房地产住宅项目可行性研究报告 43页

'房地产住宅项目可行性研究报告43 目   录一、总论………………………………4二、市场调研分析……………………8三、项目综合定位……………………22四、项目投资估算……………………34五、财务分析…………………………42六、不确定性分析……………………43七、风险分析与对策…………………47八、附表………………………………49 43 一、总   论 1、项目建设背景根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工程公司，共90.9亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。 2、项目概况（1）项目名称：“风华盛世”（2）建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F（3）建设地点：沿江东路（原江西第四建筑工程公司）（4）规划用途：居住、商业（5）建设单位：上海金厦房地产有限公司（6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务（7）企业性质：其他有限责任公司（8）资质等级：二级（9）企业概况：上海金厦房地产有限公司于1992年8月正式成立。公司现有员工60人，其中各类职称的技术经济管理人员30人，注册资金2000万元，资质等级为二级。公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设，自公司成立以来，先后开发的项目有：九江市赵家花园18000平方米旧房改造开发项目。目前在规划和开发建设的项目有：南昌市建设路284号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地改造项目等。公司采取新工艺、新技术，不断坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。（10）工程概况：“风华盛世”项目占地90.9亩，约60600平方米，总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米；容积率1.8，绿化率35%，建筑密度25%。（11）资金来源：本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为14.83%，财务净现值（Ie=10%）万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。 43 3、可行性研究报告编制依据（1）省计委计投[2004]32号文《关于“风华盛世”项目建议书的批复》；（2）上海金厦房地产有限公司签定的《国有土地使用权出让合同》；（3）南昌市规划设计院《沿江东路沿线控制性详细规划》；（4）上海同济大学建筑工程学院设计研究院《“风华盛世”项目初步规划方案》；（5）原江西第四建筑工程公司地质勘测资料；（6）南昌市城市规划局《南昌市土地使用变更通知书》；（7）省审计事务所验资证明；（8）中国建设银行江西分行资金证明；（9）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；（10）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；（11）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》4、可行性研究报告研究范围根据“风华盛世”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 5、研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。 43  6、主要经济技术指标“风华盛世”项目主要设计指标见表1、表2表1：“风华盛世”项目主要规划设计技术指标序号项目名称单位指标1总占地面积平方米606002总建筑面积平方米1090003容积率 1.84绿化率%355建筑密度%256高层户型平方米/户平方米/户平方米/户平方米/户A户型85平方米（两房）B户型125平方米（三房）C户型135平方米（三房）D户型140平方米（四房）7多层户型平方米/户平方米/户平方米/户E户型90平方米（两房）F户型110平方米（三房）G户型120平方米（三房）8商铺面积平方米43609总户数户94410车位数（地上）         个300  表2：居住区用地平衡控制指标（%）序号用地构成居住区（%）用地面积（平方米）1民建用地（R01）25151502公建用地（R02）30181803道路用地（R03）1060604公共绿地（R04）35212105居住区用地（R）10060600 43 二、市场调研分析 一）南昌市房地产市场运行情况分析今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在南昌市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下，南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有南昌自身特点的新一轮快速增长期。（一）2003年房地产业市场运行情况1、房地产业与国民经济协调发展情况2003年南昌市预计完成国内生产总值（GNP）的636亿元，较上年增长15.1%，增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成218亿元，较上年增长55.4%。全市预计完成房地产开发投资56亿元，较上年增长60%，占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%，较上年分别提高1个百分点和3个百分点。 表3：房地产投资与主要经济指标情况表房地产开发投资额（亿元）            56同比增长（%）               60固定资产投资额（亿元）             218同比增长（%）              55.4GDP（亿元）                       638同比增长（%）              15.1房地产投资占固定资产投资比重（%）   26房地产投资占GDP比重（%）   9  今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。 2、新建商品房供求结构情况2003年全市市区核准预售商品房面积335万平方米，较上年增长142%，其中商品住宅250万平方米，较上年增长126%；完成商品房交易面积245.27万平方米，同比增长83.23%，其中商品住宅交易面积203.90万平方米，同比增长60.60%。 表4：商品住宅供应量情况表价格（元/平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）2000以下31.2212.4995以下50.520.22000~250042.6817.0795~12038.7515.52500~300072.2628.9120~15075.7530.33000以上103.8441.54150以上8534 43 表5：商品住宅销售情况表价格（元/平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）2000以下49.7124.3895以下36.0217.672000~250055.6427.2995~12035.3017.312500~300055.7127.32120~15069.3434.013000以上42.8421.01150以上63.2431.02 表4、表5显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看，单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的70.44%，单套面积在120平方米以上的总量是64.3%；从销售情况看，单价在每平方米2500元以上是占总量销售的48.33%，单套建筑面积在95~150平方米的占总销售量是51.31%。 3、商品房价格走势2003年南昌市市区商品房的均价为2722元/平方米，较上年增长20.89%，其中商品住宅的均价为2438元/平方米，较上年增长18.18%，全年各季商品住宅的均价分别为第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，价格走势基本平稳。