某商品房可行性研究报告 21页

'建设条件案本选择分析一、项目概述1.项目背景该项目选址位于XX山市佛光东路与XX河之间，是东部新区的核心地带，环拥一河两公园，目的是打造一个以公园为主题的生态纯居住区域，体现人、建筑与环境的和谐共生。项目内高达80%的绿化覆盖率与周围清静环境浑然一体，体现出XX山人合一的意境。4.5公里滨河公园近在咫尺，一年四季万般风情尽收眼底，700亩水体公园与水亲密接触，纯自然生态公园信步到达，拥有独特的优势。2.项目位置本项目位于XX山佛光东路东侧，XX河西侧。3.项目概况总占地面积18600平方米；其中地下车库800余个车位，是商业、住宅、娱乐为一体的综合性高尚精品小区、本项目工程规划建设4栋楼（7#、8#、10#、11#）11个单元，其中7#、8#是18+1层，10#、11#是11+1层小高层组成，建筑面积约44357平方米。4.项目周边环境 生活配套：沃美超市，沃尔玛超市，家家乐超市，合家欢超市，医疗配套：XX山中医院，XX山市人民医院教育配套：XX山市第四中学，XX山市第二小学市政配套：市委，市交警队，市公安局，电信局，移动，邮局，中国铁通，峨嵋有线电视台交通配套：火车站，客运中心，2012将建成成绵乐城际列车休闲配套：天和大酒店，世纪阳光大酒店，金鼎国际娱乐会所，五四广场，象城广场，700亩水体主题公园，健身娱乐设施，休闲花园长廊5.项目地质条件5.1工程地质XX山地貌类型多种多样，地势起伏大，海拔在386至3099之间，以山地为主，占总面积的58.7%，平坝区占总面积的20.4%，丘陵占总面积的20.9%。主要地貌分四种：堆积地貌，侵蚀-堆积地貌，侵蚀-构造地貌，侵蚀-溶蚀地貌。5.2水文地质条件XX山特殊的降雨使该地区的岩石及含水介质水源充足，含水层的主要岩性为粉细砂及泥岩，地下水的赋存条件好，与周围水文地质单元以及河水联系密切，和河水呈互补的关系，通过大气降水、泉水、冰雪融水补给。河流阶地主要为松散介质孔隙水，水位一般为2-3米，埋深比较浅。区内水系属大渡河水系。受西南高，东北低的地形控制，河流流向均自西向东。并在归入大渡河后继续东流至乐山注入岷江。5.3气候条件XX山位于中亚热带季风气候区域，其气候除受辐射、大气环流的制约外，地形地势起着十分重要的作用。XX山气候垂直分布明显，海拔1500米以下属亚热带气候；海拔1500-2100米属温暖带气候；海拔2100米-2500米属中温带气候；海拔2500米以上属亚寒带气候。海拔每上升100米，气温下降0.5-0.6度。XX城区最冷在1月，平均气温4.3度，最低气温为零下4度左右。7月平均气温为11.8度，最高气温为20度左右。XX山海拔2000米以上地区约有半年时间为冰雪覆盖。5.4交通条件该项目位于XX山市东部新区的核心地带，拥有着发达、高速、方便的交通条件，拥有铁路、公路、水运、航空交通线。航空：XX山市中心距离成都双流机场仅150公里，全程为高等级公路，2小时即可到达。市区内设有民航售票处，均可买到成都发往全国各地的飞机票。铁路：从西昌、攀枝花、昆明、成都、重庆、西安、北京等地，乘火车到乐山、XX山旅游的游客，可在成昆线上的XX山站下车，该站距XX山风景区大门（报国寺）仅10公里，距乐山市中心31公里。乘座成昆线(火车)k113(15:09)、k117(20:35)、k145(18:14)、k165(17:27)、n854/855(21:34)、n871(22:42)、5621(19:05)、k114(04:43)、k118(19:24)、k146(12:09)、k166(10:36)、n856/853(04:12)、n872(03:09)、5622(08:57)各次列车到达XX山。公路：成都到XX山约170公里，成都至乐山、XX山的高速公路已于1999年开通。主要成都新南门汽车站（旅游客运中心）以及石羊场车站乘车去乐山和峨嵋。从高升桥、西门、北门汽车站（火车站旁）等汽车站也有班车去乐山、XX山，车程约2小时，车价约40元左右。乐山与XX山市相距31公里，有高等级公路相通，每10分钟就有一班车。乐山、峨嵋还有发往重庆、内江、自贡、宜宾和雅安高速公路客运专线。从市中心区到附近区县均有高等级公路相通。水运：乐山位于岷江和大渡河交汇处，每天有数十次旅游班船至乐山大佛。乐山港有通达宜宾、泸州、重庆的客轮。 二、项目选址优势分析1.项目优势1.1政策优势XX市政府对于XX城市功能有四大定位，分别为：服务业、制造业基地、生态旅游区、农业生产基地。根据统计，XX山居住空间还未饱和，政府对房地产业的发展持积极支持态度。而目前的规划方案是“东扩、西优、南退、北进”。意思是：1.东扩：新城区向东扩张；2.西优：城西因为无法进一步发展，因此在原有基础上进行优化升级；3.