宾馆可行性研究报告 44页

'宾馆可行性研究报告目录第一部分项目总论1.1项目背景1.2可行性研究结论第二部分市场分析2.1项目投资环境和市场研究2.2市场宏观背景2.3区域市场分析第三部分项目分析及评价3.1地块解析3.2项目SWOT分析3.3项目评价3.4市场定位及项目评估3.5项目定位3.6方案评估意见第四部分销售及经营收入测定4.1各类物业销售收入估算4.2项目销售回款计划4.3资金来源与运用分析4.4销售利润第五部分财务与敏感性分析5.1赢利能力分析5.2项目不确定性分析5.3社会效益和影响分析第六部分可行性研究结论与建议6.1可行性研究结论6.2项目主要问题的解决办法和建议6.3项目风险及防范建议附表:附表1项目销售收入与经营税金及附加估算表附表2资金来源与运用表附表3损益及利润分配表附表4现金流量表(全部投资)44 附表5借款偿还期测算表附表6敏感分析表第一部分项目总论X“X宾馆”是XX旅游有限责任公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目，主要功能为高级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。X宾馆严格按照国际星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。1.1项目背景XX旅游有限责任公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，在X夺底北路修建高级商务旅游酒店。XX旅游有限责任公司是由XX集团有限责任公司重组原有四家交通企业宾馆住宿、餐饮、旅行社及旅游运输等旅游业务，出资280万元，于2010年3月注册设立的全资子公司。2009年，为加快国有企业的改革，推动国有老企业的整体更好、更快、更大的发展，经自治区政府批准，由交通运输厅监管并履历50余年曲折、奋争与辉煌发展和变革历程的原X拉萨汽车运输总公司、X交通工业总公司、X交通客运总公司、X天域交通宾馆4家老交通国有企业进行联合重组，并改制成立XX集团有限责任公司。随着中央第五次X工作座谈会的召开，公司迎来了新的发展契机。在新的历史时期，XX44 旅游有限责任公司将继承老企业的优良传统，以科学发展观统领公司改革发展全局，按照自治区“一产上水平、二产抓生点、三产大发展”的经济发展战略，结合中央第五此X工作座谈会提出将X打造成为世界旅游目的地的总体发展思路，依托XX集团有限责任公司打造“XX”品牌的优势和企业现有资源，积极开展多项旅游服务项目经营，并努力向各地区延伸。1.1.1项目名称XX宾馆1.1.2开发公司XX旅游有限责任公司1.1.3研究工作依据《房地产开发项目经济评价方法》《建设项目经济评价方法与参考数》《房地产评估规范》《国家计委建设部关于房地产中介服务收费标准》以及其它国家、自治区、市级法规、规范、文件、通知等。1.1.5项目的建筑规模和内容XX宾馆，属于高级商务旅游酒店，单体12层，总建筑面积：4200㎡（不包括地下车库），配套面积：1741.76㎡，客房面积：2590.56㎡，主体占地面积3200平方米。44 1.2可行性研究结论经过对全国和拉萨经济状况的研究分析，以及对2009-2010年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为：■项目的兴建是必要的、可行的、合理的；■在目前各种利好因素的作用下，近几年内X高档酒店市场是乐观的；■高档酒店更适合项目的整体发展与规划；■在2009-2010年将该项目投放市场的时机是可行的；■目前我司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件十分成熟；44 第二部分市场分析2.1项目投资环境和市场研究2.1.1项目投资环境分析X地处喜马拉雅山脉北侧，受下沉气流的影响，全年多晴朗天气，降雨稀少，冬无严寒，夏无酷暑，属高原季风半干旱气候。历史最高气温29.6摄氏度，最低气温零下16.5摄氏度，年平均气温7.4摄氏度。降雨量集中在6、7、8、9月份，年降雨量500毫米左右。全年日照时间3000小时以上，素有“日光城”的美誉。2009年以来X统筹“六城同创”工作，国际旅游城市建设迈出新步伐。坚持以“六城同创”为抓手，全力推进城市规划、建设与管理，大力改善城市环境，努力向建设具有高原和民族特色的国际旅游城市迈进。充分发挥江苏省的援藏优势，充分调动各方面的积极性，主动加强与国家建设部等部委的汇报沟通，通过艰苦努力、细致工作，《X城市总体规划（2009-2020）》获得国务院批复。X出台了组织实施好X44 城市总体规划的意见，明确了城市规划建设的基本原则、工作任务、具体措施和保障机制。积极推进市政基础设施建设，江苏路等7条市政道路街景改造、北京中路维修改造工程全面完工，西二路北段和鲁堆林卡路延长段市政工程、德吉南路和林廓东路改造工程、东西大门和太阳岛综合整治工程进展顺利。加快三个新区开发建设，政府东迁工程、柳梧大厦、海亮新城、联通公司业务楼、藏药研发中心等工程建设稳步推进，东城区土地征收储备工作进展顺利。加强市政设施维护，实现了常管常新常用。有序推进拉鲁等5个小区改造，城中村改造步伐明显加快。中干渠拉鲁湿地段景观绿化工程顺利完成，城市供排水管网改扩建工程全面开工，城市污水处理厂项目开始招投标，纳金大桥开工奠基，东嘎水厂完成初步设计。第一次全国污染源普查基本完成，重点区域环境综合整治取得明显成效。探索城市绿化管护新机制，完善城市管理、监督、考核运行机制，城市管理水平进一步提高。大力发展城市公交事业，城市公交营运能力得到增强，市民出行条件得到改善。推进出租车行业改革和中巴车改革转型，出租车、城市公交行业运行质量和服务水平明显改善。大力改进旅游环境。