表6：商品房价格与同期居民可支配收入情况表商品房均价（元/平方米）      2722增幅（%）         20.89商品住宅均价（元/平方米）    2438增幅（%）         18.18居民人均可支配收入（元）     7650增幅（%）          9.0居民消费价格指数          100.6增幅（%）          0.6 2003年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意。 4、新建商品住宅购买对象情况2003年全市交易量的203.90万平方米商品住宅中，本市居民的为154.71万平方米，比重达76%；外地居民购买的为49.19万平方米，比重为24%。 表7：购买对象构成情况表商品住宅交易量（万平方米）按销售对象划分按购房目的分类203.90本地居民154.71所占比例 76自住   173.32所占比例85外地居民 49.19所占比例 24置业投资30.58所占比例15 43 近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地、特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房的比重逐年上升，由2002年的5%上升到2003年的24%。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上涨，由2000年的2%上涨到2003年的15%。置业投资的比重的增大，一方面说明投资者看好南昌市的房地产市场，另一方面，如投资购房比重增长过快，对我市房地产市场的持续健康发展有一定的跗面影响，因为我市的房地产比重较大，市场监管不力，容易出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲不足，容易出现价格虚高。 5、商品房空置情况2003年全市预计商品房空置面积20万平方米，较上年下降17%，其中商品住宅空置16万平方米，较上年下降11%。从空置区域看，新城区的比重较大，占60%。从时间看来看，我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房，所占比例超过80%，从空置原因分析，主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。  表8：商品住宅空置结构情况表按区域划分老城区6.4万平方米所占比例（%）40新城区9.6万平方米所占比例（%）60按单套建筑面积划分90平方米以下所占比例（%）1095平方米~150平方米所占比例（%）20150平方米以上所占比例（%）70按单价划分2000元以下所占比例（%）82000~3000元所占比例（%）323000元以上所占比例（%）60 6、存量房交易情况2003年全市工完成存量房交易13335件（套），面积128.24万平方米，较上年分别增长53.65%，其中存量住宅12736套，面积99.81万平方米，分别较上年增长53.84%和56.44%，房改房上市交易5700套，面积39.32万平方米，较上年分别增长45.3%和49.91%。2003年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年价格趋势平稳，下半年受《江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法》出台的影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达9%左右。 7、房屋租赁市场情况43 2003年全市房屋租赁面积380万平方米，其中住房3万套，面积240万平方米。房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租金60元/平方米，较上年上涨20%，写字楼租金平均40元/平方米，较上年上涨25%，住房租金（市场价）9元/平方米，较上年上涨10%。 8、房屋拆迁及旧城改造情况2003年全市城区完成房屋拆迁面积110.05万平方米，较上年减少34%，涉及被拆迁户5366户。2000年以来，我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿办法，货币化安置的比例逐年上升，2003年达到70%左右。在货币化安置的住户中，有50%左右购买了二手房，10%左右购买了新建商品房。 （二）房地产市场发展中存在的主要问题1、土地供应布局不尽合理，供地条件不够完善2001年以来，为了防止房地产业出现过热、过量等泡沫现象，保护开发商和消费者利益，我市加大了宏观调控的力度，对年度土地出让指标予以总量控制，2003年的开发总量计划控制在350万平方米以内，今年6月又根据市场形势，果断决策，在年初制定的房地产开发总量中削减了100万平方米，保证了房地产市场的供需基本平稳。但是，从2003年全市土地供应情况看，存在着供应布局不够合理、供地条件不够完善等突出问题。南昌市今年总供应土地为30宗，全年土地总成交量为1660亩，从土地成绩面积来看，红谷滩新区土地供应3宗，总面积817.73亩，占总成交面积的42%，而青山湖区、老城区的土地供应达27宗，总成交面积842亩，占总成交面积的58%。位于一、二类地段以外的高新开发区、昌北开发区没有出让一宗土地。老城区土地供应量的增大，提高了项目的楼面地价，从而拉动了房价的上升。另外，从供地的现状来看，大部分为需要进一步拆迁平整的“生地”。出让“生地”容易生产交地时间延长、开发商买到地块后拆迁成本升高而要求更改规划条件等弊端。 2、住房供应结构不尽合理目前，供应结构矛盾是南昌市房地产市场发展较为突出的一个问题，市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求的中低价位的楼盘较少。据统计，今年1~12月份，全市市区批准预售的商品住宅为250万平方米，均价在3000元/平方米以上的高价商品住房为103.84万平方米，占总量的41.54%；均价在2000元/平方米以下的为31.22万平方米，仅占总量的12.49%。 3、商务楼盘增长过快今年1~12月份，全市市区商铺、写字楼等非住宅的交易量达50.38万平方米，占总量的20%，较上年同期增长3.26倍。商铺、写字楼的快速增长对促进我市商贸流通有着积极的意义，但若开发数量过多，则不利于房地产市场的持续、健康发展。 4、交易税费仍显偏高43 我市目前商品住宅和存量住房的契税税率均为4%，减半征收的标准为2%，与其他兄弟城市相比，标准仍然较高。北京、上海、成都、厦门普通住房（含商品住房）契约税率为3%，减半征收的标准为1.5%（北京市政府为了刺激住房消费，征收税率由原来的4%调至3%，对普通住宅减半征收标准由2%调到1.5%）。成都实行对购房款补贴0.5~1%的政策。沈阳对个人购买普通住房实行发放补助资金的政策。长沙市对购买二手房契税按1%计征，对购买1000平方米以上的商品房契税减免50%。对购买空置商品住宅契税暂时免征。较高是税费标准在一定程度上影响了我市房屋的上市交易。  5、房贷政策压力初显中国人民银行121号文件出台后，由于我市超前出台了激活市场的政策和应对措施，我市房地产市场未受到重大冲击和打压，但也生产了一定的影响。房地产投资、商品房施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、空置面积、资金来源等七项指标出现增幅回落的趋势。这些情况表明我市房地产市场出现了有效需求不旺，发展后劲不足的苗头。 （三）拟定采取的政策措施为了促进我市房地产市场持续健康发展，进一步发挥房地产业作为国民经济支柱产业的重要作用，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）精神，以住房市场化为方向，以需求为向导，进一步加强宏观调控，完善我市住房供应结构，加快普通商品住房发展，强化政府住房保障只能，建立房地产预警预报体系，南昌市政府于近日出台了《关于进一步搞活房地产市场的若干意见的补充意见》（以下简称《补充意见》）。《补充意见》分别就积极采取有效措施，完善土地供应机制，增加普通商品住房的供应，鼓励消费者个人购买普通住房，完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能等方面制定了详细的实施方法。主要内容有： 1、根据市场需求，积极采取有效措施，增加普通商品住房的供应，加快普通商品住房发展每年用于中、低价位普通商品住房建设的用地应占一定比例，此类用地应服从城市规划安排在一、二类地段以外，并具备交通便利，基础设施、生活配套较完善，适宜居住等条件。全市多层结构的商品住房供应量应占一定的比例。在老城区严格控制高层商品住房的审批和建设。对单套见面控制在120平方米以内，销售均价低于2000元/平方米以下的普通商品住房建设项目实行建设规费减半征收。 