汽车贸易市场建设项目可行性研究报告 50页

'汽车贸易市场可行性研究报告 目录第1章总论1§1.1项目概况1§1.2编制依据2§1.3编制范围3§1.4问题与建议3第2章项目提出的背景及建设的必要性5§2.1项目提出的背景5§2.2项目建设的必要性6第3章场址选择8§3.1项目选址及场址现状8§3.2项目建设条件8第4章项目建设规模与内容11§4.1建设内容11§4.2建设规模11§4.3总体功能分区12§4.4发展规划12第5章工程技术方案14§5.1项目工程方案14§5.2建筑方案设计14§5.3给排水15§5.4供配电15第6章节能节水措施16§6.1节能措施综述16§6.2相关专业节能措施16 §6.3节能效果分析18第7章环境影响评价19§7.1编制依据19§7.2编制原则19§7.3项目建设期与运营期对环境的影响19§7.4环境保护措施22§7.5环境影响评价结论与建议23第8章项目实施进度与工程管理25§8.1建设工期25§8.2项目实施进度安排25§8.3组织机构25§8.4工程施工与管理26第9章投资估算与资金筹措28§9.1投资估算28§9.2资金筹措方式30第10章财务分析31§10.1财务分析31第11章结论35 第1章总论§1.1项目概况§1.1.1项目名称××××汽车贸易市场。§1.1.2建设单位××××建设投资开发有限公司，是中国石油集团公司为响应广西东兴国家重点开发开放实验区的号召，特在广西东兴注册广西东兴众鑫建设投资开发有限公司，本公司注册资金10000万元（见复印件）。中国石油集团（ChinaNationalPetroleumCorporation，英文缩写“CNPC”，中文简称“中国石油”）是国有重要骨干企业，是以油气业务、工程技术服务、石油工程建设、石油装备制造、金融服务、新能源开发等为主营业务的综合性国际能源公司，是中国主要的油气生产商和供应商之一，2011年在世界50家大石油公司综合排名中位居第5位，在《财富》杂志全球500家大公司排名中位居第6位。公司实施资源战略、市场战略和国际化战略，目标是到2020年建设成为世界一流综合性国际能源公司。××××建设投资开发有限公司，经营范围：经营汽车城及其他房地产的开发经营，场地租赁，房屋出租，物业管理，品牌汽车销售及配件，汽车维修，汽车装潢，摩托车及配件；汽车金融，汽车租赁，汽车置换，汽车文化产品，汽车培训，日用百货，五金机电，物流，餐饮会所，酒店，建筑材料等。本公司有实力、技术和信心能够把××××贸易市场建设成为东兴的城市新名片。××××建设投资开发有限公司-31- 按照现代企业管理制度，实行项目法人负责制，机构按照统一领导、分层管理、人员精简的原则设置。劳动定员130人，其中：合约部20人，协助项目前期手续的报批以及工程建设招投标、工程建设各方组织协调、合同管理等工作。财务部10人，负责工程项目财务计划、材料采购管理等工作。工程预算部25人，负责工程项目建设的预结算、工期控制、成本控制等工作。工程技术部35人，负责工程项目建设的质量控制、安全管理等工作。项目经理10人，负责职权内本项目的协调管理工作。市场营销部30人，负责项目的营销策划、管理、销售工作。§1.1.1建设性质新建§1.1.2项目建设地点项目建设地点位于××××交汇处。§1.1.3建设规模和内容××××市场-31- 规划面积约851.19亩，总投资为350000万元，建设周期为8年。项目总建筑面积130万平方米，融汽车、摩托车、电动车、工程机械车销售，汽车、摩托车等机械零部件配装，车辆检测，驾培考试中心，车辆办证大厅，星级酒店，写字楼，品牌连锁商场，大型购物中心，总部经济和金融办公大楼，多功能会展中心，住宅区，娱乐休闲商业步行街等。其中商场建筑面积10万平方米；金融、办公、写字楼建筑面积10万平方米；专业市场面积20万平方米；宾馆、酒店面积5万平方米；配套居住85万平方米。东兴东盟机电市场规划面积约299461.02平方米，合449.19亩，总投资为160000万元，建设周期为5年。项目总建筑面积81万平方米，主要分区为金融办公写字楼区、商业配套区、交易区、休闲购物区、酒店服务区、商业配套住宅区，其中金融办公写字楼区建筑面积约14万平方米，商业配套区建筑面积约30万平方米，交易区建筑面积约8万平方米，休闲购物区建筑面积约10万平方米，酒店服务区约7万平方米，商业配套住宅区建筑面积约12万平方米。五金类包括阀门洁具、水暖器材、管材管件、日用化工、劳保用品、橡胶制品、消防器材、五金工具、电动工具、气动工具、风动工具、气动元件、磨具磨料、衡量器具、建筑材料、装饰材料。机电类包括仪器仪表、电缆电线、电器元件、焊接设配、电子电源、电机电器、纺织器材、起重机械、建筑机械、工程机械、机床设配、工控设配、元件配件、电力金具、环保设备等。最终形成专业市场、物流基地、旅游购物、酒店娱乐、金融服务于一体的城市综合体。最终形成专业市场、物流基地、旅游购物、酒店娱乐、总部经济、金融服务于一体的城市综合体。§1.1.1项目建设期本项目建设实施计划为8年，预计时间从2013年4月开始至2021年3月全部建成（含前期工作）。§1.1.2项目投资估算与筹措项目总投资为510000万元，其中工程费用348477.17万元，-31- 工程建设其他费用64381.16万元，预备费20641.67万元，流动资金76500.00万元。§1.1编制依据1、《防城港市城市总体规划》(2008-2025)；2、《东兴市城市总体规划》(2012-2030)；3、《住建委规划设计条件》；4、《广西壮族自治区公共建筑节能设计规范》（DB45/T395-2007）；5、《广西壮族自治区居住建筑节能设计规范》（DB45/221-2007）；6、建设单位提供的与项目有关的基础资料。§1.2编制范围项目建议书对项目提出的背景及建设必要性、场址选择、建设规模与内容、工程技术方案、节能节水措施、环境影响评价、劳动安全卫生消防、实施进度与工程管理、投资估算与资金筹措进行了综合分析、论证，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下一阶段工作的基础。