强化旅游宣传促销,努力建设具有高原和民族特色的国际旅游城市，旅游业再现强劲发展势头。全年接待国内外游客320.58万人次，比上年增长1.37倍。其中：接待国内游客310.26万人次,比上年增长1.35倍；接待海外游客10.32万人次，比上年增长2.94倍。全年实现旅游总收入32.85亿元，比上年增长1.73倍。创汇3235.06万美元，比上年增2.03倍。拉萨良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，近年来工商业蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。2.1.2市场研究2.2市场宏观背景44 2.2.1X2009年上半年经济分析从已公布的统计数据来看，2009年上半年拉萨国民经济保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在：1、2009年全市实现生产总值（GDP）154.27亿元，按可比价格计算比上年增长12.7%。其中：第一产业增加值8.56亿元，增长3.1%；第二产业增加值46.08亿元，增长20.1%；第三产业增加值99.63亿元，增长10.6%。一、二、三产业结构继续调整,比重由2008年的5.7:28.85:65.45调整为5.5：29.9：64.6。2、2009年全市工业企业完成产值35.11亿元，实现增加值16.04亿元。其中：规模以上工业企业实现产值31.04亿元，规模以下工业实现产值4.07亿元。规模以上工业企业完成销售产值29.51亿元，工业产品产销率95.06%。　　工业生产稳步向好。到2009年底，市属规模以上工业企业３8家，完成工业产值14.17亿元，比上年下降2.4%。其中：轻工业完成产值7.69亿元，增长24.6%；重工业完成产值6.48亿元，下降17.5%。　　市属规模以上工业完成水泥产量20.07万吨，地毯18085平方米,中成药（藏医药）25.09吨，自来水9200.66万吨，软饮料63427.17吨，铅锌矿88529.26吨。44 　　建筑业蓬勃发展。2009年列入统计范围市属建筑企业28家，完成产值8.78亿元。全年房屋建筑施工面积85.6万平方米，房屋建筑竣工面积50.16万平方米。3、市场消费繁荣，零售总额稳增。固定资产投资额累计完成136.1亿元,同比增长24.86%；4、全年实现社会消费品零售总额75.91亿元，比2008年增长20.48%。累计增幅与去年同期持平；5、市场物价微升，职工居民收入有所增加；6、交通、邮电发展增快，民航表现突出；7、财政金融保持稳定，存差略有扩大；8、企业景气上升，信心指数提高。2.2.2X历年酒店经营情况分析1、从03年低谷期开始，X酒店的入住率逐年提升，在2007年达到阶段性顶峰；2、2008年X酒店的入住率和2007年相比有一定的44 的下降，其原因是受到3.14事件的影响，但在自治区各级党委、政府的高度重视下，旅游业在下半年逐渐回升并维持在06年水平以上。2.2.3X2010年酒店整体经济预测及分析进入2010年，拉萨酒店业市场持续向好，1—4月酒店开房率均超过去年同期水平，“五一”黄金和雪顿节周期间，X酒店开房率更高达90%以上。具体表现如下：1、从国内和X的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长，有利于拉萨房地产市场的持续稳步发展，但全国性的经济过热现象，加大了政府实施宏观调控的决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大的开发难度；2、宏观调控政策将“有控有扩”，从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消费需求；从投资结构看，对局部过热的行业投资、高消耗高污染投资，对各地形象工程、高档住宅等投资要调控，而对农业、能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍需扩大；3、当前经济正处在一个重要关口，只有树立和落实科学发展观，控制固定资产过快增长，加强煤电油运综合协调，注重结构和效益的提高，才能保证经济的平稳较快增长；4、X的旅游和酒店业已经全面上升，并且在X政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速回升，行业步入正常运行轨道。44 2.3区域市场分析2.3.1项目所在区域横X分析1、服务设施：2、投资导向3、拉萨投资导向项目（1）改善基础设施，改善生活条件的项目（2）新产品、新技术、新工艺距今产业升级的技术改造项目（3）具有地方特色和比较优势的特色旅游业、高原特色生物产业（4）市场广阔，附加值高的特色农牧产品加工业（5）旅游观光农业项目（6）房地产开发项目4、经济发展成就在城市建设方面，拉萨近年来加大规划建设力度，大规模投资进行城市建设，使市容市貌容有了很大的变化，勾画了一个现代化文明高原特色城市的模型。2009年44 财政收入保持平稳快速增长态势。全年完成地方财政一般预算收入10.05亿元，按同比口径计算，比上年增长25.1%。财政支出结构不断优化。全年完成财政总支出37.73亿元，按同比口径计算，比上年增长14.28%。其中：教育支出74753万元，增长11.34%；医疗卫生支出17487万元，增长25.01%；工业、商业、金融等事业支出2825万元，增长10.83%；社会保障和就业支出21205万元。　金融市场稳健运行。年末全部金融机构本外币各项存款余额684.33亿元，比年初增长24.51%，其中城乡居民储蓄存款127.3亿元，增长21.88%。全部金融机构本外币各项贷款余额163.94亿元，增长14.58%。