2、进一步完善土地供应机制，加快推行“熟地”出让制度43 在老城区，对拟公开出让的土地，先由市国土部门委托各城区房屋拆迁公司根据城市规划和建设用地的要求，对其进行房屋拆迁，完成五通一平（通水、通电、通路、通讯、通下水、场地平整），所需费用按拆迁、整理成本进行结算。之后由市国土部门以招标、拍卖或挂牌方式公开出让。 3、积极引导住房消费，鼓励消费者个人购房从土地出让收益中每年安排一定的资金设立住房专项资金，用于鼓励个人购房。目前市房管部门正会同市财政部门制定具体的实施意见，拟采取对贷款购买普通住房的消费者进行贴息的办法鼓励个人购房。 4、完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，努力改善城镇最低收入家庭住房条件每年从筹措的住房专项资金中安排一定的资金由市房管局廉租住房经营管理中心从市场收购一批空置商品房、二手房等普通住房用于补充廉租住房的房源。其中大部分用于以市场租金标准向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于对孤寡老人、重残等特殊情况的“双困”家庭实行实物配租。每年安排一定数量的专项资金用于廉租住房租金配租，其中50%由市财政拨付，50%从住房公积金增值收益中拨付。  （四）2004年房地产市场发展趋势预测1、我市房地产发展的有利条件（1）、全市经济持续高速增长态势。2003年我市GDP增长15.1%，创下历史新高，2004年必将会沿着已有的发展情况，继续前进，南昌市整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。（2）、城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间。根据南昌市城市总体规划，到2010年，南昌城市实际居住人口将由现在的180万增加到300万人，城市用地范围由165平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加和城区范围的扩大，必将加大住宅的需求量。（3）南昌市居民住房消费潜力巨大。我市2003年底，人均住房建筑面积约23平方米，按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面积达到30平方米的目标还有很发差距，按测算，我市每年需新建住宅约250万平方米。另外，根据抽样调查，我市私房（含房改房）上市后再次购买商品房的比例为70%，购买的户均面积为95平方米，据此测算，每年用于改善性住房需求量约60万平方米。（4）、刺激住房消费的政策将日益显现。为促进房地产流通，近年来我市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施，这些政策的主要出发点在于降低门槛、减免税费、刺激消费，这一系列政策的刺激作用将于2004年进一步得到显现，房地产交易量将进一步放大。 2、2004年南昌市房地产市场发展的不利条件43 （1）、信贷收紧，房地产开发企业面对严峻考验。中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121文件），对商业银行房地产开发信贷、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步的明确和规范。房贷新政将对我市房地产市场带来一定影响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，部分房地产开发企业信贷融资难度增大。（2）、房地产市场宏观调控难度加大。如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展。（3）、原材上涨，开发成本增加。从2001年至今，钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨，混凝土则上涨了50元至80元/方，仅此两项，房屋开发成本就增加100多元/平方米。开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。 3、2004年房地产市场基本走势预测根据带动南昌市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，我市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期。2004年，我市房地产市场将会延续上年是发展势头，会有一个较大幅度的增幅。（1）、房地产开发投资将持续增长。由于外地开发商大批进入，以及红谷滩新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加50%以上。（2）、住房消费需求日渐增大。随着南昌经济快速发展和居住环境的日益改善，南昌市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。2004年预计全市商品房的交易量将超过300万平方米，较上年增长20%以上，存量房交易预计160万平方米，较上年增长30%。（3）、商品房价格将会稳中有升。2000年起，我市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地”出让的方式，此举必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发成本的上升，将导致房价继续上涨。另一方面，随着商品房供应结构的逐步改善，中、低价位商品房的供应量将会有所增加，在一定程度上将平稳房价是上涨，所以房价的涨幅不会太大。（4）、楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。 43 二）区域房地产市场情况分析（一）基本概况本地块三水环绕，西临沿江南路，抚河公园近在眼前，风光如画的象湖公园举步能到，正在改造开发的玉带河伴其东南，加上临近灌缨文化广场，湖光水色的自然及人文环境使这块土地的开发有了一个良好的价值基础。洪城大市场、建材大市场、全顺汽车厂、江铃股份公司等大型高效益企业的中高层管理人员都是本地块未来开发项目的消费主力。（二）交通网络9、20、25、207（三）金融银行工行、农行、中行、建行（四）教育文化工业技术学校、南浦小学（五）休闲购物建材市场、洪城大市场（六）医疗保健市三医院、九四医院（七）楼盘情况 43 三）本项目地块优劣分析（SWOT）1、优势（S）①、地处老城区；②、地块临街面，有商业潜力；③、人气旺；④、市政配套齐全；⑤、毗邻火车站、长途汽车站；⑥、两公里范围常住人口40万；⑦、社区内部有学校； 2、劣势（W）①、地价偏高、有一定的市场风险； 3、机会（O）①、户籍制度的改变；②、房贷贴息政策的落实；③、与知名的代理商合作；④、聘请知名物业管理公司； 4、威胁（T）①、银行信贷体系严格；②、通货膨胀人民币贬值；③、其他区域楼盘不断上市； 43 三、项目综合定位一、 项目整体定位在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。 二、项目设计规划定位（一）、片区规划南昌市规划局已对沿江东路做过控制性详细规划，以住宅社区为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。 （二）、小区整体规划原则1、高绿化低密度；2、综合服务配套设施齐全；3、户型设计适合“升级换代”居住要求；4、体现小区独特的整体建筑风格 （三）、总平面布局“风华盛世”总平面图略呈长方形布局，以风叶玫瑰为依据，4栋建筑以合理的分布，保证日照间距在0.8H之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出入口；对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。 （四）、交通组织小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区北面主出入口，紧接南面20米宽的区域规划路。 （五）、规划指标根据“风华盛世”初步方案及建设规模，规划指标见表943 表9：“风华盛世”项目建筑技术经济指标序号项目指标备注1总用地面积60600平方米 2总建筑面积109000平方米  多层住宅高层住宅商铺90720平方米13920平方米4360平方米 可售面积12700平方米3建筑层数        多层住宅高层住宅商铺7层10层、11层1层 地上第一层做架空层4建筑层高        多层住宅高层住宅商铺2.9米2.5米、2.9米4.5米住宅标准层高2.9米架空层2.5米   三、项目建筑设计定位本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。