房地产开发有限公司办公楼建设项目可行性研究报告 88页

'地产开发有限公司办公楼建设项目可行性研究报告3 第一章总论第一节项目概况1、项目名称：XXXX房地产开发有限公司办公楼建设项目2、建设性质：新建3、项目承担单位：项目承担单位：XXXX地产开发有限公司项目单位法人：4、建设地点及时间项目建设地点为XX旗林东镇西部组团行政办公区，契丹大街西段路北。建设工期：2011年6月至2011年12月。5、建设规模及主要建设内容新建XXXX地产开发有限公司办公楼，总建筑面积3190平方米。6、投资规模及资金构成项目总投资796万元，均为建设投资。7、资金筹措项目总投资796万元，资金来源为建设单位自筹。3 8．项目效益情况XXXX地产有限公司综合办公楼项目的实施，对XXXX地产有限公司的业务拓展和持续稳定发展具有十分重大的意义。项目的实施也必将得到各级政府和社会各界的积极参与和支持。综上所述，XXXX地产有限公司项目的建设是的社会效益是显著的、社会影响是积极的。第二节项目可研编制依据、原则和范围一、编制依据（1）国家发展改革委员会《关于建设项目可行性研究实行管理办法》（2）国家发展改革委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（3）投资项目社会效益评价方法（4）《XX旗国民经济和社会发展规划》（5）建设单位提供的有关资料二、编制的范围1、根据国家房地产事业的发展规划和社会经济发展的趋势，研究项目的必要性和可行性。2、通过投资规模、建筑设计方案、建设内容及配套设施的研究，确定项目的建设方案。3 1、通过投资估算、资金筹措、社会效益及经济效益分析，研究项目的合理性。2、根据技术、劳动安全要求，提出建设和管理方案。三、编制的原则（1）根据本地区实际情况，因地制宜、合理规划、优化资源配置，保证明显建设的经济性、适用性和预见性，以社会效益为主，同时兼顾经济效益，促进本地区经济与社会事业的协调和可持续发展；（2）严格管理，确保工程质量；（3）符合适用、安全、经济、合理、技术先进、节约能源的设计原则。第三节研究结论及主要技术指标本项目符合国家、自治区有关政策精神，建设规模适当，建设条件和依托条件较好，项目技术方案先进、成熟、可靠、可行，项目建成运营后，经济效益、社会效益较好，项目切实可行。项目主要技术指标见下表：主要技术指标表3 序号指标名称单位指标备注1规模及建设内容指标1.1办公楼平方米31901.2总占地面积平方米68672总投资万元7602.1工程直接费万元585.0462.2设备及安装费万元46.5742.3室外及附属工程万元952.4工程建设其它费用万元46.172.5基本预备费万元23.213资金筹措万元7603 第二章项目区及建设单位基本情况一、XX旗概况XX旗地处XX自治区赤峰市北部，大兴安岭山脉向西南延伸处，西辽河支流乌尔吉伦河中上游地段，XX高原向东北平原的过渡地带上。地理坐标为东经118°44′-119°48′，北纬43°-48°48′之间。东与阿鲁科尔沁旗为邻，西南两面与巴林右旗接壤，北与锡林郭勒盟西乌珠穆沁旗交界。总面积6644平方公里，旗政治、经济、文化中心--林东镇位于旗境中部。全旗辖2个苏木、7个镇、2个街道办事处，165个嘎查村、10个社区，总人口35.8万人。XX旗政治、经济、文化的中心林东镇，城区人口7.2万，城南即辽代都城临潢府遗址。XX旗是"富河文化"的发祥地，大约五千余年前就有人类活动。十世纪，契丹建立辽，在此建都--上京临湟府，一时成为辽代政治、经济、文化的中心。清顺治五年（1648年）建旗，隶属昭乌达盟。二、林东镇概况林东镇是XX旗政府所在地，地处XX旗中部，距赤峰市人民政府驻地红山区270公里，北纬43°57′-44°00′，东经119°21′119°25′3 之间，北面和东面分别与十三敖包镇和阿鲁科尔沁旗接壤；西面和南面分别与哈拉哈达镇和查干哈达苏木、隆昌镇毗邻。总面积366.09平方公里，林地14.88万亩，森林覆盖率29.6%。全境属半山半川区，温带大陆性季风气候，年度温差较大，年平均温度为4.5—6℃，年平均气温22.4℃，年平均风力2.7m／s，年日照时数3000小时左右。年平均降水量166.4—366.4毫米，海拔485—614米，无霜期为120—130天。全镇辖20个农业村，8个社区居委会，总人口81859人，其中农业人口42211人，城镇居民人口39648人，属多民族聚集区，少数民族人口32962人，占总人口的40.3%。林东镇所辖的20个行政村有10个分布在镇郊，10个分布在山区，土地以湿地为主，土层深厚，土质肥沃，共有耕地106142亩，其中水浇地59728亩，菜地12000亩，是本旗的蔬菜生产基地，主要农作物有小麦、玉米、高粱、大豆、油葵、蔬菜和各种杂粮杂豆、经济作物等。2002年末，全镇粮豆总产量2397.8万公斤，农业总产值5509.6万元，农业人口人均收入1896元。林东镇乡镇企业已初具规模。现有乡镇企业总数2022家，其中集体企业5个，个体私营企业2017家，实现总收入34072万元，总产值23279万元，其中：工业产值5481万元，上缴税金583.24万元，实现利润2675万元。主要工业产品有：水磨石、天花板、服装、水泥、涂料、食品、饮料、空腹钢窗、农机具等。基本形成了以个体私营经济为重点、农工商建运服全方位发展的良好格局。3 林东镇的交通、能源、通讯设施完善配套，是左旗的交通枢纽，投资环境良好，集通铁路横贯东西，东至通辽与东北路网相连、西至集宁与京包线接轨。以国道303、305线为骨干道的四级公路和网络四通八达，每日均有去北京、天津、锦州、石家庄、赤峰等地的豪华客车。左旗属东北电网供应区，220千伏输电线路直通林东镇，电力充足，设施完备。林东镇自来水日供水能力8000吨，镇内100%的用户用上了自来水。随着邮政、电讯事业的发展，网络覆盖城乡，市话用户达到了11200户，个人拥有移动通讯工具4000余部，国际国内电话通讯实现了程控化、自动化，居全区旗(县)级前列。金融、保险、信息、咨询机构齐全，科技、教育、文化、卫生、广播电视事业发展迅速。林东镇地处北五旗县中部，历史悠久，地理位置优越，辽代曾在此建都“临潢府”，有着得天独厚的发展工商业的条件，是一个以农业为主，农工商建运服多业并举的经济区。2002年实现财政收入605.6万元。镇内现有专业批发市场3处，分别是：工业品、粮食、皮毛、蔬菜等批发市场，市场繁荣，商贸活跃，商业网点齐全多样化遍布城乡，市场上的物资花色品种多而全，价格合理，能够满足消费者的需求，特别是近年来随着个体私营经济的蓬勃兴起，各种皮张、绒毛、杂粮、杂豆蔬菜等供求两旺，交易火爆，吸引了全国各地客商。为加快林东镇的城镇基础建设发展步伐，按照《林东镇总体规划》和《XX3 旗文明城镇建设纲要》进行城市改造，从1998年到2003年的5年时间里，累计投资11160多万元，大刀阔斧地进行了旧城改造和西出口开发建设，使林东镇的城镇基础建设发生了日新月异的变化，特别是2001年8月，按旗委旗政府撤乡并镇的要求,林东镇党委、政府实施了“三大经济发展战略”，即：以城镇开发为突破口，大力发展个体私营经济的强镇富民战略；以蔬菜种植为突破口的“菜篮子”工程建设的富镇富民战略，以养羊为突破口加快肉蛋奶基地建设的兴镇富民战略。林东镇将以良好的环境，优惠的政策，积极吸引人才、资金、技术、大力发展各项事业，促进林东镇全方位发展。三、建设单位基本情况XXXX地产有限公司是具有三级房地产开发资质的有限责任公司，成立于2000年7月31日，公司注册资本金1018万元人民币。公司地址现在XX旗林东东城区五道街东段（财政局对过），为租用XX科然生物高新技术有限责任公司的办公场所。公司主要经营业务为房地产开发、房屋建筑、商品房销售；中成药、中药饮片、化学药制剂、抗生素、生物药品、生物制品；餐饮；柜台出租；铝合金加工；护肤品、保健食品等。截止2010年度，XXXX3 地产有限公司资产总额已达8千多万元，有员工260多人。公司组成以来，始终坚持在为民造福中求生存，在回报社会中求发展，在竞争激烈的房地产开发市场中，从小到大、由弱到强，发展成为管理经验成熟，经济实力雄厚的综合性开发企业。先后开发建设了打井队住宅楼、时代花园小区、时代购物广场、民兵训练基地、农电局办公楼、契丹新村住宅楼、中心小区4、5号住宅楼、武装部住宅楼、进修校住宅楼、国税局商务楼、左旗人民检察院办公楼、左旗人民检察院综合楼、左旗林东一中教工2号住宅楼、新城A、B区住宅楼、金色港湾小区商住楼等工程项目。累计建筑面积25万平方米，获得了众多购房者的好评和青睐，并受到有关部门领导的好评。随着公司的不断发展壮大，租借办公地点已经不能满足公司发展需要。公司计划在2011年建设办公室3190平方米。3 第三章项目提出的背景及建设必要性第一节项目建设的背景XXXX地产开发有限公司法人治理结构健全，经营管理规范，资产质量优良，经营业绩良好，自成立以来实现连续盈利。