沙地块可行性研究报告 35页

'XX沙地块可行性研究报告35 目录第一章总论一、项目开发背景二、项目概况项目基本情况（名称、地理位置、基本建造指标）三、编制依据和范围1、编制依据（相关法律、法规及政策）2、规划设计条件的要求3、项目研究范围4、工程造价估算的依据四、基本结论1、项目的建设目标与原则2、项目的主要经济指标及财务评价指标第二章需求分析与建设可行性一、需求分析1、广州市房地产政策法规分析2、广州市房地产市场研究（1）广州市的经济发展情况（2）广州市房地产市场的情况（3）广州市房地产市场研究结论35 （4）广州下半年楼市展望3、新隆沙地块现状与未来发展规划对比(1)地块现状（2）地块未来发展规划4、需求分析结论二、地区发展规划与要求1、白鹅潭经济商圈发展规划2、区域交通现状与未来发展规划（1）区域交通现状及问题（2）区域交通未来发展规划三、项目建设的可行性（项目的SWOT分析）1、白鹅潭经济圈的发展条件与机遇2、项目的优势分析3、项目的劣势分析4、项目的机会分析5、项目的威胁分析第三章场地与建设条件一、场地描述1、选址原则2、地理位置3、场址概述与现状35 4、土地权属及占地面积二、建设条件1、自然条件（1）地理与地势（2）气候（3）地下水概况（4）不良地质现象与地基稳定性（5）岩土工程地质评价（6）结论与建议2、项目的区位、交通条件3、项目的生活配套情况三、基础设施条件1、施工场地与施工材料2、建设条件第四章建设目标和原则一、总体定位和建设目标1、项目总体定位2、建设目标二、规划和建设原则1、规划原则2、建设原则三、规划和建设对策35 1、环境治理和保护2、交通系统第五章设计建设方案一、建筑设计要求1、安全防范要求2、节能环保要求3、建筑形式和环境要求4、综合性要求二、项目建设规模及组成1、功能系统布局2、功能系统简述三、项目工程内容四、总体规划设计1、总体规划设计原则2、总体方案设想3、总平面设计4、规划设计五、规划方案第六章环境保护一、环境评价二、环境保护措施三、环境可行性结论35 第七章机构设置与人员编制一、管理机构设置二、各部门职责三、培训、研究与教育计划第八章项目实施进度与计划一、项目建设工期及实施原则1、实施进度原则2、工程实施进度二、项目进度计划第九章投资估算与资金筹措一、工程概况二、编制依据三、投资估算四、项目总投资使用计划与资金筹措第十章财务分析一、编制范围二、编制依据三、运营费用估算四、财务分析结论第十一章项目社会评价一、项目对社会的影响分析二、项目风险分析35 一、社会评价结论第十二章结论与建议一、项目研究结论二、存在的问题与建议35 第一章总论一、项目开发背景白鹅潭地区位于广州市中心城区西部，与佛山毗邻，是广州市近现代历史文化风貌区，也是广州市实施城市发展“西联”及“中调”战略重要地区。为落实广州“国家中心城市”新定位和广州市城市总体规划战略目标及市政府五大功能区规划建设战略部署、建设“首善之区、宜居城市”示范区的要求，根据2008年市政府工作报告要求，市规划局牵头组织开展白鹅潭地区城市设计竞赛和深化工作，邀请国内外著名规划设计单位为广州白鹅潭地区发展献计献策；2010年2月22日，市府常务会审议并通过城市设计深化方案；2010年11月5日，市政府组织召开2010年度规委会第四次会议审议通过控规成果；会后经规划局组织修改，控规最终成果报送至市政府审批，并于2011年6月8日经市府常务会审议通过。总的来说，白鹅潭地区定位为建设“广佛之心、国际商业中心、水秀花香宜居城区”，规划将充分发挥白鹅潭地区的辐射带动作用，进一步推进珠三角区域经济一体化，使之成为连接广佛城际空间的接口、联动广佛产业发展的纽带、联系广佛城际交通的枢纽、跨境生态一体化的示范区。2010年2月22日广州市政府常务会议决定，白鹅潭经济圈规划经市政府审核后由荔湾区负责实施（《市政府常务会议纪要》穗府13届107次[2010]4号）。2月26日，荔湾区成立了以区委书记为组长、区长为第一副组长的白鹅潭经济圈工作领导小组，下设领导小组办公室，通过“抓瓶颈、抓基础、抓研究、抓项目”35 ，搭建土地储备框架，构筑融资发展平台，攻坚推动各地块实施储备。按照《珠三角地区改革发展规划纲要》和广州建设国际中心城市、打造国际商贸中心和世界文化名城的宏伟蓝图。