南退：南面有适度的发展空间，且具备进一步优化可能；4.北进：北面发展空间不大，因此下一步主要向城市中心靠近。所以向东边扩张是政府目前的主要政策。目前政府规划方案，是把东部发展成为大规模的住宅区。该项目位于东部新区的核心地带，是未来发展的主要方向，有着强大的生命力和发展潜力，在政府政策的支持下，该区域将变成XX山市发展的重点区域。1.2市场优势XX市场是一个起步较晚的区域市场，2007年在以滨湖国际社区为代表的项目背景下开始集中放量，当年实现了127万平米的良好成绩；在08年地震后市场整体低迷的情况下，同比呈现42%的下滑；在09年三四线城市快速发展时期，创造出230万平米的历史最好成绩。虽然在2010年由于政策调控等因素影响，出现了急速下降，呈现思念以来的历史新低，但是据我们的调查，XX2010年房价1月为3500/平米，而12月达到了4500/平米。所以XX目前的房地产市场远远没有饱和，人均购买能力还很高。而XX地区房价的上涨表明人们对住宅的需求量依旧很大，客户群很广，并没有因为2010年的政策影响到今年的房地产业。1.3交通优势该项目位于XX山市东部新区的核心地带，拥有着发达、高速、方便的交通条件，拥有铁路、公路、水运、航空交通线。在项目东边2公里处是XX山客运中心和XX火车站，成雅高速连接了XX和成都，到成都仅需2个小时。名山东路连接了市中心与该地区，便利的交通能迅速到达市中心。1.4地理优势该项目选址位于XX山市佛光东路与XX河之间，是东部新区的核心地带，环拥一河两公园，目的是打造一个以公园为主题的生态纯居住区域，体现人、建筑与环境的和谐共生。项目内高达80%的绿化覆盖率与周围清静环境浑然一体，体现出XX山人合一的意境。4.5公里滨河公园近在咫尺，一年四季万般风情尽收眼底，700亩水体公园与水亲密接触，纯自然生态公园信步到达，拥有独特的优势。2.项目特色 乐河国际位于东部新区的核心地带,环拥一河两公园,是以公园为主题的生态纯居住区域,体现了人、建筑与环境和谐共生。首家架空层建筑结构真正人车分流、独创下沉式庭院、形成了地下、地面到空中的三重立体景观体系，社区内丰富的植物群落，乔木、灌木高低错落，国际化的主题景观提升品质。乐河国际以XX山的名义用建筑的语汇宣告乐活主张30万平米乐河国际花园社区，尊重XX山的深厚历史，传承XX山的文化底蕴，依照XX山雄伟绮丽的语汇，结合高低起伏的坡地形态，错落有致的规划建筑，因布局水平高差而形成丰富天际线，现代简约风格与新古典主义和谐相融，与XX山遥相呼应，自然的木、石料立面展现出深厚的内涵和沉稳的韵致，以建筑抒写山的恢宏，宣告XX乐活人居新主张。以XX河的名义用4.5公里滨河公园谱写乐活乐章蜿蜒流淌的XX河，为这座城市提供母亲般的滋养，与XX山的俊秀挺拔之姿相辅相成，和谐共生。乐河国际花园社区，雄踞XX河国际水岸第一排。4.5公里滨河公园近在咫尺，一年四季万般风情尽收眼底，700亩水体公园与水亲密接触，纯自然生态公园信步到达，无与伦比的水域自然环境，缔造乐河国际与生俱来的水居气质，以环拥的景观环境，谱写XX新乐河生活乐章。以XX树的名义用四大主题园林营造乐活趣味生态XX54%森林覆盖率，满目绿意源源不断为城市带来新鲜氧分，3700余种植被资源汇聚，犹如在天然植物园中诗意生活，乐河国际花园社区立体景观规划，高达80%的绿化覆盖率，社区种植上千株大树，以簇群的处理手法营造出多层次景观效果，同时通过常绿、落叶等不同树种散布形成一年四季风情各异的美景，四大国际主题园林景观，中式谢意，日式简练，英式自然，法式优雅，以原生自然的园林设计，营造XX生态乐活新生活。以XX人的名义用细节规划创造乐活生活新标准热情、包容、奔放、懂得享受生活，身心健康，XX人自古以来就不缺少唯我乐活的生活态度和生活主张，只是从没有人把XX天生的乐活生活凝练总结出来，乐河国际花园社区，充分挖掘XX人忽略已久的乐活本质，打造XX第一个以乐活为主题的现代国际生活住区，通过细节的规划打破传统居住概念，让居家提升成为一种享受，为XX人创造天赋乐活的家园，成为乐河国际的生活标准. 主要技术经济指标本项目主要基础参数指标项目指标备注1.占地面积18600㎡　 2.总建筑面积44357㎡3.容积率3.2　4.绿化率60%　5.总户数200户项目主要技术经济指标项目融资前指标项目总投资11045万元建设周期、施工周期36个月/30个月销售单价电梯高层4600元/㎡销售收入20404万元税前利润9358.6071万元所得税后利润7018万元成本利润率23.27%基准收益率（年）8%财务净现值5761.1万元（税前）静态投资回收期29.02个月（税前）2368.54万元（税后）34.5个月（税后）全投资内部收益率（季度）9.05％（税前）动态投资回收期30.07个月（税前）5.27％（税后）35.9个月（税后）15.60％（税后）15.86个月（税后）由上表可知：财务内部收益率（FIRR）全部投资的财务内部收益率为：所得税后：5.27%；所得税前：9.05%可见项目税前、税后财务内部收益率均大于设定的基准季度收益率3%，项目风险较小。