在XXXX地产开发有限公司业务不断发展、而办公环境、办公建筑面积不能满足公司办公需要的大背景下，拟启动XXXX地产开发有限公司办公楼项目。第二节项目建设的必要性1、本项目的实施是公司改善和提升办公环境条件的迫切要求。XXXX地产开发有限公司本部办公地点位于XX旗林东东城区五道街东段（财政局对过），为租用XX科然生物高新技术有限责任公司的办公场所，虽地处市中心，但办公环境差，且交通拥堵，远不能满足公司发展的需要。无法满足公司未来发展带来的机构扩充的要求。2、公司通过新建办公楼将为公司办公提供更佳的环境，提升公司形象，也能解决交通和停车的瓶颈问题。3、现租用办公楼的使用面积无法满足公司业务拓展的需要，急需新建办公楼。综上所述，本项目的实施将满足XXXX地产有限公司3 业务发展需求，改善公司的办公条件，本项目的建设是十分必要和迫切的。第四章建设条件及项目建设选址第一节XX旗自然、经济背景（一）经济3 全旗地区生产总值完成41.73亿元，同比增长20.2%，三次产业比重发展为23.3:51:25.7。第一产业实现增加值9.7亿元，同比增长4.5%；6月末家畜存栏头数达160.3万头只；粮食产量稳定在4.5亿斤。实现工业增加值19.2亿元，同比增长31.3%，其中规模以上工业实现增加值16.5亿元，同比增长34.6%。第三产业实现增加值10.7亿元，同比增长19.5%。财政收入完成4.22亿元，同比增长58.6%，增速居全市第二位。50万元以上固定资产投资完成27.35亿元，同比增长82.9%，增速居全市第一位。国民经济快速发展。产业结构继续优化。从所占比重看，三次产业比重由上年的27.4：42.4：30.2调整到今年的23.3：51.0：25.7，第二产业提高8.6个百分点，其中：工业比重达到45.9%，提高7.6个百分点。在第三产业中，交通运输、仓储及邮电通讯业和金融保险业占第三产业的比重分别比上年提高5.8和0.13个百分点。从增长速度看，第二产业达到34.8%，分别高于第一、三产业30.3和15.3个百分点，居三产业之首。从贡献情况看，在地区生产总值增长中的20.2%中，第二产业贡献了12.2个百分点，分别高于第一、三产业10.8和5.6个百分点，成为推动全旗经济增长的主要力量。（二）农业3 粮食产量喜获丰收：全旗农作物播种面积160万亩，与上年基本持平。粮食作物播种面积115.5万亩，增长2.9%；经济作物播种面积44.5万亩，下降6.7%。全旗粮食总产量4.52亿斤，增长73.8%。其中，谷物产量3.74亿斤，增长96.3%；豆类产量0.22亿斤，下降31.3%；薯类(折粮)产量0.56亿斤，增长48.8%。经济作物产量也大幅增加，油料产量0.084亿斤，增长134.3%，甜菜产量0.35亿斤，增长318%，蔬菜产量1.9亿斤，增长10%。畜牧业生产再上新台阶：牧业年度家畜存栏160.3万头只，增长8.6%；其中大牲畜存栏13.65万头，增长36.2%，羊存栏125.1万只，增长8.4%，生猪存栏21.5万口，下降2.7%。从效益指标来看，牲畜纯增率、出栏率和良改率分别达到8.6%、42.1%和96.2%。能繁殖的母畜达到73万头只，占牲畜存栏的比重45.6%。全年肉类总产量3.37万吨，增长5.6%，其中：猪牛羊肉产量2.43万吨，下降3%，羊毛产量872吨，山羊绒产量154吨，禽蛋产量1.83万吨，牛奶产量0.94万吨。林业生产稳步发展：全年完成人工造林合格面积3万亩。山杏林面积达到154.6万亩，结实面积95万亩。山杏核产量达到4000吨。农业生产条件继续改善：全年机耕地面积120万亩，机播面积96.5万亩，机收面积19.1万亩，分别增长4.3%、1.6%、12.4%；农牧业机械总动力达到28.54万千瓦，增长10%。3 （三）工业和建筑业工业生产大幅增长：全部工业企业实现增加值19.15亿元，增长31.3%，其中，规模以上工业企业实现增加值16.53亿元，同比增长34.6%，规模以下工业企业实现增加值2.62亿元，增长22.1%。从比重情况看，规模以上工业企业占86.3%，规模以下工业企业占13.7%；从增长情况看，规模以上企业高于规模以下企业12.5个百分点，规模以上工业企业成了拉动工业经济增长的主要力量。主要产品产量为：铅精矿含铅量2.43万吨，锌精矿含锌量7.13万吨，铅锭1.01万吨，铁矿原矿量25.17万吨，氧化锌6.58万吨；蒙茸胶囊12.5万盒，笤帚2600万把，供电量2.5亿千瓦时。工业经济效益明显提高。随着企业规模的扩大及经营管理水平的提高，企业实现利税和利润大幅增长，效益明显增强。1-11月，规模以上工业企业实现利税总额5.82亿元，增长24.8%。实现利润总额4.84亿元，增长26.4%。工业企业综合效益指数333.32，按可比口径计算，比上年提高30.47点。建筑业实现快速发展：全旗建筑业实现增加值2.15亿元，增长59.1%。（四）固定资产投资3 固定资产投资规模不断扩大。全社会固定资产投资累计完成29.45亿元，增长73.7%，其中，城镇投资完成20.65亿元，农村投资完成5.3亿元，房地产投资完成1.4亿元，城乡50万元以下项目投资完成1.3亿元，乡集体及其他投资完成0.8亿元。投资结构优化，第二产业投资明显增强。全年城乡50万元以上项目累计完成投资27.35亿元，增长82.9%，增幅位于全市第一位。其中，第一产业投资6.86亿元，增长86.8%；第二产业投资12.75亿元，增长138.2%；第三产业投资7.74亿元，增长30.6%。在总投资中，第二产业投资比重占46.6%，比上年提高个10.8百分点，其中工业投资比重占43.5%，比上年提高7.7个百分点。（五）交通和邮电通讯业运输承载能力增强：全年累计完成公路货运量85万吨，货运周转量5844万吨公里；公路客运量210.7万人次，客运周转量12000.2万人公里。邮电通讯能力明显提升：全年完成邮电通讯业务总量4797万元（不包括网通公司业务总量），增长15.8%。全旗电话交换机容量达到42302门。电话用户发展到32759户，下降1.6%，其中，住宅电话29213户，下降1.56%，小灵通用户发展到17754部，增长10.9%。计算机宽带网用户达到4759户，增长73.9%。全旗移动电话用户达到10.3万部，增长41.0%。（六）国内贸易3 消费品市场繁荣活跃。全年社会消费品零售总额11.06亿元，增长19.9%。按销售地域分，城镇消费品零售额7.57亿元，增长21.7%；农村消费品零售额3.49亿元，增长16.1%；按行业分，批发零售贸易业完成零售额9.26亿元，增长20.5%，餐饮业完成零售额1.34亿元，增长18.9%，其他行业完成零售额0.46亿元，增长10.8%。（七）金融和保险业金融机构存贷增加：年末金融机构各项存款余额23.7亿元，比上年增长33.0%，其中，城乡居民储蓄存款余额14.7亿元，比上年增长23.8%。年末金融机构各项贷款余额9.89亿元，比上年增长32.2%。国家银行净投放货币3.98亿元，比上年增长37.0%。保险事业发展步伐明显加快：1、财险：全年承保数量266579户，保险业务保费收入1307万元，增长172.9%，各种财产保险承保额18.98亿元，支付财产险赔案992件，支付财产险赔款725万元，未决案74件，未决赔款金额39万元；2、人险：全年实现保费收入3544万元，短期险赔款116万元，生存、养老、死伤医疗、年金退保给付金额1198万元，其中死亡、伤残、疾病医疗给付金额166万元。（八）财政3 财政收入大幅增长。全年财政收入累计完成42186万元，完成年初预算的123.9%，比上年增收15588万元，增长58.6%，增幅同比提高3.4个百分点，其中，地方财政收入累计完成18593万元，增长98.5%，上划中央税收收入完成19007万元，增长38.9%，上划自治区税收收入完成2480万元，增长60.1%。地方财政支出74785万元，比上年增支19913万元，增长36.3%。（九）科学技术和教育科学技术稳步发展：年末全旗企事业单位共有各类专业技术人员8250人，增长11.8%。全旗举办各类适用技术培训班230期，接受培训的农牧民达5万人次。全年签定自治区级以上科技成果3项，申请专利5项。年内签订技术合同6项。九年义务教育全面推进，高中教学质量明显提高：全旗普通高中在校学生8462人，职业高中在校学生3139人；初中在校生15042人，初中入学率为99%；小学在校生22723人，小学学龄儿童入学率100%。普通初中辍学率1.22%，小学学生辍学率为0。高考上线率38.04%（本科），比上年降低1.63个百分点。入学人数1990人，比上年增加200人，其中考入清华、北大2人。3 中小学办学条件明显改善。全年普通中小学新增校舍面积7631平方米，危房比例控制在国家规定的范围内。中小学校计算机拥有量达到1307台，图书藏量51.13万册，电子图书藏量22750册。