金融机构累计现金收入471.45亿元，增长16.58%；累计现金支出458.3亿元，减少16.04%。2.3.2拉萨酒店市场分析拉萨高档酒店市场现状调查——规模及入住率酒店名称规模星级入住率房型分布客户构成X宾馆376间四星50%标准房（48%）高级房（16%）豪华房（27%）豪华套（4%）商务套（5%）总统套房（0%）以本地各企业商务客户为主，外籍人士较多，少数散客拉萨饭店218间年底批四星80%标准房（13%）高级豪华房（71%）豪华套房（11%）商务套（4%）总统套（2%）往来拉萨商务人士（60%）港澳游客（30%）其他（10%）太阳岛大酒店58间无70%普通单人房（14%）豪华单人房（29%）豪华双人房（57%）本地各公司客户为主，较多外籍客户酒店69间年底批三星60%标双房（61%）标单房（16%）豪单房（7%）豪双房（17%）豪华行政套房（3%）以拉萨、广州商务人士为主，香港、本地客源少丽晶中心55间无试营业标准间（49%）豪华单人套房（38%）豪华双人套房（11%）44 横岗商会各公司客户及部分长驻横岗的香港商务人士小结：1、酒店在规模上都比较小，客房数在200间以上的只有X宾馆和圣德堡酒店两家，其他的均不到100间；2、酒店的入住率都比较高，维持在50%—80%的水平。以消化本地各企业商务客户为主，另有少量娱乐消费型客户；3、各酒店的客房分布以标准房为主要户型，同时也是酒店入住率最高的客房。拉萨高档酒店市场现状调查——价格及配套设施酒店名称价格构成（元）配套设施备注X宾馆标准房（330）高级房（348）豪华房（464）豪华套（600）商务套（868）总统套房（4200）中西餐、桑拿中心、夜总会、咖啡厅配套设施整体档次高档，但经营一般拉萨饭店标准房（268）高级豪华房（288）豪华套房（788）商务套（588）总统套（4298）中西餐，夜总会，桑拿，露天泳池，网球场，健身房，棋牌，桌球，乒乓球配套设施高档并富有特色，是主要利润来源太阳岛大酒店普通单人房（210）豪华单人房（230）豪华双人房（230）美容，桑拿，中西餐配套设施简单酒店标双房（221）标单房（173）豪单房（216）豪双房（239）豪华行政套房（773）歌舞厅，西餐，桑拿，中餐配套设施简单44 小结：1、各酒店客房价格一般在对外公布价基础上给予很大折扣，一般在4折左右。标准房价格一般在220—330元之间，套房价格一般在380—800员之间；2、各酒店都具备基本配套设施，如：中西餐、桑拿、夜总会等，但经营一般，比较好的有圣德堡酒店的娱乐、餐饮设施，已成为其主要利润来源。44 第三部分项目分析及评价3.1地块解析3.1.1项目技术经济指标n建筑面积：4200㎡（不包括地下车库）n配套面积：1741.76㎡n客房面积2590.56㎡n其他面积：1200㎡n层数共12层1-4层：商业配套5层：设备层6-12层：酒店客房n客房总数：140间标准客房：70套；高级客房：30套豪华客房：20套；豪华套房：5套商务套房：5套；酒店配套设施构成：n休闲娱乐1层：卢浮阁西餐厅、大堂吧、逸景苑餐厅2层：万寿宫酒楼3层：帝豪桑拿中心4层：雪域KTV娱乐会所44 3.1.2景观价值分析项目的景观资源丰富，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。3.2项目SWOT分析3.2.1SWOT分析优势（S）1、项目位于拉萨区域中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻新政府办公区，具备良好展示面；2、区域高档酒店，享有一定的市场知名度，目前以商务客人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大；3、项目本身已具有一定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。劣势（W）1、项目配套设施经营一般，对酒店的营业收入支撑不足；2、项目周边商业氛围较弱；3、项目内部酒店功能性设计存在缺陷。机会（O）1、中央第五次援藏会议带来的政策利好，为投资型物业的良性发展奠定基础；2、3、44 4、5、6、威胁（T）1、3、国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，等给项目的经营带来不确定因素。3.2.2应对策略四大SO策略（强化优势与机会策略）1、强化项目自身的高档性和唯一性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜；2、配合项目拉萨地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注；3、强化、利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各旅游公司包团入住。两大WT策略（化解劣势与规避风险）1、项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案及，吸引旅客入住；2、针对自身酒店配套设施经营的劣势，我司建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次；结论：通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，44 我们认为：本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、酒店经营成本控制、营销策略等），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。3.3项目评价由于该项目上市时机良好，加上公司长期的旅游开发经验，客源竞争较小，预计客房入住压力不大。