（一）、建筑方案总体构思建设地块位于沿江东路中段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区，并且与周边的建筑环境协调统一。同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。 （二）、平面设计1、住宅。43 根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下：1、套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间；2、平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地；3、房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高1~2个等级；4、根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨；5、合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰；6、管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路；7、设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积；8、垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位；9、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套；10、有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到0.8㎡~1.0㎡，体现节能、节地，保护生态原则；小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表10住宅经济技术指标见表11。  表10：小康住房城市示范小区住宅设计建议标准 一二三四套型面积系列标准（平方米）使用面积42~4853~6064~7175~90建筑面积55~6570~8085~90100~120功能空间使用面积标准（平方米）起居厅18~25主卧室12~16双人次卧室12~14单人卧室8~10厨房≥6餐厅≥8卫生间4~6（双卫可适当增加）门厅2~3储藏2~4（吊柜不计入）工作室6~8设施配套标准厨房Ⅰ型灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长≥2700mm）Ⅱ型灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长≥2700mm）卫生间Ⅰ型淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道）Ⅱ型浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器（1~2个）、洗衣机位、机械换气（风道）电器设备用电量80~120 KWH/月43 设备标准负荷1560~4000W（大套可增至6000W）电表5（20）A~10（40）A电源插座小居室2~3组小居室2组厨房3组卫生间3组电视插口起居、主卧个一个电话1~2台空调线设专用线宽带接口每个卧室一个给水设备用水量200~300升/人·日 热水器或热水管道系统采暖通风散热器、空调器（窗外预留位置）室内环境质量标准光环境采光≥1%（室外全天空光照度与室内距离1米天然照度比）照明起居厅及一般活动 30~70LX卧室、书写阅读   150~300LX床头阅读         75~150LX管厅、厨房       50~100LX卫生间           20~50LX楼梯间           15~30LX声环境空气隔声撞击隔声分户墙，楼板≥40~50dB       楼板≤75~65dB热环境（按不同气候区区别）冬季采暖区非采暖区16~21℃12~21℃夏季＜28℃卫生环境日照（按不同地区区别）大寒日2小时~冬至日1小时 43 表11：“风华盛世”项目住宅经济指标表序号指标名称单位指标1套内使用面积  1.11.21.31.41.51.61.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套6810010811276.593.51022住宅标准层总使用面积平方米872723住宅标准层总建筑面积平方米103420（首层架空1220平方米）4住宅标准层使用系数   高层   多层 %% 80855套内建筑面积  5.15.25.35.45.55.65.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85（20套）125（44套）135（20套）140（20套）90（168套）110（504套）120（168套）6户内平均居住人数人/户3.57居住户数户9448居住人数人3304 2、公用建筑中心花园广场地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100）的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。 （三）、立面设计立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。 （四）、设施标准住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合《江西省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。1、住宅装修及设施标准：43 住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。（1）、外墙：高级外墙涂料；（2）、内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉；（3）、顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余双飞粉；（4）、地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；（5）、门窗：高级塑钢窗带纱窗，分户门、复合防盗门、户内门、实木镶板门、实木填芯蒙板门；（6）、厨房设施：洗涤盆；（7）、卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器；（8）、阳台：塑钢窗封闭式阳台；（9）、其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手； 2、小区配套设施：小区设有院内花园、草地、休息厅、网球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。  四、价格定位（一）、住宅部分1、市场比较法定价过程表12：表楼盘调查统计表序号项目名称建筑规模建筑面积（平方米）平均价格（元/平方米）销售率（%）开盘日期A龙泽园6-7F28529260010003/01/28B莱茵半岛花园6+1F12F250000多层：2900高层：3300----------未开盘内部认购C新田绿洲9-6F、4-12F1-18F67872多层：2880高层：35008003/06/15D船山广场1-19F/2B2867931008003/10E水印都市2-14F、2-18F4746027509003/05/08 注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替A：龙泽园、B：莱茵半岛花园、C：新田绿洲、D：船山广场、E：水印都市。交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数100，以本项目的预售期为终点，2003年南昌市商品住宅均价增长18.18%，南昌市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动+1.5%，其他条件见表11和表14。