§1.3问题与建议§1.3.1问题1、环境影响问题：项目的施工过程中，不可避免会产生一定量的机械废气、废水、施工噪音、建筑粉尘、固体废弃物等，对周围的环境会有一定的影响，建议施工单位能严格按照施工环保规范施工。-31- 2、工作协调问题：项目的建设需要和各级政府管理部门沟通办理相关手续，需要和各电、水、通讯等公共服务部门协调，与咨询、设计、施工、监理等部门配合。§1.1.1建议科学、严格的组织管理是项目得以顺利实施的根本保证。建议业主单位加强管理工作，及时检查、发现、解决项目建设过程中的问题，是项目建设从组织管理上得到加强。1、项目的资金为自筹资金，应早日落实资金问题，早日开工建设。资金使用时建设单位应精打细算，将建设资金用于实处，严格控制建设标准。2、成立专门的项目管理机构，并分工合理，有专门的资金管理小组、质量、进度控制小组等。3、本项目建设要严格执行“法人责任制、招投标制、工程监理制、合同管理制”。中国石油天然气集团公司作为项目业主单位，应具体负责项目的实施，监督施工进度，保证工程施工质量和安全，主动接收审计部门的审计和监督。-31- 第1章项目提出的背景及建设的必要性§1.1项目提出的背景§1.1.1国家战略新支点：广西泛北部湾经济区广西北部湾经济区地处我国沿海西南端，由南宁、北海、钦州、防城港四市所辖行政区域组成，陆地国土面积4.25万平方公里。2008年1月16日，国家批准实施《广西北部湾经济区发展规划》。广西北部湾经济区是我国西部大开发和面向东盟开放合作的重点地区，对于国家实施区域发展总体战略和互利互赢的开放战略具有重要意义。广西北部湾经济区将建设成为中国—东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心，成为带动、支撑西部大开发的战略高地和开放度高、辐射力强、经济繁荣、社会和谐、生态良好的重要国际区域经济合作区。依据该规划的要求，东兴市被列入“三级城镇建设区”，依托边境贸易、加工及旅游等产业按中等城市规模建设。同时作为国家一类口岸城市，边贸经济是东兴经济发展的基础，起着“一业带百业”的作用，边贸经济发展的需求成为东兴今后主要考虑的问题。§1.1.2东兴国家重点开发开放实验区2010年6月29日，中国提出“积极建设广西东兴、云南瑞丽、内蒙古满洲里等重点开发开放试验区”-31- 。这是继北部湾经济区之后，作为少数民族地区的广西又一区域开发被纳入国家战略层面，旨在创新沿边开发开放新模式、探索新路径，在防城港市边境地区率先实现与东盟国家的合作先行，加快边境地区的信息、资金、人才集聚，促进沿边经济发展，构筑通向东盟的国际交通枢纽。2012年7月，《广西东兴重点开发开放实验区建设实施方案》获国务院正式批复。《方案》明确实验区包括国际经贸合作区、国际商务区、港口物流区、临港工业区、生态农业及发展预留区五大功能区，陆地面积1226平方公里。总体定位是：着力构建中国—东盟战略合作先行区、连接东盟的国际重要交通通道、西部沿边地区新的经济增长极和睦邻安邻富邻示范区，努力将试验区建设成为引领中国沿边开发开放的边境特定经济区。综上，本项目是在以上大经济形势背景下提出建设的，依照国家和地区的相关规范和法律法规，将项目建成符合国家和地方规范的、环境优美、功能完善、设备齐全、管理先进、服务一流的大型商贸中心。§1.1项目建设的必要性§1.1.1项目的建设拥有广阔的发展空间与坚实的运作基础汽车及零配件产业的发展态势促使汽车配件专业采购和维修平台的诞生。本项目降低了汽车零配件企业的流通成本、交易成本、推广成本，提高区域客户换、购汽车配件、饰品的便利性及相关产品可靠度，顺应了汽车零配件产业发展的浪潮。-31- 从全国产业布局看，制造业中的小五金行业向西部地区转移，不仅符合技术梯度转移规律(沿海着力于高技术产业，小五金多数技术含量不高适宜西部发展)，而且有利于促进沿海产业升级，并带动西部制造业发展。积极准备并主动承接沿海产业转移，是西部各地区未来加快发展的重要机遇。§1.1.1项目的建设符合东兴市相关商贸规划和城市发展方向本项目地址位于××××交汇处。拥有良好的区位、交通优势，符合东兴城市发展方向。项目的建设对提高东兴城市现代化影响力，加速北部湾地区的开发，加强东兴城市化进程都有非常积极的现实意义。§1.1.2项目的建设满足了汽车零配件产品扩充销售渠道的需求，是专业市场提升改造的需要项目集交易、展示、电子商务、信息交流、商务、办公、仓储、物流、配送以及金融保险、人才培训等功能于一体，拟打造为现代化汽车产品专业市场，重点发展商品市场电子商务基地，将成为东兴城市新名片。本项目建设管理方有着丰富的市场运营经验，有着市场建设、管理、运作基础，项目初期从放水养鱼的角度出发，通过降低经营户费用、投入招商费用、组建经营团队等方式更好的运营市场。§1.1.3项目的建设是推动富民创业，带动地方经济发展的需要。-31- 推动农村工业化进程，解决农村富余劳动力，增强区域经济的综合实力，符合国家鼓励发展现代服务业的政策，符合东兴地方区域规划，具有良好的社会效应。项目的建设能提升区域竞争力，降低经营成本，提高产品质量。有效的带动周边区域各类产业发展，吸引更多的消费者和投资者前来，具有良好的经济效益，对东兴市地方经济和城市发展起到巨大的推进作用。综上所述，本项目建设是必要的。-31- 第1章场址选择§1.1项目选址及场址现状§1.1.1场址选择1、选址原则（1）选址应节约用地，所需建设用地面积应根据当地城市规划确定的建筑容积率进行核算，应符合当地城市有关基地绿化面积指标的规定；（2）场址周边应有完备的公用工程配套条件和便利的交通条件；（3）选址应能满足××××市场项目建设需要；（4）选址应具备一定的发展空间。2、场址选择与地理位置项目建设地点位于××××交汇处。拟建场地情况良好，不涉及征迁、搬迁等工程。§1.2项目建设条件§1.2.1地理位置广西东兴市位于我国大陆海岸线最西南端，东南濒临北部湾，西面于越南接壤，是广西乃至中国通往越南以及东南亚最便捷的通道，也是中国与东盟唯一海陆相连的口岸城市。东兴是国家一类口岸，是国家沿海开放城市。