另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低项目的投资风险，提高公司的品牌形象。整体来看，X宾馆的营销模式是一种科学理性的发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及拉萨经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。3.4市场定位44 3.5项目定位X宾馆为XX旅游有限责任公司全资拥有，是拉萨为改善投资环境而兴建起来的。该酒店楼高12层，总投资5849.99万元。X宾馆是一家豪华商务旅游酒店。位于夺底北路。酒店严格按照国际星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。因此，项目应该定位为：X高档商务旅游酒店。44 第四章市场分析预测市场需求分析随着拉萨旅游业的快速发展，越来越多的专家、知名人士前来观光、考察，滋生了对中高档次宾馆酒店的需求。目前拉萨上档次的酒店不多，仅在xx新城区推出了新城国际大酒店地块。可以预见，本项目的市场需求量将会十分可观。44 第五章资源开发及综合利用分析5．1资源开发方案根据国家发改委有关项目申请报告的编制要求，资源开发方案主要针对资源开发类项目，应阐述资源储量和品质勘探情况，论述拟开发资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等。矿产资源、水利水能资源和森林资源是资源开发项目的物质基础，直接关系到项目开发方案和建设规模的确定。资源开发项目包括：金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿、化学矿，水利水电和森林采伐等项目。由于本项目不涉及到上述资源的开发，不属于资源开发项目，因此本报告不再进行资源开发方案的论证。5.2资源利用方案5.2.1资源利用原则项目资源包括土地、能源、水体及人才等等，是人类赖以生存和发展的战略性基础资源，是国民经济的重要物质基础，直接制约着国民经济的发展和影响人民生活水平的提高。就与本建设项目直接有关资源要素如土地、能源和水资源来说，本项目在设计建设中应注意合理开发并有效利用资源的设计原则，主要设计原则如下：(1)为贯彻国家对能源实行开发和节约并重的方针，节能降耗，提高经济效益，本工程尽量采用新工艺、新技术、新机械产品，以减少损耗，提高经济效益；(2)在土地利用上，应节约用地，充分利用地形地貌，通过提高项目容积率，提高土地的综合利用水平；(3)在水资源利用上，设计尽量考虑循环水方案和节水用具，以保护环境和节约水资源；(4)在建筑设计中注意建筑节能，贯彻实施利用太阳能等新能源；44 (5)采用低耗高效节能灯具、高效低耗的节能型电力变压器及低耗开关元件，减少正常使用时的电力损耗。5.2.2资源需求量(1)给水本工程采用自来水作为水源，从周围2条市政道路上各引入一条DN150自来水管，在地块内呈环状布置。生活用水量计算见表5-1。表5-1生活用水量计算表序号用水类型用水标准最高日用水量1酒店客房400L/床.d166m3/d2餐饮40L/人.次120m3/d3娱乐15L/人.次6m3/d4住宅300L/人.d220m3/d5绿化、道路浇洒2.0L/m2.d3.7m3/d6未预见水量10%51.3m3/d7合计567m3/d本工程最高日用水量为567m3/d。(2)排水排水系统：采用污废合流系统，生活污水经化粪池处理后，厨房废水经隔油池处理后与生活废水一道排入附近市政污水管。污废水排入量按用水量的80%估计，则排污量约为453.6m3/d。(3)电气工程1）用电负荷负荷等级：除消防负荷为二级负荷外，其余用电负荷按三级负荷考虑供电；设计采用10KV双路独立电源供电，44 负荷测算：酒店大楼内用电设备安装容量估为每平方100VA，商业用电设备安装容量估为每平方80VA，住宅用电设备安装容量估为每平方50VA；变压器总安装容量为3500KVA，考虑设置2台500KVA变压器和2台1250KVA变压器。2）照明办公用房采用荧光灯，设备用房采用荧光灯，办公大面积照明考虑采用荧火灯光带为主。大楼外设立面泛光照明。走道，餐厅，会议室及客房等处采用节能型筒灯或荧光灯和筒灯相结合的照明方式；照明住户内以白炽灯为主，道路照明采用高压金属卤化物杆灯，楼梯间采用节能吸顶灯。44 第五章节能方案分析5.1用能标准和节能规范节能和合理用能是我国的一项基本方针，本项目坚持贯彻国务院颁发的《中华人民共和国节约能源法》（2007年）和国家发改委、科技部联合发布的《中国节能技术政策大纲》（2006年）等法律和技术的规定，采取必要的节能措施。具体还需要遵循以下标准和规范要求：(1)《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001）；(2)《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）。5.2建筑物体型系数本工程属乙类节能建筑，建筑物体形系数小于0.35，符合规范要求。5.3建筑节能设计(1)建筑物外窗均采用隔热型铝合金窗框，中空玻璃。(2)小区的居住建筑间距满足日照要求。(3)外墙填充墙采用240厚水泥多孔砖，墙体外侧做保温砂浆20厚以满足外墙的保温要求。(4)外窗气密性等级，酒店1～6层的外窗及阳台门不低于GB7107规定的3级，7层以上（含7层）的外窗及阳台门不低于GB7107规定的4级；酒店的外窗及阳台门不低于GB7107规定的4级。5.4电气节能设计(1)合理选用配电变压器的安装容量，并选用低损耗、低噪声的SC10型配电变压器和国家认证机构确认的配电设备。(2)44 提高功率因数，降低变压器的无功功率，系统无功在低压侧集中电容补偿，荧光灯尽量采用电子镇流器，如采用电感镇流器采用单灯电容补偿。