（十）文化、卫生和体育文化事业稳步发展：年末全旗拥有文化馆、博物馆、图书馆等文化场所各1个，乌兰牧骑、少年儿童体育学校、辽史研究办公室等文化服务组织各1个；拥有调频台19个，中波台1个；电视转播台20个，有线电视网络20个。全旗有线电视通播4.3万户。全年共举办大中型群众文化活动133次，其中，农村牧区103次。医疗卫生条件日益改善：年末全旗拥有乡级以上医疗卫生机构30个，其中，医院24个。年末医疗卫生机构拥有病床625张，其中，农村牧区拥有病床323张。全旗拥有各类卫生技术人员974人，其中执业医师439人。新型农村牧区合作医疗试点工作进展顺利，自愿参加农牧民266603人，参合率达88.6%，275人获得国家计划生育奖励扶助。全民健身运动蓬勃发展：年内组织了春节网球、门球、千人长跑比赛；中国象棋、蒙古象棋选拔赛；和右旗举办了网球、乒乓球友谊赛；组织了赤峰市、克旗、左旗篮球友谊赛；组织了“环保杯”职工网球团体赛。成功承办了XX3 旗健元鹿业杯首届城区职工运动会，设有排球、中小学广播体操、田径、拔河四个大项十六个小项，共有21个代表队，参赛运动员达5100多名，是建旗以来规模最大、参与人数最多的一次群众体育盛会。（十一）环境保护环境保护能力增强。加大了林东镇烟尘治理力度，拆除原东方热力公司4台32吨位锅炉，合并到新城热力公司，使新城热力公司新增20吨即可代替原东方热力公司32吨位锅炉的取暖面积，减少耗煤6000吨，减排SO2105.1吨，集中供热面积达120万平方米。取缔226家餐饮、16家洗浴行业原煤散烧炉灶，城市环境空气质量进一步改善。严格行使环境保护第一审批权，执行建设项目环境影响评价制度和“三同时”制度，从源头上控制新污染源的产生。加强水源地管理，饮用水源水质达标率100％。生态保护与建设取得新成效。全年完成京津风沙源治理面积6.82万亩。完成水土保持16.9万亩，打深井95眼，新增有效灌溉面积1.65万亩，新增节水灌溉面积2.1万亩。（十二）人民生活居民收入明显增加：全旗城镇居民人均可支配收入8639元，同比增加1367元，增长18.8%；农牧民人均纯收入3793元，增加561元，增长17.4%。3 生活质量不断提高：全旗城镇居民人均消费支出6917元，增加1025元，增长17.4%。农牧民人均生活消费支出1922元，增加137元，增长7.7%。城镇居民家庭恩格尔系数为36.1%，比上年下降1.68个百分点，农牧民家庭恩格尔系数为42.4%，比上年上升0.47个百分点；年末城镇居民现住房人均使用面积25.9平方米，增加0.5平方米，农牧民人均居住面积19.6平方米，增加0.18平方米。职工工资明显增长：全年在岗职工工资总额35341万元，增长22.5%。在岗职工年平均工资16923元，增长18.8%,其中国有职工年平均工资18329元，增长23.6%；城镇集体职工年平均工资14706元，增长17.9%；其他职工年平均工资13159元，增长3.8%。（十三）社会福利和社会保险社会福利发展取得新成效：年末各类社会福利院床位624张，收养471人，发放救助金61.23万元，分散供养五保老人1287人，发放救助金115.83万元。社会救助工作进一步加强，城市居民最低生活保障5748人，发放救助金820.3万元；农村牧区最低生活保障15839人，发放救助金624.6万元，退伍军人的生活和就业得到妥善安置。社会保险事业实现新突破：年末全旗共有6.8万农牧民参加了农村社会养老保险，15510名职工参加了基本养老保险，5680名离退休职工及遗属参加了离退休费社会统筹，20554名职工参加了医疗统筹，发放医疗费1586万元，全年养老金收入9100万元，发放基本养老金6592万元，养老金积累9247万元。3 （十四）人口和就业人口保持较低增长：全年人口出生率11.08‰，死亡率5.53‰，自然增长率5.55‰。年末总人口35.86万人，比上年末增加1698人。就业人员增加：年末全旗从业人员达20.01万人，增长4.9%，其中，单位从业人员2.05万人，下降0.5%，城镇私营个体就业人员0.94万人，增长3.3%，乡村从业人员17.02万人，增长5.7%。培训能力增强：全年开办15期创业培训班，培训合格人数380人，新创造岗位数393个。培训下岗失业人员及农民工技能培训分别为805人和4827人。社会就业新办实体15个，新安置人数59人。全旗新增就业人数1330人，城镇登记失业率4.2%。第二节外部配套条件1、原材料供应有保障。本项目土建工程建设所需钢筋、水泥、砖料、建筑防水等建材均可在就近购买，无需外购，节省运杂费。2、交通便利。集通铁路横贯东西，东至通辽与东北路网相连、西至集宁与京包线接轨。以国道303、305线为骨干道的四级公路和网络四通八达，每日均有去北京、天津、锦州、石家庄、赤峰等地的豪华客车。地理位置十分优越，交通便捷。保障了道路交通的畅通无阻，为项目的实施创造了条件。3 3、通讯条件先进。XX旗通讯网络发达，电话可以直拨国内外，移动通讯覆盖全区95％以上的地区，可以直接联入国际互联网。4、电力能源供应有保障。左旗属东北电网供应区，220千伏输电线路直通林东镇，电力充足，设施完备。林东镇自来水日供水能力8000吨，镇内100%的用户用上了自来水。能够满足项目动力燃料需要。5、劳动力资源丰富。XX旗总人口35.1万人，其中农业人口15.3万人，劳动力资源丰富。第三节项目建设选址概况一、地理位置本项目拟建地点位于XX旗林东镇西部组团行政办公区，契丹大街西段路北。拟建办公楼周边没有工业企业及其它污染源。XXXX地产有限公司办公楼占地面积6867平方米，用地能够满足本项目建设用地需要二、地形地貌项目建设地点属于平丘区，地势平坦，不属于地质构造带，没有地质断裂构造结构。三、气候条件项目场3 址地处我国北方寒冷地区，属温带大陆性气候，寒冷、干旱、多风、少雨，常年主导风向为西北风。其主要气象条件为：极端最高温度38.7极端最高低温-33.07年平均降水量446.7mm年平均蒸发量1671.0mm年平均相对湿度55%最大冻土深度189cm最大风速32.7m/s无霜期140天四、工程地质条件1.地层及岩层性特征拟建场地出露的及勘探深度内揭露的地层，为第四系上更新统冲积地层（Q4al），岩性自上而下为：杂填土：杂色，不均匀，松散，稍湿，以粘土为主，包含大量的建筑和生活垃圾、瓦片、炉灰、沙粒，层厚0.8-1.0米。粉土：黄色，稍密—中密，湿，硬塑，具有高中等压缩程度。厚度不大，分布较均匀。3 中砂：黄色，次圆，稍密，湿，主要矿物成分石英、长石，分选性、磨圆性均较好。粉质粘土：褐黄色，稍密中密，湿-很湿，可塑；具有中等压缩性。分布较均匀，厚度较大。在7米左右有一层中砂透镜体，厚度0.8米左右。2.地下水勘探期间勘探控制深度内未见地下水，据调查地下水型为潜水，化学类型为重碳酸钙型，对混凝土无侵蚀性，场地内未见其它不良地质现象，该区最大冻土深度1.8米。3.该区地震基本烈度为八度，地震加速度0.2g。4.场地和地基稳定性评价该建设场地内拟建建筑物基础位于粉土层之上，该土层属较好的天然持力层，场地内地基稳定，拟建场地适宜建筑。五、基础设施配套条件供电：由林东镇供电所供电；供热：由城区供热管网接入；供水：供水由城区集中供水管网接入；排水：污水经处理后排入镇区排水管网；通讯：程控电话，移动通讯和计算机网络信息交换已普及；交通:通过城市道路与公路、铁路相连，交通便利。六、施工条件（1）本项目选址地点地势平坦、交通方便，施工条件较好。3 （2）建筑材料的采购石料、砂、砾料、石灰等材料：林东镇及周边区砂石料场较多，质量较好，可以作为建筑用石料，运输距离较短。水泥：赤峰市有多家水泥厂，生产硅酸盐水泥，可满足本项目建设的选购。钢材：可从建材市场购买或直接从生产厂家调运，供应方便。其它建筑材料：林东镇专业建材项目可满足供应。3 第五章建设内容及工程技术方案第一节建设内容及规模根据国家的有关建设标准规定及建设规范要求，结合建设单位筹资能力及现实需要，确定本项目建设内容及规模。一、建设规模1、新建XXXX地产有限公司办公楼，总建筑面积3190平方米。2、配套设施及公用设施：建设给水、排水、供热、供电系统等。二、建设内容1、新建XXXX地产有限公司办公楼，项目总建筑面积为3190平方米。