某农产品批发市场可行性研究报告 34页

'某农产品批发市场可行性研究报告某某房地产开发有限公司2013年5月目录第一章　　总　　论第二章　　市场分析第三章　　市场建设条件34 第四章　　市场建设方案第五章　　公用设施工程第六章　劳动安全、节能、环境保护与卫生第七章项目组织管理第八章项目实施进度计划第九章环境保护和安全防护第十章　　投资估算和资金筹措第十一章　结论及建议第一章　　　总　　论1.1项目概述1.1.1项目名称：某农产品批发市场1.1.2项目开发单位：某某房地产开发有限公司1.1.3项目开发单位概要：某某房地产开发有限公司是由34 某某建设有限公司和农七师一三一团国有资产投资经营有限公司合资注册的房产开发类公司，其中由某某建设有限公司控股，农七师一三一团国有资产投资经营有限公司不干涉公司的建设及运营。某某建设有限公司是融投资开发、房屋建筑、市政公用、勘察设计、教育科研培训为一体的国家特级资质建筑业企业、大型企业、AAA级企业，企业注册资本为3.33亿元。在册职工2万余人，下辖北京、南京、西安等10个区域性分公司，市政、安装、路桥、水工、钢结构、建筑装修、房地产开发等10个专业性分公司，以及建筑设计院、建筑工程学校、建筑工程监理公司、工程质量检测中心，综合实力位居某省人民政府命名的某企业20强第6名。1.1.4建设规模：某农产品批发市场总占地面积137.45亩，分设农副市场区、活畜交易区、屠宰加工区、冷冻冷藏库区、物流仓储区五个功能区，总建筑面积7万多平方米。总投资约15000万元，其中固定资产投资约为12000万元，流动资金约为3000万元。1.1.5建设内容：一期工程主要建设内容为农副市场区、活畜交易区、屠宰加工区、冷冻冷藏库区、物流仓储区五大功能区自身土建工程及自来水供应、电力配套工程。二期工程主要建设内容为检验检疫、信息处理、供暖系统、消防系统、排水系统、地面及道路硬化等。1.1.6建设地点：新疆某天北新区准噶尔路南侧，石材厂以北。1.1.7建设性质及实施计划：某农产品批发市场将建成为一个服务功能齐全，提供优质安全农副产品贸易的综合交易市场。整个项目实施起始时间2012年3月到2013年10月。1.1.8资金来源：项目总投资15000万元，资金来源为项目负责公司自筹解决。34 1.2项目建设背景随着农产品流通体制改革的深入和“菜篮子”工程的实施，在各级政府的政策引导和资金支持下，我国农产品流通设施建设有了较快的发展，基本形成了以市场为中心，城乡农贸市场为基础，直销配送和连销超市为补充，产区、销区、集散地市场相结合的农产品市场体系，初步形成了全国大流通格局。但目前，新区农产品流通设施建设仍然滞后，不能完全适应农业生产发展的需要，主要表现在：现有市场过于分散，容量太小，产地批发市场建设相对滞后，批发市场建设缺乏统一规划，功能不完善，加之没有很好的管理服务体系，农产品储藏、加工、运销能力严重不足，农产品流通的中介组织发展滞后，流通的组织化程度较低，这些因素制约了市场发展和农产品流通。农七师某天北新区建设农副产品综合交易市场有利于调整天北新区农业产业结构，特别有利于促进该地区农业产业结构的调整优化，并带动邻近乡镇乃至整个天山北区经济带“金三角”区域农业产业结构的优化升级，解决农产品“卖难”问题，增加农民收入，降低农产品流通成本，提高流通效率，有利于扩大城乡居民就业，保证城市农产品供应，加快农七师某天北新区脱贫致富的步伐。1.2.1项目的提出农七师某天北新区位于天山北坡经济带“金三角”区域内，拥有优越的交通位置和区位优势，七师9个团场，八师6个团场及某市、乌苏市、沙湾县和克拉玛依、独山子区环绕其周围，周边人口近百万；新区交通发达，217、312国道在某十字交汇，是乌奎高速公路的终点，奎赛高速公路的起点，亚欧大陆桥在中国境内第一座铁路编组站就位于某，依托公路、铁路扇形辐射霍尔果斯、巴克图、阿拉山口等新疆西北部八大口岸，进入中亚、俄罗斯及欧洲市场。某34 已被明确为新疆五大交通枢纽中心之一，这些都为某扩大招商引资、推进新型工业化和发展大流通打下了坚实的基础。某天北新区以及辐射区资源丰富，是新疆“黑—白—红”战略资源的重要生产、加工基地。随着西部大开发的深入以及天山北坡经济圈的形成，建设一个大型综合物流配送中心，市场前景将十分广阔。天北新区，属欠发达地区，具有明显的地缘优势，也是人流、物流的重要集散地，尤其是2000年以来，货流的辐射和聚散功能日益显现，发展建设综合性的农产品交易市场优势明显。对发展自身农村经济和带动周围各地区整体发展具有特殊的现实意义。市场发展前景广阔，随着市场经济的发展、商品流通非常活跃。目前，该地区已有生产资料市场及综合交易市场，并呈现出良好的发展趋势，有力带动和促进了本地区相关产业的发展，涌现了一批种植、养殖，加工，销售贩运专业户，推动了各种不同经济成份的兴起和发展，加快了农业产业化的进程。1.3可行性研究的依据及范围1.3.1编制依据1.《关于加大某地区师市融合发展力度的提案》；2.《关于对建设某天北新区若干问题的批复》；3.《农七师某天北新区经济和社会发展十二五规划》；4.《农业项目经济评价实用手册》1999年第二版；5.《关于加快天北新区发展的决定》(师党发[2003]23号)。