1992年，国务院-31- 特区办批准设立4.07平方公里的边境经济合作区，陆地边境线长27.5公里，海岸线长50公里。总面积540.7平方公里，总人口11万人，是我国京族的唯一聚居地。§1.1.1气候气象条件东兴市属南亚热带季风性海洋性气候，年平均气温21°C-23°C，阳光充足，雨量充沛，热季长，气温高，且雨热同季，气候温热。无霜期长达326天，全年盛行东北偏东风和东北风，平均风速2.3m/s，此外静风频率也比较大。年平均日照时数1549.3小时，年均太阳总辐射量为16.8千卡/平方厘米，7-8月平均气温为28°C，1-2月平均气温12.8°C-14.8°C，年平均降雨量为2822.9mm，每年5月至9月为雨季。降水频率较大，干湿度分明，相对湿度为81%。§1.1.2周边建筑物与环境条件项目拟建设地点周边现在均无大型建筑物，也无大型工业污染源，项目的建设不会影响周边的建筑物和破坏环境。§1.1.3交通条件项目临近防东大道与南北高速公路，交通便利。§1.1.4区域性规划要求及法律支持条件本项目符合东兴市规划的要求，场址已经确定，并在国家有关法律、法规允许范围内进行，具备国家法律支持的条件。§1.1.5社会环境条件-31- 本地区的社会条件比较稳定，周边社会关系比较简单，无民族、宗教争端，周边居民支持项目落户该址，所以本项目的建设社会条件比较成熟。§1.1.1施工条件1、供水该项目场址地区规划中的供水条件优越，完全满足本项目所需要的施工、办公及消防用水需要。2、供电项目所在地附近电源充足，项目建成后，动力、照明各方面的用电均可满足。3、通讯项目所在地规划中的电视、电话线路，可满足项目建设对通讯方面的要求。4、建材工程所需主要材料如钢材、水泥、木材、石、砂、石灰、地砖等建筑材料均可在市区采购。5、场地本项目所在地施工场地也比较宽敞，不存在施工扰民，交通管制限制条件。6、其他特殊条件本项目场址所在地不属自然保护区和风景区，场址地表内没有名胜古迹等重要建筑物，所以不用考虑特殊对项目的影响。-31- 第1章项目建设规模与内容§1.1建设内容××××市场，总建筑面积约130万平方米。以“展示销售”为核心，以集聚品牌4S店为基础，汽摩配、维修、二手车交易为辅助，综合汽车物流、汽车配套、配套居住区、综合服务中心的综合商城。整个汽贸市场的业态布局将分七大主题区块：集中展示于展销区、汽车4S店、配套服务中心、综合服务中心、汽配交易区、二手车市场、配套居住区。入口设置入口广场，丰富园区景观，同时布置停车位。集中展示与展销区主要是汽车展示与汽车销售，举办大型车展等商业活动；汽车4S店主要是整车销售，汽车配件售后服务，信息反馈；配套服务中心可为以免费提供各项服务，如办证上牌，车辆检测、保险、税费缴纳等一站式服务；综合服务中心包括会议、办公、培训、酒店、娱乐休闲、金融、住宅等；汽贸交易区主要是仓储、物流、零配件提供汽车维修、装潢、美容等；二手车市场为二手车交易区；配套居住区主要是汽车产业人员生活居住配套、吸收高新技术专业人才。东兴东盟机电市场规划面积约299461.02平方米，合449.19亩，总投资为160000万元，建设周期为5年。项目总建筑面积81万平方米，主要分区为金融办公写字楼区、商业配套区、交易区、休闲购物区、酒店服务区、商业配套住宅区，其中金融办公写字楼区建筑面积约14万平方米，商业配-31- 套区建筑面积约30万平方米，交易区建筑面积约8万平方米，休闲购物区建筑面积约10万平方米，酒店服务区约7万平方米，商业配套住宅区建筑面积约12万平方米。五金类包括阀门洁具、水暖器材、管材管件、日用化工、劳保用品、橡胶制品、消防器材、五金工具、电动工具、气动工具、风动工具、气动元件、磨具磨料、衡量器具、建筑材料、装饰材料。机电类包括仪器仪表、电缆电线、电器元件、焊接设配、电子电源、电机电器、纺织器材、起重机械、建筑机械、工程机械、机床设配、工控设配、元件配件、电力金具、环保设备等。最终形成专业市场、物流基地、旅游购物、酒店娱乐、金融服务于一体的城市综合体。最终形成专业市场、物流基地、旅游购物、酒店娱乐、总部经济、金融服务于一体的城市综合体。§1.1建设规模××××市场规划面积约851.19亩，总投资为35亿元，建设周期为8年。项目总建筑面积130万平方米，其中商场建筑面积10万平方米；金融、办公、写字楼建筑面积10万平方米；专业市场面积20万平方米；宾馆、酒店面积5万平方米；配套居住85万平方米。最终形成以“展示销售”为核心，以集聚品牌4S店为基础，汽摩配、维修、二手车交易为辅助，综合汽车物流、汽车配套、配套居住区、综合服务中心的综合商城。东兴东盟机电市场规划面积约299461.02平方米，合449.19亩，总投资为160000万元，建设周期为5年。项目总建筑面积81万平方米，主要分区为金融办公写字楼区、商业配套区、交易区、休闲购物区、酒店服务区、商业配套住宅区§1.2总体功能分区专业市场区——交易市场、商贸洽谈区、展示陈列区、汽摩配交易区、汽车维修美容区、二手车交易区、特种车辆交易区、汽车物流区、汽车金融租赁区、劳务输入输出基地；五金交易区、重汽交易区、工程农用机械交易区等。-31- 物流区——装卸区、仓储区、堆场区；旅游购物娱乐区——旅游购物区、酒店娱乐区；服务管理区——公共绿化区、停车区、管理区、配套生活设施区、考培中心区、车辆办证区。§1.1发展规划第一阶段是起步创建阶段，按照前期对汽贸市场的概念规划，进行项目详细规划和单体建筑的设计，经过两年的建设，此阶段的汽贸市场、五金机电市场是交易范围覆盖北部湾地区，成为区域性贸易中心，并初步向北辐射，成为联系中国—东盟批发市场的纽带。完成建设营业面积20万平方米民生和生产资料专业批发市场。第二阶段市迅速扩张阶段，汽贸市场、五金机电市场基本建成销售品易、五星级酒店、汽车4S店二期工程、五金机电批发市场。以汽摩配经营为龙头，向汽车销售、汽车维修、汽车养护、汽车改装、摩托车销售、电动车销售特种车辆展销、机械工程车辆销售、农用机械销售维修等领域延伸，开展多元化经营，把项目建设成为规模化、规范化、多功能、全方位服务的综合汽摩配件交易城及重要的工程车、特种车辆交易基地。