2、配套公用工程（1）电力外线连接工程（2）给水及采暖外线入网连接工程（3）排水入网外线工程（4）室外地面硬化及附属工程第二节工程建筑设计一、采用建设标准规范：3 《公共建筑设计通则》GB50352—2005《建筑地面设计规范》GB50037-96《城镇道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50—2000《公共建筑节能设计标准》2005—07—01《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068—2001《建筑结构荷载规范》GB50009—2001《混凝土结构设计规范》GB50010—2002《建筑设计防火规范》B50016—2006《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008年修订版）《建筑地基基础设计规范》GB50007——2002《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002《建设项目环境保护管理条例》《中华人民共和国环境保护法》《环境空气质量标准》《城市区域环境噪声标准》《环境影响报告表》二、设计原则3 XXXX地产有限公司办公楼建设设计要充分体现“以人为本”、温馨、亲切的建设理念，建筑方案设计要遵循以下原则：（一）遵守国家法律法规，贯彻执行国家有关基本建设的方针、政策和基本建设程序，确保工程质量、提高经济效益和促进技术进步。（二）从全局出发，正确处理城市基础设施配套、远期与近期、安全质量与经济效益的关系。（三）资源综合利用，根据国家需要、技术可行和经济合理的原则，因地制宜，充分考虑资源综合利用，确保在实际建设过程中可行及建成后经济适用。（四）根据国家有关规定和工程性质、要求，合理确定设计标准，做到先进、适应、可靠、注重美观。（五）节约能源与环境保护。符合国家规定的节能、环保设计标准与要求，节约用地，符合当地生产、生活的实际。（六）建筑方案设计严格遵守国家工程建设强制性条文及规范标准。（七）经济安全适应。建筑设计标准科学，平面布局合理，各项功能完备，结构技术可靠，建筑施工可行，做到安全可靠、经济适用，提高利用率，满足使用要求。3 （八）绿色节能环保。建筑设计中应充分考虑建筑节能技术的应用，应用节能型新材料、新技术、新工艺，做到绿色环保节能，在总体设计上要与周边环境同步协调。（九）设施先进。设计中充分考虑到先进设施、设备的配套应用，提高建筑的科技含量。（十）突出特色。立面造型要有创意、有品位，要充分展示民族风格与地方特色，更富有时代感，做到“庄重、大方、高雅、得体”。三、建筑设计指标建筑耐久年限：50年抗震设防：8度结构形式：框架结构建筑分类：二类安全等级：二级地面防水等级：二级耐火等级：二级第三节工程结构设计一、建筑立面建筑立面造型要求美观、大方、端庄、简洁，色彩以明快、活泼为特点。本建筑物的主立面采用彩色喷涂，并对窗套适当装修。3 二、内装修走廊为花岗岩地面，卫生间、水房为防滑瓷砖地面，办公室等为防滑瓷砖地面，墙面刮白，塑钢窗，木门。三、建筑结构本工程采用独立基础，主体为框架结构，层数为五层，层高为3.6米。四、构造做法概述1、门窗工程采用乳白色塑钢单框双玻（中空）平开窗，选用国家验收合格的专业生产厂家的产品，其强度、气密性、水密性应满足国家标准。除图内有注明者外，门樘立于墙中，外墙上平开门的门樘立于墙中，内墙上的门及其门樘与开启方向的墙面相平；空气渗透性小于1.53/mh；抗风压大于300pa，雨水渗透性大于250pa，传热系数小于3.5w/km2；外门窗边框与墙体之间的缝隙处灌注聚氨脂保温剂。玻璃：中空（10W-E）。2、屋面工程工程做法如下：（1）4mm厚SBS改性沥青卷材防水层；3 （2）20mm厚1：3水泥砂浆找平层；（3）铺设80厚聚苯板；（4）1：6水泥珍珠岩找坡Ⅰ=5‰；（5）混凝土楼板。3、外装修室外装修用于外墙表面，兼有对建筑物的保护和外形美观的作用。由于外墙常受到风、雨、雪等的袭击和腐蚀气体的影响，故外装修材料要求采用强度高、抗冻性强、耐水性好以及具有抗腐蚀性的建筑材料。本项目外墙面可采用贴瓷砖。所有饰面颜色、材质选型均需经建设单位设计人员共同看样、协商后再订货施工；外墙保温采用10cm厚30kg/m3的聚苯板。4、基础选型基础是建筑物中最重要的工程，它的质量好坏直接影响建筑物的使用寿命和人们的生活以至生命。所以要求对建筑用地进行详细的地质勘察，做出勘测资料报告，根据荷载情况适当选出基础类型。5、主要结构构件砼：基础、梁、板、柱均采用C30砼。3 钢筋：Ⅰ级为HPB235，Ⅱ级为HRB335。6、主要抗震措施XX旗抗震烈度为8度，本项目设计时均按8度设防。保证质量是服务站的重要职责。由于规则结构的扭转效应和鞭端效应较小，遭遇地震后的破坏较轻，工程设计时最好选用均匀对称的形体。框架结构的抗震和抗风性能良好，可以保证结构的整体抗震性能。选择可靠的持力层，加大基础埋深，由此保证建筑物的抗倾覆能力。进行专门的场地安全性评价，确保场地地震动参数的可靠性。按照规范要求严格进行抗震措施的设计，对主要的薄弱部位要重点进行加强。7、其它构造水房、卫生间：水房地面及四周300mm高墙体上，卫生间地面及四周1800mm高墙体上满涂环保型聚氨酯防水涂料三道。防腐防锈：建筑物内的钢制品（含外露预埋件）做防锈防火处理，木材与混凝土、砌块接触部分均需做防腐处理。卫生间、水房的地面标高比其他房间设计标高低10mm，所有卫生间地面均找5%的坡，坡向地漏。雨水管采用UPVC管，各自使用的位置按照3 相应层平面图、屋顶平面图实施。管道穿地下室外墙时均需设防水套管，出屋面的各种管道必须做泛水。所有栏杆按照要求的尺寸加工，在长度方向可据具体情况适当加以调整或组合。3 第六章规划布局及平面功能设计第一节规划布局一、设计指导思想XXXX地产有限公司办公楼的建筑设计，必须充分体现“以人为本”、温馨、亲切的建设理念，做到功能齐全、设施配套、流程合理、安全卫生。二、设计原则XXXX地产有限公司办公楼建筑设计既要突出办公建筑的特质，又要考虑房地产行业的功能要求，立足未来，科学合理的分配建筑空间，方案设计要体现地方文脉和一流水准，并与周景观和环境相协调的原则。1、建筑与环境的关系，应充分考虑建筑与周围人文、自然环境的和谐。2、充分满足作办公等各方面使用功能的要求。3、建筑风格上，要体现端庄大方，具有地方特色和时代精神。4、建筑要充分体现绿色环保、数字智能、人文关怀的现代理念。5、注重良好内部空间氛围的营造。3 6、良好的视觉及环境的创造。7、以人为本的原则，空间与建筑的整体设计充分体现人性化。三、设计特点XXXX地产有限公司办公楼新建建筑面积3190平方米，该规划总体设计主要包括以下几点：1、场地交通根据要求，办公楼入口距道路中心约15M，满足规范要求，避免与外部交通的相互干扰；保证临时停车和出车流线顺畅。2、对新建的办公楼功能进行规划、协调和统一，使其满足办公使用要求。3、在新建办公楼的体形组合上综合考虑了功能分区之间采光通风以及平面设计。4、新建的办公楼中多以南北向布置，争取良好的通风条件和日照条件。使建筑的主体对于人员流向有一定的迎合关系，尽量体现总体设计思路。第二节总平面布置一、总平面布置原则3 1、功能分区合理，各种流线组织清晰。2、人流、人车等路线清楚，避免交叉。3、建筑布局紧凑，交通便捷，管理方便，减少能耗，保持可持续发展的空间。4、保证办公室的环境安静。5、有完整的绿化规划。6、对废弃物的处理，作出妥善的安排，并应符合有关环境保护法令、法规的规定，减少对环境的污染。7、根据不同用途的空间，统一设计风格却又彰显个性，并精心设计配置相关设施，集技术服务、宣传教育、优生监测、培训指导等功能于一体。二、总平面功能设计总平面功能设计办公楼平面功能设计：新建建筑面积3190㎡，共五层，框架结构。楼高18m，每层高3.6m，室内外高差0.6米。该建筑主体外形沿街道走向，呈一字形，各层相连接。楼宽15米，楼长42米。建筑物占地面积6867平方米。三、内部功能分区XXXX地产有限公司办公楼建设工程建筑结构为五层3 楼房，建筑面积3190平方米，内设办公室、会议室等功能性用房及走廊、水房及卫生间辅助用房等。3 第七章公用工程第一节给排水工程一、给水1、水源：分别由市政给水管网和消防水管网引入D150镀锌管至XXXX地产有限公司办公楼内。2、消防水系统：楼内每层设4支消火栓，每只消火栓水量楼内不少于5L/S，楼外为20L/S。3、生活用水：生活用水主要为卫生间和水房用水，在水房设2台7KW自动电沸水器。二、排水1、污水排水：污水主要为生活污水，经污水处理系统处理后，达标排放。2、雨水排水：在院内道路两侧及硬化地面两侧设边沟，集中汇水，然后引到院雨水排水管网内。第二节热力工程一、设计原则1、为满足用热，采用技术先进、高效节能、经济合理、安全可靠的设计方案，实现医疗、生活采暖的保障体系。3 2、供热管网采用直埋敷设，无碍观瞻，易于美化，不占用地。3、采暖热负荷采用面积指标法估算。二、设计标准（一）采暖1、室外设计参数冬季室外采暖计算温度-19℃冬季室外平均风速1.6m/s最大冻土深度1.8m2、室内采暖设计参数门厅、楼梯、水房、楼内走廊等设计采暖温度为16℃；室内、卫生间等设计采暖温度为22℃；3、采暖热指标该项目为节省能源，同时充分结合本地实际情况的原则将本设计的热指标确定为：公建70w/m2（二）采暖热负荷公建热负荷：新增公建采暖面积为3190m2，则公建热负荷：70×3190=22.33万w三、设计说明3 1、采暖热媒的供水温度95℃，回水70℃，本着节约投资的原则，管网的保温使用氰聚塑直埋保温管。