1.3.2研究工作的范围根据国家对基本建设项目可行性研究的内容和深度要求，重点研究以下内容：1、分析研究项目的产业政策，市场导向，投资环境和可行性；2、项目建设的资源环境，社会和实施配套条件；34 3、确定项目的建设内容，建设规模和实施方案；4、估算项目建设投资和安排资金作用计划；1.4项目建设的必要性1.4.1符合国家的产业政策应对加入WTO的挑战，增强企业的竞争力，通过加快农副产品流通设施建设，可以改变农村农副产品流通规模普遍过小的问题，提高流通企业的竞争力；同时由于流通成本的降低和流通效率的提高，也可以增强农副产品生产企业的竞争力，扩大农产品出口。建设农产品批发零售一体化经营及流通设施是国家目前重点鼓励发展的产业。符合当前和今后一个时期的市场需求，有比较广阔的发展前景。特别是通过发展农副产品的精深加工，可以提高农村的综合生产能力，变革目前的产销方式。以市场带动流通，以流通促进生产，使农牧业的经营实现一体化、联合化和组织化。构建以综合交易市场为中心的统一市场体系。市场体系是由低层次的初级批发市场（产地市场）、消费市场（零售市场）和高层次的批发市场（集散市场）组成，并按初级市场→批发市场→消费市场的顺序运转。初级市场主要分布在产区，综合交易市场主要设置在产、销区的中心和交通枢纽地，整个市场体系应以大型批发综合交易市场为中心进行有序运转。由于综合交易市场联系着产地市场和消费市场，交易量大，集散功能强，基本上能反映市场的供求关系，其交易价格有助于调节生产。政府可通过综合交易市场的中心作用，利用现代技术建立市场流通信息平台，掌握市场信息，对市场实行有效调控。1.4.2农业经济发展的需要调整农业产业结构，解决农副产品“卖难”34 问题，增加农民收入。1988年以来，全区农民人均纯收入增加难度加大，其中一个重要原因就是由于农副产品流通基础设施严重滞后，农副产品不能完全实现其潜在价值。建设以大型农副产品批发为主的综合交易市场，扩大交易规模，可以把千家万户分散的小生产组织起来，引导农民按照市场需求调整种养结构，发展跨区域甚至面向全国的大生产，逐步形成区域化、产业化、规模化的商品生产基地，增加农民收入。项目的建设可以起到农业产业化和市场带动作用，促进农业产业结构的调整步伐，带动其它相关产业的发展，从而加快整个社会经济的发展，要进一步发展农村经济必须树立大农业的观念，建立以市场为导向，科学技术为基础的贸工农相结合的外向型农业，即以科学技术进步为先导，以贸易为中心，加快适应市场供求变化，拓宽农产品流通渠道，发展农副产品的精深加工，提高农副产品的附加值，加快二、三产业的发展，提高农村的综合生产能力，实现“产量农业”向“效益农业”转变。市场建设可以起到以贸促农的积极作用，通过市场把生产和销售联系起来，把生产者与消费者联系起来，促进当地蔬菜、活畜及畜产品的生产和流通，市场可以及时把农户的产品推销出去，把农户需要的生产资料运进来，满足农业产业化生产所需的社会化服务，同时也为农村剩余劳动力分流和城市待业人员就业提供了机会。市场的建设还有利于发挥畜牧业的优势，使畜牧业向农区延伸，借每年秋末冬初大量牲畜上市之际，将一部分牲畜转入棚圈进行养殖育肥，既增加农民收入，也有利于畜产品的均衡上市，稳定市场价格，使畜牧业生产走上一条良性循环的道路。1.4.3发挥市场的导向作用农七师某天北新区位于天山北坡经济带“金三角”区域内，拥有优越的交通位置和区位优势，七师9个团场，八师6个团场及某市、乌苏市、沙湾县和克拉玛依、独山子区环绕其周围，周边人口近百万；新区交通发达，217、312国道在某34 十字交汇，是乌奎高速公路的终点，奎赛高速公路的起点，亚欧大陆桥在中国境内第一座铁路编组站就位于某，依托公路、铁路扇形辐射霍尔果斯、巴克图、阿拉山口等新疆西北部八大口岸，进入中亚、俄罗斯及欧洲市场。目前，经过几年的建设发展，天山新区辖区人口增至近6万人，但由于目前该市场属自发形成，且规模较小，市场大部分属于小商品交易场所，农产品交易市场占地规模十分有限，已经远远不能满足人民生活购物的需求，为改变现有市场功能不全、限制生产发展和商品流通的状况，因此，建设农七师某某农产品批发市场十分必要。项目的建设对优化产业经济结构，促进农村经济协调发展具有重要作用。农七师某天北新区的主要支柱产业是棉花。近年来，由于农资价格上涨、气候异常因素，始终制约了棉花单产效益的提升，农民增收在有限的耕地里逐步陷入“瓶颈”。根据市场需求，政府审时度势，大力扶持天山北区农业的发展，并配以先进的工业技术，同时，有计划、有步骤地推广订单农业的发展，逐步优化农村产业经济结构，促进农村经济协调发展。项目的建设为加快农七师某天北新区建设步伐和农村富余劳动力的转移创造了条件。农副产品综合交易市场的建成不仅可以有效地改善当前市场拥挤、局面分散、管理困难的局面，而且新增店面、摊位的建设，可以为当前农村富余劳动力提供大量的就业机会，为富余劳动力转移创造了条件。项目的建设，可极大地促进乡镇企业发展和区域经济的持续增长。农七师某天北新区目前的乡镇企业多为以农副产品加工为主的企业，其生产的产品大多具有地方民族特色，但由于目前流通体系建设滞后，市场信息闭塞，产品生产把握不住市场需求，严重制约了乡镇企业的发展。34 项目的建成，不仅可以促进地区企业发展，而且可以有力拉动农七师某天北新区经济的发展，改善财政紧张的局面。因此，农副产品综合交易市场建设项目势在必行。综上所述，在农七师某天北新区建设一个符合国家要求的以农副产品批发为主的综合交易市场是十分必要的。