房地产开发可行性研究报告 27页

'XXX软件园科技园房地产开发项目可行性研究报告二零一二年十二月-27- 第一部分项目背景及开发企业概况31．1XXX市概况31．2项目建设背景31．3开发企业概况3第二部分项目市场投资环境和市场研究32．1项目概况32．2房地产市场综述32．3周边楼盘情况比较32．4市场需求调查分析32．5市场研究结论3第三部分项目定位研究33．1项目分析33．2客户定位33．3价格定位33．4户型定位33．5项目开发构思与设想3第四部分项目经济效益分析34．1项目估算的各项设定34．2项目总体规划指标34．3项目开发费用估算34．4项目盈利分析34．5项目现金流量分析34．6项目资金筹措计划及银行借款偿还计划3第五部分可行性研究结论3-27- 第一部分项目背景及开发企业概况1．1XXX市概况长江，犹如一条巨龙；XXX，恰似龙头上的一颗珍珠。XXX，地处中国的东海之滨，扬子江畔，是长江经济带和沿海开发带交汇点上一座新兴的沿江城市，也是长江三角洲较发达的县市之一。XXX：东晋义熙七年（411年）置XXX县，隋时并入扬州宁海县。南唐保大十年（952年）升为XXX县，隶属泰州。后县制历代沿袭，宋时为中下县，元时升为上等县。明清仍隶属泰州，清雍正二年（1724年）划归通州。民国时为一等县，与湖南邵阳同列为全国最大的县。1940年8月，新四军东进至XXX西乡，在卢港（今搬经、高明一带）建立XXX县政府。10月，县政府随军继续东进至XXX东乡，接管国民党XXX县政府。1941年3月，在XXX西乡成立如西县政府，至此，原XXX县以通扬运河为界划分为两个县。如西县隶属苏中第三行政区专员公署，XXX县隶属苏中第四行政区专员公署。1945年9月21日，新四军收复XXX城，如西县复名XXX县，原设于XXX东乡的XXX县更名如东县。12月1日，苏皖边区第一行政专员公署于XXX城成立。1949年1月27日，XXX全境解放。5月12日，第一行政专员公署改称苏北泰州行政区专员公署，XXX属其管辖，为一等县。1950年1月，划归苏北南通行政区专员公署，上升为特等县。1956年改名XXX县人民委员会，隶属江苏省南通专员公署。1968年建立XXX县革命委员会，1981年复名XXX县人民政府。1988年3月18日，经国务院批准，XXX县如城地区为沿海经济开放区，后全县乡镇陆续被批准对外开放。1991年2月6日，经国务院批准，XXX撤县建市，6月1日举行建市仪式。2008年11月23日，XXX-27- 港一类开放口岸获得国务院正式批准，对外独立开放。从2000年4月至2008年12月，分步实施乡镇以及开发区的行政区划调整，全市由原来的53个乡镇整合为沿江开发开放三大主体功能区(经济开发区【柴湾镇】、如城镇、长江镇【XXX港区】)和17个镇。XXX是离长江入海口最近的新型港口城市，也是江苏省最发达的县（市）之一，列全国百强县，荣获首届长三角最具投资价值开发区的综合实力奖，先后荣获国家卫生城市、国家环境保护模范城市、全国社会治安综合治理先进集体、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家生态市等荣誉称号。【地理位置】XXX地处长江三角洲北翼，北纬32°00"~32°30"、东经120°20"~120°50"，南临长江，与张家港市隔江机望，北与海安县、东与如东县、东南与通州区毗邻，西与泰兴市、西南与靖江市接壤。全市总面积1477平方公里，其中市区面积20平方公里。全市耕地总面积81.67千公顷，农业人口平均耕地面积0.068公顷。境内拥有长江岸线48公里，通扬运河、如海运河、如泰运河、焦港等主要河流纵横全境，总长180.8公里。【地形地貌】XXX位于扬子准地台的下扬子台褶带上，为苏北拗陷中的苏南——勿南沙中新生代相对隆起区。