(3)配电系统采用两台变压器，单母线分段，提高供电的灵活性，由于拉萨候特点，夏季的空调负荷较大，两台变压器同时投入运行，春秋季负荷较轻，由一台变压器，这样可使变压器始终在经济运行方式下运行。(4)合理选择供电线路的路径缩短供电线路长度，以降低线路损耗。(5)照明节能：照明设计在满足《建筑照明设计标准》GB50034-2004所对应的照度标准、照明的均匀度、光色、功率密度规定前提下，尽量采可能地高效节能类光源，楼梯间照明采用双光源的灯具，平时由自熄式开关控制，火灾时由灯具内自带电源使其强制点亮。荧光灯选用电子镇流器，使其功率因数不小于0.9。5.5给排水节能设计(1)三层以下给水由市政管网直接供应，三层以上则由水泵加压供应；(2)每层设置水表，采用节水型水龙头、淋浴喷头；(3)坐便器水箱容积不大于6L；(4)公共卫生间采用感应式水咀，感应式小便冲洗阀。44 第六章建设用地、征地拆迁及移民安置分析6.1建设用地6.1.1项目选址及用地方案(1)建设地点项目位于X夺底北路地块，占地面积约1400平方米。该地块的场地平整、变配电、市政配套设施等三通一平工作均由市政府统一实施。(2)不利影响分析本项目用地非矿床及地下文物等保护区域，因此本项目的建设不会导致压覆矿床和文物。6.1.2建设条件6.1.2.1自然条件(1)气象(2)水文该区外(3)地形地貌(4)地层岩性44 6.1.2.2外部建设条件(1)交通项目地块位于X东北部，紧邻新市政府所在地，交通十分方便(2)供电场地自设变配电室和发电机房，电源就近引入，要求电力部门提供10KV电源，具体接入方案与当地电力部门商定。(3)给排水水源可从附近市政给水管网引入。排水采用雨污分流制。雨水可经雨水管网收集后就近排入水体中。污废水经处理达标后排入市政污水管。(4)通讯通讯可从附近市政道路综合通信缆线接入。总之，随着拉萨城基础设施的日渐完善，项目建设的外部条件基本具备，但项目建设单位必须注意工程建设和城市规划的有机结合，并且和市政部门充分衔接，落实市政配套设施的建设进度，以合理有效地安排工程建设和应对措施。6.2土地利用合理性分析6.2.1土地取得6.2.2土地利用根据X规划建设局文件，本项目的规划设计条件如下：A、用地规划要求(1)使用性质：商住用地（旅馆业用地、居住用地）(2)规划总用地面积275400m2，建设用地面积约2800m244 ，代征道路用地面积约1335m2。(3)用地使用强度容积率：≤1.6建筑密度：≤35％B、建筑规划要求(1)建筑使用性质：旅馆用房、住宅(2)建（构）筑物按下列要求退让用地边界线，且符合《X城市规划管理技术（试行）规定》的要求(3)建筑间距：应符合《X城市规划管理技术规定》的要求。C、绿化环境要求绿地率：≥30％本项目的设计方案严格按照规划局出具的地块规划设计条件进行设计，相关指标均符合上述要求。综上所述：本项目用地符合土地利用规划要求，占地规模合理，并符合集约和有效使用土地的要求，因此，本项目土地利用是合理、合法的。6.3拆迁及移民安置分析本项目不涉及房屋拆迁和移民安置。44 第七章环境和生态分析7.1环境影响评价本项目地块环境现状较好，无特别污染源。周边为主要干道，存在少量的交通噪音污染，但也无特殊环境条件。本项目建设会产生一定的“三废”，但其治理方法是可行和有效的，在全面落实本文提到的环保和污染控制措施后，本项目建设对周围环境影响不大，项目在环保上基本可行。根据本工程已经批复的建设项目环境影响报告书，对本项目的环保措施有关内容简述如下：7.1.1环境影响评价标准(1)环境质量标准大气评价标准采用《环境空气质量标准》（GB3095-1996）中的二级标准；地表水执行《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中Ⅱ类标准，；声环境标准采用《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）的2、4类标准，临新城大道采用4类标准，其余三侧采用2类；(2)污染物排放标准废水：xx镇城关污水处理厂已建设完工开始运行，本项目属该污水处理厂纳污范围，则本项目废水执行《污水综合排放标准》中(GB8978-1996)中的三级标准。废气：废气排放执行《中华人民共和国国家标准大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）中新污染源二级排放标准。44 噪声：执行《工业企业厂界噪声标准》中的2、4类标准。7.1.2施工期环境影响简要分析(1)施工扬尘的影响分析在整个施工期，产生扬尘的作业有土地平整、打桩、回填、道路浇注、建材运输、露天堆放，装卸和搅拌过程，如遇久旱无雨季节，加上大风，施工扬尘污染较为突出。调研同类工程，距施工现场100米处的TSP监测值在0.12-0.79mg/m2。施工工地的扬尘主要来自汽车行驶的扬尘、堆料场起风扬法及装卸建筑材料等作业扬尘，其中汽车行驶产生的扬尘约占扬尘总量的一半以上，且影响范围较大，因此本工程施工期应特别注意施工扬尘的防治问题，须制定必要的防治措施。如施工阶段对主要道路进行定期清扫，洒水作业（每天4-5次），可使空气中扬尘量大减少（降70%左右），达到较好的效果。同时加强施工管理，合格安排混凝土搅拌与建筑材料的堆放场地，对易起尘的建筑材料加盖篷布或实行库内堆放管理，汽车运输沙土和建材也采取相应的措施，以减少施工扬尘对周围环境的影响。(2)施工噪声的影响分析44 施工噪声具有阶段性、临时性和不固定性，根据本工程的特点，不同的施工阶段和施工设备产生的噪声不同，在多台机构设备同时作业时，各机械声级将会叠加1-5bB。在各类施工机械中，噪声最高的为挖掘机，达114dB。