1.5项目建设的可行性（1）农七师某天北新区现有集贸市场基础设施现已初具规模，水、电、通讯等设施较为齐全，具备市场开发的基础条件。（2）市场辐射面大，辐射本新区及周边地域（包括某、乌苏、独山子等），为市场开发提供了广阔的空间。（3）农产品生产已具备市场开发规模，某天北新区及辐射区资源丰富，是新疆“黑一白一红”(即石油、棉花、番茄酱、枸杞、红花)战略资源的重要生产、加工基地；周边现有番茄酱加工量近6万吨；棉花年产量可达400万担以上。在天北新区投资，享受西部大开发和自治区天山北坡经济带优先发展以及某经济技术开发区同样的优惠政策，并以优质的服务，“双赢”的理念，努力为广大投资者营造良好的投资环境，积极鼓励并大力支持非国有经济，放开、放宽、放胆大力发展民营经济，为市场开发创造了极有利条件。（4）交通便利，某是新疆的交通枢纽城市，某是新疆乌奎高速公路的终点站；通过铁路、公路，某将新疆东、南、西、北紧密地联结在一起。乌—奎—赛高速公路、312国道、217国道在城区交汇，独库公路穿越天山，是连接南北疆的主要交通要道。某火车站是第二条亚欧大陆桥上从中国西部入境的第一个区段编组站，是北疆铁路客货运输的中心站,亚欧大陆桥横穿西去,直抵荷兰鹿特丹。国际客货列车、乌奎双层旅游客车以及西安至某直达客车均已相继开通，某因此成为“欧亚通衢第一埠”。某34 火车站有21股道，编货能力2400万吨,日装车能力200辆,年货物吞吐量1000万吨；已建成石油、粮油、棉麻、化肥、生产资料、茶畜、百货、矿产等十个大中型仓库和11条铁路专用线，可满足大宗商品批发和中转的需要。（5）近年来，由于政策的优惠，来疆经商的商人人口众多，尤其是某棉花远近驰名，这吸引了大量收购棉花的商人，这些都为该项目建成投产后能提供更多的商机。1.6可行性研究报告的主要结论1.6.1主要研究结论本市场作为农副产品产地批发综合交易市场符合国家及新疆产业政策，对农七师某天北新区及周边地区的经济和社会发展来说是急需的，从地缘条件来看是优越的；项目建设通过规划合理，起点高、规模大、服务配套、管理规范的建设方式，将促进当地农牧民产业化的快速发展。项目建设市场广泛，拥有当地农村和相邻县及地区市场，对促进当地农业产品的销售、商品的流通起到很大的作用。项目的建设可优化产业结构，促进农村经济协调发展起到重要作用。入世后，我国首先面临的冲击是农业。除大宗农产品外，大部分农产品将逐渐取消进口数量限制，实现单一关税，逐步扩大对小麦、玉米、棉花等大宗农产品进入中国市场的准入量，而我国农产品市场以及农业将是一个严峻的挑战，提高农业的市场化水平就显得十分必要了。农七师某某农产品批发市场建成后，对提高农牧民收入，大量增加就业岗位，改善居民生活质量，都将起到明显的推动作用。在此建市场具有显著的经济和社会效益，市场地理位置合理，基础设施良好、建设条件优越，经济效益可观，具有充分的必要性和可行性。34 第二章　　市场分析2.1我国农副产品市场体系的发展方针农副产品批发零售市场设施是具有公益性的国民经济基础设施。它的建设一方面关系到农民增收和农村稳定，另一方面关系到城市供应和人民身体健康。在国民经济和社会发展中有重要地位。而按农产品流通设施建设特点，完全可依靠商业性投资和企业自有资金发展具有一定的难度，特别是在目前农产品流通设施严重滞后的情况下，需要国家给予一定的政策扶持和资金投入。关于我国农副产品市场发展方向，最近国家确立的建设目标、建设原则和发展重点如下：（1）建设目标。增加投入，加快农产品流通设施建设步伐，从根本上改变农产品流通设施建设落后的局面。逐步建立起适合我国国情，布局合理、辐射力强、信息灵敏、功能齐全、交易方式先进、现代化程度高、与国际市场接轨的农产品批发市场体系。积极发展农产品的物流、配送、电子商务等新型商业业态，减少流通环节。加快农产品储藏、加工和运销设施建设，促进鲜活商品的跨区域流通，做到常年供应，四季不衰，提高附加值。积极发展各类农产品流通组织，提高农产品流通的组织化程度，为降低流通成本，提高流通效率和解决我国农产品流通不畅、农民卖难创造条件。（2）建设原则。布局合理，符合建设发展规划的要求，东部经济发达地区以改扩建为主，重点发展储藏、加工、运销、配送设施，完善市场功能，提高市场的辐射能力，中西部市场发育滞后地区适当新建一批市场。市场建设通过政府扶持企业化运作，高起点地进行建设。34 （3）发展重点。完善现有市场功能，加快产地批发市场建设，提高农产品流通的组织化程度，强化农产品检测检疫，加强农产品批发市场信息网络建设。2.2农七师某天北新区农副产品交易市场现状农七师某天北新区农产品市场体系主要由各种农产品集贸市场、国有集体营销机构、个体私营贩运户及广大农民组成。各组织或定点购销或走街串户，在活跃地区农产品市场中都发挥着重要作用。尤其是日益增加的集贸市场在调节市场供需、集聚各方面信息、增加交易效率等方面作用越来越明显。农七师某天北新区农产品市场具有自己的特点，主要表现在：（1）集市数量多，物流量少。目前，农七师某农产品市场相对较少，大部分属于民间自发形成，市场化程度低，分散独立经营，随意性强。（2）各集市规模小，经济辐射范围不大。从集市的交易量来看，规模小，市场交易水平不够活跃，多数的农副产品市场还处于小集散市水平，只能在狭小范围内起到互通有无、调剂余缺的作用，难以反映真正的供求关系。（3）市场管理水平低。市场管理仅停留在坐收管理费、摊位费上，缺乏信息，咨询、代管、代理服务。