使用波纹管补偿器。管网均敷设于冰冻线以下。2、管材采用焊管、散热器采用四柱760型，阀门采用闸板阀。3、散热器组试验压力为0.6Mpa，系统试验压力为0.6Mpa。4、管道穿墙，穿楼板均设钢套管。5、明装管道、散热器等均刷防锈漆二遍、银粉二道，地沟内管道均刷防锈漆二遍，地沟管道均作保温，采用岩棉管壳厚50MM。6、热源。使用平庄镇供热管网。四、设计主要工程量铺设DN350—DN150mm氰聚塑管1500m第三节电气工程一、设计原则1、根据建筑物的特点，制定先进、节能、可靠的设计方案，满足使用功能，投资合理，可靠实用。2、供电系统采用标准化设计同时符合电力部门的规定和地区标准。3 3、变配电设在负荷中心。网络结构合理，配电灵活。按功能分区、分片供电，简捷实用，有可靠的保护系统。4、满足长远发展，适当留有余地。二、设计依据1、《民用建筑电气设计规范》2、《建筑设计防火规范》3、《建筑物防雷设计规范》4、《火灾自动报警系统设计规范》5、《供配电系统设计规范》ＧＢ５００５２／９５同时参照《电气装置安装工程施工及验收规范》、《建筑电气设计技术规程》。三、设计标准1、满足用户供电的可靠性和电能质量的要求；2、接线简单清晰，操作简便；3、必要的灵活性和检修方便，投资少，维护费用低；4、具有扩建的可能性。四、供电系统设计3 1、本工程供电电源引自城镇低压供电线路，具备双路供电条件的应采用双路供电，否则另备应急柴油发电设施，以保证该服务站工作用电。照明负荷按照三类负荷等级设计。2、本工程采用380/220V电源，三相四线制供电，进户线采用（VV-1KV）电缆，穿RC钢管埋地引入，进户总箱处中性线采用重复接地，接地电阻小于或等于四欧姆，电视、电话线均埋地引入。3、室内电源线采用BV-500V，穿PVC管，沿墙、地板、梁、暗敷设。4、电话采用HYA（2×0.5）型电缆，电话分支线采用RVB（2×0.5）铜芯胶线，穿PVC管，沿墙、地板、梁、暗敷设。5、电视进户干线采用SYV-75-9型同轴电缆，分支线采用SYV-75-5同型轴电缆，穿PVC管，沿墙、地板、梁、暗敷设。6、广播线采用RVB（2×0.6）型铜芯胶线，均沿墙、地板、梁、暗敷设。7、照明配电箱、电话线箱、有线电视箱、微机主接线架底边距地1.5米。插座采用安全型带保护门式，底边距地1.4米，电视出线盒、服务站网络线出线盒的安装高度均距地0.3米，开关底边距地1.40米，楼梯间走廊开关采用双控开关。83 、照明电源进户前，要做重复接地，接地电阻不得大于10欧姆，施工时要进行实测，不满足时，需补打接地。室内照明稀土三基色荧光灯。走廊选用节能灯。3 第八章环境影响分析第一节环境现状及环境影响因素一、项目区环境现状XX旗地处中纬度大陆深处，属中温带内陆季风气候。该地区降水适中，气温较高，大风多，日照长，四季分明，冬季寒冷，夏季炎热，当地植被较好，自然环境优良。二、建设项目对环境影响因素该项目主体工程为公共场所公用楼房土建工程，建筑面积3190平方米。选址周围地面无植被。建设项目对环境的影响主要施工阶段对环境的影响和运行阶段对环境的影响。1、施工阶段环境影响分析（1）项目实施过程中，填挖土方，可能会造成轻微水土流失；（2）在项目土方施工中粉状物装卸、运输、搅拌过程中有大量的粉尘散逸到周围大气中，物料堆放期间由于风吹等引起扬尘污染，风速较大或装卸、汽车行驶速度较快的情况下，粉尘的污染更为严重；（3）施工期间，作业机械声音属于突发性非稳态噪声源，将对附近的单位和居民的环境产生影响；材料运输车辆产生的高噪声将影响沿线人群的正常生活。3 2、运行阶段环境影响分析（1）废水XXXX地产有限公司办公楼产生的生活废水造成一定的环境污染。（2）废气食堂厨房产生的油烟会对大气环境产生轻微污染。（3）固体废弃物污水处理产生的剩余污泥及生活垃圾。（4）噪声办公人员工作所产生的噪声。第二节环境治理与保护措施一、污染物排放执行标准1、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）2、《锅炉大气污染物排放标准》（GWPB3-2000）3、《建筑施工场界噪声标准》（GB12523-90）4、《污水排入城市下水道水质标准》（GJ3028-1999）二、建设期环境保护措施3 工程施工时避免夜间进行。材料运输中，采取封闭或遮盖措施，道路及施工现场配合洒水设备，定时洒水，及时清扫路面，防止二次扬尘。项目施工过程中没有明显的污染物，土建施工中产生的建筑垃圾于低洼处回填。三、运营期环境保护措施1、废水处理生活污水经化粪池处理后，出水水质达到《污水综合排放（GB8978-1996）》排放标准，通过管道排放到下水道。2、废气处理食堂油烟：采用静电处理器处理，油烟除去率达到80%以上。3、固体废弃物处理生活垃圾纳入市政环卫系统统一处理。4、绿化楼区周围的绿化、美化与办公、工作息息相关，因此楼区的环境建设也应纳入本项目的建设内容，需全面规划，合理布局，使楼区内小生态环境有效地服务于办公、工作。具体作法可规划建设绿地，种草植树，营造乔、灌、草相结合的绿化带，从而减弱噪声，净化环境。建筑物周围及道路两旁空地种植树木、花草，在生活办公区前设置草地、花坛，建成花园式服务站，绿化率不低于15%。3 第三节环境影响评价环境影响评价结果表明，建设单位执行环保“三同时”制度，通过有效的污染防治措施，生活污水等均可实现达标排放，本项目对环境影响不大，从环境保护的角度而言是可行的。3 第九章节能节水方案第一节编制依据随着我国经济建设的飞速发展，能源供应日益紧张。节约能源是造福子孙后代的大事，也是我国可持续发展战略的重要措施。本报告编制从工程方案设计到建筑材料，设备选型等都严格贯彻国家有关规定，使总体能耗水平有效地降低，达到规定的标准。本章编制依据为：1、《中华人民共和国节约能源法》；2、能源部颁发的《节约能源暂行条例》；3、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005;4、《电气照明节能设计》06DX08-1;5、《公共建筑热工设计规范》GB50176-936、《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-20047、国家发改委《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资[2006]2787号）8、XX自治区《公共节能设计标准》DBJ03-27-2007编制原则：3 在本项目设计过程中，严格贯彻国家颁布的有关节能和能源综合利用的有关规定，使总体能耗水平低于国内同行业标准。第二节项目能耗指标及分析一、项目能耗指标本项目能源消耗主要为二次能源及能耗工质，全年能耗指标如下：项目能耗指标序号项　　目单　位年消耗量折标煤（kg）备　　注1电KWH3190039212水立方米360303煤T2014286合　　　　计18237二、能源选择利用的合理性本项目的建设地点XX旗，主要能源为煤和电。左旗属东北电网供应区，220千伏输电线路直通林东镇，电力充足，设施完备。项目区靠近白音华煤矿，煤炭资源十分丰富。为了充分利用当地电力、煤炭为资源优势，降低成本，变资源优势为经济优势，因此，该项目在能源的选择和利用上是合理的。第三节节能措施1、建筑物造型和平面布置充分考虑采用自然光，既有益于身体健康，又节省照明用电。3 2、建筑物的窗户、玻璃、屋顶及外墙采用节能保温的新型建筑材料，以利节能。采暖管道全部采用发泡聚氨酯材料现场制造，增加密封性和保温效果。3、用电设施选型采用高效节能设备，提高用电效率。4、采用节能变压器，电机选用节能型电机。5、照明配电采用合理的控制方式，照明灯采用光效率高的节能灯，镇流器选用节能电感镇流器，道路照明采用光电控制。6、照明功率密度不能大于规范GB50034-2004《建筑照明设计标准》的规定。7、电缆、导线铺设时，尽量避免线路迂回或电能倒流。8、设计时考虑稳定电压措施。第四节节能设计1、窗墙比（1）门窗做法：外窗传热系数标准限值K为2.8w/㎡.k，采用乳白色塑钢单框双玻（中空）平开窗。（2）外窗气密性等级不应低于《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》GB7107-2002中规定的4级要求。2、公共建筑围护结构的节能设计外墙保温设计方案：采用外墙外保温系统相应的热工指标见下表：3 序号材料名称导热系数入材料厚度d材料层热阻R1水泥砂浆内抹灰0.930.0200.0212空心砖0.0210.1900.3303水泥砂浆找平层0.930.0200.0214保温板0.0470.0350.7455聚合物砂浆保护层0.860.0200.023外墙构造的总传热阻=0.021+0.330+0.021+0.745+0.023=1.14外墙构造的总传热阻=0.02+外墙构造的总传热阻+0.11=1.27w/㎡.k外墙传热系数K=1/外墙的总热阻R=0.787㎡.k/W小于1.0，满足要求。