另外，打桩机、压路机、电锯、振捣器、铲土机在100dB以上，根据项目的施工特点，施工期所用的机械设备基本元隔声、隔振措施，声源声级较高，对项目周边影响较大。本项目的建筑机械动力噪声对项目周边的环境影响很大，因此合理安排施工作业，夜间严禁施工，减少噪声对周围环境的影响。目前塔坪地块正在开发建设中，周边尚无住宅和办公场所，因此，本项目施工对周边的影响不大。(3)施工废水影响分析1）施工泥浆主要来自堆放的建筑垃圾，开挖土石方及堆砂场被雨水冲刷产生的念泥沙污水，还有混凝土搅拌跑、冒、滴、漏水。因此在施工场地必须临时沉淀池，使污水沉清后外排，并定时清挖沉渣。2）生活废水现场施工人员产生的生活污水是本项目建设期的主要污染源。根据工程分析，施工高峰期，预计施工人员约200人，用水量以50L/d人计，施工现场生活污水产生量为10m2/d，BOD5为2.0kg/d，CODer3.5kg/d。上述生活污水如直接排放，会加重纳污水体的有机污染负荷，应设置临时厕所和化粪池，经处理达标后外排。(4)固体废弃物影响分析施工过程中产生的固废包括施工人员生活垃圾和建筑垃圾（包装袋、废建材等），这类物品若处置不当，也可以对环境产生一定的影响，因此必须做好这些垃圾的处理工作。首先要对其中可以回收利用的建筑垃圾进行回收，不能回收的可进行填方处理自行消化或者定点堆埋处理。生活垃圾妥善收集，及时送环卫部门处置。7.1.3营运期环境影响分析(1)废水因项目的污水属城关处理厂的纳污范围，故污水排放执行《污水给定排放标准》（GB8978-1996）三级标准，污水进项目自建沼气净化池处理后排入新城污水管道并入城关污水处理厂处理。(2)噪声1）小区的噪声源44 项目内配有1个配电房和1个锅炉房，配电房中的柴油发电机只有偶尔停电时使用柴油发电机。根据项目的总平面设计方案，配电房在酒店一层，配电房在外墙与项目住房的外墙相距约28米，中间有15米的绿化带；中央空调冷却塔在酒店屋顶层，噪声约为70-75dB；柴油发电机运行时会产生的声源比较大，约在80-90dB之间，经过两个24砖墙的阻隔（降噪约30dB），及距离的衰减和中间绿化带的隔音，到达住户的噪声约为40-50dB，达到GB（3096-93）II类区标准。预计对项目住宅区影响不大，但发电机的振动对酒店本身会产生一定影响。故应对机房进行隔声屏蔽，底座安装减振垫起到降噪减振的作用。同样锅炉房也应采取措施，对锅炉房的风机安装隔声罩，可起到降噪作用。酒店中KTV包厢，设在酒店的四层共有19个，据类比，KTV包厢的声级达95dB，如KTV包厢的隔音效果不好，会对酒店的上、下层造成影响。故包厢装修时应采用隔声效果好的材料。如在墙四周及天花板安装吸音棉垫，除入口处，其余采用全封闭式包厢。2）外环境对项目的影响主要为项目旁慈送堂路交通噪声对本项目会产生一定影响。预测结果表明，昼间新城道路两侧在不同的车流条件下均能达到（GB3096-93）IV类区标准；但夜间各车流条件下，道路两侧噪声值均超标，近期25米距离超标3.7分贝，远期25米距离超标5.9分贝。(3)废气项目建成使用后，产生废气的地方有发电机房产生的燃油废气和汽车尾气等。1）发电机械油废气44 本项目设有配电房，有1台500KW的备用发电机。备用发电机燃用轻质柴油，运行时会产生燃油废气，年使用次数不多，只偶尔停电时使用。废气中含有So2、Nox和CO等污染物，故配电房应设排气筒将燃油废气引至室外屋顶排放。1）汽车尾气项目设有机动车停车位60个。汽车废气包括排气管尾气、曲轴箱漏气及油箱和化油箱燃然系统的泄漏等。汽车废气中主要污染因子为CO、HC、NO2、SO2和Pb等，汽车废气各污染物排放量与车型和车辆数等有关，一般项目进出车基本为小型车，如轿车、微型车等，并且在项目内行驶速度较慢，可以视作怠速。一般车辆不会同时进出，同时停放，产生尾气排放量不大。产生的尾气可迅速扩散，对周围大气环境影响不大。对地下停车室产生的汽车尾气应设排气管至屋顶排放。2）厨房油烟废气根据对同等规模的酒店类比调查，厨房炒菜时产生油烟废气产生的浓度为25m3/n3，油烟废气中成份十分复杂，既含有油脂、蛋白质及原料佐料在受热条件下进行物理化学反应产生的有机烟气，也有加热操作过程中液滴溅裂、油料物料分解、氧化、聚合的高分子化合牧，因此存在的形态有TSP，又有气体分子的有机太污染物。测试发现，食用油加热到150-200℃时产生的气态污染物中有不少是有害物质。故油烟废气必须经处理后达标外排，经过类比调查，经过净化处理后油烟废气浓度一般在1.33~1.77mg/m2之间，平均值约为1.5mg/m2，达到《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）油烟浓度为2mg/m的要求，油烟废气通过排气筒至屋顶排放，酒店的层数12层与住户的层数一样高，烟囱高度要高出酒店屋顶3米其他油烟废气对环境影响不大。3）锅炉废气影响分析44 项目锅炉采用轻柴油作为燃料油，燃料油燃烧过程产生SO2及NOx等大气污染物，根据对同等燃料油O#轻质柴油和同等锅炉（1.5t/h）风机风量计算污染物排放浓度及排放速率能够达到《锅炉大汽污染物排放标准》一般不需要进行除尘脱硫处理。锅炉废气经不低于酒店屋顶5米内排气筒排放后对环境侬气影响不大。5）项目的固体废弃物主要是生活垃圾。生活垃圾的产生量与消费水平，生活水平有关，据统计，人均日产垃圾1kg左右，故垃圾产生量按1kg/人/日，则日产生垃圾0.8t，年产生量为320吨。因此，应做好生活垃圾的收集，防止散落对环境造成影响，并及时清运，送环保部门处理。7.1.4建设项目拟采取的防治措施及预期治理效果内容类型排放源（编号）染污物名称防治措施预期治理效果大气染污物1、施工粉尘2、发电机废气3、地下车库4、燃油锅炉5、厨房油烟1、PMm2、SO2、NO、CO3、NO2、CO、HC4、SO2、NOs1、洒水作业，每天至少3-4次2、给排气筒引至屋顶排放3、地下车库废气需引至楼顶排放4、排气筒排放不低于酒店屋顶5米5、油烟净化器至屋顶排放达标排放达标44 水污物物1、施工废水2、生活污水餐饮废水1、SS、COD、WH3等2、CODcc、物油、SS、BOD等1、施工期间生活污水设置化粪池处理外排，施工废水设置沉淀池处理外排。