大多数农产品都在县乡内销售。当前，完善市场体系和市场设施是非常必要的。今后，促进农副产品市场良好发展的关键在于政府的培育和引导。着手组建大型农村综合交易市场，并对现有的集散市场和小批发市场改善结构、扩大规模、增强功能，培育和发展一批充满活力的专业批发市场。相信在国家和当地政府的支持下，未来农村农产品批发零售市场将会逐步发展壮大起来，充分起到促进农产品流通，推动农业发展，提高农民收入的作用。2.3农副产品综合交易市场农产品零售市场的资源条件农七师某34 天北新区农副产品交易市场区域内的耕地资源丰富，盛产品质优良、品种繁多的农畜产品，具有得天独厚的自然条件，社会经济条件较为良好，自身消费市场大。对外辐射条件优越。从资源条件来看，现有产业条件和农七师某天北新区“十二五”规划的发展目标政策，为建设上档次、上规模的农副产品市场奠定了基础。“十二五”期间，全县城镇人口将达到7万人，农业产业化经营将取得新突破，农产品的品质、种类和数量将会取得巨大的发展，这样可为本市场提供丰富的质优价廉的各类农产品。“十二五”期间，第一产业调强增效，第二产业快速增长，第三产业实现跳跃式发展。树立无农不稳，无工不富，无商不活的思想，将商贸流通作为地区经济发展中的主业重点培育和扶持，农七师某天北新区农业产业结构调整重点工作中的有关发展大农业的思路如下：调整农业和农村经济结构，加快农业产业化进程。坚持以市场为导向，统筹规划，因地制宜，发挥优势，依靠科技进步，大力发展优势产业，由趋同性向特色性转变，由数量型向质量型转变，稳粮、增棉、促牧、扩园，发展物色经济。实施农牧结合，加快畜牧业发展。大力实施“两大战略”即“大户经济”和“大畜”战略，着力培育一批生产大户、加工大户、营销大户，以大户带动千家万户。优化畜群结构，大力发展牛、羊等大畜，重点发展养牛业，努力提高适龄母畜的比例。抓好特色养殖基地和淡水养殖基础建设，加快畜牧业向产业人、规模化方向发展，努力提高奶类产量。大力发展农副产品加工业。积极兴办各类农副产品加工、储藏、保鲜、运销等大批带动力强的龙头企业，促进乡镇企业发展，推进农业产业化进程，提高农业经济效益。肉类食品加工厂，乳制品加工厂等，搞好农产品的精深加工，提高农产品加工水平。34 基本形成粮油饲料加工产业链、瓜果产业链、蔬菜产业链、畜牧业产业链、禽蛋产业链。通过本项目建设，在当地将建立一个以批发为核心，集散当地农副产品的市场网络，形成以本地批发市场为中心，以县镇为躯干、以中小型农贸集市为网点的格局，最终实现搞活市场、繁荣经济的良性循环。同时，将激活当地农村消费市场。2.4本项目发展前景预测分析近年来，某市坚持以园区基础设施建设和大项目引进为重点，加快推进新型工业化进程；坚持大力发展商贸物流服务业和外向型经济，着力打造自治区重要的商贸物流中心；坚持以农村基础设施建设和农业结构调整为中心，不断加快新农村建设步伐；坚持以城建项目工作为依托，进一步提高和完善城市功能；一大批打基础、管长远的项目和工作得到落实，经济增长的内在动力和活力明显增强，经济社会发展进入历史最好时期。农七师某天北新区农贸市场拟扩建成为以农副产品批发为主的综合性交易市场。按照政府的发展方向，“突出特色、形成规模、提高档次、加强服务”的要求，逐步完善市场功能，进一步拓宽农副产品购销渠道，搞活农副产品流通，主动对农产品市场前景、品种预期、经济效益、产品市场容量、供需状况、价格趋势等进行调查，预测并及时公布，引导农民有计划、有目的的围绕市场发展农业生产；积极开展生产、销售各环节的产前、产中、产后服务，更好地为农民提供及时准确的农产品供求信息，大力发展“订单农业”，以达到进一步优化农业产业结构，使农业生持续、稳定、健康发展的目的。该市场发展战略目标为“立足某，面向新疆，辐射相邻各县市及地区”。市场宗旨为“向社会尽责，让顾客满意”。市场建设基于上太优越的产地条件和地缘优势、良好的国家政策和发展机遇，必将成为全区及相邻地州的农副产品批发集散基地。基建设市场基础是稳定的，前景是广阔的。34 第三章　　市场建设条件3.1自然条件1、地形、地貌：天北新区位于某城区北部，总面积6l平方公里。某天北新区气候适宜，海拔450—530米。2、气象：农七师某天北新区年降水量182mm，年平均气温7~C，年日照2691小时，全年无霜期180天，热量丰富，光照充足、无霜期长，昼夜温差大，降水量少，湿度小，蒸发强，，冬季低温期长、严寒期短、夏季高温期长、酷热期短，适宜农业的综合开发。3、水文：农七师某天北新区境内干旱少雨，生产生活用水主要依靠冰雪融水和地下水，境内水域面积总共约8平方公里。4、土地资源某天北新区位于某市城区北部,总面积约60.78平方公里,其中水域面积约8平方公里,耕地约3万亩。某是以农业为主，农林牧结合的地区，主要农作物有棉花、番茄、辣椒等。农七师棉花面积由高峰期的１００万亩逐渐调减到６０万亩，加工番茄、辣椒等经济作物面积增加到４０万亩。3.2地域及资源条件1、区位优势：新区区位优势比较明显，位于天山北坡经济带“金三角”区域内，七师9个团场、八师6个团场及乌苏市、沙湾县和克拉玛依市、独山子区环绕周围，周边人口近百万；2、资源优势：某34 天北新区及辐射区资源丰富，是新疆“黑一白一红”(即石油、棉花、番茄酱、枸杞、红花)战略资源的重要生产、加工基地。离新区9公里的独山子将发展1500万吨炼油；周边现有番茄酱加工量近6万吨；棉花年产量可达400万担以上。