财务净现值（FNPV）本项目选取的你按基准收益率为8%，则季度基准收益率为2%，由此可计算得： 全部投资的财产净现值：所得税后：2368.54万元；所得税后：5716.1万元可见项目税前、税后财务净现值均大于零且较高，经济效益显著。静态投资回收期（Pt）全部投资静态投资回收期：所得税后：34.5个月；所得税前：29.02个月动态投资回收期（Pt’）全部投资动态投资回收期：所得税后：35.9个月；所得税前：30.07个月项目静态、动态投资回收期均小于设定的项目建设周期36个月，所以风险较小。本项目具有良好的经济效益，投资风险较小，对于乐河国际乃至整个XX山市的经济、社会发展都具有一定的推动作用，社会效益十分显著，因此本项目可行。 成本估算清单序号项目名称计算基础费率（单价）价格（元）一　　　　1土地使用权出让金18600720元/平米133920002土地出让契税133920003%401760　　　　　　　　　　二建安费用（计算见附表）　55989179.68　　　　　三前期费用　　　1规划设计费55989179.683%1679675.392设计招投标管理费1412137940.022824275.883勘察费2231157.10.50%11155.78554设计监理97585.42%1951.7085施工监理55989178.681.40%783848.50156规划证费55989179.680.60%335935.0781　　　　　四配套费用　　　1住宅配套费用44357190元/平米8427830　　　　　五其他费用　　　1管理费用70053852.023%2101615.5612销售推广费用2040422000.50%10202113不可预见费用70053852.023%2101615.561 　　　　　六营业税费　　　1营业税2040422003%61212662城市维护税61212667%428488.623教育附加税61212664%244850.644印花税2040422000.05%102021.15交易管理费2040422000.50%1020211　　　　　七融资成本（见附表）　69457417.1　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　合计　　　110456128.9附表融资成本清单序号项目名称工程数量单价（元/㎡）价格（元）1前期工程费　　　1.1方案设计费443572.297585.41.2水文地址勘察设计费443573.6159685.21.3施工图设计费443573515524951.4施工图图审费443572.297585.41.5基础设施设计费　　　 1.5.1市政工程设计费443572.5110892.51.5.2电信设计费443571443571.5.3有线电视宽带设计费443570.417742.81.5.4管煤/给水/给电工程设计费443573.4150813.81.6施工用电供配电贴费443571.253228.41.7测绘定点费+灰线验费443570.8537703.451.8晒图费443570.522178.51.9编标费及委托编制标底费用443573.2141942.41.10工程招标管理费443570.4218629.941.11环保费/日照分析费443570.522178.51.12建筑地方高等教育费44357125322841.13人防费44357156653551.14商品房测绘费443570.835485.61.15散装水泥专项基金墙改费44357104435701.16拆迁安置费8652602249001.17 拆迁管理费865543251.18 国土勘测费865217301.19拆迁代办费865869202建筑安装工程费　　　2.1建安成本44357125055446250 2.2监理工程招标费管理费443570.146209.982.3土建工程监理费44357104435702.4土建工程质检费443572.193149.73基础设施建设费　　　3.1市政工程建设费4435710044357003.2市政工程质检费443571.566535.53.3小区供电工程费44357229758543.4小区给水工程费44357156653553.5小区供气工程费44357146209983.6有线电视宽带工程费4435762661423.7小区路灯工程费44357104435703.8小区绿化费443572511089253.9小区通讯通邮费4435710443570合计　　　