.002016年10月1800072000.00四期21.00一批住宅10.002016年11月420042000.00二批住宅10.002017年5月430043000.00三批商业1.002017年10月2000020000.00三批车位1000.002017年10月99000.00总计83.50　　　　　469650.002、年度销售计划年度销售计划表时间推出物业推出面积(万㎡)平均销售价格(元/㎡)销售比例销售金额(万元)2013年住宅10.003800100%38000.002014年住宅、商业、车位11.005272.73100%58000.002015年住宅154000100%60000.002016年住宅、车位、公寓、写字楼194876.32100%92650.0078 2017年住宅、酒店、商业17.508514.29100%149000.002018年住宅、商业、车位11.006545.454545100%72000.00合计　　　469650.0078 第九章项目财务评价一、财务评价技术线路为了评价该项目经济效益方面的可行性，在产品定位、产品设计、收集相关估算指标的基础上，首先估算该项目的投资额及计划资金筹措。也就是根据经验人士的给值和相关资料的查找对该项目的开发成本、开发费用进行估算，再根据得到的资金投入估算值拟订资金筹措计划。接着测算销售收入。本项目的销售单价主要以市场比较法结合成本法来确定。销售情况按四期多批次计算并得出总销售收入。在前面的基础上可以进行项目的财务评价。财务评价是由税金、损益表、全部投资现金量表、自有资金现金流量表的计算得出该项目的静态指标和动态指标，然后与房地产同行业的指标相比较。通过资金来源与运用表可看出本项目的贷款偿还能力和自身平衡能力。再进行项目的不确定性分析，其中包括盈亏平衡分析和敏感性分析。从敏感性分析方面可知影响项目经济效益最为敏感的不确定因素。因此分别计算出敏感因素上下波动时静、动态指标的变化和投资盈利的临界点，从中体现其抗风险能力的大小。二、财务评价1、税金计算本项目销售税金及附加估算：详见销售税金及附加估算一览表78 销售税金及附加表（单位：万元）序号项目计算依据建设经营期合计2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1销售收入　0.0038000.0058000.0060000.009265014900072000469650.002销售税金及附加　0.002242.003422.003540.005466.358791.004248.0027709.352.1营业税销售收入×5%0.001900.002900.003000.004632.507450.003600.0023482.502.2城市建设维护税营业税×7%0.00133.00203.00210.00324.28521.50252.001643.782.3教育附加税营业税×3%0.0057.0087.0090.00138.98223.50108.00704.482.4交易印花税销售收入×0.05%0.0019.0029.0030.0046.3374.5036.00234.832.5交易管理费销售收入×0.35%0.00133.00203.00210.00324.28521.50252.001643.783土地增值税销售收入×5%0.001900.002900.003000.004632.507450.003600.0023482.50合计　0.004142.006322.006540.0010098.8516241.007848.0051191.85注：①营业税5%；城建税为营业税的7%；教育附加税为营业税的5%；印花税按销售收入的0.05％提取；交易管理费按销售收入的0.35％提取。②土地增值税按销售收入的5%预收。2、损益表与静态盈利分析78 1）项目损益表损益表（单位：万元）序号项目合计建设经营期2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1销售收入469650.000.0038000.0058000.0060000.0092650.00149000.0072000.002总成本费用333200.0422734.1356286.4467046.4457122.4476770.1449911.203329.243销售税金及附加27709.350.002242.003422.003540.005466.358791.004248.004增值税23482.500.001900.002900.003000.004632.507450.003600.005税前利润总额85258.11-22734.13-22428.44-15368.44-3662.445781.0182847.8060822.766所得税21314.530.000.000.000.000.006108.8415205.697税后净利润总额63943.58-22734.13-22428.44-15368.44-3662.445781.0118326.5163943.58　投资利税率25.59%　　　　　　　　投资利润率19.19%　　　　　　　　资本金利润率319.72%　　　　　　　注：所得税税率按25%取。