地质构造的主要特征为：北东向切割呈带状，北西向切割成块。境内为平原地带，整体水平面高于邻县。地势由西北向东南略有倾斜(海拔2~6米)，如泰运河中段两岸地势最高，沿江以东地势归低。地域酷似桑叶，地形如“复釜”。【气候】XXX耕地土壤主要有潮土、水稻土两大土类。潮土占全市耕地面积的-27- 93.1%，其中高沙圭占耕地面积的52%，主要分布于西部地区；水稻土占耕地面积的6.9%，主要分布于白蒲、丁堰、柴湾等镇。　　XXX地处北纬32°00′—32°30′，属北亚热带湿润气候区，太阳高度较大，年平均太阳辐射总量达120千卡/年·厘米2，常年平均气温14.7℃，最热的7月份平均气温27.1℃，年平均气温在14℃以上。年平均日照时数达2200小时，无霜期约216天。近40年中最低温度低于零下10℃的只有7天，大于35℃的平均每年仅有5.4天，　　由于距海较近，受海洋调节较明显，气温的日较差和年较差都较小。XXX深受夏季风的影响，水汽充足，降水充沛，年降雨量在1000毫米以上。降水主要集中于夏季，但是，由于夏季风势力各年强弱不等，因而降水量的年际变化较大。受太阳辐射和季风环流的影响，形成了冬季低温少雨量夏季高温多雨，四季分明的亚热带季风气候。　　春季是冬、夏季风转换的季节，冷暖气流相互争雄，彼此旋进旋退，时寒时暖，气温呈波浪式上升，乍晴乍雨，天气多变。适量的雨，有利于三麦、油菜等越冬作物的返青和生长，以及春播作物的下种和萌芽。　　春末夏初，冬、夏季风进入势均力敌状态，由此而形成的梅雨锋面长期徘徊于XXX所在的江淮地区，形成阴雨连绵的天气，正所为“黄梅时节家家雨，青草池塘处处蛙”。过多的雨水会影响三麦的收割，但适量的降水对早稻、棉花、玉米、大豆、甘薯等作物的早期生长非常有利，更为伏旱季节的农田灌溉储备了水源。-27- 　　秋季，夏季风减弱，冬季风热力增强，大气层比较稳定，天气晴朗，阳光灿烂，形成秋高气爽的天气。这期间光照和热量充足，非常有利于秋熟作物的成熟和收摘。　　XXX市冬季吹干冷的偏北风，晴天多，降水少，气温低，每年冬季可出现几次寒潮天气，强劲的冷气流南下，温度降，常出现较严重的霜冻。在寒潮初来进，有时伴有少量降雪，给大地披上银装。【区位优势】XXX南濒长江，和张家港隔间相望、东临南通、通州，西面、北面与泰州相接壤。至上海市中心150公里左右，到上海虹桥机场仅一个半小时车程，两小时可达浦东国际机场。XXX交通便捷，航运发达。境内每百平方公里拥有高等级公路45.5公里，密度列江苏省前位。随着沿江高速公路、沿海高速的建成通车，全市各镇驶上高速公路均不超过15分钟。【底蕴深厚的人文优势】XXX自古为文化之乡，人文荟萃，积淀深厚，底蕴丰富，形成了独特风格的濠江文化。元代的桥梁建筑独具风格。明清园林之盛，有“XXX园林赛江南”之誉。XXX建州后学堂、书院盛极一时，民间读书成风。现今，XXX的文化更具开放性，有全国盆景之乡、苗木之乡、红木之乡、民乐之乡等称号。丰厚的文化底蕴孕育了举不胜举的文化名人。韩德培（1911－2009）江苏XXX如城人，著名的法学家，法学教育家，我国现代国际私法学一代宗师。李昌钰（1938－）国际刑事鉴识专家，1938年出生于XXX县城。1959年毕业于台湾中央警官学校，1972年后，相继获得纽约大学刑事科学系学士、生物化学硕士和博士等学位。1978年任纽海文大学终身教授，并出任刑事科学系主任。1979-27- 年，出任康涅狄格州警政厅刑事化验室主任兼首席鉴识专家。1998年担任康乃狄克州警政厅厅长，是首位担任美国州级警政长官的华裔人士。他的最大成就和贡献是提高了刑事鉴识科学在司法界的地位。他不但高效率地破解了无数奇案、疑案和震惊世人的棘手案件，而且使警方准确无误地将凶手绳之以法。李昌钰被国际司法界誉为“当代福尔摩斯”，1999年曾和杨振宁、李政道一起受到江泽民总书记和朱镕基总理的接见。　