初步建立起为汽贸市场配套服务的现代物流仓储基地。引入IT卖场、家电卖场、大型超市、中高档服装品牌专卖店、银行、医药超市等。把汽贸市场建成布局比较合理、规模比较适当、配套基本完善、特色十分鲜明的城市商贸服务体系，助推东兴市开放实验区现代服务业基地的打造。-31- 第三阶段是国际化发展阶段，××××市场、机电市场的第三阶段将打造生活气息浓郁、融入时尚、前沿的休闲元素，大范围引入具有较强聚客能力的餐饮、娱乐、康体健身、游乐场等主题版块的休闲态式，在一、二期用地全面铺开的基础上，不断完善国际贸易的功能。经过前两期的发展铺垫和人气沉淀，客商和居民的需求进一步提高。为满足高品质的需求，汽贸市场将提供集商务、居住、购物、时尚、休闲、娱乐、美食于一体的一站式服务。将不断提高“销品贸”的经营水平；提高五星级酒店的服务质量，完善电子商务功能；集团组建国际贸易公司，大规模地进行国内外贸易对接，并向跨国公司迈进。-31- 第1章工程技术方案§1.1项目工程方案§1.1.1规划设计原则1、符合城市规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑类型、建筑立面特征与周围环境的关系，并应符合国家有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定。2、充分利用场区条件，最大限度地发挥现有资源的可利用性，实现资源优化配置。3、项目在功能划分上，应最大限度满足使用功能要求，并能满足一定时间内各项工作发展的需要。§1.1.2总图布置原则1、满足城市总体规划要求；2、满足场区交通和消防要求；3、满足功能使用要求；4、临近城市主要道路。§1.1.3总平面布置根据总平面布置原则和拟建地点以及场址周边道路网情况、公用工程供给条件确定本项目的总平面布置方案。§1.2建筑方案设计§1.2.1编制依据1、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；2、《工程设计标准强制性条文》；-31- 3、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；4、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）（2001年版)。§1.1.1建筑设计方案××××市场规划面积约851.19亩，项目总建筑面积130万平方米。其中商场建筑面积10万平方米；金融、办公、写字楼建筑面积10万平方米；专业市场面积20万平方米；宾馆、酒店面积5万平方米；配套居住85万平方米。最终形成以“展示销售”为核心，以集聚品牌4S店为基础，汽摩配、维修、二手车交易为辅助，综合汽车物流、汽车配套、配套居住区、综合服务中心的综合商城。东兴东盟机电市场规划面积约299461.02平方米，合449.19亩，总投资为160000万元，建设周期为5年。项目总建筑面积81万平方米，主要分区为金融办公写字楼区、商业配套区、交易区、休闲购物区、酒店服务区、商业配套住宅区。§1.2给排水1、生活用水：项目建成后拟用水量约15000m3/d，由附近市政给水管网直接供给。2、消防用水：室外消防给水采用生产、消防合用系统，环状管网布置，室外设地上式消火栓，室内设室内消火栓和灭火器。消防给水由附近市政给水管网直接供给。3、排水：生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网，最后送到城市污水处理站经统一处理后排放。§1.3供配电本项目用电总装机容量为24000kW。-31- 供电电源电压为10kV，经电力变压器降压后以380/220V进行低压配电。其中消防负荷、应急照明、设备等为二级负荷，其他电力负荷等级属三级负荷。-31- 第1章节能节水措施§1.1节能措施综述执行国家现行的节约能源的政策、指令、规定及相关标准，合理利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。能源选择应贯彻国家能源方针合因地制宜的原则，通过合理总平面设计，利用夏季主导风向；选用合适的建筑材料，提高建筑围护结构的隔热保温性能；选用高效节能的建筑设备、制定合理的运行和控制方式充分提高能源利用率；选用高效节能的灯具产品，充分利用自然光照明，优化照明控制的方式，减少照明能耗；使用智能系统，使系统经济运行，节约能耗。§1.2相关专业节能措施§1.2.1建筑节能建筑节能主要从建筑设计规划、围护结构、遮阳设施等方面考虑。1、本项目根据建筑功能要求和宜州市的气候参数，在总体规划和单体设计中，科学合理地确定建筑物朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高，设计将选用节能型建筑材料、保证建筑外围护结构的保温隔热等热工特性，最大限度减少建筑物能耗量，将会获得理想的节能效果。2、建筑围护结构的保温隔热性能使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。3、门窗-31- 尽量减少门窗的面积：门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本项目在进行设计时，在保证日照、采光、通风、观景条件下，将尽量减少外门窗洞口的面积，以减少建筑能耗。加强门窗的气密性措施：通过提高窗用型材的规格尺寸、准确度、尺寸稳定性和组装的精确度以增加开启缝隙部位的搭接量，减少开启缝的宽度达到减少空气渗透的目的；采用气密条，提高外窗气密水平；改进密封方法，外窗的气密性等级执行现行国家标准《建筑外窗气密性分级及其检测方法》（GB/T7106-2008）的规定。尽量使用新型保温节能：门窗将选用新型保温节能门窗。§1.1.1电气节能倡导绿色环保照明，照明控制采用单控、集控和总控三种模式相组合成灵活多变的控制方式，以满足各场所的控制要求，降低运行费用及方便操作和管理的目的达到节约能源；选择合理的供配电方案，实行电网的经济运行技术，推广及采用先进的变、配电技术和设备，采用底能耗高效率设备及节能产品。