从天北新区长远发展角度分析，必须要有一流的商业贸易流通市场和更加方便的服务体系。面向21世纪，要实现第三步战略目标，必须尽快建设一个大型的综合贸易市场，增加市场消费，拉动市场需求，促进农业增效，农民增收，形成以市场为主要辐射源的经济发展格局，全面促进农村经济发展。第四章　　市场建设方案4.1建设原则和思路抓住国家西部大开发的有利时机，大力发展农牧业产业政策，充分发挥地方优势，在统一规划、合理布局的前提下，以市场为导向，因地制宜，以符合科学规律的，超前的思路，建设功能配套齐全、布局合理、管理先进、大规模、高起点的农产品、活畜及批发零售市场。以合理的造价、方便的使用功能、优美的建筑造型，为经营者创造良好的投资环境，为国家、集体多创利税。通过本项目建设，在某天北新区将建立一个以批发为核心的农副产品市场网络，方便新区及周边农牧民进入市场参与交易，方便新区城市供应。通过市场机制吸引外地货源，同时建立信息平台，形成一个对外的信息窗。为政府宏观调控提供依据，形成以本市场为中心，以新区为躯干，以中小型农贸集市为网点的格局，达到发展一方市场，带动多个产业、繁荣一方经济，富裕一方群众的目的。4.2市场建设目标34 4.2.1经营品种市场以集散农业生产资料，北疆农副产品，主要包括水果、蔬菜、粮油、活畜、皮毛、蛋禽、建材、旧货及少量的民族工艺品等。4.2.2经营目标项目全面建成后将成为地区为数不多的符合国家市场建设要求，集批发、零售、运销、冷藏、保鲜、检疫、认证为一体的，与地区农贸市场横向联合为一体的，现代化的农村批发零售综合交易市场，建成农产品物流中心和农产品配送中心。4.2.3建立信息化管理系统（1）信息自动化：对市场内部所有供求信息进行计算机网络化管理。对供求信息及相关信息自动采集、发布。（2）物流自动化：对进出市场的商品进行实施监控。（3）管理自动化：对场内人员、设备、设施、商品、资金等进行计算机管理。（4）交易自动化：商品交易可以采用传统方式，同时也可采取现代的电子商务手段，实现不限时间、地点的电子化交易。4.2.4保鲜设施农七师某天北新区虽然拥有大量的果蔬资源，但由于市场供应渠道不畅，保鲜技术难以过关，无法进入疆内外市场，因而造成大量资源的自生自灭，这无疑是资源的巨大浪费。农七师某天北新区市场开发建设服务中心正是根据这一资源形势作出了决定，如能通过保鲜将天北新区的果蔬资源进行内销外贸，不仅可以突出重点，发挥本地资源优势，还可以较大程度地提高经济效益和社会效益，增加农民收入，完全符合天北新区经济发展总的战略方针。4.3总平面布局34 4.3.1布局原则结合当地条件，妥善处理场内与场外，近期建设与长远发展的关系；在布局中按功能分区，做到系统分明，布局整齐，对污染源采取合理有效的防护措施，做好环保；在适用、经济的前提下注意场区的美化，创造良好的生活和工作环境。4.3.2项目建设总体方案农七师某某农产品批发市场的建设的选址充分利用了天北新区的基础条件，利用了交通方便的优势，吸引了原有市场人流，便于市场管理工作的开展。4.3.3项目基本建设内容1、农副产品综合交易市场规模天北新区农副产品交易市场总占地面积137.45亩。2、建立一套市场信息采集、整理及智能化管理系统。在市场经济条件下，社会需求对资源配置、产品生产发挥着重要作用，农民生产什么、生产多少都要靠市场信息的引导，因此，项目建设要力争抓好以下几点。一是抓好信息网络建设，形成上与政府部门，下与市场主要农产品批发市场紧密联系的信息传输网络。多渠道、多途径收集、发布农业信息，充分发挥市场在结构调整、增产增收方面的引导作用。二是抓好农业信息知识与技术培训。三是加强调研、追踪热点，拟在北疆地区乃至全疆地区范围内组织农业信息调研，加大信息采集力度，加强采集品种，为农业和农村经济发展提供优质的信息服务。四是制定信息采集规范，提高信息报送和发布等工作的质量。3、建立农产品批发市场的检测检疫和绿色农产品认证制度，切实把好农产品质量关。为人民群众提供优质、安全放心的农产品。34 4、逐步推行产品分级分类包装和销售，挑选部分水果、蔬菜、肉类产品、水产品等按质量分级和规格化包装的标准，试行分级包装销售，逐步改变农副产品包装粗劣，质量参差不齐的现状，促进农产品优质优价政策的落实。比如蔬菜产供销方面：在产品规格及品种上，根据市场消费状况，加工产品小包装洗涤菜，产品规格为0.5公斤，1公斤包装年加工能力为10000吨，在工艺流程上，设置蔬菜加工生产流水线，采用人工分选，机械传送清洗，并辅以人工操作，生产流程如下：蔬菜加工生产流程蔬菜进厂→检验→分选取→清洗→包装→出厂在主要设备上：设蔬菜加工线，配置的主要设备有步进式输送机、清洗机、精量包装机等。5、建立农产品物流中心，推进“订单农业”的实施，积极探索批发市场实行代理、拍卖、中远期交易等新的经营形式，培养符合国际化走向中介组织，发挥商户在人力资源、信息资源、营销市场和销售网络等方面的优势，为产地市场和销地市场快速、经济地完成商品交易提供优质服务。建立农立品配送中心，配送的基本要求是：不怕零星、不分昼夜、不论远近、文明搬运、急用急配；定货、到货、验货、仓储、加工、选拣、包装、装盘、组配、装车、送货、流水线作业都必须有操作规范；配送的机械包括货架、叉车、笼箱、托盘、厢型车、冷藏车、分拣输送机。6、完善批发市场服务设施建设集银行、运输、中介、税务、物价、公安、环卫、餐饮、认证以及生活服务为一体的多功能设施办公区。