2）评价指标（静态）A、投资利润率=（利润总额/总投资额）×100%=19.19%B、投资利税率=（利税总额/总投资额）×100%=25.59%C、资本金利润率=（利润总额/自有资金）×100%=319.72%本项目以上三个静态评价指标与宁乡市房地产同行业相应指标比较，收益较高，故项目是可行的。3、现金流量表与动态盈利分析78 对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》，参照我国的财会制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。本项目的主要评价指标有：财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）及项目动、静态回收期等指标。评价指标的计算过程详见全部投资现金流量表、自有资金现金流量表。1）全部投资现金流量表全部投资现金流量表（单位：万元）序号项目名称数据来源建设经营期2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1现金收入销售收入预测表0.0038000.0058000.0060000.0092650.00149000.0072000.002现金流出　22734.1360428.4473368.4463662.4486868.9972261.0426382.932.1投资额资金筹措表22734.1356286.4467046.4457122.4476770.1449911.203329.242.2销售税金及附加销售税金及附加表0.002242.003422.003540.005466.358791.004248.002.3增值税销售税金及附加表0.001900.002900.003000.004632.507450.003600.002.4所得税损益表0.000.000.000.000.006108.8415205.693净现金量(1)-(2)　-22734.13-22428.44-15368.44-3662.445781.0176738.9645617.074累计净现金流　-22734.13-45162.57-60531.01-64193.45-58412.4518326.5163943.585折现系数　1.0000000.9259260.8573390.7938320.7350300.6805830.6301706折现净金流量(3)×(5)　-22734.13-20767.08-13175.96-2907.374249.2152227.2528746.497折现累计现金流　-22734.13-43501.20-56677.16-59584.53-55335.32-3108.0725638.428税前净现金流　-22734.13-22428.44-15368.44-3662.445781.0182847.8060822.769税前累计净现金流　-22734.13-45162.57-60531.01-64193.45-58412.4524435.3585258.1110税前折现净现金流　-22734.13-20767.08-13175.96-2907.374249.2156384.8238328.6511税前累计折现净现金流　-22734.13-43501.20-56677.16-59584.53-55335.321049.5039378.16注：①78 财务内部收益率（FIRR）能反映出项目所占用资金的盈利率，即反映出项目的盈利能力。当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。②财务净现值（FNPV）是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于0的项目是可以考虑接受的。该项目选取了“稍大于银行同期贷款利率”的8%作为基准收益率。经计算得：评价指标税前数值税后数值财务净现值(I=8%)（万元）39378.1625638.42财务内部收益率21.09%17.22%投资回收期(静态)4年9个月4年10个月投资回收期(动态)5年0个月5年2个月由上述指标可以看出，本项目的全部投资的财务净现值税前税后分别为39378.16万元、25638.42万元均大于零。