减少中间过程的各种损耗，提高社会效益及经济效益。1、配电中心尽量设于用电负荷中心，供电半径控制在150m以内，以降低系统传输损耗；2、电气设计配置照明、空调专用线路，采用节能性灯具；3、公共部位照明应采用节能自熄开关，室外道路照明采用智能控制器，根据时间、室外环境亮度自动进行控制。4、选用节能的电气设备，例如采用低损耗的SCB11型干式电力变压器，高效电子镇流器，选用载流能力较强的电力电缆，配电线路尽量选用PVC管保护，减少金属损耗。-31- §1.1.1给排水节能措施1、增强人员节水意识。通过各种经济和行政管理措施的实行，不断的增强人员节水意识。2、推广节水型设备。包括：节水型便器冲洗设备、节水型水龙头、节水型淋浴设施和其他节水型设备。3、提高管材、附件和施工质量，杜绝控制跑、冒、滴、漏现象，减少浪费。§1.2节能效果分析本项目建筑按照公共建筑进行节能设计，执行广西公共建筑节能设计标准，通过改善建筑围护结构保温和隔热性能，提高采暖、空调、通风设备及其系统的能效、充分利用自然通风、合理的照度等节能措施，有效降低采暖、通风、空调的总能耗。在保证室内热环境舒适参数条件下，与未采取节能措施前相比，节能率达到50%。-31- 第1章环境影响评价§1.1编制依据《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国污染防治法》《环境空气质量标准》（GB3095-2012）《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）《污水综合排放标准》（GB8978-1996）《声环境质量标准（GB3096-2008）《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）《建筑隔声评价标准》（GB/T50121-2005）§1.2编制原则1、符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求；2、坚持污染物排放总量控制和达标排放的要求；3、坚持环境保护“三同时”原则，即污染防治设施应与项目的主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用；4、力求环境效益与经济效益相统一。研究环境保护治理措施时，应从环境效益与经济效益相统一的角度分析论证，力求环境保护治理方案技术可行和经济合理；5、注重资源综合利用，对项目建设过程中产生的废气、废水、固体废弃物，尽量提出回水处理和再利用方案。§1.3项目建设期与运营期对环境的影响-31- 本项目主要为土建工程，该项目的主要污染产生在建设过程中，运营阶段的污染主要为生活垃圾。§1.1.1项目建设期中对环境的影响1、大气环境影响评价施工期间对大气影响主要是粉尘污染和车辆排放的尾气。以TSP作为评价因子，粉尘污染主要产生于灰土拌合和施工、材料运输；灰土拌合产生的粉尘污染集中在混凝土搅拌站周围，尤其是搅拌站下风向影响区。布置搅拌站应尽量远离居民区（>200mm），且在下风向、搅拌站设备设置有二级除尘装置，把粉尘排放控制在最低限度。施工材料及土石方运输的粉尘污染有材料、土石的洒落，风吹起尘，及车辆行驶扬尘等。布置料场尽可能远离居民区，加以覆盖，避免扬撒，材料、土石运输途中加以封闭或遮盖避免抛撒。施工道路及现场配置洒水设备，定时洒水减少起尘量，及时清扫路面防止二次扬尘。只要注意加强施工及运营期的环境保护措施，本项目建设是可行的。2、噪声影响评价主要是由推土机、装载机、搅拌机、挖掘机等施工机械产生，特别是夜间施工对周围环境造成较强烈的噪声污染，噪声级别一般为70～100dB(A)。施工场地产生的噪声准值如下表：施工阶段主要噪声源昼间噪声夜间噪声土石方推土机、挖掘机、装载机7555打桩各种打桩机85禁止施工结构混凝土、搅拌机、电锯等7055装修吊车升降机等6055-31- 当环境区域评价点受到噪声影响，环境噪声超过限值时，可采用调整同时作业的施工机械数量或适用噪声低的机械等防止措施。本工程可能把混凝土搅拌机布置在适当位置，同时对运输车辆及施工机械加强维修，保证其处于良好的工作状态，以降低施工噪声，减少对周围的影响。3、固体废弃物环境影响评价施工过程中弃、余土，废弃砖石，混凝土碎块及其它建筑废弃物，还包括一部分生活垃圾。4、水环境影响评价主要是施工用水排放和施工机械产生的含油废水，以及施工人员生活污水，污染物包括BOD5、CODcr、油类等。5、生态环境影响评价项目建设过程中，会改变原地形地貌，减少地表植被，对生态环境有一定的影响。应采取必要的工程措施及植被措施进行绿化、护坡等，以减少对环境的影响程度及防治水土流失，同时结合城市给排水规划管线，做好相关排水工作。§1.1.1项目运营期对环境的影响本项目建成后运营的期间，不存在严重污染源排放的问题，但项目建成后，相应会增加工作人员和来访人员产生的生活垃圾。1、废气：一是汽车排放的尾气，主要污染物为NO2、CO、HC及悬浮颗粒等；二是厨房排放的油烟；三是柴油发电机房的废气排放，污染物排放为间歇式，仅在停电期间柴油发电机运行期间才会产生，主要污染物为NO2、CO、HC及悬浮颗粒等。2、废水：主要为生活污水。-31- 3、固体废弃物：主要为生活垃圾、工作人员的办公垃圾、化粪池污泥。4、噪声：本项目噪声因素有空调设备、柴油发电机等动力设备噪声，停车场内汽车启动时噪声，施工噪声等。其声压一般在60～90dB(A)之间。§1.1环境保护措施§1.1.1建设期环境保护措施施工中对环境影响最大的是扬尘。土石方开挖，必然破坏相应的地表植被，为减少扬尘污染，主要采取以下措施：1、首先控制尘源，施工中尽量减少地表裸露，爱护植被，及时修复因施工损坏的地表植被保护环境，2、干燥时节应当对项目施工场地和材料运输道路配备洒水设施，使作业表面有一定的湿度以减少粉尘飞扬；总体布置时尽量考虑施工过程中填方和挖方的平衡，以减少土方的工程量和运输量；搅拌设备应加装二级除尘装置并设置在远离居住区的地方；对进出场区车辆限速行驶，并及时清扫路面，防止二次扬尘；3、施工场地应设置沉淀池处理所排污水，施工人员产生的生活污水经隔油、沉淀后排放；4、尽量使用低噪声的施工设备，避免或少用噪声大的设备，尤其应避免噪声大的工程在夜间施工；5、尽量缩短施工工期，施工机械运转、车辆进出以及强光照明等尽量避免在22：00点以后到6：00点以前进行；6、倡导文明施工，及时协调解决施工过程中产生的对环境有危害的问题。