3、屋面保温隔热设计:屋面构造措施与热工参数如表所示:3 序号材料名称导热系数入材料厚度d材料层热阻R1水泥砂浆内抹灰0.930.0200.0212钢筋混凝土屋面板层1.740.1200.0683水泥砂浆找平层0.930.0200.0214水泥膨胀珍珠岩找坡0.070.0600.4285水泥砂浆找平层0.930.0200.0216卷材防水0.23x20.002x2=0.0040.0027保温板0.0280.0301.0718细石混凝土1.510.0400.026屋面构造的总传热阻=1.658屋面的总传热阻=0.02+屋面构造的总传热阻+0.10=1.778w/㎡.k外墙传热系数K=1/外墙的总热阻R=0.562㎡.k/W小于0.7,满足要求。3 4、地面保温隔热设计：地面构造措施与热工参数如表所示:序号材料名称导热系数入材料厚度d材料层热阻R1水泥砂浆0.930.0200.0212保温板0.0470.0300.6383混凝土1.510.0800.0534碎石1.280.1000.0785素土夯实1.160.5000.431外墙构造的总传热阻=1.221热阻R大于1.2,满足要求。第五节节水措施1、生活给水采用变频无负压给水技术，充分利用管网余压，节能效果明显。2、在给水和排水方面应用新型设备和管材。3、采用节水用具，达到节约用水的目的。4、加强节能管理，防止跑、冒、滴、漏。加强节约能源教育，提高节能意识。3 第十章劳动安全与消防第一节劳动安全一、危害因素及危害程度分析1、主要隐患部位本项目属公共设施项目，项目主要建设内容为五层框架结构楼房土建工程，无高空等危险性作业，劳动安全卫生主要隐患部位为变电所等辅助设施作业的安全性。2、有害物质种类及危害性分析本项目运营过程中没有可能对劳动者身体健康和安全造成危害的有害物品。二、安全设施本项目在建设中和建成运行中要严格按照国家有关劳动安全的规定进行操作。努力改善工作条件和环境，加强劳动保护，维护正常的工作、活动秩序。为此采取以下安全措施：１、凡进入施工现场的安全防护用具及机械设备实行验收或准用证制度，未领取验收合格通知书或准用证的安全防护用具及机械设备不得使用。２、建立、健全安全检查制度，定期和不定期的对施工现场进行安全检查,及时发现和消除事故隐患，确保安全生产。3 ３、各项工程在施工前由项目技术负责人编制好各项工程安全技术专项方案，并向各作业班组长做书面安全技术交底，在由作业班组长向操作人员进行岗前安全技术交底和安全教育，并做好交底记录入档。４、所有从事安全管理工作和特种工作业人员，必须经上级有关部门培训合格后持证上岗。５、进入施工现场必须戴好安全帽，高空作业系好安全带，穿好防滑鞋。6、所有电动建筑机械、电动工具和用电安全装置，均应是符合相应国家标准、专业标准和安全技术规程的合格产品。7、所有电动建筑机械和电动工具都必须建立和执行专人专机负责制，并实行定期检查和保养。8、所有电动建筑机械和电动工具都必须按规定有可靠的接零保护和漏电保护。9、对于塔式起重机，如需夜间施工，应设置正对工作面的投光灯，以显示其所在位置，当塔身高度超过30m时，为防止飞机起落和与其他飞行器相撞，应在其塔顶和臂架端部装设醒目的红色防撞信号灯，以示警戒。3 10、施工中严格按照安全操作规程设立安全网、隔离网，电力及传动设备应设防护罩，并派专人对现场施工进行安全防范，防止闲杂人等进入工地。11、采用合理的施工工艺、先进的设备，较高的自动化程序，大大改善工人操作条件，降低工人的劳动强度；12、项目建成后，对各项设施做好安全检查，以杜绝安全隐患。必要时利用警示牌提醒，以确保安全。第二节消防一、设计依据1、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-20052、《建筑设计防火规范》GB50016-20063、《建筑物防雷设计规范》4、《火灾自动报警系统设计规范》二、设计范围及总图防火1、办公楼室内和室外分别进行消防设计2、总图布置时各消防建筑物间的防火间距均满足现行防火规范要求，在主要建筑物周围均设有宽度大于4.5M的环行消防通道，符合消防车道的设计要求。三、消防设施1、建筑结构防火3 根据《建筑设计防火规范》GB50016-2006，建筑物设计符合民用建筑耐火等级、防火分区的要求，并设置足够的出入口，满足人员安全疏散要求。各建筑耐火等级均为二级，采用非燃烧性的建筑材料砌筑，并按《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005S要求配置室内消火栓及其它消防设备，满足消防要求。2、消防给水本项目的消防对象为计生综合服务用房，室内消防一次用水量为20M3；室外消防一次用水量为30M3。3、室外消防给水系统室外消防给水管网与生活管网合用，在管网上设地上式消火栓，供消防车及向水泵结合器供水。4、室内消火栓系统：室内消火栓系统由水泵房内的消火栓供水，并由屋顶消防水箱维持系统压力，供水管网为环状，干管管径为DN100。消火栓选用SN65的消火栓（19MM水枪，L=25M水龙带）和DN25的消防盘（6MM水嘴，L=30M的胶管），动压超过0.5Mpa的消火栓,选用SNJ65型室内减压稳压消火栓。系统设消防水泵接合器。室外消防给水管网与生活给水管网合用，在管网上设地上式消火栓。5、灭火器3 配电室设推车式干粉灭火器，各用房均按消防要求设手提磷配铵盐干粉灭火器；重点防火科室按消防要求配置灭火器。3 第十一章组织管理与人力资源配置第一节项目组织管理一、加强领导由XXXX地产有限公司成立XXXX地产有限公司办公楼建设领导小组，专门负责项目的前期、建设、管理等相关事项，保证项目如期，保质保量的完成，直至投入使用。二、严格项目管理整个项目要严格按照项目法人制、招投标制、质量监督管理制和工程合同制度，牢固“质量第一”的思想，把好质量关，强化资金的管理。三、搞好项目建设的监督和竣工验收项目建设从前期工作开始，包括筹建和施工要层层把关，严格工程监理制度，保证项目的顺利实施。项目建设完毕后，要严格按照建设程序组织验收。第二节筹建期机构一、组织机构本项目建设期筹建领导小组，其组织机构设定如下：设项目建设筹建工作小组，小组设组长、副组长，小组下设工程技术组、计划财务组、后勤保障组。3 二、人力资源配置根据项目实际需要，本建设项目领导小组劳动定员7人，其中：组长1人，工程技术组2人，计划财务组2人，后勤保障组2人。第三节项目实施管理措施1、加强监督，严格计划财务管理项目建设单位必须自觉维护公司建设计划的严肃性，严格按照下达的计划组织施工，不得擅自变更建设规模、标准和主要建设内容。项目资金严格按计划和工程进度使用，实行专户管理、专款专用，不得以任何理由挤占和挪用。2、加强项目组织管理严格按照招标法组织工程勘察、设计、施工招投标工作，确保项目执行做到公开、公平、公正。3、加强项目质量管理实施项目监理制，强化工程质量监督，落实项目法人质量责任终身制，明确建设、监督、勘察、设计、施工各方面责任。4、加强合作，确保高效各部门要加强协作，搞好配套服务，以确保工程质量，尽快建成受益。3 5、施工组织意见要根据工程具体情况，合理组织，抓住重点，加强项目组织管理，强化工程质量管理，加强计划财务管理与监督，以达到确保质量、缩短工期、控制造价、保证安全，特别是要协调好施工与周围环境保护的要求。工程施工任务必需注重专业化，加强监理。施工过程中应尽量采用流水作业，连续均衡施工，缩短工期，加快建设速度。充分利用当地资源，减少物资运输量，尽量避免二次搬运，降低运输成本，节省工程投资，作好安全防范措施，杜绝工程事故的发生。6、主要工程的施工方案意见：(1)做好各工序阶段之间的协调工作；(2)做好施工准备工作，做好材料储备供应计划，保证有足够的材料供应；(3)工程施工中如发现不良工程地质情况，必须先停止施工，会同有关单位作详细的勘察和设计，调整施工方案，确保工程进度和施工安全。7、项目的建设应办理合法的建设手续，在建设中遵守科学和合法的建设程序。3 第三节项目实施管理方案一、执行阶段的监管工作1、业主根据项目的管理特点和要求，确定项目高质量的管理人员，凡具备该资格的从业人员才有可能从事项目的管理工作。2、充分利用经济合同法规各级项目责任人的权利和义务，有效避免各级责任人间的冲突和矛盾，加强各级责任人间的协调与配合，使“责、权、利”相对等的原则得以充分体现。3、招标采购工作是项目管理的核心环节，直接影响项目的进度和质量。需加强对项目招标采购的监督管理。二、建设工程项目管理建设管理工作的重点是：工程质量、工程进度和工程投资。项目代理业主应做好项目的组织协调工作，确保项目按合同工期、投资、质量完成。