表13：本项目住宅价格市场比较法系数修正表                      单位：元/平方米序号成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通配套环境小计交房标准社区规划小计A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/100269843 B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826  表14：本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表项目名称比准价格（元/平方米）销售状况权重（销售率）加权的相对价格（元/平方米）本项目住宅销售价格（元/平方米）A2698100%2698 B295133590%-------------------------------- C2903352880%23222822 D318680%2549 E282690%2543 合计 多层：180%多层：5020多层：2789 高层：250%高层：7914高层：3166 多层住宅销售价格=5020元/平方米÷180%=2789元/平方米高层住宅销售价格=7914元/平方米÷250%=3166元/平方米 2、加权平均法定价过程表15：本项目住宅价格加权平均价项目名称比准价格（元/平方米）建筑面积（平方米）共计（万元）A2698285297697B多层：2850高层：33592500007125083975C多层：2903高层：3528678721970323945D3186286799137E28264746013412 多层住宅销售价格=98650万元÷320701平方米×10000元/万元=3076元/平方米高层住宅销售价格=130469万元÷394011平方米×10000元/万元=3311元/平方米故最后采用算术平均值确定本项目多层住宅单价为：2933元/平方米高层住宅单价为：3238元/平方米（二）、商铺部分1、市场比较法定价过程43 目前南昌市房地产市场商铺多为租售并举，且以出售为主。因此我们选取两个类比性比较强的项目作为比较实例。其中，水印都市项目的交易日期是以本次调查时间为基准，锦和嘉园项目的交易日期是以2003年6月31日为基准，其价格变动情况同住宅相同。表16：本项目商铺价格市场比较法系数修正表                     单位：元/平方米项目名称成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通繁华程度小计水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377锦和嘉园8000117/100-2-2100/96100/95100/1009561 故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：9969元/平方米 2、收益还原法定价过程目前南昌市同类地段的市场租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商铺的售价。PS=12NRS……………………………①（总价等于N年的收益）RS≥PSλ÷（2×10000）……………②（月租大于月供）由①、②可推出N≤14.7859（年）；K=1/N=6.76%（年收益率）注：P为商铺价格；S为商铺面积；N为收益年限(按50年计算)；R为市场租金；λ为人民银行10年期抵押贷款常数。PS=12RS[1－(1＋K)-N]/KP=12R[1－(1＋K)-50]/K=12×60[1－(1＋6.76%)-50]÷6.76%=10246元/平方米故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：10107元/平方米 （三）、车位销售价格的确定根据南昌市该区域目前的情况，车位平均销售价格为10万元/个~15万元/个。 （四）、建议销售价格综合考虑了市场对定价的影响后，分析人员建议该项目个部分的销售单价为：多层住宅：2950元/平方米高层住宅：3250元/平方米商铺：10000元/平方米车位：15万元/个 四、户型设计定位43 根据南昌市住宅市场需求，初步规划为以下4种户型：高层住宅A户型二房二厅：每户建筑面积85平方米（20套）；高层住宅B户型三房二厅：每户建筑面积125平方米（44套）；高层住宅C户型三房二厅：每户建筑面积135平方米（20套）；高层住宅D户型四房二厅：每户建筑面积140平方米（20套）；高层住宅四种户型共计104套。多层住宅E户型二房二厅：每户建筑面积90平方米（168套）多层住宅F户型三房二厅：每户建筑面积110平方米（504套）多层住宅G户型三房二厅：每户建筑面积120平方米（168套）多层住宅三种户型共计840套。以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费者对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭结构、人际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空{间卧室（单双人间）、起居室（厅）、厨房、卫生间}的使用面积满足规定的要求。 43 四、项目投资估算一、项目实施进度安排本项目计划在两年（24个月）左右的时间内建成。建设进度计划如下： 2004年6月：2004年6月25日~7月25日：2004年8月~9月：2004年10月：2004年10月~43 11月：2004年12月：2005年1月：2005年3月： 2005年7月：2005年10月：            2005年10月~2005年12月：2005年11月~2006年2月：2005年12月：2006年1月~3月：2006年3月~5月：2006年3月~6月：2006年6月：2006年6月~9月： 2006年7月~9月：2006年10月~2007年1月：  2006年8月~2007年5月：2007年3月~6月：2006年6月：项目建议书批复。编制可行性研究报告并批复。建筑方案设计。综合管网设计。施工图纸设计。报建、领取建设规划许可证。工程开工，多层1#~4#楼先施工。完成投资额25%，开始预售多层1#~4#楼。多层5#~8#楼开始施工。高层4#楼开始施工。多层1#~4#楼主体工程完工。高层1#~3#楼开始施工。1#~4#楼设备安装。1#~4#楼室内外装修。多层5#~8#楼主体工程完工。多层5#~8#楼设备安装。多层1#~4#楼竣工验收。多层5#~8#楼室内外装修。高层4#主体完工。高层4#设备安装。高层4#室内外装修。多层5#~8#楼竣工验收。高层1#~3#设备安装。高层1#~3#室内外装修。高层4#楼竣工验收。公共设施配套工程。高层1#~3#楼竣工验收。正式全部入住。 工程施工进度详见附表12。二、本项目物业销售租赁价格根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅每平方米2950元，高层住宅每平方米3250元；商铺每平方米10000元；地下车位每个15万元； 43 三、销售进度及付款回收计划本项目计划在2年半（30个月）左右内完成销售，各年销售计划见表17。表17：本项目销售计划表（%）     项目合计200420052006200720082009多层住宅100 60%30%10%  高层住宅100 30%60%10%  商业100  80%20%  停车位100  60%40%   由于银行按揭的时限，所以2005年和2006年销售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2007年销售的房款收入，当年全部回收。车位销售按分期付款形式实行，即第一年还50%，第二年还剩余50%。回款进度详见表18。  表18：回款金额估算表                     单位：面积（平方米）销售收入（万元）销售期间项目2005200620072008面积销售收入面积销售收入面积销售收入面积销售收入销售计划合计58242172953867215822120866633  多层高层商业车位544323810  160571238  2721676202616360080292477261627009072127017441800267641317441800   百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额收款计划2005多层高层商业车位90%90%  144511114  10%10%  1606124      2006多层高层商业车位  90%90%90%50%722622292354135010%10%10%50%8032482621350  2007多层高层商业车位    100%100%100%50%26764131744900   50%   900  小计 15565 14889 8396 900 注：车位面积未计算在内。  四、税费率43 本报告采用的各种税费率见表19。