69457417.1一、基本预备费（费率取10%）基本预备费=（设备及工器具购置费+建筑安装工程费用+工程建设其他费用）×基本预备费率=（0+55989179.68+0）×10%=5598917.968（元）二、涨价预备费建设前期年限—m=1年建设期价格上涨指数—f=3%建设期年份数—t=2第一年完成项目总投资的60%，第二年完成项目全部投资的40% PF=It=55989179.68+5598917.968=61588097.65(元)It1=61588097.65×60%=36952858.59（元）PF1=36952858.59×It2=61588097.65×40%=24635239.06（元）PF2=24635239.06×涨价预备费=一、建设期利息qj=(Pj-1+1/2Aj)×i第一年贷款额4000万元，第二年贷款5000万元，第三年贷款2000万元，贷款年利率为6.65%。q1=（0+4000÷2）×6.65%=133（万元）q2=（4000+133+5000÷2）×6.65%=441.0945（万元）q3=（4000+133+5000+441.0945+2000÷2）×6.65%=707.1773（万元）q=q1+q2+q3=133+441.0945+707.1773=1281.2718(万元) 项目投资估算汇总表附表1序号项目名称估算价值建安工程费用设备购置其他费用合计一建设投资65152808.1965152808.191建设投资静态部分61588097.6561588097.651.1工程费用55989179.6855989179.681.2工程建设其他费用1.3基本预备费（10%）5598917.9685598917.9682建设投资动态部分2.1涨价预备费3564710.5433564710.5432.2建设期利息12812718 3.投资融资方案建议本项目计划施工阶段为2011年-2013年。拟分三阶段进行融资：年份资金来源金额年度融资金额2011年自有资金1000万4000万银行贷款工商银行1000万建设银行500万中国银行800万农行700万2012年商品房预售2300万5000万银行贷款工商银行500万建设银行800万中国银行800万农业银行600万2013年商品房预售2000万2000万合计11000万 全部资金现金流量表 税前税后内部收益率9.05%5.27%净现值(年基准收益率8%，季度基准收益率2%）（万元）5716.12368.54投资回收期(月)29.0234.5由上表可知：财务内部收益率（FIRR）全部投资的财务内部收益率为：所得税后：5.27%；所得税前：9.05%可见项目税前、税后财务内部收益率均大于设定的基准季度收益率3%，项目风险较小。财务净现值（FNPV）本项目选取的你按基准收益率为8%，则季度基准收益率为2%，由此可计算得：全部投资的财产净现值：所得税后：2368.54万元；所得税后：5716.1万元可见项目税前、税后财务净现值均大于零且较高，经济效益显著。静态投资回收期（Pt）全部投资静态投资回收期：所得税后：34.5个月；所得税前：29.02个月动态投资回收期（Pt’）全部投资动态投资回收期：所得税后：35.9个月；所得税前：30.07个月项目静态、动态投资回收期均小于设定的项目建设周期36个月，所以风险较小。 时间项目2011年2012年2013年2014年合计1234123412341234一资金来源5006251021572500176520561585146014801697142314781346177812799291.销售收入0014571500143017561385146014861697142314781346177812799292.自有资金2006101020050033530020003.银行借款3000150050000000二．资金运作500625051677.851035789.875694.375551.9386182.52428.725489.388410.613426.425388.475512.657369.213268.5881.建设投资5000250016008005002502001342经营成本65555555222222223.销售税及附加（5%）0072.857571.587.569.257374.384.8571.1573.967.388.963.9546.454.