结合荔湾区“十二五”发展规划，以及通过对辖区内土地情况进行调查筛选，结合区土地利用总体规划、区城市规划和区经济发展等情况，荔湾区决定把新隆沙储备地块作为近期白鹅潭经济圈建设重点推动项目。新隆沙地块地处白鹅潭经济圈核心区，紧靠地铁1号线，地理位置优越，交通便利。根据《广州市白鹅潭控制性详细规划》，该地块规划总建筑面积为529188平方米，其中住宅111080平方米，商住78416平方米，商业金融322947平方米，中小学用地8104平方米，文化娱乐用地4214平方米，其他用地4427平方米。二、项目概况项目基本情况（名称、地理位置、基本建造指标）名称：新隆沙地块建设项目地理位置:新隆沙地块位于广州市荔湾区珠江隧道芳村出口以西，芳村大道以北，西邻花地河，北靠珠江。（见图1.1项目位置地图；见图1.2项目地块位置google卫星图）图1.1项目位置地图35 新隆沙地块图1.2项目地块位置google卫星图新隆沙地块三、编制依据和范围1、编制依据（相关法律、法规及政策）35 2、规划设计条件的要求3、项目研究范围4、工程造价估算的依据四、基本结论1、项目的建设目标与原则2、项目的主要经济指标及财务评价指标35 第二章需求分析与建设可行性一、需求分析1、广州市房地产政策法规分析表2.1广州房地产政策法规对比表时间措施要点调控效果2011.1.26国务院房地产调控1号文件（新“国八条”）（1）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。（2）在一定时期内，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。（3）合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。限购首月广州一手房量价齐跌。数据显示，一手房网签套数与成交面积环比大降24%和30.9%，一手房均价则下降8.5%。2011.2.25广州《关于进一步严格执行广州商品住房限购政策的通知》广州十区范围内，拥有2套及以上住房的广州市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非广州市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得购买住房。广州房价连续两周下降2011.3.22国家发改委《商品房销售明码标价规定》从5月1日起商品房销售实行一套一标价，明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后,可以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案。2011.3.30广州出台2011年房价控制目标广州要求“2011年新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅”，这就是说，广州今年房价控制目标不高于11%。广州中心城区”2”字房价坚挺，4月住宅成交量反弹2011.5.12国家发展改革委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，按《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》，每套处5000元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。新盘报价远高于成交价2011.5.26广东省物价局落实的商品房销售明码标价政策广东省物价局从6月1日起，新的商品房销售明码标价政策将在全省施行。35 小结：广州楼市在新国八条、限购、限价等强力政策的影响之下，房价表现相对平稳，在整体成交均价上甚至出现略微下降的现象。2、广州市房地产市场研究（1）广州市的经济发展情况①广州市国内生产总值保持较快速度增长全市经济保持较快发展。2010年，广州市实现地区生产总值（GDP）10604.48亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长13.0%。