1、编制建设管理计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求，以及投资方提出的一些特殊的功能和技术要求；2、采用公开招标确定工程承建商，签订施工合同；3、采用公开招标确定工程监理单位，签订监理合同；4、审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实；3 5、检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投资、进度、质量和合同管理工作；6、检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并作好其他材料的招标采购工作；7、作好资金管理，按进度作好结算工程提款工作，节约投资；8、根据工程进度情况，审核承建商进度及付款申请，签发工程付款凭证、支付工程款；9、组织竣工验收；10、组织工程审计；11、审查接收承建商及监理公司规整的技术业务资料，建立技术经济档案。三、项目投资管理项目的投资控制着重是在承发包阶段和施工阶段采取有效措施，随时纠正发生的偏差，把工程造价的发生控制在造价限额以内，以求在工程项目建设中取得较好的投资效益和社会效益。项目建设过程中，首先确定造价控制目标，制定工程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证造控制目标的实现。3 四、质量管理工程质量达到国家现行规范要求，并经验收合格。质量管理内容主要有以下几个方面：1、审查监理、施工单位的资格和质量保证条件；2、组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；3、对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；4、质量事故的报告和处置；5、督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；6、督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；7、督促、检查工程材料是否符合要求。五、工程进度管理在施工承包合同、监理合同中写进有关工期、进度、进度违约金等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。六、合同管理3 合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度质量的基本依据。由于建设工程投入的资金数额大，施工周期相对较短，使用的人力物力多，涉及的单位多等原因，有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高工程项目的经济效益和社会效益。因此，工程实施过程中的每个项目，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程项目和工作任务的实现。在项目建设管理过程中，制定具体的《合同管理办法》，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都提出了具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。严格按照合同办事，在工程建设招标、材料供应招标、监理招标中应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、环保等目标，取得良好的社会和经济效益。七、协调管理3 协调工作是项目管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键，在整个工程实施过程中，建设项目组织与外部各关联单位之间，建设项目组织内部各单位、各部门之间，专业与专业间、环节与环节间，以及建设项目与周围环境、其它建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、平行作业的情况下尤为突出。因此，要取得一个建设项目的成功，就必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设项目的各项预期目标。八、安全建设管理首先，监督和要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度。必须建立有符合该项目特点的安全生产制度，参与项目的管理、监理、施工及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求。工程项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。其次，做好安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。3 第十二章项目实施进度根据该项目的建设内容及资金筹措情况，项目建设期定为半年。其进度大体分为两个阶段，即项目前期规划论证阶段和项目实施阶段。前期阶段包括项目申请报告编制、审批、资金筹措等；实施阶段包括工程设计、招投标、土建施工、装饰装修、竣工验收等。具体安排见下表。项目实施进度计划表序号年月项目2011年67891011121立项审批2资金筹措3工程设计4招投标5土建施工6装修施工7竣工验收3 第十三章项目招投标方案一、工作依据1、《中华人民共和国招标投标法》2、《中华人民共和国投标招标法》；3、国家计委等七部委联合发布《评标委员会和评标办法暂行规定》。4、建设部颁布：第79号令《工程建设项目招标代理机构资格认定办法》、第89号令《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》、第107号令《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》（2001年11月）等5、国家发展计划委员会、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、民航总局联合发布了第30令《工程建设项目施工招标投标办法》。6、国家发展和改革委员会、财政部、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、民航总局、广电总局联合发布了第56号令《〈标准施工招标资格预审文件〉和〈标准施工招标文件〉试行规定》。7、《国家基本建设大型项目实行招标投标的暂行规定》。二、招标工作内容3 设计方案和设计单位招标、工程施工、监理招标以及设备和材料采购招标等。择优选取勘察、设计、施工、监理和主要设备、材料供应单位，以达到节约建设资金、保证建设质量和建设时间的目的。1、设计方案和设计单位的招标本项目是公共建筑工程，建筑方案与设计单位应通过招投标方式确定。由于其使用性质的特殊性和所在地理位置的重要性以及此次新建工程的复杂性，建筑方案与设计单位的招投标应按规定程序进行，并应切实做好标书、发标、开标和评标等招标的组织工作。首先应进行建筑方案的招标工作，建筑方案应经过多方案比选后确定。建筑方案确定后还必须进行深入的方案化后方可进入初步设计。确定建筑方案时可同时确定设计单位。关于建筑方案的设计招标工作，建设单位及其委托的工程管理咨询公司应对设计单位进行考察，设计单位应具有设计服务站的经验。2、监理招标为了保证参与本工程建设的施工监理的水平，监理单位的选择采用邀请招标方式，可选择几家监理单位进行邀标。监理单位的招标工作应安排在工程开工之前，以便监理单位能尽早地参与工程管理。3 3、施工招标工程的施工单位应通过招投标方式确定，参加投标的施工单位应具有公共建筑的施工经验。建设单位应对参加投标的施工单位进行必要的考察。施工招投标的标书和标底、发标和开标、评标和确定施工单位等组织工作应认真做好。4、专业项目施工分包招标在本项目的建设过程中，会用许多专业工程项目需要另行发包。这些专业工程包括：土建工程、装饰装修工程、辅助工程及设备安装工程等。这些专业工程项目招标需要在不同的阶段进行，招标内容包括该专业工程的设计和施工，合理地安排专业工程招标对顺利完成项目的实施，控制工程项目的整体质量和进度是非常重要的。5、材料、设备的采购招标材料的采购招标要根据工程的施工组织进度的要求进行。三、投标工作的开展由项目单位委托具有招标代理资质的招标代理机构，组织实施本项目的招标工作。招标公司应本着“公平、公开、公正”的原则，与项目单位配合，组织并完成发招投标工作。四、投标的程序3 本项目招投标具体程序可以由六部分组成。1、组织专门的招标机构，负责招投标工作，同时设立招标监督机构。2、要发布招标公告。在国家指定的报刊、网站上发布招标公告，从发售招标文件开始招标到提交报价单，其期限一般不少于30天。而招标通知和广告通常应在开始招标前两周发出。3、招标机构或建设单位要进行投标单位资格预审。招标人要对拟承担招标工程项目的投标单位，在投标前就其财务、技术能力、信誉等级等事先进行审查，通过预审被确定为合格者，才能参加投标。