表19：税费率表（%）税费项目税费率税费项目税费率营业税5土地增值税1城市维护建设税7法定盈余公积金10教育费附加3公益金5企业所得税33任意盈余公积金3管理费用5不可预见费2销售费用2.5房产税（按租金）12  五、项目各种财务数据估算1、土地费用本项目用地共计90.9亩，出让单价200万元/亩，出让总金额为18180万元，土地出让金分两次偿还，2004年先付80%，即14544万元；剩余的土地出让金在2005年付清，即3636万元。 2、前期工程费。本项目前期工程费估算见表20表20：前期工程费估算表                                           单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费×1.5%1262可行性研究费建安工程费×5‰423水文地质勘探费建安工程费×5‰424通水、通电、通路费建安工程费×1%845场地平整费10元/平方米63 合计 357 3、基础设施建设费本项目基础设施建设费估算见表21表21：基础设施建设费估算表                                      单位：万元序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费×3%2512供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程 合计 251 4、建安工程费用本项目建安工程费用估算见表22表22：建安工程费用估算表                                         单位：万元43 序号项目单价计价数量金额1多层住宅700元/平方米90720平方米6350 高层住宅1200元/平方米13920平方米16702商业800元/平方米4360平方米349 合计  8369  5、公共设施配套费本项目公共设施配套费估算见表23表23：公共设施配套费估算表                                          单位：万元序号项目单价计价数量金额1居委会100元/平方米134001342托儿所3公共厕所4停车场5健身设施 合计  134  6、开发间接费用本项目开发间接费用估算见表24表：24开发间接费用估算表                                          单位：万元序号项目计算依据金额1分散建设市政公用设施建设费建安工程费×5%4182建筑工程质量安全监督费建安工程费×4‰333供水管网补偿费  住宅                商业住宅：0.3T/人，600元/T商业：0.1T/人，600元/T住宅：59商业：154供电用电负荷费  住宅                商业住宅：4KVA/户，480元/KVA商业：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：181商业：166其他建安工程费×5‰42 合计 764 7、其他费用本项目其他费用估算见表25表25：其他费用估算表                                             单位：万元序号项目计算依据金额1预算定额管理费建安工程费×5‰422竣工档案保证金3报建手续费4工程合同预算或标底审查费6其他 合计 42 8、不可预见费用43 本项目的不可预见费用按项目1~7项和的2%估算，详见附表2。2004年不可预见费用：310万元；2005年不可预见费用：224万元；2006年不可预见费用：27万元；2007年不可预见费用：1万元；合计：562万元。 9、管理费用本项目的管理费用按项目1~5项和的3%估算，详见附表2。2004年管理费用：465万元；2005年管理费用：336万元；2006年管理费用：40万元；2006年管理费用：2万元；合计：843万元。 10、销售费用本项目的销售费用按销售收入的2.5%估算。包括销售代理费，占销售收入的1.5%，即596万元；广告宣传及市场推广费，占销售收入的1%，即398万元。合计为994万元。销售收入见附表3，销售费用见附表2。 11、财务费用本项目的财务费用按现行商业银行房地产开发建设贷款的利率（r=5.58%）估算，详见附表10。2004年财务费用：167万元；2005年财务费用：391万元；2006年财务费用：446万元；2006年财务费用：223万元；合计：1227万元。 六、资金筹措项目总投资30931万元，其中项目资本金2000万元，第一年（2004年）全部投入；商业性银行贷款8000万元，第一年（2004年）贷款6000万元，第二年（2005）贷款2000万元；不足的部分拟由预售房款解决。详见附表5。 七、贷款条件年利率5.58%，按单息计利每年支付，宽限期2年，第三年（2006）等额还本，分2年还清。 43 五、财务分析一、盈利能力分析项目在计算期内经营收入为39750万元，可获利润5465万元，扣除所得税、资本公积后还有3002万元可分配利润。项目缴纳的营业税金为2165万元，所得税为1803万元，土地增值税为397万元，合计缴纳税金4365万元。和项目业主投入的资本金2000万元相比，在4年内项目盈利和缴纳的税金的绝对值是相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的。项目全部投资内部收益率（所得税前）为13.22%，在预期可接纳内部收益率为10%，项目净现值为1020万元，项目投资回收期为3.39年。资本金内部收益率为23.12%，项目净现值为2390万元。详见附表7和附表8。投资利润率=利润总额÷总投资×100%         =5465÷31723×100%=17.23%资本金净利润率=税后利润÷资本金×100%             =3662÷2000×100%=183.10% 二、偿债能力分析按照项目的借款条件和还款计划，项目建设期不还本金，从2006年开始分2年等额偿还本金，每年还4000万元；借款利息每年照付，总计付利息1227万元。详见附表10。 三、资金平衡分析和资产负债分析在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。资产负债是比较低的，资产负债率最高是（第3年）仅43%，低于行业标准。因此，从总体上看，项目的清偿能力是比较强的。资金平衡分析和资产负债分析详见附表9和附表11。不确定性分析一、临界点分析本项目基本方案总体物业平均价格为3647元/平方米，收入为39750万元。其中包括：高层住宅、多层住宅、商铺和车位四种物业。销售面积为109000平方米，高层住宅Q1：13920平方米，多层住宅Q2：90720平方米，商铺Q3：4360平方米。各单位单方工程造价分别为高层P1：1100元/平方米，多层P2：650元/平方米，商铺P343 ：800元/平方米。项目的应缴税金为6.5%。经对财务数据的估算：Q：可销售总面积（平方米）；P：销售均价（元/平方米）；A：工程建安成本(8369万元)；Π：利润（万元）收入R(万元)：P*Q开发成本：115%A＋19021开发费用：3%A＋2.5%P*Q＋1786各种税金：6.5%P*Q由以上可得：固定成本FC（万元）：20807万元可变成本VC（万元）：118%A＋2.5%P*Q税金r（万元）：6.5%RΠ=R－FC－VC－r =P*Q－（118%A＋2.5%P*Q）－20807－6.5%R =0.91P*Q－1.18A－20807 当Π=0时：销售价格P0=3096元/平方米，项目收入支出持平。ηp=(P－P0)÷P×100%=(3647－3093)÷3647×100%=15.11%当销售价格制定在P=3647元/平方米时：完成销售面积Q0=92527平方米就能使项目收支平衡。ηQ=(Q－Q0)÷Q×100%=(109000－92527)÷109000×100%=15.11%当销售价格制定在P=3490元/平方米，销售面积为109000平方米时，追加投资：总投资(FC＋VC)为37166万元，项目的经济利润为0； 上述计算结果表明：如果本项目的整体价格在3096元/平方米以上时，项目有经济利润，即本项目有15.11%的降价空间，保证经济利润。如果本项目的整体定价在3490元/平方米时，只需销售92527平方米，就可保证项目的经济利润有，有15.11%的销售控制空间。如果本项目整体定价在3490元/平方米，销售面积预计达到100%，即109000平方米时，追加开发产品的投资，最高能达到37166万元。表26：临界点分析表敏感因素基本方案临界点计算内部收益率（%）13.22%期望值10%开发产品投资（万元）31723最高值37166销售价格（元/平方米）3647最低值3093销售面积（平方米）109000最低值92451  二、敏感性分析根据临界点分析建立的数学模型，我们针对模型中的销售价格、销售面积、固定成本和可变成本四个自身变量因素进行分析。