各交易区间建足够宽的通道为各功能分区提供足够的空间。7、加强市场环境建设34 为搞好果品、蔬菜副食品批发经营，必须创造一个环境优美、设施配套齐全、服务周到、安全卫生的良好环境，必须加强市场环境建设，提高服务档次，使交易市场上水平，上档次，真正成为联系某、克拉玛依、乌苏、沙湾等地的纽带和重要商品集散地。第五章　　公用设施工程5.1给水工程（1）瓜果蔬菜批发市场，给水水源自Φ400主干管提供，从自来水干管以Φ400管径水管引至交易市场室外，在建筑物周围形成Φ200的环绕建筑物的给水管网，另外还需铺设生活用水管和消防供水管。为保证消防应争用水及生活用水平衡，在建设场地内建设1000立方米消防供水池。（2）活畜交易市场，给水水源自瓜果蔬菜批发市场干管引入，引入支管径Φ400供水主干管引入，引入支管径Φ300，环绕市场建筑Φ200环形供水管网，另外布置生活供水管和消防供水管网。（3）农机具供销区，小商品交易区，服务管理区（含检疫检测、包装、认证）停车区域给水水源自瓜果蔬菜批发市场Φ400供水主干管引入。5.2排水工程市场用地范围内的生活污水由室内排向设于室外的分流制排水系统，出口管径为Φ200。其中活畜交易市场室内地面为便于清扫设排水明沟系统，分流汇合后由室外暗沟排到室外地下化粪池，分期泵抽排空处理。34 室外排水：蔬菜洗涤用水、生活污水及雨水分别就近按市政规划接入市政管网。5.3供电系统5.3.1就近采用10KV进线，380/220V出线，在地下室设配电室。高压为单母线接入。低压分段单母线接入。负荷按不同性质分供。大容量、集中控制主要负荷采用放射配线直供。柴油机组为微机程控，按总容量的30%考虑，并保证一级负荷。两个市场、三个交易服务区的供电均分为两级，应急照明、消防、排出烟设施的400KVA为一级。附属用房为二级负荷。一级负荷为双电源供电，考虑市政10KV电网引入。另外自备柴油发电机组。5.3.2低压配电系统380/220V中性点直接接地系统。照明及电力设备共用共同变压器，只在母线上分开，同时事故照明与正常用电线路分开。配电方式采用放射直线配线，分散负荷点，采用树杆式供电。5.4消防工程5.4.1消防系统市场消防系统均为室外消火栓系统结合室内自动喷淋灭火系统。（1）市场建筑室外沿建筑周边间隔50米设1个消火栓。（2）其给水管网为环状。并有两根不同方向的引入进水管。（3）消防系统用水来自城市市政管网和地下消防水池。5.4.2消防报警控制系统消防控制室设于管理用房内，对建筑进行实情实时监控，并与通风、消防管线联动，消防设施建设需新建消防点3个，采购消防设备3套。34 各个消火栓口调节压力流量由减压孔板均衡调节。沿建筑不同方向设3-4台水泵结合器，并设独立吸水管，保证消防应急用水。第六章　劳动安全、节能、环境保护与卫生6.1劳动安全6.1.1对市场生产管理人员要定期进行安全生产教育和技术培训，树立安全第一的观念。对危害性大、技术性强的工种实行上岗证制，定岗定编在生产中一定要按劳动管理部门的有关规定做好劳动保护工作，积极防护、实行定期体检，按需、按时配发劳保用品，实施安全及保健制度。保护工作人员的身体健康；对蔬菜加工应严格按食品卫生标准进行生产，杜绝各种渠道的污染源进入加工场地。由于市场经营的特殊性，从业人员多、客流量大、车辆多，而且来源广、流动性大，市场管理难度大。因此要求市场管理者与社会各界密切配合，为经营者的日常生活，人身安全等诸多方面提供保障。6.1.2安全防护本市场属大型公共设施，是人员、商品的重要集散地。人员混杂，是刑事犯罪的易发、多发区域、市场的安全保卫工作不仅关系到市场的正常运行，同时也直接关系到广大经营者和消费者的生命财产安全。要建设一支业务素质高，作风过硬的市场安全保卫队伍，积极配合公安部门及时发现问题，消除市场内可能发生的隐患。6.2节约资源与能源1、节能的主要技术措施本市场建设节能主要采用屋顶带式和墙体自然采光，减少照明用电。34 2、节能管理本项目定员编制中设有专人负责节能工作，其任务是制定规章制度，节能措施和监督检查，主要考虑节水、节电，减少交易产品浪费。6.3环境保护与卫生6.3.1建设地点环境现状本项目建设地点，经调查建设地点环境质量基本良好。绿化带建设主要目的是美化批发市场环境，减少尘土飞扬，调节小区气候。项目区主要周边布设绿化带，主要以生态林建设为主，绿化带尽可能地不占用农民土地。6.3.2“三废”处理（1）废水：拟建项目的废水主要是生活废水类别，就近直接排入城区污水排放系统管网，由城市污水处理设施统一处理，设一座化粪处理清洗市场地面的废水。（2）废渣：水果蔬菜批发市场的废渣主要是腐果、腐菜等，废渣运往有关部门指定的垃圾场；活畜交易市场不设屠宰，废渣主要是粪便和煤渣等废渣。粪便用于农业肥料，煤渣堆放在城市堆渣场。（3）废气：瓜果蔬菜批发市场的土建工程均无废气产生渠道，唯一可能产生废气的是冷冻保鲜库，因此在组装过程中液氯罐、管道、阀门施工安装及运行操作过程中均应严格技术标准。活畜交易市场的锅炉按国家要求选择环保型锅炉，烟囱安装除尘器处理烟尘达标排放。6.3.3检疫检测卫生及农产品质量认证34 拟建项目所经营的是与人们息息相关的生活必须品，所以为保证质量，对市场内的农副产品进行检疫检测。由市场管理部门负责购买各类检验仪器设备，与相关部门建立密切联系，派驻工作人员，按国家的有关规定长年在批发市场开展检疫检测工作，切实把好农副产品质量关，为人民群众提供优质、安全、放心的农副产品。