2、室内实行情清污分流，室外雨污分流制。污水管道按最大排放量设计，以免污水超负荷溢出污染环境。3、小区污水排放执行《污水综合排放标准》（GB8978-1996）中二级排放标准后排入污水管道再并入城关污水处理厂一并处理。4、项目的生活污水先经自建沼气净化池进行预处理，设计日处理能力为118吨的生活污水池溶积≥353m2。在沼气净化池入口处设油水分离池。外排工艺流程：油水分离池食堂污水生物过滤兼氧过滤乐氧发酵隔棚粪便污水44 达标外排城关污水处理厂水质采桩井生物细过滤固体废物生活垃圾废纸箱废酒瓶废塑料袋剩饭菜对废纸箱、废酒瓶类可以回收的应尽量回收；其余不能回收的由项目垃圾筒和垃圾收集点收集，小区和酒店分别设置一个垃圾收集点和数个垃圾筒，再练天由环卫工作运至xx镇南面的垃圾中转站统一处理。实现零排放噪声1、施工期噪声，防护措施，应合理安排班次，夜间严禁打桩地机施工，并按《建筑施工场界噪声限值》进行控制.。2、发电机虽然年使用次数不多，但产生的声源较强，影响较大，故应安排在单独屏蔽的工作室与外界隔离，建立安装在地下室，锅炉房进行隔声屏蔽，风机安装隔声罩。3、对KTV包厢天花板及四周墙壁安装吸音棉垫，除了入口处，其余采用全封闭，不安装窗户。生态保护措施及预期效果1、本项目为商住区，根据规划平面图绿地率达30.1%，附合项目绿化要求。2、项目建成营运后，污水处理设施经当地环保部门验收合格后，每年至少一次委托环保部门监测，以保证处理设施正常运行。44 7.1.5环境影响分析结论本项目选址附合环保要求。该项目在建设期及建成使用期要产生污水、噪声、废气和固体废弃物，经环评分析，只要采取严格的科学管理和环保治理手段，可基本控制环境污染。可以认为，在全面落实本报告提出的各项环保措施的基础上，切实做到“三同时”，并在使用期内持之以恒地加强管理，从环保角度看，本项目建设是可行的。7.2水土保持方案7.2.1主体工程水土保持分析与评价7.2.1.1主体工程方案比选及制约因素分析与评价（1）XX宾馆建设，将有效的带动X城北的发展。整个工程的选址主要制约因素为周边有未开发的地块，在工程的建设期对周边造成一定的影响。因此，在工程施工期间，应加强对工程建设的监督管理，减少对周边环境的影响。（2）本项目避开了泥石流易发区，崩塌滑坡危险区，没有涉及市级以上人民政府划分确定和已建的水土保持重点试验区、监测站点。从水土保持角度分析，本工程没有限制性制约因素，工程的建设是可行的。7.2.1.2主体工程占地类型、面积和占地性质的分析与评价工程所在地属水土流失一般防治区，该地区水土流失类型以降雨和地表径流冲刷引起的水力侵蚀为主，主要形式为面蚀，其次为沟蚀。本工程的工程量较大，历时较长，工程地下开挖量大，在工程的建设中极易造成水土流失。44 7.2.1.3主体工程土石方平衡本工程的土石方量，主要为主体工程的开挖量，根据工程平面布置图，结合地下室开挖高度，开挖高度为3m。工程开挖土石方26360m3，工程合计填筑土石方3414m3，弃方22946m3。工程另需绿化用土1882m3，全部外购。本项目地已经平整，没有表层土需要剥离。7.2.1.4主体工程设计的水土保持分析与评价(1)绿化工程评价X宾馆项目地块较为规整，项目中未硬化区域全部进行绿化，由城市绿化、小区内绿地和庭院内部绿地三个层次相结合，形成集中与分散相结合、点、线面相结合的绿地系统。以水土保持角度分析，工程现状平面装立面布置减少了土石方的开挖填筑量，未感化区域绿化，这此措施均有利于水土保持。(2)围墙工程评价主体工程设计中设计围墙740m，能有效的防治水土流失向周边区域扩展。(3)排水系统评价主体工程设计的排水系统起到了一定的截排水作用，具有一定的水土保持效果。排水接入中心区污水管道系统，处理达标后排入城市污水干管，雨水通过雨水管道排放。(3)施工组织设计评价施工临时设施布置在工程绿化区域内，减少了施工临时占地。工程、的基础采用预制管桩和人工挖孔桩相结合，没有采用钻孔灌注桩(地质条件决定)工程不能自身消耗的土方，运至X政府指定的地点消纳，政府指定的地点为X相关部门负责管理，现场已做有水土流失防治措施。土方外运费用列入主体工程估算。44 从水土保持角度分析，减少施工临时占地的同时也减少了项目建设对原地貌的破坏，有利于水土保持：工程施工不产生泥浆，有利于水土保持。7.2.1.5工程建设对水土流失的影响因素分析项目建设对水土流失的影响主要在建设期和自然恢复期。建设期损坏原地貌及植被，使工程用地范围内原地貌植被所具有的水土保持功能迅速降低或丧失，大量松散堆积物易被冲刷造成流失；自然恢复期由于植被恢复是一个缓慢的过程，水土流失程度仍高于工程未建造前的水平。项目建设伴随着剥离表土、土方回填、施工道路运输、材料堆放、建立临时设施等施工活动，这些活动都将占用土地，破坏原有地貌、毁坏植被和原有水土保持设施，降低植被覆盖率，破坏原有生态防护体系，同时，大量地表裸露，势必加大水土流失发生的可能性和危害程度。此外，在项目建设过程中，若临时防护措施采取不到位，产生的新增水土流失将给项目区及其周边环境和村镇的生产生活带来危害。因此，科学预测工程建设过程中造成的水土流失及其影响，为尽可能减少工程施工对原地貌的破坏、合理布设防护措施、有效防治新增水土流失、重建和恢复区域生态防护体系提供依据，以保证项目建设的安全施工和运营以及生态环境的良性循环，为当地经济的可持续发展服务。44 7.2.1.6结论性意见、要求与建议(1)工程的开发建设活动易造成水土流失：本工程具有较好的水土保持功能，其建设完成后，将有效的防治水土流失，有利于区域的水土资源的保护。