其中，第一产业增加值189.05亿元，增长3.2%；第二产业增加值3950.64亿元，增长13.0%；第三产业增加值6464.79亿元，增长13.2%。第一、二、三次产业增加值的比例为1.8∶37.2∶61.0。三次产业对经济增长的贡献率分别为0.4%、38.4%和61.2%。下图是广州市历年国内生产总值曲线图。图2.12005-2010年广州地区生产总值及其增长速度资料来源：2010年广州市国民经济和社会发展统计公报②固定资产投资快速增长，房地产产业保持稳定增长据广州市统计局资料，2010年全市35 完成全社会固定资产投资3263.57亿元（包括省属跨市项目），增长22.7%；其中，房地产开发投资983.66亿元，增长20.3%。同时，商品房销售面积（含保障性住房）为1405.13万平方米，增长2.2%。下图是广州市历年固定资产投资曲线图。图2.22005-2010年全社会固定资产投资及其增长速度资料来源：2010年广州市国民经济和社会发展统计公报③居民生活水平进一步提高，但价格上行压力较大2010年，我市城市居民人均可支配收入30658元，同比增长11.0%，扣除价格因素，实际增长7.6%；农村居民人均纯收入12676元，同比增长14.5%，扣除价格因素，实际增长11%。下图是广州市历年城市居民人均收入及其增长速度的曲线图。图2.32005-2010年城市居民人均可支配收入及其增长速度35 图2.42005-2010年农村居民人均可支配收入及其增长速度城乡居民消费支出稳步增长。2010年全年城市居民家庭人均消费性支出25012元，增长9.6%；扣除价格因素，实际增长6.2%。其中，服务性消费支出9151元，增长9.3%，占消费性支出的36.6%。城市居民恩格尔系数为33.3%。农村居民家庭人均生活消费支出8987元，增长16.1%。农村居民恩格尔系数为45.9%。城乡居民居住条件不断改善。城市居民人均面积从2007年的20.00平方米提高到2008年的20.54平方米；农村居民人均面积由2007年的30.5平方米提高至2009年的33.8平方米。消费市场价格(CPI)：消费价格明显上升。2010年35 全年城市居民消费价格总水平上升3.2%，其中，消费品价格上升4.1%，服务项目价格上升1.2%。下图是广州市历年消费价格指数的曲线图。图2.52005-2010年广州城市居民消费价格涨跌幅度资料来源：2010年广州市国民经济和社会发展统计公报（2）广州市的房地产市场情况根据网易房产数据中心监测阳光家缘网签数据显示，2011年1月1日至6月30日，广州十区二县一手住宅成交面积为444万平方米，同比去年上半年的347万平方增长28.0%，成交套数为38152套，比去年同期的30916套增长23.4%。在价格方面，2011年上半年广州十区二县一手住宅均价为12016元/平方米，同比去年上半年的11114元/平方米上涨8.1%。除开增城与从化，2011年全市十区一手住宅成交均价为13799元/平方米，和去年上半年的12984元/平方米相比，上涨了6.3%，成交面积则为301万平方米，同比上升20.9%。从成交量以及成交均价来看，均是涨声一片。新四区二县成交面积大幅上涨52%占全市六成比例35 从上半年区域成交情况来看，中心六区一手住宅均价达18709元/平方米，同比上涨19.3%；成交面积为163.5万平方米，同比下降0.4%；新四区与二县市一手住宅均价则为8053元/平方米，同比上涨16.44%；成交面积为283.1万平方米，同比涨幅为52.0%，占广州十区二县交易面积的比例为63.7%，比去年同期的比例53.6%多了10.1%。表2.2区域成交情况对比区域已售套数已售面积成交金额均价未售套数未售面积全市3815244429565339095680912016630478395379从化3206414741314046540475773396489218南沙2922344574281488916082432008274250增城787010151268673796306857986411349974天河20302458706622149980269447350934125海珠27352604995776845834221763453409168番禺5596571082