为此，需要把好农资供应关、农业产品生产关和商品流通关。主要做好以下几个方面：（1）设立专门机构，购置专门仪器设备，制订专门检疫检测制度；（2）做好农副产品疫病和农药残留的检测工作，检测蔬菜、水果农药是否超标、抓好畜禽产品、水产品的市场检疫，以及违禁药物和生长激素等有害物质的残留检测；控制好农资市场高毒高残留农药、兽药的销售。（3）加强卫生宣传和信息反馈，让经营者了解有关无公害农副产品的知识和信息，并积极与生产主管部门配合，通过市场把检测结果公布于众，起到警示、引导的作用。（4）积极推动产销方式的改革，建立“放心菜”，绿色产品或无公害农副产品的专销区，以优质和安全带动生产、销售，扩大农副产品的产销量。（5）除了检疫检测方面的卫生外，还要抓好市场内部的环境卫生。要做到摊位整洁，场地无垃圾堆放，卫生间清洁等。第七章项目组织管理7.1项目管理7.1.1管理原则建立现代企业制度，实行规范的公司制，使企业成为适应市场机制的法人实体和竞争主体。企业实行独立核算、自主经营、自负盈亏，并承担项目的资金投放、工程建设、经营管理和偿还贷款、债务的责任。34 采取先进的劳动组织形式，以科学合理的调整人员结构和使用劳动力，正确处理劳动者之间的分工与协作，充分发挥劳动者的技能和积极性，保证市场经营正常进行，提高企业经济效益。机构市场的建设规模、年交易量及市场的功能设职原则、权责对等原则、命令同一原则。通过科学有序的管理、协调、监督等有效手段，建立一个寓管理与服务之中的管理机构。7.1.2管理机构1.机构设置根据项目管理原则。结合实际需要，市场实行董事会领导下的经理负责制，管理机构的组织形式采取直线职能式结构形式。按照精简、高效的原则，本市场下设总经理办公室、人事部、财务部、市场管理部、招商部、经营策划部、物业管理部、信息中心、检验检测中心及绿色产品认证服务中心、配送中心和保安部，除了总经理外，还没有总会计师、总工程师、总经济师。各职能机构在经理指导下具体执行各自承担的任务和工作，经理任免各机构负责人并直接调配一般管理人员和工作人员。董事会总经理总会计师、总工程师、总经济师副经理保安部检疫检验中心心及绿色农产品认证中心办公室财务室人事部市场管理部招商部经营策划部物业策划部信息中心配送中心绿色食品认证宗欣34 2、各部门职能（1）办公室：负责企业日常的具体事务管理和办公业务、人员管理、对外联络，协调各部门之间的工作。（2）财务部：负责项目建设的资金计划、资金安排、资金管理和日常财务工作，市场投运后生产经营的财务管理等。（3）人事部：负责企业人事管理，人才招聘、人才培训等。（4）市场管理中心：全面负责市场的运行管理，如摊位管理、仓储管理、物流进出管理，协调各经营户的关系。（5）招商部：负责市场经营商户的引入。（6）经营策划部：负责市场年度和未来发展计划和策略。（7）物业管理部：负责市场设施、设备的管理、维修和物品采购。（8）信息中心：负责市场信息平台网络的建立，产品市场信息的发布，实现农产品经营各环节的信息引导服务。（9）检疫检测中心及绿色农产品认证中心:负责市场所经营产品的检验检疫及农产品质量认证。（10）配送中心：负责对天北新区及附近地区零售市场产品的配送。（11）保安部：负责市场日常运行的安全保卫工作。34 7.2项目实施管理措施组织措施：项目主管部门要对项目进行指挥、协调、组织和领导工作。项目财务实行独立核算。项目在具体实施过程中采用层层承包方式，实行目标责任制。技术措施：对市场工程建设中专业性较强，技术含量较高的设施建设，主管部门应定期派出技术人员现场指导和监督。7.3劳动力来源和培训本市场用工实行动态管理，末位淘汰制。一般管理人员均面向社会招聘。对下岗工人可优先。管理人员必须具有专科以上学历，并有从事专业工作3年以上经历。新招员工按国家有关规定必须有3-6个月的试用期，试用期届满根据员工技能和表观符合市场工作要求的可与员工签订劳动合同，不符合的不办理劳动合同签订手续，聘用自行终止。签订劳动用工合同的员工，必须参加上岗培训，培训时间一般1-2周，培训内容主要是对员工进行国家方针政策法律、法规、工商税务基础知识、市场管理服务、市场信息调查收集、市场预测、环保、卫生、检疫、安全保卫、营销策略等知识的培训。服务中心所有管理人员必须挂牌上岗，在管理市场，为市场服务的同时，还要接受市场客户的监督。34 第八章项目实施进度计划8.1实施计划安排原则1、根据项目现阶段具备的建设条件，按照基本建设程序结合各步骤（阶段）间相互衔接关系，预测其组织协调、财、物等各因素及其变动的可能性，研究、规划经济合客观可实现的较短的建设工期计划。2、在具体进度安排时，应考虑项目前期各项条件的落实情况，如项目选址、规划、征地、资金到位等，科学合理地安排各个工程环节的实施进度，缩短建设工期，合理使用资金，控制工程成本，促使项目早日建成，更好地发挥应有的效益。3、根据项目的建设规模，考虑其总体建设期为1年。4、在综合协调、把握项目整体建设的基础上，除具体安排现阶段建设外，应合理安排目前市场交易的正常运行，使其与项目整体建设步骤协调一致，确保市场进度各环节前后衔接，保质保量建设工程质量达到国家规范要求的标准。5、本工程建设涉及面广，社会影响广泛，对参与履行项目的供货、设计、施工、监理等单位均要进行必要的资格审查，通过招投标方式，优选经验丰富、社会信誉好、优良品率高的单位参加本工程的建设。