李渔（1611.8.7～1680.1.13）字谪凡，号笠翁，XXX石庄人，祖籍浙江兰溪。少年时代，通晓五经，补博士弟子员。19岁时父亲去世，迁居兰溪。清兵入关后，客居杭州10年，卖诗赋度日，为“西泠十子”之一。后携家迁至金陵，带领戏班卖艺，兼营书肆，名为“芥子园”以刊书制笺闻名于世。晚年归隐杭州云居山。一生著述颇多，《闲情偶寄》载“词曲”、“演习”两部，为我国最早的戏剧理论著作，收归《笠翁一家言全集》（53卷）。《笠翁对韵》被明清以来诗词大家推崇备至。小说《无声戏》、《十二楼》，为清代白话短篇小说中上乘之作。传奇《比目鱼》、《风筝误》等合称“笠翁十种曲”，至今脍炙人口；还有李定、刘季平等一批蜚声海内外的著名人士。【得天独厚的港口优势】XXX港是国家一类口岸，国家海关总署正式批准的集装箱中转港，也是江苏省重点建设的“江苏第一港”，更是国家交通部、国家发改委明确的上海国际航运中心的重要组成部分。XXX港距吴淞口仅43海里，是长江入海口最近的港口之一。XXX拥有长江岸线38.8公里，岸线平直，边滩稳定，终年不淤不冻，深水区开阔稳定，能满足5万吨远洋船原地回转。按照XXX港总体布局规划，可规划建设61个万吨级以上泊位，设计吞吐能力超亿吨，集装箱吞吐能力770万标箱，经组合调整，实际吞吐能力可达1200万标箱。-27- XXX软件科技园概况：为充分发挥科技先导作用，抢抓新一轮经济发展机遇，着力推进XXX信息化、工业化、城市化进程，努力提升产业层次，不断增加新技术产业以及新能源、新材料产业在区域经济总量中的贡献份额，大力发展服务外包产业，进一步扩大就业，提高城市品位，XXX市委、市政府决定，在XXX主城区东南，规划建设XXX科技城。XXX科技城“一区四园”XXX科技城鸟瞰-27- 1.1软件科技园地理位置周边配套XXX软件园，规划面积8平方公里，园区按照“产业社区”的标准和“商务公园”的理念建设，周边配套环境优越，致力打造精品环境、精品服务和精品产业。-27- 软件科技园发展规划　　2012年初，科技城（桃园镇）总规划面积77平方公里，全面整合城镇空间资源和产业基础，注重形态规划、功能规划并举，形成了以“四园两区一镇”为主体的规划格局。“四园”即8平方公里软件外包产业园、5平方公里电子信息产业园、5平方公里新能源产业园以及3平方公里先进装备制造产业园（桃园工业园）；“两区”即8平方公里龙游湖商务区和31平方公里现代高效农业示范区；“一镇”即3平方公里桃园镇区。-27- -27- 　　融入都市生活圈软件园房产受热捧-27- 　软件科技园作为新型的新兴城市，同南通市区的“一公里”对接，让XXX软件科技园真正成为南通的陆上的“后花园”。1．3开发企业概况第二部分项目市场投资环境和市场研究2．1项目概况“房开”项目总占地93.12亩约62082㎡，用地环境优美，两面环水,-27- 并有林带气候宜人，区位优越。（一）项目地理位置附件：(详见XXX市土地资产管理处RJY2011-16#地块征地勘界图)（二）项目交通状况附件：(详见XXX软件科技园整体规划案)地块综述：该地块已于2012年6月27日取得土地使用权（国土证编号：皋国用（2012）第82100261号，土地所有权人：XXX市经纶实业有限公司；坐落：如城镇平明村1组、张八里村23、24组；地号：82-100（201）-032；图号：3582.00-553.50；地类（用途）：住宅、商业（216）；取得价格：151914654.00元；使用权类型：出让；终止日期：批零：20520627、房：20820627；使用权面积：62082.00M2；其中独用62082.00M2；RJY2011-16#地块规划条件详见附件：合同编号：3206822012CR0067电子监管号：3206822012B00774《国有建设用地使用权出让合同》。2．