780646450613682120301538914白云26023459556074057680175634395560330花都824490653065767329307254165022190275荔湾11501276862821385298221122274294263萝岗93912670312563602489944780123109越秀605609571492862021244901670183563黄埔253232333349474421441654848190中心六区1471816352823059376531918709311723920363新四区二县234342830907227971914908053318754475016（3）广州市房地产市场研究结论和去年同期相比，广州市上半年一手房的成交量和成交均价都呈现一片上涨态势，似乎受到国家一系列调控政策的影响有限。其中，成交面积同比增加近三成，成交均价上涨8.1%。有专家指出，随着下半年供应量的增加和调控政策的威力渐显，广州房价或许有所松动。35 （4）广州下半年楼市展望下半年供应量加大 竞争激烈或房价有望下滑受轮番调控政策影响，广州上半年的推货节奏被打乱，不少新盘新货都延迟了开盘时间，特别是中心市区的新盘新货更是寥寥无几。然而，这种情况将在下半年有所好转，中心区域和外围区域齐发力，国庆前后和年底将是主要的推货节点。尤其中心六区方面，将有多个全新盘面市，像东方文德广场、富力唐宁花园、君华天汇、合生帝景国际等数个项目都位于老城区，而上半年缺少新盘的天河区也会在下半年陆续推出全新盘，如侨鑫珠江新城项目、力迅T、颐和四季公馆和颐和山水等。此外，据合富辉煌市场研究部发布的《2011年下半年广州商品住宅供应报告》中指出，下半年广州新货供应量达3.9万套，是上半年新货量的近一倍。对于下半年广州楼市的走向，有专家认为成交量会进一步攀升，主要理由是下半年供应量增加和刚需人群可选择范围增大，观望情绪的逐步消散。至于房价方面，整体来看依然将维持上半年以稳为主的格局，中心区稳中或有上扬，新四区二县市分不同区域和时段稳中或略微走低。更有不少业界人士指出，下半年楼市竞争激烈，加上调控政策没有松动的迹象，而开发商要为年底销售任务冲刺，房价有可能下滑。3、新隆沙地块现状与未来发展规划对比（1）地块现状35 地块的西南部为恒荔湾畔楼盘，该楼盘占地48000平方米，建筑面积为252000平方米；地块的西北部为永盛商务园园区，园区内有大量的旧厂房、仓库，如戏里戏外（广告）摄影有限公司、广州市荔湾区物资回收公司花地金属经营部、广州穗港米业公司、广州市航运五金电器综合厂，现状基础设施较差；地块的东北部为一些旧民居及正南小学；地块的东南部为珠江钢琴厂；地块的中部为新隆沙社区，危破房屋较多，居住环境较差。（2）未来发展规划新隆沙规划单元位于启动区核心地段，在规划中主要作为商业和居住用地，办公塔楼基本集中在离地铁站400米范围内，步行到地铁站，仅需5分钟，可最大限度地聚集人群，提升消费密度，快速形成连接珠三角、辐射广佛的商业黄金旺地。同时，该区域内有完整的中小学教育配套和公园、河岸苗圃等城建配套，还有独具岭南特色的文物景观，时尚元素与环保元素、历史文化元素相结合，宜业宜居，为区域的开发带来独特的魅力。汇聚三江，坐拥水岸，夜色秀丽，景观宏伟，将就是新隆沙。35 新隆沙地块控制性详细规划图新隆沙地块控制性详细规划用地指标单元编码用地性质用地面积（公顷）比例（%）建筑量（万平方米）比例（%）AF0201二类居住用地5.1813.642939.41中小学用地1.012.660.811.1商业金融用地6.9618.3333.8145.95文化娱乐用地1.684.421.682.28文物古迹用地0.120.320.060.08商住综合用地1.173.087.8410.66道路用地8.3722.04——供应设施用地0.7620.380.52公共绿地4.2511.19——防护绿地0.090.24——水域8.3822.07——总计37.9710073.581004、需求分析结论35 二、地区发展规划与要求1、白鹅潭经济商圈发展规划白鹅潭经济圈是指广州大坦沙尾以南、环翠路与环城高速公路以北、工业大道中和工业大道南以西、芳村大道北和花地河以东片区，总用地面积约35平方公里。