(2)从扰动土地、造成水土流失影响范围和程度分析，主体工程采用的环保绿化、土石方处理、围墙的位置与水土保持要求基本一致。(3)主体工程建设的占地对周边环境会造成一定的负面影响。(4)主体工程从安全的角度采取了一些相应的工程，这些工程也具有一定的水土保持功能，能起到防治水土流失的作用。但从水土保持的角度看，还需进一步的补充和完善。(5)本方案对水土保持体系做出相应得调整和补充，建议下阶段的主体工程的设计的相关内容结合本方案进行补充和完善。7.2.2水土保持主要结论7.2.2.1项目建设产生的水土流失预测(1)水土流失防治责任范围面积共计为21246m2，其中项目建设区面积为20800m2，直接影响区面积为400m2。(2)经计算本项目扰动土地面积为20800m2，破坏水土保持设施面积20800m2。经预测，工程产生水土流失总量为2226t，其中可能新增水土流失总量为2202t。7.2.2.2水土流失防治方案本工程的水土流失防治区为主体工程防治区，施工临时设施防治区，其它防治区三个防治分区。44 在进行水土流失防治分区的基础上，综合考虑土地利用、措施类型以及治理效果等问题，并充分反映工程所在地区的生态和经济要求，本方案水土保持措施的设置重点考虑以下两个方面：一是项目责任范围区水土保持措施既要做到有效保持水土，又要兼顾景观要求，力求做到全面规划、合理布局；二是重视施工过程中水土保持临时防护措施的落实到位，合理安排施工作业程序，减少水土流失量。方案实施的水上保持工程量：排水沟开挖846m，沉沙池设置5个，土方沟槽开发473m3、凹填460mm3，浆砌粘土砖8.3m3；铺设塑料薄膜1550m3，编织袋挡土墙155m，抽水机12台，抽水管200m。7.2.2.3水土保持效益分析本水土保持方案实施并发挥效益后，扰动土地治理率大于87％，造成水土流失面积的治理度大于87％，土壤流失模式的控制比为1.0，植被恢复系数大于97％，林草覆盖率30.1％，拦渣率大于98％。综上所述，从水土保持角度分析，本项目的实施是可行的。7.3地质灾害影响分析X区地处河谷冲积平原，是世界上海拔最高的城市之一。地势由东向西倾斜，气候属高原温带半干旱季风气候区。年日照时数3000小时以上，故有“日光城”美称。年降水量为200—510毫米，集中在6—9月份，多夜雨，称为雨季。最高气温28℃，最低气温零下14℃。空气稀薄，气温低，日温差大，冬春干燥，多大风。年无霜期100～120天。地震基本烈度为6度（地震动峰值加速度0.05g）。本项目申请报告参照相邻区域项目的工程地质情况，本场地在勘察范围内未发现有暗塘、暗浜等影响工程稳定性的不良地质现象，根据中国地震烈度分区图，拉萨为地震基本烈度六度区，地震动峰值加速度为0.05g，场地20m埋深内地基土多为淤泥及淤泥质土，场地土类型为软弱场地土，场地类别可定为III类场地。设计采用现浇钢筋砼框架结构。根据建筑物平面尺寸，依照规范，在中间适当部位设置温度伸缩缝。基础选用钻孔灌注桩。44 总体而言，本项目的建构筑物无大荷载单体，在正常运行中也无大的动荷载等，因此本项目基本无诱发地质灾害的可能性。44 第八章投资估算与资金筹措8.1投资估算8.1.1编制依据8.1.2估算说明X宾馆工程投资估算表单位：万元序号工程或费用名称单位技术经济指标估算价值占总投资百分比数量或计费基础单价或费用1建设投资　　　5849.99100%1.1工程费用　　　6019.871.10%1.1.1土建工程　27370　4948.5　（1）酒店用房㎡2175015003262.5　（2）地下室面积㎡562030001686.0　1.1.2基础设施建设费　　　119.6　(1)道路、停车场、广场㎡507915076.2　（2）室外水电㎡86063025.8　（3）绿化、小品㎡35275017.6　1.1.3设备安装工程费　　　951.6　（1）给排水、消防㎡2737070191.6　（2）照明、店里、防雷工程㎡27370120328.4　（3）暖通工程（不包括空调）㎡273703082.1　（4）弱电工程㎡2737040109.5　（5）电梯台640240.0　44 1.1.4二次装修　　　　另计1.2其他费用　　　2039.724.10%1.2.1土地费用　　　0　1.2.2前期工程费及其他费用万元　　486.8　（1）建设管理费万元　　279.7　　建设单位管理费万元6019.81.0%-1.5%73.2　　建设管理其他费万元6019.81.0%-1.5%73.2　　工程监理费万元6019.8　130.0　　工程质量监督费万元27370.01.203.3　（2）勘查设计费万元6019.82.00%120.4　（3）前期工作费用万元6019.80.20%12.0　（4）劳动安全卫生评价费万元6019.80.02%1.2　（5）场地准备及临时设施费万元6019.80.80%48.2　（6）工程保险费万元6019.80.20%12.0　（7）市政公用设施费万元　　13.2　　部门配套费万元6019.812.007.2　　建设地方高等教育费万元6019.810.006.0　1.3基本预备费万元8059.55%403.04.80%2建设期利息万元　0%0.00.00%3总投资万元　　8.1.3估算结果项目总投资包括建设投资和建设期利息。建设投资由工程费用、其他费用和预备费用组成。经测算，本项目总投资5849.99万元。8.2资金筹措与投资计划8.2.1投资计划本工程为酒店和住宅项目，总投资为5849.99万元。项目的建设周期从2010年初开始，到201044 年末结束，整个建设周期约一年。建设工期从2009年6月开始，需6个月时间。8.2.2资金筹措酒店的建设资金5549.99万元来源为企业者自筹，另申请政府中小企业专项发展资金银行贷款300万元。44'