税前税后的财务内部收益率分别为21.09%、17.22%均远大于基准收益率8%，税前税后的资金回收期静态和动态都在4年9个月-5年2个月年之间，都满足项目投资经营期限的要求，故本项目可行。三、项目不确定性分析影响本项目的不确定因素主要包括：销售单价、销售率、销售速度、开发周期、建设成本、建筑面积等。这些因素受当地经济环境、政治环境、法律环境和社会文化环境等方面的影响，有可能会发生变化，影响本项目的经济效益。当上述因素向不利方向变动，使项目的税前利润为零时，即是项目盈亏平衡时的临界点。78 1、盈亏平衡分析盈亏平衡表项目不确定因素投资总成本（万元）销售单价（元/㎡）销售面积（㎡）正常情况333200.045624.55835000因素盈亏平衡点变化幅度+25.59%-20.37%-20.37%因素盈亏平衡点数值418458.154478.59664874.21税前利润000★由上表总结出：（1）投资总成本的保本点是418458.15万元，安全系数为25.59%,即投资总成本增加了25.59%仍能保本。（2）销售单价的保本点是5624.55元/㎡，安全系数为20.37%,即销售单价下降了20.37%仍能保本。（3）销售面积的保本点是664874.21平方米，安全系数为20.37%,即销售面积下降了20.37%仍能保本。★结论由上面盈亏平衡分析可知，本项目的安全系数处于行业安全区间,抗风险能力较强，总的来说,本案是比较安全的,是可行的。2、敏感性分析敏感性指影响方案的因素中一个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度。78 本项目主要进行对销售价格和建设投资对财务净现值和年平均投资利润率的单因素敏感性分析，进行单因素敏感性分析时，假定其他因素都不发生任何变动。影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生变化的是建安工程费和售价水平。因此，本项目的敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务内部收益率和投资利润率），分别诸售价上下波动5%、10%和建安工程费上下波动10%、20%时，对经济评价指标影响，计算结果详见敏感性分析表敏感性分析（销售单价）全部投资基准方案售价变动-10.00%-5.00%5.00%10.00%财务净现值25638.425192.0815415.2535861.5946084.77财务净现值升降幅度-79.75%-39.87%39.87%79.75%财务内部收益率17.22%9.89%13.57%20.82%24.38%财务内部收益率升降幅度-42.57%-21.20%20.91%41.58%投资利润率19.19%10.96%15.08%23.28%27.34%投资利润率升降幅度-42.89%-21.42%21.31%42.47%敏感性分析（建安工程费）全部投资基准方案建安工程费变动-20.00%-10.00%10.00%20.00%财务净现值25638.4247865.7936752.1114524.743411.05财务净现值升降幅度86.70%43.35%-43.35%-86.70%财务内部收益率17.22%27.15%21.93%12.96%9.11%财务内部收益率升降幅度57.67%27.35%-24.74%-47.10%投资利润率19.19%30.38%24.47%14.44%10.15%投资利润率升降幅度58.31%27.51%-24.75%-47.11%由以上二表总结出：(1)销售价格的变动对财务净现值的影响。l当销售价格下降10%时，财务净现值为5192.08万元,下降了79.75%；78 l当销售价格下降5%时，财务净现值为15415.25万元，下降了39.87%；l当销售价格上升5%时，财务净现值为35861.59万元，上升了39.87%；l当销售价格上升10%时，财务净现值为46084.77万元，上升了79.75%。(2)建安工程费的变动对财务净现值的影响。l当建安工程费上升了20%时，财务净现值为3411.05万元,下降了86.70%；l当建安工程费上升了10%时，财务净现值为14524.74万元,下降了43.35%l当建安工程费下降了10%时，财务净现值为36752.11万元，上升了43.35%；l当建安工程费下降了20%时，财务净现值为47865.79万元，上升了86.70%。（3）售价的变动对财务内部收益率的影响。l当单价下降了10%时，财务内部收益率为-9.89%，下降了42.57%；l当单价下降了5%时，财务内部收益率为13.57%，下降了21.20%；l当单价上升了5%时，财务内部收益率为20.82%，上升了20.91%；l当单价上升了10%时，财务内部收益率为24.38%，上升了41.58%。