§1.1.2运营期环境保护的措施-31- 1、大气环境保护措施①厨房油烟应经静电过滤器等处理后排放，严禁用排气扇排出未经处理的油烟。楼内禁止使用燃煤锅炉。②对汽车尾气排放严格执行国家标准。各种营运车尾气污染物要符合相关标准，禁止尾气排放超标的机动车辆进入楼区。③对柴油发电机房废气进行防治。尽量选用低排放柴油机，当柴油机废气排放浓度超过国家标准限值时，应作机外净化处理(催化氧化、水洗、微料过滤等)。2、水资源保护措施污水由经化粪池处理进入市政污水管网，餐饮含油污水经隔油池处理后进入化粪池，统一排入市政污水管网。3、噪声与振动防治措施靠近噪声源的外门窗采用中空玻璃窗；加强交通管理，禁止噪声超标车辆在城区行驶，进入工作区的机动车必须配置低音喇叭，并且要划定行驶路线，不得驶入噪声敏感区域。4、环境监测利用东兴市已有的环境监测系统加强对环境的监测，积极配合环保局等部门对各监测点的数据进行处理，分析论证资源开发和保护协调统一，并制定相关措施，将开发对环境的破坏减少到最低限度。§1.1环境影响评价结论与建议项目所在地环境质量现状良好,地表水、空气及声环境质量都达到了国家规定的标准。项目建成后，产生的空气污染和噪声污染均较小，综上所述，该建设项目只要严格执行国家的有关政策法规，认真执行建设项目环境保护管理办法和“三同时”-31- 制度，确保各项污染物达标后排放，那么从环保角度来看是可行的。同时，建议项目建成后，应进行环境保护专项验收，保证处理设施与主体工程同时投入使用。-31- 第1章项目实施进度与工程管理§1.1建设工期本项目建设实施计划为8年，预计时间从2013年4月开始至2021年3月全部完成（含前期工作）。§1.2项目实施进度安排2013年6月底前完成项目前期工作，包括项目的立项、可研、审批、方案设计审批等工作。2013年10月底前，完成初步设计及审批、施工图纸设计及审查、招标工作及办理有关开工手续。2013年11月～2016年2月，完成项目的第一期主体及配套工程施工。2016年3月～2019年2月，完成项目的第二期主体及配套工程施工。2019年3月～2021年2月，完成项目的第三期主体及配套工程施工。2021年3月，工程竣工验收并交付使用。§1.3组织机构本项目的建设单位是中国石油天然气集团公司。工程建设按照现代企业管理制度，实行项目法人负责制，机构按照统一领导、分层管理、人员精简的原则设置。设立工程部，劳动定员130人，其中：-31- 合约部20人，协助项目前期手续的报批以及工程建设招投标、工程建设各方组织协调、合同管理等工作。财务部10人，负责工程项目财务计划、材料采购管理等工作。工程预算部25人，负责工程项目建设的预结算、工期控制、成本控制等工作。工程技术部35人，负责工程项目建设的质量控制、安全管理等工作。项目经理10人，负责职权内本项目的协调管理工作。销售管理人员30人，负责销售、管理等协调管理工作。本项目建设管理组织机构图如下：项目经理工程技术部合约部工程预算部财务部§1.1工程施工与管理本项目从方案设计到监理单位、施工单位的选择均实施招投标制度，以公开招标的方式选择报价合理、能够满足建设工期及质量、安全有保证、技术力量和管理水平符合要求以及资质业绩良好的单位。-31- 为保证工程质量，工程实施过程中严格控制原材料的质量，施工单位采购的材料、半成品、构配件，须采用大中型厂家生产的优质产品，符合施工图纸和有关标准、规范的要求，并有相关的产品合格证明及相应的检测数据，其产品品牌、产地、质量均须发包方和监理签证认可，在使用前应按发包方和监理要求进行检验或试验，不合格的不得使用。施工过程中单位必须严格按施工图纸、国家现行有关标准和规范、工程质量检验评定统一标准等文件及双方确认的施工组织设计，精心施工、记录、检验，通过健全质量保证体系和检查制度，严格把好每道工序的质量关，以确保全部工程达到良好的质量。施工过程中还应保证安全、文明、协调施工，采取严格的安全防护措施，并符合市政、市容、交通等要求。-31- 第1章投资估算与资金筹措§1.1投资估算§1.1.1投资估算范围、依据1、投资估算范围本项目投资估算包括在正常的设计和施工周期内，为完成项目建设所需投入的费用。根据本工程项目的建设内容、建设规模及其具体情况，本项目投资估算范围主要包括建安工程费用；工程建设其他费用（建设单位管理费、前期工作费、勘察费、设计费、施工图审图费、预算编制费、竣工图编制费、施工监理费、工程保险费、城建配套费、白蚁防治费、场地准备及临时设施费、人防易地建设费）及预备费。2、估算依据及说明（1）根据业主单位提供的相关资料及有关的文字说明。（2）设备及安装工程①通用设备和定型设备价格参照厂家报价或有关部门核定的价格估算；②非标设备参照建设部的相关标准。（3）建安工程①根据有关专业提供的图纸、文字说明及相关资料；②建安工程费用包括主体工程、安装工程及装饰工程，主要参照-47- 东兴市同期同类建筑物造价水平。③东兴市造价信息。（4）工程建设其他费用①土地取得费26000万元；②建设单位管理费根据桂财建【2003】1号、财建【2002】394号标准计算；③建设工程监理费根据国家发改委、建设部发改价格（2007）670号文及防政办发〔2009〕87号文及防政办发〔2009〕87号文计算；④编制项目建议书、可行性研究报告、初步设计评审、评估可行性研究报告依据国家计委计价格（1999）1283号、桂价经字（2000）88号文及防政办发〔2009〕87号文计算；⑤环评报告咨询费：按国家计委、环境保护总局计价格[2002]125号文关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知进行估算；⑥工程保险费：按第一部分建安工程费用的0.4%进行估算；⑦场地准备及临时设施费：按建安工程费用的0.8%进行估算；⑧人防易地建设费：按10元/㎡进行估算。