其中，启动区面积约3.5平方公里，主要包括新隆沙、长堤陆居路、聚龙村湖区、新风岗、石围塘、市柴油机厂、中市等地块。按照规划，白鹅潭经济圈将发展成为面向广佛的商务办公、创意智慧、商业休闲、文化于一体的复合型滨水商业中心以及富有岭南特色与水秀花香风貌的低碳、生态幸福宜居示范区。白鹅潭35 地区规划为十大功能片区：1、商业商务核心区。位于芳村珠江隧道口周边，以商务办公、文化娱乐功能为主，规划有标志性的钻石大厦、国际会议中心等；2、北岸综合生活区。包括新风港、广铁南站、黄沙等，规划以生活居住功能为主；3、海珠东岸综合生活区。位于海珠区东岸鹤洞大桥以北，包括现状的洪德巷历史街区、光大花园、富力现代广场等，规划仍以生活居住功能为主；4、旧城综合提升区。位于商务核心区外围，包括东窖村、茶窖村、鹤洞村等，规划以生活居住功能为主；5、西朗综合枢纽区。位于西塱站场周围，规划以商贸、物流功能为主；6、南部综合生活区。规划以生活居住、公园绿地为主；7、东岸商办综合区。位于海珠区东岸鹤洞大桥以南，包括广州造纸厂、广州摩托车厂、广州精细化工厂等，规划以科技研发、商业休闲、生活居住功能为主；8、生物医药港。规划以科技研发、商贸功能为主；9、西部门户综合区。位于白鹅潭地区规划范围西北部，包括石围塘，五眼桥村等，规划以商业休闲、商贸物流功能为主；10、花地滨水生活区。其中有葵蓬村，规划以生活居住功能为主。白鹅潭地区控规的特色和亮点：　　（一）突出集聚高端服务功能，打造广佛之心和广佛同城对接区　　为实现白鹅潭地区国际商业中心的功能，规划按照区域级—市级—区级—小区级的布局方式组织各级各类商业设施。区域级商业设施集中在白鹅潭核心区，容纳高端商务办公、商贸、展览、零售项目，主要承载“国际商业中心”功能；市级、区级商业中心沿轨道交通枢纽站点集中布局，小区级商业设施以5分钟服务半径沿公共交通站点布置，不同等级商业设施共同构成完整的商业中心体系。规划24个独立公共停车场和14个非独立用地停车场，设置24个公交站场。　　（二）突出滨江滨水的自然环境，建设“水秀花香”的宜居新区　充分利用现有河涌水系等自然要素，营造“水秀花香”的城市环境。实现“水秀花香”的具体方案：1、在花地河沿岸打造大型生态廊道来清洁受污染的河水、减少城市的水土流失，并作为野生动物涵养地, 重塑生态活力，为城市居民提供各种娱乐活动场所。2、21个大于500平方米35 以上的集中、开放式的社区公园分布于居住区和城市商业中心以及城市主次干道、滨江、滨河地区；3、对范围内珠江两岸和所有河涌沿岸地段进行整合，设置与珠江垂直的道路提高滨水区的公众可达性，将珠江白鹅潭段与城市其它段相联系，形成畅通的滨江步行通廊。4、在白鹅潭规划范围西部，保留既有花圃、水产养殖等农业用地，从生态上实现广佛的互联。通过对河涌水系的梳理整治和对自然系统的重塑，再现白鹅潭地区“十里芳林傍水涯”的现代水秀花香的城市环境。5、通过生态绿廊、生态绿地、公园绿地、街头绿地、防护绿地以及地块内部绿化共同构成绿地生态系统。规划总绿地率不少于35％，绿化覆盖率不少于40％，人均绿地面积不低于15平方米（包括附属绿地），居民步行500米可享受公园绿地。加强滨水及河涌的保护和生态景观的修复，整合自然生态资源，规划多处大型地区性公园如聚龙公园、醉观公园；多处滨江公园，如石围塘滨江休闲公园、南站滨江休闲公园、洲头嘴公园、广船滨江休闲公园；此外包括数量众多的社区型公园。结合绿道，重点打造珠江后航道、花地河、大冲口涌－鹤洞山顶3条特色历史文化长廊。　　（三）突出公交优先，提供方便快捷舒适的出行环境35 交通方面将采用了公交导向的开发模式，沿轨道交通节点高密度开发，外围地区低密度开发，在重要的轨道交通枢纽站点周围形成一个个高密度的商业组团。交通规划以地铁枢纽为核心，规划通过轨道交通、公共交通、步行交通无缝对接。规划多种交通方式的选择，包括城际铁、地铁、公交、游艇、水上巴士，以及完善的自行车和步行系统，各类交通方式接驳便捷。在外围轨道交通节点设置大型社会停车场，对入境交通进行截留，减少白鹅潭地区外来交通量，通过小汽车与轨道交通的便捷接驳，提供更加舒适便捷的城市环境。强化广佛道路、轨道交通衔接，构筑发达的对外交通网络。