（4）建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。l当建安工程费上升了20%时，财务内部收益率为9.11%，下降了47.10%；l当建安工程费上升了10%时，财务内部收益率为12.96%，下降了24.74%；l当建安工程费下降了10%时，财务内部收益率为21.93%，上升了27.35%l当建安工程费下降了20%时，财务内部收益率为27.15%，上升了57.67%（5）售价的变动对投资利润率的影响。l当单价下降了10%时，投资利润率为10.96%，下降了42.89%；l当单价下降了5%时，投资利润率为15.08%，下降了21.42%；l当单价上升了5%时，投资利润率为23.28%，上升了21.31%；l当单价上升了10%时，投资利润率为27.34%，上升了42.47%。l(6)建安工程费的变动对投资利润率的影响。78 l当建安工程费上升了20%时，投资利润率为10.15%,下降了47.11%；l当建安工程费上升了10%时，投资利润率为14.44%，下降了24.75%；l当建安工程费下降了10%时，投资利润率为24.47%，上升了27.51%；l当建安工程费下降了20%时，投资利润率为30.38%，上升了58.31%。由以上分析可以得出，售价和建安造价都是该项目的敏感因素，相比之下，建安造价更为敏感。除了建安造价对本项目的影响较大外，工期和销售率对本项目的影响也值得注意。工期延误除了导致资金不能及时回收，财务净现值和财务内部收益率会下降，回收期大大延长外，还会影响楼盘的信誉和形象，因此导致误交楼时间还要给买家赔偿违约金；而销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样会使整个项目陷入僵局。这些风险对于本项目来说，虽然在可控范围内，但为确保项目建设经营顺畅无误，需要对这些风险提出防范和规避措施。具体防范和规避措施将在下一章中提出详细建议。78 第十章项目综合评价结论及风险规避建议一、项目综合评价结论从项目的盈利能力、以及项目的不确定性分析等二个方面的分析结果可以看出本项目的方案盈利指标均较好，抗风险能力都较强，因此在财务上均是可行的。针对项目建设的可行性，综合前面九章内容所述，我们提出以下结论：1、项目销售市场前景较好，建设条件良好；2、项目的前期工作准备充分，建设条件良好；3、项目的各财务指标均较好，财务上可行；4、项目投资额较大，投资回收期不长，经营风险不大。二、项目风险规避建议从项目财务评价中敏感性分析看出，本项目成本方面的抗风险能力较强，售价方面抗风险能力较强，因此整个项目在经济上是可以接受的。从敏感性分析可知售价和建安工程费都是该项目的敏感因素，为了规避和控制主要风险，提出以下几个防范和规避措施建议：1、成本风险：78 项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，可跟承包商签订固定总价合同，让承包商分担部分风险；建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。从现时的社会物价情况来看，物资价格稍有上升，但幅度并不是很大，可以选择一些供应商作为长期合作伙伴，获得优惠的价格。2、销售风险：销售风险主要体现在销售价格和销售率达不到预期目标。若建好的房子买不出去，不单是本项目的问题，还会涉及到公司以后的发展。所以回避销售方面的风险至关重要。重视营销方案的设计，以良好的经营运作提高项目效益，建议建设单位以灵活、多样的经营方式，招八方客源。从长沙宁乡的房地产市场来看，要达到预期的销售价格风险并不大，但也要制定销售策略，进行适当的宣传，树立好楼盘能带来高品质生活的形象。同时，尽快与银行建立业务关系，实施银行按揭贷款，以解决购房者目前的支付能力与房价相差较大的矛盾。尽快促使银行对有贷款偿还能力的购房者提供按揭贷款，可以大大减轻销售工作的压力，增加住宅销售的速度。3、决策风险：项目前期阶段做好市场调查，收集更多更多贴近市场的信息，在此基础上作出决策。各部门密切留意跟踪市场动态，做好各个阶段的市场预测，及时调整策略，避免决策滞后，从而降低投资风险。4、工期风险：工期的延误除了导致资金不能及时回收再投入，财务内部收益率和财务净现值下降，赔偿违约金，还会影响楼盘的信誉和形象。所以在开工前期就应该用科学的方法编制工程进度计划，充分考虑当地正常的雨季和恶劣的天气情况，严格按照工程进度进行施工。78 5、其它风险：包括政治风险、自然风险、国际风险、技术风险、社会风险等等。从目前长沙市宁乡县情况来看，上述风险对本公司不会造成大的影响。通过对本项目的全程策划，加上对风险的规避和控制，相信本项目将带来良好的经济效益和良好口碑，利于树立良好的公司形象为企业长远发展提供持续推动力。湖南泊富恒嘉策划代理有限公司2012年7月16日78'