设变量变动幅度为-20%、-10%、0、10%、20%，预计利润变动的结果。1、单一变量敏感性分析43 （1）、销售价格变动，其他因素固定不变设价格变动幅度为-20%、-10%、0、10%、20%，预计利润变动的结果为：表27：单一变量静态敏感分析表 -20%-10%0+10%+20%销售价格-176918485465908212699销售面积20628355465809610724可变成本74406453546544783090 从此表可以看出，销售价格和销售面积的波动很直接的影响了本项目的经济利润，而可变成本的影响相对比较弱。表28：单一变量动态敏感分析表序号项目变动幅度（%）全部投资（所得税前）内部收益率（%）净现值（万元）投资回收期（年）0基本方案 13.2210203.391销售价格+1022.1238563.02-104.25-18163.862销售面积+1015.0711203.35-1011.43-18163.863可边成本+105.07-17143.81-1023.1137542.99此表可以看出，销售面积的变动对本项目来说没有很大的影响，而销售价格和可变成本的变动则直接的影响了项目的经济利润，所以在后期操作过程中财务上应加强对投入成本的控制，在营销上采取有利的方式保证销售价格的稳定。 从以上两表分析中可以得知，销售价格是将来营销售过程中最重要的因素，它决定了整个项目的盈利情况，只有制定了一个切实可行的市场销售价格，产品的销售才能得以保障，经济收益才能实现，成本投资则不会捉襟见肘。43 六、风险分析与对策一、市场风险分析43 从南昌市目前住宅市场来看，出现了住房结构供过于求的情况，市场有效需求不足。本项目定位于中高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定的风险。按照国际惯例，房价一般是居民收入的3~6倍，而目前南昌市房价每平方米为2722元（一般市区住宅），一套90平方米的住宅总价在25万左右，相当于家庭收入的8倍，难以形成有效需求。本项目销售房价是这一标准的近2倍，目前南昌市先富起来的人毕竟是少数，需求有限，销售有一定市场风险。虽然目前南昌市房地产市场总的趋势是供大于求，价格走高，销售相当不理想，但随着国家采取的稳健的货币政策和开放的财政政策的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。做好方案规划，项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。 二、经营管理风险分析本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房的销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度的减少项目的市场销售风险。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低1%，将比基本方案增加净现值413万元，增长28.31%；反之，利润减少，销售收益下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险因素之一。做好物业管理和售后服务工作。 三、金融财务风险分析本项目资金分为三块：一部分银行贷款、一部分自有资金、一部分预售房款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可以选择采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③八成银行按揭方式；④建筑分期付款＋银行按揭；⑤特惠免息付款方式；⑥全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。 43 附    表附表1：主要经济指标表序号名称单位数据备注Ⅰ项目设计参数   1房地产开发产品总建筑面积平方米113780  商品住宅销售面积商业用房建筑面积车位销售面积平方米平方米平方米103420436060004780㎡不计建筑面积Ⅱ经济数据   1开发产品投资万元31723   其中：财务费用万元1227 2单方成本元/平方米2910 3资金筹措万元31723  其中：资本金借款预售房款自有资金万元万元万元万元20008000132818442 4经营收入万元39750 5经营成本万元28659 6经营费用万元3064 7应交税金万元4365  其中：营业税金及附加土地增值税所得税万元万元万元21653971803 8利润总额万元5465 9税后利润万元3662 10可分配利润万元3002 Ⅲ财务评价指标   1投资利润率%17.23 2投资净利润率%11.54 4投资利税率%13.76 5资本金净利润率%183.1 6全部投资内部收益率（所得税前）%13.22 7全部投资投资回收期（所得税前）年3.39 8全部投资内部收益率（所得税后）%9.03 9全部投资投资回收期（所得税后）年3.60 10房地产投资长期借款偿还期年4建设期起 注：整数位存在四舍五入产生+1的误差43 附表2：项目总投资估算表                                           单位：万元序号项目合计2004200520062007一开发建设投资31723164421258722354591房地产开发成本2865915810114281353681.11.21.31.41.51.61.71.8土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑工程安装费用公共配套设施建设费用开发间接费用其他费用不可预见费用1818035725183691347644256214544357251  306423636  7186 382 224   11836776 27    67  12房地产开发费用306463211598823912.12.22.3销售费用管理费用财务费用9948431227 465167432336391396404461662223二经营资金     三项目总投资额3172316442125872235459123开发产品投资固定资产投资经营资金3172316442125872235459   附表3：销售收入与经营税金估算表                                   单位：万元序号项目合计200420052006200720081销售收入39750 17295158226633 1.11.21.3可销售面积（平方米）平均售价（元/平方米）销售比例（%）1090003647100 582422970533867240913612086548811 2经营税金及附加2165 952870343 2.12.22.3营业税城市维护建设税教育费附加196813859 86561267915524312229 3土地增值税397 17315866 4商品房销售净收入37188 16170147946224  注：销售比例是各个产品销售比例的加权平均43  附表4：土地增值税估算表                                           单位：万元序号项目合计200420052006200720081销售收入39750 17295158226633 2扣除项目      2.12.22.32.4开发成本开发费用销售税金其他扣除额      3增值额      4增值比例（%）      5增值税率（%）  111 6速算扣除率（%）      7土地增值税397 17315866  附表5：投资使用计划与资金筹措表                                     单位：万元序号项目合计200420052006200720081总投资3172316442125872235459 1.11.2经营资金开发产品投资 其中：不含财务费用财务费用 31723304961227 1644216275167 1258712196391 22351789446 459236223 2资金筹措3172316442125872235459 2.12.22.32.42.52.62.6.12.6.2资本金预售收入租金收入其他收入自有资金借款开发产品投资长期借款经营资金借款200013281  8442800080002000   844260006000 10587   20002000 2235  459  43 附表6：损益表                                                     单位：万元序号项目合计200420052006200720081经营收入39750 17295158226633 1.11.2销售收入租金收入39750 17295158226633 2总成本费用31723 15710118164197 2.12.2开发成本开发费用286593064 1420915011068211343768429 3经营税金及附加2165 952870343 4土地增值税397 17315866 5利润总额5465 46029782027 6弥补前年度亏损      7应缴所得税额5465 46029782027 8所得税1803 152982669 9税后利润3362 30811961358 10盈余公积660 55360245 10.110.210.3法定盈余公积金公益金任意盈余公积金367183110 31159200100601366841 11加：年初未分配利润   2531889 12可供投资者分配利润  25316361113 13应付利润       A方B方C方      14年末未分配利润  25318893002  注：成本费用按销售金额比例各期分摊。