所得税（25%）000155213.375351.875277.688312352.425402.538337.463350.525319.175421.775303.2663220.1385.还本付息00000005658.52三．盈余资金05479.151465975．1251361.6251033.062-4722.521051.2751207.6121012.3871051.575957.5251265.343909.8660.412四．累计盈余资金05484.151949.152924.2754285.95318.962596.4421647.7172855.3293867.7164919.2915876.8167142.1598051.9598712.371资金来源于运用表从财务平衡表可以看出，在项目开工的后的两个季度因为没有销售收入，需要靠自有资金及银行贷款作为资金投入，支付前期费用及本期建设投资，其中自有资金共需6045.63万元，占项目总投资的54.73%，需借助银行贷款5000万元。本项目从2011年开盘销售后，有销售收入，此时可实现滚动开发，用销售收入偿还借款本息及投资下期建设。 时间项目借款换本表2011年2012年合计12341234季初本息累计30003049.884600.585177.065263.135350.635439.585530.01　　季末本息累计3049.884600.585177.075263.145350.635439.585530.015621.95　　本季借款3000150050000000　5000本季应计利息49.8850.7176.4986.0787.588.9590.43　91.94621.95本息偿还0.000.000000　5621.95其中：还本　　　　　　5000　5000付息　　　　　　621.95621.95季末借款余额3049.884600.585177.075263.145350.635439.585330.010　　注：1.贷款年利率取6.65％；2.利息按月付息计算；3.到期一次还本付息；在本项目建设周期内共需要借助银行贷款5000万元，贷款期为两年，在2012年第四季度末可用销售收入全部偿还完毕，其中利息共计621.95万元。不确定性分析采用概率树法计算营业收入204042200元经营成本13140278元总投资110456128元期望值计算表事件建设投资销售收入经营成本概率净现值加权净现值1120%120%120%0.1596534951.5314,480,242.732120%120%10.1299163007.1611,899,560.863120%120%80%0.03101791062.793,053,731.884120%1120%0.1255726511.536,687,181.385120%110.09658354567.165,602,038.456120%180%0.02460982622.791,463,582.957120%-20%120%0.03-189124128.47-5,673,723.858120%-20%10.024-186496072.84-4,475,905.75 9120%-20%80%0.006-183868017.21-1,103,208.1010120%120%0.075-85416022.69-6,406,201.7011120%10.06-82787967.06-4,967,278.0212120%80%0.015-80159911.43-1,202,398.671311120%0.0677817737.314,669,064.24141110.04880445792.943,861,398.06151180%0.01283073848.57996,886.1816180%120%0.01537009297.31555,139.4617180%10.01239637352.94475,648.241880%80%80%0.00364356634.35193,069.901980%120%120%0.025140717403.093,517,935.082080%120%10.02143345458.722,866,909.172180%120%80%0.005145973514.35729,867.572280%1120%0.0299908963.091,998,179.262380%110.016102537018.721,640,592.302480%180%0.004105165074.35420,660.302580%20%120%0.005-63324796.91-316,623.982680%80%10.00461728578.72246,914.312780%80%80%0.00164356634.3564,356.63合计　　　