对外通道包括广州方向的内环路、快捷路、环城高速系统及佛山方向的东新高速、广珠西线高速、龙溪大道、珠江大桥放射线；对外轨道交通包括与佛山衔接的轨道除广佛城际、广佛肇城际外，还包括佛山地铁2号线，接窖口；佛山地铁6号线，于花地大道南接广州10号线。（四）突出传承岭南文化精髓，塑造具有历史特色的现代滨水区　　规划区内已公布的历史文化保护区共有3处，分别是沙面历史文化保护区、南华西街（洪德巷）历史文化保护区、聚龙村民居保护区。各级文物保护单位77处，其中国家级文物保护单位54处，均位于沙面；市级文物保护单位共13处；市级文物单位8处级、区级登记文物1处。规划充分保护和挖掘该地区多样性历史文化资源，根据文化历史意义、建筑特色进行分类控制，可采用遮荫蔽雨的过街楼、骑楼等建筑元素及兼容并蓄的多样化建筑类型；景观环境设计上注重和河道水网的结合，采用垂直绿化等新手法，力求创造一个现代、多元的岭南特色城区。规划区内的“城中村”将按土地集约利用、整体协调发展、保障村民利益、可持续发展、可操作性原则进行改造。采取功能优化、空间整合、设施共享、经济平衡、文脉延续、系统改造的策略，采用全面改造和综合整治相结合模式。对城中村22处有价值的历史建筑，建议在城中村改造规划中尊重村民意愿，予以保留、重建或拆除，延续村中村历史文脉。（五）突出和倡导小街区开发模式， 营造积极的街道空间35 规划强调滨江空间公共功能，倡导小街区开发模式，重点对景观要素进行控制。如对沿江景观界面控制，沿珠江一线建筑性质以公建为主，单栋建筑塔楼朝珠江面宽不应超过80米，塔楼建筑之间东西间距不得小于40米。为有效控制滨江地区的空间形态，对规划区内滨江建筑立面开敞度进行控制，最高建筑高度（H）小于60米，滨江立面开敞度（P）应大于40%；60米〈H〈120米，P应大于50%；120米〈H〈200米，P应大于60%。同时，规划借鉴了国外先进的城市设计经验，在核心区采用小街区的尺度，对道路景观界面、建筑体量、街墙立面、建筑塔楼、建筑材料、建筑风格等进行控制和设计导引，通过紧凑的街区和高品质的街道环境及“小街区的尺度+高密度的路网”营造积极的街道空间，分散对主要干道的交通压力。沿江地区路网采取垂直于珠江的规划方式，使沿江滨水空间有更强的可达性，并通过这种小地块的划分，防止沿江一线地区出现连续的建筑“墙”，便于在今后实施过程中对空间形态的控制。　　　　（六）突出完善公共服务设施，打造宜居宜业的新城区　　　　35 规划区公共配套体现高层次、综合性、多样化特色，能够满足不同类型家庭的居住需求，公共服务设施配套既有面向广佛区域和白鹅潭地区的大型公建，也有以5分钟步行距离为半径的社区级及公共服务设施。其中：教育设施：中学27所、小学48所、幼儿园57所。医疗卫生设施：综合医院12所、卫生服务中心17个、卫生站23个。文化体育设施：文化活动中心10个、文化室33个、居民运动场馆15个。社区服务设施：社区服务中心11个、老年人服务中心13个、福利院4个、街道办事处11处、居委会27个、肉菜市场25个。市政公用设施： 220kv变电站9个、110kv变电站28个、邮政所24个、垃圾中转站1个、公共厕所147个、消防站9个、加油气站11个。规划约提供45万个就业岗位，商业配套集中在公交和轨道交通节点，便于就业人口上下班出行。　　　　（七）突出保护利用工业遗产，建设文化创意廊道　　白鹅潭沿江地区有大量工业遗产，如太古仓、花地仓、大冲口油库、信义会馆等。规划中通过沿江较低容积率的控制，保持了沿江工业遗产周围的视线开敞性；通过保护性整饰、文化创意产业开发等对工业遗产进行保护性的再利用，延续历史记忆的同时，赋予新的文化，创造新的发展契机。对该地区的优秀工业建筑保护与利用，采取政府引导、厂区联动、保护与利用相结合的开发策略。该区域还保存有大量的码头岸线、铁轨、水湾、船坞等特色工业环境，保留珍贵的历史记忆。规划加强细节设计，对特色构筑物、码头岸线加于改造利用，延续历史文脉。对原有仓库、码头，厂房等分别进行创意产业、文化设施、购物游泳相结合的商业、城市开放空间改造，注入创意产业、动漫、设计、艺术文化等功能，沿江历史地段注入展览馆、博物馆、休闲娱乐等功能，铁路、仓库以及滨江码头区等结合区位建设滨江公园、发展娱乐、休闲、旅游等功能。　　