43 附表7：现金流量表（全部投资）                                       单位：万元序号项目合计200420052006200720081现金流入39750 155651488983969001.11.21.31.41.51.6销售收入租金收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入39750 155651488983969002现金流出36088164421386442451537 2.12.22.32.42.52.6开发产品投资经营资金经营费用经营税金及附加土地增值税所得税31723  216539718031644212587  9521731522235  870158982459  34366669 3净现金流量3662-164421701106446859900 累计净现金流量 -16442-14741-4097276236624所得税前净现金流量5465-164421853116267528900 累计所得税前净现金流量 -16442-14589-2963456554655净现值-300-14947140679974685559 累计净现值 -14947-13541-554-859-3006所得税前净现值1020-14947153187355142559 累计所得税前净现值 -14947-13416-46814611020计算指标所得税前所得税后内部收益率（FIRR）13.22%9.03%财务净现值（FNPV）1020-300投资回收期（年）[静态]3.393.60投资回收期（年）[动态]3.91------基准收益率（Ie）10%10%43 附表8：现金流量表（资本金）                                         单位：万元序号项目合计200420052006200720081现金流入39750 155651488983969001.11.21.31.41.51.6销售收入租金收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入39750 155651488983969002现金流出36088104421186482455537 2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10资本金租售收入用于产品投资自有资金经营资金经营费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付2000132818442  2165397180380002000 8442 10587   952173152 2235   8701589824000 459   343666694000 3净现金流量3662-10442370166442859900 累计净现金流量 -10442-6741-97276236624所得税前净现金流量5465-10442385376263528900 累计所得税前净现金流量 -10442-65891037456554655净现值1070-9493305949921953559 累计净现值 -9493-6434-144251110706所得税前净现值2390-9493318457302410559 累计所得税前净现值 -9493-6309-57918132390计算指标所得税前所得税后内部收益率（FIRR）23.12%16.09%财务净现值（FNPV）23901070基准收益率（Ie）10%10%43  附表9：资金来源与运用表                                             单位：万元序号项目合计200420052006200720081现金来源5819216442175651488983969001.11.21.31.41.51.61.71.81.91.10销售收入租金收入其他收入房地产投资借款短期借款资本金自有资金回收固定资产余值回收经营资金净转售收入39750  8000 20008442   6000 2000844215565  20001488983969002现金运用525301644213864824513979 2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10开发产品投资（含利息）经营资金经营费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润自有资金回收借款本金偿还借款利息支付31723  21653971803 844280001644212587  9521731522235  870158982  4000459  34366669 84424000 4盈余资金5662 37016644-55839005累计盈余资金  37011034547625662 43  附表10：长期借款偿还表                                              单位：万元序号项目合计200420052006200720081长期借款偿还      1.1  1.21.31.4  1.5年初借款本息累计本金利息本年借款本年应付利息本年还本付息 还本 付息年末借款本息累计   80001227922780001227   6000167167 1676000 6000 2000391391 3918000 8000  446444640004464000 4000  22342234000223 2还本资金来源  17011234515204 2.12.22.32.42.52.6上年余额摊销折旧利润可利用售房收入其他      1701    10644    6859    9003偿还等额还款本金   40004000 4偿还长期贷款本金能力  1701834511204121045长期借款偿还期（年）4      43  附表11：资产负债表                                                  单位：万元序号项目 200420052006200720081资产 1644218750169997804 1.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.3流动资产总额应收帐款存货（含在建工程）货币资金 累计盈余资金固定资产净值无形及递延资产净值 16442 16442 173013319 3701 26633991 10345 9002142 4762 2负债及所有者权益 164421875016997804  负债 600080004000  2.12.1.12.1.22.1.32.22.2.12.2.2流动负债总额 应付帐款 短期借款 应付税金借款 经营资金借款开发产品投资借款       6000      8000      4000      所有者权益 1044210750129997804 2.32.42.52.6资本金资本公积金累计盈余公积金累计未分配利润 2000844220008442552532000844241521422000 6605144 比率指标参考指标     资产负债率（%）≤70%37%43%24%  流动比率（%）≥120%     速动比率（%）≥65%     权益报酬率（%） 5%40%15%  总资产报酬率（%） 3%18%13%  权益乘数（%） 182%221%115%  销售利润率（%） 3%12%18%  总资产周转率（%） 89%146%71%   43'