1.000　41,277,618.87累计概率计算表事件净现值概率累计概率7-189124128.50.030.0308-186496072.80.0240.0549-183868017.20.0060.06010-85416022.690.0750.13511-82787967.060.060.19512-80159911.430.0150.21025-63324796.910.0050.2151637009297.310.0150.2301739,637,352.940.0120.242455,726,511.530.120.362558,354,567.160.0960.458660,982,622.790.0240.4822661,728,578.720.0040.4861864,356,634.350.0030.489 2764,356,634.350.0010.4901377,817,737.310.060.5501480,445,792.940.0480.5981583,073,848.570.0120.610196,534,951.530.150.760299,163,007.160.120.8802299,908,963.090.020.9003101,791,062.790.030.93023102,537,018.720.0160.94624105,165,074.350.0040.95019140,717,403.090.0250.97520143,345,458.720.020.99521145,973,514.350.0051.000结论：根据累计概率计算表，可求得：净现值小于零的概率=0.215+（0.230-0.215）×63324796.91÷（63324796.91+37009297.31）=0.224即项目不可行的概率为0.224，净现值大于或等于零的概率为P（FNPV≧0)=1-P(FNPV﹤0)=1-0.224=0.776。计算得出净现值大于零或等于零的概率为77.6%，说明项目风险较小。可行性分析结论（一）市场可行性结论从整个房地产市场来看,但是11年截止目前，市场整体经济复苏迹象明显，房地产市场再次成为了人们所关注的热点。我们也要注意到目前市场恢复的特点：是刚性需求爆发带动改善性需求恢复。但改善性由于受到市场供应量的影响并没有得到完全地释放。从项目所处的区域来看，依托良好的区域前景规划，所在地周边已经注入完善的配套设施。80%的绿化覆盖率与周围清静环境浑然一体，体现出XX山人合一的意境。4.5公里滨河公园近在咫尺，一年四季万般风情尽收眼底，700亩水体公园与水亲密接触，纯自然生态公园信步到达，拥有独特的优势。（二）项目本身可行性结论项目所处位置为XX山市东部新区核心住宅区，周边配套完善，公共交通便利位于XX 山市东部新区的核心地带，拥有着发达、高速、方便的交通条件，拥有铁路、公路、水运、航空交通线，生活气息浓郁。市政府在政策上力主将该区域发展为XX山的重点区域，将东部发展为大规模的住宅区，项目周边已经形成了楼盘集聚的氛围，随着近几年来主城区开发量的减少及可售房源的进一步去化，住在XX河成为人们广泛认同。虽然本项目面临比较激烈的竞争，但是面向整个XX的市场，还是有比较大的空间，只要定位准确，充分挖掘潜在客户，发挥乐河国际的一贯品质与服务优势，将会有比较大的市场机会。（三）经济可行性结论根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果具有较强的可行性XX2010年房价1月为3500/平米，而12月达到了4500/平米。所以XX目前的房地产市场远远没有饱和，人均购买能力还很高。而XX地区房价的上涨表明人们对住宅的需求量依旧很大，客户群很广，并没有因为2010年的政策影响到今年的房地产业。项目建成后，不但可满足住宅区当前及今后大型集群建设管理需要，进一步提升XX山市形象，能够进一步加强新区域化管理，有力拉动新区经济发展，对推进区域一体化进程起到显著的推动作用。综上所述，该项目建设目标明确，实施方案科学，经济效益良好，社会效益显著，该项目的建设是可行的，建议尽快实施。（四）项目建议本项目整体档次定位重点考虑的因素：强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。1、严格执行设计标准，积极推广标准设计；2、及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作；3、按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。'