⑨工程设计费依据按国家计委、建设部计价格（2002）10号文标准及防政办发〔2009〕87号文计算；◇招标代理费依据国家计委、建设部计价格（2002）1980号文标准及防政办发〔2009〕87号文计算；◇白蚁防治费根据自治区物价局、财政厅发布的《关于重新规范广西城市房屋白蚁防治收费及有关问题的通知》收取；-47- 4、预备费用按工程费用和工程建设其他费用总和，乘以预备费率进行计算，本项目为民用建筑类，可行性研究报告阶段费率取5%-8%，本项目按5%计算预备费用。§1.1.1估算结果项目总投资为510000万元，其中工程费用348477.17万元，工程建设其他费用64381.16万元，预备费20641.67万元，流动资金76500.00万元。§1.2资金筹措方式本项目总投资510000万元，本项目的全部投资资金将由广西东兴众鑫建设投资开发有限公司自筹解决。-47- 第1章财务分析§1.1财务分析§1.1.1财务评价依据本项目按照国家发改委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》（发改投资[2006]825号）文件规定，依据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的有关要求进行财务评价，同时，参考财政部《新企业准则》、国家税务总局、中国人民银行发布的利率标准以及相关部门颁发的财会、税收等方面的政策、规章制度。项目计算期为20年，其中建设期为8年，后续运营期12年。§1.1.2项目成本费用估算根据项目运营管理模式，本项目宣传和推广聘请专业咨询公司、营销和出租聘请专业房地产销售公司，后续经营管理聘请专业管理公司，依据开发、营销模式、经营管理模式的特点，本项目的成本费用由项目开发建造成本、销售费用、管理费用、财务费用以及相关税费（印花税、土地增值税、房产税）等部分组成。总成本费用的估算依据如下:销售费用：聘请销售机构费用为项目销售收入及租金收入的1%；广告及宣传推广费用为项目销售收入及租金收入的1.5%；其他营销费用为0.5%。-47- 管理费用：主要包括市场存储区运营的管理人员工资和福利、房产税和项目运营支出。其中管理人员工资和福利按照24人计，每人年薪10万，福利按照年薪的14%计，房产税按照市场存储区租金收入的12%计。运营支出按照运营期间营业收入的0.5%计。折旧与摊销费用估算：机器设备及其他固定资产折旧按20年计算，残值率取10%,维修费按折旧的5%计，土地无形资产摊销按20年计。财务费用包括资金借款利息，贷款总额按投资估算表中一、二、三合计的65%计，建设期按8年计，利率按照长期利率6.4%计算，贷款期限8年。水电价格采用目前市场的价格。开发成本：开发成本主要是配套住宅区的开发成本，按照25%（T+1）、50%（T+2）、25%（T+3）的比例进行开发建设。根据以上基础数据和资料，对项目年总成本进行估算。§1.1.1效益估算1、运营收入测算根据销售和经营模式，本项目的营业收入主要包括销售收入、租赁收入和物业管理收入。营业税按照当年营业收入的5%计提，城建维护费及附加按照营业税的10%计提。-47- 在对东兴市进行充分市场调研的基础上，确定本项目的各项单价。按照房地产行业操作模式，房产销售达到预售标准后进行预售和出租，本项目按照建设后一年（即T+1年）达到预售条件，按照20%（T+1）、50%（T+2）、25%（T+3）的比例销售设定。营业收入各项估算依据如下：（1）销售价格：市场价格的确定参考2012年周边地段、相似建筑形式的同类市场价格，考虑到项目为第二年开始预售，届时定价为配套住宅均价3500元/m2，流通加工区均价2000元/m2。（2）市场交易区租赁价格30元/m2/月，酒店60元/m2/月，办公楼25元/m2/月，仓储区为20元/m2/月，停车费收入为5元/天/辆。（3）交易佣金：交易佣金按照交易额收入佣金，交易额按照平均每年150亿元计算，佣金收取比例为0.45%。2、税金测算（1）营业税：按照当年营业收入的5%计提，城建维护费及附加按照营业税的10%计提。（2）土地增值税：土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。由于本项目增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%。§1.1.1盈利能力分析根据财务评价的需要，本报告编制了项目投资现金流量表，分析考察项目的盈利能力，从对其的分析和计算中，可以得出下列财务评价指标：1、财务内部收益率IRR-47- 财务内部收益率是指在整个项目分析期内各年净现金流现值累积等于零时的折现率。它反映了所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。经计算，项目财务内部收益率IRR：所得税后14.55%所得税前21.35%2、投资回收期投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资的时间，它是考虑项目在财务上的投资回收能力的主要评价指标。项目投资回收期：所得税后9.11年所得税前7.23年§1.1.1财务生存能力分析从本项目的财务计划现金流计算结果可以看出，项目经营期各年都有足够的经营活动净现金流量，以实现财务的可连续性，项目具有足够的财务生存能力。§1.1.2财务分析结论综上所述，本项目的各项经济指标都高于基准指标，说明项目对投资者有较好的回报，项目的清偿能力较强。因此从财务分析角度来看，本项目是可行的，建议尽快实施。-47- 第1章结论随着市场经济改革的进一步深化，吸引外界资金前来投资成为各地政府发展地方经济的重要手段。东兴市汽贸、机电中心成立后，因东兴市特殊地理位置进一步对东兴市及周边地区汽贸、机电进行补充，形成利润增长点，××××市场、机电市场作为一个新的贸易中心将导入其进驻市场，必然带来大笔的资金投入，成为当地招商引资的一个好项目，各厂商、各地经销商的入驻将有效地促进地方经济的进一步发展。