（八）突出可持续发展理念，打造低碳绿色新城区　　　　35 白鹅潭地区规划秉承可持续发展的理念，在节能减排、生态维护等方面做了深入的研究。白鹅潭地区是广州“退二进三”的重点地区之一，现状有大量工厂，规划预计将清理4.3平方公里被污染的工厂用地，并根据不同的再开发项目对被污染用地的治理程度的不同要求，在场地分析和经济比较的基础上，通过多种方式治理污染地块。另外，规划中倡导的以公交为导向的开发模式，预计能减少20%的小汽车使用；区域联供和建筑节能策略可减少白鹅潭地区32%的能源消耗；通过水资源的回收和对利用效率的管理，节约50%的水需求和33%的污水处理量。村中城改造坚持土地集约利用、整体协调发展、保障村民利益、可持续发展、可操作性的原则。尽量在各村行政界线内，选择合适的地段集中安置村民居住点、优化布置村发展用地。结合地块特点和规划道路，合理整理现状零散村用地、国有土地，进一步释放土地价值，加快城乡一体化进程。2、区域交通现状与未来发展规划（1）区域交通现状及问题白鹅潭地区现状交通条件尚不完善，现状路网以芳村大道、花地大道为主干路，通过三座桥隧道与三条道路、以及环城高速公路位于白鹅潭地区的两座立交，分别与市区及西南区域建立联系。该地区一直扮演着广州市西南进出口通道的角色，区内主干路基本上都作为广州进出口通道。现状路网与交通设施存在不少问题：主干路密度不高、造成该地区交通较为混乱，主干道连通性较差，花地大道不仅是地区级主干路，还作为西南方向过境交通，功能过于复杂、压力较大；路网存在结构缺陷，次干路与主干路不能形成一个干道网路系统，主次道路比例失衡，主多次少，导致组团间联系压力过多集中在主干路；支路密度低、布局混乱、35 连通性差、丁字路和尽端路较多，未形成完整网络；公路客运站枢纽功能不突出，滘口汽车站位于珠江大桥西口，由于客货通运，进出交通对广佛公路和过江节点影响较大；缺乏社会停车场、加油站分布不合理。现状公共交通也存在的问题：白鹅潭区的常规公共交通主要联系白鹅潭地区和广州市中心区，与佛山的公交联系较为缺乏；交通换乘不便，站点的选点不尽合理，由于缺少完整的道路网支持和内地腹地的公交停靠站，地区内部与公共交通联系并不方便；本地区港口码头主要集中在东部沿珠江一线，其主要问题是近年来由于货运量下降，码头淤泥堆积等原因，不少码头用地均处于搁置状态；客运码头也分布不均，难以满足客运过江需要。（1）区域交通未来发展规划白鹅潭地区作为广佛同城化的重要节点，根据《广州市白鹅潭控制性详细规划》，白鹅潭的交通未来发展目标为用“心”打造低碳。未来交通规划12条道路、5条轨道线（佛山五号线-广州五号线、广佛城际线、广佛江珠城际、广佛肇城际、广州十号线-佛山六号线）衔接广州和佛山。她以内环路、快捷路、东南西环等三环相扣，广佛公路、珠江桥放射线、穗盐路、龙溪大道、花地大道、广珠西线高速、东新高速等七线并开，“三环七射”使白鹅潭和广佛珠江角的交通形成一体。同时，结合水系纵横特点，规划鼓励现有码头改造，规划新风港、石围塘、芳村客运码头、造纸厂、医药港等12处轮渡码头及旅游码头，将轮渡交通作为有益补充，同时提供特色水上旅游观光等。35 并且将采用了公交导向的开发模式，沿轨道交通节点高密度开发，外围地区低密度开发，在重要的轨道交通枢纽站点周围形成一个个高密度的商业组团。交通规划以地铁枢纽为核心，规划通过轨道交通、公共交通、步行交通无缝对接。规划多种交通方式的选择，包括城际铁、地铁、公交、游艇、水上巴士，以及完善的自行车和步行系统，各类交通方式接驳便捷。在外围轨道交通节点设置大型社会停车场，对入境交通进行截留，减少白鹅潭地区外来交通量，通过小汽车与轨道交通的便捷接驳，提供更加舒适便捷的城市环境。三、项目建设的可行性（项目的SWOT分析）1、白鹅潭经济圈的发展条件与机遇①解放思想，树立建设国际化城市目标，为白鹅潭打开发展空间在中共广东省委十届二次全会上，中共中央政治局委员、省委书记汪洋在讲话中提出，当前广东的发展已经站在了一个新的历史起点上，广东作为改革开放的先行区，科学发展观思想的提出地，要继续解放思想，坚持改革开放，以当年改革开放初期“杀开一条血路”的气魄，努力在实践科学发展观上闯出一条新路，争当实践科学发展观的排头兵。进一步解放思想的热潮正在全市掀起，各行各业都在认真贯彻学习，寻求突破途经。