2房地产市场综述XXX市商品住宅远期需求增量预测（2012—2015年）年份商品住宅需求量（万m2）商业用房需求量（万m2）写字办公房需求量合计（万m2）2012-27- 2013201420152010年至2012年，XXX市房屋销售额增速与房地产投资增速基本一致，空置商品房比例正常，存量房市场初步启动，房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，XXX市房地产市场的发展是平稳健康的。总体上讲，XXX市商品房开发和供应总体上是正常的，结构趋向合理，消费趋向理性，可以预测，XXX市房地产业将会继续支撑全市经济社会的发展。2．3周边楼盘情况比较项目周边主要的楼盘情况项目位置销售价格（元/M2）销售均价（元/M2）销售情况2．4市场需求调查分析针对本项目对XXX市场客户进行调查分析，客户需求结论如下：1、项目周边房地产开发对区域形象的提高，以及对稀缺的自然资源的认同，客户普遍对本项目感兴趣，倾向于更舒适的环境，大部分以选择自住为主。-27- 2、客户对产品及配套的要求高。客户普遍对生活、教育等配套要求较高，在周边尚未成熟的情况下，本项目需要通过建设自身配套实现便利的生活。3、本项目辐射能力强。特别是商业街的投资价值，对于外来客户具有较大的吸引力。2．5市场研究结论根据对XXX市房地产发展情况、本项目的竞争格局以及客户需求的分析，本项目发展的市场机遇在于：1、XXX房地产市场健康，目前处于快速发展期，本项目具有很好的发展局势。2、本项目区域竞争主要以本区域为主，项目可提升空间大。3、项目地理位置连接度好，且处于XXX市新城区内房地产开发最热的区域，具有很好的区域优势。4、客户对本项目的认可度高，本项目发展具有良好的客户基础。第三部分项目定位研究3．1项目分析项目优势分析1、XXX软件科技园作为主要新城区，中心区可供应的土地几乎为零，项目区域内新增项目非常少，项目的升值潜力较大，投资风险非常小。2、紧临XXX体育场和市政府，是新兴城区市区稀有的可成规模开发用地，区位和自然环境优势明显。3、离XXX市老城区近，是受上班族欢迎的优良地段。4-27- 、目前已建立起良好的政企、银企关系，结合项目启动快的特点，有利于项目在短期内达到银行融资条件。项目机会点分析1、随着连接XXX老城区的长寿大道主干道的修建，将使住户更便于进入市区，也是本项目销售的又一卖点。2、区域内在售项目售出率均在85%以上，且近年来价格上升趋势明显，近期内没有高端楼盘推出，竞争放缓，有良好的市场空间。3、如城镇系XXX市主城区，遵照XXX市两城区规划管理文件“只拆不建”，“拆违建绿”、“拆旧建绿”的规划指导原则，区域内已无成片的可开发用地，高尚、高品质物业的后续开发具有稀缺性。3．2客户定位1、近、远期客户定位（1）近期目标客户：老城区客户为主，辐射XXX市周边新区部分客户，以二次置业的中高端客户为主。（2）远期目标客户：因XXX市属XXX市中心城市，集教育、文化、政治、经济为一体，周边市区的企事业单位中高层管理人员、公务员、高校教师、私企老板等，辐射周边各市各区的自住客户。（3）由于XXX市气候宜人，且为长寿之乡、苗木、盆景之乡，市外常驻XXX客商较多，因此省外住户的购买力也有相当的数量。（2）、目标客户背景描述：年龄：35-50岁置业能力：20万以上-27- 年收入：2-6万以上职业范围：公务员、企事业中高层、高校高级教师、专业技术人员、个体户、私营企业主等，以有换房需求、二次置业、自住的企事业单位中高级人员和公务员、生意人为主力。目前生活状况：多数有房（福利房或单位房），部分有车，改善居住环境愿望较强，为二次置业需求。心理品性：在XXX深厚的历史文化背景滋养下，有着强烈的优越感，表现为追求价值感，喜欢都市时尚生活，强调置业不离城，同时渴望休闲生活，对自然生态、亲水环境向往。