计划入驻企业将有2800—5000家。一、增加国家和地方财政收入根据效益分析，市场业主将尽其所能采取一些优惠租金或提供服务给进驻企业予以照顾，使进驻企业在当地注册。预计在市场内的年交易额将达到500—720多亿元，前两年将为国家和地方上交各项税收3—5亿元。随着市场的发展，年交易额将会逐年增加，每年的各项税收将会有大幅增加。二、增加就业机会一个具有大规模、规范化经营的专业市场，它的建立必将为社会创造许多的就业机会，仅市场经营管理及各配套服务工作人员就需1200人左右，而大量的进驻经营企业将需要更多的经营管理人员、营销人员、后勤辅助人员等，如结算中心的财务、驾驶员、市场管理员、清洁工、装卸工、开票员、收银员、电脑打字员、信息管理员、业务员、现场管理员、维修员、接待员、炊事员、保安等，预计需要解决就业人员75000名左右。因此，成立××××市场将为当地创造更多的就业机会，增加就业人数，保持社会的稳定与发展将做出较大的贡献。-47- 三、促进物流发展××××市场、机电市场的建设，势必带动相配套的物流产业链，进一步促进东兴市物流业的发展。四、拉动当地和周边地区的经济××××市场、机电市场成立后，由于其规模较大，必然带动当地及周边商业的发展，如：购房、购车消费、餐饮、生活用品、消费品、休闲娱乐寄相关服务业等。随着市场的不断成熟以及交易的逐步繁荣，来往于市场的人也越来越多，将进一步促进周边商业朝着繁荣方向发展，增加更多的就业机会，也给地方经济带来更多的收入。-47- 附表：总投资估算表序号工程或费用名称估算价值（万元）　技经指标备注建筑工程设备购置费安装工程其他费用合　计单位数量指标一第一部分：工程费用28804229143312923484771571634　1主体工程27540031292306692　1商场33514298736501m21457143650　　土建工程2185700021857m21457142186　　装饰工程1165700011657m21457141166　　给排水工程（含消防）12391239m2145714124　　电气工程（含弱电）017491749m2145714175　　暖通工程013111311m2145714131　-47- 2金融办公写字楼3205704226036283m21457143512　　土建工程204000020400m21457142040　　装饰工程116570011657m21457141166　　给排水工程（含消防）013111311m2145714131　　电气工程（含弱电）017491749m2145714175　　暖通工程011661166m2145714117　3专业市场4954305100054643m22914292732　　土建工程349710034971m22914291749　　装饰工程145710014571m2291429729　　给排水工程（含消防）021862186m2291429109　　电气工程（含弱电）029142914m2291429146　4宾馆酒店1821402404020619m2728573978　-47- 　土建工程123860012386m2728572477　　装饰工程5829005829m2728571166　　给排水工程（含消防）0656656m272857131　　电气工程（含弱电）010201020m272857204　　暖通工程0729729m272857146　5配套居住1420710165750158646m212385711867　　土建工程10418600104186m212385711225　　装饰工程378860037886m21238571446　　给排水工程（含消防）066306630m2123857179　　电气工程（含弱电）099459945m21238571118　2室外场地及附属工程12642012642m225284　4围墙874874m280002186　-47- .5道路17571757m2134000262　.6停车位262248m220000248　7绿化17491749m2300000117　8室外水、电、气安装费80148014m2220000073　3相关设备购置0291430029143　二第二部分：其他费用6438164381128762　1土地费4371443714　2建设单位管理费11741174根据桂财建【2003】1号、财建【2002】394号标准计算3建设工程监理费33373337国家发改委、建设部发改价格（2007）670号4前期工作咨询费175175国家计委计价格（1999）1283号，桂价经字（2000）88号，防政办发〔2009〕-47- 87号5环评报告咨询费247247国家计委、环境保护总局计价格[2002]125号6工程地质勘察费17421742按工程费用的0.5%计7工程设计费55315531按国家计委、建设部计价格（2002）10号文标准及防政办发〔2009〕87号文计算8施工图审查费436436勘察设计费×6%9竣工图编制费442442设计费×8%0工程保险费13941394工程费×0.4%1场地准备及临时设施费27882788工程费×0.8%2招标代理费130130依据国家计委、建设部计价格（2002）1980-47- 号文标准及防政办发〔2009〕87号文计算3城市配套建设费12821282<<广西壮族自治区征收城镇市政建设配套费的暂行办法>>的通知4人防易地建设费16031603　5白蚁防治费385385　　一.二.部分费用合计288042291433129264381412858　三预备费2064220642　　基本预备费20642206425%　四建设投资合计288042291433129285023433500　五流动资金7650076500　　总投资2880422914331292161523510000　　占总投资%566632100　-47- -47-'