4、招标机构要带领投标单位勘察现场。5、编制、审定招标文件和制定标底。招标文件是进行招标的依据，由经济、技术、法律等方面的专家组织有关人员共同编制，然后由建设单位、招标机构审定。标底由招标机构组织制定。标底为初定的合同价格，它直接关系到招标工程的效益。标底为绝密资料，任何人不得泄漏。6、组织专家评审委员会，对方案进行评审。项目施工招标的流程如下：3 五、招投标内容及方式项目招标内容及招标形式见下表3 招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察☆☆☆设计☆☆☆建筑工程☆☆☆☆安装工程☆☆☆监理☆☆☆主要设备重要原料其它3 第十四章投资估算与资金筹措第一节投资估算依据1、依据国家计委（2001）1153号《投资项目可行性研究指南》（试用版）；2、国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版；3、建筑工程造价根据不同结构形式，按当地现行造价指标计算；4、建筑工程其他费用选取当地有关部门公布的费率进行计算；5、建设单位提供的基础数据；6、本报告确定的建设内容、规模及建设方案。第二节建设投资估算服务站综合楼采用框架结构建设，其平均建设工程造价参照建设地区相同建筑等级标准和结构形式平均建筑造价确定。此工程造价包括通讯、消防、供电、供水、供暖、通风等建筑设备的费用，不含内部设备、家具等费用。一、取费标准①本地区永久性框架结构建筑主体土建工程造价指标1310元/平方米；3 ①装饰装修费按土建工程费的40%计取。②采暖工程费按65元/平方米，③电照工程按46元/平方米，④给排水工程按35元/平方米。二、项目投资概算1、建筑工程费（1）办公楼办公楼建筑工程费估算表序号工程名称投资额（万元）备注一建筑工程费用1土建工程417.891310元/m22装饰装修工程167.156土建工程的40%二安装工程费用3采暖工程20.7354电照工程14.6745给排水工程11.165建安工程费用合计631.62（2）室外地面硬化及附属工程室外地面硬化及附属工程95万元。建筑工程费用合计726.62万元。2、工程建设其它费用工程建设其它费用包括建设单位管理费、勘察设计费等。根据估算，工程其它费用为46.17万元。详见下表3 工程其它费用估算表其他费用投资额（万元）估算说明1项目前期费6.2可研、环评、规划2建设单位管理费21.8建安工程的3%3招标代理费3.63建安工程的0.5%4勘察设计费7.27建安工程的1%5监理费7.27建安工程的1%合计46.173、基本预备费基本预备费取建筑安装工程费、其它费用总和的3％，为23.21万元。4、建设期利息本项目没有贷款，建设期发生利息总额为0。5、项目总投资项目总投资796万元。详见下表：3 项目投入总资金估算汇总表序号费用名称投资额占总投资的%估算说明合计其中：外汇1建设投资7960100.00%　1.1建设投资静态部分7960100.00%　1.1.1建筑工程费585.046073.50%　1.1.2设备及工器具购置费000.00%　1.1.3安装工程费46.57405.85%　1.1.4室外及附属工程9511.93%1.1.4工程建设其他费用46.1705.8%　1.1.5基本预备费23.2102.92%　1.2建设投资动态部分000.00%　1.2.1涨价预备费000.00%　1.2.2建设期利息000.00%　2项目投入总资金(1+2)7960100.00%　第三节资金筹措本项目总投资796万元中，资金来源为建设单位自筹。3 第十五章效益分析本项目为企业自筹资金新建办公楼项目。办公楼的建设主要用于XXXX地产有限公司的办公和营业用途，故本项目不进行专门的财务评价。一、项目对社会的影响本项目的综合效益主要表现为有重大的社会效益。XXXX地产开发有限公司办公地点位于XX旗林东东城区五道街东段（财政局对过），为租用XX科然生物高新技术有限责任公司的办公场所，虽地处市中心，但办公环境差，且交通拥堵，远不能满足公司发展的需要。无法满足公司未来发展带来的机构扩充的要求。新建办公楼将为公司办公提供更佳的环境，提升公司形象，也能解决交通和停车的瓶颈问题。本项目的实施将大大改善和提升XXXX地产开发有限公司办公环境条件。为公司拓展业务提供良好的基础设施条件。本项目的实施对XXXX地产开发有限公司的业务拓展和持续稳定发展具有十分重大的意义。二、对所在地区的互适性分析本项目为企业自筹资金兴建办公楼的项目，XXXX地产开发有限公司办公楼项目的建设得到了XX旗旗委、旗政府的积极支持。3 三、社会影响评价结论XXXX地产有限公司综合办公楼项目的实施，对XXXX地产有限公司的业务拓展和持续稳定发展具有十分重大的意义。项目的实施也必将得到各级政府和社会各界的积极参与和支持。综上所述，XXXX地产有限公司项目的建设是的社会效益是显著的、社会影响是积极的。3 第十六章风险分析第一节风险分析本项目属于办公楼建设项目，主要风险因素包括：一、市场风险。主要指因市场需求变化引起的风险。二、技术风险。主要指建筑技术不先进、技术采用不合理引起的工程问题造成的损失。三、工程风险。指工程地质条件、水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期拖长所造成的损失。四、资金风险。指资金来源中断和供应不足，给建设和生产运营造成的损失。五、外部协作风险。指投资项目所需要的给水、排水、供电供气、通讯、交通等主要外部协作配套条件发生重大变化，给建设和生产运营带来困难。3 项目风险评估表主要风险因素风险程度说明高较高中较低低1、市场风险★目前我国房地产业处于快速发展和完善的时期，群众需求强烈。2、技术风险★项目技术成熟、适用、可靠2.1先进性★2.2适用性★2.3可靠性★3、工程风险★地质条件较好，风险可控3.1工程地质★3.2工程量★3.3工程组织★4、资金风险★项目投入较大，需要进一步落实资金。4.1资金来源★4.2资金供应中断★5、外部协作条件★具有较好的外部协作条件5.1交通运输★5.2供水★5.3供电★第二节降低风险的主要措施一、搞好房地产业经营，办出特色，提高市场竞争力，切实为广大群众解决好实际问题。3 二、加强与规划设计单位联系，降低因双方沟通不及时或不力造成的设计频繁变更。三、加强项目管理，健全招投标制度，优中选优，精心组织承包施工。四、健全工程监督机制，加强监理工作，杜绝因责任心不强或谋私动机引起的材料不合格现象。五、争取政府支持，实行多元化融资方案，保证项目资金及时到位。3 第十七章可行性研究结论与建议一、结论一、方案的总体描述以上各章节对工程建设条件、建设必要性、建设规模、工程设计方案、实施计划、投资估算与资金来源等进行了综合性的研究和论证。通过各章节的论述，XXXX地产有限公司办公楼项目的建设是极其必要、切实可行的。二、方案的优缺点描述1、优点：切合实际、切实可靠。2、存在问题：无3、主要争论与分歧意见：无三、结论和建议本项目建设是必要的，技术上是可行的，经济上也是合理的，且社会效益显著，建议尽快实施。经可行性研究分析，该项目是切实可行的，建议建设单位按照行政审批程序，办理核准立项、环评审批、城建规划、用地核准等有关手续，经有关行政主管部门批准后，开工建设。3 目录第一章总论1第一节项目概况1第二节项目可研编制依据、原则和范围2第三节研究结论及主要技术指标3第二章项目区及建设单位基本情况5第三章项目提出的背景及建设必要性10第一节项目建设的背景10第二节项目建设的必要性10第四章建设条件及项目建设选址12第一节XX旗自然、经济背景12第二节外部配套条件21第三节项目建设选址概况22第五章建设内容及工程技术方案26第一节建设内容及规模26第二节工程建筑设计26第三节工程结构设计29第六章规划布局及平面功能设计34第一节规划布局34第二节总平面布置35第七章公用工程38第一节给排水工程38第二节热力工程38第三节电气工程403 第八章环境影响分析44第一节环境现状及环境影响因素44第二节环境治理与保护措施45第三节环境影响评价47第九章节能节水方案48第一节编制依据48第二节项目能耗指标及分析49第三节节能措施49第四节节能设计50第五节节水措施53第十章劳动安全与消防54第一节劳动安全54第二节消防56第十一章组织管理与人力资源配置59第一节项目组织管理59第二节筹建期机构59第三节项目实施管理措施60第三节项目实施管理方案62第十二章项目实施进度67第十三章项目招投标方案68第十四章投资估算与资金筹措74第一节投资估算依据74第二节建设投资估算74第三节资金筹措773 第十五章效益分析78第十六章风险分析80第一节风险分析80第二节降低风险的主要措施81第十七章可行性研究结论与建议83附件：1、固定资产投资项目节能登记表2、XXXX地产有限公司办公楼用地规划图3 XXXX地产开发有限公司办公楼建设项目可行性研究报告大连华屹工程咨询有限公司2011年5月2'