34 8.2项目实施阶段本项目实施阶段包括项目调研、申报立项、可研报告编制、审批、施工图设计、项目招投标、工程施工、试运行、正式运行九个阶段。根据项目实施计划安排，上述各阶段之间存在交叉并行的关系。第九章环境保护和安全防护9.1环境保护9.1.1区域环境现状分析综合批发市场大部分区域除道路车辆产生污染外，基本无其他形式环境污染。只是蔬菜、活畜交易市场，产生的污染物主要是垃圾和牲畜粪便，在交易日结束后都得及时清扫，对周围环境影响不大。9.1.2主要污染源与污染物场内污染物主要有垃圾、废渣、废气及污水。1、废气：废气主要为周围环境及市场内的大气粉尘、机动车尾气以及冬季采暖锅炉产生的烟尘等。2、噪声：汽车发动机噪声、加工机械噪声、牲畜鸣叫噪声以及人流产生的噪声。34 3、废水：主要为蔬菜、活畜和生活污水。4、垃圾：主要为清理蔬菜产生的菜叶、沙土，牲畜粪便，冬季取暖产生的废渣以及人员活动产生的废弃物。9.1.3环境保护处理措施1、废气：为了减少市场内汽车尾气对大气的污染，采取在市场内进行植树绿化，对进入市场车辆一律规定关闭发动机。锅炉采用双层炉排烧形式，自然通风，热风助燃，并配以机械消烟除尘设施。2、噪声：在市场四周设置绿化隔离带，对机动车辆限制鸣笛，降低噪声对周围环境的影响。3、废水：污水主要来源于蔬菜和日常生活。对于蔬菜和日常生活产生的污水，通过场内排水系统直接排入城市排水管网。4、垃圾：在市场内人流活动集中处设置小型垃圾箱，存放零散垃圾。定时由环卫人员送往封闭式垃圾收集站集中分类；锅炉废渣按要求及时堆放在市场管理部门指定的地方；用垃圾车运至指定的垃圾掩埋场。牲畜粪便清扫汇集后，运往农田。市场管理部门应加强管理，制定严格的规章制度。提高经营者的环保意识，保持市场的清洁卫生，对产生的垃圾、污水按规定及时处理。除此之外，要把场区绿化作为市场建设的一个重要内容，在各功能区四周、道路两侧种植花草和林木，以改善和美化内部环境。9.2安全防护34 9.2.1劳动保护对市场生产定理人员要定期进行安全生产教育和技术培训，树立安全第一的观念。对危险性大、技术性强的工种实行上岗证制，定岗定编；在生产中一定要按劳动管理部门的有关规定做好劳动保护工作，积极防护，实行定期体检，按需、按时配发劳保用品，实施安全及保健制度，保护工作人员的身体健康；对蔬菜加工和屠宰加工应严格按食品卫生标准进行生产，杜绝各种渠道的污染源进入加工场地。由于市场经营的特殊性，从业人员多、客流量大、车辆多，而且来源广、流动性大，市场管理难度大。困此要求市场管理者与社会各界密切配合，为经营者的日常生活、人生安全等诸多方面提供保障。9.2.2安全防护批发交易市场属大型公共设施，是人员、商品的重要集散地。人员混杂，是刑事犯罪的易发、多发区域，市场的安全保卫工作不仅关系到市场的正常运行，同时也直接关系到广大经营者和消费者的生命财产安全。一定要建设一支业务素质高，作风过硬的市场安全保卫队伍、积极配合公安部门及时发现问题，消除市场内可能发生的隐患。34 第十章　　投资估算和资金筹措10.1投资估算10.1.1估算依据（1）建筑工程根据项目的建设内容和工程量，按照天北新区建筑工程单位估算指标、综合定额和市场建设场址地质情况等进行测算；（2）主要设备价格以生产企业报价为依据，并参考市场现行价格进行估算；（3）设施安装费根据相关行业规定，并结合实际发生比例确定；（4）企业用地土地出让金为140000/亩；（5）供电费430元/千伏安；（6）勘察、设计费按直接工程费的2%计取；（7）建设单位管理费按直接工程费的1.8%计取；（8）办公用品购置费估列20万元；（9）预备费包括基本预备费和价差预备费，基本预备费按直接工程费和间接工程费的8%计取，价差预备费根据新疆维吾尔省计划委员会转发《国家计委关于加强对基本建设大中型项目中“价差预备费”管理有关问题的通知》的通知（新计设标［1999］1008号）文件精神不再计取。10.1.2固定资产投资估算项目固定资产投资为12000万元。34 第十一章　结论及建议11.1结论项目的建设对当地经济发展将起到桥梁和纽带作用。可以突出市场的导向作用，使生产向流通拓展，流通向生产延伸，有利于当地农村产业结构的调整和农区种植业、养殖业的发展，符合国家产业政策，有比较广阔的发展前景。而且项目的实施可以为天北新区的建设起到拾遗补缺的作用，可以丰富县市民的“菜篮子”。项目的建成可一改这里目前的建筑物简陋、交易日人货混杂、交通秩序混乱的现象，为天北新区增添一新景观，而且通过场地硬化、连片供暖，还可以减少废气和粉尘的污染。研究分析表明，该项目的建设条件较好，在正常经营条件下，各项经济效益指标良好，项目是可行的。11.2建议1、建议政府部门能尽快批准立项实施。2、市场的建设和经营关联度很大，为使市场建设和经营管理能够正常有序地进行、在市场建设过程中公司应主动做好与各有关部门的协调联系，得到多方面的支持。3、市场建成后的招商工作十分重要，除制定一系列优惠政策外，要通过广播、电视等新闻媒体，加强市场的宣传力度。4、与当地环境保护部门密切配合，切实做好市场的环境保护工作。34 5、作为招商引资项目及民生工程，政府应在政策上给予最大支持，本项目由于一次性投入大，回报晚，对土地、税费等优惠政策充分落实到位，并予以明确。6、目前，规划用地范围内尚留有部分拆迁工作，政府应尽快落实。34'