3．3价格定位1、静态价格预估（通过市场比较法）：5500元/平方米2、价格动态预估近年XXX住宅价格年均增长8-10％，总体呈平稳上升趋势，2009-2011年受房地产新政影响下，房价增幅仍平稳上升，反映房地产市场投机行为少，受宏观调控影响少，保守估计2012-2013年增幅为5%。以两个增幅来预测动态价格：1、5%的保守增幅。2、10%老城区板块的快速增幅。3．4户型定位首期户型配比：根据XXX-27- 市场供应情况、中高端客户市场需求，结合本项目的客户和档次定位，首推的部分户型配比为：小于100㎡左右的小三房型（三房两厅一卫）占70.86%，大于110㎡的大三房型（三房两厅两卫）约占29.14%。3．5项目开发构思与设想项目开发条件：本项目地块建设指标：总占地62082.00m2，实际可用地面积62082.00m2，另外附征道路及绿化用地15773m2，容积率为2.0-2.8，总建筑面积173289m2,其中:计容积率总建筑面积m2,不计容积率总建筑面积m2。本项目地形较好，容积率适中，地块可塑性高，适合建设具有良好绿化景观环境的大型社区。物业类型设想：本项目的居住规模预计约1575户。根据项目用地建设条件及项目中高端的形象定位，预计本项目物业类型将全部为高层。社区的停车方式主要是地下停车，兼顾少量地面停车，总车位数预计将达约2363个。商业开发构思：项目商业为购物、休闲，布置在项目物业高层的一至四楼。第四部分项目经济效益分析4．1项目估算的各项设定（1）项目说明1、项目用地93亩,土地出让金按163.13万元/亩，土地出让合同契税和土地交易佣金按已经缴纳。2、在本项目中，拆迁补偿费已经全额付款，为净地所得3、贷款年利率按6.48%(12年8月基准利率上浮20%)。4、预售条件为工程施工至四层。-27- 5、销售费用按销售收入的1.7%计。（2）各项税费说明根据XXX市政府相关部门的有关规定：1、房地产销售税金及附加为销售收入的5.65%。2、土地增值税(预征)为销售收入的1%。（3）项目开发销售周期说明通过对XXX市房地产开发销售状况的详细了解以及与公司相关部门负责人的全面沟通，对本项目的开发销售周期做如下计划：从2013年4月至2014年04月。（4）各项成本费用的设定根据XXX市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：开发成本（包括土地成本、拆迁安置费、前期工程费、建安工程费和其他工程费、开发期间税费）和开发费用（包括项目管理费、销售费用、财务费用）。结合我司的经验数据资料以及与各职能部门沟通的成果，对项目的土地成本、工程成本进行估算，各项税费标准按政府有关规定进行估算。4．2项目总体规划指标项目总体指标：项目总建设期为60个月1.总用地面积93亩、62082㎡2.市政道路面积19,761㎡3.实际用地面积62082㎡4.总建筑面积173289㎡(含地下车库94,740.70㎡)5.建筑密度17.61%-27- 1.绿化率46.80%项目公建区经济技术指标：该地块公建区综合规划指标如下：建筑面积173289㎡：含商业服务13066㎡卫生站300㎡其他配套设施1,110㎡社区服务等1,015㎡4．3项目开发费用估算项目整体总投资估算：（一）土地成本本项目以招拍挂出让方式所得，总价款为：151914654.00元。