关于城市的发展目标，汪洋同志也提出了广州要坚持全面、协调、可持续的城市化发展路子，努力成为广东省建立现代产业体系和建设宜居城市的“首善之区”35 。广州要树立雄心壮志，以现代化的价值取向、把握大势的远见卓识和海纳百川的宽广胸怀，以世界先进城市为标杆，奋起学习，奋起追赶，甚至超越。②科学发展，“西联”与“中调”使白鹅潭再受关注2006年，广州市城市发展在原八字方针的基础上增加“中调”战略，从“八字”战略到“十字”战略，反映了广州的城市发展进入了一个新的转折期，城市从以外延扩展上升到外延与内涵并重的发展阶段，白鹅潭地区，是西联的节点，同时由于毗邻老城，是“中调”战略重要的空间载体。③产业转移已经实施，“腾笼换鸟”余地加大近些年来，白鹅潭地区已经实施“退二进三”，一些传统工业或倒闭或迁出，已有部分可整理的空间，未来“广船”、“广刚”和“造纸厂”等大型企业还将分布迁出，还有更多的土地可被利用，使白鹅潭地区的空间调整和产业升级成为可能。2、项目的优势分析（1）、地理优势：本项目位于有“广佛之心+国际商业中心”之称的白鹅潭经济商圈。地理位置优越，且与白天鹅宾馆隔岸相望，未来投资前景无限，必将成为住宅、商业的新贵。本项目位于广州城市发展“西联”的战略轴上，按照发展目标，以珠江水系为主要骨架，以各项自然要素为基本要素，共同构建区域的绿色生态架构，实现广佛都市圈区域绿地一体化，该地块的升值前景无限。在加上白鹅潭地区是建构“两主六次”35 的多中心结构中的六个次中心之一，增加了该块的投资价值。（2）、自然景色优势：本项目地位位于珠江边，水面开阔，无敌江景必将尽收眼底。可根据地块的特征与沿江的地理特点布局，充分利用景观的优势，迎合广东人“乐水”的居住习惯，打造以水为特色，形成别具一格的竞争优势。“临江而居”和“绿色生态”也恰恰是广州住宅所畅销的产品。（3）、交通优势：本项目新隆沙地块距离地铁站芳村站只是一步之隔，且又公交车站花地站，九条公交车线路途经本站。周边公路网四通发达。北临内环路，西面是芳村大道中，东面是珠江隧道。按照规划的交通线路，未来交通规划12条道路、衔接广州和佛山5条轨道线(佛山五号线-广州五号线、广佛城际线、广佛江珠城际、广佛肇城际、广州十号线-佛山六号线)的规划出台，对佛山客而言，这个就在家门口的板块无疑最具投资潜力。3、项目的劣势分析（1）、新隆沙地块本身地价较高，再加上需要拆迁旧房，建筑完成后的售价会比较高，存在一定的风险。（2）、本项目所在地块的生活配套、娱乐等设施还有待提高。（3）、本项目附近工厂较多，要渐进的发展，要想工厂完全搬迁，还需要一定的时日。35 4、项目的机会分析（1）、地块处于“广佛之心+国际商业中心”之称的白鹅潭经济商圈，前景无可限量。再加上白天鹅酒店、未来的砖石大厦等都对本地块产生了利好的影响。（2）在相关的规划中，白鹅潭经济圈得平均容积率仅为1.2，该板块的一线江景位置将优先让位于商业用地以及公共休闲空间，尽量不新增私家楼盘。所谓物以稀为贵，一旦新隆沙地块有新的住宅类物业进驻，它们便拥有了独特的江景和区位价值。5、项目的威胁分析（1）、新隆沙地跨地处广佛地段，住宅供应量大，且面临严峻的价格、品牌的竞争。（2）、广州住在的空置率居高不下，面临沙场营销压力。（3）、政府政策上的调控力度越来越大，利率的上调，都不利于该地块现阶段的开发。35 第三章场地与建设条件一、场地描述1、选址原则2、地理位置3、场址概述与现状4、土地权属及占地面积二、建设条件1、自然条件（1）地理与地势（2）气候（3）地下水概况（4）不良地质现象与地基稳定性（5）岩土工程地质评价（6）结论与建议2、项目的区位、交通条件3、项目的生活配套情况三、基础设施条件1、施工场地与施工材料2、建设条件35 第四章建设目标和原则一、总体定位和建设目标1、项目总体定位2、建设目标二、规划和建设原则1、规划原则2、建设原则三、规划和建设对策1、环境治理和保护2、交通系统35 第五章设计建设方案一、建筑设计要求1、安全防范要求2、节能环保要求3、建筑形式和环境要求4、综合性要求二、项目建设规模及组成1、功能系统布局2、功能系统简述三、项目工程内容四、总体规划设计1、总体规划设计原则2、总体方案设想3、总平面设计4、规划设计五、规划方案35'