土地成本合计：151914654.00元（二）前期工程费（含勘查费、规划设计费、三通一平、各项规费等费用）：173289㎡×60元/㎡=1039万元前期工程费合计：1039万元（三）基础设施费(含供水电气、道路、排水排污、绿化等)173289㎡×125元/㎡=2166万元基础设施费合计：2166万元（四）建筑安装费（含土建、安装等）：住宅部分：×1,250元/㎡=万元公共建筑部分：×1,200元/㎡=万元-27- 车库、设备房部分：×1,300元/㎡=万元架空层部份:×1,300元/㎡=万元建安安装费合计：73,349万元（五）开发间接费（按1,2,3,4项之和的0.6％计）：×0.6%=万元（六）不可预见费（按1,2,3,4,5项之和的3％计）：×3%=万元开发成本合计：万元（1,2,3,4,5,6项之和）（七）期间费用：管理费用：万元×1.5%＝万元销售费用：万元×1.7%＝万元期间费用合计：万元（八）财务费用(建设期利息)：财务费用：万元×6.48%×2.50年=万元项目总投资合计：万元（九）总收益估算：销售总收入：住宅部分：㎡×5500元/㎡＝万元商业部分：㎡×10,000元/㎡＝万元车库部分：个×元/个=万元销售总收入合计：万元（十）项目收益估算：项目可实现销售收入万元，开发成本费用万元，期间费用-27- 万元，财务费用万元，土地增值税万元，销售税金及附加万元（按销售收入5.65%计算）。项目税前利润总额万元，实现税前投资利润率%，缴纳所得税万元，税后利润万元，实现税后投资利润率%。备注：1、收入中未考虑每年市场房价8%-10%的增幅。2、成本中也未考虑未来材料及人工上涨等因素。3、随着市场的发展，未来项目完成时预计的整体利润会随着每年市场房价增幅有所提高。4．4项目盈利分析项目静态盈利分析表序号项目数值计量单位单价(元)金额(万元)1一、销售总收入　　　2其中住宅部分㎡3商业部分㎡4车库部分个5二、总投资6（一）开发成本费用合计㎡71、土地费用㎡82、前期工程费㎡-27- 93、基础设施费㎡104、建筑安装工程费11其中住宅部分㎡12公共建筑部份㎡13车库设备房部分㎡14架空层部份㎡155、开发间接费166、不可预见费　（二）期间费用171、管理费用182、销售费用19（三）财务费用6.48%借款年　　三、税金　201、土地增值税1%　212、销售税金及附加5.65%　22税前利润　23税前投资利润率　24　所得税(25%)64,41225%　25　税后利润　　　26　税后投资利润率　　　-27- 项目整体税后利润为万元，税后投资利润率为%.通过上面的静态财务分析，项目盈利能力较强，项目可行。4．5项目现金流量分析序号项目2013年2013年2014年2015年2015年及以后合计1一、现金流入21、股东投入32、股东及关联方借款43、新增银行贷款54、销售收入6二、现金流出71、工程直接投入82、管理费用93、销售费用104、不可预见费114、支付银行利息125、营业税金及附加136、土地增值税14三、累计税前利润157、所得税-27- 168、可用于还贷现金流179、归还银行贷款18四、累计净现金流量4．6项目资金筹措计划及银行借款偿还计划投资使用计划与资金筹措表序号项目合计2013年2014年2015年2012年及以后1总投资1.1开发成本1.2财务费用1.3管理费用1.4销售费用1.5营业税金1.6土地增值税2资金筹措2.1资本金2.2自有资金-2.3销售收入2.4银行贷款--27- 说明：1、本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是销售收入的再投入。资金的运作方式如下：自有资金全部用于投资；此外的资金缺口，则向银行贷款，销售收入扣除有关税费后用于投资;2、通过上表分析得出，我公司在偿还银行借款的来源上有保障，偿还银行借款能力较强;因此，当销售量达到平方米即达到总销售量的%时，为本项目销售的盈亏平衡点；当销售价格达到元/平方米时，为本项目销售的盈亏平衡点。第五部分可行性研究结论经上述分析，至2015年本项目开发完毕，本项目实现税后利润万元，投资收益率为%，在预测销售收入时较为慎重，故还有较大的利润空间，该项目将取得很好的经济效益和社会效益，是个极具投资价值的项目。-27-'